ESAMI DI ABILITAZIONE GEOMETRI

CENNI DI ESTIMO

STIMA DEI FABBRICATI CIVILI

STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO STIMA IN BASE AL COSTO STIMA A SITI E CEMENTI STIMA IN BASE AL VALORE DI CAPITALIZZAZIONE STIMA IN BASE AL VALORE DI TRASFORMAZIONE STIMA IN BASE AL VALORE COMPLEMENTARE

STIMA DELLE AREE EDIFICABILI

1. PROBABILE VALORE DI MERCATO2. PROBABILE VALORE DI TRASFORMAZIONE3. PROBABILE VALORE DI CAPITALIZZAZIONE

FABBRICATI CIVILI – VALORE DI MERCATO

PROCESSO SINTETICO COMPARAZIONE CON FABBRICATI SIMILI PREZZI DI VENDITA RECENTI NOTI SCELTA DEL PARAMETRO TECNICO

SUPERFICIE

NUMERO DEI VANI

VOLUME

CANONE DI LOCAZIONE

x : ∑V = p : ∑pV = valori ; p = parametriAGGIUNTE E DETRAZIONI

AGGIUNTE DETRAZIONI

REDDITI TRANSITORI TEMPORANEA ESENZIONE

IMP PARCHI, GIARDINI, ORTI

NON COMPRESI NEL FABBRICATO

OPERE D’ARTE NON ASPORTABILI

LAVORI DI MIGLIORIA AD OPERA COMUNALE

MINORI REDDITI TRANSITORI

SPESE STRAORDINARIE SERVITU’ PASSIVE IPOTECHE,RENDITE

VITALIZIE,USUFRUTTO,ABITAZIONE

FABBRICATI CIVILI VALORE DI COSTO

SOMMA DELLE SPESE CHE SOSTERREBBE UN IMPRENDITORE ORDINARIO PER LA COSTRUZIONE (GIUDIZIO DI STIMA)

COSTO REALE RILEVATO CONTABILMENTE PER L’IMPRENDITORE CONCRETO

FABBRICATI CIVILI VALORE DI CAPITALIZZAZIONE

V= REDDITO NETTO/rRICERCA DEL SAGGIO DI

CAPITALIZZAZIONEREDDITO LORDO DETRATTO DI QUOTE

DI : MANUTENZIONE ASSICURAZIONE AMMORTAMENTO SERVIZI E AMMINISTRAZIONE IMPOSTE E TASSE

FABBRICATI CIVILIVALORE DI TRASFORMAZIONEIl valore di trasformazione che si

attribuisce ad un bene trasformato è uguale alla differenza:

Valore dei beni ottenuti dalla trsformazione detratte le spese sostenute per la trasformazione.

Ricorre quando l’imprenditore vuole determinare la convenienza economica

FABBRICATI CIVILI – VALORE COMPLEMENTARE E’ il valore che si attribuisce ad un bene

che faccia parte di un altro bene. Differenza fra il valore dell’intero bene e

quello che avrebbe la parte residua come se concepito staccato e vendibile autonomamente dal bene principale.

AREE FABBRICABILIVALORE DI MERCATO

Va = Vm – (K + P)Va = valore dell’area

Vm= valore dell’edificio

K = costi di costruzione

P= profitto

In realtà il K comprende:

K = (kt+S+U+O) + (Ou+C) +Interessi+Imposte

Kt =costo tecnico di costruzione

S= spese generali del costruttorre

U= utile normale d’impresa

O= oneri professionali

Ou= oneri di urbanizzazione

C= oneri comunali c osto di costruzione

I= interessi passivi

Imp.= Imposte e tasse

AREE FABBRICABILI – VALORE DI TRASFORMAZIONESi ottiene facendo la differenza tra il

Valore fabbricato edificabileEd

il costo di costruzione escluso quello dell’area

AREE FABBRICABILI - VALORE DI CAPITALIZZAZIONEQUESTO ASPETTO VIENE PRESO IN

CONSIDERAZIONE PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE MINIMO NELLE AREE AGRICOLE POSIZIONATE

NELLE PERIFERIE OGGETTO DI ESPANSIONE

SI RICERCA IL Bf E LO SI CAPITALIZZA

DIRITTO E INDENNITA’ DI SOPRAELEVAZIONE (ART.1127 C.C.)L’ art.1127 c.c. attribuisce al proprietario dell’ultimo

piano dell’edificio facoltà di elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo di proprietà.

La stessa facoltà spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa, secondo il c.c., se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono.

I condomini possono opporsi se la sop… pregiudica l’aspetto architettonico o diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

INDENNITA’ DI SOPRAELEVAZIONE

Chi da corso alla sopraelevazione “ deve corrispondere agli altri condomini una indennità pari al

Valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso il numero dei piani ivi compreso quello da edificare e detratto l’importo della quota a lui spettante.

Egli è tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o in parte avevano il diritto di usare (art.1127 c.c.)

DIRITTO DI SOPRAELEVARE

Il diritto di sopraelevare può essere esercitato quando:

L’intervento è tecnicamente possibile Giuridicamente attuabile (norme

urbanistiche) Economicamente conveniente.

SOPRAELEVAZIONEValore del diritto di sopraelevazione

Vds = Vas - IndVas = valore di mercato dell’area di sopraelevazione

Ind = valore dell’indennità di sopraelevazione

(area di sopraelevazione si intende soltanto quella che potrà essere effettivamente edificata tenuto conto di tutte le limitazioni derivanti dal PRG e caratteristiche architettotinche e strutturali dell’edificio stesso.

Ind = __V_______ _ a __V_____

n + 1 n + 1V = valore dell’area di sedime

n = n. piani prima della sopraelevazione

a = aliquota di comproprietà spettante a chi esegue la sopraelevazione

LA NUDA PROPRIETA’

Vnp = V – Vu Vu = a ( qⁿ - 1/r qⁿ )

a = Bf (terreni) ; canone medio annuo (fabbricati)

Vnp = valore nuda proprietà

Vu = valore usufrutto

n = anni di vita probabile

a = annualità annua media netta

V = valore del bene in regime di ordinarietà

INDENNITA’ DI OCCUPAZIONE

Terreni agricoli 1/12 del valore agricolo medio per la

coltura efettivamente praticata Aree edificabili

Indennizzo annuo pari al mancato reddito + imposte pagate nel periodo

O Valore venale x interessi legali