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DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento

dei beni immobiliari pubblici ed analisi documentale online

2013

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VOLAbilitazione del Professionista alla Valorizzazione On line del Patrimonio Immobiliare

Modulo 4Allegato Operativo, Esempi Pratici e Glossario

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Allegato OperativoFase 1 - Reperimento documentale d’impianto

L’attività di Censimento degli Immobili e Verifi ca documentale tecnico/amministrativa può essere svolta sia da Professionisti incaricati dagli Enti Proprietari degli Immobili (di seguito “soggetti”), che dagli Enti stessi tramite le proprie strutture tecniche o attraverso altre modalità (Società di Servizi, ecc.).

Come e dove reperire i documenti d’impiantoQuesta fase di lavoro comprende l’acquisizione della documentazione presente negli archivi dei “soggetti” e la richiesta agli Enti competenti di alcuni documenti integrativi, il loro esame, la valutazione della loro attendibilità, la catalogazione, codifi ca ed archiviazione dei documenti cartacei/digitali. Questa fase si conclude con una Relazione sull’Attività svolta, sull’attendibilità e completezza dei documenti reperiti ed archiviati e sullla necessità di approfondimento dei vari argomenti. Nel dettaglio questa attività è composta dalle seguenti sottofasi:

1. Presa in carico della documentazione fornita dai “soggetti” anche collaborando con gli stessi alle ricerche necessarie presso i loro archivi

Tra questi documenti sarebbe necessario reperire:A. Atti notariliB. Planimetrie aggiornate dei singoli immobiliC. Estratti della Mappa CatastaleD. Visure e Certifi cati Catastali, ecc.

2. Ricerca e richiesta di documenti integrativiE. Richiesta alla struttura territorialmente competente dell’Agenzia del Territorio degli estratti di

Mappa e Visure Catastali aggiornateF. Reperimento presso i Comuni interessati della copia delle Norme Urbanistiche in vigoreG. Reperimento di Progetti statici e relativi Certifi cati di Collaudo, ecc.

3. Archiviazione e Relazione H. Esame dei documenti ricevuti/reperiti e loro catalogazione/codifi ca ed archiviazioneI. Predisposizione di una Relazione descittiva dell’attività svolta.

Fase 2 - Planimetrie rappresentative dello Stato di fatto e ricognizione di luoghi

Le Planimetrie dovranno rappresentare fedelmente lo Stato dei luoghi ed essere in formato digitale (AutoCAD o altro programma con esso completamente compatibile).

La ricognizione dei luoghi avviene tramite un sopralluogo che deve descrivere le singole unità immobiliari e le relative pertinenze, gli impianti e le utenze esistenti e il servizio fotografi co dell’intero immobile.

Questa fase di lavoro si conclude con l’inserimento di tutta la documentazione prodotta nel sistema informatico fornito, accompagnato da una relazione descrittiva di quanto emerso dalla ricognizione dei luoghi.

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Allegato

Operativo

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Allegato OperativoFase 3 - Censimento Verifiche tematiche

Questa fase di lavoro è fi nalizzata alla verifi ca dell’intera documentazione reperita, dall’individuazione di eventuali criticità e alle attività di regolarizzazione necessarie.

Le principali attività consistono:

A. Analisi dei documenti riguardanti la corretta provenienza e la titolarità degli immobili;B. Analisi dei documenti riguardanti la situazione Catastale;C. Analisi dei documenti riguardanti la situazione Urbanistica ed Edilizia;D. Verifi ca della conformità degli immobili alla destinazione degli Strumenti urbanistici in vigore;E. Approfondimento della situazione dei vincoli (architettonici, storici, ecc.);F. Approfondimento della situazione delle Servitù.

Questa fase si conclude con la redazione di una Relazione suddivisa per le varie tematiche sopra descritte.

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Fase 4 - Regolarizzazione

Regolarizzazione Urbanistica ed Edilizia

A. Presentazione di Permessi di Costruire in sanatoria, Super DIA, DIA, SCIA;B. Presentazione di pratica DIA/SCIA e Progettazione per adeguamento operativo o per nuove

opere da eseguirsi;C. Perfezionamento di domande di sanatoria edilizia ancora pendenti;D. Richiesta dei Certifi cati di Agibilità/Abitabilità in via ordinaria;E. Richiesta dei Certifi cati di Agibilità/Abitabilità post-condono con perizia tecnica giurata;F. Redazione dell’Attestazione di Certifi cazione Energetica (ACE).

Regolarizzazione Catastale

G. Allineamento della situazione Catastale con il recupero di eventuali documenti non introdotti negli atti;

H. Aggiornamento della Mappa Catastale;I. Denuncia al Catasto di tutte le unità immobiliari e relative pertinenze per le quali è stata

riscontrata una difformità tra lo stato dei luoghi e la situazione Catastale precedente;J. Presentazione di istanze di intavolazione al Catasto tavolare;K. Redazione della Certifi cazione di Conformità Catastale.

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AllegatoOperativo

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Esempi PraticiEsempio 1

Durante la fase di presa in carico della documentazione fornita dall’Ente proprietario dell’Immobile, il Tecnico recupera le Planimetrie della Struttura. Nel corso della Ricognizione dei Luoghi dovrà rilevare il Perimetro esterno (eventualmente con l’uso di strumentazione topografi ca), in modo da poter verifi care l’effettiva corrispondenza grafi ca tra le quote rilevate e quelle desumibili dalle Planimetrie stesse.

La verifi ca risulta essere positiva, in quanto vi è corrispondenza delle quote, considerando le tolleranze previste per il rilievo del disegno architettonico.

Il Tecnico dovrà quindi procedere all’aggiornamento delle Planimetrie esistenti, verifi candone la corrispondenza complessiva con lo stato dei luoghi e, nei casi si riscontrino modifi che, dovrà aggiornarle a seguito del rilievo delle difformità riscontrate.

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Esempio 2

Durante la fase di presa in carico della documentazione fornita dall’Ente proprietario dell’Immobile, il Tecnico riscontra l’assenza di Planimetrie valide della Struttura. Dovranno essere prodotte nuove Planimetrie rilevate in luogo, restituite integralmente in base alle quote rilevate e conformi alle caratteristiche richieste.

Per i Fabbricati, le Aree scoperte di pertinenza e i complessi Immobiliari articolati, il rilievo perimetrale deve essere effettuato con Strumentazione Topografi ca Digitale (Stazione Totale, GPS, ecc.).

Conclusioni

In entrambi i casi, devono essere predisposte/consegnate 2 copie delle Planimetrie di rilievo, una quotata e una non quotata, sottoscritte dal Tecnico redattore che ne assevera la corrispondenza allo stato di fatto dei luoghi,

così come verifi cato ed aggiornato in luogo alla data del __/__/____ per l’Esempio 1

ovvero

come rilevato in luogo alla data del __/__/____ per l’Esempio 2.

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Esempi

Pratici

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GlossarioIl presente GLOSSARIO definisce, in ordine alfabetico, una terminologia che ordinariamente si riscontra nel campo immobiliare, nel linguaggio catastale e dell’edilizia in genere; in alcuni casi il linguaggio è stato adattato alle esigenze specifiche della VOL di cui il GLOSSARIO ne costituisce un allegato esplicativo.

AACCATASTAMENTO: operazione di censimento delle proprietà immobiliari nel Catasto nazionale, fi nalizzate all’attribuzione di una categoria, classe e rendita (se immobile urbano) o di una coltura, classe e reddito dominicale e agrario (se terreno). I dati risultanti sono notifi cati all’avente titolo sull’immobile attraverso i servizi di pubblicità immobiliare.

ACCESSORIO DIRETTO: s’intendono accessori diretti i locali necessari al servizio e/o al disimpegno dell’abitazione che non hanno caratteristica di vano (es. corridoi, bagni, w.c., ripostigli, vani bui, vani con superfi cie inferiore al minimo stabilito, …). Gli accessori diretti possono eventualmente anche non essere direttamente comunicanti con l’abitazione o addirittura esterni, sempre che essi siano inequivocabilmente a servizio indispensabile dei vani principali.

ACCESSORIO INDIRETTO: gli accessori indiretti sono tutti quei vani che pur non essendo strettamente necessari all’utilizzazione dei vani principali ne integrano la funzione (cantine, ripostigli, lavatoi,…). Gli accessori indiretti sono suddivisi in comunicanti e non. Più in generale gli accessori indiretti sono dei vani che nel loro complesso hanno un’autonomia funzionale data anche dalla loro disposizione fi sica nell’insieme dell’unità immobiliare.

AFFERENZA: sono da considerarsi afferenze le porzioni di unità immobiliare (intera particella o particella e relativo subalterno) catastalmente censite “graffate” ad altra porzione di unità immobiliare (intera particella o particella e relativo subalterno).

ALTEZZA MEDIA PONDERATA: misura calcolata dividendo la somma dei volumi dei vani (che compongono ad esempio il sottotetto) per la somma delle loro superfi ci.

AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: è un organo creato dall’assemblea condominiale al quale viene conferita la rappresentanza del condominio ed il mandato di curare il corretto andamento della gestione comune.

ANAGRAFE IMMOBILIARE: insieme sistematico delle informazioni necessarie a descrivere la consistenza e le caratteristiche tecniche degli edifi ci, supportato da opportuno metodo di classifi cazione e codifi ca degli stessi edifi ci e delle loro componenti tecnologiche e ambientali.

Glossario

BBENI COMUNI CENSIBILI: sono quelle parti di un complesso/edifi cio che pur presentano un’autonoma capacità reddituale sono, per destinazione, in uso comune ad alcune o a tutte le unità immobiliari comprese nel complesso/edifi cio (ad esempio l’abitazione del custode, locali per assemblee, ecc…);

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BENI COMUNI NON CENSIBILI: sono quelle parti di un complesso/edifi cio che non presentano autonoma capacità reddituale essendo, per destinazione o per specifi ca funzione di utilizzazione indivisa, in uso comune ad alcune o a tutte le unità immobiliari comprese nel complesso/edifi cio.

BENE STRUMENTALE: immobile posseduto dall’Ente a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento ed utilizzato per l’esercizio delle attività istituzionali.

BENE NON STRUMENTALE: immobile che sebbene sia di proprietà dell’Ente, non è dallo stesso utilizzato ai fi ni istituzionali;

CCATASTO DEI FABBRICATI: è l’inventario dei beni immobili urbani, compresi quelli rurali (dal 1994), con caratteristiche geometriche, particellari e non probatorie. Ha lo scopo di identifi care ed accertare la proprietà immobiliare, evidenziarne mutazioni e determinarne le imposte.

CATASTO DEI TERRENI: inventaria tutti i suoli agricoli, i fabbricati rurali al loro servizio, i terreni incolti, le strade pubbliche e le acque esenti da estimo e, per mezzo delle mappe, offre una rappresentazione cartografi ca dell’intero territorio nazionale; anch’esso ha caratteristiche geometriche, particellari e non probatorie.

CATASTO TAVOLARE: Il sistema catastale tavolare (o catasto tavolare o sistema del libro fondiario, in tedesco Grundbuch) è un tipo di ordinamento catastale che oggi vige in Italia solo nei territori delle attuali Province di Trieste, Gorizia, Trento, Bolzano e in alcuni Comuni della provincia di Udine, nel Comune di Pedemonte (Provincia di Vicenza), nei Comuni di Magasa e Valvestino (Provincia di Brescia) e in tre comuni della Provincia di Belluno (Cortina d’Ampezzo, Colle Santa Lucia e Livinallongo del Col di Lana). Si differenzia dal catasto ordinario, in quanto nel regime tavolare, con l’emissione del decreto tavolare, la proprietà viene costituita a differenza del regime di conservatoria dove la proprietà viene dichiarata.

CHEK-LIST DOCUMENTALE: lista di controllo costituita da un elenco di documenti attestanti la situazione in un intermezzo temporale, allo scopo di sistemizzare e rendere omogenee le procedure di ispezione e controllo per la rilevazione del relativo processo di gestione e allineamento.

CODICE: modalità di rappresentazione, mediante un opportuno insieme di stringhe (o di simboli), di un insieme di oggetti materiali o un insieme di informazioni tendenzialmente più complesse delle stringhe (o dei simboli) che le codifi cano.

CODICE CATASTALE (BELFIORE): codice unico identifi cativo assegnato ad ogni Comune italiano; è composto da n. 4 cifre (ad esempio Roma H501).

COMPLESSO/COMPLESSO IMMOBILIARE/COMPENDIO: entità costituita da più edifi ci, compresa ogni pertinenza, tra loro comunque connessi in ragione di condizioni fi siche, funzionali, legali, gestionali o di altro genere immobiliare (UNI 10998:2002).

COMUNE: ai fi ni della VOL si intende come il territorio della Città dove il/i complesso/i e le sue componenti immobiliari (e/o le porzioni di terreno attinenti), dovranno essere censite. La distinzione è fondamentale per gli Enti che hanno proprietà su più Comuni, frazioni o centri abitati.

CONDOMINIO: comproprietà da parte di più soggetti di un unico bene immobile che in parte è suddiviso tra essi (singole proprietà esclusive), in parte è comune (beni comuni).

CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI (UFFICI DI PUBBLICITÀ IMMOBILIARE): sono uffi ci, ora di competenza dell’Agenzia del Territorio, il cui scopo è la conservazione delle trascrizioni, iscrizioni ed annotazioni di tutti gli atti con valore legale riguardanti gli immobili (compravendite, successioni, servitù, ipoteche, …).

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GlossarioDDATA DI ACQUISIZIONE: è la data in cui il bene è pervenuto all’Ente indipendentemente dalla tipologia di transazione eseguita.

DATA DI ALIENAZIONE: è la data in cui il bene dall’Ente di cui ne era proprietario, è stato trasferito a terzi.

DESTINAZIONE DI FATTO: identifi cazione dell’utilizzo effettivo del complesso/edifi cio/unità indipendentemente dalla destinazione prevalente.

DESTINAZIONE PREVALENTE: è la destinazione di maggiore consistenza, nell’ambito del complesso/edifi cio, rilevabile dal titolo giuridico.

DISPONIBILITÀ: diritto di disporre, ossia di utilizzare in senso giuridico il bene. Tale diritto si concretizza nella possibilità, per il titolare del diritto, di alienare il bene in questione o di costituire sul bene stesso diritti reali minori (o di godimento).

DOCFA: procedura informatica attraverso la quale vengono presentate le denunce di nuova costruzione/aggiornamento al catasto dei fabbricati.

DUE DILIGENCE: “con la dovuta diligenza”. Metodo per la valutazione complessiva di un immobile o di un patrimonio immobiliare considerando le sue specifi che caratteristiche peculiari e l’ambiente di collocazione come base per una transazione. Lo scopo delle analisi svolte durante la due diligence è principalmente quello di individuare i potenziali rischi legati ad una ipotetica transazione al fi ne di poterli gestire con effi cacia.

EEDIFICIO: entità costituita da un singolo corpo di fabbrica, compresa ogni pertinenza, inteso in tutte le sue componenti principali e ogni suo aspetto signifi cativo (UNI 10998:2002).

ELABORATO PLANIMETRICO: è la rappresentazione grafi ca, sommaria, della suddivisione in subalterni di un complesso/edifi cio.

FFABBRICATO: vedi edifi cio.

FOGLIO DI MAPPA CATASTALE: è costituito, di norma, dalla mappa del catasto dei terreni e rappresenta un ristretto ambito territoriale riportante le singole particelle e le sagome di eventuali edifi ci che vi insistono oltre a strade e corsi d’acqua. Ogni foglio, nell’ambito del medesimo Comune, è numerato secondo un ordine progressivo ed ogni particella di un foglio è contraddistinta con un numero; l’insieme dei fogli è rappresentato nel quadro d’unione.

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LLOCAZIONE: contratto con il quale un soggetto (locatore) si obbliga a fare utilizzare a un altro soggetto (conduttore o locatario) un bene immobile per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo.

NNUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO: vedi catasto dei fabbricati.

NUOVO CATASTO TERRENI: vedi catasto dei terreni.

PPARTICELLA CATASTALE/MAPPALE: porzione continua di terreno non edifi cato della medesima qualità e classe situata in un medesimo Comune ed appartenente ad uno stesso “possessore”, ovvero una porzione di terreno edifi cata, situata in un medesimo Comune, in cui il fabbricato/i abbia/no caratteristiche architettoniche e costruttive proprie.

PATRIMONIO IMMOBILIARE: insieme di singoli edifi ci o complessi di edifi ci e loro pertinenze dirette e/o indirette (quali spazi non edifi cati a verde e/o a parcheggio, attrezzature degli spazi esterni, infrastrutture, ecc.), di tipo civile o industriale, che fanno riferimento ad un unico Ente proprietario (UNI 10951:2001).

PERTINENZA: vedi accessorio indiretto.

PIANO: ognuna delle porzioni di edifi cio posta alla stessa quota o comunque riconducibile ad essa, ricompresa fra il pavimento e il soffi tto.

PIANO FUORI TERRA: ogni piano utilizzabile posto sopra il livello del terreno o dal piano spiccato, qualora questo sia ricavato a livello inferiore, fi no all’estradosso dell’ultimo solaio di copertura.

PIANO INTERRATO: ogni piano utilizzabile posto sotto il livello del terreno o dal piano spiccato, qualora questo sia ricavato a livello inferiore, fi no all’intradosso dell’ultimo solaio di calpestio.

PLANIMETRIA CATASTALE: è la rappresentazione grafi ca dell’unità immobiliare dichiarata o da dichiarare al catasto dei fabbricati.

PORZIONE DI TERRENO: sono porzioni di terreno tutte le aree agricole e quelle non agricole scoperte che abbiano un proprio ed autonomo identifi cativo catastale nell’ambito del Catasto dei Terreni e non sono accertate al Catasto dei Fabbricati.

PREGEO: procedura informatica attraverso la quale vengono presentati gli atti di aggiornamento al catasto dei terreni (tipi mappali, tipi di frazionamento e tipi particellari).

PROCEDIMENTO DI CODIFICA: riguarda la modalità seguita per assegnare univocamente ad ogni elemento dell’insieme da rappresentare una stringa che lo rappresenta.

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GlossarioRREGOLAMENTO DI CONDOMINIO: è il testo delle norme che disciplinano il condominio ed i rapporti tra i vari condomini; può essere contrattuale in quanto accettato in sede di atto di acquisto da parte di tutti i condomini oppure può essere approvato, da tutti i condomini o dalla maggioranza, in sede di assemblea di condominio.

RENDITA CATASTALE: rendita media ordinaria ritraibile da un unità immobiliare al netto delle spese e perdite ed al lordo dell’imposta fabbricati e delle relative sovraimposte e contributi. La rendita catastale è utilizzata, con l’applicazione di specifi ci coeffi cienti di aggiornamento e moltiplicatori, per determinare il valore dell’unità immobiliare ai fi ni dell’imposta municipale propria (IMU ex ICI) e per determinare il valore catastale ai fi ni dell’imposta sulle successioni e donazioni e delle imposte ipotecaria e catastale.

SSCALA: elemento o insieme di elementi che, all’interno di un edifi cio, assumono la funzione di interconnessione verticale fra i vari piani.

STATO MANUTENTIVO: caratteristica tipologica sullo stato di conservazione fi sica di un bene immobile che mira a rappresentare principalmente ed oggettivamente il grado di deperimento e/o di conservazione del bene stesso.

SUBALTERNO: è un numero che, ai fi ni catastali, individua una specifi ca unità immobiliare urbana in aggiunta al Comune, eventuale sezione, foglio e particella.

SUPERFICIE CATASTALE: è la consistenza delle singole unità immobiliari determinata ai sensi del D.P.R. 138/98 in base ai criteri descritti nell’allegato C del Decreto stesso.

SUPERFICIE COMMERCIALE (per unità, piano, edifi cio e complesso): è data dalla superfi cie lorda dei locali principali e dei locali accessori e pertinenze escluso scale,ascensori, cavedi e locali tecnici di uso comune.

SUPERFICIE COMMERCIALE PONDERATA: corrisponde alla somma delle superfi ci commerciali dei locali principali ed a quelle dei locali accessori e pertinenze omogeneizzate con opportuni coeffi cienti di ragguaglio rispetto ai locali con funzione principale. I coeffi cienti di omogeneizzazione servono ad utilizzare, con la maggiore approssimazione possibile, il valore unitario solitamente attribuito alla superfi cie principale dell’unità immobiliare anche alle superfi ci accessorie e pertinenze.

SUPERFICIE COPERTA: è la proiezione sul piano orizzontale di tutte le parti edifi cate fuori terra compresi i balconi chiusi, i porticati di uso esclusivo e le tettoie, con esclusione di scale a giorno e strutture a sbalzo di aggetti a giorno senza soprastanti corpi chiusi (tali sono anche i volumi tecnici) interessanti anche più di un piano. Non concorrono inoltre alla formazione della superfi cie coperta i locali interrati senza sovrastante costruzione, il cui estradosso sia ad una quota non superiore a ml 0,80 rispetto alla quota media del piano campagna, prima della sua sistemazione defi nitiva. Non concorrono altresì alla determinazione della superfi cie coperta i manufatti a carattere provvisorio non stabilmente infi ssi al suolo (es. gazebi, tende retrattili, reti ombreggianti o antigrandine).

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SUPERFICIE DI SEDIME: estensione in pianta dei fabbricati al lordo degli ingombri delle murature, di fatto corrisponde alla superfi cie coperta escluse le tettoie, le pensiline e quant’altro non costituisca cubatura.

SUPERFICIE FONDIARIA: area del lotto ove sorge il complesso immobiliare (somma della superfi cie di sedime e di quella scoperta).

SUPERFICIE LOCABILE: è data dalla superfi cie commerciale con esclusione delle murature esterne.

SUPERFICIE LORDA (per unità, piano, edifi cio e complesso): è il valore risultante dalla sommatoria della misura dell’area contenuta all’interno della polilinea, composta dai fi li esterni delle murature (anche per gli interrati ed i sottotetti).

SUPERFICIE SCOPERTA: corrisponde alla superfi cie fondiaria dedotta la superfi cie di sedime.

SUPERFICIE TERRITORIALE: superfi cie complessiva di un area la cui trasformazione è sottoposta ad attuazione mediante piano urbanistico attuativo. È comprensiva della superfi cie fondiaria, delle aree per le infrastrutture per l’urbanizzazione degli insediamentie delle aree per attrezzature e spazi collettivi.

SUPERFICIE UTILE (o “NETTA” o “CALPESTABILE” o “ABITABILE”): è la sommatoria delle superfi cie dei vani che compongono l’unità immobiliare al netto dei muri interni, pilastri e murature perimetrali.

TTARE AZIENDALI: sono quelle superfi ci che all’interno di un’azienda agricola non interessano direttamente la produzione vegetale, ma che tuttavia sono necessarie all’azienda, come le aree occupate dai fabbricati ad uso rurale (fi enili, rimesse, ecc.) o dalle strade campestri e da qualsiasi altro uso non agricolo.

UUNITÀ/UNITÀ IMMOBILIARE: ai fi ni della VOL si defi nisce come la singola “cellula” che può essere utilizzata autonomamente, riconducibile ad un intero piano o a porzione di piano.

UNITÀ IMMOBILIARE URBANA: ai fi ni catastali è la più piccola porzione immobiliare urbana funzionalmente e redditualmente autonoma. Può corrispondere ad una porzione di edifi cio, ad un intero edifi cio, ad un insieme di edifi ci o ad un area che, nello stato in cui si trova, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

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GlossarioVVALORE (IMMOBILIARE) DI BILANCIO: valore utilizzato dall’Ente per esprime il peso in termini numerici della singola componente immobiliare ai fi ni commerciali e fi scali, nei termini annuali di bilancio.

VALORE (IMMOBILIARE) ULTIMA PERIZIA: valore rinvenuto all’Ente da parte di esperti valutatori accreditati secondo le linee guida stabilite dall’ABI e dalla Banca d’Italia.

VANO PRINCIPALE: sono quei vani con utilizzo principale nel contesto dell’unità immobiliare, aventi superfi cie utile compresa entro i limiti minimi e massimi di ciascuna categoria e per ciascun Comune.

VINCOLO STORICO, ARTISTICO, ARCHEOLOGICO: grava su beni immobili per i quali il Ministero per i Beni e le Attività Culturali (MIBAC), tramite le Direzioni Regionali e sentite anche le Soprintendenze territorialmente competenti, ha riconosciuto un interesse storico, artistico, archeologico o etnoantropologico per la tutela dei beni stessi (Dlgs n.42/2004 già L.1089/39). Per gli immobili di proprietà privata è prevista da parte del MIBAC la notifi ca alla proprietà dell’apposizione del vincolo e la trascrizione nei registri immobiliari. Gli immobili, di proprietà dello Stato, Regioni, Enti Pubblici Territoriali, Enti ed Istituti Pubblici e persone giuridiche private senza fi ni di lucro, di costruzione superiore a 70 anni di autore non più vivente devono ritenersi “comunque vincolati” ai sensi degli Artt.10-12 del Testo Unico sino a quando non sia stata effettuata la Verifi ca di Interesse Culturale (VIC) di cui al comma 2 dell’Art.12 del Testo Unico.

VINCOLO AMBIENTALE (BENI PAESAGGISTICI): Il vincolo paesaggistico è regolato dalla “PARTE TERZA” del Dlgs n. 42/2004. Come indicato dall’art.136 grava sulle cose immobili che hanno cospicui caratteri di bellezza naturale o di singolarità geologica sulle ville, giardini e parchi non tutelati dal vincolo storico, artistico o archeologico, sui complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale, sulle bellezze panoramiche considerate come quadri e così pure quei punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico dai quali di gode lo spettacolo di quelle bellezze; l’art.142 elenca le aree tutelate per legge sino all’approvazione del piano paesaggistico. Dal punto di vista storico si richiama il vincolo imposto con la legge “Galasso” n. 431/85 e la vecchia legge n.1497/39.

VINCOLO SISMICO: elemento caratterizzante la criticità tellurica di un territorio, determinando i criteri edifi catori e/o la totale inedifi cabilità.

VINCOLO IDROGEOLOGICO: ha come scopo principale quello di preservare l’ambiente fi sico e quindi di impedire forme di utilizzazione che possano determinare denudazione, innesco di fenomeni erosivi, perdita di stabilità, turbamento del regime delle acque ecc., con possibilità di danno pubblico.

VINCOLO DI RISPETTO STRADALE: limitazione su una fascia di terreno posta tutta alla stessa distanza dall’asse stradale, sulla quale non possono, in tutto o in parte, essere eseguite opere edili, agricole e forestali.

VINCOLO CIMITERIALE: limitazione alla proprietà, per la quale vengono dettate norme specifi che riguardo l’esercizio di qualsiasi attività, tra cui l’inedifi cabilità, nella zona ricadente nella fascia limitrofa ai nuclei cimiteriali in genere.

VINCOLO DI RISPETTO AEROPORTUALE: limitazione su una fascia di terreno posta nelle immediate vicinanze del complesso aeroportuale, con particolare riferimento ai coni di decollo ed atterraggio in prossimità delle piste e delle zone di rullaggio, sulla quale non possono in tutto o in parte essere eseguite opere edili, agricole e forestali.

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VINCOLO PER DUE DILIGENCE: individuazione eseguita nell’ambito di una Due Diligence immobiliare, che ha lo scopo di evidenziare gli eventuali vincoli gravanti sull’immobile.

VINCOLO BENI CONFISCATI: limitazione posta dall’Agenzia Nazionale per i Beni Confi scati, sui beni immobili sequestrati alle mafi e e riutilizzabili ai fi ni sociali, culturali e di emergenza abitativa.

VOLUME FUORI TERRA: è il volume dell’edifi cio emergente dal terreno o dal piano spiccato, qualora questo sia ricavato a livello inferiore, calcolato moltiplicando la superfi cie lorda dei vari per l’altezza interpiano (dal pavimento all’estradosso del solaio sovrastante), per il sottotetto il volume va calcolato utilizzando l’altezza media ponderata all’intradosso del solaio di copertura.

VOLUME INTERRATO: è la somma del volume dei piani sottostanti a quelli fuori terra calcolato moltiplicando la superfi cie lorda dei vari piani per l’altezza interpiano (dal pavimento all’estradosso del solaio sovrastante).

ZZONA CENSUARIA CATASTALE: porzione continua del territorio comunale, uniforme per caratteristiche ambientali e socioeconomiche, nella quale sono comprese unità immobiliari omogenee per tipologia ed epoca di costruzione. La zona censuaria può essere ulteriormente suddivisa in microzone ai fi ni di un maggior dettaglio ed omogeneità anche sul piano dei redditi e dei valori.

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