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Bra, Via Mercantini, 1 – 12042 – Tel. 0172/411107 – Fax 0172/415861 – C.F/P. iva 02681760043 www.mmarchitettura.com – [email protected]

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PIANO DI RECUPERO (PRU)

AMPLIAMENTO FABBRICATO E NUOVA COSTRUZIONE FABBRICATO DI CIVILE ABITAZIONE BIFAMILIARE

RELAZIONE ILLUSTRATIVA PAESAGGISTICA Utile alla verifica di assoggettabilità alla Valutazione Ambientale Strategica

♦ Richiedenti:

Dompè Pier Michele, nato a Fossano (CN), il 28/10/1975 (C.F. DMPPMC75R28D742H), residente in Bra (CN), Via Vittone n° 15,

Pauselli Sandra, Delphine, Lucie nata a Nizza (Francia), il 14/04/1981 (C.F. PSLSDR81C54Z110D) residente in Bra (CN), Via Mendicità Istruita n° 31;

Rolfo Matteo, nato Bra (CN), il 27/12/1983 (C.F. RLFMTT83T27B111E), residente a Cherasco (CN), Via Pollenzo n° 4

♦ Progettisti:

MM architettura studio associato di arch. Franco Monchiero e geom. Guido Magliano in Via Luigi Mercantini n° 1, Bra, P.IVA. 02681760043.

o Arch. Franco Monchiero, C.F. MNC FNC 71H07 B111N, iscritto all’Ordine degli Architetti di Cuneo n° 716

o Geom. Guido Magliano, C.F. MGL GDU 63L26 B111Y, iscritto all’albo dei Geometri di Cuneo n° 1994,

♦ Tipologia dell’intervento:

• Ristrutturazione con ampliamento di edif icio di civile abitazione esistente, e costruzione edif icio di civile abitazione bifamiliare su superficie libera;

♦ Opera correlata a: • Piana tra Po e Stura di Demonte;

♦ Carattere dell’intervento: • Permanente f isso;

♦ Destinazione d’uso del manufatto esistente o dell’area interessata: • Residenziale;

♦ Uso attuale del suolo (se lotto di terreno): • Pertinenza di edif icio esistente;


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♦ Contesto paesaggistico dell’intervento: • Centro storico;

♦ Morfologia del contesto paesaggistico: • Versante collinare del Centro storico di Bra, zona della Z izzola;

♦ Ubicazione dell’intervento: • Comune di Bra

o Proprietà Rolfo Matteo:

Catasto Terreni Foglio 49 particella 1073 mq 563

Catasto Fabbricati Foglio 49 particella 1073 C/2 CL 3 mq 25 - magazzino

Catasto Fabbricati Foglio 49 particella 1073 A/3 CL 1 6 vani - fabbricato residenziale

TOTALE SUPERFICIE mq 563

o Proprietà Dompè Pier Michele – Pauselli Sandra Delphine Lucie:

Catasto Terreni Foglio 49 particella 4222 mq 779 Vigneto – terreno libero


Catasto Fabbricati Foglio 49 particella 4223 C/7 CL 3 mq 19 – magazzino

TOTALE SUPERFICIE PROPRIETA’ mq 910

TOTALE SUPERFICIE TERRITORIALE (STC) OGGETTO DI PIA NO DI RECUPERO (PRU) mq 1473


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♦ Estratti ORTOFOTO/IGM:

ESTRATTO ORTOFOTO - fuori scala –


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ESTRATTO IGM - fuori scala –

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ESTRATTO MAPPA FOGLIO COMUNE DI BRA FOGLIO 49/D PART. 1073 - 4222 - 4223 - fuori scala -


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ESTRATTO PRGC - fuori scala –

♦ INQUADRAM ENTO TERRITORIALE ED URBANISTICO

Il Piano di Recupero in progetto riguarda un terreno posto all’interno del centro storico nella parte alta del centro storico quella di origine medievale, in prossimità della Zizzola. Il nuovo Piano Regolatore Generale Comunale (Progetto Definitivo della Variante di Revisione al P.R.G.C.) Adeguato alle modif iche ex off icio della Regione Piemonte con D.G.R. n. 27-7294 del 24/03/2014, già durante la stesura della Relazione Illustrativa allegata al progetto preliminare ha riclassif icato la delimitazione di Centro Storico come Area Urbana avente


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carattere ambientale –IUA – ai sensi dell’art. 24 della L.U.R. 56/77. Più precisamente l’area in esame è posizionata tra Via Santa Maria del Castello a Nord, Via Serra ad Ovest e Via Sant’Ignazio a Sud, il piano ha definito questa Zona Urbanistica S3: aree dell’IUA.: tessuto storico di tipo seriale lungo fronte strada-Capoluogo. Queste zone urbanistiche sono f inalizzate al mantenimento, recupero e riqualif icazione della trama urbana e del tessuto edilizio esistente.

L’area su cui si agisce è attualmente suddivisa in due proprietà distinte. Di comune accordo i proponenti intendono apportare modif iche all’area riqualif icandola, auspicando la eliminazione di ogni elemento di degrado. Sarà attuata mediante la ristrutturazione dell’edif icato esistente, ed un completamento della trama urbana realizzando un edif icio su un lotto fondiario rado, ora superficie incolta.


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♦ Documentazione fotografica


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♦ Descrizione sintetica dell’intervento e delle caratteristiche dell’opera (dimensioni, materiali, colore, finiture, modalità di messa in opera, ecc.) con allegata documentazione di progetto:

♦ INTERV ENTO 1. Per questo immobile esistente ubicato tra Via Serra e Via Santa Maria del Castello, si propone un intervento di ristrutturazione con un piccolo aumento di Superficie Utile Lorda (SUL) necessario per un adeguamento igienico funzionale. L’ampliamento è necessario per dotare l’immobile di una scala di risalita al piano primo a norma. Per sopperire a questa mancanza l’abitazione è stata dotata alcuni anni fa’ di un piccolo elevatore per disabili installato. Si vorrebbe procedere con il rifacimento del solaio di copertura del piano terreno in modo da ottenere delle altezze minime di legge. Ult imo intervento a completamento del recupero sarà il rifacimento della copertura che produrrà un innalzamento dell’altezza di gronda sulla Via Santa Maria del Castello, (inferiore ai cm 50), necessario per il consolidamento strutturale delle murature e per impostare agevolmente la nuova copertura coibentata a copertura del piano primo. Per quanto riguarda gli impianti tecnologici saranno utilizzate tutte le nuove tecnologie al f ine di ridurre al minimo le emissioni inquinanti mediante l’ut ilizzo di energia prodotta da fonti rinnovabili.

♦ INTERV ENTO 2. L’immobile di nuova costruzione è stato concepito in modo da seguire l’andamento del terreno attuale. La posizione in cui sarà realizzata è in funzione dell’analisi di tutte le confrontanze con gli edif ici circostanti posti sui confini. La sagoma molto regolare e la posizione sul lotto sono la conseguenza delle distanze minime di legge da confini, luci e vedute. La tipologia dell’edif icio è tipica di una villa indipendente da centro storico: copertura a falde con coppi, lattonerie in rame, serramenti con aperture tradizionali ad eccezione delle f inestre del lato Sud che per volontà della committenza, si vorrebbero più ampie in modo da godere di un maggior irraggiamento invernale. Le facciate esterne


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saranno ad intonaco di calce naturale successivamente t integgiato con pitture naturali con colori della tradizione.

♦ Particolarità dell’edif icio sarà l’autorimessa seminterrata con accesso da Via Sant’Ignazio. La committenza non vuole avere nelle pertinenze dell’immobile rampe di accesso alla autorimessa, ma solo una piccola area di manovra per piccole soste e/o scarico merci. Per la precisione la nuova costruzione s’ispira alle ville otto-novecentesche prive di collegamenti con rampe ai piani seminterrati. Per quanto riguarda il risparmio energetico, sarà un edif icio elevata prestazione energetica, con impianti tecnologici in pompa di calore, ventilazione meccanica, ed impianti fotovoltaici. I pannelli non saranno posizionati sul tetto dell’edif icio ma bens ì sul tettuccio di protezione dell’ingresso autorimessa (su via Sant'Ignazio), in modo da non creare discontinuità con le coperture degli edif ici circostanti. Particolare attenzione è stata posta sull’impatto del nuovo edif icio nei confronti delle costruzioni confinanti. La posizione è la risultante delle confrontanze delle luci, vedute degli edif ici circostanti, in quanto adagiato sull’andamento del terreno attuale, non genererà ombre portate su nessun edif icio limitrofo in nessuna stagione dell’anno solare. Rispetto alle vie prospicienti, l’immobile non supererà mai i due piani fuori terra ma questi potranno solo essere percepiti da una vista aerea, in quanto le vie sono molto strette e l’immobile risulta essere poco visibile (vedi foto inserimenti). Attualmente l’immobile esistente risulta regolarmente collegato alla fognatura comunale posizionata su Via Serra. L’immobile di nuova costruzione invece sarà collegato alla fognatura pubblica presente su Via Sant’Ignazio la quale di collega al ramo principale In Via Serra. Anche se in questo momento la fognatura è mista sarà prevista la suddivisione delle acque bianche con le acque nere in modo che quando avverrà la separazione della fognatura sarà necessario un piccolo adeguamento di separazione.

♦ SPECIFICAZIONI AREE DA DISMETTERE O ASSOGGETTARE ALL’USO PUBBLICO Il piano comporta un aumento di Superficie Utile Lorda (SUL) a cui consegue un reperimento degli standard urbanistici come normato dall’ art. 21 L.R. 56/77 in funzione del numero di abitanti insediabili. Data la possibilità, con il nuovo Piano Regolatore, per tali zone di monetizzare gli standard f ino a 20 mq/ab ad esclusione dei parcheggi pubblici, come riportato sulla tabella dei calcoli plano-volumetr ici sulla tavola di progetto, l’intervento genera una dismissione di parcheggi pubblici di mq 33,48. Tali parcheggi sono stati individuati in due distinte zone: una a nord su Via Santa Maria del Castello ed una a sud su Via Sant’ Ignazio. Il reperimento di tali parcheggi è sicuramente un elemento qualif icante l’intervento di piano di recupero.


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INGRANDIM ENTO CON INDIVIDUAZIONE DELLE AREE IN DISMISSIONE

♦ RELAZIONE FINANZIARIA Non si produce relazione f inanziaria in quanto il piano di recupero verrà realizzato completamente con capitali privati. Per quanto riguarda le aree a parcheggio saranno convenzionate con il comune ed assoggettate ad uso pubblico a f ine lavori, o comunque come da disposizioni dell’amministrazione comunale.

♦ SCHEDA DI QUANTITATIVA DEI DATI DI PIANO PRU - piano di recupero DATI DI INQUADRAM ENTO DEL PROGETTO DI SUE: DATI PLANIMETRICI


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Superficie territoriale complessiva (STC) (A) mq 1473,00

Di cui: superficie per standard (SST) (B) mq 33,48

Di cui: superficie fondiaria complessiva (SF) (C) mq 1439,52

Verif ica dimensionale (A = B + C) mq 1473,00

DATI DI INQUADRAM ENTO DEL PROGETTO DI SUE: DATI VOLUM ETRICI ( SUL)

SUL complessiva prevista dal PRU mq 431,85

SUL complessiva IN PROGETTO mq 412,17

DATI ECONOMICI E TEMPORALI

Previsioni temporali di attuazione Da 2016 a 2026

♦ ELENCHI CATASTALI

Proprietà Rolfo Matteo:


Catasto Fabbricati Foglio 49 particella 1073 C/2 CL 3 mq 25 - magazzino

Catasto Fabbricati Foglio 49 particella 1073 A/3 CL 1 6 vani - fabbricato residenziale

TOTALE SUPERFICIE PROPRIETA’ mq 563

Proprietà Dompè Pier Michele – Pauselli Sandra Delphine Lucie:

Catasto Terreni Foglio 49 particella 4222 mq 779 Vigneto – terreno libero


Catasto Fabbricati Foglio 49 particella 4223 C/7 CL 3 mq 19 – magazzino

TOTALE SUPERFICIE PROPRIETA mq 910

♦ NORM E SPECIFICHE DI ATTUAZIONE

Le norme tecniche di attuazione sono quelle del Piano regolatore vigente più precisamente Art. 26 Prescrizioni per le aree degli Insediamenti Urbani aventi caratteri Ambientali (I.U.A.) - zone : S1,S2,S3 (capoluogo)


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GRAFICI E CARTOGRAFICI (art. 39 L.R. 56/77, comma 1, punti 2, 3, 4, 5) Proposta di organizzazione operativa delle tavole, che devono rispondere alle richieste di legge

Date le ridotte dimensioni del piano di recupero in quanto trattasi di un piccolo ampliamento ed un fabbricato di nuova costruzione bifamiliare i contenuti di seguito riportati saranno distribuiti su 3 tavole di progetto

RILIEVO DELLO STATO DI FATTO TAVOLA 1 TAVOLA CATASTALE TAVOLA 1 TAVOLA DI INQUADRA MENTO URBANISTICO TAVOLA 1 PROGETTO DI PRU TAVOLA 2-3 PROGETTO DI MASSIMA DELLE OPERE DI URBA NIZZAZIONE TAVOLA 1 ELABORATI CATASTALI PER LE DISMISSIONI/ASSOGGETTA MENTI TAVOLA 1-2-3 PROGETTO PLA NIVOLUMETRICO TAVOLA 2-3 RENDERING TAVOLA 2-3

♦ Effetti conseguenti alla realizzazione dell’opera: Particolare attenzione è stata posta sull’impatto del nuovo edif icio nei confronti delle costruzioni confinanti. La posizione è la risultante delle confrontanze delle luci, vedute degli edif ici circostanti. La ridotta altezza dell’immobile, in quanto adagiato sull’andamento del terreno attuale, non genererà ombre portate su nessun edif icio limitrofo in nessuna stagione dell’anno solare. Rispetto alle vie prospicienti, l’immobile non supererà mai i due piani fuori terra ma questi potranno solo essere percepiti da una vista aerea, in quanto le vie sono molto strette e l’immobile risulta essere poco visibile (vedi foto inserimento).

♦ Mitigazione dell’impatto dell’intervento: Come prima descritto precedentemente l’intervento si configura un recupero di un vecchio edif icio obsoleto e la costruzione di un edif icio residenziale con alte prestazioni energetiche.

• Recupero edif icio esistente:

o Ristrutturazione e consolidamento degli elementi portanti con tecniche e materiali uguali a quelli or iginali.

o Rifacimento della copertura. o Coibentazioni esterne a cappotto in modo da rispettare i parametri di legge per il

tipo di intervento utilizzando materiali provenienti da riciclo come la lana di roccia, lana di vetro e vetro cellulare.

o Impianto termico in pompa di calore. o Posizionamento di impianto fotovoltaico e solare termico sulla copertura del basso

fabbricato all’interno della pertinenza dell’immobile principale. o Schermature solari come quelle attuali per ridurre l’irraggiamento solare.


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• Nuovo fabbricato residenziale:

o Struttura portante in cemento armato e tamponamenti in laterizio. o Coibentazioni all’interno delle murature perimetrali con isolanti altamente

performanti provenienti da riciclo come la lana di roccia, lana di vetro e vetro cellulare.

o Impianto termoidraulico in pompa di calore utilizzando fonti rinnovabili, (pannelli fotovoltaici e pannelli solari da posizionare su tettucci in modo da non avere impatti visivi sulla copertura principale.

o Schermature alle aperture con frangisole orientabili a scomparsa, in modo da non dotare l’immobile di persiane, bens ì utilizzando scuri interni in legno, il tutto per differenziare un po’ i due immobili dal punto di vista delle f initure esterne.

o Sistemazioni esterne drenanti.

♦ Considerazioni conclusive:

L’intervento nel suo insieme si presenta come un completamento del tessuto urbano esistente, ed e’ INCA PACE DI SIGNIFICATIVI IMPATTI SUL PA TRIMONIO CULTURALE E A MBIENTALE CIRCOSTANTE, TALI DA DETERMINA RE L’ASSOGETTABILITA’ A VAS. L’edif icio non necessita di misure di compensazione costituendo per diversi aspetti un miglioramento delle condizioni attuali in termini ambientali, urbanistici e paesaggistici, in particolare perché si andrebbe a riut ilizzare un edif icio in abbandono e si realizzerebbe una nuova residenza, con un volume congruo e tipologicamente inserito, una drastica riduzione dei fabbisogni energetici, aumentando la dotazione di parcheggi pubblici per la zona, connettendosi ad un tessuto urbano esistente già dotato di tutte le urbanizzazioni e utenze in modo da non sottrarre terreno


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♦ VISTE FOTOREALISTICHE

FOTO ORIGINALE CON PUNTO DI PRESA DA VIA SANTA MARIA DEL CASTELLO

FOTOINSERIM ENTO CON PUNTO DI PRESA DA VIA SANTA MARIA DEL CASTELLO


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FOTO ORIGINALE CON PUNTO DI PRESA DA VIA SANTA MARIA DEL CASTELLO

FOTOINSERIM ENTO CON PUNTO DI PRESA DA VIA SANTA MARIA DEL CASTELLO


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FOTO ORIGINALE CON PUNTO DI PRESA DA VIA SANT'IGNAZIO

FOTOINSERIM ENTO CON PUNTO DI PRESA DA VIA SANT'IGNAZIO


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♦ RENDERING

INTERV ENTO 1


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INTERV ENTO 2


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