E-BOOK FOCUS NORME E TRIBUTI Mercoledì 1 Giugno 2016L...

L’accontoper Imu e TasiCome fare i calcoliper le imposteVersamentientro il 16 giugno

E-BOOK FOCUS | NORME E TRIBUTI

Mercoledì 1 Giugno 2016 www.ilsole24ore.com

L’accontoper Imu e TasiCome fare i calcoliper le imposteVersamentientro il 16 giugnougn

E-BOOK FOCUS | NORME E TRIBUTI

Mercoledì 1 Giugno 2016 www.ilsole24ore.com

2Il Sole 24 Ore

Immobili, restail labirintodelle tasse

Da qualche mese politica e talkshow hanno smesso dioccuparsi di Imu e Tasi, dopoanni in cui il fisco sul mattone èstato il tormentone

immancabile di ogni dibattito. Non c'è da illudersi, però: presto la macchina tornerà a muoversi, perché il meccanismo con cui milioni di contribuenti devono tornare in questa settimana a fare i conti continua a non essere una tassa “normale”.Non è normale, prima di tutto, il doppio calcolo che i proprietari di seconde case, negozi, capannoni e altri immobili devono affrontare nelle migliaia di Comuni in cui la Tasi è ancora in campo. Ma come, si chiederanno in molti, non era stata abolita? In nome della semplicitàdi comunicazione, la manovra 2016 ha scelto la strada più diretta, ha cancellato le imposte sulle abitazioni principali non di lusso (cioè praticamente tutte le case, tranne 73mila che secondo il nostro Catasto sono top di gamma) ma ha lasciato invariato il quadro sugli altri immobili. Ancora una volta, quindi, i contribuenti dovranno controllarele decisioni dei loro Comuni oppure, se vogliono far prima, indicare sull'applicazione presente sul sito del Sole 24 Ore (www.ilsole24ore.com) i propri dati per ottenere con pochi passaggi il modello di pagamento.

u Continua a pagina 9

di Gianni Trovati

GUIDA

direttore responsabileRoberto Napoletano

caporedattoreJean Marie Del Bo

coordinamentoGiorgio Costa

a cura diLuigi Illianoe Silvia Marzialetti

art directorFrancesco Narracci

impaginazionee realizzazioneArea pre-pressIl Sole 24 Ore

L’ebook è stato chiuso in redazione il 28 maggio 2016Proprietario ed Editore: Il Sole 24 ORE S.p.A. - Via Monte Rosa, 91 - 20149 MilanoCopyright Il Sole 24 ORE S.p.A.Tutti i diritti sono riservati. È vietata la riproduzione dei contenuti presenti su questo prodotto.

FOCUSNORME E TRIBUTI

Mercoledì 1 Giugno 2016

Acconto Imu e Tasi

© Riproduzione riservataCopyright Il Sole 24 Ore Spa

2Il Sole 24 Ore

Immobili,restail labirintodelle tasse

Da qualche mese politica e talkshow hanno smesso dioccuparsi di Imu e Tasi, dopoanni in cui il fisco sul mattone èstato il tormentone

immancabile di ogni dibattito. Non c'è da illudersi, però: presto la macchina tornerà a muoversi, perché il meccanismo con cui milioni di contribuenti devono tornare in questa settimana a fare i conti continua a non essere una tassa “normale”.Non è normale, prima di tutto, il doppio calcolo che i proprietari di seconde case, negozi,capannoni e altri immobili devono affrontarenelle migliaia di Comuni in cui la Tasi è ancora in campo. Ma come, si chiederanno in molti,non era stata abolita? In nome della semplicitàdi comunicazione, la manovra 2016 ha scelto la strada più diretta, ha cancellato le impostesulle abitazioni principali non di lusso (cioèpraticamente tutte le case, tranne 73mila chesecondo il nostro Catasto sono top di gamma) ma ha lasciato invariato il quadro sugli altri immobili. Ancora una volta, quindi, i contribuenti dovranno controllarele decisioni dei loro Comuni oppure, sevogliono far prima, indicare sull'applicazione presente sul sito del Sole 24 Ore (www.ilsole24ore.com) i propri dati per ottenere con pochi passaggi il modello di pagamento.

u Continua a pagina 9

di Gianni Trovati

GUIDA

direttore responsabileRoberto Napoletano

caporedattoreJean Marie Del Bo

coordinamentoGiorgio Costa

a cura diLuigi Illianoe Silvia Marzialetti

art directorFrancesco Narracci

impaginazionee realizzazioneArea pre-pressIl Sole 24 Ore

L’ebook è stato chiuso inredazione il 28 maggio 2016Proprietario ed Editore:Il Sole 24 ORE S.p.A. - Via MonteRosa, 91 - 20149 MilanoCopyright Il Sole 24 ORE S.p.A.Tutti i diritti sono riservati.È vietata la riproduzione deicontenuti presenti su questoprodotto.

FOCUSNORME E TRIBUTI


Acconto Imu e Tasi

© Riproduzione riservataCopyright Il Sole 24 Ore Spa

3Il Sole 24 Ore

prima casa totalmente esclusa dalla tassazione > pag. 4

l’aliquota si applica sulla rendita rivalutata > pag. 11

base imponibile dimezzata per il comodato ai figli > pag. 17

per gli iscritti all’aire esente un solo immobile > pag. 20

per i beni in leasing paga l’utilizzatore > pag. 23

obbligo di pagamento solo se l’erede accetta il bene > pag. 26

terreni agricoli montani in esenzione > pag. 29

niente tasi per l’inquilino che prende la residenza > pag. 35

esonero per le pertinenze > pag. 39

ravvedimento possibile per chi paga in ritardo > pag. 42

i comuni hanno 5 anni di tempo per le verifiche > pag. 46

Acconto Imu e Tasi

Come fare i calcoli delle imposte dovuteLe modalità per adempiere entro il 16 giugno


SOMMARIO

3Il Sole 24 Ore

prima casa totalmente esclusa dalla tassazione > pag. 4

l’aliquota si applica sulla rendita rivalutata > pag. 11

base imponibile dimezzata per il comodato ai figli > pag. 17

per gli iscritti all’aire esente un solo immobile > pag. 20

per i beni in leasing paga l’utilizzatore > pag. 23

obbligo di pagamento solo se l’erede accetta il bene > pag. 26

terreni agricoli montani in esenzione > pag. 29

niente tasi per l’inquilino che prende la residenza > pag. 35

esonero per le pertinenze > pag. 39

ravvedimento possibile per chi paga in ritardo > pag. 42

i comuni hanno 5 anni di tempo per le verifiche > pag. 46

Acconto Imu e Tasi

Come fare i calcoli delle imposte dovuteLe modalità per adempiere entro il 16 giugno


SOMMARIO

4Il Sole 24 Ore

di Giuseppe Debenedetto

Scade il 16 giugno il termine per paga-re l’acconto di Imu e Tasi, una sortadi “tax day” per tutti coloro che pos-siedono o utilizzano un immobile.Quest’anno occorre però considera-

re le novità introdotte dalla legge di Stabilità2016, tra cui l’esonero dell’abitazione principa-le anche per la Tasi nonché il “blocco” dei tribu-ti e quindi l’impossibilità per i Comuni di au-mentare le aliquote.

Come sempre l’acconto è pari al 50% diquanto ottenuto su base annuale, in virtù della norma che impone di effettuare il versamento in due rate di pari importo. Per effettuare il cal-colo dell’importo da pagare andrebbero appli-cate le aliquote e le detrazioni dell’anno prece-dente, non escludendo comunque la possibilità di utilizzare quelle più favorevoli eventual-mente approvate quest’anno dai Comuni.

Le modifiche del 2016È comunque necessario considerare le modifi-che normative introdotte dal 2016, a partiredall’esonero Tasi delle abitazioni principali, comprese quelle degli inquilini, ad eccezioneperò delle categorie di lusso (A/1, A/8 e A/9)

che continueranno a pagare. Il cambio di regi-me impositivo rende quindi inapplicabile nel2016 l’aliquota Tasi prevista l’anno scorso per le abitazioni principali. Per evitare qualsiasi dub-bio, ma anche per ragioni di trasparenza nei confronti dei contribuenti, qualche Comune haapprovato un’apposita delibera Tasi con ali-quota zero per le abitazioni principali.

Va posta poi particolare attenzione alla mag-giorazione dello 0,8 per mille eventualmente adottata dal Comune nel 2015. La legge di Stabi-lità 2016 impone l’adozione di un’apposita deli-bera di conferma nel caso in cui il Comune in-tenda mantenerla, ma se lo 0,8 per mille è stato usato nel 2015 per le abitazioni principali, nel 2016 questa aliquota non è più confermabile, perché è limitata «agli immobili non esentati», né è possibile spostarla su altre fattispecie non previste nel 2015, perché in tal caso si violereb-be “indirettamente” il blocco degli aumenti.

Un’altra novità in ordine alla Tasi riguarda ilnuovo regime di favore previsto per i fabbri-cati “merce”, consistente nell’applicazione di un’aliquota ridotta pari all’1 per mille con pos-sibilità di arrivare fino al 2,5 per mille o di az-zerarla del tutto. Si tratta però di una norma a

In «salvo» la prima casaPagano tutti gli altri immobiliL’acconto si calcola nella misura del 50% del dovuto - Alla cassa entro il 16

Le linee generali

4Il Sole 24 Ore


Scade il 16 giugno il termine per paga-re l’acconto di Imu e Tasi, una sortadi “tax day” per tutti coloro che pos-siedono o utilizzano un immobile.Quest’anno occorre però considera-

re le novità introdotte dalla legge di Stabilità2016, tra cui l’esonero dell’abitazione principa-le anche per la Tasi nonché il “blocco” dei tribu-ti e quindi l’impossibilità per i Comuni di au-mentare le aliquote.

Come sempre l’acconto è pari al 50% diquanto ottenuto su base annuale, in virtù della norma che impone di effettuare il versamento in due rate di pari importo. Per effettuare il cal-colo dell’importo da pagare andrebbero appli-cate le aliquote e le detrazioni dell’anno prece-dente, non escludendo comunque la possibilità di utilizzare quelle più favorevoli eventual-mente approvate quest’anno dai Comuni.

Le modifiche del 2016È comunque necessario considerare le modifi-che normative introdotte dal 2016, a partiredall’esonero Tasi delle abitazioni principali,comprese quelle degli inquilini, ad eccezioneperò delle categorie di lusso (A/1, A/8 e A/9)

che continueranno a pagare. Il cambio di regi-me impositivo rende quindi inapplicabile nel2016 l’aliquota Tasi prevista l’anno scorso per leabitazioni principali. Per evitare qualsiasi dub-bio, ma anche per ragioni di trasparenza neiconfronti dei contribuenti, qualche Comune haapprovato un’apposita delibera Tasi con ali-quota zero per le abitazioni principali.

Va posta poi particolare attenzione alla mag-giorazione dello 0,8 per mille eventualmente adottata dal Comune nel 2015. La legge di Stabi-lità 2016 impone l’adozione di un’apposita deli-bera di conferma nel caso in cui il Comune in-tenda mantenerla, ma se lo 0,8 per mille è statousato nel 2015 per le abitazioni principali, nel 2016 questa aliquota non è più confermabile, perché è limitata «agli immobili non esentati», né è possibile spostarla su altre fattispecie non previste nel 2015, perché in tal caso si violereb-be “indirettamente” il blocco degli aumenti.

Un’altra novità in ordine alla Tasi riguarda ilnuovo regime di favore previsto per i fabbri-cati “merce”, consistente nell’applicazione diun’aliquota ridotta pari all’1 per mille con pos-sibilità di arrivare fino al 2,5 per mille o di az-zerarla del tutto. Si tratta però di una norma a

In «salvo» la prima casaPagano tutti gli altri immobiliL’acconto si calcola nella misura del 50% del dovuto - Alla cassa entro il 16

Le linee generali

5Il Sole 24 Ore

regime, mentre per il 2016 occorre considera-re la sospensione degli aumenti. Pertanto, se ilComune ha stabilito nel 2015 un’aliquota Tasiper gli immobili-merce superiore al 2,5 permille, questa dovrebbe ridursi automatica-mente al 2,5 per mille.

Tra le novità invece applicabili ad entram-bi i tributi si segnala la riduzione del 50% peri comodati, che rende inefficaci le eventualiassimilazioni disposte in precedenza dai Co-muni (facoltà prevista per l’Imu). L’unica“convivenza” possibile nel 2016 è tra l’ali-quota comunale agevolata eventualmentegià prevista per i comodati e il dimezzamen-to della base imponibile stabilito per legge,sempreché risultino rispettate le condizioniimposte dai comuni (relativamente all’ali-quota agevolata) e dalla legge (per la riduzio-ne del 50%). Altre novità Imu-Tasi sono co-stituite dalla riduzione del 25% per gli im-mobili locati a canone concordato, dal nuovoregime di calcolo della rendita catastale per ifabbricati produttivi con macchinari “imbul-lonati” e dall’esonero per gli immobili di co-operative indivise destinate a studenti uni-versitari soci assegnatari.

I terreni agricoliRelativamente alla sola Imu cambia ancora una volta il regime impositivo dei terreni agricoli, con un ritorno al passato costituito dall’applicazione della circolare 9/1993 per l’individuazione dei ter-reni montani da esonerare. Sono inoltre esenti i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, indipendente-mente dalla loro ubicazione, nonché i terreni col-locati sulle isole minori e quelli a proprietà colletti-va indivisibile e inusucapibile.Dopo aver verificato la disciplina applicabile ai singoli casi (non sempre sovrapponibili tra Imu e Tasi, anzi con diverse va-riabili), la procedura di calcolo e di versamento re-sta invece identica. In particolare il pagamento va effettuato tramite il modello F24 o l’apposito bol-lettino postale centralizzato (conto corrente unico nazionale), quest’ultimo utilizzabile solo se si trat-ta di immobili situati nello stesso comune. È sem-pre prevista, infine, la possibilità di pagare l’intero importo annuale in un’unica soluzione, entro il 16 giugno 2016, scelta che quest’anno risulta percor-ribile essendo già scaduto il termine per interveni-re sulle aliquote e sulle tariffe dei tributi locali, cioè con una situazione ormai definitiva.

© RIPRODUZIONE RISERVATA

2,5La tassazione per i costruttori.

I fabbricati merce sono esenti da Imu Pagano la Tasi agevolata fino al massimo del 2,5 per mille

la scadenza

5Il Sole 24 Ore

regime, mentre per il 2016 occorre considera-re la sospensione degli aumenti. Pertanto, se ilComune ha stabilito nel 2015 un’aliquota Tasiper gli immobili-merce superiore al 2,5 permille, questa dovrebbe ridursi automatica-mente al 2,5 per mille.

Tra le novità invece applicabili ad entram-bi i tributi si segnala la riduzione del 50% peri comodati, che rende inefficaci le eventualiassimilazioni disposte in precedenza dai Co-muni (facoltà prevista per l’Imu). L’unica“convivenza” possibile nel 2016 è tra l’ali-quota comunale agevolata eventualmentegià prevista per i comodati e il dimezzamen-to della base imponibile stabilito per legge,sempreché risultino rispettate le condizioniimposte dai comuni (relativamente all’ali-quota agevolata) e dalla legge (per la riduzio-ne del 50%). Altre novità Imu-Tasi sono co-stituite dalla riduzione del 25% per gli im-mobili locati a canone concordato, dal nuovoregime di calcolo della rendita catastale per ifabbricati produttivi con macchinari “imbul-lonati” e dall’esonero per gli immobili di co-operative indivise destinate a studenti uni-versitari soci assegnatari.

I terreni agricoliRelativamente alla sola Imu cambia ancora una volta il regime impositivo dei terreni agricoli, con un ritorno al passato costituito dall’applicazione della circolare 9/1993 per l’individuazione dei ter-reni montani da esonerare. Sono inoltre esenti i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti eimprenditori agricoli professionali, indipendente-mente dalla loro ubicazione, nonché i terreni col-locati sulle isole minori e quelli a proprietà colletti-va indivisibile e inusucapibile.Dopo aver verificato la disciplina applicabile ai singoli casi (non sempre sovrapponibili tra Imu e Tasi, anzi con diverse va-riabili), la procedura di calcolo e di versamento re-sta invece identica. In particolare il pagamento va effettuato tramite il modello F24 o l’apposito bol-lettino postale centralizzato (conto corrente uniconazionale), quest’ultimo utilizzabile solo se si trat-ta di immobili situati nello stesso comune. È sem-pre prevista, infine, la possibilità di pagare l’intero importo annuale in un’unica soluzione, entro il 16 giugno 2016, scelta che quest’anno risulta percor-ribile essendo già scaduto il termine per interveni-re sulle aliquote e sulle tariffe dei tributi locali, cioè con una situazione ormai definitiva.


2,5La tassazione per i costruttori.

I fabbricati merce sono esenti da Imu Pagano la Tasiagevolata fino al massimo del 2,5 per mille

la scadenza

6Il Sole 24 Ore

Le linee generali

FATTISPECIE IMU TASIAbitazioni principali e pertinenze nei limiti di legge

No (l’imposta si applica nel caso di categoriaA/1, A/8, A/9)

No (il tributo si applica nel caso di categoria A/1,A/8, A/9)

Casa coniugale assegnata al coniuge separato No No

Abitaz. del personale del compartosicurezza (forze armate, polizia, vigili del fuoco, eccetera)

No No

Abitazioni di anziani o disabili lungodegenti, non locate

No se deliberato dall’ente

No se deliberato dall’ente

Abitazioni di cittadini italiani residenti all’estero (Aire), non locate o concesse in comodato (unica unità, titolarità di pensione)

No No

Abitazioni concesse in comodato a parente di 1° grado (genitori-figli)

Sì (base imponibile ridotta del 50%)


Alloggi Iacp ed altri enti di edilizia residenziale pubblica (Ater, Aler, eccetera)

Sì (con detrazionedi 200 euro)

Sì

Alloggi sociali (Dm 22/4/2008) No No

Alloggi cooperative indivise assegnate ai soci (compresi gli studenti universitari)

No No

Immobili locati a canone concordato (legge 431/98)

Sì (imposta ridotta del 25%)

Sì (tributo ridottodel 25%)

Fabbricati rurali strumentali No Sì (aliquota massima1 per mille)

Fabbricati rurali abitativi Sì (salvo che non siano abitazione principale)

Sì (salvo che non siano abitazione principale)

Terreni agricoli di coltivatori diretti e Iap No No

Terreni agricoli di altri soggetti Sì (moltiplicatore 135) No

Terreni a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile

No No

Terreni ricadenti in aree montane(circolare 9/93)

No No

Obblighi Imu e Tasi a confronto

u Segue a pagina 7

6Il Sole 24 Ore

Le linee generali

FATTISPECIE IMU TASIAbitazioni principali e pertinenze nei limiti di legge

No (l’imposta si applica nel caso di categoriaA/1, A/8, A/9)

No (il tributo si applica nel caso di categoria A/1,A/8, A/9)

Casa coniugale assegnata al coniuge separato No No

Abitaz. del personale del compartosicurezza (forze armate, polizia, vigili del fuoco,eccetera)

No No

Abitazioni di anziani o disabili lungodegenti, non locate

No se deliberatodall’ente

No se deliberatodall’ente

Abitazioni di cittadini italiani residenti all’estero(Aire), non locate o concesse in comodato (unicaunità, titolarità di pensione)

No No

Abitazioni concesse in comodato a parente di 1°grado (genitori-figli)



Alloggi Iacp ed altri enti di edilizia residenziale pubblica (Ater, Aler, eccetera)

Sì (con detrazionedi 200 euro)

Sì

Alloggi sociali (Dm 22/4/2008) No No

Alloggi cooperative indivise assegnate ai soci(compresi gli studenti universitari)

No No

Immobili locati a canone concordato (legge 431/98)

Sì (imposta ridottadel 25%)

Sì (tributo ridottodel 25%)

Fabbricati rurali strumentali No Sì (aliquota massima1 per mille)

Fabbricati rurali abitativi Sì (salvo che non siano abitazione principale)

Sì (salvo che non siano abitazione principale)

Terreni agricoli di coltivatori diretti e Iap No No

Terreni agricoli di altri soggetti Sì (moltiplicatore 135) No

Terreni a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile

No No

Terreni ricadenti in aree montane(circolare 9/93)

No No


u Segue a pagina 7

7Il Sole 24 Ore

la scadenza

FATTISPECIE IMU TASITerreni ubicati nelle isole minori No No

Fabbricati “merce”, purché non locati No Sì(aliquota massima2,5 per mille)

Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati


Sì (base imponibile ridottadel 50%)

Fabbricati di interesse storico o artistico Sì (base imponibile ridotta del 50%)


Immobili pubblici adibiti ad attività istituzionali No (pagano solo le Camere di Commercio)

NO (pagano solo le Cameredi Commercio)

Fabbricati appartenenti alla categoria “E” (stazioni, chioschi, distributori di carburante, eccetera)

No No

Fabbricati per uso culturale (musei, biblioteche, archivi, cineteche, eccetera)

No No

Fabbricati destinati all’esercizio del culto (Chiesee loro pertinenze: ad esempio oratorio, casa parrocchiale)

No No

Fabbricati della Santa Sede (San Giovanni in Laterano, Villa Barberini, Istituti pontifici, eccetera)

No No

Fabbricati appartenenti a Stati esteri e organizzazioni internazionali

No No

Immobili di enti non commerciali destinatiad attività assistenziali, ricerca scientifica, didattiche, culturali, ricettive, religiose (esclusi gli immobili possedi partiti politici)

No (in caso di uso promiscuo l’impostasi calcola sulla parte commerciale in base al Dm 200/2012)

No (in caso di uso promiscuo il tributo si calcola sulla parte commerciale in base al Dm 200/2012)

Immobili per scopi non commerciali di proprietà di fondazioni bancarie

Sì No

Rifugi alpini non custoditi, punti di appoggio e bivacchi

Sì No

A cura di Giuseppe Debenedetto

u Continua da pagina 6

7Il Sole 24 Ore

la scadenza

FATTISPECIE IMU TASITerreni ubicati nelle isole minori No No

Fabbricati “merce”, purché non locati No Sì(aliquota massima2,5 per mille)

Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabilie di fatto non utilizzati



Fabbricati di interesse storico o artistico Sì (base imponibile ridotta del 50%)


Immobili pubblici adibiti ad attività istituzionali No (pagano solo leCamere di Commercio)

NO (pagano solo le Cameredi Commercio)

Fabbricati appartenenti alla categoria “E”(stazioni, chioschi, distributori di carburante,eccetera)

No No

Fabbricati per uso culturale (musei, biblioteche,archivi, cineteche, eccetera)

No No

Fabbricati destinati all’esercizio del culto (Chiesee loro pertinenze: ad esempio oratorio, casa parrocchiale)

No No

Fabbricati della Santa Sede (San Giovanniin Laterano, Villa Barberini, Istituti pontifici,eccetera)

No No

Fabbricati appartenenti a Stati esterie organizzazioni internazionali

No No

Immobili di enti non commerciali destinatiad attività assistenziali, ricerca scientifica,didattiche, culturali, ricettive, religiose (esclusigli immobili possedi partiti politici)

No (in caso di uso promiscuo l’impostasi calcola sulla parte commerciale in base al Dm 200/2012)

No (in caso di uso promiscuo il tributosi calcola sulla parte commerciale in base al Dm 200/2012)

Immobili per scopi non commercialidi proprietà di fondazioni bancarie

Sì No

Rifugi alpini non custoditi, punti di appoggioe bivacchi

Sì No

A cura di Giuseppe Debenedetto


8Il Sole 24 Ore

ESENZIONI E PAGAMENTIL’Imu e la Tasi sono due tributi apparentemente simili: stessa base imponibile (rendita catastale per i fabbricati, valore venale per le aree edificabili), stessa definizione di abitazione principale e aree edificabili, stessi termini per il versamento di acconto e saldo (16 giugno e 16 dicembre) e medesimo canale di versamento (F24).Non mancano però le differenze (si veda la tabella comparativa a fianco), che in realtà da quest’anno si sono fortemente ridimensionate per via dell’esonero dell’abitazione principale esteso alla Tasi, compresi gli inquilini. Negli anni scorsi, invece, la casa occupata dall’inquilino non poteva considerarsi abitazione principale, per cui si pagava la Tasi con l’aliquota ordinaria prevista per gli “altri fabbricati” e con suddivisione tra occupante e proprietario nella quota stabilita dal Comune. Dal 2016 l’esonero dalla Tasi viene peraltro esteso alle fattispecie “assimilate” all’abitazione principale, tra cui la casa coniugale assegnata al coniuge separato, l’abitazione del personale del comparto sicurezza, gli alloggi sociali e l’abitazione dei cittadini italiani

residenti all’estero (in questo caso la riduzione di due terzi, prima esistente, viene superata dall’assimilazione).Tra le differenze Imu-Tasi si segnala il diverso trattamento vigente nel comparto agricolo: i terreni non sono imponibili ai fini Tasi, mentre pagano l’Imu i soggetti che non rientrano nella categoria Iap (imprenditori agricoli professionali) o coltivatori diretti, applicando il coefficiente 135 e senza riduzioni a scaglioni, ad eccezione dei terreni montani indicati nella circolare 9/93 o ubicati nelle isole minori ovvero a proprietà collettiva; i fabbricati rurali strumentali sono esenti dall’Imu, ma pagano la Tasi seppure in misura ridotta con aliquota massima dell’1 per mille. Inoltre i fabbricati “merce” sono esenti dall’Imu, mentre pagano la Tasi con aliquota agevolata fino al massimo del 2,5 per mille.Infine, le fattispecie di esonero dall’Imu derivano dalla disciplina Ici (immobili pubblici, fabbricati ad uso culturale, religioso, immobili degli enti non commerciali, eccetera) e sono sostanzialmente identiche alla Tasi, ad eccezione dei rifugi alpini non custoditi e dei bivacchi.

Le linee generali


8Il Sole 24 Ore

ESENZIONI E PAGAMENTIL’Imu e la Tasi sono due tributiapparentemente simili: stessa baseimponibile (rendita catastale per i fabbricati, valore venale per le aree edificabili), stessadefinizione di abitazione principale e areeedificabili, stessi termini per il versamento di acconto e saldo (16 giugno e 16 dicembre) emedesimo canale di versamento (F24).Non mancano però le differenze (si veda la tabella comparativa a fianco), che in realtà daquest’anno si sono fortementeridimensionate per via dell’esonerodell’abitazione principale esteso alla Tasi,compresi gli inquilini. Negli anni scorsi, invece, la casa occupata dall’inquilino non poteva considerarsi abitazione principale, percui si pagava la Tasi con l’aliquota ordinariaprevista per gli “altri fabbricati” e consuddivisione tra occupante e proprietarionella quota stabilita dal Comune. Dal 2016l’esonero dalla Tasi viene peraltro esteso allefattispecie “assimilate” all’abitazione principale, tra cui la casa coniugale assegnataal coniuge separato, l’abitazione delpersonale del comparto sicurezza, gli alloggi sociali e l’abitazione dei cittadini italiani

residenti all’estero (in questo caso la riduzione di due terzi, prima esistente, vienesuperata dall’assimilazione).Tra le differenze Imu-Tasi si segnala il diversotrattamento vigente nel comparto agricolo: i terreni non sono imponibili ai fini Tasi, mentre pagano l’Imu i soggetti che non rientrano nella categoria Iap (imprenditoriagricoli professionali) o coltivatori diretti,applicando il coefficiente 135 e senza riduzioni a scaglioni, ad eccezione dei terreni montani indicati nella circolare 9/93 oubicati nelle isole minori ovvero a proprietà collettiva; i fabbricati rurali strumentali sono esenti dall’Imu, ma pagano la Tasi seppure in misura ridotta con aliquota massima dell’1per mille. Inoltre i fabbricati “merce” sono esenti dall’Imu, mentre pagano la Tasi con aliquotaagevolata fino al massimo del 2,5 per mille.Infine, le fattispecie di esonero dall’Imu derivano dalla disciplina Ici (immobili pubblici, fabbricati ad uso culturale, religioso, immobili degli enti non commerciali,eccetera) e sono sostanzialmente identichealla Tasi, ad eccezione dei rifugi alpini non custoditi e dei bivacchi.

Le linee generali


9Il Sole 24 Ore

la scadenza

di Gianni Trovati


L’ Imu e la Tasi “precompilate”sono rimaste una promessa,per quanto scritto nelle leggi,

ma il meccanismo disponibile grazie al-la collaborazione con Anutel colma lalacuna.

La manovra, è vero, ha bloccato gliaumenti per i tributi locali, ma ci sonocomunque due fattori da considerare: leriduzioni di aliquota, per quanto nontroppo frequenti, sono perfettamenteconsentite, per cui il controllo potrebbeportare una buona notizia. Da verifica-re, poi, è che il Comune abbia in effetticonfermato in tempo la “super-Tasi”sugli immobili diversi dall’abitazioneprincipale, cioè quell’aliquota aggiunti-va fino allo 0,8 per mille che nel 2014 èstata introdotta per superare il tettomassimo del 10,6 per mille nella sommadi Imu e Tasi quando questa mossa eraindispensabile per far tornare i conti.

Nel caso della “super-Tasi”, infatti,non vale la regola generale che fa rivi-vere le aliquote degli anni precedentiquando il Comune non decide nulla dinuovo. Per replicare la Tasi aggiuntiva,infatti, l’ultima manovra ha imposto aisindaci la conferma esplicita, con deli-bera approvata dal Comune come acca-de sempre quando si tratta di deciderequanto chiedere ai cittadini. Il termine

del 30 aprile entro cui chiudere bilancipreventivi e decisioni tributarie, nono-stante le richieste comunali, non è statospostato, ed eventuali delibere appro-vate dopo dalle tante amministrazionilocali arrivate “lunghe” non sono valide.

Nonostante il colpo di falce dato dal-la legge di Stabilità, insomma, rimanenei fatti inalterato il tasso di complica-zione, sproporzionato rispetto alla na-tura dell’imposta e agli stessi importiin gioco. Anzi, in un meccanismo checon i tanti ritocchi subiti in questi annisi è fatto sempre più complicato, anchei nuovi interventi sollevano questioniulteriori.

La legge di Stabilità, per esempio, hacancellato l’Imu e la Tasi sui terrenidegli agricoltori, e con una rispostafornita dal viceministro dell’EconomiaEnrico Zanetti alla commissione Fi-nanze della Camera il governo ha chia-rito che l’esenzione riguarda anche iterreni incolti. Attenzione, però: agliincolti si applicano le stesse regolepreviste per gli altri terreni, per cuil’Imu e la Tasi si fermano solo quandoil bene è di proprietà di un imprendi-tore agricolo professionale, di un col-tivatore diretto iscritto alla previdenzaagricola oppure, come chiarito da ulti-mo dal dipartimento Finanze in unarisposta (nota 20535/2016) fornita aConfagricoltura e Cna, dei «coadiu-vanti» dei coltivatori diretti. In questomodo, quindi, si estende anche per iterreni incolti la distinzione fra pro-prietari “professionali” (esenti) e altriproprietari (paganti) che non ha trop-po senso quando il terreno non è uti-lizzato per l’agricoltura.

Tutto da stabilizzare, poi, è un altrofattore che può avere effetti impor-tanti, anche se in via indiretta, suicontribuenti. Lo stop a Imu e Tasi sul-

l’analisi

Regole stratificatesulle unità diversedalla prima casa

9Il Sole 24 Ore

la scadenza

di Gianni Trovati


L’ Imu e la Tasi “precompilate”sono rimaste una promessa,per quanto scritto nelle leggi,

ma il meccanismo disponibile grazie al-la collaborazione con Anutel colma lalacuna.

La manovra, è vero, ha bloccato gliaumenti per i tributi locali, ma ci sonocomunque due fattori da considerare: leriduzioni di aliquota, per quanto nontroppo frequenti, sono perfettamenteconsentite, per cui il controllo potrebbeportare una buona notizia. Da verifica-re, poi, è che il Comune abbia in effetticonfermato in tempo la “super-Tasi”sugli immobili diversi dall’abitazioneprincipale, cioè quell’aliquota aggiunti-va fino allo 0,8 per mille che nel 2014 èstata introdotta per superare il tettomassimo del 10,6 per mille nella sommadi Imu e Tasi quando questa mossa eraindispensabile per far tornare i conti.

Nel caso della “super-Tasi”, infatti,non vale la regola generale che fa rivi-vere le aliquote degli anni precedentiquando il Comune non decide nulla dinuovo. Per replicare la Tasi aggiuntiva,infatti, l’ultima manovra ha imposto aisindaci la conferma esplicita, con deli-bera approvata dal Comune come acca-de sempre quando si tratta di deciderequanto chiedere ai cittadini. Il termine

del 30 aprile entro cui chiudere bilancipreventivi e decisioni tributarie, nono-stante le richieste comunali, non è statospostato, ed eventuali delibere appro-vate dopo dalle tante amministrazionilocali arrivate “lunghe” non sono valide.

Nonostante il colpo di falce dato dal-la legge di Stabilità, insomma, rimanenei fatti inalterato il tasso di complica-zione, sproporzionato rispetto alla na-tura dell’imposta e agli stessi importiin gioco. Anzi, in un meccanismo checon i tanti ritocchi subiti in questi annisi è fatto sempre più complicato, anchei nuovi interventi sollevano questioniulteriori.

La legge di Stabilità, per esempio, hacancellato l’Imu e la Tasi sui terrenidegli agricoltori, e con una rispostafornita dal viceministro dell’EconomiaEnrico Zanetti alla commissione Fi-nanze della Camera il governo ha chia-rito che l’esenzione riguarda anche iterreni incolti. Attenzione, però: agliincolti si applicano le stesse regolepreviste per gli altri terreni, per cuil’Imu e la Tasi si fermano solo quandoil bene è di proprietà di un imprendi-tore agricolo professionale, di un col-tivatore diretto iscritto alla previdenzaagricola oppure, come chiarito da ulti-mo dal dipartimento Finanze in unarisposta (nota 20535/2016) fornita aConfagricoltura e Cna, dei «coadiu-vanti» dei coltivatori diretti. In questomodo, quindi, si estende anche per iterreni incolti la distinzione fra pro-prietari “professionali” (esenti) e altriproprietari (paganti) che non ha trop-po senso quando il terreno non è uti-lizzato per l’agricoltura.

Tutto da stabilizzare, poi, è un altrofattore che può avere effetti impor-tanti, anche se in via indiretta, suicontribuenti. Lo stop a Imu e Tasi sul-

l’analisi

Regole stratificatesulle unità diversedalla prima casa

10Il Sole 24 Ore

Le linee generali la scadenza

l’abitazione principale è stato accom-pagnato da un meccanismo di finan-ziamenti compensativi per evitare diaprire un buco nei bilanci dei Comuni.Questo sistema è per definizionetransitorio, perché lo stesso governoha sottolineato che il passo indietrorispetto alla crescente autonomia fi-nanziaria dei sindaci non può durarea lungo, e va sostituito in fretta connuovi sistemi che evitino l’assegnostatale. Già, ma come?

L’ennesimo ripensamento sulle im-poste dell’abitazione principale è ov-viamente escluso, vista l’enfasi politi-ca che il governo ha posto sulla primacasa senza tasse. Il nodo da sciogliere,però, non è semplice: come si fa a da-re nuovi spazi di autonomia ai Comu-ni senza tornare ad aumentare le tasse

degli italiani?Sarà una delle tante incognite che

costelleranno il capitolo della finanzalocale della prossima manovra in cui,almeno secondo le intenzioni espressedal governo lo scorso anno, bisogneràanche arrivare alla “riunificazione” diImu e Tasi con l’obiettivo di restituirequalche coerenza logica al sistema fi-scale locale. Sempre che le tante “ur-genze” create quasi ogni giorno dal di-battito politico non spingano in uncanto la questione, e non si decida diperpetuare questa architettura trabal-lante anche per l’anno prossimo: co-stringendo i contribuenti a una nuovatornata di doppi calcoli in attesa ditempi migliori.

[email protected]


10Il Sole 24 Ore

Le linee generali la scadenza

l’abitazione principale è stato accom-pagnato da un meccanismo di finan-ziamenti compensativi per evitare diaprire un buco nei bilanci dei Comuni.Questo sistema è per definizionetransitorio, perché lo stesso governoha sottolineato che il passo indietrorispetto alla crescente autonomia fi-nanziaria dei sindaci non può durarea lungo, e va sostituito in fretta connuovi sistemi che evitino l’assegnostatale. Già, ma come?

L’ennesimo ripensamento sulle im-poste dell’abitazione principale è ov-viamente escluso, vista l’enfasi politi-ca che il governo ha posto sulla primacasa senza tasse. Il nodo da sciogliere,però, non è semplice: come si fa a da-re nuovi spazi di autonomia ai Comu-ni senza tornare ad aumentare le tasse

degli italiani?Sarà una delle tante incognite che

costelleranno il capitolo della finanzalocale della prossima manovra in cui,almeno secondo le intenzioni espressedal governo lo scorso anno, bisogneràanche arrivare alla “riunificazione” diImu e Tasi con l’obiettivo di restituirequalche coerenza logica al sistema fi-scale locale. Sempre che le tante “ur-genze” create quasi ogni giorno dal di-battito politico non spingano in uncanto la questione, e non si decida diperpetuare questa architettura trabal-lante anche per l’anno prossimo: co-stringendo i contribuenti a una nuovatornata di doppi calcoli in attesa ditempi migliori.

[email protected]


11Il Sole 24 Ore

di Pasquale Mirto

I l 16 giugno primo appuntamentocon il versamento dell’Imu e dellaTasi relativa al 2016, anche se il nu-mero dei contribuenti chiamati allacassa sarà di molto inferiore a quel-

lo del 2015, grazie alla nuova esenzioneTasi per le abitazioni principali non dilusso, sia per il possessore che per il de-tentore, e all’esenzione Imu per i terreniagricoli posseduti e condotti da coltiva-tori professionali iscritti alla previdenzaagricola.

Le complicazioni però sono aumenta-te, grazie alle nuove agevolazioni previ-ste per i comodati e per i concordati, e al-l’incrocio che occorre effettuare tra i pa-rametri locali e nazionali.

Quest’anno però almeno c’è certezzasulle aliquote da utilizzare, visto che iltermine per approvarle è scaduto il 30aprile ed il Comune poteva solo abbas-sarle, considerato il blocco dell’aumentodelle aliquote previsto dalla legge di sta-bilità per il 2016.

La regola generaleLa regola generale prevede che il versa-mento della rata di acconto, per entrambii tributi, deve essere eseguito sulla basedell’aliquota e delle detrazioni dei 12 me-si dell’anno precedente, mentre il versa-

mento della seconda rata deve essere ef-fettuato, con eventuale conguaglio sullaprima rata, sulla base delle aliquote deli-berate dal Comune. Questo regola è po-sta per semplificare gli adempimenti delcontribuente e quindi il contribuente po-trebbe rinunciare a tale semplificazione,applicando fin da subito le eventuali piùfavorevoli misure deliberate per il 2016,senza incorrere nel rischio di vedersicomminate sanzioni.

Le regole dell’acconto sono invece di-verse per gli enti non commerciali, per iquali è previsto un versamento in tre ra-te, di cui le prime due, pari ognuna al 50%dell’imposta corrisposta per l’anno pre-cedente, devono essere versate al 16 giu-gno e al 16 dicembre, mentre l’ultima, aconguaglio dell’imposta complessiva-mente dovuta, deve essere versata entroil 16 giugno dell’anno successivo.

Gli oggetti imponibili dei due tributinon coincidono perfettamente. L’Imu èdovuta per i fabbricati, le aree fabbricabi-li e per i terreni agricoli non condotti dacoltivatori professionali, mentre la disci-plina Tasi esclude dall’imposizione i ter-reni agricoli e le abitazioni principali nondi lusso.

Anche i soggetti passivi non coinci-dono. Nella Tasi i soggetti passivi sono

L’aliquota si applicasulla rendita «rivalutata»Per Imu e Tasi importi da parametrare al periodo di possesso

Il calcolo la base imponibile

11Il Sole 24 Ore

di Pasquale Mirto

I l 16 giugno primo appuntamentocon il versamento dell’Imu e dellaTasi relativa al 2016, anche se il nu-mero dei contribuenti chiamati allacassa sarà di molto inferiore a quel-

lo del 2015, grazie alla nuova esenzioneTasi per le abitazioni principali non dilusso, sia per il possessore che per il de-tentore, e all’esenzione Imu per i terreniagricoli posseduti e condotti da coltiva-tori professionali iscritti alla previdenzaagricola.

Le complicazioni però sono aumenta-te, grazie alle nuove agevolazioni previ-ste per i comodati e per i concordati, e al-l’incrocio che occorre effettuare tra i pa-rametri locali e nazionali.

Quest’anno però almeno c’è certezzasulle aliquote da utilizzare, visto che iltermine per approvarle è scaduto il 30aprile ed il Comune poteva solo abbas-sarle, considerato il blocco dell’aumentodelle aliquote previsto dalla legge di sta-bilità per il 2016.

La regola generaleLa regola generale prevede che il versa-mento della rata di acconto, per entrambii tributi, deve essere eseguito sulla basedell’aliquota e delle detrazioni dei 12 me-si dell’anno precedente, mentre il versa-

mento della seconda rata deve essere ef-fettuato, con eventuale conguaglio sullaprima rata, sulla base delle aliquote deli-berate dal Comune. Questo regola è po-sta per semplificare gli adempimenti delcontribuente e quindi il contribuente po-trebbe rinunciare a tale semplificazione,applicando fin da subito le eventuali piùfavorevoli misure deliberate per il 2016,senza incorrere nel rischio di vedersicomminate sanzioni.

Le regole dell’acconto sono invece di-verse per gli enti non commerciali, per iquali è previsto un versamento in tre ra-te, di cui le prime due, pari ognuna al 50%dell’imposta corrisposta per l’anno pre-cedente, devono essere versate al 16 giu-gno e al 16 dicembre, mentre l’ultima, aconguaglio dell’imposta complessiva-mente dovuta, deve essere versata entroil 16 giugno dell’anno successivo.

Gli oggetti imponibili dei due tributinon coincidono perfettamente. L’Imu èdovuta per i fabbricati, le aree fabbricabi-li e per i terreni agricoli non condotti dacoltivatori professionali, mentre la disci-plina Tasi esclude dall’imposizione i ter-reni agricoli e le abitazioni principali nondi lusso.

Anche i soggetti passivi non coinci-dono. Nella Tasi i soggetti passivi sono

L’aliquota si applicasulla rendita «rivalutata»Per Imu e Tasi importi da parametrare al periodo di possesso

Il calcolo la base imponibile

12Il Sole 24 Ore

soggettati a Imu occorrerà considerare ilreddito dominicale iscritto in catasto, ri-valutarlo del 25% e moltiplicarlo per 135.In generale, l’imposta si determina ap-plicando alla base imponibile l’aliquotadeliberata dal Comune per ogni specificacategoria di immobile. Individuata l’im-posta questa andrà rapportata alle quotedi possesso ed ai mesi di possesso, con-siderando per intero il mese in cui il pos-sesso si è protratto per almeno 15 giorni,e ciò sia per l’Imu che per la Tasi.

Per i fabbricati soggetti a Tasi, com-prese eventualmente le aree fabbrica-bili, occorrerà verificare anche la quo-ta che il Comune ha deciso di porre acarico del detentore, variabile dal 10 al30 per cento.


il possessore e il detentore. Il possessoperò non coincide con tutte le ipotesicontemplate per l’Imu in quanto mancala figura del concessionario di beni de-maniali.

Le modalità di calcoloLe regole di calcolo della base imponibi-le sono invece le stesse, quindi per i fab-bricati in base alla rendita catastaleiscritta al 1° gennaio, rivalutata del 5 percento ed aggiornata con i moltiplicatoriprevisti per le diverse categorie catastali.Nel caso di aree fabbricabili, la base im-ponibile è data dal valore venale in co-mune commercio al 1° gennaio; per learee occorrerà anche verificare se il Co-mune ha deliberato i valori venali di rife-rimento. Per i terreni agricoli ancora as-

Il calcolo

IL CALCOLO DELL’IMUContribuente che possiede un negozio (C/1) con rendita di euro 3.500 ed un ufficio (A/10) con rendita di 1.200 – Aliquota 10,6R.C Negozio C/1 = 3.500,008 Base imponibile 3.500,00*1,05*55= 202.125,008 Imposta anno C/1 = 202.125,00*10,6/1000=2.142,538 R.C Ufficio A/10 = 1.200,008 Base imponibile 1.200,00*1,05*80= 100.800,008 Imposta anno A/10 = 100.800,00*10,6/1000= 1.068,488 Acconto: (2.142,53+1.068,48)/2 = 1.605,50

IL CALCOLO DELLA TASIContribuente che possiede un’abitazione di categoria A/2 con rendita catastale di 700 euro, locata con contratto a canone concordato a soggetto che la utilizza come propria abitazione principale.- Aliquota 1,2 – Quota possessore 90%, quota detentore 10%8 Base imponibile 700,00*1,05*160= 117.600,008 Imposta lorda: 117.600,00*1,2/1000= 141,128 Imposta ridotta al 75% per canone concordato: 141,12*0,75=105,848 Quota acconto carico possessore: 105,84*0,90/2= 47,638 Quota acconto detentore: esente perché abitazione principale

L’esempio

12Il Sole 24 Ore

soggettati a Imu occorrerà considerare ilreddito dominicale iscritto in catasto, ri-valutarlo del 25% e moltiplicarlo per 135.In generale, l’imposta si determina ap-plicando alla base imponibile l’aliquotadeliberata dal Comune per ogni specificacategoria di immobile. Individuata l’im-posta questa andrà rapportata alle quotedi possesso ed ai mesi di possesso, con-siderando per intero il mese in cui il pos-sesso si è protratto per almeno 15 giorni,e ciò sia per l’Imu che per la Tasi.

Per i fabbricati soggetti a Tasi, com-prese eventualmente le aree fabbrica-bili, occorrerà verificare anche la quo-ta che il Comune ha deciso di porre acarico del detentore, variabile dal 10 al30 per cento.


il possessore e il detentore. Il possessoperò non coincide con tutte le ipotesicontemplate per l’Imu in quanto mancala figura del concessionario di beni de-maniali.

Le modalità di calcoloLe regole di calcolo della base imponibi-le sono invece le stesse, quindi per i fab-bricati in base alla rendita catastaleiscritta al 1° gennaio, rivalutata del 5 percento ed aggiornata con i moltiplicatoriprevisti per le diverse categorie catastali.Nel caso di aree fabbricabili, la base im-ponibile è data dal valore venale in co-mune commercio al 1° gennaio; per learee occorrerà anche verificare se il Co-mune ha deliberato i valori venali di rife-rimento. Per i terreni agricoli ancora as-

Il calcolo

IL CALCOLO DELL’IMUContribuente che possiede un negozio (C/1) con rendita di euro 3.500 ed un ufficio (A/10) conrendita di 1.200 – Aliquota 10,6R.C Negozio C/1 = 3.500,008 Base imponibile 3.500,00*1,05*55= 202.125,008 Imposta anno C/1 = 202.125,00*10,6/1000=2.142,538 R.C Ufficio A/10 = 1.200,008 Base imponibile 1.200,00*1,05*80= 100.800,008 Imposta anno A/10 = 100.800,00*10,6/1000= 1.068,488 Acconto: (2.142,53+1.068,48)/2 = 1.605,50

IL CALCOLO DELLA TASIContribuente che possiede un’abitazione di categoria A/2 con rendita catastale di 700 euro,locata con contratto a canone concordato a soggetto che la utilizza come propria abitazioneprincipale.- Aliquota 1,2 – Quota possessore 90%, quota detentore 10%8 Base imponibile 700,00*1,05*160= 117.600,008 Imposta lorda: 117.600,00*1,2/1000= 141,128 Imposta ridotta al 75% per canone concordato: 141,12*0,75=105,848 Quota acconto carico possessore: 105,84*0,90/2= 47,638 Quota acconto detentore: esente perché abitazione principale

L’esempio

13Il Sole 24 Ore

di Pasquale Mirto

L a normativa prevede alcune ridu-zioni di base imponibile, applica-bili sia all’Imu che alla Tasi. Per i

fabbricati di interesse storico di cui al-l’articolo 10 del Dlgs 42/2004 è previstala riduzione del 50% della base imponi-bile. La riduzione è peraltro cumulabilecon la riduzione del 50% prevista per leabitazioni concesse in comodato, sic-ché, sempre che non si tratti di fabbri-cati di lusso, l’imposta sarà dovuta con-siderando il 25% della base imponibile.Stesso discorso in caso di locazione acanone concordato. Anche in questo ca-so le due agevolazioni si cumulano el’imposta calcolata sul 50% della baseimponibile sarà poi soggetta ad un’ulte-riore riduzione del 25% (in pratica si pa-ga sul 37,5% della base imponibile).

Ad avviso del dipartimento delle Fi-nanze, invece, la riduzione per i fabbri-cati storici non si cumula con l’altra ri-duzione del 50% prevista per gli immo-bili inagibili, in quanto «non appare co-erente con la logica della normaprevedere un’ulteriore agevolazioneche già appare insita nella norma speci-ficatamente disposta» per gli immobilistorici. Anche per i fabbricati inagibili oinabitabili e di fatto non utilizzati è pre-vista una riduzione del 50% della baseimponibile. L’inagibilità o l’inabitabilitàpuò essere accertata, su richiesta del

proprietario, dall’ufficio tecnico comu-nale con perizia a carico del proprieta-rio. In alternativa, il contribuente potràpresentare una dichiarazione sostituti-va, ai sensi del testo unico di cui al Dpr445/2000, con la quale, in base alle in-dicazioni fornite nelle istruzioni alla di-chiarazione Imu, si dichiara di essere inpossesso di una perizia accertante l’ina-gibilità o l’inabitabilità, redatta da untecnico abilitato. In altre parole, occorresempre una perizia tecnica che accertil’inagibilità o l’inabitabilità, redatta odal tecnico comunale o dal tecnico delcontribuente.

Occorre però ricordare che agli effettidell’applicazione della riduzione, i co-muni possono disciplinare le caratteri-stiche di fatiscenza sopravvenuta delfabbricato, non superabile con inter-venti di manutenzione ordinaria o stra-ordinaria, sicché è importante capire sesono soddisfatte le condizioni previstenel regolamento comunale. Se il Comu-ne non ha regolamentato nulla alloraoccorre rifarsi alle indicazioni fornitedal ministero dell’Economia che, nelleistruzioni alla dichiarazione Imu, haprecisato che l’inagibilità deve consiste-re in un degrado fisico sopravvenuto(ad esempio, fabbricato diroccato, peri-colante, fatiscente) o in un’obsolescen-za funzionale, strutturale e tecnologica,non superabile con interventi di manu-tenzione.


lo sconto

Immobili storici, imponibile al 50 per cento

la base imponibile

13Il Sole 24 Ore

di Pasquale Mirto

L a normativa prevede alcune ridu-zioni di base imponibile, applica-bili sia all’Imu che alla Tasi. Per i

fabbricati di interesse storico di cui al-l’articolo 10 del Dlgs 42/2004 è previstala riduzione del 50% della base imponi-bile. La riduzione è peraltro cumulabilecon la riduzione del 50% prevista per leabitazioni concesse in comodato, sic-ché, sempre che non si tratti di fabbri-cati di lusso, l’imposta sarà dovuta con-siderando il 25% della base imponibile.Stesso discorso in caso di locazione acanone concordato. Anche in questo ca-so le due agevolazioni si cumulano el’imposta calcolata sul 50% della baseimponibile sarà poi soggetta ad un’ulte-riore riduzione del 25% (in pratica si pa-ga sul 37,5% della base imponibile).

Ad avviso del dipartimento delle Fi-nanze, invece, la riduzione per i fabbri-cati storici non si cumula con l’altra ri-duzione del 50% prevista per gli immo-bili inagibili, in quanto «non appare co-erente con la logica della normaprevedere un’ulteriore agevolazioneche già appare insita nella norma speci-ficatamente disposta» per gli immobilistorici. Anche per i fabbricati inagibili oinabitabili e di fatto non utilizzati è pre-vista una riduzione del 50% della baseimponibile. L’inagibilità o l’inabitabilitàpuò essere accertata, su richiesta del

proprietario, dall’ufficio tecnico comu-nale con perizia a carico del proprieta-rio. In alternativa, il contribuente potràpresentare una dichiarazione sostituti-va, ai sensi del testo unico di cui al Dpr445/2000, con la quale, in base alle in-dicazioni fornite nelle istruzioni alla di-chiarazione Imu, si dichiara di essere inpossesso di una perizia accertante l’ina-gibilità o l’inabitabilità, redatta da untecnico abilitato. In altre parole, occorresempre una perizia tecnica che accertil’inagibilità o l’inabitabilità, redatta odal tecnico comunale o dal tecnico delcontribuente.

Occorre però ricordare che agli effettidell’applicazione della riduzione, i co-muni possono disciplinare le caratteri-stiche di fatiscenza sopravvenuta delfabbricato, non superabile con inter-venti di manutenzione ordinaria o stra-ordinaria, sicché è importante capire sesono soddisfatte le condizioni previstenel regolamento comunale. Se il Comu-ne non ha regolamentato nulla alloraoccorre rifarsi alle indicazioni fornitedal ministero dell’Economia che, nelleistruzioni alla dichiarazione Imu, haprecisato che l’inagibilità deve consiste-re in un degrado fisico sopravvenuto(ad esempio, fabbricato diroccato, peri-colante, fatiscente) o in un’obsolescen-za funzionale, strutturale e tecnologica,non superabile con interventi di manu-tenzione.


lo sconto

Immobili storici, imponibile al 50 per cento

la base imponibile

14Il Sole 24 Ore


L a principale novità di que-st’anno è costituita dall’eso-nero dell’abitazione princi-pale sia per l’Imu che per laTasi, anche per gli inquilini,

ad eccezione delle case di lusso (cate-gorie A/1, A/8 e A/9) che continueran-no a pagare.

Assume quindi particolare rilievo ladefinizione di abitazione principale,che la disciplina Imu individua nel-l’immobile, iscritto o iscrivibile nel ca-tasto edilizio urbano come unica unitàimmobiliare, nel quale il possessoredimora abitualmente e risiede anagra-ficamente. Si tratta di una definizionepiù restrittiva rispetto all’Ici, dal mo-mento che la «dimora» e la «residenzaanagrafica» devono ora coesistere.Inoltre, si deve trattare di «unica unitàimmobiliare»; pertanto in caso di dueabitazioni autonomamente accatasta-te, unitariamente adibite ad abitazio-ne principale, solo una delle due puòessere ritenuta esente, salvo che nonsi proceda alla fusione catastale deidue immobili. L’unica eccezione è co-stituita dall’unione di fatto ai fini fi-scali, quando la fusione è impeditadalla distinta titolarità delle due case:si pensi all’ipotesi in cui le due unità

contigue siano una di proprietà delmarito, l’altra di proprietà della mo-glie. In questo caso l’esonero scattacomunque se si procede all’accatasta-mento unitario ai soli fini fiscali, acondizione però che le due unità im-mobiliari contigue non abbiano auto-nomia funzionale e reddituale (in talsenso si è espressa l’agenzia delle En-trate all’evento Telecatasto 2016). Lalegge, inoltre, attribuisce rilevanza al-la convivenza familiare, imponendo ladimora abituale e la residenza delpossessore e del «suo nucleo familia-re». Nel caso in cui i componenti delnucleo familiare siano distribuiti indue immobili diversi situati nellostesso comune, l’esonero spetta soload una delle due abitazioni. La normanon disciplina invece il caso del nu-cleo familiare con residenza in immo-bili ubicati in comuni diversi. Secondol’interpretazione ministeriale (circola-re 3/2012 e Faq 20/1/2014) in tal casoi benefici si raddoppiano, quindil’esonero scatta per entrambi gli im-mobili, ma si tratta di una conclusionepoco convincente e in contrasto con iltenore della norma, che non disciplinaquesta ipotesi. Inoltre si dovrebbeconsiderare il fenomeno delle doppie

Residenza anagrafica e dimoraabituale senza Imu-TasiContinueranno a pagare soltanto le unità considerate di lusso

L’abitazione principale

14Il Sole 24 Ore


L a principale novità di que-st’anno è costituita dall’eso-nero dell’abitazione princi-pale sia per l’Imu che per laTasi, anche per gli inquilini,

ad eccezione delle case di lusso (cate-gorie A/1, A/8 e A/9) che continueran-no a pagare.

Assume quindi particolare rilievo ladefinizione di abitazione principale,che la disciplina Imu individua nel-l’immobile, iscritto o iscrivibile nel ca-tasto edilizio urbano come unica unitàimmobiliare, nel quale il possessoredimora abitualmente e risiede anagra-ficamente. Si tratta di una definizionepiù restrittiva rispetto all’Ici, dal mo-mento che la «dimora» e la «residenzaanagrafica» devono ora coesistere.Inoltre, si deve trattare di «unica unitàimmobiliare»; pertanto in caso di dueabitazioni autonomamente accatasta-te, unitariamente adibite ad abitazio-ne principale, solo una delle due puòessere ritenuta esente, salvo che nonsi proceda alla fusione catastale deidue immobili. L’unica eccezione è co-stituita dall’unione di fatto ai fini fi-scali, quando la fusione è impeditadalla distinta titolarità delle due case:si pensi all’ipotesi in cui le due unità

contigue siano una di proprietà delmarito, l’altra di proprietà della mo-glie. In questo caso l’esonero scattacomunque se si procede all’accatasta-mento unitario ai soli fini fiscali, acondizione però che le due unità im-mobiliari contigue non abbiano auto-nomia funzionale e reddituale (in talsenso si è espressa l’agenzia delle En-trate all’evento Telecatasto 2016). Lalegge, inoltre, attribuisce rilevanza al-la convivenza familiare, imponendo ladimora abituale e la residenza delpossessore e del «suo nucleo familia-re». Nel caso in cui i componenti delnucleo familiare siano distribuiti indue immobili diversi situati nellostesso comune, l’esonero spetta soload una delle due abitazioni. La normanon disciplina invece il caso del nu-cleo familiare con residenza in immo-bili ubicati in comuni diversi. Secondol’interpretazione ministeriale (circola-re 3/2012 e Faq 20/1/2014) in tal casoi benefici si raddoppiano, quindil’esonero scatta per entrambi gli im-mobili, ma si tratta di una conclusionepoco convincente e in contrasto con iltenore della norma, che non disciplinaquesta ipotesi. Inoltre si dovrebbeconsiderare il fenomeno delle doppie

Residenza anagrafica e dimoraabituale senza Imu-TasiContinueranno a pagare soltanto le unità considerate di lusso

L’abitazione principale

15Il Sole 24 Ore

il nuovo regime

gnatari (dal 2016 anche gli studentiuniversitari); 1 gli alloggi sociali come definiti dalDm 22/04/2008; 1 la casa coniugale assegnata al coniu-ge, a seguito di provvedimento di sepa-razione o divorzio; 1 l’immobile posseduto dal personaledel comparto sicurezza (forze armate,polizia, vigili del fuoco, prefettizi); 1 l’unità immobiliare posseduta daicittadini italiani residenti all’estero eiscritti all’Aire.

I comuni hanno la facoltà di assi-milare le abitazioni di anziani o disa-bili lungodegenti, non locate. È inve-ce venuta meno, dal 2016, la possibi-lità di assimilare le abitazioni con-cesse in comodato a parenti di 1°grado, che si è trasformata in ridu-zione della base imponibile.


residenze dei coniugi in comuni di-versi al solo fine di beneficiare delleagevolazioni previste dalla legge,sconfinando così in un vero e proprioabuso del diritto.

Sono esenti dall’Imu e dalla Tasianche le pertinenze dell’abitazioneprincipale, ma solo se classificatenelle categorie catastali C/2, C/6 eC/7, nella misura massima di un’uni-tà pertinenziale per ciascuna delle ca-tegorie catastali indicate, anche seiscritte in catasto unitamente all’uni-tà ad uso abitativo.

Occorre poi considerare l’estensionedelle agevolazioni per l’abitazione prin-cipale alle fattispecie “assimilate”, chein alcuni casi operano automaticamentementre in altri necessitano di un inter-vento comunale.1 Tra le assimilazioni che operano perlegge si segnalano: 1 le unità immobiliari delle cooperati-ve edilizie a proprietà indivisa, adibitead abitazione principale dei soci asse-

Abitazione principaleSi considera abitazione principale, per l’Imu e per la Tasi, l’unità immobiliare nella quale il possessore e i suoi familiari risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente. Da quest’anno si considera abitazione principale, ai fini Tasi, anche quella utilizzata dall’inquilino

Due abitazioni principaliIn caso di due abitazioni autonomamente accatastate, unitariamente adibite ad abitazione principale, solo una delle due può essere ritenuta esente da Imu e Tasi,

salvo che non si proceda alla fusione catastale dei due immobili oppure all’unione di fatto ai fini fiscali

Abitazioni in comuni diversiLa legge non disciplina il caso del nucleo familiare con residenza in immobili ubicati in comuni diversi. Secondo l’interpretazione ministeriale entrambi gli immobili sarebbero esenti, ma la norma attribuisce rilevanza alla convivenza familiare quindi non dovrebbe consentire il fenomeno delle doppie residenze al solo fine di beneficiare degli sconti previste dalla legge

Le questioni

15Il Sole 24 Ore

il nuovo regime

gnatari (dal 2016 anche gli studentiuniversitari);1 gli alloggi sociali come definiti dalDm 22/04/2008;1 la casa coniugale assegnata al coniu-ge, a seguito di provvedimento di sepa-razione o divorzio;1 l’immobile posseduto dal personaledel comparto sicurezza (forze armate,polizia, vigili del fuoco, prefettizi); 1 l’unità immobiliare posseduta daicittadini italiani residenti all’estero eiscritti all’Aire.

I comuni hanno la facoltà di assi-milare le abitazioni di anziani o disa-bili lungodegenti, non locate. È inve-ce venuta meno, dal 2016, la possibi-lità di assimilare le abitazioni con-cesse in comodato a parenti di 1°grado, che si è trasformata in ridu-zione della base imponibile.


residenze dei coniugi in comuni di-versi al solo fine di beneficiare delleagevolazioni previste dalla legge,sconfinando così in un vero e proprioabuso del diritto.

Sono esenti dall’Imu e dalla Tasianche le pertinenze dell’abitazioneprincipale, ma solo se classificatenelle categorie catastali C/2, C/6 eC/7, nella misura massima di un’uni-tà pertinenziale per ciascuna delle ca-tegorie catastali indicate, anche seiscritte in catasto unitamente all’uni-tà ad uso abitativo.

Occorre poi considerare l’estensionedelle agevolazioni per l’abitazione prin-cipale alle fattispecie “assimilate”, chein alcuni casi operano automaticamentementre in altri necessitano di un inter-vento comunale.1 Tra le assimilazioni che operano perlegge si segnalano:1 le unità immobiliari delle cooperati-ve edilizie a proprietà indivisa, adibitead abitazione principale dei soci asse-

Abitazione principaleSi considera abitazione principale, per l’Imu e per la Tasi, l’unità immobiliare nella quale ilpossessore e i suoi familiari risiedonoanagraficamente e dimorano abitualmente. Da quest’anno si considera abitazioneprincipale, ai fini Tasi, anche quella utilizzatadall’inquilino

Due abitazioni principaliIn caso di due abitazioni autonomamenteaccatastate, unitariamente adibite adabitazione principale, solo una delle duepuò essere ritenuta esente da Imu e Tasi,

salvo che non si proceda alla fusione catastale dei due immobili oppure all’unione di fatto ai fini fiscali

Abitazioni in comuni diversiLa legge non disciplina il caso del nucleofamiliare con residenza in immobili ubicati incomuni diversi. Secondo l’interpretazioneministeriale entrambi gli immobili sarebberoesenti, ma la norma attribuisce rilevanza allaconvivenza familiare quindi non dovrebbe consentire il fenomeno delle doppieresidenze al solo fine di beneficiare deglisconti previste dalla legge

Le questioni

16Il Sole 24 Ore


U na disciplina specifica è detta-ta nell’ipotesi dell’ex dimoraconiugale assegnata dal giudi-

ce in sede di separazione o divorzio,disciplina peraltro più volte modificatanegli ultimi anni. Partiamo dall’anno2012. Dopo l’introduzione dell’Imu, ilDl 16/2012 prevede una nuova fattis-pecie di soggettività passiva attribuen-do al coniuge assegnatario il diritto diabitazione (solo ai fini Imu). La normain realtà deroga alla disciplina civilisti-ca che qualifica il diritto dell’assegna-tario come un mero diritto personaledi godimento e ha una portata così am-pia (applicabile «in ogni caso») da farscattare il diritto di abitazione a pre-scindere dall’effettivo possesso del-l’immobile e da eventuali decisioni di-verse del Tribunale.

Nel 2013 l’ex casa coniugale viene as-similata all’abitazione principale, percui la fattispecie ricade in regime diesonero, ad eccezione delle case di lus-so e fatta comunque salva l’applicazio-ne della cosiddetta “mini-Imu” (Dl133/13) in caso di aliquota 2013 supe-riore al 4 per mille.

Nel 2014 si cambia nuovamente regi-stro, passando dal diritto di abitazionealla non debenza dell’imposta tout-court (l’imposta «non si applica»). Perl’ex casa coniugale il legislatore sembra

Ex casa coniugale«liberata»dal fisco

prevedere l’esclusione dall’Imu indi-pendentemente dal fatto che il coniugeassegnatario vi abbia stabilito la pro-pria residenza e dimora abituale. Non èchiaro però se l’esonero dall’Imu ri-guarda anche l’ex casa coniugale classi-ficata in categoria di lusso: in tale ipo-tesi, se si aderisce alla tesi che configu-ra l’ex casa coniugale una fattispecieassimilata all’abitazione principale,l’abitazione sarà assoggettata all’Imu inquanto le categorie di lusso sono esclu-se dall’equiparazione.

Oltre ai dubbi applicativi sorti sul-l’Imu, il 2014 è anche il primo anno diapplicazione della Tasi, il tributo suiservizi comunali indivisibili applicabilesia al proprietario che all’occupante del-l’immobile. Il Mef ritiene applicabile allaTasi lo stesso principio dell’Imu, consi-derando il coniuge assegnatario cometitolare di un diritto di abitazione equindi soggetto passivo del tributo (Faqdel 3/6/2014). La tesi ministeriale non èperò condivisibile perché il Dl 16/2012attribuiva al coniuge assegnatario il di-ritto di abitazione esclusivamente ai finiImu, per cui l’assegnatario - se non pro-prietario dell’immobile - è consideratoun semplice detentore e quindi è tenutoa pagare il tributo in base alla quota sta-bilita dal comune (al massimo del 30%).

Chiusa la parentesi 2014-2015, arri-viamo così all’anno 2016, caratterizza-to da un trattamento agevolato del-l’abitazione principale e delle fattispe-cie “assimilate”, uniforme ai fini Imu eTasi, per cui la situazione si è semplifi-cata rispetto agli anni precedenti. L’excasa coniugale è ora equiparata all’abi-tazione principale anche ai fini Tasi,che non è dovuta né dal proprietario nédal detentore. Quindi niente accontoImu-Tasi 2016.


assegnazione giudiziale

L’abitazione principale il nuovo regime

16Il Sole 24 Ore


U na disciplina specifica è detta-ta nell’ipotesi dell’ex dimoraconiugale assegnata dal giudi-

ce in sede di separazione o divorzio,disciplina peraltro più volte modificatanegli ultimi anni. Partiamo dall’anno2012. Dopo l’introduzione dell’Imu, ilDl 16/2012 prevede una nuova fattis-pecie di soggettività passiva attribuen-do al coniuge assegnatario il diritto diabitazione (solo ai fini Imu). La normain realtà deroga alla disciplina civilisti-ca che qualifica il diritto dell’assegna-tario come un mero diritto personaledi godimento e ha una portata così am-pia (applicabile «in ogni caso») da farscattare il diritto di abitazione a pre-scindere dall’effettivo possesso del-l’immobile e da eventuali decisioni di-verse del Tribunale.

Nel 2013 l’ex casa coniugale viene as-similata all’abitazione principale, percui la fattispecie ricade in regime diesonero, ad eccezione delle case di lus-so e fatta comunque salva l’applicazio-ne della cosiddetta “mini-Imu” (Dl133/13) in caso di aliquota 2013 supe-riore al 4 per mille.

Nel 2014 si cambia nuovamente regi-stro, passando dal diritto di abitazionealla non debenza dell’imposta tout-court (l’imposta «non si applica»). Perl’ex casa coniugale il legislatore sembra

Ex casa coniugale«liberata»dal fisco

prevedere l’esclusione dall’Imu indi-pendentemente dal fatto che il coniugeassegnatario vi abbia stabilito la pro-pria residenza e dimora abituale. Non èchiaro però se l’esonero dall’Imu ri-guarda anche l’ex casa coniugale classi-ficata in categoria di lusso: in tale ipo-tesi, se si aderisce alla tesi che configu-ra l’ex casa coniugale una fattispecieassimilata all’abitazione principale,l’abitazione sarà assoggettata all’Imu inquanto le categorie di lusso sono esclu-se dall’equiparazione.

Oltre ai dubbi applicativi sorti sul-l’Imu, il 2014 è anche il primo anno diapplicazione della Tasi, il tributo suiservizi comunali indivisibili applicabilesia al proprietario che all’occupante del-l’immobile. Il Mef ritiene applicabile allaTasi lo stesso principio dell’Imu, consi-derando il coniuge assegnatario cometitolare di un diritto di abitazione equindi soggetto passivo del tributo (Faqdel 3/6/2014). La tesi ministeriale non èperò condivisibile perché il Dl 16/2012attribuiva al coniuge assegnatario il di-ritto di abitazione esclusivamente ai finiImu, per cui l’assegnatario - se non pro-prietario dell’immobile - è consideratoun semplice detentore e quindi è tenutoa pagare il tributo in base alla quota sta-bilita dal comune (al massimo del 30%).

Chiusa la parentesi 2014-2015, arri-viamo così all’anno 2016, caratterizza-to da un trattamento agevolato del-l’abitazione principale e delle fattispe-cie “assimilate”, uniforme ai fini Imu eTasi, per cui la situazione si è semplifi-cata rispetto agli anni precedenti. L’excasa coniugale è ora equiparata all’abi-tazione principale anche ai fini Tasi,che non è dovuta né dal proprietario nédal detentore. Quindi niente accontoImu-Tasi 2016.


assegnazione giudiziale

L’abitazione principale il nuovo regime

17Il Sole 24 Ore

di Maurizio Bonazzi

P er i fabbricati che non costitui-scono l’abitazione principale delcontribuente, la principale novi-tà Imu/Tasi per il 2016 riguardasenz’altro i fabbricati concessi in

uso gratuito ai genitori o ai figli. La legge diStabilità 208/2015, all’articolo 1, comma 10,ha infatti previsto la riduzione del 50% della base imponibile (quindi, in buona sostanza,dell’imposta da pagare) a condizione che: 1 la casa non sia di lusso, ossia non appar-tenga alle categorie catastali A/1, A/8 eA/9, e sia concessa in comodato a parentientro il primo grado (vale a dire genitori efigli) che la utilizzano come propria abita-zione principale (dimora abituale e resi-denza anagrafica);1 il proprietario abbia residenza e dimoranello stesso comune della casa concessa gratuitamente al parente e possieda un soloimmobile in Italia o tutt’al più sia proprieta-rio, nello stesso comune, di un altro fabbri-cato adibito a propria abitazione principalepurché non di lusso.

L’interpretazione letterale della norma,che parrebbe precludere l’agevolazione nelcaso in cui il proprietario-comodante pos-sieda, in aggiunta a quello dato in uso gra-tuito, un qualsiasi altro immobile (terreni,case, negozi) è stata superata dal Mef il qua-le, con la risoluzione numero 1/Df del 17

febbraio 2016, ha ritenuto che nonostantela disposizione richiami in maniera generi-ca il concetto di immobile, essa deve inten-dersi riferita all’immobile ad uso abitativo. Ne deriva, ad esempio, che avrà diritto allariduzione del 50% il contribuente che abitanell’appartamento intestato alla moglie(oppure è in affitto) ed è proprietario, oltreche della casa concessa in comodato allamadre, di un ufficio. Diversamente, se lostesso contribuente, al posto dell’ufficio, ri-sultasse proprietario, anche in minima per-centualmente, di un altro appartamento,non potrebbe fruire dell’agevolazione. Ilcontribuente in possesso dei citati requisitidovrà presentare la dichiarazione Imu/Tasi entro il 30 giugno 2017.

L’eventuale omissione legittimerà ilcomune ad applicare la sanzione (di 50euro); tale inadempienza non costituiràtuttavia causa ostativa al riconoscimentodel beneficio.

Il contratto di comodatoL’ulteriore requisito previsto dalla norma,per poter beneficiare della riduzione, è che ilcontratto (verbale o scritto) sia registrato utilizzando l’apposito «modello 69», previopagamento dell’imposta di registro di 200euro e, per il solo contratto redatto in formascritta, dell’imposta di bollo pari a 16 euro

Base imponibile dimezzata se la casa è in uso gratuito ai figliNon si deve avere altro immobile nello stesso Comune al di là dell’abitazione

Le altre unità abitative comodato e locazioni

17Il Sole 24 Ore

di Maurizio Bonazzi

P er i fabbricati che non costitui-scono l’abitazione principale delcontribuente, la principale novi-tà Imu/Tasi per il 2016 riguardasenz’altro i fabbricati concessi in

uso gratuito ai genitori o ai figli. La legge diStabilità 208/2015, all’articolo 1, comma 10,ha infatti previsto la riduzione del 50% dellabase imponibile (quindi, in buona sostanza,dell’imposta da pagare) a condizione che:1 la casa non sia di lusso, ossia non appar-tenga alle categorie catastali A/1, A/8 eA/9, e sia concessa in comodato a parentientro il primo grado (vale a dire genitori efigli) che la utilizzano come propria abita-zione principale (dimora abituale e resi-denza anagrafica);1 il proprietario abbia residenza e dimoranello stesso comune della casa concessagratuitamente al parente e possieda un soloimmobile in Italia o tutt’al più sia proprieta-rio, nello stesso comune, di un altro fabbri-cato adibito a propria abitazione principalepurché non di lusso.

L’interpretazione letterale della norma,che parrebbe precludere l’agevolazione nelcaso in cui il proprietario-comodante pos-sieda, in aggiunta a quello dato in uso gra-tuito, un qualsiasi altro immobile (terreni,case, negozi) è stata superata dal Mef il qua-le, con la risoluzione numero 1/Df del 17

febbraio 2016, ha ritenuto che nonostantela disposizione richiami in maniera generi-ca il concetto di immobile, essa deve inten-dersi riferita all’immobile ad uso abitativo.Ne deriva, ad esempio, che avrà diritto allariduzione del 50% il contribuente che abitanell’appartamento intestato alla moglie(oppure è in affitto) ed è proprietario, oltreche della casa concessa in comodato allamadre, di un ufficio. Diversamente, se lostesso contribuente, al posto dell’ufficio, ri-sultasse proprietario, anche in minima per-centualmente, di un altro appartamento,non potrebbe fruire dell’agevolazione. Ilcontribuente in possesso dei citati requisitidovrà presentare la dichiarazione Imu/Tasi entro il 30 giugno 2017.

L’eventuale omissione legittimerà ilcomune ad applicare la sanzione (di 50euro); tale inadempienza non costituiràtuttavia causa ostativa al riconoscimentodel beneficio.

Il contratto di comodatoL’ulteriore requisito previsto dalla norma,per poter beneficiare della riduzione, è che ilcontratto (verbale o scritto) sia registratoutilizzando l’apposito «modello 69», previopagamento dell’imposta di registro di 200euro e, per il solo contratto redatto in formascritta, dell’imposta di bollo pari a 16 euro

Base imponibile dimezzata se la casa è in uso gratuito ai figliNon si deve avere altro immobile nello stesso Comune al di là dell’abitazione

Le altre unità abitative comodato e locazioni

18Il Sole 24 Ore

ogni quattro facciate scritte e comunqueogni 100 righe.

Contratto scrittoAi fini dell’agevolazione Imu/Tasi va regi-strato entro 20 giorni dalla data dell’atto.Ne consegue che se il contratto viene stipu-lato il 3 giugno e registrato (non oltre) il 23 giugno, per l’anno d’imposta 2016 la ridu-zione spetterà solo per sette mesi (da giu-gno a dicembre). È da ritenere che nel caso in cui il contratto scritto sia stato sottoscrit-to dalle parti, ad esempio, il 1° gennaio 2000 ma venga registrato solo oggi (con ilpagamento, oltre dell’imposta di registro,anche degli interessi de delle sanzioni inmisura ridotta), l’agevolazione Imu/Tasispetti comunque dal 1° gennaio 2016 inquanto occorre avere riguardo alla data di conclusione del contratto e non a quella della sua registrazione.

Contratto verbaleAi fini dell’imposta di registro non vi è obbli-go di sottoporre a registrazione il contrattoverbale di comodato, ma se il contribuente

vuole fruire della riduzione Imu/Tasi saràcostretto a farlo. Come precisato dal Mef (ri-soluzione 1 del 17 febbraio 2016 e nota 8876dell’8 aprile 2016) ai fini della decorrenza dell’agevolazione, anche per i contratti di comodato va presa in considerazione la datadi conclusione del contratto. Ne deriva chenell’ipotesi in cui nel “modello 69” venga ri-portata come “data di stipula” il 1° settembre1990, ancorché la registrazione del contrattoverbale sia avvenuta il 21 aprile 2016, il con-tribuente avrà diritto all’abbattimento dellabase imponibile Imu/Tasi per tutto il 2016.

PertinenzeLa riduzione del 50% riguarda anche le per-tinenze (garage, posto auto, ecc.) della casaconcessa in comodato purché accatastate inC/2, C/6 o C/7 nella misura massima di unaper ciascuna categoria. A tal fine, il contri-buente, nel contratto (se scritto) o in sede di registrazione (se verbale), non dovrà di-menticare di indicare gli estremi catastalidelle pertinenze date in uso gratuito unita-mente all’appartamento.


Le altre unità abitative

18Il Sole 24 Ore

ogni quattro facciate scritte e comunqueogni 100 righe.

Contratto scrittoAi fini dell’agevolazione Imu/Tasi va regi-strato entro 20 giorni dalla data dell’atto.Ne consegue che se il contratto viene stipu-lato il 3 giugno e registrato (non oltre) il 23giugno, per l’anno d’imposta 2016 la ridu-zione spetterà solo per sette mesi (da giu-gno a dicembre). È da ritenere che nel casoin cui il contratto scritto sia stato sottoscrit-to dalle parti, ad esempio, il 1° gennaio2000 ma venga registrato solo oggi (con ilpagamento, oltre dell’imposta di registro,anche degli interessi de delle sanzioni inmisura ridotta), l’agevolazione Imu/Tasispetti comunque dal 1° gennaio 2016 inquanto occorre avere riguardo alla data diconclusione del contratto e non a quella della sua registrazione.

Contratto verbaleAi fini dell’imposta di registro non vi è obbli-go di sottoporre a registrazione il contrattoverbale di comodato, ma se il contribuente

vuole fruire della riduzione Imu/Tasi saràcostretto a farlo. Come precisato dal Mef (ri-soluzione 1 del 17 febbraio 2016 e nota 8876dell’8 aprile 2016) ai fini della decorrenzadell’agevolazione, anche per i contratti dicomodato va presa in considerazione la datadi conclusione del contratto. Ne deriva chenell’ipotesi in cui nel “modello 69” venga ri-portata come “data di stipula” il 1° settembre1990, ancorché la registrazione del contrattoverbale sia avvenuta il 21 aprile 2016, il con-tribuente avrà diritto all’abbattimento dellabase imponibile Imu/Tasi per tutto il 2016.

PertinenzeLa riduzione del 50% riguarda anche le per-tinenze (garage, posto auto, ecc.) della casaconcessa in comodato purché accatastate inC/2, C/6 o C/7 nella misura massima di unaper ciascuna categoria. A tal fine, il contri-buente, nel contratto (se scritto) o in sede di registrazione (se verbale), non dovrà di-menticare di indicare gli estremi catastalidelle pertinenze date in uso gratuito unita-mente all’appartamento.


Le altre unità abitative

19Il Sole 24 Ore

comodato e locazioni

di Maurizio Bonazzi

R iduzione del 25% dell’Imu e della Ta-si per i fabbricati concessi in loca-zione a canone concordato. I commi

53 e 54 dell’articolo 1 della legge 208/2015hanno previsto che per gli immobili locati acanone concordato di cui alla legge 431 del 1998, le due imposte si determinano appli-cando l’aliquota stabilita dal comune nellamisura ridotta del 75%.

Innanzitutto occorre precisare che l’agevo-lazione in questione è di portata più ampia ri-spetto a quelle riconosciute in altri settori im-positivi (quale, ad esempio, l’Irpef) in quanto richiede esclusivamente l’esistenza di un con-tratto di locazione convenzionato, a prescin-dere quindi da ulteriori requisiti quali, ad esempio, l’ubicazione dell’immobile in uno deicomuni ad alta tensione abitativa oppure che l’alloggio locato costituisca l’abitazione princi-pale dell’inquilino. In buona sostanza è suffi-ciente che il contratto sia stato stipulato nel ri-spetto degli accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative (articolo 2, comma 3, legge 431/1998). Nei co-muni dove tali accordi non sono mai stati rag-giunti si può fare riferimento all’accordo in vi-gore nel comune demograficamente omoge-neo di minore distanza territoriale (decreto in-terministeriale 14 luglio 2004).

La quotaRispetto all’aliquota da applicare, il Mef, in

Con canone concordato sconto del 25%

occasione di Telefisco del 28 gennaio 2016,ha precisato che nel caso in cui un comuneavesse previsto per il 2015 due aliquote: unaagevolata (del 7,6 mille) per i canoni con-cordati alla sola condizione che l’alloggio costituisse l’abitazione principale dell’in-quilino; l’altra ordinaria (del 10,6 per mille)per i casi in cui l’inquilino non avesse fissa-to la residenza e dimora in tale casa; una volta determinata l’imposta dovuta in rela-zione alle due fattispecie (applicando, quin-di, alla prima l’aliquota del 7,6 per mille e al-la seconda quella del 10,6 per mille) en-trambe godranno della riduzione del 25%.Va poi aggiunto che qualora la casa affittata(purché non di lusso) sia l’abitazione prin-cipale dell’inquilino quest’ultimo saràescluso dal pagamento della Tasi, a diffe-renza del passato in cui era chiamato a pa-gare l’imposta nella percentuale fissata dalcomune tra il 10 e il 30 per cento.

La precisazioneIl Mef, sempre a Telefisco, ha precisatoche, pur esistendo una condizione genera-le di esclusione dall’obbligo di presenta-zione della dichiarazione Imu/Tasi per icontratti di locazione registrati dall’1 luglio2010 (oppure, se antecedenti, qualora sia-no stati comunicati alle Entrate i dati cata-stali al momento della cessione, risoluzio-ne o proroga), i contribuenti sono tenuti adadempiere all’obbligo dichiarativo attesoche i comuni non possono verificare se sitratta di contratti stipulati ai sensi dellalegge 431/1998. Anche in questo caso, cosìcome per i fabbricati concessi in uso gra-tuito, è bene precisare che la dichiarazioneandrà presentata entro il 30 giugno 2017ela sua eventuale omissione non determi-nerà il venir meno della riduzione dell’im-posta, ma costituirà solo titolo per l’even-tuale irrogazione, da parte del comune,della sanzione di 50 euro.


bonus

19Il Sole 24 Ore

comodato e locazioni

di Maurizio Bonazzi

R iduzione del 25% dell’Imu e della Ta-si per i fabbricati concessi in loca-zione a canone concordato. I commi

53 e 54 dell’articolo 1 della legge 208/2015hanno previsto che per gli immobili locati acanone concordato di cui alla legge 431 del1998, le due imposte si determinano appli-cando l’aliquota stabilita dal comune nellamisura ridotta del 75%.

Innanzitutto occorre precisare che l’agevo-lazione in questione è di portata più ampia ri-spetto a quelle riconosciute in altri settori im-positivi (quale, ad esempio, l’Irpef) in quantorichiede esclusivamente l’esistenza di un con-tratto di locazione convenzionato, a prescin-dere quindi da ulteriori requisiti quali, ad esempio, l’ubicazione dell’immobile in uno deicomuni ad alta tensione abitativa oppure chel’alloggio locato costituisca l’abitazione princi-pale dell’inquilino. In buona sostanza è suffi-ciente che il contratto sia stato stipulato nel ri-spetto degli accordi definiti in sede locale fra leorganizzazioni della proprietà edilizia e quelledei conduttori maggiormente rappresentative (articolo 2, comma 3, legge 431/1998). Nei co-muni dove tali accordi non sono mai stati rag-giunti si può fare riferimento all’accordo in vi-gore nel comune demograficamente omoge-neo di minore distanza territoriale (decreto in-terministeriale 14 luglio 2004).

La quotaRispetto all’aliquota da applicare, il Mef, in

Con canone concordato sconto del 25%

occasione di Telefisco del 28 gennaio 2016,ha precisato che nel caso in cui un comuneavesse previsto per il 2015 due aliquote: unaagevolata (del 7,6 mille) per i canoni con-cordati alla sola condizione che l’alloggiocostituisse l’abitazione principale dell’in-quilino; l’altra ordinaria (del 10,6 per mille)per i casi in cui l’inquilino non avesse fissa-to la residenza e dimora in tale casa; unavolta determinata l’imposta dovuta in rela-zione alle due fattispecie (applicando, quin-di, alla prima l’aliquota del 7,6 per mille e al-la seconda quella del 10,6 per mille) en-trambe godranno della riduzione del 25%.Va poi aggiunto che qualora la casa affittata(purché non di lusso) sia l’abitazione prin-cipale dell’inquilino quest’ultimo saràescluso dal pagamento della Tasi, a diffe-renza del passato in cui era chiamato a pa-gare l’imposta nella percentuale fissata dalcomune tra il 10 e il 30 per cento.

La precisazioneIl Mef, sempre a Telefisco, ha precisatoche, pur esistendo una condizione genera-le di esclusione dall’obbligo di presenta-zione della dichiarazione Imu/Tasi per icontratti di locazione registrati dall’1 luglio2010 (oppure, se antecedenti, qualora sia-no stati comunicati alle Entrate i dati cata-stali al momento della cessione, risoluzio-ne o proroga), i contribuenti sono tenuti adadempiere all’obbligo dichiarativo attesoche i comuni non possono verificare se sitratta di contratti stipulati ai sensi dellalegge 431/1998. Anche in questo caso, cosìcome per i fabbricati concessi in uso gra-tuito, è bene precisare che la dichiarazioneandrà presentata entro il 30 giugno 2017ela sua eventuale omissione non determi-nerà il venir meno della riduzione dell’im-posta, ma costituirà solo titolo per l’even-tuale irrogazione, da parte del comune,della sanzione di 50 euro.


bonus

20Il Sole 24 Ore

di Luigi Lovecchio

A bitazioni dei non residentisenza pace nella applicazionedelle imposte comunali. Conun susseguirsi di disposizioniche non brillano per chiarez-

za, la disciplina dei soggetti Aire è stata ir-ragionevolmente modificata nel corso de-gli ultimi anni.

La norma di riferimento è l’articolo 9-bisdel Dl 47/2014 che, a partire dal 2015, ha in-trodotto una nuova e più restrittiva assimi-lazione ope legis degli immobili in esame al-l’abitazione principale.

L’assimilazione Sotto il profilo soggettivo, deve trattarsi di cittadini italiani, residenti all’estero e iscrittiall’Aire. A tale condizione si è aggiunta la qua-lifica di pensionato nel Paese di residenza.

La ratio della norma presuppone che talestatus sia riconducibile ad una pensioneestera e non ad una pensione italiana. In questo senso si è espresso anche il ministe-ro delle Finanze, nella risoluzione 6 del2015, in cui si è affermato che le pensioni che consentono l’ammissione al beneficiosono quelle estere, anche erogate in regimeconvenzionale. È inoltre necessario che ilcontribuente risieda nel medesimo Paeseche eroga il trattamento pensionistico: neconsegue, ad esempio, che un soggetto Aire

che risiede in Svizzera e percepisce unapensione francese, a stretto rigore non può beneficiare dell’assimilazione. La norma,inoltre, prevede espressamente che taleequiparazione operi «per una e una solaunità immobiliare».

Nella risoluzione 10/2015 le Finanzehanno precisato che, in presenza di più im-mobili posseduti, il soggetto Aire è libero diindividuare a quale di questi applicare l’as-similazione. Non è d’altro canto necessarioche la casa sia ubicata nel medesimo Co-mune nella cui anagrafe il contribuente hal’iscrizione all’Aire. Una ulteriore e non irri-levante condizione riguarda la circostanzache l’unità in esame non solo non sia locata,ma non risulti neppure concessa in como-dato a terzi. L’assimilazione si estende allepertinenze della casa, con le medesime re-strizioni stabilite per l’abitazione principale“classica”. Deve dunque trattarsi al massi-mo di tre unità immobiliari, purchè ciascu-na di esse appartenenti ad una diversa ca-tegoria catastale, tra C2, C6 e C7. L’equipa-razione non opera per gli immobili di lusso,classificati nelle categorie A1, A8 e A9.

La stessa previsione del Dl 47/2014, inol-tre, stabiliva che la Tasi e la Tari fossero ap-plicate nella misura «ridotta di due terzi».Nella risoluzione 6/2015 si legge che taleprevisione deve essere interpretata nel sen-

Per gli iscritti all’Aire esenteuna sola unità immobiliareIl possessore deve percepire una pensione erogata dal Paese in cui risiede

I non residenti

20Il Sole 24 Ore

di Luigi Lovecchio

A bitazioni dei non residentisenza pace nella applicazionedelle imposte comunali. Conun susseguirsi di disposizioniche non brillano per chiarez-

za, la disciplina dei soggetti Aire è stata ir-ragionevolmente modificata nel corso de-gli ultimi anni.

La norma di riferimento è l’articolo 9-bisdel Dl 47/2014 che, a partire dal 2015, ha in-trodotto una nuova e più restrittiva assimi-lazione ope legis degli immobili in esame al-l’abitazione principale.

L’assimilazioneSotto il profilo soggettivo, deve trattarsi dicittadini italiani, residenti all’estero e iscrittiall’Aire. A tale condizione si è aggiunta la qua-lifica di pensionato nel Paese di residenza.

La ratio della norma presuppone che talestatus sia riconducibile ad una pensioneestera e non ad una pensione italiana. Inquesto senso si è espresso anche il ministe-ro delle Finanze, nella risoluzione 6 del2015, in cui si è affermato che le pensioniche consentono l’ammissione al beneficiosono quelle estere, anche erogate in regimeconvenzionale. È inoltre necessario che ilcontribuente risieda nel medesimo Paeseche eroga il trattamento pensionistico: neconsegue, ad esempio, che un soggetto Aire

che risiede in Svizzera e percepisce unapensione francese, a stretto rigore non può beneficiare dell’assimilazione. La norma,inoltre, prevede espressamente che taleequiparazione operi «per una e una solaunità immobiliare».

Nella risoluzione 10/2015 le Finanzehanno precisato che, in presenza di più im-mobili posseduti, il soggetto Aire è libero diindividuare a quale di questi applicare l’as-similazione. Non è d’altro canto necessarioche la casa sia ubicata nel medesimo Co-mune nella cui anagrafe il contribuente hal’iscrizione all’Aire. Una ulteriore e non irri-levante condizione riguarda la circostanzache l’unità in esame non solo non sia locata,ma non risulti neppure concessa in como-dato a terzi. L’assimilazione si estende allepertinenze della casa, con le medesime re-strizioni stabilite per l’abitazione principale“classica”. Deve dunque trattarsi al massi-mo di tre unità immobiliari, purchè ciascu-na di esse appartenenti ad una diversa ca-tegoria catastale, tra C2, C6 e C7. L’equipa-razione non opera per gli immobili di lusso,classificati nelle categorie A1, A8 e A9.

La stessa previsione del Dl 47/2014, inol-tre, stabiliva che la Tasi e la Tari fossero ap-plicate nella misura «ridotta di due terzi».Nella risoluzione 6/2015 si legge che taleprevisione deve essere interpretata nel sen-

Per gli iscritti all’Aire esenteuna sola unità immobiliareIl possessore deve percepire una pensione erogata dal Paese in cui risiede

I non residenti

21Il Sole 24 Ore

le riegole

so che tali tributi devono essere calcolati inun importo pari a un terzo di quello ordina-rio, con abbattimento quindi di due terzi.

Le novità della Stabilità Da quest’anno, la legge di Stabilità 2016 hadisposto l’esenzione da Tasi dell’abitazio-ne principale e delle fattispecie equipara-te, in base all’articolo 13, comma 2 del Dl201/2011. Il punto è che nell’ambito di taleprevisione legislativa non risultano richia-mate le abitazioni dei soggetti Aire. Si ètuttavia dell’avviso che, in forza di una let-tura di carattere sistematico, è chiara lavolontà del legislatore di esentare da Tasila totalità delle fattispecie assimilate al-l’abitazione principale, comprendendovisia quelle regolamentari, che quelle legali.Ne consegue, anche alla luce di una inter-pretazione costituzionalmente orientata,che gli immobili dei cittadini Aire dovreb-bero anch’essi ritenersi esentati da Tasi.Inoltre, poiché il Comune non è in posses-so delle informazioni necessarie a verifi-

care la spettanza dell’esenzione, il contri-buente deve presentare una denunciaImu/Tasi entro il 30 giugno dell’annoprossimo, qualora la stessa non fosse statagià presentata.


Condizioni per l’esenzione delle abitazioni dei non residenti:8 Il cittadino proprietario dell’immobile deve

essere italiano e iscritto all’Aire;8 il possessore deve essere pensionato nel

Paese di residenza. Deve trattarsi di pensione estera;

8 l’esenzione compete per una sola unità immobiliare. In presenza di più unità, l’esonero si applica su una di esse;

8 la casa non deve essere locata né concessain comodato

Il punto

21Il Sole 24 Ore

le riegole

so che tali tributi devono essere calcolati inun importo pari a un terzo di quello ordina-rio, con abbattimento quindi di due terzi.

Le novità della StabilitàDa quest’anno, la legge di Stabilità 2016 hadisposto l’esenzione da Tasi dell’abitazio-ne principale e delle fattispecie equipara-te, in base all’articolo 13, comma 2 del Dl201/2011. Il punto è che nell’ambito di taleprevisione legislativa non risultano richia-mate le abitazioni dei soggetti Aire. Si ètuttavia dell’avviso che, in forza di una let-tura di carattere sistematico, è chiara lavolontà del legislatore di esentare da Tasila totalità delle fattispecie assimilate al-l’abitazione principale, comprendendovisia quelle regolamentari, che quelle legali.Ne consegue, anche alla luce di una inter-pretazione costituzionalmente orientata,che gli immobili dei cittadini Aire dovreb-bero anch’essi ritenersi esentati da Tasi.Inoltre, poiché il Comune non è in posses-so delle informazioni necessarie a verifi-

care la spettanza dell’esenzione, il contri-buente deve presentare una denunciaImu/Tasi entro il 30 giugno dell’annoprossimo, qualora la stessa non fosse statagià presentata.


Condizioni per l’esenzione delle abitazioni dei non residenti:8 Il cittadino proprietario dell’immobile deve

essere italiano e iscritto all’Aire;8 il possessore deve essere pensionato nel

Paese di residenza. Deve trattarsi di pensione estera;

8 l’esenzione compete per una sola unitàimmobiliare. In presenza di più unità, l’esonero si applica su una di esse;

8 la casa non deve essere locata né concessain comodato

Il punto

22Il Sole 24 Ore

di Luigi Lovecchio

Un altro tema “caldo” dei tributi comu-nali riguarda gli alloggi degli Istitutiautonomi delle case popolari, o altro

ente costituito a livello regionale, avente la me-desima finalità di legge di tutelare il diritto pri-mario all’abitazione.

Le disposizioni che riguardano queste fattis-pecie sono due e sono contenute nei commi 2 e 10 dell’articolo 13 del Dl 201/2011. In forza della pri-ma, sono esenti da Imu gli alloggi sociali, così de-finititi sulla base dei criteri contenuti nel decreto 22 aprile 2008 del ministro delle Infrastrutture.

La previsione del comma 10 dispone inveceche per gli immobili degli Iacp, o soggetti equi-pollenti, regolarmente assegnati, spetti la de-trazione di 200 euro. Stante la convivenza di entrambe le disposizioni, dovrebbe dedursi che non sempre le unità immobiliari in esame siano del tutto esenti da tributi comunali.

L’esenzioneSi osserva in primo luogo che la previsione di esenzione, sotto il profilo soggettivo, non con-tiene alcuna limitazione predeterminata. Ne deriva che qualunque soggetto, anche di natura societaria, abbia realizzato le unità abitative aventi i requisiti dettati in tale decreto delle In-frastrutture, ha diritto all’esonero da imposte.

Si pensi, ad esempio, alla situazione dei Co-muni che possiedono case destinate all’edilizia popolare, ubicate nel territorio di altri Comuni. Al contrario, la previsione riferita alla detrazio-ne di 200 euro è espressamente rivolta agli Iacp

Sconto di200 euro per le case Iacp

ed altri enti costituiti, in attuazione dell’articolo93 del Dpr 616/1977. Da ciò, si evince che se non sussistono i presupposti per applicare l’esen-zione, la detrazione di 200 euro compete uni-camente ai soggetti indicati. Per espressa previ-sione di legge, la detrazione spetta solo agli al-loggi assegnati. Se la casa è dunque tempora-neamente inutilizzata, la detrazione non spetta, limitatamente ai mesi per i quali si pro-trae lo stato di non occupazione.

Il comma 10 dell’articolo 13 del Dl 201/2011,nulla stabilisce in ordine all’aliquota applicabi-le, il che comporta l’adozione dell’aliquota Imuordinaria, salva diversa delibera comunale.

Con riferimento invece agli alloggi sociali,non è chiaro se l’esenzione sia collegata alle sole caratteristiche oggettive della costruzione, opresupponga comunque l’effettivo utilizzo del-le case da parte degli aventi diritto. Sul punto non constano chiarimenti ufficiali, ed è possibi-le che la questione venga sottoposta all’esame della giurisprudenza.

La denunciaVa inoltre evidenziato che lo status di esenzio-ne richiede la presentazione della denuncia entro il 30 giugno dell’anno successivo a quel-lo in cui si sono verificate le condizioni del-l’esonero. Ovviamente, non occorre ripresen-tare la denuncia per confermare la sussistenzadei requisiti di legge.

La tempestiva presentazione della dichiara-zione è posta come condizione di decadenzadell’agevolazione, di tal che, a stretto rigore, non è possibile rimediare alla dimenticanza con il ravvedimento.

A decorrere dal 2016, gli alloggi sociali so-no esenti anche da Tasi. Tale agevolazione ri-guarda tanto la quota del possessore, chequella del detentore. Per gli immobili del-l’edilizia pubblica non riconducibili agli al-loggi sociali, invece, la Tasi trova applicazio-ne secondo le regole ordinarie, anche per laquota a carico dell’inquilino.


l’edilizia popolare

I non residenti le riegole

22Il Sole 24 Ore

di Luigi Lovecchio

Un altro tema “caldo” dei tributi comu-nali riguarda gli alloggi degli Istitutiautonomi delle case popolari, o altro

ente costituito a livello regionale, avente la me-desima finalità di legge di tutelare il diritto pri-mario all’abitazione.

Le disposizioni che riguardano queste fattis-pecie sono due e sono contenute nei commi 2 e 10dell’articolo 13 del Dl 201/2011. In forza della pri-ma, sono esenti da Imu gli alloggi sociali, così de-finititi sulla base dei criteri contenuti nel decreto22 aprile 2008 del ministro delle Infrastrutture.

La previsione del comma 10 dispone inveceche per gli immobili degli Iacp, o soggetti equi-pollenti, regolarmente assegnati, spetti la de-trazione di 200 euro. Stante la convivenza dientrambe le disposizioni, dovrebbe dedursi chenon sempre le unità immobiliari in esame sianodel tutto esenti da tributi comunali.

L’esenzioneSi osserva in primo luogo che la previsione diesenzione, sotto il profilo soggettivo, non con-tiene alcuna limitazione predeterminata. Nederiva che qualunque soggetto, anche di natura societaria, abbia realizzato le unità abitativeaventi i requisiti dettati in tale decreto delle In-frastrutture, ha diritto all’esonero da imposte.

Si pensi, ad esempio, alla situazione dei Co-muni che possiedono case destinate all’edilizia popolare, ubicate nel territorio di altri Comuni.Al contrario, la previsione riferita alla detrazio-ne di 200 euro è espressamente rivolta agli Iacp

Sconto di200 euro per le case Iacp

ed altri enti costituiti, in attuazione dell’articolo93 del Dpr 616/1977. Da ciò, si evince che se non sussistono i presupposti per applicare l’esen-zione, la detrazione di 200 euro compete uni-camente ai soggetti indicati. Per espressa previ-sione di legge, la detrazione spetta solo agli al-loggi assegnati. Se la casa è dunque tempora-neamente inutilizzata, la detrazione non spetta, limitatamente ai mesi per i quali si pro-trae lo stato di non occupazione.

Il comma 10 dell’articolo 13 del Dl 201/2011,nulla stabilisce in ordine all’aliquota applicabi-le, il che comporta l’adozione dell’aliquota Imuordinaria, salva diversa delibera comunale.

Con riferimento invece agli alloggi sociali,non è chiaro se l’esenzione sia collegata alle solecaratteristiche oggettive della costruzione, opresupponga comunque l’effettivo utilizzo del-le case da parte degli aventi diritto. Sul puntonon constano chiarimenti ufficiali, ed è possibi-le che la questione venga sottoposta all’esame della giurisprudenza.

La denunciaVa inoltre evidenziato che lo status di esenzio-ne richiede la presentazione della denuncia entro il 30 giugno dell’anno successivo a quel-lo in cui si sono verificate le condizioni del-l’esonero. Ovviamente, non occorre ripresen-tare la denuncia per confermare la sussistenzadei requisiti di legge.

La tempestiva presentazione della dichiara-zione è posta come condizione di decadenzadell’agevolazione, di tal che, a stretto rigore, non è possibile rimediare alla dimenticanza con il ravvedimento.

A decorrere dal 2016, gli alloggi sociali so-no esenti anche da Tasi. Tale agevolazione ri-guarda tanto la quota del possessore, chequella del detentore. Per gli immobili del-l’edilizia pubblica non riconducibili agli al-loggi sociali, invece, la Tasi trova applicazio-ne secondo le regole ordinarie, anche per laquota a carico dell’inquilino.


l’edilizia popolare

I non residenti le riegole

23Il Sole 24 Ore

di Pasquale Mirto

I l regime di imposizione degli immobiliin leasing sta alimentando un significa-tivo contenzioso tra Comuni e societàdi leasing, che ovviamente si rifletteràsull’acconto 2016.

La genesi del problemaIl problema nasce dalla Tasi, la cui disciplinaè diversa da quella Imu. Per l’Imu, l’articolo 9,comma 1 del Dlgs 23/2011 prevede che per«gli immobili, anche da costruire o in corso dicostruzione, concessi in locazione finanzia-ria, soggetto passivo sia il locatario a decorre-re dalla data della stipula e per tutta la duratadel contratto». La norma è identica a quelladell’Ici, per la quale non si sono mai avutidubbi sul fatto che la soggettività passiva fos-se direttamente collegata all’esistenza di un valido contratto di locazione finanziaria.

Nell’Imu il contenzioso è stato innescatodalla circolare di Assilea del 2 novembre 2012,nella quale si sostiene che in caso di risolu-zione anticipata, o di mancato esercizio deldiritto di opzione finale (riscatto) del contrat-to di locazione finanziaria, la società di lea-sing dovrà presentare la dichiarazione Imuentro 90 giorni dalla data di riconsegna del bene, comprovata dal verbale di consegna,così come riportato nel paragrafo 1.4 delleistruzioni ministeriali alla compilazione delladichiarazione Imu. Ad avviso di Assilea, la

precisazione riportata nelle istruzioni mini-steriali riveste particolare importanza, inquanto «chiarisce inequivocabilmente che il locatario è soggetto passivo Imu anche nelleparticolari situazioni in cui, nonostante siaintervenuta la risoluzione del contratto, op-pure il bene non sia stato riscattato a fine lo-cazione, il bene non sia stato ancora riconse-gnato alla società di leasing».

Di diverso avviso l’Ifel che, con la nota del 4novembre 2013, rileva che la mancata ricon-segna del bene è del tutto ininfluente ai finidella individuazione del soggetto passivo,non solo in base al chiaro disposto delle nor-me primarie, ma anche in base ai documentidi prassi dello stesso ministero dell’Econo-mia, come la circolare 3/DF del 2012. Secon-do Ifel appare del tutto incongruo ritenereche il Ministero abbia voluto, in contrasto conla lettera della norma, sostenere attraversoun passaggio delle istruzioni alla dichiarazio-ne Imu, che la soggettività passiva sia condi-zionata non dalla risoluzione contrattuale,ma dalla eventuale riconsegna tardiva.

Gli interventiSul tema controverso è intervenuto anche ilGarante del contribuente della regione Emi-lia Romagna che, con la risoluzione 1972 del16 gennaio 2014, ha sostanzialmente aderitoalla tesi di Ifel.

Beni in leasing, Imu e Tasiin capo all’utilizzatore In caso di risoluzione del contratto senza riconsegna ultima parola alla Cassazione

La locazione finanziaria le novità

23Il Sole 24 Ore

di Pasquale Mirto

I l regime di imposizione degli immobiliin leasing sta alimentando un significa-tivo contenzioso tra Comuni e societàdi leasing, che ovviamente si rifletteràsull’acconto 2016.

La genesi del problemaIl problema nasce dalla Tasi, la cui disciplinaè diversa da quella Imu. Per l’Imu, l’articolo 9,comma 1 del Dlgs 23/2011 prevede che per«gli immobili, anche da costruire o in corso dicostruzione, concessi in locazione finanzia-ria, soggetto passivo sia il locatario a decorre-re dalla data della stipula e per tutta la duratadel contratto». La norma è identica a quelladell’Ici, per la quale non si sono mai avutidubbi sul fatto che la soggettività passiva fos-se direttamente collegata all’esistenza di unvalido contratto di locazione finanziaria.

Nell’Imu il contenzioso è stato innescatodalla circolare di Assilea del 2 novembre 2012,nella quale si sostiene che in caso di risolu-zione anticipata, o di mancato esercizio deldiritto di opzione finale (riscatto) del contrat-to di locazione finanziaria, la società di lea-sing dovrà presentare la dichiarazione Imuentro 90 giorni dalla data di riconsegna delbene, comprovata dal verbale di consegna,così come riportato nel paragrafo 1.4 delleistruzioni ministeriali alla compilazione delladichiarazione Imu. Ad avviso di Assilea, la

precisazione riportata nelle istruzioni mini-steriali riveste particolare importanza, inquanto «chiarisce inequivocabilmente che il locatario è soggetto passivo Imu anche nelleparticolari situazioni in cui, nonostante siaintervenuta la risoluzione del contratto, op-pure il bene non sia stato riscattato a fine lo-cazione, il bene non sia stato ancora riconse-gnato alla società di leasing».

Di diverso avviso l’Ifel che, con la nota del 4novembre 2013, rileva che la mancata ricon-segna del bene è del tutto ininfluente ai finidella individuazione del soggetto passivo,non solo in base al chiaro disposto delle nor-me primarie, ma anche in base ai documentidi prassi dello stesso ministero dell’Econo-mia, come la circolare 3/DF del 2012. Secon-do Ifel appare del tutto incongruo ritenereche il Ministero abbia voluto, in contrasto conla lettera della norma, sostenere attraversoun passaggio delle istruzioni alla dichiarazio-ne Imu, che la soggettività passiva sia condi-zionata non dalla risoluzione contrattuale,ma dalla eventuale riconsegna tardiva.

Gli interventiSul tema controverso è intervenuto anche ilGarante del contribuente della regione Emi-lia Romagna che, con la risoluzione 1972 del16 gennaio 2014, ha sostanzialmente aderitoalla tesi di Ifel.

Beni in leasing, Imu e Tasiin capo all’utilizzatore In caso di risoluzione del contratto senza riconsegna ultima parola alla Cassazione

La locazione finanziaria le novità

24Il Sole 24 Ore

Con l’introduzione della Tasi, la problema-tica si è aggrovigliata ancora di più, visto che l’articolo 1 comma 672 della legge 147/2013prevede che in «caso di locazione finanziaria, la Tasi è dovuta dal locatario a decorrere dalladata della stipulazione e per tutta la duratadel contratto; per durata del contratto di lo-cazione finanziaria deve intendersi il periodointercorrente dalla data della stipulazione al-la data di riconsegna del bene al locatore,comprovata dal verbale di consegna».

Attraverso un’interpretazione analogica ditale norma, alcune Commissioni tributariehanno ritenuto che anche per l’Imu la sog-gettività passiva si trasferisce solo con la ri-consegna del fabbricato. In una risposta aTelefisco 2016 riguardante l’applicazionedella Tasi con riferimento alle procedure fal-limentari , il Mef ha ritenuto che, trattandosidi norme di carattere eccezionale, non si ri-tiene che «in mancanza di un’espressa previ-sione normativa, possa essere applicato ilprincipio dell’analogia».

Il contenziosoSul lato contenzioso, mentre inizialmente leCtp hanno prodotto sentenze contrastanti, leCtr sembrano uniformemente indirizzate adaccogliere la tesi comunale. Nelle sentenze sirileva che gli elementi costitutivi di ogni tri-buto sono stabiliti direttamente nella leggeistitutiva, sicché non è possibile applicare per analogia quanto previsto per la Tasi anche al-l’Imu. Inoltre, il fatto costitutivo del prelievotributario delle due imposte è diverso, rile-vando nella Tasi anche la mera detenzione.

Infine, si rileva che sarebbe incongruo fardipendere la soggettività passiva di un tribu-to dalla condotta contrattuale e processualedel locatore e del locatario, che costituisconocomunque situazioni temporanee ed a cono-scenza esclusiva delle parti private, non ido-nee a fondare la soggettività passiva di un tri-buto. La parola passa ora alla Cassazione.


Contratto con il quale la società di leasing (locatore) mette a disposizione del locatario,per un tempo prestabilito, un bene immobile verso un corrispettivo (canone), da pagarsi a scadenze periodiche. L’immobile è acquistato o fatto costruire dal locatore, su scelta del conduttore, con facoltà, per quest’ultimo, di divenirne proprietario alla scadenza del contratto, dietro versamento di un importo prestabilito (prezzo di opzione)

L’articolo 9, comma 1, del Dlgs 23/2011 stabilisce che «per gli immobili, anche da costruire, o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto». La norma è identica a quella dell’Ici, per la quale non si sono mai avuti dubbi sul fatto che la soggettività passiva fosse direttamente collegata all’esistenza di un valido contratto di locazione finanziaria

L’articolo 1 comma 672 della legge 147/2013 dispone che : «in caso di locazione finanziaria, la Tasi è dovuta dal locatario a decorrere dalla data della stipulazione e per tutta la durata del contratto; per durata del contratto di locazione finanziaria deve intendersi il periodo intercorrente dalla data della stipulazione alla data di riconsegna del bene al locatore, comprovata dal verbale di consegna»

Da sapere

Contratto di leasing

Disciplina Imu

Disciplina Tasi

La locazione finanziaria

24Il Sole 24 Ore

Con l’introduzione della Tasi, la problema-tica si è aggrovigliata ancora di più, visto che l’articolo 1 comma 672 della legge 147/2013prevede che in «caso di locazione finanziaria,la Tasi è dovuta dal locatario a decorrere dalladata della stipulazione e per tutta la duratadel contratto; per durata del contratto di lo-cazione finanziaria deve intendersi il periodointercorrente dalla data della stipulazione al-la data di riconsegna del bene al locatore,comprovata dal verbale di consegna».

Attraverso un’interpretazione analogica ditale norma, alcune Commissioni tributariehanno ritenuto che anche per l’Imu la sog-gettività passiva si trasferisce solo con la ri-consegna del fabbricato. In una risposta aTelefisco 2016 riguardante l’applicazionedella Tasi con riferimento alle procedure fal-limentari , il Mef ha ritenuto che, trattandosidi norme di carattere eccezionale, non si ri-tiene che «in mancanza di un’espressa previ-sione normativa, possa essere applicato ilprincipio dell’analogia».

Il contenziosoSul lato contenzioso, mentre inizialmente leCtp hanno prodotto sentenze contrastanti, leCtr sembrano uniformemente indirizzate adaccogliere la tesi comunale. Nelle sentenze sirileva che gli elementi costitutivi di ogni tri-buto sono stabiliti direttamente nella leggeistitutiva, sicché non è possibile applicare peranalogia quanto previsto per la Tasi anche al-l’Imu. Inoltre, il fatto costitutivo del prelievotributario delle due imposte è diverso, rile-vando nella Tasi anche la mera detenzione.

Infine, si rileva che sarebbe incongruo fardipendere la soggettività passiva di un tribu-to dalla condotta contrattuale e processualedel locatore e del locatario, che costituisconocomunque situazioni temporanee ed a cono-scenza esclusiva delle parti private, non ido-nee a fondare la soggettività passiva di un tri-buto. La parola passa ora alla Cassazione.


Contratto con il quale la società di leasing(locatore) mette a disposizione del locatario,per un tempo prestabilito, un bene immobile verso un corrispettivo (canone), da pagarsi a scadenze periodiche. L’immobile è acquistato o fatto costruire dal locatore, su scelta del conduttore, con facoltà, perquest’ultimo, di divenirne proprietario allascadenza del contratto, dietro versamento diun importo prestabilito (prezzo di opzione)

L’articolo 9, comma 1, del Dlgs 23/2011 stabilisce che «per gli immobili, anche da costruire, o incorso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario adecorrere dalla data della stipula e per tutta ladurata del contratto». La norma è identica a quella dell’Ici, per la quale non si sono mai avuti dubbi sul fatto che la soggettività passiva fosse direttamente collegata all’esistenza di un valido contratto di locazione finanziaria

L’articolo 1 comma 672 della legge 147/2013dispone che : «in caso di locazione finanziaria, la Tasi è dovuta dal locatario a decorrere dalladata della stipulazione e per tutta la durata del contratto; per durata del contratto di locazione finanziaria deve intendersi il periodointercorrente dalla data della stipulazione alladata di riconsegna del bene al locatore,comprovata dal verbale di consegna»

Da sapere

Contratto di leasing

Disciplina Imu

Disciplina Tasi

La locazione finanziaria

25Il Sole 24 Ore

le novità

di Pasquale Mirto

Rata di acconto leggera per i fabbricati conimpianti imbullonati. È questa una dellenovità più rilevanti recate dalla legge di

Stabilità 2016. A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonchè degli elementi ad essi strutturalmenteconnessi, che ne accrescono la qualità e l’utilità.Sono esclusi dalla stessa stima diretta i macchi-nari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo.

Spetta al contribuente aggiornare la renditamediante la presentazione di un Docfa. La tem-pestività in questo caso è denaro, visto che la normativa prevede, in deroga ai criteri generali,che se il Docfa è presentato entro il 15 giugno 2016 (un giorno prima della scadenza dell’ac-conto), allora la nuova rendita avrà comunque effetto dal 1° gennaio 2016. Se, invece, la rendita è variata con Docfa presentato dal 16 giugno in poi, allora la nuova rendita - trattandosi di revi-sione di rendita e non di rettifica o di variazione conseguente a modifiche del fabbricato - avrà effetto dal 1° gennaio del 2017. Le nuove dispo-sizioni sono state commentate dall’Agenzia del-le entrate con circolare 2 del 1° febbraio 2016.L’Agenzia ha chiarito che gli «elementi struttu-ralmente connessi al suolo o alle costruzioni che ne accrescono la qualità e l’utilità», che devonoessere valorizzati nella rendita, sono tutte quelle componenti che risultano caratterizzate da una

utilità trasversale ed indipendente dal processo produttivo svolto all’interno dell’unità immobi-liare. Si tratta, ad esempio, degli impianti di con-dizionamento, areazione, ascensori e di tutto quello che garantisce una migliore fruibilità del-l’immobile. Invece, i «macchinari, congegni, at-trezzature ed altri impianti, funzionali allo spe-cifico processo produttivo» da non valorizzare in rendita, sono quelli che assolvono a specifi-che funzioni nell’ambito di un determinato pro-cesso produttivo e che non conferiscono all’im-mobile una utilità comunque apprezzabile, an-che in caso di modifica del ciclo produttivo svol-to al suo interno. Ne sono un esempio le turbine, i carriponte, le gru, gli altoforni. Altra importan-te novità per l’accatastamento delle antenne di telefonia. L’agenzia delle Entrate ha già precisa-to che, per quanto previsto dal Dlgs 33/2016, a decorrere dal 1° luglio 2016, nella determinazio-ne della rendita non si dovrà tener conto, ad esempio, delle tubature, piloni, cavidotti, pozzi di ispezione, pozzetti, centraline, edifici o acces-si a edifici, installazioni di antenne, tralicci e pa-li. Peraltro, i Comuni devono solo augurarsi chei contribuenti procedano velocemente alla mo-difica della rendita catastale, perchè lo stanzia-mento di 155 milioni previsto dallo Stato per compensare la perdita di gettito relativa al 2016 sarà ripartito sulla base dei Docfa presentati en-tro il 15 giugno, mentre a decorrere dal 2017 si terrà conto dei Docfa complessivamente pre-sentati nel 2016. Nella relazione illustrativa allalegge di Stabilità, si è stimato che il valore degli impianti valorizzati nelle rendite catastali haun’incidenza media del 18%, ma i primi accata-stamenti, soprattutto delle centrali elettriche,stanno dimostrando che il rapporto è in realtàinvertito, in quanto la nuova rendita proposta dai contribuenti (che dovrà comunque esserevalidata dall’Agenzia) risulta essere pari al 13-15% di quella già esistente. Se sarà così per tutte le centrali, i 155 milioni saranno appena suffi-cienti a compensare il minor gettito di soli que-sti oggetti imponibili.


macchinari

Via di uscitaper gli «imbullonati»

25Il Sole 24 Ore

le novità

di Pasquale Mirto

Rata di acconto leggera per i fabbricati conimpianti imbullonati. È questa una dellenovità più rilevanti recate dalla legge di

Stabilità 2016. A decorrere dal 1° gennaio 2016,la determinazione della rendita catastale degli immobili censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E è effettuata, tramite stima diretta,tenendo conto del suolo e delle costruzioni,nonchè degli elementi ad essi strutturalmenteconnessi, che ne accrescono la qualità e l’utilità.Sono esclusi dalla stessa stima diretta i macchi-nari, congegni, attrezzature ed altri impianti,funzionali allo specifico processo produttivo.

Spetta al contribuente aggiornare la renditamediante la presentazione di un Docfa. La tem-pestività in questo caso è denaro, visto che la normativa prevede, in deroga ai criteri generali,che se il Docfa è presentato entro il 15 giugno 2016 (un giorno prima della scadenza dell’ac-conto), allora la nuova rendita avrà comunqueeffetto dal 1° gennaio 2016. Se, invece, la rendita è variata con Docfa presentato dal 16 giugno in poi, allora la nuova rendita - trattandosi di revi-sione di rendita e non di rettifica o di variazioneconseguente a modifiche del fabbricato - avrà effetto dal 1° gennaio del 2017. Le nuove dispo-sizioni sono state commentate dall’Agenzia del-le entrate con circolare 2 del 1° febbraio 2016.L’Agenzia ha chiarito che gli «elementi struttu-ralmente connessi al suolo o alle costruzioni che ne accrescono la qualità e l’utilità», che devonoessere valorizzati nella rendita, sono tutte quellecomponenti che risultano caratterizzate da una

utilità trasversale ed indipendente dal processoproduttivo svolto all’interno dell’unità immobi-liare. Si tratta, ad esempio, degli impianti di con-dizionamento, areazione, ascensori e di tutto quello che garantisce una migliore fruibilità del-l’immobile. Invece, i «macchinari, congegni, at-trezzature ed altri impianti, funzionali allo spe-cifico processo produttivo» da non valorizzarein rendita, sono quelli che assolvono a specifi-che funzioni nell’ambito di un determinato pro-cesso produttivo e che non conferiscono all’im-mobile una utilità comunque apprezzabile, an-che in caso di modifica del ciclo produttivo svol-to al suo interno. Ne sono un esempio le turbine,i carriponte, le gru, gli altoforni. Altra importan-te novità per l’accatastamento delle antenne di telefonia. L’agenzia delle Entrate ha già precisa-to che, per quanto previsto dal Dlgs 33/2016, a decorrere dal 1° luglio 2016, nella determinazio-ne della rendita non si dovrà tener conto, ad esempio, delle tubature, piloni, cavidotti, pozzi di ispezione, pozzetti, centraline, edifici o acces-si a edifici, installazioni di antenne, tralicci e pa-li. Peraltro, i Comuni devono solo augurarsi chei contribuenti procedano velocemente alla mo-difica della rendita catastale, perchè lo stanzia-mento di 155 milioni previsto dallo Stato per compensare la perdita di gettito relativa al 2016 sarà ripartito sulla base dei Docfa presentati en-tro il 15 giugno, mentre a decorrere dal 2017 si terrà conto dei Docfa complessivamente pre-sentati nel 2016. Nella relazione illustrativa allalegge di Stabilità, si è stimato che il valore degli impianti valorizzati nelle rendite catastali haun’incidenza media del 18%, ma i primi accata-stamenti, soprattutto delle centrali elettriche,stanno dimostrando che il rapporto è in realtàinvertito, in quanto la nuova rendita proposta dai contribuenti (che dovrà comunque esserevalidata dall’Agenzia) risulta essere pari al 13-15% di quella già esistente. Se sarà così per tuttele centrali, i 155 milioni saranno appena suffi-cienti a compensare il minor gettito di soli que-sti oggetti imponibili.


macchinari

Via di uscitaper gli «imbullonati»

26Il Sole 24 Ore

di Luigi Lovecchio

I l trattamento degli immobili per-venuti in eredità non trova alcunaautonoma regolamentazione nelladisciplina Imu/Tasi. Ne consegueche, allo scopo, occorre partire

dalle regole ordinarie del Codice civile.

I meccanismiIl trasferimento dei diritti reali pervenu-ti per successione opera, in via retroatti-va, dalla data di apertura della succes-sione. A tale fine, non rileva in alcunmodo la presentazione della denuncia disuccessione. Si faccia il caso, ad esem-pio, di un decesso intervenuto in data 5febbraio 2016. L’accettazione da partedell’erede è avvenuta alla fine di maggio2016 e la denuncia di successione verràpresentata alla fine di ottobre di que-st’anno. Ai fini Imu/Tasi, l’immobile siconsidera nella titolarità dell’erede sindal 5 febbraio 2016.

In linea di principio, il chiamato al-l’eredità, sino a quando non la accetta,non è tenuto a pagare i tributi sugli im-mobili. Occorre tuttavia ricordare chese il chiamato era in possesso dei beniereditati, ad esempio perchè convivevacon il de cuius nell’immobile caduto insuccessione, decorsi tre mesi dal deces-so senza che si sia provveduto a effet-

tuare l’accettazione con beneficio di in-ventario, lo stesso si considera eredepuro e semplice.

Con l’apertura della successione inpresenza di una pluralità di eredi, siconfigura di regola una comunione ere-ditaria sulla totalità dei beni ereditari.Questo comporta che tutti i successorisono proprietari, pro quota e pro indiviso,dell’intero compendio immobiliare e ciòpuò determinare degli inconvenienti aifini dell’applicazione dei tributi comu-nali. Si pensi al caso in cui pervenganoper eredità tre immobili a tre fratelli,ciascuno utilizzato come abitazioneprincipale dai singoli eredi. In tale even-tualità, l’esenzione Imu/Tasi valevoleper l’abitazione principale troverà appli-cazione unicamente sulla porzione diproprietà del fratello che vive nell’im-mobile con la sua famiglia. La restantequota di proprietà sarà invece regolar-mente soggetta a imposta.

Per ovviare a tale situazione, occorreprocedere alla divisione dell’eredità.Se, tornando all’esempio, all’esito delladivisione ciascun fratello risulterà as-segnatario e unico proprietario del-l’immobile in cui risiede, l’esenzionerisulterà applicabile a tutti e tre i fab-bricati. La divisione, se effettuata sen-

L’obbligo di pagamento scattaquando l’erede accetta il bene Nel caso di più persone l’esenzione vale per chi abita la casa con la famiglia

Le propietà in comune

26Il Sole 24 Ore

di Luigi Lovecchio

I l trattamento degli immobili per-venuti in eredità non trova alcunaautonoma regolamentazione nelladisciplina Imu/Tasi. Ne consegueche, allo scopo, occorre partire

dalle regole ordinarie del Codice civile.

I meccanismiIl trasferimento dei diritti reali pervenu-ti per successione opera, in via retroatti-va, dalla data di apertura della succes-sione. A tale fine, non rileva in alcunmodo la presentazione della denuncia disuccessione. Si faccia il caso, ad esem-pio, di un decesso intervenuto in data 5febbraio 2016. L’accettazione da partedell’erede è avvenuta alla fine di maggio2016 e la denuncia di successione verràpresentata alla fine di ottobre di que-st’anno. Ai fini Imu/Tasi, l’immobile siconsidera nella titolarità dell’erede sindal 5 febbraio 2016.

In linea di principio, il chiamato al-l’eredità, sino a quando non la accetta,non è tenuto a pagare i tributi sugli im-mobili. Occorre tuttavia ricordare chese il chiamato era in possesso dei beniereditati, ad esempio perchè convivevacon il de cuius nell’immobile caduto insuccessione, decorsi tre mesi dal deces-so senza che si sia provveduto a effet-

tuare l’accettazione con beneficio di in-ventario, lo stesso si considera eredepuro e semplice.

Con l’apertura della successione inpresenza di una pluralità di eredi, siconfigura di regola una comunione ere-ditaria sulla totalità dei beni ereditari.Questo comporta che tutti i successorisono proprietari, pro quota e pro indiviso,dell’intero compendio immobiliare e ciòpuò determinare degli inconvenienti aifini dell’applicazione dei tributi comu-nali. Si pensi al caso in cui pervenganoper eredità tre immobili a tre fratelli,ciascuno utilizzato come abitazioneprincipale dai singoli eredi. In tale even-tualità, l’esenzione Imu/Tasi valevoleper l’abitazione principale troverà appli-cazione unicamente sulla porzione diproprietà del fratello che vive nell’im-mobile con la sua famiglia. La restantequota di proprietà sarà invece regolar-mente soggetta a imposta.

Per ovviare a tale situazione, occorreprocedere alla divisione dell’eredità.Se, tornando all’esempio, all’esito delladivisione ciascun fratello risulterà as-segnatario e unico proprietario del-l’immobile in cui risiede, l’esenzionerisulterà applicabile a tutti e tre i fab-bricati. La divisione, se effettuata sen-

L’obbligo di pagamento scattaquando l’erede accetta il bene Nel caso di più persone l’esenzione vale per chi abita la casa con la famiglia

Le propietà in comune

27Il Sole 24 Ore

i casi

Nulla è inoltre disposto in ordine aitermini di versamento dei tributi, inpresenza di successione ereditaria. Si ri-tiene però che i Comuni possano dispor-re in regolamento un adeguato differi-mento delle scadenze, in considerazionedel fatto che nell’Imu l’unica quota sta-tale rimasta sia quella sui fabbricati D,mentre la Tasi ne é del tutto priva. Neconsegue che si tratta di tributi intera-mente comunali, in ordine ai quali puòtrovare applicazione il potere previstonell’articolo 52 del Dlgs 446/1997.

Un caso particolare si verifica quandocade in successione la casa che costitui-va la dimora familiare. In tal caso sorgeil diritto di abitazione del coniuge su-perstite (articolo 540 del Codice civile).Ne consegue che questi sarà l’unico sog-getto passivo e che pertanto l’immobilerisulterà del tutto esente, in presenzadei requisiti dell’abitazione principale.


za corresponsione di conguagli di sor-ta, ha effetti retroattivi. Si è tuttaviadell’avviso che tale retroattività troviun limite nel principio dell’autonomiadell’obbligazione tributaria per ognianno solare. Questo comporta che, sela divisione viene effettuata a distanzadi anni dall’apertura della successione,essa non può rimettere in discussionel’imposta pagata per i precedenti peri-odi d’imposta.

Eredità giacente Nella disciplina di legge non vi è alcunaprevisione che riguardi l’eredità giacen-te. Potrebbe quindi ritenersi che il cura-tore di tale procedura sia esonerato daobblighi ai fini dei tributi comunali. Siritiene tuttavia preferibile considerareincluso negli obblighi attinenti l’ammi-nistrazione dei beni giacenti, anchequello di versare i tributi comunali allescadenze di legge.

8 L’acquisto dell’eredità decorre sempredalla data del decesso, a prescindere dalla data dell’accettazione, o dalla data di presentazione della denuncia di successione

8 In presenza di pluralità di eredi, di regola, si forma la comunione ereditaria, che comporta la titolarità pro-quota e pro indiviso dell’intero compendio immobiliare

8 Lo scioglimento della comunione avviene con la divisione che ha di regola effetti retroattivi, sin dalla datadi apertura della successione

8 In caso di eredità giacente, pur in assenza di previsione espressa, si ritiene preferibile che il curatore provveda a pagare i tributi sugli immobili ereditari, per conto dei futuri eredi

8 Se cade in successione la dimora familiare, su di essa sorge il diritto di abitazione del coniuge superstite, chediventa pertanto l’unico soggetto passivo. In presenza dei requisiti di legge, dunque, l’immobile sarà totalmente esente da imposte,in qualità di abitazione principale del coniuge superstite

Le regole dell’eredità

27Il Sole 24 Ore

i casi

Nulla è inoltre disposto in ordine aitermini di versamento dei tributi, inpresenza di successione ereditaria. Si ri-tiene però che i Comuni possano dispor-re in regolamento un adeguato differi-mento delle scadenze, in considerazionedel fatto che nell’Imu l’unica quota sta-tale rimasta sia quella sui fabbricati D,mentre la Tasi ne é del tutto priva. Neconsegue che si tratta di tributi intera-mente comunali, in ordine ai quali puòtrovare applicazione il potere previstonell’articolo 52 del Dlgs 446/1997.

Un caso particolare si verifica quandocade in successione la casa che costitui-va la dimora familiare. In tal caso sorgeil diritto di abitazione del coniuge su-perstite (articolo 540 del Codice civile).Ne consegue che questi sarà l’unico sog-getto passivo e che pertanto l’immobilerisulterà del tutto esente, in presenzadei requisiti dell’abitazione principale.


za corresponsione di conguagli di sor-ta, ha effetti retroattivi. Si è tuttaviadell’avviso che tale retroattività troviun limite nel principio dell’autonomiadell’obbligazione tributaria per ognianno solare. Questo comporta che, sela divisione viene effettuata a distanzadi anni dall’apertura della successione,essa non può rimettere in discussionel’imposta pagata per i precedenti peri-odi d’imposta.

Eredità giacenteNella disciplina di legge non vi è alcunaprevisione che riguardi l’eredità giacen-te. Potrebbe quindi ritenersi che il cura-tore di tale procedura sia esonerato daobblighi ai fini dei tributi comunali. Siritiene tuttavia preferibile considerareincluso negli obblighi attinenti l’ammi-nistrazione dei beni giacenti, anchequello di versare i tributi comunali allescadenze di legge.

8 L’acquisto dell’eredità decorre sempredalla data del decesso, a prescinderedalla data dell’accettazione, o dalladata di presentazione della denunciadi successione

8 In presenza di pluralità di eredi, diregola, si forma la comunioneereditaria, che comporta la titolaritàpro-quota e pro indiviso dell’intero compendio immobiliare

8 Lo scioglimento della comunioneavviene con la divisione che ha diregola effetti retroattivi, sin dalla datadi apertura della successione

8 In caso di eredità giacente, pur in assenza di previsione espressa,si ritiene preferibile che il curatoreprovveda a pagare i tributi sugli immobili ereditari, per conto deifuturi eredi

8 Se cade in successione la dimora familiare, su di essa sorge il diritto diabitazione del coniuge superstite, chediventa pertanto l’unico soggetto passivo. In presenza dei requisiti dilegge, dunque, l’immobile saràtotalmente esente da imposte,in qualità di abitazione principale del coniuge superstite

Le regole dell’eredità

28Il Sole 24 Ore

di Luigi Lovecchio

In presenza di comproprietà la disciplina Imue Tasi differisce. Nella prima, infatti, sussistela responsabilità solidale di ciascun compro-

prietario. Ne consegue che l’importo non paga-to da uno dei titolari, possa essere richiesto perintero dal Comune a tutti gli altri, a prescindere dalle quote di (ma il pagamento di uno libera tutti). La medesima regola opera nell’ambito dei detentori. Ne consegue che eventuali accordiaventi ad oggetto i criteri di suddivisione del-l’imposta tra più inquilini, fondati ad esempio sui metri quadrati occupati, non saranno oppo-nibili al Comune. Va evidenziato che non è rav-visabile solidarietà tra comproprietari e deten-tori: la quota di Tasi non versata da questi ultiminon può quindi essere pretesa dai primi e vice-versa. Il funzionamento delle regole della soli-darietà subisce delle modifiche necessarie per effetto della esenzione dell’abitazione principa-le. Si pensi ad un immobile in comproprietà didue fratelli, abitato da uno dei due con la sua fa-miglia. In questa ipotesi, in caso di mancato pa-gamento della quota del fratello non residente, l’importo dovuto non può essere richiesto al fratello residente. Questo perché la solidarietà è tra soggetti passivi del tributo e il residente daquest’anno non lo è più. Il fatto che l’obbligazio-ne Tasi sia solidale, comporta altresì che sia sempre ammesso il pagamento congiunto del-l’imposta, da parte di uno solo dei comproprie-tari. Nell’Imu, invece, non sussiste alcuna obbli-gazione solidale.


Per la Tasi vige la responsabilitàsolidale

versamenti

Le propietà in comune i casi

di Luigi Lovecchio

P er multi proprietà e parti comuni con-dominiali, è corretto rifarsi alle regoleIci, pur in difetto di una puntuale disci-

plina ai fini Imu e Tasi. Con l’avvento dell’Imu,nulla era stato inizialmente previsto per tali fattispecie. Per quanto attiene alle multipro-prietà, la lacuna legislativa è stata colmata con la legge 147/2013. In particolare, in base al comma 674 dell’articolo unico, in caso di mul-tiproprietà e di centri commerciali integrati, ilsoggetto che gestisce i servizi comuni è re-sponsabile del pagamento della Tasi per i lo-cali e le aree scoperte di uso comune, nonchèper gli immobili ad uso esclusivo di singolipossessori e detentori. Nel successivo comma728-bis, inoltre, è stata inserita, ai fini del-l’Imu, la previsione in forza della quale per gliimmobili oggetto di diritti di godimento atempo parziale, l’amministratore del condo-minio è tenuto al pagamento dell’imposta, con autorizzazione a prelevare le somme necessa-rie dalle disponibilità comuni. Vale evidenzia-re come le due previsioni differiscano sensi-bilmente poichè, mentre nella Tasi il coinvol-gimento del soggetto che gestisce i servizi co-muni è a titolo di «responsabile», una figurache normalmente si aggiunge ai soggetti pas-sivi, nell’Imu l’amministratore della multipro-prietà viene individuato come unico soggetto passivo del pagamento del tributo. Per le pro-prietà comuni condominiali la denuncia deveessere presentata dall’amministratore.


Multiproprietàcon le regoledella vecchia Ici

tasse

28Il Sole 24 Ore

di Luigi Lovecchio

In presenza di comproprietà la disciplina Imue Tasi differisce. Nella prima, infatti, sussistela responsabilità solidale di ciascun compro-

prietario. Ne consegue che l’importo non paga-to da uno dei titolari, possa essere richiesto perintero dal Comune a tutti gli altri, a prescindere dalle quote di (ma il pagamento di uno libera tutti). La medesima regola opera nell’ambito dei detentori. Ne consegue che eventuali accordiaventi ad oggetto i criteri di suddivisione del-l’imposta tra più inquilini, fondati ad esempiosui metri quadrati occupati, non saranno oppo-nibili al Comune. Va evidenziato che non è rav-visabile solidarietà tra comproprietari e deten-tori: la quota di Tasi non versata da questi ultiminon può quindi essere pretesa dai primi e vice-versa. Il funzionamento delle regole della soli-darietà subisce delle modifiche necessarie per effetto della esenzione dell’abitazione principa-le. Si pensi ad un immobile in comproprietà didue fratelli, abitato da uno dei due con la sua fa-miglia. In questa ipotesi, in caso di mancato pa-gamento della quota del fratello non residente,l’importo dovuto non può essere richiesto al fratello residente. Questo perché la solidarietà ètra soggetti passivi del tributo e il residente daquest’anno non lo è più. Il fatto che l’obbligazio-ne Tasi sia solidale, comporta altresì che sia sempre ammesso il pagamento congiunto del-l’imposta, da parte di uno solo dei comproprie-tari. Nell’Imu, invece, non sussiste alcuna obbli-gazione solidale.


Per la Tasi vige la responsabilitàsolidale

versamenti

Le propietà in comune i casi

di Luigi Lovecchio

P er multi proprietà e parti comuni con-dominiali, è corretto rifarsi alle regoleIci, pur in difetto di una puntuale disci-

plina ai fini Imu e Tasi. Con l’avvento dell’Imu,nulla era stato inizialmente previsto per talifattispecie. Per quanto attiene alle multipro-prietà, la lacuna legislativa è stata colmata con la legge 147/2013. In particolare, in base al comma 674 dell’articolo unico, in caso di mul-tiproprietà e di centri commerciali integrati, ilsoggetto che gestisce i servizi comuni è re-sponsabile del pagamento della Tasi per i lo-cali e le aree scoperte di uso comune, nonchèper gli immobili ad uso esclusivo di singolipossessori e detentori. Nel successivo comma728-bis, inoltre, è stata inserita, ai fini del-l’Imu, la previsione in forza della quale per gliimmobili oggetto di diritti di godimento atempo parziale, l’amministratore del condo-minio è tenuto al pagamento dell’imposta, conautorizzazione a prelevare le somme necessa-rie dalle disponibilità comuni. Vale evidenzia-re come le due previsioni differiscano sensi-bilmente poichè, mentre nella Tasi il coinvol-gimento del soggetto che gestisce i servizi co-muni è a titolo di «responsabile», una figurache normalmente si aggiunge ai soggetti pas-sivi, nell’Imu l’amministratore della multipro-prietà viene individuato come unico soggettopassivo del pagamento del tributo. Per le pro-prietà comuni condominiali la denuncia deveessere presentata dall’amministratore.


Multiproprietàcon le regoledella vecchia Ici

tasse

29Il Sole 24 Ore

di Alessandra Caputo e Gian Paolo Tosoni

L a legge di Stabilità 2016 ha mo-dificato radicalmente il regimeimpositivo Imu per i terreniagricoli di cui si dovrà tenereconto in sede di pagamento

della prima rata entro il 16 giugno.

Le novitàRelativamente ai territori montani, ilcomma 13 della legge di Stabilità 2016ha abrogato le disposizioni di cui aicommi da 1 a 9 bis dell’articolo 1 del Dl4/2015 che avevano regolato l’applica-zione dell’Imu sui terreni agricoli pergli anni 2014 e 2015 e prevede un ritor-no al passato, cioè alle regole applicatefino all’anno 2013. Viene, infatti, ripri-stinata l’esenzione da Imu per i terreniubicati nei Comuni montani indivi-duati dalla circolare 9 del 14 giugno1993. In sostanza, per verificare se ilversamento dell’Imu è dovuto o meno,si deve controllare l’inclusione del Co-mune nell’elenco contenuto nella cir-colare; se il Comune è privo di annota-zione, allora l’esenzione dall’Imu ope-ra sull’intero territorio; invece, per iterreni situati nei Comuni contrasse-gnati dalla annotazione Pd (parzial-mente delimitato), l’esenzione è limi-tata ad alcune zone.

In quest’ultimo caso occorre verifica-re le zone agevolate ai fini previdenzia-li, rilevandole presso l’Inps (ex serviziocontributi agricoli unificati), ma noteanche presso i Comuni. La legge di Sta-bilità ha introdotto, inoltre, l’esenzioneda Imu per i terreni agricoli posseduti econdotti dai coltivatori diretti ed im-prenditori agricoli professionali, di cuiall’articolo 1 del Dlgs 99/2004 iscrittiall’Inps, indipendentemente dalla loroubicazione. L’agevolazione in esamespetta se sussistono, contemporanea-mente, due requisiti: quello oggettivo,ovvero il possesso e la conduzione delterreno e quello soggettivo, vale a direla qualifica di coltivatore diretto o Iapcon l’iscrizione all’Inps. Come chiaritodalla nota del Mef del 23 maggio 2016,le agevolazioni possono essere applica-te anche nei confronti dei familiari coa-diuvanti del coltivatore diretto, iscrittinella gestione previdenziale agricola,che risultano proprietari o comproprie-tari dei terreni agricoli coltivati dall’im-presa agricola coltivatrice di cui è tito-lare un altro componente del nucleo fa-miliare. Se, però, gli stessi coadiuvantisono proprietari anche di altri terreniconcessi in affitto o in comodato ad al-tri soggetti, allora per questi terreni

Torna l’esenzione Imuper i Comuni montaniNiente imposta per coltivatori e imprenditori agricoli iscritti all’Inps

I terreni le novità

29Il Sole 24 Ore


L a legge di Stabilità 2016 ha mo-dificato radicalmente il regimeimpositivo Imu per i terreniagricoli di cui si dovrà tenereconto in sede di pagamento

della prima rata entro il 16 giugno.

Le novitàRelativamente ai territori montani, ilcomma 13 della legge di Stabilità 2016ha abrogato le disposizioni di cui aicommi da 1 a 9 bis dell’articolo 1 del Dl4/2015 che avevano regolato l’applica-zione dell’Imu sui terreni agricoli pergli anni 2014 e 2015 e prevede un ritor-no al passato, cioè alle regole applicatefino all’anno 2013. Viene, infatti, ripri-stinata l’esenzione da Imu per i terreniubicati nei Comuni montani indivi-duati dalla circolare 9 del 14 giugno1993. In sostanza, per verificare se ilversamento dell’Imu è dovuto o meno,si deve controllare l’inclusione del Co-mune nell’elenco contenuto nella cir-colare; se il Comune è privo di annota-zione, allora l’esenzione dall’Imu ope-ra sull’intero territorio; invece, per iterreni situati nei Comuni contrasse-gnati dalla annotazione Pd (parzial-mente delimitato), l’esenzione è limi-tata ad alcune zone.

In quest’ultimo caso occorre verifica-re le zone agevolate ai fini previdenzia-li, rilevandole presso l’Inps (ex serviziocontributi agricoli unificati), ma noteanche presso i Comuni. La legge di Sta-bilità ha introdotto, inoltre, l’esenzioneda Imu per i terreni agricoli posseduti econdotti dai coltivatori diretti ed im-prenditori agricoli professionali, di cuiall’articolo 1 del Dlgs 99/2004 iscrittiall’Inps, indipendentemente dalla loroubicazione. L’agevolazione in esamespetta se sussistono, contemporanea-mente, due requisiti: quello oggettivo,ovvero il possesso e la conduzione delterreno e quello soggettivo, vale a direla qualifica di coltivatore diretto o Iapcon l’iscrizione all’Inps. Come chiaritodalla nota del Mef del 23 maggio 2016,le agevolazioni possono essere applica-te anche nei confronti dei familiari coa-diuvanti del coltivatore diretto, iscrittinella gestione previdenziale agricola,che risultano proprietari o comproprie-tari dei terreni agricoli coltivati dall’im-presa agricola coltivatrice di cui è tito-lare un altro componente del nucleo fa-miliare. Se, però, gli stessi coadiuvantisono proprietari anche di altri terreniconcessi in affitto o in comodato ad al-tri soggetti, allora per questi terreni

Torna l’esenzione Imuper i Comuni montaniNiente imposta per coltivatori e imprenditori agricoli iscritti all’Inps

I terreni le novità

30Il Sole 24 Ore

non si applica l’esenzione.Sono, infine, esenti anche i terreni

ubicati nei Comuni delle isole minori dicui all’allegato A della 448/2001 e quellia immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisi-bile e inusucapibile.

Le agevolazioni fin qui descritte pos-sono essere applicate anche alle societàin possesso della qualifica di Iap ai sensidel comma 3 dell’articolo 1 del Dlgs99/2004, oltre che nei casi in cui i colti-vatori diretti e Iap, persone fisiche,iscritti nella previdenza agricola, abbia-no costituito una società di persone allaquale hanno concesso in affitto o in co-modato il terreno di cui mantengono inpossesso ma che, in qualità di soci, con-tinuano a coltivare.

Imu e Tasi Se è dovuta l’Imu, questa si calcola ap-plicando l’aliquota deliberata dal Comu-ne in cui il terreno è ubicato, alla baseimponibile determinata in base al com-ma 5 dell’articolo 13 del Dl 201/2011; siassume, quindi, la tariffa di reddito do-minicale vigente al catasto al 1° gennaio2016, la si rivaluta del 25% e la si molti-plica 135 per tutti gli altri. L’aliquota ba-se, come previsto dal comma 6 del Dl201/2011, è pari al 7,6 per mille, ma puòessere variata dal Comune fino a trepunti in più o in meno.

La Tasi invece per i terreni agricoli nonè dovuta. Infatti, il comma 669 della legge 147/2013 prevede l’esclusione dei terreniagricoli «in ogni caso».


01 | PRESUPPOSTO IMPOSTA L’Imu è dovuta per il possesso di qualsiasi immobile, compresi i terreni agricoli, ovvero quelli adibiti all’esercizio delle attività agricole ex articolo 2135 del Codice civile. Sono considerati agricoli anche i terreni incolti e quelli destinati ad orto, intendendo come tale la superficie di terreno destinato all’utilizzo familiare

02 | BASE IMPONIBILEÈ data dalla tariffa di reddito dominicale vigente in catasto al 1° gennaio 2016, rivalutata del 25% e moltiplicata per 135

03 | ALIQUOTA L’aliquota di base è pari al 7,6 per mille. I Comuni hanno la facoltà di diminuirla o innalzarla di 3 punti percentuale al massimo

04 | ESENZIONI IMUEsenti da Imu i terreni agricoli:8 ubicati nei comuni montani (circolare 9/1993);8 posseduti e condotti dai coltivatori diretti e Iap

iscritti all’Inps;8 ubicati nei Comuni delle isole minori ; 8 a immutabile destinazione agro-silvo-

pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile

Il punto

I terreni

30Il Sole 24 Ore

non si applica l’esenzione.Sono, infine, esenti anche i terreni

ubicati nei Comuni delle isole minori dicui all’allegato A della 448/2001 e quellia immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisi-bile e inusucapibile.

Le agevolazioni fin qui descritte pos-sono essere applicate anche alle societàin possesso della qualifica di Iap ai sensidel comma 3 dell’articolo 1 del Dlgs99/2004, oltre che nei casi in cui i colti-vatori diretti e Iap, persone fisiche,iscritti nella previdenza agricola, abbia-no costituito una società di persone allaquale hanno concesso in affitto o in co-modato il terreno di cui mantengono inpossesso ma che, in qualità di soci, con-tinuano a coltivare.

Imu e Tasi Se è dovuta l’Imu, questa si calcola ap-plicando l’aliquota deliberata dal Comu-ne in cui il terreno è ubicato, alla baseimponibile determinata in base al com-ma 5 dell’articolo 13 del Dl 201/2011; siassume, quindi, la tariffa di reddito do-minicale vigente al catasto al 1° gennaio2016, la si rivaluta del 25% e la si molti-plica 135 per tutti gli altri. L’aliquota ba-se, come previsto dal comma 6 del Dl201/2011, è pari al 7,6 per mille, ma puòessere variata dal Comune fino a trepunti in più o in meno.

La Tasi invece per i terreni agricoli nonè dovuta. Infatti, il comma 669 della legge147/2013 prevede l’esclusione dei terreniagricoli «in ogni caso».


01 | PRESUPPOSTO IMPOSTA L’Imu è dovuta per il possesso di qualsiasiimmobile, compresi i terreni agricoli, ovvero quelli adibiti all’esercizio delle attività agricoleex articolo 2135 del Codice civile. Sonoconsiderati agricoli anche i terreni incolti equelli destinati ad orto, intendendo come tale la superficie di terrenodestinato all’utilizzo familiare

02 | BASE IMPONIBILEÈ data dalla tariffa di reddito dominicale vigentein catasto al 1° gennaio 2016, rivalutata del 25%e moltiplicata per 135

03 | ALIQUOTA L’aliquota di base è pari al 7,6 per mille. I Comunihanno la facoltà di diminuirla o innalzarla di 3punti percentuale al massimo

04 | ESENZIONI IMU4Esenti da Imu i terreni agricoli:8 ubicati nei comuni montani (circolare 9/1993);8 posseduti e condotti dai coltivatori diretti e Iap

iscritti all’Inps;8 ubicati nei Comuni delle isole minori ;8 a immutabile destinazione agro-silvo-

pastorale a proprietà collettiva indivisibile einusucapibile

Il punto

I terreni

31Il Sole 24 Ore

le novità


L e aree fabbricabili, al contrario deiterreni agricoli, sono soggette siaad Imu che a Tasi, pertanto entro

il 16 giugno sono dovute entrambe leimposte.

L’articolo 13 del Dlgs 201/2011 disponeche, a fini Imu, restano ferme le definizio-ni di cui al Dlgs 504/1992 (relative all’Ici).In particolare, il comma 1, lettera b dell’ar-ticolo 2 definisce edificabile «l’area utiliz-zabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espro-priazione per pubblica utilità».

Per l’Imu la base imponibile per la de-terminazione dell’imposta corrisponde alvalore di mercato dell’area alla data del 1°gennaio 2016, determinato tenendo con-to della zona territoriale di ubicazione,dell’indice di edificabilità, della destina-zione d’uso consentita, degli oneri pereventuali lavori di adattamento del terre-no necessari per la costruzione ed ai prez-zi medi rilevati sul mercato dalla venditadi aree fabbricabili con caratteristicheanaloghe. Per quanto riguarda l’aliquotad’imposta da applicare, è necessario con-sultare le singole delibere comunali, poi-chè il Dlgs 201/2011 consente ai Comunidi effettuare variazioni l’aliquota di base,che è pari allo 0,76%.

Doppio tributo per le aree fabbricabili

TasiPer la Tasi, la base imponibile è la medesi-ma dell’Imu, ma l’aliquota da applicare èpari all’1 per mille (comma 676 della legge147/2013). A differenza dell’Imu, dovutasolo dal proprietario del terreno o da altrotitolare di diritto reale, la Tasi è dovuta da chiunque possieda o detenga immobili aqualsiasi titolo. Pertanto, in caso di terreniedificabili concessi in affitto, l’affittuarioche è il detentore del terreno, è titolare diun’autonoma obbligazione tributaria edeve pagare dal 10 al 30 % dell’impostacomplessivamente dovuta, a seconda diquanto previsto nella delibera comunale. Qualora la delibera non disponga nulla inmerito, l’affittuario versa l’imposta nellamisura del 10%.

Si ricorda, infine, che sia ai fini Imu cheTasi, non si considerano fabbricabili i ter-reni posseduti e condotti dai coltivatoridiretti e dagli imprenditori agricoli pro-fessionali (Iap), iscritti alla previdenzaagricola, sui quali persiste l’esercizio del-l’attività agricola. Quindi questi terreni,seppur urbanisticamente edificabili, se-guono le regole di tassazione dei terreniagricoli. Come previsto dalla circolare mi-nisteriale 3/DF/2012, questa agevolazio-ne si applica anche per i terreni in com-proprietà di più persone, ma condotti an-che da un solo comproprietario in posses-so dei requisiti di coltivatore diretto o Iap.Nella fattispecie, il terreno viene conside-rato agricolo per l’intera superficie: ilcoldiretto o Iap non verserà alcuna impo-sta in virtù di quanto previsto dalla leggedi Stabilità 2016, che prevede l’esenzioneda Imu per i terreni posseduti da soggettiin possesso delle qualifiche agricole, néverserà la Tasi, in quanto i terreni agricoline sono esclusi; al contrario, l’altro com-proprietario deve versare l’Imu applican-do le regole ordinarie.


gli altri casi

31Il Sole 24 Ore

le novità


L e aree fabbricabili, al contrario deiterreni agricoli, sono soggette siaad Imu che a Tasi, pertanto entro

il 16 giugno sono dovute entrambe leimposte.

L’articolo 13 del Dlgs 201/2011 disponeche, a fini Imu, restano ferme le definizio-ni di cui al Dlgs 504/1992 (relative all’Ici).In particolare, il comma 1, lettera b dell’ar-ticolo 2 definisce edificabile «l’area utiliz-zabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi,ovvero in base alle possibilità effettive diedificazione determinate secondo i criteriprevisti agli effetti dell’indennità di espro-priazione per pubblica utilità».

Per l’Imu la base imponibile per la de-terminazione dell’imposta corrisponde alvalore di mercato dell’area alla data del 1°gennaio 2016, determinato tenendo con-to della zona territoriale di ubicazione,dell’indice di edificabilità, della destina-zione d’uso consentita, degli oneri pereventuali lavori di adattamento del terre-no necessari per la costruzione ed ai prez-zi medi rilevati sul mercato dalla venditadi aree fabbricabili con caratteristicheanaloghe. Per quanto riguarda l’aliquotad’imposta da applicare, è necessario con-sultare le singole delibere comunali, poi-chè il Dlgs 201/2011 consente ai Comunidi effettuare variazioni l’aliquota di base,che è pari allo 0,76%.

Doppio tributo per le aree fabbricabili

TasiPer la Tasi, la base imponibile è la medesi-ma dell’Imu, ma l’aliquota da applicare èpari all’1 per mille (comma 676 della legge147/2013). A differenza dell’Imu, dovutasolo dal proprietario del terreno o da altrotitolare di diritto reale, la Tasi è dovuta dachiunque possieda o detenga immobili aqualsiasi titolo. Pertanto, in caso di terreniedificabili concessi in affitto, l’affittuarioche è il detentore del terreno, è titolare diun’autonoma obbligazione tributaria edeve pagare dal 10 al 30 % dell’impostacomplessivamente dovuta, a seconda diquanto previsto nella delibera comunale.Qualora la delibera non disponga nulla inmerito, l’affittuario versa l’imposta nellamisura del 10%.

Si ricorda, infine, che sia ai fini Imu cheTasi, non si considerano fabbricabili i ter-reni posseduti e condotti dai coltivatoridiretti e dagli imprenditori agricoli pro-fessionali (Iap), iscritti alla previdenzaagricola, sui quali persiste l’esercizio del-l’attività agricola. Quindi questi terreni,seppur urbanisticamente edificabili, se-guono le regole di tassazione dei terreniagricoli. Come previsto dalla circolare mi-nisteriale 3/DF/2012, questa agevolazio-ne si applica anche per i terreni in com-proprietà di più persone, ma condotti an-che da un solo comproprietario in posses-so dei requisiti di coltivatore diretto o Iap.Nella fattispecie, il terreno viene conside-rato agricolo per l’intera superficie: ilcoldiretto o Iap non verserà alcuna impo-sta in virtù di quanto previsto dalla leggedi Stabilità 2016, che prevede l’esenzioneda Imu per i terreni posseduti da soggettiin possesso delle qualifiche agricole, néverserà la Tasi, in quanto i terreni agricoline sono esclusi; al contrario, l’altro com-proprietario deve versare l’Imu applican-do le regole ordinarie.


gli altri casi

32Il Sole 24 Ore


I fabbricati rurali strumentali sonodestinatari di un particolare trat-tamento fiscale in quanto sonoesclusi da Imu e soggetti a Tasinella misura massima dell’1 per

mille. Tale trattamento non spetta aifabbricati rurali abitativi (che, invece,seguono le regole ordinarie) e, quindi,assume particolare importanza anzitut-to capire quando un fabbricato può de-finirsi tale. Secondo l’articolo 9, comma3-bis del Dlgs 557/1993, l’attribuzionedella qualifica di rurale strumentalespetta agli immobili destinati «allosvolgimento dell’attività agricola di cuiall’articolo 2135 del Codice civile». Nellospecifico, godono di questa qualifica, ifabbricati destinati: 1 alla protezione delle piante; 1 alla conservazione dei prodotti agricoli;1 alla custodia delle macchine agricole,degli attrezzi e delle scorte occorrentiper la coltivazione e l’allevamento; 1 all’allevamento e al ricovero degli animali; 1 ad abitazione dei dipendenti esercen-ti attività agricole nell’azienda a tempoindeterminato o a tempo determinatoper un numero annuo di giornate lavo-rative superiore a cento, assunti in con-formità alla normativa vigente in mate-ria di collocamento;

1 alle persone addette all’attività di al-peggio in zona di montagna; 1 a uso di ufficio dell’azienda agricola; 1 alla manipolazione, trasformazione,conservazione, valorizzazione o com-mercializ-zazione dei prodotti agricoli,anche se effettuate da cooperative e lo-ro consorzi;1 all’esercizio dell’attività agricola inmaso chiuso.

È necessario che il fabbricato pos-segga un ulteriore requisito: che siaiscritto in catasto nella categoria D/10o, per i fabbricati iscritti in altre cate-gorie catastali, possegga l’annotazionedi ruralità rilevabile nelle visure cata-stali. Tale requisito di iscrizione è de-terminante. Esiste un consolidatoorientamento dei giudici di legittimità(Sezioni Unite 18565 e 18570 del 2009e, da ultimo, Cassazione 8862/2016):possono essere considerati fabbricatirurali strumentali destinati all’attivitàagricola solo i fabbricati censiti in que-sta categoria. Se sussistono tali requi-siti i fabbricati rurali strumentali sonosoggetti al pagamento della Tasi conaliquota massima dell’1 per mille. Ilcomma 678 dell’articolo 1 della legge147/2013 prevede che per questi fab-bricati, l’aliquota massima non può ec-

Immobili strumentali ruralicon Tasi fino all’1 per milleL’occupante versa la quota nella misura stabilita dal Comune

I fabbricati produttivi

32Il Sole 24 Ore


I fabbricati rurali strumentali sonodestinatari di un particolare trat-tamento fiscale in quanto sonoesclusi da Imu e soggetti a Tasinella misura massima dell’1 per

mille. Tale trattamento non spetta aifabbricati rurali abitativi (che, invece,seguono le regole ordinarie) e, quindi,assume particolare importanza anzitut-to capire quando un fabbricato può de-finirsi tale. Secondo l’articolo 9, comma3-bis del Dlgs 557/1993, l’attribuzionedella qualifica di rurale strumentalespetta agli immobili destinati «allosvolgimento dell’attività agricola di cuiall’articolo 2135 del Codice civile». Nellospecifico, godono di questa qualifica, ifabbricati destinati:1 alla protezione delle piante;1 alla conservazione dei prodotti agricoli;1 alla custodia delle macchine agricole,degli attrezzi e delle scorte occorrentiper la coltivazione e l’allevamento;1 all’allevamento e al ricovero degli animali;1 ad abitazione dei dipendenti esercen-ti attività agricole nell’azienda a tempoindeterminato o a tempo determinatoper un numero annuo di giornate lavo-rative superiore a cento, assunti in con-formità alla normativa vigente in mate-ria di collocamento;

1 alle persone addette all’attività di al-peggio in zona di montagna; 1 a uso di ufficio dell’azienda agricola; 1 alla manipolazione, trasformazione,conservazione, valorizzazione o com-mercializ-zazione dei prodotti agricoli,anche se effettuate da cooperative e lo-ro consorzi;1 all’esercizio dell’attività agricola inmaso chiuso.

È necessario che il fabbricato pos-segga un ulteriore requisito: che siaiscritto in catasto nella categoria D/10o, per i fabbricati iscritti in altre cate-gorie catastali, possegga l’annotazionedi ruralità rilevabile nelle visure cata-stali. Tale requisito di iscrizione è de-terminante. Esiste un consolidatoorientamento dei giudici di legittimità(Sezioni Unite 18565 e 18570 del 2009e, da ultimo, Cassazione 8862/2016):possono essere considerati fabbricatirurali strumentali destinati all’attivitàagricola solo i fabbricati censiti in que-sta categoria. Se sussistono tali requi-siti i fabbricati rurali strumentali sonosoggetti al pagamento della Tasi conaliquota massima dell’1 per mille. Ilcomma 678 dell’articolo 1 della legge147/2013 prevede che per questi fab-bricati, l’aliquota massima non può ec-

Immobili strumentali ruralicon Tasi fino all’1 per milleL’occupante versa la quota nella misura stabilita dal Comune

I fabbricati produttivi

33Il Sole 24 Ore

le regole

cedere l’aliquota di base pari, appunto,all’1 per mille. La norma, di fatto, fissaun limite massimo ma non un limiteminimo, pertanto, resta salva la possi-bilità per i comuni di ridurre l’aliquotao, al limite di azzerarla del tutto.

Anche per i fabbricati rurali strumen-tali vale la ripartizione dell’imposta traproprietario e affittuario è sancita dalcomma 681 della legge 147/2013. Per-tanto, nel caso in cui l’unità immobilia-re sia occupata da un soggetto diversodal titolare del diritto reale sull’unitàimmobiliare, quest’ultimo e l’occupantesono titolari di un’autonoma obbliga-zione tributaria. L’occupante versa laTasi nella misura, stabilita dal comunenel regolamento, compresa fra il 10 e il30 % dell’ammontare complessivo dellaTasi (o nella misura fissa del 10% in as-senza di una specifica previsione). Larestante parte è corrisposta dal titolare

del diritto reale sull’unità immobiliare. Quanto all’imposta municipale, dal

2014, i l comma 708 della legge147/2013, prevede l’esenzione. Dunquenon è più applicabile la vecchia discipli-na contenuta nel comma 8 dell’articolo13 del Dl 201/2011 (che non è stato abro-gato), che prevedeva un’aliquota baseridotta allo 0,2% e la possibilità per i co-muni di ridurla ulteriormente fino allo0,1%. I fabbricati rurali abitativi nonusufruiscono di alcuna agevolazione senon quella comune della abitazioneprincipale.


01 | REQUISITI 8 L’immobile deve essere strumentale

«allo svolgimento dell’attività agricola 8 La ruralità deve risultare anche

dall’iscrizione in catasto fabbricatiDevono sussitere entrambi i requisiti

02 | TRATTAMENTO AI FINI TASI È dovuta ma si applica nella misura massima dell’1 per mille; il Comune non può applicare alcuna maggiorazione ma può ridurre l’aliquota fino ad azzerarla

03 | TRATTAMENTO AI FINI IMUSono esenti a decorrere dal 2014

04 | CASI PARTICOLARI8 I fabbricati rurali utilizzati da lavoratori

dipendenti a tempo indeterminato o a tempo determinato con oltre 100 giornate lavorative annue, pur se a destinazione abitativa, sono consideratiimmobili strumentali e come tali esclusida Imu e soggetti a Tasi con aliquota massima dell’1%

8 Immobile affittato: Tasi dovuta dal proprietario e dall’affittuario. Ripartizione fissata da delibera comunale: la quota massima del 30% per l’occupante . In assenza di specifica previsione, l’occupante versa la Tasi nella misura fissa del 10% e il titolare versa il 90%

In sintesi

33Il Sole 24 Ore

le regole

cedere l’aliquota di base pari, appunto,all’1 per mille. La norma, di fatto, fissaun limite massimo ma non un limiteminimo, pertanto, resta salva la possi-bilità per i comuni di ridurre l’aliquotao, al limite di azzerarla del tutto.

Anche per i fabbricati rurali strumen-tali vale la ripartizione dell’imposta traproprietario e affittuario è sancita dalcomma 681 della legge 147/2013. Per-tanto, nel caso in cui l’unità immobilia-re sia occupata da un soggetto diversodal titolare del diritto reale sull’unitàimmobiliare, quest’ultimo e l’occupantesono titolari di un’autonoma obbliga-zione tributaria. L’occupante versa laTasi nella misura, stabilita dal comunenel regolamento, compresa fra il 10 e il30 % dell’ammontare complessivo dellaTasi (o nella misura fissa del 10% in as-senza di una specifica previsione). Larestante parte è corrisposta dal titolare

del diritto reale sull’unità immobiliare.Quanto all’imposta municipale, dal

2014, i l comma 708 della legge147/2013, prevede l’esenzione. Dunquenon è più applicabile la vecchia discipli-na contenuta nel comma 8 dell’articolo13 del Dl 201/2011 (che non è stato abro-gato), che prevedeva un’aliquota baseridotta allo 0,2% e la possibilità per i co-muni di ridurla ulteriormente fino allo0,1%. I fabbricati rurali abitativi nonusufruiscono di alcuna agevolazione senon quella comune della abitazioneprincipale.


01 | REQUISITI8 L’immobile deve essere strumentale

«allo svolgimento dell’attività agricola8 La ruralità deve risultare anche

dall’iscrizione in catasto fabbricatiDevono sussitere entrambii requisiti

02 | TRATTAMENTO AI FINI TASIÈ dovuta ma si applica nella misuramassima dell’1 per mille; il Comunenon può applicare alcuna maggiorazione ma può ridurre l’aliquota finoad azzerarla

03 | TRATTAMENTO AI FINI IMUSono esenti a decorrere dal 2014

04 | CASI PARTICOLARI8 I fabbricati rurali utilizzati da lavoratori

dipendenti a tempo indeterminato o a tempo determinato con oltre 100giornate lavorative annue, pur se a destinazione abitativa, sono consideratiimmobili strumentali e come tali esclusida Imu e soggetti a Tasi con aliquotamassima dell’1%

8 Immobile affittato: Tasi dovuta dalproprietario e dall’affittuario.Ripartizione fissata da deliberacomunale: la quota massima del 30%per l’occupante . In assenza di specificaprevisione, l’occupante versa la Tasinella misura fissa del 10% e il titolareversa il 90%

In sintesi

34Il Sole 24 Ore


G li immobili “merce”, alla cui realiz-zazione e vendita è diretta l’attivi-tà dell’impresa, non sono soggetti

al pagamento dell’Imu ma solamente aquello della Tasi.

L’articolo 2 del Dl 102/2013, modificando ilcomma 9 bis dell’articolo13 del Dlgs 201/2011, ha, infatti, previsto l’esenzione dall’imposta municipale propria dei «fabbricati costruiti edestinati dall’impresa costruttrice alla vendita,fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati». In sostanza gli im-mobili merce non sono soggetti al pagamento dell’Imu per tutto il periodo in cui permane tale destinazione d’uso e a meno che gli stessi non vengano concessi in locazione. Si ricorda chetale disciplina trova applicazione adal 2014, in quanto la previgente normativa prevedeva lapossibilità, per i Comuni, di applicare un’ali-quota agevolata per un periodo massimo di tre anni dall’ultimazione dei lavori purché nel tri-ennio, anche in quel caso, rimanesse inalterata la destinazione d’uso e l’immobile non venisseconcesso in locazione.

L’applicazioneLa Tasi si applica per il possesso o detenzione di qualsiasi fabbricato o aree edificabili; inassenza di una un’esplicita previsione nor-mativa l’esenzione Imu non può essere este-sa. Per quantificare l’imposta dovuta si devedeterminare la base imponibile con modalitàspecifiche a seconda del tipo di immobile e su

Fino al 2,5 per mille per i beni merce

questa applicare l’aliquota stabilita dal Co-mune in cui è ubicato l’immobile. Il comma676 della legge 147/2013 (che ha istituito laTasi) prevede un’aliquota di base pari all’1 permille; il successivo comma 677 lascia ai Co-muni duplice possibilità:1 ridurre tale aliquota fino all’azzeramento;1 aumentarla, rispettando in ogni caso il vin-colo in base al quale la somma dell’aliquota Imu e di quella Tasi non può superare l’aliquo-ta massima prevista per l’Imu (10.6 per mille).

Disposizioni specificheAccanto a queste regole generali, la Stabilità 2016 ha previsto delle disposizioni specifiche per i fabbricati merce. L’articolo 1, comma 14,lettera c della legge 208/2015 ha aggiunto unperiodo al comma 678 della Legge 147/2013 prevedendo che i Comuni possano modificarel’aliquota base dell’1 per mille in aumento, sia-no al 2,5 per mille o, in diminuzione, fino al-l’azzeramento. Possibilità ammessa, come nelcaso della esenzione Imu, fintanto che per-manga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. Precisazione importante: la legisla-zione vigente nel 2015 prevedeva un limite del2,5 per mille all’aliquota Tasi su tutti gli immo-bili (comma 677, legge 147/2013), mentre a re-gime questa previsione non esiste, quindi, teo-ricamente, il limite massimo di aliquota per gli «immobili merce», a decorrere dal 2016,avrebbe potuto raggiungere il massimo Imu(10,6 per mille), considerando l’esclusione dal-l’Imu stessa di tali immobili.

Dunque, i Comuni possono escludere i fab-bricati merce dal pagamento della Tasi o pos-sono determinare un’aliquota non superiore al 2,5 per mille. In assenza di specifica previsione nella delibera comunale, la Tasi è dovuta nellamisura dell’1 per mille. Se l’immobile cessa diessere destinato alla vendita o venga affittato,perde la natura di fabbricato merce ed è tassatosecondo le regole ordinarie previste per lo spe-cifico immobile.


imprese

fabbricati produttivi le regole

34Il Sole 24 Ore

di Alessandra CaputoeGian Paolo Tosoni

G li immobili “merce”, alla cui realiz-zazione e vendita è diretta l’attivi-tà dell’impresa, non sono soggetti

al pagamento dell’Imu ma solamente aquello della Tasi.

L’articolo 2 del Dl 102/2013, modificando ilcomma 9 bis dell’articolo13 del Dlgs 201/2011,ha, infatti, previsto l’esenzione dall’imposta municipale propria dei «fabbricati costruiti edestinati dall’impresa costruttrice alla vendita,fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati». In sostanza gli im-mobili merce non sono soggetti al pagamento dell’Imu per tutto il periodo in cui permane taledestinazione d’uso e a meno che gli stessi non vengano concessi in locazione. Si ricorda chetale disciplina trova applicazione adal 2014, inquanto la previgente normativa prevedeva lapossibilità, per i Comuni, di applicare un’ali-quota agevolata per un periodo massimo di treanni dall’ultimazione dei lavori purché nel tri-ennio, anche in quel caso, rimanesse inalterata la destinazione d’uso e l’immobile non venisseconcesso in locazione.

L’applicazioneLa Tasi si applica per il possesso o detenzione di qualsiasi fabbricato o aree edificabili; inassenza di una un’esplicita previsione nor-mativa l’esenzione Imu non può essere este-sa. Per quantificare l’imposta dovuta si devedeterminare la base imponibile con modalitàspecifiche a seconda del tipo di immobile e su

Fino al 2,5per mille per i beni merce

questa applicare l’aliquota stabilita dal Co-mune in cui è ubicato l’immobile. Il comma676 della legge 147/2013 (che ha istituito laTasi) prevede un’aliquota di base pari all’1 permille; il successivo comma 677 lascia ai Co-muni duplice possibilità:1 ridurre tale aliquota fino all’azzeramento;1 aumentarla, rispettando in ogni caso il vin-colo in base al quale la somma dell’aliquota Imu e di quella Tasi non può superare l’aliquo-ta massima prevista per l’Imu (10.6 per mille).

Disposizioni specificheAccanto a queste regole generali, la Stabilità 2016 ha previsto delle disposizioni specifiche per i fabbricati merce. L’articolo 1, comma 14,lettera c della legge 208/2015 ha aggiunto unperiodo al comma 678 della Legge 147/2013 prevedendo che i Comuni possano modificarel’aliquota base dell’1 per mille in aumento, sia-no al 2,5 per mille o, in diminuzione, fino al-l’azzeramento. Possibilità ammessa, come nelcaso della esenzione Imu, fintanto che per-manga tale destinazione e non siano in ognicaso locati. Precisazione importante: la legisla-zione vigente nel 2015 prevedeva un limite del2,5 per mille all’aliquota Tasi su tutti gli immo-bili (comma 677, legge 147/2013), mentre a re-gime questa previsione non esiste, quindi, teo-ricamente, il limite massimo di aliquota per gli«immobili merce», a decorrere dal 2016,avrebbe potuto raggiungere il massimo Imu(10,6 per mille), considerando l’esclusione dal-l’Imu stessa di tali immobili.

Dunque, i Comuni possono escludere i fab-bricati merce dal pagamento della Tasi o pos-sono determinare un’aliquota non superiore al2,5 per mille. In assenza di specifica previsione nella delibera comunale, la Tasi è dovuta nellamisura dell’1 per mille. Se l’immobile cessa diessere destinato alla vendita o venga affittato,perde la natura di fabbricato merce ed è tassatosecondo le regole ordinarie previste per lo spe-cifico immobile.


imprese

fabbricati produttivi le regole

35Il Sole 24 Ore

di Luca De Stefani

D al 2016 è stata abolita la Ta-si per gli immobili adibitiad abitazione principale(non di lusso) e per le rela-tive pertinenze (categorie

catastali C/2, C/6 e C/7). L’esenzionenon vale solo per il possessore dell’unitàimmobiliare, ma anche per l’utilizzatore(o detentore) che destina l’unità ad abi-tazione principale. Così come non pa-gherà la Tasi l’inquilino che prenda la re-sidenza nell’immobile locato.

Per le imprese e i professionisti, poi,va ricordato che la Tasi (non degli im-mobili patrimonio) è completamentededucibile ai fini Irpef e Ires, come av-viene per la Tari e a differenza di quantoprevisto per l’Imu. Questa è general-mente indeducibile ai fini Irpef, Ires eIrap, ma dal 2013 quella pagata sugli im-mobili strumentali è deducibile dal red-dito di impresa e di lavoro autonomo aifini Irpef e Ires, nella misura del 20%(30% solo per il 2013).

Inquilini o comodatariL’esenzione dalla Tasi per abitazioneprincipale è stata introdotta dalla leggedi Stabilità 2016, la quale ha aggiuntol’esenzione ai fini Tasi, a quella previstadal 2013 per l’Imu. Dal 1° gennaio 2016,

quindi, non è dovuta la Tasi per «le unitàimmobiliari destinate ad abitazioneprincipale dal possessore, nonché dal-l’utilizzatore e dal suo nucleo familiare,ad eccezione di quelle classificate nellecategorie catastali A/1, A/8 e A/9» (arti-colo 1, commi 639 e 669, legge 147/2013).L’esenzione dalla Tasi è stata estesa an-che ai soggetti che adibiscono a propriaabitazione principale la casa detenuta inlocazione o in comodato, per la quota diloro competenza.

Diversamente, se l’inquilino non risie-de nell’immobile affittato, deve versarela Tasi nella misura stabilita dal regola-mento comunale, fra il 10% e il 30% del-l’ammontare complessivo della stessa.La restante parte è pagata dal proprieta-rio. La percentuale a carico del possesso-re è del 90%, però, se la delibera non èstata presa entro il 10 settembre 2014(con pubblicazione nell’apposito sito In-ternet entro il 18 settembre 2014) ovverose questa non è stata stabilita nel regola-mento per il 2015.

Da quest’anno, se l’unità immobiliare(che non sia di lusso e quindi nelle cate-gorie A/1, A/8 e A/9) è in affitto o como-dato da un soggetto che la destina adabitazione principale, il proprietario de-ve versare l’imposta nella percentuale

Niente Tasi per l’inquilinoche prende la residenza Per il proprietario dell’immobile nessuno sconto. Costi deducibili per i beni strumentali

Fra bonus e obblighi le imposte

35Il Sole 24 Ore

di Luca De Stefani

D al 2016 è stata abolita la Ta-si per gli immobili adibitiad abitazione principale(non di lusso) e per le rela-tive pertinenze (categorie

catastali C/2, C/6 e C/7). L’esenzionenon vale solo per il possessore dell’unitàimmobiliare, ma anche per l’utilizzatore(o detentore) che destina l’unità ad abi-tazione principale. Così come non pa-gherà la Tasi l’inquilino che prenda la re-sidenza nell’immobile locato.

Per le imprese e i professionisti, poi,va ricordato che la Tasi (non degli im-mobili patrimonio) è completamentededucibile ai fini Irpef e Ires, come av-viene per la Tari e a differenza di quantoprevisto per l’Imu. Questa è general-mente indeducibile ai fini Irpef, Ires eIrap, ma dal 2013 quella pagata sugli im-mobili strumentali è deducibile dal red-dito di impresa e di lavoro autonomo aifini Irpef e Ires, nella misura del 20%(30% solo per il 2013).

Inquilini o comodatariL’esenzione dalla Tasi per abitazioneprincipale è stata introdotta dalla leggedi Stabilità 2016, la quale ha aggiuntol’esenzione ai fini Tasi, a quella previstadal 2013 per l’Imu. Dal 1° gennaio 2016,

quindi, non è dovuta la Tasi per «le unitàimmobiliari destinate ad abitazioneprincipale dal possessore, nonché dal-l’utilizzatore e dal suo nucleo familiare,ad eccezione di quelle classificate nellecategorie catastali A/1, A/8 e A/9» (arti-colo 1, commi 639 e 669, legge 147/2013).L’esenzione dalla Tasi è stata estesa an-che ai soggetti che adibiscono a propriaabitazione principale la casa detenuta inlocazione o in comodato, per la quota diloro competenza.

Diversamente, se l’inquilino non risie-de nell’immobile affittato, deve versarela Tasi nella misura stabilita dal regola-mento comunale, fra il 10% e il 30% del-l’ammontare complessivo della stessa.La restante parte è pagata dal proprieta-rio. La percentuale a carico del possesso-re è del 90%, però, se la delibera non èstata presa entro il 10 settembre 2014(con pubblicazione nell’apposito sito In-ternet entro il 18 settembre 2014) ovverose questa non è stata stabilita nel regola-mento per il 2015.

Da quest’anno, se l’unità immobiliare(che non sia di lusso e quindi nelle cate-gorie A/1, A/8 e A/9) è in affitto o como-dato da un soggetto che la destina adabitazione principale, il proprietario de-ve versare l’imposta nella percentuale

Niente Tasi per l’inquilinoche prende la residenza Per il proprietario dell’immobile nessuno sconto. Costi deducibili per i beni strumentali


36Il Sole 24 Ore

stabilita dal Comune nel regolamentorelativo all’anno 2015 (il 90% se questanon è stabilita); quindi, il proprietarionon deve versare la parte non pagata dachi detiene l’immobile.

Le abitazioni di lusso continuerannoad essere assoggettate a Tasi e Imu «inbase alle aliquote deliberate dal Comu-ne». Non deve trarre in inganno quantoprevisto dall’articolo 191, comma 15-bis,Dl 201/2011 che prevede che l’Iviedebba essere pagata sulle «unità immo-biliari che in Italia risultano classificatenelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9,per le quali si applica l’aliquota nella mi-sura ridotta dello 0,4 per cento». Questanorma, infatti, si riferisce solo all’Ivie enon alla Tasi (o all’Imu) (risposta 32 alleFaq Ifel del 24 febbraio 2016).

Immobili strumentaliRelativamente alla Tasi degli immobilistrumentali, spetta la deduzione dal red-dito d’impresa o da quello di lavoro au-tonomo, ai fini Irpef e Ires, in quantonon esiste alcuna limitazione espressaalla sua deducibilità. Valgono le regolegenerali Irpef e Ires del principio di cassa(articoli 54 e 99, Tuir) e della deduzioneche spetta solo per gli immobili stru-mentali, per natura e per destinazione(anche se in leasing) e per gli immobili-merce. Non spetta alcuna deduzione aifini Irpef e Ires, invece, per gli immobilipatrimonio (ad esempio, le abitazioni o iterreni, locati a terzi ovvero non utiliz-zati per l’attività), in quanto le spese e glialtri componenti negativi di questi im-mobili (Tasi compresa) non sono am-messi in deduzione (articolo 90, comma2, Tuir). La deduzione della Tasi, ai finiIrpef e Ires, è del 50% per gli immobilistrumentali di lavoratori autonomi o diimprese adibiti promiscuamente all’atti-vità e all’uso personale o familiare (arti-

coli 54, comma 3, e 64, comma 2, Tuir).Tutte queste regole di deduzione Irpef

e Ires della Tasi valgono anche ai finidella determinazione della base imponi-bile Irap delle ditte individuali, snc, sas(che non hanno optato per le regole delbilancio). Per chi applica la base imponi-bile dei soggetti Ires, invece, la deduzio-ne della Tasi è piena nell’anno di compe-tenza e per tutte le tipologie di immobili.

Tutte le considerazioni fatte per la de-duzione Irpef, Ires e Irap della Tasi val-gono anche per la Tari (tassa sui rifiuti).


Fra bonus e obblighi

36Il Sole 24 Ore

stabilita dal Comune nel regolamentorelativo all’anno 2015 (il 90% se questanon è stabilita); quindi, il proprietarionon deve versare la parte non pagata dachi detiene l’immobile.

Le abitazioni di lusso continuerannoad essere assoggettate a Tasi e Imu «inbase alle aliquote deliberate dal Comu-ne». Non deve trarre in inganno quantoprevisto dall’articolo 191, comma 15-bis,Dl 201/2011 che prevede che l’Iviedebba essere pagata sulle «unità immo-biliari che in Italia risultano classificatenelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9,per le quali si applica l’aliquota nella mi-sura ridotta dello 0,4 per cento». Questanorma, infatti, si riferisce solo all’Ivie enon alla Tasi (o all’Imu) (risposta 32 alleFaq Ifel del 24 febbraio 2016).

Immobili strumentaliRelativamente alla Tasi degli immobilistrumentali, spetta la deduzione dal red-dito d’impresa o da quello di lavoro au-tonomo, ai fini Irpef e Ires, in quantonon esiste alcuna limitazione espressaalla sua deducibilità. Valgono le regolegenerali Irpef e Ires del principio di cassa(articoli 54 e 99, Tuir) e della deduzioneche spetta solo per gli immobili stru-mentali, per natura e per destinazione(anche se in leasing) e per gli immobili-merce. Non spetta alcuna deduzione aifini Irpef e Ires, invece, per gli immobilipatrimonio (ad esempio, le abitazioni o iterreni, locati a terzi ovvero non utiliz-zati per l’attività), in quanto le spese e glialtri componenti negativi di questi im-mobili (Tasi compresa) non sono am-messi in deduzione (articolo 90, comma2, Tuir). La deduzione della Tasi, ai finiIrpef e Ires, è del 50% per gli immobilistrumentali di lavoratori autonomi o diimprese adibiti promiscuamente all’atti-vità e all’uso personale o familiare (arti-

coli 54, comma 3, e 64, comma 2, Tuir).Tutte queste regole di deduzione Irpef

e Ires della Tasi valgono anche ai finidella determinazione della base imponi-bile Irap delle ditte individuali, snc, sas(che non hanno optato per le regole delbilancio). Per chi applica la base imponi-bile dei soggetti Ires, invece, la deduzio-ne della Tasi è piena nell’anno di compe-tenza e per tutte le tipologie di immobili.

Tutte le considerazioni fatte per la de-duzione Irpef, Ires e Irap della Tasi val-gono anche per la Tari (tassa sui rifiuti).


Fra bonus e obblighi

37Il Sole 24 Ore

le imposte

Tipologia di immobili (terreni e fabbricati)

Deduzione del 20% dell’Imu dal reddito d'impresa o di lavoro autonomo, ai fini Irpef e Ires?

Deduzione dell’Imu ai finiIrap?

Deduzione della Tasi e della Tari, ai fini Irpef e Ires, oltre che Irap per le ditte individuali, snc, sas?

Deduzione della Tasi e della Tari, ai fini Irap per i soggetti Ires?

IMMOBILI-MERCE

Quelli alla cui produzione o scambio è diretta l’attività d’impresa

No No Sì Sì

IMMOBILI PATRIMONIO DELL’ARTICOLO 90, TUIR

Abitazioni o terreni (edificabili o meno), locati a terzi o non utilizzate per l’attività

No No No Sì

I terreni coltivati da società agricole che hanno optato per la tassazione catastale (sono immobili patrimonio)

No No No Sì

IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA, SOLO PER LE IMPRESE (1)

Sono quelli che appartengono alle categorie catastali A/10, B, C, D ed E (non lo sono mai i terreni e le abitazioni)

Sì No Sì Sì

IMMOBILI STRUMENTALI PER DESTINAZIONE, PER LE IMPRESE E I PROFESSIONISTI (2)

Un’abitazione adibita a sede legale o amministrativa dell’impresa

Sì No Sì Sì

Un «terreno permanentemente adibito da imprese edili a deposito di materiale> (risoluzione 16 febbraio 1982, numero 7/1579)

Sì No Sì Sì

Il quadro

Caso per caso la deduzione dell’Imu, della Tasi e della Tari per le imprese e i professionisti

Nota: (1) quelli «che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni». Sono strumentali per natura, «anche se non utilizzati o anche se dati in locazione o comodato» a terzi (articolo 43, comma 2, Tuir); (2) «gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell'arte o professione o dell'impresa commerciale da parte del possessore», indipendentemente dalla classificazione catastale (articolo 43, comma 2, Tuir)

u Segue a pagina 38

37Il Sole 24 Ore

le imposte

Tipologia di immobili(terreni e fabbricati)

Deduzionedel 20%dell’Imu dalredditod'impresa o di lavoroautonomo, aifini Irpef e Ires?

Deduzionedell’ImuaifiniIrap?

Deduzione dellaTasi e della Tari,ai fini Irpef e Ires, oltre cheIrapper le ditteindividuali, snc,sas?

Deduzionedella Tasi e della Tari,ai fini Irapper i soggettiIres?

IMMOBILI-MERCE

Quelli alla cui produzione o scambioè diretta l’attività d’impresa

No No Sì Sì

IMMOBILI PATRIMONIO DELL’ARTICOLO 90, TUIR

Abitazioni o terreni (edificabili o meno),locati a terzi o non utilizzate per l’attività

No No No Sì

I terreni coltivati da società agricole chehanno optato per la tassazione catastale(sono immobili patrimonio)

No No No Sì

IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA, SOLO PER LE IMPRESE (1)

Sono quelli che appartengono allecategorie catastali A/10, B, C, D ed E(non lo sono mai i terreni e le abitazioni)

Sì No Sì Sì

IMMOBILI STRUMENTALI PER DESTINAZIONE, PER LE IMPRESE E I PROFESSIONISTI (2)

Un’abitazione adibita a sede legale oamministrativa dell’impresa

Sì No Sì Sì

Un «terreno permanentemente adibito da imprese edili a deposito di materiale>(risoluzione 16 febbraio 1982, numero 7/1579)

Sì No Sì Sì

Il quadro


Nota: (1) quelli «che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni». Sono strumentali per natura, «anche se non utilizzati o anchese dati in locazione o comodato» a terzi (articolo 43, comma 2, Tuir); (2) «gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell'arte o professione o dell'impresa commerciale daparte del possessore», indipendentemente dalla classificazione catastale (articolo 43, comma 2, Tuir)

u Segue a pagina 38

38Il Sole 24 Ore

Tipologia di immobili (terreni e fabbricati)

Deduzione del 20% dell’Imu dal reddito d'impresa o di lavoro autonomo, ai fini Irpef e Ires?

Deduzione dell’Imu ai finiIrap?

Deduzione della Tasi e della Tari, ai fini Irpef e Ires, oltre che Irap per le ditte individuali, snc, sas?

Deduzione della Tasi e della Tari, ai fini Irap per i soggetti Ires?

I terreni utilizzati dalle «società operanti nel settore agricolo», per «effettuare la coltivazione e/o l'allevamento di animali, essendo in tal modo» impiegati «dalla società nell'esercizio dell'impresa» (circolare 21 maggio 1999, numero 112/E, paragrafo 3.1). Non per le società agricole che hanno optato per la tassazione catastale

Sì No Sì Sì

Le aree limitrofe al proprio fabbricato strumentale e finalizzate a consentirne l’ampliamento (si veda Il Sole 24 Ore del 19 aprile 2014)

Sì No Sì Sì

I fabbricati «concessi in uso a dipendentiche abbiano trasferito la loro residenza anagrafica per esigenze di lavoro nel Comune in cui prestano l'attività» sono considerati strumentali “per il periodo d'imposta in cui si verifica il trasferimento e nei due periodi successivi” (articolo 95, comma 2, Tuir)

Sì No Sì Sì

IMMOBILI CON DESTINAZIONE PROMISCUA

Gli «immobili adibiti promiscuamente all’esercizio dell’arte o professione o all’impresa commerciale e all’uso personale o familiare del contribuente» (circolare 14 maggio 2014, numero 10/E, risposta 8.1)

No No Sì, al 50% Sì

Il quadro


Nota: (1) quelli «che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni». Sono strumentali per natura, «anche se non utilizzati o anche se dati in locazione o comodato» a terzi (articolo 43, comma 2, Tuir); (2) «gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell'arte o professione o dell'impresa commerciale da parte del possessore», indipendentemente dalla classificazione catastale (articolo 43, comma 2, Tuir)



38Il Sole 24 Ore

Tipologia di immobili(terreni e fabbricati)

Deduzionedel 20%dell’Imu dalredditod'impresa o di lavoroautonomo, aifini Irpef e Ires?

Deduzionedell’ImuaifiniIrap?

Deduzione dellaTasi e della Tari,ai fini Irpef e Ires, oltre cheIrapper le ditteindividuali, snc,sas?

Deduzionedella Tasi e della Tari,ai fini Irapper i soggettiIres?

I terreni utilizzati dalle «società operantinel settore agricolo», per «effettuare lacoltivazione e/o l'allevamento di animali,essendo in tal modo» impiegati «dallasocietà nell'esercizio dell'impresa»(circolare 21 maggio 1999, numero 112/E,paragrafo 3.1). Non per le società agricoleche hanno optato per la tassazionecatastale

Sì No Sì Sì

Le aree limitrofe al proprio fabbricato strumentale e finalizzate a consentirne l’ampliamento(si veda Il Sole 24 Ore del 19 aprile 2014)

Sì No Sì Sì

I fabbricati «concessi in uso a dipendentiche abbiano trasferito la loro residenzaanagrafica per esigenze di lavoro nel Comune in cui prestano l'attività» sonoconsiderati strumentali “per il periodod'imposta in cui si verifica il trasferimento enei due periodi successivi” (articolo 95,comma 2, Tuir)

Sì No Sì Sì

IMMOBILI CON DESTINAZIONE PROMISCUA

Gli «immobili adibiti promiscuamenteall’esercizio dell’arte o professioneo all’impresa commerciale e all’usopersonale o familiare del contribuente»(circolare 14 maggio 2014, numero 10/E, risposta 8.1)

No No Sì, al 50% Sì

Il quadro


Nota: (1) quelli «che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni». Sono strumentali per natura, «anche se non utilizzati o anchese dati in locazione o comodato» a terzi (articolo 43, comma 2, Tuir); (2) «gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell'arte o professione o dell'impresa commerciale daparte del possessore», indipendentemente dalla classificazione catastale (articolo 43, comma 2, Tuir)



39Il Sole 24 Ore

di Luca De Stefani

L a compilazione dei modelliImu e Tasi presenta molte ediverse possibilità. Di seguitodue esempi di compilazionedi modelli F24 con casistiche

che di frequente si presentano. Ipotizziamo, nel primo esempio a de-

stra, la situazione di un contribuenteche possiede al 100% la proprietà diun’abitazione (rendita catastale 397,47euro) con la relativa pertinenza (renditacatastale 47,51 euro) data in locazione.L’inquilino nell’immobile ha la propriaabitazione principale. Il Comune in cuisono situati gli immobili prevede un’ali-quota Imu dello 0,76% e un’aliquota Tasidello 0,18%. La percentuale dovuta dalproprietario dell’immobile è del 70%.

Il contribuente verserà il prossimo16 giugno un acconto Imu di 284 euro(444,98 euro x 105% x 160 x 0,76% x50%) e un acconto Tasi di 47 euro(444,98 euro x 105% x 160 x 0,18% x70% x 50%). Per pagare 47 euro di Ta-si, quindi, vanno effettuate ben 5moltiplicazioni.

Nell’abitazione ricevuta in locazione,l’inquilino ha la propria abitazione prin-cipale, quindi, dal 2016 non deve piùversare la Tasi.

Nel secondo esempio che ipotizziamo

(a destra in basso), il contribuente pos-siede al 100% la proprietà dell’abitazio-ne principale (rendita catastale 836,66euro) con due pertinenze entrambe del-la stessa categoria catastale (rendite ca-tastali 126,43 euro e 63,21 euro) e un’abi-tazione secondaria a disposizione (ren-dita catastale 383,47 euro) con la relati-va pertinenza (rendita catastale 20,81euro). Il Comune in cui è situata l’abita-zione principale prevede un’aliquotaImu dello 0,82% e un’aliquota Tasi dello0,22%; invece il Comune in cui è situatal'abitazione secondaria prevede un’ali-quota Imu dello 0,96% e un’aliquota Ta-si dello 0,15 per cento. Il contribuenteverserà il prossimo 16 giugno un accon-to Imu di 370 euro (63,21 euro x 105% x160 x 0,82% x 50%) e (404,28 euro x105% x 160 x 0,96% x 50%) e un accontoTasi di 63 euro (63,21 euro x 105% x 160 x0,22% x 50%) e (404,28 euro x 105% x160 x 0,15% x 50%).

Va considerato, infatti, che, sia perl’Imu sia per la Tasi, l’esonero si estendeanche alle pertinenze asservite all’abita-zione principale (al massimo tre unitàimmobiliari, ciascuna appartenente auna diversa categoria catastale tra C/2,C/6 e C/7).


L’esonero si estendeanche alle pertinenzeI calcoli restano complessi anche per importi di modesta entità

La compilazione esempi e denuncia

39Il Sole 24 Ore

di Luca De Stefani

L a compilazione dei modelliImu e Tasi presenta molte ediverse possibilità. Di seguitodue esempi di compilazionedi modelli F24 con casistiche

che di frequente si presentano.Ipotizziamo, nel primo esempio a de-

stra, la situazione di un contribuenteche possiede al 100% la proprietà diun’abitazione (rendita catastale 397,47euro) con la relativa pertinenza (renditacatastale 47,51 euro) data in locazione.L’inquilino nell’immobile ha la propriaabitazione principale. Il Comune in cuisono situati gli immobili prevede un’ali-quota Imu dello 0,76% e un’aliquota Tasidello 0,18%. La percentuale dovuta dalproprietario dell’immobile è del 70%.

Il contribuente verserà il prossimo16 giugno un acconto Imu di 284 euro(444,98 euro x 105% x 160 x 0,76% x50%) e un acconto Tasi di 47 euro(444,98 euro x 105% x 160 x 0,18% x70% x 50%). Per pagare 47 euro di Ta-si, quindi, vanno effettuate ben 5moltiplicazioni.

Nell’abitazione ricevuta in locazione,l’inquilino ha la propria abitazione prin-cipale, quindi, dal 2016 non deve piùversare la Tasi.

Nel secondo esempio che ipotizziamo

(a destra in basso), il contribuente pos-siede al 100% la proprietà dell’abitazio-ne principale (rendita catastale 836,66euro) con due pertinenze entrambe del-la stessa categoria catastale (rendite ca-tastali 126,43 euro e 63,21 euro) e un’abi-tazione secondaria a disposizione (ren-dita catastale 383,47 euro) con la relati-va pertinenza (rendita catastale 20,81euro). Il Comune in cui è situata l’abita-zione principale prevede un’aliquotaImu dello 0,82% e un’aliquota Tasi dello0,22%; invece il Comune in cui è situatal'abitazione secondaria prevede un’ali-quota Imu dello 0,96% e un’aliquota Ta-si dello 0,15 per cento. Il contribuenteverserà il prossimo 16 giugno un accon-to Imu di 370 euro (63,21 euro x 105% x160 x 0,82% x 50%) e (404,28 euro x105% x 160 x 0,96% x 50%) e un accontoTasi di 63 euro (63,21 euro x 105% x 160 x0,22% x 50%) e (404,28 euro x 105% x160 x 0,15% x 50%).

Va considerato, infatti, che, sia perl’Imu sia per la Tasi, l’esonero si estendeanche alle pertinenze asservite all’abita-zione principale (al massimo tre unitàimmobiliari, ciascuna appartenente auna diversa categoria catastale tra C/2,C/6 e C/7).


L’esonero si estendeanche alle pertinenzeI calcoli restano complessi anche per importi di modesta entità

La compilazione esempi e denuncia

40Il Sole 24 Ore

Gli esempi

La compilazione

PROPRIETARIO AL 100% CON RELATIVA PERTINENZA

G 6 4 5 02xG 6 4 5 02

6 6 2 6

39183961

20162016

284 0047 00

331 00 331 00

331 00

x

G 6 8 8 01xG 6 8 8H 3 6 1H 3 6 1

xx

010202

6 6 2 6

3918396139183961

2016201620162016

44 0012 00

326 0051 00

433 00 433 00

433 00

x

PROPRIETARIO AL 100% CON DUE PERTINENZE

40Il Sole 24 Ore

Gli esempi

La compilazione

PROPRIETARIO AL 100% CON RELATIVA PERTINENZA

G 6 4 5 02xG 6 4 5 02

6 6 2 6

39183961

20162016

284 0047 00

331 00 331 00

331 00

x

G 6 8 8 01xG 6 8 8H 3 6 1H 3 6 1

xx

010202

6 6 2 6

3918396139183961

2016201620162016

44 0012 00

326 0051 00

433 00 433 00

433 00

x

PROPRIETARIO AL 100% CON DUE PERTINENZE

41Il Sole 24 Ore

esempi e denuncia

di Maurizio Bonazzi

L’obbligo dichiarativo scatta solo se ilComune non è in possesso delle infor-mazioni necessarie per verificare il

corretto adempimento del contribuente. Per-tanto, nel caso di compravendita di un immo-bile, sia il venditore che l’acquirente sono eso-nerati dalla presentazione della dichiarazione, in quanto le informazioni sono rese disponibili ai Comuni attraverso l’interazione telematicacon le Entrate. Discorso a parte per l’acquisto di un terreno edificabile. Le istruzioni ministeria-li alla compilazione del modello precisano in-fatti che, nonostante il dato relativo alla varia-zione catastale sia fruibile dal Comune, l’infor-mazione relativa al valore dell’area deve essere dichiarata dal contribuente.Parimenti devonoessere denunciate le variazioni del valore del terreno fabbricabile intervenute successiva-mente all’acquisto, poichè non sono elementipresenti nella banca dati catastale. Tuttavia, nel caso in cui il Comune abbia predeterminato i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, la dichiarazione non deve essere presentata se il contribuente ha versato l’im-posta sulla base delle indicazioni del munici-pio.Particolare attenzione dovranno prestare le imprese di costruzione sui fabbricati da lororealizzati, rimasti invenduti e non locati. L’arti-colo 2, comma 5-bis, del Dl 102/2013 riconosce l’esenzione dall’Imu per tali fabbricati, a condi-zione che entro il 30 giugno dell’anno succes-sivo venga presentata la dichiarazione nellaquale l’impresa deve indicare che l’immobile,

Modello Imu valido anche per la Tasi

di cui devono essere riportati gli estremi cata-stali, possieda le caratteristiche e i requisiti ri-chiesti dal comma 9-bis dell’articolo 13 del Dl201/2011. Naturalmente, per l’immobile che ri-sultava già invenduto nel 2014 e dichiarato tale entro il 30 giugno 2015, non sussisterà l’obbli-go in quanto, come regola generale, la dichia-razione ha effetto anche per gli anni successivi, sempre che non si verifichino modificazioni dei dati ed elementi dichiarati cui consegua un diverso ammontare dell’imposta dovuta.

I contribuenti tenuti a presentare entro il 30giugno la dichiarazione Tasi per l’anno d'im-posta 2015, potranno farlo utilizzando il mo-dello Imu. Lo ha precisato il dipartimento delleFinanze con la risoluzione 3/Df del 25 marzo 2015 e con la circolare 2/Df del 3 giugno 2015. Pertanto, anche laddove il Comune, contraria-mente alle indicazioni ministeriali, dovesse aver predisposto un proprio modello, nessuna sanzione potrà essere irrogata al contribuenteche segue le indicazioni del Mef.

Considerando che alla Tasi si applicano lestesse regole previste per la denuncia Imu, non si rinvengono particolari problemi per i proprietari degli immobili. Non altrettanto scontata è invece la posizione degli inquiliniche, nel 2015, sono stati chiamati a pagare laTasi. Al riguardo la circolare 2/Df/2015 haprecisato che nel caso in cui il contratto di lo-cazione sia stato registrato a partire dal 1° lu-glio 2010, l’inquilino non ha nessun obbligodichiarativo, in quanto l’Ufficio tributi è a co-noscenza delle relative informazioni. Tali da-ti, tra l’altro, potrebbero essere noti al Comu-ne in quanto, ad esempio, già contenuti nelladichiarazione che l’inquilino ha presentatocon riguardo alla tassa rifiuti.

Nell’ipotesi in cui si renda comunque ne-cessaria la presentazione della dichiarazio-ne, il detentore dell’immobile dovrà indicarenello spazio dedicato alle “annotazioni” delmodello Imu il titolo in base al quale l’im-mobile è occupato.


la dichiarazione

41Il Sole 24 Ore

esempi e denuncia

di Maurizio Bonazzi

L’obbligo dichiarativo scatta solo se ilComune non è in possesso delle infor-mazioni necessarie per verificare il

corretto adempimento del contribuente. Per-tanto, nel caso di compravendita di un immo-bile, sia il venditore che l’acquirente sono eso-nerati dalla presentazione della dichiarazione,in quanto le informazioni sono rese disponibiliai Comuni attraverso l’interazione telematicacon le Entrate. Discorso a parte per l’acquisto diun terreno edificabile. Le istruzioni ministeria-li alla compilazione del modello precisano in-fatti che, nonostante il dato relativo alla varia-zione catastale sia fruibile dal Comune, l’infor-mazione relativa al valore dell’area deve esseredichiarata dal contribuente.Parimenti devonoessere denunciate le variazioni del valore delterreno fabbricabile intervenute successiva-mente all’acquisto, poichè non sono elementipresenti nella banca dati catastale. Tuttavia,nel caso in cui il Comune abbia predeterminatoi valori venali in comune commercio delle areefabbricabili, la dichiarazione non deve esserepresentata se il contribuente ha versato l’im-posta sulla base delle indicazioni del munici-pio.Particolare attenzione dovranno prestarele imprese di costruzione sui fabbricati da lororealizzati, rimasti invenduti e non locati. L’arti-colo 2, comma 5-bis, del Dl 102/2013 riconoscel’esenzione dall’Imu per tali fabbricati, a condi-zione che entro il 30 giugno dell’anno succes-sivo venga presentata la dichiarazione nellaquale l’impresa deve indicare che l’immobile,

Modello Imu valido anche per la Tasi

di cui devono essere riportati gli estremi cata-stali, possieda le caratteristiche e i requisiti ri-chiesti dal comma 9-bis dell’articolo 13 del Dl201/2011. Naturalmente, per l’immobile che ri-sultava già invenduto nel 2014 e dichiarato taleentro il 30 giugno 2015, non sussisterà l’obbli-go in quanto, come regola generale, la dichia-razione ha effetto anche per gli anni successivi, sempre che non si verifichino modificazionidei dati ed elementi dichiarati cui consegua undiverso ammontare dell’imposta dovuta.

I contribuenti tenuti a presentare entro il 30giugno la dichiarazione Tasi per l’anno d'im-posta 2015, potranno farlo utilizzando il mo-dello Imu. Lo ha precisato il dipartimento delleFinanze con la risoluzione 3/Df del 25 marzo 2015 e con la circolare 2/Df del 3 giugno 2015. Pertanto, anche laddove il Comune, contraria-mente alle indicazioni ministeriali, dovesseaver predisposto un proprio modello, nessuna sanzione potrà essere irrogata al contribuenteche segue le indicazioni del Mef.

Considerando che alla Tasi si applicano lestesse regole previste per la denuncia Imu, non si rinvengono particolari problemi per iproprietari degli immobili. Non altrettantoscontata è invece la posizione degli inquiliniche, nel 2015, sono stati chiamati a pagare laTasi. Al riguardo la circolare 2/Df/2015 haprecisato che nel caso in cui il contratto di lo-cazione sia stato registrato a partire dal 1° lu-glio 2010, l’inquilino non ha nessun obbligodichiarativo, in quanto l’Ufficio tributi è a co-noscenza delle relative informazioni. Tali da-ti, tra l’altro, potrebbero essere noti al Comu-ne in quanto, ad esempio, già contenuti nelladichiarazione che l’inquilino ha presentatocon riguardo alla tassa rifiuti.

Nell’ipotesi in cui si renda comunque ne-cessaria la presentazione della dichiarazio-ne, il detentore dell’immobile dovrà indicarenello spazio dedicato alle “annotazioni” delmodello Imu il titolo in base al quale l’im-mobile è occupato.


la dichiarazione

42Il Sole 24 Ore

Stabilità per il 2015, legge 190/2014, ha ag-giunto nuovi tipi di perdono, integrandol’articolo 13 del decreto legislativo472/1997, che ha per titolo «ravvedimen-to». In particolare, è stabilito che la sanzio-ne è ridotta ad un nono del minimo, se la regolarizzazione degli errori e delle omis-sioni, anche se incidenti sulla determina-zione o sul pagamento del tributo, avvienespontaneamente entro 90 giorni dalla datadelle omissioni o dell’errore.

Dal 2016 è previsto che per i versamentieffettuati con ritardo non superiore a 90giorni la sanzione del 30% è ridotta al 15%(nuovo periodo inserito nell’articolo 13del decreto legislativo 472/1997). In prati-ca, dal 2016, con il ravvedimento sponta-neo, per i ritardi fino a 14 giorni si applicala sanzione giornaliera dello 0,1% (in luo-go dello 0,2%), per i ritardi da 15 a 30 gior-ni si applica la sanzione fissa dell’1,5% (in-vece del 3%), mentre per i ritardi da 31 a 90giorni si applica la sanzione dell’1,67% (in-vece del 3,33%).

I contribuenti potranno anche fruire del-la riduzione della sanzione ad un ottavodel minimo, cioè al 3,75%, se la regolarizza-zione degli errori e delle omissioni, anchese incidenti sulla determinazione o sul pa-gamento dell’Imu, avviene entro il termine per presentare la dichiarazione delle varia-zioni relative all’anno nel corso del quale èstata commessa la violazione e cioè entro il30 giugno 2016 per le violazioni Imu del2015 (circolare 1/DF, del 29 aprile 2013).

di Salvina Morina e Tonino Morina

I contribuenti che non pagano o paga-no in ritardo la Tasi, tassa sui serviziindivisibili, l’Imu, imposta municipalesugli immobili, o la Tari, tassa rifiuti,possono fruire del ravvedimento. Il

“perdono” può essere fatto anche se è statopagato meno del dovuto.

La regolarizzazioneÈ infatti possibile sanare queste dimenti-canze od omissioni con il ravvedimentooperoso previsto dall’articolo 13 del decre-to legislativo 471 del 18 dicembre 1997, edesteso alla Iuc dall’articolo 1, comma 695,della legge 147 del 27 dicembre 2013, leggedi Stabilità per il 2014.

In attesa di un Fisco più semplice, è benericordare che la Iuc non esiste. Infatti, la co-siddetta Iuc, l’imposta unica comunale, èuna semplice sigla che serve a indicare tretributi diversi: Imu, Tasi e Tari. La Tasi èl’imposta sui servizi indivisibili, quali quelliper l’illuminazione ed il verde pubblico, che si applica sui fabbricati e sulle aree fabbrica-bili. Nel caso della Tasi, per i tardivi o insuf-ficienti pagamenti, la decisione di non ap-plicare sanzioni è rimessa ai vari Comuni.

Il ravvedimento per omessi o tardivi ver-samenti riguarda solo i tributi, ma non icontributi o premi, anche se per i pagamen-ti si usa lo stesso modello F24. La legge di

Ravvedimenti in soccorsodi chi «salta» o paga in ritardoPer chi versa entro 14 giorni sanzione dello 0,1% per ogni giorno di ritardo

Gli errori e le dimenticanze

42Il Sole 24 Ore

Stabilità per il 2015, legge 190/2014, ha ag-giunto nuovi tipi di perdono, integrandol’articolo 13 del decreto legislativo472/1997, che ha per titolo «ravvedimen-to». In particolare, è stabilito che la sanzio-ne è ridotta ad un nono del minimo, se laregolarizzazione degli errori e delle omis-sioni, anche se incidenti sulla determina-zione o sul pagamento del tributo, avvienespontaneamente entro 90 giorni dalla datadelle omissioni o dell’errore.

Dal 2016 è previsto che per i versamentieffettuati con ritardo non superiore a 90giorni la sanzione del 30% è ridotta al 15%(nuovo periodo inserito nell’articolo 13del decreto legislativo 472/1997). In prati-ca, dal 2016, con il ravvedimento sponta-neo, per i ritardi fino a 14 giorni si applicala sanzione giornaliera dello 0,1% (in luo-go dello 0,2%), per i ritardi da 15 a 30 gior-ni si applica la sanzione fissa dell’1,5% (in-vece del 3%), mentre per i ritardi da 31 a 90giorni si applica la sanzione dell’1,67% (in-vece del 3,33%).

I contribuenti potranno anche fruire del-la riduzione della sanzione ad un ottavodel minimo, cioè al 3,75%, se la regolarizza-zione degli errori e delle omissioni, anchese incidenti sulla determinazione o sul pa-gamento dell’Imu, avviene entro il termineper presentare la dichiarazione delle varia-zioni relative all’anno nel corso del quale èstata commessa la violazione e cioè entro il30 giugno 2016 per le violazioni Imu del2015 (circolare 1/DF, del 29 aprile 2013).


I contribuenti che non pagano o paga-no in ritardo la Tasi, tassa sui serviziindivisibili, l’Imu, imposta municipalesugli immobili, o la Tari, tassa rifiuti,possono fruire del ravvedimento. Il

“perdono” può essere fatto anche se è statopagato meno del dovuto.

La regolarizzazioneÈ infatti possibile sanare queste dimenti-canze od omissioni con il ravvedimentooperoso previsto dall’articolo 13 del decre-to legislativo 471 del 18 dicembre 1997, edesteso alla Iuc dall’articolo 1, comma 695,della legge 147 del 27 dicembre 2013, leggedi Stabilità per il 2014.

In attesa di un Fisco più semplice, è benericordare che la Iuc non esiste. Infatti, la co-siddetta Iuc, l’imposta unica comunale, èuna semplice sigla che serve a indicare tretributi diversi: Imu, Tasi e Tari. La Tasi èl’imposta sui servizi indivisibili, quali quelliper l’illuminazione ed il verde pubblico, chesi applica sui fabbricati e sulle aree fabbrica-bili. Nel caso della Tasi, per i tardivi o insuf-ficienti pagamenti, la decisione di non ap-plicare sanzioni è rimessa ai vari Comuni.

Il ravvedimento per omessi o tardivi ver-samenti riguarda solo i tributi, ma non icontributi o premi, anche se per i pagamen-ti si usa lo stesso modello F24. La legge di

Ravvedimenti in soccorsodi chi «salta» o paga in ritardoPer chi versa entro 14 giorni sanzione dello 0,1% per ogni giorno di ritardo


43Il Sole 24 Ore

Ritardi breviIn caso di ritardo di pochi giorni nei versa-menti, il contribuente può perciò avvalersidel ravvedimento “sprint”, da fare entro 14giorni dalla scadenza. In questo caso, lasanzione del 15% per ritardi da 15 a 90 gior-ni, si riduce allo 0,1% per ogni giorno di ri-tardo. La misura varia dallo 0,1% per ungiorno di ritardo, fino all’1,40% per 14 gior-ni di ritardo.

Il ravvedimento «sprint», per sole san-zioni e interessi, può essere fatto anche en-tro 30 giorni nel caso di contribuente che paga le sole imposte entro i 14 giorni suc-cessivi alla scadenza originaria. Ad esem-pio, se un versamento di 1.000 euro vieneeseguito con due giorni di ritardo ed il rav-

le possibilità

vedimento è effettuato entro trenta giornidalla scadenza, la sanzione sarà pari allo 0,2per cento, pari cioè a 2 euro (0,1% per i 2giorni di ritardo). Sono anche dovuti gli in-teressi legali, attualmente fissati nella mi-sura dello 0,2% annuo.

Va, infine, sottolineato che una confer-ma in questo senso è stata fornita dal-l’agenzia delle Entrate, con la circolare41/E del 5 agosto 2011, avente per oggetto«Decreto legge 6 luglio 2011, numero 98,recante disposizioni urgenti per la stabi-lizzazione finanziaria, convertito con mo-dificazioni dalla legge 15 luglio 2011, nu-mero 111. Commento alle novità fiscali -Primi chiarimenti».


43Il Sole 24 Ore

Ritardi breviIn caso di ritardo di pochi giorni nei versa-menti, il contribuente può perciò avvalersidel ravvedimento “sprint”, da fare entro 14giorni dalla scadenza. In questo caso, lasanzione del 15% per ritardi da 15 a 90 gior-ni, si riduce allo 0,1% per ogni giorno di ri-tardo. La misura varia dallo 0,1% per ungiorno di ritardo, fino all’1,40% per 14 gior-ni di ritardo.

Il ravvedimento «sprint», per sole san-zioni e interessi, può essere fatto anche en-tro 30 giorni nel caso di contribuente chepaga le sole imposte entro i 14 giorni suc-cessivi alla scadenza originaria. Ad esem-pio, se un versamento di 1.000 euro vieneeseguito con due giorni di ritardo ed il rav-

le possibilità

vedimento è effettuato entro trenta giornidalla scadenza, la sanzione sarà pari allo 0,2per cento, pari cioè a 2 euro (0,1% per i 2giorni di ritardo). Sono anche dovuti gli in-teressi legali, attualmente fissati nella mi-sura dello 0,2% annuo.

Va, infine, sottolineato che una confer-ma in questo senso è stata fornita dal-l’agenzia delle Entrate, con la circolare41/E del 5 agosto 2011, avente per oggetto«Decreto legge 6 luglio 2011, numero 98,recante disposizioni urgenti per la stabi-lizzazione finanziaria, convertito con mo-dificazioni dalla legge 15 luglio 2011, nu-mero 111. Commento alle novità fiscali -Primi chiarimenti».


44Il Sole 24 Ore

Tipo di perdono Termine

Sanzione vigentefino al 31 dicembre 2015

Sanzione dal 2016

Sprint Entro 14 giorni successivi alla scadenza. In caso di pagamento delle sole imposte,entro i 14 giorni successivi alla scadenza, il ravvedimento «sprint» per sanzioni e interessi può essere fatto entro il termine di 30 giorni dalla scadenza originaria del versamento

0,2% per ogni giorno di ritardo (prima riduzione, un decimo del 30% uguale al 3%; seconda riduzione, un quindicesimo del 3%, uguale allo 0,2%);la misura varia dallo 0,2% per un giorno di ritardo, fino al 2,80% per 14 giorni di ritardo

0,1% per ogni giorno di ritardo

Breve Imposte pagate a partire dal quindicesimo giorno fino a 30 giorni successivi alla scadenza

3 per cento fisso(un decimo del 30%)

1,5 per cento fisso(un decimo del 15%)

Entro 90 giorni

Dal trentunesimo giorno fino al novantesimo giorno

3,33 per cento fisso(un nono del 30%)

1,67 per cento fisso (un nono del 15%)

«lungo» o «annuale»

Per le imposte risultanti dalle dichiarazioni annuali, dal novantunesimo giorno successivo al termine per la presentazione della dichiarazione, fino al termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno nel corso del quale è commessa la violazione

3,75% fisso(un ottavo del 30%)

3,75% fisso confermato

I perdoni per gli omessi o tardivi versamenti

Per sanare gli omessi o tardivi versamenti dell’Imu o della Tasi, i contribuenti dispongono di quattro tipi di perdono che possono ridurre la sanzione del 30%. Si tratta dei ravvedimenti: «sprint», «breve o mensile», «entro 90 giorni» e «lungo o annuale». Oltre alle somme dovute e alle mini-sanzioni, sono dovuti anche gli interessi legali, fissati nella misura dello 0,5% annuo fino al 31 dicembre 2015 e dello 0,2% annuo dal 2016

Nota: Le misure sanzionatorie in vigore dal 2016, in virtù del principio di legalità, cosiddetto favor rei, di cui all’articolo 3, comma 3, del Decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, si applicano anche alle violazioni commesse precedentemente all’entrata in vigore del decreto, salvo che il provvedimento di irrogazione della sanzione sia divenuto definitivo


44Il Sole 24 Ore

Tipodi perdono Termine

Sanzione vigentefino al 31 dicembre 2015

Sanzionedal 2016

Sprint Entro 14 giorni successivi allascadenza. In caso di pagamento delle sole imposte,entro i 14 giorni successivi alla scadenza, il ravvedimento «sprint» per sanzioni e interessipuò essere fatto entro il termine di 30 giorni dalla scadenzaoriginaria del versamento

0,2% per ogni giorno di ritardo (prima riduzione, un decimo del 30% uguale al 3%; seconda riduzione, un quindicesimodel 3%, uguale allo 0,2%);la misura varia dallo 0,2%per un giorno di ritardo, finoal 2,80% per 14 giorni di ritardo

0,1% per ogni giorno di ritardo

Breve Imposte pagate a partire dalquindicesimo giorno fino a 30 giorni successivi alla scadenza

3 per cento fisso(un decimo del 30%)

1,5 per cento fisso(un decimo del 15%)

Entro90 giorni

Dal trentunesimo giorno fino al novantesimo giorno

3,33 per cento fisso(un nono del 30%)

1,67 per cento7fisso (un nono del 15%)

«lungo» o«annuale»

Per le imposte risultanti dalle dichiarazioni annuali, dal novantunesimo giorno successivo al termine per la presentazione delladichiarazione, fino al termine di presentazione delladichiarazione relativa all’anno nel corso del quale è commessala violazione

3,75% fisso(un ottavo del 30%)

3,75% fisso confermato

I perdoni per gli omessi o tardivi versamenti

Per sanare gli omessi o tardivi versamenti dell’Imu o della Tasi, i contribuenti dispongono di quattro tipi di perdono chepossono ridurre la sanzione del 30%. Si tratta dei ravvedimenti: «sprint», «breve o mensile», «entro 90 giorni» e «lungoo annuale». Oltre alle somme dovute e alle mini-sanzioni, sono dovuti anche gli interessi legali, fissati nella misura dello0,5% annuo fino al 31 dicembre 2015 e dello 0,2% annuo dal 2016

Nota: Le misure sanzionatorie in vigore dal 2016, in virtù del principio di legalità, cosiddetto favor rei, di cui all’articolo 3, comma 3, del Decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472,si applicano anche alle violazioni commesse precedentemente all’entrata in vigore del decreto, salvo che il provvedimento di irrogazione della sanzione sia divenuto definitivo


45Il Sole 24 Ore

le possibilità


P er i tardivi od omessi versamentidelle imposte, dal quindicesimogiorno fino al trentesimo giorno, si

applica la misura fissa dell’1,5%, previstaper il ravvedimento «breve o mensile», in materia di Iva, Irap, imposte sui redditi,Imu e Tasi.

In caso di ravvedimento, il contribuen-te compila il modello F24 nel quale indical’importo del tributo e delle sanzioni del-l’1,5 per cento. Sono anche dovuti gli inte-ressi legali dello 0,2% annuo applicabiledal 2016, dal giorno successivo alla sca-denza del pagamento, fino al giorno incui si paga con il ravvedimento. Rimanefermo che il versamento insufficiente o ilritardo di pochi giorni nel pagamentonon preclude la pace con il Fisco, sia congli uffici delle Entrate, sia con gli ufficicomunali. Basta aprire liti inutili.

Gli uffici devono tollerare i piccoli erro-ri e i ritardi nei pagamenti, quando è evi-dente la volontà del contribuente di usarele definizioni agevolate, cioè gli strumen-ti deflativi del contenzioso, ravvedimen-to, mediazione, accertamento per acquie-scenza o con adesione, o conciliazione.

Per sanare i carenti versamenti o i ri-tardi nei pagamenti, il contribuente puòanche avvalersi del ravvedimento, pa-gando la sanzione solo sulla parte di ver-samento non effettuata.

In tema di versamenti carenti, l’agenzia

delle Entrate, come chiaramente affer-mato nella circolare 27/E del 2 agosto2013, considera tollerabile il versamentoinsufficiente, a condizione che la diffe-renza tra quanto dovuto e quanto pagatosia di entità lieve, tale da non configurareun atteggiamento incompatibile con lavolontà di definizione amichevole, fermorestando che, a richiesta dell’ufficio, ilcontribuente dovrà procedere all’integra-zione della differenza.

Gli uffici hanno il compito di valutarele anomalie di minore entità, tenendopresente la regola non scritta, ma sem-pre valida, del buon senso. Per l’agenziadelle Entrate «in presenza di anomalie diminore entità (ad esempio, lieve carenzae tardività dei versamenti eseguiti), non-ché in presenza di valide giustificazioniofferte dal contribuente nei casi di piùmarcata gravità (…), l’ufficio può valuta-re il permanere o meno del concreto edattuale interesse pubblico al perfeziona-mento dell’adesione e quindi alla produ-zione degli effetti giuridici dell’atto sot-toscritto. Tale valutazione, fondata sulprincipio di conservazione degli atti am-ministrativi, deve essere esercitata suelementi di riscontro oggettivi ed aven-do preminente riguardo ai termini di de-cadenza dell’azione accertatrice, in rela-zione ai tempi tecnici occorrenti alle at-tività da porre in essere per l’eventualeperfezionamento dell’adesione» (para-grafo 4.3, circolare 65/E del 28 giugno2001 n. 65).

Senza ravvedimento, comunque, per ipagamenti eseguiti entro 90 giorni, gliuffici, sia delle Entrate, sia degli enti loca-li, dovranno applicare la sanzione dell’1%giornaliero, per ritardi fino a 14 giorni e del 15% fisso, per ritardi da 15 a 90 giorni.Resta ferma la sanzione del 30% fisso peri ritardi superiore ai 90 giorni.


l’integrazione

Tollerabili le differenze lievi

45Il Sole 24 Ore

le possibilità


P er i tardivi od omessi versamentidelle imposte, dal quindicesimogiorno fino al trentesimo giorno, si

applica la misura fissa dell’1,5%, previstaper il ravvedimento «breve o mensile», in materia di Iva, Irap, imposte sui redditi,Imu e Tasi.

In caso di ravvedimento, il contribuen-te compila il modello F24 nel quale indical’importo del tributo e delle sanzioni del-l’1,5 per cento. Sono anche dovuti gli inte-ressi legali dello 0,2% annuo applicabiledal 2016, dal giorno successivo alla sca-denza del pagamento, fino al giorno incui si paga con il ravvedimento. Rimanefermo che il versamento insufficiente o ilritardo di pochi giorni nel pagamentonon preclude la pace con il Fisco, sia congli uffici delle Entrate, sia con gli ufficicomunali. Basta aprire liti inutili.

Gli uffici devono tollerare i piccoli erro-ri e i ritardi nei pagamenti, quando è evi-dente la volontà del contribuente di usarele definizioni agevolate, cioè gli strumen-ti deflativi del contenzioso, ravvedimen-to, mediazione, accertamento per acquie-scenza o con adesione, o conciliazione.

Per sanare i carenti versamenti o i ri-tardi nei pagamenti, il contribuente puòanche avvalersi del ravvedimento, pa-gando la sanzione solo sulla parte di ver-samento non effettuata.

In tema di versamenti carenti, l’agenzia

delle Entrate, come chiaramente affer-mato nella circolare 27/E del 2 agosto2013, considera tollerabile il versamentoinsufficiente, a condizione che la diffe-renza tra quanto dovuto e quanto pagatosia di entità lieve, tale da non configurareun atteggiamento incompatibile con lavolontà di definizione amichevole, fermorestando che, a richiesta dell’ufficio, ilcontribuente dovrà procedere all’integra-zione della differenza.

Gli uffici hanno il compito di valutarele anomalie di minore entità, tenendopresente la regola non scritta, ma sem-pre valida, del buon senso. Per l’agenziadelle Entrate «in presenza di anomalie diminore entità (ad esempio, lieve carenzae tardività dei versamenti eseguiti), non-ché in presenza di valide giustificazioniofferte dal contribuente nei casi di piùmarcata gravità (…), l’ufficio può valuta-re il permanere o meno del concreto edattuale interesse pubblico al perfeziona-mento dell’adesione e quindi alla produ-zione degli effetti giuridici dell’atto sot-toscritto. Tale valutazione, fondata sulprincipio di conservazione degli atti am-ministrativi, deve essere esercitata suelementi di riscontro oggettivi ed aven-do preminente riguardo ai termini di de-cadenza dell’azione accertatrice, in rela-zione ai tempi tecnici occorrenti alle at-tività da porre in essere per l’eventualeperfezionamento dell’adesione» (para-grafo 4.3, circolare 65/E del 28 giugno2001 n. 65).

Senza ravvedimento, comunque, per ipagamenti eseguiti entro 90 giorni, gliuffici, sia delle Entrate, sia degli enti loca-li, dovranno applicare la sanzione dell’1%giornaliero, per ritardi fino a 14 giorni e del 15% fisso, per ritardi da 15 a 90 giorni.Resta ferma la sanzione del 30% fisso peri ritardi superiore ai 90 giorni.


l’integrazione

Tollerabili le differenze lievi

46Il Sole 24 Ore

di Maurizio Bonazzi

I Comuni hanno cinque anni ditempo per contestare le violazio-ni riguardanti gli omessi, insuffi-cienti o tardivi pagamenti del-l’Imu e della Tasi. Ne deriva che

qualora il contribuente non esegua, intutto o in parte, i versamenti dovuti peril 2016, l’ente impositore potrà richie-dere il pagamento del tributo, maggio-rato di interessi e sanzioni, notificandoun avviso di accertamento entro il 31dicembre 2021. Se poi, oltre al paga-mento dell’imposta, il contribuenteomette anche la presentazione della di-chiarazione (se dovuta), il Comuneavrà a disposizione un anno in più peresercitare l’attività di recupero. Così,ad esempio, se a febbraio di quest’annorelativamente ad un immobile oggettodi tassazione, si è verificata la riunionedell’usufrutto alla nuda proprietà nondichiarata in catasto e il contribuentenel 2016 non versa Imu e/o Tasi e nonpresenta neppure la dichiarazione en-tro il 30 giugno 2017, l’ufficio tributipotrà procedere con l’azione di recupe-ro fino al 31 dicembre 2022. La notifica,come ha più volte chiarito la Cassazio-ne (da ult imo, con la sentenza25021/2015), può essere eseguita diret-tamente dall’ufficio tributi con la “nor-

male” raccomandata con avviso di rice-vimento, senza pertanto la relata di no-tificazione prevista dalla legge890/1982. Con riguardo poi all’osser-vanza del termine decadenziale perl’attività di accertamento, occorreràavere riguardo al giorno in cui il comu-ne ha spedito l’atto impositivo e non aquello di ricevimento dello stesso daparte del contribuente.

Il contenutoL’articolo 1, comma 162, della legge296/2006 impone che gli avvisi di ac-certamento debbano essere motivati inrelazione ai presupposti di fatto ed alleragioni giuridiche che li hanno determi-nati, e se la motivazione fa riferimentoad un altro atto non conosciuto nè rice-vuto dal contribuente, questo deve es-sere allegato all’avviso che lo richiama,salvo che quest’ultimo non ne riproducail contenuto essenziale. A tal fine è beneprecisare che l’ufficio tributi non è te-nuto ad allegare atti a contenuto nor-mativo, anche secondario, richiamatinell’avviso di accertamento, quali, adesempio, le delibere del consiglio o dellagiunta comunale, in quanto essi si con-siderano giuridicamente noti per effettodella pubblicazione all’albo pretorio.

I Comuni hanno cinque anniper contestare le irregolaritàPer le violazioni sui pagamenti del 2016 notifiche entro il 2021

Le verifiche

46Il Sole 24 Ore

di Maurizio Bonazzi

I Comuni hanno cinque anni ditempo per contestare le violazio-ni riguardanti gli omessi, insuffi-cienti o tardivi pagamenti del-l’Imu e della Tasi. Ne deriva che

qualora il contribuente non esegua, intutto o in parte, i versamenti dovuti peril 2016, l’ente impositore potrà richie-dere il pagamento del tributo, maggio-rato di interessi e sanzioni, notificandoun avviso di accertamento entro il 31dicembre 2021. Se poi, oltre al paga-mento dell’imposta, il contribuenteomette anche la presentazione della di-chiarazione (se dovuta), il Comuneavrà a disposizione un anno in più peresercitare l’attività di recupero. Così,ad esempio, se a febbraio di quest’annorelativamente ad un immobile oggettodi tassazione, si è verificata la riunionedell’usufrutto alla nuda proprietà nondichiarata in catasto e il contribuentenel 2016 non versa Imu e/o Tasi e nonpresenta neppure la dichiarazione en-tro il 30 giugno 2017, l’ufficio tributipotrà procedere con l’azione di recupe-ro fino al 31 dicembre 2022. La notifica,come ha più volte chiarito la Cassazio-ne (da ult imo, con la sentenza25021/2015), può essere eseguita diret-tamente dall’ufficio tributi con la “nor-

male” raccomandata con avviso di rice-vimento, senza pertanto la relata di no-tificazione prevista dalla legge890/1982. Con riguardo poi all’osser-vanza del termine decadenziale perl’attività di accertamento, occorreràavere riguardo al giorno in cui il comu-ne ha spedito l’atto impositivo e non aquello di ricevimento dello stesso daparte del contribuente.

Il contenutoL’articolo 1, comma 162, della legge296/2006 impone che gli avvisi di ac-certamento debbano essere motivati inrelazione ai presupposti di fatto ed alleragioni giuridiche che li hanno determi-nati, e se la motivazione fa riferimentoad un altro atto non conosciuto nè rice-vuto dal contribuente, questo deve es-sere allegato all’avviso che lo richiama,salvo che quest’ultimo non ne riproducail contenuto essenziale. A tal fine è beneprecisare che l’ufficio tributi non è te-nuto ad allegare atti a contenuto nor-mativo, anche secondario, richiamatinell’avviso di accertamento, quali, adesempio, le delibere del consiglio o dellagiunta comunale, in quanto essi si con-siderano giuridicamente noti per effettodella pubblicazione all’albo pretorio.

I Comuni hanno cinque anniper contestare le irregolaritàPer le violazioni sui pagamenti del 2016 notifiche entro il 2021

Le verifiche

47Il Sole 24 Ore

sotto la lente

di un’area edificabile avvalendosi,esclusivamente, di valori predetermina-ti dal consiglio (o dalla giunta) comuna-le, è bene ricordare che, secondo il gra-nitico parere della giurisprudenza di le-gittimità, tali valori, pur non avendo na-tura imperativa, costituiscono fonti dipresunzioni idonei a costituire supportirazionali offerti dall’Amministrazioneal giudice, e utilizzabili, quali indici divalutazione, anche retroattivamente.Incombe pertanto al contribuente l’one-re di contrastare non soltanto il conte-nuto della delibera ma anche i i valori dicomparazione concretamente riportatinell’avviso di accertamento (Cassazionenumero 25868/2015).


Gli atti impositivi devono altresì con-tenere l’indicazione dell’ufficio presso ilquale e’ possibile ottenere informazionicomplete in merito all’atto notificato,del responsabile del procedimento, del-l’organo o dell’autorità amministrativapresso i quali è consentito promuovereun riesame anche nel merito dell’atto insede di autotutela, delle modalità, deltermine e dell’organo giurisdizionalecui e’ possibile ricorrere. Gli avvisi sonosottoscritti (anche con firma a stampa)dal funzionario designato dall’ente lo-cale per la gestione del tributo. Al co-mune è certamente consentito, primadell’emissione dell’avviso di accerta-mento, attivare un confronto preventi-vo con il contribuente al fine di valutarela fondatezza dell’azione di recuperoche sarebbe sua intenzione avanzare.Tuttavia, essendo l’Imu e la Tasi tributidiversi da quelli cosiddetti “armonizza-ti” (qual è, ad esempio, l’Iva) la mancan-za di un contraddittorio preventivo noninficia di nullità gli atti impositivi (Cas-sazione, Sezioni unite, sentenza nume-ro 24823/2015).

L’accertamento di valoreLaddove l’ufficio tributi accerti il valore

Anno d’imposta

2012 2013 2014 2015 2016

Omessi, insufficientio tardivi versamenti

Imu 31/12/17 31/12/18

31/12/19 31/12/20 31/12/21Tasi - -

Omissione o infedeltà dichiarativa

Imu 31/12/18 31/12/1931/12/20 31/12/21 31/12/22

Tasi - -

I tempi di decadenza per Imu e Tasi

47Il Sole 24 Ore

sotto la lente

di un’area edificabile avvalendosi,esclusivamente, di valori predetermina-ti dal consiglio (o dalla giunta) comuna-le, è bene ricordare che, secondo il gra-nitico parere della giurisprudenza di le-gittimità, tali valori, pur non avendo na-tura imperativa, costituiscono fonti dipresunzioni idonei a costituire supportirazionali offerti dall’Amministrazioneal giudice, e utilizzabili, quali indici divalutazione, anche retroattivamente.Incombe pertanto al contribuente l’one-re di contrastare non soltanto il conte-nuto della delibera ma anche i i valori dicomparazione concretamente riportatinell’avviso di accertamento (Cassazionenumero 25868/2015).


Gli atti impositivi devono altresì con-tenere l’indicazione dell’ufficio presso ilquale e’ possibile ottenere informazionicomplete in merito all’atto notificato,del responsabile del procedimento, del-l’organo o dell’autorità amministrativapresso i quali è consentito promuovereun riesame anche nel merito dell’atto insede di autotutela, delle modalità, deltermine e dell’organo giurisdizionalecui e’ possibile ricorrere. Gli avvisi sonosottoscritti (anche con firma a stampa)dal funzionario designato dall’ente lo-cale per la gestione del tributo. Al co-mune è certamente consentito, primadell’emissione dell’avviso di accerta-mento, attivare un confronto preventi-vo con il contribuente al fine di valutarela fondatezza dell’azione di recuperoche sarebbe sua intenzione avanzare.Tuttavia, essendo l’Imu e la Tasi tributidiversi da quelli cosiddetti “armonizza-ti” (qual è, ad esempio, l’Iva) la mancan-za di un contraddittorio preventivo noninficia di nullità gli atti impositivi (Cas-sazione, Sezioni unite, sentenza nume-ro 24823/2015).

L’accertamento di valoreLaddove l’ufficio tributi accerti il valore

Anno d’imposta

2012 2013 2014 2015 2016

Omessi,insufficientio tardivi versamenti

Imu 31/12/17 31/12/18

31/12/19 31/12/20 31/12/21Tasi - -

Omissioneo infedeltàdichiarativa

Imu 31/12/18 31/12/1931/12/20 31/12/21 31/12/22

Tasi - -

I tempi di decadenza per Imu e Tasi

48Il Sole 24 Ore

di Maurizio Bonazzi

I l contribuente che ritiene corretta la ri-chiesta del Comune può procedere alpagamento di quanto richiesto con l’at-

to impositivo entro 60 giorni dalla suo ri-cevimento.

Qualora la violazione riguardi l’omissio-ne o l’infedeltà dichiarativa la sanzione saràridotta ad un terzo. Lo “sconto” non trovaperò applicazione nel caso di omessi, insuf-ficienti e tardivi versamenti relativamenteai quali la sanzione resta quella irrogata(30% ridotta all’1% per ogni giorno di ritardonel pagamento purché non superiore a 14 giorni) anche in caso di acquiescenza all’ac-certamento. Viceversa, nel caso in cui ilcontribuente ritenga infondato l’atto, potrà chiedere al comune, mediante la presenta-zione di un’istanza in carta semplice, l’an-nullamento, totale o parziale, dell’avviso diaccertamento.

Nell’ipotesi in cui il provvedimento notifi-cato dall’ufficio tributi riguardi una fattispe-cie imponibile la cui determinazione è fruttodi una stima, come accade per le aree edifi-cabili, il contribuente potrà richiedere al co-mune (prima di presentare l’eventuale ricor-so) di definire con adesione l’accertamento.

I regolamenti comunaliSi tratta di un procedimento, disciplinato dal regolamento comunale in osservanza ai principi contenuti nel Dlgs 218/1997, con ilquale l’ufficio ed il contribuente tentano una

Pagamento in 60 giorni dalla contestazione

composizione amichevole della potenzialecontroversia. In caso di esito positivo, sullabase imponibile concordata, l’ufficio ride-terminerà l’imposta, gli interessi e le sanzio-ni (ridotte ad un terzo del minimo). Le som-me dovute potranno essere versate ancheratealmente secondo quanto previsto dal re-golamento comunale (il Dlgs 218/1997 pre-vede otto rate trimestrali estensibili a sediciper importi superiori a 50.000 euro).

Il ricorso-reclamoL’ultima “spiaggia” è costituita dal ricorso che, a seguito delle novità introdotte nelprocesso tributario dal Dlgs 156/2015, ha su-bito un’importante modifica proprio con ri-guardo ai tributi locali.

Infatti, a mente del novellato articolo 17-bis del Dlgs 546/1992, per le controversie divalore non superiore a 20.000 euro (sanzio-ni escluse), anche il ricorso avverso gli attiimpositivi degli enti locali produce automa-ticamente gli effetti di un reclamo e puòcontenere una proposta di mediazione conrideterminazione dell’ammontare della pre-tesa. Ciò significa, in estrema sintesi, che il contribuente non può costituirsi in giudizio– mediante il deposito degli atti in commis-sione tributaria- prima di novanta giornidalla di notifica del ricorso. All’interno diquesto arco temporale il comune sarà tenu-to a valutare la fondatezza dei motivi del-l’impugnativa e, se ritenuti fondati, dovràannullare, in tutto o in parte, l’avviso di ac-certamento. Se invece l’ente locale non in-tende accogliere il reclamo, o l’eventualeproposta di mediazione, potrà a sua voltaformulare una propria proposta avuto ri-guardo all’eventuale incertezza delle que-stioni controverse, al grado di sostenibilità della pretesa e al principio di economicitàdell’azione amministrativa. Qualora il recla-mo e la mediazione non sortiscano alcun ef-fetto, la parola passa al giudice tributario.


le scelte del contribuente

Le verifiche sotto la lente

48Il Sole 24 Ore

di Maurizio Bonazzi

I l contribuente che ritiene corretta la ri-chiesta del Comune può procedere alpagamento di quanto richiesto con l’at-

to impositivo entro 60 giorni dalla suo ri-cevimento.

Qualora la violazione riguardi l’omissio-ne o l’infedeltà dichiarativa la sanzione saràridotta ad un terzo. Lo “sconto” non trovaperò applicazione nel caso di omessi, insuf-ficienti e tardivi versamenti relativamenteai quali la sanzione resta quella irrogata(30% ridotta all’1% per ogni giorno di ritardonel pagamento purché non superiore a 14giorni) anche in caso di acquiescenza all’ac-certamento. Viceversa, nel caso in cui ilcontribuente ritenga infondato l’atto, potràchiedere al comune, mediante la presenta-zione di un’istanza in carta semplice, l’an-nullamento, totale o parziale, dell’avviso diaccertamento.

Nell’ipotesi in cui il provvedimento notifi-cato dall’ufficio tributi riguardi una fattispe-cie imponibile la cui determinazione è fruttodi una stima, come accade per le aree edifi-cabili, il contribuente potrà richiedere al co-mune (prima di presentare l’eventuale ricor-so) di definire con adesione l’accertamento.

I regolamenti comunaliSi tratta di un procedimento, disciplinatodal regolamento comunale in osservanza aiprincipi contenuti nel Dlgs 218/1997, con ilquale l’ufficio ed il contribuente tentano una

Pagamento in 60 giorni dalla contestazione

composizione amichevole della potenzialecontroversia. In caso di esito positivo, sullabase imponibile concordata, l’ufficio ride-terminerà l’imposta, gli interessi e le sanzio-ni (ridotte ad un terzo del minimo). Le som-me dovute potranno essere versate ancheratealmente secondo quanto previsto dal re-golamento comunale (il Dlgs 218/1997 pre-vede otto rate trimestrali estensibili a sediciper importi superiori a 50.000 euro).

Il ricorso-reclamoL’ultima “spiaggia” è costituita dal ricorsoche, a seguito delle novità introdotte nelprocesso tributario dal Dlgs 156/2015, ha su-bito un’importante modifica proprio con ri-guardo ai tributi locali.

Infatti, a mente del novellato articolo 17-bis del Dlgs 546/1992, per le controversie divalore non superiore a 20.000 euro (sanzio-ni escluse), anche il ricorso avverso gli attiimpositivi degli enti locali produce automa-ticamente gli effetti di un reclamo e puòcontenere una proposta di mediazione conrideterminazione dell’ammontare della pre-tesa. Ciò significa, in estrema sintesi, che ilcontribuente non può costituirsi in giudizio– mediante il deposito degli atti in commis-sione tributaria- prima di novanta giornidalla di notifica del ricorso. All’interno diquesto arco temporale il comune sarà tenu-to a valutare la fondatezza dei motivi del-l’impugnativa e, se ritenuti fondati, dovràannullare, in tutto o in parte, l’avviso di ac-certamento. Se invece l’ente locale non in-tende accogliere il reclamo, o l’eventualeproposta di mediazione, potrà a sua voltaformulare una propria proposta avuto ri-guardo all’eventuale incertezza delle que-stioni controverse, al grado di sostenibilità della pretesa e al principio di economicitàdell’azione amministrativa. Qualora il recla-mo e la mediazione non sortiscano alcun ef-fetto, la parola passa al giudice tributario.


le scelte del contribuente

Le verifiche sotto la lente

49Il Sole 24 Ore

un’aliquota agevolata per i fabbricati locati con contratto concordato a soggetti che la utilizzavano come propria abitazione. Nel 2016 posso utilizzare questa aliquota e la riduzione del 25% dell’imposta introdotta dalla legge di stabilità 2016?

RSe l’abitazione è locata alle condizionistabilite dal Comune le due agevolazio-

ni si cumulano. Il contribuente dovrà calcolare l’imposta dovuta facendo riferimento all’ali-quota agevolata e poi dovrà versare il 75% di tale importo. Se, invece, si tratta di abitazione locata a soggetto che ha solo il domicilio e non anche laresidenza anagrafica, allora opererà solo la riduzione statale ed occorrerà utilizzare l’ali-quota ordinaria stabilita dell’ente impositore.

Deve pagare Imu e Tasi sulla prima e unica casa di proprietà non locata, anche se vivo, da ottobre 2015, in una casa in affitto sem-pre nello stesso comune?

RIl concetto di “abitazione principale” aifini Imu-Tasi non sempre coincide con

la ”prima casa” (che rileva per i tributi erariali) né con l’unica casa di proprietà, ma presuppone la sussistenza della dimora abituale e della residenza anagrafica. Elementi mancanti nel caso descritto dal lettore, che dovrà considerare l’immobile di sua proprietà come seconda casa e quindi pagare l’Imu e la Tasi con l’aliquota corrispondente.

Chi è proprietario di due abitazioni, e in una abita con la moglie e l’altra è in uso al figlio e alla sua famiglia, paga Imu o Tasi?

ROccorre distinguere l’abitazione diresidenza del lettore da quella utilizza-

ta dalla figlia e dal proprio nucleo familiare. Per la prima il lettore non dovrà pagare l’Imu e la Tasi, trattandosi di abitazione principale. L’abitazione occupata dalla figlia è invece una “seconda casa” per il lettore, il quale dovrà pagare sia l’Imu che la Tasi applicando le

Oltre all’abitazione principale, possiedo nello stesso Comune un fabbricato in com-proprietà con mio figlio che lo utilizza come sua abitazione principale. Ho rego-larmente registrato il contratto di comoda-to. Ho diritto alla riduzione del 50% della base imponile?

RIl caso è stato oggetto delle Faq di Ifelsulle novità della legge di stabilità 2016.

Al riguardo la fondazione di Anci ha ritenuto che in una situazione di comproprietà fra più soggetti di un immobile, il conferimento del godimento dell’intero bene ad uno solo non dovrebbe essere qualificabile come comodato, in quanto uno dei due soggetti utilizza il bene in qualità di comproprietario e non comodata-rio. Tuttavia, secondo Ifel non si rinvengono nella normativa particolari elementi ostativi al diritto ad usufruire dell’agevolazione in com-mento, qualora i comproprietari rispettino tutti i requisiti previsti dalla norma.

Come si calcola il periodo di possesso per la Tasi?

RLa disciplina Tasi non indica comecalcolare il periodo di possesso, se a

mesi, come l’Imu o a giorni, come la Tari. Il problema è stato analizzato nelle Faq del Dipartimento delle finanze che ha ritenuto applicabile alla Tasi le stesse regole dell’Imu. Pertanto si dovrà far riferimento al mese, considerando per intero quello nel corso del quale il possesso o la detenzione si sono pro-tratti per almeno 15 giorni.

l mio Comune aveva deliberato nel 2015

Domande & Risposte

Domande &Risposte

49Il Sole 24 Ore

un’aliquota agevolata per i fabbricati locati con contratto concordato a soggetti che la utilizzavano come propria abitazione. Nel 2016 posso utilizzare questa aliquota e la riduzione del 25% dell’imposta introdotta dalla legge di stabilità 2016?

RSe l’abitazione è locata alle condizionistabilite dal Comune le due agevolazio-

ni si cumulano. Il contribuente dovrà calcolarel’imposta dovuta facendo riferimento all’ali-quota agevolata e poi dovrà versare il 75% di tale importo. Se, invece, si tratta di abitazione locata a soggetto che ha solo il domicilio e non anche laresidenza anagrafica, allora opererà solo la riduzione statale ed occorrerà utilizzare l’ali-quota ordinaria stabilita dell’ente impositore.

Deve pagare Imu e Tasi sulla prima e unica casa di proprietà non locata, anche se vivo, da ottobre 2015, in una casa in affitto sem-pre nello stesso comune?

RIl concetto di “abitazione principale” aifini Imu-Tasi non sempre coincide con

la ”prima casa” (che rileva per i tributi erariali) né con l’unica casa di proprietà, ma presupponela sussistenza della dimora abituale e della residenza anagrafica. Elementi mancanti nel caso descritto dal lettore, che dovrà considerarel’immobile di sua proprietà come seconda casa e quindi pagare l’Imu e la Tasi con l’aliquota corrispondente.

Chi è proprietario di due abitazioni, e in una abita con la moglie e l’altra è in uso alfiglio e alla sua famiglia, paga Imu o Tasi?

ROccorre distinguere l’abitazione diresidenza del lettore da quella utilizza-

ta dalla figlia e dal proprio nucleo familiare.Per la prima il lettore non dovrà pagare l’Imu ela Tasi, trattandosi di abitazione principale. L’abitazione occupata dalla figlia è invece una “seconda casa” per il lettore, il quale dovrà pagare sia l’Imu che la Tasi applicando le

Oltre all’abitazione principale, possiedonello stesso Comune un fabbricato in com-proprietà con mio figlio che lo utilizza come sua abitazione principale. Ho rego-larmente registrato il contratto di comoda-to. Ho diritto alla riduzione del 50% della base imponile?

RIl caso è stato oggetto delle Faq di Ifelsulle novità della legge di stabilità 2016.

Al riguardo la fondazione di Anci ha ritenuto che in una situazione di comproprietà fra più soggetti di un immobile, il conferimento del godimento dell’intero bene ad uno solo non dovrebbe essere qualificabile come comodato, in quanto uno dei due soggetti utilizza il benein qualità di comproprietario e non comodata-rio. Tuttavia, secondo Ifel non si rinvengononella normativa particolari elementi ostativi al diritto ad usufruire dell’agevolazione in com-mento, qualora i comproprietari rispettinotutti i requisiti previsti dalla norma.

Come si calcola il periodo di possesso per la Tasi?

RLa disciplina Tasi non indica comecalcolare il periodo di possesso, se a

mesi, come l’Imu o a giorni, come la Tari. Il problema è stato analizzato nelle Faq del Dipartimento delle finanze che ha ritenutoapplicabile alla Tasi le stesse regole dell’Imu.Pertanto si dovrà far riferimento al mese,considerando per intero quello nel corso del quale il possesso o la detenzione si sono pro-tratti per almeno 15 giorni.

l mio Comune aveva deliberato nel 2015

Domande & Risposte

Domande &Risposte

50Il Sole 24 Ore

inferiore a 500 euro e, conseguente, esclu-sione dall’Imu. Il Comune non ha elimina-to tale disposizione, l’agevolazione è appli-cabile anche per il 2016?

RLa norma regolamentare in questione,ancorché non espressamente abrogata

dal Comune, è da ritenersi inapplicabile in quanto la disposizione che consentiva agli enti locali tale assimilazione è stata abrogata dall’ar-ticolo 1, comma 10, lettera. a) della legge di Stabilità 2016.

Sono proprietario di due appartamenti ubicati nello stesso comune: in uno abito e l’altro l’ho dato in uso gratuito a mia figlia. Sono inoltre proprietario di una quota dello 0,16% dell’alloggio del portiere. Posso fruire della riduzione del 50% sull’apparta-mento concesso in comodato a mia figlia?

RL’agevolazione non spetta in quantolei, oltre alla casa concessa in comoda-

to, possiede due immobili ad uso abitativo essendo irrilevante la quota di proprietà dei medesimi.

Per motivi di lavoro un contribuente ha preso in affitto un appartamento dove però non ha la residenza. E’ escluso dal paga-mento della Tasi?

RL’esclusione dalla Tasi compete all’in-quilino solo nel caso in cui egli risieda

anagraficamente e dimori abitualmente nell’al-loggio locato. Nel caso in esame il contribuente sarà pertanto tenuto a pagare la Tasi nella misura percentuale stabilita dal Comune.

Un contribuente iscritto all’Aire che pos-siede due appartamenti in Italia, entrambi non locati e non utilizzati in comodato, può beneficiare dell’esenzione da tributi comu-nali?

apposite aliquote. È previsto uno sconto del 50% nel caso in cui abbia concesso l’abitazione in comodato alla figlia.

Chi è proprietario di un’abitazione conces-sa in locazione, come deve regolarsi per il pagamento della Tasi?

RDa quest’anno l’inquilino che utilizzal’immobile come abitazione principa-

le è esente dal pagamento della Tasi, mentre il possessore continua a pagare la Tasi con l’aliquota delle seconde case, in base alla quota stabilita dal Comune nel 2015 (se man-ca la delibera si prende il 90%). L’unico caso in cui il possessore non deve pagare nulla si verifica se il Comune nel 2015 applicava la Tasi solo alle abitazioni principali (dal 2016 esenti), esonerando invece gli altri immobili tra cui le seconde case.

Con mia moglie sono comproprietario di due appartamenti di categoria A/3 nello stesso comune: uno l’abbiamo concesso in comodato a nostro figlio che vi risiede, l’altro è la nostra abitazione. Mia moglie è anche unica proprietaria di un fabbricato ad uso abitativo che ha dato in uso gratuito alla madre. L’abbattimento dell’Imu e della Tasi spetta per entrambi gli alloggi in comodato?

RL’abbattimento alla metà della baseimponile Imu e Tasi spetta solo a lei e

limitatamente alla sua percentuale di proprietà del fabbricato dove abita vostro figlio. Sua moglie non potrà invece fruire della riduzione per nessuno dei due fabbricati concessi in quanto possiede complessivamente tre immo-bili a uso abitativo.

Il regolamento comunale del 2015 preve-deva l’assimilazione all’abitazione princi-pale del fabbricato con rendita catastale

Domande & Risposte

50Il Sole 24 Ore

inferiore a 500 euro e, conseguente, esclu-sione dall’Imu. Il Comune non ha elimina-to tale disposizione, l’agevolazione è appli-cabile anche per il 2016?

RLa norma regolamentare in questione,ancorché non espressamente abrogata

dal Comune, è da ritenersi inapplicabile in quanto la disposizione che consentiva agli enti locali tale assimilazione è stata abrogata dall’ar-ticolo 1, comma 10, lettera. a) della legge di Stabilità 2016.

Sono proprietario di due appartamenti ubicati nello stesso comune: in uno abito el’altro l’ho dato in uso gratuito a mia figlia.Sono inoltre proprietario di una quota dello 0,16% dell’alloggio del portiere. Posso fruire della riduzione del 50% sull’apparta-mento concesso in comodato a mia figlia?

RL’agevolazione non spetta in quantolei, oltre alla casa concessa in comoda-

to, possiede due immobili ad uso abitativoessendo irrilevante la quota di proprietà dei medesimi.

Per motivi di lavoro un contribuente ha preso in affitto un appartamento dove perònon ha la residenza. E’ escluso dal paga-mento della Tasi?

RL’esclusione dalla Tasi compete all’in-quilino solo nel caso in cui egli risieda

anagraficamente e dimori abitualmente nell’al-loggio locato. Nel caso in esame il contribuente sarà pertanto tenuto a pagare la Tasi nella misura percentuale stabilita dal Comune.

Un contribuente iscritto all’Aire che pos-siede due appartamenti in Italia, entrambi non locati e non utilizzati in comodato, puòbeneficiare dell’esenzione da tributi comu-nali?

apposite aliquote. È previsto uno sconto del 50% nel caso in cui abbia concesso l’abitazionein comodato alla figlia.

Chi è proprietario di un’abitazione conces-sa in locazione, come deve regolarsi per ilpagamento della Tasi?

RDa quest’anno l’inquilino che utilizzal’immobile come abitazione principa-

le è esente dal pagamento della Tasi, mentre il possessore continua a pagare la Tasi con l’aliquota delle seconde case, in base alla quota stabilita dal Comune nel 2015 (se man-ca la delibera si prende il 90%). L’unico caso in cui il possessore non deve pagare nulla si verifica se il Comune nel 2015 applicava la Tasi solo alle abitazioni principali (dal 2016esenti), esonerando invece gli altri immobili tra cui le seconde case.

Con mia moglie sono comproprietario didue appartamenti di categoria A/3 nello stesso comune: uno l’abbiamo concesso in comodato a nostro figlio che vi risiede, l’altro è la nostra abitazione. Mia moglie èanche unica proprietaria di un fabbricato ad uso abitativo che ha dato in uso gratuitoalla madre. L’abbattimento dell’Imu e della Tasi spetta per entrambi gli alloggi in comodato?

RL’abbattimento alla metà della baseimponile Imu e Tasi spetta solo a lei e

limitatamente alla sua percentuale di proprietà del fabbricato dove abita vostro figlio. Sua moglie non potrà invece fruire della riduzioneper nessuno dei due fabbricati concessi in quanto possiede complessivamente tre immo-bili a uso abitativo.

Il regolamento comunale del 2015 preve-deva l’assimilazione all’abitazione princi-pale del fabbricato con rendita catastale

Domande & Risposte

51Il Sole 24 Ore

deliberazione del Comune

Un imprenditore agricolo professionale, iscritto nella previdenza agricola, possiede un terreno classificato in catasto come edificabile che, tuttavia non coltiva. Si può considerare tale terreno agricolo in virtù della qualifica posseduta dal proprietario e quindi non assoggettarlo ad Imu?

RL’agevolazione di cui all’articolo 2 delDlgs 504 del 1992, secondo la quale non

sono considerati fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli impren-ditori agricoli professionali, iscritti nella previ-denza agricola, trova applicazione se sono rispettati due requisiti: il primo è che sul terreno persista l’utilizzazione agro-pastorale median-te l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali; il secondo è che siano posseduti da soggetti in possesso delle qualifiche professionali. Pertanto, se il terreno non è coltivato, mancando uno dei due requisi-ti, l’agevolazione non trova applicazione e sono dovute sia Imu che Tasi.

I terreni edificabili sono soggetti sia al pagamento dell’Imu che della Tasi. Esisto-no delle eccezioni nel caso in cui un terre-no, pur considerato edificabile sulla base degli strumenti urbanistici del Comune, non è utilizzato a fini edificatori? Il caso è quello di un contribuente che possiede un’area edificabile sulla quale non ha ancora iniziato i lavori. Può essere esone-rato dal pagamento?

RL’articolo 2 del Dlgs 504/1992 definisceedificabile l’area “utilizzabile” a scopo

edificatorio; pertanto, in virtù dell’utilizzo del termine “utilizzabile” in luogo di “utilizzata”, per considerare edificabile un’area, è sufficiente il suo utilizzo edificabile potenziale e non effet-tivo in virtù. Nel caso in esame, quindi, anche in

RLa norma di riferimento prevede chel’assimilazione all’abitazione principale

competa per una sola unità immobiliare. Tutta-via, come precisato nella risoluzione 10/2015 delle Finanze, ciò non comporta che l’agevola-zione si perda, in caso di possesso di più fabbri-cati. In tale eventualità, il contribuente sceglierà a quale immobile applicare l’esonero e lo se-gnalerà al Comune con la compilazione della denuncia Imu/Tasi

Un soggetto Aire risiede nel Paese ove è pensionato e percepisce in tale Paese una pensione di invalidità. È possibile fruire dell’esenzione da tributi comunali?

RLa disciplina di legge si limita a prevede-re che il contribuente debba essere

pensionato nel Paese di residenza. Come preci-sato nella risoluzione 6 del 2010, ciò comporta che deve trattarsi di pensione erogata in tale Stato, anche se sulla base di accordi internazio-nali che prevedono il cumulo con i contributi versati in Italia. Nessuna limitazione è inoltre disposta in ordine alla tipologia di pensione, di tal che anche la percezione di una pensione di invalidità comporta la spettanza delle agevola-zioni di legge

Gli immobili dell’edilizia economico-po-polare sono sempre esenti da tributi comunali?

RAi sensi dell’articolo 13, comma 2, del Dl201/2011, sono esenti da Imu gli alloggi

sociali, così individuati sulla base dei criteri stabiliti nel decreto del 22 aprile 2008 del mini-stro delle Infrastrutture, a prescindere dal soggetto che li possiede. A decorrere dal 2016, tali alloggi sono esenti anche da Tasi. Gli immo-bili che non presentano tali requisiti, se posse-duti da Iacp o enti equifunzionali e regolarmen-te assegnati, danno diritto ad una detrazione Imu pari a 200 euro per ogni alloggio. L’aliquotaapplicabile è quella ordinaria, salvo diversa

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deliberazione del Comune

Un imprenditore agricolo professionale,iscritto nella previdenza agricola, possiede un terreno classificato in catasto come edificabile che, tuttavia non coltiva. Si puòconsiderare tale terreno agricolo in virtùdella qualifica posseduta dal proprietario equindi non assoggettarlo ad Imu?

RL’agevolazione di cui all’articolo 2 delDlgs 504 del 1992, secondo la quale non

sono considerati fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli impren-ditori agricoli professionali, iscritti nella previ-denza agricola, trova applicazione se sonorispettati due requisiti: il primo è che sul terrenopersista l’utilizzazione agro-pastorale median-te l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali; il secondo è chesiano posseduti da soggetti in possesso delle qualifiche professionali. Pertanto, se il terreno non è coltivato, mancando uno dei due requisi-ti, l’agevolazione non trova applicazione e sonodovute sia Imu che Tasi.

I terreni edificabili sono soggetti sia al pagamento dell’Imu che della Tasi. Esisto-no delle eccezioni nel caso in cui un terre-no, pur considerato edificabile sulla base degli strumenti urbanistici del Comune,non è utilizzato a fini edificatori? Il caso è quello di un contribuente che possiedeun’area edificabile sulla quale non ha ancora iniziato i lavori. Può essere esone-rato dal pagamento?

RL’articolo 2 del Dlgs 504/1992 definisceedificabile l’area “utilizzabile” a scopo

edificatorio; pertanto, in virtù dell’utilizzo del termine “utilizzabile” in luogo di “utilizzata”,per considerare edificabile un’area, è sufficienteil suo utilizzo edificabile potenziale e non effet-tivo in virtù. Nel caso in esame, quindi, anche in

RLa norma di riferimento prevede chel’assimilazione all’abitazione principale

competa per una sola unità immobiliare. Tutta-via, come precisato nella risoluzione 10/2015delle Finanze, ciò non comporta che l’agevola-zione si perda, in caso di possesso di più fabbri-cati. In tale eventualità, il contribuente sceglierà a quale immobile applicare l’esonero e lo se-gnalerà al Comune con la compilazione della denuncia Imu/Tasi

Un soggetto Aire risiede nel Paese ove èpensionato e percepisce in tale Paese una pensione di invalidità. È possibile fruiredell’esenzione da tributi comunali?

RLa disciplina di legge si limita a prevede-re che il contribuente debba essere

pensionato nel Paese di residenza. Come preci-sato nella risoluzione 6 del 2010, ciò comporta che deve trattarsi di pensione erogata in tale Stato, anche se sulla base di accordi internazio-nali che prevedono il cumulo con i contributi versati in Italia. Nessuna limitazione è inoltredisposta in ordine alla tipologia di pensione, di tal che anche la percezione di una pensione di invalidità comporta la spettanza delle agevola-zioni di legge

Gli immobili dell’edilizia economico-po-polare sono sempre esenti da tributicomunali?

RAi sensi dell’articolo 13, comma 2, del Dl201/2011, sono esenti da Imu gli alloggi

sociali, così individuati sulla base dei criteri stabiliti nel decreto del 22 aprile 2008 del mini-stro delle Infrastrutture, a prescindere dal soggetto che li possiede. A decorrere dal 2016,tali alloggi sono esenti anche da Tasi. Gli immo-bili che non presentano tali requisiti, se posse-duti da Iacp o enti equifunzionali e regolarmen-te assegnati, danno diritto ad una detrazioneImu pari a 200 euro per ogni alloggio. L’aliquotaapplicabile è quella ordinaria, salvo diversa

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assenza di una effettività attività edificatoria, l’area è soggetta al pagamento sia di Imuche di Tasi.

Vorrei sottoporre il caso di un imprendito-re agricolo professionale, iscritto all’Inps, possiede un immobile cointestato con la moglie che non possiede la medesima qualifica agricola. Tale immobile è di cate-goria D/10 e viene utilizzato come stalla. Tale immobile, considerato che uno dei due comproprietari non è in possesso di qualifica agricola, può comunque essere esente da Imu?

RVa sottolineato che le agevolazionifissate in materia di Imu e di Tasi previ-

sta per i fabbricati rurali strumentali sono di carattere oggettivo. Detto questo, se il fabbrica-to ha tutti i requisiti di ruralità di cui all’articolo 9 comma 3/bis del Decreto legge 557/93 ed è accatastato nella categoria D/10, come è nel caso di specie, allora non è soggetto ad Imu anche se il proprietario non è un imprenditore agricolo. Sarà, invece, soggetto a Tasi nella misura dell'1 per mille o inferiore se il comune ha previsto diversamente.

Nel caso in cui un imprenditore agricolo possiede un fabbricato rurale abitativo che ha concesso in uso ad un dipendente della sua azienda agricola che abita lì insieme alla moglie (dipendente anche lei nella azienda agricola). Al fine di poter considerare strumentale tale fab-bricato e quindi, non assoggettarlo a Imu, il requisito delle 100 giornate lavo-rative, deve essere soddisfatto da en-trambi o solo da uno?

RNella fattispecie va ricordato che l’arti-colo 9, comma 3 bis del Decreto legge

557/1993, dispone che le abitazioni utilizzate dai dipendenti a tempo indeterminato o a tempo determinato con più di 100 giornate

Domande & Risposte

lavorative annue, ai fini fiscali, sono considerati fabbricati strumentali. Nel caso di una coppia di coniugi, lavoratori dipendenti dellazienda agricola che concede in uso il fabbricato, è sufficiente che il requisito delle 100 giornate sia soddisfatto da solo uno dei due e non necessariamente da entrambi.

52Il Sole 24 Ore

assenza di una effettività attività edificatoria, l’area è soggetta al pagamento sia di Imuche di Tasi.

Vorrei sottoporre il caso di un imprendito-re agricolo professionale, iscritto all’Inps,possiede un immobile cointestato con la moglie che non possiede la medesima qualifica agricola. Tale immobile è di cate-goria D/10 e viene utilizzato come stalla.Tale immobile, considerato che uno deidue comproprietari non è in possesso diqualifica agricola, può comunque essereesente da Imu?

RVa sottolineato che le agevolazionifissate in materia di Imu e di Tasi previ-

sta per i fabbricati rurali strumentali sono di carattere oggettivo. Detto questo, se il fabbrica-to ha tutti i requisiti di ruralità di cui all’articolo 9comma 3/bis del Decreto legge 557/93 ed è accatastato nella categoria D/10, come è nel caso di specie, allora non è soggetto ad Imu anche se il proprietario non è un imprenditoreagricolo. Sarà, invece, soggetto a Tasi nella misura dell'1 per mille o inferiore se il comuneha previsto diversamente.

Nel caso in cui un imprenditore agricolopossiede un fabbricato rurale abitativo che ha concesso in uso ad un dipendentedella sua azienda agricola che abita lìinsieme alla moglie (dipendente anche lei nella azienda agricola). Al fine di poter considerare strumentale tale fab-bricato e quindi, non assoggettarlo aImu, il requisito delle 100 giornate lavo-rative, deve essere soddisfatto da en-trambi o solo da uno?

RNella fattispecie va ricordato che l’arti-colo 9, comma 3 bis del Decreto legge

557/1993, dispone che le abitazioni utilizzatedai dipendenti a tempo indeterminato o a tempo determinato con più di 100 giornate

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E-BOOK FOCUS NORME E TRIBUTI Mercoledì 1 Giugno 2016L...

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