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NEWS ATTICO Settimanale di informazione e annunci immobiliareANNO IV • NUMERO 10 • 14/10/2009

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Direttore Responsabile: Gianluca Proni

Impaginazione e amministrazione B&P Editori - Filiale di Modena Via Imola, 26 - 41100 - Modena Tel. 059/3987101 Fax 059/303199 e-mail: [email protected] le vostre inserzioni:Tel. 059 39 87 [email protected]

In redazione:Responsabile di Filiale: Daniela Bagni

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Impaginazione: E. Pecorari, C. Tabacchi, C. Masina, C. Pattarozzi, S. Monzani, E. Ferrari

STAMPA:“Tipolito Moderna Srl.” Via A. De Curtis, 12/A - Due Carrare (PD)

Registrato presso il tribunale di Monza Registrazione n.1702 del 31/12/2003

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argomenti

Il non residenziale riparte da sostenibilità e integrazione

Uno studio Ance-Reag analizza l’andamento dei settori uffici, commerciale, turistico-alberghiero e logistico-industriale in quattro paesi europei, mettendoli a confronto con l’Italia.La ricerca fornisce inoltre indicazioni concrete per l’avvio di nuovi progetti, individuando le caratteristiche delle iniziative destinate a rivelarsi più attrattive

mensioni prevalenti, standard costruttivi, tipologie di pro-

prietà e di gestione, tendenze degli investitori.

Per quanto riguarda l’analisi comparata dei quattro paesi eu-

ropei, vale la pena di accennare ad alcuni degli aspetti

emersi. In Germania, dove i “green building” con tipologia a

torre caratterizzano lo skyline delle principali città, si rivela

una particolare attenzione agli aspetti della sostenibilità am-

bientale e del risparmio energetico. In Spagna è invece ri-

sultata evidente la ricerca di mix funzionali, mirati alla

condivisione degli spazi per usi diversi e l’utilizzo di nuovi

materiali e sistemi di facciata. In Francia, poi, è risultata pre-

valente la componente tecnologica, con una forte attenzione

al miglioramento complessivo della vivibilità e fruibilità del

luogo.

La particolarità del Regno Unito, infine, è la continuità del

processo innovativo. I format realizzati hanno inoltre un ca-

rattere estremamente distintivo rispetto alle altre realtà eu-

ropee esaminate.

Per quanto concerne la consistenza del mercato non resi-

denziale in Italia, i dati della ricerca si basano sul censimento

di 423 nuovi progetti di sviluppo immobiliare di dimensione

medio-grande, la gran parte dei quali sempre più eco-com-

patibili e sostenibili. Nel Nord Italia è localizzato il 65% degli

interventi, mentre il 19% è al Centro e solamente il 16% nel

Sud e nelle Isole. I progetti e programmi di trasformazione ur-

bana rappresentano il 52,2% del totale.

I promotori immobiliari interessati sono 330, nel 67% dei casi

si tratta di investitori privati a fronte del 33% di enti pubblici.

Solo il 9% dei progetti è promosso da investitori stranieri,

prevalentemente interessati alla grande distribuzione, alla lo-

gistica e alla residenza. Dal punto di vista finanziario si può

prevedere un investimento di capitale totale di oltre 105 mi-

liardi di euro, a cui corrisponde una media di circa 245 mi-

lioni per progetto. I fondi immobiliari italiani detengono il

maggior portafoglio (34,7 miliardi), davanti ad assicurazioni

(22,6 miliardi), fondi previdenziali (15,6 miliardi), banche (14,5

miliardi) e società immobiliari quotate (2 miliardi). La mag-Mercato immobiliare

Fonte: Ance

“Tipologie immobiliari innovative insediabili nel mercato ita-

liano non residenziale” è il titolo dello studio realizzato in col-

laborazione dall’Associazione nazionale costruttori edili

(Ance) e da Real Estate Advisory group (Reag) e presentato

nei giorni scorsi. La ricerca nasce in una fase di crisi inter-

nazionale, che da ottobre 2008 ha avuto ricadute evidenti

anche sul mercato immobiliare italiano, caratterizzato oggi

da un blocco delle operazioni causato dalle crescenti diffi-

coltà di accesso al credito. Proprio in questo scenario l’Ance

ritiene strategico guardare al futuro: da qui la volontà di in-

dividuare nuove prospettive di investimento nel mercato delle

costruzioni, sull’esempio di quanto sta avvenendo con suc-

cesso in altri Paesi europei.

La ricerca Ance-Reag analizza il mercato non residenziale

(uffici, commerciale, turistico-alberghiero, logistico-indu-

striale) in quattro Paesi europei: Francia, Germania, Regno

Unito e Spagna. Paesi che, se da una parte sono confronta-

bili con l’Italia, in quanto economie “mature” nelle quali il set-

tore immobiliare è consolidato, dall’altra hanno dimostrato

una maggiore capacità di innovazione rispetto al nostro

Paese.

Nuovi concept, mix di funzioni, tecnologie avanzate, elevate

prestazioni ambientali sono le caratteristiche comuni dei

circa 40 progetti stranieri esaminati. Si tratta di interventi rea-

lizzati negli ultimi cinque anni o ancora in via di realizzazione,

su progetti elaborati da professionisti prevalentemente lo-

cali, scelti quindi in quanto espressione specifica del Paese.

L’esame di tali progetti ha permesso di individuare gli aspetti

innovativi in ciascuna realtà di riferimento, evidenziando la

loro potenziale applicabilità al mercato italiano, generalmente

conservativo anche a causa di normative tendenzialmente

restrittive.

La ricerca ha puntato a ricostruire le tendenze di innovazione

nei singoli comparti del non residenziale, evidenziando le

principali caratteristiche di: localizzazione, tipologie e di-

15

gior parte degli investimenti dei fondi si concentra sugli uf-

fici (57% del totale), seguiti da commerciale (21%), sviluppo

(14%), logistica e industriale (7%) e residenziale (1%). I fondi

dedicati ai risparmiatori sono 28 mentre quelli riservati agli in-

vestitori sono 210.

La ricerca Ance - Reag, infine, fornisce agli operatori indica-

zioni concrete per l’avvio di nuovi progetti, individuando le

caratteristiche delle iniziative destinate, con più probabilità,

a rivelarsi attrattive e facilmente collocabili sul mercato. Oltre

ad alcune indicazioni che possono considerarsi trasversali -

progetti ecosostenibili con particolare attenzione al rispar-

mio energetico e alla certificazione ambientale; recupero di

aree centrali e semiperiferiche ex industriali; valorizzazione e

dismissione asset enti locali; mix funzionali - lo studio deli-

nea linee guida per la messa in campo di operazioni innova-

tive in ciascun comparto. Eccone una breve sintesi.

Uffici: a) riqualificazione e costruzione di edifici di grado A

con mix funzionale diversificato; b) prevalente sviluppo ver-

ticale nelle aree centrali.

Commerciale: a) riqualificazione, con integrazione di altre

funzioni, delle aree servizi e parcheggi dei centri commerciali

periferici e inserimento di servizi pubblici; b) recupero di edi-

fici industriali dismessi da destinare ad outlet con l’obiettivo

di rendere “visibile” il processo di produzione; c) realizza-

zione di spazi commerciali integrati nei luoghi di transito gior-

naliero, dove risulta marcato l’uso dei mezzi di trasporto

pubblico.

Ricettivo: a) innalzamento del livello qualitativo delle strut-

ture esistenti secondo gli standard internazionali delle ca-

tene alberghiere; b) valorizzazione di aree naturalistiche e

culturali di nicchia attraverso costruzioni in armonia con il

contesto di riferimento; c) sviluppo di nuove marine; d) am-

modernamento e costruzione di residenze universitarie.

Ricreativo: a) riqualificazione di medi spazi sportivi attra-

verso l’inserimento di mix funzionali; b) costruzione di centri

con forte connotazione architettonica per proporre nuove

identità a clienti esigenti; c) riqualificazione di aree naturali

dismesse per la creazione di nuovi centri con funzioni miste.

Logistico: a) le iniziative devono trovare collocazione in aree

ben collegate, possibilmente da interconnessioni bimodali

(gomma, ferro); b) realizzazione in base alla tipologia del con-

duttore preventivamente individuato ed elevata flessibilità

degli spazi.

CONFEDILIZIA

In vigore il decretosugli ascensori

argomenti

È entrato in vigore il 1° settembre il Decreto del Ministero

dello sviluppo economico 23 luglio 2009 in materia di si-

curezza degli ascensori. Lo comunica la Confedilizia,

precisando che il provvedimento dispone – con diverse

scadenze in relazione alla data di installazione dei sin-

goli impianti – una verifica straordinaria, “finalizzata alla

realizzazione di un’analisi delle situazioni di rischio”, su

tutti gli ascensori installati e messi in esercizio prima del

1999. Disponendo inoltre la realizzazione dei “conse-

guenti interventi di adeguamento”, anche in questo caso

con scadenze legate alla data di costruzione degli

ascensori.

La Confedilizia ha assunto sul provvedimento una posi-

zione critica, che è motivata dal fatto che esso impone

ai proprietari di casa ingenti spese proprio in un mo-

mento di crisi economica che attanaglia da mesi le fa-

miglie italiane. E ciò prevedendo in capo a condomini e

proprietari di casa gravosi adempimenti non previsti da

alcuna normativa cogente dell’Unione europea.

A questo proposito, l’organizzazione storica di condo-

mini e proprietari di casa sottolinea che già ora, e quindi

indipendentemente dal decreto che impone nuovi oneri,

gli ascensori sono soggetti a un controllo manutentivo

ogni semestre nonché a una verifica strutturale ogni due

anni.

Per quanto poi riguarda i costi dell’operazione per i pro-

prietari, la Confedilizia segnala che “Monti ascensori”

(una delle maggiori aziende del settore) ha recentemente

comunicato che, secondo le associazioni del settore, il

costo medio degli interventi imposti dal decreto del Mi-

nistero dello sviluppo economico potrebbe essere di

15.000 euro a impianto, con un fatturato – e di conse-

guenza un onere a carico delle famiglie – di circa 6 mi-

liardi di euro.

La Confedilizia sta esaminando nel dettaglio i contenuti

del provvedimento, al fine di ogni valutazione per l’im-

pugnazione dello stesso. Il testo del Decreto e la tabella

dei controlli obbligatori attualmente già in atto per gli

ascensori sono presenti sul sito Internet www.confedili-

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Squarci di luce sul residenziale

Secondo l’ultima indagine di Tecnocasa, le transazioni restano in calo, ma la sensazione degli operatori è che a partire dal secondo trimestre ci sia stata una ripresa della fiducia che ha rinnovato l’interesse verso l’acquisto dell’abitazione. Lo scoglio principaleresta l’irrigidimento sul fronte dei mutui da parte degli istituti di credito

dente alla luce dell’andamento della nostra economia e, so-

prattutto, del mercato del lavoro. La combinazione di tutti

questi elementi ha determinato la realizzazione di compra-

vendite a prezzi più bassi, in particolare nei casi in cui i ven-

ditori hanno avuto necessità di rientrare del capitale investito

oppure di realizzare un contestuale acquisto.

L’andamento delle quotazioni. L’analisi in base al profilo

dimensionale delle realtà urbane evidenzia un calo più sen-

sibile nei capoluoghi di provincia (-2,8%), seguiti dalle grandi

città (-2,7%) e infine dall’hinterland delle grandi città (-2,3%).

In queste realtà la diminuzione più sensibile dei prezzi si è

verificata a Napoli (-3,8%), Bologna (-3,4%) e Genova (-

3,1%). La capitale registra una diminuzione del 2,8%, Mi-

lano dell’1,7%. Nelle grandi città, inoltre, sono state le zone

centrali a comportarsi meglio rispetto a quelle semicentrali

e periferiche che hanno visto diminuire maggiormente il loro

valore. Nell’hinterland, invece, il ribasso maggiore si è avuto

in quello bolognese (-4%) seguito da quello fiorentino (-

2,8%) e milanese (-2,7%).

L’analisi per aree geografiche, infine, evidenzia una contra-

zione delle quotazioni più accentuata nelle città del Sud Ita-

lia (-3,5%), seguite da quelle del Nord (-3,1%) e infine del

Centro Italia (-1%).

L’attenzione ai prezzi. Nella prima parte del 2009 il prezzo

dell’immobile è stato determinante per la realizzazione della

compravendita e, ormai, la quasi totalità dei potenziali ac-

quirenti è sempre più attenta al rapporto prezzo/qualità ed

esprime la volontà di acquistare a prezzi congrui rispetto alle

caratteristiche presentate dall’immobile. Questo aspetto ha

determinato un altro risultato e cioè un calo più accentuato

delle quotazioni sulle tipologie usate rispetto a quelle ri-

strutturate o di nuova costruzione. Infatti, dalle analisi, è ri-

sultato che, quasi sempre, nei quartieri dove l’offerta

abitativa è più vetusta il ribasso delle quotazioni è stato mag-

giore. È anche vero però che le tipologie usate in buone con-

dizioni hanno incontrato maggiormente il favore degliMercato immobiliare

A cura di Roberto Carcano

Nel primo semestre del 2009 è continuata la diminuzione dei

prezzi degli immobili in Italia, sebbene le variazioni nominali

negative siano state complessivamente inferiori rispetto a

quelle registrate nella seconda parte del 2008. Questo trend

ha interessato le grandi città, i loro hinterland e i capoluoghi

di provincia. Il mercato è apparso ancora r allentato, le tran-

sazioni sono in sensibile diminuzione ma la sensazione degli

operatori è che a partire dal secondo trimestre del 2009 ci sia

stata una ripresa della fiducia che ha rinnovato l’interesse

verso l’acquisto dell’abitazione, in particolare in chi è alla ri-

cerca della casa da destinare ad abitazione principale. In-

fatti, il ribasso dei tassi di interesse, la consapevolezza che

il mercato ha ormai intrapreso una nuova direzione e le op-

portunità offerte dalla diminuzione dei prezzi hanno ridato fi-

ducia a chi aveva rimandato l’acquisto.

È il quadro che emerge dai rilevamenti effettuati da Tecno-

casa nell’ambito dal suo circuito di agenzie su tutto il terri-

torio italiano sull’andamento del mercato nei primi sei mesi

del 2009. I dati confermano tra l’altro la scelta degli investi-

tori verso il mattone a fronte dell’incertezza dei mercati fi-

nanziari. In questo semestre si sono mossi in particolare

coloro che avevano un capitale da impiegare o che hanno

fatto ricorso a mutui di importi contenuti. In seguito all’at-

teggiamento prudenziale e selettivo messo in atto dagli isti-

tuti di credito si è registrata ancora una minore disponibilità

di spesa di chi ha acquistato facendo prevalentemente ri-

corso al mutuo. Le categorie penalizzate sono state ancora

gli immigrati e i lavoratori con contratto a tempo determi-

nato.

Si confermano aspetti emersi nei semestri precedenti quali:

una maggiore offerta sul mercato, l’aumento delle tempisti-

che di vendita se il prezzo dell’immobile è troppo distante

dalla capacità di spesa espressa dai potenziali acquirenti,

una domanda sempre più esigente ma al tempo stesso pru-

19

acquirenti. Per gli immobili di nuova costruzione, la contra-

zione dei valori è stata meno accentuata con ribassi soprat-

tutto laddove si è verificato un surplus di offerta con

conseguente invenduto sul mercato.

Per quanto riguarda la tipologia immobiliare, le abitazioni

medie e quelle popolari hanno registrato una diminuzione dei

prezzi più significativa rispetto a quelle signorili e di prestigio,

che hanno meglio preservato il loro valore. Su questo seg-

mento di mercato, infatti, si muovono spesso acquirenti che

non hanno urgenza di acquistare e che cercano la casa più

aderente alle loro esigenze. Se questo non avviene e le ca-

ratteristiche sono distanti, anche di poco, da quelle deside-

rate, le compravendite si chiudono a prezzi più bassi. Si

tratta di una clientela esigente che comunque inizia a espri-

mere prudenza rispetto al rapporto tra prezzo e qualità del-

l’immobile, elemento ormai trasversale a tutte le tipologie di

abitazioni.

Gli acquirenti hanno apprezzato le soluzioni poste ai piani

alti, con spazi esterni, luminose, inserite in decorosi contesti

condominiali, posizionate in zone tranquille e poco trafficate,

possibilmente con box o posto auto.

Tutte le abitazioni che non hanno risposto a queste caratte-

ristiche sono state sottoposte a importanti riduzioni di prezzo

e in alcuni casi, nonostante ciò, restano sul mercato per

lungo tempo. Si tratta quasi sempre di tipologie abitative di

qualità bassa che in passato erano acquistate soprattutto da

una clientela con bassa capacità di spesa e che ora trovano

con difficoltà acquirenti sul mercato.

La domanda. L’analisi della domanda immobiliare in questa

prima parte dell’anno ha registrato una maggioranza di ri-

chieste per la casa principale che si è ripresa soprattutto

nella seconda metà del semestre, stimolata dal ribasso dei

tassi di interesse sui mutui e dei prezzi degli immobili. È con-

tinuato anche il trend positivo degli acquisti per investimento

che era già in ripresa dall’estate del 2008 in seguito all’in-

stabilità dei mercati finanziari.

L’analisi della domanda a luglio 2009 evidenzia che, nelle

grandi città, la tipologia più richiesta è il trilocale con il 36,3%

delle preferenze. A seguire il bilocale con il 28,2% delle ri-

chieste e infine il quattro locali con il 21,8%. A Milano, Na-

poli e Roma la maggioranza della domanda si concentra sui

bilocali. Nelle grandi città si riscontra un aumento della con-

centrazione della domanda sui trilocali dal momento che chi

può, alla luce della diminuzione dei prezzi, prova ad acqui-

stare un taglio più grande.

Gli acquirenti. Analizzando i dati delle compravendite rea-

lizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa risulta che nella

prima parte del 2009 il 77,9% delle compravendite è stato fi-

nalizzate all’acquisto dell’abitazione principale e il 22,1% a

uso investimento per seconda casa. Il 71,5% di chi acquista

è compreso nella fascia di età tra i 18 e 44 anni. Si registra

una maggioranza di acquisti da parte di lavoratori dipendenti

con il 64,5%, a seguire imprenditori, liberi professionisti, di-

rigenti e commercianti con il 17,4% e infine i pensionati con

il 10,1%.

In base alla destinazione dell’immobile risulta che i lavoratori

dipendenti sono i principali acquirenti di prima casa e di casa

investimento/seconda casa. Al secondo posto segue la

classe dei dirigenti, imprenditori, liberi professionisti e com-

mercianti e al terzo posto i pensionati, che rappresentano un

quinto di questo mercato.

Per quanto riguarda l’analisi della disponibilità di spesa nelle

grandi città la maggioranza delle richieste si concentra nella

fascia compresa tra 170 e 249 mila euro (24,6%), a seguire

la fascia compresa tra 250 a 349 mila euro (21,6%). Nella fa-

scia di spesa compresa tra 170 e 249 mila euro si cercano

soprattutto trilocali e, a seguire, bilocali.

L’offerta. Dal lato dell’offerta la tipologia più presente sul

mercato è il trilocale con il 33,7%, seguito dal bilocale con il

26,5% e poi dal quattro locali con il 21,5%. Tra le motiva-

zione principali della vendita, ci sono il miglioramento della

qualità abitativa, l’ottenimento di liquidità e, infine, il trasfe-

rimento.

Continua anche in questo semestre la diminuzione dei ca-

noni di locazione che hanno registrato un calo dello 0,7%

sui bilocali e sui trilocali dello 0,6% a livello italiano. Più ac-

centuata la diminuzione nelle grandi città (-1,2% per i bilo-

cali e -1,3% per i trilocali). I rendimenti immobiliari lordi sui

bilocali sono rimasti alquanto invariati e sono pari a 3,9%.

Le previsioni. Le previsioni sul mercato immobiliare sono

imprescindibili da quella che sarà la situazione economica

del Paese, in particolare sul fronte occupazionale, e dall’at-

teggiamento che avranno le banche nella concessione del

credito. Se verranno confermate le previsioni di una ripresa

economica nel prossimo anno prevediamo ancora una lieve

flessione dei prezzi con una tendenza alla stabilizzazione nel

2011. Riteniamo che il mercato immobiliare sarà caratteriz-

zato sempre più da una clientela con sufficiente capacità di

indebitamento.

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