Comune di Fermignano Provincia di Pesaro e Urbino

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UFFICIO TECNICO SETTORE VI – URBANISTICA E AMBIENTE

UFFICIO PIANO – 22 dicembre 2014

PIANO REGOLATORE GENERALE

VARIANTE 2014

GRUPPO DI LAVORO

Arch. Luca STORONI

Geom. Giovanni RASPUGLI

Geol. Lara DINI

Dott.ssa Romina BRISCOLINI

Geom. Giampiero GALVANI

a4. Relazione urbanistica

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Il Piano Regolatore Generale di Fermignano, è stato adottato con Delibera Consiliare

n°11 del 25-3-1997 e definitivamente approvato con atto del Commissario

Straordinario Prefettizio n°16 del 16-8-2000.

Da allora ha subito alcune varianti puntuali anche all’articolato normativo tendenti

prevalentemente ad attenuare la rigidità d’impianto.

Nel dettaglio ed in ordine cronologico le varianti sono state le seguenti:

- “1^ variante” - delibera C.C. n°19 del 27/2/2004 ( modifica schede progetto e rettifica errori materiali);

- “2^ variante” - delibera C.C. n°56 del 14/7/2007 (m odifica al Progetto Norma “PN 1 - EX LAR”);

- “3^ variante” (SUAP) - delibera C.C. n°36 del 12/6/200 8 (accorpamento lotti e modifica viabilità per insediamento industriale)

- “4^ variante” - delibera C.C. n°17 del 23/4/2009 (m odifica della viabilità in località “Bivio Borzaga”);

- “5^ variante” - delibera C.C. n°14 del 16/4/2012 (m odifica alle NTA: abolizione Progetti Norma, eliminazione dei limiti percentuali massimi di presenza degli “usi consentiti” nei sistemi (L) e (R); modifica articolato strumenti di attuazione; modifica tavola vincoli “Tav. VI); rettifica errori materiali);

- “6^ variante” - delibera C.C. n°43 del 27/9/2012 (r iperimetrazione e stralcio area di nuova edificazione R3 “Ca’ Vanzino”);

- “7^ variante” - delibera C.C. n°90 del 03/8/2011 (r idisegno e stralcio area di nuova edificazione R3 “Ca’ Veneziano I”);

- “8^ variante” - delibera C.C. n°100 del 29/9/2011 ( seconda modifica al Progetto Norma “PN 1 - EX LAR”);

- “10^ variante” - delibera C.C. 182 del 7/11/2012 (riduzione fascia di rispetto cimiteriale); - “11^ variante” - delibera C.C. 32 del 3/9/2013 (modifica destinazioni d’uso aree per valorizzazione

patrimonio comunale ai sensi dell’art. 58 della Legge n. 133/2008); - “12^ variante” – delibera C.C. 92 del 20/05/2013 (modifica/integrazione schede progetto); - “13^ variante” – delibera C.C. 27 del 31/7/2014 (modifica NTA – eliminazione parametro (rc)

rapporto di copertura nel Sub sistema R3); - varianti puntuali SUAP approvate nel periodo 2009-2013, ai sensi del DPR n. 447/98 e del DPR

n. 160/2010;

La variante in oggetto ha invece come obbiettivo il superamento della puntualità delle

precedenti e vuole quindi porsi come una variante generale che, dopo circa quindici

anni dall'approvazione, risulta ormai improcastinabile.

La necessità di intervenire è dovuta anche alla conclamata crisi globale che stiamo

vivendo ormai da oltre un quinquennio e che sta cambiando radicalmente l'approccio

alla gestione urbanistica del territorio.

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In questa situazione recessiva emerge un fenomeno nuovo che non si era mai

manifestato in precedenza ovvero, una richiesta forte e sempre più pressante di

cittadini proprietari che ha per obbiettivo la retrocessione di aree destinate

all'edificazione.

Tale richiesta è a prima vista legata all'imposizione tributaria che oggi va a gravare su

quei beni ma, è soprattutto la mancanza di prospettiva, almeno nel medio termine, di

un utilizzo edificatorio di alcune aree, specie se marginali rispetto al capoluogo.

Va precisato che questo fenomeno riguarda tutto il territorio nazionale, perchè la crisi e

la mutata fiscalità dei suoli, sono fenomeni che riguardano l'Italia e non le singole

municipalità.

La stessa emanazione della L.R. 22/2011 relativa alla "riqualificazione urbana e

assetto idrogeologico" che tra l'altro vieta(va) di adottare nuove varianti che prevedono

nuove espansioni in zona agricola nei Comuni che non hanno completato per almeno il

75% l'edificazione delle aree esistenti ricadenti in zone omogenee C e D, impone una

riflessione ampia che tenga conto, in maniera armonica e non puntuale, delle richieste

di inserimento di nuove aree e di retrocessione di altre già inserite.

È del tutto evidente che ci troviamo innanzi ad un cambiamento epocale che dimostra

ancora una volta l'inadeguatezza dei nostri strumenti di pianificazione che ormai

necessitano di una radicale rinnovamento della base normativa.

Non è certamente più accettabile che un mondo dove la società evolve in maniera

estremamente veloce sia regolato da norme urbanistiche dettate da un Piano

Regolatore Generale che, per sua natura, vige a "tempo inderminato".

Oggi le abitudini della popolazione e soprattutto le esigenze del mondo produttivo

mutano in maniera repentina e quindi, ci si trova spesso innanzi a strumenti di

pianificazione urbanistica che non sono al passo con i tempi.

Le previsoni del piano regolatore di Fermignano risalgono sostanzialmente al 1997 ma

il loro concepimento è indubbiamente antecedente e quindi possiamo benissimo

asserire che la vetustà è di circa un ventennio equiparabile, per i motivi sopraddetti, ad

“un'era geologica”.

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Tale situazione dimostra, altresì, che affrontare la pianificazione generale con

puntualità agendo solo su aspetti di dettaglio (anche se importanti) è profondamente

errato, ed è quindi un motivo in più per intervenire nel PRG di Fermignano che, seppur

attenuato dalle modifiche apportate nel tempo, ha ancora un impianto particolarmente

rigido.

La variante, muovendo da motivazioni legate prioritariamente alla negativa situazione

congiunturale, coglie l'occasione per restituire all’evidente vocazione naturalistica tutto

il comprensorio di Pagino, destinando nel contempo, alcune aree ai margini del

capoluogo, alla residenza.

Il nuovo piano, prosegue nella svolta “ambientalista” introdotta dalla 5^ variante,

confermando il divieto di nuovi insediamenti nocivi nelle zone “P" e prevede una

significativa riduzione dell’espansione industriale con lo stralcio della grande zona di

“San Silvestro” non proprio opportuna tenuto conto della esclusiva destinazione

residenziale della frazione, nello stesso tempo individua una nuova area produttiva in

loc. "Zaccagna" praticamente contigua alla grande zona produttiva esistente già satura

da tempo.

L'area in loc. "Bivio Borzaga" destinata alla residenza diventa invece un'area a

destinazione terziaria, certamente più consona tenuto conto del ruolo di "cerniera" che

ha, fra l'area produttiva e l'area residenziale.

Tali scelte contribuiscono a generare sinergie che producono indubbi riflessi positivi

sulla sostenibilità del piano stesso.

Il progetto in pratica prevede lo stralcio di terreni edificabili per una superficie

territoriale complessiva di ha 16,1192 (di cui 5,0235 residenziale + 11,0957 produttiva)

e l’inserimento di nuove aree aventi superficie complessiva pari a ha 10,8262 (di cui

4,7934 residenziale + 6,0328 produttiva).

La variante pone rimedio ad una scelta del PRG assolutamente non coerente con i

riscontri storici e riconduce, così com’era nel Piano di Fabbricazione che ha preceduto

l'attuale PRG, il “Sub - Sistema R2”, costituito prevalentemente da edifici del

dopoguerra e di scarso valore storico-architettonico, all’interno della zona omogenea

residenziale definita dal D.M. 1444/1968 come di "completamento B", facendo

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comunque salve le necessarie tutele per alcuni edifici di pregio realizzati nei primi

decenni del 900 ivi ricadenti.

In considerazione di quanto sopra, sulla base dei criteri stabiliti dalla Circolare Min.

LLPP 28/10/1967, n. 3210, nonché dei documenti storici agli atti (Cfr. “Castrum

Firmignani”), si prevede il ridimensionamento della zona A (Centro storico) e la nuova

riperimetrazione che ricomprende esclusivamente il “Sub. Sistema R1” e parte dei

“Luoghi centrali L”.

1986 - 2000 PROGRAMMA DI FABBRICAZIONE 2014

evidenziata in rosso la PROPOSTA DI VARIANTE

“Castrum Firmignani” p. 173 – 1810/1811

“Castrum Firmignani” p. 157

mappa cessato Catasto Pontificio - sec. XIX

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La variante, inoltre, prevede alcune modifiche alla viabilità per il miglioramento della

medesima mediante l’insermento di alcune rotatorie e la rettifica di alcuni tracciati.

Viene valorizzata l’area di proprietà Comunale ricadente all’interno del Luogo Centrale

“Ex Campo Sportivo” prevedendo la potenzialità edificatoria della medesima pari a mc

5.000.

Per quanto riguarda la zona della Pieve di San Giovanni Battista, su cui insiste un

vincolo di inedificabilitài per una fascia di 50 mt. dai lati dell' edificio storico, si propone

la riduzione dello stesso a 25 mt. al fine di consentire l'edificazione del lotto come

previsto inizialmente dalla lottizzazione "C9". Tale riduzione risulta peraltro accettabile,

in considerazione della sostanziale perdita nel tempo di importanza architettonica della

Pieve e anche in considerazione del fatto che l'eventuale nuova edificazione rimarrà in

linea con le più recenti edificazioni, non andando quindi a diminuire la distanza fra il

fabbricato storico e le più recenti costruzioni realizzate negli anni '70-'80. Tale

previsione risulterà pertanto subordinata al parere della Soprintendenza ai Beni

Architettonici e Paesaggistici delle Marche che su tale area ha apposto decreto di

vincolo n°3931 il 20/7/1974.

Per l'annoso problema degli "interventi pertinenziali" viene introdotto l'art.56 che cerca

di disciplinare un contesto edilizio da sempre "borderline". L'articolo cerca di

armonizzarsi con l'evoluzione tecnica dei materiali da costruzione, con le mutate

esigenze e stili di vita dei cittadini, con l'evoluzione della normativa sovraordinata e

anche con l'evoluzione della giursiprudenza che nel tempo, tende sempre più a

comprendere le esigenze della collettività per questo tipo di "interventi edilizi minori".

La variante risulta, infine, necessaria per risolvere vari altri aspetti di ordine pratico che

sono emersi nel corso degli anni di seguito riportati:

i

Con decreto del Ministro Segretario di Stato per la Pubblica Istruzione del 25/6/1974 e stata vincolata a verde l’area circostante l’ex Pieve di S. Giovanni Batlista per ml.50 da ogni lato del fabbricato per complessivi mq.15.600 circa. In merito a tale vincolo si precisa quanto segue: Nel programma di fabbricazione approvato con decreto del Presidente del la Giunta Regionale Marche n.1339 del 19/9/1973, l'area sulla quale insiste l'ex Pieve di S. Giovanni Battista è stata inclusa come “Insula” di espansione residenziale C.7 senza alcun vincolo. Detta Insula venne lottizzata dal proprietario con progetto approvato dal Consiglio Comunale n.138 del 20/10/1973, esaminata senza rilievi dal CO.RE.CO Sezione Speciale di Pesaro nella seduta del 18/12/1973 n. 32701. Il progetto di lottizzazione è stato successivamente approvato con decreto del Presidente della Giunta Regionale Marche n.1886 del 1/3/1974, su parere anche favorevole della Soprintendenza ai Monumenti di Ancona. Tale progetto prevedeva la demolizione dell'ex Pieve di S. Giovanni Battista. In base a detto piano di lottizzazione approvato il Comune rilasciava in data 26/6/1974 la licenza edilizia per la costruzione del fabbricato sul lotto n. 1 limitrofo alla Pieve. Il Comune di Fermignano, prima ancora che venisse a conoscenza del decreto ministeriale del 25/6/1974, con il quale veniva sottoposto a tutela della legge 1/6/1939 n.1089 il predetto complesso, decreto notificato al proprietario in data 31/7/1974 (con nota n. 3931 del 20/7/1974, inviata alla Regione Marche ed ai proprietari interessati), revocava il progetto di lottizzazione, sia pure con motivazioni diverse, invitando i proprietari stessi a rielaborare il progetto tenendo presente la conservazione del complesso dell'ex Pieve di S.Giovanni Battista, prendendo a tale scopo accordi con la Soprintendenza ai Monumenti di Ancona. Il nuovo progetto di lottizzazione veniva approvato con delibera n.108 del 31.8.1974, esaminata senza rilievi dalla Regione Marche – CO.RE.CO – Sezione Speciale di Pesaro nella seduta del 25/10/1974 n. 27762, e successivamente con decreto del Presidente della Giunta Regionale Marche n.3177 del 25.11.1974. In detto progetto il complesso dell'ex Pieve di S. Giovanni Battista veniva incluso nell'area riservata a verde pubblico da cedere al Comune a titolo gratuito e prevedeva una fascia di rispetto inferiore ai 20 meri. All’interno della fascia di rispetto nel lotto 1 risulta presente il fabbricato autorizzato con la citata Licenza edilizia)

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- aggiornamento degli elaborati grafici, con inserimento delle precedenti varianti

puntuali e delle opere pubbliche realizzate;

- modifica delle Norme Tecniche Attuative;

- eliminazione del rapporto di copertura nelle aree T;

- modifica / rettifica di alcune schede edifici del territorio extra-urbano;

- rettifica errori materiali e discordanze tra stato dei luoghi e stato cartografato;

- inserimento del progetto definitivo della superstrada “Fano-Grosseto” approvato

dall’ANAS;

- adeguamento e/o correzione della vincolistica;

- individuazione con doppio asterisco (**) degli edifici privati vincolati dalla

Soprintendenza;

- individuazione con asterisco (*) degli edifici con vincolo di facciata.

La variante sarà corredata dalla verifica di assoggettabilità ai sensi dell' art.12 -

D.Lgs.152/2006 relativa allo studio di Valutazione Ambientale Strategica e nonchè

della verifica di compatibilità idraulica ai sensi dell'art.10 della L.R. 22/2011.

Sono da acquisire i pareri delle seguenti strutture:

- Soprintendenza per i Beni Architettonci e Paesaggistici delle Marche,

- Soprintendenza per i Beni Archeologici delle Marche,

- ASUR,

- Provincia di Pesaro e Urbino (ai sensi dell'art.89 - DPR 380/2001),

- ANAS,

La proposta di variante al PRG è composta dai seguenti elaborati:

- a2. Elenco retrocessioni

- a3. Elenco richieste aree edificabili e modifiche varie

- a4. Relazione urbanistica variante 2014

- a5. Relazione fotografica nuove aree edificabili

- b. Norme tecniche di attuazione

- b 3. Confronto articolato NTA 2014

- b 4. Quadro d’unione variante 2014

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- b 5. Schede variante (n. 29)

- b 6. Modifica/rettifica/soppressione Schede edifici territorio extra-urbano

- Tav. I V 2014 Sistemi e sub-sistemi

- Tav. IIb V 2014 La città (scala 1: 2000, n. 7 fogli)

- Tav. IIc V 2014 Il territorio extra-urbano e Piano Assetto Idrogeologico (scala 1:

10000, n. 1 fogli)

- Tav. III V 2014 Vincoli di P.P.A.R. - Corsi d'acqua, crinali e versanti (scala

1:10000, n. 1 fogli)

- Tav. IV V 2014 Vincoli di P.P.A.R. e Nazionali (scala 1: 10000, n. 1 fogli).

il Responsabile del Settore VI – Urbanistica e Ambiente (Arch. Luca STORONI)