Dopo aver definito l’uomo dobbiamo Immediatamente modificare la nostra definizione,

Prof. Claudia Bettiol Corso di Negoziazione Urbanistica A. A. 2003-2004 1

Complessità delle trasformazioni

Dopo aver definito l’uomo dobbiamo

Immediatamente modificare la nostra definizione,

perché la coscienza di tale definizione

lo trasforma.

Nicolas Gomez Davila



Nei Piani Complessi e nelle finanze di progetto emergono degli aspetti comuni che costituiscono la chiave di interpretazione dei nuovi processi di Trasformazione Territoriale

Negoziazione delle proposte :

• Presenza di diversi soggetti protagonisti

• Mediazione con portatori di interessi diffusi

• Creazione del consenso

Nelle diverse realtà solo il “peso” di ciascun protagonista ed il sistema normativo di riferimento. In alcune circostanze alcune figure possono avere anche un peso quasi nullo ma l’evoluzione dei modelli democratici spinge verso l’uniformità



Definizione Posizione e Ruoli

Passaggio da ruoli gerarchici a ruoli complanari

Pubblica amministrazione Imprenditore

Pubblica amministrazioneCittadini, Opinione Pubblica,

Stakeholders

Inversione dei ruoli per le forti azioni di pressione e lobby



Mappa di un processo di trasformazione territoriale

Trasformazione territoriale

Assicurazioni

Finanziatori Certificatori

Imprese

Stakeholders

P. A.

Progettisti

Diverse P. A.

Livello politico e livello amministrativo

Diversi uffici competenti

ONG



Per quanto questo modello possa essere semplificato, anche in funzione dell’ordinamento legislativo dei singoli Paesi e delle singole realtà e del loro ordinamento legislativo in cui si opera, una Trasformazione Territoriale è :

UN SISTEMA COMPLESSO

La soluzione può derivare solo da un PROCESSO NEGOZIALE


Complessità delle trasformazioniQ

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Per rendere efficace una negoziazione occorre che ciascuno dei protagonisti sappia compiere una analisi delle trattative e conosca le dinamiche di svolgimento:

• Conosca il proprio ruolo

• Identifichi gli obiettivi

• Identifichi la strategia

• Identifichi gli interessi comuni

• Identifichi gli interessi contrapposti

• Definisca i margini di trattativa oltre il quale non andare



Prima di entrare nei dettagli dei partecipanti al processo di Trasformazione Territoriale, descrivendo ruoli ed obiettivi, vediamo lo sfondo giuridico – amministrativo in cui si svolge la negoziazione

La presenza di Enti Pubblici, infatti, impone una serie di regole non eludibili cui deve sottostare l’intero processo negoziale con un percorso di evidenza pubblica che tutela gli interessi pubblici.



Enti locali: 8104 comuni di cui

5.828 hanno meno di 5.000 abitanti pari al 72% della popolazione

4.649 hanno meno di 3.000 abitanti di cui

1.974 hanno meno di 1.000 abitanti



L’attivazione di un processo di Trasformazione Territoriale può prendere avvio essenzialmente da due protagonisti:

Pubblica Amministrazione Imprenditore Privato

Tutte le altre figure che compaiono nella Mappa delle Trasformazioni sono solo di mediatori ed interlocutori a supporto ad una delle due parti

Sia i Piani Complessi che la nuova giurisprudenza sui LL.PP. si muove lungo la direzione di trovare forme convenienti di cooperazione di questi due soggetti molto diversi fra loro



Le principali evoluzioni dell’architettura legislativa hanno riguardato proprio l’organizzazione di nuove relazioni fra le Pubbliche Amministrazioni e gli Imprenditori Privati rivoluzionando anche le competenze dei Tribunali Civili e dei TAR (Tribunali Amministrativi Regionali)

Di fronte alle nuove possibilità di legame diretto fra Pubbliche Amministrazioni ed Investitori sono dovuti intervenire nuove figure Neutre di garanzia che tutelassero i cittadini e si studiano forme per favorire la partecipazione diretta di questi alle scelte politiche.



Considereremo gli anni ’90, quelli di Tangentopoli, come uno spartiacque fra due concezioni dello Stato profondamente diverse:

Prima degli anni ’90

Concezione verticistica o piramidale dello Stato in cui vi era un rapporto di forze esemplificato nell’atto della CONCESSIONE

Dopo gli anni ’90

Applicazione Principio Sussidarietà con spostamento verso il basso del livello decisionale.

Urbanisticamente questo corrisponde ad una maggiore autonomia e responsabilizzazione del cittadino e del professionista.

Introduzione della DIA (Denuncia Inizio Attività) con l’avvio di programmi di Urbanistica partecipata e di Piani Complessi



Non dobbiamo però considerare il caso Italia come avulso dal contesto delle democrazie Occidentali:le stesse spinte si verificano in diversa misura in tutti i Paesi Europei anche se lo sfondo istituzionale è diverso.

Nei Paesi Anglosassoni la trattativa negoziale era una prassi costante ed accettata normativamente da sempre. In queste realtà, quindi, avanzano le spinte di una partecipazione pubblica e le richieste di una maggiore trasparenza nelle negoziazioni.

Nei Paesi latini, invece, si sperimenta l’abbandono del processo piramidale istituzionalizzato e fortemente codificato a favore di un rapporto diretto fra Pubbliche Amministrazioni ed Investitori.

Di fatto le due situazioni convergono verso un modello unico



Esempi di Committenza prima degli anni ‘90

P.A Privato

Edifici ed infrastrutture pubbliche Edifici privati

Diritto pubblico Diritto privato

Pagamento di oneri di urbanizzazione con calcolo automatico dell’importo

Trattativa privata

Concessione UrbanisticaAutorizzazione

Gare pubbliche



Anni ‘90 segnano l’inizio di una crisi a cui segue una trasformazione ed una modernizzazione nell’industria delle costruzioni

Tangentopoli

Fallimenti di piccole e medie imprese nella ricostruzione della Germania dell’Est

Ridistribuzione dei poteri amministrativi nelle Pubbliche Amministrazioni (Bassanini)

Introduzione sistemi e certificazioni qualità (SOA, ISO, VISION, EMAS)

Nascita Urbanistica Concertata e Negoziata

Legge Merloni nei Lavori Pubblici Legge 109/94 e sue modifiche ed integrazioni

Aumento della complessità nel sistema delle costruzioni

Apertura delle frontiere europee: armonizzazione della legislazione nella UE



Il degrado cui era arrivato il sistema delle Costruzioni può essere evidenziato da alcune situazioni

Entità delle varianti per la realizzazione degli Stadi dei Mondiali di calcio per Italia ’90

Degrado del quartiere ZEN (Zona di Espansione Nord) di Palermo, un nuovo quartiere delle case popolari totalmente privo di urbanizzazioni. Stessa sorte per le Vele di Napoli in corso di progressiva demolizione e Corviale a Roma

Nascita di movimenti per l’architettura sostenibile e la Bioarchitettura



Le spinte alle modifiche del modello di gestione degli interventi di costruzione vengono quindi da entrambi i soggetti promotori delle iniziative di Trasformazioni Territoriali:

Pubblica Amministrazione

• Necessità di trovare nuove forme di finanziamento

• Necessità di ricostruire un rapporto con i cittadini la cui fiducia era stata compromessa dalle vicende da Tangentopoli

Privati

• Necessità di avere una maggiore flessibilità nelle variazioni urbanistiche e di tempi certi per impegnare i capitali. Confronto degli investimenti Immobiliari con quelli finanziari.



Vi è poi da segnalare una particolarità del Mercato Immobiliare italiano: la presenza di forti investitori pubblici nelle residenze

È il caso degli ex IACP (Istituto Autonomo per le Case Popolari) che oggi si sono trasformati in tutta Italia in altre forme giuridiche

Esempio di Roma

IACP , oggi ATER (Agenzia Territoriale) per l’edilizia Residenziale

Circa 7.000 Residenze di proprietàCirca 500.000 Utenti



L’EDILIZIA SOCIALE POSSIBILE

• Decentramento

• Riforma Istituzionale

• Gestione del Patrimonio

• Canoni di Locazione

• Assegnazione: cittadinanza, limiti di reddito, punteggi

LA RIFORMA degli IACP

• scelte e tempi

• nome, organi e statuto

• assetto istituzionale

• competenze

LA GESTIONE

• requisiti, procedura e punteggi per l’assegnazione• c a n o n i • variazioni del nucleo • mobilità• autogestioni e condomini• decadenza• morosità



ACER Azienda casa Emilia Romagna Emilia Romagna

ALER Azienda lombarda per l’edilizia residenziale pubblica

Lombardia

ARER Azienda regionale per l’edilizia residenziale

Valle d’Aosta

ARTE Azienda regionale territoriale per l’edilizia

Liguria

ATC Azienda territoriale per la Casa Piemonte

ATER Azienda territoriale per l’edilizia residenziale

Abruzzo, Basilicata, Friuli Venezia-Giulia, Lazio, Toscana, Umbria, Veneto

ATERP Azienda territoriale per l’edilizia residenziale pubblica

Calabria

IPES Istituto per l’edilizia sociale Bolzano

ITEA Istituto trentino per l’edilizia abitativa Trento

I nomi dei nuovi protagonisti



REGIONE LEGGE NOME DEGLI ENTI

Natura Degli Enti

TOSCANA 49/1986 ATER Enti Pubblici Non Economici TRENTINO TRENTO

21/1992 ITEA Enti Pubblici Non Economici

PIEMONTE 11/1993 ATC Enti Pubblici Non Economici VENETO 10/1995 ATER Enti Pubblici Economici LOMBARDIA 13/1996 ALER Enti Pubblici Economici BASILICATA 29/1996 ATER Enti Pubblici Non Economici CALABRIA 27/1996 ATERP Enti Pubblici Non Economici LIGURIA 9/1998 ARTE Enti Pubblici Economici TRENTINO BOLZANO

13/1998 IPES Enti Pubblici Non Economici

ABRUZZO 44/1999 ARET e ATER Enti Pubblici Economici FRIULI VENEZIA-GIULIA

24/1999 ATER Enti Pubblici Economici

VALLE D’AOSTA 30/1999 ARER Enti Pubblici Non Economici EMILIA ROMAGNA 24/2001 ACER Enti Pubblici Economici UMBRIA 11/2002 ATER Enti Pubblici Economici LAZIO 30/2002 ATER Enti Pubblici Economici

L’a

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tuzi

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Il peso degli enti

l’ente è eventuale o se ne prospetta lo scioglimento

Calabria, Molise

sono previsti nuovi soggetti e nuove forme organizzative

Toscana

l’ente è un “braccio” della Regione o della Provincia che lo utilizza in chiave operativa

Campania (nessun organo politico nell’ambito dell’ente), Trento (statuto deliberato dalla Provincia)

l’ente è autonomo sotto l’aspetto organizzativo e funzionale

Abruzzo, Basilicata, Bolzano, Lazio, Umbria

l’ente ha autonomia anche imprenditoriale

Emilia Romagna, Friuli Venezia-Giulia, Lazio, Liguria, Piemonte, Valle d’Aosta, Veneto

il corsivo è riferito ai progetti di legge



Le nuove competenze

• studi ricerche e sperimentazione per nuove tecniche costruttive e risparmio energetico

• consulenza, assistenza e servizi a pubblici e privati

• collaborazione con altri partner: società, convenzioni, consorzi, accordi di programma



Le nuove competenze: alcuni esempi

promuovere presso i Comuni un punto di informazione perl’utenza

Abruzzo

monitorare ed analizzare le tecnologie innovativedell’edilizia residenziale nazionale, europea edinternazionale

Calabria,Campania,Friuli VeneziaGiulia, Veneto

intervenire con fini calmieratori sul mercato ediliziorealizzando abitazioni per locarle o venderle a prezzoeconomicamente competitivi

Emilia Romagna prestare servizi agli assegnatari di alloggi di ERP e diabitazioni in locazione

Lombardia realizzare piani per l'adeguamento alle disposizioni inmateria di abbattimento delle barriere architettoniche eper il risparmio energetico

Trento acquisire complessi di edifici non occupati o occupati soloparzialmente di proprietà di comuni o di enti pubblici, alfine di un migliore utilizzo dei volumi edificabili



Nuovi criteri cittadinanza

previsione espressa della regolarità del soggiorno in aggiunta all'iscrizione al collocamento o allo svolgimento di un lavoro regolare

Emilia Romagna, Friuli Venezia Giulia, Lazio, Piemonte, Toscana

solo iscrizione nelle liste di collocamento o svolgimento di attività lavorativa regolare

Abruzzo Basilicata, Calabria, Marche, Umbria, Campania, Valle d'Aosta

solo la presenza regolare in Italia

Liguria, Lombardia, Molise


Complessità delle trasformazioni assegnazione decadenza

CALABRIA 15.494 27.114

VALLE D’AOSTA 16.010 34.947

PIEMONTE 16.778 33.556

BASILICATA 18.076 28.922

LOMBARDIA 18.076 36.152

SARDEGNA 18.076 36.152

PUGLIA 18.506 37.013

CAMPANIA 18.871 33.025

MOLISE 18.871 30.194

SICILIA 19.089 23.861

UMBRIA 19.539 34.194

VENETO 19.666 34.415

MARCHE 19.964 34.936

LAZIO 20.413 35.723

TOSCANA 20.873 36.529

ABRUZZO 21.540 37.694

LIGURIA 21.818 43.636

Trento 23.943 44.746

Bolzano 25.400 38.734

FRIULI VENEZIA-GIULIA 26.339 43.038

EMILIA ROMAGNA 30.000 45.000

I limiti di reddito



Gestione di altri patrimoni

legge regionale

compito assegnato

Emilia Romagna

8.8.2001, n. 24

gestione di patrimoni immobiliari, tra cui gli alloggi di ERP

FriuliVenezia Giulia

27.8.1999, n. 24

gestione del patrimonio di loro proprietà e quello di proprietà dello Stato e degli Enti locali, nonché il patrimonio di enti pubblici

Liguria 12.3.1998, n. 9

gestione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, nonché dell'ulteriore patrimonio ad essi eventualmente affidato in gestione da soggetti pubblici o privati

Valle d’Aosta

9.9.1999, n. 30

svolgere le funzioni di amministratore di condominio ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile, se nominato dall'Assemblea, negli stabili di edilizia residenziale pubblica nei quali vi siano anche alloggi di proprietà di privati



Cause di decadenza

n. leggi cessione/sublocazione dell’alloggio 20 alloggio adibito ad attività illecite 19 perdita dei requisiti prescritti per l’assegnazione, salvo il reddito

17

mutamento della destinazione d’uso 15 alloggio non occupato stabilmente 15 mancata occupazione dell’alloggio alla consegna 8 abbandono dell’alloggio 5



Cause di decadenza

BASILICATA costruzioni sulle parti comuni del fabbricato o sull'area di pertinenza senza l'autorizzazione da parte dell'Ente gestore

CALABRIA mancato rispetto dell’obbligo di cambio alloggio

EMILIA ROMAGNA gravi inottemperanze al regolamento d'uso degli alloggi LIGURIA comportamento gravemente asociale, che determini condizioni di

ingestibilità dell’immobile MARCHE ampliamento del nucleo familiare in contrasto con le norme MOLISE mancato rispetto del cambio obbligatorio

PIEMONTE violazioni gravi e ripetute del regolamento disciplinante l'uso degli alloggi

TOSCANA rinuncia all’alloggio assegnato senza gravi e giustificati motivi Bolzano titolarità di diritto di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione di

un'abitazione adeguata, o aver ceduto negli ultimi cinque anni la proprietà di una tale abitazione o un tale diritto

Trento mancata sottoscrizione del contratto di locazione a seguito dell'assegnazione

UMBRIA mancata documentazione del reddito per due anni consecutivi VALLE D’AOSTA non aver rilasciato l'alloggio di edilizia residenziale pubblica

precedentemente occupato a titolo di locazione, qualora beneficiari di nuova assegnazione o di provvedimento di cambio di alloggio

VENETO mancata documentazione del reddito


Complessità delle trasformazioniQ

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ro

Nuovi rapporti negoziali

P.A Privato

Edifici ed infrastrutture pubbliche Edifici privati e infrastrutture pubbliche a scomputo di pagamento di oneri di urbanizzazione

Pubblico IncantoLicitazioneTrattativa PrivataAppalto concorso

Trattativa privataLL.PP

Pubblico/Privato

Edifici privati ed infrastrutture pubbliche

1. Accordo di programma quadro2. Programmazione negoziata3. Intesa istituzionale di

programma4. Patto territoriale5. Piani Complessi6. Patti d’ area7. Partenariato8. Accordi europei

Permesso di costruireDIA, SuperDia

Project FinancingConcessioneGeneral Contractor



La complessità opera su due livelli diversi e la sua gestione deve La complessità opera su due livelli diversi e la sua gestione deve prevedere azioni distinte e paralleleprevedere azioni distinte e parallele

Complessità Interna Gestione del Sapere Comunicazione Interculturale

Interna alla struttura amministrativa (Pubblica Amministrazione, Impresa Privata, Società di Servizi o di progettazione)

Complessità EsternaNegoziazione

Comunicazione per la Concertazione e Partecipazione

Esterna con la gestione dei rapporti fra Pubbliche Amministrazione, operatori privati e portatori di interessi diffusi

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