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Avv. Alessandro Gallucci L�Amministratoredi

condominio

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L�ebook che nessun amministratore disonesto vorrebbe mai che acquistassi

L�Amministratoredi

condominioL�ebook che nessun amministratore disonesto vorrebbe mai che

acquistassi

Autore:Alessandro Gallucci

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Indice

Prefazione di Alessandro Gallucci.........................................................................................

Parte Prima

Capitolo 1

La figura dell�amministratore condominiale oggi e dopo la �riforma�����������������������....�...

2

1.1 L�amministratore dopo la �riforma��������������..� 5

Capitolo 2 L�obbligatorietà della nomina �����������..��..� 8

2.1 La nomina assembleare: tempi, modalità e costi������..�.... 11

2.2 La nomina giudiziale ��������������������. 15

2.2.1 Modalità tempi e costi del procedimento di nomina giudiziale �������... 16

2.3 L�obbligatorietà della nomina dopo la �riforma��������.�� 18

Capitolo 3 La scelta della persona da incaricare �����������.. 20

3.1 I requisiti richiesti dalla legge ����������������� 20

3.2 L�amministratore persona fisica ..��������������� 21

3.3 L�amministratore persona giuridica ..�������������� 22

3.4 I requisiti per lo svolgimento dell�attività di amministratore condominiale dopo la �riforma� ����������������

26

Capitolo 4 Il rapporto di collaborazione ���������������.. 28

4.1 Il contratto di mandato ���..����������������� 28

4.2 La �riforma� sancisce per legge l�applicazione delle norme sul Mandato �������������������������...

30

4.3 Il nuovo articolo 1129 c.c. ������������������. 31

4.3.1 Gli adempimenti contestuali alla nomina �����������������.. 31

4.3.2 L�assicurazione individuale e quella per l�esecuzione di lavori straordinari ��... 32

4.3.3 Le targhe identificative dell�amministratore di condominio ���������... 33

4.3.4 Il conto corrente condominiale: rinvio ������������������... 33

4.3.5 La restituzione della documentazione e la prorogatio imperii: rinvio �����. 33

4.3.6 Il nuovo decreto ingiuntivo condominiale: rinvio ��������������. 33

4.3.7 La durata biennale dell�incarico ���������������������. 34

4.3.8 L�indicazione specifica del compenso: rinvio ���������������.. 34

4.3.9 L�amministratore degli alloggi popolari ������������������. 34

Capitolo 5 La revoca dell�amministratore ��������������... 35

5.1 Revoca assembleare ��������������������. 35

5.1.1 Revoca assembleare anticipata e possibili azioni dell�amministratore����� 36

5.2 Revoca giudiziale �...��������������..�����. 38

5.2.1 I casi di revoca giudiziale 38

5.2.1.1 La mancata presentazione del rendiconto per due anni

5.2.1.2 Fondati sospetti di gravi irregolarità

5.2.1.3 Mancata comunicazione di atti e citazioni esorbitanti le sue funzioni

5.3 Modalità, tempi e costi del procedimento di revoca giudiziale ����. 45

5.4 La revoca assembleare dopo la �riforma� �����������... 50

5.5 La revoca giudiziale dopo la �riforma� �������������. 50

Capitolo 6 La conferma e la prorogatio imperii ������������. 54

6.1 La conferma........................................................................................ 54

6.2 La prorogatio imperii........................................................................... 56

6.3 Conferma e prorogatio imperii dopo la �riforma� ��������� 58

Capitolo 7 Le dimissioni dell�amministratore ������������� 60

7.1 L�istituto delle dimissioni alla luce della �riforma� ��������.. 61

Capitolo 8 Le attribuzioni dell�amministratore di condominio �����.. 62

8.1 L�esecuzione delle delibere ................................................................ 62

8.2 Il rispetto del regolamento condominiale �����������... 65

8.3 Disciplina dell�uso delle cose comuni ����������............. 66

8.4 Erogazione delle spese e riscossione dei contributi........................... 69

8.4.1 La riscossione coattiva: il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso���. 71

8.4.1.1 Risponde dei danni l�amministratore che tarda a riscuotere i crediti condominiali dai condomini morosi�����������������������������.. 72...

8.4.2 La riscossione coattiva sulla base del provvedimento dell�amministratore:

atto di citazione o decreto ingiuntivo?..................................................................... 73

8.4.3 L�azione contro il compratore per recuperare i debiti del venditore: è

legittima?................................................................................................................. 74

8.5 Gli atti conservativi............................................................................. 75

8.6 Le attribuzioni dell�amministratore condominiale dopo la �riforma�... 78

8.6.1 Gli adempimenti fiscali ������������������������� 80

8.6.2 L�anagrafe condominiale ������������������������ 81

8.6.3 Il registro dei verbali, quello di nomina e revoca e quello di contabilità Condominiale ����������������������������� 82

8.6.4 La conservazione della documentazione ����������������� 82

8.6.5 Le certificazioni richieste dai condomini �����������������.. 83

8.6.6 La fissazione di un termine per la redazione e la presentazione del rendiconto.. 83

Capitolo 9 L�amministratore e le cause condominiali ���������. 84

9.1 Legittimazione attiva........................................................................... 85

9.2 Legittimazione passiva........................................................................ 88

9.2.1 La legittimazione passiva dell�amministratore alla luce della sentenza delle

Sezioni unite e i primi successivi pronunciamenti.................................................... 91

9.3 La comunicazione del dissenso verso le liti......................................... 93

9.3.1 Quando è possibile dissentire dalla lite?.................................................................. 94

9.3.2 Come si deve comunicare il dissenso?................................................................. 95

9.3.3 Quali sono gli effetti della comunicazione del dissenso?....................................... 96

9.3.4 Soccombenza e rivalsa......................................................................................... 99

Capitolo 10 I provvedimenti dell�amministratore............................................. 100

Capitolo 11 Il compenso dell�amministratore (rinvio)..................................... 106

Capitolo 12 La partecipazione all�assemblea................................................... 107

Parte Seconda

Capitolo 1 L�attività dell�amministratore: come controllarla........................ 109

Capitolo 2 Come controllare se l�amministratore opera correttamente e onestamente? Il controllo al momento della presentazione del rendiconto....................................................................................... 111

2.1 Il controllo durante l�anno di gestione.................................................. 112

2.2 Che cosa fare nel caso in cui l�amministratore gonfia le spese? Come metterlo alla prova?.................................................................

114

2.3 Modalità di redazione del rendiconto prima dell�entrata in vigore della �riforma�: indicazioni per la redazione sulla base di criteri semplici, chiari e trasparenti ..............................................................

115

2.3.1 La scelta del criterio contabile da utilizzare: per cassa o per competenza?........ 116

2.3.2 Il raggruppamento delle singole spese in gruppi di ripartizione �������.. 118

2.4 Il rendiconto ai sensi del nuovo art. 1130-bis c.c. e la revisione contabile �������������������������. 121

Capitolo 3 Che cosa fare quando l�amministratore non vuole consegnare i documenti?.............................................................. 123

Capitolo 4 Come evitare che l�amministratore fugga con la cassa?........... 125

Capitolo 5 Che cosa fare quando l�amministratore diviene irreperibile?... 127

5.1 Gli aspetti relativi alla gestione della compagine................................ 127

5.2 Gli aspetti penalistici e risarcitori della vicenda................................... 128

5.3 Riepilogo: caso pratico........................................................................ 130

Capitolo 6 Come evitare che l�amministratore prenda mazzette dai

fornitori?.........................................................................................

131

6.1 Le mazzette all�amministratore. Un caso pratico: lo storno fatture �. 132

6.2 I contratti per la fornitura di energia elettrica: solo l�assemblea può decidere il cambio dell�operatore...............................................................

133

6.3 La sostituzione di parti degli impianti e la prova della sostituzione: come beccare ditte e amministratori con le mani nel sacco.......................

138

6.4 Bollette gonfiate: come controllate la regolarità delle richieste........... 141

Capitolo 7 Come scegliere un buon amministratore..................................... 143

7.1 Perché non sempre è conveniente scegliere un condomino come amministratore?......................................................................... 143

7.2 E� importante che l�amministratore sia iscritto a un�associazione?..... 144

7.3 Meglio affidarsi ad una società o ad una persona?............................. 148

149

7.5 Riepilogo�������������������������.. 150

7.6 Le (poche) nuove valutazioni che si possono fare dopo l�entrata in vigore della �riforma� ����������������������.

153

Capitolo 8 Perché è importante chiedere all�amministratore una polizza assicurativa?...................................................................................

154

Capitolo 9 Conto corrente intestato all�amministratore e conseguenze..... 156

9.1 L�obbligo di apertura di un conto corrente condominiale dopo la �riforma� �������������������������... 158

Capitolo 10 Determinazione del compenso...................................................... 160

10.1 Il compenso base previsto dalla legge............................................... 161

10.1.1 Come si raggiunge l�accordo sulla retribuzione dell�amministratore?................... 162

10.2 Il compenso per i lavori straordinari................................................... 163

10.3 Compenso: pagare di più o di meno?................................................. 164

10.4 Il preventivo standard: quali voci di spesa sono superflue perché dovrebbero essere già garantite per legge?..................................... 166

10.4.1 Esempio di preventivo ������ 167

10.5 Dopo l�entrata in vigore della �riforma� il compenso dev�essere chiaramente indicato in tutte le sue voci altrimenti la nomina sarà nulla. 171

Capitolo 11 Quando l�amministratore deve chiedere un decreto ingiuntivoper recuperare le somme?............................................................. 172

11.1 Come difendersi se si riceve la notifica di un decreto ingiuntivo

provvisoriamente esecutivo?...................................................................... 174

11.2 L�obbligo di procedere per le vie legali dopo l�entrata in vigore della

�riforma� ��������������������������. 175

7.4 Quando l�amministratore è anche un dipendente: che cosa cambia?.

Capitolo 12 Si è sempre tenuti a pagare quello che pretende l�amministratore?........................................................................... 176

12.1 Il caso del condomino apparente.............................. 177

12.2 Venditore, compratore e individuazione del soggetto obbligato..... 179

12.3 Venditore, compratore e individuazione del soggetto obbligato..... 183

Elenco moduli

1)Convocazione dell�assemblea per la nomina dell�amministratore di condominio da parte

delsingolo condomino;

2)Richiesta di convocazione dell�assemblea da parte dei condomini ex art. 66 disp. att. c.c.;

3)Autoconvocazione a seguito di richiesta ai sensi del primo comma dell�art. 66 disp. att. c.c.;

4)Autoconvocazione a seguito di richiesta ai sensi del secondo

commadell�art. 66 disp. att. c.c.

5)Richiesta di accesso alla documentazione condominiale da parte del condomino

6)Messa in mora a seguito di mancata risposta alla richiesta di accesso

alladocumentazione condominiale da parte del condomino;

7)Ricorso per la nomina giudiziale dell�amministratore di condominio;

8)Ricorso per la revoca giudiziale dell�amministratore di condominio;

9)Richiesta di convocazione dell�assemblea anche da parte di un solo condomino per larevocaai sensi dell�undicesimo comma dell�art. 1129 c.c.

10)Modello dell�atto di comunicazione all�amministratore del dissenso verso la

liteattiva o passiva deliberata dall�assemblea (art. 1132 c.c.);

11)Modello dell�atto di contestazione di un provvedimento dell�amministratore ex art. 1133 c.c.;

13)Modello per la contestazione dei costi addebitati a seguito di richiesta di accesso alla

documentazione condominiale e di estrazione di copia;

14)Modello dell�atto di denuncia querela per sottrazione della documentazione condominiale;

15)Modello di contestazione di richiesta di oneri condominiali;

16)Modello di comunicazione di variazione del proprietario dell�unità immobiliare;

18)Dichiarazione relativa alla storno fatture;

19)Schema di rendiconto con registro di contabilità, riepilogo finanziario e breve nota illustrativa

21)Richiesta di fornitura dei dati ai fini della tenuta dell�anagrafe condominiale

20)Lettera di richiesta dell�attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli

oneri condominiali e delle eventuali liti in corso

17)Modello di comunicazione di variazione del proprietario dell�unità immobiliare (dautilizzarsi dopo la riforma)

12)Modello di ricorso giudiziale per l�annullamento di un provvedimento

dell�amministratore ex art.1133 c.c.;

Le pagine che seguono rappresentano l'estratto ....

Pagina | 18

� recarsi presso l�ufficio notifiche per chiedere la notificazione a pagamento degli atti ai

legittimi destinatari avendo cura di far il tutto nei termini indicati dal decreto;

� presenziare all�udienza fissata per la nomina per ribadire le proprie istanze.

Il Tribunale individuerà il soggetto incaricato di amministrare il condominio in

massima libertà (solitamente attingendo da una lista di elenchi tenuti presso

quell�ufficio giudiziario) tenendo, comunque, nella giusta considerazione le

richieste dei diretti interessati (es. indicazioni di uno specifico professionista cui

l�assemblea non è riuscita a dare incarico). Per quello che diremo nei paragrafi

successivi non è da escludere che l�Autorità Giudiziaria possa nominare come

amministratore una società di persone com�anche una società di capitali.

2.3 L�obbligatorietà della nomina dopo la �riforma�

Ai sensi dell�art. 1129, primo comma, c.c. che nuova formulazione che, come tutta la

legge di �riforma�, entrerà in vigore sei mesi dopo la pubblicazione sulla Gazzetta

Ufficiale (ossia dopo il 17 giugno 2013)

Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un

amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o

dell'amministratore dimissionario.

Due le novità rispetto alla passata disciplina:

a) il numero minimo dei condomini superato il quale è obbligatoria la nomina;

b) i soggetti legittimati a proporre il ricorso per la nomina giudiziale del mandatario.

Quanto al primo aspetto, la soglia minima è passata da cinque a nove condomini (per

comprendere come calcolare tale numero si legge supra 2.1.). Ciò vuol dire che a

partire dal 17 giugno 2013 (ossia dopo l�entrata in vigore della �riforma�) tutti quei

condominii che hanno più di quattro ma meno di nove partecipanti potranno anche

decidere non nominarne più un amministratore (o di revocare quello in carica senza

sostituirlo), senza che ciò dia il diritto ad uno dei condomini di presentare il ricorso per la

nomina giudiziale. E� su questo secondo aspetto che, s�è accennato, si concentra la

seconda novità della �riforma�: non solo i condomini ma anche l�amministratore

dimissionario (tra l�altro per la prima volta nel codice si fa menzione delle dimissioni

dell�amministratore) potranno rivolgersi al giudice (le modalità sono sempre quelle

descritte al punto 2.2) per ottenere la nomina di un nuovo amministratore.

Pagina | 26

3.4 I requisiti per lo svolgimento dell�attività di amministratore condominiale dopo la �riforma�

Ne abbiamo già parlato nel Capitolo 1, introducendo in quell�ambito il nuovo art. 71-bis

delle disposizioni di attuazione che disciplina i requisiti per lo svolgimento dell�incarico di

amministratore. In questa sede riepilogheremo in modo, per così dire, notarile tali

requisiti. Partiamo dall�aspetto che abbiamo trattato nei due punti precedenti. La

�riforma� ha riconosciuto come legittimità la possibilità per le società di capitali

di svolgere l�incarico di amministratore; in tal senso di vedano il art. 71-bis, terzo

comma, disp. att. c.c. In sostanza fino all�entrata in vigore della �riforma�, a stabilire la

legittimità dell�affidamento dell�incarico ad una società è la giurisprudenza; dopo sarà

direttamente la legge. Quanto ai requisiti che l�incaricato deve possedere (nel caso

d�incarico ad una società tali requisiti dovranno essere posseduti dai soci illimitatamente

responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di

amministrazione), essi sono:

a) il godimento dei diritti civili, vale a dire �che, nei cinque anni precedenti [�] non sono

stati emessi provvedimenti di interdizione, di inabilitazione o di fallimento, né sono in

corso procedure aventi lo stesso oggetto. Il certificato di godimento dei diritti civili deve

essere richiesto al tribunale del luogo di residenza dell�interessato� (fonte

http://www.giustizia.it/giustizia/it/mg_3_3_6.wp).;

b) l�assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione,

l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto

non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel

minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) non essere sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia

intervenuta la riabilitazione;

d) non essere interdetti o inabilitati;

e) non essere annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

f) aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione

periodica in materia di amministrazione condominiale (cfr. art. 71-bis, primo comma,

disp. att. c.c.).

Siccome alla perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma

segue la cessazione dall'incarico, ne discende che la sua assenza fin dall�inizio

comporta l�invalidità della nomina. La nomina sarà altresì invalida se l�amministratore

non ha seguito un corso iniziale di formazione e se non si aggiornerà periodicamente.

Pagina | 32

4.3.2 L�assicurazione individuale e quella per l�esecuzione di lavori straordinari

Il terzo e quarto comma dell�art. 1129 c.c. nuova formulazione recitano:

L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai

condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli

atti compiuti nell'esercizio del mandato.

L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo

del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve

essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato

contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una

polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera

attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione

dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo

precedente per lo specifico condominio.

In sostanza l�assemblea può subordinare la nomina alla prestazione di

un�assicurazione individuale, ossia riferita alla gestione di quel condominio. Tale

decisione dev�essere assunta con le stesse maggioranze previste per quell�atto (ossia

con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione ed almeno 500

millesimi). L�amministratore, oltre a fornirsene, qualora l�assemblea deliberasse lavori

straordinari, dovrebbe adeguare i massimali di polizza agli importi degli interventi

deliberati dall�assise, In questo contesto generale, solo e soltanto con riferimento agli

interventi manutentivi straordinari l�amministratore, cui non è stata richiesta una polizza,

può usufruire di quella generale per la responsabilità civile nella sua attività

professionale.

E� bene ribadire che polizza individuale e polizza per la responsabilità civile

professionale generale sono cose diverse.

Pagina | 35

Capitolo 5

La revoca dell�amministratore

Al pari della nomina anche la revoca del mandatario può avvenire in due modi: � per via assembleare; � per via giudiziale.

In quest�ultimo caso, a differenza dell�ipotesi di conferimento dell�incarico, però, il

ricorso all�Autorità Giudiziaria non è subordinato al passaggio assembleare quanto,

piuttosto, al verificarsi di determinate condizioni. Si tratta di ipotesi tassative delle

quali si dirà più dettagliatamente nel prosieguo. Partiamo dall�ipotesi per così dire

standard, ossia quella di revoca assembleare.

5.1 Revoca assemblare Ai sensi del secondo comma dell�art. 1129 c.c.

�l�amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo

dall�assemblea�.

In sostanza la durata del contratto di mandato è stabilita dalla legge restando

salva la facoltà per il condominio di fare cessare il rapporto il qualunque

momento. Ciò vuol dire che, per assurdo, anche un solo giorno dopo l�avvenuta

nomina i condomini potranno decidere di riunirsi nuovamente (in tal caso la

convocazione dovrà eseguita nel rispetto di quanto disposto dall�art. 66, primo comma,

disp. att. c.c.) per deliberare la revoca dell�amministratore. Nel rispetto del combinato

disposto di cui ai commi secondo e quarto dell�art. 1136 c.c. la revoca è validamente

deliberata se la decisione è adottata con il voto favorevole della maggioranza degli

intervenuti all�assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell�edificio (vale

a dire 500 millesimi). Un esempio renderà più chiaro il concetto.

Caso pratico. L�assemblea del condominio Alfa in data 31 marzo 2011 ha nominato

Tizio amministratore di condominio. Esattamente il giorno dopo, solamente in

considerazione del comportamento irritante che l�amministratore aveva tenuto

durante la riunione, la maggioranza dei condomini chiede ex art. 66, primo comma,

disp. att. c.c. la convocazione di un assemblea con un unico punto all�o.d.g., vale a dire

�revoca dell�amministratore appena nominato� (si veda modulo in appendice

modulistica). L�assemblea all�uopo convocata dispone la revoca con le maggioranze

richieste dalla legge.

Pagina | 45

giurisprudenza, il mandatario ha la legittimazione passiva per le cause che rientrano

nelle sue attribuzioni ai sensi dell�art. 1130 c.c. Al solito l�ausilio di alcuni esempi ci

sarà utile per comprendere al meglio quest�ultima ipotesi di revoca giudiziale che

stiamo trattando.

Caso pratico. Tizio, amministratore del condominio Alfa, si vede notificato l�atto

d�impugnazione della deliberazione condominiale approvata nell�ultima assemblea.

Secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte di Cassazione �spetta

all�amministratore del condominio in via esclusiva la legittimazione passiva a

resistere nei giudizi promossi dai condomini per l�annullamento delle

delibere assembleari (Cass. 12379/92; Cass. 12204/97; Cass. 13331/2000) con la

conseguenza che, nei casi in cui egli può resistere in giudizio, è anche legittimato

a proporre impugnazione, nel caso di soccombenza del condominio da lui

rappresentato, senza necessità di alcuna autorizzazione da parte dell�assemblea

(Cass. 7474/97; Cass. 3773/2001)� (Cass. n. 8286/05). In tal caso, quindi,

l�amministratore, d�ufficio, potrà nominare un legale e resistere in giudizio senza

informare l�assemblea.

Caso pratico 2. Caio, amministratore del condominio Beta, si vede notificato un atto di

citazione con la richiesta di risarcimento danni cagionati da parti comuni. In questi casi,

sebbene non lo si possa affermare con assoluta certezza, senza la deliberazione

assembleare non sussiste la legittimazione passiva dell�amministratore di condominio

non rientrando tra i suoi compiti agire a difesa dei propri rappresentati per ciò che

concerne vicende extracontrattuali (come è la richiesta di risarcimento del danno per

responsabilità civile). Il mandatario in tal caso, per evitare decadenze qualora non

vi siano i tempi idonei, potrà costituirsi in giudizio e poi far ratificare il proprio operato

dell�assemblea. La

mancata informazione anche in questo secondo momento legittimerebbe ciascuno dei

condomini ad agire per le vie legali per ottenerne la revoca giudiziale.

Il discorso che s�è appena fatto, anche con l�ausilio dei casi pratici, vale per le

citazioni in giudizio ma è estensibile interamente ai provvedimenti amministrativi

esorbitanti le funzioni dell�amministratore. Il problema è sempre lo stesso:

nell�incertezza della legge individuare l�area d�incompetenza.

5.3 Modalità, tempi e costi del procedimento di revoca giudiziale

Come per la nomina anche con riferimento alla revoca giudiziale, esaurito

l�esame delle circostanze che ne legittimano la richiesta e la concessione, vale la pena

fotografare l�iter procedimentale ed i costi da sostenere per richiederla. L�intento è

Pagina | 65

definitiva.

L�amministratore, quindi, in casi come quelli in esame e per essere estremamente

prudente potrà aspettare il decorso dei trenta giorni utili ad impugnare la deliberazione

assembleare, indicati dall�art. 1137 c.c. Trascorso tale termine, però, dovrà rompere gli

indugi e dare esecuzione al deliberato.

Caso pratico 2. Sempronio amministratore del condominio Beta convoca l�assemblea

straordinaria per la decisione sull�esecuzione d�interventi straordinari di notevole entità. I

condomini, riunitisi, deliberano gli interventi necessari alla conservazione dell�edificio

con una maggioranza inferiore a quella richiesta dalla legge (vale a dire

senza il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi). La

decisione assembleare potrebbe essere impugnata in quanto adottata senza il rispetto

della maggioranza qualificata richiesta dalla legge. Trattandosi di vizio che comporta

l�annullabilità del deliberato, l�amministratore di condominio, indeciso sul da farsi,

aspetta che trascorrano i tempi utili per contestare questo genere d�illegittimità (art.

1137 c.c. vedi appendice normativa) per poi dare esecuzione alla decisione

dell�assise.

8.2 Il rispetto del regolamento condominiale

Il regolamento, obbligatorio in quelle compagini che contano almeno undici partecipanti,

è una sorta di statuto del condominio che deve contenere le norme finalizzate all�uso

delle cose comuni ed alla ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti

a ciascun condomino, oltre alle regole per la tutela del decoro dell�edificio e quelle

relative all�amministrazione. Proprio all�amministratore di condominio il codice civile (art.

1130, primo comma n. 1, c.c.) ha demandato il compito di far rispettare il regolamento.

In che modo? Sono due le opzioni a disposizione del mandatario della compagine;

� azione stragiudiziale; � azione giudiziale.

Nel primo dei due casi la situazione è molto fluida. Alla segnalazione e/o alla

constatazione della lesione di una norma da parte di uno dei condomini, il mandatario

sarà legittimato ad emanare un proprio provvedimento (art. 1133 c.c.,. si veda

più dettagliatamente Par. 10) d�intimazione e richiamo al rispetto delle regole.

Caso concreto 1. Tizio, amministratore del condominio Alfa, viene avvisato dal alcuni

condomini che Caio, proprietario in quell�edificio di un appartamento e di un posto auto,

non rispetta l�uso turnario del parcheggio stabilito nel regolamento. La sua macchina

Pagina | 82

8.6.3 Il registro dei verbali, quello di nomina e revoca e quello di contabilità Condominiale

Il n. 7 dell�art. 1130 c.c. elenca tre registri che si aggiungono a quello già descritto nel

paragrafo precedente. Si tratta:

a) del registro dei verbali;

b) del registro delle nomine e revoche degli amministratori;

c) del registro di contabilità.

Nel primo devono essere annotate, tra le altre cose, le eventuali mancate costituzioni

dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne

hanno fatto richiesta. Allo stesso registro, poi, è allegato il regolamento di condominio,

ove adottato. Insomma si inserisce nel codice civile ciò che, di fatto, già esisteva

nella realtà.

Nel secondo registro sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della

revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso

di provvedimento giudiziale. In questo modo, ad esempio, si individuerà con facilità il

nome dell�amministratore revocato dal giudice che, ai sensi dell�art. 1129, tredicesimo

comma, c.c. non è rinominabile dall�assemblea condominiale.

Nell�ultimo registro indicato, infine, devono essere annotati in ordine cronologico, entro

trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita.

Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate. Dai fatto si tratta di un

documento già esistente, il fatto di renderlo obbligatorio agevole oltre modo la

trasparenza del condominio ma, anche, il lavoro degli amministratori che al termine

dell�anno dovranno semplicemente tirare le somme e ripartire il risultato.

Il mancato adempimento di tali obblighi costituisce grave irregolarità ai fini della

possibilità di domandare la revoca giudiziale.

8.6.4 La conservazione della documentazione Il n. 8 dell�art. 1130 c.c. introduce l�obbligo di conservazione della documentazione

condominiale. Si tratta di un�esplicitazione con specifico riferimento alla figura

dell�amministratore di un obbligo insito tra quelli posti in capo al mandatario al momento

dell�insorgenza del rapporto contrattuale.

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8.6.5 Le certificazioni richieste dai condomini

Un condomino deve vendere un�unità immobiliare ed il compratore vuole sapere qual è

la situazione inerente lo stato dei pagamenti ed eventuali cause. Fino all�entrata in

vigore della �riforma�, ossia fino al 17 giugno 2013, il condomino venditore poteva

chiedere tali informazioni al proprio amministratore per, poi, �girarle� al potenziale

acquirente. Se, però, l�amministratore rispondeva �picche� o tergiversava, per quanto si

potesse tranquillamente parlare d�inadempimento non c�erano gli strumenti giusti per

farlo valere con celerità.

Dopo l�entrata in vigore della �riforma�, ai sensi del n. 8 dell�art. 1130 c.c. si stabilisce

che l�amministratore deve �fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione

relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso�. Il

mancato adempimento di tale obbligo costituisce grave irregolarità ai fini della

possibilità di domandare la revoca giudiziale. Ecco lo strumento giusto per ottenere

rapidamente le informazioni richieste. Una diffida con la specificazione che in caso di

mancato adempimento (es. in 15 giorni) si adiranno le vie legali.

8.6.6 La fissazione di un termine per la redazione e la presentazione del rendiconto

Ai sensi del n. 10 dell�art. 1130 c.c. nuova formulazione l�amministratore dovrà redigere

il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la

relativa approvazione entro centottanta giorni. Insomma, se come avviene di solito,

l�anno di gestione coincide con l�anno solare, l�amministratore avrà tempo fino alla fine

di giugno per redigere il rendiconto e presentarlo all�assemblea. Ed in caso di ritardo?

Allora ciascun condomino potrà agire giudizialmente per chiederne la revoca.

Una precisazione a scanso di ogni equivoco pare fondamentale. L�abbiamo detto

più volte e lo ripetiamo: la legge di �riforma� della disciplina del condominio negli edifici

entrerà in vigore sei mesi dopo la sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, ossia sei

mesi dopo il 17 dicembre 2012, giorno in cui ciò è avvenuto. Nel frattempo

continueranno ad applicarsi le vecchie norme. Ergo: ai rendiconti in scadenza prima

dell�entrata in vigore della �riforma� non si applicherà quanto detto sopra ma la

classica e più vaga disciplina che conosciamo e che abbiamo descritto anche in

questo ebook. I primi rendiconti cui dovrà essere applicata la legge n. 220/2012

saranno, quindi, quelli in scadenza dopo il 17 giugno 2013.

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Capitolo 10

I provvedimenti dell�amministratore

Abbiamo visto fin�ora quali sono i poteri dell�amministratore di condominio in relazione

all�attività di gestione e conservazione delle parti comuni che gli viene delegata

dall�assemblea. Nella seconda parte di questa trattazione ci addentreremo nell�esame

di altre fattispecie nelle quali il mandatario della compagine esercita le proprie

prerogative traendo i propri poteri dalla legge o dalle deliberazioni assembleari che

dispongono il da farsi. Si tratta dei così detti provvedimenti dell�amministratore. In

questo paragrafo ci occuperemo della forma materiale nella quale si sostanziano le

attribuzioni del legale rappresentante della compagine e delle azioni a tutela dei propri

diritti che i condomini posso porre in atto avverso i suddetti provvedimenti. Per

sviscerare e comprendere pienamente l�argomento, pare utile affrontarlo rispondendo a

questi quesiti:

� Qual è la forma del provvedimento dell�amministratore? � Qual è la forza vincolante di questi provvedimenti? � Come si possono contestare i provvedimenti dell�amministratore?

Per dare risposta a questi tre interrogativi partiamo dalla norma codicistica che si

occupa dei provvedimenti dell�amministratore. Il riferimento è all�art. 1133 c.c. che recita:

�i provvedimenti presi dall�amministratore nell�ambito dei suoi poteri sono obbligatori per

i condomini. Contro i provvedimenti dell�amministratore è ammesso ricorso

all�assemblea, senza pregiudizio del ricorso all�autorità giudiziaria nei casi e nel termine

previsti dall�art. 1137�.

La legge non prevede alcuna particolare forma per l�adozione dei provvedimenti.

Certamente il richiamo orale è sicuramente meno incisivo dell�intimazione scritta.

Caso pratico 1. Caio, amministratore del condominio Alfa, viene a conoscenza del

fatto che Tizio, nonostante i divieti contenuti nel regolamento, usi l�androne comune per

parcheggiare la propria bicicletta. Per accelerare i tempi ricorre ad un richiamo orale

invitando il condomino a tenere una condotta conforme alle prescrizioni

regolamentari. Di fronte all�insistenza di Tizio ed anche preoccupato dal fatto che lo

stesso neghi d�essere mai stato richiamato, Caio decide di mettere per iscritto il proprio

richiamo. Quel richiamo scritto, che già nella forma orale rappresentava un suo

provvedimento (reso nell�ambito dei propri poteri visto che l�amministratore è tenuto a

curare l�osservanza del regolamento di condominio), fungerà oltre che da punto di

riferimento per conteggiare i termini concessi per adeguarsi alle prescrizioni

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Capitolo 2

Come controllare se l�amministratore opera correttamente e onestamente? Il controllo al momento

della presentazione del rendiconto

E� cosa nota, ne abbiamo parlato anche nella prima parte, che rientra nei

compiti dell�amministratore di condominio quello di rendere il conto della propria attività

nell�interesse della compagine. In sostanza il mandatario al termine di ogni di gestione

dovrà convocare l�assemblea ordinaria annuale per discutere, tra le altre cose, del

rendiconto consuntivo di gestione che ha l�obbligo di redigere (art. 1130, secondo

comma, c.c. e

1135 c.c.). S�è visto che la mancata presentazione del rendiconto per due anni legittima

la richiesta di revoca giudiziale da parte di ciascun condomino senza che sia necessario

un preventivo passaggio assembleare (art. 1129 c.c.). Ciò detto, è bene rispondere al

quesito posto nel titolo del paragrafo. Il primo banco di prova della corretta ed onesta

gestione della compagine è indubbiamente la presentazione del rendiconto. Esso, è

bene ricordarlo, non dev�essere redatto seguendo rigidi schematismi ma semplicemente

in modo tale da essere comprensibile. Un ruolo d�indubbia importanza nella valutazione

di questo documento contabile e svolto dalle così pezze giustificative di spesa che sono

poste alla sua base. E� questo il vero strumento che permette di controllare la

veridicità e correttezza dell�operato dell�amministratore. Se in un bilancio c�è scritto che

si sono spesi 100 euro, l�amministratore deve essere in possesso di fatture, ricevute,

ecc. che attestino tale spesa. L�accesso alla documentazione condominiale non è

regolamentato dalla legge (può intervenirvi sicuramente il regolamento). Ciò che è

certo, comunque, stando almeno alle pronunce rese dalla Corte di Cassazione, è

che tale accesso debba essere considerato un diritto di ogni condomino. Non v�è

dubbio che tale diritto possa essere esercitato in prossimità dell�approvazione del

rendiconto di gestione (per valutarne la correttezza). In quest�ottica è stato affermato

che

�in tema di approvazione del bilancio da parte dell�assemblea condominiale, benché

l�amministratore del condominio non abbia l�obbligo di depositare la documentazione

giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che

ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della

documentazione contabile, gravando sui condomini l�onere di dimostrare che

l�amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà� (così, ex multis, Cass.

19 maggio 2008 n. 12650).

Caso pratico. Tizio, amministratore del condominio Alfa, convoca l�assemblea

ordinaria per la discussione degli argomenti di rito tra i quali rientra, in conformità a

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eventuali malsane ipotesi di frode. Scoperti i raggiri, le possibilità di agire sono due

(cumulabili):

� chiederne la revoca giudiziale per fondati sospetti di gravi irregolarità (sebbene per

tempi e costi sia sempre meglio cercare di giungere a questa conclusione per via

assembleare);

� denunciarlo per truffa (o quanto meno per tentativo di truffa).

2.3 Modalità di redazione del rendiconto prima dell�entrata in vigore della �riforma�: indicazioni per la redazione sulla base di criteri semplici, chiari e trasparenti Chissà quante volte è capitato di porsi la domanda: �Quali sono i criteri di redazione

del rendiconto condominiale?�. Il riferimento è tanto al rendiconto preventivo quanto a

quello consuntivo. Il codice civile dedica molti articoli alla contabilità societaria mentre

per ciò che concerne il condominio si limita ad affermare che l�amministratore �alla fine

di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione� (art. 1130, secondo comma,

c.c.). Ciò detto, però, la legge non dice quali debbano essere i criteri di redazione del

documento contabile cui il mandatario della compagine deve attenersi. Il motivo è

semplice: non esistono. Attenzione! Ciò non vuol dire che l�amministratore possa fare

quello che vuole. Con quest�affermazione s�è voluto mettere in evidenza un dato;

l�informalità che investe la gestione del condominio riguarda anche il rendiconto di

spesa. Anche se nella compagine alla fine dell�anno sono movimentati centinaia di

migliaia di euro? La risposta è: si. E� chiaro allora che pretendere la massima chiarezza

possibile è questione di fondamentale importanza. Non solo per evidenti motivi di

trasparenza ma anche per la validità della deliberazione di approvazione del conto di

gestione. In tal senso è stato affermato che �la validità dell'approvazione da parte

dell'assemblea dei condomini del rendiconto di un determinato esercizio e del bilancio

preventivo dell'esercizio successivo non postula che la relativa contabilità sia tenuta

dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per il bilancio delle

società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai

condomini le voci di entrata e di uscita, con le quote di ripartizione; nè si richiede che

queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico

dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei

poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione

stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore� (Cass. 25 maggio 1984 n. 3231

in Giust. civ. Mass. 1984, fasc.5; in tal senso più recentemente cfr. Trib. Brindisi 22

novembre 2006). Da queste prime considerazioni è già possibile trarre una conclusione:

il rendiconto condominiale, per la cui redazione non è necessario seguire

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particolari regole contabili o codicistiche, dev�essere comunque redatto in modo

tale da essere facilmente comprensibile. Tale risultato è garantito anche attraverso

l�indicazione specifica delle singole voci di entrata e di spesa che vanno a comporre la

quota parte di ogni singolo comproprietario. Ma quest�aspetto sarà affrontato più avanti.

Adesso è bene mettere un punto fermo su un argomento: ai fini che ci occupano, è

migliore il criterio per cassa o per competenza (o di cassa o di competenza)?

2.3.1 La scelta del criterio contabile da utilizzare: per cassa o per competenza?

Vale la pena subito precisare un aspetto: siccome il codice civile non dice nulla in merito

alle modalità di redazione del rendiconto condominiale, la scelta del criterio di cassa

o di competenza è rimessa, almeno in prima istanza, alla discrezionalità

dell�amministratore. L�assemblea, però, attraverso una deliberazione, che magari

inserisca una specifica clausola nel regolamento di condominio, può vincolare l�operato

del suo mandatario. Prima di capire in che modo è utile porre in evidenza la differenza

tra il criterio di cassa e quello di competenza.

Criterio per cassa.

Se l�amministratore adotta questo criterio, nel rendiconto appaiono solamente le spese

effettivamente sostenute e le entrate per l�anno di gestione di riferimento.

Caso pratico 1. Alla fine dell�anno di gestione, l�amministratore del condominio Alfa

presenta il rendiconto secondo il criterio di cassa. Egli inserisce nel documento quanto

effettivamente versato dai condomini e quanto effettivamente speso. Es. versato �

100,00 speso � 200,00.

Chiaramente in questa ipotesi la spesa superiore all�entrata può denotare solamente un

fatto, ossia che l�amministratore ha anticipato la differenza. Il conguaglio in questo caso,

quindi, rappresenta una restituzione di somme al proprio legale rappresentante. E�

sempre bene, comunque, che il mandatario specifichi questa circostanza per maggiore

chiarezza e comunque per alleggerire l�onere probatorio che dovrebbe sostenere nel

caso di azione giudiziaria per il recupero delle anticipazioni effettuate. A questo punto

vale la pena, attraverso l�esplicazione di un caso pratico, porsi una domanda.

Caso pratico 2. Alla fine dell�anno di gestione l�amministratore del condominio Alfa

presenta il rendiconto secondo il criterio di cassa. Egli inserisce nel documento quanto

effettivamente versato dai condomini e quanto effettivamente speso. Es. versato �

100,00 speso � 100,00.

La domanda è la seguente: che cosa accade se la spesa sostenuta è inferiore rispetto a

quanto si sarebbe dovuto effettivamente spendere? Detto diversamente: che cosa

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2.4 Il rendiconto ai sensi del nuovo art. 1130-bis c.c. e la revisione contabile La �riforma� ha inserito nel codice civile un nuovo articolo, il 1130-bis, che,

sostanzialmente, riprende quanto abbiamo detto in precedenza con riferimento ai criteri

di redazione del rendiconto che consigliavamo di utilizzare per quei conti da approvarsi

prima dell�entrata in vigore della �riforma�. La norma succitata, rubricata Rendiconto

condominiale, recita:

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato

inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali

riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si

compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota

sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle

questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più

annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del

condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina

dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei

millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità

immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo

ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere

conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio

composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il

consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

Vale la pena evidenziare che la legge specificamente chiaramente che il rendiconto

deve comporsi:

a) di un registro della contabilità;

b) di un riepilogo finanziario;

c) di una nota illustrativa.

Di più non si dice; ad esempio non si fa menzione di una scelta tra criterio per

cassa o per competenza, ma potete verificarlo di persona: la legge recepisce le

indicazioni che, in precedenza, avevamo segnalato come le migliori applicabili al fine di

consentire la predisposizione di un rendiconto chiaro, trasparente e quindi intellegibile.

Insomma tenete bene a mente ciò che abbiamo scritto in precedenza perché varrà

anche per il futuro

La norma si segnala, infine, poiché si riconosce all�assemblea la possibilità di far

nominare un revisore contabile per la verifica della contabilità di una o più annualità di

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Capitolo 3

Che cosa fare quando l�amministratore non vuole consegnare i documenti?

Può capitare che, nonostante le reiterate e non ostruzionistiche istanze di consegna

della documentazione condominiale, l�amministratore non risponda alle richieste

giuntegli dai condomini. Le conseguenze dell�inadempimento, in parte, variano a

seconda delle circostanze sottese. Cerchiamo di capire perché.

S�è detto che il condomino, nel caso di richiesta non soddisfatta finalizzata all�esame

del rendiconto di gestione e che poi abbia votato contro l�approvazione, si sia

astenuto o sia stato assente, può impugnare la deliberazione, che si configurerebbe

come annullabile in quanto invalida sotto il profilo del procedimento

d�informazione dei condomini. In sostanza ciò che si andrebbe a contestare è che

l�amministratore, così facendo, non avrebbe consentito all�impugnante di partecipare

consapevolmente all�assemblea. Il rendiconto di gestione è, per definizione, un

riepilogo della situazione finanziaria della compagine. Per avere certezza della sua

correttezza, però, a parte le vicende strettamente connesse alla scelta dei criteri

di ripartizione delle spese, i condomini, qualora lo ritenessero utile, dovrebbero

essere messi nelle condizioni di verificare che alle singole poste indicate a bilancio

corrispondano effettivamente entrate e/o uscite. E� evidente che qualora ciò fosse

negato si andrebbe a comprimere il loro diritto ad una partecipazione informata

alla riunione con conseguente possibilità d�impugnazione del verbale. Una

ripetizione pare utile: visto che è onere del condomino dimostrare il diniego di accesso

alla documentazione è bene che la richiesta sia fatta in maniera tale da poter essere

provata.

La richiesta di documentazione nel corso della gestione, invece, s�è detto che consente

un controllo diretto e puntuale durante l�anno. Si può chiedere di tutto e in ogni

momento. Seppur non si debba dar conto delle ragioni su cui si fondano le istanze

all�amministratore, esse devono avere pertinenza con la gestione del condominio

e non rivelarsi uno strumento d�ostruzione alla normale attività gestoria della

compagine. Quest�ultimo aspetto, tuttavia, deve essere provato dall�amministratore.

Ciò detto, per andare al cuore del tema del paragrafo: che fare se il mandatario non

consegna la documentazione? La strada in tal caso è duplice: in prima istanza il

condomino, a seguito delle richieste (orali o scritte) rimaste inevase, potrà inviare

all�amministratore una lettera di messa in mora (si veda appendice modulistica)

intimando la consegna e riservandosi tutte le azioni più opportune per la tutela dei propri

diritti ivi compresa quella risarcitoria.

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Capitolo 5

Che cosa fare quando l�amministratore diviene irreperibile?

Strettamente collegato alla sottrazione del denaro comune è la sparizione

dell�amministratore. Se si parlasse d�un condannato si direbbe che è latitante. Ed in

effetti è proprio quello il termine che è mutuato dal gergo penalistico. Vediamo

allora che cosa possano fare i condomini allorquando si trovino ad affrontare la

triste verità dell�amministratore che �sparisce nel nulla�. I problemi sono di due tipi:

� dare continuità alla gestione del condominio in modo tale che sia garantita la

normale erogazione dei servizi comuni e non s�incappi in solleciti di pagamento o

peggio ancora in azioni giudiziarie per morosità della compagine;

� agire contro l�amministratore per ottenere la punizione per gli eventuali illeciti

penali, la restituzione delle cose di pertinenza del condominio e il risarcimento del

danno subito.

5.1 Gli aspetti relativi alla gestione della compagine

In primis, è fondamentale fare in modo che sia garantita la normale prosecuzione

dell�attività condominiale. Per fare ciò i condomini hanno due alternative: � azione per la revoca giudiziale dell�amministratore per fondati sospetti di

gravi irregolarità (darsi alla macchia, come si suole dire in gergo, è certamente motivo

per poter azionare questo procedimento);

� revoca assembleare e successiva nomina.

L�azione giudiziale è consigliabile in tutti quei casi in cui l�assemblea non paia

essere in grado di poter assumere delle decisioni. Quanto alla revoca assembleare, in questi casi, è lecito domandarsi: la compagine

dev�essere considerata sfornita di amministratore, con conseguente possibilità per

ciascun condomino di convocare l�assemblea o, fintanto che non interviene la revoca

formale, l�amministratore assente dev�essere considerato ancora in carica? Ciò

vorrebbe dire che, ai sensi del primo comma dell�art. 66 disp. att. c.c.,

l�autoconvocazione potrebbe essere disposta solamente dopo dieci giorni da quando

almeno due condomini, che rappresentino quanto meno un sesto del valore dell�edificio,

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Avere questo genere di difficoltà nella dimostrazione del fatto, tuttavia, non vuol dire

non poter evitare il rischio che accada. Un modo, ad esempio, è quello di presentare

quanti più preventivi possibili in modo che da ridurre la possibilità di far vincere l�appalto

alla ditta presentata dal mandatario. Certo, verrebbe da chiedersi, in questo caso: chi

assicura che il condomino che fornisce un nominativo non lo faccia per interesse

suo personale (es. rimborso integrale della sua quota spese) e non di quello della

compagine? Il modus operandi sarebbe identico a quello descritto nel caso pratico

solo con un giro in più: condomino che versa all�amministratore che a sua volta paga

l�impresa che finalmente rimborsa il comproprietario. Il sospetto fa di un fil di ragno una

gomena, dice un vecchio adagio. Lo dicevamo per i rischi sulla �fuga col malloppo� e lo

ripetiamo per le bustarelle. E� giusto essere guardinghi e tutelare il proprio interesse

ma ragionare solamente in termini di sospetto è cosa che non porta da nessuna parte.

E� bene fare in modo che delibere e regolamenti disciplinino nella massima trasparenza

le procedure di selezione delle ditte per il caso d�ogni genere d�appalto. Questa è

l�unica vera regola da seguire per evitare cattivi affari per il condominio. Sul resto è

difficile intervenire.

Ad ogni modo, qualora i condomini potessero dimostrare l�infedeltà del proprio

amministratore, essi, anche singolarmente considerati, potrebbero agire per chiederne

la revoca giudiziale per fondati sospetti di gravi irregolarità. Sebbene non esistano

pronunce in merito si può forse dubitare che la combutta tra mandatario e terzo fornitore

non possa essere nociva per il condominio?

6.1 Le mazzette all�amministratore. Un caso pratico: lo storno fatture.

Prendete un qualsiasi condominio che abbia una serie di servizi per i quali è

necessaria la manutenzione obbligatoria. Uno tra questi, solo per fare un esempio:

l�impianto d�ascensore. Recita il primo comma dell�art 5 del d.p.r. n. 162/99:

�ai fini della conservazione dell'impianto e del suo normale funzionamento, il

proprietario o il suo legale rappresentante sono tenuti ad affidare la manutenzione di

tutto il sistema degli ascensori, dei montacarichi e degli apparecchi di sollevamento

rispondenti alla definizione di ascensore la cui velocita' di spostamento non supera

0,15 m/s a persona munita di certificato di abilitazione o a ditta specializzata ovvero a

un operatore comunitario dotato di specializzazione equivalente che debbono

provvedere a mezzo di personale abilitato�

Questo è l�esempio usato ma non si dimentichino l�impianto di

riscaldamento centralizzato e, al di là della manutenzione obbligatoria, tutte quelle parti

dell�edificio che necessitano di manutenzione periodica (si pensi al cancello

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6.2 I contratti per la fornitura di energia elettrica: solo l�assemblea può decidere il cambio dell�operatore Accade frequentemente, al momento dell�approvazione del rendiconto consuntivo, che i

condomini trovino una sorpresa: un nuovo fornitore per l�energia elettrica necessaria al

funzionamento degli impianti comuni. Non capiamo se c�è effettivamente

convenienza e comunque l�amministratore non doveva fare di testa sua: che

cosa possiamo fare? Queste le principali lamentale ed i dubbi. Insomma in molti

casi il problema è che lasciare il servizio di maggior tutela per un operatore del libero

mercato può non essere conveniente. Maggior tutela? Libero mercato? Che

significa? Il servizio di maggior tutela è quello che prevede di continuare il rapporto

contrattuale con Enel servizio elettrico. Per conservare questo rapporto non bisogna

fare nulla. Il mercato libero, invece, prevede il passaggio ad altro gestore, sottoposto a

meno restrizioni. E� qui che l�amministratore gioca un ruolo fondamentale.

Prima di entrare nel merito della vicenda cerchiamo di capire ancora meglio quali

sono le principali differenze.

Con il servizio di maggior tutela, ad esempio, devono essere le tariffe determinate

dall'Autorita' per l'energia ed il gas (AEEG). Dal mese di luglio del 2010, l�utente del

servizio di maggior tutela si vede applicata una tariffazione bioraria. La differenza è la

seguente: l�energia costa di più dalle 8 del mattino alle 19, nei giorni feriali (fascia F1),

le restanti ore, quelle dalle 19.01 alle 7.59 sono le più economiche. Tariffe piu'

economiche devono essere applicate anche per tutta la giornata di sabato, domenica

ed i giorni festivi (fasce F2 ed F3).

Per chi lascia la maggior tutela a favore del mercato libero, invece, si applicano tariffe

decise dallo specifico venditore e riportate sul contratto. Per questo genere di offerte

non esiste obbligo di tariffazione bioraria; la scelta si basa sulla pura convenienza.

Può anche accadere che il mercato libero non soddisfi più le esigenze dell�utente: in tal

caso esso può recedere dal contratto firmato (nelle modalità previste nell�accordo) per

tornare al "servizio di maggior tutela".

Fatta questa doverosa premessa tecnica entriamo nel merito della vicenda

condominiale. Sorvoliamo su quel caso in cui l�assemblea approvi la variazione

trovandosi la maggioranza dei condomini d�accordo sulla scelta: rientra nei poteri

dell�assise quello di ratificare il provvedimento del mandatario mettendolo al riparo da

critiche e censure che non siano solamente lamentele informali. In questo paragrafo,

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6. 3 La sostituzione di parti degli impianti e la prova della sostituzione:

come beccare ditte e amministratori con le mani nel sacco Amministratore, s�è rotto l�ascensore non ritardi a farlo riparare!

Amministratore l�autoclave non funziona siamo senz�acqua! Amministratore il cancello

automatico si blocca a metà!

Situazioni quotidiane, quelle appena citate che alle volte nascondono piccole furbizie e

modi di guadagnare illecitamente. Non vogliamo usare parole grosse ma, spesso,

proprio come negli esempi usati, si tratta di veri e propri stati di necessità:

l�importante è sistemare immediatamente, a qualunque costo! Quando, poi, il costo

diviene palese, perché richiesto per il pagamento della ditta, si alzano le lamentele.

Bisognava riparare solo un cancello, non sostituirlo con uno di oro! Già, la

sostituzione, perché alle volte l�escamotage per fare la cresta è proprio quello: dire di

aver sostituito un pezzo ma, in realtà, averlo solamente riparato o magari averlo

sostituito con altro usato. Una vera e propria truffa, non c�è che dire. Truffa nella quale,

la cosa non dev�essere sottaciuta, alle volte incappano gli stessi amministratori

condominiali. Non sempre è facile avvedersene: pur tuttavia esistono dei semplici

accorgimenti che possono indurre l�impresa furba (e assieme a lei

l�amministratore se è complice) a desistere da ogni intento proditorio. Vediamo

come. In primis la questione, anche in via preventiva, dev�essere affrontata in sede

assembleare. L�ideale sarebbe inserire un�apposita clausola nel regolamento

condominiale. La ragione è molto semplice: il regolamento è documento molto più

consultato delle delibere: specialmente delle delibere abbondantemente datate.

Regolamento e delibere, poi, devono essere fatte osservare dall�amministratore. E se

le clausole riguardano il suo operato è lui a doverle rispettare. Indipendentemente dal

fatto

che sia un condomino. Ed allora: che cosa inserire in questa

clausola/deliberazione? Una semplice indicazione: i condomini devono pretendere

che qualunque intervento manutentivo sia seguito oltre che dalla nota d�intervento

anche dalla consegna degli eventuali pezzi che si è andati a sostituire. Come dire:

�amministratore si faccia fornire la prova che l�impresa ha davvero sostituito una

parte d�impianto�. Un piccolo deterrente utile a frenare ogni furbizia. Un altro rimedio

banale e semplice: oltre a quanto detto fin�ora si potrebbe, inoltre, pretendere che

l�amministratore sia presente alle operazioni di manutenzione. Si badi, però, questa

prestazione non rientra tra quelle previste dalla legge. Il codice civile, infatti, impone

all�amministratore di garantire la normale erogazione dei servizi comuni (e quindi di far

intervenire chi di dovere per la normale manutenzione) ma non anche quello di dirigere

o sovraintendere tali interventi. Quello che abbiamo appena detto non riguarda la

richiesta di sopralluogo per comprendere l�intervento da predisporre ma presuppone la

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7) Preferire un Amministratore che abbia partecipato a corsi di formazione e seminari di

aggiornamento professionale. Ricordiamo che tutt�oggi sia il corso che l'iscrizione a una

Associazione di categoria non sono obbligatori.

8) Farsi elencare il numero degli stabili gestiti in modo da ottenere

informazioni circa il suo corretto operato. A volte basta una telefonata cordiale

per sapere vita e miracoli. Gli amministratori con relazioni privilegiate con alcune ditte,

di solito non accettano preventivi lavori portati dai condomini e tentano di imporre la

loro volontà nelle assemblee di condominio per le decisioni importanti.

9) Evitare di cadere in mani inesperte. (Per valutarne la professionalità, meglio

chiedere informazioni basilari sulla natura giuridica di un Condominio, ripartizione

spese, parti comuni, etc.).

10) Assicurasi che non tolleri ritardi nei pagamenti delle rate spese

condominiali e che gestisca un conto corrente intestato al condominio offrendo un

rendiconto chiaro e trasparente.

11) Evitare di risparmiare sull'onorario dell'amministratore e di rivolgersi a coloro

che si offrono per un compenso basso: un giusto riconoscimento si attesta sui 7,00 -

9,00 euro mensili ad unità immobiliare. Questa è una massima di esperienza

verificabile da ciascuno su internet, a partire dal nostro forum, o nella propria città.

12) Aggiornamento continuo. Un bravo amministratore deve seguire il mutare delle leggi

e della giurisprudenza. A tale scopo deve aggiornarsi ogni anno.

13) Visitare lo studio dell�amministratore consentirà di valutare la struttura che ha alle

spalle. Se dispone di un ufficio o lavora a casa, se quella di amministratore è la sua

attività principale o se invece lo fa come dopolavoro. I dopolavoristi meglio lasciarli a

casa. Elementi questi da valutare in relazione alla dimensione del condominio e alle

problematiche in essere.

14) Quali studi ha terminato? Ha frequentato un corso professionale? Ha una polizza

assicurativa per responsabilità? Quanti condomini amministra e di che dimensioni?

Qual è la sua disponibilità (orari di ufficio, giorni festivi, reperibilità al

cellulare�.)? Ha problemi a rilasciare nominativi di altri condomini per valutarne la

professionalità? Ha almeno una segretaria? Se già ai primi contatti telefonici non è

facilmente reperibile meglio non pensarci due volte a scegliere un altro nominativo.

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Capitolo 10

Determinazione del compenso

L�amministratore ha diritto ad essere retribuito per l�opera prestata in favore del

condominio? La domanda e la connessa incertezza sorgono spontanee stando a

leggere le norme che regolano il contratto di mandato e il condominio negli edifici.

Infatti mentre ai sensi dell�art. 1705 c.c. il mandato si presume oneroso, l�art. 1135 c.c.

specifica che l�assemblea ordinaria decide sull�eventuale retribuzione

dell�amministratore. L�uso del attributo eventuale ha fatto si che ci si domandasse: e

se l�assemblea non decide nulla in merito alla retribuzione? In sostanza l�attività

dell�amministratore deve presumersi o non presumersi onerosa? La Cassazione,

facendo espresso riferimento alle norme sul mandato e interpretando l�art. 1135 c.c. alla

luce di queste disposizioni, s�è orientata per la prima delle due ipotesi. In particolare, in

una sentenza reso nel lontano 1987, si legge che

�i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato:

in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall�art. 1709 cod. civ., secondo

cui - contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile

previgente e, per quanto riguarda espressamente l�amministratore del condominio,

dall�art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 - il mandato si presume oneroso. In tale

contesto normativo, l�art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera �eventuale � la retribuzione

dell�amministratore, va inteso nel senso che l�assemblea può determinarsi

espressamente per la gratuità� (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).

Il punto fermo, quindi, pare essere questo: l�amministratore, a meno che l�assemblea non

abbia specificato che la gratuità dell�incarico è il presupposto per l�accettazione della

nomina, ha diritto ad essere retribuito per l�opera svolta. La misura del compenso, come

per tutte quelle attività non regolamentate, è completamente rimessa al mercato. Ciò

vuol dire che sarà compito delle parti trovare un accordo sul quantum che

l�amministratore ha diritto di percepire. In assenza di tariffari vincolanti per legge e

sempre in ossequio di quanto disposto dall�art. 1705 c.c., il compenso dovrà essere

stabilito dal giudice. Ad ogni modo è bene specificare che il mandatario, per legge,

deve compiere determinati atti; ciò fa si che nell�esame di un preventivo si possano

verificare quelle voci di compenso legittime e quelle che, invece, possono essere

contestate. Nei paragrafi che seguono spiegheremo compiutamente il significato di

quest�affermazione.

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10.1 Il compenso base previsto dalla legge

Ai sensi dell�art. 1130 c.c. l�amministratore deve:

�1) eseguire le deliberazioni dell�assemblea dei condomini e curare l�osservanza

del regolamento di condominio;

2) disciplinare l�uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell�interesse

comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione

ordinaria delle parti comuni dell�edificio e per l�esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell�edificio.

Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione�.

Ed ancora: l�art. 1131 c.c. gli conferisce il potere/dovere di agire e resistere in giudizio,

l�art. 66 disp. att. c.c. lo legittima a convocare l�assemblea condominiale ogni

qualvolta ne ravveda la necessità, l�art. 70 disp. att. c.c. specifica che laddove il

regolamento condominiale lo preveda può essere irrogata una sanzione

pecuniaria per la sua inosservanza. A questi atti devono unirsi tutti quelli che sono

necessari per il compimento dei primi. Se l�amministratore presenta un preventivo nel

quale specifica che il suo compenso è determinato nella misura di X euro per unità

immobiliare (o per condomino, o in misura fissa per tutto l�edificio), in quella somma

devono essere considerate inserite tutte le attività che abbiamo appena elencato e

quelle che, più generalmente, sono necessarie per la loro esecuzione. Così ad

esempio, con riferimento al fatto se la voce convocazione dell�assemblea debba

considerarsi compresa nel compenso base,sebbene in dottrina non tutti siano

d�accordo (cfr. R. Scorzelli), la Cassazione ha affermato che:

�sarebbe assurdo consentire all�amministratore, cui è demandato il compito di

convocare l�assemblea ordinaria e straordinaria, di incrementare il suo compenso, con

iniziative più o meno giustificate, convocando a suo piacimento l�assemblea dei

condomini in sessione straordinaria� (Cass. 12 marzo 2003 n. 3596).

Allo stesso modo, come abbiamo visto nella prima parte, nel compenso base

dev�essere considerata compresa la partecipazione all�assemblea. Sempre nella

sentenza appena citata la Cassazione ebbe modo di specificare che

�sebbene tra i compiti dell�amministratore enumerati dal codice non

sia espressamente prevista la sua partecipazione all�assemblea

ordinaria e straordinaria, in ragione dei rapporti di diritto e di fatto che tra

l�amministratore e l�assemblea intercorrono ed avuto riguardo a ciò che comunemente

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Diverso, invece, il caso di lavori straordinari per i quali l�assemblea, in sede di

approvazione del preventivo o dei lavori stessi, abbia deciso di riconoscere al proprio

mandatario un compenso extra per l�opera prestata in quell�occasione (es. contabilità

lavori, ripartizione di costi ecc.) in quel caso, come s�è detto nel paragrafo precedente,

essendo la determinazione del compenso rimessa alla libera contrattazione delle parti,

la richiesta di pagamento dell�extra deve essere considerata legittima.

10.3 Compenso: pagare di più o di meno?

L�annoso dilemma di fronte alla scelta dei preventivi presentati da più amministratori

condominiali è sempre lo stesso: scegliere di nominare chi presenta il preventivo

con il costo più basso? Davvero la convenienza sta nell�amministratore che riduce

fino

all�osso i costi? Cerchiamo di capire come orientarsi nel mare magnum delle offerte.

Alle volte spendere poco vuol dire accontentarsi. Laddove non sia possibile fare

altrimenti c�è poco da discutere. Bisogni d�altro genere fanno si che si debba fare di

necessità virtù. Laddove, però, la scelta possa essere ponderata nel miglior modo

possibile è sempre bene ricordare il vecchio adagi �come spendi mangi!�. E� indubbio

che almeno al primo impatto sia sempre molto più allettante l�offerta più economica. E�

necessario, però, prendersi qualche minuto di tempo per fare alcune riflessioni. Il costo

del servizio offerto dall�amministratore è basso perché effettivamente le prestazioni

nell�interesse del condominio sono davvero irrisorie (es. pochi servizi comuni) oppure la

richiesta di retribuzione è mantenuta ai minimi perché, poi, il professionista rimpinguerà

in altro modo il proprio compenso? I modi possono essere tanti: richiesta di compensi

extra (seppur si è visto che l�assemblea possa deliberare per un compenso a misura

fissa in modo netto e preciso), percezione di percentuali sui pagamenti effettuati ai

fornitori del condominio, indebito appesantimento della voce spese vive, ecc. Altre volte

il compenso è mantenuto basso per fare concorrenza agli altri amministratori, senza che

chi si offre a prezzi modici sia intenzionato a ricorrere a sotterfugi, come quelli

menzionati, per ottenere maggiori guadagni. In questi casi c�è comunque da chiedersi:

gli standard qualitativi di attenzione e diligenza (che a fronte di un servizio retribuito

devono essere i medesimi, tanto se il guadagno è pari a 10 tanto se è pari a 100) che il

professionista presterà nell�adempimento del proprio incarico saranno comunque

ottimali?

Caso pratico. Tizio è amministratore condominiale con studio in un capoluogo di

provincia. Per ampliare il proprio mercato inizia ad estendere il proprio ambito operativo

anche alle città limitrofe ed a tutte quelle della provincia. Per essere competitivo

mantiene prezzi molto bassi. Acquisiti diversi condomini, però, pur non essendo

formalmente inadempiente rispetto a nessun dei suoi obblighi, non si presenta mai sul

Pagina | 166

10.4 Il preventivo standard: quali voci di spesa sono superflue perché dovrebbero essere già garantite per legge?

Un buon preventivo deve specificare in modo quanto più chiaro possibile il costo finale

del servizio con l�indicazione esaustiva di quali attività effettivamente esulanti dal

normale assolvimento dell�incarico, siano oggetto di voce di compenso aggiuntiva

rispetto a quella base. Prima di entrare nel dettaglio è bene specificare alcuni punti.

L�amministratore, questa almeno è l�indicazione della giurisprudenza (la prassi indica il

contrario per questo inseriremo anche questa voce), non potrebbe farsi pagare per la

convocazione e partecipazione alle assemblee straordinarie. Solitamente è lui stesso a

ritenerle necessarie ed indirle. Il ragionamento che fanno i giudici è questo: se così

stanno le cose non è un controsenso consentirgli di convocare a sua scelta assemblee il

cui unico scopo sarebbe solamente quello di aumentare il proprio consenso? La risposta

positiva è la più logica ma la prassi, dicevamo, porta a risultati diversi (si veda anche

infra Par. 10.1). Un�altra indicazione: se l�assemblea approva un compenso pari a � 6 a

unità immobiliare, l�amministratore potrà pretendere solamente quel compenso. In esso

dovranno essere considerati ricompresi tutti gli adempimenti fiscali, burocratici, ecc.

Certo è che se l�assemblea approva specifiche voci di spesa non si potrà dire nulla:

l�amministratore avrà diritto ed essere pagato per quanto specificamente richiesto. In

assenza di specificazioni dettagliate, invece, il compenso potrà essere solamente quello

indicato nel preventivo e/o nel verbale di conferimento dell�incarico.

Ciò precisato, come detto appena sopra, è sempre bene che il compenso

dell�amministratore venga concordato minuziosamente al momento del conferimento

dell�incarico. Vediamo qui di seguito le singole voci di spesa in cui, solitamente, si

articola il preventivo dell�amministratore. Segnaleremo quelle che, a nostro avviso,

sono da ritenersi inutili perché arbitrarie rispetto alla possibilità da parte del mandatario

di aumentarle senza alcun controllo (come per il caso delle assemblee straordinarie) o

comunque perché direttamente riconducibili a compiti dell�amministratore strettamente

connessi all�assunzione ed all�espletamento dell�incarico ordinario. In sostanza quelle

clausole che fanno aumentare il prezzo ma che, a ben vedere, non dovrebbero

esistere perché l�attività sottesa dovrebbe considerarsi compresa in quella ordinaria

annuale.

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ORARI RICEVIMENTO E RECAPITI

Lo Studio, con sede in via --- --- con numero di telefono ------, numero di fax ----

, indirizzo mail ---- oppure ---- è aperto dal lunedì al venerdì dalle

9,00 alle 12,30, il martedì, il mercoledì e il giovedì dalle 15 alle 18,30, al di fuori

degli orari d�ufficio e nei giorni festivi sono attivi la segreteria telefonica ed il

servizio fax ; nei casi d�emergenza è inoltre disponibile il numero di cellulare

dell�Amministratore (------).

Si riceve esclusivamente su appuntamento

Ciò detto è utile domandarsi: che cosa accade se, nonostante queste indicazioni,

l�assemblea deliberi alcune voci di spesa che abbiamo segnalato come

illegittime poiché dovrebbero ritenersi incluse in quella iniziale �

�Compenso annuale gestione ordinaria: �....� ? A mio avviso ben poco. La

contrattazione, lo s�è detto e lo si ripete, è libera: non esistono tariffari minimi e

massimi di riferimento. Se si approva una retribuzione più alta perché si

riconosce all�amministratore una voce di spesa teoricamente riconducibile tra quelle

ordinarie, si sarà speso di più ma se l�approvazione dell�assemblea è regolare,

nessuna obiezione tiene: l�amministratore dev�essere pagato.

Quello appena avanzato è un fac-simile utile a far comprendere perché è meglio

che l�amministratore specifichi tutto ciò che richiede anche per

comprendere se il compenso è davvero conveniente.

Scegliere un buon amministratore, alla fine dei conti, vuol dire, come per tante

altre scelte, trovare il giusto equilibrio tra qualità del servizio offerto e prezzo da

corrispondere.

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Capitolo 11

Quando l�amministratore deve chiedere un decreto ingiuntivo per recuperare le somme?

Il codice civile, più specificamente l�art 63 delle disposizioni di attuazione, conferisce

all�amministratore il potere di agire giudizialmente (per il tramite di un avvocato, qualora

obbligatorio, cfr. art. 82 c.p.c.) per il recupero delle somme dovute dai

condomini morosi. Si tratta di una norma, quella appena citata, che completa

perfettamente quell�attribuzione che impone all�amministratore di riscuotere i contributi

ed erogare le spese per la gestione delle cose comuni. D�altronde se il mandatario non

ha alcun obbligo di effettuare delle anticipazioni come potrebbe pagare i fornitori del

condominio se non con le quote versate dai comproprietari? La richiesta di decreto

ingiuntivo, per essere proposta ed accolta, dev�essere fondata su un piano di riparto

(preventivo o consuntivo) regolarmente approvato dall�assemblea condominiale. La

giurisprudenza ritiene che sia sufficiente ai fini dell�emissione d�un decreto anche una

deliberazione impugnata ma ancora non invalidata. D�altra parte se essa non è stata

sospesa perché non dovrebbe essere considerata valida?

Tanto premesso e precisato, è bene dare soluzione al quesito che abbiamo posto nel

titolo del paragrafo: quando l�amministratore deve chiedere un decreto ingiuntivo

per recuperare le somme?

A guardare solamente le norme dettate dal codice civile la risposta alla domanda è

molto semplice: il mandatario del condominio deve chiedere l�emissione di un decreto

ingiuntivo nel momento in cui si rende conto che tutti gli altri tentativi di recuperare per

le vie brevi il denaro sono stati infruttuosi. La legge, infatti, non pone alcun termine

decorso il quale l�amministratore è obbligato ad agire giudizialmente né tanto meno

impone al legale rappresentante dei condomini di attendere il decorso di un

determinato lasso di tempo prima di intraprendere questa strada. In questo contesto,

pertanto, la scelta della tempistica è frutto di una decisione discrezionale del capo

condomino che può essere soggetta a particolari modalità solamente da norme

regolamentari o da decisioni assembleari. E� sempre auspicabile che l�assemblea, per

mezzo di una deliberazione o del regolamento, disciplini le condizioni minime al

ricorrere delle quali l�amministratore debba ricorrere all�azione giudiziaria. Ciò per due

motivi:

� in primis, la normazione del ricorso all�attività giudiziale (es. subordinarla al

mancato pagamento di un a serie di mensilità o all�infruttuoso tentativo di recupero

stragiudiziale) può essere utile ad evitare che l�azione ex art. 63 disp. att. c.c. possa

essere usata in modo persecutorio;

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11.1 Come difendersi se si riceve la notifica di un decreto ingiuntivo

provvisoriamente esecutivo?

Solitamente, seppur purtroppo questa non è la regola, l�amministratore agisce in giudizio

quando il condomino è realmente moroso.

Può accadere che, per errore o peggio ancora volontariamente, il mandatario dia inizio

ad un�azione giudiziale ex art. 63 disp. att. c.c. (così detto ricorso per decreto ingiuntivo

per il pagamento di oneri condominiali) pur essendo il condomino in regola,

parzialmente o totalmente, con i pagamenti. Che cosa può fare, in questo caso,

chi, per l�intera somma o per una sua parte, s�è visto ingiungere, ingiustamente, di

pagare entro 10 giorni per evitare che sia iniziata nei sui confronti un�azione esecutiva

(leggasi pignoramento)? E� bene ricordare, infatti, che il decreto ingiuntivo ex art. 63

disp. att. c.c. è provvisoriamente esecutivo. Al riguardo il condomino, illegittimamente

richiesto di pagare una somma, ha due alternative:

� personalmente o con l�ausilio di un legale, fare presente alla controparte che il decreto

ingiuntivo è stato emesso ingiustamente per una parte o per l�intero suo ammontare. In

questo modo potrebbe cercare d�intavolare una trattativa per risolvere la vicenda per le

vie brevi e senza doversi opporre in giudizio. Il tutto dovrebbe avere come esito quello di

ottenere la rinuncia al decreto o comunque una sua soddisfazione parziale (laddove

fosse doverosa) nei modi nei termini concordati dalle parti;

� può, personalmente o con l�ausilio di un avvocato se obbligatorio (art. 82

c.p.c.), proporre opposizione al decreto ingiuntivo chiedendo in primis la sospensione

della provvisoria esecutività (all�uopo dovrà fondare la propria richiesta su prova scritta)

e quindi la sua revoca per l�avvenuto pagamento (parziale o totale).

Visto e considerato che, solitamente, l�azione monitoria è preceduta da una formale

messa in mora del condomino inadempiente, è bene che quest�ultimo non

sottovaluti le richieste della compagine e prenda posizione immediatamente (es.

contestando l�ammontare della somma richiesta, si veda appendice modulistica per

un esempio di contestazione delle richieste condominiali). Va comunque detto che, per

quanto ingiuste possano apparire le richieste del condominio, esse potranno essere

contestate solamente se sono da considerarsi obiettivamente illegittime. Basare le

proprie contestazioni sulla semplice percezione dell�ingiustizia non

accompagnata da dati di fatto, invero, finirebbe per non portare nessun risultato

positivo ma solamente un aggravio dei costi da sostenersi.

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Capitolo 12

Si è sempre tenuti a pagare quello che pretende l�amministratore?

Nel corso di questa trattazione s�è visto che l�amministratore di condominio può

chiedere le somme necessarie per la gestione e conservazione delle parti comuni sulla

base di due presupposti:

� spese deliberate dall�assemblea di condominio. In tal caso la richiesta informale

può essere seguita, in caso d�inadempimento, da un ricorso giudiziale ex art. 63 disp.

att. c.c. (il c.d. ricorso per decreto ingiuntivo);

� spese ordinate sulla base dei propri poteri (Es. lavori straordinari urgenti, lavori

di manutenzione ordinaria) e richieste ai condomini sulla base di un proprio provvedimento

ai sensi dell�art. 1133 c.c. (si veda Parte prima Par. 10).

Non sempre, nell�uno e nell�altro caso, il comproprietario sollecitato a partecipare alla

spesa, è tenuto a farlo. Ciò perché, ad esempio, può accadere che quanto richiesto

non sia di sua competenza (es. condominio parziale in cui l�intervento eseguito riguarda

cose che non sono di sua proprietà) o magari perché lo stesso condomino ha già

provveduto a versare la propria quota parte. In questi casi, così come accade per i

decreti ingiuntivi fondati su presupposti errati, chi ha interesse a farlo può contestare

quanto domandatogli dettagliando i motivi della sua presa di posizione. A ben vedere

le modalità di contestazione variano a seconda del titolo che sta alla base della

richiesta medesima. Se essa si fonda su una deliberazione assembleare, il

condomino, per contestarne il contenuto, è tenuto a impugnare la decisione dell�assise

chiedendo la dichiarazione d�invalidità della stessa nelle parti che contesta. Qualora la

richiesta si basi su di un provvedimento dell�amministratore, invece, il condomino potrà

contestarlo sia in assemblea che con ricorso all�Autorità Giudiziaria. Allorquando, infine,

le contestazioni si concentrino sull�assunto che quanto richiesto è stato già pagato o

comunque non dovuto sulla base di specifici, pregressi, accordi, chi ne ha interesse

potrà limitarsi a far valere questi fatti con una semplice raccomandata a.r. inviata

all�amministratore dello stabile (si veda fac-simile di una lettera di contestazione in

appendice modulistica).

Un altro caso in cui la persona cui è rivolta la richiesta ha il diritto di non darvi seguito è

quando essa pur apparendo condomino non è tale. Il riferimento è al così detto

condomino apparente. Del caso ci occuperemo nel paragrafo successivo.

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5) Richiesta di accesso alla documentazione condominiale da parte del

condomino e relativa richiesta di copia degli atti

Egr. Sig.

Amministratore del condominio Beta

Via,

Oggetto: richiesta di accesso la documentazione condominiale. Richiesta di copia.

Il/la sottoscritto/a , proprietario/a di un�unità immobiliare posta nel

condominio Beta sito in alla via , riceveva richiesta di

pagamento della somma di � quale quota per (descrivere sommariamente il fatto

che sta alla base della richiesta di accesso alla documentazione. La motivazione non è

obbligatoria ma è utile allorché l�amministratore negasse l�accesso agli atti qualora il

condomino intendesse proseguire giudizialmente per ottenere un ordine di esibizione ).

La sua comunicazione non contiene copia delle fatture emesse dall�impresa esecutrice

sicché appare necessaria una visione delle stesse in quanto (esporre sinteticamente le

ragioni della richiesta evidenziando se presenti i motivi d�urgenza della stessa; ciò

perché pur esistendo un diritto incontestabile alla visione dei documenti da parte dei

condomini senza dover spiegare i motivi, è anche vero che la Cassazione in più

occasioni ha affermato che la richiesta deve essere soddisfatta contemperando le

ragioni del condomino con il normale svolgimento dell�attività dell�amministratore).

Tanto premesso il sottoscritto chiede all�amministratore di poter prendere visione ed

estrarre copia dei documenti giustificativi della quota spese richiesta che si provvederà a

saldare non appena sia stata soddisfatta la richiesta formulata con la presente.

Con riserva di agire nelle sedi competenti in caso di mancata evasione della presente

istanza.

Distinti saluti

Luogo,

Firma n.b. L�istanza è stata formulata con riferimento al caso della visione dei documenti giustificativi di una

spesa richiesta dall�amministratore. Nulla vieta che l�istanza stessa possa essere presentata prima dello

svolgimento dell�assemblea condominiale al fine una corretta partecipazione alla stessa o in ogni caso

la si ritenga utile.

M.B.

Ho segnalato questa vostra pubblicità a chi di dovere perchè la reputo molto offensiva nei confronti della categoria degli Amministratori professionisti! Invece di gettare fango su una categoria, con spot qualunquisti, dovreste invece raccomandare i destinatari di questa vostra campagna di nominare in sede assembleare dei professionisti del settore e non degli improvvisati (anche se fortunatamente anche questa categoria sta pian piano scomparendo

Dietro le quinte...

L'amministratore che ha tentatodi denunciarci.....

i condomini? Se fosse così semplice non avremmo certamente realizzato questo testo che da fastidio a molti, purtroppo.... chissà perchè. Staff

Gentile Amministratore, non comprendiamo per quale motivo lascia trapelare uno stato d'animo alquanto irritante e indispettito. Se lei è un amministratore professionista, corretto e reale, cosa ha da temere e perchè si sente offeso? La nostra campagna è chiara. Noi Siamo dalla parte degli amministratori onesti. Grazie alle informazioni contenute nell'ebook riusciamo a far apprezzare ancora di più il lavoro svolto con onestà e professionalità. Ma sopratutto l'altro lato della medaglia, quello che dovrebbe farle onore, è quello di mettere in guardia i condomini da chi non compie il proprio dovere o arrotonda il compenso!!! Secondo lei è giusto pagare di più o per gli altri? Secondo lei è giusto farsi soffiare l'incarico da chi con 3-4 euro a u.i. si propone? Secondo lei è giusto accettare una percentuale dal fornitore? Secondo lei perchè il condomino non dovrebbe inviare una raccomandata chiedendo ai fornitori tutte le fatture, comprese quelle di storno, emessa dai più "grandi" e "piccoli".... Ma il punto è proprio questo. Quanti amministratori in Italia si possono definire onesti? Un pò come la pubblicità dell'Agenzia delle Entrate di questi giorni sugli evasori definiti parassiti. Ci mancherebbe soltanto che qualche evasore volesse denunziare l'agenzia dell'entrate per pubblicità scorretta. Mha che dire…, Lei ha ragione, è molto importante nominare in sede assembleare dei professionisti del settore. Ma come si fa a distinguerli senza sapere e perchè moltissimi amministratori continuano a raggirare

La nostra risposta:

S.M. Amministratore condominiale Taranto

"L'ebook è favoloso oltre che praticissimo ed è meglio che i condomini non lo vedano."