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S i l H iSocial Housing

residenzialità integrata e collaborativa tra bbli i tpubblico e privato

Seminario claMARCH 9 gennaio 2013 – arch. Elena Picchiolutto

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Obiettivi della comunicazione

• Definizione e obiettivi del Social Housing nelle politiche residenziali di supporto

• Le fasi del processo e i soggetti coinvolti per la t f i btrasformazione urbana

• Il ruolo della valutazione: i determinanti del valore e la collaborazione tra pubblico e privatovalore e la collaborazione tra pubblico e privato

• Gli strumenti a disposizione dei soggetti coinvolti funzionalmente alla fattibilità economica funzionalmente alla fattibilità economica

• Risultati e prospettive: interventi economicamente sostenibili di Social Housing eco o ca e e sos e b d Soc a ous g mediante un approccio integrato

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Social Housing in Europa1.1

g p

• Social Housing: forme di edilizia abitativa di supporto mediante intervento pubblicop

• Definizione CECODHAS (Comité europeen de coordination de l’habitat social)“Un insieme di alloggi e servizi di azioni e strumenti per un'utenza che non riesce a soddisfareUn insieme di alloggi e servizi, di azioni e strumenti per un utenza che non riesce a soddisfare il proprio fabbisogno abitativo sul mercato, per regioni economiche o per assenza di un'offerta adeguata; un insieme che favorisca la formazione di un contesto abitativo e sociale dignitoso, al fine di rafforzare la propria condizione abitativa e sociale.”

• Approcci europei: promoter, developer e target

UNIVERSALISTICO TARGETED

GENERALISTA RESIDUALE

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Evoluzione italiana della “questione casa”

1.3questione casa

• Edilizia Residenziale Pubblica (ERP)

• Offerta abitativa e residenzialità di supporto in Italia

COMPRAVENDITA ERP

QUOTAZIONI IMMOBILIARI

LOCAZIONE

ACCUMULAZIONE RISPARMI

RICHIESTE ACCESSO

CONDIZIONI MANUTENTIVE

ACCENSIONE MUTUI

CANONI LOCAZIONE

SFRATTI PER MOROSITA’

REDDITI FAMILIARI

LOCAZIONE

AGEVOLAZIONI FISCALI

INCIDENZA AFFITTO SU

• Domanda abitativa in crescita e in cambiamento

CRISI DEL COMPARTO MERCATO ORIENTATO CRESCITA EMERGENZA

LOCAZIONE MOROSITA FAMILIARI FISCALI AFFITTO SU REDDITO

C O CRISI DEL COMPARTO DELL’AFFITTO

MERCATO ORIENTATO ALLA PROPRIETA’

CRESCITA EMERGENZA ABITATIVA

CAMBIAMENTO DELLA DOMANDA ABITATIVA+ =+

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Social Housing/Edilizia Residenziale Sociale1.4

g/• Da ERP (approccio assistenziale) ad ERS (approccio integrato)

• 1 – 21 definizioni, COSA è Social Housing in Italia?

+ =+

1 21 definizioni, COSA è Social Housing in Italia?“unita’ immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che

svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato L'alloggio sociale si grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie” (ex DM 122/2008)

SVILUPPO E GESTIONE IMMOBILIARE

ALLOGGI A CANONE CALMIERATO

SOCIAL HOUSINGSERVIZI

GESTIONE SOCIALE

• Verso processi di trasformazione urbana

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Produzione di Social Housing: trasformazioni urbane integrate

1.5trasformazioni urbane integrate

• Le fasi del processo di produzione degli interventi: valutazione di fattibilità per un monitoraggio del processop gg p

ANALISI SOCIALI -URBANE -

ECONOMICHE

INDIVIDUAZIONE AREA E AMBITO

SOCIALE

VALUTAZIONE DI IMPATTO

ECONOMICOREALIZZAZIONE

INTERVENTO ALLOCAZIONE

ALLOGGI GESTIONE

PIANO DI VENDITA -DISMISSIONE

• La necessità del partenariato pubblico - privato

• I soggetti coinvolti nel processo

INVESTITOREP.A. DEVELOPER GESTORE

SOCIAL HOUSING

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I determinanti del valore e le “leve”2.1

• Sostenibilità dell’intervento: abbattere i costi a fronte di bassi ricavi

• Un’analisi del costo di produzione: i determinanti del valore e i costi da ottimizzare

Costo di costruzione Costo area ProfittopromotoreOuu St

Sg

• Strumenti utilizzabili a seconda dei soggetti coinvolti

LEVE NORMATIVE E FISCALILEVE NORMATIVE E FISCALI

LEVA URBANISTICA

SOGGETTI PUBBLICI

SOGGETTI PRIVATI

LEVA FINANZIARIA

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Leva urbanistica 2.2

• Strumenti per l’approvvigionamento fondiario: risorse dal soggetto pubblico per alimentare i processi finanziari

Espropriazione per p. utilità SUPERATO

Cessione gratuita di area e diritti di superficieSTRUMENTI AD HOC

Varianti urbanistiche

Negoziazione pubblico - privato premialità volumetriche

Perequazione urbanistica

Standard urbanisticiSTRUMENTI STRUTTURALI

q

• Obiettivi di sviluppo di soggetto pubblico e soggetto privato: mixité per lo sviluppo urbano e per la valorizzazione immobiliare

VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE (mixité abitativa - funzionale)+

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Leva finanziaria 2.3• Reperimento di risorse private attraverso il PPP

Finanziamenti tradizionali privati Finanziamento etico Finanziamento enti no-profit

• Strumenti finanziari per rendimenti sostenibili

p

CAPITALI A FRONTE DI REDDITI

p

INVESTITORI P.A.

Alloggi equivalenti = incidenza AreeCapitaliRendimento

l d

INVESTITORI P.A.

Alloggi equivalenti = incidenza AreeCapitaliProventi

+

Società di gestione

FONDO IMMOBILIARE

incidenza arealordo area

FinanziamentiSocietà di progetto

PROJECT FINANCE

Società di gestione del fondo (SGR)

Canoni di locazione

Realizzazione e gestione

Realizzazione e gestione

Canoni di locazione

BancheInteressi

Società di progetto (SPV)

ALLOGGI

calmieratig

immobili

ALLOGGI

gimmobilicalmierati

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Come ERA fattibile, come E’ fattibile3.1

• Dalle politiche abitative di supporto tradizionali a nuovi modelli di residenzialità: diversificazione degli approcci d’uso degli strumentig pp g

ERP tradizionale rivista e aggiornata

+ Strumenti e risorse tradizionali

CONSERVATIVO-EMULATIVO

Programmi di intervento organici, risoluzione di problemi specifici

+Strumenti innovativi “ad hoc”, funzionali a singoli interventi

INNOVATIVO-PRAGMATICO

integrazione politiche e strumenti.Forte struttura normativa e governo del territorio

+Strumenti innovativi “strutturali” e modellizzabili.

INNOVATIVO-STRUTTURALE

• Discontinuità tra politiche della residenza non integrate ed

del territorio.Conformazione a modelli omogenei

• Discontinuità tra politiche della residenza non integrate ed economicamente dipendenti dal pubblico e nuove politiche autonome integrate collaborative con il privato

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Social Housing in progress: esperienze e risultati

3.2esperienze e risultati

• Una pluralità di interventi attuati e in corso di realizzazione

• Un bilancio delle esperienze

FRAMMENTAZIONE ESPERIENZE

CARENZA RISORSE ENTI PUBBLICI

MONITORAGGIO ESIGENZE ABITATIVE

PARTENARIATO PUBBLICO-PRIVATO

CARENZA DEL TERZO SETTOREUSO DI STRUMENTI EFFICACI

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Un caso di studio: Parma Social House3.3

Dimensione: 7 aree, slp 63.000 mqLocalizzazione: analisi urbane/socioeconomiche

AnalisiAree pubblicheProcessi di

Developer non specializzato (es housing associations )

PUNTI DI FORZA PUNTI DI DEBOLEZZA TIPOLOGIA DI INTERVENTO/AREA

Localizzazione: analisi urbane/socioeconomiche Proprietà: aree a servizi di proprietà pubblicaProgetto integrato a scala urbana

Processi di riqualificazione urbana Tecnologie sostenibili

housing associations )

Costo costruzione elevato nonostante le agevolazioni PA

+

PARTENARIATO PUBBLICO - PRIVATO Promotore: pubblicoAttuatore: ATI soggetti privatiGestione sociale integrata: società cooperativa

PPPGestione integrata sociale ed energetica

A l i i fi li PA

g

Carenza apporto economico PA, il soggetto pubblico

ò ti

+

LEVE UTILIZZATE Leva fiscale: esenzione ICI/IMU e riduzione IVA Leva urbanistica: perequazione urbanisticaLeva finanziaria: fondo immobiliare etico

Agevolazioni fiscali PAStrumenti urbanisticiStrumenti finanziari con rendimento etico sostenibile

non può garantire e monitorare tutto il processo

Rischio non =

LEVE UTILIZZATE

Costo intervento: 105.000 euroCosto di costruzione: 2.000 euro/mqRendimento 2-3% (più inflazione)Termine investimento: alienazione a stralci

Mixité abitativa -funzionale convalorizzazione immobiliare

Rischio non sostenibilità business plan originarioAlienazione precoceRendimento inferiore a fine investimento

INVESTIMENTO/RENDIMENTO

Termine investimento: alienazione a stralci

2008Aree perequative

2009Elaborazione progetto

2010Approvazione progetto

2011Avvio costruzione stralcio 1

2012Termine primo lotto stralcio 1

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Come PUO’ ESSERE fattibile3.4

• Problematiche e obiettivi, per un rendimento etico ma sostenibile

ETEROGENEITA’ DI DEFINIZIONE

ETEROGENEITA’ DEGLI STRUMENTI4-8%3-5% LEVA FISCALE

LEVA URBANISTICALEVA FINANZIARIA

CRISI ECONOMICA - FINANZIARIA1-3%

Dal rendimento base dell’alloggio sociale ad un rendimento sostenibile

CARENZA FINANZIAMENTO PUBBLICO

CARENZA DEL TERZO SETTORE

• Soluzione dei nodi critici con un utilizzo sinergico degli strumenti

LEVE FISCALI E NORMATIVE

LEVAURBANISTICA

LEVAFINANZIARIA

SOCIALHOUSINGEFFICIENTE

+ +

Negative Aree a costo zero

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Approccio integrato3.5

pp g

Acquisizione area

Progettazione e costruzione

Concessione area

Standarddi piano

Meccanismi perequativi

Progettazione e costruzione

Qualità progettuale

Nuove tecnologie

Bilancio energetico

Gestione

Gestione sociale integrata

Tipologia di gestore

Mixité abitative-funzionali

Dismissione

Dismissione e vendite

Reinvestimento delle risorse

Contributi all’acquistovendite delle risorseall acquisto

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… per un bilancio positivo3.6

p p

• Un approccio integrato supporta la fattibilità economica

+ + +

• Possibili componenti di sostenibilità economica del processo

100%

50%50%

0%

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Risultati (parziali) di un percorso4.1

(p ) p• Fare Social Housing in Italia oggi: risultati e limiti

I t i i li i t ti • Integrazione sempre maggiore negli interventi, ma manca un bilancio completo: molte linee guida, pochi risultati

• Innovazione nel modo di pensare e pianificare la residenzialità, dalle p ppolitiche fondiarie al finanziamento

Progetti guidati dall’offerta Soluzioni a partire dalla domanda

Programmazione basata sulle attività

Visione contingente del progetto

Interventi basati sul finanziamento bbli

Programmazione basata sugli obiettivi

Visione a lungo termine del progetto

Interventi basati sull’autonomia fi i i

Format non standardizzati

pubblico

Acquisizione aree con esborso pubblico

Format standardizzati

finanziaria

Acquisizione aree senza esborso pubblico

Gestore non specializzato concordato al momento della commercializzazione

Gestore specializzato concordato in fase di pianificazione del progetto

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Proposte e obiettivi4.2

p• Social Housing con le attuali risorse

Monitoraggio di ogni fase del processo, implementazione del know how

SOGGETTO PUBBLICO

Condivisione di un know how specializzato

Adesione ad un progetto a lungo termine di

SOGGETTO PRIVATO

Gestione del territorio: perequazione e standardValorizzazione immobiliare razionale

Social housing e riqualificazione urbana, connessione a progetti infrastrutturali

produzione di una città collaborante pubblico-privato

Pianificazione di investimenti conrendimento etico ma sostenibile

• Un campo di ricerca in evoluzione: verso obiettivi europei

connessione a progetti infrastrutturali, valorizzazione patrimonio pubblico

p p

• Aggiornamento della normativa e fiscalità relative alla locazione socialeS i li i d l t tt ( l H i A i ti )• Specializzazione del terzo settore (verso le Housing Associations)

• Specializzazione di strumenti finanziari (PF per il Social Housing)

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Bibliografia e sitografiag g• AA.VV., 2006, Guidelines on Social Housing: Principles and Examples, United

Nations Economic Commission for Europe, New-York and GenevaAA VV 2007 L f ttibilità fi i i d b i ti d ll’h i i l • AA.VV., 2007, La fattibilità finanziaria ed urbanistica dell’housing sociale: progetti e prospettive dell’edilizia sociale per enti locali ed operatori, Somedia, Milano

• AA.VV., 2010, La ricchezza delle famiglie italiane, Supplementi al bollettino statistico indicatori monetari e finanziari Banca d’Italia Eurosistema Romastatistico - indicatori monetari e finanziari, Banca d Italia Eurosistema, Roma

• AA.VV., 2010, Edilizia privata sociale, la guida. Dalle norme al rischio gestione:una bussola per orientarsi nel Sistema Fondi Immobiliari, Il Sole 24 Ore, Dossier Edilizia e Territorio n. 19

• Bagnasacco Marco Ingaramo Luisa Prizzon Franco (a cura di) 2007 Social • Bagnasacco Marco, Ingaramo Luisa, Prizzon Franco (a cura di), 2007,Social Housing: quadro interpretativo dei metodi e delle esperienze in Italia, Torino, SITI

• Ferri Giordana (a cura di), 2010, Introduzione alla gestione sociale, Milano, BE-MA strumenti per l’housing sociale (Fondazione Housing Sociale)BE MA strumenti per l housing sociale (Fondazione Housing Sociale)

• www.housingeurope.eu• www.fhs.it

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