copertina osservatorio 2-2013 - AlessandriaNews.it 1 sem2013 web.pdf · * Costruito dal 1° luglio...

COLLEGIO PROVINCIALE DI ALESSANDRIA

OSSERVATORIO IMMOBILIARE – 1° SEMESTRE 2013

PRECISAZIONE

I dati contenuti nella nostra pubblicazione sono pubblicati in quanto trattidalle statistiche delle compravendite seguite dagli agenti FIAIP, e al soloscopo di fornire ausilio agli stessi nel loro lavoro.

Gli esiti delle stesse, se utilizzati a scopo diverso, non possono in alcunmodo coinvolgere la responsabilità dei redattori,

Collegio Provinciale di Alessandria

ORGANIGRAMA PROVINCIALE

PRESIDENTE: Franco Repetto

VICE PRESIDENTE: Laura Tardito

SEGRETARIO/TESORIERE: Giuseppe Perretta

CONSIGLIERI:

Adriano Roggero

Andrea Monti

Carla Rapa

Franco Repetto

Giuseppe Perretta

Laura Tardito

Luca Coppo

Marcello Esposito

Stefano Benatti

_____________________________________________________________________________________________________

DELEGATI DI SETTORE

COMUNICAZIONE-EDITORIA-PREVIDENZA CCLN-INFORMATICA: Stefano Benatti

TURISTICO-ESTERO: Andrea Monti

CULTURA E FORMAZIONE: Adriano Roggero

MEDIAZIONE CREDITIZIA: Marcello Esposito

OSSERVATORIO IMMOBILIARE URBANO: Giuseppe Perretta

OSSERVATORIO IMMOBILIARE INDUSTRIALE/COMMERCIALE: Mauro Ravera

PROVINCIA DI ALESSANDRIA

Coordinate del capoluogo : 44°54′48″N 8°37′12″ E Superficie : 3 560 km² Abitanti 440 613 (01-01-2011) Densità 123,77 ab./km² Comuni 190 Province confinanti Pavia, Piacenza, Genova, Savona, Asti, Torino, Vercelli

-Dati rilevati da fonti internet

CARTOGRAFIA COMUNE DI ALESSANDRIA

Fonte: Comune di Alessandria

COMUNE DI ALESSANDRIA

Coordinate :44°54′48″N 8°37′12″ E Altitudine : 95 m s.l.m. Superficie : 203,97 km² Abitanti ; 89 524 (30-11-2012) Densità : 438,91 ab./km² Frazioni : Astuti, Cabanette, Cantalupo, Casalbagliano, Cascina Grossa, Castelceriolo, Gerlotti, Litta Parodi, Lobbi, Mandrogne, San Giuliano Nuovo, San Giuliano Vecchio, San Michele, Spinetta Marengo, Valle San Bartolomeo, Valmadonna, Villa del Foro Comuni confinanti : Bosco Marengo, Castellazzo Bormida, Castelletto Monferrato, Felizzano, Frugarolo, Montecastello, Oviglio, Pecetto di Valenza, Pietra Marazzi, Piovera, Quargnento, Sale, San Salvatore Monferrato, Solero, Tortona, ValenzaCod. postale : 15121 (città) - 15122 (sobborghi) Prefisso : 0131

Codice ISTAT: 006003 Cod. catastale : A182 Patrono : San Baudolino Giorno festivo 10 novembre


ALESSANDRIA

CONSUNTIVO ANDAMENTO PRIMO SEMESTRE 2013 Nell'ultimo semestre abbiamo registrato un andamento stabile dei prezzi medi di vendita e di locazione così come del numero delle transazioni.

Non sembra essere cambiato l'atteggiamento del settore bancario: lo spread imposto è altissimo se confrontato con le condizioni di qualche anno fa e il "tasso finito" risulta molto alto anche se i parametri di riferimento sono obiettivamente bassi.

Il settore commerciale-industriale continua ad essere condizionato dall'incertezza generale.

PREVISIONE SECONDO SEMESTRE 2013

Non possiamo prevedere quando ripartirà il mercato immobiliare: ci auguriamo che il numero delle transazioni ricominci a crescere e che il sistema bancario ritorni a dare il suo contributo concedendo accesso al credito a condizioni accettabili a chi naturalmente ha i requisiti per ottenerlo. Da gennaio del 2014 entrerà in vigore il D. L. 104/2013 con le modifiche alle imposte di registro, ipotecarie e catastali e c'è molta attesa in merito alla riforma a livello organico del sistema catastale: senz'altro cambierà molto per gli operatori del settore e anche per chi si appresta a valutare una compravendita immobiliare.

Stefano Benatti – Giuseppe Perretta

Zona

Quartiere o Centro Semi-centro Periferia Minimo Massimo Minimo Massimo Minimo MassimoCentro Piazzetta della Lega 2.000 2.600 1.600 1.800 1.200 1.600Centro Piazza Garibaldi 2.200 2.800 1.600 1.800 1.200 1.600Centro Piazza Matteotti 1.600 2.100 1.000 1.400 700 1.000Borgo Rovereto 1.300 1.700 800 1.100 550 1.000Pista 1.700 2.100 1.000 1.500 800 1.200Villaggio Europa 1.600 2.000 1.000 1.400 800 1.100Villaggio Galimberti 1.400 1.900 1.000 1.400 800 1.100Cristo 1.100 1.500 850 1.100 550 900Orti 1.300 1.600 850 1.100 650 900Villaggio Borsalino 1.300 1.500 850 1.100 550 900Sobborghi 900 1.400 850 1.050 550 850Valori medi in Euro al metro quadrato

Tipologia Centro Semi-centro Periferia

Posti auto scoperti 15.000 10.000 6.000Posti auto coperti 25.000 15.000 8.000Box singoli 35.000 20.000 15.000Valori medi in Euro per una sola unità immobiliare

Zona Minimo MassimoCentro 700 2.500Semi-centro 700 2.000Periferia 550 1400Valori medi in Euro al metro quadrato

TipologiaMinimo Massimo Minimo Massimo Minimo Massimo

fino a mq 60 2.000 10.000 1.500 3.000 1.100 1.800fino a mq 100 2.000 10.000 1.400 2.800 1.000 1.500Esercizi di vicinato fino a mq 250 2.000 10.000 1.000 2.500 800 1.500Medie strutture fino a mq 2.500 2.000 10.000 900 2.300 500 1.100Grandi strutture oltre mq 2.500 - - - - 400 1.000Valori medi in Euro al metro quadrato


fino a mq 700 650 750 500 650 350 550da mq 700 a mq 2.000 650 750 480 580 350 520oltre mq 2.000 600 700 450 550 320 470Valori medi in Euro al metro quadrato

* Costruito dal 1° luglio 2010

prima 1985Nuovo*

Industriale

COMPRAVENDITE

Parcheggi

Uffici

Nuove o ristrutturate In buono stato Da ristrutturare

Abitazioni

Commerciale

Centro Semi-centro Periferia

dopo 1985

Dimensioni Centro Semi-centro Periferia

50 mq 4.000 3.800 3.40090 mq 5.000 4.500 4.200130 mq 6.000 5.000 4.500

Canone medio annuo di un immobile tipo di mq. 50/90/130 non arredato, con caratteristiche medie e dotato di tutti i comforts Es. Canone mensile Euro 1.000 x mesi 12 = Euro 12.000


Posti auto scoperti 70 60 30Posti auto coperti 80 60 40Box singoli 100 80 60Canone medio mensile di un posto auto scoperto - posto auto coperto - box singolo con caratteristiche medie e dotato di tutti i comforts Es. Canone mensile Euro 100 x mesi 12 = Euro 1.200


50 mq 4.000 3.800 3.40090 mq 6.000 4.500 4.200130 mq 8.400 7.200 6.000



fino a mq 60 100 600 80 120 50 80fino a mq 100 100 600 80 120 50 80fino a mq 250 100 300 80 120 50 80fino a mq 2.500 100 200 80 120 50 80oltre mq 2.500 - - - - - -Canone annuo in euro per mqEs. Euro 100 x 220 mq = Euro 22.000 di canone annuo


fino a mq 700 30 42 24 42 22 30da mq 700 a 2.000 30 42 24 40 22 30oltre mq 2.000 30 42 24 36 22 30Canone annuo in euro per mqEs. Euro 100 x 220 mq = Euro 22.000 di canone annuo


Nuovo* dopo 1985 prima 1985

Industriale


Commerciale

LOCAZIONI

Abitazioni

Parcheggi

Uffici

Tempo medio di vendita - nr di mesi intercorsi tra incarico e atto notarile 10

Percentuale di divario tra prezzo richiesto e prezzo di vendita 30

Percentuale di acquisti tramite mutuo per n. compravendite 50

Percentuale importo del mutuo rispetto al prezzo di vendita 70

Durata del mutuo in anni 25

Tipologia di mutuo più richiesta Fisso

Compilato da:Stefano GiuseppeBenatti PerrettaErre G Immobiliare ImmobilGest0131/445451 0131/5321250131/325768 0131/[email protected] [email protected]

60%

20%

20% 0%

OCCUPAZIONE DELL'UTENTE ACQUIRENTE

Lavoratore dipendente

Lavoratore autonomo

Imprenditore

Pensionato

45%

35%

20%

LA FAMIGLIA DELL'UTENTE ACQUIRENTE

da 1 a 2

da 3 a 4

oltre 4

95%

5% 0%

L'UTENTE ACQUIRENTE

Italiano

Comunitario

Extracomunitario

20%

50%

30%

TIPOLOGIA DI IMMOBILIE RICHIESTO

Piccola abitazione fino a 60 mq.

Media abitazione da 60 a 120 mq.

Grande abitazione maggiore di 120 mq.

COMUNE DI ARQUATA SCRIVIA

• Territorio Coordinate : 44°41′33″N 8°52′54″ E • Altitudine : 248 m s.l.m. • Superficie : 30,36 km² • Abitanti : 6 260 (1-12-2010) • Densità : 206,19 ab./km² • Frazioni : Rigoroso, Varinella, Vocemola, Sottovalle. • Località: Campora, Moriassi, Pessino, Traveghero, Val d'Arquata • Comuni confinanti :Gavi, Grondona, Isola del Cantone (GE), Serravalle Scrivia, Vignole Borbera, Voltaggio • Cod. postale :15061 • Prefisso 0143 • Codice ISTAT: 006009 • Cod. catastale : A436 • Patrono : santa Maria Assunta Giorno festivo 15 agosto •


ARQUATA SCRIVIA

CONSUNTIVO ANDAMENTO PRIMO SEMESTRE 2013 Nel primo semestre del 2013 abbiamo assistito ancora ad un rallentamento delle compravendite immobiliari. Nel residenziale, i prezzi del nuovo e degli immobili di qualità, rimangono sostanzialmente stabili. Prezzi in diminuzione per le strutture degli anni ‘50’, 60 e ’70 e nei quartieri periferici, dove i proprietari sono costretti a rivedere al ribasso il prezzo richiesto in precedenza. Gli acquirenti sono sempre più attenti al risparmio energetico dirigendo di conseguenza la loro attenzione ad immobili di nuova e/o recente costruzione, realizzati con le caratteristiche più attuali che consentono un sempre maggiore contenimento delle spese di gestione. In aumento la richiesta di locazione per bilocali e trilocali a svantaggio di alloggi di più ampie dimensioni. Non va meglio per il settore del terziario, commerciale e produttivo, settori che fotografano in maniera precisa la situazione negativa del contesto sociale e produttivo in cui oggi ci troviamo. Tuttavia, questo contesto è il migliore per acquistare in quanto l’acquirente ha un forte potere contrattuale proponendo offerte inferiori (anche del 20% 25%) alle richieste del venditore in quanto sostanzialmente “costretto”, quest’ultimo, ad accettare per il fatto che ha pochissime alternative. Una precisazione però, è doverosa: bisogna fare attenzione a non esagerare nell’attendere l’affare del secolo, perché, come l’esperienza insegna, primo o poi la svolta avviene in maniera repentina ed improvvisa.

PREVISIONE PRIMO SEMESTRE 2013 Un leggero ottimismo, in questi ultimi mesi è caratterizzato dallo sblocco, se pur limitato, dell’erogazione da parte di alcuni istituti di credito, dei mutui; questo elemento, di fondamentale importanza, porterebbe ad immaginare ad uno scenario immobiliare, se non in risalita, certamente stabilizzato. E questo sarebbe già un successo da non sottovalutare. Infine, bisogna sottolineare che l’incertezza della politica fiscale determinerà le scelte dell’utente, facendolo dirottare sul mercato delle locazioni, fino a quando il tessuto delle imposte immobiliari sull’acquisto, non sarà definitivo e non eccessivamente oneroso ed opprimente.

Aristide Canegallo

Zona

Quartiere o Centro Semi-centro Periferia Minimo Massimo Minimo Massimo Minimo MassimoVia Roma centro paese (zona di espansione) 1.150 1.800 900 1.400 300 500Via Interiore centro storico 1.100 1.500 800 1.000 200 500Via Libarna-Via Serravalle- Via del Vapore 1.200 1.400 900 1.250 300 500Via Cavour-Viale Italia (semicentro) 1.000 1.300 700 1.000 300 400Valori medi in Euro al metro quadrato


Posti auto scoperti 7.000 5.000 4.000Posti auto coperti 10.000 8.000 6.000Box singoli 18.000 16.000 15.000Valori in Euro per una sola unità immobiliare

Zona Minimo MassimoVia Roma 1.000 1.800Via Cavour-Viale Italia 800 1.000Via Libarna 1000 1400Valori medi in Euro al metro quadrato


fino a mq 60 1.500 1.800 1.400 1.600 1.200 1.400fino a mq 100 1.500 1.800 1.400 1.600 1.200 1.400Esercizi di vicinato fino a mq 250 1.400 1.700 1.300 1.500 1.100 1.300Medie strutture fino a mq 2.500 1.300 1.600 1.200 1.400 1.000 1.200Grandi strutture oltre mq 2.500 - - - - - 0Valori medi in Euro al metro quadrato




Abitazioni

Commerciale


Industriale

dopo 1985 prima 1985Nuovo*

COMPRAVENDITE

Parcheggi

Uffici



50 mq 3.000 2.400 2.10090 mq 5.500 4.400 3.800130 mq 6.300 6.000 5.400



Posti auto scoperti 360 300 240Posti auto coperti 480 420 360Box singoli 720 600 540Canone medio annuo di un posto auto scoperto - posto auto coperto - box singolo con caratteristiche medie e dotato di tutti i comforts Es. Canone mensile Euro 100 x mesi 12 = Euro 1.200


50 mq 6.000 5.500 3.00090 mq 10.000 8.700 4.400130 mq 15.600 14.000 9.300



fino a mq 60 96 120 96 108 90 96fino a mq 100 96 120 96 108 90 96fino a mq 250 90 96 84 96 78 84fino a mq 2.500 66 72 60 72 54 60oltre mq 2.500 - - - - - -Canone annuo in euro per mqEs. Euro 100 x 220 mq = Euro 22.000 di canone annuo




Parcheggi

Uffici


Commerciale

LOCAZIONI

Abitazioni


Industriale


Percentuale divario tra prezzo richiesto e prezzo di vendita 15




Tipologia di mutuo più richiesta CAP

Compilato da:Nome ARISTIDECognome CANEGALLOAgenzia CA' IMMOBILIARE Tel. 0143-667013Fax 0143-667013E-mail [email protected]

50%

22%

17% 11%



Lavoratore autonomo

Imprenditore

Pensionato

30%

50%

20%


da 1 a 2

da 3 a 4

oltre 4

80%

10% 10%

L'UTENTE ACQUIRENTE

Italiano

Comunitario

Extracomunitario

30%

50%

20%





COMUNE DI ACQUI TERME

Territorio Coordinate : 44°40′034″N 8°28′7″ E Altitudine : 156 m s.l.m. Superficie : 33,42 km² Abitanti : 20 054 (31.12.2011) Densità : 600,06 ab./km² Frazioni : Lussito, Moirano, Ovrano Comuni confinanti : Alice Bel Colle, Castel Rocchero (AT), Cavatore, Grognardo, Melazzo, Montabone (AT), Ricaldone, Strevi, Terzo, Visone, Carpeneto Cod. postale : 15011 Prefisso : 0144Codice ISTAT : 006001 Cod. catastale : A052 Patrono : San Guido Giorno festivo 11 luglio


ACQUI TERME

CONSUNTIVO ANDAMENTO PRIMO SEMESTRE 2013

Il dato congiunturale riferito al primo semestre 2013 ha confermato la tendenza dell'offerta a crescere, a cui si contrappone il proseguimento del calo della componente di domanda. Sul mercato tali dinamiche si sono tradotte in un nuovo calo delle quantità .La logica conseguenza dell'attuale fragilità è rappresentata dall'ulteriore inevitabile allungamento dei tempi medi di compravendita, arrivati ad attestarsi su livelli record in tutti i settori. Alle già descritte difficoltà sul fronte locale e nazionale, si associa la contestuale presa di beneficio da parte degli investitori internazionali, che hanno drasticamente ridotto l'operatività nel nostro Paese. La riduzione dell'operatività straniera, non potendo,in alcun modo, essere interamente compensata da altre iniziative di investimento di carattere locale, ha determinato una netta contrazione di volumi, ridottisi di circa il 70% nell'ultimo quadriennio. Il mattone si sta muovendo in maniera strana e, agli occhi di chi cerca e vende casa, appare sotto tono, statico e ridimensionato. C'è timore a vendere perché non è il momento giusto e se anche si possono trovare dei buoni affari in cui investire, la poca disponibilità economica di liquidità e l'accesso al credito ormai non facile stanno rallentando l'intero settore. Ma il mercato non è morto: se approcciato nel modo giusto, si comprende come esso possa essere anche brillante. Insomma, ci sarà sempre chi ha bisogno di acquistare o di vendere un immobile, soprattutto nel nostro Paese in cui il mattone è sempre stato ed è tuttora il bene rifugio per eccellenza. Il mercato attuale offre parecchie opportunità per chi cerca casa e, in qualche occasione, dei veri affari. Se è vero che i prezzi non sono scesi come ci si aspettava subito dopo l'inizio della crisi del 2008, è pur vero che sono comunque diminuiti: un buon agente immobiliare saprà come guidare il proprio cliente al buon investimento.Per contro, infine, gli immobili di pregio non hanno dato segni di importante cedimento. Il mattone continua a rappresentare un investimento sicuro e chi si è trovato di fronte alla necessità di ricollocare le proprie risorse, ha scelto il settore immobiliare senza pensarci due volte. Il mercato smetterà di rallentare e si stabilizzerà su un certo quantitativo di compravendite e il prezzo diverrà la variabile più importante in assoluto nella riuscita di una transazione. Segnale positivo sulle case vacanza dove le nostre zone del Monferrato sono nuovamente diventate interessanti da parte dei clienti lombardi, i quali anche se timidamente hanno ripreso ad acquiatare. Altro mercato interessate ma non ancora partito pienamente è quello delle locazioni turistiche di case indipendenti con giardino, soprattutto casali da parte di stranieri. Chi vende deve sapere che il prezzo è, ora più che mai, la variabile che incide più di tutte sulla compravendita e la valutazione è la principale attività a cui si deve dedicare chi si accinge a mettere in vendita la propria abitazione. Perciò, anche in questo caso, affidarsi a un agente immobiliare che sappia come navigare in questo mare è a dir poco fondamentale. Affidarsi a un professionista del settore rimane comunque la scelta migliore perché si ha la certezza di approcciare il mercato nella maniera corretta.

Andrea Monti

Zona

Quartiere o Centro Semi-centro Periferia Minimo Massimo Minimo Massimo Minimo MassimoCentro storico / Borgo Pisterna / Centro 1.650 2.400 1.200 1.900 800 1.200Semicentro 1.500 2.200 950 1.550 750 1.000Periferia 1.500 2.000 750 1.350 650 1.000Zona residenziale 1.650 2.300 1.100 1.600 900 1.300Valori medi in Euro al metro quadrato



Zona Minimo MassimoCentro 1.200 2.300Semi-centro 1.000 2.000Periferia - -Valori medi in Euro al metro quadrato


fino a mq 60 2.500 6.000 2.000 3.000 1.000 1.500fino a mq 100 2.500 5.000 1.800 2.500 900 1.300Esercizi di vicinato fino a mq 250 1.800 4.000 1.400 2.000 900 1.200Medie strutture fino a mq 2.500 1.400 3.500 1.000 1.500 700 1.000Grandi strutture oltre mq 2.500 - - - - - -Valori medi in Euro al metro quadrato





Industriale

COMPRAVENDITE

Parcheggi

Uffici


Abitazioni

Commerciale



50 mq 3.600 3.000 3.00090 mq 5.400 4.500 4.200130 mq 6.600 5.400 4.500



Posti auto scoperti 540 - -Posti auto coperti 750 - -Box singoli 900 - -Canone medio annuo di un posto auto scoperto - posto auto coperto - box singolo con caratteristiche medie e dotato di tutti i comforts Es. Canone mensile Euro 100 x mesi 12 = Euro 1.200


50 mq 4.200 - -90 mq 6.000 - -130 mq 7.800 - -



fino a mq 60 500 1.200 400 600 200 300fino a mq 100 300 1.000 360 300 108 156fino a mq 250 86 192 67 96 43 57fino a mq 2.500 - - - - - -oltre mq 2.500 - - - - - -Canone annuo in euro per mqEs. Euro 100 x 220 mq = Euro 22.000 di canone annuo





Industriale


Commerciale

LOCAZIONI

Abitazioni

Parcheggi

Uffici






Tipologia di mutuo più richiesta fisso

Compilato da:Nome Andrea GianluigiCognome MontiAgenzia Agenzia Immobiliare MontiTel. 0144/350350Fax 0144/329416E-mail [email protected]

30%

30%

40% 0%



Lavoratore autonomo

Imprenditore

Pensionato

40%

40%

20%


da 1 a 2

da 3 a 4

oltre 4

90%

10% 0%

L'UTENTE ACQUIRENTE

Italiano

Comunitario

Extracomunitario

40%

20%

40%





COMUNE DI CASALE MONFERRATO

Coordinate : 45°8′3″N 8°27′30″ E Altitudine : 116 m s.l.m. Superficie : 86,32 km² Abitanti : 35 908 (27-02-2012) Densità : 415,99 ab./km² Frazioni : Casale Popolo, Rolasco, Roncaglia, San Germano, Santa Maria del Tempio, Terranova, Vialarda Comuni confinanti : Balzola, Borgo San Martino, Camagna Monferrato, Candia Lomellina (PV), Coniolo, Conzano, Frassineto Po, Morano sul Po, Motta de' Conti (VC), Occimiano, Ozzano Monferrato, Pontestura, Rosignano Monferrato, San Giorgio Monferrato, Terruggia, Villanova Monferrato Cod. postale : 15033 Prefisso : 0142 Codice ISTAT : 006039 Cod. catastale : B885 Patrono : Sant'Evasio Giorno festivo 12 novembre


CASALE MONFERRATO


Il mercato immobiliare casalese continua ad essere improntato a debolezza; rispetto al semestre precedente le quotazioni mostrano segni di ulteriore indebolimento, ma ad un’attenta analisi e sulla base di sensazioni molto precise si può affermare che, considerata l’assoluta mancanza di contrattazioni (sposata però a più numerose visite negli uffici immobiliari), questo non è il riflesso di vere e concrete ulteriori limature di prezzo, ma solo lo specchio dell’attesa di un qualcosa di nuovo che rappresenti una diversa prospettiva del mercato; sappiamo che non siamo alle soglie della ripresa, che sarà comunque lenta e progressiva, senza impennate; ma l’importante è che il fondo è stato toccato, sarà un fondo piuttosto prolungato, ma l’importante è che si può cominciare ad avere un quadro più concreto per cominciare a preparare programmi futuri. Le quotazioni riportate sono specchio eloquente della situazione; un accenno più esplicito va fatto per il mercato delle locazioni: da un lato la situazione economica generale e dall’altro in particolare l’inasprimento del peso fiscale hanno portato sul mercato delle locazioni un numero sensibilmente maggiore di immobili offerti; inoltre è peggiorata la qualità dei locatori con pericolo di inadempimenti; va detto altresì che la mancanza di manutenzione peggiora sempre più la qualità degli immobili offerti.

Adriano Roggero

Zona

Quartiere o Centro Semi-centro Periferia Minimo Massimo Minimo Massimo Minimo Massimo0 1.600 2.000 1.250 1.450 600 9000 1.200 1.600 1.200 1.350 600 9000 1.200 1.250 900 1.000 500 6000 0 0 0 0 0 0

Valori medi in Euro al metro quadrato



Zona Minimo MassimoCentro 1.550 1.800Semi-centro 1.250 1.450Periferia 1000 1200Valori medi in Euro al metro quadrato


fino a mq 60 3.200 4.000 2.300 2.900 1.700 2.300fino a mq 100 3.450 4.200 2.400 2.900 1.700 2.300Esercizi di vicinato fino a mq 250 2.900 4.100 2.400 2.900 1.800 2.200Medie strutture fino a mq 2.500 0 0 0 0 0 0Grandi strutture oltre mq 2.500 0 0 0 0 0 0Valori medi in Euro al metro quadrato




Abitazioni

Commerciale


Industriale

COMPRAVENDITE

Parcheggi

Uffici




50 mq 2.500 2.400 2.40090 mq 3.900 3.500 3.200130 mq 5.300 4.600 4.200



posti auto scoperti 250 240 200posti auto coperti 300 240 240box singoli 550 450 350Canone medio annuo di un posto auto scoperto - posto auto coperto - box singolo con caratteristiche medie e dotato di tutti i comforts Es. Canone mensile Euro 100 x mesi 12 = Euro 1.200


50 mq 3.500 3.100 30090 mq 6.000 4.800 4.800130 mq 7.000 6.200 6.000



fino a mq 60 180 220 150 170 120 150fino a mq 100 240 280 180 200 120 150fino a mq 250 0 0 0 0 0 0fino a mq 2.500 0 0 0 0 0 0oltre mq 2.500 0 0 0 0 0 0Canone annuo in euro per mqEs. Euro 100 x 220 mq = Euro 22.000 di canone annuo




Commerciale

LOCAZIONI

Abitazioni

Parcheggi

Uffici



Industriale






Tipologia di mutuo più richiesta variabile

Compilato da:Nome AdrianoCognome ROGGEROAgenzia Adriano Roggero e c sncTel. 0142/77698Fax 0142/77698E-mail [email protected]

65% 20%

10% 5%



Lavoratore autonomo

Imprenditore

Pensionato

40%

50%

10%


da 1 a 2 da 3 a 4

oltre 4

70%

25% 5%

L'UTENTE ACQUIRENTE

Italiano

Comunitario

Extracomunitario

30%

65%

5%





COMUNE DI NOVI LIGURE

Coordinate : 44°45′33″N 8°47′8″E Altitudine : Palazzo del Comune 197 massima 325 - minima 150 m s.l.m. Superficie : 54,22 km² Abitanti : 28 744 (31-12-2010) Densità : 530,14 ab./km² Frazioni : Barbellotta, Merella Comuni confinanti : Basaluzzo, Bosco Marengo, Cassano Spinola, Gavi, Pasturana, Pozzolo Formigaro, Serravalle Scrivia, Tassarolo Cod. postale : 15067 Prefisso : 0143 Codice ISTAT : 006114 Cod. catastale : F965 Patrono : Madonna della neve Giorno festivo 5 agosto


NOVI LIGURE


Nel I semestre 2013 si è riscontrato un ulteriore calo di transazioni immobiliari portate a buon fine rispetto al II

semestre 2012.Il tutto conseguenza del protrarsi della crisi economica generale.

Un ulteriore freno, su chi si proponeva di fare anche un solo modesto investimento, continua ad essere costituito

dall'IMU.

Stiamo vivendo il protrarsi di un periodo di tale incertezza per cui è impossibile ancora oggi ,a nostro parere, fare

previsioni anche solo per il II semestre 2013.

I tempi di vendita come già riscontrato nell'anno passato, rimangono lunghi ( in media 12 mesi).

Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni, non ci sono significativi cambiamenti nelle compravendite di immobili di

nuova/recente costruzione.

Si riscontra invece una considerevole tendenza al ribasso nei prezzi degli appartamenti più datati ( anni '60).

Un ulteriore difficoltà è data dalla resistenza da parte delle Banche a concedere mutui.

Permane una notevole richiesta di appartamenti

Carla Rapa

Zona

Quartiere o Centro Semi-centro Periferia Minimo Massimo Minimo Massimo Minimo Massimocentro storico 1.500 2.200 700 1.100 500 800centro 1.500 2.200 700 1.100 600 800semi centro 1.500 2.000 650 1.100 500 800periferia 1.400 1.800 750 1.000 400 750Valori medi in Euro al metro quadrato



Zona Minimo MassimoCentro 1.200 2.300Semi-centro 1.000 1.800Periferia 800 1600Valori medi in Euro al metro quadrato


fino a mq 60 1.500 7.000 800 2.000 700 1.500fino a mq 100 1.500 6.000 700 2.000 700 1.500Esercizi di vicinato fino a mq 250 1.000 2.000 800 2.000 700 1.200Medie strutture fino a mq 2.500 1.000 2.500 500 1.000 500 1.000Grandi strutture oltre mq 2.500 0 0 300 800 300 800Valori medi in Euro al metro quadrato




COMPRAVENDITE

Parcheggi

Uffici



Abitazioni

Commerciale


Industriale


50 mq 4.200 3.600 3.40090 mq 4.500 4.000 3.900130 mq 6.000 4.800 4.200



posto auto scoperto 500 480 360posto auto coperto 720 600 480box singoli 900 700 600Canone medio annuo di un posto auto scoperto - posto auto coperto - box singolo con caratteristiche medie e dotato di tutti i comforts Es. Canone mensile Euro 100 x mesi 12 = Euro 1.200


50 mq 3.960 3.600 3.60090 mq 5.400 4.800 4.200130 mq 7.000 6.000 6.000








Industriale


Commerciale

LOCAZIONI

Abitazioni

Parcheggi

Uffici






Tipologia di mutuo più richiesta misto

Compilato da:Nome CarlaCognome RapaAgenzia St. Imm. F.lli Rapa sncTel. 0143 72393Fax 0143 72393E-mail [email protected]

70% 20%

5% 5%



Lavoratore autonomo

Imprenditore

Pensionato

30%

60%

10%


da 1 a 2

da 3 a 4

oltre 4

90%

5% 5%

L'UTENTE ACQUIRENTE

Italiano

Comunitario

Extracomunitario

30%

50%

20%





COMUNE DI OVADA

Coordinate : 44°38′21″N 8°38′47″E Altitudine : 186 m s.l.m. Superficie : 35,33 km² Abitanti : 11 965 (31-12-2010) Densità : 338,66 ab./km² Frazioni : Costa, Gnocchetto, Grillano, San Lorenzo Comuni confinanti : Belforte Monferrato, Cremolino, Molare, Rocca Grimalda, Rossiglione (GE), Silvano d'Orba, Tagliolo Monferrato, Trisobbio, Carpeneto Cod. postale : 15076 Prefisso : 0143 Codice ISTAT : 006121 Cod. catastale : G197 Patrono : San Paolo della Croce Giorno festivo 18 ottobre


OVADA


Il primo semestre 2013 si distingue dall’ultimo semestre per la diminuzione del numero di trattative concluse che scendono ancora di circa il 30%, per la mancanza di incontro tra prezzo richiesto e prezzo offerto, ma soprattutto per le difficoltà nell’accedere ai mutui per chi ha un solo stipendio. Spesso si preferisce ritirare l’immobile dal mercato, soprattutto per quegli immobili di importi molto elevati. A scendere in maniera più considerevole sono i prezzi degli appartamenti soprattutto degli anni 60 e 70 con il riscaldamento centralizzato, che vedono una flessione dei prezzi del 10-15%, questo dovuto soprattutto alla condizione psicologica che si è venuta a creare di chi non vuole fare più interventi di ristrutturazione, soprattutto in palazzi costruiti in maniera economica. Sono solo un paio i palazzi, costruiti dallo stesso costruttore, che mantegono i prezzi molto elevati proprio per gli alti standard con cui erano stati costruiti anche se più di 40 anni fa. Nonostante le nuove agevolazioni fiscali per la ristrutturazione, c’è chi considera il centralizzato molto meno conveniente rispetto all’autonomo, questo condiziona anche il mercato degli affitti, cresce l’offerta di quegli appartamenti che per la mancanza dell’autonomo e di interventi di ristrutturazione, diventano privi di locatari. Cresce il numero di immobili in vendita nei paesini limitrofi, di importo basso 40/60 mila € uro, un tempo utilizzate come seconde case, oggi gravate da un IMU che per quel tipo di utente è considerato pesante. Ad Ovada una analisi che và fatta rispetto ad altri centri zona, è che nel centro, non ci sono più interi palazzi vuoti da ristrutturare, questo grazie all’intervento di circa quindici anni fa, che ha visto il Comune fare i primi interventi di riqualificazione dei palazzi comunali e poi delle vie del centro storico che hanno dato il via alle ristrutturazioni dei privati. Oggi con la situazione delle casse comunali, questo non sarebbe più possibile.

Laura Tardito

Zona

Quartiere o Centro Semi-centro Periferia Minimo Massimo Minimo Massimo Minimo MassimoCentro storico 1.800 2.700 1.000 1.200 500 800Centro 1.800 2.400 1.100 1.500 800 1.000Periferia 1.300 2.000 800 1.000 500 700Valori medi in Euro al metro quadrato


Posti auto scoperti 10.000 - -Posti auto coperti 15.000 - -Box singoli 30.000 20.000 18.000Valori medi in Euro per una sola unità immobiliare

Zona Minimo MassimoCentro 1.500 2.500Semi-centro 1.000 1.200Periferia - -Valori medi in Euro al metro quadrato


fino a mq 60 2.200 3.200 1.200 1.500 - -fino a mq 100 2.000 1.900 1.100 1.400 - -Esercizi di vicinato fino a mq 250 1.400 1.500 1.000 1.300 - -Medie strutture fino a mq 2.500 - - - - - -Grandi strutture oltre mq 2.500 - - - - - -Valori medi in Euro al metro quadrato




COMPRAVENDITE

Parcheggi

Uffici


Abitazioni

Commerciale

dopo 1985 prima 1985

Industriale

Nuovo*



50 mq 4.200 3.600 3.00090 mq 4.800 3.600 3.600130 mq 5.400 4.800 3.600



Posti auto scoperti 480 - -Posti auto coperti 600 - -Box singoli 960 720 600Canone medio annuo di un posto auto scoperto - posto auto coperto - box singolo con caratteristiche medie e dotato di tutti i comforts Es. Canone mensile Euro 100 x mesi 12 = Euro 1.200


50 mq 4.800 - -90 mq 6.000 - -130 mq 7.200 - -



fino a mq 60 96 150 - - - -fino a mq 100 90 144 - - - -fino a mq 250 72 120 - - - -fino a mq 2.500 - - 60 108 - -oltre mq 2.500 - - - - 48 84Canone annuo in euro per mqEs. Euro 100 x 220 mq = Euro 22.000 di canone annuo






Industriale

Commerciale

LOCAZIONI

Abitazioni

Parcheggi

Uffici


Divario tra prezzo richiesto e prezzo di vendita 15

Acquisto tramite mutuo per n. compravendite 70



Tipologia di mutuo più richiesta variab

Compilato da:Nome LAURA MAUROCognome TARDITO RAVERAAgenzia IMMOBILIARE TARDITO STUDIO RAVERATel. 0143 823197 0143 833823Fax 0143 81035 0143 833823E-mail [email protected] [email protected]

50%

30%

20% 0%



Lavoratore autonomo

Imprenditore

Pensionato

50%

40%

10%


da 1 a 2 da 3 a 4

oltre 4

100%

0% 0%

L'UTENTE ACQUIRENTE

Italiano

Comunitario

Extracomunitario

20%

50%

30%





COMUNE DI TORTONA

Coordinate : 44°53′39″N 8°51′56″E Altitudine : 122 m s.l.m. Superficie : 99,66 km² Abitanti : 27 406 (31-12-2012) Densità : 274,99 ab./km² Frazioni : Bettole di Tortona, Castellar Ponzano, Mombisaggio, Rivalta Scrivia, Torre Calderai, Torre Garofoli, Vho, Passalacqua Comuni confinanti : Alessandria, Bosco Marengo, Carbonara Scrivia, Castelnuovo Scrivia, Pontecurone, Pozzolo Formigaro, Sale, Sarezzano, Viguzzolo, Villalvernia, Villaromagnano, Berzano di Tortona Cod. postale : 15057 Prefisso : 0131 Codice ISTAT : 006174 Cod. catastale : L304 Patrono : San Marziano Giorno festivo 6 marzo


TORTONA


L’andamento del mercato immobiliare residenziale registra nei primi mesi del 2013 un lieve e maggiore interesse rispetto al 2012. Successivamente però nel secondo trimestre il mercato non ha confermato tale andamento. Il cliente sembra molto più attento nella ricerca soprattutto per il mercato delle nuove costruzioni, ma, gli aspetti della crisi, l’accesso al credito, rende difficoltoso e tortuoso il percorso. Si registra una leggera se pur timida volontà da parte di alcuni istituti di credito di prestare denaro ma rimane ancora evidente una forte resistenza, che genera ancora incertezza. Il cliente incontra notevoli difficoltà nel credito e comunque i tempi di ottenimento dei finanziamenti, risultano essere molto lunghi. I prezzi degli immobili di recente realizzazione, non hanno subito significativi scostamenti, mentre gli immobili più datati risultano i più colpiti. Riqualificare il patrimonio immobiliare ad oggi è una risorsa che sicuramente può dare un volano, essa va affrontata con professionalità e competenza, è una sfida che può generare nuove prospettive per rilanciare il mercato immobiliare, creando così le premesse per una ripresa economica. Il mercato delle locazioni residenziali registra una sempre più disponibilità alla trattabilità dei prezzi da parte dei proprietari; si cerca comunque di affrontare le garanzie necessarie alla stipula dei contratti di affitto e si tende a preferire famiglie il cui reddito risulta certo. L’immobile arredato e di piccole dimensioni è ancora privilegiato nella scelta e nelle spese di gestione. Il mercato dell’usato subisce un’ulteriore leggera flessione; ne subiscono le conseguenze gli immobili più datati, privi di tutte le norme generate dalla legge sul risparmio energetico. Ancora molto debole e colpito il mercato delle seconde case, non aiuta sicuramente l’aumento delle tariffe catastali e delle imposte che continuano a colpire tale settore. Continua il trend negativo delle locazioni e/o cessioni di attività commerciali; vi sono molti capannoni e uffici liberi, questo settore risente pesantemente della crisi economica che stiamo vivendo.

Ci si aspetta da parte dei politici, un forte e tangibile segno che dia fiducia e che favorisca gli investimenti creando opportunità mediante una serie di interventi con sgravi fiscali a favore degli operatori del settore commerciale, artigianale e industriale; è necessario un forte lavoro di unione e di sinergie tra pubblico e privato che sia di impulso ad un settore che possa trainare l’economia, il settore immobiliare.

Zampino geom. Rinaldo

Regione PiemonteProvincia Alessandria

Città Tortona

Scrivere il nome del quartiere con la lettera iniziale maiuscola e le restanti minuscole (es. Roma anziché ROMA). I valori immobiliari senza separatore delle migliaia (.) verrà immesso automaticamente dal programma. Non inserire decimali (,00).

Abitazioni nuove in buono stato dao ristrutturate abitabili ristrutturare

Quartiere o Centro Semi-centro Periferia Minimo Massimo Minimo Massimo Minimo MassimoPeriferia sud 1.000 1.400 800 900 400 750Periferia nud 1.100 1.500 900 1.100 550 800Semi - centro 1.400 1.900 1.200 1.400 750 850Centro 2.150 2.700 1.400 1.900 900 1.050Paesi 1.500 1.800 800 1.350 300 600

Valori medi in Euro al metro quadrato

Parcheggi Centro Semi-centro Periferia

Posti auto scoperti 14.000 8.000 6.000Posti auto coperti 16.000 10.000 7.000Box singoliValori in Euro per una sola unità immobiliare

UfficiQuartiere Minimo MassimoCentro 1.700 2.200Semi-centro 1.400 1.800Periferia 1.200 1.350Valori medi in Euro al metro quadrato

CommercialeMinimo Massimo Minimo Massimo Minimo Massimo

fino a mq 60 2.200 2.800 1.100 1.650 800 1.100fino a mq 100 2.000 2.600 1.000 1.250 680 1.000Esercizi di vicinato fino a mq 250 1.400 1.600 1.000 1.200 1.600 1.850Medie strutture fino a mq 2.500 0 0 1.045 1.150 750 900Grandi strutture oltre mq 2.500 0 0 0 0 700 900Valori medi in Euro al metro quadrato

IndustrialeMinimo Massimo Minimo Massimo Minimo Massimo



COMPRAVENDITE

OSSERVATORIO IMMOBILIARE FIAIP - 1° SEMESTRE 2013

COMPILARE / AGGIORNARE QUESTO FILE IN TUTTE LE SEZIONI:OSSERVATORIO COMPRAVENDITE, ANDAMENTO COMPRAVENDITE,

OSSERVATORIO LOCAZIONI, ANDAMENTO LOCAZIONI E QUESTIONARIOE NON CONVERTIRLO IN WORD, PDF, JPG, O ALTRI FORMATILA SEZIONE LAYOUT SI AGGIORNERA' AUTOMATICAMENTE

Inserire Regione, Provincia e Città




Dimensioni Centro Semi-centro Periferia50mq 5.400 5.000 4.30090mq 7.400 5.700 4.500130mq 7.500 6.300 5.000

Inserire i valori immobiliari senza separatore delle migliaia (.) verrà immesso automaticamente dal programma. Non inserire decimali (,00).

Canone medio annuo di un posto auto scoperto - posto auto coperto - box singolo con caratteristiche medie e dotato di tutti i comforts Es. Canone mensile Euro 100 x mesi 12 = Euro 1.200

Dimensioni Centro Semi-centro PeriferiaPosti auto scoperti 600 450 350Posti auto coperti 700 680 480Box singoli 950 950 600



Dimensioni Centro Semi-centro Periferia50mq 6.000 5.500 4.20090mq 9.200 6.500 4.600130mq 11.100 9.100 6.600


CommercialeMinimo Massimo Minimo Massimo Minimo Massimo

fino a mq 60 90 120fino a mq 100 85 115fino a mq 250 70 110fino a mq 2.500 oltre mq 2.500Canone annuo in euro per mqEs. Euro 100 x 220 mq = Euro 22.000 di canone annuo


IndustrialeMinimo Massimo Minimo Massimo Minimo Massimo

fino a mq 700 35 42 22 35 20 30da mq 700 a 2.000 28 38 22 33 20 30oltre mq 2.000 28 35 22 33 20 30Canone annuo in euro per mq

LOCAZIONI

Abitazioni

Parcheggi

Uffici



Tempo medio di vendita - nr di mesi intercorsi tra incarico e atto notarile

6 Inserire a lato 1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 8 - 9 - 10 - 11 - 12 (mesi)

Percentuale divario tra prezzo richiesto e prezzo di vendita

25 Inserire a lato un valore percentuale da 0 a 30

-------------------------------------------------------------------

Percentuale di acquisti tramite mutuo per n. compravendite

33 Inserire a lato un valore percentuale da 0 a 100

-------------------------------------------------------------------------

Percentuale importo del mutuo rispetto al prezzo di vendita

67 In serire a lato un valore percentuale da 0 a 100

--------------------------------------------------------------------------

Durata del mutuo in anni

25/30 Inserire a lato la durata

--------------------------------------------------------------------

Tipologia di mutuo più richiesta

variabile Inserire a lato: Fisso - Variabile - Misto

--------------------------------------------------------------------------

Tipologia di immobile richiesto

Inserire sotto 3 valori percentuali e verificare che il risultato sia uguale a 100

Piccola abitazione fino a 60 mq. 18

Media abitazione da 60 a 120 mq. 52

Grande abitazione maggiore di 120 mq. 30

Totale 100

--------------------------------------------------------------------------

Caratteristiche dell’utente acquirente


Italiano 65

Comunitario 20

Extracomunitario 15

Totale 100


Numero componenti della famiglia:

da 1 a 2 75

da 3 a 4 20

oltre 4 5

Totale 100


Lavoratore dipendente 30

Lavoratore autonomo 25

Imprenditore 30

Pensionato 10

Altro 5

Totale

Compilato da:

Nome Rinaldo

Cognome Zampino

Agenzia Immobiliare La Pieve

Tel. 0131/899580

Fax 0131/8999580

E-mail [email protected]

QUESTIONARIO

mailto:[email protected]

Es. Euro 100 x 220 mq = Euro 22.000 di canone annuo



COMUNE DI VALENZA

Coordinate : 45°0′54″N 8°38′33″E Altitudine : 125 m s.l.m. Superficie : 50,05 km² Abitanti : 20 169 (31-12-2010) Densità : 402,98 ab./km² Frazioni : Monte Valenza, Villabella Comuni confinanti: Alessandria, Bassignana, Bozzole, Frascarolo (PV), Giarole, Mirabello Monferrato, Pecetto di Valenza, Pomaro Monferrato, San Salvatore Monferrato, Suardi (PV), Torre Beretti e Castellaro (PV) Cod. postale : 15048 Prefisso : 0131 Codice ISTAT : 006177 Cod. catastale : L570 Patrono : San Giacomo Giorno festivo 25 luglio


VALENZA

CONSUNTIVO ANDAMENTO PRIMO SEMESTRE 2013 Nel primo semestre 2013, abbiamo registrato una contrazione delle compravendite, soprattutto relative ad immobili datati, che necessiterebbero di opere di ristrutturazione ,e che diventano sempre più inadeguati alle esigenze del mercato,ormai molto attento alle spese di gestione degli immobili. La crescente imposizione fiscale per le seconde case ha determinato un sensibile aumento di offerta ,elemento che,unito a quanto precedentemente esposto e ad una crisi sempre più tangibile,ha prodotto una ulteriore flessione dei prezzi,con la consapevolezza da parte dei potenziali acquirenti di riuscire a spuntare prezzi bassi.Resta anche difficile la concessione di credito da parte delle banche. Sale invece la richiesta di locazioni residenziali, nei confronti di immobili in buono stato e con snelle spese di gestione,mentre cresce il numero di appartamenti sfitti se vetusti . Una riqualificazione degli immobili e incentivi fiscali sull’acquisto aiuterebbero la ripresa del mercato

Cinzia Mandrini

Zona

Quartiere o Centro Semi-centro Periferia Minimo Massimo Minimo Massimo Minimo MassimoCentro 1.000 1.900 700 1.100 250 650Semicentro 950 1.600 600 1.000 200 550Periferia 950 1.600 500 900 200 500

0 0 0 0 0 0 0Valori medi in Euro al metro quadrato



Zona Minimo MassimoCentro 800 1.200Semi-centro 700 1.100Periferia 600 1000Valori medi in Euro al metro quadrato


fino a mq 60 850 2.300 700 1.300 600 1.000fino a mq 100 950 2.300 700 1.300 600 1.000Esercizi di vicinato fino a mq 250 0 0 0 0 0 0Medie strutture fino a mq 2.500 0 0 0 0 0 0Grandi strutture oltre mq 2.500 0 0 0 0 0 0Valori medi in Euro al metro quadrato




Abitazioni

Commerciale


Industriale


COMPRAVENDITE

Parcheggi

Uffici



50 mq 3.960 3.600 3.00090 mq 4.200 3.600 3.360130 mq 5.040 4.800 4.560



Posti auto scoperti 480 420 360Posti auto coperti 600 540 480Box singoli 660 600 540Canone medio annuo di un posto auto scoperto - posto auto coperto - box singolo con caratteristiche medie e dotato di tutti i comforts Es. Canone mensile Euro 100 x mesi 12 = Euro 1.200


50 mq 3.960 3.600 3.00090 mq 4.200 3.600 3.360130 mq 5.040 4.800 4.560







Uffici


Commerciale

LOCAZIONI

Abitazioni

Parcheggi


Industriale






Tipologia di mutuo più richiesta Variabile

Compilato da:Nome CinziaCognome MandriniAgenzia Immobiliare Cinzia MandriniTel. 0131-480547Fax 0131-480547E-mail [email protected]

35%

33%

27% 5%



Lavoratore autonomo

Imprenditore

Pensionato

47%

51%

2%


da 1 a 2

da 3 a 4

oltre 4

90%

10% 0%

L'UTENTE ACQUIRENTE

Italiano

Comunitario

Extracomunitario

35%

40%

25%





MERCATO INDUSTRIALE-ARTIGIANALE

PRIMO SEMESTRE 2013

L’inizio d’anno aveva fatto sperare in un timido cenno di ripresa che non è stato confermato nei mesi successivi. La situazione generale vede una conferma dell’andamento dell’anno precedente con il perdurare dei problemi legati ai profili finanziari, aggravati ora dagli aspetti della crisi in atto sia sostanziali che psicologici. Nonostante gli istituti di credito manifestino (timidamente) la volontà di riprendere ad immettere denaro nel mercato, all’atto pratico le resistenze da parte loro sono ancora elevate e, comunque la richiesta stessa dell’utenza vira più sul finanziamento delle attività correnti che sugli investimenti. Confermando le tendenze emerse nei mesi scorsi, nel mercato delle locazioni, in conseguenza dei maggiori costi fiscali che i proprietari devono sostenere, si riscontra una sempre maggiore disponibilità alla trattabilità, sia riguardo ai prezzi, sia riguardo alle garanzie. Sul fronte dei prezzi richiesti per la vendita non si osservano significativi scostamenti, quantomeno riguardo agli immobili di realizzazione più recente. La revisione al ribasso dei prezzi è sensibile sugli immobili più datati e di grandi dimensioni che sono i più colpiti dalla politica fiscale in atto e dagli adeguamenti alle normative entrate in vigore negli ultimi anni, necessari in caso di riutilizzo. A questi fattori si aggiunge anche la sempre più frequente difficoltà di coniugare dal punto di vista strutturale, la domanda con l’offerta, ancorché ampia. Infatti, come già rilevato in precedenza su queste pagine, uno dei settori ancora dotati di discreta vivacità è la logistica, che necessita però di strutture dedicate, che spesso mancano. Convertire immobili nati per altri utilizzi cozza spesso con dimensioni, volumi e dotazioni inadeguate. Questo problema, la riconversione del patrimonio immobiliare esistente, è anche e soprattutto una straordinaria opportunità e dovrà essere il tema principale da affrontare in questi prossimi mesi se si vogliono creare le premesse per una ripresa economica in generale e del comparto immobiliare in particolare. E’ indispensabile una politica che sia sensibile e che favorisca pesantemente gli investimenti finalizzati a questo scopo mediante coraggiosi sgravi fiscali, agevolazioni del credito mirate e sburocratizzazione delle procedure di intervento, perché bisogna fare presto e mai come oggi il tempo è denaro. Troppo perché qualcosa si realizzi? Speriamo di no, perché, per uscire dalla situazione in cui ci troviamo, non esistono alternative al portare nel mercato denaro e ottimismo.

Mauro Ravera

MERCATO IMMOBILIARE ESTERO

PRIMO SEMESTRE 2013 A fronte di compravendite sul mercato italiano tornate ai livelli degli anni 80, gli italiani anche durante il primo

semestre del 2013 hanno rivolto il proprio interesse verso il mercato oltrefrontiera. Dai dati registrati fino a giugno

2013 emerge che le famiglie italiane hanno acquistato 20.000 beni immobili all’estero con un aumento del 5,5%

rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, e la tendenza sembra destinata ad accelerare, infatti si prevedono

42.000 acquisti entro fine anno. Nella graduatoria degli acquirenti, il Piemonte si piazza al quinto posto, preceduto da

Lazio, Campania, Veneto e Lombardia che detiene il primato da tempo. La prevalente domanda ad uso investimento,

vericatasi durante il 2012, è calata al 46%. Le mete restano comunque le solite, in Europa Londra in testa seguita da

Berlino e Lugano, mentre è in calo l’est Europa. Oltreoceano sugli Stati Uniti si concentrano il 16% delle

compravendite, con forti concentrazioni su Miami e New York. Oltre al consolidato mercato di Manhattan, molti

investitori stanno acquistando a Brooklyn dove si compra a prezzi più accessibili in previsione di un notevole

incremento del valore nel prossimo futuro. La rivalutazione di quatieri come Williamsburg , ha innescato un forte

interesse nelle aree urbane limitrofe, attirando l’attenzione di grossi investitori stranieri. La sorpresa di questo semestre

è l’aumento della domanda per seconde case nelle località turistiche del mediterraneo, Grecia e Spagna in primis. Nello

specifico Ibiza è una delle zone maggiormente richiese da acquirenti italiani. Prezzi al minimo storico, (40% in meno

rispetto ai picchi pre-crisi), ottimi collegamenti low cost e una garanzia della redditività assicurata da un turismo sempre

costante nel periodo estivo, rende l’isola spagnola una zona molto appetibile. Tornando ai mercati oltreoceano, la

forte stabilità politica, unitamente ad un clima sereno interno, alla rapida crescita dell’economia e ad un inflazione sotto

controllo, fanno del Brasile una delle zone piu’ importanti su cui investire nel centro/sud America. Grazie ad un’ascesa

costante del reddito reale soprattutto della classe media, il Brasile offre un mercato del Real Estate stabile e in crescita,

soprattutto nell’area Nord-est del Paese. Sempre più investitori stanno tenendo in considerazione questo Paese quale

allocazione internazionale del proprio portafoglio. Acquistare oggi in Brasile significa usufruire di un’ importante

rivalutazione del proprio investimento.

Luca Traverso

MUTUI


Situazione domanda Mutui: ad agosto domanda in crescita del 4,1% rispetto all’agosto del 2012, dopo il primo segno positivo a luglio, dal 2008. Le variazioni percentuali mensili considerano le vere e proprie istruttorie formalmente presentate alle Aziende di credito, quindi non semplici richieste di informazioni o preventivi online. La contrazione nei volumi di richieste è ancora molto pesante se confrontata con il dato registrato nei primi 8 mesi degli anni scorsi ma la dinamica negativa si sta progressivamente attenuando, lasciando intravvedere qualche timido segnale di ripresa. L’inversione di tendenza è ancora più importante considerando che nel primo semestre del 2013 la domanda era decisamente debole e selettiva. Si conferma la preferenza verso le fasce più basse, con oltre il 75% delle domande di mutuo di valore inferiore ai 150.000 euro, coerentemente con la contrazione dei prezzi degli immobili. La durata dei mutui richiesti preferita dagli italiani continua ad essere compresa tra i 25 e i 30 anni. La fascia prevalente di età dei richiedenti è tra i 35 e i 44 anni. Negli ultimi anni la parte dei clienti che hanno preferito l’acquisto all’affitto (una minoranza, considerando la difficile situazione economica) sempre più spesso hanno preferito utilizzare risorse proprie e i risparmi dell’intera cerchia familiare per finanziare l’acquisto, tanto che solo un terzo delle compravendite è stata sostenuta dall’accensione di un mutuo. Per queste ragioni questa ripresa è particolarmente sorprendente. Influenza politica: L’eliminazione dell’IMU (tasso sugli immobili di proprietà), sostituita dalla tassa dei servizi (service tax), che dovrà vedere esplicitata l’equazione tra la qualità dei servizi municipali e il carico fiscale, aiuterà a riequilibrare il confronto “affitto-acquisto”. Approvato anche il nuovo “Piano Casa” che contiene importanti novità per il rilancio del mercato dei mutui in Italia e per il sostegno delle famiglie che a causa della crisi hanno difficoltà a pagare le rate del proprio mutuo. Il governo ha stanziato 40 milioni di euro per rifinanziare il Fondo per la sospensione per 18 mesi della rata per i titolari di mutuo che perdono il lavoro. Altri 60 milioni sono stati destinati al Fondo di Garanzia per i mutui a favore dei giovani (coppie, nuclei familiari con un unico genitore e figli minorenni, lavoratori atipici). Altro ingente provvedimento prevede che la Cassa Depositi e Prestiti acquisti oltre 2 miliardi di euro di obbligazioni bancarie garantite da mutui ipotecari su immobili residenziali. I 2 miliardi immessi nel sistema bancario serviranno all’erogazione di nuovi mutui casa a condizioni più vantaggiose rispetto a quelle attuali. Situazione Bancaria: Il presidente della BCE Mario Draghi ha ribadito che i tassi di interesse rimarranno al livello attuale (al suo minimo storico dello 0,50%), o anche più basso, per un periodo di tempo prolungato con abbondante liquidità. In perfetta sintonia con la BCE, anche la Federal Reserve e la banca centrale inglese hanno confermato il mantenimento dei tassi di interesse sui livelli attuali e promesso nuove iniezioni di liquidità nei loro rispettivi paesi. Una politica monetaria espansiva, secondo i governatori delle principali banche centrali mondiali è indispensabile per uscire dalla crisi economica attuale. Nonostante la crisi non sia ancora del tutto alle nostre spalle, le famiglie italiane che hanno stipulato un mutuo a tasso variabile potranno avere il sollievo di rate basse ancora per diverso tempo. Situazione immobiliare: Arriva dall’ISTAT la sesta conferma consecutiva della discesa dei prezzi degli immobili nel primo trimestre 2013. L’indice dei prezzi delle abitazioni, l’Ipab, acquistate dalle famiglie per motivi abitativi e/o per fini di investimento, nel primo trimestre 2013 è sceso del 5,7% rispetto allo stesso periodo del 2012, mentre il calo rispetto al trimestre precedente è solo dell’1,2%, secondo le stime preliminari. Questo dato unito a quello pubblicato dall’Agenzia delle Entrate sulle compravendite immobiliari nel primo trimestre 2013, in calo del 14,2% rispetto al 2012, ma in ripresa rispetto al calo del 25,8% registrato nel 2012 rispetto all’anno precedente, mostrano un mercato immobiliare ancora in crisi, ma con segnali di contenimento della discesa. Il governo si appresta a varare la riforma del catasto. La riforma, attesa ormai da diversi anni, prevede l’aggiornamento dell’algoritmo di calcolo del valore catastale degli immobili che oggi si basa quasi esclusivamente sul numero di vani che compongono i singoli immobili. Il nuovo calcolo della rendita e del valore catastale, nei progetti del governo, dovrà tenere conto del valore di mercato per data tipologia di immobile secondo i dati forniti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Con la riforma è logico aspettarsi un forte aumento dei valori catastali degli immobili, che oggi sembrano di molto inferiori agli effettivi valori di mercato. Il Ministro dell’Economia Saccomanni assicura, tuttavia, che il gettito fiscale delle imposte sulla casa rimarrà invariato, quindi e naturale che la riforma del catasto sarà accompagnata da una forte riduzione delle aliquote IMU e TARES. L’effetto della riforma del catasto sarà sostanzialmente redistributivo: i proprietari degli immobili di maggior pregio pagheranno tasse più elevate delle attuali, mentre gli altri avranno una riduzione del carico fiscale sui propri immobili. Questo potrà dare un’ulteriore spinta alle compravendite sulla maggioranza degli immobili, riducendone i costi fiscali.

Marcello Esposito

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