Cassciv8782_2013 Spese Condominio

8/15/2019 Cassciv8782_2013 Spese Condominio

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CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 10 aprile 2013 8782 Pres. Roelli ! es". Carra"o , #.8782

RICOGNIZIONE

In virtù dell’ art. 63, comma 2, disp. att. c.c., l'acquirente di un'unità immobiliarecondominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dantecausa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, nel rapporto tra il condominio ed isoggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare. el

rapporto tra alienante e acquirente salvo che non sia diversamente convenuto tra leparti, ! invece operante il principio generale della personalità delle obbliga"ioni, con laconseguen"a che l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delleobbliga"ioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola,! divenuto condomino e se, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva di taliobbliga"ioni sia stato chiamato a rispondere delle obbliga"ioni condominiali sorte inepoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei con#ronti del suo dante causa.

ella pratica giudi"iaria, al di là degli aspetti generali a##rontati e della speci#icadisciplina racchiusa nell'art. 63 disp. att. c.c., si ! posto il quesito di come ci si debbaporre di #ronte al problema riguardante il caso di vendita di un'unità immobiliare postain un condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di manuten"ione o di

ristruttura"ione $o altri interventi equiparabili%. &i si ! chiesto, in altri termini, chi siatenuto, tra alienante ed acquirente, a sopportare le relative spese, in mancan"a diaccordo #ra le parti e quale sia il momento determinante da individuare per laconcreta insorgen"a del relativo obbligo.

ulla questione, in e##etti, si erano, in preceden"a, #ormati essen"ialmente duecontrapposti orientamenti( ) per l'uno $maggiormente risalente nel tempo%, nel casodi aliena"ione di un appartamento ricompreso in condominio, obbligato al pagamentodei contributi condominiali deve ritenersi il proprietario nel momento in cui la spesaviene deliberata $c#r. &ass. * novembre +2, n. ++-+ &ass. 26 ottobre +6, n.366, e &ass. 2 #ebbraio +/, n. 033% ) per l'altro $ribadito anche in tempi piùrecenti%, l'obbliga"ione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la

conserva"ione dei beni comuni nasce nel momento in cui ! necessario eseguire lerelative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approva"ione della spesa, che hala #un"ione di autori""arla, rende liquido il debito di cui in sede di riparti"ione vienedeterminata la quota a carico di ciascun condomino, sicch1, in caso di compravenditadi un'unità immobiliare sita in edi#icio soggetto al regime del condominio, ! tenuto allaspesa colui che ! condomino al momento in cui si rende necessario e##ettuare la spesa$c#r. la cit. &ass. +/ maggio +/, n. 033 &ass. +- aprile 23, n. 6323, e &ass. +luglio 20, n. +2+3%.

&on la più recente senten"a n. 206*0 del 2+ di questa e"ione, ! stata prospettatauna solu"ione della problematica più articolata e #ondata su principi logici di ordinesistematico, che appare a questo collegio convincente.

In#atti, in quest'ultima senten"a, pur partendosi dalla natura propter rem delleobbliga"ioni condominiali, si ! a##ermato che la risolu"ione alla quaestio iurisproposta risulta dipendente dalla diversa origine della spesa al quale il singolocondomino ! tenuto a contribuire, dovendosi distinguere tra spese necessarie relativealla manuten"ione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innova"ioni o,comunque, di straordinaria amministra"ione.

la senten"a in questione ! approdata all'a##erma"ione del seguente principio di diritto(in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano statideliberati lavori di straordinaria manuten"ione, ristruttura"ione o innova"ioni sulleparti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in

ordine alla riparti"ione delle relative spese, ! tenuto a sopportarne i costi chi eraproprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia dispostol'esecu"ione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativaobbliga"ione di conseguen"a, ove le spese in questione siano state deliberate


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antecedentemente alla stipula"ione del contratto di vendita, ne risponde il venditore,a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguitesuccessivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei con#ronti del medesimo, diquanto pagato al condominio per tali spese, in #or"a del principio di solidarietà passivadi cui all'art. 63 disp. att. cod. civ..

e questo ! il criterio di riparti"ione generale in caso di vendita di un immobileappartenente ad un complesso condominiale, deve, tuttavia, rimarcarsi che ! daritenersi valida, nei rapporti interni tra venditore e compratore, la previsione di unadiversa pattui"ione adottata tra alienante ed acquirente nel contratto dicompravendita $come intervenuta nella #attispecie% della por"ione esclusivadell'edi#icio in condominio, al #ine di #ar ricadere sull'uno o sull'altro l'onere per lespese condominiali relative a lavori di straordinaria manuten"ione $deliberate edancora da eseguire%.

el caso di specie, nel rogito notarile le parti avevano inteso ribadire la regolagenerale costituita dall'onere del venditore di accollarsi tutte le spese condominiali$con ri#erimento, evidentemente, a quelle ordinarie, come accade, di norma, nellaprassi contrattuale con il rilascio della dichiara"ione di garan"ia in #avore dello stessoacquirente al momento della stipula dell'atto di aliena"ione, per preservarlo dapossibili errori di contabili""a"ione da parte dell'amministratore% eventualmenteancora dovute al momento del tras#erimento della proprietà dell'appartamento ma,contestualmente, avevano posto una deroga all'obbligo generale previsto in capo alvenditore nella prima parte della clausola, prevedendo, cio!, che le spese relative aipredetti lavori di straordinaria manuten"ione erano da intendersi escluse dall'obbligo,precedentemente concordato, del venditore di #arsi carico delle spese condominialieventualmente ancora dovute.

in base al chiaro disposto della clausola esaminata, avendo il venditore corrisposto al&ondominio le spese per il ripristino del terra""o condominiale secondo le scaden"estabilite dal piano di riparto approntato dall'amministratore nelle more della stipuladel contratto de#initivo di tras#erimento dell'appartamento, lo stesso alienante avevaacquisito, una volta intervenuta la conclusione di detto contratto, il diritto ) divenutoesigibile ) a chiedere, nei con#ronti dell'acquirente, il rimborso della somma erogataper le speci#icate spese dei lavori straordinari.

4ertanto, il ricorso ! stato ritenuto #ondato con rinvio della causa al giudice di merito.

MASSIMA

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano statideliberati lavori di straordinaria manuten"ione, ristruttura"ione o innova"ioni sulleparti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati inordine alla riparti"ione delle relative spese, ! tenuto a sopportarne i costi chi eraproprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia dispostol'esecu"ione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativaobbliga"ione di conseguen"a, ove le spese in questione siano state deliberateantecedentemente alla stipula"ione del contratto di vendita, ne risponde il venditore,a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguitesuccessivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei con#ronti del medesimo, diquanto pagato al condominio per tali spese, in #or"a del principio di solidarietà passiva

di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.


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TESTO DELLA SENTENZA

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 10 aprile 2013 8782

Pres. Roelli ! es". Carra"o , #.8782 $ Pres. Roelli ! es". Carra"o

volgimento del processo

&on atto di cita"ione noti#icato nel luglio 23, il sig. 5.. , sulla premessa che avevaalienato al sig. 7.8. un immobile di sua proprietà e che, in sede di stipula del relativocontratto preliminare, l'acquirente si era impegnato a pagare la quota dei lavori diri#acimento del terra""o di spettan"a dell'immobile oggetto della conven"ione, la cuisomma era stata, tuttavia, nelle more del tras#erimento della proprietà, anticipata daesso venditore, conveniva il predetto 7. dinan"i al 9iudice di pace di 7oma persentirlo condannare al pagamento dell'anticipato importo di uro +./0,-3, oltreinteressi legali dall'esborso al soddis#o. ella costitu"ione del convenuto, il giudice

adito, con senten"a depositata il 22 gennaio 20, accoglieva par"ialmente laproposta domanda e, per l'e##etto, condannava il 7. al pagamento della minor sommadi uro 3-+,*2, oltre interessi e spese di lite.

Interposto appello da parte dello stesso 7. e nella resisten"a dell'appellato 5. $che, asua volta, #ormulata appello incidentale%, il :ribunale di 7oma, con senten"a n. +0/-del 26 $depositata il maggio 26%, respingeva l'appello incidentale edaccoglieva, invece, quello principale e, pertanto, in totale ri#orma della decisioneimpugnata, rigettava la domanda proposta in primo grado nell'interesse dell'5. , checondannava al pagamento delle spese del doppio grado.

5 sostegno della pronun"ia adottata il :ribunale capitolino osservava che, con la

previsione contenuta nella clausola n. 3 del rogito di compravendita intercorso tra leparti in data 0 aprile 22, le stesse avevano espressamente convenuto che tutte lespese condominiali, a quella data ancora eventualmente dovute, dovessero gravareper intero sulla sola parte venditrice, ad ecce"ione di quelle attinenti al ri#acimentodella terra""a condominiale, che restavano a carico della parte acquirente, in talsenso rimanendo superata la clausola precedentemente indicata al n. 0 delpreliminare di vendita. 5lla stregua del contratto de#initivo, dunque, si sarebbedovuto, ritenere evidente l'assun"ione, da parte degli acquirenti, dell'obbligo diprovvedere, per la quota gravante sull'immobile acquistato, al pagamento delle solespese di ri#acimento della terra""a condominiale eventualmente ancora dovute alladata di stipula del rogito notarile e non anche al rimborso di quanto corrisposto, taletitolo, dal venditore al &ondominio in epoca antecedente $e sen"a che lo stesso

venditore avesse comprovato di aver e##ettuato un pagamento per tale causalesuccessivamente all'indicato momento%.

ei con#ronti della suddetta senten"a di secondo grado $non noti#icata% ha propostoricorso per cassa"ione l'5.. , basato su due motivi, al quale ha resistito concontroricorso l'intimato 7.8. . Il di#ensore del ricorrente ha depositato memoriaillustrativa ai sensi dell'art. 3/- c.p.c..

8otivi della decisione

+. &on il primo motivo il ricorrente ha dedotto ) ai sensi dell'art. 36, comma +, n. 3,c.p.c. ) la viola"ione e #alsa applica"ione degli artt. +362, +366 e +36/ c.c. in

rela"ione all'interpreta"ione della clausola prevista nel contratto de#initivo dicompravendita con ri#erimento alla disciplina del pagamento delle spese del terra""o


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condominiale per la quota di pertinen"a dell'immobile oggetto della compravendita.

5 corredo di tale doglian"a risulta #ormulato ) in virtù dell'art. 366 bis c.p.c. $rationetemporis applicabile, essendo stata la senten"a impugnata pubblicata il maggio26% ) il seguente quesito di diritto( dica la &orte se costituisce grave viola"ione deicriteri ermeneutici l'interpreta"ione di una clausola che non necessitava di alcunainterpreta"ione perch1 chiarissima se ! consentito all'interprete procedere altravisamento della stessa clausola mediante la trasla"ione di un termine, ri#erito allaregola generale, all'ecce"ione a tale regola e cos; modi#icare il testo della clausolamediante il tras#erimento da una parte all'altra della clausola dei termini temporali chenella volontà delle parti risultano attribuiti alla regolamenta"ione generale e non aquella particolare separata dalla prima mediante un'ecce"ione e, quindi, giungere adinterpretare la stessa clausola in senso di##orme a quella voluta dalle parti se !corrispondente ai criteri ermeneutici interpretare la clausola in modo da privarla diqualsiasi e##etto se ! corretto interpretare la clausola in contrasto con i principi dellabuona #ede ma #avorendo l’interpreta"ione del contraente in mala#ede.

2. &on il secondo motivo il ricorrente ha denunciato la viola"ione e #alsa applica"ionedell'art. ++23 c.c. nonch1 il vi"io di motiva"ione per omesso esame e mancatavaluta"ione di una circostan"a di #atto decisiva. 5l riguardo la di#esa dell'5. haindicato, ai sensi dell'art. 366 bis c.p.c., il seguente quesito di diritto( dica la &orte secostituisce grave viola"ione dell'art. ++23 c.c. ricondurre la #attispecie delle spesecondominiali ad imprecisi accordi contrattuali an"ich1 alla norma codicisticaapplicabile nella #attispecie e se costituisce vi"io di omessa motiva"ione e di omessoesame della decisiva circostan"a di #atto il mancato ri#erimento al momento in cui !intervenuta la spesa.

3. 7ileva il collegio che il primo motivo $da considerarsi ammissibile in rela"ioneall'osservan"a dell'art. 366 bis c.p.c.% ! #ondato e deve, pertanto, essere accolto perla ragioni di seguito indicate.

&on tale doglian"a il ricorrente ha inteso dedurre la richiamata viola"ione di leggeriguardante i citati criteri ermeneutici della clausola contrattuale inserita nel contrattode#initivo di vendita in ordine alla disciplina del carico delle spese di ri#acimento delterra""o condominiale e, ancor più incisivamente, il travisamento del contenutotestuale trasparente dalla stessa clausola, avendo il giudice di secondo gradoprovveduto, con la senten"a qui impugnata, alla trasla"ione dell'inciso dalla regolagenerale all'ecce"ione a tale regola.

4reliminarmente ! opportuno osservare, in linea generale, che la determina"ione delmomento di matura"ione dell'obbligo di contribu"ione alle spese condominiali !importante sia con ri#erimento ai rapporti interni tra l'alienante e l'acquirente dellasingola unità immobiliare, sia avuto riguardo ai rapporti esterni con il condominio,tenendo conto, in special modo, della puntuale disciplina dettata dall'art. 63 disp. att.c.c. $che, in quanto tale, prevale su quella generale in tema di comunione previstadall'art. ++0 c.c.( c#r. &ass. +- agosto 2*, n. +6/*%. In proposito si rileva comegli indiri""i giurispruden"iali più incisivi $v. &ass. 22 #ebbraio 2, n. +*6% abbianoavuto modo di chiarire che il principio dell'ambulatorietà passiva in ambitocondominiale trova riscontro proprio nel citato art. 63, comma 2, disp. att. c.c., invirtù del quale l'acquirente di un'unità immobiliare condominiale può essere chiamatoa rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma nonal suo posto, ed opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedononella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra

quest'ultimi. In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenutotra le parti, ! invece operante il principio generale della personalità delle obbliga"ioni,con la conseguen"a che l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle


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obbliga"ioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola,! divenuto condomino e se, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva di taliobbliga"ioni sia stato chiamato a rispondere delle obbliga"ioni condominiali sorte inepoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei con#ronti del suo dante causa. In altritermini, il men"ionato art. 63 disp. att. c.c. $che individua un logico corollario dellanatura propter rem dell'obbligo di contribuire alle spese a##erenti le cose e i servi"icomuni% costituisce, per certi aspetti, un’applica"ione speci#ica dell'art. ++0, comma3, c.c. relativo alla comunione in generale, con la previsione della limita"ione in basealla quale l'obbliga"ione del cessionario, caratteri""ata dal vincolo di solidarietà conquella del condomino cedente, investe soltanto i contributi relativi all'anno in corso ea quello precedente $intendendosi il ri#erimento all'anno come relativo all'annualitàcondominiale%.

ella pratica giudi"iaria, al di là degli aspetti generali a##rontati e della speci#icadisciplina racchiusa nell'art. 63 disp. att. c.c., si ! posto il quesito di come ci si debbaporre di #ronte al problema riguardante il caso di vendita di un'unità immobiliare postain un condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di manuten"ione o di

ristruttura"ione $o altri interventi equiparabili%. &i si ! chiesto, in altri termini, chi siatenuto, tra alienante ed acquirente, a sopportare le relative spese, in mancan"a diaccordo #ra le parti e quale sia il momento determinante da individuare per laconcreta insorgen"a del relativo obbligo. ulla questione, in e##etti, si erano, inpreceden"a, #ormati essen"ialmente due contrapposti orientamenti( ) per l'uno$maggiormente risalente nel tempo%, nel caso di aliena"ione di un appartamentoricompreso in condominio, obbligato al pagamento dei contributi condominiali deveritenersi il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata $c#r. &ass. *novembre +2, n. ++-+ &ass. 26 ottobre +6, n. 366, e &ass. 2 #ebbraio +/,n. 033% ) per l'altro $ribadito anche in tempi più recenti%, l'obbliga"ione di ciascuncondomino di contribuire alle spese per la conserva"ione dei beni comuni nasce nelmomento in cui ! necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera

dell'assemblea di approva"ione della spesa, che ha la #un"ione di autori""arla, rendeliquido il debito di cui in sede di riparti"ione viene determinata la quota a carico diciascun condomino, sicch1, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita inedi#icio soggetto al regime del condominio, ! tenuto alla spesa colui che ! condominoal momento in cui si rende necessario e##ettuare la spesa $c#r. la cit. &ass. +/ maggio+/, n. 033 &ass. +- aprile 23, n. 6323, e &ass. + luglio 20, n. +2+3%.

&on la più recente senten"a n. 206*0 del 2+ di questa e"ione, ! stata prospettatauna solu"ione della problematica più articolata e #ondata su principi logici di ordinesistematico, che appare a questo collegio convincente.

In#atti, in quest'ultima senten"a, pur partendosi dalla natura propter rem delle

obbliga"ioni condominiali, si ! a##ermato che la risolu"ione alla quaestio iurisproposta risulta dipendente dalla diversa origine della spesa al quale il singolocondomino ! tenuto a contribuire, dovendosi distinguere tra spese necessarie relativealla manuten"ione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innova"ioni o,comunque, di straordinaria amministra"ione.

&on ri#erimento alla prima ipotesi si ! rilevato che l'insorgen"a dell'obbliga"ione deveessere individuata con il compimento e##ettivo dell'attività gestionale relativa allamanuten"ione, alla conserva"ione, al godimento delle parti comuni dell'edi#icio o allapresta"ione di servi"i, sul presupposto che l'eroga"ione delle inerenti spese nonrichiede la preventiva approva"ione dell'assemblea condominiale $ma soltantol'approva"ione in sede di consuntivo%, trattandosi di esborsi dovuti a scaden"e #isse e

rientranti nei poteri attribuiti all'amministratore in quanto tale $ai sensi dell'art. ++3,comma, n. 3, c.c.%, e non come esecutore delle delibere assembleari riguardantil'approva"ione del bilancio preventivo, che hanno valore meramente dichiarativo e


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non costitutivo $v., in questo senso, già &ass. 2+ maggio +60, n. +2*+, nonch1 &ass.26 gennaio 2, n. -*/, e &ass. 22 #ebbraio 2, n. +*6%.

&on riguardo alla seconda ipotesi si ! sostenuto che l'obbligo in capo ai singolicondomini non può essere ricollegato all'eserci"io della #un"ione gestionaledemandata all'amministratore in rela"ione alla somme indicate nel bilancio preventivoma deve considerarsi quale conseguen"a diretta della correlata delibera assembleare$avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini chel'adottano% con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministra"ioneovvero implicanti l'apporto di innova"ioni condominiali. 4er giungere a taleconclusione la senten"a n. 206*0 del 2+ ha valori""ato il coordinamentosistematico di una serie di indici normativi imprescindibili, quali( ) l'art. ++0 c.c., inbase al quale, in materia di comunione in generale, gli obblighi dei partecipanti adessa per le spese necessarie alla conserva"ione e al godimento del bene comunedevono essere #ondati sulle spese deliberate dalla maggioran"a secondo lespeci#iche disposi"ioni ) l'art. ++2+, comma 2, c.c., ad avviso del quale, in caso diinnova"ioni gravose o voluttuarie, qualora l'utili""a"ione separata non sia possibile,

l'innova"ione può ritenersi consentita a condi"ione che la maggioran"a dei condominiche l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente le spese ) l'art.++23, comma +, c.c., in virtù del quale anche la riparti"ione delle spese necessarieper le innova"ioni $che i condomini devono sostenere in misura propor"ionale al valoredella proprietà di ciascuno% deve avvenire in base alla delibera"ione dellamaggioran"a. 5lla stregua di queste argomenta"ioni la senten"a in questione !approdata all'a##erma"ione del seguente principio di diritto( in caso di vendita di unaunità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinariamanuten"ione, ristruttura"ione o innova"ioni sulle parti comuni, qualora venditore ecompratore non si siano diversamente accordati in ordine alla riparti"ione dellerelative spese, ! tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile almomento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecu"ione dei detti

interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbliga"ione diconseguen"a, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente allastipula"ione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che leopere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente hadiritto di rivalersi, nei con#ronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per talispese, in #or"a del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ..

e questo ! il criterio di riparti"ione generale in caso di vendita di un immobileappartenente ad un complesso condominiale, deve, tuttavia, rimarcarsi che ! daritenersi valida, nei rapporti interni tra venditore e compratore, la previsione di unadiversa pattui"ione adottata tra alienante ed acquirente nel contratto dicompravendita $come intervenuta nella #attispecie% della por"ione esclusiva

dell'edi#icio in condominio, al #ine di #ar ricadere sull'uno o sull'altro l'onere per lespese condominiali relative a lavori di straordinaria manuten"ione $deliberate edancora da eseguire%.

&iò posto, occorre eviden"iare che la clausola oggetto della controversia, contenutanel rogito del 0 aprile 22, disponeva testualmente che( le parti convengono chetutte le spese condominiali, alla data di oggi eventualmente ancora dovute, gravinointeramente sulla sola parte venditrice, ad ecce"ione di quelle attinenti al ri#acimentodella terra""a condominiale, che restano a carico della parte acquirente.


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avendo, nel compiuto approccio ermeneutico, prima tras#erito la di"ioneeventualmente ancora dovute dalle spese condominiali, a cui era direttamentecollegata nella clausola, alle spese di ri#acimento della terra""a condominiale che, alcontrario, nella clausola risultava preceduta dal termine ad ecce"ione, tale dacostituire uno sbarramento logico sintattico, che, invece, il predetto :ribunale hacompletamente eliso, pervenendo all'illogico ed irragionevole risultato interpretativo invirtù del quale tale clausola implicava, diversamente, l'assun"ione da parte degliacquirenti dell'obbligo di provvedere, per la quota gravante sull'immobile acquistato,al pagamento delle sole spese di ri#acimento della terra""a condominialeeventualmente ancora dovute alla data del rogito notarile e non anche al rimborso diquanto corrisposto a tale titolo dal venditore al &ondominio in epoca antecedente.

el caso di specie, la lettera della clausola contrattuale ) in virtù dei ricordati criteriermeneutici $da ritenere pre#eren"iali, con la conseguen"a che, nella ricerca dellacomune inten"ione dei contraenti, il primo e principale strumento dell'attivitàinterpretativa del giudice ! costituito dalle parole e dalle espressioni adottate dalleparti, la cui chiare""a ed univocità ) dimostrativa di una intima ed incontroversa ratio

contrahendi ) obbliga l'interprete ad attenervisi strettamente, sen"a sovrapporre lapropria, soggettiva opinione all'e##ettiva volontà dei contraenti% ) era univoca, avendocon essa le parti inteso ribadire la regola generale costituita dall'onere del venditore diaccollarsi tutte le spese condominiali $con ri#erimento, evidentemente, a quelleordinarie, come accade, di norma, nella prassi contrattuale con il rilascio delladichiara"ione di garan"ia in #avore dello stesso acquirente al momento della stipuladell'atto di aliena"ione, per preservarlo da possibili errori di contabili""a"ione da partedell'amministratore% eventualmente ancora dovute al momento del tras#erimento dellaproprietà dell'appartamento ma, contestualmente, avevano posto una indubbiaecce"ione costituita dalla previsione della disciplina delle spese per il ri#acimento delterra""o, che sarebbero dovute rimanere a carico della parte acquirente. Insomma,nel momento in cui, nell'ambito di un unico contesto letterale complessivo, le parti,

dopo la regolamenta"ione generale delle spese condominiali, avevano inserito iltermine ad ecce"ione, ri#erito alle spese di ri#acimento della terra""a condominiale,seguito dall'espressione restano a carico della parte acquirente, appare evidente cheesse avevano voluto porre una chiara deroga all'obbligo generale previsto in capo alvenditore nella prima parte della clausola, prevedendo, cio!, che le spese relative aipredetti lavori di straordinaria manuten"ione erano da intendersi escluse dall'obbligo,precedentemente concordato, del venditore di #arsi carico delle spese condominialieventualmente ancora dovute.

ulla scorta di tale corretta e logica imposta"ione ermeneutica ) improntata al rispettodei criteri legali interpretativi primari innan"i ricordati ) risulta, consequen"ialmente,erronea ed irragionevole l'in#eren"a desunta dal :ribunale capitolino, secondo cui la

riportata clausola inserita nel rogito notarile non comportasse il riconoscimento delrimborso di quanto corrisposto dalla parte venditrice al &ondominio in epocaantecedente alla stipula dell'atto di tras#erimento per il titolo di spesa ri#erito alri#acimento della terra""a condominiale. d in#atti, una volta che era stato previstoche l'onere di queste ultime spese rimaneva a carico della parte venditrice, ! logicoritenere che l'intendimento delle parti #osse quello di prevedere ) quale e##ettodirettamente conseguente ) che l'acquirente, il quale le aveva comunque anticipate,avesse titolo e chiederne la restitu"ione, non sortendo sul punto alcuna rilevan"a lapattui"ione riguardante la disciplina del pagamento delle altre spese condominiali ingenerale. In sostan"a, in base al chiaro disposto della clausola esaminata, avendo ilvenditore corrisposto al &ondominio le spese per il ripristino del terra""o condominialesecondo le scaden"e stabilite dal piano di riparto approntato dall'amministratore nelle

more della stipula del contratto de#initivo di tras#erimento dell'appartamento, lostesso alienante aveva acquisito, una volta intervenuta la conclusione di dettocontratto, il diritto ) divenuto esigibile ) a chiedere, nei con#ronti dell'acquirente, il


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rimborso della somma erogata per le speci#icate spese dei lavori straordinari.

4ertanto, essendo incorso il :ribunale di 7oma, nella senten"a impugnata in questasede, nella denunciata viola"ione delle norme riguardanti l'interpreta"ione deicontratti dedotte con il primo motivo del ricorso, quest'ultimo deve essere ritenuto#ondato.

3. In de#initiva, alla stregua delle ragioni esposte, il ricorso deve essere accolto conri#erimento al primo motivo, con conseguente assorbimento del secondo, il quale,peraltro, ponendo ri#erimento all'assunta viola"ione dell'art. ++23 c.c., puòconsiderarsi superato per e##etto della esaminata clausola conven"ionale derogativadei criteri di riparto nella stessa norma previsti $e, perciò, inapplicabili nella speci#ica#attispecie%, quali#icata come ammissibile e da interpretarsi nei sensi prospettati dalricorrente in base alle argomenta"ioni dedotte a sostegno della prima doglian"a.

5ll'accoglimento del ricorso nei richiamati termini consegue la cassa"ione della

senten"a impugnata, con rinvio della causa al :ribunale di 7oma, in composi"ionemonocratica, in persona di altro giudicante, che si con#ormerà all'esatta applica"ionedei principi di ermeneutica contrattuale nei sensi come precedentemente chiariti eprovvedere anche alla regola"ione delle spese della presente #ase di legittimità.

P.%.&.

=a &orte accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbito il secondo motivocassa la senten"a impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudi"io, al:ribunale di 7oma, in composi"ione monocratica, in persona di altro giudicante.

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