Corso di Estimo

Docente: Prof. Stefano Stanghellini

Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello

Stima del valore di mercato

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Il valore di mercato

� Il valore di mercato è il valore che il bene da stimare riuscirebbe a

realizzare nell’ipotesi che fosse compravenduto

� Il criterio di stima è Vm = f (D,O):

– il valore è funzione della domanda e dell’offerta di beni analoghi

� I procedimenti di stima:

– sintetico-comparativi

– analitico-ricostruttivi

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Il valore di mercato

La condizione di applicazione:esistenza di un mercato attivo

La struttura logica:• Analisi del mercato immobiliare

• Individuazione del comune parametro di riferimento

• €/mq lordo

• €/unità immobiliare

• €/posto auto

• €/mq incidenza area

• …..

• Effettuazione di elaborazioni aritmetiche o statistiche impiegando un opportuno procedimento

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Il valore di mercato

Esigenze pratiche della stima:

– Compravendite

– Espropriazioni totali per pubblica utilità

– Divisioni ereditarie

– Aste pubbliche

– Studi di fattibilità

– …..

– Per altri criteri estimativi (valore di trasformazione, complementare,

surrogazione)

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Esistono più operazioni estimative in ragione delle caratteristiche del

campione e della distribuzione statistica dei prezzi rilevati:

1. Formazione di una distribuzione di prezzi noti approssimata ad una gaussiana

Dati: P1, P2, P3, P4, ..., Pn,, P n+1

Vmi = P1 + P2 + P3 + P4 + Pn+ P n+1

n+1(media aritmetica)

Pme = Pmo

Procedimenti sintetico-comparativi

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2. Scala dei prezzi noti

P1 > P2 > P3 > Pi > Pn > Pn+1 Vmi = Pi

Inserimento del bene da stimare nel “gradino” corrispondente al bene dal prezzo

noto dalla maggiore analogia

3. Formazione di una distribuzione dei prezzi noti difforme da quella gaussiana

Quantità dei singoli beni: A,B,C,D,

Prezzi noti: Pua*A =/ Pub*B =/ Puc *C =/ Pud*D

a) media aritmetica: Vmi = (Pua + Pub + Puc + Pud ) : 4

b) media ponderata: Vmi = Pua*A + Pub*B + Puc *C + Pud*D

A+B+C+D

Procedimenti sintetico-comparativi

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Lo scopo della stima

Le condizioni

di applicazione

La stima per valori tipici

� la stima per valori tipici si applica a

beni complessi per i quali il mercato

non dà indicazioni

� il bene complesso è scomponibile

in parti

� il mercato fornisce indicazioni per

ciascuna parte

� non esistono rapporti di

complementarietà tra le parti

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La stima per valori tipici

� Vm = p1q1 + p2q2+... + pnqn

� Vm = valore di mercato del bene complesso

� pi = valore unitario della parte costitutiva i

� qi = consistenza della parte costitutiva i

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La stima per valori tipici: un esempio

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La stima per valori tipici: un esempio

BENICONSIST.

MqVALORE UNITARIO

euro/mqVALORE PARZIALE

euroVALORE TOTALE

euro

a b c = a x b dAbitazione 209 1.395 291.437 291.437Ex-stalla 55 360 19.884Deposito e magazzino 104 260 26.856Garage e magazzino 55 210 11.362Forno 37 155 5.733Altri manufatti 63.835Macero 450 155 9.296Terreno a seminativo 56.675 2 134.040Terreno a vigneto 1.300 3 3.357Terreni 146.693Totale 501.965

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La stima per punti di merito

Lo scopo della stima

Le modalità di applicazione

� consente la stima di beni anche in assenza di un campione rigorosamente formato da beni omogenei

� esistono due modalità di impiego:– confronto con il prezzo

massimo

– confronto con il prezzo medio

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La stima per punti di merito

Prima possibilità

– Il punto di partenza è costituito dalla compravendita che ha fatto registrare

il prezzo massimo

– Si assume che tale immobile possieda tutte le caratteristiche che

determinano il valore immobiliare al massimo grado

Seconda possibilità

– Il punto di partenza è costituito dalla compravendita che ha fatto registrare

il prezzo medio

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Caratteristiche del bene immobile

Le caratteristiche del bene immobile possono essere così suddivise:

– caratteristiche posizionali estrinseche (ambientali e infrastrutturali)

– caratteristiche posizionali intrinseche

– caratteristiche tecnologiche (qualità edilizia)

– caratteristiche produttive (capacità di produrre reddito)

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Caratteristiche del bene immobile

Posizionali estrinseche

Qualificazione infrastrutturale

– prossimità al centro urbano

– accessibilità ai servizi pubblici

– accessibilità al trasporto pubblico

– presenza di servizi commerciali di base

– …..

Qualificazione ambientale

– salubrità della zona

– contesto sociale

– assenza di rumori

– bassa densità edilizia

– …..

Posizionali intrinseche

– panoramicità o visibilità

– orientamento

– soleggiamento

– luminosità

– ventilazione

– salubrità del vano

– …..

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Caratteristiche del bene immobile

Caratteristiche tecnologiche

– livello delle finiture

– presenza di ascensore

– dotazioni del bagno

– qualità degli infissi interni ed

esterni

– …..

Caratteristiche produttive

– esenzioni fiscali

– detraibilità/deducibilità delle spese

di manutenzione

– limiti alla locazione

– vincoli conseguenti alla locazione

– condizioni manutentive delle parti

comuni

– tipo di impianti di riscaldamento e

consumi energetici

– …..

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Caratteristiche

posizionali

estrinseche

Caratteristiche

posizionali

intrinseche

Caratteristiche

tecnologiche

� corrispondono al valore del

terreno: riflettono la rendita

fondiaria differenziale e

incorporano quella assoluta

� riflettono la qualità

compositiva della costruzione

� corrispondono al costo della

costruzione: riflettono il valore

della produzione edilizia

Il significato economico delle caratteristiche

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Con riferimento al prezzo massimo, è possibile quantificare

l'incidenza di ciascuna categoria di caratteristiche, esprimendo il

contributo alla sua formazione, ossia l’incidenza minima e

l’incidenza massima

Caratteristiche K max K min Scartoposizionali estrinseche 0,35 0,05 0,30posizionali intrinseche 0,25 0,05 0,20tecnologiche 0,30 0,10 0,20produttive 0,10 0,05 0,05

K max 1,00 0,25

L’incidenza delle caratteristiche nella formazione del prezzo

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La scomposizione del valore immobiliare

50%

25%

25%

Valore dell’edificato 2.000 euro/mq

33%

33%

33%

3.000 euro/mq

Costi di costruzione

Profitto, spese di commercializzazione , interessi passivi

Valore dell’area edificata

Area urbana periferica

Area urbana centrale

(2.000 * 25%)= 500

(3.000 * 33%)= 990

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Prima possibilità (I)

� La stima si effettua per comparazione fra il bene di riferimento (A)

e il bene oggetto di stima

� Si confrontano le caratteristiche dell’uno e dell’altro bene: al bene

di riferimento si attribuiscono 100 punti percentuali; al bene

oggetto di stima si attribuiscono i punti percentuali che esso

merita in relazione al bene di riferimento

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Prima possibilità (II)

� Quindi si procede al calcolo nel modo seguente:

Vmi = PmA * Ki

� Dove:

– Vmi è il valore di mercato del bene oggetto di stima

– PmA è il prezzo del bene A di riferimento

– Ki è la somma dei punti percentuali attribuiti al bene oggetto di stima in

relazione a quelli del bene immobile di riferimento

– Ki < 1

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Seconda possibilità

– Il punto di partenza è costituito dalla compravendita che ha

fatto registrare il prezzo medio

– Ki può essere sia > 1 che < 1

Corso di Estimo

� Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell’estimo urbano,

Nis, Roma: pp. 23-30 e 83-102.

� Forte F., De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo,

Etas, Milano: pp. 77-100 e 137-141.

Per approfondimenti