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CALCOLO PIANO DI AMMORTAMENTO TASSO FISSO – RATA COSTANTE

L'acquisto di un immobile comporta un impegno finanziario notevole e non sempre è possibile

disporre della somma di denaro sufficiente a soddisfare questa esigenza. Può così rendersi necessario

ricorrere ad un mutuo immobiliare.

Il mutuo è la modalità più frequentemente utilizzata per reperire il denaro necessario all’acquisto di un

immobile. Se si decide di sottoscrivere un mutuo ci si rivolge a una banca (o ad un altro intermediario

finanziario autorizzato) che anticipa il capitale necessario all’acquisto successivamente rimborsato per

mezzo di un certo numero di rate periodiche in una prospettiva di lungo periodo. Il rimborso del

capitale e degli interessi maturati avviene secondo un piano, detto Piano di Ammortamento delle

somme date a prestito, una sorta di piano di rimborso del prestito avuto con una descrizione dettagliata

di tutte le rate e della ripartizione per ogni rata della quota capitale e della quota interessi restituita.

Il mutuo a tasso fisso è il tipo di mutuo più diffuso tra gli acquirenti di immobili pubblici; questi,

essendo normalmente titolari di un reddito fisso, trovano in questa soluzione una certa tranquillità. Per

chi è titolare di un reddito fisso è infatti molto importante conoscere esattamente l'entità degli oneri

futuri. Nel mutuo a tasso fisso non ci sono sorprese perché si conosce l’ammontare complessivo del

debito e delle singole rate con evidenti benefici sul piano della gestione della propria disponibilità. Il

tasso fissato all'inizio resta costante per tutta la durata del mutuo indipendentemente dall'andamento dei

tassi di mercato e delle oscillazioni dei mercati finanziari. Quindi, poiché il tasso è fisso, anche l'importo

della rata resta fisso per tutta la durata. Poiché il reddito fisso normalmente è percepito mensilmente, il

mutuo generalmente viene richiesto con pagamento della rata mensile.

Se la scadenza del pagamento della rata è fissata all’inizio di un intervallo di tempo la rata è anticipata se

è fissata al termine di un intervallo la rata è posticipata.

In realtà un mutuo con pagamento anticipato della rata è un finanziamento di un importo inferiore del

valore della rata stessa, ferme le altre condizioni. Infatti se si analizza il piano di ammortamento di un

mutuo con pagamento anticipato della rata si può facilmente verificare che la prima rata e' interamente

capitale e non interessi.

Nei mutui a tasso fisso e a rata costante gli elementi da considerare sono 3: l’importo mutuato, il tasso

di interesse e la durata del mutuo.

Collegandosi al sito web http://www.asnodim.com (Figura 1) nella pagina dedicata alle “Tariffe” nella

Sezione “Calcola la tua rata di mutuo e il piano di ammortamento” (Figura 2) l’utente potrà

calcolare la propria rata ideale di mutuo (sulla base della spesa massima sostenibile in base alle proprie

entrate e sulla base della condizioni offerte dagli Istituti di Credito) in base alle informazioni che si

hanno a disposizione: Importo del Finanziamento, Tasso di interesse o Durata del Finanziamento

(Figura 3).

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Le Matrici a disposizione dell’utente per calcolare la propria rata ideale di mutuo sono le seguenti,

distinte sulla base dell’informazione scelta dall’utente:

1. Calcolo rata con IMPORTO DEL FINANZIAMENTO determinato dall'utente; 2. Calcolo rata con TASSO DI INTERESSE determinato dall'utente; 3. Calcolo rata con DURATA DEL FINANZIAMENTO determinata dall'utente.

Figura 1 – Home page sito ASNODIM

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Figura 2 – Pagina Tariffe Sezione Calcola la tua rata di Mutuo e il piano di ammortamento

Figura 3 – Scelta matrice Excel in base all’informazione a disposizione dell’utente

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L’utente, una volta scelta la matrice per calcolare la propria rata di mutuo ed individuata quindi la

propria rata “ideale” in base alle informazioni a Sua disposizione, potrà definire il proprio piano di

ammortamento (per periodicità della rata “Mensile”, “Bimestrale”, “Trimestrale”, “Quadrimestrale”,

“Semestrale” o “Annuale”) e calcolare la detrazione di imposta spettante (Figura 4).

La periodicità del mutuo si definisce inserendo il numero delle rate che si devono pagare ogni anno.

Per i mutui con rata mensile il numero delle rate è 12, per i mutui con rata bimestrale il numero delle

rate è 6, per i mutui con rata trimestrale il numero delle rate è 4, per i mutui con rata quadrimestrale il

numero delle rate è 3, per i mutui con rata semestrale il numero delle rate è 2, per i mutui con rata

annuale il numero delle rate è 1.

Figura 4 – Scelta matrice Excel per definire il piano di ammortamento e la detrazione di imposta

È utile precisare che il mutuo ideale non è quello con il tasso più basso, ma quello che meglio risponde

alle proprie esigenze reddituali e alla propria predisposizione. Naturalmente, maggiore sarà la durata

degli anni di mutuo, più basso sarà l’importo della rata che periodicamente si dovrà versare.

Per verificare se i dati di un mutuo a rata costante e con tasso annuo di interesse fisso corrispondono si

devono eseguire le seguenti operazioni :

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1. Sviluppare con quei dati il piano di ammortamento;

2. Verificare se la rata periodica è sempre uguale;

3. Verificare se la somma della quota capitale di tutte le rate è pari al capitale ricevuto in

finanziamento;

4. Verificare se la quota interessi di ciascun periodo corrisponde all’applicazione del tasso di

interesse annuo applicato al finanziamento diviso per il numero delle rate in un anno sul

capitale che deve essere ancora corrisposto prima del pagamento di ciascuna rata.

Se i quattro punti elencati sopra sono verificati il piano di ammortamento e’ corretto ed i dati

corrispondono.

L’utente quindi scaricando la prima matrice Excel potrà determinare la rata costante di mutuo sulla base

dell’informazione a sua disposizione e una volta scelta la rata “ideale” potrà avere, attraverso la seconda

matrice, la possibilità di sviluppare il piano di ammortamento completo in funzione dei dati inseriti,

verificando inoltre ciascuna delle quattro condizioni elencate precedentemente. Sono state utilizzate le

funzioni di calcolo di “Excel” e le funzioni di calcolo dell’interesse semplice per verificare il punto 4,

per ogni rata di ciascun mutuo calcolato.

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L’utente quindi ha la possibilità di verificare il mutuo scegliendo la matrice Excel corrispondente alla

periodicità del pagamento della propria rata (Ammortamento mensile, Ammortamento bimestrale,

Ammortamento trimestrale, Ammortamento quadrimestrale, Ammortamento semestrale e

Ammortamento annuale). Il sistema aprirà automaticamente una matrice di lavoro Excel su cui l’utente

può lavorare direttamente inserendo i dati relativi al proprio mutuo, con la possibilità di salvare il

risultato ottenuto (Figura n. 5).

Figura n. 5 – Matrice Excel per il calcolo del mutuo

La matrice Excel è costituita da diversi fogli di lavoro, come si evince nella parte sottostante della

stessa. Il foglio di lavoro che il sistema apre automaticamente è il primo, Dati – mutuo. Quest’ultimo

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dovrà essere utilizzato dall’utente per inserire i dati relativi al proprio mutuo; dati che permettono al

sistema di fare i calcoli e di definire il piano di ammortamento. Per poter scorrere tutti i fogli Excel

relativi alla matrice, il sistema mette a disposizione delle freccette nere poste in basso a sinistra del

primo foglio (Figura n. 5/B I e II) che permettono di andare direttamente sul primo e sull’ultimo

foglio (prima ed ultima freccetta) oppure di scorrere i fogli in modo progressivo (seconda freccetta) o in

modo regressivo (terza freccetta).

Figura n. 5/B I – Fogli componenti Matrice Excel per il calcolo del mutuo

Figura n. 5/B II – Fogli componenti Matrice Excel per il calcolo del mutuo

La parte superiore della schermata vista nella Figura 3/A permette all’utente di inserire tutte le

informazioni necessarie al sistema per calcolare la rata mensile ed il piano di ammortamento (Figura n.

6).

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Figura n. 6 – Parte della matrice su cui lavora l’utente

Questa sezione è composta dai seguenti dati:

1. INSERIRE IL CAPITALE. L’utente dovrà inserire l’importo del mutuo accordatogli dalla Banca

nella cella posta alla sinistra della dicitura “Inserire il Capitale”.

Esempio: Se l’importo del mutuo è pari ad euro 150.000,00 l’utente dovrà inserire la cifra

150.000,00 a sinistra della cella “Inserire il Capitale” (Figura n. 6.1).

Figura n. 6.1 – Inserimento importo del capitale

2. TASSO INTERESSE ANNUALE. L’utente dovrà inserire il tasso di interesse annuale che gli verrà

applicato nella cella posta alla sinistra della dicitura “Tasso interesse annuale”.

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Esempio: Se il tasso di interesse è del 6%, l’utente dovrà inserire la cifra 6 senza il simbolo

percentuale (%) (Figura n. 6.2).

Figura n. 6.2– Inserimento Tasso interesse annuale

3. NUMERO ANNI DURATA MUTUO. L’utente dovrà inserire gli anni di durata del suo mutuo

nella cella posta alla sinistra della dicitura “Numero anni durata mutuo”.

Esempio: Se gli anni di durata del mutuo sono pari a 20 l’utente dovrà inserire la cifra 20 a sinistra

della cella “Numero anni durata mutuo” (Figura n. 6.3).

Figura n. 6.3 Inserimento numero anni durata mutuo

4. RISULTATO IMPORTO RATA. Questo importo viene estrapolato automaticamente dal sistema

quando l’utente inserisce i dati relativi all’importo del capitale, al tasso di interesse e agli anni di

durata del mutuo. Esso rappresenta l’importo della rata mensile che l’utente dovrà versare (Figura

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6.4 I). Il sistema indicherà automaticamente questo importo anche nella parte sottostante della

schermata relativa agli anni di durata del mutuo dove vengono indicati gli importi della rata mensile,

bimestrale, trimestrale, quadrimestrale, semestrale ed annuale (Vedi Figura 4.4 I record evidenziato).

Figura n. 6.4 I - Dati relativi all’importo della Rata

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Se si decide di modificare l’importo del capitale, o il tasso di interesse oppure gli anni di durata del

mutuo, il sistema automaticamente va a modificare gli importi della rata mensile, bimestrale,

trimestrale, quadrimestrale, semestrale ed annuale.

Esempio: Cambio l’importo del Capitale da euro 150.000,00 a euro 200.000,00. Il sistema

automaticamente modificherà l’importo delle rate (Figura. n. 6.4 II).

Figura n. 6.4 II - Dati relativi all’importo della Rata

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5. INSERIRE IL MESE – ANNO PRIMA RATA. L’utente dovrà inserire, nella cella posta alla

sinistra della dicitura “Inserire il mese-anno prima rata”, il mese e l’anno in cui partirà la prima rata,

senza indicare il giorno.

Esempio: La prima rata parte a Gennaio del 2007. L’utente digiterà 01/2007 ed il sistema

automaticamente riporterà sulla matrice Excel “Gennaio-07” (Figura n. 6.5).

Figura n. 6.5 - Inserimento data della prima rata

Per conoscere nel dettaglio le informazioni riguardanti le rate mensili del proprio mutuo, l’utente dovrà

visualizzare il foglio relativo agli anni di durata del suo mutuo. Nel nostro esempio (Mutuo a 20 anni), si

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dovrà cliccare con il tasto sinistro del mouse sul foglio indicante il numero 20 ed il sistema

automaticamente visualizzerà una matrice Excel in cui vengono evidenziate tutte le informazioni

relative al mutuo estrapolate dal sistema dopo l’inserimento dei dati nel foglio “Dati – mutuo” (Figura

n. 7).

Figura n. 7 - Matrice Excel con dettaglio rate, capitale ed interessi

Nella parte superiore della schermata, l’utente visualizza i dati inseriti relativi al capitale, tasso interesse e

numero degli anni.

Nella sezione sottostante, invece, è visualizzata una tabella in cui vengono indicati:

a) Numero rata: Corrispondono al numero dei versamenti che il mutuatario effettua

periodicamente per la restituzione del mutuo secondo cadenze stabilite contrattualmente.

Nell’esempio fatto, un mutuo a 20 anni, considerando le 12 rate di un anno (rate mensili),

saranno in totale 240 rate;

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b) Capitale: Importo dato dalla differenza tra la quota interessi e l’importo della rata (valore che il

sistema estrapola automaticamente quando l’utente inserisce i dati relativi all’importo del

capitale, al tasso di interesse, agli anni di durata del mutuo. Vedi Figura n. 4.4 I);

c) Interessi: E’ la quota interessi maturata alla scadenza di ogni rata. Nel nostro esempio, alla

scadenza della prima rata sarà pari a 200.000,00 (capitale residuo prima rata) X 6 / 100 (tasso di

interesse) / 12 (numero rate in un anno) = 1.000,00.

Per ogni rata, il capitale residuo da prendere per il calcolo, sarà quello relativo alla rata per cui

vengono calcolati gli interessi.

Esempio: Gli interessi relativi alla seconda rata saranno pari a euro 199.567,14 (capitale residuo

seconda rata) X 6/100/12 = 997,84

d) Totale: Il totale di ogni rata è l’importo della rata estrapolato dal sistema quando l’utente

inserisce i dati relativi all’importo del capitale, al tasso di interesse, agli anni di durata del mutuo.

Questo valore sarà uguale per tutti gli anni di durata del mutuo.

e) Capitale residuo: Rappresenta il capitale residuo dopo il pagamento di ogni rata. E’ dato dalla

differenza tra l’ultimo capitale residuo del piano e la quota capitale. Alla prima rata, il capitale

residuo sarà il capitale originario.

Esempio: Al pagamento della seconda rata, il capitale residuo sarà dato da 200.000,00 (capitale

residuo della prima rata) – 432,86 (quota capitale della prima rata) = 199.567,14 e così via per le

rate successive.

f) Calcolo interessi periodo: Gli interessi del periodo saranno pari al valore degli interessi indicati

nella terza colonna. Per calcolare questo valore, si dovrà prendere il capitale residuo di ogni rata

moltiplicarlo per il tasso di interesse annuo diviso il numero delle rate in un anno.

g) Prova interesse giusto: Che dovrà essere sempre per ogni rata pari a ok. Tale valore è dato dagli

interessi calcolati per ogni rata (terza colonna) – Calcolo interessi periodo (sesta colonna) che

devono essere uguali.

h) Inizio periodo e fine periodo: E’ il periodo di riferimento del calcolo della rata.

i) Somma quote interessi per anno di scadenza rata: E’ la somma degli interessi per ciascun anno

di scadenza.

In fondo alla matrice Excel appena esaminata, vengono indicati i Totali per ogni colonna (Capitale,

Interessi, Capitale residuo, ecc…). La somma delle quote capitale contenute nelle rate deve ammontare

all’importo originario del prestito (Figura n. 8).

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Figura n. 8 - Matrice Excel – Indicazione Totali

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L’utente ha la possibilità di controllare il piano di ammortamento anche tramite il foglio nominato

“Interessi”. Dovrà cliccare una volta con il tasto sinistro del mouse sul foglio stesso e qui troverà tutti i

dati relativi esclusivamente agli interessi (Figura n . 9).

Figura n. 9 - Matrice Excel – Foglio Interessi

Questo foglio riporta le stesse informazioni relative agli interessi che vengono indicate anche nel foglio

specifico all’anno di durata del mutuo. Nel nostro esempio, mutuo a 20 anni, il totale degli interessi che

viene riportato in questo foglio (143.886,90) sarà pari al totale indicato nel foglio 20 come visto nella

Figura n. 6 (Figura n. 9.1 e n. 9.2). Inoltre, continuando sempre con il nostro esempio di un mutuo a

20 anni, andando nel foglio Interessi nel primo anno (2007) si avrà un interesse pari a 11.854,75 che è

pari alla somma degli interessi mensili delle prime dodici rate (da gennaio-07 a dicembre-07) che

vengono indicati nel foglio 20. (Figura n. 9.3 e n. 9.4).

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Figura n. 9.1 - Matrice Excel – Foglio Interessi

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Figura n. 9.2 - Matrice Excel – Foglio 20

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Fig. n. 9.3 – Matrice Excel – Foglio Interessi

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Fig. n. 9.4 – Matrice Excel – Foglio 20

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Il foglio nominato “Controllo” permette all’utente di fare un controllo generale del piano di

ammortamento che scaturisce dai dati da lui inseriti fino ad ora (Figura n. 10).

Fig. n. 10 – Matrice Excel – Foglio Controllo

Cliccando una volta con il tasto sinistro del mouse sul foglio “Controllo”, si aprira’ una tabella dove per

ogni anno vengono indicati dei valori che il sistema estrapola dai dati inseriti dall’utente. Nel nostro

esempio di mutuo a 20 anni, avremo:

1. Nella prima colonna, vengono indicati gli anni di durata del mutuo.

2. “Totale quota capitale delle rate”: Tale valore coincide con la somma delle quote capitale di ogni

anno. La quota capitale e data dalla differenza tra la quota interessi e l’importo della rata (valore

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che il sistema estrapola automaticamente quando l’utente inserisce i dati relativi all’importo del

capitale, al tasso di interesse, agli anni di durata del mutuo (Vedi seconda colonna della Figura n.

6).

3. “Totale quota interessi”: Tale valore è dato dalla somma della quota interessi maturata alla

scadenza di ogni rata (Vedi terza colonna della Figura n. 6).

4. “Totale interessi calcolati su capitale residuo per ciascun periodo”. Questo valore coincide con

il calcolo degli interessi del periodo che troviamo nel foglio 20 (Vedi sesta colonna della Figura

n. 6).

5. “Controllo sul capitale”. Questo campo deve essere pari a “ok”, e deriva dalla differenza tra il

valore del capitale che l’utente ha inserito inizialmente nel Foglio “Dati mutuo” ed il Totale

quota capitale delle rate che deve essere sempre uguale a zero (Vedi prima colonna del Foglio

“Controllo”).

6. “Controllo sul calcolo degli interessi”. Anche questo valore, come il precedente, deve essere

pari a “ok” e deriva dalla differenza tra “Totale quota interessi” e “Totale interessi calcolati su

capitale residuo per ciascun periodo”.

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Il foglio nominato “Detrazioni di Imposta” permette all’utente di calcolare le detrazioni di imposta

spettanti a seguito degli interessi passivi per mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobili adibiti

ad abitazione principale effettivamente pagati nell’anno di competenza così come indicati in ciascun

piano di ammortamento (Figura n. 11).

Per abitazione principale si intende quella nella quale il soggetto intestatario del mutuo o i suoi familiari

dimorano abitualmente. Pertanto, la detrazione spetta all’acquirente ed intestatario del contratto di

mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro

il terzo grado ed affini entro il secondo grado). Nel caso di separazione legale anche il coniuge separato,

fino a che non intervenga l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. In caso di

divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque il beneficio della

detrazione per la quota di competenza, se presso l’immobile hanno la propria dimora abituale i suoi

familiari.

Fig. n. 11 – Matrice Excel – Foglio Detrazioni di Imposta

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Nel foglio nominato “Dati fiscali” sono indicati, per ogni anno di competenza (partendo dall’anno

2000), l’importo massimo della detrazione consentita e la percentuale della detrazione applicata (Figura

n. 12). Per gli anni dal 2009 in poi l’importo massimo della detrazione e la percentuale di detrazione di

riferimento sono ipotizzati pari a quelli del 2008.

Fig. n. 12 – Matrice Excel – Foglio Dati fiscali

In caso di contitolarità del contratto di mutuo, il limite massimo della detrazione è riferito

all’ammontare complessivo degli interessi sostenuti. Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge

fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per

entrambe le quote di interessi passivi.

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La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno

dall’acquisto, e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo.

Nel nostro esempio di mutuo a 20 anni e considerando il 2007 come anno di partenza della prima rata,

nella colonna corrispondente al 20 (Figura n. 13) viene evidenziato l’ammontare delle detrazioni per

ogni anno di competenza del piano di ammortamento.

Fig. n. 13 – Matrice Excel – Detrazioni di Imposta mutuo a 20 anni