Corso di preparazione Corso di preparazione all'Esame di Stato per all'Esame di Stato per l'abilitazione alla professionel'abilitazione alla professione

25-06-200925-06-2009

COLLEGIO GEOMETRI E GEOMETRI COLLEGIO GEOMETRI E GEOMETRI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI MILANOLAUREATI DELLA PROVINCIA DI MILANO

ProgrammaProgramma

1 - Richiami di matematica finanziaria2 - Estimo generale: teoria delle stime3 - Relazione di stima; stima dei fabbricati4 - Stima dei fabbricati (seguito); ecc. ecc.5 - Estimo legale

EstimoEstimo

L’Estimo è l’insieme dei principi logici e metodologici che consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici.

Possono essere oggetto di stima beni economici: - materiali - immateriali - pubblici - privati

Estimo: principi generaliEstimo: principi generali

1. Il valore dipende dello scopo della stima

2. La previsione è il carattere fondamentale del giudizio di stima

3. Il prezzo è fondamento del giudizio di stima

4. Il metodo estimativo è unico ed è basato sul confronto

5. Il giudizio di stima deve essere obiettivo, condizionato, generalmente valido e deve seguire la teoria dell’ordinarietà

Estimo: prezzo e valoreEstimo: prezzo e valore

Il prezzo è un dato certo, si è manifestato con lo scambio, durante la compravendita.

Il valore è un dato probabilistico, espresso per una finalità pratica: dipende dello scopo della stima.

Estimo: gli aspetti economiciEstimo: gli aspetti economiciGli aspetti economici rappresentano i valori che può assumere un bene in funzione dello scopo della stima. L’Estimo classico ne distingue sei:

1. valore di mercato,

2. valore di trasformazione,

3. valore di costo,

4. valore complementare,

5. valore di surrogazione,

6. valore di capitalizzazione dei redditi

Teorie estimative più moderne ne riconoscono solo due: valore di mercato e valore di costo, tutti gli altri sono ritenuti a.e. derivati.

Estimo: il valore di mercatoEstimo: il valore di mercatoE’ il valore che, con maggiore probabilità, si potrebbe realizzare per un bene da una libera contrattazione di mercato. Si origina comparando l’utilità del bene con quello della moneta. Risulta chiaro che è funzione delle curve di Domanda ed Offerta presenti in un certo momento, in un certo mercato.

Ad esempio viene utilizzato nelle stime per:

1. compravendita;

2. successioni ereditarie;

3. danni;

4. espropriazioni totali

5. ecc. ecc.

Estimo: il valore di costoEstimo: il valore di costoE’ la sommatoria delle spese che dovrebbe sostenere un imprenditore puro in condizioni di ordinarietà per produrre o riprodurre un certo bene:

- valore di costo

- valore di ricostruzione: a nuovo o nelle condizioni reali

E’ l’insieme dei costi dei fattori produttivi (valutati in base al loro V. di mercato):

- i compensi per le persone economiche che partecipano alla produzione:

Sa =salari, St = stipendi, Bf = beneficio fondiario, I = interesse)

- la remunerazione dei servizi forniti dallo Stato e dagli altri enti pubblici:

Imp = imposte, Ta = tasse e Con = contributi, nel loro complesso Tr = tributi

- le Q = quote (classificate come quote di reintegrazione, assicurazione e manutenzione dei capitali fissi) e le Sv = spese varie

Casi di stima: 1. Stima del costo di un intervento edilizio

2. Stima dei danni

3. Stima del costo di gestione di una macchina

4. ecc. ecc.

Estimo: il valore di trasformazioneEstimo: il valore di trasformazioneIl valore di trasformazione rappresenta il valore attribuibile ad un bene che può essere trasformato in uno o più beni.

Si ottiene dalla differenza tra il valore di mercato del/i bene/i ottenuto/i dalla trasformazione e i costi che un imprenditore puro in condizioni di ordinarietà dovrebbe sostenere per effettuare la trasformazione.

Si utilizza questo aspetto economico:

1. per esprimere giudizi di convenienza

2. Stima delle aree edificabili

3. Stima degli edifici da ristrutturare, sopraelevare, demolire,

4. stima di unità immobiliari di cui si muta la destinazione

5. ecc. ecc.

Estimo: il valore complementareEstimo: il valore complementareIl valore complementare si utilizza quando da un bene viene staccata una porzione ed il bene residuo subisce una diminuzione di valore più che proporzionale alla “dimensione” della porzione tolta.

Tale aspetto economico è applicabile anche nel caso opposto, cioè quando una porzione di bene viene aggiunta ad un altro bene.

In valore complementare rappresenta la differenza tra il valore di mercato del bene nel suo complesso e il valore di mercato del bene residuo (od originario).

Perché lo si possa applicare, occorre che esistano le seguenti ipotesi: esistano rapporti di complementarietà tra la parte e il tutto, la parte staccata non sia reintegrabile ed abbia ancora un mercato.

Si utilizza nel caso di stime relative a:

1. espropri parziali;

2. danni;

3. servitù;

4. relitti d’area

5. ecc. ecc.

Estimo: il valore di surrogazioneEstimo: il valore di surrogazioneIl valore di surrogazione si utilizza per stimare beni che non abbiano mercato o che vi vengano trattati molto raramente.

Pertanto, non vi sono dati sufficienti per impostare la comparazione. Quindi, li si stima in base al valore di mercato di beni che possano sostituirli, cioè abbiano la stessa equivalenza tecnica.

Casi di stima:

1. alcuni prodotti di scorta delle azienda agrarie

2. foraggio dei pascoli alpini

3. ecc. ecc.

Estimo: il valore di capitalizzazioneEstimo: il valore di capitalizzazioneIl valore di capitalizzazione si utilizza per stimare beni che abbiano utilità ripetuta. Si tratta di attualizzare, con le note formule di matematica finanziaria, i redditi che il bene potrà fornire in futuro ad un tasso fornito nel quesito di stima.

Casi di stima:

1. valutazione di una serie di redditi,

2. valutazione di un vitalizio,

3. valore attuale di un mutuo residuo,

4. ecc. ecc.

Estimo: il principio di ordinarietàEstimo: il principio di ordinarietàOgni elemento del bene da valutare deve essere considerato come normale e continuativo (cioè medio) e non si devono adottare quelli frutto di condizioni eccezionali.

Ad esempio il reddito di un immobile deve essere quello normalmente ottenibile e non quello frutto di condizioni particolari.

Nel procedimento di stima si deve determinare inizialmente il valore normale del bene, considerato in condizioni ordinarie, cioè il suo valore medio di mercato e, poi, valutarne il valore reale che considera le sue condizioni particolari o transitorie. Questo si realizza individuando le eventuali:

- aggiunte = caratteristiche monetizzabili del bene che ne fanno aumentare il valore medio di mercato

- detrazioni = caratteristiche monetizzabili del bene che ne fanno diminuire il valore medio di mercato

Il Valore reale del bene sarà quindi:

Valore reale = Valore medio di mercato + Aggiunte – Detrazioni

Estimo: aggiunte e detrazioniEstimo: aggiunte e detrazioniLe principali aggiunte:

1. Aumenti temporanei di reddito

2. Esenzione fiscale temporanea

3. Presenza di mobilio, arredamento

4. Impianti eccedenti la normalità

5. Scorte aziendali

6. ecc. ecc.

Le principali detrazioni:

1. Diminuzione temporanea di reddito;

2. Usufrutto e vitalizio;

3. Spese straordinarie (per riportare l’immobile in condizioni ordinarie);

4. Mutui ipotecari residui

5. ecc. ecc.

Estimo: il metodo di stimaEstimo: il metodo di stimaIl metodo di stima è il processo logico che si segue per arrivare ad esprimere il giudizio di stima.

Il metodo di stima è concettualmente unico: è basato sul confronto tra il bene da valutare e altri che sono stati oggetto di recente contrattazione.

Condizioni favorevoli per la comparazione: omogeneità dei beni e mercato attivo.

Condizioni sfavorevoli per la comparazione: scarsità dei dati e particolarità del bene da valutare.

Estimo: i procedimenti di stimaEstimo: i procedimenti di stimaI procedimenti di stima rappresentano le modalità con cui il perito opera la comparazione.

Essi si distinguono in:

1. procedimenti diretti o sintetici

2. procedimenti indiretti o analitici

Estimo: i procedimenti sinteticiEstimo: i procedimenti sintetici

I procedimenti diretti o sintetici:

1a) stima sintetica comparativa (parametrica)

1b) stima sintetica a vista

1c) stima sintetica storica

1d) stima sintetica per valori tipici

1e) stima sintetica pluriparametrica

Estimo: s.s. comparativaEstimo: s.s. comparativaIl procedimento sintetico comparativo è applicabile se risulta possibile individuare nello stesso mercato beni simili a quello oggetto di stima. Tali beni devono essere stati trattati di recente e i loro prezzi devono risultare noti. Occorre che Il mercato si presenti attivo, quindi con un elevato numero di beni trattati, e in sostanziale equilibrio tra domanda e offerta.

Si devono reperire informazioni sui prezzi di beni simili ed individuare il parametro comune di raffronto. Tale parametro può essere di tipo tecnico (ad esempio la superficie commerciale) o economico (ad esempio il canone di locazione).

Si imposta: Legenda:

Vbs: Pbs = Vx : Px Vbs = sommatoria valore beni simili

Pbs = sommatoria parametri beni simili

Vbs Vx = valore bene da stimare

da cui Vx = ----------- * Px Px = parametro del bene da stimare

Pbs

Estimo: s.s. a vistaEstimo: s.s. a vistaCon il procedimento sintetico a vista, il valore del bene da stimare si forma quasi automaticamente nella mente del perito.

Egli, dotato di grande esperienza e ottimo conoscitore del mercato dei beni di cui si tratta, è in grado di elaborare mentalmente i dati di cui dispone.

In realtà nella sua mente combina i prezzi e i parametri dei beni che conosce, realizzando così, inconsciamente, la comparazione espressa dalla proporzione indicata precedentemente.

Nella pratica professionale è poco utilizzato perché non fornisce al committente alcun tipo di dimostrazione della validità dell’ipotesi effettuata.

Estimo: s.s. storicaEstimo: s.s. storicaLa stima sintetica storica viene utilizzata per beni che abbiano caratteri particolari e che vengono trattati raramente sul mercato.

Il giudizio di stima si basa su prezzi spuntati dal bene in compravendite del passato.

Si applica con difficoltà perché: raramente il bene si mantiene inalterato nel tempo, la moneta varia il suo potere d’acquisto nel tempo, i prezzi del passato potrebbero essere stati viziati da interventi o eventi non conosciuti.

Estimo: s.s. per valori tipiciEstimo: s.s. per valori tipici

La stima sintetica per valori tipici è consigliata quando:

1) si debba valutare un complesso di beni difficilmente paragonabile con altri presenti sul mercato, ma nel quale i beni costituenti siano valutabili singolarmente

2) si debbano svolgere molte stime di beni simili e ognuna di esse risulti di importanza limitata dal punto di vista economico

Estimo: s.s. multiparametricaEstimo: s.s. multiparametricaLa stima sintetica multiparametrica è utilizzabile quando dal mercato non è possibile ottenere un campione significativo di dati, cioè vengono trattati beni non omogenei tra loro e con quello da valutare. Quindi, non potendo operare con un solo parametro di stima, si cerca di individuare i principali caratteri del bene che possono influenzarne il valore, quantificandone poi l’influenza sul valore stesso tramite attribuzioni di punteggio.

1) Stima per punti di merito

- confronto con il valore massimo (modello additivo)

Vm = Vmax * K K = K1 + K2 + … + Kn

K < = 1 perché Kmax = 1

- confronto con il valore medio (modello moltiplicativo)

Vm = Vmm * Ktot Ktot = K1 * K2 * …. * Kn

Ktot può essere > = < 1

2) Stima dei prezzi marginali degli elementi di comparazione

Estimo: s.s. multiparametricaEstimo: s.s. multiparametricaLe caratteristiche di un immobile che in varia misura influenzano il suo valore sono così rappresentate: posizionali estrinsecheposizionali estrinseche: tipologia della zona, salubrità, disponibilità di servizi pubblici, viabilità e trasporto, servizi commerciali, densità edilizia, contesto sociale, ecc. ecc. posizionali intrinsecheposizionali intrinseche: panoramicità, orientamento, luminosità, prospetto, salubrità, altezza dal suolo, ecc. ecc. intrinseche o tecnologicheintrinseche o tecnologiche: livello delle finiture, ascensore, dotazioni del bagno, qualità degli infissi interni ed esterni, condizionatore, ecc. ecc. economicheeconomiche: esenzioni fiscali, detraibilità/deducibilità delle spese di manutenzione, vincoli e limiti conseguenti la locazione, condizioni di manutenzione delle parti comuni, tipo di impianto di riscaldamento e consumi energetici

Estimo: stima analiticaEstimo: stima analiticaI procedimenti indiretti o analitici si possono utilizzare per tutti gli aspetti economici: ad esempio si compila il computo metrico estimativo per la s.a. del valore di costo.

Per consuetudine, quando si parla di s.a. senza ulteriori specificazioni, si intende la s.a. del valore di mercato per capitalizzazione dei redditi.

Il valore medio di mercato si determina attualizzando i redditi medi (annui o poliennali) che il bene potrà fornire in futuro.Ad esempio, per un bene con reddito netto medio annuo costante illimitato: Legenda:

Bf Bf = beneficio fondiario

Vo = -------- -> Vr = Vo + A – D Vo = valore medio di mercato

rc rc = tasso di capitalizzazione

A = aggiunte

D = detrazioni

Vr = valore reale

Estimo: le fasi della stimaEstimo: le fasi della stimaLe fasi di una stima

1. Formulazione del quesito di stima

2. Individuazione dello scopo della stima

Con i primi due punti si individuano i rapporti economici tra il bene e i

soggetti interessati

3. Scelta dell’aspetto economico

4. Individuazione del procedimento sintetico o analitico (misto)

5. Individuazione dei dati elementari tecnici e/o economici

certi, misurati, ipotizzati

6. Elaborazione dei dati

7. Formulazione del giudizio di stima