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VADEMECUM VENDITA ACQUISTO IN ITALIA

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VADEMECUM VENDITA ACQUISTO IN ITALIA

COMPRARE o VENDERE

Come ricercare o vendereun immobileL’acquisto, o la vendita, della casa costituisceuna tappa difficile ed onerosa ma importantee il consumatore che si impegni in tale attivitàdeve essere consapevole delle moltepliciproblematiche connesse.Innanzitutto deve definire se affidare l’incaricoad un professionista del settore, l’agenteimmobiliare, o se provvedervi personalmente:agire personalmente ovviamente consentedi risparmiare le spese di intermediazioneimmobiliare, d’altro canto rende taloradifficoltoso il reperimento di un acquirenteo dell’immobile da acquistare.Gli strumenti oggi disponibili, oltreall’annuncio su giornali anche specifici ed alpassaparola, sono costituiti dalla rete, dovesi possono trovare siti Internet gratuiti e/oa pagamento, le aste giudiziarie e gli annuncivia sms.In secondo luogo, ed in ogni caso, deveprocedere mantenendo sempre alta la sogliadi attenzione al fine di evitare che ansie estress da ricerca della casa e dalla paura di“perdere un affare” possano portarlo aconcludere impegni e contratti con leggerezza.Infine deve porre attenzione alle regole edalle norme necessarie ai fini della stipula diuna scrittura privata tra venditore edacquirente per una compravendita al riparoda possibili rischi. Infatti è pur vero che lacompravendita diviene definitiva solo colrogito notarile, ma le obbligazioni tra le partiscaturiscono inizialmente dal contrattopreliminare, che avrà valore legale sino allasottoscrizione dell’atto definitivo dicompravendita.

Come comprare e vendere tramiteun intermediario professionale

Agente immobiliareÈ mediatore “colui che mette in relazionedue o più parti per la conclusione di un affare,senza essere legato ad alcuna di esse darapporti di collaborazione, dipendenza o dirappresentanza” (art. 1754 cod. civ.).Ciò significa che la figura del mediatore, lecui radici risalgono agli antichi sensali romani,ha il compito di far incontrare le esigenzedel venditore e dell’acquirente, portando aconvergere gli interessi opposti delle dueparti per arrivare alla conclusione dellatrattativa.

La professione dell’Agente di Affari inmediazione è disciplinata da norme cheimpongono, tra l’altro, a coloro che esercitanoa qualsiasi titolo l’attività di mediazionel’iscrizione, abilitante e valida su tutto ilterritorio nazionale, al Ruolo degli Agenti diAffari in mediazione tenuto dalle Camere diCommercio. Tale obbligo riguarda anchecoloro che svolgono tale attività in manierasolo occasionale o saltuaria e/o per contodi imprese organizzate.L’agente immobiliare generalmente fornisceun servizio di valutazione dell’immobileorientando il venditore verso le reali condizionidel mercato, propone l’immobile attraversoi canali pubblicitari con la finalità diraggiungere il potenziale acquirente che potràvalutare le possibilità offerte dal mercato, ecompararne le caratteristiche e i costi.Egli inoltre deve saper dare indicazioni sugliaspetti legali, tecnici e fiscali prima dellastipula di un contratto preliminare, momentoin cui le parti si impegnano reciprocamentealla compravendita, al fine di evitare chepossano dover affrontare ostacoli a volteinsormontabili.Invitiamo pertanto il lettore a seguire conattenzione i punti riguardanti la figura delmediatore o agente immobiliare, percomprendere quali siano i diritti ed i doveriche dalla Legge scaturiscono.L’agente immobiliare dovrà provare la suaiscriz ione esibendo i l tesserino diriconoscimento rilasciato da una Camera diCommercio, alla quale, peraltro, i lconsumatore si potrà riferire anche al finedi ricevere informazioni sull’attività e sullenorme che regolano la materia, o presentareesposti e note di contestazione qualoraritenesse di voler evidenziare comportamentiritenuti non corretti o ove sorgessero dubbio problemi.A garanzia della clientela, la legge prescriveche i mediatori immobiliari debbanosottoscrivere una polizza assicurativa diresponsabilità civile contro i rischi professionalie per la tutela dei clienti.Chi non è iscritto al ruolo tenuto dalle Cameredi Commercio, esercita abusivamente l’attivitàed è soggetto ad una sanzione amministrativafino a 15.000,00 euro.E’, inoltre, tenuto alla restituzione alle particontraenti delle provvigioni percepite.In taluni casi, è prevista altresì la denunciaall’Autorità Giudiziaria in sede penale.Chiunque, invece, iscritto a ruolo, esercitil’attività di mediazione in modo irregolare,violando i suoi doveri e/o non rispettandogli obblighi previsti dalla legge, è soggetto

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alle sanzioni disciplinari della sospensione,cancellazione e radiazione dal ruolo. Lacompetenza per le sanzioni disciplinari èriservata alla Giunta camerale. Il mediatoreimmobiliare deve agire nell’interesse delledue parti contemporaneamente e, pertanto,ha diritto alla provvigione da ciascuna delleparti, se l’affare è concluso per effetto delsuo intervento (art. 1755 Codice Civile).Sempre il Codice Civile ci ricorda che per“affare concluso” deve intendersi il momentoin cui chi ha fatto la proposta ha conoscenzadell’accettazione dell’altra parte (art. 1326Codice Civile). Pertanto, il diritto allaprovvigione dell’agente immobiliare sorgealla conclusione del contratto preliminare ocompromesso.Generalmente, e conformemente agli usivigenti in provincia, gli agenti immobiliariseguono le trattative fino alla firma dell’attonotarile.Relativamente alle provvigioni, si ricorda chedal 2006 è divenuto un obbligo, in tutte lecompravendite, inserire nell’atto notarile una“dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà”,che indichi l’importo della provvigione versataall’agente immobiliare e le modalità dipagamento. In tale dichiarazione devonoessere riportate le generalità ed il numero diiscrizione nel ruolo degli Agenti Immobiliaridel professionista, oltre alla partita Iva o alcodice fiscale.Chi, acquistando o vendendo un immobile,non rispetta quest’obbligo rischia una seriedi sanzioni, tra le quali il pagamento di unacifra da 500 a 10mila euro, oltre ad eventualirisvolti penali in caso di dichiarazionemendace.Peraltro la legge 4 agosto 2006, n. 248 haintrodotto la possibilità di detrarre il 19%sulle provvigioni dichiarate fino ad un tettomassimo attualmente di 1.000 euro.E’ quindi necessario che il mediatore consegnial suo cliente la copia dei mezzi di pagamentoe della relativa documentazione fiscale affinchéil cittadino possa compilare la dichiarazionedei redditi ed usufruire delle detrazioni.

MandatarioTalvolta l’agente immobiliare agisce comemandatario, cioè riceve il mandato dirappresentare una parte ed agisce quindi nelsuo esclusivo interesse: in tal caso ha dirittoalla provvigione solo dalla parte che gli haconferito tale mandato ma sarà comunquetenuto al rispetto del proprio dovereprofessionale.

Consigli utiliE’ importante ricordare che l’agenteimmobiliare non si deve limitare a metterein relazione la domanda con l’offerta, ma hal’obbligo di corretta informazione secondo ilcriterio della media diligenza professionale,il quale comprende l’obbligo di informare leparti di tutti gli elementi conosciuti oconoscibili con la normale diligenzaprofessionale e che possono influire sullaconclusione dell’affare, oltre che di fare leindagini necessarie ad una buona conclusionedella compravendita.Occorre però precisare che particolari indaginitecnico-giuridiche (visure ipotecarie e catastali,provvedimenti autorizzativi comunali) vannopreliminarmente definite anche ai fini di uneventuale, specifico, rimborso.Ove si verificassero incomprensioni olagnanze nei confronti dell’operato di unagente di mediazione immobiliare, èimportante sapere che la Camera diCommercio esercita una azione di vigilanzasull’attività di mediazione.Infatti la legge attribuisce alla CommissioneProvinciale per il ruolo mediatori della Cameradi Commercio il compito di esaminare, aseguito di segnalazioni da parte di cittadini,eventuali irregolarità nell’operato degli iscrittial Ruolo nell’attività di mediazione. Ovedetermini che l’operato del mediatore abbiacreato turbativa, può proporre alla Giuntadella Camera di Commercio di sospendereil mediatore dall’attività (fino a 6 mesi) odanche radiarlo dal Ruolo.Anche le associazioni degli agenti immobiliarivigilano sui loro iscritti, a tutela del buonnome della categoria, attraverso larealizzazione di codici deontologici dicomportamento ai quali gli iscritti si devonoconformare, attraverso la valutazione dieventuali lagnanze presentate dal cittadino,o da altri agenti immobiliari, e prevedendoforme di richiamo in caso ritengano fondatala lamentela.Il mediatore ed il consumatore dovrannoquindi operare di comune accordo affinché:- i moduli (incarico, proposta d’acquisto,

ecc.) siano compilati in tutte le loro partisbarrando le voci che appositamente nonsi vogliono compilare;

- i suddetti moduli riportino i riferimentidell’iscrizione nel Ruolo degli AgentiImmobiliari dell’agente e, nel caso si trattidi società, della società stessa oltre chedel responsabile legale e/o del preposto.Tali moduli devono essere stati in copiapreventivamente depositati presso la localeCamera di Commercio, alla quale potrà

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essere chiesta la verifica del rispetto ditale disposizione.

- La provvigione spettante all’agenzia,determinata liberamente dall’accordo trale parti, sia indicata con chiarezza. Senon viene riportata, potrà esseredeterminata anche dalla Giunta dellaCamera di Commercio, sulla base degliusi locali.

- Sia sempre definito il prezzo di venditadell’immobile che deve essere riportatoesattamente. E’ necessario respingerefermamente ogni eventuale proposta di“supero”, cioè quella somma che l’agentepossa eventua lmente o t teneredall’acquirente in più rispetto al prezzopattuito con il proprietario e che non gliviene riconosciuta.

- L’agente immobiliare consegni copia diqualsiasi modulo che si è sottoscritto, ched e v e e s s e r e c o n t r o f i r m a t ocontestualmente anche dall’agenteimmobiliare sia nel caso di accettazionedell’incarico di vendita o di acquisto, siaper ricevuta delle somme a lui consegnatea titolo di deposito fiduciario/caparra.

Sia sempre precisata :- la durata dell’incarico (generalmente

tre/sei mesi),- il periodo di validità della proposta

(termine entro cui deve pervenirel’accettazione del venditore) che nondovrebbe superare i quindici giorni, adeccezione di casi particolari che devonoessere specificati in proposta;

- l’esistenza della clausola dell’esclusiva, seconcessa;

- la possibilità o meno di tacito rinnovo:questa opzione deve essere prevista peruna sola volta con possibilità di disdettatramite lettera raccomandata;

- l’esistenza di eventuali clausole sospensivequali richiesta di mutuo, verificheparticolari, condoni, licenze da ottenere.E’ necessario che, in caso di acquistomediante richiesta di mutuo, vi sia indicatochiaramente che l’efficacia della propostaè subordinata alla erogazione delfinanziamento e che non avrà nessuneffetto in caso il cliente non riesca adottenerlo. Tutte le eventuali clausolesospensive devono sempre esserespecificate poiché, in tal caso, la propostanon produce alcun effetto fino al verificarsidella condizione sospensiva.

- vengano analizzati in modo puntualeeventuali costi quali quelli extra capitolato,opere di finitura dell’immobile e delle areeesterne, opere di urbanizzazione,

regolamento di condominio, ICI, tassarifiuti ecc

Se il cliente che formula una proposta diacquisto consegna al mediatore un assegno,a titolo di deposito fiduciario/accontoprezzo/caparra confirmatoria, questo siaintestato al proprietario dell’immobile, e nonall’agente immobiliare, e che rechi la clausoladi non trasferibilità. In ogni caso, le sommeconsegnate a tale titolo non dovranno maiessere incassate dall’agente immobiliare, néa titolo di risarcimento danni, né in contoprovvigione.Ovviamente il cliente deve comportarsicorrettamente e:- Corrispondere la provvigione all’agente

immobiliare anche se :• l’affare è concluso direttamente dalcliente ma con persona contattata per iltramite dell’agente immobiliare;• l’affare è concluso direttamente dalcliente o tramite altro agente immobiliarenel caso in cui l’incarico contenga laclausola di esclusiva.

- Definire sempre tutti i dettagli degliaccordi, sia quelli che riguardanol’affidamento dell’incarico al mediatore,sia quelli che riguardano la proposta diacquisto dell’immobile. In particolare, nelcaso di accettazione di proposte, devesempre chiederne all’agente immobiliareuna conferma scritta. E’ opportunoconcordare per iscritto l’entità dellaprovvigione e le relative modalità dipagamento, i servizi compresi nellaprovvigione e quelli esclusi.

- Fornire tutte le informazioni utili e ladocumentazione necessaria perché ilmediatore possa operare con trasparenzae sicurezza nei confronti dei futuriacquirenti;

- In caso di conferimento di incarico ad unagente immobiliare, in esclusiva o nonin esclusiva, deve :• Scegliere e rispettare le modalità concui assegna l’incarico all’agente:

- la scelta dell’incarico in esclusiva ponerestrizioni alla sua libertà contrattuale, inquanto gli vieta di concludere la venditain proprio o incaricare della vendita unaltro agente immobiliare, salvo pagare lepenali previste, ma gli consente diottenere una serie di servizi supplementariche il cliente deve far indicare per iscrittosul modulario. L’alternativa è l’incariconon in esclusiva che prevede l’obbligodel cliente di avvisare tempestivamenteil mediatore dell’avvenuta venditadell’immobile. In tale caso l’agente non

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sarà tenuto a fornire tutti i servizi propridi un incarico in esclusiva, quali le formedi pubblicità, ma sarà comunque chiamatoal rispetto dei servizi indicati nel contratto,oltre a quell i propri del dovereprofessionale.

LA DOCUMENTAZIONERELATIVA ALLACOMPRAVENDITADI IMMOBILI

L’acquisto di una casa rappresenta uninvestimento importante ed è pertantonecessario che l’acquirente riceva tutta ladocumentazione che possa comprovare chel’immobile sia effettivamente cedibile.Vediamo in sintesi quali sono i principalidocumenti che devono essere sempre correlatiad una vendita immobiliare:

Titolo di proprietà o provenienzaUn immobile può pervenire per successionea causa di morte, per provvedimentogiudiziale, per atto notarile (vendita,donazione, divisione…). Il venditore deveprodurre il titolo che attesta la sua proprietà.I dati riportati nel titolo di provenienzapotrebbero nel frattempo essere cambiati: ilnotaio incaricato della stipula dell’atto divendita controllerà l’effettiva proprietà delvenditore e l ’assenza di formali tàpregiudizievoli.

Aspetti urbanisticiE’ assolutamente necessario fare moltaattenzione anche alla documentazioneurbanistica. E’ un aspetto molto importanteche può p reg iud i ca re l a l i be racommercializzazione del bene. Se lacostruzione risulta iniziata successivamenteal 1° settembre 1967, nell’atto di vendita sidovranno menzionare gli estremi di tutti iprovvedimenti autorizzativi comunali (licenzeedilizie, concessioni ad edificare, varianti,permessi di costruire, DIA), nonché gli estremidi eventuali domande di condono e diconcessioni edilizie in sanatoria. Rimanecomunque in capo al venditore l’onere didimostrare la conformità urbanisticadell’immobile a detti provvedimenti. Nonbisogna dimenticare infine di farsi esibire ilconseguente “Certificato di Agibilità” (ex“Certificato di Abitabilità”) o il documentodi autocertificazione del termine per laformazione del silenzio assenso protocollatodal Comune. Se l’immobile in oggetto ha

come pertinenza uno o più terreni la cuisuperficie sia superiore a 5.000 metriquadrati, all’atto di vendita va allegato ilrelativo certificato di destinazione urbanisticada richiedersi al competente ufficio comunale.

Aspetti catastaliAltra documentazione altrettanto necessariaè quella catastale. Ogni unità immobiliaredeve essere denunciata al Catasto (oggiAgenzia del Territorio). E’ un enorme archiviocartaceo e informatico dove sono catalogatiai fini fiscali e conservati tutti gli immobilicostruiti sul territorio nazionale. Ognicapoluogo di provincia ha il suo UfficioDistrettuale. Il documento principale chenecessita è la cosiddetta scheda catastale,che altro non è che una riproduzione dellaplanimetria dell’immobile in scala ridottaredatta da un tecnico abilitato e presentataagli uffici catastali, verificabile tramite una“visura” nella quale vengono riportati i dati(categoria, classe, consistenza, rendita) relativiall’unità immobiliare. Qualora si riscontrasserodelle difformità tra la situazione di fatto e laplanimetria catastale, occorrerà provvederealla sua regolarizzazione mediante lapresentazione di una denuncia di variazione.

Aspetti condominialiPrima di acquistare un appartamento in uncontesto condominiale bisogna accertarsipresso l’amministratore:- se ci sono spese condominiali arretrate

(l’acquirente è solidamente obbligato colvenditore ai pagamenti dell’anno in corsoe dell’anno precedente);

- a quanto ammontano le spese annue diordinaria amministrazione;

- se e quali lavori di manutenzione sonoprevisti o deliberati dall’assembleacondominiale (esempio: rifacimento tetto,facciate, androni e scale o altro) e rientrantin e l l e s p e s e d i s t r a o r d i n a r i aamministrazione; se ci fossero, èopportuno stabilire in capo a chi gravinotali spese;

- se ci sono limiti per il regolamento dicondominio, ad esempio per il mutamentodi destinazione d’uso di una unitàimmobiliare (da abitazione ad ufficio).

Certificazioni di impiantiLa dichiarazione di conformità è undocumento o meglio un insieme di documenticon cui l’installatore di un impianto (elettrico,idro-termo-sanitario, radio-televisivo, ecc.)dichiara e certifica che questo è stato realizzatoa regola d’arte. La dichiarazione di conformità

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contiene i dati dell’impianto e dei seguentisoggetti: responsabile tecnico, proprietario,committente. Fornisce inoltre informazionisulla procedura di installazione, sulla tipologiadi materiali impiegati, sulle norme seguite,sull’ubicazione dell’impianto. La dichiarazionedi conformità, secondo la normativa attuale,si redige su un modello approvato dalMinistero del Lavoro ed è completata da unaserie di allegati, alcuni dei quali obbligatori(pena la nullità della dichiarazione):- il progetto (se l’immobile supera certi limiti

dimensionali);- lo schema di impianto (dove non c’è il

progetto);- la relazione tipologica (o elenco dei

materiali);- il certificato di iscrizione alla Camera di

Commercio.A seguito dell’abrogazione dell’art. 13 delD.M. n. 37/2008, dal 25 giugno 2008 nonesiste più un obbligo di allegazione delladocumentazione di conformità e neppurepiù un obbligo di regolamentazionecontrattuale della garanzia dell’alienanteriguardo alle conformità degli impianti; dettaregolamentazione però rimane sicuramenteopportuna.Qualora gli impianti di un vecchio immobilenon fossero a norma, o non esistessero, chivende e chi compra, di comune accordo,possono comunque procedere al lacompravendita dell’immobile nello stato difatto.Per evitare controversie successive, èopportuno in sede di contrattazione,disciplinare in capo a chi spetti la messa anorma degli impianti stessi.

Certificazione EnergeticaLa certificazione energetica non è altro cheun certificato dal quale si può capire comeè stato realizzato l’edificio dal punto di vistadell’isolamento della coibentazione e quindiin che modo il fabbricato possa contribuiread un risparmio energetico. In sostanzaconsiste in una valutazione dei requisitienergetici integrati di un immobile conconseguente certificazione e attribuzione diuna certa classe energetica.Oggi gli elettrodomestici in base al consumoenergetico rientrano in una determinataclasse: A, B ecc.. Sarà così anche per tuttigli edifici, i quali, in base al consumoenergetico rientreranno in una determinataclasse di consumo.E’ interesse dell’acquirente di un immobilesapere quanto un determinato immobileconsumi energia. Un fabbricato realizzato

senza nessun accorgimento dal punto di vistaenergetico, oltre a causare un maggioreinquinamento, produce anche un aggraviodi spese per la persona che lo abita. L’art.35, comma 2-bis, del D.L. 25 giugno 2008,n. 112, come aggiunto dalla legge diconversione, 6 agosto 2008, n. 133, invigore dal 22 agosto 2008, ha modificato lanormativa nazionale precedente; in generalenon è più necessario allegare la certificazioneenergetica agli atti di trasferimentoimmobiliare; rimane salvo l’obbligo didotazione e consegna all’acquirentedell’attestato di qualificazione energetica peri seguenti edifici:1) gli edifici di nuova costruzione, il cuipermesso di costruire o la cui denuncia diinizio attività sono stati presentatisuccessivamente al giorno 8 ottobre 2005;2) gli edifici riguardo ai quali sia avvenutala ristrutturazione integrale degli elementiedilizi costituenti l’involucro o l’interademolizione e ricostruzione, con richiesta dipermesso di costruire o denuncia di inizioattività o demoliti e ricostruiti, presentatasuccessivamente al giorno 8 ottobre 2005;3) gli edifici che siano stati “di fatto” dotatidell’attestato di certificazione o qualificazioneenergetica per usufruire di benefici fiscali;4) gli edifici pubblici o ad uso pubblico;5) gli edifici di superficie utile (nettacalpestabile) superiore a 1.000 metri quadri,allorché l’atto di trasferimento a titolo onerosoabbia ad oggetto l’intero immobile (anchequando si tratti del trasferimento di singoleunità immobiliari, ove siano, da sole, disuperficie utile superiore a 1.000 metriquadri);6) gli edifici, sia di vecchia che di nuovacostruzione, di qualsiasi superficie utile, ancheinferiore a 1.000 metri quadri, allorché l’attodi trasferimento a titolo oneroso abbia adoggetto l’intero immobile (con esclusione,quindi, degli atti traslativi di singole unitàimmobiliari facenti parte del complesso).A decorrere dal 1° luglio 2009, gli obblighidi dotazione e consegna dell’attestato diqualificazione energetica riguarderanno tuttele unità immobiliari (anche quindi gliappartamenti in condominio), di vecchia onuova costruzione. Per la Lombardia, nelmomento in cui andiamo in stampa, sembravalere un discorso a parte, non avendo lalegge nazionale abrogato le norme regionali:salva la normativa nazionale per ciò checoncerne gli obblighi di dotazione e consegnadell’attestato all’acquirente, rimane l’obbligodi allegazione dell’attestato di certificazioneenergetica all’atto di trasferimento immobiliare

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a titolo oneroso nei casi previsti dallanormativa regionale. Detti casi sono:

a) nell’ipotesi di titolo per la costruzionerichiesto a decorrere dal 1.09.07;

b) per gli interventi di demolizione ericostruzione in manutenzionestraordinaria o in ristrutturazione,ristrutturazione edilizia che coinvolganopiù del 25% della superficie disperdentedell’edificio; ampliamenti volumetrici,se il volume a temperatura controllatadella nuova porzione risulti superioreal 20% di quello esistente; il tutto seil titolo edilizio è stato richiesto a partiredal 1.09.07;

c) per accedere ad incentivi edagevolazioni fiscali;

d) in presenza di edifici di proprietàpubblica o adibita ad uso pubblico, lacui superficie utile superi i 1.000 mq;

e) qualora si verifichi il trasferimentodell’intero edificio, anche costruitoanteriormente;

f) in presenza di contratto servizio-energiastipulato o rinnovato dopo il 1 gennaio2008.

LE FASIDELL’ACQUISTO E/ODELLA VENDITA

La trattativaLa trattativa è necessaria per definire iparticolari di un trasferimento, al fine disoddisfare sia gli interessi del venditore chedell’acquirente. Tra gli elementi importantiricordiamo: il prezzo e le modalità deipagamenti, i termini della consegnadell’immobile e della stipula dell’atto di vendita,la ripartizione delle spese condominiali neltempo che trascorrerà tra il preliminare edil rogito, delle spese straordinarie giàdeliberate, la comunicazione dell’acquirentedella eventuale necessità di accedere ad unmutuo e la comunicazione del venditore dieventuali vincoli esistenti sull’immobile.

La proposta d’acquistoLa formulazione della proposta d’acquisto èla fase più delicata della trattativa in quanto,dal momento della sottoscrizione, vincola laparte proponente all’acquisto per il periodostabilito: la proposta d’acquisto sottoscritta,generalmente formulata come propostairrevocabile, è vincolante per il proponentema non lo è ancora per il venditore, il quale,

finché non la sottoscrive, è libero da qualsiasiimpegno.Allo scadere del termine di validità, se ilvenditore non ha accettato, la propostadiviene inefficace.Per la completa tutela delle parti, è opportunoche nella proposta vengano indicati iscrizioniipotecarie o gravami di qualsiasi natura,nonché la conformità urbanis t icadell’immobile.L’acquirente deve analizzare con attenzionetutte le clausole della proposta di acquisto,prima di sottoscriverla.Nella fase della stesura della proposta, èbuona norma farsi rilasciare o prenderevisione della documentazione principalerelativa all’immobile, in particolare l’atto diprovenienza e le schede catastali; qualora ladocumentazione non fosse disponibile, èopportuno indicare nella proposta stessa lemodalità con le quali i documenti verrannomessi a disposizione.È inoltre importante indicare nella propostase si intende avvalersi di un mutuo perl’acquisto, e soprattutto i termini con cui sipensa di accedervi.

L’accettazione della proposta ed ipagamentiLa proposta è solitamente accompagnata daun deposito infruttifero sotto forma di assegnointestato al venditore e non trasferibile:assegno che verrà restituito in caso di nonaccettazione del venditore; al contrario, incaso di conclusione del contratto, cioè nelmomento in cui l’acquirente ha conoscenzadell’accettazione del venditore, detta sommadiverrà caparra confirmatoria.La definizione e la portata della caparraconfirmatoria sono indicate nell’articolo 1385del Codice Civile: “Se al momento dellaconclusione del contratto una parte dà all’altra,a titolo di caparra, una somma di denaro, ouna quantità di altre cose fungibili, la caparrain caso di adempimento deve essere restituitao imputata alla prestazione dovuta. Se laparte che ha dato la caparra è inadempiente,l’altra può recedere dal contratto ritenendola caparra; se inadempiente è invece la parteche l’ha ricevuta, l’altra può recedere dalcontratto ed esigere il doppio della caparra.Se però la parte che non è inadempientepreferisce domandare l’esecuzione o larisoluzione del contratto, il risarcimento deldanno è regolato dalle norme generali.”E’ importante sapere che con le nuovedisposizioni tutti i pagamenti relativiall’acquisto di un immobile dovranno essereobbligatoriamente effettuati attraverso assegni

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o bonifici, fatto salvo per transazioni per unvalore complessivo non superiore a euro12.500,00. Gli estremi di questi pagamentidovranno essere conservati poiché il notaioche stipulerà l’atto dovrà citarli nello stesso.Con il contratto concluso le parti sonovincolate reciprocamente alla sua esecuzione,quindi alla successiva stipula di un atto notarilecon conseguente trasferimento della proprietàdell’immobile da parte del venditore epagamento de l prezzo da par tedell’acquirente.Con l’accettazione del venditore e laconclusione del contratto, l’AgenteImmobiliare, regolarmente abilitato ed iscrittoal Ruolo tenuto presso la Camera diCommercio, ha diritto a percepire laprovvigione.

Il contratto preliminareIl preliminare di compravendita, che contienel’impegno a vendere e ad acquistare, è undocumento articolato creato congiuntamentetra le parti, nel quale vi è l’accurataidentificazione delle parti stesse, oltre ad unaprecisa individuazione del bene oggetto dellavendita; è sottoscritto da tutte le parti incausa (elemento particolarmente importantenel caso che i venditori siano più d’uno,come da non sottovalutare è la firma dientrambi i coniugi, nel caso che a venderesiano marito e moglie in regime di comunionelegale dei beni, nonché in caso di società, lafirma di chi è legittimato).Per essere sicuri che il contratto preliminaresia formalmente completo e corretto, puòessere redatto con l’assistenza di unprofessionista di fiducia, magari dallo stessoNotaio che curerà la redazione dell’attodefinitivo che, in tal caso, provvederà a:- fornire consulenza sotto ogni aspetto

(anche fiscale) ad evitare controversiegiudiziali;

- effettuare accertamenti preliminari (visureipotecarie, visure catastali), in particolarese sono state corrisposte consistentisomme di denaro come caparra o acconto;

- verificare validità e portata delle clausole.I punti salienti che deve contenere un

preliminare sono:- i dati anagrafici delle parti;- l’esatta individuazione del bene;- il prezzo concordato;- le modalità di pagamento, indicando in

modo chiaro l’eventuale parte imputataa caparra confirmatoria, gli acconti prezzoe, se presente, la caparra penitenziale.Gli acconti versati con la sottoscrizionedella proposta d’acquisto, che possono

essere ulteriormente integrati con la stipuladel preliminare, potranno andare adintegrare la caparra confirmatoria osemplicemente essere imputati ad accontiprezzo. L’acconto è un’anticipazione delprezzo che l’acquirente versa prima dellavendita: se la vendita non fosse stipulata,deve essere restituito all’acquirente;

- la data nella quale le parti intendonostipulare l’atto notarile, indicandopossibilmente già chi sarà il Notaioincaricato ed i termini per la consegnadell’immobile;

- l’esistenza o meno di vincoli ipotecari odi altra natura;

- l’accollo dell’eventuale mutuo residuo alcompratore o la sua estinzione a cura delvenditore con conseguente impegno a farcancellare l’ipoteca;

- la provenienza dell’immobile e dei suoiaccessori, e altri dati che gli afferiscono,come proprietà comuni, pertinenze, servitùecc.;

- lo stato degli impianti, certificazioni,rispondenze, conformità urbanistica,eventuale scarico di responsabilità delvenditore;

- gli estremi degli eventuali agentiimmobiliari o società che abbiano seguitola vendita e delle spese di mediazionepagate.

Una proposta di acquisto contenente lecaratteristiche sopra citate è un contrattopreliminare a condizione che sia accettatacon dichiarazione scritta del venditore el’acquirente ne sia a conoscenza.

La registrazione della propostad’acquisto e del preliminareUn contratto preliminare di vendita, sia essofatto per atto notarile o per scrittura privata,è soggetto a registrazione in termine fissopresso l’Ufficio delle Entrate (solo il contrattopreliminare di vendita da parte di imprenditoreproprietario di terreno edificabile senzacaparra non è soggetto a registrazione intermine fisso).Inoltre l’art. 1, comma 46, della Legge 27dicembre 2006 n. 296 estende ancheall’agente immobiliare l’obbligo di richiederela registrazione e pone a carico dello stessola responsabilità solidale per il pagamentodell’imposta di registro.La registrazione del preliminare e dellaproposta d’acquisto avviene presso l’Ufficiodelle Entrate e può essere fatta da chiunque,per la proposta, entro 20 giorni dalla avvenutacomunicazione al proponente dellaaccettazione del venditore, per il preliminare

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entro 20 giorni dalla stipula dello stesso.L’imposta da pagarsi in sede di registrazioneè di 168,00 euro. In presenza di caparra sipaga altresì l’imposta con l’aliquota di 0,50%sulla caparra stessa.In presenza di acconto bisogna distinguere:- se il contratto definitivo è soggetto al

pagamento dell’IVA, gli acconti devonoessere fatturati dal promittente venditorecon l’aliquota corrispondente a quelladella cessione (es. 4% per prima casa);

- se il contratto definitivo è soggetto alpagamento dell’imposta proporzionale diregistro, si paga il 3% sull’importodell’acconto.

Sia per la caparra che per gli acconti, leimposte pagate in sede di contrattopreliminare saranno detratte dalle imposteche si pagheranno alla registrazione delcontratto definitivo di vendita, fatta eccezioneper il caso di vendita soggetta ad IVA.

La trascrizione del preliminareBisogna sempre valutare la grandeopportunità di trascrivere il contrattopreliminare presso l’Agenzia del TerritorioServizio di Pubblicità Immobiliare, stipulandodetto contratto con atto notarile, in particolarese il venditore è un imprenditore, una societàche potrebbe fallire, se intercorre un lassodi tempo piuttosto lungo tra contrattopreliminare e atto di vendita o se la caparraè molto cospicua.La trascrizione, a differenza della registrazioneche ha valenza essenzialmente fiscale, èfinalizzata a tutelare il futuro acquirente:- evita il pericolo di formalità pregiudizievoli

(vendite ad altri, ipoteche, pignoramenti...)che potrebbero essere trascritte o iscritteprima del contratto definitivo;

- attribuisce al futuro acquirente un privilegioin caso di fallimento del venditore: aseguito della vendita forzata dei beni delfallito e della distribuzione del ricavato aicreditori il futuro acquirente è preferitorispetto agli altri creditori, anche ipotecari,del fallito;

- blocca la revocatoria fallimentare ed ilpotere del curatore di optare per il relativoscioglimento, quando il contrattopreliminare sia stato concluso “a giustoprezzo” ed abbia ad oggetto un immobilead uso abitativo, destinato a costituirel’abitazione principale dell’acquirente odi suoi parenti ed affini entro il 3° grado.

Il notaioLa scelta del notaio spetta normalmenteall’acquirente, sul quale gravano le spese

dell’acquisto.Il notaio ha il compito di verificare che laproprietà sia piena, non sia gravata daformalità pregiudizievoli e di controllarel’identità dei proprietari e l’individuazione delbene da acquistare.Il controllo dell’assenza o meno di formalitàpregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti,sequestri, citazioni, contratti preliminari,privilegi, diritti di terzi in genere) avvienepresso l’Agenzia del Territorio competente,attraverso lo studio degli atti inerenti laproprietà per un periodo di oltre 20 anni: sitratta in estrema sintesi di ricostruire i passaggidi proprietà per almeno gli ultimi venti anniallo scopo di riscontrare la continuità delletrascrizioni e l’inesistenza di gravami.Il notaio verifica altresì la correttaindividuazione planimetrica ed il correttoclassamento del bene presso l’Ufficio delCatasto.Svolta questa attività, il notaio incomincia apredisporre l’atto di vendita che deveprevedere anche:- l’indicazione di tutti i provvedimenti

urbanistici che hanno concorso allacostruzione del fabbricato e la conformitàdelle opere a detti provvedimenti;

- la legittimazione del venditore a cedere(in rapporto al regime con il proprioconiuge, con eventuali altri contitolari, aprocedure fallimentari o a delibereautorizzative di enti);

- la legittimazione dell’acquirente adacquistare (in rapporto al regime colproprio coniuge, a procedure fallimentaria delibere autorizzative di enti, alla propriacittadinanza se straniero non residente inItalia);

- le modalità di pagamento al venditore eal mediatore;

- l’eventuale allegazione dei documentirelativi al rendimento energeticodell’immobile, nei casi previsti dallanormativa in materia;

- le previsioni fiscali (atto IVA o registro,eventuali agevolazioni, problematichelegate a decadenze fiscali).

Il notaio dà inoltre la propria consulenza alfine di risolvere le problematiche giuridichee fiscali riscontrate, come ad esempio: rischidi perdita della proprietà, dovuti a donazioniprecedenti oppure nei confronti di eredisconosciuti o di privilegi fiscali sull’immobile(come nel caso di rivendita della prima casanei cinque anni), di revocatorie, di fallimenti,di diritti di prelazione a favore dello Statoper beni di interesse culturale o per beniaffittati, di vincoli legati alle autorimesse.

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Il notaio infine provvede alle formalitàsuccessive all’atto, quali la registrazione (peril pagamento delle imposte) e la trascrizione(per rendere l’atto opponibile ai terzi).

Responsabilità del notaio in caso dierroriIn caso di omessa verifica da parte del notaiorogante una vendita circa l’eventualesussistenza di iscrizioni o trascrizionipregiudizievoli e di conseguente dimostrataesistenza di danno per la parte acquirente,al notaio può essere richiesto un risarcimento.Qualora invece ci sia stato nella redazionedell’atto un mero errore materiale (es.nell’indicazione dei dati identificativi delleparti o dell’oggetto) può essere opportunofare richiesta allo stesso notaio rogante diprocedere alla rettifica del dato errato.

La cancellazione dell’ipotecaSe sulla casa che si vuole vendere/acquistarec’è un’ipoteca e l’acquirente non intendeaccollarsi il mutuo a fronte del quale è stataiscritta l’ipoteca, quest’ultima può esserecancellata prima della vendita con il “metodoBersani”, ossia con l’estinzione del mutuo el’”incarico” alla Banca affinché la stessatrasmetta all’Agenzia del Territorio (serviziodi pubblicità immobiliare) la comunicazioneattestante l’estinzione dell’obbligazione.Il giorno della vendita bisogna però controllareche l’ipoteca risulti “annotata di cancellazione”presso l’Agenzia del Territorio (servizio dipubblicità immobiliare) perché la Banca hatrenta giorni di tempo successivi all’estinzionedel mutuo per chiedere che l’ipotecapermanga.E’ comunque sempre possibile cancellarel’ipoteca con atto notarile (le cui spese sonoassai ridotte), atto che garantisce l’efficaciaimmediata della cancellazione.

Acquisto da “costruttore”È opportuno fare alcune precisazioni sullavendita di immobili da costruire da chi è perdefinizione costruttore. Con il D.Lgs 20giugno 2005, n. 122, recante “Disposizioniper la tutela dei diritti patrimoniali degliacquirenti di immobili da costruire, a normadella legge 2 agosto 2004, n. 210” ed entratoin vigore il 21 luglio 2005 sono stateintrodotte importanti novità per questo tipodi acquisti: sono presenti ben precise garanziea tutela dell’acquirente e a carico di chi vendedetti immobili, quale la “fideiussione” che insede di contratto preliminare il costruttore èobbligato a procurare all’acquirente per unimporto corrispondente alle somme che il

costruttore ha riscosso. Il suo mancato rilasciolegittima l’acquirente a far dichiarare “nullo”il contratto, con conseguente richiesta direstituzione dei soldi già pagati, oltre chedegli eventuali danni.Altra importante novità è costituita dall’obbligogravante sul costruttore di rilasciareall’acquirente una polizza assicurativa che,per almeno dieci anni, lo tenga indenne daidanni derivanti da rovina totale o parzialedell’edificio o da gravi difetti costruttivi delleopere.

Assegnazione di immobile dacooperativeUna ulteriore modalità di acquisto immobiliareè l’assegnazione da cooperativa attraversola domanda di ammissione a socio, oppureacquistando la quota di un socio uscente.E’ indispensabile che il cliente che si rivolgead una cooperativa valuti l’affidabilità dellastessa mediante alcune indagini qualil’iscrizione ad una associazione di cooperative,all’Albo nazionale delle cooperative, i verbalidi revisione del bilancio dell’attività annualeo biennale, lo statuto, l’atto costitutivo, ilregolamento condominiale, la convenzionecon il comune, la concessione edilizia.È necessario chiarire preliminarmente qualisiano i costi di progettazione, di costruzionee di accatastamento, gli oneri di concessione,di allacciamento ai servizi, quali ancora i costiper revisione dei prezzi, l’importo del mutuooriginariamente contratto e i rischi derivantida eventuali ritardi nelle procedure dicostruzione od assegnazione della quota dimutuo frazionato poiché la responsabilitàper un mancato pagamento grava su tutti isoci della cooperativa fino all’assegnazionedefinit iva del l ’al loggio e del la suacorrispondente quota di mutuo frazionato.

Edilizia convenzionataUna tipologia di immobili riguarda poi quellirealizzati in edilizia convenzionata da impreseche, a seguito di apposita convenzionestipulata con gli Enti locali, vendono a soggetticon requisiti specificati in convenzioneimmobili in diritto di proprietà, od anche indiritto di superficie con concessioni in generedi 99 anni rinnovabili. Per tali immobili esisteuna disciplina specifica che prevede lapossibilità di successiva vendita a potenzialiacquirenti, che devono possedere le medesimecaratteristiche stabilite nelle specificheConvenzioni, a prezzi fissati dagli UfficiComunali.

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IMPOSTE SULL’ACQUISTODELLA CASALe imposte sulla casaChi acquista una casa è tenuto al pagamentodell’imposta di registro, o alternativamentedell’IVA, nonché delle imposte ipotecarie ecatastali.Più precisamente• Se il venditore è:

- un privato;- un’impresa “non costruttrice”;- un’impresa “costruttrice” (o che ha

ristrutturato l’immobile) ed ha finito i lavorida più di 4 anni;

• le imposte da pagare sono:- imposta di registro 7%- imposta ipotecaria 2%- imposta catastale 1%.

• Se il venditore è:- un’impresa “costruttrice” (o che ha

ristrutturato l’immobile) e la vendita è fattanei 4 anni dalla fine dei lavori;

• le imposte da pagare sono:- IVA al 10% ( o 20% se fabbricato

di lusso)- imposta di registro euro 168,00 =

fissa- imposta ipotecaria euro 168,00 =

fissa- imposta catastale euro 168,00 =

fissa.Le imposte sono versate dal notaio almomento della registrazione dell’atto. Leimposte proporzionali si pagano sul prezzo,salvo che ricorrano le condizioni per richiederenell’atto notarile di acquisto l’applicazionedella clausola “prezzo-valore”: si dichiara ilprezzo pagato, ma si pagano le imposteproporzionali sul valore catastale dell’immobilese:- la vendita ha per oggetto immobili aduso abitativo e/o relative pertinenze;- l’acquirente è persona fisica che nonagisce nell’esercizio di attività commerciali,artistiche o professionali;- l’atto è soggetto ad imposta di registro(sono escluse quindi le cessioni soggette adIVA).Viene così meno ogni convenienza didichiarazione diretta all’evasione fiscale. Glionorari notarili sono inoltre ridotti del 30per cento. Il meccanismo del prezzo-valoresi applica a condizione che nell’atto siaindicato l’intero prezzo pattuito: se vieneoccultato, anche in parte, il corrispettivopattuito le conseguenze e le sanzioni sonomolto salate.

Agevolazioni prima casaQuando si acquista la “prima casa” le impostesono ridotte:• Se il venditore è:

- un privato;- un’ impresa “non costruttrice”;- un’ impresa “costruttrice” ( o che ha

ristrutturato l’immobile) ed ha finito i lavorida più di 4 anni;

• le imposte da pagare sono:- imposta di registro 3%;- imposta ipotecaria euro 168,00 =

fissa;- imposta catastale euro 168,00 =

fissa.• Se il venditore è :

- un’ impresa costruttrice (o che haristrutturato l’immobile) e la vendita è fattanei 4 anni dalla fine dei lavori

• le imposte da pagare sono:- IVA al 4%;- imposta di registro euro 168,00 =

fissa;- imposta ipotecaria euro 168,00 =

fissa;- imposta catastale euro 168,00 =

fissa.

Requisiti prima casaOGGETTO: deve trattarsi di casa d’abitazionenon “di lusso”;

SOGGETTO: l’acquirente deve risiedere nelComune in cui si trova l’immobile o devetrasferirsi entro 18 mesi dalla stipula dell’attoo dimostrare di prestare la propria attivitàlavorativa prevalente nel Comune dove sitrova l’immobile;

• l’acquirente non deve avere, da solo o incomunione con il coniuge, alcun diritto(proprietà, uso, usufrutto o abitazione) sualtra casa di abitazione in quel Comune;

• l’acquirente non deve essere titolare,neppure per quota, su tutto il territorionazionale, di diritto di proprietà, usufrutto,uso, abitazione, su altra casa di abitazioneacquistata con le agevolazioni prima casa.

Per evitare speculazioni, l’immobile acquistatocon le agevolazioni “prima casa” non puòessere venduto prima di 5 anni dalla datadell’acquisto, pena la perdita dalleagevolazioni, ed il pagamento di soprattasseed interessi.Si può evitare questa decadenza dalleagevolazioni, acquistando nuovamente casaentro un anno dalla data della vendita. In talecaso si potrà anche godere del “creditod’imposta”, come sorta di sconto sul nuovoacquisto, pari all’imposta pagata per primo.

GLOSSARIO

AbitazioneUnità immobiliare urbana costituita da uno opiù locali e vani accessori:- costruita con quei requisiti che la rendonoadatta ad essere dimora stabile di una o piùpersone;- dotata di almeno un accesso indipendentedall'esterno (strada, cortile, ecc.) o da spazi didisimpegno comune (pianerottoli, ballatoi,terrazze, ecc.);- separata da altre unità abitat ive.Agente immobiliareOperatore persona fisica iscritto ai sensi dellalegge 39/1989, abilitato a fornire serviziimmobiliari comprendenti l'intermediazione,la consulenza e la valutazione.Agenzia immobiliareOrganizzazione che offre il servizio dimediazione e consulenza tecnica in immobilied aziende abilitata ad operare come personafisica o giuridica, iscritta ai sensi della leggen. 39/1989 e successive modifiche edintegrazioni nel relativo ruolo.Arredato/Ammobiliato*Unità immobiliare corredata di arredi mobilie suppellettili al fine di renderla fruibile edidonea all'uso cui è destinata.Attività di mediazioneAttività intrapresa al fine di far incontrare levolontà di due o più parti per la conclusionedi un affare e di ogni altra attivitàcomplementare.Autorizzazione ediliziaPermesso rilasciato dal Sindaco a titolo gratuitoper l'esecuzione di determinati lavori direcupero edilizio (in genere manutenzionestraordinaria etc.)Canone di locazioneCorrispettivo in denaro, in genere periodico,per la locazione di un bene immobile, incondizione di libera contrattazione, esclusole spese accessor ie ( condomin io ,riscaldamento, etc.).Caparra confirmatoriaLa caparra confirmatoria consiste in unasomma di denaro o in quantità di altri beni,che una parte abbia dato all’altra al momentodella stipulazione del contratto.Se la parte che ha dato la caparra èinadempiente, l’altra può recedere dal contrattoritenendo la caparra a titolo di risarcimentodel danno; se inadempiente è invece la parteche l’ha ricevuta, l’altra può recedere dalcontratto ed esigere il doppio della caparra.Si badi, però, che questa è solo una facoltà

attribuita al creditore insoddisfatto, il qualepuò anche, se lo preferisce, insistere perl’esecuzione del contratto o domandarne larisoluzione, secondo le norme generali. Inquesto caso la caparra costituirà, nelle manidi chi l’ha ricevuta, una garanzia per ilpagamento dei danni che saranno liquidatidal giudice.Se il controllo viene adempiuto, la caparradeve essere restituita o imputata allaprestazione dovuta.Si noti che la somma versata a titolo di accontosul prezzo non può considerarsi come caparra,se non quando risulti che le parti hanno intesoattribuirle tale funzione.Caparra penitenzialeSe nel contratto è stipulato il diritto di recessoper una o per entrambe le parti, la caparraha la sola funzione di corrispettivo del recesso.In questo caso, il recedente perde la caparradata o deve restituire il doppio di quella cheha ricevuta.CatastoUfficio che gestisce l’inventario generale, afini fiscali, delle proprietà immobiliari presentiin un Comune o in una Provincia. Il Catastosi divide in Catasto dei Terreni e Nuovo CatastoEdilizio Urbano (N.C.E.U.).Categoria CatastaleSuddivisione tipologica ai fini catastali delleunità immobiliari secondo l’utilizzo e cioè A(abitazioni), B (edifici collettivi), C (magazzini,negozi, autorimesse), D (immobili utilizzati ascopo imprenditoria), E (immobili speciali).Nell’ambito di queste categorie sono operateulteriori distinzioni, a seconda dellecaratteristiche possedute da ciascuna unitàimmobiliare dei vari tipi di immobile.Ad esempio, fra le abitazioni si distinguononove categorie: con A1 si identificano gliimmobili signorili, con A8 le ville e con A4 leabitazioni popolari.Ogni categoria è poi ulteriormente suddivisain classi, che identificano la qualità e lo statodell'immobile; in certi casi si può anchearrivare ad avere 20 classi per la stessacategoria, con fortissime oscillazione di valori.Certificato di abitabilitàAtto amministrativo rilasciato dal Comuneattestante la rispondenza dell'immobile aiparametri stabiliti dalla normativa riferiti alleidonee caratteristiche igieniche e sanitarie perl'uso abitativo.Certificato di agibilitàAtto amministrativo rilasciato dal Comuneattestante la rispondenza dell'immobile aiparametri stabiliti dalla normativa riferiti alleidonee caratteristiche igieniche e sanitarie per

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l'uso diverso dalla destinazione residenziale.Certificazioni ipotecarie*Attestazione rilasciata dal Conservatore deiregistri immobiliari presso gli Uffici provincialidell'Agenzia del Territorio avente ad oggettole formalità ipotecarie che sono state eseguitesu uno o più immobili appartenenti ad una opiù ditte (persone fisiche o soggettidiversi dalle persone fisiche).* valido solo per le vecchie province inTrentino Alto Adige e Trieste esiste l’estrattotavolare.Cessione del contrattoCessione del contratto vuol dire sostituzionedi uno dei contraenti (CEDENTE) con un terzo(CESSIONARIO) in tutta la situazione giuridicaderivante dal contratto stesso.Si tratta di una successione non solo nelcredito o nel debito, ma in tutte le posizioniattive e passive, principali ed accessorie,appartenenti al complesso giuridicocontrattuale.A differenza della cessione del credito, che siperfeziona semplicemente con l'accordo delcedente e del terzo cessionario, la cessionedel contratto richiede anche il CONSENSOdel CONTRAENTE CEDUTO.Il cedente è liberato dalle sue obbligazioniverso il contraente ceduto, salvo che questiabbia dichiarato di non liberarlo.Classamento catastaleOperazione consistente nell'assegnare aciascuna unità immobiliare urbana o porzionedi terreno costituita da una particella catastale,la categoria e la classe di competenza a cuiessa appartiene.Classe catastaleSuddivisione interna della categoria catastalesulla base di un differente livello qualitativo ereddituale ritraibile ordinariamente dall'unitàimmobiliare urbana.Clausola penaleLa valutazione del danno derivantedall'inadempimento di un contratto puòpresentare difficoltà ed incertezze. Al fine dievitarle, le parti possono inserire già nelcontratto una clausola penale con cuistabiliscono PREVENTIVAMENTE la sommache sarà dovuta a titolo di risarcimento deldanno in caso di inadempimento. Laparte inadempiente sarà allora tenuta a pagarela penale pattuita, senza che il creditore debbadare la prova di aver subito effettivamente undanno.Le parti possono concordare che la penalecostituisca la somma minima dovuta in ognicaso dall'inadempiente, salvo il diritto delcreditore di pretendere un maggiore

risarcimento quando dia la prova che il dannoeffettivamente subito SUPERI la misura dellapenale. In mancanza di questa pattuizione, ilcreditore non può pretendere più di quantostabilito nella clausola penale.Clausola risolutivaNon ogni inadempimento giustifica larisoluzione di un contratto.Se si tratta semplicemente di una piccolainesattezza della prestazione o di un ritardonon grave o dell'inadempimento di unaprestazione accessoria di scarsa importanza,la risoluzione è esclusa.Il creditore, in questi casi, potrà agire ingiudizio solo per ottenere la condanna deldebitore a completare l'adempimento e arisarcire il danno.Il giudice, dunque, dispone di un certo poteredi valutazione per quanto riguarda l'importanzadell'inadempimento. Se le parti voglionolimitare l'ambito di questa valutazione giudiziale,possono inserire nel contratto una clausolache ne disponga la risoluzione nel caso cheuna determinata obbligazione - o taluneobbligazioni, purchè specificamente indicate- non venga adempiuta affatto o comunquenon venga eseguita rispettando le modalitàstabilite.Con r i fer imento a quest i specif ic iinadempimenti, la clausola sottrae al giudiceil potere di negare la risoluzione ove non liritenga sufficientemente gravi. Può accadere,tuttavia, che il creditore della prestazione nonadempiuta preferisca ugualmente tenerefermo il contratto: la legge gli offre questapossibilità, stabilendo che la risoluzione siverifica solo se, in seguito all'inadempimento,egli dichiara all'altra parte che intende valersidella clausola risolutiva espressa.Cliente (dell'agenzia immobiliare)Chiunque (persona fisica o giuridica, Entepubblico o privato) richieda attività dimediazione e di consulenza tecnica in immobilied aziende.Composizione dell'unità immobiliareArticolazione di un'unità immobiliare urbanacostituita da "vani principali" (camere e cucinacon illuminazione naturale diretta) eda "vani accessori diretti", a servizio di quelliprincipali ed indispensabili (bagni, ripostigli,ingresso, corridoi, disimpegni e simili).Comproprietà (di un immobile)Proprietà comune a più persone.Condizione sospensivaIl contratto può disporre che i suoi effetti (oalcuni fra essi) si producano o vengano menoal verificarsi di un avvenimento futuro edincerto. Questo costituisce una condizione.

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La condizione si dice sospensiva se l'effettonegoziale ad essa subordinato manca in unprimo tempo ed è destinato a prodursi nelcaso in cui la condizione si avveri.Se invece l'effetto negoziale si produceimmediatamente, ma è destinato a venir menonel caso in cui la condizione si avveri, questasi dice risolutiva.CondominioCoesistenza di parti comuni di un edificio,del le quali i l s ingolo condomino ècomproprietario di una quota indivisa.Condono edilizioSanatoria degli illeciti edilizi effettuata medianteil pagamento, da parte di chi ha realizzatol'illecito, di una somma in denaro a titolo dioblazione.Conservatoria dei registri immobiliari- Ufficio tavolareUfficio presso il quale si registrano letrascrizioni e le accensioni di ipoteche su beniimmobili.DiaDenuncia d'Inizio Attività che riguarda le opereedilizie minori, per lo più interventi ditrasformazione o modificazione in edifici giàesistenti; è prevista l'autorizzazione con ilmeccanismo de l s i lenz io assenso.Diritto di abitazioneDiritto di abitare una casa limitatamente aibisogni propri e della propria famiglia.L'abitazione è un tipo limitato di usufrutto.Diritto di recessoE' il diritto di sciogliersi da un vincolocontrattuale.Di regola, dopo la conclusione di un contratto,non è consentito il recesso unilaterale, cioèil diritto di sciogliersi dal vincolo contrattualemediante una dichiarazione comunicata all'altraparte. Tuttavia, in determinati rapporticontrattuali, la legge attribuisce ad una delleparti il diritto di recedere in qualsiasi momentoo al verificarsi di determinati presupposti. E'soprattutto importante rilevare che la facoltàdi recedere liberamente dal contratto èconcessa dalla legge, di regola nei contrattiad esecuzione continuata o periodica conclusiper un tempo indeterminato. In questi casi,ciascuna delle parti può porre fine al rapportomediante una semplice dichiarazione in talsenso, salvo l'onere di dare all'altra parteun congruo preavviso. In tutti i contratti adesecuzione continuata o periodica il recessonon ha effetto per le prestazioni già eseguiteo in corso di esecuzione. La facoltà di recessopuò anche essere stabilita da un accordo frale parti (recesso convenzionale).Se non si tratta di un contratto ad esecuzione

continuata o periodica, tale facoltà può venireesercitata solo prima che si inizi l'esecuzionedel contratto, salvo patto diverso.Diritto di superficieDiritto di fare e mantenere al di sopra delsuolo altrui una costruzione di cui si acquisiscela proprietà.Diritto di usoDiritto di servirsi di un bene e, se fruttifero,di raccogliere i frutti limitatamente ai bisognipropri e della propria famiglia. L'uso è untipo limitato di usufrutto.DonazioneContratto con il quale per spirito di liberalitàuna parte arricchisce l'altra, disponendo afavore di questa di un suo diritto o assumendoverso la stessa una obbligazione.EreditàComplesso di rapporti giuridici, attivi e passivi,di tipo patrimoniale, che alla morte di unapersona si trasmettono ai successori di questa.EspropriazioneProcedimento di acquisizione di aree oimmobili di proprietà privata da parte di unente pubblico, di utilità pubblica per finicollettivi.E’ uno strumento di attuazione dellapianificazione urbanistica per acquisire areenecessarie alla realizzazione di opere pubbliche,alloggi di edilizia economica e popolare, zoneindustr ia l i o comunque produtt ive.Fabbricato nuovoCostruzione edificata ex novo dalle fondamentaal tetto nel rispetto delle norme urbanistichecon vetustà non superiore a 5 anni.Fabbricato recenteCostruzione con vetustà di edificazione dai 5ai 30 anni..Fabbricato ristrutturatoCostruzione che ha subito notevoli interventidi manutenzione straordinaria.Fabbricato vecchioCostruzione con vetustà di edificazione oltreai 30 anni.Foglio di mappaPorzione di territorio utilizzata nelle mappeca ta s ta l i . I f og l i sono numera t iprogressivamente e separatamente per ognicomune e si compongono di particelle.Ipoteca (di istituto di credito)Diritto reale (garanzia) a favore di un istitutoche eroga il mutuo, garantendolo dal rischiodi insolvenza da parte del mutuatario.Ipoteca di primo grado (di istituto dicredito)Iscrizione che consente di essere i primicreditori ad incassare il ricavato di un'eventualevendita giudiziaria per insolvenza del

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mutuario. Rappresenta la prima ipoteca iscrittasu un bene immobile.Ipoteca di secondo grado (di istituto dicredito)Ipoteca iscritta su un immobile già gravato daun'ipoteca di primo grado.Ispezioni ipotecarieConsultazione dei registri, delle formalità edei titoli depositati presso le Conservatoriedei registri immobiliari degli Uffici provincialidell'Agenzia del Territorio.Microzona catastalePorzione del territorio comunale ovvero dizona censuaria che presenta omogeneità neicaratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, nonché nelladotazione di servizi e infrastrutture urbane. E’individuata da uno o più fogli contigui, oparte di essi, facenti parte della mappacatastale ed appartenenti allo stesso comune.MutuoContratto con il quale un soggetto (mutuante)consegna ad un soggetto (mutuatario) unadeterminata quantità di denaro chequest'ultimo si impegna a restituire maggioratadegli interessi pattuiti in un determinatoperiodo di tempo, ovvero prestito a scadenzadifferita che prevede la restituzione a cadenzaperiodica di aliquote di capitale ed il pagamentodi interessi a scalare. I mutui possono esserea tasso fisso, variabile o misto a seconda chegli interessi da pagare siano sempre gli stessio cambino nel tempo.Mutuo ipotecarioParticolare tipo di mutuo a media e lungadurata garantito da ipoteca su immobili afavore della banca che lo concede.Nuda proprietàDiritto reale residuo alla costituzione diusufrutto su un immobile.Particella catastaleLa particella catastale è costituita da unaporzione continua di terreno o fabbricatoappartenente allo stesso possessore, purchésia della medesima qualità o classe, e possiedala stessa destinazione d'uso. Le particellecatastali sono individuate dal numero difoglio di mappa catastale e dal numero (olettera) di particella.Permesso di costruirePermesso a titolo oneroso, rilasciato dalSindaco, previa presentazione di progetto,del diritto di operare tutte quelle attività checomportano la realizzazione o trasformazioneurbanistica e edilizia del territorio comunale.Preliminare dicompravendita/compromesso/promes-sa di vendita

Atto con il quale le parti si impegnano aconcludere la compravendita.Nell'atto devono essere indicati: generalità dichi vende, costo e caratteristiche dell'immobile,modalità di pagamento e data di stipula delrogito. Le generalità dell'acquirente possononon essere indicate nell'atto e rese note davantial notaio.Prima casaPrimo immobile in proprietà o possesso auna persona, per il quale si possono godereagevolazioni sui tributi per i trasferimenti.Proposta irrevocabileUna proposta contrattuale è irrevocabile, oltreche nei casi previsti dalla legge (per es. nelcontratto con obbligazioni del soloproponente), ogni volta che il proponente sisia obbligato a mantenerla ferma per un certotempo. In tal caso essa non perde efficaciain seguito alla morte o alla sopravvenutaincapacità del proponente, salvo chediversamente risulti dalla natura dell'affare oda altre circostanze.ProprietàDiritto di godere e di disporre delle cose inmodo pieno ed esclusivo, entro i limiti e conl 'osservanza degl i obbl ighi stabi l i t idall'ordinamento giuridico.Reddito AgrarioReddito attribuibile a chi (proprietario,affittuario ecc.) utilizza un terreno agricolo edè rappresentato dalla somma dell'interessedel capitale d'esercizio e del compenso dellavoro direttivo.Reddito DominicaleReddito che viene attribuito al possessore diun terreno agricolo ed è rappresentato dalsuo beneficio fondiario al lordo delle imposte.E' stabilito dal catasto in base alla qualità delterreno suddivisa in diverse classi di produttività,espresse in tariffe d'estimo.Regolamento condominialeComplesso di regole interne al condominio,che norma gli aspetti d'uso dei beni comuni.Rendita catastaleRendita lorda media ordinaria ritraibile daun'unità immobiliare urbana, previa detrazionedelle spese e perdite eventuali e al lordo delleimposte.ResidenzaLuogo in cui una persona ha la dimoraabituale.Responsabile di agenzia (immobiliare)Agente immobiliare, legale rappresentante odirettore con procura institoria, responsabiledei servizi erogati dall'agenzia immobiliare.Rinnovo tacitoSe è previsto il rinnovo tacito del contratto,

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esso, in assenza di disdetta da partedell'assicurato all'assicurazione secondo iltermine previsto nel contratto stesso, si rinnovaautomaticamente per una durata pari ad unanno.In caso di disdetta regolarmente comunicata,secondo quanto previsto nel contratto, lagaranzia assicurativa cesserà alla scadenzadel contratto e non troverà applicazione ilperiodo di tolleranza di 15 giorni previstodall'art.1901 2° comma c.c.Ristrutturato (immobile)Immobile nel quale sono state effettuate recentiopere di ristrutturazione edilizia.Ristrutturazione ediliziaIntervento volto a trasformare gli organismiedilizi mediante un insieme sistematico diopere che possono portare ad un organismoedilizio in tutto o in parte diverso dalprecedente.Comprendono:- il ripristino o la sostituzione di alcuni elementicostitutivi dell'edificio,- l'eliminazione, la modifica e l'inserimento dinuovi elementi ed impianti;- la riorganizzazione distributiva degli edificie delle unità immobiliari, del loro numero edelle loro dimensioni;- il mutamento di destinazione d'uso di edifici,secondo quanto disciplinato dalle leggiregionali;- la trasformazione dei locali accessori in localiresidenziali;- le modifiche degli elementi strutturali;- gli interventi di ampliamento delle superfici.Rogito notarileContratto effettuato per atto pubblico omediante atto tra privati sempre redatto daun notaio.SubalternoIndividua l'unità immobiliare specifica, ovveroil numero di u.i. (unità immobiliare) presentiin un edificio.SuccessioneSubentro nella totalità o in una parte deirapporti giuridici appartenenti ad un soggetto,in occasione e causa della sua morte.Tasso a regimeTasso d'interesse applicato ai mutui nel periododi ammortamento del mutuo, la cui misura èdeterminata secondo modalità e parametri diindicizzazione concordati contrattualmente.Terreno agricoloAppezzamento di terreno o fondo rustico nonsuscettibile di edificazione urbana in base allostrumento urbanistico vigente, la cuidestinazione è riconducibile esclusivamentead utilizzazione agricola ovvero ad edificazione

di costruzioni di tipo rurale a servizio delfondo.Terreno edificabileArea urbana suscettibile di edificazione in baseal lo strumento urbanist ico vigente.UsucapioneAcquisto della proprietà dei beni immobili edi altri diritti reali di godimento sui benimedesimi in virtù del possesso continuativoper un numero di anni definito per legge.UsufruttoDiritto reale di godere di un bene altrui e deisuoi frutti avendone il possesso ma non laproprietà. Ha durata temporanea e s'intendecostituito per tutta la durata della vitadell'usufruttuario e in ogni caso si estinguecon la morte di questi. Non può esseresuperiore a trenta anni se costituito a favoredi una persona giuridica.VenditaContratto che ha per oggetto il trasferimentodella proprietà di una cosa o di un altro dirittoavverso il corrispettivo di un prezzo.Vendita a corpoContratto che ha per oggetto il trasferimentodella proprietà di un bene immobile o partedi esso, prescindendo dalle effettivemisurazione dello stesso.Vendita a misuraContratto che ha per oggetto il trasferimentodella proprietà di un bene immobile o partedi esso, effettuata sulla base delle effettivemisure dello stesso.VessatoriaUna clausola è vessatoria quando il suocontenuto è in contrasto o viola le normepredisposte a tutela del consumatore neicontratti stipulati fra questi ed i professionisti(art. 1469 bis del c.c. e seg.).Visura catastaleConsultazione degli atti e dei documenticatastali. La visura consente di acquisire i datiidentificativi e reddituali dei beni immobili(terreni e fabbricati), è anche possibileconsultare la mappa e gli atti di aggiornamentocatastale e le planimetrie delle unità immobiliariurbane.Copie delle risultanze della banca dati possonoessere rilasciate presso gli sportelli catastalidegli Uffici provinciali dell'Agenzia del territorio,dietro versamento dei relativi diritti e tributi.Zona censuaria (catastale)Porzione continua del territorio comunale,uniforme per caratteristiche ambientali,socioeconomiche e nella quale sono compreseunità immobiliari omogenee per tipologia edepoca di costruzione.

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DisclaimerIl contenuto della presente documentazioneha carattere esclusivamente informativo.Si declina ogni responsabilità per eventualiomissioni.I documenti pubblicati non hanno caratteredi ufficialità né si garantisce il loroaggiornamento, per il quale si rimanda alleDisposizioni di Legge in materia.

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