1 APRILE 2019

FONDAZIONE ISTITUTI EDUCATIVI DI BERGAMO

Passaggio Canonici Lateranensi 23 Bergamo

ANALISI DELLA DOMANDA E DELL’OFFERTA

TURISTICA NELLA CITTA’ DI BERGAMO:

REALIZZAZIONE DI UN HOTEL IN VIA TASSO 88

1

Indice

Abstract.............................................................................................................................. 3

1 Contesto territoriale Città di Bergamo ....................................................................... 4

1.1 Dati generali .................................................................................................................... 4

1.2 Accessibilità .................................................................................................................... 5

1.3 Cenni storici .................................................................................................................... 7

1.4 Arte ................................................................................................................................ 8

1.5 Economia ....................................................................................................................... 9

2 Relazione Quartiere Centro Pignolo e lotto di progetto ....................................... 10

2.1 Relazione con il contesto e potenzialità ......................................................................... 11

2.1.1 Localizzazione all’interno del contesto ........................................................................ 11

2.1.2 Relazione e potenzialità del lotto con il quartiere Centro Pignolo ................................. 12

2.1.3 Accessibilità area Hotel Santo Spirito ......................................................................... 13

2.2 Vocazioni del contesto .................................................................................................. 15

2.3 Stato urbanistico ........................................................................................................... 19

2.4 Catasto dei fabbricati .................................................................................................... 24

3 Descrizione degli edifici .............................................................................................. 25

3.1 Caratteristiche generali .................................................................................................. 26

3.2 Superfici e volumi degli immobili .................................................................................... 30

3.3 Storia del complesso .................................................................................................... 31

3.4 Struttura portante e chiusure degli edifici ....................................................................... 33

3.5 Spazi esterni ................................................................................................................. 35

4 Domanda ed offerta turistica in Italia ....................................................................... 36

5 Domanda turistica ....................................................................................................... 42

5.1 Domanda turistica in Lombardia .................................................................................... 42

2

5.2 Domanda turistica a Bergamo ....................................................................................... 47

5.2.1 Trend turismo, picchi di massima e di minima (stagionalità) ........................................ 47

5.2.2 Passeggeri in arrivo presso Aeroporto di Orio al Serio ................................................ 50

5.2.3 Permanenza media per turista .................................................................................... 53

5.2.4 Tasso di internazionalizzazione e quota media ............................................................ 54

5.2.5 Volume degli affari del settore .................................................................................... 56

6 Offerta turistica ............................................................................................................ 58

6.1 Offerta turistica in Lombardia ........................................................................................ 58

6.2 Offerta turistica a Bergamo ........................................................................................... 63

6.2.1 Trend dell’offerta ........................................................................................................ 63

6.2.2 Classificazione e collocazione degli hotel .................................................................... 66

6.2.3 Dimensione media per hotel ....................................................................................... 68

6.2.4 Indici ADR e RevPar e tasso medio di occupazione .................................................... 68

6.2.5 Prezzo medio per camera .......................................................................................... 70

6.2.6 Catene internazionali già presenti sul territorio ............................................................ 70

6.2.7 Schede hotel 4 e 5 stelle presenti nella città ............................................................... 72

7 Conclusione ................................................................................................................. 75

3

Abstract

Il report intende analizzare la domanda e l’offerta turistico ricettiva a Bergamo nell’ipotesi di realizzare un hotel nel centro della città. Per questo motivo viene presentato un edificio storico che si trova nel borgo Pignolo di proprietà della Fondazione Istituti Educativi di Bergamo. La città di Bergamo si colloca al centro della Lombardia, ad una delle estremità dell’asse che congiunge Malpensa, Milano e Bergamo. La città è prossima all’aeroporto Internazionale Il Caravaggio di Orio al Serio, terzo aeroporto italiano. Bergamo rappresenta uno dei poli economici più avanzati del paese. Negli ultimi 8 anni gli arrivi in città hanno segnato un incremento del 74% mentre le presenze sono cresciute del 40% negli ultimi 4 anni. Questa crescita è dovuta allo sviluppo dell’aeroporto ed all’aumento degli arrivi di turisti stranieri che hanno fatto diventare la città appetibile e conveniente per il turismo internazionale. La città attualmente presenta 11 hotel a 4 stelle ed un hotel a 5 stelle. In questi anni la domanda oltre a crescere in termini quantitativi, chiede sempre più spazi centrali, location adeguate e servizi di alta qualità. L’edificio considerato, posto nel centro della città ha importanti qualità storico-architettoniche. L’asset si presenta come un complesso in grado di offrire una risposta concreta ai crescenti flussi turistici ed alla richiesta di una maggiore qualità di spazi e servizi alberghieri.

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1 Contesto territoriale Città di Bergamo

1.1 Dati generali

La provincia di Bergamo fa parte della regione Lombardia, collocata nel-Nord Italia. Confina ad est con la provincia di Milano, Monza Brianza e Lecco, ad ovest con quella di Brescia, a Nord con la provincia di Sondrio e a sud con quella di Cremona. Dal punto di vista morfologico il territorio provinciale si presenta montuoso a Nord con le Alpi Orobie, ad est si trova il lago d’Iseo mentre la parte sud è occupata dalla Pianura Padana.

La città, all’ anno 2018, ha una popolazione di 121.368 abitanti1, in costante aumento dal 2001 ad oggi e quarta città per numero di abitanti in Lombardia. Considerando i paesi dell’hinterland cittadino l’area urbana, secondo la fotografia scattata dall'Istat è al 9 novembre 2011, arriva a sfiorare i 300.000 abitanti2.

L’area che comprende il comune di Bergamo ed i 35 comuni che compongono il suo hinterland fa parte di un progetto chiamato Grande Bergamo. Questo progetto, promosso dal Comune, mira alla realizzazione di una politica comune di sviluppo tra i comuni che fanno parte di questa area metropolitana. Bergamo ha una superficie territoriale di 39,67 kmq con una densità abitativa pari a 3038 ab/kmq3. Il comune è diviso in 22 quartieri, il quartiere direttamente interessato in questo caso è quello di Centro-Pignolo localizzato nel centro storico cittadino.

1 Statistiche demografiche 2018, Comune di Bergamo; 2 Eco di Bergamo, Articolo “Hinterland sempre più popoloso, in dieci anni un nuovo paese”, 2013; 3 Comune di Bergamo, Bergamo in cifre, 2016;

115000

116000

117000

118000

119000

120000

121000

122000

2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017

PO

PO

LAZ

ION

E R

ES

IDE

NT

E

ANNO

Popolazione residente a Bergamo 2001-2017

Grafico 1 Fonte: nostra elaborazione su dati del Comune di Bergamo

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1.2 Accessibilità

Per quanto riguarda l’accessibilità nazionale ed internazionale, la città gode di una posizione molto favorevole per diversi fattori. Bergamo si trova al centro della regione più produttiva d’Italia, a circa 45 km da Milano, la capitale finanziaria del “Bel Paese”. La regione Lombardia, a livello infrastrutturale, è caratterizzata da una sorta di asse che la percorre da Est ad Ovest e che ha come estremi gli aeroporti di Malpensa ed Orio al Serio. Bergamo dunque si pone come città essenziale all’interno del sistema infrastrutturale della macroregione.

Caratteristica forte della città rispetto alle altre limitrofe a Milano è quindi la presenza dell’aeroporto di Orio al Serio, terzo aeroporto italiano per numero di passeggeri annui. L’aeroporto Internazionale denominato “Il Caravaggio”, in costante crescita di anno in anno, conta ad oggi un flusso pari 12,3 milioni di passeggeri4; trainando lo sviluppo cittadino e metropolitano dell’area.

Per quanto riguarda i collegamenti ferroviari, la città conta su una stazione ferroviaria recentemente restaurata, che garantisce collegamenti con le principali città italiane in tempi rapidi.

4 Eco di Bergamo, Articolo “Aerei, crescono i passeggeri: 175 milioni Orio al Serio è il terzo aeroporto d’Italia”, 2018;

Figura 1 Collegamenti infrastrutturali con il territorio.

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Il treno diretto Milano Centrale – Bergamo collega i due capoluoghi in circa 50 minuti, avvicinando ulteriormente i due centri. Di primaria importanza è il progetto in via di definizione entro il 2020 che con un investimento di circa 102 milioni di euro5 prolungherà la ferrovia dalla stazione Centrale di Bergamo all’aeroporto Internazionale di Orio al Serio. In progetto sono anche altre linee di tram che collegheranno il centro con l’hinterland ed i paesi delle valli bergamasche.

L’autostrada A4 Torino-Venezia, la più trafficata in Italia, garantisce un collegamento rapido per quanto riguarda il traffico su gomma sull’asse Est-Ovest.

Internamente la città ha un efficiente sistema di trasporto pubblico gestito dall’Azienda Trasporti Bergamo “ATB” certificata UNI EN ISO9001 nel 2015. La società di trasporto pubblico offre un servizio di 13 linee autobus6, tra cui Airport Bus, il collegamento diretto con l’Aeroporto di Orio al Serio, oltre alla linea tramviaria T1 Bergamo – Albino e alle due funicolari. Recentemente la compagnia si è dotata di una flotta di autobus elettrici investendo sulla mobilità sostenibile ad impatto zero.

La città si è dotata in questi anni di servizi bike-sharing, mentre nel 2017 ha vinto il bando7 per l’installazione di nuove colonnine ad alta potenza per auto elettriche, con cui la città si è dotata di 32 nuove colonnine per un totale di 64 nuovi posti auto dedicati alle auto green.

5 Corriere della Sera, Articolo “Treno per Orio, progetto entro il 2020”, Novembre 2018; 6 Sito internet Azienda Trasporti Bergamo, linee e orari; 7 Comune di Bergamo, Mobilità elettrica: 32 nuove colonnine di ricarica, giugno 2018;

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1.3 Cenni storici

Collocata su un sistema collinare alle propaggini delle Prealpi Orobiche, solcate da valli ricche di boschi, di acque e di minerali, la prima occupazione è quella dei Liguri, più precisamente gli Orobi; anche se la città di Bergamo compare sulla scena storica con le caratteristiche proprie di una città solo in età romana ricevendo la cittadinanza romana e la creazione di un municipio.

Con il disgregarsi dell'Impero Romano, Bergamo passa nel 5688, come altre città dell'Italia settentrionale, sotto il dominio dei Longobardi, divenendo sede di uno dei più importanti ducati del Regno. Dopo la caduta dei longobardi la città è percorsa da Franchi ed Alemanni, fino alla nascita del comune intorno alla fine dell’anno mille.

Intorno all’inizio del 1300 la città cade in mano ai Visconti di Milano. Dopo diverse lotte di potere e scontri Bergamo si troverà a far parte, dal 1427, della Dominazione veneta, e sotto il dominio della Serenissima9 rimarrà per un lunghissimo periodo, sino al 1797. All'interno dello Stato veneto, Bergamo è città di confine. La costruzione delle imponenti mura, avviata nel 1561, chiarisce a tutti la funzione strategica che il potere centrale assegna alla Città orobica e ridisegna l’assetto cittadino che in parte è ancora visibile oggigiorno.

Con la caduta nel 1797 della Repubblica di Venezia, Bergamo passa sotto il dominio di Napoleone nella Repubblica Cisalpina. Nel primo 1800 si integra maggiormente con le altre città lombarde ed inizia un forte sviluppo economico dell’area tanto che si inizia a costruire la cosiddetta “Città bassa”. Nel 1860 Bergamo contribuisce con il numero più alto di volontari alla spedizione di Garibaldi, ciò che le permette di fregiarsi onorevolmente del titolo di "Città dei Mille10". Dopo l’unione d’Italia, la città bassa acquista sempre maggiore importanza e si sviluppa fino all’attuale configurazione a semicerchio seguendo le direttrici degli antichi borghi e delle principali infrastrutture. Oggi la città, dopo la costruzione post Seconda Guerra Mondiale, si è ingrandita a vista d’occhio arrivando a creare un’unica area metropolitana con i paesi limitrofi.

8 Comune di Bergamo, La città, Cenni storici, giugno 2008; 9 VisitBergamo, Un capolavoro italiano; 10 Regione Lombardia, Bergamo, la città dei 1000, pag. 2;

Figura 2 Vista sulla porta di San Giacomo costruita nel 1592

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1.4 Arte

La città di Bergamo è storicamente divisa in due parti, la parte con origini più antiche denominata Città Alta e quella più “moderna” detta Città Bassa. Il comune vanta diverse attrazioni culturali dal campo artistico a quello architettonico, passando per l’ambito musicale e culinario.

In campo architettonico l’attrazione principale è quella delle antiche mura venete, costruite durante il XVI secolo e divenute a partire dal 2017 Patrimonio dell’Unesco11. A questa imponente fortificazione fanno eco le quattro porte di accesso alla Città Alta. Di notevole interesse architettonico è la Piazza Vecchia di origine medioevale oltre all’antico Palazzo Comunale, la cappella Colleoni e la Basilica di S. Maria Maggiore per citare altre lustri architetture.

In ambito musicale-teatrale la città può vantare la presenza di un imponente teatro12 intitolato al musicista Gaetano Donizetti. Dallo scorso anno l’edificio è oggetto di importanti lavori di restauro che lo renderanno uno spazio polifunzionale al servizio della città. La città è dotata di numerosi altri teatri tra cui il Teatro Sociale in Città Alta. Altre figure di spicco sono Alfredo Piatti e Gian Andrea Gavazzeni.

Nell’ambito artistico la città ospitò diversi artisti di spicco come Lotto, Moroni e Baschenis13. La città ospita l’Accademia Carrara, una delle principali Gallerie d’arte italiane; la GAMEC (galleria d’arte moderna e contemporanea) e numerose altre gallerie sparse per la città. Sono poi presenti numerosi altri musei tra cui il Museo delle Scienze naturali in Città Alta e il museo storico.

La città, con la sua tradizione, offre anche tour eno-gastronomici alla ricerca dei migliori ristoranti cittadini dove poter gustare le eccellenze del territorio come formaggi, salumi, vini, casoncelli e sagre durante tutto l’anno.

11 Fonte Wikipedia, Città di Bergamo; 12 Fondazione Teatro Donizetti, La storia; 13 Comune di Bergamo, Fra arte e cultura, marzo 2016;

Figura 3 Interno del Teatro Donizetti

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1.5 Economia

La città e provincia di Bergamo è considerata una delle più produttive d’Italia, lo conferma anche il tasso di disoccupazione che nell’Aprile 2018 si attesta al 4,2%14, secondo a livello nazionale dopo la città di Bolzano. Secondo “Il Sole 24 Ore”, nel 2018 la città è il terzo capoluogo italiano per reddito medio dichiarato (27480€) preceduto soltanto da Monza e Milano. L’economia bergamasca chiude il 2017 in netta crescita, con un tasso di incremento del PIL del 3.11%15, ben al di sopra della media nazionale. L’anno appena passato segna un nuovo record riguardante il tetto dei ricavi che si attesta a 41 miliardi considerando solo le mille aziende più grandi del territorio con un aumento del 3% su base annua. L’economia bergamasca ha da sempre una struttura fatta di piccole e medie imprese, anche se non mancano grandi società come: Brembo, Tenaris, ABB, Italcementi, UBI e Same. I pilastri industriali su cui poggia l’economia bergamasca sono: chimica, meccanica, commercio, gomma, tessile, energia ed alimentare. Oggi la città, che un tempo ospitava grandi aziende tessili ed opifici, si è orientata principalmente verso il settore terziario e terziario avanzato, sviluppando settori come quello finanziario, commerciale, della comunicazione e dei servizi integrati. La crescita continua dell’aeroporto di Orio al Serio alle porte della città ha incrementato notevolmente il flusso turistico cittadino, rendendo il turismo una delle risorse più importanti per la crescita futura della città. La città è attenta ai settori e alle nuove frontiere dell’economia del futuro, lo dimostra il fatto che in città ci sono più di mille aziende green che riguardano l’economia sostenibile16.

Alle porte della città si trova il parco scientifico Kilometro Rosso, inaugurato nel 2003 ed oggi uno dei principali distretti scientifici europei, in cui l’anno scorso è stato inaugurato un nuovo edificio di 8000 mq per uffici17, laboratori e soluzioni smart office.

14 Eco di Bergamo, occupazione a livelli tedeschi, aprile 2018; 15 Simone Casiraghi, Le imprese diventano grandi, Skille 1000, 2018, pag. 7 – 11; 16 Bergamo news, Vola l’economia green, giugno 2018; 17 Kilometro rosso innovation district, Pixel Building;

Figura 4 Vista sul prospetto del kilometro Rosso verso l'autostrada A4

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2 Relazione Quartiere Centro Pignolo e lotto di progetto

La Città di Bergamo è suddivisa in 25 quartieri. La Giunta Comunale18 nel 2017 ha esaminato e approvato il piano per la ridefinizione dei confini dei quartieri cittadini con l'obiettivo di assumere una importanza strategica per l’organizzazione del territorio e la partecipazione dei cittadini allo sviluppo dei quartieri. La nascita delle Reti Sociali come luogo della coesione e della partecipazione dei rioni cittadini dice in sé che la definizione di perimetri chiari sia ormai resa necessaria e urgente. Centro Pignolo fa parte della circoscrizione 1 ed al primo gennaio 2017 conta 4692 abitanti19 con una densità di 5865 ab/km2 ed una superficie di 0,8 km2. Il quartiere in cui si inseriscono gli edifici del lotto Hotel Santo Spirito è denominato quartiere Centro Pignolo. Questo è uno dei quartieri più storici ed antichi del capoluogo ed è collocato al centro della città stessa. Il rione confina con gli altri quartieri storici della città: a Nord è direttamente collegato con Città Alta, da cui si accede attraverso Porta S’ Agostino, mentre nelle altre direzioni si trovano i quartieri di Borgo S’ Caterina, Borgo Palazzo, Centro Viale Papa Giovanni XXIII e Centro S’Alessandro.

Figura 5 Quartieri della Città di Bergamo

18 Comune di Bergamo, Piano per la ridefinizione dei confini dei quartieri cittadini, agosto 2017;

19 Fonte Wikipedia, Quartieri di Bergamo;

11

2.1 Relazione con il contesto e potenzialità

2.1.1 Localizzazione all’interno del contesto

La carta tecnica20 riportata nell’immagine rappresenta il perimetro del quartiere Centro Pignolo di cui fa parte il lotto in esame. Il complesso degli edifici analizzati, indicati con un cerchio rosso, si colloca nella zona sud-est del quartiere, nel cuore della Città Bassa.

Il quartiere è delineato e allo stesso tempo collegato col resto della città attraverso importanti infrastrutture. Nel lato sud est troviamo via Camozzi e via Frizzoni che connettono direttamente il centro cittadino con i quartieri a nord est verso la Valle Seriana, ad ovest si trova una delle vie principali della città: via Vittorio Emanuele II che connette con un asse rettilineo la stazione ferroviaria con Città Alta.

L’incrocio tra via Camozzi e via Vittorio Emanuele II è chiamato Largo Porta Nuova ed è uno dei punti nevralgici della Città Bassa dove hanno sede importanti istituzioni finanziarie.

Questa importante parte di città è intersecata al suo interno da note vie. La più storica e pittoresca è via Pignolo, che inizia dalla porta S’Agostino, termina con l’incrocio di via Camozzi ed insieme a via Borgo Palazzo costituisce una importante testimonianza storica della Bergamo più antica. Il borgo Pignolo è poi attraversato lungo la direttrice nordest – sudovest da via Giuseppe Verdi che ha agli estremi il grande Parco Suardi ed il cosiddetto “Sentierone”.

20 SIGI Sistema Informativo Geografico Integrato, Comune di Bergamo, Carta tecnica pr8;

Figura 6 Carta Tecnica quartiere Centro-Pignolo

12

Altre vie rilevanti da nominare per importanza e per completezza di informazioni sono via Torquato Tasso, dove ha sede la Provincia di Bergamo ed il teatro Donizetti e via San Tommaso che porta verso Borgo Santa Caterina.

2.1.2 Relazione e potenzialità del lotto con il quartiere Centro Pignolo

Il complesso di edifici oggetto di questo report si trova lungo la fine di via Torquato Tasso, in un’area prossima all’incrocio con la parte bassa di via Pignolo. Gli edifici sorgono a lato della chiesa del Santo Spirito, antistante l’omonima piazzetta, la cui struttura originaria faceva parte di un complesso monastico trecentesco poi profondamente trasformata in stile rinascimentale durante il 150021 dalle potenti famiglie del borgo. Oggi ospita una delle prestigiose pale del Maestro del Rinascimento italiano Lorenzo Lotto. Il complesso si pone dunque all’interno di un agglomerato urbano con caratteristiche simili, di interesse storico, artistico e culturale.

Figura 7 Schema dei tempi di percorrenza a piedi partendo dall'hotel Santo Spirito

Come si evince dall’immagine sopra riportata, la potenzialità del luogo in cui si trovano gli edifici in questione assume una valenza strategica. All’interno del primo cerchio dal colore giallo

21 Chiesa del santo Spirito, VisitBergamo;

13

intenso vengono racchiusi, in modo indicativo, tutti i luoghi raggiungibili con cinque minuti di camminata, il secondo cerchio più esterno rappresenta invece tutti quei luoghi raggiungibili con dieci minuti di camminata. A servizio di turisti e residenti vi sono poi servizi di bike sharing che rendono i collegamenti ancor più rapidi ed efficienti.

2.1.3 Accessibilità area Hotel Santo Spirito

La zona, collocandosi nel centro cittadino, è agibile dai diversi fruitori. La figura seguente mostra in modo schematico quale sia, allo stato attuale, lo schema delle infrastrutture nell’area pertinente al lotto di progetto.

Figura 8 Accessibilità, Fonte: nostra elaborazione

Luoghi raggiungibili

in 5 minuti Luoghi raggiungibili

in 10 minuti

• Chiesa del Santo Spirito

• Teatro Donizetti

• Università degli studi di Bergamo

• Sede della Provincia di Bergamo

• Chiesa di San Bartolomeo

• Parco Caprotti

• Parco Suardi

• Cinema Capitol

• Largo Porta Nuova

• Accademia Carrara

• Stazione Centrale

• Porta San Agostino

• Funicolare Città Alta

• Via XX Settembre

• Pala Agnelli

• GAMeC Galleria d’Arte Moderna e

contemporanea

Inizio area ZTL

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Come indicato dalle due grandi frecce gialle, all’inizio di via Pignolo e lungo via Tasso vige un’area a traffico limitato. Ciò favorisce la creazione di un’area ciclo-pedonale ed aumentare la sicurezza per i pedoni che camminano lungo le strette strade del borgo. Nella piazzetta del Santo Spirito è presente un punto sosta per la cosiddetta “BiGi”, le biciclette pubbliche del comune. Attualmente un passaggio carrabile consente l’ingresso delle autovetture provenienti da via Torquato Tasso (percorribile solo in un senso di marcia) in uno dei due chiostri del complesso e di raggiungere altri posti auto alle spalle della stecca principale. Lungo via Camozzi è presente un secondo parcheggio a pagamento con diversi posti auto a disposizione. In via Camozzi il traffico è a doppio senso. Lungo via Camozzi è presente una fermata delle numerose linee di autobus che percorrono la zona e che collegano il lotto con la stazione centrale in poco più di cinque minuti. L’edificio è facilmente raggiungibile dalla stazione centrale anche a piedi con circa 10-12 minuti di camminata. La stazione centrale è il vero nodo strategico per il sistema di trasporti pubblici. Da qui in circa 45 minuti di treno si può raggiungere Milano, mentre nel prossimo futuro sarà direttamente collegata con l’aeroporto internazionale di Orio al Serio con una nuova ferrovia. Da marzo 2019 è attivo il collegamento con treni alta velocità Roma-Bergamo. È presente una linea pubblica (linea 1)22 ed una linea privata di autobus che collega in modo diretto l’aeroporto con la stazione dei treni.

22 www.atb.bergamo.it;

15

2.2 Vocazioni del contesto

Centro Pignolo si colloca a cavallo tra Bergamo Alta e Bergamo Bassa, fa parte della circoscrizione 1 ed al primo gennaio 2017 conta 4692 abitanti23. Il quartiere si compone di una parte più antica e simile ad un borgo vero e proprio, quella dove si trova via Pignolo, via Torquato Tasso e di una parte verso il “Sentierone” seppur antica ma con una maglia più aperta e reticolare rispetto a quella chiusa a serpentina del borgo. Il borgo, storicamente sede di importanti famiglie nobiliari della città, ha una importante vocazione artistica, culturale, architettonica e artigianale.

Risalendo il Borgo dall’inizio di via Pignolo il passante si sente condotto gradualmente verso Porta Sant'Agostino, lungo un itinerario molto suggestivo: alla sequenza dei palazzi signorili rinascimentali e neoclassici, si aggiungono i laboratori artigianali, botteghe tra le quali quella di un liutaio di fama internazionale e di numerosi restauratori e ristoratori. L’unicità di Borgo Pignolo è quella di permettere all’arte antica di incontrare l’arte contemporanea, compiendo questa piccola magia nell’armonico susseguirsi di gallerie d’arte e botteghe antiquarie. Salendo lungo via Pignolo la sequenza di palazzi signorili lascia il posto ad una vista spettacolare della porta di Sant’Agostino, che apre un varco nelle Mura Veneziane e precede il Parco della Fara e l’affascinante panorama del paesaggio circostante

Fra le dimore storiche che hanno segnato la nascita e lo sviluppo negli anni di questa porzione di città vi è uno dei più prestigiosi luoghi cittadini: Palazzo Agliardi24. Fatto costruire nel 1500 da Alessandro Martinengo Colleoni, il palazzo fu ristrutturato nel 1741 dall’architetto Caniana. Dal 1845 è di proprietà dei Conti Agliardi.

23 Fonte Wikipedia, Quartieri di Bergamo; 24 Dimore Storiche Italiane, Palazzo Agliardi a Bergamo;

Figura 9 Viste lungo via Pignolo

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Nella via storica del quartiere si trovano altri importanti palazzi dal valore storico e culturale: palazzo De Beni la cui costruzione risale al 151525, Palazzo Daina Penati facilmente riconoscibile per i suoi bugnati in facciata in marmo di Zandobbio26, palazzo Stampa e palazzo Suardi.

Borgo Pignolo dai bergamaschi è anche soprannominato “Borgo del Sapere”: nella parte alta oggi vi è infatti collocata la sede del Dipartimento di Lettere e Filosofia dell’Università di Bergamo, proprio lungo le vie anticamente percorse da illustri personaggi provenienti da Venezia: eminenti rettori o autorità cittadine, che transitavano per il borgo dirigendosi verso Città Alta. La nuova sede è stata inaugurata ufficialmente a maggio 2017 27, un edificio a terrazze poiché eredita la disposizione dei locali dell'ex collegio.

Una vasta area nella parte nord est del quartiere è oggi oggetto di una pesante trasformazione, si tratta della ex caserma di Montelungo. Il bando per la riqualificazione della ex caserma è stato vinto nel 2016 dagli architetti Francesco Barozzi e Alberto Veiga28 e prevede anche la costruzione di una nuova sede dell’università di Bergamo, portando a compimento la volontà di creare una università diffusa sul territorio cittadino e rivitalizzare parti decadute della città. Il quartiere quindi rafforza sempre di più la sua vocazione verso il sapere.

Altra importante vocazione del quartiere risiede nell’ambito artistico.

Il quartiere è sede dei due principali musei della città: l’Accademia Carrara e la GAMeC Galleria Arte Moderna e Contemporanea. Entrambi questi musei sono raggiungibili a piedi in circa dieci quindici minuti dall’area di progetto. L’Accademia Carrara ha un ricco patrimonio, costituito da opere di tipologie diverse.

25 Lombardia beni culturali, Palazzo Grataroli, marzo 2018; 26 IBCAA - Inventario dei Beni Culturali, Ambientali e Archeologici del Comune di Bergamo, Palazzo Daina; 27 Università degli Studi di Bergamo, Inaugurazione sedi di via Pignolo e via S’Tommaso; 28 BergamoPost, Il nuovo volto della Montelungo, luglio 2016;

Figura 10 a sinistra la sede in via Pignolo e a destra il progetto Montelungo

17

L'origine della pinacoteca si deve al conte Giacomo Carrara, mecenate e collezionista con un generoso lascito alla città di Bergamo alla fine del Settecento.

La raccolta più significativa è quella dei dipinti che comprende artisti del calibro di Pisanello,Mantegna, Foppa a Bellini,Raffaello, Tiziano, Lotto, Moroni, Baschenis, Tiepolo, Canaletto, Guardi, Hayez che abbraccia un ampio arco cronologico, dal Rinascimento alla fine dell’Ottocento.29 La collezione comprende non solo dipinti ma anche sculture, disegni, stampe medaglie e archivi storici.

L’Accademia Carrara è stata oggetto di pesanti interventi di riqualificazione per circa 7 anni e che si sono sviluppati su cinque punti fondamentali30 che riguardano la ristrutturazione della sede neoclassica, il nuovo allestimento, il restauro di molte opere, l’aggiornamento dei servizi al pubblico e la valorizzazione delle collezioni con prestiti a mostre in Italia e nel resto del mondo. L’apertura dell’Accademia può contribuire senz’altro all’aumento del flusso turistico bergamasco, soprattutto quello culturale ed artistico.

Sul lato opposto della piazza si trova la Galleria di Arte Moderna e Contemporanea31, uno spazio poliedrico dove convivono mostre temporanee, progetti sperimentali dedicati alle collezioni e attività di mediazione, integrazione e didattica per le diverse fasce di pubblico. Un’officina della cultura visiva, un luogo di indagine e sperimentazione. Inaugurata nel 1991, la Galleria rappresenta un Modello virtuoso di gestione condivisa pubblico-privato, la GAMeC ha sede negli spazi dell’Ex Monastero delle Dimesse e delle Servite, edificio quattrocentesco ristrutturato alla fine degli anni Novanta da Vittorio Gregotti.

29 Accademia Carrara, patrimonio; 30 Espoarte Contemporary Art Magazine, Riapertura in grande per l’Accademia Carrara a Bergamo, aprile 2015; 31 GAMeC, La galleria;

Figura 11 a sinistra l'Accademia Carrara e a destra la GAMeC

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Recentemente nel dicembre 2017 sono stati terminati i lavori che riguardano la riqualificazione della piazza Carrara32. Il progetto ha proposto una nuova pavimentazione, che di fatto collega l’Accademia Carrara alla GAMeC, mantenendo le alberature presenti e realizzando uno spazio che può venire incontro a esigenze e funzioni diverse, a servizio delle istituzioni culturali e dei residenti della zona. Con questo intervento, secondo l’assessore ai lavori pubblici Marco Brembilla33, l’area si propone come centro culturale della città.

Nel quartiere Centro Pignolo, oltre a questi due importanti musei è presente anche il Museo del Monastero Domenicano Matris Domini che custodisce al suo interno stupendi affreschi del Due e Trecento, dal grande valore storico e artistico.

Uno dei principali punti attrattori del quartiere e della città interna è senza alcun dubbio il Teatro Donizetti. Progettato da Giovanni Francesco Lucchini e inaugurato nel 1791, la pianta della sala ad ellisse allungata garantisce una perfetta acustica e visibilità. A ottobre 2017 partiranno dei nuovi lavori34 di restauro e ristrutturazione che trasformeranno il Teatro Donizetti in una vera e propria casa della cultura da frequentare tutto l’anno. Un luogo dinamico, vissuto dalla città come spazio pubblico, prestigioso e familiare.

Altro palazzo degno di nota nel quartiere è Palazzo della Libertà, eretto durante il periodo fascista, è oggi un edificio posto sotto tutela ed in cui si svolgono attività culturali insieme a spazi di lavoro per uffici.

Come si può constatare da questa breve analisi sul quartiere, il lotto di edifici in considerazione si collocano all’interno di una parte di città estremamente dinamica, ricca di proposte culturali, artistiche ed innovative. Questa ricchezza pone le premesse per un turismo di alta qualità, attento all’offerta di servizi come quello teatrale, museale ed universitario che l’area offre e continua a migliorare nel tempo.

32 Eco di Bergamo, Terminati i lavori ora Carrara e GAMeC sono più vicine, dicembre 2017; 33 Bergamo News, Ecco la nuova Piazza Carrara, dicembre 2017; 34 Fondazione Teatro Donizetti, La storia del teatro;

Figura 12 A sinistra il Teatro Donizetti, a destra la Piazza della Libertà

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2.3 Stato urbanistico

Piano di Governo del Territorio Il fabbricato rientra all’interno di una zona di interesse storico, artistico e più in generale in un agglomerato urbano con caratteristiche simili come individuato dalla planimetria sottostante contenuta nel PR9 del Comune di Bergamo.

Figura 13 PR9 Zone territoriali omogenee, facente parte del PGT

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Per la consultazione completa delle schede catalogo borghi storici estratti dal PGT si rimanda al link da pagina 445 a pagina 460. Di seguito vengono inserite soltanto gli estratti dalla mappa del PGT ed alcune considerazioni in merito a ciascuna delle tre schede.

Figura 14 Scheda N° 766071009 catalogo dei borghi storici

La prima scheda individua un complesso di edifici tipologia corte chiusa, il cui accesso è sia pedonale che carrabile. Gli edifici denotano uno stato di conservazione ottimo e presentano diverse destinazioni d’uso: residenza, servizi, terziario e commercio. Interventi di riqualificazione effettuati tra il 1994 e il 1999 per la messa in sicurezza dell’edificio. La scheda segnala la presenza di elementi architettonici di pregio e la presenza del vincolo ambientale: D - Zona di Borgo Pignolo e via San Tomaso (D.M. 09/11/1963, D. Lgs. 42/2004). Modalità di intervento: risanamento conservativo.

Figura 15 Scheda N° 766071010 catalogo dei borghi storici

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La seconda scheda individua un complesso di edifici tipologia corte chiusa, il cui accesso è solo pedonale. Gli edifici denotano uno stato di conservazione sufficiente, e presentano una unica destinazione d’uso. La scheda segnala la presenza di elementi architettonici di pregio e la presenza del vincolo ambientale: D - Zona di Borgo Pignolo e via San Tomaso (D.M. 09/11/1963, D. Lgs. 42/2004), porzione prima destinata ad hotel priva di destinazione funzionale. Modalità di intervento: risanamento conservativo.

Figura 16 Figura 16 Scheda N° 766071011 catalogo dei borghi storici

La terza scheda35 individua un edificio tipologia in linea che presenta tre piani ed un sottotetto. L’accesso è solo pedonale. L’edificio presenta uno stato di conservazione ottimo, con un intervento di riqualificazione recente del 2002/04: Recupero edificio e recupero sottotetto a fini abitativi. Presenta una duplice destinazione d’uso: residenziale e terziaria. La scheda segnala la presenza di elementi architettonici di pregio e la presenza del vincolo ambientale: D – Zona

35 Piano delle regole, Allegato I Catalogo dei borghi storici, CB III Borgo Pignolo, Raccolta B;

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di Borgo Pignolo e via San Tomaso (D.M. 09/11/1963, D. Lgs. 42/2004). Modalità di intervento: risanamento conservativo.

La cartina precedente mostra in giallo gli ambiti urbani nei quali sono possibili interventi di ristrutturazione urbanistica inclusi quelli di pianificazione particolareggiata36

Figura 18 Polo della cultura e degli eventi

36 Piano delle regole, PR4 - Ambiti assoggettati a pianificazione particolareggiata e Zone di Recupero;

Figura 17 PR 4 Pianificazione particolareggiata

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Figura 19 PS3.1 Polo dell'arte, della cultura e del tempo libero

La figura 18 e la figura 19 rappresentano rispettivamente la carta PS3.4 Polo della cultura e degli eventi e la carta PS3.1 Polo dell’arte, della cultura e del tempo libero. In entrambe le figure è stato tracciato con una linea color rosso il perimetro del complesso in esame. Si è scelto di inserire entrambi questi estratti poiché il lotto è posto al confine tra due piani con diverse sfaccettature di sviluppo con diverse sfaccettature. Una sorta di anello di congiunzione che, se ben sviluppato, potrebbe essere un grande valore aggiunto per in centro cittadino.

Il primo estratto37 (PR3.4) a scala urbana e territoriale si pone come obiettivo un miglioramento dell’accessibilità al centro città e una rivitalizzazione attraverso un continuo aumento di servizi ed offerte culturali. A scala locale il piano intende ridisegnare alcuni spazi pubblici, aumentare la flessibilità negli orari di access, migliorare la sicurezza ed implementare i servizi più richiesti.

Il secondo estratto38 (PR3.1) si pone come obiettivo a scala territoriale la valorizzazione turistica dell’area attraverso la costruzione di un sistema museale e la progettazione di spazi pubblici flessibili e dinamici. A livello locale si intende migliorare l’accessibilità in termini di orari ai borghi storici, migliorare i trasporti pubblici, implementare i servizi ciclopedonali e ridefinire gli spazi sportivi esistenti. 37 Piano dei servizi, PR3.4 Polo della cultura e degli eventi; 38 Piano dei servizi, PR3.1 Polo dell’arte, della cultura e del tempo libero;

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2.4 Catasto dei fabbricati

L’area catastale fa parte del foglio 51 particella numero 1914. All’interno di questa particella, come riassunto dalla tabella a fondo pagina, si trovano diversi subalterni per un totale di 19 unità immobiliari.

Figura 20 Situazione degli atti informatizzati al 17/12/2014, fonte: Agenzia delle Entrate

Figura 20 Mappa catastale scala 1:1000

Figura 21 Situazione degli atti informatizzati al 17/12/2014, Fonte: Agenzia delle Entrate

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3 Descrizione degli edifici

Figura 21 Vista generale e schematica del complesso S. Spirito

La figura precedente intende raffigurare l’intero complesso di edifici che compongono il lotto Santo Spirito oggetto di questa analisi. Innanzitutto, sono stati assegnati dei nomi a ciascun edificio per poter essere identificati in modo rapido nel corso della relazione.

Il Blocco A indica la parte dove una volta sorgeva l’Hotel commercio, del Blocco B fa parte la stecca che era occupata dagli ex Archivi di Stato, il Blocco C indica una piccola porzione di edificio posta affianco alla navata della Chiesa del Santo Spirito. Il Blocco D indica il primo, secondo, terzo e quarto piano del Civico 90 mentre il Blocco E è composto dal primo piano e relativa soffitta dove ora ha sede la Fondazione Istituti Educativi di Bergamo.

Il blocco A e Blocco B sono quelli che la Fondazione Istituti Educativi di Bergamo, in modo preferenziale, mette a disposizione per proposte progettuali. Il blocco C, blocco D e blocco sono sempre di proprietà degli Istituti Educativi di Bergamo e vengono messi a disposizione per coloro che fossero interessati ad elaborare una proposta progettuale più ampia che interessi anche questi corpi.

Il complesso al suo interno racchiude un chiostro grande ed un chiostro piccolo, mentre il passaggio Canonici Lateranensi, posto di lato al chiostro grande, collega via Tasso con via Camozzi.

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3.1 Caratteristiche generali

Il progetto si inquadra nella necessità determinata dall’abbandono delle attività di Archivio di Stato e attività alberghiera ex Albergo Commercio che hanno innescato un lento ma progressivo degrado degli edifici e del loro contesto ambientale dell’ex Convento di S. Spirito, costituito dai due chiostri e dai passaggi pubblici che attraversano la proprietà. Considerando la dignità storico-architettonica del posto, la Fondazione Istituti Educativi di Bergamo ha deciso di riattivare la storica attività alberghiera ampliandone la superficie utilizzando gli ambienti dell’ex Archivio di Stato ed eventualmente di blocchi C, D ed E. In pratica si estende la destinazione d’uso ricettiva anche sulle superfici esistenti che hanno costituito la sede dell’Archivio di stato dal 1959 al 2009 ed agli altri edifici sempre di proprietà della FIEB. L’utilizzo ricettivo inoltre si collega alla necessità di valorizzare i fabbricati storici con la possibilità di essere vissuti e apprezzati da un numeroso pubblico e caratterizzarsi come unica offerta alberghiera in un complesso monumentale storico-artistico in centro alla Città. La posizione del complesso monumentale di S. Spirito con la Chiesa si viene infatti a trovare in posizione centrale ed a ridosso del Borgo storico di Pignolo, rinomato per la presenza di dimore storiche di grande importanza, per cui il progetto di recupero si inquadra anche in una operazione di riqualificazione di un comparto importante del centro città posto a “cerniera” tra città antica (via Tasso ) e città moderna (via Camozzi), tra il Polo della cultura e degli eventi ed il Polo dell’arte, della cultura e del tempo libero.

Figura 22 Vista aerea complesso S. Spirito

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Il blocco A corrisponde alla porzione di fabbricato che riguarda la sede dell’ex albergo

Commercio con accesso da via Tasso.

L’edificio si può suddividere in due zone: la prima è la parte del piano terra e del porticato prospettante il chiostro che ha mantenuto sostanzialmente integre le partizioni murarie interne storiche, compreso i solai voltati.

L’albergo aveva utilizzato tali spazi per reception, sale intrattenimento e zona ristorazione prospettante il chiostro piccolo. Sul chiostro grande si alternano diverse aperture che venivano usate per l’ingresso di servizio in stretta connessione con il parcheggio autoveicoli. Al pian terreno del blocco A vi sono diverse sale storiche con volte a schifo e ad ombrello che rendono molto affascinante l’ambiente.

All’esterno è presente un portico che dà sul chiostro piccolo e si collega al blocco B. La seconda zona del blocco A è rappresentata dal primo, secondo e terzo piano che contengono le camere ed i servizi del vecchio hotel.

Figura 23 Sala piano terra con volta a schifo

Figura 24 Sala piano terra con volta ad ombrello

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Il blocco B39 Costituito dal fabbricato dell’ex sede Archivio di Stato, occorre distinguere tra la porzione in cui sono riscontrabili gli orizzontamenti (porzione A) e la porzione dove gli orizzontamenti sono stati demoliti (porzione B) durante il lavori del 1960 per fare posto al “castello metallico verticale” costituito dagli scaffali che si articolano dal piano terra ai vari livelli per un’altezza di circa 12 metri. La porzione (B) è stata sopralzata rispetto alla linea di gronda originaria, portando la copertura al livello del fabbricato (A) contiguo Al pian terreno occorre individuare due parti : la parte A costituita dalla sala conferenze dell’ex Archivio di Stato che è stata oggetto di opportuna conservazione prospettante il chiostro piccolo e che ha mantenuto sostanzialmente integre le partizioni murarie interne storiche , compreso i solai voltati e l’apparato decorativo costituito da pregevoli affreschi visibili nella figura sottostante. La parte B costituita da un’ampia sala oggetto di pesante ristrutturazione negli anni 60 cui è stato tolto il soffitto al fine di allocare le scaffalature metalliche ancora visibili che si articolano su tre livelli; terra, primo e secondo sino ad arrivare al sottotetto.

Figura 25 Spazio di ingresso al piano terra bel blocco B prima dalla ex Sala Convegni

Al piano primo occorre nuovamente distinguere l’edificio in due parti: la parte A presenta un corridoio loggiato che dà sul chiostro piccolo ed il vuoto che dà sulla ex sala dei convegni, la parte B che presenta la demolizione negli anni ’60 dei solai e che andrebbero ricostruiti. Al piano secondo si presenta nuovamente la stessa situazione per la parte B, mentre nella parte A sono presenti gli ex uffici dell’Archivio di Stato.

39 Rilievo condotto dall’Architetto Domenico Egizi;

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Il blocco C è posto tra la stecca del blocco B ed il retro della navata della Chiesa del Santo Spirito. È raggiungibile dall’ex Archivio di Stato. Al primo e terzo piano si trovano degli stretti e lunghi ripostigli o depositi, mentre al secondo piano si trova un’area di circa 150 mq direttamente collegata al secondo piano del blocco B.

Il blocco D edificio civico n° 90 – 98 è un edificio in linea prospetta da un lato su via Torquato Tasso e dall’altro sul piccolo chiostro. Per questo edificio le volumetrie da considerare per questo progetto sono quelle del primo, secondo, terzo e quarto piano. L’edificio ha una destinazione d’uso, per i livelli considerati, di tipo residenziale.

Il blocco E si affaccia sul chiostro grande e può essere diviso in due parti: la prima occupa il piano terra e non fa parte delle volumetrie proposte della FIEB per il progetto. La seconda area dell’edificio occupa il primo piano dell’immobile (piano dove ora si trovano gli uffici della Fondazione) ed il sottotetto che potrebbe essere usato come deposito

Figura 26 Immagine che rappresenta sulla sinistra alcune parti del Blocco C

Figura 27 Prospetto dell'edificio blocco D su via Torquato Tasso

Figura 28 Prospetto sul chiostro grande del blocco E

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3.2 Superfici e volumi degli immobili

Blocco B "Ex Archivio di Stato" SLP mq

Piano interrato 25

Piano terra 655

Piano ammezzato 223

Piano primo 702

Piano secondo 990

Piano terzo 352

Totale “Ex Archivio di Stato" 2947

Blocco A "Albergo Commercio"

Piano interrato 196

Piano terra 292

Piano primo 272

Piano secondo 272

Piano terzo 309

Totale "Albergo Commercio" 1341

Totale ex archivio ed albergo 4288

Aree aggiuntive

Blocco C "Chiesa Santo Spirito"

Piano primo 44

Piano secondo e terzo 186

Totale "Chiesa Santo Spirito" 230

Blocco E "Istituti Educativi di Bergamo"

Piano primo 203

Totale "Istituti Educativi di Bergamo" 203

Blocco D Via Tasso (Civico 90)

Piano primo 145

Piano secondo 145

Piano terzo 145

Piano quarto 148

Totale Edificio su Via Tasso (Civico 90) 583

Totale aree aggiuntive 1016

TOTALE SLP COMPLESSO 5304

Tabella 1 Superficie Lorda di Pavimento complessiva dei diversi blocchi

Questa tabella riassume le Superfici Lorde di Pavimento dei cinque blocchi facenti parte del lotto in analisi.

Per la stima delle superfici è stato fatto riferimento ad un rilievo svolto dall’Architetto Domenico Egizi tra il 2014 ed il 2017.

Innanzitutto, occorre fare una premessa: la Fondazione Istituti Educativi di Bergamo mette a disposizione, in corsia preferenziale, il blocco A ed il blocco B, vale a dire l’Ex hotel Commercio e l’edificio Ex Archivio di Stato. Questi due blocchi occupano una SLP di circa 4288 mq.

In seconda battuta, qualora il progetto necessiti di ulteriori spazi per essere completo e funzionale, si può usufruire anche della superficie portata in dote dagli altri tre blocchi: il blocco C accanto alla Chiesa Santo Spirito, il blocco D civico 90 ed il blocco E attuale sede della FIEB. Tali spazi portano in dote ulteriori 1016 mq utili qualora i progetti proposti portino un grande valore aggiunto a tutto il quartiere dal punto di vista architettonico, funzionale, culturale ed occupazionale.

All’interno delle metrature del blocco B, occorre specificare un secondo aspetto. In seguito ai pesanti interventi di ristrutturazione degli anni ’60, i solai del primo e secondo piano della parte B del blocco B sono stati rimossi per far spazio agli scaffali dell’ex Archivio. Tale superficie, rispettivamente di 267 mq al piano primo e 295 mq al piano secondo, viene inserita però nel calcolo della SLP nella tabella precedente e sarebbe la superficie potenziale che l’edificio riacquisterebbe se tali solai fossero ripristinati al primo e secondo piano della parte B del blocco B.

31

3.3 Storia del complesso

Il progetto riguarda il recupero dei fabbricati di proprietà della FONDAZIONE ISTITUTI EDUCATIVI e facenti parte del complesso dell’ex convento di S. Spirito adiacente la Chiesa di S. Spirito in via Tasso il cui impianto originario risale al 130940. È stato fondato dal cardinale Guglielmo Longhi quale ospedale per la cura degli infermi e per l’alloggio dei pellegrini. Nel XIV e XV secolo ha ospitato i Canonici Lateranensi di S. Agostino.

Nella prima parte del XV secolo i Celestini ricostruiscono e migliorano l’impianto dedicandosi con particolare cura all’ospedale annesso al convento. Nel 1476 i Celestini vennero cacciati dal convento e ad essi subentrarono i Canonici regolari Lateranensi e a questi anni risale la base del corpo che oggi divide i due chiostri. Nel 1566 Pio V trasforma il convento in Abbazia ed in questi anni vi è la costruzione della nuova chiesa. A metà 1600 vi è il completamento del chiostro maggiore. Nel 1785 vi è la soppressione dell’ordine dei canonici regolari lateranensi e gli edifici del convento in seguito ospitano l’orfanatrofio dei poveri di S. Martino e all’inizio del XIX secolo la “casa di lavoro” adibita poi a luogo di ricovero e lavoro per i mendicanti.

Tra il 1920 e il 1945 sia l’epoca “Giolittiana “che il Fascismo si caratterizzano per la centralizzazione e la creazione di nuovi enti assistenziali direttamente generati dallo Stato. Per gli immobili dell’ex Convento di S. Spirito prosegue una profonda mutazione legata alle diverse destinazioni d’uso che porteranno a demolizioni e ristrutturazioni pesanti, che risparmieranno solo alcune porzioni di facciata ed i piani terra voltati ed affrescati.

40 Comune di Bergamo, Chiesa Santo Spirito, ottobre 2017;

Figura 29 Vito Sonzogni, disegno del 1967 della facciata nord con riapertura delle arcate tamponate

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Nel 1960 inizia la fase dell’installazione nei locali dell’ex Convento di S. Spirito della nuova sede dell’Archivio di Stato che da Città alta (via Arena proprietà MIA) si installa nel fabbricato posto a sud‐est che si affaccia sui due chiostri storici.

Nel fabbricato contiguo che divide i due chiostri e si affaccia su via Tasso, già era attivo l’albergo‐ristorante “Elefante‐Commercio”. Gli interventi praticati per ospitare le due strutture hanno prodotto pesanti demolizioni, anche di solai, e coperture rispettando integralmente solo i solai voltati del piano terra (sala conferenze Archivio di Stato e ingresso albergo), le zone a porticato esterno e la facciata in mattoni prospettante il chiostro piccolo.

Viene aperto il passaggio pubblico pedonale denominato “Passaggio canonici Lateranensi” che collega via Tasso con via Camozzi.

L’archivio di Stato rimarrà all’interno del Blocco B fino al 2010. L’attività dell’hotel si chiude intorno agli anni 1980 – 90 dopo una fase progressiva di declino, caratterizzata da scarsa manutenzione e degrado. L’utilizzo alberghiero nel tempo ha in un certo modo rispettato gli ambienti “storici” posti al piano terra, mentre ai livelli superiori si è proceduto come, al rifacimento totale delle tramezzature sul modulo camera bagno tipico dell’attività ricettiva con rinnovo delle bucature di facciata e rifacimento totale del tetto in muratura.

Figura 30 Datazione della costruzione delle varie parti del complesso Santo Spirito

33

3.4 Struttura portante e chiusure degli edifici

Come si può vedere dalla pianta del piano terra del complesso e data l’antica costruzione di questi edifici si può assumere che la parte strutturale di questi edifici sia svolta da murature perimetrali ed interne realizzata con molta probabilità in pietrisco o mattoni. Tutti i blocchi che costituiscono il complesso hanno infatti una data precedente (Secoli XIV-XVII) all’introduzione nel mondo delle costruzioni del calcestruzzo e del calcestruzzo armato.

Agli inizi del 1980 sono stati condotti alcuni sondaggi conoscitivi su intonaci e decorazioni pittoriche. L’indagine è stata condotta effettuando sondaggi stratigrafici su due lati del chiostro piccolo e su alcuni ambienti al pian terreno del blocco A. Lo studio è stato svolto dall’architetto Angelini su testimonianze circa la presenza di apparati pittorici antichi e la migliore conoscenza della stratigrafia muraria.

Il primo intervento è stato svolto lungo le campate del chiostro lati sud-est e sud ovest sia sulle volte a crociera che sulle pareti. È stato riscontrato un esteso intervento di rifacimento con demolizione dei vecchi intonaci e stesura di un nuovo intonaco cementizio successivamente imbiancato con tinta acrilica su scialbo di calce bianca. La stratigrafia ha individuato 7 diversi strati: i primi sei compongono, secondo la successione degli interventi nel tempo, l’intonaco esterno mentre il settimo evidenzia la presenza di un supporto murario in laterizio.

Figura 31 Pianta piano terra del complesso Santo Spirito

Figura 32 Sondaggio campata sud-est chiostro piccolo

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La stessa indagine è stata svolta sulle sale principali del complesso, cioè quelle al piano terra dell’ex Hotel Commercio.

La prima stanza analizzata è quella con copertura a padiglione tronco. I sondaggi hanno permesso di verificare il rifacimento dell’intera copertura individuando i seguenti quattro strati: 1 campitura monocroma a tempera bianca in corrispondenza della gola e nel rosa delle mensole, 2 campitura a tempera ocra, 3 intonaco cementizio, 4 supporto ligneo in corrispondenza delle mensole, in laterizio sotto al resto. La seconda stanza è quella con copertura a d ombrello, la volta è suddivisa in otto spicchi che, a loro volta, scandiscono 12 lunette delimitate da una cornice a stucco. I sondaggi hanno interessato specificatamente la volta e le lunette sottostanti. Sono stati individuati ben 11 strati, il primo è composto da una stesura di tempera bianca molto consistente, seguono 8 strati con diversi tipi di scialbi, un intonaco ed un arriccio fino color grigio chiaro ed infine un supporto murario in laterizio.

La terza stanza è coperta da una volta a schifo con unghie dove i sondaggi hanno riscontrato una situazione analoga alla sala con copertura ad ombrello. Anche in questo caso la copertura ripartisce le pareti in una serie di lunette delimitate da una cornice in stucco. Il rilievo stratigrafico presenta, con leggere varianti, la stessa situazione della sala precedente dove l’ultimo strato è rappresentato dal supporto murario in laterizio.

Figura 33 Volta a padiglione tronco

Figura 34 Volta ad ombrello con tassellature per le indagini

Figura 35 Stanza con copertura a schifo con unghie

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3.5 Spazi esterni

Gli spazi esterni del complesso ex convento Santo Spirito possono essere divisi in tre zone: il chiostro piccolo, il chiostro grande ed il parcheggio privato che si trova oltre il prospetto est del blocco B accessibile da via Tasso e conta circa 29 posti auto. Il chiostro piccolo misura circa 360 mq ed è lo spazio su cui si affacciano le architetture storiche di pregio del comparto immobiliare oggetto di studio, come il prospetto laterale della Chiesa di S. Spirito e la facciata del ‘400 in mattoni dell’ex Archivio di Stato. La pavimentazione del chiostro è in terra inerbita ed essenze arboree spontanee di piccola dimensione. Da segnalare il porticato al piano terra che perimetra due lati del chiostro e si collega al chiostro grande trapassando il corpo di fabbrica dell’ex Albergo Commercio. Tale spazio, essendo il più caratteristico del lotto, meriterebbe un adeguata riqualificazione e potrebbe essere il vero valore aggiunto di tutto il complesso.

Il chiostro grande misura una superficie di circa 500 mq ed è il secondo chiostro posto a lato del precedente su cui si affacciano edifici di proprietà della fondazione compresa l’altra parte dell’ex Archivio di Stato e l’ex albergo “Commercio”. La pavimentazione è in cubetti di porfido e l’attuale utilizzo è per passeggio pedonale o di un parcheggio automobili per circa venti posti auto. Il porticato voltato presenta un grande valore architettonico e collega i due chiostri e perimetra su due lati il chiostro grande. Il primo porticato è quello che collega i due chiostri, il secondo è adibito a passaggio pubblico intitolato ai “Canonici Lateranensi”. Sul chiostro grande insistono già tre attività commerciali sempre di proprietà della Fonazione.

Figura 36 Vista sul chiostro piccolo e sul porticato che presenta colonne con capitelli

Figura 37 Passaggio Canonici Lateranensi

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4 Domanda ed offerta turistica in Italia

Il turismo è un settore molto complesso e per questo vanno considerati diversi aspetti e diversi indici per avere una comprensione completa di questo mercato. L’analisi vuole partire da una breve ma necessaria indagine sull’andamento del turismo italiano.

Figura 38 Fonte: Fondo Monetario Internazionale41

Il sistema alberghiero italiano occupa una posizione leader nel mondo per il numero delle camere disponibili collocandosi al quarto posto42 dopo USA, Cina e Giappone, prima di Germania e Spagna. Se il numero delle camere si rapporta alla popolazione presente la graduatoria dei primi dieci Paesi cambia considerevolmente: la Grecia sale al primo posto con 38,3 camere ogni mille abitanti, la Spagna al secondo con 19,9 camere e l’Italia al terzo con 18,0. Tale approccio che considera prima i valori assoluti e poi quelli relativi rende subito evidente che per l’interpretazione dei fenomeni del turismo sono possibili diverse letture. L’Italia resta, comunque, una delle grandi mete turistiche con una delle ricettività più grandi e di maggiore qualità oggi presenti sul mercato.

41 Grafico tratto da “Report Datatur Trend e statistiche sull’economia del turismo, dicembre 2018; 42 Federalberghi, Ottavo rapporto sul sistema alberghiero e turistico ricettivo in Italia, 2017;

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Nell’anno 201543, nei 28 paesi dell’UE, Regno Unito compreso, sono presenti, secondo le statistiche di Eurostat, 203.336 alberghi con 6.674.933 camere e 13.815.079 posti letto. In Europa e nel Mediterraneo l’ospitalità alberghiera italiana è leader in termini dimensionali per la quantità degli esercizi, del numero di camere e anche per la qualità delle proposte delle categorie di rango più elevato.

L’Italia si classifica al sesto posto mondiale in termini di entrate dal settore turistico con 40.2 miliardi44 di € ed al quinto posto assoluto in termini di arrivi turistici alle frontiere con 52.4 milioni.

43 Federalberghi, Ottavo rapporto sul sistema alberghiero e turistico ricettivo in Italia, 2017; 44 Fonte: UNWTO, dati relativi al 2016;

Figura 39 Fonte: elaborazione su dati Eurostat

Figura 40 Primi 10 paesi al mondo per entrate turistiche e arrivi turistici alle frontiere

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Figura 43 Mesi con minimo e massimo tasso netto di utilizzazione alberghiera per i paesi indicati. Anno 201545

I dati relativi al numero di transazioni normalizzate (NTN) misurano le compravendite dei diritti di proprietà “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione (fonte Agenzia delle Entrate). La serie storica delle transazioni immobiliari alberghiere dal 2011 al 2017 mostra un graduale aumento del numero di

transazioni dopo il 201246, picco negativo per il periodo analizzato. In particolare, siamo passati dalle oltre 1.000 transazioni nel 2006 alle 360 nel 2012, per poi crescere progressivamente negli ultimi cinque anni, raggiungendo quota 594 nel 2017, +20% rispetto al 2011.

45 Federalberghi, Ottavo rapporto sul sistema alberghiero e turistico ricettivo in Italia, 2017; 46 Gabetti Property Solutions, Report Alberghi, Q2 2018;

Figura 44 Dato riferito alla serie storica comunicata dell’Agenzia delle Entrate antecedente al 2017. Elaborazione: ufficio studi Gabetti

Figura 41 Volume delle transazioni per hotel

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La figura 4347 indica l’andamento negli ultimi 10 anni del valore delle transazioni di hotel nel nostro paese. Si può notare una crescita nel valore delle transazioni del 10% nel periodo 2016/2017.

Figura 42 Fonte: Gabetti Property solutions

Il numero di camere negli esercizi alberghieri nel 2017 è stato pari a 1.086.910, in calo dello 0,4% rispetto al 2016. Guardando la serie storica si evince come il numero di camere sia aumentato sensibilmente tra il 2007 e il 2011, per poi diminuire tra il 2012 e il 2013 e crescere nuovamente, seppure in maniera più lieve, nel 2014 e 2015. Nel 2016 si è registrata sostanziale stabilità, seguita nel 2017 da un nuovo calo. Confrontando l’andamento del numero di esercizi alberghieri (in calo dello 0.5% rispetto al 2016) con l’andamento del numero di camere disponibili, emerge un trend che vede un progressivo aumento del numero di camere a fronte della diminuzione del numero di esercizi, evidenziando così una maggiore concentrazione del settore.

La distribuzione degli esercizi alberghieri in Italia vede, nel 2017, una prevalenza di alberghi a 3 stelle, che rappresentano circa il 46% del totale esercizi e il 42% dei posti letto, con un numero medio di camere per esercizio pari a 31. Gli alberghi a 4 stelle (18% del totale) rappresentano invece il 35% dei posti letto, per una media di 64 camere a esercizio. A poca distanza gli alberghi a 2 stelle (17% del totale) con l’8% dei posti letto, per una media di 17 camere a esercizio. Infine, rappresentano una quota minoritaria (2%) gli alberghi 5 stelle e 5 stelle lusso, con circa il 3% del totale dei posti letto e una media di 72 camere a esercizio. Analizzando l’andamento del numero di esercizi per tipologia, dal 2008 emerge una sensibile crescita degli alberghi 5

47 CBRE Hotels research, dicembre 2018;

Figura 43 Fonte: Gabetti Property solutions

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stelle e 5 stelle lusso48 (+58% in dieci anni) e degli alberghi a 4 stelle (+26%), seguiti dalle residenze turistico – alberghiere (+12%). Complessivamente stabili gli alberghi a 3 stelle (+1%), mentre sono risultati in calo gli alberghi a 1 stella (-35%) e a 2 stelle (-20%).

Crescono e si consolidano le catene alberghiere in Italia, specialmente nel segmento medio alto, grazie ad una domanda turistica sempre sostenuta.

Nel 2018 il numero di alberghi di catena (cioè appartenenti a gruppi con almeno 4 strutture) ha raggiunto quota 1600 unità49, segnando un +6.5% rispetto al 2017, per un totale di 172mila camere che equivalgono al 4% sul totale degli alberghi e 15.8% sul totale delle camere.

Attualmente i brand sono circa 240 di cui 143 quelli domestici mentre gli altri sono quelli internazionali. Questa è la situazione che emerge dal report “hotels & Chains” della società di consulenza Horwath, presentato durante un evento di Confindustria Alberghi alla Bit di Milano.

Le catene stanno giocando un ruolo fondamentale nell’innalzare il livello medio dell’offerta e, nel frattempo, a compattare un settore diviso in molte piccole strutture. In Italia la quota di presenza delle catene è intorno al 50% se si considera il segmento dei 4 e 5 stelle, che è il

48 Gabetti Property Solutions, Report Alberghi, Q2 2018; 49 Il sole 24 ore, Hotel in Italia crescono le grandi catene +6.4%, 13 febbraio 2019;

Figura 44 Tipologia di offerta alberghiera in Italia

41

settore che cresce maggiormente. Secondo le previsioni future, entro il 2022 entreranno a far parte delle catene altri 120 hotel per circa 15.700 camere50.

Considerazioni finali sul mercato italiano

L’Italia è un mercato primario per il turismo mondiale anche se la tipologia di offerta è frammentata, non vi è una grossa presenza di catene multinazionali.

Solo il 10%51 dell’offerta italiana in termini di camere ha un famoso brand. Questo tasso è abbastanza basso se paragonato ad altri mercati europei come la Uk (45%), la Spagna (40%), la Francia (40%) e la Germania (25%).

La classificazione delle stelle non sempre riflette l’attuale livello dell’hotel, che è meglio descritto da standard internazionali come albergo di lusso, esclusivo, alto livello, medio livello ed economico. Una crescita del livello degli hotel ha un impatto diretto sul valore degli immobili.

Molti investitori nel settore Real Estate considerano gli hotel come una valida classe di investimento per il loro business.

50 Il sole 24 ore, Hotel in Italia crescono le grandi catene +6.4%, 13 febbraio 2019; 51 CBRE Hotels research, dicembre 2018;

42

5 Domanda turistica

Per inquadrare meglio il progetto all’interno del mercato bisogna studiare e capire il primis la domanda presente nel mercato attuale, le tendenze e le caratteristiche principali che compongo questo settore. Analizzato dunque il mercato del turismo a livello italiano nel capitolo precedente, il seguente capitolo analizza la domanda turistica delimitando l’area di indagine considerata ed è quindi organizzato in due sezioni: la prima analizza la domanda a livello regionale e quindi considerando l’intera Lombardia, la seconda ricerca i dati sulla domanda solo per la città di Bergamo ove è collocato il caso studio in esame.

5.1 Domanda turistica in Lombardia

Il grafico 2 riporta i dati sugli arrivi di turisti, considerando sia quelli italiani che stranieri, nel decennio che va dal 2007 al 2017. L’elaborato mostra un trend decisamente positivo, in 10 anni infatti gli arrivi in Lombardia sono cresciuti del 54%52.

Importante è paragonare i dati della regione con quelli di altre aree. Nel decennio considerato la macroarea nord-ovest, di cui la Lombardia fa parte, è cresciuta del 45%. L’Italia nel complesso è cresciuta in termini di arrivi del 28.8%. La Lombardia, in questo aspetto, cresce con un tasso maggiore del resto del paese.

52 Fonte dati Eurostat, Arrivals at tourist accommodation establishments by NUTS 2 regions [tour_occ_arn2];

8.000.000

9.000.000

10.000.000

11.000.000

12.000.000

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18.000.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

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Anno

Serie storica di arrivi in Lombardia 2007-2017

Grafico 2 Fonte: nostra elaborazione su dati Eurostat

43

Grafico 3 Fonte: nostra elaborazione su dati dell'Osservatorio regionale del turismo lombardo

Nel corso del 2017 le presenze di turisti in Lombardia hanno avuto in incremento del 5.9% su base annua, vale a dire un incremento di circa 2 milioni di turisti53. In numeri assoluti nel 2017 vi sono state 39.385.960 presenze. Nel quinquennio 2013-2017 le presenze sono cresciute del 16%, circa 5,5 milioni di presenze in più in cinque anni.

53 Osservatorio regionale del turismo e dell’attrattività, I flussi turistici in Lombardia, luglio 2018;

31000000

32000000

33000000

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40000000

2013 2014 2015 2016 2017

Serie storica presenze turistiche in Lombardia 2013-2017

Figura 45 Stagionalità arrivi turistici in Lombardia 2013-2017

44

Nel corso del 2017 in tutti i mesi si è registrato il record di arrivi turistici ad esclusione del trimestre agosto-ottobre54 che rimane ad appannaggio del 2015, mesi di EXPO2015. Nel mese di luglio 2017 si è registrato il numero più elevato di arrivi mensili del quinquennio (pari a 1.876.545 turisti). Analizzando la media degli ultimi 5 anni si può notare come il mese di luglio sia quello con il più alto afflusso turistico, al contrario il periodo invernale da novembre

a febbraio risulta un periodo su cui lavorare per un potenziamento dell’afflusso turistico.

Figura 46 Stagionalità presenze turistiche in Lombardia 2013-2017

Analizzando le presenze, il 2017 risulta essere un anno positivo per la gran parte dei mesi: il mese di agosto 2015 (nel pieno di Expo) rimane da record, nel 2017 si sono superati i 5 milioni di presenze sia nel mese di agosto che nel mese di luglio. Analizzando la media degli ultimi 5 anni si può notare proprio come luglio-agosto siano di gran lunga i mesi con la più marcata presenza turistica.

54 Osservatorio regionale del turismo e dell’attrattività, I flussi turistici in Lombardia, luglio 2018;

Grafico 4 Stagionalità arrivi turistici

Grafico 5 Stagionalità presenze

45

I due grafici qui sopra mostrano il rapporto, sul totale degli arrivi, in percentuale tra italiani e stranieri. Da notare come in 10 anni, il rapporto tra le due parti si sia invertito, la percentuale degli stranieri sul totale è passata dal 47% al 56%55.

Grafico 7 Spesa dei viaggiatori stranieri nelle regioni italiane nel 2017

Il grafico 7 mostra come la regione Lombardia56 si collochi al secondo posto, su scala nazionale, con una spesa dei turisti stranieri di circa 6.5 miliardi. Le prime quattro regioni insieme costituiscono circa il 50% della spesa degli stranieri in Italia.

55 Fonte dati Eurostat, Arrivals at tourist accommodation establishments by NUTS 2 regions [tour_occ_arn2]; 56 Osservatorio regionale del turismo e dell’attrattività, La spesa dei turisti stranieri in Lombardia, 2017;

Rapporto arrivi Lombardia

italiani/stranieri 2017

Rapporto arrivi Lombardia

italiani/stranieri 2007

Grafico 6 Fonte: grafico elaborato da noi su base dati Eurostat

46

Complessivamente in Lombardia i consumi turistici, sommando sia i consumi di turisti italiani e stranieri, ammontano a più di 13 miliardi di euro57.

Sull’indicatore della permanenza media in Lombardia, l’ISTAT stima il l’indicatore in 2,1 giorni mentre l’Osservatorio regionale del turismo e dell’attrattività indica 2,38 giorni58 di permanenza media. In Lombardia vi sono due principali motivazioni per il turismo: leisure e business. Il turismo d’affari in Lombardia è estremamente rilevante e rappresenta il 28.1% mentre in Italia questo segmento è decisamente minoritario (13.6%) che diventa 10.7% se si dovesse escludere la Lombardia.

All’interno della sezione “leisure” la motivazione principale sono le vacanze (40.9%), che è però nettamente inferiore al 66.4% della media italiana. Nella regione considerata è di fondamentale importanza lo shopping59 che in Lombardia attira circa il 13% dei turisti contro la media italiana del 3.7%, 1.8% escludendo il dato lombardo. La Lombardia ha una spesa media di 125 € al giorno ed è seconda solo alla Liguria.

Considerazioni finali sulla domanda in Lombardia

In Lombardia gli arrivi negli ultimi 10 anni sono cresciuti del 54%, contro una media italiana del 28.8%; le presenze sono cresciute del 16% negli ultimi cinque anni.

La provenienza della clientela nell’ultimo decennio ha subito un’inversione, oggi gli stranieri costituiscono circa il 60% del numero degli arrivi in Lombardia.

Periodo aprile–ottobre è quello che fa registrare il maggior numero di arrivi e presenze.

Il business e lo shopping sono due componenti molto attrattivi per la regione.

In termini di provenienza si è assistito ad un consolidamento dei paesi con maggior spesa, soprattutto europei, mentre importanti margini di crescita sono riscontrabili tra i paesi “BRICS”, Giappone ed Emirati Arabi Uniti.

La Lombardia è la seconda regione italiana per introito giornaliero medio.

57 Federalberghi, Ottavo rapporto sul sistema alberghiero e turistico ricettivo in Italia, 2017; 58 Osservatorio regionale del turismo e dell’attrattività, La spesa dei turisti stranieri in Lombardia, 2017; 59 Osservatorio regionale del turismo e dell’attrattività, Shopping e lavoro rivestono un ruolo cruciale, 2017;

Figura 47 Alcuni indicatori dei flussi turistici alberghieri in Lombardia ed Italia, Fonte: ISTAT, dati 2017

47

5.2 Domanda turistica a Bergamo

Per meglio introdurre il tema della domanda turistica a Bergamo è utile fare una premessa. La città di Bergamo, considerando solo il comune, ha 121.203 abitanti60. La città si è fusa da molti decenni con il suo hinterland, creando di fatto un’unica grande città.

Da qui, nell’anno 2005, è nato il progetto chiamato “Grande Bergamo” che interpreta un nuovo modo di gestione politica a livello sovracomunale, in cui si affrontano e sviluppano le strategie, la programmazione dello sviluppo del territorio e le politiche d'intervento, suddivise per grandi sistemi - ambientale, infrastrutturale, insediativo e nel rispetto dell'autonomia decisionale e delle specificità locali.

Il progetto Grande Bergamo61 mira quindi alla creazione di un unico grande sistema-città, che di fatto già esiste, per aumentare l’attrattività del territorio verso investitori esterni, migliorare la qualità della vita e poter operare scelte strategiche in modo partecipato.

La città oggi conta circa 36 comuni divisi in sette ambiti e più di 300.000 abitanti. I dati che si troveranno nel capitolo seguente riguarderanno dunque, a seconda dei casi, Bergamo inteso come comune singolo o la città Grande Bergamo. 5.2.1 Trend turismo, picchi di massima e di minima (stagionalità)

60 Statistiche demografiche 2018, Comune di Bergamo; 61 Comune di Bergamo, Progetto della Grande Bergamo, giugno 2009;

211132

239022 241905 242942 238759

283129

299677

367413

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2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

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Anni considerati

Serie storica arrivi a Bergamo città 2010-2017

Grafico 8 Fonte: nostra elaborazione su dati ISTAT

48

Il grafico 8 mostra una tendenza decisamente positiva per quanto riguarda la serie storica degli arrivi in città62 negli ultimi otto anni. In questo lasso di tempo gli arrivi a Bergamo (nonostante il periodo di crisi economica) sono cresciuti del 74%, diventando quindi un grande attrattore di turisti, soprattutto stranieri.

Se si considera l’intera città metropolitana, ossia la Grande Bergamo, il totale degli arrivi nel 2017 ammonta 711.048. Nel biennio 2016/2017 la città è cresciuta del 22% mentre la Grande Bergamo del 16%.

Grafico 9 Fonte: nostra elaborazione su dati ISTAT

Il numero di presenze in città è rimasto costante nel periodo 2010-2014 per poi crescere sensibilmente negli anni seguenti portando ad una crescita delle presenze nel periodo considerato del 37.9%63. La città di Bergamo conta nel 2017 677.331 presenze con un aumento in percentuale pari al 20.1%.

La Grande Bergamo nel 2016/2017 ha registrato un aumento del 12% con 548.265 presenze. In totale dunque si contano 1.225.596 presenze nella città metropolitana.

L’intera provincia invece registra nel 2017 un numero di arrivi pari a 1.201.437 ed un numero di presenze pari a 2.294.624 con una crescita delle presenze su base annua del 11.1%.

62 Comune di Bergamo, Bergamo in cifre, Flussi turistici, 2016; 63 Provincia di Bergamo, Rapporto annuale 2017, Analisi dei flussi turistici nella Provincia, 2017;

491174

457662 455025 463135446744

535444563884

677331

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nze

Anni considerati

Serie storica presenze a Bergamo città 2010-2017

49

Grafico 10 Presenze mensili nell'intera provincia di Bergamo nel periodo 2013-2017

Nel Grafico 10 è mostrato l’andamento delle presenze nell’intera Provincia di Bergamo. Da notare un costante aumento di presenze di anno in anno ed un aumento consistente soprattutto nel periodo estivo ed in quello primaverile64.

La tabella 5 mostra gli ingressi65 a due dei principali musei della città. Gli ingressi nel periodo considerato seguono un trend positivo. Entrambi questi musei sono raggiungibili passeggiando in circa 10 minuti. L’albergo quindi, da questo punto di vista, è posizionato in un punto strategico.

64 Osservatorio turistico della Provincia di Bergamo, Rapporto annuale 2017; 65 Comune di Bergamo, Bergamo in cifre 2016;

2012 2013 2014 2015 2016

Collezione permanente GAMeC 9.852 10.963 15.188 21.791 18.850

Mostre temporanee in sede GAMeC 13.207 11.526 12.820 26.803 30.157

Mostre temporanee in esterno GAMeC 11.256 0 5.529 19.932 1.360

Eventi collaterali 5.376 5.483 4.783 4.935 6.175

Totale GAMeC 39.352 27.972 38.320 73.461 54.542

Visitatori Pinacoteca Accademia Carrara 20.191 17.590 9.271 79.000 66.093

Totale complessivo 59.682 45.562 47.591 152.461 120.635

Tabella 2 Visitatori della G.A.M.E.C. e Accademia Carrara nel periodo 2012-2016

50

5.2.2 Passeggeri in arrivo presso Aeroporto di Orio al Serio

L’aeroporto internazionale Il Caravaggio di Orio al Serio dista soli 5 km dalla città di Bergamo e circa 45 km dalla città di Milano66. L’aeroporto offre diverse tipologie di traffico: intercontinentale; internazionale; nazionale ed aviazione generale e presenta 26 imbarchi.

Dal 2001, anno di avvento del traffico low cost, l’Aeroporto di Milano Bergamo ha registrato la crescita costante del movimento passeggeri fino a sfiorare la quota di 13 milioni nel 2018 (+4.9% rispetto al 201767) consolidando la terza posizione nella classifica degli scali italiani e assumendo una funzione strategica in chiave di mobilità per la Lombardia. Uno sviluppo sostenuto dal progressivo miglioramento delle performance operative, che si sono accompagnate all’incremento dell’indice di soddisfazione dei servizi offerti e dall’allargamento del network dei collegamenti.

L’Aeroporto di Milano Bergamo rappresenta l’8 per cento del Pil provinciale, conta 3500 occupati diretti (500 dei quali in carico al gestore aeroportuale) e supera quota 20mila con l’indotto sul territorio, considerando anche l’attività delle merci aeree che ne fanno il primo scalo courier e terzo italiano per il settore cargo68. Insieme ai vantaggi offerti dalle tariffe low cost praticate dalla maggior parte dei vettori aerei operanti a Milano Bergamo e dall’indice di puntualità dei voli, l’accessibilità è la componente che concorre alla convenienza del viaggio anche in termini logistici e di trasferimento, grazie alla posizione baricentrica dello scalo bergamasco lungo l’asse autostradale A4 e alla vicinanza delle interconnessioni con le principali arterie e direttrici di traffico su gomma.

L’Aeroporto di Milano Bergamo figura nella top ten dei migliori aeroporti low-cost al mondo nell'edizione 2014 del World Airport Awards, la cui classifica tiene conto di 39 tipologie di servizi, tra cui la registrazione, gli arrivi, i transfert, gli acquisti, la sicurezza.

66 Milano Bergamo Airport, Storia e sviluppo, Infrastrutture aeroportuali; 67 Assoeroporti, Dati di traffico aeroportuale consuntivo 2018, Aeroporto di Bergamo – SACBO; 68 Milano Bergamo Airport, Storia e sviluppo, Cenni storici;

Grafico 11 Classifica dei principali aeroporti nazionali per numero di passeggeri, Fonte: Eco di Bergamo

51

Tale posizione conferma il livello di qualità riconosciuto nel 2013 dall’Istituto Tedesco di Qualità e Finanza, dalla cui analisi è risultato lo scalo italiano con il punteggio più alto in termini di performance e gradimento dei servizi. Dopo i lavori di ammodernamento delle infrastrutture di volo con tecnologie d’avanguardia, eseguiti in un breve periodo nel 2014, vengono avviati gli interventi di ampliamento dell’aerostazione, con apertura preliminare della nuova area arrivi ad agosto 2014, e realizzazione di ulteriori spazi per 5000 mq e due nuovi gate di imbarco al terminal partenze, destinati ad essere completati in coincidenza con Expo 2015.

Il trend positivo registrato nella prima metà del mese di gennaio 2019 lascia presupporre il superamento dei 13 milioni di passeggeri a fine anno.

Sul fronte delle merci, l’Aeroporto di Milano Bergamo conserva il peso strategico delle attività courier con un movimento stabilmente superiore alle 120mila tonnellate annue (122.971 a consuntivo) e un dato positivo (+4%) corrispondente alla crescita delle merci originate e destinate allo scalo bergamasco.

Nel contempo SACBO69, società di gestione dell’Aeroporto di Milano Bergamo, avvia la prima fase dei lavori di ampliamento dell’aerostazione che, nel giro di due anni, faranno aumentare la superficie totale a 70mila mq con riqualificazione dell’area extra Schengen, che sarà servita da un numero doppio di gate d’imbarco, creando un percorso dedicato ai passeggeri in transito e la realizzazione di tre torrioni e 6 nuovi gate di imbarco in area Schengen, e adeguando l’area BHS per il controllo dei bagagli da stiva alle nuove e più evolute macchine a raggi x.

Grafico 12 Turisti stranieri per classi di età periodo 2008-2010

Tra i passeggeri prevalgono decisamente quelli in età attiva; oltre il 55% appartiene, ad una fascia di età compresa tra i 25 e i 45 anni. Complessivamente, le classi di età sono ben distribuite, con una maggiore accentuazione delle classi centrali. Molto modesta è la componente degli ultrasessantacinquenni. 69 Assaeroporti, Dati di traffico aeroportuale consuntivo 2018, Aeroporto di Bergamo – SACBO;

52

Professione turisti stranieri 2008 2010

Occupato dipendente 48.5% 60.8%

Lavoratore autonomo 10.6% 8.9%

Studente 33.7% 21.3%

Casalinga 2.8% 4.3%

Pensionato 3.6% 3.9%

Altro 0.8% 0.8%

TOTALE 100% 100%

Tabella 3 Fonte: nostra elaborazione su dati della Regione Lombardia

Il tipo di turista straniero che arriva all’aeroporto di Bergamo è principalmente un occupato dipendente, un lavoratore autonomo o uno studente. Non si vedono differenze di rilievo tra i passeggeri che si fermano a Bergamo con la media dei passeggeri in arrivo ad Orio70.

Province lombarde di

destinazione

2008 2010

Bergamo 24% 27.1%

Brescia 7.2% 12.5%

Como 6.7% 7%

Cremona 0.9% 0.7%

Lecco 1.8% 3.1%

Lodi 0.3% 0.6%

Mantova 0.8% 1%

Milano 53.9% 40.7%

Pavia 1.6% 1.8%

Sondrio 1.7% 4.2%

Varese 1% 1.3%

TOTALE LOMBARDIA 100% 100%

Tabella 4 Fonte: nostra elaborazione su dati della Regione Lombardia

I turisti stranieri in arrivo ad Orio al Serio rimangono per il 64.6% in Lombardia. Di questi, come mostra la tabella, nel 2010 il 40% circa si reca a Milano, quasi un terzo a Bergamo e circa un decimo a Brescia. I turisti stranieri in arrivo dall’aeroporto che si fermano in provincia di Bergamo dormono nel 44.6% dei casi presso strutture alberghiere. Circa un terzo dei passeggeri alloggia presso amici o a casa di parenti mentre circa il 16% (in crescita) dorme in strutture famigliare come B&B. Coloro che alloggiano presso hotel nel 2010 in media spendono 121€ al giorno, quasi il doppio di coloro che si recano presso strutture extra alberghiere.

70 Regione Lombardia, Il turismo internazionale dall’aeroporto di Orio al Serio, gennaio 2012,

53

5.2.3 Permanenza media per turista

La Tabella 8 riporta gli arrivi, presenze e permanenza media dei turisti italiani e stranieri nelle diverse aree della Provincia di Bergamo.

Il turismo bergamasco è sempre più internazionale, anche grazie alla vicinanza dello scalo aeroportuale di Orio al Serio71. È però caratterizzato ancora dalla brevità della permanenza media attorno a 1,8 giorni nel settore alberghiero e 2,3 nell’extralberghiero, in linea di tendenza con quanto succede a livello regionale. In particolare, in città la permanenza media oscilla tra 1.7 per i turisti italiani ed 1.8 per i turisti stranieri72 nel settore alberghiero. La permanenza media in città è inferiore rispetto alla media lombarda che è di 1.8 giorni per turisti italiani e 2.3 per turisti stranieri.

71 La Rassegna, Turismo, crescita a due cifre: +11% i pernottamenti e +13,3% di arrivi sul 2016, Febbraio 2019; 72 ASR Lombardia, Turismo, Arrivi e presenze di clienti italiani e stranieri negli esercizi alberghieri in Lombardia e

Province, dicembre 2018;

Tabella 6 I flussi turistici per macroarea, per tipologia ricettiva e presenza media nel 2017

Tabella 5 Flussi turistici per macroarea e tipologia nel 2017

54

5.2.4 Tasso di internazionalizzazione e quota media

Il tasso di internazionalizzazione rappresenta la percentuale di turisti italiani e stranieri sul totale delle presenze o degli arrivi in una determinata regione. In Lombardia tale tasso73 per quanto riguarda gli arrivi risulta essere del 57%.

Il grafico 13 mostra l’evoluzione delle presenze nel tempo nella città di Bergamo del rapporto tra italiani e stranieri sul totale del flusso turistico. Nel 2007 il tasso di internazionalizzazione era del 57.6%, gli italiani dunque rappresentavano circa il 42.4%. Il grafico mostra come, dopo l’EXPO di Milano, il flusso turistico sia cresciuto costantemente soprattutto nella componente straniera. Nel 2017 il tasso di internazionalizzazione è pari al 68.5%, ben al di sopra della media della regione Lombardia.

73 Fonte dati Eurostat, Arrivals at tourist accommodation establishments by NUTS 2 regions [tour_occ_arn2];

Grafico 13 Evoluzione presenze italiani - stranieri a Bergamo Città. 2007-2017;

Fonte: Osservatorio turistico della Provincia di Bergamo

Grafico 14 Evoluzione presenze italiani - stranieri nella Grande Bergamo 2007-2017

Fonte: Osservatorio turistico della Provincia di Bergamo

55

Il Grafico 14 considera invece l’area della Grande Bergamo e quindi tutti i comuni che fanno parte dell’hinterland cittadino. In questo caso il tasso di internazionalizzazione è invertito e vede una presenza minoritaria dei turisti stranieri. Nel 2007 il tasso era pari al 38.3% mentre nel 2017 è pari al 42.1%. Il tasso medio di internazionalizzazione nel 2017, considerando quello della città di Bergamo e della Grande Bergamo, risulta essere pari al 56.1%.

Il grafico 15 mostra la provenienza dei turisti stranieri a Bergamo città. I paesi da cui provengono la maggior parte dei turisti sono i maggiori stati europei e cioè Germania, Spagna, Regno Unito e Francia. Da notare nel 2017 una grande crescita dei turisti polacchi. Per quanto riguarda i paesi Extra UE il grafico segnala la presenza di una importante componente russa, specie nell’ultimo anno, e statunitense. Non compaiono invece paesi come Cina, India, Giappone e Brasile, a cui dovrebbe essere posta maggiore attenzione in termini di marketing.

Grafico 15 Primi 15 Paesi di provenienza turisti stranieri a Bergamo città. Presenze 2017-2016.

Fonte: Osservatorio turistico della Provincia di Bergamo

Grafico 16 Prime 15 Regioni di provenienza turisti italiani a Bergamo città. Presenze 2017-2016.

Fonte: Osservatorio turistico della Provincia di Bergamo

56

Il Grafico 16 divide il turismo italiano nella città di Bergamo a seconda delle regioni di provenienza. Il grafico mostra in modo chiaro come la prima regione per numero di turisti in città (circa il 20%) è la Lombardia, regione a cui la città appartiene. La seconda regione, in forte crescita nel 2017, è occupata dal Lazio. In seconda battuta con una quota superiore al 10% vi sono regioni confinanti quali Piemonte, Veneto ed Emilia-Romagna e regioni legate al territorio sia per fini turistici che lavorativi come Sicilia, Puglia e Campania.

5.2.5 Volume degli affari del settore II turismo a Bergamo ha smosso 1,9 miliardi di euro in un solo anno considerando ristoranti, hotel, shopping ed intrattenimento74. Più di Brescia (1,8 miliardi) e di tutte le altre città lombarde, seconda solo a Milano che spicca nella classifica con 43 miliardi prodotti dalle imprese legate al mondo del turismo. Bergamo dunque incide nel giro d'affari dei Comuni turistici in Lombardia, che vale circa 49 miliardi di euro in un anno e 53 mila imprese. Sono i dati elaborati dalla Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi su dati Registro Imprese, Aida - Bureau Van Dijk e su Istat, prendendo come database di partenza i numeri dei bilanci presentati dalle aziende impegnate nel turismo nel corso del 2016. Uno studio a livello nazionale da cui emerge che oltre il 70% del business è assorbito dalla Lombardia, seguita dal Lazio (circa 20 miliardi), Veneto (circa 14 miliardi), Toscana (9 miliardi) ed Emilia-Romagna (7 miliardi). Secondo i dati Istat, Brescia è la provincia con più località turistiche della regione (35), seguita da Bergamo (19). Il Comune75 capoluogo è l'unico censito come «Città d'arte» nella lista. C'è Lovere, unica località lacuale e diverse località termali: Gaverina Terme, Sant'Omobono Imagna, Trescore Balneario e San Pellegrino Tenne. Ci sono poi una serie di Comuni della categoria «località montane»: Ardesio, Castione della Presolana, Clusone, Foppolo, Gromo, Oltre il Colle, Piazzatorre, Schilpario, Selvino, Serina, Valbondione, Valleve e Vilminore di Scalve. I collegamenti con l’aeroporto di Orio al Serio influiscono in modo rilevante sulla provenienza dei turisti europei ed è innegabile il prezioso apporto di questa importante infrastruttura sul territorio bergamasco. Basti pensare che nel 2018 sono quasi 13 milioni i passeggeri transitati da quello che è ormai divenuto il terzo scalo nazionale: una preziosa opportunità per il turismo bergamasco. Ne sono chiaro esempio i viaggiatori provenienti dalla Russia, nazione in cui sono stati aperti negli ultimi anni più scali, che hanno fatto registrare nel 2017 un totale di 27.751 accessi agli Infopoint di Orio al Serio, di Bergamo Bassa e di Bergamo Alta. A tali accessi sono corrisposte 36.111 presenze da parte di turisti russi (+44,9% sul 2016).

74 Corriere dell’economia, Lombardia regina del turismo, agosto 2018; 75 Assoturismo, Assoturismo Bergamo: il turismo un giro d'affari da 2 miliardi di euro, agosto 2018;

57

Per meglio capire l’apporto del turismo straniero in termini economici, si sottolinea come nel 2017, secondo le stime della Banca d’Italia, la spesa dei viaggiatori stranieri nella bergamasca sia stata pari a 219 milioni di Euro. Si riporta di seguito la tabella che evidenzia la spesa mensile in milioni di Euro in terra orobica partire dal 2012.

Ricordiamo che il dato sopra indicato nella tabella si riferisce alla spesa dei turisti stranieri, che nell’intera provincia nel 2017 contano il 42.2% sul totale (percentuale che sale al 68.5% se si considera la sola città di Bergamo). A questa spesa va dunque aggiunta la spesa dei turisti italiani sul territorio.

Ipotizzando un moltiplicatore degli effetti diretti e indotti pari a quello nazionale76, che nel 2010 era di 1,93; è possibile affermare che il valore aggiunto generato dai consumi turistici effettuati dai turisti stranieri che hanno soggiornato nell’area della Provincia di Bergamo dovrebbe attestarsi attorno i 431 milioni di Euro.

76 Comune di Bergamo, Bergamo e il suo ruolo nel turismo linee strategiche, 2013;

Figura 48 Spesa dei viaggiatori stranieri nella bergamasca;

Fonte: Osservatorio turistico della Provincia di Bergamo

58

6 Offerta turistica Una volta analizzata la domanda turistica in Lombardia e nello specifico a Bergamo, occorre ora indagare i trend, le caratteristiche e le peculiarità dell’offerta turistica utilizzando sempre la stessa metodologia e cioè sviluppando un’analisi in primis a livello generale e poi a livello provinciale sulla città di Bergamo.

6.1 Offerta turistica in Lombardia

Come mostrato dalla Tabella 10, la regione Lombardia è la quarta regione italiana per numero di esercizi alberghieri77, preceduta da Trentino-Alto Adige, Emilia-Romagna, e Toscana. Nel 2017 conta 2851 esercizi alberghieri. L’offerta in termini di posti letto è di 193.603 posti, in crescita del 28.5% rispetto all’anno 2000 e quarta a livello nazionale. La dimensione media, come mostrato dalla tabella, cresce dalle 53.4 camere nel 2000 alle 67.9 camere del 2017. Nella classifica delle dimensioni medie per hotel primeggiano le strutture delle regioni del Sud Italia.

77 Datatur Trend e statistiche sull’economia del turismo, Offerta alberghiera, dicembre 2018;

Tabella 7 Offerta alberghiera regionale; Fonte: ISTAT dati relativi al 2017

59

Grafico 17 Fonte: Elaborazione nostra su dati dell'Osservatorio regionale del turismo e dell'attrattività

Il grafico 17 mostra in modo chiaro come negli ultimi 5 anni il sistema ricettivo lombardo sia caratterizzato da due fattori: la costante crescita delle attività extra-alberghiere ed una lineare presenza delle attività alberghiere. Le strutture ricettive nel complesso aumentano di circa il 30% in 5 anni78.

Grafico 18 Fonte: Elaborazione nostra su dati dell'Osservatorio regionale del turismo e dell'attrattività

78 Osservatorio regionale del turismo e dell’attrattività, La capacità ricettiva in Lombardia, Cavedo Lorenzo, 2017;

29

55

28

30

28

77

28

91

28

67

40

84

45

16

49

91 56

41

72

60

70

39

73

46

78

68 85

32

10

12

7

2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6

SERIE STORICA 2012-2016 PATRIMONIO R ICETT IVO LOMBARDO

esercizi alberghieri esercizi extra-alberghieri Totale

210

3473

653

91157 179

2497

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

Campeggi Case vacanza Agriturismi Ostelli Case per ferie Rifugi Bed & Breakfast

Tipologia esercizi Extra-Alberghieri

60

Il grafico 18 mostra la composizione dell’offerta extra-alberghiera, che è composta per circa l’ 85% da due componenti: Case appartamenti vacanza e Bed & Breakfast. Le altre componenti come rifugi, campeggi, agriturismi ed ostelli rappresentano circa un migliaio di strutture.

Grafico 19 Fonte: Elaborazione nostra su dati dell'Osservatorio regionale del turismo e dell'attrattività

L’offerta degli esercizi alberghieri in Lombardia presenta una predominanza di hotel 3 stelle che rappresentano circa il 43% delle strutture alberghiere seguite degli hotel 4 stelle che contano il 20.8% del totale. In Lombardia sono presenti 44 hotel a 5 stelle che in termini percentuali rappresentano il 1.5%.

Grafico 20 Fonte: Elaborazione nostra su dati dell'Osservatorio regionale del turismo e dell'attrattività

Nell’ultimo quinquennio la stagnazione del patrimonio alberghiero è spiegata dalla contrazione del numero di strutture ad 1 e 2 stelle. Al contrario aumenta la richiesta di strutture ricettive di

198

338

462

1229

596

44

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

residenze turistico

alberghiere

1 stella 2 stelle 3 stelle 4 stelle 5 stelle

Tipologia esercizi Alberghieri

30,90% 28,60% 29% 28,20% 27,90%

48,30% 50% 49,60% 50% 49,80%

20,80% 21,50% 21,40% 21,80% 22,30%

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

80,00%

100,00%

2012 2013 2014 2015 2016

Dinamiche del comparto alberghiero 2012-2016

1 e 2 stelle 3 stelle + RTA 4 e 5 stelle

61

qualità, infatti hotel a 4 e 579 stelle hanno registrato un incremento. Negli ultimi 5 anni quindi in Lombardia è aumentato il peso del patrimonio alberghiero di alta categoria a scapito dell’offerta di basso livello. La quota dei 3 stelle invece è rimasta pressoché invariata. Anche a livello italiano secondo il rapporto sul mercato immobiliare alberghiero del 2017 di Scenari Immobiliari, nel periodo 2004-2015 nelle città italiane di interesse storico ed architettonico sono aumentati sensibilmente gli hotel 5 e 4 stelle80 (come richiesto dalla clientela internazionale) e gli hotel 3 stelle. Calano invece ogni anno gli hotel a 2 e soprattutto 1 stella, considerati sempre più fuori mercato.

Grafico 21 Fonte: Elaborazione nostra su dati dell'Osservatorio regionale del turismo e dell'attrattività

La provincia di Brescia spicca per il maggior numero di esercizi ricettivi turistici attivi sul proprio territorio (703 esercizi). Milano primeggia in quanto a densità di strutture: in provincia di Milano si possono infatti contare 13 esercizi ricettivi ogni 10 Km2 di cui 4.3 esercizi alberghieri e 8.7 esercizi extra-alberghieri. Elevata è anche la densità misurata sul territorio di Como (6,3 esercizi), Brescia (5,7 esercizi) mentre Bergamo ha una densità di 4.8 esercizi.

In Lombardia ogni 10 km2 si possono contare 1.2 esercizi alberghieri e 3 esercizi extra-alberghieri. Bergamo quindi risulta in linea con la media lombarda. Le province di Milano e Brescia raccolgono il 48% del patrimonio ricettivo alberghiero, seguite dalla provincia di Sondrio (13.4%) e Bergamo con il 9.5%. Nel 2016 la Lombardia può accogliere in media 369.435 turisti dei quali 193.263 (pari al 52,3%) in esercizi ricettivi alberghieri e 176.172 (47,7%) in esercizi extralberghieri. La serie storica degli ultimi 5 anni vede una costanza nel numero di posti letto nel settore alberghiero ed una crescita all’interno del settore extra-alberghiero.

79 Osservatorio regionale del turismo e dell’attrattività, La capacità ricettiva in Lombardia, Cavedo Lorenzo, 2017; 80 Scenari Immobiliari, Rapporto 2017 sul mercato immobiliare alberghiero, giugno 2018;

272

703

243

43

94

30

62

685

90

105

385

155

0 100 200 300 400 500 600 700

Bg

Bs

Co

Cr

Lc

Lo

Mb

Mi

Mn

Pa

So

Va

Esercizi alberghieri divisi per province nel 2017

62

Grafico 22 Fonte: Elaborazione nostra su dati dell'Osservatorio regionale del turismo e dell'attrattività

Media posti letto esercizi ricettivi in Lombardia

Esercizi Extra-Alberghieri

36 34 32 29 24

Esercizi Alberghieri

69 67 66 67 67

Le strutture alberghiere pur essendo numericamente inferiori rispetto a quelle extralberghiere, presentano una capienza più elevata: 67 posti letto in media negli alberghi contro 24 negli esercizi extralberghieri. Tale differenza è ancora più evidente nel capoluogo milanese dove le strutture alberghiere hanno in media 108 posti letto contro i 16 delle strutture extralberghiere. La media dei posti letto è rimasta pressoché invariata negli hotel mentre è calata del 30% nelle strutture extra-alberghiere.

Conclusioni sull’offerta turistica in Lombardia La regione offre 193.263 posti letto nel settore alberghiero e 176.172 nel comparto extra-alberghiero, ed è la quarta regione italiana per numero di esercizi alberghieri. Il numero di attività ricettive alberghiere resta costante nell’ultimo quinquennio mentre crescono costantemente le attività extra-alberghiere, in linea con la tendenza nazionale. L’offerta, ad oggi, è caratterizzata principalmente da hotel 3 stelle, con una crescita costante della domanda di 4 e 5 stelle ed una decrescita dei 1 – 2 stelle. La grandezza media è di 67 posti letto nel comparto alberghiero e 24 in quello extra-alberghiero.

20

39

69

19

09

52

18

88

90

19

43

39

19

32

63

14

82

67

15

20

67

15

78

58

16

25

27

17

61

72

35

22

36

34

30

19

34

67

48

35

68

66

36

94

35

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

350000

400000

2012 2013 2014 2015 2016

Capacità ricettiva in Lombardia 2012-2016

Posti letto esercizi alberghieri Posti letto esercizi extra-alberghieri Totale

63

6.2 Offerta turistica a Bergamo

In questo capitoletto si tratta l’offerta turistica sul suolo bergamasco. Verranno presi dunque in considerazione dati e statistiche che riguardano la Provincia, la Grande Bergamo (ovvero la città ed il suo hinterland) e la città di Bergamo. Vengono dunque analizzati i principali trend dell’offerta, la classificazione e collocazione degli hotel presenti sul territorio, indagata la dimensione media, il modello alberghiero in espansione, calcolati alcuni indici come il tasso medio di occupazione, ADR e RevPar ed il prezzo medio per camera.

6.2.1 Trend dell’offerta L’offerta ricettiva si divide in due componenti: alberghiera ed extra-alberghiera. Il grafico seguente, unisce i dati dei report annuali della Provincia di Bergamo negli anni considerati di entrambe queste due componenti, per capire le principali tendenze dell’offerta turistica.

Ciò che emerge dal grafico è la fotocopia di quello che avviene anche a livello regionale e nazionale, ovvero la crescita annuale del settore extra-alberghiero, trainato dalle case affitto-vacanza, ed una pressoché lineare situazione del numero di hotel sul territorio. Il numero di alberghi negli ultimi 10 anni è in leggero calo nell’intera Provincia, passato da 297 a 268 esercizi, a calare (come a livello regionale) sono gli hotel a 1 e 2 stelle, mentre risultano stabili o in crescita gli hotel a 4 e 5 stelle.

Le case vacanza con brevi affitti hanno avuti una crescita esponenziale negli ultimi 10 anni, soprattutto dopo EXPO 2015, passando dalle 104 strutture nel 2010 alle 848 dell’ultimo anno considerato. Queste, abili nello sfruttare alcune piattaforme di rete, si sono ritagliate un ruolo

Grafico 23 Fonte: nostra elaborazione su dati dell'Osservatorio turistico della Provincia di Bergamo

29

7

28

9

28

4

27

8

27

9

28

2

27

3

27

0

26

8

47

10

4 14

8 20

3 25

5 31

0

39

0

59

5

84

8

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2007 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Ricettività per tipologia nella Provincia di Bergamo

Alberghi e R.T.A. Campeggi Agriturisimi Case vacanza Case per ferie B & B Ostelli Rifugi

64

sempre più importante all’interno del settore extra-alberghiero. A fianco delle case in affitto sono cresciuti molto anche i Bed & Breakfast che si sono quasi triplicati nel giro di 10 anni.

Grafico 24 Fonte: nostra elaborazione su dati dell'Osservatorio turistico della Provincia di Bergamo

Il Grafico 24 pone l’attenzione solo sull’area della Grande Bergamo. Le principali tendenze dell’offerta turistica sono ancora confermate. Le attività ricettive alberghiere crescono di 7 unità su base decennale anche se subiscono un leggero calo rispetto al picco di 61 attività nel 2014. Nel decennio considerato crescono in modo importante i Bed & Breakfast, tuttavia si nota come negli ultimi 3 anni la loro crescita si sia arrestata. Cresce invece in modo esponenziale la presenza di camere in affitto per vacanze. Nonostante questa crescita vertiginosa, le case

vacanza nel 2017 occupano soltanto il 34.9% dell’offerta posti letto nella Grande Bergamo mentre i B&B, pur essendo il triplo degli hotel, garantiscono solo il 10% dei posti letto. Più del 50% dell’offerta è ancora fornita dagli hotel, segno di un mercato che funziona e che regge alle novità ormai consolidate presenti sul mercato. Ostelli, case per ferie ed agriturismi invece forniscono un numero trascurabile di posti letto.

47 6

2

57 60

60

61

59

55

54

26

88 9

9

15

0

19

7

24

6

31

4

37

7

44

91 99

98 1

12

14

9 16

4

16

6

16

5

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

2007 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Ricettività per tipologia nella Grande Bergamo

Alberghi e R.T.A. Agriturisimi Case vacanza Case per ferie B & B Ostelli

Grafico 25 Fonte: dati dell'Osservatorio turistico della Provincia di Bergamo

65

Grafico 26 Fonte: nostra elaborazione su dati dell'Osservatorio turistico della Provincia di Bergamo

Considerando le strutture alberghiere nel loro complesso, il grafico mostra come nell’area Grande Bergamo siano aumentante di sette unità su base decennale, anche se sono in calo rispetto al 2010, calo dovuto come poi vedremo in dettaglio alla decrescita di hotel di fascia medio-bassa.

Grafico 27 Fonte: nostra elaborazione su dati dell'Osservatorio turistico della Provincia di Bergamo

Il trend dei posti letto subisce una forte crescita nel triennio 2007-2010 per poi rimanere costante negli anni successivi nonostante un piccolo calo di esercizi alberghieri mostrato dal grafico precedente. Segno che a chiudere sono stati esercizi di medio piccola grandezza, compensati in termini di posti letto da attività di più grandi.

47

6260 60 60 61

59

55 54

0

10

20

30

40

50

60

70

2007 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Alberghi e R.T.A. Grande Bergamo 2007-2017

3173

4494 4502 44534334 4357

45454361 4323

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

2007 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Posti letto Grande Bergamo periodo 2007-2017

66

6.2.2 Classificazione e collocazione degli hotel Nella Grande Bergamo, osservando il grafico 27, si possono fare due considerazioni: la prima è che l’offerta alberghiera è caratterizzata da un taglio medio alto, in linea con il mercato. Nel 2017 solo il 13% dell’offerta è rappresentato da hotel 1 e 2 stelle. La seconda considerazione riguarda la fascia bassa dell’offerta che ha subito un calo drastico del 50% nell’ultimo decennio, dovuto alle richieste di servizi con elevata qualità da parte della domanda.

Grafico 28 Fonte: nostra elaborazione su dati dell'Osservatorio turistico della Provincia di Bergamo

L’offerta di posti letto, mostrata nel grafico 29, è fornita per la quasi totalità da hotel di fascia medio alta. Nonostante il grafico 28 mostri un calo degli esercizi alberghieri, il numero dei posti letto rimane pressoché invariato81.

Grafico 29 Fonte: nostra elaborazione su dati dell'Osservatorio turistico della Provincia di Bergamo

81 I dati nel 2017 non tengono conto delle strutture R.T.A;

1513 13 12 12 12 11 10

7

40

49 48 48 48 49 4845 44

0

10

20

30

40

50

2007 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Esercizi alberghieri nella Grande Bergamo

Alb. 1-2 stelle Alb. 3-4-5 stelle

385 342 342 283 283 283 238 227 147

3178

4152 4120 41704051 4054

43074134 4079

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

2007 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Numero posti letto per tipologia nella Grande Bergamo

Alb. 1-2 stelle Alb. 3-4-5 stelle

67

Strutture alberghiere Bergamo città 2017

1 Stella 2 Stelle 3 Stelle 4 Stelle 5 Stelle R.T.A. Totale Strutture 1 2 8 9 1 2 23

Posti letto 17 40 478 1088 57 37 1711

Tabella 8 Fonte: nostra elaborazione su dati dell'Osservatorio turistico della Provincia di Bergamo

Considerando la città di Bergamo, le strutture alberghiere sono 23 in totale ed offrono 1711 posti letto. In città è presente l’unico hotel 5 stelle della provincia. L’offerta è caratterizzata da un taglio medio alto, circa il 64% dei posti letto è offerto da hotel 4 stelle.

Figura 49 Collocazione delle diverse tipologie di hotel nella Città di Bergamo nel 2019

Nel 2019 gli hotel sul territorio cittadino82 sono 24 e di questi ben 11 sono 4 stelle. La figura 53 mostra la collocazione delle attività alberghiere sul suolo cittadino e la loro diversa tipologia. Gli esercizi si concentrano principalmente presso Città Alta e San Vigilio, lungo il Sentierone ed in alcuni dei borghi più storici quali Pignolo, Borgo Santa Caterina, Borgo Palazzo e piazza Pontida. L’offerta nella città è quindi ben orientata verso un mercato di tipo medio alto e segue direttrici ben definite: luoghi centrali e storici della città lungo le vie maggiormente frequentate dai turisti.

82 Provincia di Bergamo, Annuario alberghi, Guida all’ospitalità 2019;

68

6.2.3 Dimensione media per hotel

Nel 2019 nella citta di Bergamo sono presenti 24 strutture alberghiere. La tabella di seguito riassume le principali caratteristiche degli hotel presenti nella città ed indica anche il numero medio delle camere, dei posti letto, dei bagni ed il rapporto tra posti letto e bagni. La dimensione media di camere per un 3 stelle è di 30 camere, 54 posti letto ed un rapporto di 1.8 posti a dormire ogni un bagno. Nel segmento dei 4 stelle la media è di 56.8 camere e 104 posti letto. Nel 54% degli hotel 4 stelle è presente il servizio di ristorazione.

Tipo di

struttura

N.

strutture

N.

camere

Media

camere

N.

P. L.

Media

P. L.

N.

bagni

Media

P.L./bagni

Servizio

ristorante

1 Stella 1 9 9 17 17 9 1.9 0

2 Stelle 2 22 11 40 20 24 1.6 1

3 Stelle 9 273 30.3 491 54 274 1.8 2

4 Stelle 11 625 56.8 1140 104 642 1.75 6

5 Stelle 1 29 29 57 57 32 1.8 1

Tabella 9 Caratteristiche attività alberghiere per tipologia a Bergamo

6.2.4 Indici ADR e RevPar e tasso medio di occupazione

In questo sotto capitolo si vogliono indagare alcuni dei principali indici del settore dell’ospitalità alberghiera. La Tariffa Media Giornaliera (ADR) è una valutazione importante utilizzata nel settore dell’ospitalità per indicare il guadagno medio di locazione per camera occupata ottenuto in un determinato periodo di tempo. L’ADR è uno degli indicatori più importanti per gli albergatori per misurare la performance operativa di una proprietà. L’ADR viene calcolato dividendo il revenue delle camere per le camere vendute83.

RevPar, o ricavo per stanza disponibile, è un indice delle prestazioni nel settore alberghiero che viene calcolata dividendo le entrate totali delle camere ospiti per il numero di stanze e il numero di giorni nel periodo misurato.

Il tasso medio di occupazione rappresenta il rapporto tra le camere vendute ed il numero totale di camere disponibili.

Il CAGR84 (Compound Annual Growth Rate), o tasso annuo di crescita composto, è un indice che rappresenta il tasso di crescita di un certo valore in un dato arco di tempo (un investimento, ricavi...). CAGR non è il rendimento effettivo nella realtà. Si tratta di un numero immaginario che descrive la velocità con cui un investimento sarebbe cresciuto se fosse cresciuto ad un tasso costante.

83 Review Pro, REVPar, novembre 2015; 84 Strategie aziendali e altro, C.A.G.R, gennaio 2012;

69

In Italia le cosiddette “Prime Locations” o “Primary markets” sono fondamentalmente quattro: Venezia, Roma, Milano e Firenze. La città di Bergamo rientra nel “Secondary market”, che raccoglie città di importanza strategica per il turismo in Italia.

Occupazione camere % ADR REVPar

Località 2017 2016 2017 2016 2017 2016

Bergamo 75.5 70.9 85.9 84.4 64.8 59.9

Bologna 68.9 65.8 86.2 84.7 59.4 55.7

Milano 70.6 65.4 139 136.5 98.1 89.2

Malpensa 72.1 68.4 68.7 67 49.6 45.8

Napoli 72.9 71.4 101.5 97.8 74 69.9

Genova 71.1 69.5 92.9 91.5 66 63.6

Torino 65.8 64.7 87.6 88 44.9 41.6

Tabella 10 Fonte: STR global, dati elaborarti da Datatur

La tabella 13 raccoglie i dati forniti da Datatur nel biennio 2016-2017. La città di Bergamo, tra quelle considerate, presenta un alto tasso di occupazione delle camere, aumentato di circa 5 punti percentuali in un solo anno85. L’indice ADR è in linea con le altre città del segmento di paragone come Torino e Bologna. Il RevPar apprezza un significativo aumento nel biennio e si colloca a 64.8€ registrando un valore molto più alto di Torino e Bologna.

Q3 2018 Occupancy

%

ADR

€

RevPar

€

Change

(18-17)

CAGR

Last 5year

CAGR

2018-2006

PRIMARY MARKETS

Venezia 74 229 168 -11% 3% 9%

Roma 73 179 130 5% 4% 6%

Firenze 75 145 108 0% 5% 11%

Milano 68 151 102 4% 4% 3%

SECONDARY MARKETS

Catania 77 87 67 0% 6% 18%

Napoli 77 87 67 1% 9% 2%

Genova 70 93 66 4% 7% 3%

Bergamo 82 76 62 12% 6% -1%

Bologna 66 93 61 4% 7% 12%

Torino 65 92 60 5% 4% -6%

Verona 75 67 50 5%3% 10% 7%

La tabella 14 è fornita da un’analisi fatta da CBRE nel 2018 colloca il tasso di occupazione alberghiera al 82%, il più alto tra le città presenti nella tabella. Secondo CBRE l’indice ADR è più basso, intorno ai 76€ ed il RevPar 62€. La città apprezza un eccellete crescita nell’ultimo biennio e nell’ultimo quinquennio86.

85 Report Datatur, Trend e statistiche sull’economia del turismo, dicembre 2018; 86 CBRE Hotels research, dicembre 2018;

Tabella 11 Fonte: STR global Q3 2018, prodotto da CBRE

70

6.2.5 Prezzo medio per camera

Il prezzo medio per camera generalmente dipende da alcuni fattori: tipologia di hotel in cui si trova la stanza, qualità e grandezza della camera che si vuole prenotare e periodo dell’anno in cui si vuole soggiornare. Per stimare il prezzo medio di una camera a Bergamo città sono stati considerati i seguenti hotel della città a 4 e 5 stelle: Relais San Lorenzo (unico hotel 5 stelle), Relais San Vigilio al castello, Hotel le funi, NH hotel, Mercure Palazzo Dolci, Hotel Excelsior San Marco, Best Western hotel Cappello d’oro, Hotel Piemontese e Starhotels Cristallo Palace. Tutti i prezzi di seguito indicati sono soggetti a modifiche a seconda delle specifiche il cliente sceglie durante la prenotazione ed il soggiorno. L’unico hotel 5 stelle presente si trova in Città Alta. Qui una persona singola, considerando il periodo di marzo, spende dai 220€ a notte in una camera Superior a 345€ in una camera Premiere. La coppia invece spende dai 243 della Superior ai 575€ della Suite. Ad agosto i prezzi delle Suite arrivano ai 700-800€. Gli altri due hotel di Città Alta considerati sono: il Relais San Vigilio al catello87 (di recente apertura) dove nel periodo di marzo una persona singola spende intorno ai 150€ e la coppia 288€ mentre ad agosto i prezzi sono più alti di circa il 20%; Hotel Le Funi è meno caro ed offre a marzo una camera standard a 110€ (150€ ad agosto) e le Junior Suite costano 247€.

I prezzi degli hotel 4 stelle considerati nella Città Bassa hanno prezzi medi a notte più bassi rispetto alla stessa tipologia presente nella Città Alta. In media una camera standard costa dagli 80€ ai 95€. Per quanto riguarda le camere di maggior prestigio il prezzo cresce a seconda dei singoli hotel, ad esempio una Junior Suite nel NH hotel paga intorno ai 150€ a notte mentre una Suite presso l’hotel Excelsior San Marco costa 250€. Negli hotel della Bergamo Bassa non sono state rilevate differenze importanti tra i prezzi delle camere nei mesi di marzo ed agosto.

6.2.6 Catene internazionali già presenti sul territorio Nella città di Bergamo sono già presenti diverse catene internazionali operanti nel settore alberghiero, segno della presenza di un importante mercato turistico-alberghiero nell’area analizzate. Di seguito vengono elencati i principali gruppi internazionali presenti sul territorio. Il marchio Mercure fa parte del gruppo Accor Hotels che conta oltre 3500 hotels nel mondo. Mercure possiede 756 hotel88 nel mondo di cui 35 in Italia. Nella provincia di Bergamo si trovano due hotel di questa catena: il primo è un 4 stelle e s trova a Bergamo città lungo via Papa Giovanni XXIII all’interno del Palazzo Dolci, il secondo, anch’esso 4 stelle, è l’hotel Bergamo Aeroporto e si colloca all’altezza di Dalmine.

Altra grande catena presente nella città di Bergamo è il gruppo NH Hotel89 che possiede 347 hotel in 28 paesi nel mondo. In Italia si trovano 51 hotel di cui due nella Provincia di Bergamo.

87 http://www.relaissanvigilio.it/; 88 https://mercure.accorhotels.com; 89 https://www.nh-hotels.it/alberghi/italia;

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Il primo NH Bergamo è un 4 stelle con 88 camere si trova nella Città Bassa, il secondo NH Orio al Serio è di fronte all’Aeroporto Internazionale di Orio al Serio, si tratta di un hotel 4 stelle con 118 camere.

Best Western® Hotels & Resorts90 è un gruppo che conta più di 4200 hotel in tutto il mondo. In Italia si pone come gruppo alberghiere leader grazie ai suoi 160 hotel sparsi in più di 100 destinazioni. A Bergamo hanno sede due alberghi di questa catena entrambi 4 stelle posti in città bassa. Il primo è l’hotel Piemontese ed offre 50 camere mentre il secondo è il Cappello d’oro ed ha 90 camere. Star Hotels91 è un gruppo internazionale con hotel in Italia, Inghilterra, Francia e Stati Uniti per un totale di 30 strutture alberghiere. A Bergamo si trova uno degli alberghi della compagnia, hotel 4 stelle con 90 camere nell’edificio Cristallo Palace. Nel 2020 è prevista l’apertura a Telgate92 di un nuovo hotel della catena Ibis Styles, facente parte del gruppo Accor Hotels. Il nuovo hotel 4 stelle avrà 97 camere.

Conclusioni sull’offerta turistica a Bergamo La Grande Bergamo nel 2017 conta 54 strutture alberghiere e 4323 posti letto. Negli ultimi 10 anni l’offerta extra-alberghiera è cresciuta costantemente mentre l’offerta alberghiera ha subito un leggero calo dovuto alla chiusura di numerosi hotel ad 1 e 2 stelle. Nonostante la crescita esponenziale e le numerose strutture extra-alberghiere presenti sul territorio, la metà dei posti letto è offerta da strutture alberghiere. Nella città di Bergamo si trovano nel 2019 24 strutture alberghiere, di cui un 5 stelle e 11 con 4 stelle. Queste attività ricettive si collocano principalmente in tre aree: in città alta, lungo via Papa Giovanni XXIII e nei borghi storici del centro di Città Bassa. Nella città la grandezza media di un 3 stelle è di 30.3 camere e 54 posti letto, di un hotel a 4 stelle è di 56.8 camere e 104 posti letto mentre per un 5 stelle la media è di 29 camere e 57 posti letto. L’occupazione media è alta, tra il 75% e 82%. L’indice ADR tra 76€ e 85€ ed il RevPar tra 62€ e 65€. Il prezzo medio delle camere è più alto negli hotel che si trovano in città alta (sopra i 110€) e più basso in quelli di città basso (tra 80€ e 95€). Nella città sono già presenti gruppi internazionali del settore turistico alberghiero come: Mercure, Accor Hotels, NH Hotel, Best Western e Star Hotels.

90 https://www.bestwestern.it/hotel/it.aspx; 91 https://www.starhotels.com/it/; 92 BergamoNews, A Telgate il nuovo Ibis Styles, Luca Samotti, novembre 2018;

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6.2.7 Schede hotel 4 e 5 stelle presenti nella città Nel seguente capitoletto si trovano le schede degli hotel 4 e 5 stelle della città di Bergamo. Relais San Lorenzo Indirizzo Location Numero camere

Piazza Mascheroni 9/A

Città alta 29

Posti letto Bagni Servizio ristorante 57 32 si

Relais San Vigilio al castello Indirizzo Location Numero camere

Via Castello 7/9 Città alta 9

Posti letto Bagni Servizio ristorante 18 9 si

Hotel Le funi Indirizzo Location Numero camere

Via San Vigilio 1 Città alta 13

Posti letto Bagni Servizio ristorante 26 13 no

Albergo Petronilla Indirizzo Location Numero camere

Via San Lazzaro 4

Città bassa 12

Posti letto Bagni Servizio ristorante 23 16 si

73

Palazzo Dolci - Mercure Indirizzo Location Numero camere

Viale Papa Giovanni XXIII 100

Città bassa 92

Posti letto Bagni Servizio ristorante 178 92 si

Dimora storica Hotel Piazza Vecchia

Indirizzo Location Numero camere

Via Colleoni 3 Città alta 13

Posti letto Bagni Servizio ristorante 25 13 no

NH Bergamo Indirizzo Location Numero camere

Via Paleocapa 1/G

Città bassa 88

Posti letto Bagni Servizio ristorante 157 88 si

Hotel Piemontese Indirizzo Location Numero camere

Piazza Marconi 11

Città bassa 50

Posti letto Bagni Servizio ristorante 94 50 no

74

Hotel Cappello d’oro Best Western Indirizzo Location Numero camere

Viale Papa Giovanni XXIII 12

Città bassa 90

Posti letto Bagni Servizio ristorante 167 90 si

Dimora Storica Gombit Hotel Indirizzo Location Numero camere

Via Mario Lupo 6

Città alta 13

Posti letto Bagni Servizio ristorante 26 16 no

Star hotels Cristallo Palace Indirizzo Location Numero camere

Via Betty Ambiveri 35

Città bassa 90

Posti letto Bagni Servizio ristorante 164 94 si

Hotel Excelsior San Marco Indirizzo Location Numero camere

Piazzale della Repubblica 6

Città bassa 155

Posti letto Bagni Servizio ristorante 262 161 si

75

7 Conclusione

L’Italia è un mercato primario per il turismo mondiale e primo paese al mondo per numero di camere e posti letto offerti. In Italia la tipologia di offerta è ancora abbastanza frammentata, solo il 10% delle strutture alberghiere fa parte di un gruppo internazionale, anche se questa percentuale è in significativa crescita. Negli ultimi 10 anni è in forte crescita la presenza di strutture a 4 e 5 stelle (in linea con gli standard internazionali) mentre sono in calo i 1 e 2 stelle che rispondono ormai ad una domanda residuale. Stabile invece la situazione degli hotel 3 stelle. La domanda cresce costantemente ed aumenta sempre più la componente internazionale. All’interno del panorama turistico italiano, la Lombardia è una delle regioni più importanti e più attrattive. Nel 2017 il numero di arrivi è stato di 16.5 milioni mentre le presenze hanno superato quota 39 milioni. La regione, nell’ultimo decennio, ha registrato una crescita delle presenze del 54%, contro una media italiana del 28%. Il tasso di internazionalizzazione della domanda è cresciuta considerevolmente ed oggi si attesta intorno al 60% con importanti margini di crescita all’interno dei paesi “BRICS”. I motivi che portano gli stranieri a visitare la Lombardia sono principalmente tre: vacanze, business e shopping ed il periodo privilegiato va da aprile ad ottobre. La regione è la seconda italiana, dopo la Liguria, in termini di introito giornaliero medio. La Lombardia è la quarta regione italiana per numero di esercizi alberghieri ed offre più di 193.000 posti letto. In linea con la tendenza nazionale cresce costantemente il settore extra-alberghiero, mentre resta costante quello alberghiero, che sta vivendo anche a livello regionale, una fase di cambiamento con la chiusura di esercizi alberghieri di medio basso livello e l’apertura di numerose strutture di alto livello. La dimensione media degli alberghi in Lombardia è di 67 posti letto, 24 invece per il settore extra-alberghiero. La città di Bergamo ha un ruolo da protagonista all’interno della regione. Si trova al centro della Lombardia, collegata dall’autostrada A4 con Milano, che dista 40 km, ed è in contatto con il terzo aeroporto italiano, l’aeroporto internazionale “Il Caravaggio” di Orio al Serio, che nel 2018 ha toccato quota 13 milioni di passeggeri. Il turismo nel comune di Bergamo è in costante crescita. Negli ultimi 8 anni gli arrivi sono aumentati del 74% (367.413 arrivi nel 2017) che salgono ad oltre 711.000 se si considera l’area della Grande Bergamo. Sempre negli ultimi 8 anni, nonostante la crisi economica, le presenze sono salite del 37.9%. La città nel 2017 conta dunque 677.331 presenze che diventano 1.225.596 nell’area della Grande Bergamo. Fondamentale in questa crescita è la presenza dell’aeroporto, il tasso di internazionalizzazione nella città è infatti del 67.8%, ben più alto rispetto alla media lombarda. I turisti stranieri provengono principalmente da Germania, Spagna, Regno Unito, Francia, Polonia, USA e Russia, mentre il turismo nazionale proviene principalmente dalla regione stessa, seguita da Lazio, Piemonte, Sicilia e Veneto. Il tasso di permanenza media è leggermente inferiore rispetto alla media lombarda e si attesta a 1.7 giorni per turisti italiani e 1.8 giorni per quelli stranieri. II turismo a Bergamo ha mosso 1,9 miliardi di euro in un solo anno considerando ristoranti, hotel, shopping ed intrattenimento. Una dimensione economica che viene subito dopo quella delle metropoli milanese. Nella Provincia di Bergamo, così come nel resto della Lombardia ed Italia, sono cresciuti negli ultimi anni gli esercizi extra-alberghieri, mentre rimangono costanti quelli di tipo alberghiero.

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Nell’area occupata dalla Grande Bergamo nel 2017 si contano 54 strutture alberghiere e 4323 posti letto. Nonostante la forte crescita del settore extra-alberghiero, più della metà dei posti letto è offerto dagli alberghi principalmente a 3,4 e 5 stelle. Nel 2019 in città si trovano 24 strutture alberghiere e 1711 posti letto. L’offerta è caratterizzata da un taglio medio, vi sono infatti un 5 stelle e 11 con 4 stelle. Queste attività ricettive si collocano principalmente in tre aree: in città alta (piccoli hotel), lungo via Papa Giovanni XXIII e nei borghi storici del centro di Città Bassa. La grandezza media 3 stelle è di 30.3 camere e 54 posti letto mentre per i 4 stelle è di 56.8 camere e 104 posti letto. Per un 5 stelle la media è di 29 camere e 57 posti letto. Nella città l’occupazione media è alta, tra il 75% e 82%. L’indice ADR è compreso tra 76€ e 85€ ed il RevPar tra 62€ e 65€. Il prezzo medio per camera è più alto negli hotel che si trovano in città alta (sopra i 110€) e più basso in quelli di città bassa (tra 80€ e 95€). L’edificio storico, proposto dal report per la trasformazione in struttura ricettiva, vista la collocazione ottimale all’interno della città, possiede le potenzialità per attrarre una clientela di alto livello. Un importante segnale per futuri potenziali investitori nel settore è la presenza sul territorio di brand internazionali quali Mercure, Accor Hotels, NH Hotel, Best Western e Starhotels. L’edificio storico del 1300-1600 di proprietà della Fondazione Istituti Educativi di Bergamo, si trova in una posizione centrale della città all’interno del quartiere Pignolo a circa sette minuti di cammino da importanti poli attrattori come il teatro Donizetti, l’Accademia Carrara, l’accesso a città alta, Largo Porta Nuova e i distretti dell’Università di Bergamo. Il complesso si compone di 5 blocchi che creano due chiostri interni su cui affacciano i porticati del piano terreno. Il blocco A e B hanno una superfice di circa 4300 mq. In aggiunta, si può usufruire anche della superficie degli altri tre blocchi (C, D ed F) che aggiungono ulteriori 1000 mq.

Questa struttura storica, collocata nel centro cittadino, consente la realizzazione di un hotel di alta qualità in grado di rispondere alle dinamiche che caratterizzano già oggi i trend turisitici.