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SerenellaPagano

architettoViaR.DiMartinon.10841322SALERNO

TRIBUNALEDINOCERAINFERIORE

SezioneCivileUfficioEsecuzioneImmobiliari

RELAZIONETECNICADISTIMA

OGGETTO:SentenzadichiarativadifallimentoN.87/2015

GIUDICEDELEGATO

DOTT.MarioFUCITOCuratoreFallimentare:Dott.Avv.RosarioCOZZOLINO

DATA20.06.2016 ConsulenteTecnico

Dott. Arch.SerenellaPagano

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STIMADELPIU’PROBABILEVALOREDIMERCATODIBENIIMMOBILIinNoceraInferiore(SA)

Rif. Catastale Foglio 9 part.lla 413 are 9,10: Catasto Terreni Comune di Nocera Inferiore(SA),sucuiinsistonofabbricatoallostatodirudere,casottoinmuraturaetettoiaadiacenti;

Rif. Catastale Foglio9part.lla 1726 sub1 categ.D/8: Catasto FabbricatiComunediNoceraInferiore(SA).Accatastamentod’ufficioinquantotrattasidiimmobileurbanononancoraregolarizzatoaisensidelD.L.n.78/2010.

INDICEdegliargomenti1)Premessa2)Scopo3)Svolgimentodelleoperazionidiconsulenza4)Identificazionecatastaledeibeniimmobilidastimare-Daticatastalipreliminari5)Provenienzadelleproprietà6)Formalitàgravantisugliimmobili(IspezioniIpotecarie)7)Caratteristichegeneralidegliimmobilioggettodistima-Verificadellaregolaritàcatastale-Destinazioneurbanisticadell’area8)Verificadellaconformitàurbanistica-edilizia–verificadellaregolaritàcatastale–Destinazioneurbanistica8.1Verificadellaconformitàurbanistica-edilizia

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8.2Verificadellaregolaritàcatastale8.3Destinazioneurbanistica9)Stimadelpiùprobabilevaloredimercato10)Fontid’informazione11)Conclusionieriepilogo

1)PremessaIndata07/04/2016,lasottoscrittaArch.SerenellaPagano,nataaTorreAnnunziata(NA)il31.12.1966, con studioprofessionale in SalernoallaViaR.DiMartinon.10 e residente in Scafati(SA) alla via della Resistenza III Tr. N.7/E, iscritta regolarmente all’Ordine degli Architetti,Pianificatori, Paesaggisti, Conservatori di Napoli e Provincia al n. 5724, veniva nominata previaautorizzazione del G.D. Dott. Mario FUCITO,CONSULENTE TECNICO D’UFFICIOnella procedurafallimentareadannodella “omissis”n.87/2015R.G.,dalcuratorefallimentaredott.Avv.RosarioCozzolino(cfr.All.n.1verbaledinomina),conl’incaricodiredigereunadettagliataperiziaestimativarelativaalcomplessoimmobiliarediseguitodescrittoecostituitada:

Rif. Catastale Foglio 9 part.lla 413 are 9,10: Catasto Terreni Comune di Nocera Inferiore

(SA),sucuiinsistonofabbricatoallostatodirudere,casottoinmuraturaetettoiaadiacenti;

Rif. Catastale Foglio9part.lla 1726 sub1 categ.D/8: Catasto Fabbricati ComunediNoceraInferiore(SA).Accatastamentod’ufficioinquantotrattasidiimmobileurbanononancoraregolarizzatoaisensidelD.L.n.78/2010.

aventiaccessodaViaIsaiaGabola,daicivicin.7en.9.

2)ScopoLe finalità della presente stima, sono quelle di individuare il più probabile valore di mercatoall’attualità dei beni immobili riconducibili al fallimento di cui trattasi, al fine di procedere alleoperazioni che si renderanno necessarie a seguito della procedura fallimentare in ottemperanzadellasentenzadelTribunalediNoceraInferiore(SA)n.87/2015R.G.

Di seguito, si relaziona sui punti fondamentali per procedere alla stima dei beni oggetto dellaprocedurafallimentare.

3)Svolgimentodelleoperazionidiconsulenza

Neigiorniseguentiall’affidamentodell’incarico lascriventesiattivavaeffettuandounsopralluogoin data 11.04.2016 presso i luoghi oggetto di stima, previo accordo e alla presenza del curatorefallimentareDott.Avv.RosarioCozzolino.

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Intalesede,allapresenzacontestualesulpostoanchedell’Ing.CarmineLandiqualecollaboratoredella sottoscritta, nonché della parte esecutata preliminarmente si effettuava dapprima unaricognizioneavistadegliimmobiliediseguitosiritraeval’idoneadocumentazionefotograficadellostato dei luoghi ed in particolare del manufatto rurale esistente, della tettoia attigua, nonchédell’area circostante su cui insistono gli stessi al fine di acquisire tutti i fattori sia intrinseci siaestrinseci, oltre a tutte quelli ritenuti utili allo scopo della stima(cfr. All. n. 2 Documentazionefotografica).

Di seguito infatti, proceduto all'esame degli atti ipocatastali della proprietà presso l’Agenzia delTerritorio Ufficio Provinciale di Salerno, l’Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Salernoeffettuato indagini presso gli uffici competenti della sede comunale diNocera Inferiore (SA), (cfr.All. n.3 Istanza richiestadocumentazioneUff. TecnicoComunediNocera inferiore(SA)eseguitaunaindaginedimercatopressoAgenzieImmobiliariconsedenelComunediNoceraInferiore(SA)enel territorio limitrofo, sui valori immobiliari di beni simili per caratteristiche intrinseche edestrinseche,daunaletturadeidatidellequotazioniimmobiliariOMI(cfr.All.n.4DatiOMI),presoattodellasituazioneattualegeneraledelmercatoimmobiliareetenutipresentituttiifattoripositivie negativi di ordine generale e particolare concorrenti la valutazione, la sottoscritta relaziona suipuntifondamentaliedesponelapresentestimadeibenioggettodellaprocedurafallimentare.

4)Identificazionecatastaledeibeniimmobilidastimare-DaticatastalipreliminariCatastalmente gli immobili risultano tutti in ditta alla società fallita “omissis”e censiti al CatastoFabbricatieCatastoTerrenidelComunediNoceraInferiore(SA),rispettivamentealfoglio9,p.llan.1726, sub.1 cat. D/8 (fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un’attivitàcommercialeenonsuscettibilididestinazionediversasenzaradicalitrasformazioni) eal foglio9,p.llan.413diproprietàesclusivadellasocietàper laquotadi1000/1000(cfr.All.n.5-seguonoVisurecatastalistoricheperimmobileinallegato).

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5)ProvenienzadelleproprietàIn virtùdi attodi compravendita indata 18.02.1958 in Pompei (NA)nella Prelaturadel Santuariodella Beata verginedel SS.Rosario diPompei innanzi alNotaioAngelo Spena, ilMons.omissis inqualitàdiprocuratorespecialediS.E.Mons.omissis,vendevaetrasferivaalSig.omissislazona più settentrionale del fondo rustico in Nocera Inferiore (SA) comprensiva delfabbricatoruraleconfrontesullanuovastradaOlivelladimt42,20econfrontenord–aconfineconibenidiomissisdimt16,00distaccataconlinearetta-est-ovestdimt29,10parallelaallafacciatameridionaledel fabbricato rurale a suddi questadimt.5,00e chiusaad ovest con linea rettadimt.37,70 per la superficie contenuta in dette dimensioni di are 8,95 da riportarsi in catastofrazionata in testaallaDittaomissisalFg.9n.310/dare8,95orto irriguotrasformato inagrumetoR.D.L.277,45eR.A.L.38,49.DettazonaconfinaanordconbeniomissisadestconlanuovastradaOlivellaadovestconbeniomissisezonavendutaaomissiseasudconrestantefondoedècolorata inverdenellaplanimetriaallegataeracchiusanelle lettere“E-T-V-D (cfr.All.n.6attodicompravendita1958eAll.n.7Planimetriacatastaledel1958).

Inseguitoaldecessodiomissisindata21.02.1963ilseguentebene“appezzamentoditerreno ortoirriguo in Nocera Inferiore (SA) alla contrada S. Chiaradi 1° classe di are 9,10 incatasto allapartita 7045 fg.9 plla n.413” veniva devoluto in forza di legge ai seguenti eredi elegatari:

omissisConiugeeaifigliomissis(cfr.All.n.8Denunciadisuccessionedel12.10.1963)

Successivamente,invirtùdiattodivenditapernotaioinScafati(SA)dr.CarloCalabresedel10.11.1970, i germani omissis vendono e trasferiscono in piena proprietà al Sig. omissis,l’appezzamentoditerrenositoinNoceraInferioreallaContradaS.ChiaraallaTraversaNazionale–ViaNuovaOlivella,conpiccolofabbricatorurale(cfr.All.n.9attodivenditadel10.11.1970).

Indata08.10.1992,perattodivenditapernotaioinPagani(SA)dr.AnielloCalabrese,ilsig.omissisvende e trasferisce in piena proprietà alla omissis in persona del suo amministratore legale Sig.omissis,ilseguenteimmobileinNoceraInferiore(SA)allaViaIsaiaGabola:“…terrenodellasuperficiedicirca910mqconentrostantipiccolo fabbricatorurale (pianoterraeprimopiano)eadiacentetettoia…”(cfr.All.n.10attodivenditadel08.10.1992).

6)Formalitàgravantisugliimmobiliinoggetto(Cfr.All.n.11Ispezioniipotecarie)

Dalla documentazione reperita presso gli uffici pubblici dell’Agenzia delle EntrateDirezioneProvincialediSalerno,èemersoquantosegue:

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iscrizionedel11.05.2015–Reg.Part.N.1801 Reg.Gen.N.15795– PubblicoUfficialeTribunale di Nocera Inferiore - Sez. Lavoro - Repertorio n. 10656/2015 del 30.04.2015 –IpotecaGiudizialederivantedaDecretoIngiuntivo.

7)Caratteristichegeneralidegliimmobilioggettodistima-FattoriIntrinseciedEstrinseci-Confinideibenipignorati

IbeniimmobilirientrantinellamassafallimentarerisultanocostituitidauncompendioimmobiliaresitoinNoceraInferiore(SA)conaccessodaViaIsaiaGabolan.7/9,esituatiadunadistanzadicirca15 Km dal casello autostradale dell’A3 Napoli-Salerno, e 1,2 Km dalla Strada Statale 18 TirrenaInferiore/SR18.Allo stato sono intestatialla societàomiss i s (Proprietàper1/1)esonoidentificatisecondolavigenteclassificazionecatastalegliimmobili,comesegue:

Rif.CatastaleFoglio9part.lla1726sub1categ.D/8:CatastoFabbricatiComunediNoceraInferiore(SA);

Rif. CatastaleFoglio 9part.lla413 are9,10: CatastoTerreni ComunediNocera Inferiore(SA).

Il compendio immobiliare oggetto di stima attualmente è costituito da un fabbricato rurale conadiacentecasottoinmuraturaeadiacentetettoiaincarpenteriametallica,cheimpegnanopartediunlottoditerrenodisuperficiecatastalecomplessivaparia9,10m²;larestantesuperficiescopertarisultaparicirca687,75m²,risultaadibitaaricoveroautoesirilevalapiantumazionedin.2alberidafrutto(cfr.All.n.2Documentazionefotografica).

Trattasidifattodiunvecchiofabbricato,incondizionidirudere,compostodapianoterraeprimopiano,adibitopresumibilmenteall’epocaacivileabitazioneconaccessodaicivici 7e9diVia IsaiaGabola, con strutturaportante inmuraturadi tufoe solaipiani realizzati con struttureorizzontaliparte in legno e parte con travetti di acciaio. Il fabbricato inmuratura di tufo, allo stato, risultainagibileinquantopresenta lestruttureorizzontalideisolaiparticolarmentefatiscentiedalcunidiessi risultanoancheparzialmente crollati per vetustà, comepure la scala esterna per l’accessoalsolaiodicoperturadelprimolivello,risultanonpraticabileinsicurezza;lamuraturaverticaleinvecenon presenta particolari dissesti ad eccezione del degradomeccanico dovuto alla vetustà chehainteressato i conci di pietra, la malta e l’intonaco. Durante il sopralluogo non è stato possibileeseguire un rilievo planimetrico delle parti di fabbricato in quanto i locali al piano terra e primopiano risultavano inaccessibili ed impraticabili per la presenza di calcinacci, vegetazione edimmondizia varia nonché per la pericolosità dovuta ai dissesti presenti nelle strutture orizzontali.Dairilieviesterni invece,ilfabbricatopresentainpiantaformarettangolare(6,10mx12,50m),perunasuperficieinpiantaalpianoterrapariacirca76,25mqedaltezza4,15m,ealprimopianopariacirca48,80mq(6,10mx8,00m),edunaaltezzadi4,15m.

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Il casotto in muratura, addossato al fabbricato rurale è pressochè privo di vizi che possanodiminuirnel'idoneitàall'usoconvenuto.Presentainpiantaformadipoligonoirregolare(lati:3,95mx3,90mx4,50mx3,90),altezzavariabileda2,50a4,00m,perunasuperficietotalepariacirca16,40mq.Latettoia,adiacenteilfabbricatorurale,assumeinpiantaformaquadrata(10,80mx12,00mconaltezza al colmopari a4,85m)per una superficie totale pari a circa 129,60mqed è realizzata incarpenteria metallica, copertura in lamiera con tompagnature in blocchi di lapil-cementovibrocompressosutrelaticonspessoredicirca25cm.Essapresentalestruttureportantiancorainbuonecondizionistatiche,conlimitatodegradoalleoperedirifinituredellacoperturadovutoperlopiùall’incuriadell’uomo.

Icespitiinesame,comegiàriferito,sonoubicatinelComunediNoceraInferiore(SA)epresentanodupliceaccessodaicivicin.7–n.9diViaIsaiaGabolaprincipalearteriastradalediconvogliamentoalcentro urbano. In particolare gli immobili sono sottoposti alla strada di circa 1,70 m, pertantol’accessodirettoaglistessiavvieneattraverson.2ramperealizzate inprossimitàdein.2cancelli inferro cheunitamenteaduna recinzioneanch’essa in ferro realizzata fronte strada suunmuro incementoarmatoconaltezzavariabileda1,50macirca2,50m,delimitalaproprietàadestdaViaIsaiaGabola,anorddaibeniomississovrapponendosiadunmuroanch’essoconaltezzavariabileda1,50macirca2,50m,inc.a.,daovestessaèdelimitatadabenidiproprietàomissis,mentreasudunmurodicirca1.00mdialtezzaconsovrastanteretemetallicaladelimitadalleareedipertinenzadelCondominioomissis(cfr.All.n.12Planimetriestatodifatto).

8)Verificadellaconformitàurbanistica-edilizia-Verificadellaregolaritàcatastale–Destinazioneurbanisticadell’area

8.1Verificadellaconformitàurbanistica-ediliziaSi può definire come la perfettacorrispondenza tra lo stato di fattodi tutte le porzionidell’immobilerispettoatuttigliattiabilitativi.Sullalegittimitàurbanistica-ediliziadegli immobili oggettodiperizia,dai titoli di provenienzaperdichiarazionesostitutivadiattonotoriorilasciatadalvenditore Sig.omissis(AttodiVenditadel 08/01/1992 Rep. N. 55337 del Notaio Aniello Calabrese), si rileva che il fabbricatoruraleel’adiacentetettoiasianoopereediliziedivecchissimacostruzioneintutteleloropartilacuiepocadirealizzazionesiriferisceantecedenteall’anno1967echesuccessivamenteglistessimanufattinonsiano stati oggetto di interventi edilizi o di mutamento di destinazione che avrebbero richiestolicenza,concessioneoaltrotitoloabilitativo.Quelladel1967èladatadiriferimentodellafamosaLeggePonte,conlaqualesistabilivache:

“chiunque intenda nell'ambito del territorio comunale eseguire nuove costruzioni, ampliare,modificareodemolirequelleesistentiovveroprocedereall'esecuzionedioperediurbanizzazionedelterreno,devechiedereappositalicenzaalsindaco”(art.10L.765/67)

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pertanto un edificio costruito prima della data del 1/9/1967, spesso non è corredato di alcuna

licenza edilizia o concessione edilizia.

Questo ha fatto si che si fraintendesse un concetto molto importante. Prima del 1967 poteva

esistere, fuori dal centro storico, un edificio privo di titolo abilitativo, perché la precedente Legge

Urbanistica del 1942 n.1150 imponeva titolo abilitativo solo per il Centro Abitato, riferendosi a quel

tempo al Centro Storico, cosiddetta Zona A del PRG.

Si precisa infatti, con riferimento a quanto sopra, che atti rilasciati dai Comuni, che abilitavano,

autorizzavano e permettevano la realizzazione o trasformazione di ogni manufatto edilizio furono

introdotti già con la L. 1150/42 dal 01 settembre 1942 al 29 gennaio 1977 con la Licenza edilizia,

detta anche nulla osta in certi Comuni; aveva validità di un anno e non era assoggettata agli oneri di

urbanizzazione.

Quindi in estrema sintesi si propone un quadro sul profilo di legittimazione urbanistica, sempre

fatto salvo quanto disposto da PRG., PDF e/o Regolamenti Edilizi vigenti, previgente vincolistica

sovraordinata e successivo rilascio di Condoni e sanatorie edilizie, in base all’epoca e

localizzazione della costruzione e si chiarisce che :

Ante 1942 – all’interno che all’esterno dei centri abitati, interventi eseguiti in assenza di

titolo o difformità da essa: sono legittimi;

dal 1942 al 1967 – all’interno dei centri abitati, interventi eseguiti in assenza di licenza o

difformità da essa: non sono legittimi;

dal 1942 al 1967 – all’esterno dei centri abitati, interventi eseguiti in assenza di licenza o

difformità da essa: sono legittimi;

dal 1967 ad oggi – in tutto il territorio comunale, interventi eseguiti in assenza di titolo o

difformità da esso: non sono legittimi.

Pertanto, la dichiarazione rilasciata dai venditori, non implica che l’ immobile costruito prima di quella data sia vendibile senza alcun titolo.

La legittimità urbanistica va comunque garantita, a scanso di equivoci, perché lo impone la legge.

Per immobili precedenti all’ottobre 1942 si considera come legittimità urbanistica la planimetria

catastale d’impianto del 1939-1940, se esiste. (N.B. la planimetria di nessun’altra “annata” verrà

considerata valida ai fini della legittimità dell’immobile, perché dopo il febbraio del 1942 il

documento che deve attestare la legittimità dell’immobile è la licenza edilizia).

Se l’immobile è anteriore al 1967: bisogna fare attenzione perchè negli atti di compravendita,

spesso è presente proprio la dicitura “Immobile anteriore al 1967” (vedi Legge 47/85), in quanto,

all’epoca non era necessario richiedere licenza edilizia per costruire fuori del centro

abitato, almeno fino all’ entrata in vigore (1 settembre1967) della cosiddetta Legge Ponte.

Tutto ciò permette la commerciabilità di un immobile realizzato prima del 1/09/67 ma in

generale non dimostra la conformità urbanistica. La conformità urbanistica è data solo dal

confronto tra il titolo abilitativo con cui l’immobile è stato autorizzato con lo stato di fatto.

Pertanto se sono soddisfatte le condizioni che l’immobile:

1) sia stato costruito fuori del centro abitato di allora (in genere coincide con l’odierno centro

storico);

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2) che sia dimostrabile l’epoca di costruzione (antecedente 1/9/67) allora si può prescindere daltitoloabilitativo.Tuttaviaseperesempio,adunedificiocostruitolegittimamenteprimadel1967,èstatoaggiuntoinanni recenti un corpo di fabbrica in ampliamento, senza il necessario titolo abilitativo, occorreràquindisanare.Perpoterconcluderepositivamenteunaregolarizzazioneoccorreverificareladoppiaconformità,(art. 36 D.P.R. 380/2001) per la quale quanto realizzato in parte o completamente in manieraabusiva o difforme, per essere regolarizzato deve rispettare e risultare conforme alla disciplinaurbanisticaedediliziavigentesiaalmomentodellasuacostruzioneesiaalmomentodellarichiestadiregolarizzazione.Pertanto, con riferimentoaibeni immobilioggettodi stima,dall’attodicompravenditadel18.02.1958 il fabbricato rurale risulta già esistente ed ubicato fuori dal centro urbano, quindilegittimoancheseprivodititoloautorizzativo.Nelmedesimo atto del 18.02.1958 non viene di contromenzionato nulla inmerito al casotto inmuraturanéallatettoiaadiacenti il fabbricatoruraleedèevidentecheall’epocanonfosserostatiancorarealizzati inquantononriportatiinplanimetria(All.n.7cfr.Planimetriaallegataall’attodicompravenditadel18.02.1958).

Tali immobilisonomenzionatiperlaprimavoltailprimonell’attodilocazionedel04.03.1986(All.n.7 bis atto di locazione del 04.03.1986) con il quale il Sig. omissis concede in locazione alla“omissis” lo “…spiazzo scoperto di circa 600 mq con entrostante casotto in muratura…” ed ilsecondo nell’atto di vendita dell’08.01.1992 con il quale il Sig. omissis vende alla “omissis” un“…terrenodellasuperficiedicirca1015mqconentrostantifabbricatoruraleeadiacentetettoia…”.Apareredellasottoscritta,daidocumentiesaminati,siritienechesia ilcasottoinmuraturasia latettoiasianostatiedificatisenzatitoloabilitativo.Si rileva che nell’atto di vendita per notaio in Scafati (SA) dr. Carlo Calabrese del 10.11.1970, igermani omissis vendono e trasferiscono in piena proprietà al Sig. omissis, esclusivamentel’appezzamento di terreno sito in Nocera Inferiore alla Contrada S. Chiara alla TraversaNazionale – Via Nuova Olivella, con piccolo fabbricato rurale (cfr. All. n. 9 atto di vendita del10.11.1970),nessunriferimentoallatettoiaedalcasotto.Pertantolarealizzazionedeglistessièdaconsiderarsieseguitapost1967inassenzaentrambidititoloabilitativoequindinonlegittimi.

La tettoia, diversamente dal casotto viene citata per la prima volta sia nell’atto di venditadel08.01.1992con cui il venditore Sig. omissisvende e trasferisce in piena proprietà allaomissisinpersonadelsuoamministratorelegaleSig.omissis,il“…terrenodella superficiedi circa910mqconentrostantipiccolo fabbricato rurale (piano terraeprimo piano) e adiacente tettoia…” e successivamente riferita come opera già esistente, nellaDenuncia di Inizio Attività del 23.12.1998 prot. N. 53416 ossia descritta nella relazione tecnicaasseverata e riportata negli elaborati grafici dello stato di fatto e progetto allegati alla praticaediliziaafirmadaltecnicoincaricatoing.CosimoFerraioli.

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Per lasuddettaD.I.A.nonèstatomai rilasciatodiniegoneiterminidi leggeper lavorisu immobilinonlegittimi,dapartedell’Entecomunale.Inmeritoataleimmobile,siriferisceinoltre,cheindata25.03.1999la“omissis”,èstatainteressatadaunaccertamentoperlavoriediliabusividalComandodiPoliziaMunicipalediNoceraInferiore–Sezione Edilizia relativi alla realizzazione di una muratura in blocchi di lapil-cemento diperimetrazionedella tettoia, lungo i lati sud-est edovest rispettivamentedidimensionipari aml11,30x1,05x10,9perun’altezzadiml2,50edunospessorepariacircacm25.Sullatonordèstataaccertata inoltre la realizzazione abusivadiun cordolo in calcestruzzo di coronomentodell’interamuraturaperimetrale,previademolizionedell’esistentemuraturaanch’essarealizzatainblocchidilapil-cemento.AtantoilComunediNoceraInferiore(SA)indata12.04.1999ordinaval’immediatasospensionedeilavori ed emetteva un’ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi con demolizione delle operesopradescritterealizzateindifformitàallaDenunciadiInizioAttivitàdel23.12.1998prot.N.53416(cfr.All.n.13ordinanzasospensionelavoriabusivi).Adogginonvièstatoripristinodellostatodeiluoghiné,daindaginipressogliufficiprepostidellasede comunale, risultano istanze di condono relative alla regolarizzazione amministrativadegliillecitiediliziel’estinzionedeireatipenaliconnessiataleattivitàillecita.Pertanto concludendo, se èdimostrata la regolarità edilizia/urbanistica della tettoia in quantol’immobile nellostato difattoha precisa corrispondenza con il progetto depositato diDIA equindiultimotitoloabilitativopresentatoalComune,inognicasooccorresanareleopereedilizieabusivedicuièstataoggetto(tompagnaturaperimetrale).

Diversalasituazionedilegittimitàdelcasottoinmuraturaperilqualenonèstatorinvenutoalcuntitolo abilitativo di edificazionené alcunadichiarazionedi realizzazione ante 1967. Quindi taleimmobile si considera abusivo e pertanto anch’esso da sanare, nel rispetto e conformità delladisciplinaurbanisticaedediliziavigente.

8.2VerificadellaregolaritàcatastaleLa conformità catastale introdotta con laL. 122/2010è la corrispondenza tra lo stato effettivodell’immobileallaplanimetriacatastaleedeicorrettidaticatastali(intestazione,indirizzo,ecc).Nel caso in esame, l’intera superficie di are 09.10 - Rif. Catastale Foglio 9 part.lla 413 CatastoTerreniComunediNoceraInferiore(SA)è interessatadaimmobilinonancoraregolarizzatiaisensideld.l.78/2010(cfr.All.n.14planimetriacatastale2016).Lanon conformità catastale introdotta con laL. 122/2010equindi l’assenzadei riferimenti alleplanimetriedepositatealcatastodell’unitàimmobiliariinoggettohacomportatoverifichedapartedell’AgenziadelTerritoriochesièavvalsadifotoaereeadaltarisoluzione(ortofoto),sovrappostealla cartografia catastale. I fabbricati (e le loro porzioni) rilevabili da ortofoto non aventicorrispondenzaconlacartografiacatastalesonostaticlassificaticomenondichiarati,evidenziando–inmodoimmediato–l’assenzainbancadatidell’unitàimmobiliareedellatettoia(Decretolegge262/2006–art.2,comma36-MDIndividuazionedei fabbricatichenonrisultanodichiarati alCatasto).

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AtalriguardosonostatieffettuatisopralluoghiedilCatastohaprovvedutocosìadinserireinbancadati gli immobili fantasma riscontrati concategoria, classee renditapresuntiedicitura “particellainteressata da immobile urbano non ancora regolarizzato ai sensi del d.l. 78/2010” (cfr. All. n. 5visurestorichecatastaliinparagrafo4–cfr.All.n.14planimetriacatastale2016).Rispettopoialladescrizioneriportataneititolidiprovenienza(AttodiVenditadel08/01/1992Rep.N.55337delNotaioAnielloCalabrese)dovel’estensionesuperficialedellaparticellan.413siriportapari a circa 1015 mq reali, si chiarisce che dall’atto di compravendita in data 18.02.1958 eplanimetriaallegatadell’area,lasuperficievienedescrittadidimensioni pariaare8,95.Diseguito,nellaDenunciadiSuccessionedel12.10.1963perladipartitadelSig.omissis,l’appezzamentoditerrenoortoirriguoinNoceraInferiore(SA)allacontradaS.Chiara di1°classevieneriportatopariadare9,10incatastoallapartita7045fg.9pllan.413.Concludendo,daverifichegrafiche da parte dellasottoscritta,siaffermachel’intera area diterrenorisultaparia910mqenon1015mq,comesirilevaancheneidocumentiaggiornatireperitipressol’U.T.E.dicompetenza(cfr.All.n.5visurestorichecatastali inparagrafo4–cfr.All.n.14planimetriacatastaleanno2016–cfr.All.n.7planimetriacatastale1958).

Regolarizzazionecatastale:tempiecostipraticaLaparola accatastamento, sta ad indicare tuttequelle operazioni catastali dirette adenunciareeiscriverealcatastounfabbricatourbano.

L'accatastamentodi fabbricatoèpresentatodaunodeiproprietari, conunapraticadivisa induesessioni: Introduzione in mappa al catasto terreni (PREGEO), e denuncia di fabbricato urbano(DOCFA - Documenti Fabbricati) al catasto fabbricati, redatti da un tecnico abilitato, geometra,ingegnere,ecc.esottoscrittidalproprietario.

Conl'accatastamento,unfabbricatovieneprimaintrodottonelfogliodimappaterreni,individuando la sagomadel fabbricatonel lottodi terreno, laparticellacheprima era un terrenovieneportataapartita1,terminetecnicoperindicarechelaparticellacatastalenonèpiùalcatastoterreni,maèpassataalcatastofabbricati.

Dopo l'inserimento inmappa e il passaggio della particella al catasto fabbricati, vengono redattileplanimetriecatastaliperognisingolaunitàimmobiliare,eventualmenteancheunelaboratoplanimetricoche serve ad individuare l'ubicazione delle singole unità immobiliari, unelencosubalternichefornisceladescrizionediogniunitàimmobiliare,l'intestazionecatastale,edeimodelli descrittivi delle unità immobiliari che, unitamente alle planimetrie catastali, fannoattribuire ilclassamento, cioè setrattasidiA/2,C/6,abitazione,garage,ecc., laconsistenzacatastale,dellasuperficieodellacubatura,elarenditacatastalecorrispondente.

Con le nuove procedure di accatastamento il proprietario, unitamente al tecnico redattore dellapratica, propone al catasto la rendita catastale, che l'approva direttamente all'atto dellapresentazione,oppurel'accetta,riservandosidimodificarlaentrounannodellapresentazionedellapraticacatastale.

Alterminediquestatrafila,iltecnicoconsegneràlevisureaggiornateconlanuovarenditasucuisicalcolailvaloredell’Imu.

16

Nei casi di fabbricati mai stati dichiarati e, di conseguenza del tutto invisibili al fisco, la maggior

parte di questi è annoverato nell’elenco degli“immobili fantasma” pubblicato e reso disponibile

nell’albo pretorio del Comune di appartenenza e sono state assegnate anche rendite presunte, in

via transitoria, dagli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio.

Contro questa attribuzione, era possibile, con la presentazione di un’istanza in carta semplice,

chiedere il riesame dell’avviso di accertamento, in sede di autotutela, in caso di errori di

intestazioni, impossibilità di accatastabilità del fabbricato o con la presentazione della “Docfa”

(Documenti catasto fabbricato), per l’accatastamento del fabbricato, prima della data di

registrazione in atti della rendita presunta.

Nel caso di pertinenza, la registrazione in atti di rendita presunta è già avvenuta. Conviene, quindi,

provvedere spontaneamente a registrare gli immobili al catasto.

Le sanzioni previste per chi non si occuperà di accatastare il proprio fabbricato saranno salate.

Quadruplicate con il d.l. 23/2011: si parte da un minimo di 1.032 euro, fino ad un massimo di 8.264

euro. Oltre al costo dell’accatastamento d’ufficio che si aggira intorno ai 3.500 euro.

Relativamente ai tempi necessari per accatastare un'immobile e quanto costa fare una pratica di accatastamento, si riferisce che i tempi tecnici al catasto sono stati praticamente azzerati,

teoricamente nell'arco di uno o due giorni lavorativi si potrebbe completare un accatastamento di qualsiasi entità, tutto quindi dipende dal tecnico che redige gli elaborati, deve fare il rilievo topografico, rilievo architettonico, preparare i file da spedire on line al catasto ecc. generalmente potrebbero bastare due settimane di lavoro complessivo, compreso la presentazione e l'approvazione al catasto.

I costi variano ovviamente dal tecnico, in base la parcella. In particolare

Costo medio pratica PREGEO: € 1.500/2.500 a seconda della complessità dei rilievi sul

terreno.

Costo medio pratica DOCFA: € 400/€ 800 a seconda della complessità della pianta

dell'immobile

Inoltre ci sono i costi per le imposte catastali che sono:

1. € 44,00 richiesta tipo mappale

2. € 65,00 presentazione tipo mappale

3. € 50,00 diritti catastali per ogni singola unità immobiliare urbana denunciata al catasto.

SE NON CI SI METTE IN REGOLA l’Agenzia del Territorio subentra direttamente con oneri che saranno poi tassati ulteriormente e riattribuiti al soggetto inadempiente. Più si aspetta a regolare la propria posizione più si pagherà. I costi da sostenere comprendono gli :

Costi per l’attribuzione della “rendita presunta”;

17

• tributi speciali catastali;

• oneri per istruttoria, sopralluogo, attività estimali e spese di notifica;

A tal proposito si ricorda che il Comma 12, art 2 del D.Lgs. 23/2011 stabilisce che: “a decorrere

dal 1° luglio 2011, gli importi minimo e massimo della sanzione amministrativa prevista per

l'inadempimento degli obblighi di dichiarazione agli uffici dell'Agenzia del Territorio degli

immobili e delle variazioni di consistenza o di destinazione dei medesimi previsti,

rispettivamente, dagli articoli 28 e 20 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito,

con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, sono quadruplicati”;

il 75 per cento dell'importo delle sanzioni irrogate a decorrere dalla predetta data è devoluto al

comune ove è ubicato l'immobile interessato.

L’importo delle sanzioni varia da 1.032,00 € a 8.264,00 €.

Pagamento dell'IMU e degli arretrati ICI e IRPEF. L’articolo 19 del DL 78/2010 e l’articolo 2

del DL 225/2010 infatti dispongono che la rendita presunta e quella successivamente

dichiarata con rendita proposta, producono effetti fiscali fin dalla loro iscrizione in catasto,

con decorrenza dall’1 Gennaio 2007, salvo prova contraria volta a dimostrare una diversa

decorrenza.

Quindi IMU dal 18 Giugno e ICI ed IRPEF arretrati con interessi e sanzioni.

8.3 Destinazione urbanistica dell’area

Parametri di intervento, destinazioni d’uso, attrezzature pubbliche e di uso pubblico, modalità di

attuazione e prescrizioni attuative per le zone.

Sotto l’aspetto urbanistico la particella catastale n.413 del foglio n.9 sulla quale sono edificati gli

immobili, nel P.R.G. adeguato al Piano urbanistico Territoriale (L.R.35/87) approvato con decreto

del Presidente della Provincia di Salerno n.138/2006 del 06/12/2006 e pubblicato sul BURC n.60 del

27.12.2006, ricade in zona B1 – Centro urbano con alta densità edilizia del Comune di Nocera

Inferiore (SA). La medesima particella, nella proposta Piano Urbanistico Comunale adottato con

deliberazione della Giunta Comunale n.57 del 30.03.2015 e pubblicato sul BURC n.24 del

13.04.2015 Quadro Strutturale , ricade in zona B2 – Aggregati edificati recenti consolidati (art.16).

I parametri di intervento, destinazioni d’uso, le attrezzature pubbliche e di uso pubblico, le modalità

di attuazione e le prescrizioni attuative per le zone sono riportate nelle Norme Tecniche di

Attuazione del P.R.G. adeguato al piano Urbanistico Territoriale dell’Area Sorrentino Amalfitana

(L.R.35/87)approvato con decreto del Presidente della Provincia di Salerno n.138/2006 del

06.12.2006 e pubblicato sul BURC n.60 del 27.12.2006 e nelle Norme Tecniche di Attuazione dello

Strutturale e relativo allegato n.1 alle NTA e del Piano Operativo della proposta Piano Urbanistico

Comunale (PUC) – Fase strutturale e Fase programmatica – L.R. 16 del 22.12.2004 e smi, art. 23 –

Regolamento di Attuazione n.5 del 04.08.2011. Adozione ai sensi dell’art. 3 comma 1, del

Regolamento n.5 del 04.08.2011, adottato con Deliberazione della G.C. n.57 del 30.03.2015 e

pubblicata sul BURC n.24 del 13.04.2015 (cfr. All. n. 15 Certificato di destinazione urbanistica

2016).

19

All. n.15 CERTIFICATO di DESTINAZIONE URBANISTICA

20

21

All. n.16 Variante di adeguamento del PRG al PUT dell'Area Sorrentino -Amalfitana

22

23

All. n.17 NORME di ATTUAZIONE PRG

24

25

All n. 18 Piano Urbanistico Comunale della città di Nocera Inferiore (SA)

26

27

28

All. n.19 NORME DI ATTUAZIONE PUC

29

30

31

All. n.20 Planimetria Catastale agli atti del comune – Fg n.9 part. N.413 – scala 1:2000

32

All. n.14 - Planimetria Catastale – Fg n.9 part. N.413 – scala 1:2000 del 27.04.2016

33

All. n.21 Aerofotogrammetria

34

All. n. 22 Piano Regolatore Generale

35

All. n. 23 Piano Urbanistico Comunale

36

9) Stima del più probabile valore di mercato

Preliminarmente alla valutazione del più probabile valore di mercato dell’immobile in esame, la

scrivente Consulente ha attentamente esaminato la ragione pratica della stessa, al fine di garantire

un’adeguata attendibilità del valore espresso.

Attesa la finalità della stima, vale a dire quella di determinare il prezzo più probabile con cui, in

condizioni di ordinarietà, il ridetto bene potrebbe essere alienato, ha dunque ritenuto opportuno

adottare “il procedimento di stima in base al valore di trasformazione” per l’area di sedime, ed “il

procedimento di stima in base al valore di riproduzione deprezzato” per gli immobili esistenti

sull’area; tali procedimenti sono usualmente impiegati per la stima delle aree edificabili e per gli

immobili destinati a trasformazione.

Il valore di trasformazione si applica, inoltre, anche in quei casi in cui è difficile una comparazione

diretta, in quanto l'immobile ha peculiarità tali da non poter essere confrontato con immobili

similari o in quanto non esiste un mercato per quel bene, ma possibile una sua trasformazione

(riqualificazione, modifica di destinazione d'uso etc.) che ne faciliterebbe la vendita.

Pertanto metodologia applicabile nel caso di specie, dove il compendio immobiliare oggetto di

stima è costituito attualmente da un vecchio fabbricato, in condizioni di rudere con degrado esteso

e grave interessando anche gli elementi strutturali, con adiacente tettoia in carpenteria metallica,

che impegnano parte di un lotto di terreno di superficie catastale complessiva pari a 9,10 m²; con

restante superficie scoperta pari a circa 704,25 m², adibita a ricovero auto.

Nel computo della superficie scoperta pari a circa 704,25 m², adibita a ricovero auto, non è stata

considerata la superficie del casotto in muratura in quanto opera non legittima.

Procedimento di stima in base al valore di trasformazione

Lo scopo della presente analisi tecnico-estimativa, riguarda la determinazione del “più probabile

valore unitario medio di mercato”, con riferimento all’attualità e al metro quadrato di superficie

realizzabile dell’area edificabile o potenzialmente edificabile e soggetta agli strumenti urbanistici

generali del Comune di Nocera Inferiore (SA). Si riferisce che l’immobile oggetto di perizia di stima è

ubicato in un contesto urbano; nel P.R.G. vigente ricade difatti in zona omogenea B1, definita

“CENTRO URBANO – ZONA EDIFICATA AD ALTA DENSITA’ EDILIZIA” e nel P.U.C. adottato ricade in

zona omogenea B2, definita “AGGREGATI EDIFICATI RECENTI CONSOLIDATI”. Entrambi gli

strumenti urbanistici vigenti consentono sugli edifici esistenti, legittimamente costruiti, interventi di

risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia e di demolizione e ricostruzione (quest’ultimo

intervento consentito solo dal P.U.C.) nonché variazione di destinazione d’uso.

Inoltre il solo P.U.C. consente, per edifici integralmente residenziali in cattivo stato di

manutenzione, ubicati in contesti urbani caratterizzati da carenza di servizi privati, l’eventuale

intervento di ristrutturazione edilizia (che può comportare anche la demolizione e ricostruzione) ed

inoltre a parità di volume può essere assentito anche un incremento volumetrico, condizionato alla

37

destinazione di almeno la metà del nuovo piano terraneo a commercio e servizi privati, pari al 20%

per volumi esistenti fino a 1500 mc.

Si riferisce infine che in Regione Campania vige la Legge Regionale n. 1/2011 del 05 .01.2011 e

ss.mm.ii. “MODIFICHE ALLA LEGGE REGIONALE 28 DICEMBRE 2009, N. 19 (MISURE URGENTI PER IL

RILANCIO ECONOMICO, PER LA RIQUALIFICAZIONE DEL PATRIMONIO ESISTENTE, PER LA

PREVENZIONE DEL RISCHIO SISMICO E PER LA SEMPLIFICAZIONE AMMINISTRATIVA) E ALLA LEGGE

REGIONALE 22 DICEMBRE 2004, N. 16 (NORME SUL GOVERNO DEL TERRITORIO)”, cosiddetto

“Piano casa” con proroga al 31.12. 2017 stabilita dalla Legge Regionale n. 1 del 18.01.2016.

Tale Legge consente l'ampliamento, per uso abitativo, fino al 20% della volumetria esistente per gli

edifici residenziali uni-bifamiliari, per edifici di volumetria non superiore ai 1.500 metri cubi, per

edifici residenziali composti da non piu' di tre piani fuori terra.

Pertanto, anche se nella zona di nostro interesse, è consentita la destinazione d’uso residenziale

e/o terziaria oltre a commerciale del P.T., nel procedimento di stima analitica si è considerata la

destinazione residenziale e attività connesse con un aumento volumetrico, consentito dalla legge,

pari al 20% dell’esistente.

Valore Area = Valore del fabbricato – Costo della trasformazione (Kt)

Sotto l’aspetto economico del valore di trasformazione si viene a considerare il bene oggetto di

valutazione, come fattore della produzione con il quale possa conseguirsi il prodotto edilizio finito

attraverso un investimento giudicato economicamente conveniente.

Il valore ricercato scaturisce, quindi, dalla differenza tra i ricavi complessivi ottenibili dalla vendita

del prodotto finito ed il suo parziale costo di produzione (al netto dell’area), il tutto scontato

all’attualità per il tempo della normale trasformazione.

Nel caso specifico l’insistenza sull’area delle norme previste sia dal P.R.G. vigente sia dal P.U.C.

adottato, comporta la possibilità di procedere alla stima analitica facendo riferimento all’effettiva

destinazione di utilizzo dell’appezzamento, conoscendo di esso la reale potenzialità edificatoria.

Si procede quindi alla determinazione del valore dell’area ipotizzando la realizzazione delle

suscettività attuali dell’area previste dagli strumenti urbanistici.

Procedimento di stima

Relativamente alla trasformazione delle aree edificabili in aree già edificate, la formula risolutrice

sulla base della potenziale fabbricabilità è la seguente :

VA = (VM - K) / (1+r)n

dove :

VA identifica il valore attuale dell’area, correlato alle costruzioni su di essa oggi realizzabili;

VM è il valore complessivo del prodotto edilizio finito ;

K è la sommatoria dei costi di realizzazione

r è il tasso di sconto all’attualità

38

n è il tempo intercorrente tra l’acquisto dell’area e l’alienazione del prodotto edilizio

finito.

Si determina il valore di mercato del prodotto edilizio finito adottando il più probabile prezzo di

mercato di immobili simili a quelli in progetto di realizzazione, presumendo analogia di

caratteristiche estrinseche ed ordinarietà nella tipologia strutturale quale possa ritenersi per edifici

a destinazione abitazione/ufficio e negozi al piano terra per la costruzione del genere che è prevista

realizzarsi nel contesto ad asservimento dell’insediamento specifico.

Poiché il valore dell’area è riferito alla data di stima, si dovrà scontare la differenza (Vf – C)

all’attualità, per tenere conto del periodo di tempo necessario alla trasformazione, capitalizzando al

7% per tre anni.

Tale intervallo temporale necessario alla trasformazione si ritiene essere mediamente di 2-3 anni

per le aree residenziali e miste.

Il Valore Medio dei Fabbricati (Vf)

Vm rappresenta il valore del fabbricato finito ottenuto moltiplicando la Superficie Lorda Vendibile

complessivamente realizzabile nell’area di intervento, per il Valore medio unitario di mercato degli

immobili nell’area omogenea in esame, desunto dalla media dei valori riportati dall’Osservatorio

dei Valori Immobiliari (OMI Agenzia del Territorio) nonché da alcune Agenzie Immobiliari operanti

sul territorio.

Si riportano di seguito i dati desunti dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari dell’Agenzia del

Territorio e da alcune Agenzia Immobiliari operanti sul territorio.

OSSERVATORI DEL MERCATO IMMOBILIARE

Gli osservatori del mercato immobiliare riportano le seguenti notizie:

TIPOLOGIA E ZONA Valore Mercato (fonte OMI)

min÷max

Valore Mercato

(fonte “Agenzie

Immobiliari”)

Abitazioni civili (zona residenziale) 1.200,00 ÷ 1.600,00 €/mq 1.900,00 €/mq

Box auto (zona residenziale) 760,00 ÷ 950,00 €/mq 1.000,00 €/mq

Uffici (zona terziaria) 870,00 ÷ 1.300,00 €/mq 1.300,00 €/mq

Magazzini/Negozi (zona commerciale) 730,00 ÷ 1.100,00 €/mq 1.300,00 €/mq

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TIPOLOGIA E ZONA Valore Medio Mercato

Abitazioni (zona residenziale) 1.650,00 €/mq

Box auto (zona residenziale) 900,00 €/mq

Uffici (zona terziaria) 1.100,00 €/mq

Magazzini/Negozi (zona commerciale) 1.100,00 €/mq

TRASFORMAZIONE DELLA SUPERFICIE COMPLESSIVA/TOTALE IN SUPERFICIE LORDA VENDIBILE

Usualmente il mercato immobiliare adotta quale parametro di riferimento per la consistenza la

cosiddetta “ superficie lorda vendibile” (S.l.v.), costituita dalla superficie utile alla quale viene

sommata la superficie del muri interni ed esterni, nonché quota parte delle porzioni accessorie

(balconi, terrazzi, logge, cantine ed autorimesse).

La superficie lorda che scaturisce dall’applicazione dell’indice di fabbricabilità o di utilizzazione

fondiaria alla superficie del lotto, deve essere incrementata per considerare le superfici di tutti

quegli ambienti e/o accessori che, pur non costituendo superficie urbanistica, concorrono alla

formazione della superficie commerciale vendibile. Pertanto si rende necessaria la trasformazione

delle suddette superfici in superficie lorda vendibile. Per le abitazioni poste all’interno della zona

residenziale, si considera un coefficiente di maggiorazione pari a K = 1,18.

Nella tabella successiva si dimostrano i conteggi che hanno portato a queste determinazioni:

RESIDENZIALE con attività annesse

Superficie occupata da Incidenza effettiva sulla S.L.v. Incidenza sul valore

Venale del prodotto

Finito

Incidenza

Ragguagliata

Balconi - Locali accessori 18,00 % 1 18,00 %

Totale incidenza 18,00 %

40

COSTO DELLA TRASFORMAZIONE (C = ΣK + Ip + PI)

E’ il costo ordinario occorrente per la completa e radicale trasformazione dell’area ed è composto

da:

• costo delle opere edili (ΣK) comprendente:

K1 - costo tecnico di costruzione, spese generali, utile d’impresa e sistemazione esterna;

K2 - oneri professionali (progettazione, direzione lavori, sicurezza, collaudo);

K3- contributi afferenti il costo di costruzione e oneri per le opere di urbanizzazione primaria e

secondaria;

• interessi passivi (Ip) sulle anticipazioni di capitale corrispondente al tasso di interesse Prime Rate

ABI;

• profitto lordo (PL) di un ordinario imprenditore.

Nel particolare si analizzano le singole categoria di spesa:

K1 - costo tecnico di costruzione

Per la destinazioni residenziale/terziaria il K1 è riferito alla superficie complessiva incrementata del

18% (per tenere conto della percentuale della s.a. non computata) di un edificio con funzioni

residenziale con attività annesse e comprende oltre al costo di costruzione, le spese generali, l’utile

d’impresa e la sistemazione esterna.

E’ rilevabile dalle fonti riportate nelle seguenti tabelle:

Fonte Costo di costruzione di S.l.v.

ACEN Provincia di Napoli –

Tipologie edilizie prezzario 2014

Edilizie residenziale privata recupero

e consolidamento strutturale (costo

medio) €/mq 1.122,00

Bollettino prezzi informativi

opere edili

Abitazioni di vario taglio (costo

medio) €/mq 800,00

valore medio €/mq 961,00

Incrementato del 2,5 % per la

sistemazione esterna

€/mq 985,02

Costo di costruzione di S.l.v.

(arrotondato)

Edifici civili (costo medio) €/mq 985,00

K2 - oneri professionali

Compensi spettanti alle diverse figure professionali che intervengono nelle fasi della produzione:

41

studio geologico, rilievo, progettazione, sicurezza, direzione lavori, collaudo, spese tecniche e

generali ecc., che si assumono nella misura pari al 12 % del costo di costruzione “K1”.

K3 - contributi da versare al ritiro della concessione e costo di costruzione legge n. 10/77

Nota: Si precisa che il soggetto che edifica il terreno è tenuto al pagamento, all’atto del ritiro del

permesso a costruire, degli oneri di urbanizzazione primaria solo per la quota non coperta

dell’ammontare dei lavori eseguiti da parte del soggetto lottizzante. Sono interamente a suo carico

invece quelli di urbanizzazione secondaria ed il contributo commisurato al costo di costruzione.

Si stima un valore degli oneri come riportato in tabella:

Destinazione Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

Valori medi (€/mq)

Residenziale ed attività connesse 30,00 €/mq

Ip - Interessi passivi

Per una esatta valutazione di tale costo si dovrebbe analizzare il calendario dei lavori, valutare ogni

voce di spesa e trasportarla al momento della ultimazione dei lavori. Nella prassi estimativa, per

ordinari investimenti edili, tali interessi sono considerati mediamente anticipati; il risultato che si

ottiene non si discosta molto dal considerare l’analisi dettagliata sopra menzionata.

Nei casi trattati, si prevedono tempi di realizzazione della trasformazione diversi a seconda della

tipologia edilizia e della zonizzazione; il tasso di interesse viene assunto nella misura del 7%.

Si intendono compresi in questa voce anche i costi correlati alla fornitura di garanzie mediante

polizza fidejussorie.

Pl - Profitto di un ordinario imprenditore

Ordinariamente l’imprenditore puro si riconosce un margine operativo ovvero profitto al lordo di

imposte ed oneri di gestione che si attesta nella misura del 25% circa sulla sommatoria dei costi

complessivi (diretti ed indiretti).

42

IPOTESI DI BASE PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE

I parametri determinati nei paragrafi precedenti vengono inseriti in un tabulato di calcolo in

formato excel assieme ai dati generali del terreno oggetto di stima e potenzialmente edificabile;

per arrivare a definire i parametri tecnici di base si è proceduto come di seguito indicato:

si è fatto riferimento nell’elaborazione del presente studio, alle caratteristiche maggiormente

apprezzate dal mercato come l’ubicazione, la destinazione urbanistica, l’utilizzazione fondiaria e le

caratteristiche dimensionali, ed è stato così identificato:

terreno ubicato nel centro urbano di Nocera Inferiore (NA), con destinazione

prevalentemente residenziale ed attività connesse, di giacitura pianeggiante e

configurazione pressochè regolare, con superficie fondiaria S.f. pari a 910 m² e sottoposto al

piano stradale esistente;

Per quanto riguarda l’utilizzazione fondiaria ed il rapporto di copertura, le N.T.A. del P.R.G. vigente,

riferiscono esclusivamente che la volumetria esistente potrà essere aumentata fino ad un massimo

del 10% di quanto previsto dalla Legge Regionale n.11/2000; inoltre le aree esterne di pertinenza

degli edifici esistenti dovranno essere sistemate a giardino e/o a parcheggi condominiali realizzati

anche nel sottosuolo (cfr. All. n. 15 Certificato di Destinazione Urbanistica).

In definitiva si ipotizza un incremento del volume pari al 20% come previsto dalla L.R. n. 1/2011 e

ss.mm.ii. ( “Piano Casa”).

Tabella n.1 - DETERMINAZIONE DEL VALORE MEDIO DELL’AREA EDIFICABILE

ZONA RESIDENZIALE ed attività annesse Sup. Fondiaria

910 mq Rapporto di copertura :esistente + 20%

Sup. Fabbricato(S.F.) in mq

150,00 mq Sup. Fabbricato 150,00 mq Sup. lorda vendibile (S.F.x 5,00%) 18%

177,00 mq Sup. lorda vendibile (S.F.x 18,00%) 177,00 mq

Costo tecnico di costruzione K1 985 €/mq € 174 345,00

Prezzo di mercato (Pr) 1650 €/mq Oneri Professionale K2 12%

€ 20 921,40

Oneri Urbanizzaz. Primaria/Secondaria K3 30 €/mq € 5 310,00

Totale costi: € 200 576,40

Profitto Imprenditore PI 20%

€ 40 115,28

Totale: € 240 691,68

Interessi Passivi Ip (7%) 7%

€ 16 848,42

Totale: € 257 540,10

Valore medio fabbricato Vf: € 292 050,00

Valore del Terreno (V.T.)

€ 34 509,90

Valore unitario (V.T./S.F.): € 37,92 incidenza %

13,40%

Valore attuale area (V.a.= V.T./(1+i)^n) € 30,96 *

* capitalizzato al 7% in 3 anni

43

Sottraendo la somma di tutti i costi di cui ai punti precedenti al valore del prodotto finito e

risolvendo la formula risolutiva su indicata, si ottiene il valore medio dell’area edificabile mediante

stima analitica basata sul valore di trasformazione.

A tal punto va considerato il tempo occorrente per realizzare la trasformazione edilizia, ipotizzabile

in tre anni con un saggio di capitalizzazione annua pari a 7% da cui viene determinato il valore di

trasformazione del compendio immobiliare (cfr. Tabella n.1).

Nella fattispecie determinato il valore attuale di un terreno tipo in area centrale edificata ed

urbanizzata, si è poi di seguito fatto riferimento al terreno oggetto di stima, apportando le dovute

correzioni per la configurazione del terreno pianeggiante, per le ottime caratteristiche ubicazionali

e per lo stato manutentivo dello stesso.

COEFFICIENTI CORRETTIVI DI STIMA del terreno

Descrizione Qualità Importanza Coefficiente

Zona centrale urbanizzata

Ottimo 100 1.10

Ubicazione Ottimo 100 1.10

Zona Parcheggi Buono 100 1.00

Regolarità planimetrica

pianeggiante e sottoposta al piano stradale

100 0.95

Stato manutentivo

Scadente 100 0.90

Valore terreno ricadente in area residenziale ed attività connesse:

(30,96 €/m² x 910 x 0,90 x 0,95 x 1,10 x 1,10) = 29.147,00 €

Valore degli immobili esistenti e degli annessi

Si è già accennato alla necessità, per i fabbricati residenziali di prediligere, ai fini di una stima il più

aderente possibile ai valori reali, il criterio del “costo di riproduzione deprezzato”.

Va rilevato, infatti, che se i fabbricati residenziali sono in genere realizzati in funzione delle

specifiche esigenze di una abitazione civile, spesso , come nella fattispecie in esame, le loro

strutture risultano adattabili, sia pure con le opportune trasformazioni, ad altre tipologie di

destinazione quali ad esempio terziaria/commerciale (attività connesse).

La riduzione del valore degli edifici residenziali nel tempo, avviene sia per effetto della vetustà fisica

sia per il superamento tecnologico e funzionale del fabbricato, al quale occorrerà sommare il valore

del terreno.

44

Bisognerà quindi, una volta ottenuto il valore di costo all’attualità, moltiplicare tale valore per i

coefficienti riduttivi che tengono conto sia del deprezzamento per vetustà sia del deprezzamento

tecnologico.

Il deprezzamento per vetustà è, infatti, collegato alla durata della vita utile di un edificio civile,

mentre quello per obsolescenza, è collegato non soltanto al numero di anni ma anche, e

soprattutto, al superamento tecnologico dell’edificio.

Costo di ricostruzione del fabbricato e degli annessi

1. Fabbricato per civile abitazione con strutture in c.a.:

Costo tecnico di costruzione per la realizzazione ex novo di fabbricato residenziale,

comprensivo di strutture in opera, di impianti tecnologici, di imprevisti, spese tecniche,

spese amministrative e oneri finanziari: 1.133,20 €/m²:

S = 76,15 m² ( piano terra) + 48,80 m² ( 1° piano) =124,95 m² + 24,99 m² (20 %piano casa)= 149,94

m² + 18% (fattore ponderale: balconi, accessori ecc) = 177 m²;

177,00 x 1.133,20 = € 200.576,40;

2. Tettoia con strutture in carpenteria metallica.

In questo caso non possono essere commercializzate autonomamente, per cui il loro valore,

va considerato come un’integrazione del valore dell’unità immobiliare principale di cui

costituiscono pertinenza;

Costo tecnico di costruzione per la realizzazione ex novo della tettoia in carpenteria

metallica, comprensivo delle strutture in opera, di imprevisti, spese tecniche, spese

amministrative e oneri finanziari: 300,00 €/m²:

S = 129,60 m² (tettoia in carpenteria metallica);

129,60 x 300,00 = € 38.880,00;

3. Sistemazione area esterna.

Anche in questo caso essa non può essere commercializzata autonomamente, per cui il

valore, va considerato come un’integrazione del valore dell’unità immobiliare principale di

cui costituiscono pertinenza;

Costo tecnico di costruzione per la realizzazione ex novo delle recinzioni in c.a. con

sovrastante recinzione in ferro: 220,00 €/ml:

4. Recinzione e cancelli: 125 ml x 220,00 €/ml = € 27.500,00 .

L’esame delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili, ha poi definito i relativi

coefficienti correttivi che tengono conto:

della vetustà del complesso (C1);

dello stato di manutenzione, conservazione e riduzione in pristino (C2);

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della funzionalità e localizzazione (C3);

del vincolo di pertinenzialità (C4).

Più precisamente, il deprezzamento per vetustà è stato determinato in accordo con la formula

dell’Unione Europea degli Esperti Contabili, vale a dire:

C1= [(A+20)²/ 140] - 2.86

essendo A il rapporto in percentuale degli anni di esercizio dell’edificio con la sua vita utile (100

anni).

Il coefficiente C2 è stato invece calibrato tenendo conto sia dello stato di manutenzione e

conservazione della struttura, sia dell’incidenza dei costi per la riduzione in pristino dello stabile a

quanto regolarmente assentito (demolizione casotto abusivo e tompagnatura tettoia).

Il coefficiente C3 è stato fissato, in particolare, considerando l’attrattività degli immobili in termini

di razionalità degli spazi e di accessibilità dalle principali vie di comunicazione.

Il coefficiente di pertinenzialità C4 è stato infine introdotto in quanto, nel caso di specie, talune

porzioni a destinazione non residenziale (tettoia ed area esterna) non possono essere

commercializzate autonomamente e dunque possono solo essere funzionali alla destinazione d’uso.

Pertanto dalle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili periziati, la scrivente ha

quindi attribuito i coefficienti correttivi come riportati in Tabella 2.

Tabella 2 - Coefficienti correttivi.

Destinazione C1 C2 C3 C4 C. corr.=C1xC2xC3xC4

Fabbricato 0,83 0,85 1,10 1,00 0,78

Tettoia 0,94 0,95 1,00 0,97 0,87

Recinzioni

esterne 1,00 0,98 1,00 0,97 0,95

Ne consegue che il più probabile valore di mercato delle costruzioni esistenti sull’area, viene

determinato dall’espressione:

Valore di mercato del cespite = C.corr. x Valore Ordinario x Superficie Lorda

e risulta così complessivamente definito nella Tabella 3.

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Tabella 3 - Valore di mercato.

Destinazione

Valore

unitario

Superficie

lorda Valore ordinario C.cor Valore di mercato

€/m2 m2 €

€

Fabbricato 1’133,20 177 200’756,40 0,78 156'589,99

Tettoia 300,00 129,60

38’880,00 0,87 33'825,60

Sistemazione

area esterna 220 €/ml 125 ml

27'500,00 0,95 26'126,00

Subtotale

costruzioni

216'001,59

In definitiva il valore attuale complessivo del compendio immobiliare in oggetto, ammonta,

quindi, a:

a) terreno edificabile (area di sedime): 29.147,00 €

b) immobili esistenti ed annessi: 216.001,59 €

TOTALE (a + b)

TOTALE ARROTONDATO detratte le spese per la

regolarizzazione catastale degli immobili

€ 245.148,59

€ 240.000,00

Sulla scorta di quanto riportato riferito fin qui, si determina il più probabile valore di mercato del

compendio immobiliare in € 240.000,00 (euro duecentoquarantamila/00).

N.B.: L'attribuzione del valore di un immobile si incentra in un fatto di previsione; invero il "valore

di stima" non è, come avviene per il "prezzo", un valore storico, ma un valore che si presume possa

verificarsi in un determinato periodo, in considerazione delle particolari condizioni tecniche,

economiche e legali che caratterizzano il bene oggetto di valutazione. La risultanza di un giudizio

estimativo nell’ambito del settore immobiliare, formulata al fine di conoscere l’apprezzamento di

uno specifico bene, identifica quindi l’entità che l’estimatore presuma possa realizzarsi con la

maggiore probabilità in funzione dell’aspetto economico del “valore di mercato”.

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Chiaritoquanto sopra, si può affermare che saranno comunqueda considerare accettabili anchevaloridiversi,purchécompresinell’ambitodellatolleranzaestimaledel10%.

10)Fontid’informazioneTutteleinformazioniacquisite,sonostatetrattedalleseguentifontidiinformazione:

dall’AgenziadelTerritorio- catastoterreni:ComunediNoceraInferiore

dall’AgenziadelTerritorio:Uff.ProvincialediSalerno(fonteOMI)

dagliUfficiTecnicipreposti:ComunediNoceraInferiore

daAgenzieimmobiliarioperantisulterritoriodelComunediNoceraInferiore(SA).11)ConclusionieriepilogoIl consulente tecnico d’ufficio ritiene, con la presente relazione, che si compone di n.48 paginedattiloscritteen.24allegati,diaverpienamenteespeditoeconclusoilprocessod’indagine.FermorestandodunqueagiudiziodellasottoscrittaC.T.U.ilvaloredellottocomplessivocosìcomeespresso nel riepilogo che segue, si rimane a disposizione per ulteriori chiarimenti, delucidazioni,osservazioni e accertamenti tecnici che il Giudice dell’Esecuzione Presidente del Tribunale stessoe/olepartichiamateingiudizioritenesseroopportuni.Permaggiorecomoditàefacilitàdiletturasiriepiloganoquindiirisultatisalientinellerigheseguentiincuisiforniscealfine,laconfigurazionedellottounicononchèilrisultatoconclusivodellastimacosìcomeestrapolatodallapresenterelazioneperitale.

DESCRIZIONELOTTO:

LOTTOUNICO(FALL.N.87/2015)

Il compendio immobiliare oggetto di stima attualmente è costituito da un fabbricato rurale incondizionedi rudere compostodapianoterraeprimopiano,adibitopresumibilmenteall’epocaacivileabitazioneconaccessodaicivici7e9diVia IsaiaGabola, conadiacenti casotto inmuratura(operanonlegittima)etettoiaincarpenteriametallica,cheimpegnanopartediunlottoditerrenodisuperficiecatastalecomplessivaparia9,10m²; conrestantesuperficiescopertaparicirca687,75m²,adibitaaricoveroauto.Allo stato i beni sono intestati alla società “omissis” (Proprietà per1/1).DATICATASTALIATTUALILOTTO

Rif.CatastaleFoglio9part.lla413are9,10:CatastoTerreniComunediNocera Inferiore(SA),sucuiinsistonofabbricatoallostatodirudere,casottoinmuraturaetettoiaadiacenti;

Rif. Catastale Foglio 9 part.lla 1726 sub 1 categ. D/8: Catasto Fabbricati Comune di NoceraInferiore (SA). Accatastamento d’ufficio in quanto trattasi di immobile urbano non ancoraregolarizzatoaisensidelD.L.n.78/2010.

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Valore di Mercato attuale complessivo del compendio immobiliare in oggetto

a) terreno edificabile (area di sedime): 29.147,00 €

b) immobili esistenti ed annessi: 216.001,59 €

TOTALE (a + b)

TOTALE ARROTONDATO detratte le spese per la

regolarizzazione catastale degli immobili

€ 245.148,59

€ 240.000,00

Appendice: Documentazione allegata

1) Verbale di nomina di CTU

2) Documentazione fotografica

3) Istanza richiesta documentazione uff. tecn. urban. Comunale

4) Dati OMI

5) Documentazione Catastale – Visure catastali storiche

6) Atto di compravendita del 1958

7) Planimetria catastale del 1958allegata all’atto di compravendita del 1958

7 Bis) Atto di locazione del 04.03.1986

8 Denuncia di successione

9 Atto di vendita anno 10.11.1970

10 Atto di vendita anno 08.10.1992

11 Ispezioni ipotecarie

12 Planimetrie dello stato di fatto degli immobili

13 Ordinanza di sospensione lavori edili abusivi

14 Planimetria catastale aggiornata

15 Certificato di Destinazione Urbanistica

16 Variante di adeguamento del PRG al PUT – Area Sorrentino- Amalfitana

17 Norme di Attuazione PRG

18 PUC adottato col delibera della G.C. n.57 del 30.03.2015

19 Norme di Attuazione PUC

20 Planimetria catastale agli atti del Comune

21 Aerofotogrammetria (tavola)

22 PRG (tavola)

23 PUC (tavola)

24 Nota spese e competenze

Salerno , li

Il CTU

Arch. Serenella Pagano