Dall’esproprio alla perequazione: fattori di costo e...

Dall’esproprio alla perequazione: fattori di costo e fattori di qualità.

Quale progresso per la “città pubblica”?

57° corso di aggiornamento in urbanistica “Vincenzo Columbo”PEREQUAZIONE E SPAZIO PUBBLICO PER IL GOVERNO DEL TERRITORIO

prof. Riccardo Roscelli

Milano – 8 marzo 2013

1. La costruzione della città• Obiettivi dei soggetti pubblici e privati coinvolti • Lo strumento dell’analisi economico‐finanziaria “Costi‐Ricavi”

2. Crisi ed inefficacia dell’istituto espropriativo

3. La verifica della convenienza pubblico – privata nei piani e progetti urbani• Dall’istituto espropriativo alla perequazione urbanistica

• Il caso di Torino il superamento dell’indennità d’esproprio nella valutazione delle monetizzazioni a Torino l’equa suddivisione del surplus di valore generato da varianti urbanistiche concertate tra la Città e gli operatori privati

• Il caso di Cagliari: la valutazione dei programmi integrati

Dall’esproprio alla perequazione: fattori di costo e fattori di qualità. Quale progresso per la “città pubblica”?

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La costruzione della città

Obiettivi dei soggetti pubblici e privati coinvolti Lo strumento dell’analisi economico‐finanziaria “Costi‐Ricavi”

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ATTORE PRIVATO

• Un punto di osservazione rilevante è quello del promotore pubblico del Piano• L’obbiettivo della valutazione consiste nella determinazione di un bilanciamento tra l’insieme dei costi e dei benefici del progetto e la loro compatibilità con le risorse disponibili

PROMOTORE PUBBLICO DEL PRG

regolare efficacemente la

trasformazione della città

La fattibilità del progetto/piano è assicurata quando tutti i soggetti coinvolti raggiungono i loro obiettivi

ottenere dalla trasformazione il profitto

normale di mercato

La costruzione della città

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DESTINAZIONE D’USO

ONERI – CESSIONI

AREE A STANDARD REPERIBILI

VINCOLO DI BILANCIO PUBBLICO

?

…LA VERIFICA DI FATTIBILITA’ VIENE QUINDI SVOLTA DAL PROMOTORE PUBBLICO PER TESTARE LA CONVENIENZA

DEI SOGGETTI PRIVATICHE PARTECIPANO ALLA TRASFORMAZIONE ATTRAVERSO LO SVILUPPO DI UNA ANALISI DEI FLUSSI DI CASSA, DEL TIPO COSTI‐RICAVI

(ACR)

QUANTITA’ COSTRUIBILI

AREE A STANDARD CEDUTE

PROMOTORE PUBBLICO

COSTI DI COSTRUZIONE E MERCATO IMMOBILIARE

ATTORE PRIVATO

RICAVI DA ONERI

La fattibilità del progetto/piano è assicurata quando tutti i soggetti coinvolti raggiungono i loro obiettivi

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SOSTIENE GLI SVILUPPI PRIVATI

SOSTIENE LO SVILUPPO DELLA CITTA’

TASSO DI RENDIMENTO ATTESO DAL PRIVATO

ANALISI DI PREFATTIBILITA’ ANALISI COSTI‐RICAVI

L’approccio scelto (del tipo economico‐finanziario) simula l’investimento immobiliare per stimolare il confronto tra operatori pubblico‐privati

dal punto di vista dell’operatore privato

L’analisi fissa una redditività attesa – equa per i privati, un orizzonte temporale della simulazione e i

parametri urbanistici stabiliti dal Piano.

L’ACR può essere considerata uno strumento idoneo perché:• è adatta a simulare investimenti immobiliari• guida la Città all’interno del meccanismo di mercato• tiene conto della redistribuzione del surplus di valore generato TINE CONTO DEL SURPLUS DI

VALORE GENERATO

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L’analisi si basa sulla ricostruzione-simulazione dei flussi monetari dei ricavi attesi di vendita e dei costi previsti di realizzazione, distinti per ogni periodo temporale.

La differenza tra i due importi individua l’incremento di valore generato dai ricavi attualizzati.

Il giudizio di convenienza economica è basato su due indicatori di redditività dell’investimento

• VAN (Valore Attuale Netto); che deve risultare ≥ 0• TIR (Tasso Interno di Rendimento); che viene imposto ad una % fissata (soglia di accettabilità) riferita a investimenti ordinari e simili per il settore immobiliare in esame.

V = Σ Fn = Σt=0..n Ft / (1+r)t

• V è il valore del progetto• F rappresenta il flusso di cassa (Ricavi-Costi)• r è il saggio di attualizzazione• t costituisce il tempo• n l’orizzonte temporale atteso

Lo strumento dell’analisi economico‐finanziaria “Costi‐Ricavi”

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SostenereINFLAZIONE

+Superare la redditività garantita da

INVESTIMENTI A RISCHIO “TENDENZIALMENTE” NULLO(es. Titoli di Stato, BOT e CCT)

+sostenere il costo opportunità del rischio imprenditoriale, garantendo la copertura del c.d.

PREMIO PER IL RISCHIO

Lo strumento dell’ACR si avvale pertanto di elementi di calcolo riferibili a orizzonti temporalidi 3-5 anni in media.

Come individuare la soglia di accettabilità del TIR?


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La soglia di accettabilità (TIR) così fissata entra in gioco nell’analisi dei flussi di cassa insieme alle variabili relative alla c.d.:

ESPOSIZIONE FINANZIARIA

E’ infatti intuitivo come l’ACR, considerando la variabile tempo, richieda di svolgere alcune ipotesi sulla disponibilità di capitale proprio rispetto a quello “a prestito”, che richiede di

verificare la copertura degli

ONERI FINANZIARI(prudenzialmente considerati il 100% del capitale investito)


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Ulteriori variabili introdotte nella simulazione :

VALORI IMMOBILIARI DEL PRODOTTO EDILIZIO FINITO (ipotesi del piano vendite)

COSTI DI REALIZZAZIONE DELL’INTERVENTO(costo di costruzione, spese tecniche, spese di commercializzazione, costo di demolizione e bonifica, oneri

di urbanizzazione, ecc.)

Questi input dipendono dallo scenario di trasformazione (qualità del progetto e la sua capacità di innescare processi di rigenerazione urbana)


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IL VALORE DI TRASFORMAZIONE DELL’AREA(il risultato della valutazione, ovvero il valore ricercato)

è quel valore che soddisfa la condizione inizialmente fissata a priori della soglia di accettabilità del TIR: la sua entità viene calcolata iterativamente attraverso piccoli incrementi o decrementi del valore

unitario dell’area (€/mq) fino a raggiungere il costo-valore totale dell’area (€/mq x mq edificabili).


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DESTINAZIONE D’USO

ONERI – CESSIONI

AREE A STANDARD REPERIBILI

VINCOLO DI BILANCIO PUBBLICO

QUANTITA’ COSTRUIBILI

AREE A STANDARD CEDUTE

PROMOTORE PUBBLICO

Tuttavia, un punto chiave nell’equilibrio dell’operazionedato dal rapporto tra:

fattori che condizionano la fattibilità tecnica VS vincoli economico-finanziari

COSTI DI COSTRUZIONE E MERCATO IMMOBILIARE

ATTORE PRIVATO

RICAVI DA ONERI

è stato recentemente messo in crisi da:

1. Modifiche inerenti il valore d’indennità espropriativa da corrispondere ai privati per il reperimento di aree da parte della Città, quando non sia possibile reperire gli standard dovuti.

2. Recessione economica e generale stallo del mercato immobiliare.

Gli obiettivi dei soggetti pubblici e privati coinvolti

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Il promotore pubblico ha dovuto reimpostare la verifica dell’equa distribuzione dei vantaggi e dei costi indotti dalle trasformazioni tra i

proprietari dei suoli e la Città

approcci flessibili e modelli “negoziali”

Soluzioni alternative all’utilizzo dell’istituto espropriativo

Confronti puntuali “caso per caso” con gli operatori privati

Gli obiettivi dei soggetti pubblici e privati coinvolti

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Crisi ed inefficacia dell’istituto espropriativo

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Testo UnicoArt. 9 - Vincolo di Piano urbanistico

- durata 5 anni, oltre i quali il vincolo decade;-dopo la sua decadenza il vincolo può essere reiterato solo se adeguatamente motivato in relazione alle effettive esigenze urbanistiche e se vengono rese disponibili risorse economiche per gli indennizzi.

Art. 37 - Indennità di espropriazione di un’area edificabile

L’indennità di espropriazione di un’area edificabile è determinata è pari alla somma tra il valore venale dell’area e il reddito dominicale netto rivalutato e

moltiplicato per 10, divisa per due e ridotta nella misura del 40% (la riduzione non si applica nel caso di

cessione bonaria).Per aree edificate (art. 38) è il valore venale.Per aree non edificabili (art. 40) l’indennità è

determinata a valore agricolo)

Recenti disposizioni normative a modifica del D.P.R 327/2001 “Testo unico in materia di espropriazione per pubblica utilità”hanno radicalmente mutato la materia espropriativa:l’indennità espropriativa dal 2008 viene stimata con valori di mercato

Modifiche al Testo Unico

Sentenza C.C. n. 348 del 2007Dichiara illegittimi gli articoli 5 bis della legge n. 359 del 1992 e del Testo Unico D.P.R. 327 del 2001, ritenendo non congrua, seria e adeguata l’indennità commisurata

alla sostanziale metà del valore di mercato e ulteriormente ridotta del 40%, valore privo di qualsiasi

riferimento.

Legge n. 244 del 2007 (Finanziaria 2008)Art. 2 comma 89

L’indennità di espropriazione di un’area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene

(valore di mercato).Nel caso di cessione bonaria l’indennità è aumentata del

10%.

Crisi e inefficacia dell’istituto espropriativo

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4 ragioni di crisi e inefficacia dell’istituto espropriativo:

1. Giuridica:caducità dei vincoli pubblicistici.I vincoli pubblicistici di Prg decadono dopo 5 anni dalla loro apposizione se non attuati (CC 179/99) e

sono difficilmente reiterabili.

2. Urbanistica: un nuova generazione. La condizione urbanistica con cui ci si deve confrontare è ormai mutata. Il modello di crescita espansiva della città è terminato ed è cominciata con gli anni ottanta la fase della trasformazione, della “crescita nel tessuto consolidato”.

3. Economica: le casse comunali non sono in grado di sostenere una politica di acquisizione di aree pubbliche legata a valori di indennizzo troppo onerosi (al “valore di mercato”) soprattutto a fronte dell’attuale congiuntura economica in flessione.

4. Etica: doppio regime dei suoli. L’esigenza di garantire gli standard urbanistici obbliga il Prg a differenziare tra aree a destinazione pubblica (standard), ed aree destinate alla edificazione privata.

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Dall’istituto espropriativo alla perequazione urbanistica

La verifica della convenienza pubblico – privata nei piani e progetti urbani

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introduzione di modalità operative alternative all’esproprio

Come superare il tradizionale e rigido confine tra pubblico e privato?

A livello comunale, alcune PA, già dagli anni ‘90 hanno ideato soluzioni puntuali nel PRG, alternative all’esproprio, ispirate ad: approcci negoziali modelli di valutazione flessibili analisi “caso per caso” equa distribuzione dei vantaggi e dei costi

indotti dalle trasformazioni tra i proprietari dei suoli e la Città

Es. Meccanismi perequativi “extra legem” e nuovi PRG (es. interventi “pilota” in Emilia Romagna e il PRGC Torino del 1995)

A partire dal 2000 a livello regionale

sono state prodotteLeggi Regionali di

“nuova generazione”nelle quali

l’istituto perequativo diviene uno strumento “forte” di trasformazione del

territorio


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ALTRI PROVVEDIMENTILEGISLATIVI (REGIONALI)Es. Piemonte L. 56/77

L 1150/42 (art. 23) NUOVO QUADRO DI RIFERIMENTO NAZIONALE: ANCORA ASSENTE

DALLE PRIME APPLICAZIONI COMUNALI ALLE RIFORME GIURIDICHE REGIONALI

1940-1980 Anni ’90 OGGI

NORMATIVA REGIONALE PER LA RIFORMA SULLA TUTELA, GOVERNO E USO DEL SUOLO Introduzione dell’istituto perequativo

IN VIA DI COMPLETAMENTO (10 Leggi Regionali + 2 Leggi Provinciali)

SINGOLE ESPERIENZE A CARATTERE

COMUNALE

L 765/67 Legge Ponte

Evoluzione

Bottom‐Up

NA

ZIO

NA

LER

EGIO

NA

LELI

VELL

I NO

RM

ATIV

IC

OM

UN

ALE

QUADRO DI RIFERIMENTO PROVINCIALE

in via di consolidamento operativo

DISPOSIZIONI E REGOLAMENTI COMUNALI “PILOTA”Formulazione e consolidamento di nuovi approcci e strumenti di

governance suddivisi tra Piani Operativi, Piani Strutturali e Regolamenti Interventi Pilota

Cas

alec

chio

Reg

gio

Emili

a

Bol

ogna

Rav

enna

Parm

a

BASILICATA - LR 23/99EMILIA ROMAGNA - LR 20/00

PUGLIA - LR 20/01CALABRIA - LR 19/04CAMPANIA - LR 16/04

VENETO - LR 11/04LOMBARDIA - LR 12/05

TOSCANA - LR 1/05

FRIULI VENEZIA GIULIA - LR 5/07TRENTINO ALTO ADIGE (Bolzano) – LP 1/2008 TRENTINO ALTO ADIGE (Trento) - modifiche alla LP 13/97

UMBRIA - LR 11/05


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Le Best Practices degli anni ’90, seppur realizzate “extra – legem”, hanno introdotto nelle recenti riforme giuridiche regionali una suddivisione interna, rispetto al previgente PRG a livello di

Pianificazione Comunale, distinguendo 2 differenti Piani con competenze specifiche:

1. PIANO STRUTTURALE individua gli ambiti di trasformazione (i soli coinvolti dalla perequazione) e definisce i criteri localizzativi per insediare le diverse funzioni, opere e servizi necessari.

2. PIANO OPERATIVO definisce la localizzazione delle diverse aree edificabili e trasformabili, attribuendo ad esse gli indici edificatori.

E’ FONDAMENTALE CHE QUESTO LIVELLO DI GOVERNANCE SIA SUPPORTATO DA VERIFICHE DI FATTIBILITA’ PLANIVOLUMENTRICA – TECNICA ED

ECONOMICO-FINANZIARIA

PIANO ATTUATIVO CONVENZIONATO che mette a punto l’organizzazione interna dell’ambito


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Proprietà edificabile

A

Proprietàedificabile

B

Proprietà A

Proprietà B

AREA A PARCO PREVISTA

A = cessione al 100%

B = cessione al 30%

REPERIMENTO DI AREE PER SERVIZI PUBBLICI SECONDO IL TRADIZIONALE REGIME ESPROPRIATIVO – un esempio

• la proprietà A è indennizzata al 100%, perdendo l’area e i diritti edificatori, mentre la P.A. è tenuta ad acquisire l’area al valore venale di mercato.

•La proprietà B è indennizzata in misura minore, mantiene una parte dei suoi diritti edificatori.


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Proprietà edificabile

A

Proprietàedificabile

B

Individuazione di un AMBITO PEREQUATIVO UNITARIO

indifferente alla proprietàdi trasformazione

A + B

REPERIMENTO DI AREE PER SERVIZI PUBBLICI ATTRAVERSO L’ISTITUTO PEREQUATIVO – un esempio

• Le proprietà A e B cedono nell’insieme (30%+100%)/2 = 65% dell’intero ambito di trasformazione.• Le proprietà A e B concentrano i diritti edificatori nell’area di atterraggio, pari a (100%-65%)=35%

dell’area dell’intero ambito.• La perequazione permette ad entrambe le proprietà di edificare.• La Città non deve “acquistare” a valore venale l’area per il parco,che viene “ceduta gratuitamente”.• L’atterraggio – se le NUEA lo consentono – può avvenire anche «fuori perimetro».

AREA A PARCO PREVISTA (65%

dell’ambito)

CESSIONEAREE A PARCO

A + B

Equa distribuzione dei vantaggi e dei costi prodotti dalla trasformazione ed uso del suolo


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VANTAGGI PUBBLICI

permettere diretta attuazione di opere di interesse pubblico con intervento privato

distribuire equamente i diritti edificatori e gli oneri stabiliti a livello comunale

equilibrare le rendite fondiarie, rendendo “invariante” la localizzazione di opere e servizi

pubblici

acquisire le aree a “costo zero”

evitare i costi e i ritardi operativi generati da procedure espropriative

VANTAGGI PRIVATI

garanzia di equo trattamento per proprietari di aree confinanti

garanzia di minori rischi d’investimento a fronte di interventi di piano condivisi “a

monte” tra operatori pubblici e privati

REPERIMENTO DI AREE PER SERVIZI PUBBLICI ATTRAVERSO L’ISTITUTO PEREQUATIVO – in sintesi…


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Tuttavia, è importante ricordare che:

L’EQUILIBRIO DELLA TRASFORMAZIONE, CHE GARANTISCE L’EQUA RIPARTIZIONE DEI VANTAGGI E SVANTAGGI TRA SOGGETTI PUBBLICI E PRIVATI, RICHIEDE, PER ESSERE SODDISFATTO,

CHE SIANO SVOLTE

VERIFICHE DI FATTIBILITA’EX ANTE

SIMULAZIONI NUMERICHE DI FATTIBILITA’

INDIVIDUARE MODALITA’ E STRATEGIE PEREQUATIVE+

DEFINIRE LE VARIABILI DEL PROCESSO DI TRASFORMAZIONE


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Da qui l’importanza di verificare la fattibilità del meccanismo perequativo attraverso 2 variabili fondamentali:

1) L’indice perequativo di edificazione (sui lotti di atterraggionel caso in cui le norme di PRG prevedano una «edificabilità differita»)

2) La % di cessione delle aree

Quanta area in cessione chiedere?

Quanto far edificare?

Si tratta di verificare le ipotesi formulate delle 2 variabili in funzione di:• Localizzazione -conformazione delle aree, e relativo mercato immobiliare• Tipologia di servizio-bene pubblico da insediare


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Nell’ambito del processo tratteggiato, avviato dalla fine degli anni ’90, numerose regioni hanno rinnovato le proprie leggi urbanistiche, introducendo l’istituto perequativo quale strumento “forte” di

trasformazione del territorio.

Nel corso del 2008 anche la Regione Piemonte ha intrapreso questo percorso e l’Istituto SiTI* ha sviluppato, su richiesta dell’Assessore regionale all’urbanistica, le

LINEE GUIDA PER LA PEREQUAZIONE URBANISTICA E TERRITORIALE

Il presente contributo, avvalendosi degli schemi e ragionamenti prodotti a supporto del disegno di Legge della precedente giunta regionale, intende offrire alcuni spunti di riflessione sulla verifica della

fattibilità plani-volumetrica, tecnica, economica e finanziaria di operazioni di perequazione urbanistica.

una proposta operativa...

* La ricerca è stata coordinata dai prof. R.Roscelli, F. Prizzon e C.A. Barbieri del Politecnico di Torino.


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IL RUOLO FONDAMENTALE DELLA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE

1) Classificazione dei suoli urbani in funzione delle caratteristiche omogenee di fatto e di diritto (localizzazione e condizioni giuridiche)

2) Suddivisione di ciascuna classe omogenea di trasformazione in ambiti

3) Attribuzione della capacità edificatoria propria dell’ambitoindividuando l’indice perequativo spettante ai privati

4) Quantificazione della % d’area privata da cedere gratuitamente all’A.P. (suddivisione tra Superfici fondiarie e pubbliche) per permettere almeno la realizzazione degli standard pubblici e urbanizzazioni

5) Definizione delle grandezze fondamentali conformative (SLP, Volumi...)

6) Verifica della fattibilità dell’intervento privato e della convenienza pubblica eventuale modifica dei parametri

7) Predisposizione degli strumenti attuativi e di gestione

8) PIANO ATTUATIVO CONCERTATO E FORMALIZZAZIONE DI UNA CONVENZIONE‐CONTRATTO TRA LE PARTI


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• Strutturare uno schema ragionato attorno ad ipotesi di trasformazione urbana

• Strutturare uno schema ragionato finalizzato a verificare l’equa ripartizione del valore fondiario per la gestione e configurazione dei lotti pubblici e privati

E’ dunque necessario verificare la fattibilità sotto due aspetti:1. TECNICA-PLANIVOLUMETRICA2. ECONOMICA

VERIFICARE LA FATTIBILITA’

SIMULARE LA FATTIBILITA’


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FLESSIBILITA’ OPERATIVA

DETERMINATI OBIETTIVI

DEFINIZIONE DI MODALITA’ OPERATIVE


Simulazione del processo di trasformazione attraverso

ANALISI COSTI-RICAVI ISTANTANEE


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INDIVIDUARE MODALITA’ E STRATEGIE PEREQUATIVE

La perequazione può articolarsi in modalità differenti in funzione di diverse variabili:

1. contesti economico-territoriali, possono concorrere alla corretta redistribuzione dei vantaggi e svantaggi tra diversi soggetti coinvolti

2. conformazione e distribuzione quali-quantitativa degli ambiti o comparti di trasformazione3. localizzazione dei macro ambiti di trasformazione4. assetto proprietario iniziale dei lotti di trasformazione coinvolti5. previsioni dell’ente locale sul peso e natura dell’intervento pubblico

Obiettivo: la ricerca dell’equilibrio dei diritti edificatori a tutti i terreni inclusi nel processo



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Le forme di SURPLUS economico generate dalle trasformazioni urbanistiche tra soggetti pubblici e privati devono essere perequate attraverso un

CONSENSOBasato sulla calibrazione dei parametri di INPUT TECNICI-PLANIVOLUMETRICI ed ECONOMICI

Localizzazione delle areeStato e diritto delle aree

Fattore di scalaFattore di prossimità

INDIVIDUARE MODALITA’ E STRATEGIE PEREQUATIVE

CONFIGURAZIONE DEGLI AMBITIPOTENZIALITA’ INTRINSECHE

NECESSITA’ PUBBLICHE

ASPETTATIVE PRIVATE

VARIABILI DEL PROCESSO DI TRASFORMAZIONE

DEFINIZIONE DELLE VARIABILI DI INPUT


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DEFINIZIONE DELLE VARIABILI DI INPUTplanimetriche & conformative1. CARATTERISTICHE DEGLI AMBITI

• superficie territoriale - ST• localizzazione (per classificare ambiti di trasformazione)

contesti di tessuto consolidatoAree di frangiaAree suburbane

• Stato di diritto dell’area Trasformazione urbanistica Nuova urbanizzazione Aree a parco/green belt

2. CRITERI PEREQUATIVI CONFORMATIVI• Indice territoriale perequativo (esprime i mq di SLP edificabili per mq di ST)

• % di superficie da cedere – città pubblica, quale contropartita del diriitoedificatorio riconosciuto (% ST, funzione dell’Itp)

Infrastrutture (viabilità)Servizi (scuole, uffici pubblici, edilizia sociale…)Spazi pubblici (parchi, piazze…)

• % di superficie fondiaria privata (complementare alla precedente)


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3. USO DELLE AREE PRIVATE

• superficie fondiaria privata - Sf al lordo dei parcheggi privati interrati (L 122/89) al lordo del verde privato al netto della viabilità e standard pubblici

• slp edificabile privata - SLPcontesti di tessuto consolidatoaree di frangiaaree suburbane

• rapporto di copertura - Rc tendenzialmente non superiore al 50% tra sup. coperta e fondiaria privata

• superficie copribile max privata Rc * Sf

• volume edificabile privato• n° di piani f.t.

fondamentale per comprendere la tipologia edilizia che le ipotesi portano a realizzare

4. USO DELLE AREE PUBBLICHE

• superficie pubblica area complessiva ceduta dall’ambito (dall’insieme di più

propietari) • viabilità pubblica

10% ST (in genere)• standard per l’edilizia privata

In funzione di quanto stabilito dal Piano per le diverse destinazioni d’uso (fino a 100% della Slp realizzata)

• (eventuale) standard per l’edilizia ERS Slp Rc Rc*Rf Volume N° piani f.t.

DEFINIZIONE DELLE VARIABILI DI INPUTplanimetriche & conformative


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DEFINIZIONE DELLE VARIABILI DI INPUTplanimetriche & conformative

USO DELLE AREE - VERIFICA*Verifica complessiva del “carico insediativo” prodotto e della qualità urbana generate dalle ipotesi planimetriche e conformative degli input:•slp totale•volume totale sull’area•indice territoriale complessivo risultante – comprensivo di eventuale ERS (equilibrato se ≤ 0,5 mq SLP/mq ST)

•indice fondiario privato risultante (equilibrato se compreso tra 0,5 e 1; ≤ 1,50 mq SLP/mq Sf)•superficie residua pubblica disponibile oltre standard (deve essere ≥ 0)

1. CARATTERISTICHE DEGLI AMBITI2. CRITERI PEREQUATIVI CONFORMATIVI

3. USO DELLE AREE PRIVATE

4. USO DELLE AREE PUBBLICHE

*la verifica della coerenza delle grandezze tecnico – urbanistiche e plani-volumetriche deve essere svolta considerando i carichi insediativi tipici dell’area in questione. In questo caso, come premesso, ci si è basati sulla realtà di Torino.


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LOCALIZZAZIONE DELLE AREE DI

TRASFORMAZIONE

DIVERSA APPETIBILITA’

DIVERSO VALORE DI MERCATO DELLE AREE EDIFICABILI

QUOTE DI CESSIONE GRATUITA

INDICI DI EDIFICABILITA’

VERIFICA COMPATIBILITA’

TECNICA TIPOLOGICA

PEREQUAZIONE

OMOGENEO TRATTAMENTO

DELLA PROPRIETA’

RISPETTO ALLA TRASFORMAZIONE

EVENTUALE VERIFICA ECONOMICO FINANZIARIA

AMBITO DI TRASFORMAZIONE

DEFINIZIONE DELLE VARIABILI DI INPUTDall’istituto espropriativo alla perequazione urbanistica

Questo schema può essere utilizzato sia per le aree libere, sia per le aree già edificate.

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DEFINIZIONE DELLE VARIABILI DI INPUTEconomiche – finanziarie sintetiche

•la verifica della fattibilità di un’operazione in cui interagiscono soggetti pubblici e privati esige di internalizzare possibili conflitti ed eventuali rischi dell’operazione;

• la simulazione dell’operazione, da un punto di vista economico è uno step fondamentale per “testare” gli input nell’ottica dell’obiettivo:

INDIVIDUAZIONE DEL CORRETTO INDICE DI EDIFICABILITÀ TERRITORIALEDA PEREQUARE TRA LE PARTI COINVOLTE

• da un punto di vista operativo si tratta di:

QUANTIFICARE GLI EFFETTI DEL MECCANISMO PEREQUATIVO SULLA VALORIZZAZIONE DELLE AREE DA CEDERE


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Solo successivamente è possibile

confermare i relativi parametri conformativi

e di mercatoattraverso un processo

iterativo

DEFINIZIONE DELLE VARIABILI DI INPUTEconomiche – finanziarie sintetiche Il meccanismo perequativo deve essere testato attraverso simulazioni che

verifichino e siano garanti di:

1. Una sostenibilità dell’intervento dal punto di vista dell’operatore privato;

2. L’adeguamento urbano di servizi ed equilibrio urbano.

Da un punto di vista operativo si tratta di “fissare” un obiettivo economico –finanziario e verificare che gli input planivolumetrici-tecnici e di mercatoipotizzati lo verifichino.Come vedremo nelle prossime slide, l’obiettivo fissato è la REDDITIVITA’DELLO SVILUPPO IMMOBILIARE

* Diversamente dai parametri plani-volumetrici e tecnici non è possibile prefissare unbenchmark di redditività da soddisfare, neppure per localizzazioni omogenee, in quanto lacoerenza delle variabili economiche dipende anche dalla congiuntura economica corrente.Ne consegue che a seconda del momento e dell’oggetto della valutazione dovrà essereopportunamente reimpostato.

COSTO – OPPORTUNITA’ – VERIFICA*


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La determinazione dell’utile di promozione (R) e della redditività istantanea (r), che viene misurata come rapporto percentuale dell’utile/costi, può quindi essere schematicamente impostato il modello di calcolo attraverso le seguenti formule:

A = mq di superficie lorda di pavimento [SLP]Vmij = valore di mercato della SLP/mq della zona di riferimento i e della specifica destinazione d’uso j [€/mq]Vpint = valore di mercato dei parcheggi interrati della zona di riferimento [€/cad]Npint = numero di parcheggi interratiC = costo di acquisizione terreno [€]Kcj = costo di costruzione al mq di SLP, per ogni specifica destinazione d’uso [€/mq]Kpint = costo di costruzione dei parcheggi interrati della zona di riferimento [€/mq x 30 mq]St = spese tecniche, ipotizzate pari all’8% del totale dei costi di costruzioneSg = spese generali, pari al 2% del totale dei costi di costruzioneSc = spese di commercializzazione, pari al 2% del prezzo di venditaOu = oneri di urbanizzazioneOf = oneri finanziari, pari a (costi tot. x 100% x i x numero anni), dove i rappresenta il saggio di interesse. Come è noto, tale costo è funzione della quantità di capitale necessario, della durata dell’esposizione e del tasso di interesse passivo. Per semplificazione, in questa sede la quota corrispondente agli oneri finanziari viene stabilita pari al 100% del costo di costruzione totale (ottica prudenziale), alla quale si applica il tasso di interesse i (i = tasso di riferimento + 2,5%), per due anni.

= soglia da verificare [%]


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La soglia minima di accettabilità dell’utile di promozione può essere interpretata come lasomma di tre componenti distinte:1. • la quota necessaria a compensare (o neutralizzare) l’inflazione attesa;2. • la quota necessaria a compensare un investimento a rischio nullo (o pressoché nullo);3. • la quota necessaria a premiare il rischio dell’investimento.

• La quota che compensa il rischio dell’investimento che, sommata al tasso di rendimento dei titoli di Stato, determina l’utile minimo, costituisce la soglia di accettabilità.

• A partire da esperienze con promotori immobiliari, si è ipotizzato di fissare la quota che copre il rischio in 6 punti percentuali netti, considerando le attese sul mercato immobiliare italiano.

• In questo modo il profitto di promozione minimo per considerare fattibile l’intervento risultava pari al 9,00% nel 2009 (6 punti percentuali come premio di rischio oltre il saggio dei titoli di Stato, assunto intorno al 3,00%).

IL MODELLO DI CALCOLO COSTI-RICAVI ISTANTANEOCome fissare la soglia di accettabilità “r”

Dall’istituto perequativo alla perequazione urbanistica

39

Com

ples

sità

attu

ativ

a cr

esce

nte

VERIFICARE LA FATTIBILITA’

1. AMBITO UNITARIO A BASSA CESSIONE

2. AMBITI COORDINATI UNITARI CONTIGUI

3. AMBITO UNITARIO AD ELEVATA CESSIONE

4. PIU’ AMBITI NON COORDINATI DISCONTINUI (ARCIPELAGO)

5. AMBITI DISCONTINUI NON COORDINATI

Superficie aduso pubblico(% di a1+a2)

Casi presentati

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AMBITI DI TRASFORMAZIONE E MODALITA’ PEREQUATIVELa conformazione “fisica” degli ambiti influenza le

modalità perequative:

localizzazione (contesto urbanisitico in cui si prevede la trasformazione)

tipo di ambito (caratteristiche quali – quantitative)

N Tipo di ambito Caratteristiche Contesto urbanistico

1 AMBITO UNITARIO A BASSA CESSIONE Ambito di trasformazione o riqualificazione delle funzioni precedenti (es. aree dismesse)

Città della trasformazione in contesti di tessuto consolidato

2 AMBITI COORDINATI UNITARI CONTIGUI Aree di trasformazione o di espansione urbana Aree di nuova urbanizzazione

3 AMBITO UNITARIO AD ELEVATA CESSIONE Aree con vincoli a standard scaduti a cessione elevata

Città della trasformazione in contesti di tessuti consolidato o di nuova urbanizzazione

4 PIU’ AMBITI NON COORDINATI DISCONTINUI (ARCIPELAGO)

Parti di territorio nella città consolidata o di nuova urbanizzazione

Trasformazioni urbanistiche

5 AMBITI DISCONTINUI NON COORDINATI Parti di territorio periurbano Grandi trasformazioni di aree a parco

N Tipo di ambito Caratteristiche Contesto urbanistico

1 AMBITO UNITARIO A BASSA CESSIONE Ambito di trasformazione o riqualificazione delle funzioni precedenti (es. aree dismesse)

Città della trasformazione in contesti di tessuto consolidato

2 AMBITI COORDINATI UNITARI CONTIGUI Aree di trasformazione o di espansione urbana Aree di nuova urbanizzazione

3 AMBITO UNITARIO AD ELEVATA CESSIONE Aree con vincoli a standard scaduti a cessione elevata

Città della trasformazione in contesti di tessuti consolidato o di nuova urbanizzazione

4 PIU’ AMBITI NON COORDINATI DISCONTINUI (ARCIPELAGO)

Parti di territorio nella città consolidata o di nuova urbanizzazione

Trasformazioni urbanistiche

5 AMBITI DISCONTINUI NON COORDINATI Parti di territorio periurbano Grandi trasformazioni di aree a parco

41

MODALITA’ 1

Modalità 1

CITTA’ DELLA TRASFORMAZIONE IN CONTESTI DI TESSUTO CONSOLIDATO

=Tra diversi proprietari nello stesso ambito

INDICE INDIFFERENZIATO

=

Superfici da cedere al Comune: lotto necessario alla realizzazione di standard e servizi.

Ambito “a” - stato di fatto delle proprietà “a1” e “a2”

a1

a2

Ambito di trasformazione “a”: area individuata per attuare meccanismi perequativi.

Proprietà “a2”

Proprietà “a1” Superfici fondiarie su cui le proprietà a1 e a2 devono concentrare la capacità edificatoria in funzione dell’ indice territoriale perequativo.

Superficie ad uso pubblico

(% di “a1+ a2”)

Ambito unitario (cessione contenuta)

OBIETTIVO: qualificazione e rifunzionalizzazione della “città consolidata”, sia in risposta al fabbisogno di standardinsoddisfatti e la realizzazione di nuovi servizi e spazi pubblici

RIFERIMENTO: le “Z.U.T – Zone Urbane di Trasformazione” nel Piano Regolatore Generale di Torino del 1995:• l’indice territoriale indifferente alla proprietà• concentrazione dell’edificato in una superficie fondiaria privata• cessione all’Amministrazione Pubblica delle superfici per standard (anche pregressi), servizi e viabilità

42

Si noti come a partire dalla combinazione delle prime due ipotesi urbanistiche conformative (% area di cessione e indice territoriale perequativo) si passa al livello di verifica che restituisce la misura del carico insediativo dell’ambito di trasformazione (risultante sia sulla superficie fondiaria che sulle aree cedute).

1. la cessione di area ad uso pubblico è contenuta nella misura del 50% (min) fino ad un massimo 70% per favorire l’appetibilità dello sviluppo privato

2. tale modalità si riferisce a situazioni dove il valore fondiario di mercato è medio – alto (città consolidata)

3. l’indice territoriale perequativo è stato fissato a 0,4 mq SLP/mq ST.

4. se la cessione della superficie territoriale è elevata si dispone di maggiore superficie oltre standard per realizzare (ad esempio) edilizia residenziale sociale.

5. la verifica del carico insediativo prodotto avviene attraverso il calcolo dell’indice fondiario risultante su area privata.

6. nel terzo caso si raggiunga 1,33 mq/mq, risultato che richiede di aumentare il numero di piani fuori terra o di incrementare il rapporto di copertura sul lotto privato (questo influisce sulle tipologie edilizie, sul costo di costruzione, sul valore di mercato del prodotto finito, esercitando quindi un effetto sull’utile di promozione dell’operazione immobiliare privata).

MODALITA’ 1 MODALITA’ 1: Ambito unitario di trasformazione in contesti di tessuto consolidato

TIPO DI INTERVENTO % AREA DI CESSIONE

INDICE TERRITORIALE PEREQUATIVO

(It)

INDICE ERS RISULTANTE

INDICE FONDIARIO RISULTANTE I

(If)

1.1 Trasformazione urbana 50% 0,4 - 0,80

1.2 Trasformazione urbana + indice ERS (basso) 60% 0,4 0,05 1,00

1.3 Trasformazione urbana + indice ERS (medio) 70% 0,4 0,08 1,33

43

Ambiti non coordinati discontinui(cessione elevata)

Modalità 5

PARTI DI TERRITORIO PERIURBANO (AD ELEVATA CESSIONE)

=Tra diversi ambiti discontinui non

coordinati

INDICE INDIFFERENZIATO

=

Superfici da cedere al Comune per la realizzazione di aree a parco – green belt.

stato di fatto degli ambiti “A1” e “A2”

A2

A1

Ambiti di trasformazione “A1” e “A2” “A3”: quali aree individuate dal PSL per formare aree a parco – gree belt.

Superfici su cui le proprietà relative agli ambiti A1, A2, e A3 devono concentrare la capacità edificatoria in funzione dell’ indice territoriale perequativo.

A3

MODALITA’ 5

OBIETTIVO: fornire maggiore sostenibilità ambientale e paesaggistica, prevedendo una bassa densità edilizia insieme ad unaelevata percentuale di cessione dell’area, anche maggiore (cessione superiore all’80%) del caso che ripropone la modalitàdelle ATS.RIFERIMENTO: il tema delle grandi acquisizioni di aree a parco o per la realizzazione di un green belt come anche indica la Legge Regionale del Piemonte n. 56/77, all’art. 22 “Standard urbanistici: servizi sociali ed attrezzature di interesse generale”. La legge specifica, infatti, che, nei comuni con numero di abitanti superiore ai 20.000 è necessario aumentare la dotazione di standard al fine di ottenere almeno 17,5 mq di dotazioni per abitante di cui almeno 15 mq per “i parchi pubbliciurbani e comprensoriali”.

44

PIANO OPERATIVO MODALITA’ 5: Ambiti discontinui non coordinati

TIPO DI INTERVENTO % AREA DI CESSIONE

INDICE TERRITORIALE PEREQUATIVO

(It)

INDICE ERS RISULTANT

E

INDICE FONDIARIO RISULTANTE

(If)

5.1 Trasformazione urbanistica che trasferisce i diritti edificatori

delle aree acquisite a parco in un ambito unitario di atterraggio.

100% 0,10 VARIABILE VARIABILE

5.2 100% 0,10 VARIABILE VARIABILE

5.3 Trasformazione urbanistica che, a fronte di cessione elevata di aree “a parco”, concentra nelle stesse aree i diritti edificatori

con bassa densità.

85% 0,10 - 0,67

5.4 90% 0,10 - 1,00

MODALITA’ 5

• l’attuazione può essere (al limite) differita “ambito per ambito” e per parti di essi (in modo autonomo)

• I parametri perequativi restano indifferenziati, tendenzialmente bassi (0,10 mq SLP/mq ST)

• un’area a parco può essere resa inedificabile, introducendo la necessità di “trasferire” i diritti edificatori privati generati dagliambiti in altri ambiti comunali con densità edilizia non elevata (ad esempio in zone semicentrali, di proprietà pubblica inmodo da rendere più appetibile lo sviluppo immobiliare privato in termini di soddisfacimento della soglia di accettabilità dellaredditività).

• diversamente, il Comune può prevedere la concentrazione dei diritti edificatori anche all’interno dell’ambito a parco stesso(su parti di esso di consistenza e localizzazione marginale, differenziando le cessioni all’85% o al 90% mantenendo però unindice fra 0,05 e 0,10 mq/mq da applicare agli ambiti stessi), a fronte di una densità edilizia estremamente basse,raggiungendo come limite massimo 1mq/mq di indice fondiario (tipologia a due piani fuori terra)

• In generale la modalità 5 si applica in ambiti di partenza considerati “frammenti”, caratterizzati da una consistenzatendenzialmente inferiore ai 10 – 15.000 mq, che abbisognano di essere considerati nel loro insieme per poter generare unasuperficie complessiva di cessione sufficiente a far partire un intervento pubblico significativo e sostenibile.

45

Il superamento dell’indennità d’esproprio nella valutazione del costo delle monetizzazioni


IL CASO DI TORINO

46

La gestione del reperimento delle aree a standardIl superamento dell’indennità d’esproprio nella valutazione del

costo delle monetizzazioni a Torino

Sviluppo immobiliarePrivato [%]

standards

100% sviluppoImmobiliare

privato

Calcolo del valore delle monetizzazione ante 2008 (Legge Finanziaria 2007)

47

Dal 2008 gli operatori privati dovrebbero corrispondere alla Città il 100% del valore di mercati

delle aree (il doppio).

Negli ultimi anni la recessione economica ha colpito i mercati immobiliari e la finanza degli operatori, rendendo troppo oneroso per i soggetti privati il

costo delle monetizzazioni

Il superamento dell’indennità d’esproprio nella valutazione del costo delle monetizzazioni a Torino

Sviluppo immobiliarePrivato [%]

standards

100% sviluppoImmobiliare

privato

48

2010‐oggiLa negoziazione “caso per caso”

(delibera comunale 8 giugno 2010)

L’importo delle monetizzazioni viene proposto da promotore privato e la Città ne verifica la

coerenza attraverso analisi Costi‐Ricavi


Dal 2010 la Città ha intrapreso un nuovo percorso per standardizzare il

procedimento di definizione puntuale del valore delle aree a cui applicare uno sconto

Troppo oneroso per il privato

Troppo oneroso per la Città in termini di contrattazione e tempistiche

49

Percorso metodologico della ricerca, sviluppata dal Politecnico di Torino

1) analisi preliminare del territorio urbano, al fine di suddividere la città in zone

che esprimano in modo omogeneo i prezzi parametrici di mercato;

2) analisi dei costi di costruzione, finalizzata ad esplicitare range “min‐max” di

costo per la realizzazione di prodotti edilizi differenziati in funzione di tipologia

e destinazione d’uso;

3) stima del valore di mercato delle diverse aree urbane attraverso il calcolo del

valore di trasformazione (applicazione ACR) delle stesse.


50

• Georeferenziazione dei dati:

trasposizione delle informazioni su mappa delle celle censuarie

• Selezione delle fonti statistiche del mercato immobiliare:

Agenzia del Territorio, Fiaip, Fimaa, sulla base dei seguenti criteri

a. aggiornabilità (almeno una volta all’anno)

a. diffusione gratuitab. affidabilità e robustezza del dato

(le fonti scelte non si riferiscono a valori elaborati da una singola agenzia)

a. uniformità di dettaglio (suddivisione dell’area comunale in zone, ambiti, ecc.)


51

Analisi dei dati per ciascuna fonte (OMI, Fiaip, Fimaa) è stata prodotta una mappa che associa i valori immobiliari alle 3.801

celle censuarie.

il territorio urbano è suddiviso da ciascuna fonte in diverse “aree”:

OMI: 40 microzone

Fiaip: 25 perimetrazioni con un dettaglio di approfondimento (sub zone di pregio) che porta a distinguere 34 suddivisioni

Fimaa: 23 perimetrazioni

Porzione di mappa delle sezioni di censimento (numerate in rosso) con sovrapposizione delle perimetrazioni relative alle 3 fonti (in blu l’OMI,

in verde Fiaip e in ciano Fimaa).


52

Analisi dei dati

OMIda 1.850 €/mq a 4.400 €/mq

Fiaipda 1.900 €/mq a 7.500 €/mq

Fimaada 1.750 €/mq a 4.500 €/mq

ad ogni cella censuaria è stato associato, per ciascuna destinazione d’uso, il valore medio risultante dalle 3 fonti.

abitazioni signoriliabitazioni civiliville e villini

appartamenti nuovi o ristrutturatiappartamenti in buono stato‐abitabili

appartamenti di pregioappartamenti medi

Es Destinazione d’uso residenziale – dati 2011


53

Analisi dei datiMedia delle fonti 2011destinazione residenziale

da 1.908 €/mq a 5.200 €/mq

Sovrapposizione della perimetrazione delle 40 microzone sulla mappa dei valori residenziali medi


54

Analisi dei costi di costruzioneGli aspetti da analizzare all’interno di ciascuna zona omogenea sono:a. tipologia ediliziab. destinazione d’usoc. livello di finiturad. (eventuale) livello di accessibilità del cantieree. eventuale utilizzo di soluzioni progettuali a favore della sostenibilità ambientalePer tenere conto di questi aspetti si opererà sulla base dei costi distinti per tipologie edilizie e destinazioni d’uso (Prezziario Dei 2011):

Esemplificazione dei costi parametrici (€/mq) riportati dalla fonte

Posizione urbanaCosti di costruzione standardizzati

Residenza Aspi

Centro 1.450 €/mq 1.400 €/mq

Semicentro 1.150 €/mq 1.050 €/mq

Periferia 1.050 €/mq 900 €/mq


55

Il set di informazioni così organizzato consente di elaborare Analisi Costi ‐ Ricavi pertrasformazioni “teoriche” a livello di ogni cellula censuaria.

Tale modello è pensato per essere pubblicato on‐line attraverso successivemaschere di inserimento dati utili al calcolo personalizzato e automatico del valoredelle aree.

Valori di riferimento della singola cellula censuaria

Costi di riferimento delle tipologie edilizie distinte per destinazioni d’uso

e macrozona(centro – semicentro – periferia)

Variabili della trasformazione

Valore di trasformazione€/mq SLP

(Valore monetizzazioni €/mq SLP – 25%)


56

• La stima avviene attraverso:– l’imputazione di dati inerenti le caratteristiche dell’intervento ipotizzato dalla

proprietà/promotore dell’area in trasformazione– il recupero automatico dei parametri urbanistici della cella censuaria di riferimento (base

territoriale della stima), quali, ad esempio, l’area normativa e l’indice di edificabilità specifico– la generazione di un’analisi economico‐finanziaria dinamica del tipo Costi‐Ricavi, che

permette, sulla base alcuni parametri e criteri di calcolo pre‐impostati e aggiornabili nel tempo(valori immobiliari e costi di costruzione tipici della cella censuaria individuata, n° di parcheggipertinenziali minimi per Legge* incidenza delle spese tecniche, di gestione e dicommercializzazione, compresi i parametri di natura economico – finanziaria che influenzanola redditività pre‐fissata dell’investimento**)

Al termine del percorso guidato l’utente può generare il risultato della stima, ottenuto attraversola simulazione del processo di trasformazione immobiliare, che restituisce:1. il valore parametrico di trasformazione dell’area2. il valore delle aree da monetizzare oggi scontato del 25% (come oggi previsto a seguito della

Delibera dell’8 giugno 2010)


*Legge Tognoli**Saggio di interesse passivo, saggio di interesse attivo, saggio di sconto e saggio di accettabilità relativi alla redditività di un investimento immobiliare “ordinario”.

57


Localizzazione automatica sulla mappa e recupero in background dei parametri urbanistici.

Definizione delle superfici di progetto.

58


Calcolo degli standard urbanistici richiesti e riepilogo dei dati tecnici ed economico-finanziari della simulazione ACR e calcolo del risultato.

59

L’equa suddivisione del surplus di valore generato da varianti urbanistiche concertate

tra la Città e gli operatori privati


IL CASO DI TORINO

60

Obbiettivi: • valorizzare potenzialità – attrattività dei diversi comparti di trasformazione.• fare leva in modo flessibile sulle specifiche caratteristiche delle singole aree• promuovere comparti di Città caratterizzati da diverse vocazioni

Principali cluster di modifiche dei parametri di trasformazione previste dalle varianti:1. modifica dell’indice di edificabilità2. variazione del mix di destinazione d’uso, con tendenza all’aumento (fino al 100% ) del

residenziale (caso presentato)3. modifica della tipologia di intervento (dalla nuova costruzione al recupero dell’esistente)

Gli elementi richiamati mostrano come le varianti urbanistiche richiedano una effettiva governance del processo capace di produrre una trasformazione urbana sostenibile dal punto

di vista morfologico, economico e finanziario

L’equa suddivisione del surplus di valore generato da varianti urbanistiche concertate tra la Città e gli operatori privati

61

Il processo di verifica per “accompagnare” la proposta di variante al PRG per la valorizzazione dell’area ATS sita in Via Pisa 18 a Torino (anno 2009)

• quadrante nord-ovest di Torino• destinazione d’uso originaria a “servizi privati” - zona ATS – Area per Servizi pubblici

S, lettera “t” - Servizi sociali e attrezzature d’interesse generale e impianti tecnologici• Sup. fondiaria = 860 mq• Complesso anni ‘30 del ‘900 (Sip-Telecom)• SLP esistente = 2.201 mq SLP• Buono stato conservativo

P.za Castello

Via Pisa

SITUAZIONE ORIGINARIA


62

IPOTESI DI VARIANTE DA VERIFICARE

La proprietàha richiesto di realizzare unità abitative all’interno del volume esistente

La Città ha accolto la proposta con il passaggio dell’area da ATS a R2 (Isolati residenziali a cortina edilizia verso spazio pubblico)

La verifica di prefattibilità è stata svolta

sviluppando un’analisi ACR

SITUAZIONE ORIGINARIA DA PRGC

ATS R2


63

Ipotesi progettuale “in variante” (Studio De Ferrari Architetti -viste prospettiche e sezione)

L’analisi ACR è:

• fondata su simulazioni dinamiche della prospettiva di sviluppo immobiliare dal punto di vista fisico-tecnico ed economico-finanziario

• svolte in concertazione tra gli uffici dell’urbanistica e del patrimonio della Città, e i promotori privati


64

INPUT COMUNI

Stima della valorizzazione connessa alla proposta di variante per stimare il valore di trasformazione dell’area con e senza l’ipotesi di variante.

PARAMETRI URBANISTICI DI BASE

ATS(Aree da trasformare

per servizi)

PARAMETRI DI TRASFORMAZIONE IN

VARIANTE

R2(Isolati residenziali)

ACRbase

ACRIpotesivariante

VALORIZZAZIONE DELL’AREA


65

Input comuni alle 2 ACR:• Indice di edificabilità pari a 0,7 mq/mq SLP (2.201 mq SLP RISTRUTTURATA)• distribuzione temporale dei flussi di cassa in 13 trimestri• spese tecniche, stimate all’8% sul totale dei costi di costruzione;• spese di gestione della società di intervento, 1,5% sui costi di costruzione;• spese di commercializzazione, fissate al 2% sull’incasso previsto di vendita;• oneri finanziari (interessi attivi e passivi), rispettivamente 1% e 5% annui;• tasso di sconto, 1% in relazione al Tasso di Riferimento della Banca Centrale Europea*• soglia accettabilità del TIR pari al 7%

*ex TUS-Tasso Ufficiale di Sconto in Italia, pari all’1% nel maggio 2009 (oggi 0,75%)**A titolo di completezza si sottolinea che per la soluzione “in variante”, che prevede una destinazione d’uso al 100% residenziale, si ipotizza di poter vendere il 5% in più entro il 9° trimestre.

Input differenziati per SERVIZI (ATS) e RESIDENZA (R2):• costi di costruzione unitari• oneri di urbanizzazione• valori di mercato delle unità immobiliari • piano vendite (rateizzazione e incassi)**


66

Input diversificati e risultati dell’ACRin funzione delle diverse destinazioni d’uso e tipologie del prodotto immobiliare finito:

ATS R2

800 €/mq

6.000 € cad

487.000 € tot

1.900 €/mq;

18.000 € cad

1.100 €/mq

6.000 € cad

473.000 € tot

134.000 € tot

2.600 €/mq

18.000 € cad

Costo ristrutturazione

Costo costr. parcheggi

OO.UU.

Vendita unità immobiliari

Vendita parcheggi

Costo demolizioni -

Valore di trasformazione del

compendio

985.037 € tot 1.479.647 € tot

448 €/mq SLP 672 €/mq SLP


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Il plusvalore fondiario innescato dalla variante al PRGC viene equamente suddiviso tra le parti e, quindi, l’Amministrazione riceverà il 50% della

valorizzazione del compendio, ovvero circa 247.000 €.

Valore di trasformazione del compendio

985.037 € tot 1.479.647 € tot

448 €/mq SLP 672 €/mq SLP

ATS R2

+50%

Considerazioni sui risultati emersi dalle simulazioni di pre-fattibilità

ValorizzazioneInnescata dalla variante +50% +225 €/mq SLP

+ 494.610 € tot


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Foglio di calcolo dell’ACR – ipotesi di variante


69

La valutazione dei programmi integrati


IL CASO DI CAGLIARI

70

Il caso di Cagliari: la valutazione dei programmi integrati

La Regione Sardegna è stata tra le prime, già dagli anni ‘90 a dotarsi di una Legge Urbanistica attenta al problema della verifica preventiva della fattibilità economica.

La Legge Regionale n° 16 del 1994 prevedeva già la presentazione, da parte dei proponenti di Programmi Integrati, di un bilancio economico-finanziario ad uso dei Comuni per la selezione delle proposte.

Contestualmente il PUC di Cagliari, definendo le aree di trasformazione, prevedeva:• la verifica della soglia di fattibilità degli interventi• il calcolo del teorico valore di mercato delle aree edificabile

Pianificazione Urbanistica

della Sardegna:LR 16/94

Pianificazione Comunale di

Cagliari:PUC del 2003

71


In un regime di risorse scarse, per superare la logica del’esproprio è fondamentale verificare la pre-fattibilità degli interventi in termini di:

- variabili conformative- destinazioni d’uso- valorizzazione generata dall’intervento- la convenienza economica per entrambe i promotori pubblico e privato

Verifica dell’equità distributiva del surplus di valore generato

dalle trasformazioni tra pubblico e privato

Realizzabilità degli interventi

Definizione degli indici di piano

Definizione delle destinazioni d’uso

72


La cubatura realizzabile le destinazioni d’uso sono state stabilite sulla base di ipotesi progettuali di input utili attraverso Analisi Costi Ricavi

Ipotesi temporali: 7 anniI prezzi di vendita sulla base delle 5 microzone (fonte: Nomisma 1997)Ipotesi di piano venditaOneri di urbanizzazione (tabellari secondo delibera comunale)

IPOTESI DI INPUT

Es. Aree ex Cementeria Variabile Specifica Consistenza Unità di misura

Sup. territoriale 37.000 mq

Area di cessione 18.500 mq

Oneri aggiuntivi (oltre OOUU) ‐ ‐

Indice 2,10 Mc/mq

Volumetria prevista 77.700 Mc

Destinazionipreviste

Residenziale 26,7 %

Direz. microcommerciale 26,7 %

Attrezz. generali 46,7 %

Incidenza del costo attualizzato dell’area sul totale ricavi da vendite attualizzato

11.51 %

Sulla base dei calcoli effettuati le variabili

conformative individuate l’intervento appariva fattibile

massono stati necessari ulteriori approfondimenti

73


La verifica del bilancio economico – finanziario dei progetti integrati

I PRU presentati per la riqualificazione delle aree degradate sono stati analizzati secondo quanto previsto dalla normativa, per esplicitare indicatori di fattibilità e redditività per i soggetti proponenti privati e per il Comune.

Ex Cementerie di Sardegna (società proponente l’intervento: I FENICOTTERI)

La verifica è stata attuata attraverso la produzione di diverse schede riassuntive i dati relativi a:• il bilancio economico e finanziario dei Progetti Integrati• l’indice di convenienza economica per il proponente privato

(% data dall’utile netto post tasse sul totale dei costi di realizzazione)• l’indice di convenienza economica per il Comune

(% data dai ricavi aggiuntivi – al netto degli oneri previsti – che spettano al pubblico sul totale dei costi di realizzazione)

74


Input di costo e ricavo* differenziati per tipologia di intervento

* Gli importi di costo e ricavo ipotizzati sono in lire in quanto l’analisi è stata sviluppata nel 2002.

75

Individuazione dei costi* per la realizzazione delle urbanizzazioni primarie e secondarie a carico della Città di Cagliari



76

Individuazione dei costi* per urbanizzazioni primarie e secondarie che realizza il privato a scomputo

Individuazione dei costi sostenuti per oneri L10/77



77


La fattibilità per la società I Fenicotteri è più che accettabile

Indice di convenienza

privata

Indice di convenienza

pubblica

La convenienza pubblica appare congrua

Il confronto sintetico degli indicatori calcolati ha permesso di confermare la fattibilità del progetto

78

• La fattibilità economico-finanziaria sta alla base di ogni processo di trasformazione urbana

• Il territorio edificabile, in particolare nei progetti di riqualificazione urbana, non può essere considerato una «entità indifferenziata», ma deve essere valutato nell’ambito di un equilibrio tra convenienze pubbliche e private

• La perequazione deve essere considerata uno strumento per risolvere potenziali conflitti di convenienza economica tra interessi pubblici e privati, anche a livello sovracomunale

OSSERVAZIONI CONCLUSIVE

79

Grazie per l’attenzione!

80

Dall’esproprio alla perequazione: fattori di costo e...

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