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Dal 1° luglio 2009 è obbligatorio in tutta Italia redigere l’attestato di certifica-zione energetica nel caso di edifici di nuova costruzione nonché nel caso dicompravendita di immobili (articolo 6 del Dlgs 192/2005).

Le disposizioni nazionali per fare la certificazione energetica degli edifici sonocontenute nel decreto ministeriale 26/06/2009 “Linee guida nazionali per lacertificazione energetica degli edifici” - pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.158 del 10/7/2009.Per saperne di più consulta le pagine di Edilportale.

Il 18 marzo 2010 è entrata in vigore in Toscana una specifica disciplina regio-nale sulla materia: l’articolo 23bis della legge regionale 39/2005 e il relativo re-golamento regionale sulla Certificazione Energetica degli edifici (DPGR 25febbraio 2010, n. 17/R) riguardante anche le locazioni.

Il decreto legislativo 28/2011, articolo 13, ha imposto in tutta Italia dal29/03/2011 che, sia nei casi di compravendita che di locazione, siano forniteall’acquirente o locatario, già in fase di trattativa, le informazioni sulla certifica-zione energetica dell’immobile.

Quali sono le particolarità della disciplina regionale rispetto a quella na-zionale?

Innanzitutto va chiarito che:• la disciplina regionale in materia non tocca né le metodologie di calcolo perla certificazione, né l’individuazione della figura del certificatore: su tali temi siseguono pienamente le norme statali (per le metodologie il DM 26 giugno 2009“Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”, per la figuradel certificatore l’allegato III al decreto legislativo 115/2008);• sono in vigore, fino alla eventuale emanazione di un modello regionale, i mo-delli di attestato di certificazione allegati al DM 26 giugno 2009;• le disposizioni regionali inerenti la “targa energetica” (art. 7 del regolamento)troveranno applicazione solo dopo l’approvazione con decreto dirigenziale delmodello di targa energetica;• le disposizioni regionali inerenti il sistema informativo sull’efficienza energe-tica troveranno applicazione solo dopo il varo di tale sistema informativo. Inparticolare fino al varo di tale sistema gli attestati di certificazione dovrannoessere presentati ai Comuni in forma cartacea.

Vediamo quindi punto per punto quali sono le regole vigenti in Toscana per laCertificazione Energetica degli immobili.

1) I casi in cui è obbligatorio dotare l’immobile di un attestato di certifi-cazione energetica – ACE (art. 23-bis della lr 39/2005 e articoli 3 e 4 delregolamento).Rispetto a quanto già disposto dalle norme nazionali (Dlgs 192/2005, art. 6 elinee guida nazionali) vi è in Toscana l’obbligatorietà di acquisire l’attestato dicertificazione (detto ACE) anche nei seguenti casi:a) locazione di un immobile;b) ricostruzione a seguito di demolizione di immobili anche di superficie infe-riore a 1000 mq;

c) fabbricati isolati anche di superficie inferiore a 50 mq se comunque tale su-perficie arriva a 25 mq.

Vi sono comunque i seguenti casi di esclusione già previsti dalla normativa na-zionale:• i fabbricati industriali, artigianali o agricoli non residenziali quando gli ambientisono climatizzati o illuminati per esigenze del processo produttivo o utilizzandoreflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;• le tipologie di edifici escluse dal decreto ministeriale 26 giugno 2009

Vi è l’esclusione dagli obblighi dei fabbricati isolati ma solo se di superficie infe-riore a 25 mq (mentre lo Stato esclude i fabbricati più piccoli di 50 mq).E in Toscana si aggiungono due ulteriori casi di esclusione, non previsti dallenorme nazionali:• gli edifici per i quali sia stata dichiarata dalle competenti autorità la non abitabi-lità o agibilità nonché quelli per i quali, in caso di trasferimento a titolo oneroso,risulti la destinazione alla demolizione;• i fabbricati temporanei con tempo di utilizzo non superiore a due anni.

Vedi lo schema: chi deve fare la certificazione energetica

2) L’attestato di qualificazione energetica - AQEIl decreto legislativo 192/2005 (art. 8 comma 2) prevede anche un attestato diqualificazione energetica dell’edificio così come realizzato (detto AQE), da in-viare al Comune con la dichiarazione di fine lavori. Quindi fino ad oggi in alcunicasi (per es. un nuovo edificio) è obbligatorio acquisire sia l’ACE che questo AQE.La legge regionale stabilisce che l’attestato di certificazione energetica tiene luogodell’attestato di qualificazione, e che viene presentato al Comune con la certifi-cazione di fine lavori (certificazione prevista dall’art. 86 della LR 1/2005). Quindibasterà presentare al Comune, allegato alla certificazione di fine lavori, l’attestatodi certificazione energetica.

3) Come si fa a certificare un immobileSi deve distinguere il caso in cui si deve certificare un immobile perché viene co-struito o completamente ristrutturato, dal caso in cui lo si deve certificare per unavendita o una locazione.

a) Per le certificazioni in occasione di lavori edilizi, prima dell’inizio lavori va sceltoun certificatore energetico. Infatti il regolamento regionale precisa che il nomi-nativo del soggetto certificatore è indicato nella comunicazione di inizio lavori.Il progettista gira una copia del progetto al certificatore. In corso d’opera il di-rettore lavori informa il certificatore sulle principali fasi di costruzione e lo stessocertificatore può fare ispezioni in cantiere.In attesa del varo da parte della Regione dell’ACE come documento digitale, il cer-tificatore redigerà l’attestato in cartaceo in più originali, in modo che uno rimangaal committente e uno venga trasmesso al Comune insieme alla dichiarazione difine lavori (prevista dall’art. 86 della LR 1/2005)Infatti al momento in cui il professionista provvede alla certificazione di fine la-vori (ed eventuale agibilità/abitabilità) di cui all’articolo 86 della l.r.1/2005, va tra-smesso al Comune anche l’ACE, e nel certificato di abitabilità/agibilità di cui alcitato articolo 86 della l.r.1/2005 sarà fatta esplicita menzione dell’attestato di cer-tificazione.

b) Per le certificazioni in occasione di compravendita/locazione il venditore/lo-catore incarica un certificatore energetico. In attesa del varo da parte della Re-gione dell’ACE come documento digitale, il certificatore, dopo aver fatto icontrolli necessari, redigerà l’attestato in cartaceo in più originali. Infatti uno loconsegna al committente e uno lo trasmette al Comune (vedi gli obblighi di tra-smissione al punto 5).Ai sensi del D.lgs. 28/2011 a partire dal 01/01/2012 anche gli annunci commer-ciali per vendere un immobile dovranno riportare l’indice di prestazione energe-tica dello stesso immobile.Già dal 29/03/2011 (ai sensi dello stesso D.lgs. 28/2011) comunque in tutti icontratti di compravendita il compratore dovrà dichiarare di aver ricevuto “le in-

Regole per la certificazione energetica degli edifici

vigenti in Toscanadal 29 marzo 2011

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formazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edi-fici” .Non sarà necessario allegare l’ACE all’atto di compravendita o locazione, ma, perconfermare che l’attestato è stato acquisito, gli estremi identificativi dell’attestatodi certificazione energetica dovranno essere richiamati nel relativo atto di trasfe-rimento o contratto di locazione.

4) Cosa succede se, nei casi in cui è obbligatorio l’attestato di certifica-zione, questo non viene acquisito?Bisogna distinguere fra gli obblighi di dotarsi dell’attestato di certificazione a se-guito di lavori edilizi e gli obblighi che invece derivano da un trasferimento diproprietà o locazione.

a) Se l’obbligo deriva da lavori edilizi (i casi di cui all’art. 4 comma 1 del regola-mento) attenzione che il certificato di cui all’articolo 86 della L.R. n. 1/2005, èinefficace a qualsiasi titolo qualora non sia presentato al Comune l’attestato dicertificazione energetica.

b) In caso di trasferimento a titolo oneroso di immobile o di locazione, se non èpossibile richiamare gli estremi dell’attestato di certificazione energetica perchél’unità immobiliare non è dotata dell’ACE per l’art. 23bis della legge regionale39/2005 si provvederebbe all’automatica classificazione dell’unità immobiliarenella classe G.

Va aggiunto però che il Dlgs 28/2011 ha previsto un ulteriore meccanismo, dif-ferenziando fra compravendita e locazione.

Vediamo quindi i due casi:Locazione: il locatore dichiara che l’immobile non è dotato di ACE. A questopunto l’immobile è, ai fini della locazione, ai sensi della norma regionale, classifi-cato di classe G. Sarà opportuno a tal proposito un accenno a tale presa d’atto neltesto del contratto (ad es. “le parti, in assenza dell’attestato di certificazione ener-getica, prendono atto che, in sua mancanza, l’immobile è, ai fini della locazione,classificato automaticamente in classe G ai sensi dell’art. 23 bis comma 5 della lr39/2005 e successive modificazioni…”).

Compravendita: il compratore dovrebbe comunque dichiarare di aver ricevuto“le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degliedifici”.Al momento in cui si scrive lo Stato non ha ancora dato indicazioni se per “do-cumentazione” si può intendere solo l’Attestato o anche altro, come l’autodi-chiarazione (da parte del venditore) di pessima qualità energetica dell’immobile(prevista dal paragrafo 9 delle linee guida per gli immobili con pessime qualitàenergetiche). Si consiglia di verificare con il Notaio incaricato della predisposizionedell’atto cosa è sufficiente per la succitata dichiarazione del compratore.Se fosse considerata l’autodichiarazione del venditore di pessima qualità energe-tica come una sufficiente documentazione “in ordine alla certificazione energe-tica degli edifici” si potrebbe rogare un atto di compravendita regolarmente senza

attestato. Si dovrebbe comunque inserire un capoverso nel testo del contratto,come ad es. il seguente “la parte venditrice X dichiara che l’immobile non è do-tato a data odierna dell’attestato di certificazione energetica. A tal riguardo la partecompratrice Y dichiara che ha già ricevuto le informazioni e la documentazionein ordine alla certificazione energetica degli edifici, in particolare l’autodichiara-zione del venditore di pessima qualità energetica. Le parti si danno quindi reci-procamente atto che ai sensi dell’art. 23 bis comma 5 della lr 39/2005, e dell’art.13 del dlgs 11/2011 l’immobile appartiene alla classe G di prestazione energeticaglobale”.

5) Gli obblighi di trasmissione dell’ACE alla Pubblica Amministrazione.Il DM 26 giugno 2009 prevede che sia trasmessa alla Regione copia dell’attestatodi certificazione energetica entro i 15 giorni successivi alla consegna al richiedentedell’ACE, a cura del certificatore.Tale obbligo in questa prima fase rimane (vedi art. 26 del regolamento)

Le modalità di trasmissione alla Regione

A partire all’entrata in vigore del regolamento, oltre alla trasmissione alla Regionedi una copia dell’attestato, scatta un ulteriore obbligo di trasmissione: quandoviene redatto un ACE dovrà essere firmato almeno in due originali, perché oltrea quello consegnato al richiedente un altro dei due originali dovrà essere trasmessoal Comune di competenza.

Come trasmettere l’ACE al Comune?Vi sono due casi:a) se l’ACE è prodotto a seguito di lavori edilizi un originale dell’attestato saràtrasmesso al Comune insieme al certificato di cui all’art. 86 della L 1/2005.Si segnala che, nel caso i lavori edilizi riguardino una pratica gestita dallo SportelloUnico Attività Produttive SUAP, anche l’ACE passerà come tutta l’altra docu-mentazione dallo stesso SUAP (il regolamento dice “nel caso in cui l’attestato dicertificazione energetica sia relativo ad impianti produttivi, è trasmesso attraversola rete regionale degli sportelli unici per le attività produttive”).b) se l’ACE è prodotto ai fini di una compravendita o di una locazione un origi-nale dell’attestato, una volta firmato dal certificatore, sarà trasmesso senza indu-gio (dal certificatore o dal proprietario stesso) al Comune.

Fermo restando che per la legge regionale 39/2005 la semplice mancanza del-l’ACE comporta l’attribuzione alla classe G, qualora un privato voglia comunquefare l’autodichiarazione di pessima qualità energetica dell’immobile ed inviarla inRegione (seguendo il paragrafo 9 delle Linee Guida) trova qui un modello di au-todichiarazione e possibili modalità di trasmissione.

6) La vigilanza del Comune.Competenti a vigilare sulla attività di certificazione energetica e sugli attestati pro-dotti sono i Comuni ai sensi dell’art. 3ter della lr 39/2005 e dell’art. 12 del rego-lamento

Casi di obbligo e di esclusione che valgono in Toscana dal 18 marzo 2010In applicazione degli articoli 3 e 4 del regolamento regionale, l’attestato di certi-ficazione energetica è obbligatorio per:a) gli edifici di nuova costruzione;b) gli edifici oggetto di interventi di ricostruzione a seguito di demolizione;c) gli edifici esistenti di superficie utile lorda superiore a mille metri quadrati, og-getto di interventi di ristrutturazione edilizia che riguardano l’intera struttura;d) gli immobili oggetto di atti di trasferimento a titolo oneroso (compravendita esimilari);e) gli immobili oggetto di contratto di locazione.

Sono però esclusi dagli obblighi di cui sopra le seguenti tipologie di immobili:a) i fabbricati industriali, artigianali o agricoli non residenziali quando gli ambientisono climatizzati o illuminati per esigenze del processo produttivo o utilizzandoreflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;b) i fabbricati temporanei con tempo di utilizzo non superiore a due anni;c) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a venticinque metriquadrati;d) gli edifici per i quali sia stata dichiarata dalle competenti autorità la non abita-bilità o agibilità nonché quelli per i quali, in caso di trasferimento a titolo oneroso,risulti la destinazione alla demolizione;e) gli edifici esclusi dalle linee guida nazionali (come box, cantine, autorimesse, par-cheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti spor-tivi, ecc. di questi non si fa la certificazione se non limitatamente alle porzionieventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili agli effetti del-l’isolamento termico).

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