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Condominio: casistica sulla natura comune del bene 6811 La tabella riepiloga in ordine alfabetico gli spazi tipicamente condominiali, indicando di volta in volta se sono da considerarsi comuni per legge (nuovo art. 1117 c.c.) o alla luce di pronunce giurisprudenziali che si sono espresse in casi concreti.

Bene Definizioni o precisazioni Natura di parte comune

Abbaino si tratta della costruzione sporgente sul tetto di un fabbricato, dotata di finestra per dare luce ed aria al sottotetto

Sì (Cass. 27 luglio 2006 n. 17099)

Alloggio del portiere

si tratta dei locali propriamente destinati alle eventuali necessità abitative della persona addetta a tale attività; si differenziano dai "locali per la portineria" che individuano gli spazi destinati all'esercizio dell'attività di portierato (c.d. guardiola)

Sì per legge. No se l'unità immobiliare, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali costituisce pertinenza del fabbricato (Cass. 26 novembre 1998 n. 11996, Cass. 9 aprile 1998 n. 3667)

Androne/andito

si tratta del luogo di passaggio all'ingresso dell'immobile che conduce alle parti più interne (siano essi appartamenti, scale, cortili, garage o giardino); se l'androne ha la forma di un corridoio, viene identificato anche con il termine "andito" (che indica ugualmente un luogo di passaggio)

Sì per legge, anche per i proprietari dei locali con accesso diretto all'esterno dell'edificio, benché non abbiano necessità di usarli dal momento che affacciano e comunicano direttamente sulla pubblica via (Cass. 5 febbraio 1979 n. 761, Trib. Bologna 4 aprile 1997)

Antenna centralizzata: per la ricezione di canali televisivi

Sì per legge, se idonea a soddisfare l'interesse dei condomini a fruire del relativo servizio condominiale (Cass. 11 gennaio 2012 n. 144)

Aree esterne

si tratta delle cose poste all'esterno dell'edificio considerato tecnicamente da cielo a terra. Ne fanno parte i seguenti elementi: superfici di calpestio esterno, pavimentazioni esterne, aree scoperte a verde, ecc

Sì per legge, rientrando nel concetto di parti necessarie all'uso comune

Ascensore

- se installato in origine, al momento della costruzione, o successivamente su iniziativa di tutti i condomini

Sì, per legge, e anche per i proprietari delle unità immobiliari situate al piano inferiore, in quanto consente di accedere più agevolmente a parti comuni poste ai piani superiori (Trib. Milano 16 marzo 1989)

- se installato solo su iniziativa e a spese di alcuni condomini

No: resta di proprietà esclusiva dei condomini che lo hanno voluto e pagato e degli eventuali altri condomini che abbiano

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Bene Definizioni o precisazioni Natura di parte comune

poi deciso di partecipare all'innovazione (Cass. 18 novembre 1971 n. 3314)

Autorimessa -

No, neanche se posta nel perimetro dell'edificio condominiale (ad esempio, nel seminterrato), in quanto parte dell'edificio non necessaria all'uso comune

Balconi "aggettanti"

si tratta dei balconi che sporgono dalla facciata dell'edificio

- No in generale, perché sono un prolungamento dell'appartamento da cui protendono e, non avendo funzione di sostegno né di copertura dell'edificio, sono di proprietà esclusiva del proprietario della corrispondente unità immobiliare (Cass. 30 aprile 2012 n. 6621, Cass. 16 febbraio 2012 n. 2241) - Sì per quanto riguarda i rivestimenti (del parapetto e della soletta) e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata (Cass. 30 aprile 2012 n. 6624, Cass. 16 febbraio 2012 n. 2241, Cass. 30 luglio 2004 n. 14576, Cass. 21 gennaio 2000 n. 637). I comuni "vasconi" trapezoidali di calcestruzzo posati sul cordolo e non sporgenti non hanno un pregio artistico e non fanno parte del decoro architettonico dell'edificio (Cass. 30 aprile 2012 n. 6624)

Braga

si tratta dell'elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e quella verticale, di pertinenza condominiale: è strutturalmente posta nella diramazione

- No: essa serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini (Cass. 3 settembre 2010 n. 19045) - Sì, in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale e dato che, senza la sua presenza, il funzionamento della colonna verticale verrebbe meno (Cass. 19 gennaio 2012 n. 778)

Canali di scarico vedi anche la voce "Impianti" Sì, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva (Cass. 3 settembre 2010 n. 19045)

Canna fumaria si tratta di quell'elemento costruttivo che serve al convogliamento dei fumi derivanti da una combustione

Sì; No se essa è destinata a servire esclusivamente l'appartamento cui afferisce (Cass. 29 agosto 1991 n. 9231)

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Bene Definizioni o precisazioni Natura di parte comune

dall'interno di un locale o camera di combustione verso l'esterno

Cavedio (o chiostrina, vanella o pozzo luce)

si tratta di quello spazio chiuso su tutti i lati ricavato all'interno di una struttura muraria, attraverso cui si fanno passare canalizzazioni ed impianti e destinato a dare aria e luce a locali secondari (ad esempio bagni, disimpegni o servizi)

Sì (Cass. 7 aprile 2000 n. 4350)

Cisterna manufatto per la raccolta di acqua chiara o reflua Sì per legge

Cortile

si tratta dell'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti e di consentire il passaggio per accedere agli edifici. Per approfondire la definizione e per l'esame del cortile come parcheggio condominiale: v. n. 8500 e s.

Sì per legge Non rileva il fatto che le unità immobiliari prive di affaccio sul cortile non fruiscono delle prese d'aria, di luce o di accesso: queste utilità non esauriscono le potenzialità di sfruttamento del cortile, che riguardano, tra l'altro, il parcheggio di veicoli o il deposito temporaneo di materiali durante i lavori di manutenzione delle unità immobiliari (Cass. 26 ottobre 2000 n. 14128).

Decoro architettonico

si tratta della linea armonica, sia pure estremamente semplice, che caratterizza la fisionomia dell'edificio

Sì, a prescindere dalla validit_ estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare (Cass. 4 aprile 2008 n. 8830)

Edificio inteso come insieme di parti necessarie al suo uso comune Sì per legge

Facciata: vedi muro di facciata

Fondamenta/ Fondazioni

si tratta delle strutture (in cemento armato o, per gli edifici antichi, in muratura) su cui poggia l'intera struttura sovrastante del fabbricato

Sì per legge

Giardino

ha funzione di dare aria e luce alle unità abitative, è ornamentale, abbellisce l'ambiente, decora i palazzi imprimendo al complesso condominiale un aspetto più gradevole, con rivalutazione anche dei singoli appartamenti che lo compongono

- Sì se è considerato parte comune nel regolamento di condominio oppure nei singoli atti di acquisto. In mancanza di espresso riferimento, esso spetta a chi ne ha effettivamente la disponibilità, o al condòmino a cui è attribuito come pertinenza della sua singola proprietà - No, per quei condomini che non ne usufrusicono per ragioni strutturali dell'immobile (e che non devono quindi pagarne la manutenzione) (Cass. 29 aprile 1992 n. 5179, Trib. Como 29 giugno 2007)

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Bene Definizioni o precisazioni Natura di parte comune

Gronda del tetto

si tratta della sporgenza del tetto rispetto ai muri perimetrali con funzione di proteggere l'edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni di acqua piovana

Sì, in quanto parte integrante del tetto, con funzione necessaria all'uso comune (Cass. 15 maggio 2007 n. 11109)

Guardiola (portineria)

si tratta degli gli spazi destinati all'esercizio dell'attività di portierato

Sì per legge. Se però i locali destinati a portineria non fanno parte dell'edificio condominiale, rientrano fra le parti comuni soltanto se sono stati costruiti su suolo risultante, in base ai titoli, di proprietà comune (Cass. 27 giugno 1996 n. 5946)

Impianti:

- di scarico delle acque

- Sì per legge, per la parte dell'impianto che raccoglie le acque provenienti dagli appartamenti, e, quindi, che presenta l'attitudine all'uso ed al godimento collettivo - No, per le condutture (compresi i raccordi di collegamento) che, diramandosi dalla colonna condominiale di scarico, servono un appartamento di proprietà esclusiva (Cass. 17 gennaio 2001 n. 583)

- del gas e dell'energia elettrica

- Sì per legge, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini - No, con riguardo alle condutture che si addentrano negli appartamenti: sono di proprietà dei titolari

- di riscaldamento e condizionamento dell'aria

- Sì per legge, con riferimento alla parte che rimane fuori dai singoli appartamenti - No, con riguardo alle condutture che si addentrano negli appartamenti: sono di proprietà dei titolari (Cass. 8 ottobre 1998 n. 9940)

Intercapedine

si tratta dello spazio tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio e la superficie del piano terra, destinata all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato

Sì (Cass. 15 febbraio 2008 n. 3854, Cass. 17 marzo 1999 n. 2395)

Lastrico solare

si tratta della copertura a tetto sfruttabile come terrazza e pertanto serve da copertura dell'edificio a tutti i condomini sottostanti e come terrazza a coloro che ne hanno l'uso

- Sì per legge, anche se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini (Cass. 13 marzo 2007 n. 5848; Cass. 1° giugno 1990 n. 5162); pertanto il precedente unico proprietario, come il costruttore dell'immobile, non può trasformarlo, essendo condominiale (Trib. Brindisi 1° marzo 2012) - Sì anche quando coperta da terra e da manto erboso, con funzione di sostenere

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Bene Definizioni o precisazioni Natura di parte comune

un'area verde condominiale (Cass. 17 aprile 1991 n. 4113)

Lavanderia

locale dedicato ad ospitare lavelli comuni, stenditoi e predisposto per accogliere le lavatrici dei vari condomini

Sì per legge

Locali

- tecnici di servizio: si tratta dei volumi situati all'interno delle aree condominiali e che ospitano le strutture tecniche al servizio del fabbricato (ascensore, caldaia, autoclave, contatori, ecc.) e quindi rivestono la caratteristica di beni comuni

Sì per legge

- per la portineria vedi la voce "Guardiola"

Mansarde si tratta del locale ricavato sotto un tetto spiovente

Sì per legge, in quanto parte integrante del tetto (Trib. Milano 20 marzo 1989)

Muri:

- perimetrali dell'edificio (compresi i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell'immobile: Cass. 2 marzo 2007 n. 4978)

Sì per legge, anche se non hanno la funzione di muri portanti, in quanto determinano il volume dell'edificio, proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell'edificio

- di facciata del prospetto

Sì per legge, perché rientra nella categoria dei muri maestri e, al pari di questi, sono strutture essenziali per l'esistenza dello stabile unitariamente considerato (Cass. 30 gennaio 1998 n. 945)

- maestri portanti Sì per legge, in quanto parti essenziali per l'esistenza del fabbricato, essendo destinati a sorreggere l'edificio

- "di sostegno" di un giardino di proprietà esclusiva

- No, anche se sovrastano un sottostante terreno di proprietà condominiale, adibito a passaggio, in quanto destinati a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario - Sì, se risulta in modo oggettivo la diversa destinazione a servizio di tutti i condomini, in quanto necessari a consentire detto passaggio (Cass. 19 gennaio 1985 n. 145)

Parcheggi area destinata alla sosta dei veicoli dei condomini, con assegnazione nominativa o senza

Sì per legge, salvo siano di proprietà privata come da titolo di acquisto

Pianerottoli/ si tratta degli spazi situati in prossimità Sì per legge

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Bene Definizioni o precisazioni Natura di parte comune

vestiboli degli appartamenti posti ai piani (sono essenziali alla funzionalità del fabbricato anche quando alcune rampe siano poste in concreto al servizio di singole proprietà, salvo che esista un titolo contrario, contenuto nell'atto costitutivo del condominio: Cass. 12 febbraio 1998 n. 1498)

Pilastri Portanti dell'edificio Sì per legge

Piscina - Sì, salvo che per i condomini che non vi hanno accesso (Cass. 29 aprile 1992 n. 5179)

Portici Aree coperte perimetrali dell'edificio Sì per legge

Portineria: vedi guardiola

Portone Inteso come varco di ingresso all'edificio Sì per legge

Posti auto e area parcheggio - Sì per legge, anche se assegnati in uso

esclusivo a ciascun condomino

Pozzo Per l'approvvigionamento d'acqua Sì per legge

Scale

si tratta degli elementi strutturali necessari all'edificazione di un condominio e mezzo indispensabile per accedere ai piani, al tetto e al terrazzo di copertura

- Sì per legge - Sì anche per i proprietari di negozi con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio (Cass. 10 luglio 2007 n. 15444) - Sì, anche se il regolamento condominiale, tra varie scale esistenti per l'accesso al lastrico di copertura, ne privilegi una, espressamente indicandola come normale via di accesso (Cass. 26 novembre 1999 n. 13200) - Sì, anche se utilizzato di fatto solo dal cond_mino dell'ultimo piano, a meno che sussista un titolo contrario (Cass. 21 febbraio 2013 n. 4419)

Solaio:

- divisorio tra due piani dell'edificio No, appartiene in proprietà comune ai due rispettivi proprietari

- del piano terreno sottostante al relativo pavimento, costruito a livello della superficie di campagna

No, appartiene in proprietà esclusiva al proprietario del piano, alla stessa stregua del pavimento (Cass. 26 marzo 1993 n. 3642)

Sottosuolo si tratta dello spazio sottostante il suolo Si ritiene che il singolo condomino non

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Bene Definizioni o precisazioni Natura di parte comune

di un edificio condominiale, che svolge una funzione di sostegno per la stabilità dell'edificio (art. 840 c.c.)

possa, senza il consenso degli altri condomini, effettuare scavi nel sottosuolo per ricavare nuovi locali o ingrandire quelli esistenti di sua proprietà: in tal modo lede il diritto di proprietà degli altri condomini su una parte comune dell'edificio (Cass. 24 ottobre 2006 n. 22835, Cass. 9 marzo 2006 n. 5085)

Sottotetto

si tratta dello spazio compreso tra il tetto ed il solaio che copre l'ultimo piano; la sua natura si determina a seconda della sua funzione, del titolo e, in mancanza, in base alla sua funzione

Sì per legge, salvo titolo contrario che attesti la pertinenzialit_ dell'ultimo piano. In mancanza di titolo chiarificatore, è bene valutare la destinazione concreta: se destinato a uso comune, anche solo potenzialmente (come stenditoio, soffitta comune, ecc) è condominiale; se ha funzione di isolare e proteggere l'appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall'umidità (c.d. camera d'aria) appartiene a quest'ultimo. In materia: Cass. 19 febbraio 2013 n. 4083, Cass. 23 luglio 2012 n. 12840, Cass. 20 giugno 2002 n. 8968, Cass. 20 luglio 1999 n. 7764, Cass. 9 ottobre 1997 n. 9788

Stenditoi Spazi chiusi arieggiati o all'aperto ma coperti messi a disposizione dei condomini per stendere i panni

Sì per legge

Suolo su cui sorge l'edificio

- si tratta dell'area di terreno sita in profondità, sottostante la superficie alla base del fabbricato, su cui posano le fondamenta dell'immobile - quando l'edificio è costruito su un pendio, le superfici del piano terra sono sfalsate, e quindi è suolo comune sia l'area ove poggia il vano più basso, sia quella coperta da ciascun locale posto al piano terra (Cass. 26 gennaio 2000 n. 855)

Sì per legge (vedi anche: Cass. 28 aprile 2004 n. 8119, Cass. 19 dicembre 2002 n. 18091, Cass. 24 agosto 1998 n. 8346)

Terrapieno si tratta della superficie sottostante le fondamenta sulla quale queste poggiano

Sì

Terrazza a livello

si tratta della superficie scoperta dell'edificio posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente

No, spetta al proprietario del contiguo alloggio, di cui strutturalmente e funzionalmente è parte integrante (Cass. 16 settembre 1991 n. 9629, Cass. 18 agosto 1990 n. 8394), anche se ha anche funzioni di copertura dei piani sottostanti (Cass. 22 aprile 1994 n. 3832) e anche se prospiciente il cortile comune dell'edificio condominiale (Cass. 18 novembre 1992 n. 12317)

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Bene Definizioni o precisazioni Natura di parte comune

Travi Elementi di sostegno dell'edificio Sì per legge

Tubatura del gas - Sì per legge, intesa come parte dell'impianto di distribuzione

Vuoto tecnico

si tratta dello spazio tra l'appartamento del piano rialzato e le fondamenta dell'edificio, destinato all'areazione e all'umidificazione sia dei muri maestri, dai quali è delimitato, sia delle fondamenta

Sì: Cass. 16 novembre 2006 n. 24415

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