Promossa da :BANCA DI CREDITO

COOPERATIVO SANGRO-TEATINA

Avv. M. PAGLIONE

Contro: CAVACINI Francesco

C.T.U.: Arch. Patrizia Frediani

?

la S.V. nominava me sottoscritta Arch. Patrizia Frediani, con studio tecnico in via

Smargiassi 4/a 66054 Vasto (CH), iscritta all'ordine degli Architetti della Provincia

di Chieti n. 408, Consulente Tecnico d'Ufficio nella causa promossa da Banca di

Credito Cooperativo Sangro-Teatina contro CAVACINI Francesco, invitandomi a

comparire il giorno 12-03-2009 innanzi alla S.V.I. per il giuramento di rito e

l'affidamento del mandato di cui alla predetta ordinanza.

Le operazioni di sopralluogo e rilievo si sono svolte il giorno 27 maggio 2009 alle

ore 11.00, previa comunicazione alle parti tramite r.a

Alle stesse operazioni non era presente il Signor Francesco Cavacini, pertanto non

mi è stato possibile visitare l’interno dell’immobile. Ho provveduto ad un’ispezione

delle parti esterne, verificando la corrispondenza del realizzato con le planimetrie

catastali, già in mio possesso Ho quindi provveduto ad approntare la

documentazione fotografica in allegato.

Gli immobili oggetto di codesta esecuzione sono quelli di seguito riportati:

COMUNE DI VILLALFONSINA

1. Fg. 6 p.lla 84 sub 4

1. Premessa

3. Immobili oggetto di pignoramento

2. Operazioni peritali

RELAZIONE TECNICA

ESECUZIONE IMMOBILIARE

69/2008

Località Villa Vecchia n. 9

Fabbricato cat. A/3; cl. 1; cons. 7 vani ; rend. € 361,52

Intestato a : CAVACINI Francesco proprietà 1000/1000

2. Fg. 6 p.lla 84 sub 5

Località Villa Vecchia

Locale rimessa cat. C/6 ;cl.; Cons. mq 46 ; rend. € 116,41

Intestato a : CAVACINI Francesco proprietà 1000/100

3. Fg. 6 p.lla 137

Località Villa Vecchia Vigneto ; sup. are 11,40

Intestato a : CAVACINI Francesco proprietà 1000/1000

Gli immobili in oggetto sono pervenuti al Signor Cavacini Francesco tramite

donazione e sono gravanti delle iscrizioni e trascrizioni come di seguito riportato:

Fabbricato Foglio n. 6 p.lla 84 sub 4 e 5

Comune di Villalfonsina Località Villa Vecchia n. 9

(a) TRASCRIZIONE CONTRO del 22/06/1998 R.P. 6235 R.G. 8124 Repertorio 9697 del

22/05/1998 ATTO TRA VIVI – DONAZIONE ACCETTATA Il signor CAVACINI AMEDEO (c.f.

CVC MDA 27D08 L961) dona al signor CAVACINI FRANCESCO :

1. Fabbricato F. 6 p.lla 84 sub 4 – 5

Comune di Villalfonsina Località Villa Vecchia n. 9

2. Terreno comune di Casalbordino località Piane Sabelli

F. 10 p.lla 19 e 20

Relativamente al fabbricato F. 6 p.lla 84 sub 4 – 5 :

? ISCRIZIONE CONTRO 16/06/2007 R.P. 2358 R.G. 12816 Repertorio 213 del 14/11/2006

IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO

? TRASCRIZIONE CONTRO del 30/09/2008 R.P. 14577 R.G. 20749 Repertorio 1038 del

13/08/2008 ATTO ESECUTIVO o CAUTELARE- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

T erreno Foglio n. 6 p.lla 137

Comune di Villalfonsina Località Villa Vecchia

a) TRASCRIZIONE CONTRO del 22/06/1998 R.P. 6236 R.G. 8125 Repertorio 9697 del

22/05/1998 ATTO TRA VIVI – DONAZIONE ACCETTATA la signora D’AGOSTINO ROSINA

(c.f. DGS RSN 30D64G799T) dona al signor CAVACINI FRANCESCO :

NCTU COMUNE VILLALFONSINA località Villavecchia

Terreno F. 6 p.lla 137

Relativamente al terreno F. 6 p.lla 137 :

? ISCRIZIONE CONTRO 16/06/2007 R.P. 2358 R.G. 12816 Repertorio 213 del 14/11/2006

IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO

? TRASCRIZIONE CONTRO del 30/09/2008 R.P. 14577 R.G. 20749 Repertorio 1038 del

13/08/2008 ATTO ESECUTIVO o CAUTELARE- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

Il signor Cavacini Francesco risulta in comunione dei beni, ma dall’estratto

dell’atto di matrimonio (di seguito allegato), in data 24/11/2006 n. 322/06 con

sentenza del tribunale di Vasto è stata pronunciata la cessazione degli effetti civili

del matrimonio.

Gli immobili oggetto di esecuzione, risultano accatastati, accatastamento

redatto dal geometra Gualtieri Vincenzo in data 22/11/1993.

Non avendo potuto accedere ai luoghi, ho potuto verificare solo la

corrispondenza tra le planimetrie catastali lo stato di fatto delle parti esterne.

Le planimetrie catastali sono di seguito in allegato

L’immobile non risulta occupato.

Gli immobili oggetto di esecuzione sono siti nell’agro del Comune di Villalfonsina

località Villa Vecchia catastalmente identificati al NCU F. 6 p.lla 84 sub 4-5 e al

NCTU F. 6 p.lla 137.

1. NCU F. 6 p.lla 84 sub 4-5

L’immobile identificato al F. 6 p.lla 84 sub 4-5 è una porzione di fabbricato rurale

con annessa stalla composto da un piano terra ad uso residenziale ed un piano

soffitta ad uso deposito.

L’immobile è posto non lontano dalla strada e raccordato alla stessa tramite

accesso privato realizzato in stabilizzato . Detto accesso attraversa terreno di altra

4. Descrizione degli immobili

proprietà, la cui eventuale servitù non è indicata né nei progetti depositati presso

gli uffici del Comune di Villalfonsina, né è presente nelle planimetrie catastali.

Inoltre presso gli Uffici del catasto di Chieti, non è stato possibile visionare la busta

inerente l’immobile in oggetto perché non disponibile, pertanto anche la corte

comune alle due unità abitative è da ritenersi non suddivisa come indicato dalle

planimetrie catastali. L’area in cui si colloca è una zona a destinazione agricola

poco urbanizzata , non mancando comunque un certo numero di abitazioni,

inoltre la zona è servita sia dal sistema fognante pubblico, che dall’erogazione del

metano, a cui, però l’immobile non è allacciato, oltre che da luce ed acqua. Il

terreno su cui sorge, analogamente alla morfologia di tutta la zona, è in pianura,

non presenta particolari viste panoramiche né presenze arboree di particolare

pregio.

Il fabbricato per le sole parti esterne da me visionate, si presenta in mediocre stato

di conservazione ,non evidenzia, almeno ad un’analisi visiva segni di cedimenti. La

qualità realizzativa dello stesso è assai mediocre, sempre relativamente alle sole

parti visionate.

Il fabbricato, come si evince dalle foto in allegato, è composto dal solo piano terra

e da un piano sottotetto. L’esterno risulta intonacato e con pitturazione solo nel

prospetto anteriore. Il protonico di ingresso è del tipo tamburato in legno a due

ante con sovralluce. Sempre in legno sono gli infissi con avvolgibili in plastica ,

questi ultimi in stato di conservazione non eccellente, soglie in pietra tipo Apricena.

L’interno, come deduco dalle planimetrie catastali, si compone di due stanze da

letto una zona soggiorno che prosegue nella zona pranzo , cucina e bagno il tutto

distribuito da un corridoio, per una superficie interna di circa mq 86. Dai dati

desunti dal progetto di Concessione edilizia e successiva variante in Corso

D’opera, si evince che l’altezza interna del piano è di m. 2,90, poco meno è quella

della zona cucina e bagno. La struttura è realizzata in muratura portante su

fondazione continua.

Il piano sottotetto è raggiungibile tramite scala esterna in metallo ed dovrebbe

essere composto da due ambienti comunicanti. Al piano sottotetto vi sono delle

bucature, come rappresentato nelle planimetrie catastali, ma prive di chiusura. La

copertura è a due falde con manto realizzato in coppi. L’’altezza inetrna media è

di m 1,30 essendo in colmo pari a m 1,90 ed in falda m 0,70. Questo piano è

destinato a deposito derrate.

L’acqua meteorica raccolta tramite canali e pluviali in metallo è scaricata per

dispersione. Sul terreno adiacente il fabbricato facente parte della corte, trovano

posto pochi alberi da frutta e qualche olivo. Poco distante dall’abitazione, vi è un

fabbricato ad uso rimessa-stalla, con porta di ingresso a due ante in metallo e

tetto a due falde ricoperto con ondulina in eternit. Il tutto, come si evidenzia

anche dalle fotografie, non presenta grado di finitura particolarmente raffinato.

STALLA .RIMESSA

Per la realizzazione del fabbricato è stata rilasciata C.E. n. 9 del 30/04/1992 che

prevedeva l’ampliamento di un fabbricato esistente. La concessione è stata

richiesta dagli allora proprietari Cavacini Amedeo e D’Agostino Rosina . In seguito

è stato presentato a nome degli stessi proprietari, una variante in corso d’opera

concessione n. 6 del 13/05/1993. In quest’ultima concessione sono autorizzati degli

incrementi di cubatura e delle variazioni planimetriche e prospettiche che

collimano con le planimetrie catastali , verosimilmente simili al realizzato. Nella

cartella relativa non è presente richiesta o parere di abitbilità.

2. NCTU F. 6 p.lla 137.

Trattasi di un terreno agricolo, vigneto, non molto distante dall’abitazione .Il

terreno denota un’attuale stato di abbandono. E’ un terreno pianeggiante, fronte

strada, con vigneto installato. Ha una superficie di mq 1140, e geometria

pressoché rettangolare. I terreni limitrofi sono tutti coltivati a vigneto.

Per la determinazione del più probabile valore di mercato è stato applicato il

procedimento di stima sintetico che consiste nel comparare l’immobile

oggetto di stima con immobili aventi caratteristiche analoghe e per i quali

siano disponibili i prezzi di compravendite recenti.

1. Fg. 6 p.lla 84 sub 4 e sub 5

Contrada Villa Vecchia n. 9, abitazione rurale piano terra e piano sottotetto

non abitabile con annessa rimessa stalla

L’abitazione ha una superficie interna di circa mq 86, analogamente al

piano sottotetto non abitabile e raggiungibile tramite scala esterna. Annessa

vi è un vano stalla-rimessa della superficie di circa mq 46.

Tenuto conto della localizzazione, del grado di finitura e lo stato di

conservazione, dei costi per la manutenzione ordinaria e straordinaria;

e tenendo presente che i prezzi stabiliti dall’Agenzia del Territorio per il

comune di Villalfonsina , per fabbricati rurali, aggiornato al primo semestre

2008 che variano da €/mq 560,00 e €/mq 700,00 per la residenza, e tra

€/mq 440,00 e €/mq 600,00 per i garage si può calcolare quanto segue:

residenza superficie lorda circa Mq 100* €/mq 600,00 = 60.000,00

abitazione con annessi

Sup. lorda rimessa circa mq 50 considerando il grado di finitura , il costo della

bonifica della copertura :

mq 50 * 500,00 €/mq = € 25.000,00 a cui vanno detratti i costi per la bonifica

della copertura in eternit che secondo i prezzi medi per una superficie di

circa mq 50 si possono calcolare nell’ordine di € 8.000,00 da cui

€ 25.000,00-8.000,00 = 17.000,00

il valore stimato dell’intera proprietà è di

€ 77.000,00

(euro SETTANTASETTEMILA/00)

5. Stima

Fg. 6 p.lla 137 terreno agricolo

Vigneto della superficie di mq 1140

tenuto conto del tipo di coltura, della superficie e della localizzazione e dei

prezzi di mercato dei prezzi stabiliti dell’Agenzia del Territorio , si calcola

quanto segue;

il valore stimato complessivo è

€ 8.550,00

(euro OTTOMILACINQUECENTOCINQUANTA/00)

Si propongono tre lotti di vendita:

LOTTO N. 1

“Si pone in vendita immobile sito nel comune di VILLALFONSINA (Ch),

identificato al N.C.U. al Fg. 6 p-.lla 84 sub 4-5 Contrada Villa Vecchia n. 9 :

porzione di fabbricato rurale, piano terra, pra nzo, ad uso residenziale della

superficie interna di circa mq 86, composta da n. 2 camere da letto; soggiorno;

pranzo; cucina e bagno. Piano sottotetto non abitabile e raggiungibile tramite

scala esterna in metallo. Annessa Stalla-rimessa della superficie di mq 46

coperta in eternit. Corte comune ed accesso con servitù di passaggio

Prezzo base d’asta € 77.000,00

LOTTO N. 2

“ Comune di VILLALFONSINA (Ch), Contrada Villa Vecchia, terreno a vigneto

identificato al Fg. 6 p.lla 137 della superficie di mq 1.140 pianeggiante e servito

da strada comunale

Prezzo base d’asta € 8.550,00

Tanto si riferisce in adempimento dell’incarico ricevuto.

Vasto, lì 10/06/09 il C.T.U. (Arch. Patrizia Frediani)