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Si spengono gli impianti termici: è ora di installare i contabilizzatori(Confappi-Fna) ...............................................................................................................................................

Riscaldamento e ripartizione delle spese: cambiamenti in vista per la Uni 10200(UNI e CTI) ....................................................................................................................................................

Riscaldamento e ripartizione delle spese: il parere di Camera e Senato sul dlgs102/2014(Commissioni Attività Produttive e Industria della Camera dei Deputati e del Senato) .............................

Distacco, dismissione, delibere, maggioranze: la contabilizzazione in ambitocondominiale(Marco Gaito) ................................................................................................................................................

Condominio: quando è legittimo sostituire l’impianto centralizzato con quelliautonomi(Corte di Cassazione, sez. civ. II, sentenza numero 10860/2014) ............................................................

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SOMMARIOSOMMARIO

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A tale conclusione l’assemblea è pervenuta dopo aver escluso sia la possibilità di ripristinare il vecchio impiantocentralizzato, ormai del tutto obsoleto e non rispettoso delle condizioni minime di rendimento dettate dallanormativa sul contenimento del consumo energetico, sia la eventualità di sostituire il vecchio impianto con unnuovo impianto centralizzato, a metano, soluzione invero ritenuta non praticabile non solo per le opere daeseguire, ma anche per il suo maggiore costo”. Ed ha osservato, quindi, che la delibera condominiale di tra-sformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ai sensi dell’art. 26, secondocomma legge n. 10/91, in relazione all’art. 8, primo comma, lett. g) stessa legge, assunta a maggioranza dellequote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnicadi conformità di cui all’art. 28, primo comma stessa legge, attenendo tale progetto alla fase successiva di ese-cuzione della delibera. Dunque, la sentenza impugnata non ha né scorrettamente interpretato la norma di cui si denuncia la viola-zione, né tanto meno ne ha operato una falsa applicazione, giacché ciò che ha accertato la Corte territorialeè che il condominio ha dismesso l’impianto centralizzato non già puramente e semplicemente, ma disponen-done la sostituzione con impianti singoli. 3. In conclusione il ricorso va respinto. 4. Seguono le spese, liquidate come in dispositivo.

P. Q. M. La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti alle spese, che liquida in 2.200,00, di cui 200,00 per esborsi,oltre IVA e CPA come per legge. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civiledella Corte Suprema di Cassazione, il 7.3.2014.

CFon l’arrivo della bella stagione e l’interruzione del riscaldamento, scatta - per i palazzi condominialiche ancora non hanno provveduto a mettersi in regola - il tempo utile per intervenire sugli impianti

termici e inserire nei diversi appartamenti le valvole e i contabilizzatori, obbligatori a partire dal 1° gennaio2017, in ottemperanza a una disposizione che arriva direttamente dall’Europa.La scadenza riguarda moltissimi italiani: una ricerca, condotta a ottobre, prima dell’accensione dei termo-sifoni, da Rete Irene - network di imprese lombarde attive sul fronte della sostenibilità - rivelava che oltrela metà dei palazzi con riscaldamento centralizzato ancora non era in regola. Situazione che è rimastainvariata ad oggi, visto che con le caldaie in funzione è impossibile effettuare i lavori di adeguamento.Ma a cosa servono le valvole e chi è soggetto all’obbligo? La tecnologia è presente sul mercato da tempoe, se ben utilizzata, consente importanti risparmi, perché restituisce in mano al singolo inquilino la possibilitàdi calibrare il calore in casa a seconda delle necessità effettive, pagando anche in rapporto ai consumi. Dal punto di vista tecnico, la termoregolazione consiste nell’aggiunta, su ogni radiatore, di una specificavalvola, che è in grado di regolare il flusso di acqua calda nell’apparecchio e che, attraverso una testina ter-mostatica (su cui sono presenti numeri da 0 a 5, corrispondenti a determinati valori in °C), programma unatemperatura limite, oltre la quale il termosifone si spegne. La contabilizzazione serve, invece, a misurare iconsumi delle diverse unità immobiliari (e a fare in modo che ciascuno, poi, paghi in rapporto all’effettivoprelievo) e consiste nell’applicazione di un apparecchio o su ogni termosifone (se l’impianto di riscaldamentodel palazzo è a colonne montanti, cioè con diversi tubi che salgono dalla caldaia per il fabbricato indipen-dentemente dalle singole unità, come accade negli immobili di vecchia concezione) o all’ingresso delle tu-bazioni nell’alloggio (se la distribuzione è “a zona”, simile cioè a quella dell’energia elettrica: in ogni unitàimmobiliare il cavo dell’azienda va al contatore e di qui si diramano, a stella, i fili verso le prese e i puntiluce). Le due opere (inserimento delle valvole e dei contabilizzatori) non richiedono comunque lavorimurari, ma solo l’aggiunta di apparecchi e misuratori.L’obbligo (da ottemperare entro fine anno, come prescrive il Dlgs 102/2014, che recepisce in Italia la Di-rettiva 2012/27/UE) riguarda tutti i condomini con riscaldamento centralizzato, a meno di motivati impe-dimenti tecnici. Per quanto riguarda, infine, i costi, molto dipende da cosa si sceglie di installare. Sul mercato esistonodiversi modelli di valvole termostatiche e cronotermostatiche, che permettono di regolare le temperaturea seconda delle ore del giorno. Così anche i ripartitori sono disponibili con tecnologie diverse: ne esistonodotati di sistemi di trasmissione radio, che comunicano i dati sul calore erogato dal calorifero a una centralinaposta nelle parti comuni dell’edificio. È dunque difficile generalizzare: ipotizzando, tuttavia, una spesa mediadi 120 euro a calorifero, compreso il costo per l’adeguamento delle pompe di circolazione dell’impiantocondominiale da portata fissa a portata variabile, in un appartamento di 80/90 mq con 5 caloriferi, la spesasta sotto il migliaio di euro. Occorre, infine, tenere conto che le termovalvole beneficiano della possibilitàdi detrazione fiscale. Queste le percentuali valide fino al 31 dicembre prossimo: al 65% in caso di contestualesostituzione della caldaia; al 50%, come ristrutturazione edilizia, nel caso di interventi sui singoli caloriferi.

SI SPENGONO GLI IMPIANTI TERMICI:È ORA DI INSTALLARE I CONTABILIZZATORI

A cura di: Confappi-Fna

Dossier efficienzaXiV

dente contrasto con la realtà e con le risultanze documentali ed istruttorie, così come fatto rilevare dai ricor-renti, sì da creare un’insufficiente, omessa ed anche contraddittoria motivazione su un fatto controverso (im-pianto alimentato a gas metano e non un obsoleto impianto alimentato a gasolio) decisivo ai fini del giudizio. 1.1. Il motivo è inammissibile, perché formula una critica alla motivazione della sentenza impugnata relativamentead un fatto che non è né controverso né decisivo, come invece prescrive il n. 5 dell’art. 360 c.p.c. Comededuce la stessa parte ricorrente, il condominio non aveva contestato che l’impianto centralizzato fosse a me-tano. Oltre a ciò, tale fatto è tutt’altro che decisivo, poiché la Corte d’appello di Bari ha accertato il requisitodel risparmio energetico non perché l’impianto centralizzato fosse a gasolio, ma perché questo era obsoleto,disattivato dalla stagione invernale 1994-1995, presentava la canna fumaria rotta e per di più in amianto (cometale da bonificare ex lege n. 257/92), e non rispettava le condizioni minime di rendimento dettate dalla normativasul risparmio energetico, sicché il suo rendimento era assai modesto se confrontato con quello delle caldaieattuali. E nel richiamare la relazione del c.t.u. e quella, con questa coincidente, del tecnico a suo tempo incaricatodall’amministratore del condominio, ha osservato che la sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzatocon impianti singoli consentiva effettivamente un contenimento del consumo energetico ed un uso più razionaledell’energia, raggiungendo un triplice obiettivo: termico (essendo gli impianti singoli maggiormente adattabilialle esigenze della singola famiglia), economico (per la conseguente possibilità di evitare sprechi, avvenendo lagestione del riscaldamento per singole unità abitative) ed ecologico (poiché il gas metano produce pochi in-quinanti e, data la più bassa temperatura dei fumi, produce minori quantità di ossidi d’azoto; inoltre, scaricandosiin punti frazionati, i prodotti della combustione si diluiscono più facilmente nell’atmosfera). E poiché tale mo-tivazione in fatto non è aggredita dalla censura se non sull’erroneo presupposto che essa dipenda dall’aver ri-tenuto che l’impianto centralizzato fosse alimentato a gasolio invece che a metano, la critica svolta non haalcuna attitudine concettuale a intaccare la legittimità della decisione. 2.Col secondo motivo è dedotta la violazione e falsa applicazione dell’art. 26, 2° comma della legge n. 10/91e dell’art. 1120 c.c. Sostiene parte ricorrente che l’art. 26, 2° comma legge n. 10/91 prevede che gli interventisu parti comuni degli edifici condominiali, volti contenimento del consumo energetico e, congiuntamente, al-l’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’art. 1 della stessa legge, possano essere deliberati a maggioranzasemplice in quanto il passaggio dall’impianto centralizzato a quelli singoli sia attuato, appunto, in previsione delcontenimento dei consumi energetici e con l’impiego di fonti energetiche alternative. Pertanto, nell’ipotesi incui - come nella specie - l’ordine del giorno dell’assemblea condominiale contempli la sola disattivazione del-l’impianto centralizzato di riscaldamento e la sua sostituzione con impianti singoli, lasciando liberi i condòminidi determinarne le caratteristiche, è da ritenersi richiesta l’unanimità dei consensi, in base all’art. 1120 c.c., enon la maggioranza prescritta dalla citata norma speciale. Segue il quesito di diritto: “Dica se nella fattispeciede qua la legge n. 10/91 consenta la soppressione dell’impianto termico centralizzato, con voto a maggioranza,in ogni caso ed anche nell’ipotesi in cui l’assemblea abbia lasciato liberi i singoli condòmini di realizzare qualsiasitipo d’impianto autonomo o di non realizzarne affatto, oppure se, come prospettato dagli odierni ricorrenti,in mancanza di una decisione idonea a favorire la trasformazione dell’impianto in vista del risparmio energeticoe dell’uso di particolari forme di energia, la delibera per essere ritenuta valida debba essere adottata con ilconsenso unanime, ex art. 1120 c.c.”. 2.1. Il motivo è infondato. Ai fini della validità della delibera condominiale di trasformazione dell’impianto di ri-scaldamento centralizzato in impianti individuali - adottata ai sensi dell’art. 26, secondo comma, della legge 9gennaio 1991, n. 10, a maggioranza delle quote millesimali e in conformità agli obiettivi di risparmio energeticoperseguiti da tale legge - non sono necessarie verifiche preventive circa l’assoluta convenienza della trasforma-zione quanto al risparmio dei consumi di ogni singolo impianto, né si richiede che l’impianto centralizzato dasostituire sia alimentato da fonte diversa dal gas, occorrendo soltanto che siano alimentati a gas quelli autonomida realizzare, irrilevante essendo, altresì, la circostanza che, nella fase di attuazione della deliberazione, emergal’impossibilità di realizzare l’impianto autonomo in uno degli appartamenti. Né infine, la medesima legge n. 10del 1991 impone all’art. 8 (nel testo originario, applicabile ratione temporis) di preferire l’adozione di valvole ter-mostatiche o di altri sistemi di contabilizzazione del calore, ovvero l’utilizzo di energia solare per riscaldare gliedifici, consentendo anche soltanto di deliberare il passaggio da un impianto centralizzato, comunque alimentato,ad impianti autonomi a gas per le singole unità abitative (Cass. n. 22276/13). 2.1.1.Tale la corretta interpretazione della norma e i fatti che in forza di essa il giudice di merito deve accertare,va osservato che il motivo in esame, al fine di delineare una violazione di legge altrimenti non configurabile, so-stituisce il giudizio dei ricorrenti (secondo cui la delibera. impugnata avrebbe lasciato i condòmini liberi di re-golarsi come meglio avessero creduto) all’accertamento contenuto nella sentenza impugnata. Al contrario,quest’ultima ha stabilito che “l’assemblea condominiale, valendosi del parere fornito dal tecnico all’uopo inca-ricato, ing. (omissis), ha deliberato di disattivare definitivamente l’impianto centralizzato (ormai fuori uso dallastagione invernale 1994/1995), autorizzando la sua trasformazione in impianti di riscaldamento singoli a gasmetano per ogni unità abitativa.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO D.A., M.M.L.M., M.D. e T.D. R., tutti partecipanti al condominio di via (omissis), Foggia, impugnavano innanzial Tribunale di Foggia la delibera dell’assemblea condominiale in data 30.12.1997, che aveva disposto, a mag-gioranza, la soppressione dell’impianto termico centralizzato e la sua sostituzione con impianti autonomi. Asostegno della domanda deducevano che la delibera era stata adottata in violazione della legge n. 10/91 edell’art. 1120 c.c. Resisteva il condominio. Sia il Tribunale, sia la Corte d’appello di Bari rigettavano la domanda. In particolare, e per quanto ancorarileva in questa sede di legittimità, la Corte territoriale riteneva, sulla base della relazione tecnica predispostasu incarico dell’amministratore del condominio, che l’impianto centralizzato preesistente risaliva al 1974 edera vetusto anche dal punto di vista tecnologico; che esso era stato disattivato dalla stagione invernale 1994-1995; che la canna fumaria era rotta e doveva essere bonificata dall’amianto, ai sensi della legge n. 257/92; eche non rispettava le condizioni minime di rendimento dettate dalla normativa sul risparmio energetico, sicchéla sua sostituzione con nuovi impianti singoli ed autonomi garantiva comunque una convenienza energetica.Riteneva, inoltre, che esso fosse alimentato a gasolio, e non a metano, come sostenuto dagli appellanti, dedu-cendo la circostanza dalla descrizione delle sue componenti tecniche e da quanto precisato dal c.t.u.Osservava, quindi, che il Tribunale nel rigettare la domanda aveva operato una puntuale applicazione degliindirizzi giurisprudenziali in materia. Infatti, la delibera rispettava la legge sul risparmio energetico, in quantonon ogni impianto autonomo è preso in considerazione dalla legge, ma solo quelli che trasformati a gas, risultanocompatibili con le finalità del risparmio energetico, come era stato acclarato nel caso di specie. Per la cassazione di tale sentenza ricorrono (omissis). Resiste con controricorso l’amministratore del con-dominio, che successivamente all’ordinanza interlocutoria emessa da questa Corte alla precedente udienza,ha depositato nel termine concesso l’autorizzazione a stare in giudizio. I ricorrenti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Col primo motivo d’impugnazione è dedotta l’insufficiente e contraddittoria motivazione, ex art. 360, n. 5c.p.c., nonché il mancato esame di documenti e di altre risultanze istruttorie. Sostiene parte ricorrente che laCorte territoriale, in contrasto con altre sentenze del Tribunale di Foggia, pronunciate fra le stesse parti e pas-sate in giudicato (nn. 693/97 e 975/05), aventi ad oggetto altre delibere dell’assemblea condominiale, ha affer-mato che l’impianto centralizzato della cui dismissione si tratta era alimentato a gasolio. Al contrario, non solole ridette sentenze avevano affermato, e lo stesso condominio non aveva mai contestato, che l’alimentazioneavveniva a metano, ma da molteplici elementi documentali risultava tale circostanza. Neppure la relazione tec-nica dell’ing. (omissis), richiamata nella sentenza d’appello, ha mai sostenuto che l’impianto centralizzato fossealimentato a gasolio. Da tale erroneo presupposto di fatto è scaturita la successiva insufficiente, illogica e con-traddittoria valutazione dei fatti. Per effettuare una corretta comparazione al fine di verificare la convenienzaeconomica ed ecologica bisognava, infatti, comparare l’impianto a metano realmente esistente con gli impiantiautonomi creati liberamente dai condomini. Formula, pertanto, il seguente quesito di diritto (recte, momentodi sintesi) ai sensi dell’art. 366-bis c.p.c., applicabile ratione temporis alla fattispecie: “Dica la Corte, tenuto contodella documentazione prodotta in atti (segue l’elenco: n.d.r.) se sia consentito (alla Corte d’Appello) revisionedella valutazione degli stessi, così come fatto in motivazione, pervenendo in tal modo ad una decisione in stri-

CONDOMINIO: QUANDO È LEGITTIMO SOSTITUIREL’IMPIANTO CENTRALIZZATO CON QUELLI AUTONOMI

Fonte: Corte di Cassazione, sez. civ. II, sentenza numero 10860/2014

Il Comitato Termotecnico Italiano ha inviato all’inchiesta pubblica finale il progetto di norma E0208F600“Impianti termici centralizzati di climatizzazione invernale, estiva e produzione di acqua calda sanitaria -Criteri di ripartizione delle spese di climatizzazione invernale, estiva e produzione di acqua calda sanitaria”.Fino al 13 giugno 2016 tutti gli interessati potranno dunque inviare il proprio commento, direttamente dalsito dell’ente di unificazione. Il progetto stabilisce i criteri di ripartizione delle spese di climatizzazione invernale (riscaldamento idronico),climatizzazione estiva (raffrescamento idronico) e acqua calda sanitaria (Acs) in edifici di tipo condominiale,provvisti o meno di dispositivi per la contabilizzazione (diretta o indiretta) dell’energia termica utile, distin-guendo i consumi volontari delle singole unità immobiliari da tutti gli altri consumi. Vengono definiti i metodiper la ripartizione delle spese in proporzione ai prelievi effettivamente registrati, così da incentivare la ra-zionalizzazione dei consumi e il contenimento degli sprechi, pur salvaguardando il comfort abitativo; e ven-gono esplicitati i criteri di ripartizione della cosiddetta componente involontaria, dovuta alle dispersionidell’impianto. Vengono altresì fornite, nelle appendici alla norma, una sintesi delle differenti soluzioni im-piantistiche, una linea guida per la progettazione dei sistemi di contabilizzazione e indicazioni in merito allarendicontazione dei costi di climatizzazione invernale, climatizzazione estiva ed acqua calda sanitaria al finedi favorire la trasparenza nei confronti dell’utilizzatore finale dei servizi considerati dalla norma.Il documento - che sostituisce la UNI 10200 del 2015 - si applica agli impianti termici centralizzati di cli-matizzazione invernale, climatizzazione estiva e acqua calda sanitaria (provvisti o meno di dispostivi di con-tabilizzazione, caratterizzati da generatori singoli o multipli, alimentati da uno o più vettori energetici easserviti a uno o più servizi), agli impianti di ventilazione centralizzati (dedicati alla sola movimentazione del-l’aria, ad aria primaria o a tutt’aria) e ai supercondomini (provvisti o meno di contatori di fornitura condo-miniali in ingresso ai singoli fabbricati).La norma è indirizzata ai progettisti, ai gestori del servizio di contabilizzazione, ai manutentori e utilizzatoridegli impianti di climatizzazione nonché agli amministratori condominiali, quali soggetti preposti alla riparti-zione delle spese di climatizzazione invernale, climatizzazione estiva e acqua calda sanitaria.

RISCALDAMENTO E RIPARTIZIONE DELLE SPESE: CAMBIAMENTI IN VISTA PER LA UNI 10200

A cura di: UNI e CTI

Dossier efficienzaXii

comportamenti contrari alla legge o più in generale alla diligenza del buon padre di famiglia.Quali saranno le conseguenze in tutti questi casi sulla applicazione dei criteri di ripartizione delle spese?Anzitutto nel caso in cui siano tutti i condòmini a non deliberare gli interventi necessari per adeguarsi alleprescrizioni di legge vi sarà la possibilità per il condomino virtuoso di adire il Tribunale in volontaria giuri-sdizione o anche in sede contenziosa, come anzidetto. Ma una volta che ciò sia avvenuto, potrà il condominorivalersi per i danni subiti dalla mancata adozione degli interventi di legge? Forse sì ove dimostri che dallamancata adozione sia derivato un danno e danno è probabile che vi sia per mancato risparmio ed eventualisanzioni.Altro possibile problema è quello dei condòmini che invece, a seguito della assunzione della delibera cheprescriva gli interventi di adeguamento alla legge, neghino il consenso agli interventi nella propria unità im-mobiliare o peggio danneggino gli apparati installati in conformità alla delibera. In questo caso in molti hannoritenuto che si debba o si possa applicare una sorta di criterio sanzionatorio conseguente e giustificato dalcomportamento illecito.Avrei qualche dubbio attesa la imperatività della normativa in materia di ripartizione delle spese che appareimprontata al criterio della effettività dei consumi, per cui, mentre saranno certamente da porre a caricodel condomino negligente tutte le spese e conseguenze dannose del comportamento illecito, la quota dispese per consumi energetici da attribuirgli riterrei debba essere calcolata secondo criteri oggettivi di pre-sunzione di effettivo consumo, con la ovvia precisazione che in caso di dubbi si applicherà una presunzionea sfavore del condomino negligente e con la altrettanto ovvia precisazione che, come è stato detto, ove lamancata installazione degli apparati di legge ( valvole di chiusura o sistemi di termoregolazione) renda pro-babile o certo il funzionamento alla massima potenza è chiaro che questo dovrà essere il criterio da adottarenel caso. Ma in ogni caso il comportamento negligente non è di per sé motivo di applicazione di una quotasanzionatoria.Da segnalare che in caso di danneggiamenti volontari o comportamenti palesemente artificiosi rivolti adottenere illeciti vantaggi sarà pure astrattamente ipotizzabile la tutela penale per danneggiamento o truffacon conseguenze anche in punto di danno morale oltre alla eventualità di una condanna.

Si attende solo la ratifica da parte del Consiglio dei Ministri dopo che le Commissioni Attività Produttivee Industria della Camera dei Deputati e del Senato hanno espresso al Governo i pareri sullo Schema didecreto legislativo recante “Disposizioni integrative al decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, di attuazionedella direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE eabroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE” (Atto 201 - relatori, rispettivamente l’onorevole GianlucaBenamati del gruppo parlamentare PD, e il senatore Salvatore Tomaselli, anche lui del gruppo parlamentarePD).

IL PARERE DELLA CAMERANel parere espresso dalla Camera sono state espresse sia condizioni che osservazioni.Tra le osservazioni, per quanto concerno lo specifico ambito condominiale, si evidenzia, in particolare, laseguente:“al decreto legislativo n.102/2014, valuti il Governo l’opportunità di aggiornare la definizione di condominio, di cui

all’articolo 2, comma 2, lettera f), in modo da includervi anche gli edifici con più unità immobiliari appartenenti ad unmedesimo proprietario, edifici con più unità immobiliari ma senza parti comuni o con parti comuni aventi diversisistemi di riscaldamento…”.

IL PARERE DEL SENATOIl Senato nel proprio parere ha invece espresso - tra le altre - la seguente osservazione: “all’articolo 9, comma 5, lettera d), dello schema di decreto legislativo, si invita il Governo a valutare l’opportunità

di sostituire le parole: «secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti», con leseguenti: «secondo quanto previsto dagli standard europei di regolamentazione di cui all’appendice B», definendo ilcontenuto della richiamata appendice, stabilendo che per la corretta suddivisione delle spese nei condomini di cui al-l’articolo 9 comma 5 lettera d) i costi debbano essere ripartiti tra gli utenti finali per una quota di almeno il 50 percento, fino ad un massimo del 70 per cento, sulla base del consumo rilevato; che in edifici alimentati da gasolio o gase nei quali i tubi di distribuzione esterni siano prevalentemente coibentati, i costi per l’esercizio del riscaldamento deb-bano essere ripartiti tra gli utenti finali con una percentuale del 70 per cento del totale dei consumi rilevati; che il con-dominio possa scegliere percentuali diverse da quelle indicate con una delibera dell’assemblea, sulla base di unarelazione tecnica giustificativa; che in edifici dove le tubazioni di distribuzione del calore non siano prevalentementeisolate e dove, di conseguenza, una parte rilevante di calore del consumo non possa essere rilevata, il consumo relativodi calore degli utenti finali possa essere determinato secondo le regole della tecnica, considerando il consumo così de-terminato per ciascun utente nel conteggio come “calore rilevato”; che i costi rimanenti (costi fissi) possano essere ri-partiti secondo i millesimi riscaldamento, metri quadri o metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate…”.

RISCALDAMENTO E RIPARTIZIONE DELLE SPESE:IL PARERE DI CAMERA E SENATO SUL DLGS 102/2014

Estratto dei pareri espressi dalle le Commissioni Attività Produttivee Industria della Camera dei Deputati e del Senato

Relazione tratta dal convegno: “L’efficienza energetica degli edifici in previsione dell’obbiettivo 20-20-20”,

Firenze, 8 aprile 2016

Questa relazione affronta il tema del riscaldamento e in particolare del distacco, della dismissione del-l’impianto centralizzato, ma soprattutto della contabilizzazione obbligatoria, con la consapevolezza

che l’argomento è nuovo e che pertanto si possono fornire spunti critici, ma che occorrerà attendere peravere riscontri operativi e sopratutto per potere avere il supporto della giurisprudenza, di quello che de-cidono i magistrati, poiché quello è il campo dove le nostre riflessioni e spunti critici trovano conferma ocensura e negli ultimi anni anche con grande dinamismo nella materia condominiale. Dinamismo peraltropure riscontrabile da parte del legislatore.

LEGGI E SENTENZEÈ il caso della diatriba tra solidarietà e parziarietà in materia di debiti dei condomini, dove oltre cin-quan-t’anni di consolidata giurisprudenza e dottrina che affermava la solidarietà in materia è stata letteralmentestravolta dalla nota sentenza della Cassazione 9148/2008. E dopo soltanto quattro anni di applicazione eccoil nuovo principio di solidarietà con il beneficio della preventiva escussione promosso dalla recente riformae tutto da scoprire. Quindi, dopo cinquanta anni di orientamenti consolidati, si sono verificate due rivoluzioniin meno di cinque anni.Stessa vicenda per i valori millesimali per cui dopo oltre cinquant’anni dalla entrata in vigore del codicecivile, prima la sentenza 18477/2010 introduceva il principio della preesistenza dei valori e della competenzaassembleare in materia, poi la riforma, che appena due anni dopo ha innovato ulteriormente, ma lasciandoaperti molti interrogativi che dovranno necessariamente trovare risposte sul campo.La stessa storia si è verificata in materia di distacco del singolo condomino dall’impianto di riscaldamentocentralizzato, dove la Cassazione si era attestata sino agli anni ‘90 sul no al distacco per poi aprirsi gradual-mente ad una sostanziale libertà, seppure con il limite tecnico di non cagionare danni all’impianto e di pagareuna quota di dispersione, orientamento che è stato poi ripreso dalla riforma del 2012, ma della cui attualitàe rilevanza a questo punto appare legittimo dubitare a seguito della introduzione della normativa sulla con-tabilizzazione obbligatoria.Tutto ciò premesso, partiamo da un breve excursus sulla evoluzione normativa della materia e poi passiamoad una disamina critica ed operativa della normativa in materia di contabilizzazione.

DISTACCO E DISMISSIONE Anzitutto occorre brevemente accennare alla dismissione ed al distacco: la prima regolata dalla legge10/91 ed il secondo ora disciplinato dall’art. 1118 cc. quarto comma. Ovviamente, la dismissione è un fattoche riguarda il condominio ed i presupposti per potersi dire validamente e legittimamente espressa lavolontà condominiale di dismettere l’impianto di riscaldamento centralizzato. Invece il distacco è questioneche riguarda il singolo condomino ed in particolare il diritto di rinunziare all’uso dell’impianto centralizzatoe dotarsi di un impianto autonomo.

DISTACCO, DISMISSIONE, DELIBERE, MAGGIORANZE:LA CONTABILIZZAZIONE IN AMBITO CONDOMINIALE

A cura di avv. Marco Gaito - Dirigente nazionale UPPI

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IL SISTEMA DI RIPARTIZIONEIl nuovo sistema normativo non dimentica neanche di introdurre un nuovo sistema di ripartizione deicosti, che in realtà non è nuovo per niente. Infatti, l’art. 26, comma 5, l. 10/91 ed il dpr 102/2014 all’art. 9,comma 5, lett. D prevedono testualmente che a seguito della adozione dei sistemi di termoregolazione econtabilizzazione del calore la ripartizione della spesa deve essere effettuata in base al consumo effettiva-mente registrato, oppure nella seconda, “l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli ef-fettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondoquanto previsto dalla normativa tecnica Uni 10200”. Invero il principio non differisce da quello già previsto dal codice civile all’art. 1123 cc. Dove sta dunquela peculiarità? Evidentemente la differenza sostanziale tra i due sistemi normativi sta nella derogabilità dellanorma di cui all’art. 1123 cc in forza del consenso legittimamente manifestato da parte dei condòmini,oppure della mancata opposizione ad eventuali delibere che si pongano in conflitto con tale principio.Mentre, nel caso della legge 10/91, dpr 102 e normative di riferimento, il principio emanato dalla legge,come anzidetto, appare inderogabile in quanto contenuto in una norma imperativa e pertanto neanche de-rogabile con il consenso di tutti gli aventi diritto, i quali porrebbero in essere una delibera nulla e non sem-plicemente annullabile non ottemperando ai principi di legge sul punto. Di più: non ottemperando è previstala solita sanzione amministrativa.A questo punto occorre esaminare quali siano questi criteri di ripartizione delle spese che sono contenutinell’art. 9, comma 5, lett. D, il quale a sua volta richiama la norma UNI CTI 10200 del 2013 che ha naturatecnica e fornisce i dettagli tecnici in materia. Anzitutto, l’art. 26, comma 5, l. 10/91 prevede che le spesesiano suddivise secondo il prelievo effettivo di calore, ed il dlgs 102 indica come prelievi effettivi, i prelievivolontari di energia termica utile.Riferisce testualmente la norma: “l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi

volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo quanto previsto dallanorma tecnica Uni 10200 e successivi aggiornamenti. È fatta salva per la prima stagione successiva alla installazionedei dispositivi di cui al presente comma che la suddivisione si determini in base ai millesimi di proprietà…”Il sistema di calcolo è indicato esattamente nella normativa tecnica Uni già sopra indicata, che a questopunto dovremo ritenere pure essa inderogabile. E peraltro, i principi guida sono quelli di cui alle citate nor-mative che richiamano il principio della suddivisione in base al prelievo volontario, e cioè a quanto risultantedalle valvole termostatiche apposte ai radiatori in caso di sistemi a calate verticali, oppure al contabilizzatoreposto prima del punto di prelievo, e cioè del sistema in dotazione alla unità immobiliare di proprietà esclusivain caso di impianti orizzontali.Veniamo ora ad esaminare brevemente le caratteristiche del nuovo sistema obbligatorio di ripartizionedei costi del riscaldamento che è pertanto caratterizzato da:◆ inderogabilità dei criteri di calcolo espressi dalle legge e conseguenti normative tecniche di riferimento econseguente nullità di valori millesimali non conformi ai criteri tecnici di calcolo in oggetto: addirittura es-sendo prevista una sanzione per il condominio che ripartisce i costi in difformità dai criteri di legge;◆ inesistenza di coefficienti correttivi: ad esempio quello classico per gli appartamenti posti all’ultimo pianoo in posizioni disagiate ai fini della dispersione. ◆ divieto di determinazione forfettaria della quota fissa o di dispersione; ◆ identificazione di due tabelle millesimali per consumi volontari e consumi involontari: come abbiamovisto, la nuova tabella millesimale deve essere calcolata secondo i criteri di legge che sono inderogabili. Ineffetti, la norma Uni distingue la voce di spesa in generale in, consumo volontario che è quello risultante dalprelievo effettivo del cliente finale, e consumo involontario che è quello dovuto alle dispersioni dell’impianto.La nuova tabella millesimale del consumo involontario dovrà essere calcolata in forza del fabbisogno e co-munque secondo i criteri tecnici di legge. Il calcolo sembra dover essere effettuato in forza di criteri oggettiviriferiti alle caratteristiche del fabbricato alla sua realizzazione. In caso di anomalie e malfunzionamenti sono previsti dei criteri di ricalcolo secondo valore medio degliultimi tre anni, media dei consumi di volumi equivalenti per posizione ed esposizione della unità immobiliare,calcolo secondo elementi tecnici oggettivi.

Quote sanzionatorieMerita pure attenzione il caso ipotizzato da molti della possibile - per non dire probabile - presenza disoggetti che non ottemperino alle obbligazioni di legge o negando il consenso alla adozione degli interventinecessari sull’impianto in sede assembleare, oppure individualmente non collaborando o negando il consensoalle necessarie operazioni di installazione degli apparati necessari e deliberati, o addirittura danneggiando omodificando illegittimamente gli apparati e della conseguente attribuzione di quote sanzionatorie in caso di

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Le fasi storiche- In merito alla dismissione ed al distacco dell’impianto centralizzato riscontriamo le seguenti fasi storiche:◆ una prima fase appunto sino agli anni ’90, in cui vi era una netta prevalenza degli impianti centralizzatia gasolio con suddivisione della spesa in base a valori millesimali solitamente strutturati in base alle dimensionidegli appartamenti ed al numero degli elementi radianti, con frequente applicazione di coefficienti correttivispesso conseguenti alle caratteristiche di dispersione della unità immobiliare;◆dagli anni ’90 in poi, con la maggiore attenzione al problema dell’inquinamento e dei consumi e con ilconsolidarsi di stili di vita più dinamici e meno stanziali, si sceglie invece di favorire la dismissione dei grandiimpianti centralizzati per passare agli impianti autonomi sfruttando anche la diffusione della rete distributivadel gas metano sul nostro territorio. In questo contesto, viene ema-nata la legge 10/91, che per quanto oraci interessa rendeva possibile la dismissione dell’impianto centralizzato a mezzo di delibera condominiale amaggioranza ed a condizione che fosse certificato il vantaggio in termini energetici da un tecnico specializzato.La nuova disposizione normativa, rendeva lecito dunque l’abbandono dell’impianto centralizzato e si verifi-cava, pertanto, una massiccia dismissione dei centralizzati e passaggio agli impianti autonomi.In effetti, l’incertezza in ordine a quale fosse la maggioranza necessaria per la dismissione, poiché la leggenella prima stesura non lo chiariva, ed i conseguenti contrasti tra gli interpreti, con il conseguente conten-zioso, non frenavano la corsa agli impianti autonomi; ◆ venendo ai giorni nostri, a seguito della ultima modifica che interviene con la solita legge di riforma220/2012 il quorum previsto è quello della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzodel valore dell’edificio, elevata rispetto a quella richiesta a seguito della precedente ultima modifica dellanorma che era intervenuta nel 2009 e che limitava la maggioranza necessaria alla “maggioranza semplicedelle quote millesimali intervenute in assemblea”. E peraltro a questo punto, stanti le recenti norme inserite inmateria di riscaldamento centralizzato, si deve dubitare - e a ragione - della legittimità e concreta possibilitàdi dismettere gli impianti centralizzati.Infatti, anzitutto è stata recentemente e precedentemente emanata la legge dpr 59/2009 che all’art. 4, co.9, stabilisce che “in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a quattro... è preferibile il man-tenimento di impianti termici centralizzati laddove esistenti; le cause tecniche o di forza maggiore per ricorrere aeventuali interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti termici centralizzati agli impianti con generazione dicalore separata per singole unità abitative devono essere dichiarate nella relazione di cui al comma 25”.Da notare che, nonostante l’uso del termine “preferibile” che appare non richiamare all’interprete il con-cetto di obbligatorietà, di fatto poi si condiziona il passaggio agli impianti autonomi alla esistenza di causetecniche ed addirittura di forza maggiore da certificarsi in apposita relazione da parte del tecnico assevera-tore;◆ senonché, qualche anno dopo, nel 2012, con la riforma del condominio, viene pure sancito - stavoltada una legge - il diritto del singolo condomino al distacco con la nuova norma introdotta al quarto commadell’art. 1118 cc., che è stata ritenuta, secondo me, un po’ a torto, la “bomba libera tutti” dagli impianti cen-tralizzati.

Le condizioniDico a torto perché, seppure la norma in oggetto legittima quel che finora era soltanto oggetto di sentenzedella Cassazione, in verità pone diverse condizioni che se dovessero essere interpretate rigorosamente(magari proprio nel contesto del nuovo atteggiamento di favore per i centralizzati) limiterebbero non pocole possibilità di distacco dei condòmini. In particolare, è richiesta, insieme con la assenza di danno per l’im-pianto (notevole squilibrio), l’assenza di aggravi di spesa, ed è prevista la persistenza degli obblighi di con-servazione dell’impianto, per consentirsi il distacco.Se consideriamo anche la successiva emanazione della normativa in materia di contabilizzazione obbliga-toria, il distacco sembra più difficile di prima, per quanto finalmente previsto da una norma. Il diritto al di-stacco, infatti, a questo punto appare porsi in conflitto con i nuovi principi emergenti sia per quanto concerneil disfavore per le dismissioni che abbiamo visto prima, ma sopratutto a seguito della emanazione della nor-mativa in materia di contabilizzazione obbligatoria negli impianti centralizzati (dlgs 102/2014 art. 9) di riscal-damento, raffreddamento ed elettrici obbligatoria dal 31/12/2016 con sanzioni pesanti in caso di nonottemperanza.Infatti, risulta evidente che questa normativa - che è stata emanata nel contesto dei principi in mate-ria dirisparmio energetico, facendo ampio ricorso alla inderogabilità degli obblighi ivi connessi, nonché ad un pe-sante regime sanzionatorio - è, in via di principio, in netto contrasto con la facoltà di autonomizzazione deicondòmini, sopratutto in termini di dismissione dal centralizzato, ma anche in termini di distacco del singolocondomino.

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calorica, e ciò in conformità con i nuovi principi inderogabili in punto di distribuzione di spesa secondo l’ef-fettivo fabbisogno o comunque secondo l’effettivo consumo almeno per la parte di consumo volontario.

Assenza della deliberazioneÈ il caso in cui il condominio non intenda o non possa deliberare la adozione degli interventi previsti dallalegge, poiché ad esempio non sia conseguibile il numero legale per la validità della delibera, oppure per lacontrarietà o la astensione di un numero tale di condòmini che non si possa addivenire ad una deliberavalida ed efficace.In tal caso, uno qualunque dei condòmini diligenti potrà adire la autorità giudiziaria depositando un ricorsoin volontaria giurisdizione rivolto ad ottenere in via coattiva l’adempimento agli obblighi di legge. Comenoto la procedura richiamata consente infatti a qualsiasi condomino di ricorrere alla autorità giudiziariaquando non vengano assunti i provvedimenti necessari per la amministrazione della cosa comune, oppurequando non si forma una maggioranza. Essa è applicabile al condominio in forza del richiamo alle normedella comunione da parte dell’art. 1139 cc. La giurisprudenza, peraltro scarna in materia, lo ritiene ancheapplicabile alla inerzia dello svolgimento delle opere di manutenzione straordinaria e comunque certamentepotrà richiamarsi la ipotesi della mancata formazione della maggioranza. Per quanto vi possano essere dei dubbi (come sempre peraltro) riterrei applicabile al caso la norma inoggetto vista la obbligatorietà degli interventi e le sanzioni conseguenti in caso di inottemperanza, nonchéla necessità di sostituirsi alla volontà assembleare. Peraltro non è legittimato ad agire l’amministratore, coe-rentemente con la assenza di personalità giuridica del condominio e la conseguente assenza di natura or-ganica dell’incarico. L’amministratore, dunque, una volta che abbia provveduto ad indire la assemblea conall’ordine del giorno la questione in oggetto, informando correttamente i condòmini degli obblighi gravantiin materia, potrà ritenersi esente da responsabilità in caso di mancata assunzione della delibera di legge.Mentre invece il condomino diligente, come detto sopra potrà forse ritenersi esente da responsabilità sol-tanto ove abbia promosso il ricorso ex art. 1105 cc.In ordine alle conseguenze in termini di sanzioni, in tal caso certamente non avrà responsabilità di sortal’amministratore, mentre i condòmini diligenti che hanno votato o comunque stimolato la assunzione delladelibera di adozione degli interventi previsti dalla legge potranno forse opporre l’eventuale provvedimentoche irroghi sanzioni amministrative nei loro confronti solo nel caso di in cui le normative regionali abbianoprevisto sanzioni anche nei confronti del singolo condomino, o comunque sia stata irrogata la sanzioneanche nei confronti del singolo condomino, o cliente finale, separando così la propria responsabilità daquella dei condòmini negligenti; oppure potranno rivalersi per ripetere le somme eventualmente corrispostea titolo di sanzioni, fermo restando che la responsabilità amministrativa del condominio come ente collettivomi pare indubbia in caso di inottemperanza.Veniamo ora ad esaminare

Obblighi conseguenti alla deliberaSeppure è vero che nessun condomino, compresi quelli che si siano eventualmente distaccati, può opporsialla realizzazione delle opere previste dalla legge ove legittimamente deliberate, né ritenersi esente dagliobblighi conseguenti, è pur vero che chi si sia distaccato non avrà ovviamente l’obbligo di consentire la in-stallazione degli apparati posti nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva, né dovrà sostenerne la spesa,mentre, certamente, dovrà essergli imputato il costo dei professionisti e di tutte le opere di adeguamentodell’impianto nelle parti comuni, poiché come si è visto ne mantiene la proprietà e gli obblighi. Sul punto è bene precisare quali siano i destinatari dell’obbligo di cui all’art. 9 dlgs 102/2014 e quale sia lanuova definizione di edificio polifunzionale e cliente finale. Seppure sinora si è parlato sempre di condominio,in realtà il legislatore, nella citata legge dlgs 102/2014, si esprime utilizzando la nuova definizione di “edificiopolifunzionale” invece di condominio, e “cliente finale” invece di condomino, a volere evidentemente ri-comprendere anche quei casi in cui difetta il titolo di proprietà in capo al soggetto che abita il fabbricatoove è sita la unità immobiliare ad uso esclusivo, ma è invece presente un rapporto obbligatorio quale adesempio locazione, o comodato od altro rapporto di natura obbligatoria e comunque negoziale che con-ferisca la detenzione della unità immobiliare e la facoltà di utilizzare l’impianto di riscaldamento centralizzato.È il caso di un fabbricato con più unità immobiliari, ma in proprietà di un unico soggetto. In questo contesto di nuovi concetti, obblighi e definizioni non viene dimenticato neanche il ruolo deglioperatori che si dovranno occupare della ripartizione dei costi, i quali sono obbligati a redigere le fatturesecondo criteri di intellegibilità, chiarezza e trasparenza e secondo il principio dell’effettivo consumo daparte del cliente finale, essendo anche per essi prevista in difetto la relativa sanzione.

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maggioranza più onerosa per l’intervento che risulta essere obbligatorio (maggioranza di 500 millesimi pergli interventi aventi ad oggetto la contabilizzazione obbligatoria rispetto alla maggioranza di un terzo delvalore dell’edificio per gli interventi finalizzati al risparmio energetico se accompagnati dalla relazione deltecnico asseveratore).3. Da notare che con la maggioranza di cui al comma 5, e cioè quella del 50% del valore, sembrerebbe purelegittimo modificare i valori millesimali, anche se aventi natura contrattuale. Il beneficio del dubbio per taleultima questione è inevitabile, poiché trattandosi - come vedremo - di norme imperative, e stante la circo-stanza che i valori millesimali che ne dovranno derivare saranno determinati secondo i principi stabiliti daldpr 102 e norma Uni 10200, vi è chi ritiene che per la applicazione dei nuovi valori millesimali non sia ne-cessaria alcuna delibera e che essi sostituiscano di diritto i vecchi valori millesimali, anche se aventi naturacontrattuale. A mio sommesso avviso almeno di una presa d’atto assembleare c’è bisogno. E dunque, nel concreto, i valori saranno calcolati e predisposti dal tecnico incaricato, secondo le norme dilegge, ma dovranno comunque pure essere portati in assemblea che dovrà quantomeno prenderne atto secorrettamente calcolati oppure deliberare sul punto in caso di discussioni. Sul punto vale la pena di segnalareche la delibera che approverà i valori millesimali potrà essere oggetto di impugnativa ove non conforme aiprincipi tecnici suddetti od in caso di errori. Ovviamente, tale ricostruzione consegue ad una interpretazionedel nuovo sistema normativo che ne riconosca la imperatività.

Imperatività delle norme In effetti tutte le norme che il legislatore ha emanato nella materia - ed in particolare il dlgs 102/2014, lalegge 10/91, il dlgs 192/2005 - risultano a mio avviso imperative ed inderogabili, poiché poste a tutela di in-teressi di ordine pubblico e dunque non potrebbero mai essere derogate neppure con il consenso unanimedi tutti i condòmini, e si applicano indipendentemente dalla presenza anche di norme regolamentari dinatura contrattuale derogando ad esse e finanche stabilendo sanzioni in caso di non ottemperanza. Trattasi,infatti, di norme che recepiscono la direttiva europea 27/2012 e le precedenti direttive rivolte a conseguirela finalità del risparmio energetico, e così la riduzione dell’inquinamento e conseguentemente la salute pub-blica, cioè principi di natura pubblicistica e sovranazionale, donde l’annullamento della autonomia negozialedei privati nella materia anche in applicazione della c.d. clausola di cedevolezza.Oltretutto, se così non fosse, non sarebbe comprensibile un sistema di sanzioni poste a garanzia del ri-spetto del sistema normativo introdotto.

Nuovo concetto d’impianto Consegue da qui che l’intervento legittimamente deliberato da parte del condominio e che riguarda laadozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione è obbligatorio per tutti i condòmini, e ciòanche per quegli interventi da effettuarsi all’interno della unità immobiliare di proprietà esclusiva del singolocondomino, quale ad esempio la installazione ai radiatori delle valvole termostatiche e dei ripartitori.A coloro che dubitano di ciò, trattandosi di interventi svolti su parti private, faccio notare che forse nona caso è mutata la definizione di impianto di riscaldamento che è stata licenziata con la riforma, che ha mo-dificato l’art. 1117 cc. in cui è stata introdotta la ipotesi dell’impianto “inteso in senso unitario” che deve es-sere inteso condominiale non sino al punto di diramazione alla singola unità immobiliare, sibbene al “puntodi utenza”, probabilmente proprio a volere ricomprendere gli impianti comprensivi degli apparati installatinella proprietà esclusiva e certo quelli installati sui radiatori e certamente i contabilizzatori posti prima dellesingole unità immobiliari nel caso degli impianti orizzontali(contabilizzazione diretta).Da qui consegue che, nella ipotesi in cui il singolo condomino dovesse rifiutarsi di consentire la installazionedegli apparati previsti dalla delibera, l’amministratore avrà facoltà di conferire incarico ad un legale per con-seguire l’adempimento della delibera legittimamente assunta se del caso anche con un ricorso di urgenza ocomunque con ricorso in via cautelare oppure ex art. 1105 cc. nel caso partecipasse anche uno soltantodei condòmini, e ciò in conformità con la attribuzione dell’amministratore di provvedere a fare rispettarele delibere.In tale ipotesi (rifiuto del condomino di consentire la installazione degli apparati) e sino al momento dellainstallazione coattiva dei dispositivi previsti dalla legge, alcuni commentatori ipotizzano una sorta di attribu-zione di spesa sanzionatoria nella misura della massima potenza calorica, poiché non essendovi le valvole dichiusura sembra ragionevole presumere che il consumo sia sempre pari al massimo, ciò che del resto risultaanche stabilito in una sentenza recente del tribunale di Roma.Come vedremo più avanti, la circostanza potrà a mio avviso trovare fondamento solo ove supportata dauna adeguata giustificazione tecnica in ordine all’effettività della presunzione di consumo alla massima potenza

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La dismissione, ammesso che se ne possa ancora parlare in fatto, e seppure ipotizzabile astrattamente,appare oramai quasi desueta. Invece, il diritto al distacco che risulta essere stato introdotto recentementedalla riforma, appare ancora attuabile ed attuale atteso che le motivazioni tecniche o di altro genere per at-tuarlo da parte dei singoli condòmini potrebbero astrattamente anche riscontrarsi. Certo è che limiti tecnicie giuridici per attuarlo, paradossalmente, proprio ora che esiste la norma, sembrano aumentati anche a se-guito della nuova legge sulla contabilizzazione obbligatoria, atteso che detti limiti saranno certo interpretatipiù rigorosamente; ed altrettanto certo è che il distacco diviene peraltro poco appetibile da un punto divista economico poiché - fermi restando i costi di gestione e dispersione - nonché il costo dell’impianto,che dovranno comunque essere posti a carico anche del soggetto che si distacca, visti i principi posti a basedella contabilizzazione del calore l’utente dovrà pagare soltanto l’effettivo consumo ad egli attribuibile, ilche, di fatto, annullerebbe il senso stesso del distacco dal centralizzato effettuato con tale finalità .Ciò premesso vediamo ora più nel dettaglio i principi giuridici introdotti dalla nuova normativa in materiadi contabilizzazione e parliamo anzitutto di :

CONTABILIZZAZIONE OBBLIGATORIA

La normativaCome noto, dal 31/12/2016 ogni condominio dovrà obbligatoriamente dotarsi di un sistema di ter-mo-regolazione e di contabilizzazione obbligatoria secondo i principi tecnici previsti dalle leggi in materia ( art.9, co. 5, dpr 102/2014). L’art. 9 della citata legge stabilisce che ogni condominio deb-ba infatti dotarsi o dicontatori individuali (contacalorie) che dovranno conteggiare il consumo di ogni singola unità immobiliare,o di sistemi di contabilizzazione del calore ad ogni radiatore (ripartitore e valvola termostatica) e di unsistema di termoregolazione. La scelta dipenderà dalle caratte-ristiche dell’impianto. L’unica deroga consentitaè che - nel caso specifico - la nuova dotazione non sia conveniente in termini di risparmio energetico: cir-costanza che andrà espressamente asseverata da parte di un tecnico a mezzo idonea relazione tecnica.Lo stesso articolo stabilisce anche l’obbligo della trasparenza e della informazione in ordine all’effettivoconsumo delle unità immobiliari precisando pure come ciò debba essere effettuato.

Delibere e maggioranzeOvviamente non si potrà prescindere dalla delibera della assemblea, che avrà ad oggetto, in questa fase,la scelta del tecnico che dovrà redigere il progetto avente ad oggetto la adozione degli interventi per ade-guarsi alla legge, e la successiva delibera avente ad oggetto le modalità di tali interventi e cioè il progettoesecutivo e la ditta esecutrice, nonché, semmai anche contestualmente, la scelta della ditta che dovrà oc-cuparsi della ripartizione.Vediamo ora chi avrà il diritto di voto e con quali maggioranze.

1. Anzitutto il diritto di voto e le conseguenti obbligazioni saranno in capo a tutti i condòmini, an-che coloroche eventualmente si siano distaccati dall’impianto centralizzato, e ciò sia perché il novellato art. 1118 cccosì dispone, sia perché, anche ove il distacco fosse stato effettuato in preceden-za rispetto alla entrata invigore della legge 220, in applicazione dei principi generali in materia condominiale (obbligazione propterrem alla conservazione delle parti comuni ex art. 1104 cc) la proprietà dell’impianto centralizzato resta incapo anche al condomino che si fosse distaccato.2. In secondo luogo, per quanto concerne la maggioranza prevista dalla legge per la deliberazione degli in-terventi rivolti all’adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, essa è quella dicui all’art.1120 cc secondo comma per le innovazioni di interesse sociale e cioè maggioranza degli intervenutied almeno il 50% del valore dell’edificio come espressamente riferi-sce l’art. 26 comma 5 della l. 10/91.Da notare che il medesimo art. 26, al comma 2, prevede invece per le delibere che attengono agli interventisugli edifici e sugli impianti, rivolti al contenimento del consumo energetico ed alla utilizzazione di fonti dienergia rinnovabile, il quorum agevolato della maggioranza degli intervenuti ed un terzo del valore dell’edificio,a condizione che l’intervento deliberato sia accompagnato da una relazione che asseveri il risparmio ener-getico.È da notare altresì che le due fattispecie potrebbero anche astrattamente coincidere ove nel caso degliinterventi di cui al comma 5 si effettuino anche ulteriori interventi (accompagnati dalla anzidetta relazioneaccompagnatoria), per esempio ove si sostituisca anche la caldaia oltre ad installare il sistema di termore-golazione. Evidentemente in tal caso avremo la necessità di due delibere distinte, ognuna con la sua specificamaggioranza prevista dalla legge.Sembra a tutta evidenza trattarsi di due diverse tipologie di interventi che il legislatore ha inteso teneredistinte e differenti, ognuno con la sua specifica maggioranza, anche se mi pare non proprio giustificata tale

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maggioranza più onerosa per l’intervento che risulta essere obbligatorio (maggioranza di 500 millesimi pergli interventi aventi ad oggetto la contabilizzazione obbligatoria rispetto alla maggioranza di un terzo delvalore dell’edificio per gli interventi finalizzati al risparmio energetico se accompagnati dalla relazione deltecnico asseveratore).3. Da notare che con la maggioranza di cui al comma 5, e cioè quella del 50% del valore, sembrerebbe purelegittimo modificare i valori millesimali, anche se aventi natura contrattuale. Il beneficio del dubbio per taleultima questione è inevitabile, poiché trattandosi - come vedremo - di norme imperative, e stante la circo-stanza che i valori millesimali che ne dovranno derivare saranno determinati secondo i principi stabiliti daldpr 102 e norma Uni 10200, vi è chi ritiene che per la applicazione dei nuovi valori millesimali non sia ne-cessaria alcuna delibera e che essi sostituiscano di diritto i vecchi valori millesimali, anche se aventi naturacontrattuale. A mio sommesso avviso almeno di una presa d’atto assembleare c’è bisogno. E dunque, nel concreto, i valori saranno calcolati e predisposti dal tecnico incaricato, secondo le norme dilegge, ma dovranno comunque pure essere portati in assemblea che dovrà quantomeno prenderne atto secorrettamente calcolati oppure deliberare sul punto in caso di discussioni. Sul punto vale la pena di segnalareche la delibera che approverà i valori millesimali potrà essere oggetto di impugnativa ove non conforme aiprincipi tecnici suddetti od in caso di errori. Ovviamente, tale ricostruzione consegue ad una interpretazionedel nuovo sistema normativo che ne riconosca la imperatività.

Imperatività delle norme In effetti tutte le norme che il legislatore ha emanato nella materia - ed in particolare il dlgs 102/2014, lalegge 10/91, il dlgs 192/2005 - risultano a mio avviso imperative ed inderogabili, poiché poste a tutela di in-teressi di ordine pubblico e dunque non potrebbero mai essere derogate neppure con il consenso unanimedi tutti i condòmini, e si applicano indipendentemente dalla presenza anche di norme regolamentari dinatura contrattuale derogando ad esse e finanche stabilendo sanzioni in caso di non ottemperanza. Trattasi,infatti, di norme che recepiscono la direttiva europea 27/2012 e le precedenti direttive rivolte a conseguirela finalità del risparmio energetico, e così la riduzione dell’inquinamento e conseguentemente la salute pub-blica, cioè principi di natura pubblicistica e sovranazionale, donde l’annullamento della autonomia negozialedei privati nella materia anche in applicazione della c.d. clausola di cedevolezza.Oltretutto, se così non fosse, non sarebbe comprensibile un sistema di sanzioni poste a garanzia del ri-spetto del sistema normativo introdotto.

Nuovo concetto d’impianto Consegue da qui che l’intervento legittimamente deliberato da parte del condominio e che riguarda laadozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione è obbligatorio per tutti i condòmini, e ciòanche per quegli interventi da effettuarsi all’interno della unità immobiliare di proprietà esclusiva del singolocondomino, quale ad esempio la installazione ai radiatori delle valvole termostatiche e dei ripartitori.A coloro che dubitano di ciò, trattandosi di interventi svolti su parti private, faccio notare che forse nona caso è mutata la definizione di impianto di riscaldamento che è stata licenziata con la riforma, che ha mo-dificato l’art. 1117 cc. in cui è stata introdotta la ipotesi dell’impianto “inteso in senso unitario” che deve es-sere inteso condominiale non sino al punto di diramazione alla singola unità immobiliare, sibbene al “puntodi utenza”, probabilmente proprio a volere ricomprendere gli impianti comprensivi degli apparati installatinella proprietà esclusiva e certo quelli installati sui radiatori e certamente i contabilizzatori posti prima dellesingole unità immobiliari nel caso degli impianti orizzontali(contabilizzazione diretta).Da qui consegue che, nella ipotesi in cui il singolo condomino dovesse rifiutarsi di consentire la installazionedegli apparati previsti dalla delibera, l’amministratore avrà facoltà di conferire incarico ad un legale per con-seguire l’adempimento della delibera legittimamente assunta se del caso anche con un ricorso di urgenza ocomunque con ricorso in via cautelare oppure ex art. 1105 cc. nel caso partecipasse anche uno soltantodei condòmini, e ciò in conformità con la attribuzione dell’amministratore di provvedere a fare rispettarele delibere.In tale ipotesi (rifiuto del condomino di consentire la installazione degli apparati) e sino al momento dellainstallazione coattiva dei dispositivi previsti dalla legge, alcuni commentatori ipotizzano una sorta di attribu-zione di spesa sanzionatoria nella misura della massima potenza calorica, poiché non essendovi le valvole dichiusura sembra ragionevole presumere che il consumo sia sempre pari al massimo, ciò che del resto risultaanche stabilito in una sentenza recente del tribunale di Roma.Come vedremo più avanti, la circostanza potrà a mio avviso trovare fondamento solo ove supportata dauna adeguata giustificazione tecnica in ordine all’effettività della presunzione di consumo alla massima potenza

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La dismissione, ammesso che se ne possa ancora parlare in fatto, e seppure ipotizzabile astrattamente,appare oramai quasi desueta. Invece, il diritto al distacco che risulta essere stato introdotto recentementedalla riforma, appare ancora attuabile ed attuale atteso che le motivazioni tecniche o di altro genere per at-tuarlo da parte dei singoli condòmini potrebbero astrattamente anche riscontrarsi. Certo è che limiti tecnicie giuridici per attuarlo, paradossalmente, proprio ora che esiste la norma, sembrano aumentati anche a se-guito della nuova legge sulla contabilizzazione obbligatoria, atteso che detti limiti saranno certo interpretatipiù rigorosamente; ed altrettanto certo è che il distacco diviene peraltro poco appetibile da un punto divista economico poiché - fermi restando i costi di gestione e dispersione - nonché il costo dell’impianto,che dovranno comunque essere posti a carico anche del soggetto che si distacca, visti i principi posti a basedella contabilizzazione del calore l’utente dovrà pagare soltanto l’effettivo consumo ad egli attribuibile, ilche, di fatto, annullerebbe il senso stesso del distacco dal centralizzato effettuato con tale finalità .Ciò premesso vediamo ora più nel dettaglio i principi giuridici introdotti dalla nuova normativa in materiadi contabilizzazione e parliamo anzitutto di :

CONTABILIZZAZIONE OBBLIGATORIA

La normativaCome noto, dal 31/12/2016 ogni condominio dovrà obbligatoriamente dotarsi di un sistema di ter-mo-regolazione e di contabilizzazione obbligatoria secondo i principi tecnici previsti dalle leggi in materia ( art.9, co. 5, dpr 102/2014). L’art. 9 della citata legge stabilisce che ogni condominio deb-ba infatti dotarsi o dicontatori individuali (contacalorie) che dovranno conteggiare il consumo di ogni singola unità immobiliare,o di sistemi di contabilizzazione del calore ad ogni radiatore (ripartitore e valvola termostatica) e di unsistema di termoregolazione. La scelta dipenderà dalle caratte-ristiche dell’impianto. L’unica deroga consentitaè che - nel caso specifico - la nuova dotazione non sia conveniente in termini di risparmio energetico: cir-costanza che andrà espressamente asseverata da parte di un tecnico a mezzo idonea relazione tecnica.Lo stesso articolo stabilisce anche l’obbligo della trasparenza e della informazione in ordine all’effettivoconsumo delle unità immobiliari precisando pure come ciò debba essere effettuato.

Delibere e maggioranzeOvviamente non si potrà prescindere dalla delibera della assemblea, che avrà ad oggetto, in questa fase,la scelta del tecnico che dovrà redigere il progetto avente ad oggetto la adozione degli interventi per ade-guarsi alla legge, e la successiva delibera avente ad oggetto le modalità di tali interventi e cioè il progettoesecutivo e la ditta esecutrice, nonché, semmai anche contestualmente, la scelta della ditta che dovrà oc-cuparsi della ripartizione.Vediamo ora chi avrà il diritto di voto e con quali maggioranze.

1. Anzitutto il diritto di voto e le conseguenti obbligazioni saranno in capo a tutti i condòmini, an-che coloroche eventualmente si siano distaccati dall’impianto centralizzato, e ciò sia perché il novellato art. 1118 cccosì dispone, sia perché, anche ove il distacco fosse stato effettuato in preceden-za rispetto alla entrata invigore della legge 220, in applicazione dei principi generali in materia condominiale (obbligazione propterrem alla conservazione delle parti comuni ex art. 1104 cc) la proprietà dell’impianto centralizzato resta incapo anche al condomino che si fosse distaccato.2. In secondo luogo, per quanto concerne la maggioranza prevista dalla legge per la deliberazione degli in-terventi rivolti all’adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, essa è quella dicui all’art.1120 cc secondo comma per le innovazioni di interesse sociale e cioè maggioranza degli intervenutied almeno il 50% del valore dell’edificio come espressamente riferi-sce l’art. 26 comma 5 della l. 10/91.Da notare che il medesimo art. 26, al comma 2, prevede invece per le delibere che attengono agli interventisugli edifici e sugli impianti, rivolti al contenimento del consumo energetico ed alla utilizzazione di fonti dienergia rinnovabile, il quorum agevolato della maggioranza degli intervenuti ed un terzo del valore dell’edificio,a condizione che l’intervento deliberato sia accompagnato da una relazione che asseveri il risparmio ener-getico.È da notare altresì che le due fattispecie potrebbero anche astrattamente coincidere ove nel caso degliinterventi di cui al comma 5 si effettuino anche ulteriori interventi (accompagnati dalla anzidetta relazioneaccompagnatoria), per esempio ove si sostituisca anche la caldaia oltre ad installare il sistema di termore-golazione. Evidentemente in tal caso avremo la necessità di due delibere distinte, ognuna con la sua specificamaggioranza prevista dalla legge.Sembra a tutta evidenza trattarsi di due diverse tipologie di interventi che il legislatore ha inteso teneredistinte e differenti, ognuno con la sua specifica maggioranza, anche se mi pare non proprio giustificata tale

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Le fasi storiche- In merito alla dismissione ed al distacco dell’impianto centralizzato riscontriamo le seguenti fasi storiche:◆ una prima fase appunto sino agli anni ’90, in cui vi era una netta prevalenza degli impianti centralizzatia gasolio con suddivisione della spesa in base a valori millesimali solitamente strutturati in base alle dimensionidegli appartamenti ed al numero degli elementi radianti, con frequente applicazione di coefficienti correttivispesso conseguenti alle caratteristiche di dispersione della unità immobiliare;◆dagli anni ’90 in poi, con la maggiore attenzione al problema dell’inquinamento e dei consumi e con ilconsolidarsi di stili di vita più dinamici e meno stanziali, si sceglie invece di favorire la dismissione dei grandiimpianti centralizzati per passare agli impianti autonomi sfruttando anche la diffusione della rete distributivadel gas metano sul nostro territorio. In questo contesto, viene ema-nata la legge 10/91, che per quanto oraci interessa rendeva possibile la dismissione dell’impianto centralizzato a mezzo di delibera condominiale amaggioranza ed a condizione che fosse certificato il vantaggio in termini energetici da un tecnico specializzato.La nuova disposizione normativa, rendeva lecito dunque l’abbandono dell’impianto centralizzato e si verifi-cava, pertanto, una massiccia dismissione dei centralizzati e passaggio agli impianti autonomi.In effetti, l’incertezza in ordine a quale fosse la maggioranza necessaria per la dismissione, poiché la leggenella prima stesura non lo chiariva, ed i conseguenti contrasti tra gli interpreti, con il conseguente conten-zioso, non frenavano la corsa agli impianti autonomi; ◆ venendo ai giorni nostri, a seguito della ultima modifica che interviene con la solita legge di riforma220/2012 il quorum previsto è quello della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzodel valore dell’edificio, elevata rispetto a quella richiesta a seguito della precedente ultima modifica dellanorma che era intervenuta nel 2009 e che limitava la maggioranza necessaria alla “maggioranza semplicedelle quote millesimali intervenute in assemblea”. E peraltro a questo punto, stanti le recenti norme inserite inmateria di riscaldamento centralizzato, si deve dubitare - e a ragione - della legittimità e concreta possibilitàdi dismettere gli impianti centralizzati.Infatti, anzitutto è stata recentemente e precedentemente emanata la legge dpr 59/2009 che all’art. 4, co.9, stabilisce che “in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a quattro... è preferibile il man-tenimento di impianti termici centralizzati laddove esistenti; le cause tecniche o di forza maggiore per ricorrere aeventuali interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti termici centralizzati agli impianti con generazione dicalore separata per singole unità abitative devono essere dichiarate nella relazione di cui al comma 25”.Da notare che, nonostante l’uso del termine “preferibile” che appare non richiamare all’interprete il con-cetto di obbligatorietà, di fatto poi si condiziona il passaggio agli impianti autonomi alla esistenza di causetecniche ed addirittura di forza maggiore da certificarsi in apposita relazione da parte del tecnico assevera-tore;◆ senonché, qualche anno dopo, nel 2012, con la riforma del condominio, viene pure sancito - stavoltada una legge - il diritto del singolo condomino al distacco con la nuova norma introdotta al quarto commadell’art. 1118 cc., che è stata ritenuta, secondo me, un po’ a torto, la “bomba libera tutti” dagli impianti cen-tralizzati.

Le condizioniDico a torto perché, seppure la norma in oggetto legittima quel che finora era soltanto oggetto di sentenzedella Cassazione, in verità pone diverse condizioni che se dovessero essere interpretate rigorosamente(magari proprio nel contesto del nuovo atteggiamento di favore per i centralizzati) limiterebbero non pocole possibilità di distacco dei condòmini. In particolare, è richiesta, insieme con la assenza di danno per l’im-pianto (notevole squilibrio), l’assenza di aggravi di spesa, ed è prevista la persistenza degli obblighi di con-servazione dell’impianto, per consentirsi il distacco.Se consideriamo anche la successiva emanazione della normativa in materia di contabilizzazione obbliga-toria, il distacco sembra più difficile di prima, per quanto finalmente previsto da una norma. Il diritto al di-stacco, infatti, a questo punto appare porsi in conflitto con i nuovi principi emergenti sia per quanto concerneil disfavore per le dismissioni che abbiamo visto prima, ma sopratutto a seguito della emanazione della nor-mativa in materia di contabilizzazione obbligatoria negli impianti centralizzati (dlgs 102/2014 art. 9) di riscal-damento, raffreddamento ed elettrici obbligatoria dal 31/12/2016 con sanzioni pesanti in caso di nonottemperanza.Infatti, risulta evidente che questa normativa - che è stata emanata nel contesto dei principi in mate-ria dirisparmio energetico, facendo ampio ricorso alla inderogabilità degli obblighi ivi connessi, nonché ad un pe-sante regime sanzionatorio - è, in via di principio, in netto contrasto con la facoltà di autonomizzazione deicondòmini, sopratutto in termini di dismissione dal centralizzato, ma anche in termini di distacco del singolocondomino.

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calorica, e ciò in conformità con i nuovi principi inderogabili in punto di distribuzione di spesa secondo l’ef-fettivo fabbisogno o comunque secondo l’effettivo consumo almeno per la parte di consumo volontario.

Assenza della deliberazioneÈ il caso in cui il condominio non intenda o non possa deliberare la adozione degli interventi previsti dallalegge, poiché ad esempio non sia conseguibile il numero legale per la validità della delibera, oppure per lacontrarietà o la astensione di un numero tale di condòmini che non si possa addivenire ad una deliberavalida ed efficace.In tal caso, uno qualunque dei condòmini diligenti potrà adire la autorità giudiziaria depositando un ricorsoin volontaria giurisdizione rivolto ad ottenere in via coattiva l’adempimento agli obblighi di legge. Comenoto la procedura richiamata consente infatti a qualsiasi condomino di ricorrere alla autorità giudiziariaquando non vengano assunti i provvedimenti necessari per la amministrazione della cosa comune, oppurequando non si forma una maggioranza. Essa è applicabile al condominio in forza del richiamo alle normedella comunione da parte dell’art. 1139 cc. La giurisprudenza, peraltro scarna in materia, lo ritiene ancheapplicabile alla inerzia dello svolgimento delle opere di manutenzione straordinaria e comunque certamentepotrà richiamarsi la ipotesi della mancata formazione della maggioranza. Per quanto vi possano essere dei dubbi (come sempre peraltro) riterrei applicabile al caso la norma inoggetto vista la obbligatorietà degli interventi e le sanzioni conseguenti in caso di inottemperanza, nonchéla necessità di sostituirsi alla volontà assembleare. Peraltro non è legittimato ad agire l’amministratore, coe-rentemente con la assenza di personalità giuridica del condominio e la conseguente assenza di natura or-ganica dell’incarico. L’amministratore, dunque, una volta che abbia provveduto ad indire la assemblea conall’ordine del giorno la questione in oggetto, informando correttamente i condòmini degli obblighi gravantiin materia, potrà ritenersi esente da responsabilità in caso di mancata assunzione della delibera di legge.Mentre invece il condomino diligente, come detto sopra potrà forse ritenersi esente da responsabilità sol-tanto ove abbia promosso il ricorso ex art. 1105 cc.In ordine alle conseguenze in termini di sanzioni, in tal caso certamente non avrà responsabilità di sortal’amministratore, mentre i condòmini diligenti che hanno votato o comunque stimolato la assunzione delladelibera di adozione degli interventi previsti dalla legge potranno forse opporre l’eventuale provvedimentoche irroghi sanzioni amministrative nei loro confronti solo nel caso di in cui le normative regionali abbianoprevisto sanzioni anche nei confronti del singolo condomino, o comunque sia stata irrogata la sanzioneanche nei confronti del singolo condomino, o cliente finale, separando così la propria responsabilità daquella dei condòmini negligenti; oppure potranno rivalersi per ripetere le somme eventualmente corrispostea titolo di sanzioni, fermo restando che la responsabilità amministrativa del condominio come ente collettivomi pare indubbia in caso di inottemperanza.Veniamo ora ad esaminare

Obblighi conseguenti alla deliberaSeppure è vero che nessun condomino, compresi quelli che si siano eventualmente distaccati, può opporsialla realizzazione delle opere previste dalla legge ove legittimamente deliberate, né ritenersi esente dagliobblighi conseguenti, è pur vero che chi si sia distaccato non avrà ovviamente l’obbligo di consentire la in-stallazione degli apparati posti nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva, né dovrà sostenerne la spesa,mentre, certamente, dovrà essergli imputato il costo dei professionisti e di tutte le opere di adeguamentodell’impianto nelle parti comuni, poiché come si è visto ne mantiene la proprietà e gli obblighi. Sul punto è bene precisare quali siano i destinatari dell’obbligo di cui all’art. 9 dlgs 102/2014 e quale sia lanuova definizione di edificio polifunzionale e cliente finale. Seppure sinora si è parlato sempre di condominio,in realtà il legislatore, nella citata legge dlgs 102/2014, si esprime utilizzando la nuova definizione di “edificiopolifunzionale” invece di condominio, e “cliente finale” invece di condomino, a volere evidentemente ri-comprendere anche quei casi in cui difetta il titolo di proprietà in capo al soggetto che abita il fabbricatoove è sita la unità immobiliare ad uso esclusivo, ma è invece presente un rapporto obbligatorio quale adesempio locazione, o comodato od altro rapporto di natura obbligatoria e comunque negoziale che con-ferisca la detenzione della unità immobiliare e la facoltà di utilizzare l’impianto di riscaldamento centralizzato.È il caso di un fabbricato con più unità immobiliari, ma in proprietà di un unico soggetto. In questo contesto di nuovi concetti, obblighi e definizioni non viene dimenticato neanche il ruolo deglioperatori che si dovranno occupare della ripartizione dei costi, i quali sono obbligati a redigere le fatturesecondo criteri di intellegibilità, chiarezza e trasparenza e secondo il principio dell’effettivo consumo daparte del cliente finale, essendo anche per essi prevista in difetto la relativa sanzione.

Relazione tratta dal convegno: “L’efficienza energetica degli edifici in previsione dell’obbiettivo 20-20-20”,

Firenze, 8 aprile 2016

Questa relazione affronta il tema del riscaldamento e in particolare del distacco, della dismissione del-l’impianto centralizzato, ma soprattutto della contabilizzazione obbligatoria, con la consapevolezza

che l’argomento è nuovo e che pertanto si possono fornire spunti critici, ma che occorrerà attendere peravere riscontri operativi e sopratutto per potere avere il supporto della giurisprudenza, di quello che de-cidono i magistrati, poiché quello è il campo dove le nostre riflessioni e spunti critici trovano conferma ocensura e negli ultimi anni anche con grande dinamismo nella materia condominiale. Dinamismo peraltropure riscontrabile da parte del legislatore.

LEGGI E SENTENZEÈ il caso della diatriba tra solidarietà e parziarietà in materia di debiti dei condomini, dove oltre cin-quan-t’anni di consolidata giurisprudenza e dottrina che affermava la solidarietà in materia è stata letteralmentestravolta dalla nota sentenza della Cassazione 9148/2008. E dopo soltanto quattro anni di applicazione eccoil nuovo principio di solidarietà con il beneficio della preventiva escussione promosso dalla recente riformae tutto da scoprire. Quindi, dopo cinquanta anni di orientamenti consolidati, si sono verificate due rivoluzioniin meno di cinque anni.Stessa vicenda per i valori millesimali per cui dopo oltre cinquant’anni dalla entrata in vigore del codicecivile, prima la sentenza 18477/2010 introduceva il principio della preesistenza dei valori e della competenzaassembleare in materia, poi la riforma, che appena due anni dopo ha innovato ulteriormente, ma lasciandoaperti molti interrogativi che dovranno necessariamente trovare risposte sul campo.La stessa storia si è verificata in materia di distacco del singolo condomino dall’impianto di riscaldamentocentralizzato, dove la Cassazione si era attestata sino agli anni ‘90 sul no al distacco per poi aprirsi gradual-mente ad una sostanziale libertà, seppure con il limite tecnico di non cagionare danni all’impianto e di pagareuna quota di dispersione, orientamento che è stato poi ripreso dalla riforma del 2012, ma della cui attualitàe rilevanza a questo punto appare legittimo dubitare a seguito della introduzione della normativa sulla con-tabilizzazione obbligatoria.Tutto ciò premesso, partiamo da un breve excursus sulla evoluzione normativa della materia e poi passiamoad una disamina critica ed operativa della normativa in materia di contabilizzazione.

DISTACCO E DISMISSIONE Anzitutto occorre brevemente accennare alla dismissione ed al distacco: la prima regolata dalla legge10/91 ed il secondo ora disciplinato dall’art. 1118 cc. quarto comma. Ovviamente, la dismissione è un fattoche riguarda il condominio ed i presupposti per potersi dire validamente e legittimamente espressa lavolontà condominiale di dismettere l’impianto di riscaldamento centralizzato. Invece il distacco è questioneche riguarda il singolo condomino ed in particolare il diritto di rinunziare all’uso dell’impianto centralizzatoe dotarsi di un impianto autonomo.

DISTACCO, DISMISSIONE, DELIBERE, MAGGIORANZE:LA CONTABILIZZAZIONE IN AMBITO CONDOMINIALE

A cura di avv. Marco Gaito - Dirigente nazionale UPPI

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IL SISTEMA DI RIPARTIZIONEIl nuovo sistema normativo non dimentica neanche di introdurre un nuovo sistema di ripartizione deicosti, che in realtà non è nuovo per niente. Infatti, l’art. 26, comma 5, l. 10/91 ed il dpr 102/2014 all’art. 9,comma 5, lett. D prevedono testualmente che a seguito della adozione dei sistemi di termoregolazione econtabilizzazione del calore la ripartizione della spesa deve essere effettuata in base al consumo effettiva-mente registrato, oppure nella seconda, “l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli ef-fettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondoquanto previsto dalla normativa tecnica Uni 10200”. Invero il principio non differisce da quello già previsto dal codice civile all’art. 1123 cc. Dove sta dunquela peculiarità? Evidentemente la differenza sostanziale tra i due sistemi normativi sta nella derogabilità dellanorma di cui all’art. 1123 cc in forza del consenso legittimamente manifestato da parte dei condòmini,oppure della mancata opposizione ad eventuali delibere che si pongano in conflitto con tale principio.Mentre, nel caso della legge 10/91, dpr 102 e normative di riferimento, il principio emanato dalla legge,come anzidetto, appare inderogabile in quanto contenuto in una norma imperativa e pertanto neanche de-rogabile con il consenso di tutti gli aventi diritto, i quali porrebbero in essere una delibera nulla e non sem-plicemente annullabile non ottemperando ai principi di legge sul punto. Di più: non ottemperando è previstala solita sanzione amministrativa.A questo punto occorre esaminare quali siano questi criteri di ripartizione delle spese che sono contenutinell’art. 9, comma 5, lett. D, il quale a sua volta richiama la norma UNI CTI 10200 del 2013 che ha naturatecnica e fornisce i dettagli tecnici in materia. Anzitutto, l’art. 26, comma 5, l. 10/91 prevede che le spesesiano suddivise secondo il prelievo effettivo di calore, ed il dlgs 102 indica come prelievi effettivi, i prelievivolontari di energia termica utile.Riferisce testualmente la norma: “l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi

volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo quanto previsto dallanorma tecnica Uni 10200 e successivi aggiornamenti. È fatta salva per la prima stagione successiva alla installazionedei dispositivi di cui al presente comma che la suddivisione si determini in base ai millesimi di proprietà…”Il sistema di calcolo è indicato esattamente nella normativa tecnica Uni già sopra indicata, che a questopunto dovremo ritenere pure essa inderogabile. E peraltro, i principi guida sono quelli di cui alle citate nor-mative che richiamano il principio della suddivisione in base al prelievo volontario, e cioè a quanto risultantedalle valvole termostatiche apposte ai radiatori in caso di sistemi a calate verticali, oppure al contabilizzatoreposto prima del punto di prelievo, e cioè del sistema in dotazione alla unità immobiliare di proprietà esclusivain caso di impianti orizzontali.Veniamo ora ad esaminare brevemente le caratteristiche del nuovo sistema obbligatorio di ripartizionedei costi del riscaldamento che è pertanto caratterizzato da:◆ inderogabilità dei criteri di calcolo espressi dalle legge e conseguenti normative tecniche di riferimento econseguente nullità di valori millesimali non conformi ai criteri tecnici di calcolo in oggetto: addirittura es-sendo prevista una sanzione per il condominio che ripartisce i costi in difformità dai criteri di legge;◆ inesistenza di coefficienti correttivi: ad esempio quello classico per gli appartamenti posti all’ultimo pianoo in posizioni disagiate ai fini della dispersione. ◆ divieto di determinazione forfettaria della quota fissa o di dispersione; ◆ identificazione di due tabelle millesimali per consumi volontari e consumi involontari: come abbiamovisto, la nuova tabella millesimale deve essere calcolata secondo i criteri di legge che sono inderogabili. Ineffetti, la norma Uni distingue la voce di spesa in generale in, consumo volontario che è quello risultante dalprelievo effettivo del cliente finale, e consumo involontario che è quello dovuto alle dispersioni dell’impianto.La nuova tabella millesimale del consumo involontario dovrà essere calcolata in forza del fabbisogno e co-munque secondo i criteri tecnici di legge. Il calcolo sembra dover essere effettuato in forza di criteri oggettiviriferiti alle caratteristiche del fabbricato alla sua realizzazione. In caso di anomalie e malfunzionamenti sono previsti dei criteri di ricalcolo secondo valore medio degliultimi tre anni, media dei consumi di volumi equivalenti per posizione ed esposizione della unità immobiliare,calcolo secondo elementi tecnici oggettivi.

Quote sanzionatorieMerita pure attenzione il caso ipotizzato da molti della possibile - per non dire probabile - presenza disoggetti che non ottemperino alle obbligazioni di legge o negando il consenso alla adozione degli interventinecessari sull’impianto in sede assembleare, oppure individualmente non collaborando o negando il consensoalle necessarie operazioni di installazione degli apparati necessari e deliberati, o addirittura danneggiando omodificando illegittimamente gli apparati e della conseguente attribuzione di quote sanzionatorie in caso di

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comportamenti contrari alla legge o più in generale alla diligenza del buon padre di famiglia.Quali saranno le conseguenze in tutti questi casi sulla applicazione dei criteri di ripartizione delle spese?Anzitutto nel caso in cui siano tutti i condòmini a non deliberare gli interventi necessari per adeguarsi alleprescrizioni di legge vi sarà la possibilità per il condomino virtuoso di adire il Tribunale in volontaria giuri-sdizione o anche in sede contenziosa, come anzidetto. Ma una volta che ciò sia avvenuto, potrà il condominorivalersi per i danni subiti dalla mancata adozione degli interventi di legge? Forse sì ove dimostri che dallamancata adozione sia derivato un danno e danno è probabile che vi sia per mancato risparmio ed eventualisanzioni.Altro possibile problema è quello dei condòmini che invece, a seguito della assunzione della delibera cheprescriva gli interventi di adeguamento alla legge, neghino il consenso agli interventi nella propria unità im-mobiliare o peggio danneggino gli apparati installati in conformità alla delibera. In questo caso in molti hannoritenuto che si debba o si possa applicare una sorta di criterio sanzionatorio conseguente e giustificato dalcomportamento illecito.Avrei qualche dubbio attesa la imperatività della normativa in materia di ripartizione delle spese che appareimprontata al criterio della effettività dei consumi, per cui, mentre saranno certamente da porre a caricodel condomino negligente tutte le spese e conseguenze dannose del comportamento illecito, la quota dispese per consumi energetici da attribuirgli riterrei debba essere calcolata secondo criteri oggettivi di pre-sunzione di effettivo consumo, con la ovvia precisazione che in caso di dubbi si applicherà una presunzionea sfavore del condomino negligente e con la altrettanto ovvia precisazione che, come è stato detto, ove lamancata installazione degli apparati di legge ( valvole di chiusura o sistemi di termoregolazione) renda pro-babile o certo il funzionamento alla massima potenza è chiaro che questo dovrà essere il criterio da adottarenel caso. Ma in ogni caso il comportamento negligente non è di per sé motivo di applicazione di una quotasanzionatoria.Da segnalare che in caso di danneggiamenti volontari o comportamenti palesemente artificiosi rivolti adottenere illeciti vantaggi sarà pure astrattamente ipotizzabile la tutela penale per danneggiamento o truffacon conseguenze anche in punto di danno morale oltre alla eventualità di una condanna.

Si attende solo la ratifica da parte del Consiglio dei Ministri dopo che le Commissioni Attività Produttivee Industria della Camera dei Deputati e del Senato hanno espresso al Governo i pareri sullo Schema didecreto legislativo recante “Disposizioni integrative al decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, di attuazionedella direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE eabroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE” (Atto 201 - relatori, rispettivamente l’onorevole GianlucaBenamati del gruppo parlamentare PD, e il senatore Salvatore Tomaselli, anche lui del gruppo parlamentarePD).

IL PARERE DELLA CAMERANel parere espresso dalla Camera sono state espresse sia condizioni che osservazioni.Tra le osservazioni, per quanto concerno lo specifico ambito condominiale, si evidenzia, in particolare, laseguente:“al decreto legislativo n.102/2014, valuti il Governo l’opportunità di aggiornare la definizione di condominio, di cui

all’articolo 2, comma 2, lettera f), in modo da includervi anche gli edifici con più unità immobiliari appartenenti ad unmedesimo proprietario, edifici con più unità immobiliari ma senza parti comuni o con parti comuni aventi diversisistemi di riscaldamento…”.

IL PARERE DEL SENATOIl Senato nel proprio parere ha invece espresso - tra le altre - la seguente osservazione: “all’articolo 9, comma 5, lettera d), dello schema di decreto legislativo, si invita il Governo a valutare l’opportunità

di sostituire le parole: «secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti», con leseguenti: «secondo quanto previsto dagli standard europei di regolamentazione di cui all’appendice B», definendo ilcontenuto della richiamata appendice, stabilendo che per la corretta suddivisione delle spese nei condomini di cui al-l’articolo 9 comma 5 lettera d) i costi debbano essere ripartiti tra gli utenti finali per una quota di almeno il 50 percento, fino ad un massimo del 70 per cento, sulla base del consumo rilevato; che in edifici alimentati da gasolio o gase nei quali i tubi di distribuzione esterni siano prevalentemente coibentati, i costi per l’esercizio del riscaldamento deb-bano essere ripartiti tra gli utenti finali con una percentuale del 70 per cento del totale dei consumi rilevati; che il con-dominio possa scegliere percentuali diverse da quelle indicate con una delibera dell’assemblea, sulla base di unarelazione tecnica giustificativa; che in edifici dove le tubazioni di distribuzione del calore non siano prevalentementeisolate e dove, di conseguenza, una parte rilevante di calore del consumo non possa essere rilevata, il consumo relativodi calore degli utenti finali possa essere determinato secondo le regole della tecnica, considerando il consumo così de-terminato per ciascun utente nel conteggio come “calore rilevato”; che i costi rimanenti (costi fissi) possano essere ri-partiti secondo i millesimi riscaldamento, metri quadri o metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate…”.

RISCALDAMENTO E RIPARTIZIONE DELLE SPESE:IL PARERE DI CAMERA E SENATO SUL DLGS 102/2014

Estratto dei pareri espressi dalle le Commissioni Attività Produttivee Industria della Camera dei Deputati e del Senato

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO D.A., M.M.L.M., M.D. e T.D. R., tutti partecipanti al condominio di via (omissis), Foggia, impugnavano innanzial Tribunale di Foggia la delibera dell’assemblea condominiale in data 30.12.1997, che aveva disposto, a mag-gioranza, la soppressione dell’impianto termico centralizzato e la sua sostituzione con impianti autonomi. Asostegno della domanda deducevano che la delibera era stata adottata in violazione della legge n. 10/91 edell’art. 1120 c.c. Resisteva il condominio. Sia il Tribunale, sia la Corte d’appello di Bari rigettavano la domanda. In particolare, e per quanto ancorarileva in questa sede di legittimità, la Corte territoriale riteneva, sulla base della relazione tecnica predispostasu incarico dell’amministratore del condominio, che l’impianto centralizzato preesistente risaliva al 1974 edera vetusto anche dal punto di vista tecnologico; che esso era stato disattivato dalla stagione invernale 1994-1995; che la canna fumaria era rotta e doveva essere bonificata dall’amianto, ai sensi della legge n. 257/92; eche non rispettava le condizioni minime di rendimento dettate dalla normativa sul risparmio energetico, sicchéla sua sostituzione con nuovi impianti singoli ed autonomi garantiva comunque una convenienza energetica.Riteneva, inoltre, che esso fosse alimentato a gasolio, e non a metano, come sostenuto dagli appellanti, dedu-cendo la circostanza dalla descrizione delle sue componenti tecniche e da quanto precisato dal c.t.u.Osservava, quindi, che il Tribunale nel rigettare la domanda aveva operato una puntuale applicazione degliindirizzi giurisprudenziali in materia. Infatti, la delibera rispettava la legge sul risparmio energetico, in quantonon ogni impianto autonomo è preso in considerazione dalla legge, ma solo quelli che trasformati a gas, risultanocompatibili con le finalità del risparmio energetico, come era stato acclarato nel caso di specie. Per la cassazione di tale sentenza ricorrono (omissis). Resiste con controricorso l’amministratore del con-dominio, che successivamente all’ordinanza interlocutoria emessa da questa Corte alla precedente udienza,ha depositato nel termine concesso l’autorizzazione a stare in giudizio. I ricorrenti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Col primo motivo d’impugnazione è dedotta l’insufficiente e contraddittoria motivazione, ex art. 360, n. 5c.p.c., nonché il mancato esame di documenti e di altre risultanze istruttorie. Sostiene parte ricorrente che laCorte territoriale, in contrasto con altre sentenze del Tribunale di Foggia, pronunciate fra le stesse parti e pas-sate in giudicato (nn. 693/97 e 975/05), aventi ad oggetto altre delibere dell’assemblea condominiale, ha affer-mato che l’impianto centralizzato della cui dismissione si tratta era alimentato a gasolio. Al contrario, non solole ridette sentenze avevano affermato, e lo stesso condominio non aveva mai contestato, che l’alimentazioneavveniva a metano, ma da molteplici elementi documentali risultava tale circostanza. Neppure la relazione tec-nica dell’ing. (omissis), richiamata nella sentenza d’appello, ha mai sostenuto che l’impianto centralizzato fossealimentato a gasolio. Da tale erroneo presupposto di fatto è scaturita la successiva insufficiente, illogica e con-traddittoria valutazione dei fatti. Per effettuare una corretta comparazione al fine di verificare la convenienzaeconomica ed ecologica bisognava, infatti, comparare l’impianto a metano realmente esistente con gli impiantiautonomi creati liberamente dai condomini. Formula, pertanto, il seguente quesito di diritto (recte, momentodi sintesi) ai sensi dell’art. 366-bis c.p.c., applicabile ratione temporis alla fattispecie: “Dica la Corte, tenuto contodella documentazione prodotta in atti (segue l’elenco: n.d.r.) se sia consentito (alla Corte d’Appello) revisionedella valutazione degli stessi, così come fatto in motivazione, pervenendo in tal modo ad una decisione in stri-

CONDOMINIO: QUANDO È LEGITTIMO SOSTITUIREL’IMPIANTO CENTRALIZZATO CON QUELLI AUTONOMI

Fonte: Corte di Cassazione, sez. civ. II, sentenza numero 10860/2014

Il Comitato Termotecnico Italiano ha inviato all’inchiesta pubblica finale il progetto di norma E0208F600“Impianti termici centralizzati di climatizzazione invernale, estiva e produzione di acqua calda sanitaria -Criteri di ripartizione delle spese di climatizzazione invernale, estiva e produzione di acqua calda sanitaria”.Fino al 13 giugno 2016 tutti gli interessati potranno dunque inviare il proprio commento, direttamente dalsito dell’ente di unificazione. Il progetto stabilisce i criteri di ripartizione delle spese di climatizzazione invernale (riscaldamento idronico),climatizzazione estiva (raffrescamento idronico) e acqua calda sanitaria (Acs) in edifici di tipo condominiale,provvisti o meno di dispositivi per la contabilizzazione (diretta o indiretta) dell’energia termica utile, distin-guendo i consumi volontari delle singole unità immobiliari da tutti gli altri consumi. Vengono definiti i metodiper la ripartizione delle spese in proporzione ai prelievi effettivamente registrati, così da incentivare la ra-zionalizzazione dei consumi e il contenimento degli sprechi, pur salvaguardando il comfort abitativo; e ven-gono esplicitati i criteri di ripartizione della cosiddetta componente involontaria, dovuta alle dispersionidell’impianto. Vengono altresì fornite, nelle appendici alla norma, una sintesi delle differenti soluzioni im-piantistiche, una linea guida per la progettazione dei sistemi di contabilizzazione e indicazioni in merito allarendicontazione dei costi di climatizzazione invernale, climatizzazione estiva ed acqua calda sanitaria al finedi favorire la trasparenza nei confronti dell’utilizzatore finale dei servizi considerati dalla norma.Il documento - che sostituisce la UNI 10200 del 2015 - si applica agli impianti termici centralizzati di cli-matizzazione invernale, climatizzazione estiva e acqua calda sanitaria (provvisti o meno di dispostivi di con-tabilizzazione, caratterizzati da generatori singoli o multipli, alimentati da uno o più vettori energetici easserviti a uno o più servizi), agli impianti di ventilazione centralizzati (dedicati alla sola movimentazione del-l’aria, ad aria primaria o a tutt’aria) e ai supercondomini (provvisti o meno di contatori di fornitura condo-miniali in ingresso ai singoli fabbricati).La norma è indirizzata ai progettisti, ai gestori del servizio di contabilizzazione, ai manutentori e utilizzatoridegli impianti di climatizzazione nonché agli amministratori condominiali, quali soggetti preposti alla riparti-zione delle spese di climatizzazione invernale, climatizzazione estiva e acqua calda sanitaria.

RISCALDAMENTO E RIPARTIZIONE DELLE SPESE: CAMBIAMENTI IN VISTA PER LA UNI 10200

A cura di: UNI e CTI

CFon l’arrivo della bella stagione e l’interruzione del riscaldamento, scatta - per i palazzi condominialiche ancora non hanno provveduto a mettersi in regola - il tempo utile per intervenire sugli impianti

termici e inserire nei diversi appartamenti le valvole e i contabilizzatori, obbligatori a partire dal 1° gennaio2017, in ottemperanza a una disposizione che arriva direttamente dall’Europa.La scadenza riguarda moltissimi italiani: una ricerca, condotta a ottobre, prima dell’accensione dei termo-sifoni, da Rete Irene - network di imprese lombarde attive sul fronte della sostenibilità - rivelava che oltrela metà dei palazzi con riscaldamento centralizzato ancora non era in regola. Situazione che è rimastainvariata ad oggi, visto che con le caldaie in funzione è impossibile effettuare i lavori di adeguamento.Ma a cosa servono le valvole e chi è soggetto all’obbligo? La tecnologia è presente sul mercato da tempoe, se ben utilizzata, consente importanti risparmi, perché restituisce in mano al singolo inquilino la possibilitàdi calibrare il calore in casa a seconda delle necessità effettive, pagando anche in rapporto ai consumi. Dal punto di vista tecnico, la termoregolazione consiste nell’aggiunta, su ogni radiatore, di una specificavalvola, che è in grado di regolare il flusso di acqua calda nell’apparecchio e che, attraverso una testina ter-mostatica (su cui sono presenti numeri da 0 a 5, corrispondenti a determinati valori in °C), programma unatemperatura limite, oltre la quale il termosifone si spegne. La contabilizzazione serve, invece, a misurare iconsumi delle diverse unità immobiliari (e a fare in modo che ciascuno, poi, paghi in rapporto all’effettivoprelievo) e consiste nell’applicazione di un apparecchio o su ogni termosifone (se l’impianto di riscaldamentodel palazzo è a colonne montanti, cioè con diversi tubi che salgono dalla caldaia per il fabbricato indipen-dentemente dalle singole unità, come accade negli immobili di vecchia concezione) o all’ingresso delle tu-bazioni nell’alloggio (se la distribuzione è “a zona”, simile cioè a quella dell’energia elettrica: in ogni unitàimmobiliare il cavo dell’azienda va al contatore e di qui si diramano, a stella, i fili verso le prese e i puntiluce). Le due opere (inserimento delle valvole e dei contabilizzatori) non richiedono comunque lavorimurari, ma solo l’aggiunta di apparecchi e misuratori.L’obbligo (da ottemperare entro fine anno, come prescrive il Dlgs 102/2014, che recepisce in Italia la Di-rettiva 2012/27/UE) riguarda tutti i condomini con riscaldamento centralizzato, a meno di motivati impe-dimenti tecnici. Per quanto riguarda, infine, i costi, molto dipende da cosa si sceglie di installare. Sul mercato esistonodiversi modelli di valvole termostatiche e cronotermostatiche, che permettono di regolare le temperaturea seconda delle ore del giorno. Così anche i ripartitori sono disponibili con tecnologie diverse: ne esistonodotati di sistemi di trasmissione radio, che comunicano i dati sul calore erogato dal calorifero a una centralinaposta nelle parti comuni dell’edificio. È dunque difficile generalizzare: ipotizzando, tuttavia, una spesa mediadi 120 euro a calorifero, compreso il costo per l’adeguamento delle pompe di circolazione dell’impiantocondominiale da portata fissa a portata variabile, in un appartamento di 80/90 mq con 5 caloriferi, la spesasta sotto il migliaio di euro. Occorre, infine, tenere conto che le termovalvole beneficiano della possibilitàdi detrazione fiscale. Queste le percentuali valide fino al 31 dicembre prossimo: al 65% in caso di contestualesostituzione della caldaia; al 50%, come ristrutturazione edilizia, nel caso di interventi sui singoli caloriferi.

SI SPENGONO GLI IMPIANTI TERMICI:È ORA DI INSTALLARE I CONTABILIZZATORI

A cura di: Confappi-Fna

Dossier efficienzaXiV

dente contrasto con la realtà e con le risultanze documentali ed istruttorie, così come fatto rilevare dai ricor-renti, sì da creare un’insufficiente, omessa ed anche contraddittoria motivazione su un fatto controverso (im-pianto alimentato a gas metano e non un obsoleto impianto alimentato a gasolio) decisivo ai fini del giudizio. 1.1. Il motivo è inammissibile, perché formula una critica alla motivazione della sentenza impugnata relativamentead un fatto che non è né controverso né decisivo, come invece prescrive il n. 5 dell’art. 360 c.p.c. Comededuce la stessa parte ricorrente, il condominio non aveva contestato che l’impianto centralizzato fosse a me-tano. Oltre a ciò, tale fatto è tutt’altro che decisivo, poiché la Corte d’appello di Bari ha accertato il requisitodel risparmio energetico non perché l’impianto centralizzato fosse a gasolio, ma perché questo era obsoleto,disattivato dalla stagione invernale 1994-1995, presentava la canna fumaria rotta e per di più in amianto (cometale da bonificare ex lege n. 257/92), e non rispettava le condizioni minime di rendimento dettate dalla normativasul risparmio energetico, sicché il suo rendimento era assai modesto se confrontato con quello delle caldaieattuali. E nel richiamare la relazione del c.t.u. e quella, con questa coincidente, del tecnico a suo tempo incaricatodall’amministratore del condominio, ha osservato che la sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzatocon impianti singoli consentiva effettivamente un contenimento del consumo energetico ed un uso più razionaledell’energia, raggiungendo un triplice obiettivo: termico (essendo gli impianti singoli maggiormente adattabilialle esigenze della singola famiglia), economico (per la conseguente possibilità di evitare sprechi, avvenendo lagestione del riscaldamento per singole unità abitative) ed ecologico (poiché il gas metano produce pochi in-quinanti e, data la più bassa temperatura dei fumi, produce minori quantità di ossidi d’azoto; inoltre, scaricandosiin punti frazionati, i prodotti della combustione si diluiscono più facilmente nell’atmosfera). E poiché tale mo-tivazione in fatto non è aggredita dalla censura se non sull’erroneo presupposto che essa dipenda dall’aver ri-tenuto che l’impianto centralizzato fosse alimentato a gasolio invece che a metano, la critica svolta non haalcuna attitudine concettuale a intaccare la legittimità della decisione. 2.Col secondo motivo è dedotta la violazione e falsa applicazione dell’art. 26, 2° comma della legge n. 10/91e dell’art. 1120 c.c. Sostiene parte ricorrente che l’art. 26, 2° comma legge n. 10/91 prevede che gli interventisu parti comuni degli edifici condominiali, volti contenimento del consumo energetico e, congiuntamente, al-l’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’art. 1 della stessa legge, possano essere deliberati a maggioranzasemplice in quanto il passaggio dall’impianto centralizzato a quelli singoli sia attuato, appunto, in previsione delcontenimento dei consumi energetici e con l’impiego di fonti energetiche alternative. Pertanto, nell’ipotesi incui - come nella specie - l’ordine del giorno dell’assemblea condominiale contempli la sola disattivazione del-l’impianto centralizzato di riscaldamento e la sua sostituzione con impianti singoli, lasciando liberi i condòminidi determinarne le caratteristiche, è da ritenersi richiesta l’unanimità dei consensi, in base all’art. 1120 c.c., enon la maggioranza prescritta dalla citata norma speciale. Segue il quesito di diritto: “Dica se nella fattispeciede qua la legge n. 10/91 consenta la soppressione dell’impianto termico centralizzato, con voto a maggioranza,in ogni caso ed anche nell’ipotesi in cui l’assemblea abbia lasciato liberi i singoli condòmini di realizzare qualsiasitipo d’impianto autonomo o di non realizzarne affatto, oppure se, come prospettato dagli odierni ricorrenti,in mancanza di una decisione idonea a favorire la trasformazione dell’impianto in vista del risparmio energeticoe dell’uso di particolari forme di energia, la delibera per essere ritenuta valida debba essere adottata con ilconsenso unanime, ex art. 1120 c.c.”. 2.1. Il motivo è infondato. Ai fini della validità della delibera condominiale di trasformazione dell’impianto di ri-scaldamento centralizzato in impianti individuali - adottata ai sensi dell’art. 26, secondo comma, della legge 9gennaio 1991, n. 10, a maggioranza delle quote millesimali e in conformità agli obiettivi di risparmio energeticoperseguiti da tale legge - non sono necessarie verifiche preventive circa l’assoluta convenienza della trasforma-zione quanto al risparmio dei consumi di ogni singolo impianto, né si richiede che l’impianto centralizzato dasostituire sia alimentato da fonte diversa dal gas, occorrendo soltanto che siano alimentati a gas quelli autonomida realizzare, irrilevante essendo, altresì, la circostanza che, nella fase di attuazione della deliberazione, emergal’impossibilità di realizzare l’impianto autonomo in uno degli appartamenti. Né infine, la medesima legge n. 10del 1991 impone all’art. 8 (nel testo originario, applicabile ratione temporis) di preferire l’adozione di valvole ter-mostatiche o di altri sistemi di contabilizzazione del calore, ovvero l’utilizzo di energia solare per riscaldare gliedifici, consentendo anche soltanto di deliberare il passaggio da un impianto centralizzato, comunque alimentato,ad impianti autonomi a gas per le singole unità abitative (Cass. n. 22276/13). 2.1.1.Tale la corretta interpretazione della norma e i fatti che in forza di essa il giudice di merito deve accertare,va osservato che il motivo in esame, al fine di delineare una violazione di legge altrimenti non configurabile, so-stituisce il giudizio dei ricorrenti (secondo cui la delibera. impugnata avrebbe lasciato i condòmini liberi di re-golarsi come meglio avessero creduto) all’accertamento contenuto nella sentenza impugnata. Al contrario,quest’ultima ha stabilito che “l’assemblea condominiale, valendosi del parere fornito dal tecnico all’uopo inca-ricato, ing. (omissis), ha deliberato di disattivare definitivamente l’impianto centralizzato (ormai fuori uso dallastagione invernale 1994/1995), autorizzando la sua trasformazione in impianti di riscaldamento singoli a gasmetano per ogni unità abitativa.

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Si spengono gli impianti termici: è ora di installare i contabilizzatori(Confappi-Fna) ...............................................................................................................................................

Riscaldamento e ripartizione delle spese: cambiamenti in vista per la Uni 10200(UNI e CTI) ....................................................................................................................................................

Riscaldamento e ripartizione delle spese: il parere di Camera e Senato sul dlgs102/2014(Commissioni Attività Produttive e Industria della Camera dei Deputati e del Senato) .............................

Distacco, dismissione, delibere, maggioranze: la contabilizzazione in ambitocondominiale(Marco Gaito) ................................................................................................................................................

Condominio: quando è legittimo sostituire l’impianto centralizzato con quelliautonomi(Corte di Cassazione, sez. civ. II, sentenza numero 10860/2014) ............................................................

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SOMMARIOSOMMARIO

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A tale conclusione l’assemblea è pervenuta dopo aver escluso sia la possibilità di ripristinare il vecchio impiantocentralizzato, ormai del tutto obsoleto e non rispettoso delle condizioni minime di rendimento dettate dallanormativa sul contenimento del consumo energetico, sia la eventualità di sostituire il vecchio impianto con unnuovo impianto centralizzato, a metano, soluzione invero ritenuta non praticabile non solo per le opere daeseguire, ma anche per il suo maggiore costo”. Ed ha osservato, quindi, che la delibera condominiale di tra-sformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ai sensi dell’art. 26, secondocomma legge n. 10/91, in relazione all’art. 8, primo comma, lett. g) stessa legge, assunta a maggioranza dellequote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnicadi conformità di cui all’art. 28, primo comma stessa legge, attenendo tale progetto alla fase successiva di ese-cuzione della delibera. Dunque, la sentenza impugnata non ha né scorrettamente interpretato la norma di cui si denuncia la viola-zione, né tanto meno ne ha operato una falsa applicazione, giacché ciò che ha accertato la Corte territorialeè che il condominio ha dismesso l’impianto centralizzato non già puramente e semplicemente, ma disponen-done la sostituzione con impianti singoli. 3. In conclusione il ricorso va respinto. 4. Seguono le spese, liquidate come in dispositivo.

P. Q. M. La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti alle spese, che liquida in 2.200,00, di cui 200,00 per esborsi,oltre IVA e CPA come per legge. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civiledella Corte Suprema di Cassazione, il 7.3.2014.