BREVI CENNNI ISTITUZIONALI SUL CONTRATTO DI COMPRAVNDITA IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA, LA VENDITA NELL’AMBITO CONDOMINIALE, LA MEDIAZIONE IMMOBILIARE

Definizione:

NOZIONE art.1470 cc.: La vendita è il contratto che ha per oggetto iltrasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un suo dirittoverso il corrispettivo di un prezzo

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caratteristiche:

Contratto tipico

Contratto a titolo oneroso: diminuzione patrimoniale da una parte/corrispondente vantaggio dall’altra

Contratto ad effetto reale

Contratto consensuale

Contratto a prestazioni

corrispettive (vincolo sinallagmatico)

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Le prestazioni sono tra di loro connesse al punto che l’una

costituisce il corrispettivo dell’altra

ATTI PRECONTRATTUALI

LE TRATTATIVE: non sono vincolanti. I contraenti debbono tenere uncomportamento di buona fede responsabilità precontrattuale (culpa incontrahendo) ex art. 1337 c.c.: qualificata come da contatto sociale edunque di natura contrattuale ( Cass. 12/7/16 n.14188)

La redazione di minute o puntuazioni: semplice documento ricognitivo,senza valore vincolante

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Elementi del contratto

1. LA CAUSA ( FUNZIONE ECONOMICO SOCIALE) CONSISTE NEL TRASFERIMENTO DI UN DIRITTO REALTIVO AL BENE CONTRO PREZZO

2. L’OGGETTO: E’ IL DIRITTO COMPRAVENDUTO E LA PRESTAZIONE ( CORRISPETTIVO) MA PUO’ ESSREE INTESO ANCHE COME IL BENE COMPRAVENDUTO

3. LA FORMA: LA FORMA DI UN CONTRATTO DI COMPRAVENDITA È LIBERA, SALVO CHE PER CASI SPECIFCI COME PER IMMOBILI IN TAL CASO

4. L’ACCORDO: (VEDI SLIDES SUCCESSIVA)

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SCRITURA PRIVATA ( ART.1350 C.C. ): HA L’EFFETTO DI TRASFERIRE IL DIRTTO MA NON CONSENTE TRASCRIZIONE EX ART.2657 CC . LA TRASCRIZIONE CONSENTE LA PUBBLICITA’ DICHIARATIVA

ATTO PUBBLICO O SCRITTURA PRIVATA AUTENTICATA: CONSENTE TRASCRIZIONE

Infatti l’art. 1325 cc prevede la forma tra i

requisiti del contratto solo «quando risulta che è

prescritta per legge sotto pena di nullità»

L’ACCORDO

L’ACCORDO: il contratto è concluso quanto vi è incontro tra la proposta e l’accettazione (dichiarazione di volontà individuali)

LA PROPOSTA E ACCETTAZIONE :

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Sono atti negoziali consistenti in una dichiarazione di volontà

E’ sempre revocabile fino ad avvenuta accettazione, salvo che….

non sia irrevocabile, con la conseguenza che la stessa rimarrà ferma fino a

scadenza

Deve però essere fissato un termine altrimenti si considera come proposta

semplice

LA PROPOSTA L’ACCETTAZIONE

Revocabile solo se la revoca perviene prima che

l’accettazione sia giunta al proponente

LE OBBLIGAZIONI DEL VENDITORE e del compratore

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COMPRATORE

Pagare il corrispettivo

VENDITORE

Deve consegnare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della vendita. Nella vendita con effetti obbligatori,(effetti reali differiti) deve anche far acquistare la proprietà della cosa, o

altro diritto, reale della cosa.

OBBLIGAZIONI DIGARANZIA:Garantire ilcompratoredall'evizione (art. 1483c.c.) e dai vizi dellacosa (art. 1490 c.c.)

Consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà della cosa venduta

Situazione in cui il titolare di un diritto su un bene vede riconosciuto in capo ad un altro soggetto il diritto di proprietà o altro diritto reale

su quel bene (risoluzione+risarcimento danno).se parziale: risarcimento danni + risoluzione solo se il contratto non

sarebbe stato concluso senza quella parte oggetto di evizione

VIZI OCCULTI:8 gg x denuncia

1 anno dalla consegna per la PRESCRIZIONE Azione redibitoria – RISOLUZIONE

Azione estimatoria –MINOR VALORE

RISARCIMENTO DEI DANNI: se il venditore non prova la sua ignoranza

Da qui obbligo di consegna del certificato di

agibilità (cass.8/2/16 n.2438)

LA VENDITA NELL’AMBITO CONDOMINIALEPossono verificarsi 2 fattispecie: LE PARTI COMUNI LE PARTI DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA DI CIASCUN CONDOMINOLa fattispecie più semplice è quella che riguarda la vendita di parti comuni: può capitare che alcune porzioni comuni perdano la loro destinazione funzionale e conseguente decisone da parte dei partecipanti al condominio di alienare a terzi ( che potrebbero anche essere uno o più condomini)esempi più classici sono i locali ad uso portineria per soppressione del servizio, la cantina comune inutilizzata, uno spazio di pianerottolo destinato a servire un solo appartamento con esclusione degli altri. In tali casi potrebbe esserci l’interesse di un condomino o di un terzo di acquistare la proprietà esclusiva e dei condonomini di incassare il corrispettivo

MANIFESTAZIONE DELLA VOLONTA’

Occorre che tutti i condomini siano d’accordo e dunque manifestino la loro volontà in tal senso: ciò può avvenire in sede di assemblea ma non è necessario che vi sia una espressione sotto forma di delibera assembleare: non è la delibera assembleare che determina il trasferimento di proprietà ma la volontà di ogni singolo condomino manifestata in sede di atto notarile

Di solito la volontà dei condomini tutti di alienare viene raccolta in un contratto preliminare a cui fa seguito la stipula dell’atto notarile

ROGITO NOTARILE

Davanti al notaio devono comparire personalmente tutti i condomini venditori per la stipulazione dell’atto di compravendita ( a mezzo atto pubblico o scrittura privata autenticata). La presenza dell’amministratore a detto incombente non è necessaria.

Stante le difficoltà di avere la simultanea presenza di un gran numero di persone, è possibile ovviare mediante il rilascio di procura( di solito all’amministratore che in tal caso dovrà presenziare) ed in particolare una «procura speciale notarile» (avente cioè gli stessi requisiti di forma richiesti per la stipula del definitivo) con la quale il condomino delegante, delega l’amministratore a manifestare al suo posto la volontà (delega dunque ad agire in suo nome e per suo conto cosicché gli effetti dell’atto da stipulare ricadono immediatamente nella sfera giuridica del condominio delegante)

VENDITA DI UNITA’ IMMOBILIARE DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA

Interessa il condominio solo successivamente al suo perfezionarsi e non in fase di stipula dell’atto; ovviamente si tratta di una questione privata che non necessita il coinvolgimento del condominio

Tuttavia in forza dell’art.63 disp. Art. c.c. «chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto»: dunque non è la vendita in sé a far venir meno l’obbligazione relativa al pagamento dei contributi condominiali, ma è la trasmissione del titolo

Ciò costituisce un’eccezione alla natura propter rem dell’obbligazione

SOLIDARIETA’ DELL’ACQUIRENTE NELLE OBBLIGAZIONI DEL VENDITORE (RAPP. ESTERNO) L’acquirente, ex art.63 disp. Att. rimane obbligato in solido con il venditore per

le spese condominiali maturate nell’anno in corso e in quello precedente rispetto all’acquisto. Si tratta non più di una obbligazione propter rem (collegata con la proprietà) ma di una obbligazione sorta ex lege. Con anno in corso e anno precedente si fa riferimento all’anno contabile e non a quello solare (applicaz. Specifica dell’art.1104 c.c.)

Cass. 22/03/17 n.7395 afferma che è onere del condominio che invoca la responsabilità solidale dell’acquirente di dare la prova del fatto costitutivo del proprio credito ed in particolare dell’inerenza della spesa dell’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente (ciò perché l’inerenza delle spese all’anno in corso o a quello precedente deve intendersi fatto costitutivo della solidarietà ex art.63 disp. Att. Come fatto costitutivo del diritto)

La stessa sentenza precisa inoltre che «l’anno» deve essere inteso come riferimento all’esercizio di gestione e non come anno solare

RAPPORTI TRA VEDNITORE E ACQUIRENTE (RAPP. INTERNO) Quanto visto finora riguarda il rapporto «esterno» e cioè i rapporti tra

acquirente e veditrice, da un lato, e condominio dall’altro

Tra l’acquirente e il venditore le spese vanno invece ripartite con riferimento alla data di acquisto dell’immobile: quelle precedenti all’acquisto sono a carico di parte venditrice e quelle successive a carico di parte acquirente: dunque se per effetto della solidarietà l’acquirenteavrà pagato delle spese relative al periodo precedente l’acquisto avrà diritto di agire in regresso (art. 1229 c.c.) – cass. N.1956 del 22/02/2000

QUANDO MATURANO LE SPESE ?

Il problema dunque è: quando si considerano maturate le spese al fine di stabilire chi sia l’effettivo debitore?

- cass. 22/03/17 n.7395, in linea con la precedente giurisprudenza da i seguenti criteri:

- Spese straordinarie: si deve far riferimento alla data di approvazione della deliberazione assembleare che ha disposto l’intervento straordinario (valore costitutivo della deliberazione di approvazione (vedi sentenza cass. 03/12/2010 n.24654).

… SEGUE…

Spese di manutenzione ordinaria: si deve far riferimento al momento in cui viene a compiersi l’attività gestoria: l’erogazione di tali spese non richiede la preventiva autorizzazione dell’assemblea in quanto rientranti nelle attribuzioni dell’amministratore (art.1130 n.3 c.c) non avendo l’approvazione del bilancio valore costitutivo ma meramente dichiarativo cass. 2/5/2013, n.10235 (vedasi anche cass. 21/05/64 n.1251, nonché cass. 26/01/2000 n.857, cass. 22/02/2000 n.1956)

I criteri suddetti servono per stabilire se la spesa sia imputabile al compratore o venditore, e sia per stabilire se la spesa rientri temporalmente tra quelle per cui sussiste la responsabilità solidale del compratore (rapporto esterno)

MEDIAZIONE IMMOBILIARE: CHI E’ UN MEDIATORE? La definizione di mediazione si ricava dall’art. 1754 c.c. che definisce la

figura del «mediatore»: il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione dell’affare senza che vi sia alcun legame con le parti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza da parte del mediatore

Condizione per insorgenza diritto alla

provvigione

Condotta tipica

Indipendenza

DIFFERENZE CON FIGURE SIMILI

Differenza da mandatario: compie atti giuridici per conto di una parte e si obbliga a curare l’esecuzione e percepisce compenso indipendentemente dal raggiungimento del risultato

Differenza da agente: titolare di rapporto continuativo e duraturo con l’obbligo di promuovere affari e ha diritto alle provvigioni anche per affari conclusi dal preponente

Differenza da procacciatore di affari: agisce nell’esclusivo interesse del preponente con il quale c’è il rapporto di collaborazione

REQUISITI

il d.lgs 59/2010 in attuazione della direttiva 2006/123/CE ha soppresso il ruolo degli agenti di affari in mediazione Istituito dalla legge 39 del 03/02/1989 ed ha sostituito con Dia alla CCIAA che procede l’iscrizione al REA (repertorio delle notizie economiche amministrative), se l’attività è esercitata in forma individuale; se in forma associata iscrizione al registro delle imprese

PROVVIGIONE (art 1755 c.c.)«il mediatore ha diritto alla provvigione… solo se l’affare è concluso…»

Il diritto alla provvigione: sorge in capo al mediatore al momento della conclusione dell’affare, quando questa sia conseguenza (nesso si causalità) dell’attività svolta dal mediatore (sufficiente anche la semplice segnalazione) e l’obbligazione grava in capo a entrambi le parti contrattuali. Il mediatore non deve pertanto intervenire in tutte le fasi delle trattative sino all’accordo definitivo in quanto la provvigione sarà dovuta con il solo reperimento dell’altro contraente o con la sola segnalazione dell’affare

QUANDO L’AFFARE SI RITIENE CONCLUSO?? L’affare si considera concluso quando è stato stipulato un atto che vincoli

le parti (quindi anche solo in preliminare - cass. 17/01/2017 n.923 dice che addirittura sorge anche se stipulato preliminare di preliminare). Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva la provvigione è dovuta anche se si verifica la risoluzione ( o se annullabile o rescindibile- vedi art.1757c.c.)Non così se è condizione sospensiva ( cass. 30/11/15 n.24399- o se il contratto è nullo)

L’ammontare della provvigione è quella concordata , o in mancanza quella prevista da tariffe professionali, usi o equità

IL NESSO DI CAUSALITA’

Sul nesso di causalità (cass. 22/1/15 n.1120) sottolinea l’attenzione che il Giudice di merito deve porre nell’accertare se l’attività del mediatore abbia costituito antecedente logico alla conclusione dell’affare (escluso quando vi sia stata la ripresa delle trattative, dopo il contatto ad opera del mediatore, ma ciò sia avvenuto per effetto di nuove iniziative non ricollegabili alle precedenti)

Cass. 14/04/2015 n.7759. dice sì al nesso di causalità se vi sia stata l’affissione nella vetrina dell’annuncio e siano state richieste le informazioni

Cass. 06/05/96 n.4196: dice no al nesso di causalità se l’affare concluso è differente da quello originariamente proposto dal mediatore (cass. 05/12/14 n.25799 dice sì al nesso di causalità se l’affare concluso si differenzia per un solo ed unico elemento)

SE, E QUANSO, SI PRESCRIVE IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE?

Prescrizione: art. 2950 c.c.- il diritto alla provvigione si prescrive entro 1 anno dalla conclusione dell’affare e decorre indipendentemente dal fatto che il mediatore sappia della conclusione. Tuttavia la prescrizione è sospesa qualora la mancata conoscenza da parte del mediatore sia dipesa da un comportamento doloso delle parti (cass. 21/11/11 n.24444 dice che se vi è stato doloso occultamento della prescrizione decorre da quando il mediatore ha avuta la notizia)

Secondo il Tribunale di Rovigo 19/10/12 decorre dal preliminare (conforme a cass. 31/10/07 n.9676) dice che se c’è preliminare è irrilevante ai fini della decorrenza della prescrizione la data del definitivo)

OBBLIGO DI INFORMAZIONE – art.1759

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza nell’affare

La cass. 10/04/15 n.7178 ha sancito TRE importantissimi principi che identificano l’obbligo informativo dell’intermediario

1 il mediatore professionale è tenuto all’obbligo di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque reperibili con l’uso della diligenza professionale del caso

2 il mediatore professionale non può limitarsi a trasmettere informazioni non verificate, o ancora peggio che si è rifiutato di verificare (quali quelle relative alla regolarità urbanistica dell’immobile cass. 16/09/15 n.18140)

3 in caso di inadempimento la colpa è presunta e incombe sul mediatore l’onere di provare, o l’inesistenza dell’inadempimento, o la non imputabilità a sè dell’inadempimento stesso

OBBLIGO POSITIVO

OBBLIGO NEGATIVO

PRESUNZIONE

Sul punto il Tribunale di Roma con sent. 30/01/17 n.1768 ha affermato che: la responsabilità del mediatore deve essere valutata in concreto. L’ art.1759 c.c. (letto in coordinazione con art. 1175 c.c. – correttezza in buona fede- e art.1176 c.c. –diligenza nell’adempimento di obbligazioni inerenti un’attività professionale - e L. 39/89 – attribuzione natura professionale alla mediazione-)pone in risalto la natura professionale del mediatore. Ne consegue che quest’ultimo, pur non essendo tenuto a specifiche indagini tecnico-giuridiche ( come assenza di trascrizioni pregiudizievoli) deve però in senso positivo, fornire informazioni a lui note (o comunque conoscibili con diligenza) e in senso negativo, non fornire informazioni false o senza averle prima previamente verificate

PLURALITA’ DI MEDIATORI – art. 1758

Se ci sono più mediatori: a ciascuno spetta una quota della provvigione