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RELAZIONE TECNICA SUI LAVORI EFFETTUATI E CRITERI CONTABILI

Gentile Sebastiano Barbassi, al fine di meglio chiarire i criteri con i quali sono stati diretti e svolti i lavori presso il Residence dei Dogi, ho predisposto la seguente relazione, anche per darti gli elementi necessari per chiarire i quesiti relativi alle contabilità. Allego alla presente la raccolta delle misure ed il registro con la contabilità sviluppato con più note e ragionamenti che comunque di seguito vado a descrivere. Specifico che il piano di sicurezza è stato pubblicato sul sito messo a disposizione dai condomini in settembre 2017 e lo è ancora e che tutta l’attività del coordinamento della sicurezza è stata svolta fino ad aprile 2018, in ogni caso si ritrasmettono i file con gli atti principali. E’ evidente che le osservazioni dell’Egregio collega che ci legge in copia, hanno l’unico scopo di denigrare il lavoro professionale eseguito, screditandolo. Non devo a lui giustificare la Mia formazione nel campo del restauro, visto l’incarico fiduciario dato dall’assemblea e come mi sono relazionato con l’Amministratore in primis in questo periodo di cantiere. Questo non esula dal fatto che sono considerate con il giusto valore tutte le richieste di chiarimento ed osservazioni Sue e dei condomini tutti, e come relazionato da molto tempo in apposito verbale, ci siano delle lavorazioni da curare meglio da parte dell’impresa a fine stagione; oltre che dei danni a cui l’impresa deve dare garanzia di sistemazione. Spero che tutto il materiale prodotto, frutto del lavoro svolto, non venga irriso e denigrato come purtroppo mi aspetto. Sviluppo quindi per voci le lavorazioni, descrivendone il contesto di esecuzione ed i criteri di contabilizzazione, partendo dallo specificare che il contratto stipulato con l’impresa E’ A CORPO e non a misura Articolo n. 3 del Contratto d’Appalto firmato, che prevede una mera verifica della contabilità per le lavorazioni non quantificabili. In ogni caso si veda quanto segue.




Ponteggi (voci A1 e rispettive per gli altri blocchi) Per quanto riguarda le opere provvisionali messe in opera, l’impresa ha operato con ponteggi modulari su tutto il perimetro dell’edificio, con quantità misurate di ponteggio maggiori rispetto al capitolato; anche considerando l’importo dei parapetti lineari che erano previsti e che non sono stati realizzati appunto per la presenza complessiva dei ponteggi. Per il blocco A ad esempio sono stati messi in opera mq 593 di strutture contro i 497 previsti + 45ml di parapetto; in totale per tutto il complesso sono stati riconosciuti all’impresa euro 27.713,67 contro i 32.490,00 che sarebbero risultati dalle misure. Lavorazioni sulle coperture (A2-A5-A6 e rispettive per gli altri blocchi) Come abbiamo spesso parlato, non è stato necessario scoprirle tutte, ma è stata svolta una attività di sondaggio dello stato delle guaine sotto, a zone, e una pulizia totale con il lavaggio dei coppi, delle gronde ecc. Questo lavaggio ha permesso di togliere il muschio presente nelle falde, soprattutto a nord, e un po' di nero, non tutto perché altrimenti si doveva intervenire con acidi ecc e non era a mio avviso il caso. Sono stati cambiati circa 700 coppi, tutta una falda su un blocco e solo interventi puntuali su tutte le altre. Per la contabilizzazione ho adoperato un rapporto percentuale del prezzo che avevamo stabilito, facendo un’analisi del costo, tra le ore e il materiale necessario. Considerando per ogni tetto 3 uomini per 3 giorni ed il materiale necessario risulta per esempio per il blocco A un costo del lavoro di euro 2.807,00, senza considerare trasporti o utili, ne abbiamo pagati euro 1.942,77. Si veda il quadro contabile. Prima (falda blocco B) Dopo (falda blocco E)

Guaine sui cornicioni (A3 – A4 e rispettive per gli altri blocchi)




Abbiamo dato della guaina liquida nera sui perimetri dei tetti, gli spazi piani e dove c’erano guaine a vista. Si deve eseguire una verifica della situazione del tetto del Blocco A che aveva avuto un danneggiamento o era rimasta una zona non trattata, come da segnalazioni ricevute. Per la contabilizzazione ho adoperato un rapporto percentuale del prezzo che avevamo stabilito, facendo un’analisi del costo, tra le ore e il materiale necessario, si veda lo sviluppo delle superfici nel libretto delle misure. Anche qui considerando la superficie della guaina liquida del tetto del blocco A mq 203, ad un prezzo di 10 euro mq abbiamo 2030 euro di costo, ne abbiamo pagati 325,93, più la pulizia precedente altri 434 euro. Coperture in lattoneria dei camini (A18 e rispettive per gli altri blocchi)

Prima Esecuzione lavoro Si vedano le misure di tutti i cappelli sostituiti, sono tutti pezzi nuovi, arrivati già in tinta. Trattamento e sostituzione di parti di lattoneria (A13 – A14 – A15 – A16 – A 17 e rispettive per gli altri blocchi) Nel quadro contabile non sono state riconosciute delle sostituzioni ma solo il trattamento e dipintura. Per le lattonerie è stata fatta una pulizia con del diluente nitro, asciugatura, sono state carteggiate delle asperità, sono state date due mani a rullo o pennello di prodotto “smalto antiruggine uretanico”, con scheda tecnica che è stata fornita all’Amministratore, prodotto della San Marco. Perciò l’antiruggine è nel prodotto dato di finitura. Si vedano tutti gli sviluppi delle misure nell’allegato libretto, c’è da far curare meglio il risvolto della scossalina, è vero.




Pulizia tramite idrolavaggio a caldo e poi microsabbiatura del cemento (A7 – A10 e rispettive per gli altri blocchi) Questa attività è la più delicata, di costo rilevante e che ha da sempre sollevato molte discussioni e che anche nell’ultima riunione è stata duramente criticata. Partiamo dal dire che il progetto e capitolato approvato dall’assemblea e appaltato all’impresa prevedeva il lavaggio con idropulitrice a caldo delle parti in cemento e applicazione di prodotto protettivo per cemento a due mani, cioè antimuffa antialga, e che in riunione specifica è stato definito dovesse essere grigio e non trasparente. Non è stata approvata alcuna rasatura, verniciatura, levigatura, lisciatura, ecc ecc; ed inoltre il giorno 11 Novembre 2017 in un sopralluogo congiunto, tra me, te, l’impresa e vari condomini, è stato autorizzato un campione di cui riporto successivamente le foto. All’inizio delle lavorazioni di idrolavaggio, contestato l’utilizzo dell’idro a freddo all’impresa, si è iniziato ad utilizzare l’idro a caldo che è da novembre in poi sempre stata in cantiere. L’esito del trattamento con idrolavaggio già presenta delle asportazioni dello strato superficiale “più scottato dal tempo e dal sole” e fa apparire la superficie come “rugosa”, tale risultato è visibile nel blocco F dove è stato eseguito il lavaggio. Inoltre si è visto che dove erano state eseguite delle verniciature dei cementi da parte dei proprietari le superfici non venivano pulite; e non si pulivano nemmeno delle macchie circolari dovute all’intaccamento delle piante. Tale situazione è perfettamente visibile nell’unità al civico 2 prop. Gallo, che infatti lamenta un risultato non pulito. Al fine di arrivare ad una pulizia complessiva soddisfacente, ma anche per rimuovere lo sporco sotto le verniciature eseguite, si è deciso di passare ad una microsabbiatura delle superfici in cemento. Tengo a precisare che le verniciature dei condomini erano nella migliore delle occasioni gradevoli come dal condomino Brinis o Pepe, ma erano generalmente date sopra la muffa; e comunque rappresentavano una alterazione delle superfici condominiali non autorizzata dal condominio, oltre che non omogenea (circa 12 trattamenti diversi tra loro). Allego delle fotografie sia delle zone lavate a caldo che di quelle sabbiate. Per scongiurare l’ipotesi di attacchi di muffe o alghe sulla superficie sabbiata l’impresa, come sai, dato il prodotto di protezione a base silosanica. Facendo delle prove di bagnatura vi vede che non c’è assorbimento, il prodotto è stato dato con aggrappante e poi il protettivo. Mi rendo conto che il lavoro di pulizia può aver intaccato la superficie liscia del cemento e se vogliamo coprire le imperfezioni della superficie pretendendo un’ulteriore mano di prodotto protettivo, dato che era previsto in duplice mano io sono d’accordo; non diluito perché sia più coprente, anche se scurirà un po' le superfici. Non ritengo opportuno tornare ad una soluzione dove le superfici in cemento appaiono come verniciate. C’è da dire inoltre che i blocchi del fabbricato sono terminati con consecuzione da Dicembre (E) –Febbraio (D) - Marzo (C) e via così, molte parti sono già state soggette a delle piovosità anche importanti, oltre al fatto che mettere in discussione tale scelta a Giungo mi sembra tardi. In merito ai costi della sabbiatura, annoto che oltre ad aver comunicato nella riunione di febbraio 2018 tale necessità, le contabilità con tali interventi sono state pubblicate sul sito a partire da Marzo,




Per quanto concerne lo sviluppo delle superfici in cemento e modalità del loro trattamento, nel fascicolo delle misure si vedano tutti gli appunti ripostati. Sostanzialmente per tutti i cornicioni e le parti esterne dei perimetri delle finestre si è considerato il lavaggio, tutto il blocco F è stato solo lavato mentre negli altri blocchi è stata fatta anche la sabbiatura, sono riportate le note sulle varie componenti. Per le misure si è adottato il criterio di dividere ogni blocco per unità modulari singole o allungate; misurando e verificando la corrispondenza tra gli stessi si è ottenuta la misura complessiva delle superfici. C’è da annotare che sono stati considerati uguali alcuni blocchi (A e F) per associazione, quando in realtà il blocco F è 240 mq in più per esempio. Ed inoltre, vista l’incidenza importante della sabbiatura, ho considerato per ogni blocco non più di 150 mq sabbiati ed il 50% dell’intero lavati. Per fare un esempio nel blocco D è stata riconosciuta all’impresa la pulizia di 505,88 su un totale di mq 711,75; e così per tutti gli altri blocchi. Tale lavorazione non è stata affatto riconosciuta in economia, ma con una analisi del prezzo e con una quantità massima stabilita che l’impresa ha accettato.




Stato precedente




Intervento di lavaggio blocchi F ed E Utilizzo idro a caldo, persistenza sporco E muffe

Parti idrolavate del blocco F (rugosità evidente)




Parti lavate blocco F, restano sporche, vedere al civico 2




Campione autorizzato in sopralluogo congiunto, con Amministratore e alcuni condomini




Microsabbiature parti alterate




Risultanze della microsabbiatura

Applicazione di prodotto protettivo per cemento a vista Questo tipo di prodotto permette una facile ed omogenea manutenzione, se i condomini laveranno in autonomia potranno mantenere il cemento pulito e darsi quanti mani vogliono dello stesso prodotto per tutti, e che potranno trovare dall’amministratore. Il criterio contabile rispecchia il preventivo e le quantità sono sviluppate nei calcoli. Come sopradescritto si può chiedere un’ulteriore mano dello stesso prodotto a mio avviso.




Ripristino degli intonaci (A8 – A9 – A10bis - e rispettive per gli altri blocchi) Le quantità sono sviluppate nel fascicolo delle misure, rispecchiano il preventivo, perché quantità a corpo e non oggetto di alcuna richiesta di differenza dell’impresa ne evidenza di macro errori nelle misure. Le parti di consolidamento sono documentate nella raccolta delle foto eseguite e fanno sempre parte dell’importo a corpo stabilito, in ogni caso per ogni blocco si è consolidata almeno un’intera facciata con superfici maggiori di quelle previste nel capitolato. Idrolavaggio e pulizia delle murature faccia vista (A11 e rispettive per gli altri blocchi) Allego delle foto delle condizioni del muro a faccia vista prima e dopo. Lo stesso è stato lavato a caldo, forse in parte a freddo, ma comunque è pulito, e sono contento, perché essere aggressivi con il faccia vista non è mai buona cosa. Rimangono delle macchie sulle teste dei mattoni, ma non ritengo opportuno intervenire con agenti chimici o azioni meccaniche per non fare peggio anziché meglio. Originariamente sul lavaggio delle recinzioni non avevo nemmeno considerato lo zoccolino in cls perché attaccato al suolo e sono convinto che anche pulendolo durerà ben poco. Nel corso del lavoro però me l’hanno fatto notare e io avevo detto che me ne occupavo, e non mi sono dimenticato della cosa. Sono per ora riuscito a fare due parti di zoccolo una nel bloccco E ed una nel blocco B, solo perché facendo dei fori sui muri si era tutto sporcato di rosso e quindi l’ho fatto ripristinare.




Sebbene l’impresa mi sottolinei che non essendo previsto non è gratis sono convinto che possiamo insistere per farcelo fare. Lo sviluppo delle misure rispecchia il preventivo e la quantità concordata a corpo.

Pulizia, trattamento e siliconatura delle finestre Allego delle foto delle situazioni prima e dopo, scattate in vari punti del fabbricato. Di sicuro sono convinto che ci siano delle siliconature che devono essere riprese, non ne dubito. Ma dire che non è stato fatto niente non mi pare corretto. L’impresa ha dato un polish liquido in tubo, può essere richiesto un migliore trattamento. Il criterio contabile è a numero con analisi del prezzo per ogni intervento.




Situazione precedente




Attuale finestre Blocco D lato Giardino Attuale finestre blocco C lato Giardino

Attuale Finestre lato giardino condomino Paolo Crea




Attuale finestre blocco A lato giardino Carabottini E’ stato sollevato il problema dei carabottini sabbiati e non impregnati. Il capitolato prevedeva il trattamento con carteggio e impregnante per chi lo richiedesse. E’ possibile sollevare il problema all’impresa come per la sabbiatura di alcune piastrelle. Pulizia conclusiva del cantiere La pulizia complessiva del cantiere è stata eseguita un po' in ritardo rispetto allo smontaggio dei ponteggi, c’è da dire che sono stati buttati due cassoni di spazzatura anche lasciata dai condomini (biciclette, cartoni, cuscini, coperte, ecc). Il ponteggio è stato per un po' accatastato a lato su un posto auto, non mi sembra che ci sia stata una situazione tragica, è bastato fare un po' di attenzione ai bambini. Mi dispiace che gli operai non siano stati puliti e poco ordinati durante i lavori. Questo lo si può dire, più attenzione alla sporcizia, agli oggetti, alle piante ecc potevano mettercela e ho un po' sofferto questo aspetto.




Danni e contestazioni segnalate o rilevate I danni o contestazioni per necessari ripristini o per ogni cosa da pretendere dall’impresa, è stato redatto appunto il verbale allegato. Per i danni, l’impresa aprirà una segnalazione con la propria assicurazione RC come abbiamo detto. Le modalità di valutazione dei danni, di rimborso, di sostituzione, ecc dobbiamo vederle con l’impresa, anche se saranno doverosamente dalla stessa coperti. Ritengo di aver, durante tutto il lavoro, tenuto informato l’Amministratore ed i Condomini, sia attraverso le 4 riunioni svolte durante i lavori che grazie a tutto il materiale fotografico e non pubblicato costantemente sul sito. Seguirà pubblicazione anche di tutte le misure svolte. Cordiali saluti

Arch. Diego Giallombardo

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