BOMA в украинских реалиях: кейсы БЦ г. Киева

Корниенко Дмитрий, MRICSkorniienko@naiukraine.com

29.08.2018 г.

BOMA в украинских реалиях: кейсы БЦ г. Киева29 августа 2018 года 2

Мы предоставляем полный спектр услуг в коммерческой недвижимости от концепции до управления

LAVINA MALL

GLA: 150 000 m2

GBA: 180 000 m2

BLOCKBUSTER MALL

GLA: 157 080 m2 2019

GBA: 270 210 m2

OCEAN MALL

GLA: 100 000 m2 2019

GBA: 300 000 m2

Включая полностадийное проектирование

MIRAX RIVE GAUCHE ПОДОЛЯНИ MALL

BOMA в украинских реалиях: кейсы БЦ г. Киева29 августа 2018 года 3

BOMA (Building Owners and Managers Association) - ассоциация владельцев и управляющих офисной недвижимостью. BOMA с 1907 года разрабатывает стандарты, которые, де-факто, являются основным методом для расчета площадей в офисной недвижимости.

Вторым распространённым методом расчета площадей зданий являетсяInternational Property Measurement Standards (IPMS), разработанный Коалицией по вопросам международных стандартов измерения объектов недвижимости (IPMSC), которая имеет своей целью гармонизацию национальных стандартов измерения объектов недвижимости путём разработки и принятия согласованных международных стандартов измерения зданий.

BOMA в украинских реалиях: кейсы БЦ г. Киева29 августа 2018 года 4

BOMA в украинских реалиях: кейсы БЦ г. Киева29 августа 2018 года 5

В Украине самая используемая редакция BOMA - от 2010 года, где был добавлен Метод B.

Стандартом BOMA 2010 Office Standard определено более 50-ти различных коэффициентов, но у нас коэффициентом БОМА принято называть именно:

Usable area/Occupant area ratio = Load factor ≈ КОП (коэффициент общих площадей).

Главная цель использования ВОMA - определение по четко прописанной процедуре этого коэффициента полезных/общих площадей для его применения при сдаче офисов в аренду.

BOMA в украинских реалиях: кейсы БЦ г. Киева29 августа 2018 года 6

Самая свежая редакция стандарта BOMA 2017 for Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1—2017).

Нововведения в 2017:

- Теперь к сдаваемой площади относятся: - Балконы, террасы, эксплуатируемая кровля- Пол вертикальных шахт на нижних этажах

- Конференц-залы и зоны загрузки распределяются только на их несколько пользователей, а не на всех арендаторов

- Можно применять «Срезанный»/Capped Load factor – то есть договорной КОП для разный арендаторов, но не выше рассчитаного.

BOMA в украинских реалиях: кейсы БЦ г. Киева29 августа 2018 года 7

Кто может рассчитать площади по БОМА?

- БОМА не создает ограничений, сертификаций, разрешений, приборов или программ. - Главная рекомендация, что расчеты нужно поручать авторитетной и опытной в таких расчетах

компании.- Эти замеры должны быть «полевыми» и актуальными, а не по проектной документации.- Обязательное требование - замеры должны быть проверяемыми и задокументированными.

- !!! Это сложный комплекс работ по обмерам, расчетам, определению принадлежности помещений и составлению планов в САПР, который будет неоднократно проверяться арендаторами!!! - поручайте эту работу только профессионалам.

BOMA в украинских реалиях: кейсы БЦ г. Киева29 августа 2018 года 7

Некоторые термины БОМА 2010:

Measured Area – общая площадь помещений (по внутреннему обмеру по отделанной поверхности стен с учетом доминирующей поверхности)Rentable Area – арендная площадь; общая площадь помещений минус вертикальные коммуникации. Для отдельного арендатора = Occupant Area * Load FactorOccupant Area – площадь, занимаемая арендатором (ранее Usable Area)Amenity Area – площади, используемые несколькими арендаторами совместно (ранее Floor Common Area)Service Area – вспомогательные и технические помещения (ранее – Building Common Area)Load Factor – коэффициент распределения помещений общего пользования

BOMA в украинских реалиях: кейсы БЦ г. Киева29 августа 2018 года 8

Определение границы наружных стен

Остекление более 50% по высоте

Остекление менее 50% по высоте

Остекление менее 50% по высоте

BOMA в украинских реалиях: кейсы БЦ г. Киева29 августа 2018 года 9

Определение границы внутренних стен

Major Vertical Penetrations Building Service Areas Floor Service Areas

BOMA в украинских реалиях: кейсы БЦ г. Киева29 августа 2018 года 10

Interior Gross Area Preliminary Floor Area Occupant Area

Определение площадей

BOMA в украинских реалиях: кейсы БЦ г. Киева29 августа 2018 года 11

БОМА 2010 Метод А- Отдельный Load factor для каждого этажа- Load factor значительно ниже для арендаторов целого этажа- Сложно администрировать при частой смене состава арендаторов

БОМА 2010 Метод B- Один общий Load factor для всего здания- В «выигрыше» маленькие арендаторы на одном этаже- Проще администрировать и рекламировать

Один арендатор на этаже

Много арендаторов на этаже

BOMA в украинских реалиях: кейсы БЦ г. Киева29 августа 2018 года 15

Общая сумма к оплате арендатору?

Арендная площадь * Цена м2 * Коэффициент БОМА * НДС+ Арендная площадь * ОПЕКС *(?) Коэффициент БОМА * НДС

BOMA в украинских реалиях: кейсы БЦ г. Киева29 августа 2018 года 15

Спасибо за Ваши вопросы!

Корниенко ДмитрийРуководитель департамента корпоративной недвижимости в NAI Ukraine+380672332288korniienko@naiukraine.com