Elementi per la valutazione di rischiosità degli investimenti immobiliari e strategie di...

Copyright SDA Bocconi, Giacomo Morri

Elementi per la valutazione di rischiosità degli investimenti

immobiliari e strategie di diversificazione

Giacomo Morri

NOMISMA Secondo Rapporto 2011 – Roma, martedì 19 luglio


Definizione di Rischio

2

“possibilità di subire un danno, una perdita, come eventualità generica o per il fatto di esporsi a un pericolo; per estensione, il pericolo stesso al quale ci si espone o in cui ci si può imbattere”

Opportunità Pericolo

A. Damodaran


“The Role of Commercial Real Estate in a Multi-Asset Portfolio”

“The traditional arguments for including real estate in a multi-asset portfolio

include:

1. Real estate has a low correlation with stocks and bonds.

2. Real estate has historically had a high risk-adjusted rate of return relative to

stocks and bonds.

3. Real estate has a positive correlation with both anticipated and

unanticipated inflation and therefore provides an inflation hedge.”

[…]

“By including the more recent performance of real estate in a portfolio

optimization model, recent studies show that about 10% to 20% of the portfolio

should be allocated to real estate.”

3

Jeffrey D. Fisher and C. F. Sirmans


Multi-asset portfolio & Real Estate

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Stocks—Standard & Poor’s 500; Bonds 20-year U.S. Government Bond; Treasury Bills 30-day U.S. Treasury Bill; REITs

NAREIT Equity REIT Index.

Stocks & bonds 1972-2004

Fonte: Ibbotson Associates, Inc. (2005)


Rischio di 1 Asset Varianza del rendimento Rischio di N Asset Covarianza media del rendimento

Numero Asset

Rischio

Rischio Specifico

Rischio Sistematico

σ

Diversificazione del rischio


Diversificazione del rischio immobiliare

Rischio Specifico

• Localizzazione

• Accessibilità

• Fungibilità dell’edificio

• Qualità dell’edificio

• Conduttore

• Vincoli legali & contrattuali

• Efficienza energetica

• etc. etc. etc. etc.

Rischio Sistematico

• Macroeconomici

• Settore immobiliare

• Geografico

• Tipologico

• etc. etc. etc. etc.

6

+ Rischio finanziario


Rischio Specifico: strumenti di analisi

• Analisi immobiliare

– Individuazione dei fattori critici (...alcuni esempi…)

Canoni

Vacancy

Exit Cap rate atteso

Condizioni del credito

– Determinazione del livello quantitativo (analisi immobiliare)

– Costruzione di modelli di analisi del rischio

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Rischio Specifico: strumenti di analisi

• Modelli di analisi del rischio

– Scenario & sensitivity analysis

– Simulazione Monte Carlo

– Modelli Value @ Risk

8


Rischio Sistematico

• Elementi generali

– Tassi di interesse

– Aspettative economia

– Risk premium Paese (normativa, PIL, tax volatility, etc.)

– Tassi di cambio

– etc. etc. etc.

• Elementi specifici del settore immobiliare

– Processo di investimento e gestione attiva

– Liquidità

– LTV/spread su finanziamenti all’investimento immobiliare

– Risk premium RE Risk Appetite

– etc. etc. etc.

Rendimento atteso = Risk free rate + Risk Premium

9


10


Spread BTP Italia – Bund Germania (10 anni)

11

0

50

100

150

200

250

300

350

400

gen-04 gen-05 gen-06 gen-07 gen-08 gen-09 gen-10 gen-11

Ba

sis

Po

int

Fonte: SDA Bocconi su dati Bloomberg


Risk Appetite immobiliare

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Fonte: Property & Portfolio Research


Risk Appetite: Rendimenti Uffici Milano

13

Fonte: BNP Paribas Real Estate Research - Aprile 2011


Strategie di diversificazione

• Tradizionali

– Tipologica

– Geografica

• Altre

– Dimensione

– Multi-tenant vs mono-tenant

– Tenant & tenant sector

– Green vs Tradizionale

– Lease structure & Durata

– Growth vs Income

– etc. etc. etc. etc.

14


Strumenti di investimento immobiliare

15

Direct

Property

Long & Short

Term Lease

Mono & Multi

Tenant

Space &

Business Lease

Upward &

Inflation reviews

Securitised

Vehicle

Single asset

company

Private Property

Company

Listed Property

Company

REITs

Unitised

Vehicle

Internally

managed fund

Externally

managed fund

Listed fund

Fund of funds

Derivative

Instrument

Property index

certificate

Property returns

swap

Property index

futures

Guaranteed

property note


Property Derivatives: volumi

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Source: IPD / IPF Trade Volume Report


Caratteristiche dei Beni e dei Mercati Immobiliari

1. Immobilità & Localizzazione

2. Elevato valore unitario

3. Illiquidità

4. Eterogeneità

5. Investimenti a lungo termine

6. Assenza mercato centralizzato e ridotta trasparenza

7. Elevati costi di transazione

8. Frequenti squilibri di mercato (ciclicità)

9. Presenza dello Stato (es. regolamentazione, fiscalità, proprietà ecc.)

10.Numero limitato di transazioni (bassa liquidità, scarsità dati ecc.)

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Fonte: Investimento Immobiliare, www.hoesli-morri.it

http://www.hoesli-morri.it/




Vantaggi dell’investimento indiretto

• Gestione

• professionale CRITICITÀ

• specializzata

• Diversificazione del rischio

• intero patrimonio

• portafoglio immobiliare

• Accesso a mercati

• specializzati

• internazionali

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Scelta del Gestore

• Compliance

• Track record

• Struttura interna

• Allineamento interessi

• Remunerazione


Stichting Pensioenfonds ABP:

Top 15 largest investments 2010

19

• Pension fund for employers and employees (2.8 million) • Dutch government and the educational sector

• Invested capital of € 239 billion (31 March 2011)

Fonte: Stichting Pensioenfonds ABP, 31 Marzo 2011


Giacomo Morri, PhD

SDA Professor & Director Master in Real Estate

Accounting, Control, Corporate Finance & Real Estate Department

SDA Bocconi School of Management Milano – Italy

[email protected]

www.propertyfinance.it

www.sdabocconi.it/mre

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mailto:[email protected]

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http://www.sdabocconi.it/mre

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