Corso di preparazione Corso di preparazione all'Esame di Stato per all'Esame di Stato per l'abilitazione alla professionel'abilitazione alla professione

29-06-200929-06-2009

COLLEGIO GEOMETRI E GEOMETRI COLLEGIO GEOMETRI E GEOMETRI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI MILANOLAUREATI DELLA PROVINCIA DI MILANO

Estimo – Relatore: Antonio Ivan Orsenigo

ProgrammaProgramma

1 - Richiami di matematica finanziaria2 - Estimo generale: teoria delle stime3 - Relazione di stima; stima dei fabbricati4 - Stima dei fabbricati (seguito); ecc. ecc.5 - Estimo legale

La relazione di stimaLa relazione di stimaLa relazione di stima è l’elaborato conclusivo del lavoro del perito, essa viene consegnata al committente che deve trarre dalla lettura del documento la/le risposta/e che si attendeva in sede di assegnazione dell’incarico.

Caratteristiche della relazione di stima dovrebbero essere:- chiarezza- sobrietà- ordine

La relazione di stima: chiarezzaLa relazione di stima: chiarezzaLa relazione di stima deve essere chiara, cioè deve essere comprensibile nei suoi tratti generali, ma in particolare devono essere chiari:- il procedimento logico seguito, - i dati elementari utilizzati, - le elaborazioni effettuate, - le conclusioni raggiunte.

La relazione di stima: sobrietàLa relazione di stima: sobrietàLa relazione di stima deve risultare formale ma sobria, cioè pur dovendo contenere tutte le indicazioni che il perito ritiene utili per meglio definire il lavoro che ha svolto, non deve rappresentare un puro esercizio di stile, non deve essere prolissa o indulgere in divagazioni pseudo scientifiche.

Deve essere redatta con un linguaggio corretto e scorrevole, che, dove serve, deve essere tecnico ma non tecnicistico.

Sarebbe preferibile che il perito utilizzi nella scrittura la forma impersonale, ricordando che la relazione viene compilata al termine del lavoro.

La relazione di stima: ordineLa relazione di stima: ordineLa relazione di stima deve risultare ordinata, cioè deve svilupparsi con coerenza e, in fase di analisi, ogni suo elemento deve essere facilmente rintracciabile.La modalità di redazione può essere personalizzata ma dovrebbe seguire una traccia che ne renda chiara la lettura e la successiva interpretazione.

Si potrebbe prevedere una impostazione così strutturata: - autopresentazione- dati dell’incarico e scopo della stima- sopralluoghi effettuati- suddivisione dell’elaborato ed allegati presenti- svolgimento- conclusioni

La relazione di stima: premessaLa relazione di stima: premessaAllo scopo di stimare un appartamento per ………………. situato in ………………, il sottoscritto geometra …………. ha ricevuto l’incarico in data 9/11/…… dal Sig. …………….. proprietario dell’unità immobiliare stessa.

Il sottoscritto, avente lo studio in …………………. in via …………. al numero civico …… e iscritto al Collegio dei Geometri della provincia di Milano con il n° …….., ha effettuato i necessari sopralluoghi nei giorni …………… per la verifica delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile e, quindi, espone con questa relazione il suo lavoro che, per chiarezza, suddivide nei seguenti capitoli:

1. descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del fabbricato di cui l’unità immobiliare ( U.I. ) fa parte;

2. descrizione delle caratteristiche dell’U.I.;

3. scelta del procedimento di stima;

4.

…………………………………………….

X. conclusioni.

Allegati: planimetria (scala 1:….), fotografie n° …., Certificato catastale.

La stima dei fabbricati: classificazioneLa stima dei fabbricati: classificazioneI fabbricati si classificano come:

- civili: abitazioni, negozi, uffici, box, ecc. ecc;

- rurali, fanno parte integrante delle aziende agricole, raramente sorge il problema di stimarli separatamente;

- industriali, presentano caratteristiche particolari in funzione dell'attività che vi si svolge, oggi un po' meno, in quanto la standardizzazione ha messo a disposizione i capannoni.

La stima presuppone una conoscenza approfondita del mercato edilizio, delle circostanze locali, della scienza delle costruzioni, degli aspetti tecnologici. Come sempre dovrà essere chiaro lo scopo della stima in modo da poter individuare l'aspetto economico da considerare.

La stima dei fabbricati: mercatoLa stima dei fabbricati: mercatoIl mercato dei fabbricati civili presenta caratteri particolari:

- la domanda è rigida, si tratta di beni che soddisfano un bisogno primario;

- l’offerta è rigida, perché si tratta di beni che per essere prodotti richiedono molto tempo o non può aumentare il numero di immobili disponibili;

- il mercato è di tipo locale, immobili siti in luoghi diversi non si fanno concorrenza.

La stima dei fabbricati: indagini 1La stima dei fabbricati: indagini 1

Sono quelle da svolgere preliminarmente e hanno il compito di raccogliere informazioni, si ricorda che molte di esse sono il normale bagaglio di conoscenze personali del perito.

Indagini di ordine:

- generale, riguardano gli aspetti: ambientali, economici e giuridici del mercato in cui si trova il bene

- particolare, possono essere classificate come:

- estrinseche, riguardano la zona in cui è inserito il bene;

- intrinseche, riguardano direttamente i caratteri del bene.

La stima dei fabbricati: indagini 2La stima dei fabbricati: indagini 2

Di ordine generale

- clima;

- condizioni idrogeologiche;

- prezzi;

- canoni di affitto;

- condizioni demografiche;

- caratteri turistici;

- vincoli giuridici;

- ecc. ecc.

La stima dei fabbricati: indagini 3La stima dei fabbricati: indagini 3Indagini di ordine particolareCARATTERISTICHE ESTRINSECHE

1) servizi che la zona presenta: mezzi pubblici, uffici comunali, ospedali e pronto soccorso, uff. postali, banche, negozi, scuole, allacciamenti acqua, luce e gas, fognature, ecc. ecc.;

2) tipologia della zona: residenziale, popolare, industriale, ecc.;

3) disponibilità di fabbricati, andamento curve domanda - offerta;

4) prezzi di materiali da costruzione e relativa manodopera;

5) traffico;

6) ecc. ecc.

La stima dei fabbricati: indagini 4La stima dei fabbricati: indagini 4Indagini di ordine particolare: CARATTERISTICHE INTRINSECHE, devono fornire il profilo dell'immobile oggetto di stima, quindi verranno analizzate le sue caratteristiche tecniche, economiche e giuridiche:

1) epoca di costruzione;

2) caratteristiche costruttive delle murature: interne e perimetrali;

3) stato dei solai, balconi, tetto;

4) stato delle tubazioni, scarichi, impianti elettrici, termici, ascensore;

5) stato di scale e ringhiere;

6) stato degli infissi;

7) stato generale di conservazione;

8) caratteri dei vani, esposizione, luminosità, pavimenti.

9) superfici a disposizione, sia in uso esclusivo che comune, sia coperte che scoperte, sia di svago che di parcheggio, cortili, cantine;

10) possibilita` di trasformazione.

11) ecc. ecc .

La stima dei fabbricati: aspetti economiciLa stima dei fabbricati: aspetti economiciLa stima dei fabbricati può essere effettuata in base ai seguenti A.E.:

-valore di mercato;

- valore di costo;

- valore di capitalizzazione;

- valore di trasformazione;

- valore complementare.

Non può essere utilizzato l'A.E. di surrogazione in quanto una abitazione può essere sostituita, generalmente, solo da un’altra abitazione.

La stima dei fabbricati: valore di mercatoLa stima dei fabbricati: valore di mercatoLa stima dei fabbricati civili in base a questo aspetto economico è quella in pratica più diffusa, può essere svolta per:

- compravendite,

- successioni ereditarie,

- usufrutto,

- mutui ipotecari

- ecc. ecc.

Solitamente il mercato è piuttosto attivo, sia per l’alto costo delle locazioni, sia per la mentalità italiana tesa all’acquisto, sia perché l’investimento immobiliare è ritenuto molto sicuro.

Con tali premesse, risulta che il procedimento sintetico è quello più utilizzato.

Valore di mercato dei fabbricati: s.s.Valore di mercato dei fabbricati: s.s.La stima più utilizzata in questo ambito è quella comparativa.

Essa si realizza per confronto con fabbricati simili di cui si conoscano i recenti prezzi di mercato. Per procedere occorre che:

- esistano nella zona fabbricati simili per condizioni estrinseche ed intrinseche;

- si conoscano i prezzi che sono stati realizzati per essi recentemente;

- si possa rilevare facilmente il parametro di stima.

S.S. del Vm dei fabbricati: parametriS.S. del Vm dei fabbricati: parametriCome parametro di stima si può utilizzare:

* Superficie

- reale o coperta

- scoperta

- utile o calpestabile

- commerciale: è formata dalla sup. coperta e una quota

parte della sup. scoperta. (vedi “Usi tecnici nella

compravendita degli appartamenti in condominio” e

norma UNI 10750)

* Volume

* Numero dei vani, posti auto, posti barca, posti letto

* In alcuni casi si può anche operare a corpo.

S.S. del Vm dei fabbricati: dati beni similiS.S. del Vm dei fabbricati: dati beni similiSi devono raccogliere dal mercato i dati dei beni simili e possono essere presentati in forma tabellare secondo il seguente schema:

n. Località Superficie commerciale

Prezzo rilevato

1 via G. Garibaldi 79 m2 240.000 €

2 via G. Mazzini 82 m2 245.000 €

…. ………………….. ………. ………………

… ……………….. ……….. ……………….

TOTALE Pbs Vbs

S.S. del Vm dei fabbricati: calcolo VmmS.S. del Vm dei fabbricati: calcolo VmmCon i dati raccolti è possibile impostare la proporzione:

Vbs : Pbs = Vx : Px da cui

Vbs

Vx = ---------- * Px

Pbs

Vbs = sommatoria valori beni simili

Pbs = sommatoria parametri beni simili

Vx = valore medio di mercato del bene da stimare

Px = parametro del bene da stimare

A tale valore si applicano le eventuali aggiunte e/o detrazioni, in tal modo si determina il valore reale del bene.

S.A. del Vm dei fabbricati: generalitàS.A. del Vm dei fabbricati: generalitàIl valore di mercato per via analitica si determina attraverso la capitalizzazione dei redditi che il bene potrà fornire in futuro.

Si procede, determinando:

- il reddito padronale lordo (Rpl)

- le spese di parte padronale (Spp)

- il beneficio fondiario (Bf = Rpl – Spp)

- il tasso di capitalizzazione (rc)

- il valore medio di mercato (Vmm = Bf / rc)

- le eventuali aggiunte (A) e detrazioni (D)

- il valore reale (Vr = Vmm + A – D)

S.A. del Vm dei fabbricati: RplS.A. del Vm dei fabbricati: RplE’ possibile determinare il reddito padronale lordo (Rpl) posticipando a fine anno le rate di canone di locazione.

Quindi, come prima operazione bisogna determinare l’ammontare del canone annuo di locazione (Ca) meritevole per l’U.I.

Si opera un’analisi di mercato allo scopo di individuare il canone medio annuo e la modalità di pagamento.

Poi, calcolato il valore della singola rata, si posticipano a fine anno, ad un tasso di interesse commerciale, con la formula

n 1 M = Rpl = R * (n + r ----------) 2 Legenda:

M = Rpl = sommatoria a fine anno dei montanti di rate infrannuali R  = ammontare della singola rata di canone n = numero delle rate di canone r = saggio o tasso d'interesse, viene espresso generalmente in termini % +1 = se la rata è anticipata -1 = se la rata è posticipata

S.A. del Vm dei fabbricati: Spp 1S.A. del Vm dei fabbricati: Spp 1Le spese, da portare in detrazione al reddito lordo, sono rappresentate da:

Sv = spese varie legate a servizi di pulizia, illuminazione, materiali di consumo, ecc.

Q = quote di assicurazione, manutenzione e reintegrazione

Tr = imposte, tasse e contributi

St = spese di amministrazione, postali, bancarie, ecc.

Sfitto = somma da calcolare per considerare il rischio di avere l’u.i. sfitta o di non poter riscuotere il canone

Interessi = calcolati, ad un tasso commerciale, sulle spese precedenti considerate mediamente anticipate

Tali spese possono essere calcolate analiticamente o sinteticamente. In quest’ultimo caso, si procede considerando la loro incidenza media sul reddito padronale lordo. Risulta chiaro che la tale incidenza varia notevolmente in funzione delle diverse tipologie immobiliari, delle loro dotazioni, nonché dei differenti trattamenti fiscali

S.A. del Vm dei fabbricati: Spp 2S.A. del Vm dei fabbricati: Spp 2L’incidenza percentuale sul reddito padronale lordo delle singole spese

Tipo di spesa Simbolo Incidenza % sul RplSpese varie Sv 2 – 6Quote Q 5 – 13Tributi Tr 8 - 15Amministrazione St 2 – 6Sfitto Sf 1 – 4 Interessi I

TOTALE 18 - 45

S.A. del Vm dei fabbricati: rcS.A. del Vm dei fabbricati: rcIl tasso di capitalizzazione serve per attualizzare i redditi che l’immobile fornirà in futuro.

La sua determinazione rappresenta un momento molto delicato, infatti piccoli errori nella sua definizione danno luogo a grandi errori nel valore del bene.

Viene determinato mediante un’indagine di mercato che ha lo scopo di rilevare, per gli immobili simili, il loro reddito medio annuo e i loro recenti prezzi di compravendita. In tal modo si può impostare:

Bf Bf = sommatoria redditi beni simili

rcmm = --------- V= sommatoria valori beni simili

V rcmm = tasso di capitalizzazione m.m.

S.A. del Vm dei fabbricati: comodi e scomodiS.A. del Vm dei fabbricati: comodi e scomodiIl tasso di capitalizzazione, ricavato dall’indagine di mercato, rappresenta quello medio di mercato, ad esso possono essere fatte delle modifiche, in più o in meno, quando sull’immobile da valutare vi siano condizioni che il mercato apprezza ma che non possono essere quantificate singolarmente in moneta. Si tratta dei cosiddetti: comodi e scomodi.

Comodi: Scomodi- pregi architettonici - traffico

- finiture particolare - inquinamento (anche acustico)

- spazi accessori - litigiosità condominiale

- facilità di parcheggio - servitù di “vicinanza”

- panorama - viabilità difficoltosa

- infrastrutture della zona - visuale scadente