FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA aggiornamento MAGGIO 2014 CREDITO DIMPOSTA aggiornamento aprile 2015 ACQUISTO PRIMA CASA LE DETRAZIONI DIMPOSTA IMPOSTA SOSTITUTIVA SULLA VENDITA CONTRATTO PRELIMINARE Gli aggiornamenti pi recenti agevolazioni prima casa e utilizzo del credito dimposta detrazione interessi passivi sui mutui per lacquisto dellabitazione principale acquisto di fabbricati ristrutturati agevolazione per lacquisto di abitazioni destinate alla locazione Direzione Centrale Servizi ai Contribuenti Settore Servizi ai Contribuenti Ufficio Comunicazione multimediale e internet 1 FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA INDICE 1.PRIMA DI ACQUISTARE...................................................................................... 2 >>Il contratto preliminare ......................................................................................... 2 >>Lobbligo di registrazione dellagenzia immobiliare ..................................................... 4 2.LE IMPOSTE E LE AGEVOLAZIONI ........................................................................ 5 >>Le imposte sullacquisto......................................................................................... 5 >>Le agevolazioni per la prima casa ......................................................................... 8 >>Quando si perdono i benefici fiscali ......................................................................... 9 >>Il credito dimposta per il riacquisto della prima casa ............................................. 13 >>Lagevolazione per lacquisto o la costruzione di abitazioni destinate alla locazione ....... 14 3.DOPO LACQUISTO .......................................................................................... 16 >>Il reddito dellabitazione ...................................................................................... 16 >>La detrazione della provvigione pagata allagenzia immobiliare .................................. 18 >>La detrazione degli interessi sul mutuo per acquisto abitazione principale ................... 18 >>Ladetrazionedegliinteressisulmutuoperacquistoimmobilediversodallabitazione principale .............................................................................................................. 21 >>La detrazione degli interessi sul mutuo per la costruzione dellabitazione principale ...... 22 >>La detrazione per gli acquirenti e gli assegnatari di immobili ristrutturati .................... 23 4.LE IMPOSTE SULLA VENDITA ............................................................................. 25 >>Il sistema ordinario di tassazione .......................................................................... 25 >>Limposta sostitutiva ........................................................................................... 25 aggiornamento aprile 2015 FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 2 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate 1. PRIMA DI ACQUISTARE Primadiacquistareunimmobilesicuramenteutileaverepi informazionipossibilisullostessoe,soprattutto,accertarsidi effettuare lacquisto dal legittimo proprietario. Premesso che verifiche di questo tipo sono svolte dal notaio che redige latto di vendita, nella sua pubblica funzione di garanzia, importante saperechelAgenziadelleEntratemetteadisposizionediogni cittadino alcuni strumenti pratici per conoscere la situazione di un immobile. Peresempio,effettuandounispezioneipotecariapossibilevisionareidatiriguardantile tipologie di formalit presenti nei Registri immobiliari. Quandosiparladiformalit,sifariferimentoalletrascrizioni,alleiscrizioniealle annotazioni: letrascrizionivengonoeffettuatequandositrasferisce(peresempio,unavendita)osi costituisce un diritto (per esempio, lusufrutto) su un bene immobile uniscrizione fa seguito alla costituzione di ipoteche su immobili derivanti, per esempio, da contratti di finanziamento (mutui) lannotazionefattaallamodificadiprecedentitrascrizioni,iscrizionioannotazioni(per esempio, le cancellazioni di ipoteche e di pignoramenti). In sintesi, con lispezione ipotecaria possibile verificare il legittimo proprietario dellimmobile e la presenza sullo stesso di ipoteche o pendenze, anche giudiziarie. Leispezioniipotecariepossonoessererichiestepressoglisportellidegliufficiprovinciali Territorio, oppure online sul sito internet dellAgenzia. >>Il contratto preliminare Intanteoccasioni,unpassaggiocheprecedeilrogitoquellodelcontrattopreliminare(il cosiddetto compromesso).Sitratta,sostanzialmente,diunaccordotravenditoreecompratoreconilqualeessisi obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di propriet sullimmobile si avr solo con la firma di questultimo. Di regola, il preliminare viene stipulato quando non possibile la vendita immediata: perch, adesempio,lacquirenteincercadiunfinanziamento(unmutuo)oppureilvenditorein attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il motivo per il quale si stipula il preliminare appunto quello di impegnare giuridicamente le parti durante il tempo necessario a risolvere questi problemi. Ilcontrattopreliminaredicompravenditadeveessereregistratoentroventigiornidalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute: l'imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita limposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 3 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate Se il preliminare stipulato con atto notarile, la registrazione viene eseguita dal notaio entro trenta giorni. Quando il contratto prevede un pagamento, dovuta limposta proporzionale di registro: 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. In questi casi, dallimposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sar poi detratta quella pagata sul preliminare. Seperlesommeversateinoccasionedellastipuladelcontrattopreliminaremancauna espressa qualificazione, oppure se dubbia lintenzione delle parti sulla natura delle stesse, le somme vanno considerate acconti di prezzo. CONTRATTO SOGGETTO A IVA AnchequandoiltrasferimentosoggettoaIva,iltrattamentofiscaledelpreliminaresar differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria. Ilversamentodiunacconto,rappresentandolanticipazionedelcorrispettivopattuito,va fatturato con addebito dellimposta. In questo caso, limposta di registro sar dovuta in misura fissa (200 euro). Lacaparraconfirmatoria,ancheseprevistadaunappositaclausolacontrattuale,non costituisce,invece,ilcorrispettivodiunaprestazionediserviziodiunacessionedibeni.La stessa non , quindi, soggetta a Iva e andr pagata limposta di registro proporzionale. TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE Come detto prima, la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della propriet. Pertanto,potrebbeaccadereche,nonostanteilcompromesso,ilvenditorevendalostesso immobileadaltrapersona,costituiscasullostessodirittirealidigodimento(peresempioun usufrutto) o iscriva ipoteca. In questi casi, il compratore potr chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni, non anche lannullamento della vendita o delliscrizione dellipoteca. Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore. Perlatrascrizionedelpreliminarenecessariolinterventodelnotaio.Inquestocaso, allimposta di registro e allimposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dellimposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 4 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate >>Lobbligo di registrazione dellagenzia immobiliare Imediatoriimmobiliarihannolobbligodiregistrareicontrattipreliminaridicompravendita stipulati a seguito della loro attivit. Ingenerale,pergliaffariconclusiconlinterventodegliagentiimmobiliari,lobbligodi richiedere la registrazione nasce con riferimento: ai contratti preliminari allaccettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per s sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita. Non sono, invece, soggetti a registrazione: gli incarichi di vendita conferiti al mediatore la proposta di acquisto laccettazione della proposta che non sia di per s sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 5 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate 2. LE IMPOSTE E LE AGEVOLAZIONI >>Le imposte sullacquisto Le imposte da versare quando si acquista casa dipendono da vari fattori. Sonodiverse,peresempio,leimpostedovutequandosiacquistadaun venditoreprivatoodaunimpresa.Sonodiimportoinferiorequandosi acquista la prima casa. Se il venditore un privato, la vendita assoggettata allimposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna. Se il venditore un'impresa, a seconda dei casi, la cessione potr essere: esente da Iva, con limposta di registro pari al 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna soggettaaIva,conlaliquotadel10%(odel22%perleabitazionidilusso);inquesto caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna. Se il venditore unimpresa, la cessione sempre esente da Iva, a eccezione di questi casi: venditeeffettuatedalleimpresecostruttriciodiripristinodeifabbricatientro5anni dallultimazionedellacostruzioneodellintervento,oppureanchedopoi5anniseil venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (la scelta va espressa nellatto di vendita) vendite di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporrelacessioneaIva(ancheinquestocaso,lasceltavaespressanellattodi vendita). Se chi acquista ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa, le imposte saranno pi basse, e cio: nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva) imposta di registro del 2% imposta ipotecaria fissa di 50 euro imposta catastale fissa di 50 euro nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva Iva al 4% imposta ipotecaria fissa di 200 euro imposta catastale fissa di 200 euro imposta di registro fissa di 200 euro Per completare il quadro, bisogna aggiungere che limposta di registro proporzionale non pu comunqueesserediimportoinferiorea1.000euroecheitrasferimentiassoggettatiatale imposta sono esenti dallimposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 6 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate Oltreallimpostadiregistro,allevenditeassoggettateaIvasi applicanodiregola,salvocasi particolari,limpostadibollodi230euro(considerandoilcasodelrogitonotarile)elatassa ipotecaria di 90 euro (di cui 55 per la voltura catastale). Nelletabelleseguenti,unriepilogodelleimpostedovutedal1gennaio2014almomento dellacquisto. ACQUISTO SENZA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA VENDITOREIVAREGISTROIPOTECARIACATASTALE PrivatoNO9%50 50 Impresa, con vendita esente da IvaNO9%50 50 Impresa, con vendita soggetta a Iva10/22%200 200 200 ACQUISTO CON AGEVOLAZIONI PRIMA CASA VENDITOREIVAREGISTROIPOTECARIACATASTALE PrivatoNO2%50 50 Impresa, con vendita esente da Iva NO2%50 50 Impresa, con vendita soggetta a Iva 4%200 200 200 DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA Nellecompravenditediimmobili,ancheseassoggettateaIva,lepartidevonoinserirenel rogito una dichiarazione sostitutiva di atto di notoriet in cui segnalare: le modalit di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico, eccetera) se per loperazione si fatto ricorso ad attivit di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero delmediatorenonlegalerappresentantechehaoperatoperlastessasociet,lapartita Iva, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di Commercio le spese sostenute per lattivit di mediazione, con le analitiche modalit di pagamento. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 7 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate Lomissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre allapplicazione della sanzione penale) lassoggettamento, ai fini dellimposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. Insostanza,lufficioapplicherleimpostesulvaloredimercatodellimmobile,anchesele partiavevanorichiestolatassazionesullabasedelvalorecatastale(vediparagrafo successivo). Inoltre, prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro. In caso di assenza delliscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio obbligato a effettuare apposita segnalazione allAgenzia delle Entrate. ATTENZIONE Per evitare le compravendite di unit immobiliari urbane non in regola con le norme catastali (immobilinondenunciatialcatastoochehannosubitovariazionimaicomunicate), obbligatorio indicare nellatto notarile, a pena di nullit, non soltanto i dati catastali ma anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto. Inoltre, latto deve contenere la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dellimmobile conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie.Prima di stipularelatto, ilnotaio tenuto a individuare gliintestatari catastali e verificarela loro conformit con le risultanze dei registri immobiliari. QUANDO SI VERSANO LE IMPOSTE Leimpostediregistro,ipotecariaecatastalesonoversatedalnotaioalmomentodella registrazione dellatto. IL VALORE SU CUI CALCOLARE LE IMPOSTE Quando la vendita della casa soggetta a Iva la base imponibile costituita dal prezzo della cessione. Per le cessioni dei fabbricati a uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti dipersonefisichechenonagiscononell'eserciziodiattivitcommerciali,artisticheo professionali,lacquirentepuscegliererichiedendoloalnotaiorogante-dicalcolare limposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anzich sul corrispettivo pagato. Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti: 110 per la prima casa e le relative pertinenze 120perifabbricati(nonprimacasa)appartenentiaigruppicatastaliAeC(esclusele categorie A/10 e C/1). Calcolo del valore catastale Prima casa e pertinenze = R x 1,05 x 110 Altri fabbricati= R x 1,05 x 120 (R la rendita castale) Peresempio,perunaabitazione,nonprimacasa,chehaunarenditacatastaledi800euro, limporto su cui applicare limposta di registro pari a: 800 x 1,05 x 120 = 100.800 euro possibileversareleimpostesullabasedelvalorecatastaleacondizionechenellattosia indicato leffettivo importo pattuito per la cessione. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 8 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate Loccultamento,ancheparziale,delcorrispettivooladichiarazionenellattodicompravendita diunimportoinferioreaquellopattuitodeterminalaperditadelbeneficioconleseguenti conseguenze: leimpostediregistro,ipotecariaecatastalesarannocalcolatesulcorrispettivo effettivamente pattuito sarinoltreapplicataunasanzionechevadal50al100%delladifferenzatralimposta dovuta e quella gi versata. Questosistemadideterminazionedellimpostaapplicabileancheallacquistodipertinenze (effettuato da persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attivit commerciali, artistiche o professionali), senza limitazione di numero, a condizione che: il bene principale cui accedono sia un immobile a uso abitativo nellatto di cessione venga data evidenza del cosiddetto vincolo pertinenziale, che rende il bene servente una proiezione del bene principale. >>Le agevolazioni per la prima casa I REQUISITI I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni prima casa sono i seguenti: labitazionenondeveesseredicategoriacatastaleA1(abitazioniditiposignorile),A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Primadellentratainvigoredeldecretosullesemplificazionifiscali(decretolegislativodel 21novembre2014,n.175)perlevenditesoggetteadIvasipotevausufruiredelle agevolazioni quando labitazione era considerata non di lusso, sulla base dei criteri fissati dal Dm 2 agosto 1969). Pertanto,nellattoditrasferimentodellabitazione(perlaqualesiintendefruire dellaliquota Iva del 4%), oltre ad attestare la sussistenza delle altre condizioni prescritte per usufruire dellagevolazione, va dichiarata la classificazione o la classificabilit catastale dellimmobilenellecategoriechepossonobeneficiaredellaliquotaagevolata(circolare dellAgenzia delle Entrate n. 31 del 30 dicembre 2014). Le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono: A/2(abitazioniditipocivile)- A/3(abitazioniditipoeconomico)- A/4(abitazioniditipo popolare)-A/5(abitazioniditipoultrapopolare)-A/6(abitazioniditiporurale)-A/7 (abitazioni in villini) - A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) limmobile deve essere ubicato nelterritoriodelComuneincuilacquirentehaostabilisca,entro18mesi dallacquisto,lapropriaresidenza.Ladichiarazionedivolerstabilirelaresidenzanel Comuneovesituatolimmobileacquistatodeveessereresa,apenadidecadenza, dallacquirente nellatto di acquisto. Ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza,ilcambiodiresidenzasiconsideraavvenutonelladataincuilinteressato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento sediverso,nelterritoriodelComuneincuilacquirentesvolgelapropriaattivit, intendendopertaleanchequellasvoltasenzaremunerazione,comeperesempiole attivit di studio, di volontariato e sportive (circolare 2 marzo 1994, n. 1) se trasferito allestero per ragioni di lavoro, nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita lattivit il soggetto da cui dipende se lacquirente un cittadino italiano emigrato allestero, nellintero territorio nazionale purch limmobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La condizione FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 9 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate di emigrato pu essere documentata attraverso il certificato di iscrizione allAIRE o pu essereautocertificatadallinteressatomedianteautocertificazioneresanellattodi acquisto (ai sensi dellarticolo 46 del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445) Per il personale delle Forzearmate e delle Forze di polizia non richiestala condizione della residenza nel comune di ubicazione dellimmobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Per richiedere i benefici fiscali, inoltre, nellatto di acquisto il compratore deve dichiarare: dinonesseretitolare,esclusivooincomunionecolconiuge,didirittidipropriet, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova limmobile oggetto dellacquisto agevolato dinonesseretitolare,neppureperquoteoincomunionelegale,sututtoilterritorio nazionale,didirittidipropriet,uso,usufrutto,abitazioneonudapropriet,sualtro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per lacquisto della prima casa. Se, per errore, nellatto di compravendita queste dichiarazioni sono state omesse, possibile rimediaremedianteunospecificoattointegrativo,redattosecondolestesseformegiuridiche delprecedente,incuidichiararelasussistenzadeipresuppostisoggettivieoggettiviper usufruire delle agevolazioni fiscali. L'agevolazione spetta allo stesso modo per lacquisto delle pertinenze dellabitazione qualora le stesse siano destinate in modo durevole a servizio e ornamento dellabitazione principale per il cui acquisto si gi beneficiato della tassazione ridotta; questo, anche quando la pertinenza acquistata con un atto separato. Inognicaso,varicordatocheilbeneficiospettaperlepertinenzeclassificateoclassificabili nellecategorieC/2,C/6eC/7,edfruibilelimitatamenteaunapertinenzapercategoria catastale. >>Quando si perdono i benefici fiscali Le agevolazioni ottenute quando si acquista unabitazione con i benefici prima casa possono essere perse, con la necessit di versare le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30% dellimposta stessa. Questo pu accadere se: le dichiarazioni previste dalla legge nellatto di acquisto sono false labitazionevendutaodonataprimachesianotrascorsicinqueannidalladatadi acquisto,amenoche,entro un anno,nonsiriacquistaun altroimmobile,ancheatitolo gratuito, da adibire in tempi ragionevoli a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non si considera soddisfatto nel caso in cui venga stipulato, entro lannodallavenditadelprimoimmobile,uncontrattopreliminare,inquantoquesta fattispecienegozialenonproduceleffettorealedeltrasferimentodelbene,masoltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo non venga trasferita la residenza nel Comune ove situato limmobile entro diciotto mesi dallacquisto. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 10 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate Le agevolazioni non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione: ilcontribuenteacquistaunimmobilesituatoinunoStatoestero,semprechesistono strumentidicooperazioneamministrativacheconsentonodiverificarechelimmobile acquistato stato adibito a dimora abituale il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale. Nonnecessariocheilfabbricatosiaultimato.Esufficientechelostesso,entrolanno, acquistirilevanzadalpuntodivistaurbanistico.Deveesistere,quindi,unrustico comprensivodellemuraperimetralidellesingoleunitedeveesserestatacompletatala copertura per evitare di incorrere nella decadenza. Conriferimentoallacausadidecadenzadellagevolazioneprimacasapermancato trasferimentodellaresidenzanelterminedidiciottomesi,conlarisoluzionen.105/Edel3 ottobre 2011 lAgenzia delle Entrate ha chiarito che: seancorapendenteilterminedidiciottomesiperiltrasferimentodellaresidenza, lacquirentechenonpurispettarelimpegnoassuntopurevocareladichiarazione formulatanellattodiacquistodellimmobile.Atalfine,devepresentareunistanza allufficiopressoilqualelattostatoregistrato,chiedendolariliquidazionedellimposta. Lufficioriliquidalattodicompravenditaenotificaavvisodiliquidazionedellimposta dovutaedegliinteressi,calcolatiadecorreredalladatadistipuladellatto.Nonsar applicata,invece,lasanzionedel30%,inquanto,entroilterminedidiciottomesidalla datadellattononpuessereimputatoalcontribuenteilmancatoadempimento dellimpegno assunto, cui consegue la decadenza dallagevolazione se, invece, il contribuente lascia trascorrere il terminedi diciotto mesi senza trasferire la residenzaesenzapresentareunistanzadirevocaallufficiodellAgenzia,siverificala decadenza dallagevolazione prima casa. In tale situazione, il contribuente ha comunque lapossibilit,senonglistatoancoranotificatounattodiliquidazioneounavvisodi accertamento,diricorrereallistitutodelravvedimentooperoso.sufficientecheegli presentiunistanzaallUfficiodellAgenziapressoilqualestatoregistratolattoconcui dichiari lintervenuta decadenza dallagevolazione e richieda la riliquidazione dellimposta e lapplicazionedellesanzioniinmisuraridotta.Lufficioriliquidalattoregistratoenotifica lavvisodiliquidazionedellimpostadovuta,degliinteressiedellasanzione opportunamente ridotta, in applicazione dellistituto del ravvedimento operoso. Ilravvedimentolostrumentoconilqualeilcontribuentepurimediare,spontaneamente, alleviolazionitributariecommesseaseguitodiomissionioerrori,ottenendounaforte riduzione delle sanzioni. Dal 1 gennaio 2015, per i tributi amministrati dallAgenzia delle Entrate, possibile ricorrere alravvedimentointuttiicasiincuinonsiastatoginotificatounattodiliquidazioneedi accertamento, comprese le comunicazioni di irregolarit (art. 36-bis e 36-ter del Dpr 600/1973 e art. 54-bis del Dpr 633/1972). PeritributinonamministratidallAgenziadelleEntratevisonoaltrecausepreclusive.In particolare, il ravvedimento consentito solo quando:la violazione non gi stata constatata non sono iniziati accessi, ispezioni e verifiche nonsonoiniziatealtreattivitamministrativediaccertamentodellequaliilcontribuente ha avuto formale conoscenza. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 11 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate Riguardoalcasodelcontribuentechevendelabitazione,acquistataconibeneficiprima casa,primachesiadecorsoilterminedicinqueanni,lAgenziadelleEntratehafornitole seguenti precisazioni (risoluzione n. 112/E del 27 dicembre 2012): se,primachesiatrascorsounannodallarivenditadellimmobileacquistatoconle agevolazioni(periodoentroilqualenecessario,pernonincorrerenelladecadenza, riacquistareunaltroimmobiledaadibireaprimacasa),ilcontribuentemanifesta lintenzione di non voler acquistare unaltra casa di abitazione, pu chiedere, presentando unistanza allufficiopressoilqualestatoregistratolatto,lariliquidazionedellimposta. Intalmodo,nonscattaalcunasanzione:ilcontribuentedovrversareladifferenzatra limpostapagataalmomentodellacquistoequelladovuta,oltrealpagamentodegli interessi se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di dodici mesi, senza acquistare un nuovoimmobileocomunicareallufficiodellAgenzialintenzionedinonvolerpifruire dellagevolazione,siverificaladecadenzadelbeneficioprimacasagodutoalmomento delprimoacquisto.Intalcaso,eglihacomunquelapossibilitdibeneficiaredel ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni (semprech non gli sia stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento). CASI PARTICOLARI Personatrasferitaallestero:leagevolazionispettanoancheallapersonatrasferitaall'estero per ragioni di lavoro, che acquisti l'immobile nell'ambito territoriale del comune in cui ha sede o esercita l'attivit il soggetto da cui dipende. Questaipotesiriferibilealsolorapportodilavorosubordinato-conesclusionediqualsiasi altratipologiadirapporto-chepuessereinstauratoancheconunsoggettochenon necessariamente rivesta la qualifica di imprenditore. Cittadinoitalianoemigratoall'estero:ilcontribuentechesiacittadinoitalianoemigrato all'esteropuacquistareinregimeagevolatol'immobile,qualechesial'ubicazionediquesto sul territorio nazionale. Ovviamente l'agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, quello per cui limmobile acquistato deve essere la prima casa sul territorio nazionale. Derogaallobbligodistabilirelaresidenzaentro18mesi:lobbligodistabilirelaresidenza, entro18mesi,nelComunedoveavvienelacquisto,puesserederogatoesclusivamente nellipotesiincuiiltrasferimentoimpeditodacausediforzamaggioresopravvenuteinun momento successivo rispetto a quello di stipula dellatto. Lipotesidellaforzamaggiorericorrequandosopravvieneunimpedimentooggettivonon prevedibile e tale da non potere essere evitato ovvero caratterizzato dalla non imputabilit alla parte obbligata, inevitabilit e imprevedibilit. Obbligo di residenza nel Comune in cui sintende effettuare lacquisto: non sufficiente avere ladimoranelComunedovesieffettuerlacquistoagevolato,maoccorrelaresidenzao lintenzione di trasferirla entro 18 mesi. Termine entro il quale stabilire labitazione principale: se lacquirente procede, entro un anno dalla vendita, al riacquisto di altra abitazione da destinare ad abitazione principale, non decade dallagevolazione fruita in sede di acquisto.La normativa non stabilisce, per, un limite temporale entro il quale il contribuente tenuto a fissare nel nuovo immobile la propria abitazione principale. In ogni caso, lacquirente non deve dilazionareeccessivamenteilsuopropositoditrasloco,ancheinpresenzadidirittidi FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 12 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate godimento di terzi vantati sulla nuova abitazione e, comunque, non oltre i tre anni previsti per laccertamento ed il recupero eventuale delle imposte. Titolaritdinudaproprietsualtraabitazione:lagevolazioneprimacasacompeteanche allacquirenteoaiconiugichesianotitolarideldirittodinudaproprietsualtraabitazione situatanellostesso Comuneincuisitrovalimmobilechevieneacquistato, acondizioneche ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.Ilnudoproprietario,infatti,nonhailpossessodellimmobile,chefacapoallusufruttuario. Tuttavia,ilbeneficiospettasoloselanudaproprietsiastataacquistatasenzafruirein precedenzadelleagevolazioniprimacasa,fattasalvalipotesiincuiilnudoproprietario acquisti limmobile dallusufruttuario, al fine di riunire usufrutto e propriet. Comunione con soggetti diversi dal coniuge: possibile godere dellagevolazione prima casa sesititolariincomunioneconpersonediversedalconiugedidirittirealisubeniimmobili anchesesituatinelmedesimoComuneincuisiintendeprocederealnuovoacquisto,a condizione che tali diritti non siano stati acquistati fruendo dellagevolazione prima casa.Fabbricato rurale: in presenza dei requisiti previsti, trova applicazione lagevolazione purch il fabbricato,ounaporzionedellostesso,siaidoneoallutilizzoresidenzialeenoncostituisca pertinenza di un terreno agricolo. Acquisto reiterato di quote sullo stesso immobile: il titolare di una quota di diritti immobiliari, acquistatousufruendodelleagevolazioni,cheprocedaallacquistodiunulteriorequotadello stesso immobile, pu fruire dellagevolazione, purch ricorrano le altre condizioni previste dalla specifica normativa agevolativa. Coniugiinregimedicomunionelegale:nelcasoincuidueconiugi,inregimedicomunione legale,acquistinounappartamentodaadibireadabitazioneprincipalemasolounodeidue posseggairequisitisoggettiviperfruiredellagevolazioneprimacasa(inquanto,per esempio, laltro ha gi fruito dellagevolazione in relazione a un immobile acquistato prima del matrimonio o in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50%, vale a dire limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti prescritti. Lacquistoagevolatoeffettuatodaunodeiconiugiinregimedicomunionelegaledeibeni comportalesclusionedallagevolazioneperentrambisututtiisuccessiviacquisti.Allostesso modo, esclusa lapplicabilit dellagevolazione anche in caso di titolarit, in comunione con il coniuge,dialtraabitazionenelterritoriodelComuneincuisiintendeacquistareunnuovo immobile. Se, invece, il precedente acquisto agevolato stato effettuato da uno dei coniugi in situazioni chepermettonodiescluderelacompropriet(art.177c.c.),laltroconiuge,cioquelloche nonhafruitodellagevolazione,pubeneficiaredelregimedifavoreperlacquistoin comunione legale per la quota a lui attribuita in presenza delle condizioni cd. prima casa. Acquisto di appartamenti contigui e ampliamento: lagevolazione prima casa spetta anche in casodiacquistocontemporaneodiimmobilicontiguidestinatiacostituireununicaunita abitativa,ovverodiunimmobilecontiguoadaltraabitazioneacquistatadallastessapersona fruendodeibeneficiprimacasaefinalizzatoacostituireconquestultimaununicaunita abitativa.Ovviamente il beneficio spetta, purch sussistano tutti i requisiti e le condizioni previste dalla normativa.Labitazionerisultantedallunionedidettiimmobilidevemantenerele caratteristiche previste dalla disposizione agevolativa. Nel caso di acquisto di immobile contiguo ad altra abitazione gi posseduta, il contribuente non dovr rendere la dichiarazione di non possedere altro immobile o quota di immobile acquistato con i benefici prima casa.FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 13 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate Acquisto prima casa mediante sentenza dichiarativa di usucapione: il contribuente che acquisti unfabbricatomediantesentenzadichiarativadiusucapionepuusufruiredellagevolazione primacasa,limitatamenteallimpostadiregistro,acondizionecherenda,nellatto introduttivo, o nel corso del giudizio le dichiarazioni richieste dalla normativa.Decadenzaparzialedovutaallavenditadellanudapropriet:sidecadeparzialmente dallagevolazione,qualora,primadei5anni,sivendaesclusivamentelanudapropriet dellimmobile acquistato con lagevolazione.La perdita del beneficio riguarda la parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto. In particolare,siapplicherannoalprezzodichiaratonell'attodiacquistoicoefficientiperla determinazionedeidirittidiusufrutto,conriferimentoalladataincuiildirittostato acquisito. Locazionedellimmobileagevolato:lalocazionedellimmobileacquistatoconlagevolazione noncomportaladecadenzadellastessa,inquanto,nonsihalaperditadelpossesso dellimmobile. >>Il credito dimposta per il riacquisto della prima casa Chi cede labitazione agevolata ed entro un anno dalla vendita ne acquista unaltra (anche se non ultimata) avente i requisiti prima casa, ha diritto a un credito dimposta pari allimposta di registro o allIva pagata per il primo acquisto agevolato. Ilcreditodimpostaspettaanchenellipotesiincuilaltraabitazionevengariacquistata mediante contratto di appalto o di permuta. Ilcreditodimpostanonpuesseresuperioreallimpostadovutainrelazionealsecondo acquisto e pu essere utilizzato, a scelta del contribuente: in diminuzione dellimposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto perlinteroimporto,indiminuzionedelleimpostediregistro,ipotecarie,catastali,sulle successioniedonazionidovutesudenunceeattipresentatidopoladatadiacquisizione del credito indiminuzionedellIrpefdovutainbaseallaprimadichiarazionesuccessivaalnuovo acquisto incompensazioneconaltritributiecontributidovutiinsedediversamentiunitariconil modello F24 (usando il codice tributo 6602). Se il contribuente utilizza solo parzialmente il credito dimposta per pagare limposta di registro dovuta per latto in cui lo stesso credito maturato, egli potr utilizzare limporto residuo solo in diminuzione dellIrpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie,catastali,sullesuccessioniedonazionipergliattipresentatidopoladatadi acquisizione del credito. La normativa prevede, infatti, che in relazione alle imposte dovute per tali atti e denunce, il credito deve essere utilizzato per lintero importo. Per fruire del credito dimposta, necessario che il contribuente manifesti tale volont nellatto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione dallimposta di registro dovuta per lo stesso atto. In particolare, latto di acquisto dovr contenere (oltre alle ordinarie dichiarazioni di possesso dei requisiti per lagevolazione prima casa), lespressa richiesta del beneficio e dovr indicare gli elementi necessari per la determinazione del credito. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 14 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate Occorrer, perci: indicaregliestremidellattodiacquistodellimmobilesulqualeerastatacorrisposta limposta di registro o lIva in misura agevolata nonch lammontare della stessa nelcasoincuierastatacorrispostalIvaridottainassenzadellaspecificaagevolazione prima casa, rendere la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dellacquisto medesimo nellipotesi in cui risulti corrisposta lIva sullimmobile alienato, produrre le relative fatture indicare gli estremi dellatto di vendita dellimmobile. QUANDO NON SPETTA Il credito dimposta non spetta se: stato perso il beneficio prima casa in relazione al precedente acquisto ilcontribuentehaacquistatoilprecedenteimmobileconaliquotaordinaria,senzacio usufruire del beneficio prima casa il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti prima casa viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio. >>Lagevolazioneperlacquistoolacostruzionediabitazioni destinate alla locazione Il decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014 (convertito dalla legge n. 164 dell11 novembre 2014)haintrodotto,infavoredellepersonefisichechenonesercitanoattivitcommerciali, una deduzione dal reddito complessivo Irpef per lacquisto di unit immobiliari, a destinazione residenziale, che saranno successivamente date in locazione. Devetrattarsidiimmobilidinuovacostruzione,invendutialladatadel12novembre2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione del Dl n. 133/2014), o sui quali sono stati effettuati interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo (cio gli interventi indicati nellart. 3, comma 1, lettere d e c del Dpr 380/2001). Gli acquisti agevolati sono quelli effettuati dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017. Ladeduzioneparial20%delprezzodiacquistodellimmobilerisultantedallattodi compravendita,nellimitemassimocomplessivodispesadi300.000euro,edegliinteressi passivi dipendenti da mutui contratti per lacquisto delle stesse unit immobiliari. Essa va ripartita in otto quote annuali di pari importo (a partire dallanno in cui viene stipulato il contratto di locazione) e non cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le stesse spese. Fermorestandoillimitemassimocomplessivodi300.000euro,lagevolazionespettaanche per la costruzione di unabitazione su unarea edificabile gi posseduta. Insostanza,sipossonoportareindeduzioneanchelespesesostenutedalcontribuente personafisica,nonesercenteattivitcommerciale,perprestazionidiservizi,dipendentida contratti di appalto, per la costruzione di un'unit immobiliare a destinazione residenziale. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 15 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate Le principali condizioni necessarie per poter usufruire dellagevolazione sono le seguenti: lunitimmobiliarenondeveessereclassificataoclassificabilenellecategoriecatastali A/1, A/8 e A/9 entro sei mesi dallacquisto o dal termine dei lavori di costruzione, limmobile deve essere concessoinlocazione,peralmenoottoannicontinuativi,auncanonenonsuperiorea quello indicato nella convenzione riportata nellart. 18 del Dpr n. 380/2001, o a un canone nonsuperiorealminoreimportotrailcanoneconcordato(legge431/1998)equello stabilito dalla legge che ha istituito i canoni speciali (legge n. 350/2003). Ladeduzione,comunque,nonvienemenose,permotivinonattribuibiliallocatore,il contrattodilocazionesirisolveprimadeltempoprevistoenevienestipulatounaltro entro un anno dalla data di risoluzione tra locatore e locatario non devono esserci rapporti di parentela entro il primo grado lunit immobiliare deve essere a destinazione residenziale e non deve trovarsi nelle zone territoriali omogenee classificate E (Decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile1968, n. 1444), vale a dire, in parti del territorio destinate ad usi agricoli limmobiledeveconseguireprestazionienergetichecertificateinclasseAoB(allegato4 delleLineeGuidanazionaliperlaclassificazioneenergeticadegliedificidicuialDecreto delMinistrodellosviluppoeconomico26giugno2009onormativaregionale,laddove vigente). Lagevolazionefiscalericonosciutaanchequandolunitimmobiliareacquistatacedutain usufrutto, anche contestualmente allatto di acquisto e anche prima della scadenza del periodo minimo di locazione di otto anni, a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore dell'alloggio sociale.In tal caso, per indispensabile che venga mantenuto il vincolo alla locazionecon lo stesso canonesopraindicatoecheilcorrispettivodellusufrutto,calcolatosubaseannua,nonsia superiore allimporto dei canoni di locazione (come sopra specificati).Lemodalitattuativeperrichiederelagevolazionesarannostabiliteconunappositodecreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero delleconomia e delle finanze. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 16 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate 3. DOPO LACQUISTO Unavoltaacquistatacasa,ctuttaunaseriediadempimentida effettuare.Infatti,ogniattoimmobiliarevaregistrato,trascrittonei Registri immobiliari, volturato nella banca dati catastale.Questi adempimenti, tuttavia, sono effettuati direttamente dal notaio, che trasmette telematicamente il cosiddetto Modello unico informatico. Questo modello pu contenere: la richiesta di registrazione le note di trascrizione e di iscrizione la domanda di annotazione la domanda di voltura catastale. Spetta, invece, al proprietario occuparsi dei riflessi reddituali dellacquisto. Limmobile produce, generalmente, un reddito che va dichiarato nel modello 730 o nel modello Unico.Allostessotempo,indichiarazionepossonoessererichiesteagevolazionifiscali(sotto formadidetrazioniIrpef)peronerisostenutiperlacquistoolaristrutturazionediun immobile, per laccensione di un mutuo, eccetera. Perfarequalcheesempio,ilproprietariopuportareindetrazionedallIrpefleventuale commissionepagataallagenziaimmobiliareperlacquistodellabitazioneprincipaleouna parte degli interessi compresi nella rata di mutuo acceso per acquistare limmobile stesso. >>Il reddito dellabitazione Gli immobili producono un reddito che dato, a seconda dei casi, dalla loro rendita catastale rivalutataodalcanonedaffitto.Questoredditovaindicatonelladichiarazioneannualedei redditi e, di norma, concorre alla formazione del reddito complessivo da assoggettare ad Irpef. Vi sono, tuttavia, alcune eccezioni. Tra queste, previsto per esempio: chelImusostituiscalIrpefelerelativeaddizionaliregionaliecomunalidovutein riferimento ai redditi dei fabbricati non locati (compresi quelli concessi in comodato duso gratuito). Dal2013,comunque,ilredditodegliimmobiliausoabitativononlocatiesituatinello stessoComunenelqualesitrovalimmobileadibitoadabitazioneprincipale,anchese assoggettatiallImu,concorreallaformazionedellabaseimponibiledellIrpefedelle relative addizionali nella misura del 50% che il reddito dellabitazione principale e delle relative pertinenze (non assoggettate a Imu) concorra alla formazione del reddito complessivo Irpef. Ecomunquericonosciutaunadeduzionedalredditocomplessivodiunimportoparia quello della rendita catastale dellunit immobiliare stessa e delle relative pertinenze. In sostanza, labitazione principale e le relative pertinenze assoggettate a Imu non hanno effettidirettisullIrpef,dalmomentocheillororeddito(larenditacatastale)viene neutralizzato da una deduzione di pari importo. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 17 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate Per abitazione principale si intende, ai fini Irpef, quella in cui il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente. ABITAZIONE PRINCIPALE La regola generale quella in base alla quale per gli immobili non locati il reddito pari alla rendita catastale, il cui valore va rivalutato del 5%: Reddito = Rendita x 1,05 Per labitazione principale spetta, come gi detto, una deduzione dal reddito complessivo fino allammontare della rendita catastale della casa e delle sue pertinenze. La deduzione si calcola tenendo conto della quota di possesso e del periodo dellanno in cui la casastataadibitaadabitazioneprincipale.Essaspettaanchequandolacasaladimora principale soltanto dei familiari del contribuente, che l risiedono.La deduzione per labitazione principale compete per una sola unit immobiliare, per cui se il contribuentepossiededueimmobili,unoadibitoapropriaabitazioneprincipaleelaltro utilizzatodaunpropriofamiliare,ladeduzionespettaesclusivamenteperilreddito dellimmobile che il contribuente utilizza come abitazione principale. La deduzione spetta, infine, anche nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale per il ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purch la casa non venga locata. IMMOBILE AFFITTATO Quando limmobile viene concesso in locazione, il locatore pu scegliere di non far cumulare i canoni derivanti dal contratto di locazione agli altri suoi redditi (sul cui totale andr calcolata lIrpef), optando per il regime fiscale della cedolare secca. La cedolare secca Lacedolareseccaunregimefacoltativo,chesisostanzianelpagamentodiunimposta sostitutivadellIrpefedelleaddizionali(perlapartederivantedalredditodellimmobile).A seconda del tipo di contratto, laliquota dellimposta pari al 21% o al 10% (15% dal 2018). Sesiscegliequestoregime,nonandrannopagatelimpostadiregistroelimpostadibollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Lascelta,per,implicalarinunciaallafacoltdichiedere,pertuttaladuratadellopzione, laggiornamentodelcanonedilocazione,ancheseprevistonelcontratto,inclusala variazione,accertatadallIstat,dellindicenazionaledeiprezzialconsumoperlefamigliedi operai e impiegati dellanno precedente. Possonooptareperilregimedellacedolareseccalepersonefisichetitolarideldirittodi propriet o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano limmobile nellesercizio di attivit di impresa o di arti e professioni. Lopzionepuessereesercitataperunitimmobiliariappartenentiallecategoriecatastalida A1aA11(esclusalA10-ufficiostudiprivati),locateausoabitativo,eperlerelative pertinenze locate congiuntamente allabitazione. Sonoesclusidalregimedellacedolareicontrattidilocazioneconclusiconconduttoriche agiscononelleserciziodiattivitdiimpresaodilavoroautonomo,indipendentementedal successivo utilizzo dellimmobile per finalit abitative di collaboratori e dipendenti. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 18 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate Il regime ordinario Quandononpossibile(ononsidesidera)scegliereilregimefiscaledellacedolaresecca,il reddito del fabbricato locato sar costituito dallimporto maggiore fra: larenditacatastalerivalutatadel5%(il50%dellarenditacatastalerivalutata,pergli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico) il canone annuo, ridotto di una percentuale pari al 5% (25%, per i fabbricati situati nella citt di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano; 35%, se limmobile riconosciuto di interesse storico o artistico). SeilfabbricatositrovainunComuneadaltadensitabitativaedlocatoacanone concordato, in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilinipirappresentativealivellonazionale,previstaunulterioreriduzionedel30%del canone. >>La detrazione della provvigione pagata allagenzia immobiliare Icompensi,comunquedenominati,pagatiasoggettidiintermediazioneimmobiliareper lacquisto dellimmobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19% su un importo massimo di 1.000 euro. Se lunit immobiliare acquistata da pi persone, la detrazione, nel limite di 1.000 euro, va ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di propriet.Ilbeneficio,pertanto,puessereattribuitoalproprietariodellimmobile,inpercentuale, qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei proprietari.In particolare, nellipotesi di: fattura intestata a un solo proprietario, ma immobile in compropriet, al fine di consentire ladetrazionepro-quotaanchealcomproprietariochenonindicatonellafattura,sar necessario integrare il documento annotandovi i dati di questultimo immobileintestatoaunsoloproprietario,mafatturacointestataalproprietarioea unaltra persona, al fine di consentire la detrazione dellintero importo allunico proprietario sarnecessariointegrarelafattura,annotandochelonereperlintermediazionestato sostenuto interamente da questultimo fatturaintestataesclusivamenteaunapersonachenonsiaproprietariadellimmobile,le spese per lintermediazione non potranno essere detratte neanche dal proprietario. Ladetrazionespetta acondizionechelacquistodellimmobilesiaeffettivamenteconcluso. In caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione necessario aver regolarmente registrato il compromesso. >>La detrazione degli interessi sul mutuo peracquistoabitazione principale Quando si stipula un mutuo ipotecario per acquistare labitazione principale, propria o disuoi familiari(coniuge,parentientroilterzogradoeaffinientroilsecondo),possibiledetrarre dall'Irpefil19%degliinteressipassivi,deglioneriaccessoriedellequotedirivalutazione, pagati allistituto di credito. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 19 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate La detrazione va calcolata su un importo annuo massimo di 4.000 euro e ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo. Peraveredirittoalladetrazionenecessarioessereintestataridelmutuoeproprietari dell'abitazione. Inoltre, la detrazione spetta: dalla data in cui limmobile adibito ad abitazione principale, e comunque entro due anni dallacquisto, se limmobile oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente nelcasodiacquistodiunimmobilelocatose,entrotremesidallacquisto,lacquirente notificaallocatariolattodintimazionedilicenzaodisfrattoperfinitalocazioneese, entro un anno dal rilascio, limmobile adibito ad abitazione principale. Ladetrazionefruibileancheseilmutuoaccesoinunmomentodifferenterispetto allacquisto.Insostanza,lacquistodell'abitazionepuavvenirenei12mesiprecedentio successivi alla stipula del mutuo. La detrazione spetta a condizione che limmobile sia adibito ad abitazione principale entro un annodall'acquisto.Questovincolononvaleperilpersonaleinserviziopermanente appartenentealleforzearmateealleforzedipoliziaoordinamentomilitare,eperquello dipendentedalleforzedipoliziaaordinamentocivile,purchsitrattidell'unicacasadi propriet. Non danno diritto alla detrazione gli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili. GLI INTERESSI DETRAIBILI Gli interessi detraibili sono esclusivamente quelli riferibili al costo di acquisto dellimmobile, che dato dalla somma del prezzo di acquisto, delle spese notarili e degli altri oneri accessori.Pertanto, se lammontare del mutuo supera il prezzo di acquisto dellimmobile, sar necessario quantificarelapartediinteressisullaqualecalcolareladetrazione,utilizzandolaseguente formula: (costo acquisto dellimmobile + oneri accessori) x interessi passivi pagati capitale erogato a titolo di mutuo GLI ONERI ACCESSORI Gli oneri accessori sui quali consentito calcolare la detrazione sono le spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo. Tra queste, si comprendono: linteroimportodellemaggiorisommepagateacausadellevariazionidelcambioper mutui stipulati in altra valuta la commissione che spetta agli istituti per la loro attivit di intermediazione gli oneri fiscali, compresa limposta per liscrizione o la cancellazione di ipoteca e limposta sostitutiva sul capitale prestato la cosiddetta provvigione per scarto rateizzato le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica la penalit per anticipata estinzione del mutuo. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 20 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate Le spese notarili includonosia lonorario del notaio per la stipula del contratto dimutuo (con esclusionediquellesostenuteperilcontrattodicompravendita)sialespesesostenutedal notaio per conto del cliente (per esempio, liscrizione e la cancellazione dellipoteca). LA PERDITA DELLA DETRAZIONE Il diritto a detrarre gli interessi passivi si perde in caso di trasferimento della dimora abituale. In particolare, la detrazione non potr pi essere usufruita dall'anno successivo a quello in cui la casa non pi utilizzata come abitazione principale propria o dei propri familiari. Se, in futuro, limmobile dovesse ritornare a essere adibito ad abitazione principale propria o dei propri familiari, si potr ricominciare a fruire della detrazione. Il contribuente non perde il diritto alla detrazione se trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro.Conservailbeneficiofiscaleancheilcontribuentechesitrasferisceinunistitutodi ricovero o sanitario, a condizione che non affitti limmobile. Ildirittoalladetrazionedegliinteressipermaneanchequandoilcontribuentetrasferiscela propria residenza in un Comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro. Secessanoleesigenzelavorativechehannodeterminatolospostamentodelladimora abituale, a partire dallanno successivo non si potr pi fruire della detrazione. Lavoratore residente allestero per motivi di lavoro Con la circolare n. 17/E del 24 aprile 2015 lAgenzia delle Entrate ha precisato che il diritto a detrarregliinteressipassivisulmutuoperlacquistodellunitimmobiliaredaadibiread abitazioneprincipalespettapurealcontribuentechehaunrapportodilavoroinunoStato estero, anche se la stessa abitazione risulti locata. E necessario, per, che: sianostaterispettatetuttelecondizioniprevistedallaleggeperfruiredelladetrazione, conparticolareriferimentoaltrasferimentodelladimoraabitualenellimmobileentroun anno dallacquisto permanganoleesigenzelavorativechehannodeterminatolospostamentodelladimora abituale il contribuente non abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale nello Stato estero di residenza. CASI PARTICOLARI: il coniuge che ha stipulato un contratto di mutuo per lacquisto dell'abitazione principale in compropriet con l'altro (che non ha stipulato il contratto di mutuo) pu detrarre (entro il limite di 4.000 euro) tutti gli interessi pagati (e non solo il 50%) la detrazione spetta anche per lacquisto della nuda propriet dellimmobile da adibire ad abitazione principale. Il nudo proprietario che abbia contratto il mutuo per lacquisto della piena propriet di una unitimmobiliare,concedendonelusufruttoalfiglio,puesercitareladetrazionesututti gli interessi pagati, rapportati allintero valore dellimmobile (a condizione che vi siano gli altri requisiti prescritti dalla norma) gli interessi passivi sul mutuo ipotecario stipulato per labitazione principale da entrambi i coniugi comproprietari dellimmobile possono essere detratti interamente dal coniuge che, aseguitodiseparazione,pereffettodellattoditrasferimentodidirittiimmobiliariin FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 21 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate esecuzione di decreto di omologazione di separazione consensuale tra coniugi, diventato proprietarioesclusivodellimmobileesiaccollatosecondoloschemadelcosiddetto accollointernoleresidueratedimutuo,anchesenoncstataalcunamodificadel contratto di mutuo stipulato con listituto di credito, che continua a risultare cointestato ad entrambi i coniugi. Questovaleacondizionechelaccollorisultiformalizzatoinunattopubblicooinuna scrittura privata autenticata e che le quietanze relative al pagamento degli interessi siano integratedallattestazionechelinteroonerestatosostenutodalconiugeproprietario, anche per la quota riferita allex coniuge incasodiseparazionelegale,ancheilconiugeseparato,finchnoninterviene lannotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque ladetrazioneperlaquotadicompetenza,senellimmobilehannolapropriadimora abituale i suoi familiari ilconiugesuperstitepuusufruiredelladetrazionepergliinteressipassivieoneri accessorirelativialmutuoipotecariocontrattoperlacquistodell'abitazioneprincipaledi cui era contitolare insieme al coniuge deceduto, a condizione che provveda a regolarizzare l'accollo del mutuo (e semprech sussistano gli altri requisiti).Questovaleanchenelcasodisubentronelrapportodimutuodapartedeglieredi, semprechancheincapoaquestiultimirisultinosoddisfattelecondizioniprevistedalla norma per usufruire della detrazione.Fermerestandoleformalitdaassolvereadaltrifini,inpresenzadellealtrecondizioni richieste la detrazione pu essere riconosciuta agli eredi anche nel periodo che precede la regolarizzazione del contratto di mutuo tra gli stessi e la banca nelcasodiestinzionedelmutuooriginarioestipuladiunnuovocontratto,seilsecondo mutuodiimportosuperioreallaresiduaquotadicapitaledarimborsareperilprimo finanziamento (maggiorata delle spese e degli oneri correlati), la detrazione degli interessi pagati per il nuovo contratto riconosciuta in proporzione all'importo residuo del capitale del primo mutuo stipulato quando il vecchio mutuo (cointestato a entrambi i coniugi) viene sostituito da uno nuovo, stipulatodaunosolodeidue,questultimopubeneficiaredelladetrazioneinrelazione all'interoammontaredegliinteressipassivicorrispostiindipendenzadelnuovocontratto (rispettando, naturalmente, tutti gli altri limiti e condizioni imposti dalla norma). Nellipotesi inversa (sostituzione di un mutuo con un solo coniuge intestatario, con un altro stipulato da entrambi), entrambi gli intestatari del nuovo mutuo possano beneficiare della detrazione; se, poi, uno dei coniugi fiscalmente a carico dellaltro, la detrazione spetter a questultimo, anche per la quota di competenza di quello a carico. >>Ladetrazionedegliinteressisulmutuoperacquistoimmobile diverso dallabitazione principale Sono detraibili nella misura del 19% gli interessi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendentidaclausolediindicizzazionepermutuiipotecari,stipulatiprimadel1993,per lacquisto di altri immobili. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 22 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate Per i mutui stipulati fra il 1 gennaio 1991 e il 31 dicembre 1992, la detrazione spetta solo per lacquisto di immobili da adibire a propria abitazione diversa da quella principale, e per i quali non sia variata tale condizione (per esempio, la locazione dellimmobile). Per i mutui, stipulati a partire dal 1 gennaio 1993, per lacquisto di immobili diversi da quelli destinati ad abitazione principale non prevista alcuna detrazione. Il contribuente che si accollato un mutuo, anche per successione a causa di morte, dopo il 1 gennaio1993,hadirittoalladetrazionesericorrononeisuoiconfrontilecondizionipreviste per i mutui stipulati a partire dalla data di accollo. >>Ladetrazionedegliinteressisulmutuoperlacostruzione dellabitazione principale Gli interessi relativi a mutui ipotecari per la costruzione dellabitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, su un importo massimo di 2.582,28 euro.Ladetrazioneriguardagliinteressipassivi,glioneriaccessorielequotedirivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unit immobiliari da adibire ad abitazione principale. Essa ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo, da parte del possessore a titolodiproprietodialtrodirittorealedellunitimmobiliare,avvenganeiseimesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi allinizio dei lavori di costruzione. Ilbeneficioriconosciutoancheagliappartenentialpersonaleinserviziopermanentedelle Forze armate e Forze di polizia a ordinamento militare, nonch a quello dipendente dalle Forze dipoliziaaordinamentocivile,perimutuiipotecarirelativiallacostruzionedellunica abitazione di propriet, a prescindere dal requisito della dimora abituale. Perpoterusufruiredelladetrazioneinquestionenecessariochevenganorispettatele seguenti condizioni: lunit immobiliare che si costruisce deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo) intendono dimorare abitualmente limmobiledeveessereadibitoadabitazioneprincipaleentroseimesidalterminedei lavori di costruzione ilcontrattodimutuodeveesserestipulatodallapersonacheavrilpossessodellunit immobiliare a titolo di propriet o di altro diritto reale. Ladetrazionecumulabileconquellaprevistapergliinteressipassivirelativiaimutui ipotecari contratti per lacquisto dellabitazione principale, soltanto per il periodo di durata dei lavoridicostruzionedellunitimmobiliare,nonchperilperiododiseimesisuccessivial termine dei lavori. Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo dimposta successivo a quello in cui limmobile non pi utilizzato come abitazione principale.Non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 23 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate Lamancatadestinazioneadabitazioneprincipaledellunitimmobiliareentroseimesidalla conclusione dei lavori di costruzione comporta la perdita del diritto alla detrazione. Ladetrazionenonspettaseilavoridicostruzionedellunitimmobiliaredaadibiread abitazione principale non sono ultimati entro il termine previsto dal provvedimento edilizio che ha consentito la costruzione dellimmobile stesso (salva la possibilit di proroga). Il diritto alla detrazionenonvienemenoincasodiritardiimputabiliesclusivamenteallAmministrazione comunale nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste. Perfruiredelladetrazioneoccorreconservare,esibireotrasmettere,arichiestadegliuffici dellAgenzia,lequietanzedipagamentodegliinteressipassivirelativialmutuo,lacopiadel contratto di mutuo ipotecario (dal quale risulti che lo stesso assistito da ipoteca e che stato stipulato per la costruzione dellimmobile da destinare ad abitazione principale), le abilitazioni amministrativerichiestedallalegislazioneediliziaelecopiedellefattureoricevutefiscali comprovanti le spese di costruzione dellimmobile stesso. La detrazione spetta solo sulla parte di mutuo che copre le spese documentate. >>Ladetrazionepergliacquirentiegliassegnataridiimmobili ristrutturati Anchepergliacquistidifabbricati,ausoabitativo,ristrutturatisonoprevistideivantaggi fiscali. Inparticolare,adeterminatecondizioni,gliacquirentidegliimmobili(o,nelcasodi cooperative edilizie, gli assegnatari degli stessi) hanno diritto a una detrazione da ripartire in 10 anni. Il beneficio spetta nel caso di interventi di ristrutturazione riguardanti interi fabbricati, eseguiti daimpresedicostruzioneoristrutturazioneimmobiliareedacooperativeedilizieche provvedono,entro18mesidalladatadelterminedeilavori,allasuccessivaalienazioneo assegnazione dellimmobile. Questo termine stato elevato da 6 a 18 mesi dalla legge di stabilit 2015 (legge n. 190 del 23 dicembre 2014). Ladetrazione,ordinariamente,del36%delvaloredegliinterventieseguiti,chesiassume parial25%delprezzodellunitimmobiliare(comerisultantenellattopubblicodi compravendita o di assegnazione) e, comunque, entro un importo massimo di 48.000 euro. Norme successive a quella che ha introdotto lagevolazione hanno incrementato la percentuale di detrazione e limporto massimo della stessa. In particolare, la detrazione stata elevata dal 36 al 50% per le spese di acquisto sostenute nelperiodocompresotrail26giugno2012eil31dicembre2015espettaentrolimporto massimo di 96.000 euro (invece che 48.000 euro). Dal 1 gennaio 2016 la detrazione ritorner, invece, alla misura ordinaria (36% su un importo massimo di 48.000 euro). FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 24 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate Esempio di calcolo della detrazione Il 15 gennaio 2015 un contribuente acquista unabitazione al prezzo di 200.000 euro. Il costo forfetario di ristrutturazione si assume pari a: 25% di 200.000 euro = 50.000 euro Essendoquestoimportoinferioreallimitedi96.000euro(previstopergliacquistieffettuati dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2015), la detrazione potr essere calcolata sullintera cifra. Pertanto, la detrazione (da ripartire in 10 anni) pari a: 50% di 50.000 euro = 25.000 euro Per ogni anno si potr quindi fruire di 2.500 euro di detrazione. Il limite massimo di spesa ammissibile (48.000 o 96.000 euro) deve essere riferito alla singola unit abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa. Diconseguenza,questoimportovasuddivisotratuttelepersoneaventidiritto allagevolazione. Ladetrazionesiapplicaquandosonostatieffettuatiinterventidirestauroerisanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, indicati alle lettere c) e d) del comma 1 dellarticolo 3 del Dpr 380/2001. INTERVENTI DI RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA sono quelli fatti per la conservazione delledificio e per assicurarne la funzionalit (per esempio, consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi delledificio, inserimento di elementi accessori e di impianti necessari) sono quelli volti a trasformare un edificio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente CONDIZIONI RICHIESTE PER FRUIRE DELLAGEVOLAZIONE Riassumendo, la detrazione Irpef spetta alle seguenti condizioni: lacquisto o lassegnazione dellunit abitativadeve avvenire entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori limmobile acquistato o assegnato deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventidirestauroedirisanamentoconservativoodiristrutturazioneedilizia riguardanti lintero edificio. Lagevolazionetrovaapplicazione,pertanto,acondizionechegliinterventiedilizi riguardino lintero fabbricato (e non solo una parte di esso, anche se rilevante) In caso di compromesso, per fruire della detrazione occorre che il rogito venga stipulato entro i termini previsti. Per fruire dellagevolazione non necessario effettuare i pagamenti mediante bonifico. FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA 25 ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E opportuno verificarle attraverso il sito dellAgenzia delle Entrate 4. LE IMPOSTE SULLA VENDITA Dallacessionedellabitazionepuderivareunaplusvalenza,valea direunadifferenzapositivatralincassodellavenditapercepito nellanno e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dellimmobile ceduto, aumentato dei costi inerenti limmobile stesso. >>Il sistema ordinario di tassazione Questo valore, se deriva da una cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non pi di cinque anni considerato come uno dei redditi appartenenti allacategoriaredditidiversie,cometale,vatassatoconlenormalialiquoteIrpef(la plusvalenza va, quindi, dichiarata nel modello Unico o nel modello 730).In altri termini,la plusvalenza concorre, insieme agli eventuali altri redditi del venditore, alla determinazione del suo reddito imponibile ai fini Irpef. Fanno eccezione a questa regola (la plusvalenza non , quindi, tassabile): gli immobili pervenuti per successione o usucapione quelliricevutiindonazione,se,conriferimentoallapersonachehadonatolimmobile, sono trascorsi cinque anni dallacquisto o costruzione dello stesso (in questo caso, il costo dacquisto o di costruzione quello sostenuto dal donante) le unit immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra lacquisto (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o deisuoifamiliari,cio,ilconiuge,deiparentientroilterzogradoedegliaffinientroil secondo. Va considerato familiare anche il coniuge in regime di separazione. >>Limposta sostitutiva Perlatassazionediquesteplusvalenzeprevistoancheunsistemaalternativoaquello ordinario.Infatti,ilvenditorehalafacoltdichiedereallattodellacessione,con dichiarazioneresaalnotaio,chesulleplusvalenzerealizzatesiaapplicataunimposta sostitutiva di quella sul reddito. Laliquota dimposta sostitutiva applicabile pari al 20%. Ilnotaiostessoprovvedeadapplicareeaversarelimpostasostitutiva,ricevendodal venditorelasommarelativa.Quindi,comunicaallAgenziadelleEntrateidatirelativialla compravendita.