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COMPRAVENDITA

CdL in Scienze dell’ OrganizzazioneFacoltà di Sociologia

Brescia VeronicaBenetti ElisaDi Lorenzo Matteo

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LA COMPRAVENDITA

Art. 1470 c.c.

La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il

trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.

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CONTRATTO AD EFFETTI REALI

Nella compravendita la proprietà o il diritto si trasmettono o si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato.

Consenso effetto traslativo

Una volta concluso il contratto l’acquirente consegue immediatamente oltre al trasferimento della proprietà anche il possesso giuridico, con l’obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale

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CARATTERISTICHE DEL CONTRATTO

Consensuale

Oneroso

A prestazione corrispettive

Ad effetti reale

A forma libera

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CAUSA OGGETTO

Causa coincide con la sua funzione economica sociale, è il trasferimento della proprietà o altro diritto verso un prezzo

Oggetto è la cosa o il diritto compravenduto verso il prezzo

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PREZZO

Il prezzo è essenziale nella compravendita la sua essenza dovrebbe rendere nulla una compravendita ai sensi degli art:

1325 l’oggetto è elemento essenziale del contratto

1346 esso deve essere determinato o determinabile

1418 la sua mancanza rende nullo il contratto

ECCEZIONI:

Art 1473la determinazione del prezzo può essere affidata ad un terzo

Art 1474detta delle regole per determinare quel prezzo che le parti non hanno determinato

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OBBLIGHI A CARICO DELLE PARTI

Obbligazione del compratore: Pagare il prezzo

Obbligazione del venditore: Consegnare la cosa al compratore Garantire il compratore dall’evizione Garantire il compratore dai vizi della cosa Fare acquistare la proprietà della cosa o il

diritto, se l’acquisto non è effetto immediato del contratto

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GARANZIA DALL’EVIZIONE

Evizione quando il compratore perde la proprietà della cosa a seguito dell’azione del terzo, fatto dannoso che consegue alla rivendica del terzo.

Evizione totale: compratore chiede il risarcimento del danno.

Evizione parziale: compratore chiede la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno se condizionava nell’acquisto la parte che ha subito l’evizione, altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo.

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GARANZIA DEI VIZI

Art. 1490Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata.

Vizi: imperfezione o anomalia materiale della cosa vizi palesi (riconoscibili) vizi occulti (non riconoscibili)

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DENUNCIA DEI VIZI E DECADENZA DAL DIRITTO

Scoperto il vizio il compratore deve immediatamente denunciarlo. Se non denunciato entro otto giorni dalla scoperta, decade dal diritto alla garanzia.

La denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o lo ha occultato.

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LA VENDITA OBBLIGATORIA

In alcuni casi, allo scambio dei consensi non consegue l’effetto traslativo.

Vendita di cose determinate solo nel genere Vendita di cosa futura Vendita di cosa altrui Vendita a rate con riserva di proprietà Vendita sottoposta a condizione sospensiva

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SENTENZACassazione civile, sez. II, 11 gennaio 2008, n°569, Pres. Vella – Rel. Colarusso – P.m. Ceniccola – G.E. Bogramare S.r.l.

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MASSIMA

Nella vendita ad effetti reali, una volta concluso il contratto, l’acquirente consegue immediatamente e senza necessità di materiale consegna, non solo la proprietà ma anche il possesso giuridico («sine corpore») della «res vendita», con l’obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale («corpus») che si realizza con la consegna e che, quanto al tempo della sua attuazione ben può essere regolato dall’accordo dell’autonomia delle parti.

(Nella specie, la S.C. enunciando l’anzidetto principio, ha confermato la sentenza di merito che aveva correttamente interpretato un contratto preliminare di vendita immobiliare nel senso della validità ed efficacia della pattuizione concernente l’immissione del promissario acquirente nel solo possesso giuridico del bene, ritenendo, quindi, irrilevante ai fini della pretesa risoluzione del contratto per preteso inadempimento del promissario alienante al fatto che l’immobile fosse locato a terzi, quale di costanza conosciuta da entrambe le parti contrattuali).

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CRONOLOGIA DEI FATTI

Tizio acquirent

e

Contratto preliminare

vendita immobiliar

e

Alfa s.r.l. venditore

Apprende immobile promesso locato a

terzi

Conviene in giudizio

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SENTENZA DI PRIMO GRADO…

Accolta

Egli conviene in giudizio la società Alfa chiedendo la risoluzione del preliminare, per inadempimento all’obbligo di consegnare al promissario acquirente l’immobile «libero da persone e cose»

Segue…

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… IN APPELLO

Respinto La corte osserva che Tizio era a conoscenza della locazione dell’immobile; il bene doveva essergli trasferito «nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava», non a caso era stata pattuita l’immissione nel solo possesso «giuridico».

Segue…

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… RICORSO IN CASSAZIONE

Rigetto in quanto accertato che lo stato di locazione era stato reso nel testo del Contratto Preliminare.

Segue…

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…RICORSO IN SUPREMA CORTE

Rigetto sulla base delle seguenti argomentazioni: In ordine all’aspettativa di ricevere

l’immobile «libero da persone o cose», presupposto che la Corte d’Appello aveva accertato la situazione.

Avente ad oggetto la clausola del preliminare che prevedeva il trasferimento del solo possesso giuridico e non anche di quello materiale del bene.

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… SEGUE

Contro la doglianza di Tizio fondata sulla considerazione che l’espressione «possesso giuridico» sarebbe priva di senso in base all’art.1140 comma 2 c.c. La Suprema Corte afferma che l’espressione «possesso giuridico» non è per niente priva di senso.

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CONSIDERAZIONI FINALI DELLA CORTE

Nei contratti ad effetti reali occorre distinguere: Trasferimento del possesso giuridico «sine

corpore» acquirente consegue immediatamente al trasferimento di proprietà;

Trasferimento del possesso materiale «corpus» consegue al trasferimento di proprietà con la consegna materiale del bene da parte del venditore, che può essere contestuale o successiva alla sottoscrizione del contratto definitivo

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NORME CONSIDERATE

Art. 1140 Art. 1351 Art. 1362 Art. 1376 Art. 1470 Art.1476 Art. 1477

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CONCLUSIONI

Quando l’impegno del promittente venditore è limitato al trasferimento del mero «possesso giuridico» della res, deve intendersi che è volontà dei contraenti che il trasferimento del possesso materiale del bene si realizzi successivamente alla sottoscrizione del definitivo, con la conseguenza che tale circostanza non può essere adotta come causa di risoluzione per inadempimento del preliminare.