COMUNE DI PESCARA

CITTA' DI PESCARAMedaglia d'oro al Merito Civile

COPIA

VERBALE DI DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE

Oggetto: La riqualificazione del territorio mediante i pro=grammi complessi. Criteri e procedure.DISCUSSIONEGENERALE

Seduta del 21-03-11 Deliberazione N. 48

L'anno duemilaundici il giorno ventuno del mese di marzo alle ore 15.43, in prosieguo diseduta previa convocazione e con l'osservanza delle formalità di legge, si è riunito, nellaconsueta sala del Palazzo Municipale, il Consiglio Comunale, in sessione Straordinaria inseduta Pubblica sotto la presidenza di Dott. DI BIASE L1CIO con l'assistenza del SegretarioGenerale Dott. FOGLIA PASQUALE, coadiuvato dal Prof. ADDARIO LUIGI - verbalizzante,

Risultano presenti ed assenti il Sindaco e i Consiglieri come da elenco che segue:

Avv. ALBORE MASCIA LUIGI P FUSILLI GIANLUCA AALESSANDRINI MARCO P DEL VECCHIO ENZO PSOSPIRI LORENZO P DI PIETRANTONIO MORENO A,CHIAVAROLI FEDERICA A CORNELI FLORIO PFOSCHI ARMANDO P MASCICARLO ABERGHELLA VINCENZO A SANTILLI GIOVANNI PD'INCECCO VINCENZO P VOLPE AMEDEO PRANIERI RENATO P DI PINO SALVATORE ALERRI DOMENICO P BRUNO GIUSEPPE ASALVATI ANDREA P MAMBELLA MARCO PMARINUCCI L1VIO P DI MARCO MICHELE PCARO LI ADELE P SULPIZIO ADELCHI PPASTORE MASSIMO P DI NISIO FAUSTO PDI LUZIO AUGUSTO P Dott. DI BIASE L1CIO PARCIERI MASTROMATTEI P DOGALI VINCENZO PDANIELASABATINI ANTONIO P PIGNOLI MASSIMILIANO ABLASIOLI ANTONIO P DI NOI VINCENZO ABALDUCCIALBERTO P DIIACOVO GIOVANNI PD'ANGELO CAMILLO P DE CAMILLIS ROBERTO PDIODATI GIULIANO A ACERBO MAURIZIO PMARCHEGIANI PAOLA P

Consiglieri presenti n. 31 Consiglieri assenti n. 10.

Sono inoltre presentiVICE SINDACO FIORILLI ASSESSORI: ANTONELLI,CARDELLI, CEROLINI FORLlNI, DELTRECCO, CAZZANIGA, FILIPPELLO, RICOTTA, SECCIA, SELLER, SERRAIOCCO

Il Presidente accerta che i Consiglieri presenti sono in numero sufficiente per deliberare.Sono presenti gli scrutatori Sigg.:

SALVATI ANDREAPASTORE MASSIMOBLASIOLI ANTONIO

Il Presidente pone in discussione l'argomento posto al n. 3 all'O.d.g. avente ad

oggetto "La riqualificazione del territorio mediante i programmi complessi. Criteri

e Procedure" n.p. 17/11, depositata agli atti del Consiglio comunale e di seguito

riportato:

IL CONSIGLIO COMUNALE

Vista la relazione allegata, che forma parte integrante del presente atto;

Vista la deliberazione C.C. n. 61 del 13.03.2006 "Criteri e procedure per

l'attuazione del P.R. G. mediante Programmi Complessi";

Considerata l'esperienza maturata negli ultimi anni nel settore dei Programmi

Complessi con l'utilizzo delle procedure e dei criteri di cui alla deliberazione

sopra richiamata;

Ritenuto di dover riappropriarsi del ruolo di promotore della programmazione e

pianificazione territoriale;

Considerato che risulta necessario dare un maggior impulso alle iniziative di

riqualificazione urbana di alcune parti della città;

Considerato, altresì, che soltanto attraverso una determinazione a monte -

trasparente e partecipata- degli obiettivi strategici di trasformazione urbana si

possa avere una equilibrata collaborazione tra l'Amministrazione pubblica e

l'operatore privato;

Visto l'allegato A "La riqualificazione urbana mediante i programmi complessi ";

Visto l'allegato B "Relazione di stima del valore dei diritti edificatori a Pescara";

Visto il parere della Commissione Consiliare Permanente Gestione del

Territorio, come da allegato verbale;

Visto il parere espresso ai sensi dell'art. 49 del D.Lgs. n. 267/00 del Dirigente

del Servizio interessato, come da scheda allegata;

Visto l'art.16 della L. n.179/92;

Visto l'art.11 della L. n. 493/93;

Vista la L.R. n. 18/83 e s.m.i.;

Visto l'art. 42 del T.U.E.L.,

DELIBERA

l. di approvare l'allegato A denominato "La riqualificazione urbana

mediante i programmi complessl';

2. di approvare l'allegato B denominato "Relazione di stima del valore dei

diritti edificatori a Pescara':'

3 . di abrogare i vigenti criteri e procedure per l'attuazione dei programmi

complessi, di cui alla deliberazione C.C. n. 61 del 13.03.2006;

4 . di precisare che il presente atto non comporta aumenti di spesa, né

riduzioni di entrata.

Uditi gli interventi riportati nell'allegato documento redatto dalla ditta incaricata,

il

Presidente sospende la seduta alle ore 18.08.

Il Presidente alle ore 19.55 invita il Segretario generale a procedere all'appello

sono presenti il Presidente Di Biase e n. 21 Consiglieri ( Foschi, Berghella,

D'lncecco, Ranieri, Lerri, Salvati, Marinucci, Caroli, Pastore, Di Luzio, Sabatini,

D'Angelo, Del Vecchio, Di Pietrantonio, Corneli, Volpe, Bruno, Di Marco, Dogali,

De Camillis, Acerbo).

Uditi gli interventi riportati nell'allegato documento redatto dalla ditta incaricata,

il Presidente chiude la seduta alle ore 20.03 ed aggiorna la seduta per il

prosieguo dei lavori al giorno 25.03.2011

Atto di Consiglio Comunale n. 48 del 21-03-2011 - Pago 3 - COMUNE DI PESCARA

RELAZIONE

L'esperienza maturata negli anni In campo urbanistko nel Comune di Pescara, inparticolare relativamente all'attuazione dei progetti di trasformazione urbana piùrilevanti, sia mediante i Piani attuativi previsti dal PRG, sia mediante "ProgrammiComplessi", per questi ultimi conformemente ai criteri e alle procedure contenuti nelladeliberazione C.c. n, 61 del 13.3.2006 "Criteri e procedure per /'àttuazione- del P,R.G.mediante Programmi' Complessi", impone un momento di riflessione sui problemiriscontrati e, di conseguenza, un cambiamento del metodo di lavoro con nuovesoluzioni operative. . 'Il Piano Regolatore svolge ormai egregia mente il proprio ruolo di- regolare a tuttocampo e in un arco temporale a medio-lungo termine, le procedure di trasformazionee l'entità delle risorse in gioco sui suoli della città.Per questo motivo, non sempre il Piano riesce ad attivare le condizioni sufficientiaffinché si realizzino interventi di riqualificazione urbana e, soprattutto di sviluppo dinuove infrastrutture, !addove siano previste. Infatti, i meccanismi economico-finanzia ri e realizzativi delle opere pubbliche mal si coordinano con la più lenta prassiurbanistica.Diversamente, si può dimostrare che, mediante i "Programmi Complessi", laprogrammazione urbanistica può essere una leva straordinaria per il finanziamento ela realizzazione "chiavi in mano" delle opere pubbliche necessarie; in questo caso sicarica direttamente l'intero costo delle infrastrutture e dei servizi sul valore degliimmobili realizzati e, quindi, sugli abitanti che principalmente ne beneficiano.E' da rilevare, però, che l'attuale regolamentazione dei "Programmi Complessi"presenta in primis l'anomalia sostanziale rappresentata dall'incongruenza tral'iniziativa privata di questi programmi e l'attuazione del P,R.G., che nonidentificandone a priori gli ambiti, ha costantemente subito le varianti urbanistichecontenute nelle proposte. Da ciò è facile desumere che l'Ente (rectius il ConsiglioComunale), ha avallato una sorta di deferimento dell'esercizio del potere pianificatorioex ante ai privati proponenti soggetti attuatori, riservandosi competenza in ambitourbanistico ex post, ossia nella fase di ratifica dell'adesione del Sindaco agli accordi diprogramma sottoscritti, come previsto nella procedura seguita dag li accordi diprogramma ex art. 34 T.U.E.L.Inoltre la stessa disciplina di cui alla deliberazione c.c. n. 61 del 13.3.2006 evidenziaalcuni palesi difetti sia nella fase di avvio del procedimento, in particolare riguardantela procedura di valutazione economica ed urbanistica della proposta, sia nella fase direalizzazione, con riferimento al controllo dei tempi e degli impegni contrattualiassunti con l'Amministrazione.Tra i problemi riscontrati nella fase di avvio del procedimento, in partico lare, si rilevache:- da u n lato si è assistito al proliferare delle proposte private, cadute a pioggia e con

casualità sulla mappa del territorio urbano, proposte che hanno gener:-ato attese epretese, sfociate in una conflittualità, spesso sommersa, tra i portatori dei reciprociinteressi pubblici e privati;

- dall'altro si riscontra un metodo di valutazione che nella determinazione dellereci proche convenienze economiche (pubbliche e private) può lasciare spazio apericolDse incertezze sulla reale oggettività dei valori economico-finanziari utilizzati.Questo metodo di valutazione si contrappone alle proposte progettuali dei privati chein modo unilaterale pretendono di promuovere, in una rigida sintesi progettuale,aspetti urbanistici, economici ed amministrativi d'interesse pubblico,

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La constatazione delle suddette eccezioni e lo spirito di ricondurre il ConsiglioComunale così "delegittimato" al suo naturale: ruolo centrale di promotore dellapianificazione territoriale, hanno condotto all'elaborazione di nuovi criteri e procedureper i Programmi Complessi, che prevedono una struttura procedi mentale codificata,rispettosa della competenza consiliare, della scelta urbanistica "a monte" e non più "avalle" e della normativa regionale di riferimento.Si parte dall'identificazione degli ambiti d'intervento oggetto della riqualificazione, cheavviene sulla base di precise condizioni di degrado, come stabilito dall'allegato al D.M.LL.PP. del 21.12.94. All'interno di questi si verifica la necessità di concentraEeJ~rog.~_ttjstrategici di trasformazione urbana, strutturati in armonia con il.Programma Triennaledei lavori Pubblici, che contemplino un menù di interventi pubblici in grado direalizzare una importante e sostanziale riconversione di parti del territorio.Gli strumenti più consoni al raggiungimento di tali risultati sono sicuramente iProgrammi Integrati d'Intervento ed i Programmi di Recupero Urbano, normati in sedenazionale e regionale che, in virtù della pluralità di obiettivi, funzioni, contenuti esoggetti, oltre che per il loro carattere marcatamente programmatorio ed operativo (inrapporto al Piano Regolatore Generale impostato sulla tecnica dello "zoning"),risultano funzionali alla riorganizzazione urbana, grazie anche alla previsione delconcorso di risorse pubbliche e private.A tal proposito va detto che la compartecipazione privata, viene ottenuta medianteprocedura di evidenza pubblica, che seleziona soggetti privati nel rispetto dei principidi trasparenza, buon andamento ed imparzialità, tipici dell'azione amministrativa eche la convenienza pubblica e privata, basate attualmente su analisi costi/ricavitroppo particolari , lascia il posto ad una preventiva valutazione dei parametrieconomici ed urbanistici, fondata sulla determinazione di un valore di mercatooggettivo dei diritti edificatori: una sorta di "listino prezzi" dei diritti edificatori estesoad ogni zona catastale della città.Si conferma, quindi, l'ipotesi di una gestione urbanistica a due velocità:

la prima, che segue la prassi ormai consolidata della pianificazioneamministrata mediante strumenti di attuazione più canonici del PRG (adesempio i Piani di Zona, ecc.);la seconda, che a partire dalla programmazione di alcune infrastruttureprioritarie e alla riqualificazione di alcuni ambiti urbani degradati, coinvolge laleva urbanistica e immobiliare non solo nella trasformazione urbana, ma anchenel finanziamento diretto delle infrastrutture connesse alla trasformazionestessa.

Inoltre, l'avvio di tale programmazione, consentirà più facilmente di reperire eventualifinanziamenti pubblici ministeriali e regionali per infrastrutture.

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CITTA' DI PESCARACommissione Consiliare PermanenteGESTIONE DEL TERRITORIO

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OggettoDelibera

La riqualificazione del territorio mediante i programmi complessi. Criterie procedure.

I Verbale n. 11/2011 I Seduta del 116 FEBBRAIO 2011

Dopo la discussione di caratterè" generale si procede'alla votazione dell'argomento di cui all'oggetto; siriportano le presenze al voto di ogni Commissario e la loro singola espressione di voto:

Voti Commissario Commissario delegato Pr As VotiEsito votazioneF A C

4 BERGHELLA VINCENZO ,)( " 4 X.4 SALVA TI ANDREA X 4 )( I,.4 DI. LUZIO AUGUSTO X 4 )(

4 D'ANGELO CAMILLO )( 4 .><3 DEL VECCHIO ENZO X 3 X3 DIODATI GIULIANO 3 I4 SANTILLI GIOVANNI X 4 X3 MAMBELLA MARCO ~lM.A~GOH'CM~ )( 3 X I3 DOGALI VINCENZO .X' 3 X2 CAROLI ADELE 32 SULPIZIO ADELCHI X 2 IX1 PIGNOLI MASSIMILIANO

"1

"

1 DIIACOVO GIOVANNI 1 --l DE CAMILLIS ROBERTO X

,

1 X1 ACERBO MAURIZIO 11 MARINUCCI L1VIO 1

(LegendB: Pr = presente al voto As = assente al voto F = voto favorevole A = astenuto C = voto contrano )

Dalla votazione emerge il seguente risultato complessivo:

N. voti favorevoli

N. Commissari astenuti

N. voti contrari

~ Parere espresso

/ ~ MARINUCI LlVIO I , --ilIl Segretario della Commissione Il preSid~_nJ~lIa, Commj'~one

/ A ntonio ~'Os~''"l/ // ,{'o ,':ìm,1 i santjf.',li~/,JI<.{ r '1[/;', / . / /'! !/J.(j'({J /~'!/.W V.çc.wc.:r;7~,U . Y7:o /' / &,1 J\lIVv{ / ! •dIIl.r" •••• H_'.~jllM.lj fio'" Uìtl;à_"p€scara·,~.commissioneConsjjiare Permanente1~'

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CfITA'DIPESCARA.Medaglia d'oro al Merito Civile

Allegato alla Deliberazione CC ..n. . del .

Oggetto:

PARERI AI SENSI DELL'ART. 49 DELD.Lg.vo N.267/2000

Parere di regolarità tecnica, anche con specifico riferimento alla garanzia della tutela della privacynella redazione degli atti e diffusione dei dati sensibili ed agli altri contenuti di cui alla delibera diG.c. n.re 1204 del 30/12/2009 in materia di pubblicità legale degli atti ex Legge n.ro 69/2009:

Lì, 2 7 6EH. 2011

Parere di regolarità contabile:

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ALLEGATO A

LA RIQUALIFICAZIONE URBANA

MEDIANTE

I PROGRAMMI COMPLESSI

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1)2 )3 )4)5)6)7 )

I N D I C E

OGGETTO E FINALITA' .GLI.AMBITI DI DEGRADO URBJ.:illOLA PROPOSTA DI RIQUALIFICAZIONEL'AVVISO PUBBLICOLE ADES!ONI AL PROGRAMMA DI RIQUALIFICAZIONEADOZIONE ED APPROVAZIONE DEL PROGRAMMA COMPLESSODISPOSIZIONI TRANSITORIE

ALLEGATO A:

TAVOLA DEI "VALORI DEI DIRITTI EDIFICATORI"

Art.l - Oggetto e finalità

1. Il presente atto definisce iriqualificazione del territorioprogrammi complessi.

criteriurbano

e le procedure permediante l'attuazione

ladi

2. Si definiscono programmi complessi: i Programmi Integratid'Intervento (PIlnt), previsti e disciplinati dall'art.16 della Legge17 febbraio 1992, n.179 e dall'art. 30-'-bis della legge regionale1983, n.1B e i Programmi di Recupero Urbano· (PRU) previsti edisciplinati dall'art.11 della Legge 11 dicembre 1993, n.493 edall'art.30-ter della legge regionale 12 aprile 1~B3, n.1S.

3. Con i programmi complessi si attuano progetti di riqualificazioneurbana, edilizia e ambientale di rilevante valenza strategica,mediante un'azione coordinata e controllata di interventi pubblici eprivati che, congiuntamente, assumono la capacità di incidere in modosostanziale sulla riorganizzazione di porzioni del territoriocomunale, grazie al concorso di risorse finanziarie pubblico-private.

4. I progetti di riqualificazione urbana consentono di:dare impulso ai tempi e alle procedure di attuazione del PRG inambi ti degradati che necessitano di urgenti interventi diriconversione urbana;guidare le fasi progettuali in modo integrato, in funzione dellerisorse disponibili, nel rispetto delle esigenze di unitarietà edi realizzazione dei singoli interventi;utilizzare la leva urbanistico-immobiliare per il finanziamento diinfrastrutture pubbliche necessarie alla riqualificazione, anchevalorizzando il patrimonio immobiliare pubblico, con particolareriferimento a quello comunale;promuovere iniziative di ristrutturazione della città che miranoal miglioramento della qualità dello spazio urbano, segnatamentedello spazio pubblico.

Art.2 - Gli ambiti di degrado urbano

1. Il Consiglio Comunale individua con apposito atto deliberativo- diindirizzo "gli ambiti di degrado urbano", ossia un elaboratoplanimetrico della città, che evidenzia ambiti in condizioni talida ipotizzare una riqualificazione mediante i programmi complessi.

2. Con la medesima deliberazione il Consiglio Comunale, in relazione apiù annuali tà , individua l'ordine di priorità dei suddetti ambiti(fatti salvi ulteriori aree d'intervento identificabili solo inrelazione ad eventuali finanziamenti pubblici), che saranno oggettodi specifiche proposte di riqualificazione urbana, così come definitedagli artt: 2, 4 e 5 dell'allegato al D.M. LL.PP. 21.12.94, cui dareimpulso secondo l'iter procedurale di cui agli articoli che seguono.

3. Per ogni ambito d'intervento ascrivibile all'annualità, il Dirigentedispone la realizzazione di un rilievo plano-altimetrico dello statodi fatto (aree, fabbricati e infrastrutture a rete) l cor.L relati"varegistrazione e trasposizione, anche digitale, delle mappe catastaliaggiornate.

4. Nei 30 gg. successivi alla pubblicazione degli atti di cui ai commi 1e 2, i soggetti interessati possono formulare specifiche osservazioniin ordine alla "tavola degli ambiti di degrado urbano" e all' ordinedi priorità dei suddetti ambiti.

5. Il Consiglio Comunale, dopo la valutazione delleosservazioni presentate di cui al cornrna4 e istruite dalServizio Programmi Complessi, approva definitivamente glidegrado urbano" e l'ordine di priorità di questi ultimi.

Art.3 - la proposta di riqualificazione

eventualicompetente"ambi ti di

1. Entro 90 giorni dall' esecutività della deliberazione di cuiall'art.2, e successivamente all'inizio di ciascuna annualità, ilSettore Programmazione del Territorio - Servizio Programmi Complessi,elabora, previa verifica di assoggettabilità a V.A.S., una propostadi riqualificazione urbana da sottoporre all' approvazione delConsiglio Comunale, contenente la previsione di attribuzione didiritti edificatori extra PRG mediante i seguenti meccanismiperequativi:

o Compensazione, ~Jale leva per l'acqu~sizione non onerosa èi areea destinazione pubblicai

o premiali tà, quale leva per il reperimento di finanziamenti peropere pubbliche volte alla riqualificazione.

2. La proposta, corredata dagli elaborati di cui al successivo art. 4,verificata sia in relazione agli effetti plano-volurnetrici, s~.iiE~s>.,

!•. ,\.p ••......•..

funzione aella effettiva capacità ai garantire gli spazi minim;'~lè~<":

N

s·, ..,.'

gli standard di PRG, nonché quelli previsti dagli art t. 3 e 5 delD.M. 1444/68, D.M. Infrastrutture 22 aprile 2008, comma 5 edall'art. 41 sexies L.1150/42 - dovrà definire:

a) un'ipotesi progettuale preliminare degli interventi pubblici diiniziativa comunale,' articolati per lotti fur.zionali miniminecessari per innescare basilari processi di riqualificazione,precisando il fabbisogno economico-finanziario per l'acquisizionedelle aree e per la realizzazione delle opere, nonché i meccanismiattuativi da utilizzare (esproprio, cessione gratuita tramitecomparto di PRG, premiali tà e/ o compensazione èon diritt-iedificatori da utilizzare in loco o da trasferire su altra arealocalizzata all'interno dell'arr~ito d'intervento);

b) il valore dei diritti edificatori da assumere nel programma,espressi in Euro per metro quadrato (€/mq) di Superficie utilelorda, sia per le nuove costruzioni, sia per i cambi didestinazione d'uso (per i quali il valore andrà percentualmenteridotto). Tali valori saranno fissati sulla base della tavola dei"VALORI DEI DIRITTI EDIFICATORI (VDe) " (Allegato A) l, nonchéconsiderando le specifiche caratteristiche delle aree destinate adospitare tali diritti.

Inoltre, all'interno dell'ambito d'intervento, la proposta dovràidentificare:1) le aree di trasformazione urbana: prevalentemente comparti di PRG,in cui sarà possibile sia compensare il valore di aree destinate adospitare diritti edificatori trasferiti da altre zone, sia prevederepremialità consistenti in diritti edificatori da utilizzare in loco,previa cessione gratuita di aree destinate a standard;2) le aree di consolidamento urbano: prevalentemente zone dicompletamento di PRG, in cui sarà possibile prevedere premialitàconsistenti in cambi di destinazione d'uso da utilizzare in loco;3) le aree di pubblica utilità: generalmente zone di PRG adestinazione pubblica, in cui sarà possibile valutare di compensareil valore dell'area con diritti edificatori da utilizzare in loco o,eventualmente nei casi fattibili, da trasferire su altre areelocalizzate all'intermo dell'ambito d'intervento.

Art.4 - L'avviso pubblico

1. Sulla base dei contenuti tecnico-economici approvati dal ConsiglioComunale con la deliberazione di cui all'art. 3, ed in esecuzione diquest'ultima, entro i successivi 30 giorni, il Dirigente del SettoreProgrammazione del Territorio provvede alla pubblicazione di ~~avviso pubblico per l'individuazicne di soggetti pubblici e/o privatia"\Tenti 2.a d:'spc~~ibili:.à di irru~o;:,il.i \ edi::i·:i e/ c a::-ee) ri :a6en~inell'ambito d'intervento oggetto del bando, interessati ad aderireanche in forma associata, alla proposta di riqualificaziòne.

2. L'avviso sarà corredato dalla seguente doc'~~er.tazione:

l ~a ~avo:a va agglOrT!ata semes~ralmer.~e a paY::~e cai da:: de~l'Osserva:orioImmobiliare (OMI) istitui-:.o presso l'Agenzia del Ter::-it.orio (l-:'::p: \vW\\'.aaen=:atel'::-secondo i eri te:-':' aef:"ni": i nell a F.E~p.Z=ONE :;1 S'T:IÌ'~. DE:", V}-..:.J':n~'.E DEI D::::=',I':"!,:( (h 7_ ::;): " .Iv_TI/il': . cc!;r~:-ie. pescc:.:'~c . .:..: ) .

programrrlacomplesso;interventi i

aree

l. planimetria dell' ambi to di intervento, con rilievo dellofatto e di diritto secondo le previsioni di PRGi

2. planimetria catastale con identificazione delletrasformazione, di consolidamento e di pubblica utilitài

3. ipotesi di progetto preliminare degli interventi pubblici i4. scheda norma dei comparti di trasformazionei5. relazione descrittiva;6. norme di riferimento per la presentazione del7. ipotesi programma economico-finanziario degli8. indicazione dei vincoli esistenti;9. schema di convenzione;10. requisiti minimi di partecipazione;11. ogni altro documento ritenuto necessario.

stato di

di

o Art.5 - Le adesioni al Progr~ di Riqualificazione

l) Tutti i soggetti aventi i requisiti previsti nell' avvisopubblico potranno inoltrare all'Amministrazione Comunale unaproposta di progr~~a complesso ai sensi degli art.30-bis o 30-ter della L.R. 18/83, da attuarsi anche mediantel'individuazione di comparti edificatori di cui all'art. 26 dellaL.D.R.2

2) La domanda di partecipazione dovrà contenere i seguenti elaborati:

o planimetria catastale con indi viduazione del comparto o dell' areainteressata dalla proposta;

o rilievo dello stato di fatto (legittimato e fotografato) e didiritto secondo le previsioni di PRGi

o zonizzazione su planimetria catastale con indicazione delle areepubbliche di cessione e delle aree private fondiariei

o planovolumetrico con prefigurazioni tridimensionali;o planimetria con individuazione dei lotti e delle sagome dei

fabbricati di progetto, con relative distanze dai confini diproprietà e dai fabbricati;

o indicazione tipologica degli edifici (piante, profili e sezioni)

L.D.R. 18/83, k~T26 - Compartol. Nelle zone soggette ad interventi di nuova edificazione. di conservazione, risanamento, ricos~ruzione e

migliore utilizzazione del patrimonio edilizio secondo le prescrizioni degli strumenti urbanistici generali oparticolareggiati, ovvero dei Piani di Recupero di cui al titolo IV della legge 5 agosto 1978, n.457, al finedi assicurare il rispetto delle esigenze unitarie nella reali=zazione degli interventi, nonchè una equaripartizione degli oneri e dei benefici tra i proprietari in~eressati, i Comuni con delibera di Giunta,possono disporre, su richiesta dei proprietari in numero idoneo a costituire il consorzio, o d'ufficio, laformazione di comparti individuati e perimetrali nel piano che includono uno o più edifici, ed anche areeinedificate.

2. Formato il comparto, il sindaco deve invitare i proprietari a riunirsi in consorzio entro il termine fissatonell'atto di notifica, per l'at~uazione delle pr~Jisioni contenute nello strumento urbanistico.

J A costituire il il consorzio basterà il concorso dei proprietari rappresentanti, ~n base all'impo~~bilecatastale, la maggioranza assoluta del valore dell'intero comparto ! consorzi così costituiti conseguirannole piena disponibilità del comparto mediante l'espro~ria=ione de:~e are~ ~ ael~e ~os~r~z~o~i dei propr~€~arinon aderen~i, ~'~naen.~~ta sara pari al va~ore venale dei beni espropr~ati anteCeaentemente alla formazione delcomparto. Essa potra essere corrisposta apche mediante permute di altre proprietà immobiliari site nel comune.

4. quando sia decorso inutilmente il termine di cui al precedente 2~ comma, il Comune procederàall'espropriazione del comparto a norma della legge 22 ottobre '71, n.8E5 e successive modifiche edintegrazioni,

5. la àelib~razione di giunta con cui si dispone la formazione del comparto equivale a dichiarazione di pubblicae di indifferibili~à ec urgenza.

6, per l'assegnazione del comparto il Comune proceoerà a mezzo di gara,Nelle zone di nuova espanSlone indicate negli s~rumen~i urbanistici, pUG essere P~e\·lsta la concentra=~onedella volumetria rea~~zzabile in determinate pcrzioni delle stesse, subordinando la formazione àellalottizzazione convenz~onate all'acquisizione, da par~e dei proprietari delle zone di concentrazione,dell'asse~so ad edifica~e da parte di tutti i prop=ietari de~la ~ona considerata salvo in caso di dis _ ~Iing;.ust~f~::at.o- l'appl:.ca:.~on€ del preceder..te'te::zccomma., " . ~,;"., ~t;;iJ PEC

8. Nel comun~ ~ei ,qual~ l'attuaz~one àel p~an~ regclato::~ o,pa~'tlcolar:gg~atl e demandata a compart _. ~a~_ ~-1le prescrl=~on:. possono essere attuate anene a~'traversc ..;.'aaoz;.one a~ progra:mm.:.d:.recupero U'r"bl pro~l ~-'9~r.~egra::;c","' __ • _' o _. oocvc o • , 0,0, -v_'" ; _._._. o, _ -v ;;. fl - . €, \7-l<ìs.'. _ compa .•....ol. ••••c;-.••.o__ pc_son e aao c;-.•.._ Oc::..• comune c. .••....•.•€ ::..n a~ ••.UaZ.lone Qol. .••..•rOl:l_amm_ .J.::1,-e~ ,o lpr::g-rc:...'"n."T' ..:.. ::..:. ~eC'o1perc ì..lrnanc \~ i -=-=~I.) /2i;]

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o Relazione tecnico-descri ttiva della proposta, con specificaindicàzione delle varianti urbanistiche richieste;

o Norme Tecniche di Attuazione;o schema di convenzione;o offerta economica I,;QP r:::la.tivo(.~VHv;,::-ogr:umniii,o versamento (anticipo del 10%) degli oneri di istruttoria calcolati

nella misura di 10 €/mq di Superficie utile lorda (Sul)complessivamente contenuta nella proposta;

o ogni altro documento richiesto nel bando.

3. Entro 30 giorni" dalla ricezione delle proposte, gli ufficicompetenti provvedono all' istruttoria, previa verifica dellacompletezza della documentazione tecnica a corredo richiedendonel'integrazione ove necessario, ai fini della prosecuzione dell'iterprocedurale di cui al successivo art.6.

Art.6 - Adozione e approvazione del programma complesso

1. Sulla base della selezione delle proposte pervenute, gli ufficicompetenti predispongono il programma complesso, che verrà sottopostonei successivi 60 giorni all'esame del Consiglio Comunale perl'adozione e successiva approvazione a norma degli artt. 20 e 21della Legge Regionale 12 aprile 1983, n.18 e s.m.i.

2. Nel caso in cui il programma contempli la realizzazione di una o piùopere pubbliche o d'interesse pubblico per cui sia necessarial'azione integrata e coordinata di una pluralità di Amministrazionipubbliche potrà farsi ricorso all'istituto dell'Accordo di Progr~a,di cui all'art. 34 del D.Lgs. n.2G7/0b, ai sensi degli artt. 30 biscomma 5 - 30 ter della L.D.R.

Art.7 - Disposizioni transitorie

Le disposizioni di cui al presente atto non si applicano aiprocedimenti in corso ed a varianti al programmi complessi giàratificati dal Consiglio Comunale alla data di esecutività delpresente atto, per i quali valgono le disposizioni di cui alladeliberazione C.C. n. 61 del 13.03.2006 ~Criteri e procedure perl'attuazione del P.R.G. mediante i programmi complessi".

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Città di Pescara·Settore Programmazione del Territorio

Servizio Programmi Complessi

RELAZIONE DI STIMADEL 'VALORE DEI DIRITII EDIFICATORI

A PESCARA

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IV.ALO~ .DI U'N... lV' r .-:-:l~A~r=,R.\ cAlO l'

. PREMESSA

SCOPO dello studioLa presente relazione ha lo scopo di determinare un valore parametrizzato dei diritti edificatorinelle diverse zone della città di Pescara.Tali valori vengono fissati a priori nei programmi complessi di riqualificazione, ipotizzandol'attribuzione da parte dell'Amministrazione Comunale di diritti edificatori extra PRG mediante iseguenti meccanismi perequativi:o Compensazione, quale leva per l'acquisizione non onerosa di aree a destinazione pubblica;o Premialità, quale leva finanziaria di opere pubbliche volte alla riqualificazione urbana.

Oqqetto e valore da stimareOggetto principale della stima è il Valore del Diritto edificatorio di un'area; il diritto edificatorio diun'area è, di regola, il diritto soggettivo a costruire in ragione del suolo posseduto' e può essereesercitato nei limiti e con le modalità previste dalle norme del PRG.In generale, il valore del diritto edificatorio dipende essenzialmente dalla posizione, dalla capacitàedificatoria e dalla destinazione urbanistica attribuita dal PRG ad un'area.Il valore del diritto edificatorio viene misurato come incidenza in Euro su ogni metro quadrato(€lmq) di superficie utile lorda (SUL) edificabile1.

Procedimento di stimaIl valore del diritto edificatorio viene equiparato al valore medio normale delle aree edificabili,desunto attraverso un'elaborazione dei dati messi a disposizione dall'Agenzia del Territorio (OMI).La stima viene effettuata ricorrendo al criterio del valore di trasformazione: la differenza tra il valoredei fabbricati realizzati (valori di mercato noti) ed i costi da sostenere per realizzarli (costi direalizzazione e profitto d'impresa), determina il relativo valore dell'area (Va), che in questo casospecifico può essere fatto coincidere con il valore del diritto edificatorio (Vde) .

Valori di mercato dei fabbricati realizzati (Vf)costi di produzione dei fabbricati (Cpf)

profitto d'impresa e fiscalità (Pi) =Valore dell'area edificabile (Va) =

Valore del diritto edificatorio (VDe)

Tale applicazione consente non solo la stima del valore delle aree edificabili, ma nel caso di terrenigià edificati, permette anche di separare il valore del terreno da quello delle costruzioni.

fonti informativeA partire dall'elaborazione della banca dati delle quotazioni immobiliari, aggiomata semestralmentedall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OM0 istituito presso l'Agenzia del Territorio, nonché dalmanuale dei Prezzi per Tipologie Edilizie edito dalla tipografia del Genio Civile (DE0, sono staticalcolati tutti i valori stimare, con particolare riferimento al valore dei diritti edificatori.

] La definizione della SUL è quella contenuta nelie Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore vigente

RELAZIONE DI STIMA DEL VALORE DEI DIRITTI EDIFICATORI A PESCARA

Indice

PREMESSA

1. VALORE DI MERCATO DEI FABBRICATI A PESCARA

2. COSTO DI PRODUZIONE STANDARD DEI FABBRICATI

3. PROFITTO D'IMpRESA E FISCALITA'

4. VALORE DELLE AREE EDIFICATE ED EDIFICABILI

5. VALORE DEI DIRITTI EDIFICATORI

6. PLANIMETR1A GENERALE CON ZONE/FASCE CATASTA LI O.M.1.

pag 3

pag 4

pag 7

pag 8

pag 11

pag 13

pag 14

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1. VALORE DI MERCATO DEI FABBRICATI A PESCARA

Per determinare il valore di mercato dei fabbricati (Vf) si ricorre alla fonte più accreditata sullequotazioni immobiliari: l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), ufficio istituito pressol'Agenzia del Territorio, che sulla base degli atti di transazione immobiliare registrati presso laConservatoria dei registri immobiliari, aggiorna semestralmente le quotazioni e le pubblica sul sitowww/agenziaterritorio.it.

\I parametro utilizzato dall'OM I è il valore in euro per metro quadrato di _Superficie commerciale(Se); è lo stesso Osservatorio che ne definisce i criteri di misurazione: la (Se) si ottiene sommandoalla superficie lorda di pavimento abitabile (comprensiva dei muri perimetrali estemj ed interni) lesuperfici delle pertinenze esclusive (terrazzi, depositi, soffitte, garage, ecc.) opportunamenteconguagliate.

I valori pubblicati sono omogenei per zona catastale di appartenenza e ogni zona, a sua volta, è dipertinenza di un'unica microzona catasta/e.In caso di mancanza di quotazione immobiliare, è possibile prendere a riferimento quella analogadella zona catastale limitrofa; così come, per fabbricati ubicati a confine di altre zone catastali, èpossibile ponderare mediamente i valori della zona catastale di appartenenza con quelli della zonaadiacente.

Inoltre, le quotazioni pubblicate dall'Osservatorio rilevano i valori minimi e massimi dei fabbricati inuno stato di conservazione generalmente normale e, quindi, riferiti al mercato immobiliaredell'usato; attraverso la media dei due valori si ottiene il cosiddetto Va/ore Norma/e unitario (VNu),ovvero il valore di mercato per unità di superficie commerciale.

tab. 1: Valore Normale unitario (VNuJ x Sc di fabbricati in stato di conservazione normale (fonte: OMI)

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commerCIali oroduttivi

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superfici immobili

"'~'0,0o '"o :!S!,g.'è

'"Zone/fasce catastali categ. catastali

VNu medioI B1 /centrale-tra Lungomare, v.BerarlÌlnucci, staz. Ferrov e v.Palermo

B2/centrale- v.Muzil, v.Margher.. v.Mazz'n!, C.so V.Eman.. v.Roma, ecc.;

C1 /semicentrale-fascia litoranea nord fino al tracc. ferravo Ecc.

C2/semicentrale-area a nord e sud del porto canale, v-Dante ecc.

C3/semicentrale-rione Pineta e zone limitrofe

C4/semicentrale-staz.P.N., v.Pepe, v.Pindaro,v.D'Annunzio ecc.

CS/semicentrale-inizio v.Atemo e v.Tiburtina

C6/semicentrale-fiume Colle Marino, Staz.Centr., v.Santuario ecc.

D1 /periferica- sud-ovesl fiume Pescara, v.Tiburtina,v.Atemo ecc.

D2/periferica- zona industriale e aeroportuale

I D3/periferica- aree Iltoranee a confine con Montesiivano

D4/periferica- Colle Telegrafo, Colle di Mezzo, Colli Innamorati ecc.

I DS/periferica-zona collinare a confine con Montesilvano

D6/periferica zone cofiin2ri a Sud

E 1 Isuburbana - villaggio Alcione e zone limitrofe

E2/suburbana- Fontanelle e zone limitrofe

E3/suburbana-Colle S. Siivestro e zone limitrofe

R1lrurale-Valle Furci

A2 A3 C6

€/mq

I 2.050 1.675 2.175

I 2.375 1.950 2.375

I 1.725 1475 1.625

1.625 1425 1.850

1.800 1.525 1.850

1.500 1.350 1.325

1.175 1.050 1.025

1.375 1.150 1.090

1.115 960 865

975 850 740

1.500 1.350 1.375

1.2251.1001.015

I 1.140 1.000 1.0051

1.075 925 910

1450 1.225 I 1.300

960 860 750

1.085 975 895

I 1.050 I 915 920

A7 C1 C2 A10 C3 D1

€/mq. €/mq. €1m"., .745 2.975 2.975 1.550 .. ,2~25- 1.700

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575 2.275 2.675 u50~j'f;2'ffi:d6~1.950~., -:-.<:~';:"!.';;",j~,

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395 1.700 1.575 985 1.160

305 1.400 1.325 850 1;105j

260 1.125 1.175 I 765 855.

475 2.025 1.725 I 965 };;:!jj':'S2S';\ 1.030

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350 I 1.550 1.275 r 890 l:·.;;;;" 1.070

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470 i 1.875 1.550 1.090 é;·~W~5':1.110

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305 1.500 1.145 765 .'/,"1f3Ìl;55~ 915.

325 1475; 1.275 770 ,':'1;250' 1.015(fontI: elaborazione banca dati O.M.I. - AgenZia del Temtono - agglomamento 2° semestre 2009)

In mancanza di quotazioni di fabbricati aventi uno stato di conservazione ottimo (ristrutturati oultimati da non più di quattro anni) e/o scadente, per determinarne i rispettivi valori si .puòmoltiplicare elo dividere il valore nonna/e unitario per il coefficiente correttivo pari a 1,30·

A questo punto, è necessario determinare i coefficienti di raccordo per ragguagliare la superficiecommerciale sopra descritta alla Superficie Utile Lorda (SUL), così come definita dal PRG vigentedel comune dì Pescara.La metratura della superficie commerciale è di regola superiore a quella della SUL e, a secondadelle tipologie edilizie e della destinazioni d'uso del fabbricato, l'incremento può arrivare fino ad un+ 50%; per convenzione si assumono, in base ai risultati ottenuti tramite analisi a campioneeffettuate sulle varie tipologie di fabbricati, i seguenti coefficienti medi di raccordo:

categoria Tipo/ogie edilizie OMI Coeff. dicatastale .,. raccordo,A2 abitazioni Civili 1,25A3 - abitazioni economiche 1,20A7 ville e villini 1,40C1 negozi 1,01C2 ~ ...•...' .. ..•..--. '1 ;01C6 I box auto 1,00A10 uffici 1,05C3 laboratori artigianali 1,0101 capannoni industriali 1,00

Per ottenere il Valore venale unitario per metro quadrato di SUL di fabbricati (Vf) in stato diconservazione normale (tab.2), bisognerà moltiplicare i valori normali unitari OMI (tab.1) per irispettivi coefficienti di raccordo.

residenziali commerciali terziari produtl.ivi~ 'E ~

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A2 A3 A7 C1 C2 C6 A10 C3 01

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2.563 2.010 2.175 4.165 3.005 1.566i::,~,:···r';.'ii:::;'~:J

1.717,;.,,;2:23h

2.969 2.340 2.375 4.130 5.404 1.995 '71:1;~5! 2.247':

2.156 1.770 1.625 3.185 2.702 1.768 c;'':;2';205; 1.970

2.031 1.710 1.850 2.940 2.525 1.768 tV.;~~26; 1,869 ...- •• :.~, ... ,.,.;,;;,;..,,:,,<

2.250 1.830 1.850 3.360 2.702 1.793 ;":'2;~~, 2.020'

1.875 1.620 1.325 2.870 2.121 1.162 :~ii'\141~1.465.'

1.469 1.260 1.025 2.170 1.515 949 è~ti:itl~9~ 1.172:

1.719 1.380 1.090 2.380 1.591 995 \i;~lS2S1 1.172'

1.394 1.152 865 1.960 1.338 859 t;;Kij8~E~: 1.116,

1.219 1.020 740 1.575 1.187 773 ;A§~'tl~i:\ 864

1.875 1.620 1.375 2.835 1.742 975 f\;J,ffi6jl 1.040:,

1.531 1.320 1.015 2.170 1.288 853 1:è;.t~':aii:4~1.0251425 1.200 1.005 2.170 1.288 899 {~~23~a~1.081

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1.344 1.110 910 1.995 1.313 747 i'·:;JiiS39] 9191.813 1.470 1.300 2.625 1.566 1.101 ;·X.202\ 1.121

i 1.200 I 1.032 750 I 1.715 1.182 813 ""J:;t .•202" 904I

I 1.356 1.17.0 895 I 2.100 1.156 773 ":'l1,11i,' 924

\ 1.313 1.098 920 I 2.065 I 1.288 778 "'::',1:ài2 1.025

Zone/fascecategorie catasta/i

catasta Ii valore unitario medio

B1/centrale-tra Lungomare, v.Berartllnuccl, staz. Ferrov.e v.Palermo

B2/centrale- v.Muzii, v.Margher., v.Mazzlnl, C.so V.Eman., ecc.

C1 /semicentrale-fascia litoranea nord fino al tracc. ferrov. ecc.

C2/semicentrale-area a nord e sud del porto canale, ecc.

C3/semicentrale-rione Pineta e zone limitrofe

C4/semicentrale-staz.P.N., v.Pepe, v.Pindaro,v.D'Annunzio ecc.

C5/semicentrale-inizio vAtemo e v.Tiburtina

C6/semicentrale- fiume ,Colle Marino, Staz.Centr., ecc.

01 /periferica- sud-ovest del fiume Pescara, v.TIburtina, ecc.

02/periferica- zona industriale e aeroportuale

031periferica- aree litoranee a confine con Montesilvano

04/periferica- Colle Telegrafo, Colle Madonna ecc.

05/periferica-zona collinare a confine con Montesilvano

D6/periferica zone collinari a Sud

E 11suburba na - villaggio Alcione e zone limitrofe

I E2/suburbana- Fontanelle e zone limitrofe

I E3/suburbana-Colle S. Siivestro e zone limitrofe

I R 1/rurale-Valle Furci

tab, 2: Valore di mercato fabbricati (Vf) in stato di conservazione NORMALE x metro quadrato di SULSUL fabbricati

(tonti: elaborazione banca dati O.M.1. - Agenzia del Territorio - aggiomamento 2° semestre 2009)

Per ottenere il Valore venale unitario di fabbricati per metro quadrato di SUL di fabbricati in stato diconservazione scadente (tab.3) o di nuova realizzazione (tabA), bisognerà rispettiyamentedividere o moltiplicare il Valore venale unitario di fabbricati di fabbricati' in stato di'conservazionenormale (tab. 2), per il coefficiente 1,30 (Fonte: "L'accertamento a valore normaleYOMI).

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C6Zone/fascecatastali

tab. 3: Valore di mercato fabbricati (Vf) in stato di conservaz.SCADENTE x metro quadrato di SULSUL fabbricati residenziali commerciali terziari roduttivi

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cate orie catastali A2 A3 A7 C1 C2

valore unitario medio €1m81 /centrale-tra Lungomare, v.B~rardlnuccl, staz Ferrov. e v.Palermo 1.971 1.546 1,673 I 3.204 2.311

82/centrale- v.Muzii, v.Margher., v Mazzlni, C.so V.Eman, ecc. 2.284 1.800 1.845 3.177 4.157

C1/semicentrale-fascia litoranea nord fino al tracc. ferrov. ecc. 1.659 1.362 1.263 2.450 2.078

C2/semicentrale-area a nord e sud del porto canale, ecc. 1.563 1.315 1.437 2262 1.942

C3/semicentrale-rione Pineta e zone limitrofe 1.731 1.408 1.437 2.585 2.078

C4/semicentrale-staz.P .N., v .Pepe, v .Pindaro,v .D'Annunzio ecc. 1.442 1.246 1.029 2.208 1.632

C5/semicentrale-inizio vAterno e v.Tiburtina 1.130 969 796 1.669 1.165

C6/semicentrale- fiume .Colle Marino, Staz.Centr., ecc. 1.322 1.062 847 1.B31 1.224

D1/periferica- sud-ovest del fiume Pescara, v.Tiburtina, ecc. 1.072 886 672 1.508 1.029

D2/periferica- zona industrtale e aeroportuaie 938 785 575 1.212 913

D3/periferica- aree litoranee a confine con Montesilvano 1442 1.246 1.068 2.181 1.340

D4/periferica- Colle Telegrafo, Colle Madonna ecc. 1.178 1.015 789 I 1.669 991

D5/periferica-zona collinare a confine con Montesilvano 1.096 923 781 1.669 991

D6/perifericazonecollinariaSud 1.034 854 7071.5351:010

E1/suburbana-villaggioAlcioneezonelimitrofe 1.394 1.131 1.010 2.019 1.204

E2/suburbana- Fontanelle e zone limitrofe 923 794 583 1.319 909

E3/suburbana-Colle S. Silvestro e zone limitrofe 1.043 900 695 1.615 890

R1/rurale-Valle Furci 1.010 845 715 1.588991(fonti: elaborazione banca dati O.M.I. - Agenzia del Territorio - aggiornamento 2° semestre 2009)

tab. 4: Valore di mercato fabbricati (Vf) di NUOVA REAUZZAZIONE x metro quadrato di SULresidenziali

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P.,ì C1 C2€Imq.

2.828 5.058 3.897

3.088 5.015 7.009

2.113 3.868 3.504

2.405 3.570 3.275

2.405 4.080 3.504

1.723 3.485 , 2.751

1.333 2.6351 1.965

1417 2.890 I 2.063

1.1251 2.380 1.736

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SUL fabbricati

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Q)Zone/fascecatastali

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= costo tecnico di costruzione o costo di realizzazione tecnica (CRN) a base di appalto= oneri complementari alla costruzione = (8 + AI + Os + Op + Ou + C)

= costo di idoneizzazìone del sottosuolo e dell'area estema di pertinenza del fabbricato= costo degli allacci (fogne, acqua, elettricità, gas, telefono, ecc.)= oneri per lo smaltimento di rifiuti= oneri tecnici e professionali (ingegneri, geologi, archn:etti, geometri, notai, ecc.)= oneri di urbanizzazione (L.1 Ori7) .= oneri il contributo afferente il costo di costruzione (L 1Or77)

2. COSTO DI PRODUZIONE STANDARD DEI FABBRICATI

Il Costo di produzione standard dei fabbricati (CPf) si definisce convenzionalmente attraversola somma.delle seguel')ti voci di spesa:CPf = Kc + Ocdove:KcOcdove:SAIOsOpOuC

Per la determinazione dal costo tecnico di costruzione unitario, ovvero del costo di realizzazionetecnica unitario (CRN), sono stati elaborati, attualizzati (fonti 18TAT) ed equiparati, i dati estrattidalle seguenti fonti informative:

Prezzi tipologie edilizie 2007 - CD edizione DEI (tipografia del Genio Civile) a cura delCollegio degli Ingegneri e Architetti di Milano;Delibere n.5327 del 06.11.95 e n.192 del 10.02.99 dalla Regione Abruzzo riguardanti i limitimassimi di costo per gli interventi di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata eagevolata (D.M. 05.08.94).

Gli oneri complementari generalmente incidono in misura percentuale tra il 20% e il 25% sul costodi produzione di un fabbricato; per determinare il CPf, pertanto, si moltiplica il costo tecnico dicostruzione per il coefficiente medio pari a 1,30:

CPf = (Kcx1,30)

Tuttavia i valori di produzione possono variare sia in funzione del target richiesto dal mercatolocale, sia in funzione delle necessità tecnico-costruttive; pertanto, al fine di semplificare, essipossono essere raggruppati in tre soglie massimali di costo: base, media e medio-alta

categoria SOQ/ie massimali dei Costi di prOduzione dei nuovi fabbricatiTipologie edilizie OMI base media medio-altacatastale

x mq di SUL x mq di SUL x mq di SULK2 abn:azioni civili 1.200,00 €/mq 1.350,00 €Imq i 1.500,00 €ImqA3 abitazioni economiche 1.000,00 €/mq 1.050.00 €Imq 1.100,00 €ImqA7 ville e villini 1.350,00 €Imo 1.600,00 €Imq 1.850,00 €ImqC1 negozi 1.100,00 €/mq 1.400,00 €Imq 1.700,00 €ImqC2 magazzini 650,00 €/mq 700,00 €Imq 720,00 €ImqC6 box auto 650,00 €/mo 700,00 €Imq 750,00 €/mqA10 uffici 1.100,00 €/mq 1.450,00 €/mq 1.800,00 €ImqC3 laboratori artigianali 900,00 €Imq 1100,00 €/mq 1.250,00 €/mq01 capannoni industriali 450,00 €Imq 520,00 €Imq I 600,00 €/mq

Generalmente, infatti, nelle zone centrali della città è la domanda immobiliare che chiede fabbricaticon prestazioni edilizie più ricercate; viceversa, nelle zone meno centrali, il mercato è sempremeno disposto a sçJstenerne costi elevati e, pertanto, sono possibili standard di produzione ediliziapiù convenzionali.

L J LI

= interessi sulle somme anticipate per l'intervento= costo delle fideiussioni= oneri fiscali a cui è soggetta l'impresa= utile .netto

3. PROFITTO D'IMPRESA E FfSCALlTA'

Il Profitto d'impresa nella produzione di un fabbricato (Pi) si compone essenzialmente delleseguenti voci:Pi = Int + F + Of + Undove:IntFOfUn'

Il tasso di rendimento lordo generalmente atteso da un investimento nell'industria immobiliare, siattesta intorno al 25% del valore complessivo dei fabbricati da realizzare.Evidentemente tali rendimenti non possono essere sempre raggiunti, soprattutto quando ladomanda di mercato è scarsa (ad esempio nelle zone urbane periferiche) o, talvolta, quando ilcosto delle aree edificabil.i ha un'inCidenza troppo elevata (ad esempio nelle zone urbane centrali).In tali situazioni, conoscendo i valori di mercato dei fabbricati da realizzare, sarà necessariobilanciare i costi (dell'area e di produzione edilizia) con il profitto d'impresa e conseguire, quindi, ilrientro finanziario dell'investimento.

Nei casi in cui la domanda immobiliare sia scarsa, il bilanciamento dei costi (produzione, area eprofitto) deve tener conto che l'incidenza del profitto d'impresa non potrà scendere al di sotto diuna certa soglia di convenienza, che in questa sede viene fissata a115% del valore del fabbricato;infatti, nell'attuale congiuntura economica e rispetto ad altre tipologie di investimento (titoli di stato,ecc.), si può ritenere tale soglia un limite ancora congruo e quindi al riparo da eccessivi rischid'investimento.Per schematizzare il ragionamento si possono raggruppare sinteticamente i fattori checompongono il valore di un fabbricato in tre scaglioni principali:

valore di un fabbricato standard = 100% zone centrali zone semicentrali zone perifericheincidenza costi di produzione (iep' min 35% medio 60% max 80%

incidenza costi dell'area (iVa max 40% medio 20% min 5%incidenza del profitto dell'impresa (iPi max 25% medio 20% min 15%

c.~.=:::::.:r-r p/ ,e-~ ~~ ,..o_~I~_ ~~•..:a .••. -.. __ Re: c-._ •.'-'K ••• ..,.,.

P'I..---3.5% ~60..ç- --~4

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Tuttavia, al fine di procedere ad un calcolo meno rigido delle suddette incidenze, dopo aversottratto al Valore di mercato dei fabbricati (Vf) i già noti Costi di produzione (CPf), si divideequamente l'incidenza ottenuta tra valore dell'area e profitto d'impresa; quest'ultimo per ilragionamento sopra espresso viene fissato ad una soglia minima percentuale non inferiore al 15%;. ._- tab 4.1: incidenza costi di produzione su fabbricati nuovi x mq di SUL= (iCPf) = (Cpf)/(Vf) x 100.. ,.~ >

":.-:tab.4.2: incidenza dei profitti d'impresa su fabbricati nldovi x mq di SUL= (iPi) = (iVf - iCPf) !2tabA.3: incidenza del valore dell'area su fabbricati nuovi x mq di SUL= (iVa) = (iVf - iCP~ !2

(fonti: elaborazione banca dati O.M.I. - Agenzia del TerTttono - aggiornamento 2" semestre 2009; dati PrezzI per tipo/ogle edlllz/e - acura del Collegio degli lng.ri e degli Arch.tti della Pro di Milano - DEI Tipografia del Genio Civile - 2007- Aggiomam/STAT sett ..2009)

tab.4.1: incidenza dei Costi di produzione su fabbricati nuovi x mq di SUL= (iCPf) = (Cpf)/(Vf) x 100

Zonel fabbricati residenziali commerciali I terziari I produttivi

~Al

~ ~ '2: ore '2:o ofasce 1110 5 .;;: 'N ::: :; - = c:'g>.~ "N 'N N ,- lt !Il c:Cl> !Il l/I !lO!lO:: o 010

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catastali "[~ ::: ';;: ~ 01 !Il Q. lo( .o; Q.

'i 'Li ';;: ~ ~ Cl> olt "-

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OMIcategorie

II catastali A2 A7 C1 C2 C6 A10 C3 D1valore €Imq .. €Imq % E/mq %I€lmq! % I €lma .' €Imo % I €/mq %1 E/mq ! %/O "

811 centrale-Lungomare,staz. Ferrovlana centrale. 1.500 .:17% 1.850 "37% 1700 4~% 750 I 37% 750 27% 1.800 63% 1300 58% 600 I· 54%

82/centra Ie-v .Muzii,v.Mazzlni,C.so V.Emananuele 1500 41% 1850 37% 1700 24% 750 29% 750 I ?~% '800 1 53% 1300 45% 600 I 54%

C1/semicentrale-fascia titoranea nord .•. 1.350 50% 1.600 41% 1 700 49% 750 33% 750 36% 1800 63% 1300 51% 600 l 57%

C2/semicentrale-area nord/sud porto ... 1350 54% -1600 45% 1.700 52% 750 33% 750 31% 1.800 66% 1300 54% 6001 50%

I C3/semicentrale-rione Pineta .... 1.350 48% 1.600 39% 1 400 40% 750. 3?'70 750 31% 1.800 63% 1.300 SO% 600 I 50%

C41semicentrale-stazp .N.,v.Pepe,V'o'l'.nnunzlo 1.350 58% 1.600 46% 1 ~OO 51% 700 ~6% I 700 41% 1.BOO 75% 1100 5B% 600 50%

C5/semicentrale-v.Atemo, v.Tiburtina ... 1.200 66% 1.350 51% 1 ~oo 71% 700 57% 700 53% 1 ~50 73% 900 59% 600 53%

C G/semicentrale-fiume,Staz.Centr. ,v.Santuario. 1.350 63% 1.350 47% 1 ~OO 68% 700 5~% 700 49% 1450 74%· 900 59% 600 54%

D 1/periferica- sud-ovest fiume,v .Tiburtina ... ',.200 69% 1350 57% "00 63% 700 63% 650 5B% 1100 65% 900 62% 520 63%

D2/periferica- zona Industrialee aeroportuale 1.200 79% 1.350 71% 1100 71% 650 65% 650 6B% 1100 79% 900 80% 520 70%

D3iperiferica-aree litoraneeconfine Montesilvano 1.350 56% 1600 46% 1400 62% '100 55% ìOO 39% i 450 ìO% l::IULI G7% eoo 57%

D4/periferica.colle Telegrafo,Colie Madonna 1.200 63% 1350 51% 1100 66% 700 63% 700 53% 1100 65% 900 68% 450 66%

D5/periferica-zona collinareconfine Montesilvano 1200 l 68% 1.350 51% 1.100 66% 700 60% 700 54% 1.100 65% 900 64% 450 66%

DG/periferica zone collinari a Sud 1.200 72% "'1.350 56% 1100 65% 650 67% 650 55% 1100 I 64% 900 75% 450 I 66%

E 1/suburbana-villag9io ••••cione e zone limitrofe 1.350 60% 1600 50% 1400 69% 700 49% 700 41% 1.100 71% 900 62% 450 55%

E2/suburbana- Fontanelle e zone limitrofe 1.200 61% 1.350 65% 1 100 72% 700 66% 650 67% 11.100 710/, 900 77% 450 62%

E3/suburbana~lIe S Silvestrc e zone limitrofe 1.200 71% 1.350 53% 1100 73% 650 65% 650 I 56% ',00 71% 900 75% 450 6~%

R1/rurale-Valle Furci 1.200 7~'10 1.350 5~'10 1 100 66% 650 64% 650 I 54% 1,.100 65% 900 68% 450 66%..

tabA.2: incidenza del Profitto d'impresa su fabbricati nuovi x mq di SUL= (iPi) = (lVf - iCPf) /2

Zonel fabbricati residenZiali commerciali terziari produrtivi

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catastali 8.% := ';;: 01 !Il Cl. lo(.Q Cl.

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categorie I

OMI catastali A2 A7 C1 C2 C6 I A10 C3 01valore % €Imo % Umo % €Ima % €Imq % €/ma ..' €.Jmo /c €/mq % ~mq/0

8 1/centrale-Lungomare,staz.Ferrovlana centrale 26% é'o39 32% -1,604 28% 1.098 32% 640 37% 1039 19% 534 21% 464 ::3% I 259

B2/centrale-v.Muzil,v.Mazzini, C.soV.Emananuele 30"" 1.091 32% 158::, 38% 2.654 36% 919 38% 1169 23% 7B8 28% 8071 23% I 259

C1/semicentrale-fascia litoranea nord ... 25% 662 29% " 134 26% 902 3~% 1 771 I 32% 6B", 18% :)18 25% 6271 2.."'%1 227

C2/semicentrale-area nord/sud porto". 23% 5~ 28% 98E:, 24% 7B8 34% 771 34% \ 825 17% 467 23D/p 562 25% 295

C3/semicentrale-rione Pineta .... 26% 720 , 30% 1,240 30% -1,O~2 , :.4% 7B8 34'*, I 828 19% 53~ ,25% 660 25% 295

C4/semicentrale-stazp.N. ,v.Pece,V.D'AnnunziOI I 403 I 30% I l 400 I 25% l21% 488 ~7% 9l!3 25~~ 676 ; 27% 511 15% 359 21% 295

C5isemicentrale-v.A1emo, v.Tiburtina ... 17% 311 24% 643 15,\( 29:· 2~o I 266 2~% 1 316 15% 2~~ 20% 310 23% 266

C GIse micentra le-fiume.Staz.Centr.,v.Santuario 18% 39"'i 27% 770 I 15% I 332 23% 29:, ~5c/é. 359 15~~ 294 20~t 310 I ~3% ::Sg

I D 11periferica- suo-ovest fIume ,v.Tiburtina II ,

1SI.-ft, i l i-:5C!,v 26~ I 2:'% r -I ~ i 3~1t , 19% 207 :'1% ,• 0 17% ! 2?L 190ft ,

.:...( •... 19c,tJ -.=:-::~,, ~'

D2/periferica- zona industnale e aeroportuale I l 1715 I 16% i 150,0 -20f· ':5% 16e. 15% I ,-.15% ~ 15% 267 15D,.( 231 1t'.% 155

D3/periferica-aree lnoraneeconfine Montesilvano 1 21% 27% 921 i 19% I 430 I 22% I 262 30% 54A 15%I

30" 1",,°' I ,~c 22% i 22748f, , I I, re .•..-~)

D4/periferica-COlle Telegrafo,Colie Madonna 18% I 348 ' 24% 64:', I 17% 285 i 1B% 203 i 23% 310 17% 29A 116% 215 17% I 116

D5/periferica-zon. collinare confine Montesilvano ! ! !I I 17% I15% 2B~ 24% 64" 17% 285 :?O% , 233 i 23% 303 I -17% 29.4 : "'18% 25~, I '1-16

DG/periferica zone oollinari a Sud ! 15% 250 I 22~ 535 I 18°k 3D:! 116% 160 l 23% l 267 I 18% 31 ~ I 15% "i7ç"1 '17%, 115

E1/suburbana-villa9gio AIClOnee zone limitrofe I 20°" I ~9 25~h 794 16% I 31', 1 25% I 354 29% i 495 I ~5% """-, I 19% I 2771 22% 1e"'1.•....;.•.E2/suburbana- Fontanelle e zone limitrofe i

15% I 2231 18%1 366 15% I :30 I 17% l -~..,I 17%., ;16~; i 15DK 232· i 15Pft i yrc.:1 -:-w.!'k-:t~'l'S9; I ,

E3/suburbana-Colle S I 15",'(, \ 202 I W; I I --2:, \ 1E!D,-l.Il -,'T" I,I l ;\- yj' .V \'Silvestro e zone limitrofe ~5D;i ~'2% -,~-:: ~:5"/~ ~".J' , ~ 5(l,(: i 8.0' . ·--;èè;.;··\ ~:;26'600 I •.. , ....;

R1/rurale-Valle Furci I 1SCti, I 2.J.,é I ::3",[,

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I : 1-6'l·1~, ~ i 17%1116 t,'I 57~ 2(15 18"",r ~i7~ 23% I -' ,)

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·(fonti.' eiaborazione banca dati O.M.I. - AgenZia del Termono - aggIornamento 2' semestre 2009)

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tabA.3: incidenza del Valore dell'area su fabbricati nuovi x mq di SUL= (iVa) = (iVf - iCPf) /2

Zonel fabbricati residenziali commerciali terziari produttivI

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OMI categorie\catastal; A2 A7 Cl C2 C6 Al0 C3 D1

valore % €tma lo €/ma.,

€tma .% Umq % €tma % €tma % €/mq ,. t-mq- " ,.,

B1/centr.ale-Lungomare,stB2.Ferrov,ana centrale .. 26% 839 32% l 60~ 28% 1099 32% 640 37% 1039 19% 53~ 21% ~64 23% l 259

B2/ centra le-v. Muzii ,vMazzini,c, soV.Ernananuele 30% 1,og1 32% 1582, 38% 2.65~ 36% 919 38% 1169 23% 781". 28% 807 23% I 259

C1/semicentrale-fascia litoranea nord ... 25% 662 29% 1,13~ 26% 902 3~% 7711 32% 681 18% 518 25% 627 22% 227

C2/semicentrale-area nord/sud porto ... 23% 58~ 28% 985 2~'1l, 788 3~'l0 771 ~% 828 17% ~67 123% 562 25% 29~,

C3/semicentrale-rione Pineta .... 26% . 720 30% 1.2~0 30% 1.052 3~'l1, 788 3~% 828 19% 53-4 25% 660 25% 295

C4/ semicentra Ie.-staz P.N., v.Pepe,V.D'Annunzio 21% 488 27% Q43 25% 616 27% 403 30% 511 10% 237 21% 400 25% 295

C5/semicelitrale-v.Atemo, v.Tiburtina ... 17% 311 2~'l0 643 1~% 270 ~ 266 2~'l1, 316 12% 2~3 20% 310 23% 266

C 6/semicentra le.fiu;"e, Staz.Centr.,v.SantuariO. 18% 391 27% 770 18% 332 23% 295 25% 359 11% 214 20% 310 23% 259

D 1/periferica- sud-ovest fiume ,v.Tiburtina 15% 264 ~"l% 515 18% 318 19% 207 21% 22,7 17% 28'1 19% 274 19% 153

02/ periferica- Zona Industriale e aeroportuale 6% 85 1~'11, 276 1~% 206 18% 176 16% I 156 6% 82 5% ro 15% 111o.

03/ periierica-aree litnranee confine Montesnvano 21% ~88 27% 921 I 19% ~30 I 22% 282 30% 54.<1 15% , 3~! 17% I 225 22% ";''';'1

D4/periferica-Colle Telegrafo,Colie Madonna 18% 3~9 2~'1l, 643 17% 285 18% 203 23% 310 17% 29~ 16% 215 17% 116

051periferica-zone collinare confine Montesilvano 16% 28~ 2~% 643 17% 285 20% ::'33 23% 303 17% 29~ 18% 251 17% 116

D6/periferica zone collinari B Sud 13% 216 22% 536 18% 302 16% 160 23% 267 18% 311 10% 113 17% ,16

E 1/suburbana-villaggio Alcione e zone limitrofe 20% ~49 ::'5% 79~ 16% 315 25% 3~ 29% 495 1~'l1, 21~ 19% 277 22% 181

E2/suburbana- Fontanelle e zone limitrofe 4% 65 18% 366 13% 203 17% 177 17% 163 14% 21~ 8% 97 190/u 139

E3/suburbana-COlle S. Silvestro e zone limitrofe 1~% 229 2~% 600 12% 175 18% 176 22% 257 14% 225 10% 119 18% 126

R1/rurale-Valle Furci 11% 183 ::'3% 579 17% 285 18% 179 23% 273 17% 294 16% ::'15 17% 116(fonti: elaboraZione banca dati O.M.i. - AgenZia del Terrttono - aggIOrnamento 2· semestre 2009)

È' opportuno evidenziare che le stime fin qui determinate si riferiscono a quotazioni di valori medi equindi non sistematicamente rispondenti ai reali prezzi di compra-vendita, che generalmentepossono oscillare fino al ±. 15% in più o in meno; tuttavia, il ragionamento estimativo qui espostodeve essere imparziale ed equidistante tra le posizioni estreme di una teorica negoziazione,poiché ha finalità perequative e non speculative.

4. VALORE DELLE AREE EDIFICATE ED EDIFICABILI

Il Valore di mercato di un'area edificabile 0/a) si compone della somma dei seguenti valori:Va = VOe + Vbsdove:VDe = Valore del Diritto edificatorioVbs == Valore base del suolo

Per determinare· l'incidenza del valore dell'area (iVa) sono stati sottratti al valore di mercato delfabbricato, esistente o da realizzare, tutti i costi/valori necessari per la produzione del fabbricatostesso (tab.4.3).

VALORE DI MERCATO DI UN FABBRICATO -costi/valore di produz.ione del fabbricato -

profitto d'impresa e fiscalità =Valore di mercato dell'area

In questo modo, a partire dal valore di mercato unitario di un fabbricato, otteniamo l'incidenza delvalore dell'area per unità di superficie prodotta.

Per pervenire al valore venale di un'area edificabile, in funzione delle diverse capacità edificatorieagli stessi attribuite dal PRG, nonché in funzione degli ulteriori elementi di valutazione inprecedenza sviluppati, si applica la seguente formula:

Va = ;Va x Ut x St

dove:VaiVaUtSt

= Valore venale dell'area= incidenza del Valore dell'area sul fabbricato per metro quadrato di SUL= indice edificatorio di proprio del terreno attribuito dal PRG (Utilizzazione territoriale)= superficie dell'area edificabile (Superficie territoriale)

microzona

Esempio 1E' necessario stimare il valore unitario di un'area edifica bile con indice Ut = 0,40 mq/mq a destinazione commerciale in zona (OMI) 81.Dalla tab. 4.3 si ricava l'incidenza del valore dell'area sul fabbricato (iVa) in zona (OMI) 81 = 1.068,00 €Imq.

Va = iVa x UtVe:. =1:..068..00€Imq x 0,40 mq/mq = 427.2.0 €.

Tuttavia, per risalire al valore di un'area edificabile, non sempre è possibile ricorrere al criterio ditrasformazione: è il caso questo di terreni che non esprimono una vera e propria utilità economicalegata alla trasformazione e alla commercializzazione edilizia, ma piuttosto all'offerta e allagestione privata di servizi e attrezzature ludiche, ricettive, sportive, ecc. (terreni con destinazione diPRG in sottozone F1, F3, F6, F10, ecc.).In tali casi può si può ricorrere ad un metodo di stima effettuato attraverso un coefficiente dilocalizzazione (cosÌ come individuato dal Prof, S. Carbonara nell'ambito di una consulenza per lastima di terreni con destinazione di PRG in sottozona F1) - che mette in relazione il prezzo noto dicompravendita di un'area con i valori delle aree edificabili identificati per microzone catastali(secondo i valori deliberati dalla Giunta comunale nel 2001):

Coefficiente di localizzazione Zonasuoli in sottozona F1 di PRG OMI

1 0.48 032 0.76 C13 D,56 C6-D44 1.00 81- 825 0.74 C26 0,42 C5-01-02-E27 OS6 C48 0.52 C3-E19 0.50 D5-R110 OA8 E3-D6 \

"',4_'.1 ,!II.dJ_IIIII~_•.._III. - ....'....ea.••- •..•---- -•••••_-.•••-••••lt'!r~rr-J••••-'•••I~_:.••-I...t'-r:wtil!lllilJi••• - •••. - .•""',jlal!-.•••,~.~~~~~~~~~~-:.J~-tl'W-'''"'- ..!." ...-~-;çh<-...--<~-.._j-:I •••lI-..~~:::l:.L :1:=-.!"".~n.JJ.f-r.lm...Jl ••••.~;{ IIl\.. •

Pertanto a partire dal prezzo noto di compravendita di un suolo avente destinazione di PRG insottozona F1 (45,95 €/mq) e localizzato nella microzona 6 (zona OMI 01), è possibile ricostruire ivalori unitari della stessa sottozona in tutte le zone OMI; inoltre, dividendo i valori così individuatinella sottozona F1 per i rispettivi indici edificatori delle sottozone F3 e F6 si ottengono i relativivalori dei terreni; infine, i valori della sottozone F10 ed F11 , aventi indici edificatori molto bassi, siricavano mediante la proporzione con l'indice della sbttozona F1.Le stime così effettuate sono riassunte nella seguente tabella 4.4:

tBb.4.4: Valore unitario dei terreni (Vut) neìle sottozone F di PRGsottozone di PRG

i 81/centrale-tra Lungomare. v.Berardinucci, staz. Ferrov. e v.Palermo

82/centrale- v.Muzii, v.Margher., v.Mazzlni, C.so V.Eman., ecc.

C1/semicentrale-fascia litoranea nord fino al tracc, ferrov, ecc.

C2/semicentrale-area a nord e sud del pono canale, ecc.

C3/semicentrale-rione Pineta e zone limitrofe

C4/semicentrale-staz.P.N., v.Pepe, v.Pindaro,v.D'Annunzio ecc.

C5/semicentrale-inizio v.Atemo e v.Tiburtina

C6/semicentrale- fiume ,Colle Marino, Staz.Centr., ecc.

D1/periferica- sud-ovest del fiume Pescara, v.Tiburtina, ecc.

D2/periferica- zona industriale e aeroponuale

D3/periferica- aree litoranee a confine con Montesilvano

D4/periferica- Colle Telegrafo, Colle Madonna ecc.

D5/periferica-zona collinare a confine con Montesilvano

D6/periferica zone collinari a Sud

E1/suburbana- villaggio Alcione e zone limitrofe

E2/suburbana- Fontanelle e zone limitrofe

E3/suburbana-Colle S. Silvestro e zone limitrofe

R1/rurale-Valle Furci

11

0,760,740,52

0,560,420,560,42

0,420,480,560,50,480,52

0,420,480,5

'O Cl)::Cl) O.•...-:: NCl) C'Cl.- N()Nt:::.:"- C'ClCl) ()O O()-

131,29

153,17 I136.76

131,29

142.23

114,88

131,29

136.76

ii4,88

0,05

F11

273,51

273,51

207,87

202,40

142.23

153.17

114,88

153,17

114,88

273,51

273,51

207,87

202.40

142.23

153,17

114.88

153,17

114,88

114,88

131,29 l153,17

136.76

131,29

142,23

114.88 I

131.29

136.76 i

0,05

F10

Q):;- Q):::i >N ,-Q)~_ o= c.."' Vl

0,.33

F6

€/mq

331,53

331,53

251,96

245.33

172,40

185,66

139.24

185.66

139.24

139,24

159,13

185,66

165,76

159,13

172.40

139.24

159,13

165.76

0,6

F3

Q)

:; Q)-.r."' uN ,_N-Q).o_.c=:1~ O-

18234

182,34

138,58

134,93

94.82

102,11

76,58

102,11

76.58

76.5887,52

102,11

91,17

87,52

94,82 l76.58

87,52

91,17

109,40

109,40

83,15

80,96

56,891

61.27

45,95

61,27

45,95

45.95

52,51

61,2754,70

52,51

56.89

45.95

52.51

54,70

0,02

Q):;- Q):::i ,::N_Q) -- o=0-"' Vl

tipologia edilizia prevalente

indice (Ut) Utilizzazioneterritoriale di PRG (ma/ma)valore unitario terreno

Zone/fascecatastali

. L,~;

·Wrn .4~~;;d~.~~~_.

5. VALORE DEI DIRITTI EDIFICATORI

Il diritto edificatorio di un'area (De) è il diritto soggettivo a costruire in ragione del suolo possedutoe può essere esercitato nei limiti e con le modalità previste dalle norme del PRG . . .

Il Valore del Diritto edificatorio (VDe) non potrà mai superare l'incidenza del valore dell'area sucui questo diritto si esercita, poiché ogni terreno è in grado di produrre un reddito anche infunzione della sua localizzazione (rendita differenziale) e, quindi, indipendentemente dalleprevisioni del Piano Regolatore Generale.Il valore di un area urbana, pertanto, si compone del valore di ·più i diritti esistenti sul terreno:servitù, uso, edificatorio, ecc. che ne riducono e/o ne incrementano il suo valore complessivo, masul quale incidono prevalentemente le potenzialità edificatorie.

Tuttavia, nel caso in esame, in considerazione delle stime prudenziali effettuate dall'OMI, fonte dacui sono stati attinti i dati di base, il Valore del Diritto edificatorio (VDe) può essere fattoequivalere all'incidenza del Valore di un'area edificabile su un nùovo fabbricato (i Va), così come inprecedenza determinata.

Questo metodo di stima garantisce, per ogni metro quadrato di superficie utile concessa extraPRG, la preventiva copertura finanziaria degli interventi, sia per l'operatore privato (avendone giàcomputato i costi di costruzione e il profitto di impresa), sia per l'amministrazione comunale, cheattraverso l'individuazione del prezzo unitario del diritto edificatorio può contare su una levafinanziaria più esatta per la programmazione di opere pubbliche finalizzate alla riqualificazioneurbana.

tab.5: Valore dei diritti edificatori (VDe) x mq di SUL

Zone! fabbricati residenzian commerciali terziari produttivi

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'2: 076 'cfasce ",o (5 .:;; ';::j; o o

'5_ c: c:'8"~ ';::j 'N N .- 1tl 1tlIl> 1tl \Il re c:

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catastali 8.~ :-= '; ~ Cl !Il Q. )( ..Q::: Q.

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te::::; Q) ..Q :l !Il

OMI categorieI Icatasta li A2 A7 C1 C2 C6 A10 C3 D1

va/ore " €/mo % €ITnO % €lmo " €Imq ,. €lma " €lmo % €/mq " f.,mq/O " /, " "81 /centrale-Lungomare,staz.Ferrovlana centrale .. 26% 839 32% 1.604 28% 1099 32% 6~0 2,7% 1.039 19% 534 21% 46<: 23% 25982/ centra le-v. Muzii,v.Mazz,ni,C.soV.Emananuele 30% 1.091 32% 1583 38% 2.65.ll 36% 919 38% ',189 23% 788 28% 807 23% ~59C1/semicentrale-fascialitoranea nord ... 25% 662 29% 1134 26% 902 34% 771 32% 681 18% 51e, :!5% 627 :."% ~""1""7

C2/semicentrale-area nord/sud porto ... I23% 5é\4 28% 985 24% 78e 3~% 771 3~% 826, 17% 467 23% 56:: ::5% 295

C3/semicentrale-rione Pineta .... 26% 720 30% 1.240 30% 1.052 34% 788 34% 828 19% 534 25% 660 25% 295

C4/ se micentra Ie-siaZ.p. N.,V. Pepe,V.D'AnnunZlo 21% 488 27% 943 25% 676 27% 403 30% 511 10% 237 21% 400 25% 295

C5/semicentrale-v.Afemo, v.TIburtina ... 17% 31 ~I 2~% 6<:3 1-'% 270 22% 266 24% 316 12% 243 20% 310 23% 266

C 61semicentrale-flume,Slaz.Centr. ,V. Santuario 18% 391 27'*, 770 16% 332 23% 2951 25% 359 11% 214 20% 310 23% l 259

01/periferica- sud-ovest fiume ,v .Tiburtina 15% 26~ :;2% 515 18% 3"1 E, 19% 207 21% 237 17% 29~ 19% 27~ 19% 153

D 2/periferica- zona Industnal. e aeroportuale 6% 8E, ! 1i1% 276 14% 208 18% 176 16% 156 6% 82 5% 52 15% 111

D3/periferica ..••ree llte",ne. confine Montesilvano l 21% 48f, I 27% I 921 19% ! ~30 ,22% I, 28"2- 30% l 54..; 15% 30.< 17% 225 22%1 :!:27D4/periferica-Colle Telegrafo.Colle Madonna 18% 3~9 2~% 64," 17% 285 18% 203 23% I 310 '17% 294 16% 21!::' 17% 11f,

D5/periferica-zon. colhnareconfine Montesilvano I ,~~ :?,3L ?""0ri-- I ~~:, ~70,; ~ct, : 20% .•.~':'., 2?% ! 30": 17ck I 2QL' 1 ~0,t. I 2f,1 17°':;- ~1e.--.D6/periferica zone collinari a Sud

,

18% i 73% I 10% I 17% II ~?% 216 22% 536 302 16% 160 267 18% 311 ~131 116

E 1 /suburbana-villagg,o AIClonee zone limitrofe 20% 4AP ~5°.k, 79~ I 18'-' 315 .25% I 36~ 29% l i195 14% ! 214 19,*! "'~-: "2% 1g~1

E2/suburbana- Fontanelle e zone limitrofe ! 4% 65 18O,b 3661 13% I 203 17% 177 17% I 163 14% 21~ 8% g7 19% ~38

E3/suburbana-COlle S. Silvestroe zone 11f11rtrofe ! 1~% ??9 I 2i1% 800 I 12% 1 175 18% 176 22% 257 1~% I :2fl 10% 119 18% 126

I R1/rurale-Valle Furci i ~1% 183 I 23% 579 i 17% i 285 18% I ",79 I 23% 273 17'% I 2~4 16',( I 215 17% "16

(fonti: elaborazione banca aati O.M.I. - Agenzia del Territorio - aggiornamento 2< semestre 2009)

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6. PLANIMETRIA GENERALE CON ZONE/FASCE CATASTALI O.M.1.

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Punto n. 3 aH'ordine del giorno:

"La riqualificazione del territorio mediante i programmi complessi.Criteri e procedure."

Registrazione e trasl:rizione a cura di SPRAY RECORDS - Viale Kennedy 52/7 - Moscufo (PE) - Te!. 085.975031. - info@sprayrecords.it 19.fWJ~il·, \l

PRESIDENTE DI BIASEPrego Assessore ANTONELLI, l'Assessore è presente, bene.Prego sull'ordine dei lavori.

SOSPIRIPresidente voglio ricordare, Presidente, ascolti me, voglio ricordarle che nel corsodell'ultimo Consiglio Comunale, o penultimo, non ricordo bene, l'Assessore ANTONELLI hagià illustrato la delibera, e dopo l'illustrazione vi è stata la conclusione del Consiglio dicomune accordo per un aggiornamento.Quindi oggi credo.si debba riprendere dall'inizio della discussione generale, quindi chi vuoleintervenire si prenota e parla, altrimenti passiamo agli emendamenti.

PRESIDENTE DI BIASEDiscussione ~Jenerale, io mi ero assentato in quel frangente Consigliere SOSPIRI.Bene, discussione generale, in ordine DI NISIO.Sull'ordine dei lavori?Consigliere ACERBO prego.

ACERBOPresidente le volevo ricordare, lei è un po' distratto Presidente e fa bene il capogruppo delPDL ogni tanto a riprenderla, che noi ci siamo fermati alla questione pregiudiziale.

PRESIDENTE DI BIASENo guardi, io ero assente.

ACERBOSì Presidente:, lei non è giustificato, perché prima di tutto ha un Vice Presidente da cui sideve far relazionare sull'andamento dei lavori, due ha un verbale della seduta precedente,terzo ha gli atti depositati, quindi Presidente non passi alla storia della città che tra cent'anniuno storico della grande Pescara dica Licio DI BIASE non si ricordava cosa era accaduto alprecedente Consiglio.Presidente, noi lavoriamo, ed eravamo fermi alla questione pregiudiziale che avevamoposto, cioè sE~condonoi questa delibera costituisce, al di là del merito se uno lo condivide onon lo condivide, ma costituisce a tutti gli effetti un Regolamento, e su questo dovrebbe ...A dire la verità, in parte la questione pregiudiziale è stata risolta, quindi credo che si possavotare all'uncmimità se ho ben capito, perché mi sembra che lo stesso Assessore abbiadetto è vero, c'è scritto criteri e procedure ma è ovvio che è una norma regolamentare.Però questo va votato perché ha delle implicazioni rispetto ...No, no, che la questione pregiudiziale vada votata è ovvio, ma noi ovviamente chiediamoche sia posta in votazione, perché dico questo è fondamentale?Checché se ne pensi della delibera, su cui forse troveremo anche un accordo nel corso delpomeriggio, una norma di questo tipo, se può essere modificata con 14 voti, dico al collegaDI PIETRANTONIO, se può essere modificata con 14 voti è evidente che poil'Amministratore di turno, magari non questo, il prossimo, appena ha un'evenienza che gliserve cerca eli modificarla, il che potrebbe portare a situazioni in cui a qualcuno si applicauna regola e a qualcuno un'altra.Per questo i Regolamenti prevedono nel nostro Statuto una percentuale di voti più alta.Dato che si tratta delle regole, qui noi non stiamo discutendo di che fare a via Ronchi, a viaAldo Moro, a via Vittorio Veneto ...

PRESIDENTE DI BIASEBene, Consi!~liere ACERBO, sta illustrando la pregiudiziale, Consigliere SOSPIRI nonfaccia così.Comunque Consigliere ACERBO, confortato dal segretario generale, noi possiamo seguiredue strade, Cl votiamo la pregiudiziale oppure la cosa più semplice è che la Presidenzadichiara che si tratta di un Regolamento, una delibera che ha natura regolamentare, per cuila pregiudiziale è superata.

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Perfetto.Adesso che facciamo, ci sono 4 iscritti a parlare, sulla discussione generale, pensavo cifosse stata la discussione generale l'altra volta.La parola al Consigliere DI NISIO sulla discussione generale.Prego Consig.liere.

D/ N/S/OGrazie Presidente.lo parlerò veramente poco, e anticipo già che non voterò questo R.egolamento perchéadesso abbiamo capito che si tratta di un Regolamento, per una serie di motivi.Il primo mo'Uvo è che in questo Regolamento è assente totalmente il tema dellasostenibilità,in poco più di sette articoli, è vero che si capovolge il criterio dello strumentodei programmi complessi facendo tornare il pallino nella mano del pubblico, ma è anchevero che in sette articoli nulla si dice su che cosa e su come questi programmi complessidevono mirar1eal raggiungimento della sostenibilità.In più ho partecipato ad una Commissione, tenuta nel pomeriggio, e ho fatto notare alcuneosservazioni Girca l'utilizzo che l'ufficio ha fatto dei valori forniti dall'osservatorio del mercatoimmobiliare.lo ho semprl3 detto che, e anche professionalmente lo dico, che i valori che forniscel'osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, sono dei valori sui quali sipuò iniziare un percorso, ma non sono sostitutivi del valore di mercato.E volevo far notare, tanto chi ha capito di che cosa si sta parlando riesce a seguirmi, volevofar notare quali sono le differenze, tanto non interessa a nessuno quello che dico quindi nonè un problema, quali sono le differenze che possiamo notare attraverso le valutazioni chevengono fatte nell'allegato alla delibera, quindi al Regolamento, che poi è necessario perdeterminare il valore di mercato dei fabbricati di Pescara e quindi per valutare il programmacomplesso, quindi l'avviso pubblico in termini economici, quindi fra le valutazioni presedall'ufficio sulla base dell'osservatorio del mercato immobiliare, e invece le valutazioni chesono state fatte non dal sottoscritto ma dalla stessa Amministrazione Comunale, inparticolar modo in relazione all'approvazione del piano delle alienazioni e le valorizzazionidel patrimonio immobiliare.lo dico soltanto due dati, perché a me quello che interessa è che quello che sto dicendooggi resti a verbale, a futura memoria, poi questa maggioranza avrà anche i numeri perapprovare questo Regolamento, per applicare quindi questa che è una delibera come èstata detta di fondamentale importanza per gli obiettivi di programma di questamaggioranza.lo faccio notare un locale classificato C2, un locale classificato C2 di proprietàdell'Amministrazione Comunale di recente costruzione e in ottimo stato in viale Kennedyviene valutato dall'ufficio patrimonio del Comune in 3.380 euro metro quadrato, lo stessolocale ai fini del Regolamento ha una valutazione di mercato di 2.702 euro.Ci sono quasi settecento euro di differenza, ma ne dico un altro.Un locale catastalmente identificato come C1 in via Monte Faito, sempre di recentecostruzione e, in ottimo stato di conservazione, questi molto probabilmente saranno localiderivanti da PUE, viene valutato dal nostro ufficio 2.720 euro, attraverso la tecnica delriferimento ai valori aMI viene valutato 2.380 euro, e anche qui la differenza è forte.Cambio zona di Pescara?Viale Primo Vere, due locali classificati A 10, sono molto prestigiosi perché sono all'internodi un PUE, in particolare quello Mediterranea, tecniche costruttive di rilievo, prospicienti sulmare, 1.880 euro valutate dal nostro ufficio patrimonio, 1.202 euro il valore di mercato sullabase della stima aMI.Altro locale ufficio, 2.200 euro, il valore di realizzazione di mercato 1.546 euro.Signori, questi valori non sono congrui, lo capisce anche un bambino, lo capisce nonsoltanto chi opera nel mercato immobiliare, lo comprenderebbe chiunque, sono valori alribasso, notevolmente al ribasso, ed è chiaro che poi se si considerano i costi di costruzioneche questi sono oggettivi, si hanno dei valori di profitto per le aziende private in terminipercentuali ridicoli.lo sono un commercialista, in questo caso qui dentro sono un coltivatore diretto, come

21~t .•/ .

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diceva un Consigliere Comunale due consiliature fa, ma come professione svolgo quella didottore commercialista, e signori, nessuna impresa si muove per percentuali di profitto diquesto tipo, nessuna impresa, ed è chiaro che escono fuori queste percentuali di profittocosì basse, perché?Perché i valori di mercato presi a base sono sottostimati.Questo è un 'elemento di critica all'impostazione della delibera, io non è che sono contrarioin linea di principio a che sia l'Amministrazione Comunale ad essere il regista della scelta didove intervenire, con lo strumento del programma complesso, è chiaro che per me,secondo me, però, lo strumento del programma complesso non deve rappresentare laregola, deve rappresentare l'eccezione,' tant'è che se voi andate su google e chiedete diconoscere quali Regolamenti sui programmi complessi sono stati fatti vi rendete conto cheè una tematica prettamente locale.Il primo Re,golamento che esce è quello del Comune di Pescara, perché moltoprobabilmentl~ nelle altre città lo strumento del Piano Regolatore è quello che decide losviluppo della città e non è certamente quello del programma complesso che puòrappresentare l'eccezione e non la regola.Invece si capisce la strategia che c'è dietro a questo Regolamento, e cioè quella di farecassa per realizzare opere pubbliche.Non la vedo molto qualificante, soprattutto nel momento in cui invece questo strumento nonva a tenere in considerazione principale la sostenibilità, il tema della sostenibilità.lo mi fermo qui per il momento.

PRESIDENTE DI BIASERingraziamo il Consigliere DI NISIO, la parola al Consigliere DEL VECCHIO.

DEL VECCHiOGrazie Presidente.Dico innanzitutto che guardiamo con piacere finalmente all'approdo in aula di undocumento atteso da due anni, atteso da quando si è insediata questa Amministrazione, etalmente atteso perché in effetti nei due anni trascorsi diciamo che c'è stata la pressochéparalisi per quanto riguarda l'iniziativa urbanistica legata ai programmi complessi, sia perquanto riguarda a carenza, diciamo così, degli atti progettuali presentati dai privati, e chesono stati giustamente respinti, ma sia anche in alcuni casi, laddove alcuni progettirispondevano pienamente alle procedure dei programmi complessi, bocciati sulla scorta diun'indicaziont~ politica, e cioè che siccome questa Amministrazione aveva interesse nelprogramma di dare un nuovo impulso alla realizzazione dei programmi complessi attraversol'iniziativa pubblica, di fatto sono state bocciate tutte le iniziativa in essere.Ripeto, anche qualcuna che aveva, come dire, le gambe per camminare.Ed allora, b€!n venga questo primo approccio, perché si tratta di un primo embrionaleapproccio, quello con il quale vengono definiti i criteri, il metodo, con il quale si persegue lariqualificazione del territorio urbano della città di Pescara, che dovrà poi essere, come dire,puntualizzato in tutta una serie di momenti particolari che ne consentiranno l'effettiva messain atto, indivicluazione del soggetto privato e poi cantierizzazione.Guardiamo con interesse a questo processo perché è un processo positivo, qualoraperseguito con i fini giusti, legittimi, trasparenti, di dare, come dire, sol uzione a tutta unaserie di aree del territorio comunale che oggi risultano, diciamo così, nel termine utilizzatodalle varie procedure, degradate, cioè aree che abbisognano di essere riqualificate per unaserie di ragioni particolari.O perché all'interno vi si trovano manufatti fatiscenti, o perché non vi si trova nulla, o perchéci sia anche la presenza di manufatti che oggi non sono più rispondenti a quell'attività cheoggi lì viene inglobata dal nuovo tessuto urbano della città di Pescara, quindi una visionenuova della città, ma eccoci, la critica che noi rivolgiamo e che era inizi almente la base diquesto documento era la visione, capire come, dove, con che cosa, con quali finalità, qualistrutture, quali sottostrutture, quali urbanizzazioni realizzare in queste ipotetiche oggi areedi degrado urbano.La discussione quindi si incentrerà più domani, quando verrà in quest'aula la prima deliberache dovrà individuare le aree di degrado urbano.

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Ciò non togliE; però che ci sia bisogno di attenzione, oggi, nel definire il percorso, definirlonella maniera più compiuta possibile, più corretta possibile, che non lasci spazio adinterpretazioni future, specie se poi le interpretazioni le deve fare la nostra CommissioneStatuto, saremmo veramente nei guai, mi auguro, anzi, per fortuna non è così, per fortunanon è così.Quindi per meglio avere un documento che ci consenta domani di avere tranquillità,consapevolezza di ciò che andiamo a svolgere sul territorio, è importante, e proprio perqueste ragioni noi abbiamo detto in più e in più occasioni all'interno delle riunioni diCommissione che si sono fatte sia in orario normale che in orario straordinario, per cercaredi trovaré una soluzione condivisa, perché guardate berre, l'urbanistica non appartiene néad una parte e né all'altra della città, c'è bisogno di una visione, poi certamente insomma, lamaggioranza ha tutti i diritti di poter esercitare la propria azione e funzione per potermantenere quegli impegni assunti in campagna elettorale, ma voglio dire che non ci sonodiversità di vedute.L'interesse collettivo è di tutti, e tutti vogliamo partecipare a questa formazione diRegolamento.Noi abbiamo presentato una serie di emendamenti che nel corso di questi incontri sonostati anche, Gome dire, sviscerati insieme, tra maggioranza e opposizione, si è trovata sumolti di questi emendamenti una comune condivisione, su altri no, ma è, come dire, l'azionedi governo normale, ci si deve rendere conto di ciò che è utile e ciò che non è utile, sia dauna parte e sia dall'altra per far sì che questo documento sia approvato e io dico anche alpiù presto, proprio per recuperare quel lasso di tempo che non è stato proficuo per la città diPescara.Nei due allegati, l'allegato re:golamentare quello descrittivo, ho già detto, nel senso che poiverificheremo con gli emendamenti presentati e anche in parte condivisi, qual è la linea datenere, per quanto riguarda l'allegato B, quello a cui ha fatto riferimento poc'anzi ilConsigliere DI NISIO, io l'ho premesso in tutte le occasioni, purtroppo si tratta di aspettieconomici nei quali non sono capace di leggere questi valori, per cui mi rimetto allavalutazione che hanno fatto altri più competenti, a quello che hanno fatto gli uffici, nellaconsapevole2:za che si trovi anche qui una comune posizione e che consenta, se anche cene dovesse Elssere bisogno, un approfondimento ulteriore, poiché ciò che oggi conta è, amio modo di vedere, dare il via libera, diciamo proprio al Regolamento in sé, mi rivolgoall'Assessore, nell'eventualità che dovessero esserci, perché ho sentito anche da altriConsiglieri, pl:lrplessità al riguardo.L'allegato B lo possiamo anche rinviare ad una fase successiva qualora se ne dovesserendere necessario un approfondimento, proprio perché, anzi, siccome non interviene inquesta fase nella elaborazione, nello sviluppo, ma interviene in una fase successiva,abbiamo anche il tempo, eventualmente, per un approfondimento ulteriore e maggiore.lo credo di aver detto tutto, nel senso che c'è massima disponibilità, convergenza e volontàdi dare a questa città uno strumento che manca, manca e che produce danni, nonpossiamo pclrlare di danni all'economia cittadina, quando poi non si affrontano gliargomenti, gli elementi, gli atti che potrebbero dare soluzione, potrebbero dare un aiuto,potrebbero v'enire incontro ai tanti operatori, alle tante categorie che anche nel settore

--·-----------·----tjreaftistiea. .. ---.------.------------ ..-- --.---.-.-- ----- -- -- ..- -- -----Non lo sono mai stato, è una visione un po' distorta che ha qualche collega, qualche amico,per cui ripeto, credo che sia opportuno, necessario, proprio per consentire di uscire fuoridalla crisi in cui siamo, anche con il settore urbanistica che è uno dei settori importanti dellanostra economia, dare finalmente un punto di riferimento, un Regolamento, un qualcosache possa consentire di cogliere due elementi importanti, sviluppo e recupero del degradourbano.Per cui io spero e mi auguro che troveremo intesa per far sì che questo Regolamento possaessere riequilibrato, aggiustato, con una precisazione, lo dico al microfono, onde evitare,perché poi anche tra maggioranza e opposizione ci sono i rapporti di amicizia, ma chevoglio salvaguardare già adesso, noi partecipiamo alla stesura, per q uanto possibile, almiglioramento per quanto possibile il Regolamento, ma poi è chiaro che la parte politica, ilvaro definitivo, spetta a questa maggioranza, noi non saremo mai la stampella di questamaggioranza fino a quel punto.

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Per chiarezza, per non essere poi tacciato dopo di dire, abbiamo fatto, è sempre stato così,insomma, ci Gonosciamo ormai da sette anni, otto anni, è stato così sia da parte nostra cheda parte vostra, lo facciamo sia sul bilancio e sui Regolamenti, su tutto.Per cui assicuriamo il nostro fattivo contributo a trovare per quanto possibile, poi in alcunecose abbiamo anche sbagliato, possiamo sbagliare, ritiriamo i nostri emendamenti, ma iocredo che collaborativamente, così come è stato fatto in questo periodo per questoRegolamento, credo che si possa andare avanti per questa delibera.Grazie.

PRESIDENTE DI BIASEBene, ringraziamo il Consigliere DEL VECCHIO, la parola al Consigliere SOSPIRI.Consigliere SOSPIRI lei è iscritto.È grave!Bene, la parola al Consigliere D'ANGELO.

D'ANGELOGrazie Presidente.lo concordo sia con le cose che ha detto il Consigliere DEL VECCHIO e sia con quelle cheha detto il Consigliere DI NISIO rispetto a questa partita, io penso che sia una questionemolto importante per la città, molto importante per il Consiglio Comunale, non vedo unaattenzione pari alla complessità del tema in discussione, noto un'accelerazione da parte diquesta maggioranza nel presentare delibere in Consiglio Comunale sul temadell'urbanistica, strozzate anche da una possibilità di discussione e di approfondimento,vedo già che al prossimo Consiglio Comunale è in discussione l'approvazione dei criteri eprocedure per i piani di zona, un malloppo tanto che non era nemmeno allegato, l'abbiamostampato.Voglio dire, capisco che bisogna recuperare il tempo, però il tempo a volte può farcommettere clegli errori, perché la gatta frettolosa fa li gattucc cicat, si dice in dialetto.lo di questa delibera voglio fare un attimo la storia per chiarire il motivo per cui non sonod'accordo in generale, non sulla necessità che si intervenga da un punto di vista di unanuova maggioranza, da un punto di vista anche dell'interesse pubblico in particolare,perché qua è il pubblico che determina alcune scelte prima del privato.lo non condivido l'impostazione che sta dando l'Assessore ANTONELLI e la maggioranza,su tutte queste problematiche dell'urbanistica, perché le sta facendo pezzo pezzo, unoseparato dall'altro, perché è in discussione i programmi complessi, criteri attuativi del PRG,i piani di zona ed altro, però se io dovessi chiedere ad un Consigliere Comunaledell'opposizione, ma anche ad un Consigliere Comunale della maggioranza, quali sono lestrategie di questa Amministrazione rispetto allo sviluppo della città, rispetto allariqualificazione della città, rispetto alle cose di cui ha bisogno quando si interviene suprogrammi complessi che noi sappiamo che poi sono cedere volumetrie, cedere possibilitàdi edificazionl3 superiore o meno.Cioè, in Consiglio Comunale, caro Assessore ANTONELLI non c'è stata una discussionemai per capin3 che cosa volete fare voi sull'urbanistica, non c'è stata, c'è stato il programmadel Sindaco che ha illustrato alcune cose, ma poi di fatti noi ci troviamo oggi dopo due annicon una serie di atti, ripeto, discutibili nel merito, nel senso di emendabili, migliorabili edaltro, ma su una visione strategica dello sviluppo della città nulla.Gli atti che I,ei sta mettendo in campo, caro Assessore ANTONELLI, sono modifiche alPiano Regolatore, lei sta modificando sostanzialmente provvedimenti di modifica deiprogrammi complessi, criteri e procedure per i piani di zona, sì, perché poi sono quelli,questi danno adito a meccanismi nella concessione, io lo ripeto sempre, io sono unapersona-i@Aorantein meritGlall'urbanistic8,però sicuramente non ignoro qualche ConsiglioComunale in cui lei è venuto qua a dirci qual è la sua strategia ris petto allo sviluppourbanistico della città,quali sono le priorità, di che cosa ha bisogno nello scambio politicocol privato questa città.Mi dà l'idea che siccome Tremonti a Roma e Berlusconi a Roma tagliano i soldi ai Comuniin modo ver~lognoso, dire vergognoso è un eufemismo, se vediamo solo quello che sta

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ricostruire il territorio perché c'è stato un evento sismico, un alluvione, si devono mettere letasse, capisco bene che i Comuni sono in grande difficoltà.Però mi dà l'impressione che tutta questa fretta, non voler discutere di alcune questioni diordine generale, non dire che cosa si vuole fare in generale ma solo dire che l'edilizia èferma, che bisogna ripartire, è corretto e giusto che si riparta, ma per dire dove andare, perche fare, non è che noi possiamo discutere poi ogni volta su ogni singolo programma espaccarci e dividerei su ogni singolo intervento, e dividerei, questo succederà perchémanca l'illustrazione a monte di una filosofia, di una strategia, cioè mi sembra che voi statecercando di rilanciare l'edilizia esclusivamente per fare cassa, per avere i soldi per poterfare legittimamente quelle opere pubbliche che non è più consentito fare con un bilanciooramai tagliato dal governo in maniera terribile, che voglio dire, che attraverso leconcessioni edilizie o comunque esse siano si pagano gli oneri concessori, dagli onericoncessori arrivano i soldi in bilancio, attraverso quei soldi noi facciamo le cose.Ma questa non è solo una posizione di Pescara, guardi, Assessore ANTONELLI, questo èun rischio che sta correndo l'Italia, di un nuovo scacco del territorio, rispetto a questepolitiche, perché nel mentre non arrivano soldi da Roma, si cerca di dire, sviluppatel'edilizia, è il settore trainante, prendete gli oneri concessori e coprite i buchi.Non va bene, potrebbe andar bene se noi sapessimo all'interno di quale quadro generalelei vuole sviluppare i temi urbanistici che riguardano la riqualificazione, perché parliamo diriqualificazione di zone degradate, parliamo di meccanismi per dare servizi o funzioni o altroin quelle zonEl, e vorremmo capire che cosa.Caro Assessore ANTONELLIlei nel mese di agosto ha portato in Commissione la bozza didieci zone sulle quali si dovrebbe, a suo parere, a parere degli uffici, lo ricordiamo tutti caroAssessore AI\ITONELLI, sarà sfuggito il giorno in cui lei non c'era, ma c'erano individuatedieci zone di degrado urbano sulle quali intervenire, e io dissi, apriamo una discussionenella città per sapere se va bene, se non va bene, che cosa si vuoi fare.Da quella data questa delibera è tornata in Commissione dopo sei mesi, senza mai piùall'ordine del giorno, con una impellenza nell'approvazione dettata dai motivi che dicevaanche il Consigliere DEL VECCHIO della necessità di rilanciare l'edilizia, di far ripartire ilmotore della città, perché Pescara è ancora una zona degradata, zona su cui è corretto edè giusto intervenire, però quando si è parlato di Piano Regolatore l'altra volta almenosapevamo l'indirizzo qual era, salvaguardare alcune situazioni ambienta li, salvaguardare iterreni franosi, la geologia era un termine molto usato e valorizzato, l'ambiente, i parchi,c'era una filosofia dietro quel Piano Regolatore.Lei oggi attraverso questo meccanismo, programmi complessi, norme tecniche diattuazione ed altro, a mio parere, di fatti, può anche darsi che mi sbagli da ignorante, maquando chiede al Consiglio Comunale indirizzi per le norme tecniche di attuazioni in cui cistanno dentro questioni che non c'entrano nulla con gli errori, i microerrori, facilitare,migliorare le procedure, ma chiede indirizzi, chiede indirizzi per fare cose che sono di PianoRegolatore, lei vuole smontare il Piano Regolatore.Questa è la verità, io non credo, noi ci rivedremo, poi su ogni singolo atto a discutere nelmerito, e vedremo se quello che sto dicendo io oggi è sbagliato, io spero che sia sbagliato,e invece casCimai ha ragione lei.

~,--~~._------~~~-~-'-~~~-~'per~~ql.ranrO--rTgIllTr-o-g-~~1-a~s-e'co-n~da~--p"arte~e-g-li---asp'ettio~--tabellari ;---t-ecn i-ci-;~c--+e----mis-ur-azioRi----de1----guadagni, le valutazioni dei terreni ed altro, io sono perfettamente d'accordo con quello chedice i1Consi~lliere DI NISIO, noi dobbiamo scegliere, non si può scegliere solo una fontenell'individuazione del vantaggio del Comune o del privato, noi dobbiamo individuaresempre un arco di fonti che ci possono aiutare a non sbagliare.lo ho anche presentato alcuni emendamenti che vanno in quella direzione, niente di più eniente di meno, quello che garantisce non il sottoscritto che poi forse alla fine non la vota ladelibera-Assessere,ma quello che garantisce la maggioranza, quello che dà certezza aicittadini e a chi vuole operare su quel terreno, di che cosa deve dare in cambio, come sideterminano i valori, e così nessuno potrà dire ha avuto un favore, qu elio sì e quello no,sull'urbanistica, come diceva il Consigliere DEL VECCHIO, è corretto e giusto avere molteattenzioni.Un aspetto cl'le non mi convince, e mi sembra che ho fatto anche un emendamento cosìglielo dico pure, riguarda la possibilità di attuare un programma co mplesso attraverso

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comparti. io non sono d'accordo.Pescara ha bisogno oramai, se si vuole connotare di tratti distintivi, di interventi complessi ein quanto complessi non significa che siccome forse noi non abbiamo oggi le forzeeconomiche in grado di sostenere un intervento così importante, noi spezzettiamo ilterritorio in comparti per farci lavorare poi le nostre aziende di famiglia, si realizzaunitariamente e si fanno i bandi, e i locali parteciperanno nelle forme che il codice civileconsente, mettendosi insieme ad altri, consorziandosi, facendo voglio dire massa critica, inun modo tale! che se su quella zona io ci voglio fare un asilo nido, non faccio un primocomparto e ci faccio le fondamenta e dopo quattro anni ci faccio il cemento armato e dopootto anni ci metto il tetto e dopo quindici anni ci porto i ragazzi".Se ci devo fare un asilo nido ce lo devo fare subito, quando mi serve, non tra quindici anniche poi la fine di quello che è successo ai palazzi della Regione, siamo intervenutiattraverso comparti su quel progetto, poi interviene l'ENAC, l'ENAV, dice non ci si può farepiù perché l'altezza, non dico che è responsabilità a volte nostra del Consiglio Comunale,ma ci sono norme nazionali che intervengono e poi ti impediscono di andare avanti.Per cui i vantaggi li abbiamo dato e forse poi i benefici. ..

PRESIDENTE DI BIASEBene, Consigliere D'ANGELO si avvii a concludere.

D'ANGELOMi sto avviando alla conclusione.Per dire che Gosa?lo capisco tutto, quello che però mi si deve chiarire e farmi capire bene qual é la filosofiaalla base, la strategia, cosa vuoi fare questa Amministrazione rispetto all'edilizia, rispettoalla riqualificClzione, rispetto a tutto quello che è l'impianto dello sviluppo futuro di questacittà, che non può essere voglio dire criteri e procedure per i programmi complessi, perchépoi una volta che lei in Consiglio Comunale me ne ha individuati tre o quattro, e una voltache lei ha la maggioranza per lavorarci sopra, lei si approva quello che dice lei, lei fa quelloche vuole lei, senza aver comunicato nulla alla città, se non singoli pezzi quando ciinterviene.

PRESIDENTE DI BIASEPerfetto.Ringraziamo il Consigliere D'ANGELO, la parola al Consigliere CORNELI.

CORNELIGrazie Presidente.lo ho sentito i colleghi veramente con grosso piacere, perché probabilmente con quest'attovi togliamo pure una giustificazione, che avete una opposizione particolarmente ostativa,un'opposizione particolarmente votata a non farvi fare niente, e invece dappertutto sonovenuti atti di disponibilità, pure perché, probabilmente non per colpa vostra, non per colpa inparticolare di questa Amministrazione, però un po' per colpa di tutte le Amministrazionil'Abruzzo è fermo, e· Pescara in Abruzzo ha un ruolo di grande significate, per cui quandol'Abruzzo si ferma probabilmente è il motore che si è fermato.lo ho partecipato ad un convegno in Confindustria ed ero con il professor Mauro per altrimotivi, e alcuni dati ve li voglio citare, il prodotto interno lordo in Abruzzo è caduto del 6,9%,poi si dirà, è caduto dappertutto, però in Italia il prodotto interno lordo è caduto del 5%.L'occupazion'9 in Italia è caduto dell'1 ,6, in Abruzzo è caduto del 4,6.E siccome l'Abruzzo, la Regione, sembra incredibile, ogni tanto ce ne scordiamo, però lavocazione abruzzese è una vocazione di carattere industriale, è la quinta Regione d'Italiarispetto ad un processo di industrializzazione nel rapporto industria/addetti, mentreregistriamo un ritardo grosso dei servizi, e questo probabilmente è la leadership che staperdendo Pescara.Quando noi diventiamo la terzultima Regione d'Italia nel settore dei servizi vuoi dire che èPescara che probabilmente non riesce a fare bene il proprio mestiere.!\Ioi siamo pure con il mattone, perché viva Dio o ritorniamo ad abitare nelle capanne

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oppure siamo in case comode, confortevoli, e lo dobbiamo pure grazie al mattone Maurizio,per cui dicevo, tutto quello, chiaramente, in Abruzzo e in modo particolare sulla fasciacostiera, il mattone al di là delle battute amichevoli con il mio amico e collega MaurizioACERBO a cui sono legato da profondo affetto ed amicizia, anche se ogni tanto ledifferenze di provenienza vengono fuori, però pure il mattone, nel processo diindustrializzazione di questa Regione ha avuto il suo segnale.Per cui senz'altro discuteremo in maniera ferma, nell'ottica di dare il nostro contributo, equindi ci auguriamo pure da parte vostra un'apertura su questo, però io ritengo che ho coltouna cosa, una indicazione di. Camillo D'ANGELO, noi dobbiamo rafforzare pure lo spiritoassociativo dell'impresa, non dobbiamo"dare risposte alle piccole imprese che fanno degliinterventi parziali.Benissimo, facciamo delle operazioni che vadano incontro allo spirito, alla volontà distimolare lo spirito associativo delle imprese, pure perché poi, pure qua do un dato,fornisco, le piccole imprese rappresentano il 98,5% del tessuto industriale della nostraRegione, e le piccole imprese purtroppo in un momento come quello che viviamo, corronodei rischi grossi di sopravvivenza, per cui adottiamo, cogliamo queste opportunità perrimettere in moto la macchina dello sviluppo, poi questi discorsi li riprenderemo in manierapiù allargata pure sul bilancio, di rimettere in moto la macchina dello sviluppo, ma unosviluppo compatibile, uno sviluppo serio, uno sviluppo che vede pure lo stimolodell'Amministrazione Comunale a solidificare le situazioni, le proiezioni del futuro dellenostre imprese.Grazie.

PRESIDENTE DI BIASEGrazie Consi91iere CORNELI, la parola al Consigliere ACERBO.Ha già parlato?Sì, è vero, sulla pregiudiziale, prego.Dopo Consigliere DI PIETRANTONIO.

ACERBOVedi uno dice che è un democratico, invece!Allora, Presidente, le volevo dire, innanzitutto io ho sentito molti discorsi, su questa materiavorrei invitare tutti alla riflessione.Uno, la crisi, io sono contro la demagogia, la demagogia per me è di destra, direbbequalcuno, come uno di destra direbbe che la demagogia è di sinistra, cioè la demagogia èla rovina della politica, se uno mi dice che la città economicamente è in crisi perché ilSindaco ALBORE MASCIA non sta facendo chissà che in urbanistica, dice una, sdoganoun termine usato dal Presidente della Camera, una stronzata, siccome l'ha detto ilPresidente dEllla Camera la posso dire anche io.j=)erché?Perché quella che noi viviamo è una crisi economica, che ovviamente comprime un settoreche è il settore che ha meno innovato in Italia, e rispetto al quale nessun settore economicoha avuto dalla politica quanto l'edilizia, con il continuo aumento del dimensionamento deipiani regolatori e con la continua trasformazione di aree non edifica bili in edificabili.Ora, in nessun paese europeo, lo dico al collega CORNELI con cui mi piace discutere e allamaggiorana, in nessun paese europeo l'edilizia ha il ruolo che ha in Italia, solo in uno, laSpagna, dOVE!è andata in crisi proprio per la bolla edilizia.Gli altri paesi hanno un territorio molto più vasto dell'Italia caro CORNELI.

PRESIDENTE DI BIASEEvitiamo queste cose, fuori microfono poi non si sente.

ACERBOOra, non è che negli altri paesi europei lo stato, come ben spiegava nello scandalourbanistico Fiorentino Sullo, lo rimembro al collega DOGALI perché tanti anni fa mi regalòuna copia originale d'epoca del famoso libro del Ministro Sullo che era democristiano, e ame fa spavento che oggi non si riesca a dire cose che un tempo i riformisti democristiani

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dicevano.Non è un caso che negli altri paesi europei l'edilizia copre una quota del PIL nettamenteinferiore, non perché non siano paesi dove non c'è il capitalismo, l'economia di mercato,sono paesi in cui si tende, lo dico al collega Florio perché la pensiamo su molte cose allastessa maniera, si tende ad indirizzare verso l'innovazione e non verso la rendita, che è lamorte di una società basata anche sul capitalismo, perché se Augusto DI LUZIO ha un'ideageniale e si presenta da me, e io ho la possibilità di fare quattrini comprando un'areaagricola a dW3 lire e trasformandola in edificabile il mese dopo o l'anno dopo, io i miei soldi

. non li metterò a disposizione dell'idea geniale di Augusto DI LUZIO, perché mi sarà piùfacile fare quattrini in una maniera in cui si inndva pochissimo, ed è lo stesso motivo per cuiaver consentito ai costruttori, non parlo di oggi, ma nel passato, di usare i volumi che eranoper turistico ricettivo per fare gli appartamenti da vendere, è significato fare sì, comeabbiamo discusso tante volte, che al posto di sviluppare attività che fanno economia, vita,servizi, però che hanno un ammortamento degli investimenti più diluito nel tempo,ovviamente fai l'appartamento, lo metti sul mercato, lo vendi, magari lo vendi alla SacraCorona Unita, ma lo vendi.Allora, dico questo, perché l'Italia andando controtendenza rispetto a tutta Europa non soloha avuto negli ultimi anni un atteggiamento bipartisan che si comincia a correggere malentamente, ma ha fatto qualcosa di più, il consentire in maniera criminale cheparallelamente al taglio dei trasferimenti ai Comuni si possano utilizzare gli oneri concessoriper pagare spese che non c'entrano con la città, come giustamente sottolineava l'amico e ilcompagno D'ANGELO, cosa ha portato?Noi avevamo un campione, CANTAGALLO, si vantava a Montesilvano, il Comune fa questoe quello, poi gli oneri non è che li faceva sempre pagare, come è stato appurato dalleinchieste, si è monetizzato, facciamo costruire perché poi abbiamo gli oneri che però nonutilizziamo pE!r fare il verde pubblico, i parcheggi, i servizi, le piste ciclabili, gli asili, ciò chec'è in tutte le città europee.Quando noi andiamo in una città europea e vediamo e diciamo, cavolo, c'è la metropolitanada tutte le parti, perché nelle altre città europee ci sono gli asili, le scuole, i musei, lebiblioteche in tutti i Quartieri, la metropolitana che arriva sotto a tutte le case, metà dellapopolazione del nord Europa non ha la patente perché non ne ha bisogno, usa la macchinain affitto per andare fuori città in campagna, perché?Perché il surplus derivante dalle trasformazioni edilizie non va al costruttore, va allacomunità.Ora a Pescara noi dobbiamo porci il problema come in tutto l'Abruzzo se questa Regionepuò continuare ad essere una Regione in cui i settori trainanti sono le cliniche private,l'edilizia, il business dei rifiuti, che tra l'altro in tre hanno comprato la politica per qualchedecennio, con danni rilevanti.O se davvero c'è la capacità, e su questo competere, ad inventarsi qualcosa dieffettivamente nuovo.Noi dovremmo pensare non ad aumentare i volumi, ma a fare in modo che tutte le casediventino man mano che si costruiscono casa clima, perché si attivano nuove competenze,io condizionerei a questi parametri qualsiasi nuovo edificio in città, perché è assurdo che lofa la Germanìa, con la potenza industriale e noi siamo talmente moderni e facciamo ancorai palazzi come gli anni '60.Esatto, questa cosa mi pare che non ci sia in questo, noi l'avevamo messo nel precedente,quindi bisogna preparare un emendamento.Due, noi dovremmo indirizzare la nostra, anche il settore edilizio verso una qualitàcomplessiva dell'innovazione, che adesso è troppo lungo spiegare, e soprattutto dovremmoevitare che passi un'idea, l'idea, e su questo io sono in assoluto disaccordo, che i pianiregolatori sono superati e si governa la città per programmi complessi.Per questo secondo me è fondamentale che andiamo a stabilire de i criteri per cui siindividuano aree di effettivo degrado, anche perché altrimenti tu puoi, io sonod'accordissimo con i vostri interventi, non stavo criticando voi, stavo aggiungendo.lo credo che uno, noi dovremmo metterei d'accordo su una cosa, che gli elementi di qualitàpresenti nel Regolamento vigente siano tutti reintrodotti, siano presenti in questo, a menoche non decidiamo di scrivere che vale sia il precedente che questo, che può essere una

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soluzione, però può creare complicazioni.Due, che questi interventi devono essere nel rispetto del PRG, soprattutto su un punto, noiabbiamo, nel passato che cosa è accaduto, poi abbiamo invertito la tendenza con ilRegolamento vigente e adesso, ma su questo l'Assessore mi ha detto di essere d'accordo,cioè il giochetto per cui si modificano le aree destinate agricole a verde, e quindi dobbiamostabilire e scrivercelo, dato che è un Regolamento poi durerà più di noi, se mi dici dove stascritto io non l'ho ritrovato.Dicevo, dentro precisiamo che le aree devono essere, sono escluse da queste cose, cioèda interventi, che non possono essere modificate, l'altra cosa, perché vedete, al di là dialcune questioni tecniche, ~uridiche, il succo della vicenda della pineta è uno solo, che deicostruttori hanno comprato aree, quando l'hanno comprate non erano edificabili, ma nelleloro proteste 9ià lo dicono che l'hanno comprate perché dovranno diventare edificabili.Badate bene, se fosse una protesta di uno che dice, io ho comprato quell'area dove potevofare un gratté:lcielo, e me l'avete messa dentro alla riserva naturale sarebbe comprensibile,ma io non voglio fare Savonarola, perché il costruttore ragiona così?Perché nel pélssato così è accaduto, che poi con accordi di programma ...Presidente Veldo velocissimo, io credo che vadano fatte tutta una serie di puntualizzazioni eche, .concludo, tanto avremo occasione di discutere più in là, vada stralciata la parteriguardante l',allegato B riguardante il calcolo dei valori dei diritti edificatori, perché a nostroparere e poi lo spiegheremo, non è conveniente per il Comune richiedere un ulterioreapprofondimento, con tutto il rispetto per l'ufficio e chi l'ha elaborato, però siccome unavolta che viene assunto dal Consiglio Comunale poi noi non è che in corso d'opera, in unambito della città gli applichiamo un calcolo e ad un altro, cioè sennò apriamo uncontenzioso che qua non ne usciamo più, quindi è meglio approfondire ulteriormentequesta materia.lo proporrei prima della chiusura del dibattito generale, alla maggioranza, e all'opposizione,che, se facciamo una sospensione, con l'Assessore, la maggioranza, discutiamo punto perpunto delle proposte dell'opposizione, onde poter arrivare ...Per concordarle filo per filo eccetera, e dopodiché ritornare in aula.

PRESIDENTE DI BIASEBene, ringraziamo il Consigliere ACERBO, la parola al Consigliere DI PIETRANTONIO.Prego.

DI PIETRANTONIOGrazie Presidente.lo volevo sottolineare alcuni aspetti di questa importante discussione che riguarda unsettore importante e strategico, direi, per la città, che è quello fondamentalmente dellariorganizzazione, anche della pianificazione del nostro territorio, o comunque delle aree cheriteniamo strategiche, e soprattutto quelle che restano, perché diciamo le cose comestanno, evidentemente da sistemare, da riorganizzare.E parto da una considerazione che si faceva anche prima, vede Assessore ANTONELLI eSindaco, l'edilizia a Pescara è ferma nella nostra città, prima il collega parlava di unproblema che, riguardava tutto l'Abruzzo, ma io direi che in particolare riguarda questa città,e la riguarda questa città in particolare negli ultimi 2 anni, coincidenza con la nuovaAmministrazione, per carità, è una pura coincidenza, ma la verità è che è tutto fermo, e chequesta città sicuramente ha bisogno in modo impellente di ripartire, di rimettersi in moto.Sappiamo tutti che i dati che riguardano l'economia di questa città parlanofondamentalmente di due aspetti e di due settori strategici e che da sempre sono stati ilmotore economico di questa città, uno è sicuramente quello del commercio e l'altro è quellodell'edilizia nE~1senso più ampio del termine.Ma cari Amministratori, questa città è ferma da questo punto di vista perché non c'èun'opera pubblica, non c'è un'opera pubblica cantierata negli ultimi due anni, non sieteancora riusciti a mettere in campo, in campo, pur avendo diversi progetti e anche fondi, eanche mutui, di cui paghiamo già gli interessi caro Sindaco, non siete ancora riusciti amettere in campo, ad aprire, nessun cantiere per qualche opera pubbli ca utile per questacittà, e sappiamo tutti quanto ce ne sia bisogno, caro Sindaco, eppure c'erano già dei mutui

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accesi di cui paghiamo già gli interessi, possibile che non riusciamo a mettere in motoquesta macchina strategica e fondamentale per questa città da un punto di vistaeconomico, anche attraverso i Lavori Pubblici.E dicevo, è ora di rimettersi in cammino, questo era il sottotitolo di un titolo ancora piùimportante che era "Il sogno spezzato", libro scritto da Valter Veltroni su quella grandefigura che erél Bob Kennedy.È ora di rimettersi in cammino Sindaco, dobbiamo far ripartire questa città, Sindaco, però ...Sindaco, io ripeto, fino a quando qualcosa non cambia, fino a quando qualcosa non simette in moto, non mi stancherò mai di ripetere e di rivolgermi direttamente al mio stimatoSindaco, va bene così? .Non te la prendere quando io mi rivolgo a te, mi rivolgo a te perché tu sei l'apice!È inutile che mi rivolgo agli altri, con tutto il rispetto che ho, ma voglio fare riferimento alcapo della Amministrazione.Pescara è ferma, dicevo, c'è bisogno di rimettersi in cammino.Ora questa ripresa come la vogliamo fare, attraverso questo Regolamento prospettatocisugli accordi di programma?Diceva bene prima il collega DEL VECCHIO quando diceva, siamo pronti a collaborare,questo è giusto ed importante, siamo pronti a dare sempre, come sempre, il nostrocontributo di qualità e di esperienza su un argomento così importante, e lo stiamo dandoattraverso i colleghi che lavorano e hanno lavorato nelle Commissioni, Enzo DEL VECCHIOe Camillo D'ANGELO in particolare, ma anche Florio CORNELI, che hanno lavorato nelleCommissioni per dare il contributo.Badate bene, il contributo, e l'abbiamo sempre dato nell'interesse della collettività e dellacittà di Pescélra, non significa altro, significa cercare di migliorare, cercare di dare qualcheidea in più, per fare bene, per cercare di non far sbagliare e di fare meglio, questo èl'obiettivo.Ma prima dicl:lva bene Camillo D'ANGELO quando diceva, però caro Assessore, tra questoRegolamento, i piani di zona, le norme tecniche di attuazione, insomma, ma ci dite, perchéquesta è l'unica cosa che non ci avete detto, ma ci dite qual è la vostra idea di città perqueste zone, per queste aree, attraverso questo Regolamento che ci proponete?Qual è l'idea ,:he avete di questa città?Che cosa concretamente volete andare a realizzare, perché questo ve l'abbiamo chiestotante volte, e ve lo stiamo chiedendo, Assessore scusi sto parlando con lei, ho capito peròio sto parlando e le sto facendo domande precise, a lei e al Sindaco, e queste cose glielestiamo chiedEmdo dall'inizio della consiliatura, che idea avete per lo sviluppo di questa città,perché caro Assessore attraverso il Regolamento non è che ci dite con chiarezza qual èproprio l'idea, a noi farebbe piacere perché potremmo anche condividerle e diciamo, noivogliamo fare dieci grattacieli da quella parte, e 50 centri direzionali da quell'altra, faccio unesempio, ma lo vorremmo capire lo vorremmo sapere, e poi dopo attraverso unRegolamento, Assessore ANTONELLI, un Regolamento su i piani integrati, su gli accordi diprogramma, andarli a realizzare.Potremmo anche condividerli, ma quello che manca è questa specifica da parte vostra, nonci dite di preciso cosa volete fare e ci fate pensare che l'idea non ce l'avete ancora, questoè quello che vorremmo capire.E nessuno CEllo fa capire, queste sono un po' le critiche e diciamo le debolezze di questoapproccio e eli questa delibera che ci andate a presentare e quindi di questo Regolamento,è una cosa molto generica, sicuramente successivamente ci saranno opportunità perspecificare e andare a capire qual è la vera intenzione, per adesso ci limitiamo, come giàdetto dai colleghi a questi emendamenti per migliorare quello che si sta facendo, ma poigiustamente l'aspetto politico, per approvarvi la delibera, se ce l'avete, come ce l'aveteabbondantemente è una cosa che riguarda voi e la politica e non certamente noi.Noi continuiamo a dare il nostro contributo, ripeto, di qualità, e di esperienza.Grazie.

PRESIDENTE DI BIASERingraziamo il Consigliere DI PIETRANTONIO, la parola al Consigliere DOGALI.

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DOGALIColleghi Consiglieri, signor Presidente, signor Sindaco, credo che l'aula abbia iniziato unariflessione, una riflessione che ha portato a qualche indirizzo che il sottoscritto si èappuntato, perché credo che le cose che ci diciamo in quest'aula, con una presenza moltodiscutibile, sono cose che devono essere poi registrate.Però voglio dire, che in genere l'urbanistica, l'architettura, portano con sé la filosofia di vitadi tutta la città, io credo che in questo momento dobbiamo ragionare in termini di progettoper la città, che tipo di città pensiamo in mente di avere, o di costruire.lo credo che abbiamo necessità di fare una scelta precisa, che è quella di una città nonframmentata, come lo è oggi, perché abbiamo più 'volte fatto-riferimento a delle cicatrici chesono rimaste nella città da tanto tempo, e mi riferisco a tutte quelle aree che io ho elencatopiù volte sotto il nome di ex, non voglio rifare tutta la storia degli ex ma abbiamo dellecicatrici.La proposta è di una città territorio, per fare una città territorio significa che deve essere unacittà che io chiamerò una città policentrica.Guardiamo alle tante piazze che sono nella città, guardiamo alle chiese che sono nella cittàe che hanno un percorso storico della città, quando Monsignor lannucci diede alle stampeuno dei suoi ultimi libri, parlò dell'attività, dell'azione che la Curia aveva svolto per lacostruzione delle chiese.Le chiese in questa città rappresentano un po' lo sviluppo urbanistico che la stessa haavuto, e allora noi ci dobbiamo rifare a quella storia, perché credo che attraverso unasequenza di progettazioni di pezzi di città, e non di singoli edifici, noi non ci dobbiamopreoccupare dei singoli edifici ma ci dobbiamo preoccupare di pezzi della città, soltanto

-------a~ttr~a~v-e~rs=o~q~'lJeS-ti-~Gi-città__è__possibilc d~t-e-aFffieniese-e--attr-aWve-a_§H-S1'l~az~i---stessi della città.Costruire quindi diventa una visione organica della città territorio, è un'idea, quella dellacittà territorio, della città policentrica è un'idea economica, non è soltanto un'ideaurbanistica, è un'idea economica, sociale, culturale, in sostanza diventa una città allargata,e questa citt~1policentrica, noi abbiamo avuto qualche espressione, qualche idea, e vorreichiedere oggi perché alcune situazioni legate a questa visione si sono arenate.Sono stati spesi dei soldi pubblici per le pianificazioni del piano particolareggiato n. 7, sonostati spesi soldi pubblici per la pianificazione del piano particolareggiato di Fontanelle, sonostati spesi soldi pubblici per la pianificazione del piano particolareggiato n. 2, abbiamo ildovere di dar,a delle risposte in questo senso.Per giustifical"e quelle spese, noi possiamo anche cambiare idea su quella visione di città,ma abbiamo speso dei soldi, soldi pubblici, non dei privati, e quindi abbiamo necessità nonsolo di dare delle risposte, ma abbiamo il dovere di dire e di proporre alternative credibili.Vedete, io dicevo all'inizio che l'urbanistica è una filosofia di vita della città, e quindi unavisione, ed edificare non corrisponde soltanto a mettere come spesso qualche Consiglierel1a detto in 81ula mattone su mattone, significa tagliare, significa tagliare, che deriva dalgreco temno, che significa tagliare, dal greco temno, per chi conosce questa parola, quindiogni volta chH tracciamo un perimetro sulla città, ogni volta che mettiamo del cemento sullacittà, tagliamo una parte del territorio, e da questo perimetro c'è una parte esterna e unaparte interna al territorio.Quindi andiamo a creare una diversità in quell'area, perché il territorio non è nato peressere tagliato, temno, tanto è vero che temno poi tempio viene da temno, tagliare.Che cosa significa oggi fare una scelta urbanistica?È questa la riflessione, oggi fare una scelta urbanistica in questi tempi, nel periodo chestiamo vivendo, è dare una risposta al bisogno, perché questa è la realtà, oggi è un settoredove non dobbiamo vedere l'intervento pubblico soltanto in funzione d i aiuto al privato, equindi le mani sulla città, quello è il periodo che è passato, è un periodo che c'è stato neglianni molto lontani, oggi abbiamo qualche, possiamo guardare nella città qualche danno,però quel periodo non c'è, questa è una società in via di trasformazione, in fortetrasformazione, probabilmente anche Pescara, questo territorio, dove per il futuro prossimoio non prevedo un arricchimento da parte della società, prevedo nuove povertà, prevedonuove situazioni di precarietà, ne parlavo prima noi abbiamo dei professionisti che oggiarrivano all'età di 50 anni e che non ancora hanno una loro collocazione, non pensano

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certamente ad investire sull'edilizia o sul territorio in quanto speculazione, pensano soltantoad avere una casa.Allora per rispondere ai bisogni, ecco perché il sottoscritto insiste molto sul housing sociale,ho fatto un intervento su housing sociale e ho presentato un emendamento sul Housingsociale.In una società fragile come la nostra le scelte urbanistiche hanno una carica simbolica,molto più forte della loro azione tecnica e funzionale, possono diventare dei nuovi cardiniper riorganizz.are una parte del tessuto sociale che hanno intorno.Queste sono le scelte che oggi dobbiamo fare, siamo obbligati a farle, perché c'è qualcunoche spinge, c;'è una spinta enorme, guardiamo che sta succedendo nei paesi del marenostrum, perché non è soltanto nostrum, è anche degli altri, e probabilmente voglionovenire da noi, stanno cercando di venire da noi, avranno bisogno di case, di sistemazioni, dispazi.Questo, io vorrei soltanto dirvi le parole, per chi lo conosce, le parole di Zygmunt Bauman,che dice che "Facendo riferimento oggi alla società liquida in cui ci troviamo, in cui i modellie configurazioni non sono più dati e tanto più assiomatici perché ce ne sono semplicementetroppi, in contrasto tra loro e in contraddizione dei rispettivi comandamenti", quindi abbiamouna società che andrà a trasformarsi velocemente, forse più velocemente di quello di cuinoi ci possiamo accorgere, quello che ci aspettiamo.E allora dico che noi dobbiamo dare queste risposte, abbiamo il dovere di dare unostraordinario messaggio di vita e di speranza nelle scelte urbanistiche, non solo per igiovani, ma per tutti in questa città, in rapida trasformazione urbanistica, e in questo miointervento vorrei usare le parole di John Kennedy che diceva "in una società libera che nonè in grado di aiutare i molti che sono poveri, non può nemmeno salvare i pochi che sonoricchi."Questa socieltà che si va trasformando e che vedrà una presenza di poveri sempremaggiore, avrà bisogno di una risposta anche di tipo urbanistico, e io ho presentato unemendamento che porta al 20% la possibilità di costruire housing sociali, case per i poveri,perché i famc,si piani PEEP sono finiti, non esistono più, noi dobbiamo fare l'housing socialea costo zero, perché il Comune non è in grado di farlo, il Comune non ha i soldi per farlo, ipiani di zona che noi abbiamo fatto sono rimasti lì, non siamo riusciti ad andare avanti.Allora questo housing sociale è l'unica strada per dare risposte, e su questa base io credoche abbiamo il dovere di aprire un dibattito e di formulare delle p roposte che sonoinnovative per la città e per la società, e soprattutto per queste nuove classi di poveri chebussano alla nostra porta e che in un modo o nell'altro entreranno e verranno pure aPescara.Grazie.

PRESIDENTE DI BIASERingraziamo il Consigliere DOGALI, la parola al Consigliere MAMBELLA.No?Non ci sono più iscritti nella discussione generale, adesso abbiamo gli emendamenti.C'è una proposta del Consigliere ACERBO che chiedeva una piccola sospensione, però ionon vedo l'Assessore, dove è andato?Ci sono pareGchi emendamenti, c'è un pacco di emendamenti di DEL VECCHIO, un paccodi emendame·nti del Consigliere D'ANGELO, un maxi pacco di emendamenti del ConsigliereACERBO.Assessore ANTONELLI abbiamo terminato ...Stiamo aspet;tando le fotocopie degli emendamenti.Prego.

ACERBOlo volevo ritirare i miei emendamenti, ma avendo ascoltato l'esclamazione della ConsiglieraARCIERI le verrò incontro, e comunico che per quanto mi riguarda, spero che il resto,perché non mi piace venire qui ad essere offeso, considerato che sono stato fuori Pescara,ho viaggiato tutta la notte per stare qui, vuole discuterli tutti, le comunico a lei e allamaggioranza che li discuterete tutti compresi i sub emendamenti.

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Quindi possiamo procedere Presidente ne ho molti altri da presentare, poi quando fate leriunioni di maggioranza imparate a queste persone arroganti e maleducate il rispetto, equindi. ..No Presidentl~ per me la Consigliera ARCIERI imparasse a parlare.

PRESIDENTE DI BIASEConsigliere ARCIERI.

AR~ERIMASTROMATTa• Tanto per cominciare questa mattina alle cinque mi sono alzata come lei Consigliere per

andare a fan~ il mio dovere e sono tornata qui altrettanto desiderosa di portare avanti ilavori di quest'aula.Quello che può essere il mio sentire su questo argomento, che potrebbe essere ancheveritiero in base a quello che ho detto, ma il mio parere è secondario al parere dell'aula,quindi se questo fatto per lei è un affronto alla sua sensibilità, io mi stupisco di una personanavigata ed esperta come lei, che una battuta venga presa in maniera così sinistra.

PRESIDENTE DI BIASEConsigliere ACERBO ...Assessore ANTONELLI sospendiamo dieci minuti?Bene, sospendiamo per dieci minuti, l'Assessore ANTONELLI con gli emendamenti, chiedeun attimo un confronto con i Capigruppo.Prego.Facciamo l'appello tra una decina di minuti circa.

Sospensione

PRESIDENTE DI BIASEProcediamo all'appello.Sono presenti 22 Consiglieri, la seduta è valida.Prima di dichiarare come proseguiranno i lavori ha chiesto la parola il ConsigliereD'ANGELO, prego.

D'ANGELOPresidente, una precisazione altrimenti l'ufficio tributi non può andare avantinell'applicazione del nuovo Regolamento TARSU.L'emendamento presentato dal sottoscritto è integrativo ...

PRESIDENTE DI BIASEUn attimo Consigliere DI PIETRANTONIO, la dichiarazione del Consigliere D'ANGELO èparticolarmente im.portante, un attimo di attenzione.

D'ANGELOVolevo chiarire che l'emendamento relativo al beneficio dal 50% al 60% per le nuove attivitàed altro, è integrativo, non è sostitutivo, nel senso che il 50% parte già da quest'anno, percui vale quello che è scritto in delibera, il 60% chiaramente dall'anno prossimo, come glialtri due.

PRESIDENTE DI BIASEMa è relativo alla delibera?

D'ANGELOLa delibera della TARSU, che abbiamo approvato nel passato Consiglio.

PRESIDENTi': DI BIASEBenissimo, l'Elmendamento è integrativo e non soppressivo o sostitutivo.

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D 'ANGELOPer cui il beneficio del 60% parte dal 2012 come gli altri due, fermo restando il 50% chedecorre da quest'anno, come recitava la delibera.

PRESIDENTE DI BIASENon ho capito, Consigliere ACERBO, cos'è questo?Perfetto.L'aula è d'accordo su questa precisazione del Consigliere D'ANGELO.Se non ci sono interventi, la posizione è chiarita.

Andiamo in aggiornamento a venerdì 25 alle ore 9.00, abbiamo già convocato un ConsiglioComunale, quindi andiamo in apertura del Consiglio Comunale, prima delle mozioni edinterrogazioni andiamo in aggiornamento con questa delibera, e poi proseguiamo conl'ordine del giorno così come già è stato convocato.Buonasera a tutti, chiudiamo il Consiglio Comunale alle ore 20:03.Buonasera a tutti.

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Di quanto innanzi si è redatto il presente verbale, che viene firmato dal Presidente, dalSegretario Generale e dal Verbalizzante.

Il suesteso processo verbale di deliberazione verrà sottoposto, previa lettura,all'approvazione del Consiglio Comunale, in successiva seduta.

IL PRESIDENTE

F.to Dot1. DI BIASE L1CIO

IL VERBALIZZANTE

F.to Prof. ADDARIO LUIGI

Per copia conforme all'originale.

Pescara, lì 19.04.2011

IL SEGRETARIO GENERALE

F.to Dot1. FOGLIA PASQUALE

A seguito di conforme attestazione dell'addetto alle pu blicazioni, si certifica che copiadella presente deliberazione è stata pubblicata all'Albo Pretorio dal 19.04.2011 al 04.05.2011 eche contro di essa non sono state prodotte opposizioni.

IL FUNZIONARIO RESPONSABILE

Pescara, Iì _

SI DICHIARA LA PRESENTE ESECUTIVA a seguito di pubblicazione all'Albo Pretorio per 10giorni consecutivi dal 19.04.2011 senza opposizioni ai sensi e per gli effetti dell'art. 134 - 3°comma - D. Legislativo del 18 agosto 2000 N.267.

IL FUNZIONARIO RESPONSABILE

Pescara, Iì _

COMUNE DI PESCARA

N. di pro1.

FASCICOLO UFFICIO

Pescara, lì _

All'Ufficio _

All'Ufficio _

per i provvedimenti di competenza.

IL FUNZIONARIO RESPONSABILE

Atto di Consiglio Comunale n. 48 del 21-03-2011 - Pago 4 - COMUNE DI PESCARA