CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO · II giorno 08/01/2015 nel Tribunale dì Ragusa, davanti al G.E....

Dott. Agr. IURATO FABRIZIO Proc. esecutiva immobiliare C.T.U. n° 71/2014

TRIBUNALE DI RAGUSA

esecuzioni immobiliari

n. 71/2014 R.G. delle esecuzioni civili Giudice: Dott. Claudio Maggioni

Contro : ********************** nata a ************************;

Promossa da : Banca Carige S.P.A. – Cassa di Risparmio di Genova e Imperia;

CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO

VERBALE DI CONFERIMENTO DI INCARICO DI STIMA:

II giorno 08/01/2015 nel Tribunale dì Ragusa, davanti al G.E. dott. Claudio Maggioni,

compare l'esperto nominato Dott. Iurato Fabrizio, nato a Scicli (RG), il 20-03-10984, con

studio in Scicli (RG), in c.da Imbastita.

Il giudice dell’esecuzione sottopone all’esperto i seguenti quesiti:

a) identifichi esattamente i beni pignorati, eventuali pertinenze ed accessori, indicandone i

dati catastali ed i confini quali emergenti dal sopralluogo e dall'esame degli atti e dei

documenti prodotti, nonché la conformità dei dati stessi rilevati in sede di sopralluogo con

quelli emergenti dai certificati in atti;

b) verifichi la proprietà dei beni in capo al debitore, indicandone il regime patrimoniale ove

coniugato, e specificando, altresì, se essi siano in comproprietà o meno con altri soggetti;

c) accerti l'esatta provenienza del/i bene/i, verificando la continuità delle trascrizioni nel

ventennio anteriore alla data del pignoramento;

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d) precisi, se del caso, la impossibilità di procedere a un completo accertamento per la

incompletezza della documentazione prodotta, indicando la documentazione mancante;

e) accerti se il/i bene/i immobili risultino o meno accatastati, provvedendo, in caso negativo,

alla quantificazione dei relativi costi;

f) accerti se sul bene gravino iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, indicandone gli estremi;

elenchi le formalità (iscrizioni, trascrizioni) da cancellare con il decreto di trasferimento;

g) indichi previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica, la

destinazione del/i bene/i prevista dallo strumento urbanistico comunale vigente;

h) accerti per i fabbricati la conformità alle vigenti norme in materia urbanistico-edilizia e, in

caso di irregolarità, accerti se gli stessi siano suscettibili di sanatoria, quantificando il costo

della stessa, indicando le somme da pagare a titolo di oblazione, nonché tutti gli oneri

concessori (oneri di urbanizzazione e costi di costruzione), indicandoli anche in via

approssimativa, se non sia possibile una esatta determinazione, precisi se esistano

procedure amministrative o sanzionatorie:

i) accerti se i beni pignorati siano occupati dal debitore, affittati o locati, indicando il canone

pattuito, la sua congruità, l'eventuale data di registrazione, la scadenza dei relativi contratti

nonché l'eventuale esistenza di un giudizio in corso per il rilascio;

j) evidenzi gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia

dei beni (ad es. casa singola, appartamento in condominio, negozio, terreno edificabile,

coltivato o bosco etc.) e le località in cui si trovano; fornisca i dati essenziali al fine di

consentire l'immediata percezione di un interesse all'acquisito (es. superficie, destinazione

d'uso, numero di vani, anno di costruzione, stato di conservazione, esistenza di vincoli

artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o indivisibilità, di diritti demaniali, di usi civici

etc.);

k) determini il valore di ciascun immobile con riferimento agli attuali prezzi di mercato,

tenendo conto: delle modalità di vendita del bene (asta giudiziaria) e del fatto che in sede di

vendita va effettuata almeno un'offerta minima in aumento; del costo dell'eventuale

sanatoria ;

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l) indichi l'opportunità di procedere alla vendita in unico lotto o in più lotti separati

(spiegandone le ragioni), predisponendo in ogni caso un piano di vendita dell’immobile e

dei lotti;

m) alleghi idonea documentazione fotografica esterna ed interna degli immobili pignorati ed

acquisisca la planimetria catastale dei fabbricati;

n) accerti, nel caso si tratti di bene indiviso, la valutazione della quota di pertinenza del

debitore esecutato, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita di quote indivise;

precisi se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le quote

che potrebbero essere separate a favore della procedura;

o) accerti se il trasferimento dei beni pignorati sia soggetto al pagamento dell’IVA, fornendo

in caso positivo i dati occorrenti per la relativa applicazione;

p) verifichi la correttezza dei dati riportati nell'atto di pignoramento e nella nota di

trascrizione (o, in caso di procedure riunite, nei singoli atti di pignoramento e nelle note di

trascrizione), in particolare accertando che il pignoramento abbia colpito quote spettanti al

debitore e che vi sia corrispondenza tra il singolo atto di pignoramento e la relativa nota;

q) curi la redazione dell'attestato di prestazione energetica (A.P.E.) previsto dall’art 6

D.Lgs. 192/2005;

Il giudice dell'esecuzione, fatte le debite ammonizioni, invita l'esperto ad espletare l'incarico

conferitogli prestando il giuramento di rito e lo stesso vi adempie pronunciando la formula:

"Giuro di bene e fedelmente adempiere le funzioni affidatemi”.

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SVOLGIMENTO DELL'INCARICO:

Sopralluogo: Dopo essermi recato presso gli uffici pubblici di competenza quali UTC

settore "Urbanistica-Edilizia" del Comune di Ispica (RG), nonché agli uffici dell'Agenzia del

Territorio di Ragusa ecc., ed acquisito la documentazione necessaria per l'espletamento

dell'incarico conferitomi in data 08.01.2015, hanno avuto inizio le operazioni peritali sui

luoghi, che si trovano dislocati nel territorio del Comune di Ispica, oggetto della procedura

esecutiva immobiliare, previo avviso, a mezzo posta certificata (PEC) con ricevuta di

avvenuta consegna, inviata alle parti il 15/01/15.

(Allegato 1 , Allegati 2a, 2b, 2c, 2d, 2e, 2f, 2g)

Dopo essersi trovato sul luogo dell’appuntamento in c.da Passi e Bufali agro di Ispica, dove

alle ore 8.30 ha avuto inizio l’accertamento, in assenza delle parti, procedendo con

l’espletamento delle operazioni peritali consistenti in rilievi fotografici del lotto di terreno e dei

fabbricati in esso insistenti (Vedi allegato 3). Si sono effettuati i rilievi fotografici dell’interno e

dell’esterno dei due corpi di fabbrica allo stato rustico (Allegato 4a, 4b). Si è rilevata sul

fondo la presenza di un pozzo trivellato con relativo impianto di sollevamento.

Le operazioni peritali si sono concluse alle ore 9.30 del giorno ventiquattro del mese di

gennaio.

(Verbale di sopralluogo- Allegato 2e).

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INDIVIDUAZIONE DEI BENI PIGNORATI

Gli immobili, oggetto del procedimento esecutivo immobiliare, come riportato nell'atto di

pignoramento sono:

a) Terreno sito in Ispica in C. da Passi e Bufali, in ditta ******************nata

****************** prop. 1/1. Immobile annotato all’Ufficio del Territorio di Ragusa

comune di Ispica con il seguente carico:

- F° 98, p.lla 274 , cat. sem. irr.; di ha 0.10.00

- F° 98, p.lla 276 , cat. pascolo; di ha 0.10.10



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SUDDIVISIONE DEI LOTTI INDIVIDUATI

In merito alla formazione di uno o più immobili posti in vendita, considerata la presenza di

più unità immobiliari (fabbricati allo stato rustico), ho ritenuto conveniente dividere i beni

oggetto del pignoramento in due lotti e precisamente:

1° LOTTO :

a) terreno e fabbricato sito in Scicli in C. da Passi e Bufali, in

***************************nata************* prop. 1/1. Immobile annotato

all’Ufficio del Territorio di Ragusa comune di Ispica con il seguente carico:



Lotto della superficie complessiva di mq 2.340, sul quale insiste un

fabbricato rurale (civile abitazione + deposito attrezzi) di mq 70 circa allo

stato rustico e non accatastato;

2°LOTTO :

b) terreno e fabbricato sito in Scicli in C. da Passi e Bufali, in ditta

************************nata *********prop. 1/1. Immobile annotato all’Ufficio

del Territorio di Ragusa comune di Ispica con il seguente carico:



Lotto della superficie complessiva di mq 2.570, sul quale insiste un

fabbricato rurale (civile abitazione + deposito attrezzi) di mq 76 circa allo

stato rustico e non accatastato;

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1°LOTTO (CESPITE a) : Terreno e Fabbricato sito in c.da Passi e Bufali agro di Ispica



Lotto della superficie complessiva di mq 2.340, sul quale insiste un fabbricato rurale

(civile abitazione + deposito attrezzi) di mq 70 circa allo stato rustico e non

accatastato;

Sia il terreno che il fabbricato ricadono nel territorio del Comune di Ispica (RG), e

precisamente in c.da Passi e Bufali. Sulla scorta delle visure catastali effettuate e che si

allegano in copia alla presente, si procederà alla descrizione di ogni singola particella

componente l'intera proprietà, in testa alla sig.ra in ragione di 1/1 allla

Sig********************************** . L’immobile è pervenuto per atto di compravendita del 23

Febbraio 2010, rogato dal Notaio Mannarella Francesco di Bergamo, registrato a Bergamo

2 il 25 Febbraio 2010 al n° 2671 e trascritto a Ragusa il 1° Marzo 2010 al n° 4205. Per

quanto attiene la regolarità urbanistica del fabbricato insistente sul lotto, questo è stato

realizzato giusta Concessione Edilizia n° 2007/C/4065 rilasciata dal Comune di Ispica in

data 24-07-2007, mentre il terreno ricade in zona normata dal Vigente P.R.G. del Comune

di Ispica in ZONA E: PREVALENTI ATTIVITÀ AGRICOLE - Sottozona E2, Normata dall'art.

11 delle N.d.A. del vigente PRG, con le prescrizioni che si riportano per estratto: Art. 11,

comma 2

Sottozona E2 : agricoltura industrializzata.

Destinata ad ospitare nel lungo periodo tutte le serre e le altre attrezzature permanenti per

l'agricoltura industrializzata. Il rilascio delle concessioni per l'installazione delle serre e delle

altre attrezzature è subordinato alla predisposizione delle fasce di rimboschimento con

essenze e nei modi che il Comune si riserva di specificare, per evitare sia l'abbagliamento

lontano che la diffusione di sostanze ausiliarie alla coltivazione.

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ACCESSO AGLI IMMOBILI

L’immobile è ubicato in C.da Passi e Bufali del Comune di Ispica (RG), a ridosso della fascia

costiera del comune di Ispica, possono essere facilmente raggiungibili, percorrendo la

Strada Provinciale 67 Pozzallo-Marza e da questa per la strada Comunale dalla quale

direttamente trovano accesso in corrispondenza dell’omonima contrada. Le coordinate

geografiche del sito sono : latitudine = 36°43'49.88"N; longitudine = 14°55'7.99"E;

CONFINI DEGLI IMMOBILI

Sia il terreno che l'edificio precedentemente menzionati, confinano ad Est con proprietà

************, ad Ovest con proprietà della ditta ******************, a Sud con proprietà della

stessa di cui al cespite 2 ed a Nord con una stradella interpoderale.

REGOLARITA' URBANÌSTICA

A seguito delle istanze presentate dal sottoscritto C.T.U. Dott. Agr. Fabrizio Iurato, prot. n°

10913 del 21-04-2015 relativamente alla richiesta di Certificazione di Destinazione

Urbanistica e del 28-01-2015 relativamente al rilascio delle copie delle Concessioni edilizie

in essere per tali immobili, veniva rilasciato dal Comune di Ispica in data 28-01-2015 la copia

della concessione edilizia n° 2007/C/4065 rilasciata in data 27-07-2007 (Allegato 5) ed il

certificato di Destinazione Urbanistica (Allegato 6), in cui si attesta quanto segue:

ZONA E: PREVALENTI ATTIVITÀ AGRICOLE - Sottozona E2, Normata dall'art. 11 delle

N.d.A. del vigente PRG, con le prescrizioni che si riportano per estratto: Art. 11, comma 2


Per quanto riguarda la regolarità urbanistica, il fabbricato è stato edificato con regolare

concessione edilizia n° 2007/C/4065 del 24-07-2007, mentre non risulta definito

catastalmente e pertanto necessita di accatastamento.

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PROPRIETA’ E STATO DI POSSESSO DEI BENI PIGNORATI

L’intera proprietà, rappresentata dal fabbricato e dal terreno definiti catastalmente al F° 98,

p.lla 274 , cat. sem. irr.; di ha 0.10.00 ed al F° 98, p.lla 1194 , cat. sem. irr.; di ha 0.13.40, è

pervenuto alla sig.******************* per atto di compravendita del 23 Febbraio 2010, rogato

dal Notaio Mannarella Francesco di Bergamo, registrato a Bergamo 2 il 25 Febbraio 2010 al

n° 2671 e trascritto a Ragusa il 1° Marzo 2010 al n° 4205, inoltre eventuali dettagli

riguardante gli atti di acquisto possono essere desunti dalla relazione di visura ipocatastale

certificato dal notaio Manenti Santa con studio in Scicli di cui allegato ai fascicoli in atti

(Allegato 7).

Dalle informazioni assunte presso gli uffici competenti sì è accertato che sono stati asservite

al rilascio della concessione edilizia la volumetria disponibile.

Dalle informazioni rilevate presso l’Agenzia delle Entrate di Modica con istanza del

20-04-2015 prot. n° 18369, l’uffcio ha rilasciato attestazione prot. n° 2015/18539, con la

quale attesta che non risultano in essere contratti di utilizzo dei beni oggetto della presente

da parte di terzi . (Allegato 8)

Da una ispezione ipotecaria presso L'Agenzia dei Territorio all'ufficio Provinciale di Ragusa

Servizio di Pubblicità immobiliare e dei diversi uffici competenti si è desunto un elenco delle

iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli relativo all’immobile pignorato (vedi anche Allegato 7):

- Iscrizione del 1° Marzo 2010 al N.4069 Registro Generale e N.1107 registro

particolare, relativa ad atto giudiziario del 21 GENNAIO 2010 del Tribunale di Milano

derivante da decreto ingiuntivo per Euro cinquecentosettantacinquemilaottocentoventotto

e centesimi sessantaquattro (Euro 575828,64), contro ************ (altra ditta) e a favore di

Banca Cesare Ponti S.P.A., con sede in Milano, C.F,00714560158;

- Iscrizione del 9 Aprile 2010 al N.7066 Registro Generale e al N. 1839 del Registro

particolare, relativa ad atto giudiziario del 21 GENNAIO 2010 del Tribunale di Genova,

derivante da decreto ingiuntivo per Euro quattrocentodiciottomiladuecentotrentaquattro e

centesimi cinquantanove (Euro 418234,59), contro *************** (altra ditta), e a favore di

Banca Carige s.p.a. Cassa di Risparmio di Genova e Imperia, con sede in Genova,

C.F.03285880104 ;

- Trascrizione del 16 APRILE 201:4 al N.3343 del Registro Particolare e al N.4791 del

Registro generale, relativa ad Atto giudiziario del 18 FEBBRAIO 2014 dell'Uff. Giudiziario

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di Ragusa, con sede in Ragusa, derivante da verbale di pignoramento immobili, contro

************* (persona richiesta e a favore della Banca Carige s.p.a. - Cassa di risparmio

di Genova e Imperia con sede in Genova, C.F.03285880104).

DESCRIZIONE SINTETICA

L’immobile ubicato in C.da Passi e Bufali agro del comune di Ispica si trova collocato in

prossimità della frazione balneare della Marza, in una zona con valenza prettamente

agricola, dove si possono avvistare coltivazioni intensive in serra ed in pieno campo.

L’immobile edificato giusta concessione edilizia n° 2007/C/4065 non è utilizzato in quanto

trovasi allo stato rustico e precisamente sono state realizzate le strutture portanti in cls, i

tamponamenti con blocchi di laterizi ed il tetto di copertura. E’ stato parzialmente realizzato

l’intonaco così come gli impianti tecnologici. E’ provvisto di copertura consistente in un tetto

a falde nel quale sono stati ricavati i locali sottotetto della superficie complessiva di mq

48,00. L’immobile è dotato inoltre di veranda coperta della superficie di mq 6,85. Il terreno

circostante è inutilizzato a scopi agricoli è può definirsi quale pertinenza del fabbricato.

Il fabbricato, si disloca in un piano terra che sarà destinato a vano rifugio per mq 24,00,

costituita da un ingresso che disimpegna il bagno e da un vano depositi attrezzi di mq 24,00

con annesso pergolato esterno per lo stoccaggio dei prodotti agricoli. L’immobile è dotato di

una scala esterna dalla quale si accede al piano sottotetto mediante ad un terrazzino

esterno. I volumi realizzati sono:

volume residenziale = mc 69,60

volume non residenziale = mc 69,60

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STIMA DEGLI IMMOBILI

Per la valutazione degli immobili pignorati si farà riferimento al solo criterio di stima del tipo

sintetico e non a quello analitico. Infatti la stima analitica, che viene effettuata per

capitalizzazione dei redditi, valutando l'immobile con riferimento al reddito che è in grado di

produrre, risulterebbe poco attendibile in considerazione del fatto che il fondo non

rappresenta l’ordinarietà essendo di modeste dimensioni. Quindi ai fini della determinazione

del valore venale dell’immobile si adotta il metodo della stima sintetica, per comparazione in

condizioni di ordinarietà fra immobili similari a quelle del bene in questione, avvalendosi della

collaborazione di mediatori, liberi professionisti ed agenzie specializzate operanti nel settore

immobiliare, tenendo conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, quali

ubicazione rispetto le strade ed al cento urbano, esposizione, destinazione, salubrità del

luogo , reperibilità di servizi collettivi, tipologia, etc.. Per quanto riguarda il fabbricato, visto lo

stato di costruzione in cui si trova viene valutato accertando il più probabile costo di

costruzione, ma vengono detratte le spese per l’accatastamento.. Alla luce di quanto

premesso si è potuto riscontrare che il prezzo medio di mercato di fondi similari a quello in

esame risulta pari a 9 euro/mq, mentre per il fabbricato può essere assunto un valore

unitario di € 650,00/mq sia per la parte residenziale che non residenziale, mentre per le

porzioni pertinenziali (locali sottotetto e verande coperte) il valore assunto può essere di €

325,00/mq.

valore venale unitario terreno = 9,00€/mq. x 2.340 mq = € 21.060,00

valore venale unitario fabbricato = 650,00€/mq. x 48 mq = € 31.200,00

valore venale unitario pertinenze = 325,00€/mq. x 54,85 mq = € 17.826,25

Costo accatastamento da detrarre = € 1.400,00

Totale valore venale lotto 1 = € 68.686,25

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Allego alla presente relazione:

all. 3 - Documentazione fotografica fondo;

all. 4a - Documentazione fotografica fabbricato;

all. 5 – Copia concessione edilizia;

all. 6 - Certificato di Destinazione urbanistica;

all. 7 – Relazione notarile e ipocatastale;

all. 8 – Attestato Agenzia Entrate;

all. 9 – Stralcio ortofoto;

all. 10 - Mappa Catastale;

all. 11 - Visura Catastale;

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2°LOTTO (CESPITE b) : Terreno e Fabbricato sito in c.da Passi e Bufali agro di Ispica



Lotto della superficie complessiva di mq 2.570, sul quale insiste un fabbricato

rurale (civile abitazione + deposito attrezzi) di mq 76 circa allo stato rustico e

non accatastato;

Sia il terreno che il fabbricato ricadono nel territorio del Comune di Ispica (RG), e

precisamente in c.da Passi e Bufali. Sulla scorta delle visure catastali effettuate e che si

allegano in copia alla presente, si procederà alla descrizione di ogni singola particella

componente l'intera proprietà, in testa alla sig.ra in ragione di 1/1 alla Sig.ra

*****************************nata *************. L’immobile è pervenuto per atto di

compravendita del 23 Febbraio 2010, rogato dal Notaio Mannarella Francesco di Bergamo,

registrato a Bergamo 2 il 25 Febbraio 2010 al n° 2671 e trascritto a Ragusa il 1° Marzo 2010

al n° 4205. Per quanto attiene la regolarità urbanistica del fabbricato insistente sul lotto,

questo è stato realizzato giusta Concessione Edilizia n° 2007/C/4097 rilasciata dal Comune

di Ispica in data 22-11-2007, mentre il terreno ricade in zona normata dal Vigente P.R.G.

del Comune di Ispica in ZONA E: PREVALENTI ATTIVITÀ AGRICOLE - Sottozona E2,

Normata dall'art. 11 delle N.d.A. del vigente PRG, con le prescrizioni che si riportano per

estratto: Art. 11, comma 2


Destinata ad ospitare nel lungo periodo tutte le serre e le altre attrezzature permanenti per

l'agricoltura industrializzata. Il rilascio delle concessioni per l'installazione delle serre e delle

altre attrezzature è subordinato alla predisposizione delle fasce di rimboschimento con

essenze e nei modi che il Comune si riserva di specificare, per evitare sia l'abbagliamento

lontano che la diffusione di sostanze ausiliarie alla coltivazione.

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ACCESSO AGLI IMMOBILI

L’immobile è ubicato in C.da Passi e Bufali del Comune di Ispica (RG), a ridosso della fascia

costiera del comune di Ispica, possono essere facilmente raggiungibili, percorrendo la

Strada Provinciale 67 Pozzallo-Marza e da questa per la strada Comunale dalla quale

direttamente trovano accesso in corrispondenza dell’omonima contrada. Le coordinate

geografiche del sito sono : latitudine = 36°43'49.13"N; longitudine = 14°55'7.58"E;

CONFINI DEGLI IMMOBILI

Sia il terreno che l'edificio precedentemente menzionati, confinano ad Est con proprietà

**********, ad Ovest con proprietà della ditta ****************, a Sud con proprietà ********** ed

a Nord con proprietà della stessa di cui al cespite 1.

REGOLARITA' URBANISTICA

A seguito delle istanze presentate dal sottoscritto C.T.U. Dott. Agr. Fabrizio Iurato, prot. n°

10913 del 21-04-2015 relativamente alla richiesta di Certificazione di Destinazione

Urbanistica e del 28-01-2015 relativamente al rilascio delle copie delle Concessioni edilizie

in essere per tali immobili, veniva rilasciato dal Comune di Ispica in data 28-01-2015 la copia

della concessione edilizia n° 2007/C/4097 rilasciata in data 22-11-2007 (Allegato 12) ed il

certificato di Destinazione Urbanistica (Allegato 6) in cui si attesta quanto segue:

ZONA E: PREVALENTI ATTIVITÀ AGRICOLE - Sottozona E2, Normata dall'art. 11 delle

N.d.A. del vigente PRG, con le prescrizioni che si riportano per estratto: Art. 11, comma 2


Per quanto riguarda la regolarità urbanistica, il fabbricato è stato edificato con regolare

concessione ediliza n° 2007/C/4097 del 13-11-2007, mentre non risulta definito

catastalmente e pertanto necessita di accatastamento.

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PROPRIETA’ E STATO DI POSSESSO DEI BENI PIGNORATI

L’intera proprietà, rappresentata dal fabbricato e dal terreno definiti catastalmente F° 98,

p.lla 276 , cat. pascolo, di ha 0.10.10 e F° 98, p.lla 1195 , cat. pascolo, di ha 0.15.60, è

pervenuto alla sig.ra ******************** per atto di compravendita del 23 Febbraio 2010,

rogato dal Notaio Mannarella Francesco di Bergamo, registrato a Bergamo 2 il 25 Febbraio

2010 al n° 2671 e trascritto a Ragusa il 1° Marzo 2010 al n° 4205, inoltre eventuali dettagli

riguardante gli atti di acquisto possono essere desunti dalla relazione di visura ipocatastale

certificato dal notaio Manenti Santa con studio in Scicli di cui allegato ai fascicoli in atti

(Allegato 7)

Dalle informazioni assunte presso gli uffici competenti sì è accertato che sono stati asservite

al rilascio della concessione edilizia la volumetria disponibile.

Dalle informazioni rilevate presso l’Agenzia delle Entrate di Modica con istanza del

20-04-2015 prot. n° 18369, l’uffcio ha rilasciato attestazione prot. n° 2015/18539, con la

quale attesta che non risultano in essere contratti di utilizzo dei beni oggetto della presente

da parte di terzi . (Allegato 8)

Da una ispezione ipotecaria presso L'Agenzia dei Territorio all'ufficio Provinciale di Ragusa

Servizio di Pubblicità immobiliare e dei diversi uffici competenti si è desunto un elenco delle

iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli relativo all’immobile pignorato (vedi anche Allegato 7):

- Iscrizione del 1° Marzo 2010 al N.4069 Registro Generale e N.1107 registro

particolare, relativa ad atto giudiziario del 21 GENNAIO 2010 del Tribunale di Milano

derivante da decreto ingiuntivo per Euro cinquecentosettantacinquemilaottocentoventotto

e centesimi sessantaquattro (Euro 575828,64), contro ****************** (altra ditta). e a

favore di Banca Cesare Ponti S.P.A., con sede in Milano, C.F,00714560158;

- Iscrizione del 9 Aprile 2010 al N.7066 Registro Generale e al N. 1839 del Registro

particolare, relativa ad atto giudiziario del 21 GENNAIO 2010 del Tribunale di Genova,

derivante da decreto ingiuntivo per Euro quattrocentodiciottomiladuecentotrentaquattro e

centesimi cinquantanove (Euro 418234,59), contro *************(altra ditta), e a favore di

Banca Carige s.p.a. Cassa di Risparmio di Genova e Imperia, con sede in Genova,

C.F.03285880104 ;

- Trascrizione del 16 APRILE 201:4 al N.3343 del Registro Particolare e al N.4791 del

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Registro generale, relativa ad Atto giudiziario del 18 FEBBRAIO 2014 dell'Uff. Giudiziario

di Ragusa, con sede in Ragusa, derivante da verbale di pignoramento immobili, contro

*********************** (persona richiesta e a favore della Banca Carige s.p.a. - Cassa di

risparmio di Genova e Imperia con sede in Genova, C.F.03285880104.

DESCRIZIONE SINTETICA

L’immobile ubicato in C.da Passi e Bufali agro del comune di Ispica si trova collocato in

prossimità della frazione balneare della Marza, in una zona con valenza prettamente

agricola, dove si possono avvistare coltivazioni intensive in serra ed in pieno campo.

L’immobile edificato giusta concessione edilizia n° 2007/C/4097 non è utilizzato in quanto

trovasi allo stato rustico e precisamente sono state realizzate le strutture portanti in cls, i

tamponamenti con blocchi di laterizi ed il tetto di copertura. E’ stato parzialmente realizzato

l’intonaco così come gli impianti tecnologici. E’ provvisto di copertura consistente in un tetto a

falde nel quale sono stati ricavati i locali sottotetto della superficie complessiva di mq 52,80.

L’immobile è dotato inoltre di veranda coperta della superficie di mq 6,85. Il terreno

circostante non è inutilizzato a scopi agricoli è può definirsi quale pertinenza del fabbricato.

Il fabbricato, si disloca in un piano terra che sarà destinato a vano rifugio per mq 26,40,

costituita da un ingresso che disimpegna il bagno e da un vano depositi attrezzi di mq 26,40

con annesso pergolato esterno per lo stoccaggio dei prodotti agricoli. L’immobile è dotato di

una scala esterna dalla quale si accede al piano sottotetto mediante ad un terrazzino

esterno. I volumi realizzati sono:

volume residenziale = mc 76,56

volume non residenziale = mc 76,56

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STIMA DEGLI IMMOBILI

Per la valutazione degli immobili pignorati si farà riferimento al solo criterio di stima del tipo

sintetico e non a quello analitico. Infatti la stima analitica, che viene effettuata per

capitalizzazione dei redditi, valutando l'immobile con riferimento al reddito che è in grado di

produrre, risulterebbe poco attendibile in considerazione del fatto che il fondo non

rappresenta l’ordinarietà essendo di modeste dimensioni. Quindi ai fini della determinazione

del valore venale dell’immobile si adotta il metodo della stima sintetica, per comparazione in

condizioni di ordinarietà fra immobili similari a quelle del bene in questione, avvalendosi della

collaborazione di mediatori, liberi professionisti ed agenzie specializzate operanti nel settore

immobiliare, tenendo conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, quali

ubicazione rispetto le strade ed al cento urbano, esposizione, destinazione, salubrità del

luogo , reperibilità di servizi collettivi, tipologia, etc.. Per quanto riguarda il fabbricato, visto lo

stato di costruzione in cui si trova viene valutato accertando il più probabile costo di

costruzione, ma vengono detratte le spese per l’accatastamento. Alla luce di quanto

premesso si è potuto riscontrare che il prezzo medio di mercato di fondi similari a quello in

esame risulta pari a 9 euro/mq, mentre per il fabbricato può essere assunto un valore

unitario di € 650,00/mq sia per la parte residenziale che non residenziale, mentre per le

porzioni pertinenziali (locali sottotetto e verande coperte) il valore assunto può essere di €

325,00/mq.

valore venale unitario terreno = 9,00€/mq. x 2.570 mq = € 23.130,00

valore venale unitario fabbricato = 650,00€/mq. x 52,80 mq = € 34.320,00

valore venale unitario pertinenze = 325,00€/mq. x 59,65 mq = € 19.386,25

Costo accatastamento da detrarre = € 1.400,00

Totale valore venale lotto 1 = € 75.436,25

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Allego alla presente relazione:

all. 3 - Documentazione fotografica fondo;

all. 4b - Documentazione fotografica fabbricato;

all. 6 - Certificato di destinazione urbanistica;

all. 7 – Relazione notarile e ipocatastale;

all. 8 – Attestato Agenzia Entrate;

all. 9 – Stralcio ortofoto;

all. 10 - Mappa Catastale;

all. 11 - Visura Catastale;

all. 12 – Copia concessione edilizia;

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VALORE COMPLESSIVODEI BENI PIGNORATI

Per quanto fin qui esposto, si può riepilogare il valore dei beni immobili pignorati al

debitore esecutivo;

- LOTTO 1 CESPITE “a” = € 68.686,25

- LOTTO 2 CESPITE “b” = € 75.436,25

Totale = € 144.122,50

Pertanto la vantazione complessiva dei beni pignorati risulta, in cifra tonda:

Centoquarantaquattromila/00

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CONCLUSIONI

Con la presente relazione, ritengo di aver compiutamente assolto il mandato ricevuto,

avendo individuato, descritto è stimato gli immobili oggetto del pignoramento.

Nei corso dei sopralluoghi effettuati, ho eseguito il rilievo fotografico degli immobili suddetti

ed ho redatto specifici elaborati riportati in allegato.

Attraverso le ricerche svolte presso gli uffici competenti ho accertato la regolarità catastale

ed urbanistica dei beni pignorati nonché la sua situazione dal punto di vista giuridico.

Scicli, 08.05.2015

Il C.T.U.

(Dott. Agr. Fabrizio Iurato)

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INDICE

Premessa……………………………………… Pag. 1

Svolgimento dell'incarico…………………… Pag. 4

Lotto 1………………………………………….. Pag. 7

Lotto 2………………………………………….. Pag.13

Valore complessivo dei beni Pignorati…… Pag.19

Conclusioni…………………………………….. Pag.20

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CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO · II giorno 08/01/2015 nel Tribunale dì Ragusa, davanti al G.E....

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