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Alberto Coppola Roma 9 gennaio 2013

La lottizzazione abusiva per cambio di destinazione d’uso.

Sommario: 1.Premessa; 2.Il piano di lottizzazione;2 a. La lottizzazione

abusiva; 3. La destinazione d’uso urbanistica; 4. La destinazione d’uso

funzionale; 5.Un caso ricorrente: il vincolo alberghiero e la lottizzazione

abusiva; 6. La responsabilità del Notaio; 7.Conclusioni.

1. Premessa

Desidero, innanzitutto, ringraziare la Fondazione Italiana per il Notariato per

l’opportunità che mi concede di trattare, nell’ambito del programma di

formazione professionale permanente della categoria, in modo organico e

sistematico, il tema della “ verifica della documentazione urbanistica “, un

aspetto delicato e particolarmente sofferto dal Notariato che, sempre più,

deve supplire la scarsa vigilanza sull’attività edilizia da parte degli operatori

della pubblica amministrazione.

E’, infatti, proprio la scarsa vigilanza sull’attività edilizia da parte degli enti

locali a scaricare sulle spalle del notaio la responsabilità di verificare quanto,

normalmente, non dovrebbe essere Loro attribuito.

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Ed, allora, dovendo, ancora una volta, la categoria svolgere funzione di

supplenza in funzioni pubbliche che, nell’ambito delle attribuzioni, non

dovrebbero spettare al notaio, è opportuno attrezzarsi e documentarsi sui

nuovi strumenti di applicazione della norma sulle lottizzazioni, legittime o

abusive che, con il passare del tempo, acquistano contorni sempre più fluidi e

di complessa applicazione.

2. Il piano di lottizzazione

Senza attardarsi sulla storia giuridica che ha portato all’attuale

configurazione della “ lottizzazione “, con conseguente definizione per via

legislativa della “ lottizzazione abusiva “, è giusto attribuire all’articolo 28

della legge n. 1150 del 1942, l’introduzione delle norme per l’attuazione

della lottizzazione delle aree fabbricabili.

La stessa legge, prevedendo varie forme di piano di lottizzazione,

- a) “ incorporata “ nel piano particolareggiato;

- b) “ obbligatoria “ in cui l’invito alla redazione del piano di lottizzazione

parte dall’autorità comunale;

- c ) “ facoltativa “, quella che, convenzionalmente, viene definito “ piano di

lottizzazione “,

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aveva dato indicazioni di ordine tecnico sul contenuto dello stesso piano,

sulla sua procedura di approvazione, non potendo prevedere, in pieno

conflitto, abusi che avrebbero portato nel tempo a patologie giuridiche dei

negozi relative al trasferimento dei terreni.

Nella impostazione della legge del 1942 i piani di lottizzazione avrebbero

potuto essere lo strumento giusto per la disciplina degli interventi edilizi sul

territorio, particolarmente se inquadrati all’interno di un articolato sistema di

pianificazione previsto dalla stessa legge; ma essi, almeno per buona parte

del Paese, forse anche a causa delle necessità di ricostruzione del dopoguerra,

ebbero scarsa applicazione.

Si rese, pertanto, necessario, al fine di porre un freno ad un sistematico

aggiramento della norma, stabilire un divieto assoluto di lottizzazione a

scopo edilizio nei Comuni sprovvisti di uno strumento urbanistico a

livello comunale (Piano regolatore generale o Programma di fabbricazione ).

Non avendo introdotto la legge n. 765 del 1967, la “ legge – ponte “, alcuna

definizione del concetto di lottizzazione, al fine di colmare una carenza legislativa,

fu necessario, per il Ministero dei LL. PP., utilizzare la circolare n. 3210 del 1967,

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esplicativa dell’applicazione della citata legge-ponte, per introdurre il concetto di

lottizzazione, rilevando testualmente, “ Come utile criterio orientativo può dirsi che

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costituisce lottizzazione non il mero frazionamento dei terreni, ma qualsiasi

utilizzazione del suolo che, indipendentemente dal frazionamento fondiario e dal

numero dei proprietari, preveda la realizzazione contemporanea o successiva di

una pluralità di edifici a scopo residenziale, turistico o industriale e

conseguentemente comporti la predisposizione delle opere di urbanizzazione

occorrenti per le necessità primarie e secondarie dell’insediamento “.

La definizione della circolare citata non fu sufficiente ad aiutare per

l’interpretazione al meglio della norma, anche perché la successione

dell’orientamento della giurisprudenza amministrativa portava a considerare

che ci si trovasse in presenza di una lottizzazione di fatto “ quando –

mediante il rilascio di uno o più permessi di costruire - sia autorizzato, per

la prima volta, l’asservimento all’edilizia ( a scopo residenziale, industriale,

commerciale, turistico etc. ) di una zona di territorio non ancora urbanizzata

e quando per effetto del nuovo insediamento sia necessario realizzare opere

di urbanizzazione primaria e secondaria ( che non riconducano a semplici

allacciamenti delle nuove costruzioni alle reti infrastrutturali esistenti ) “.

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2 a. La lottizzazione abusiva;

Tale dominante orientamento giurisprudenziale lasciava, comunque, “

pericolosi margini di incertezza “ inducendo il legislatore ad introdurre, con

la legge n. 47 del 1985 ( una norma con la quale si è, ormai, formata

un’intera generazione di tecnici, magistrati, avvocati, notai ) la definizione,

oggi recepita nell’articolo 30 del d. P. R. n. 380/2001 – il testo unico

dell’edilizia –, secondo cui “ si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo

edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione

urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli

strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi

statali o regionali senza la prescritta autorizzazione, nonché quando tale

trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o

atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la

dimensione in ordine alla natura del terreno, alla sua destinazione secondo

gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione di

opere di urbanizzazione ed in rapporto agli elementi riferito agli acquirenti,

denuncino, in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio “.

La definizione introdotta, pur avendo ancora bisogno di interpretazioni

integrative per quanto attiene alcune fattispecie che si vanno configurando,

ha certamente risolto il problema della individuazione della lottizzazione

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abusiva nel caso di vendita frazionata dei terreni pur senza l’esecuzione di

opere.

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La stessa definizione ha, sostanzialmente, riconosciuto tra le diverse

categorie di lottizzazione abusiva:

a) lottizzazione abusiva negoziale,

che viene determinata, per la integrazione del reato in esame, sia con

l’alienazione non autorizzata di un terreno diviso in lotti, sia con la

dimostrazione dell’intento lottizzatorio che può essere desunto da indici

sintomatici dettagliatamente elencati in modo non tassativo dal legislatore.

Per la giurisprudenza penale “ non è necessario che tali elementi indiziari

siano presenti tutti in concorso fra di loro, in quanto è sufficiente anche la

presenza di uno solo di essi, rilevante ed idoneo a far configurare, con

margini di plausibile veridicità, la volontà di procedere a lottizzazione “ ;

b) lottizzazione abusiva materiale

che sussiste allorquando vengono realizzate opere edilizie o opere di

urbanizzazione che determinano un’ apprezzabile trasformazione urbanistica

della zona, funzionalizzando i relativi terreni a nuovi insediamenti urbani

non assentiti o non programmati (ad es. costruzione di strade, manufatti,

frazionamento dei terreni in lotti ).

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In tale direzione anche la giurisprudenza penale la quale, in particolare, ha

affermato che “ sussiste il reato di lottizzazione abusiva laddove una

struttura adibita a campeggio, sia pure debitamente autorizzata, venga

radicalmente mutata, per effetto di opere edilizie non autorizzate e di

roulotte posizionate stabilmente a terra e, pertanto, non più agevolmente

trasportabili, in uno stabile insediamento abitativo di rilevante impatto

negativo sull’assetto territoriale“.

Restano, però, aperte alcune applicazioni della definizione di lottizzazione

abusiva in relazione, ad esempio, all’argomento di cui oggi si tratta, cioè alla

circolazione di beni interessati da cambio di destinazione d’uso.

Cercherò, in prosieguo, dopo aver inquadrato, in estrema sintesi, la

legislazione in relazione alla destinazione d’uso urbanistica e funzionale di

un immobile, di collegare i due argomenti, al fine di contribuire, senza

nessuna presunzione esaustiva, a restringere i margini di incertezza

interpretativa che si pongono in ordine alla circolazioni di beni sottoposti al

citato cambio di destinazione d’uso ed ad individuare i limiti della

responsabilità del Notaio.

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3. La destinazione d’uso urbanistica

La destinazione d’uso urbanistica di un’area attiene alla sua utilizzabilità secondo le

norme vigenti dello strumento urbanistico comunale.

Il concetto di destinazione d’uso è quello che si ricava dal certificato di destinazione

urbanistica rilasciato dal Comune.

Dalla destinazione d’uso urbanistica dell’area si ricava la destinazione d’uso dello

e/o degli edifici/o che su di essa possono essere realizzati, determinandosi come

elemento che qualifica la connotazione del bene immobile e che risponde a

determinati scopi di interesse pubblico, di pianificazione o di attuazione della

pianificazione.

Generalmente, essa viene ricompresa all’interno delle categorie specificate dalla

legge e dal D.M. n. 1444/1968.

4. La destinazione d’uso funzionale

Diversa dalla destinazione d’uso urbanistica dell’area è la destinazione d’uso

edilizia dell’immobile, che attiene al singolo edificio ed alle sue utilizzazioni

funzionali.

Ovviamente, è da ritenersi inammissibile il mutamento della destinazione

d’uso che alteri il complessivo assetto del territorio, o vìoli determinati

divieti espressi dagli strumenti urbanistici comunali vigenti.

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La modifica di destinazione d’uso si può definire, di massima, come ” una

utilizzazione del bene con una destinazione dello stesso finalizzata ad un utilizzo

diverso da quello indicato nel titolo abilitativo ( permesso di costruire, S.C.I.A. o

D.I.A. ).

Dalla giurisprudenza penale il mutamento di destinazione d’uso viene definito come

“ attività volta a vincolare in maniera non precaria una costruzione ad una

determinata utilizzazione, classificabile fra quelle correnti in materia urbanistica,

qualora si realizzi in contrasto con la previsione dell’atto di concessione “ ( Cass.

penale , III, 13 giugno 1983, n. 7404 ).

Il citato t.u. dell’edilizia, il d. P. R. n. 380/2001, all’articolo 10, rinvia la disciplina

alle leggi regionali, ma solo per la definizione dei titoli abilitativi necessari per la

modifica di destinazione d’uso.

5. Un caso ricorrente: il vincolo alberghiero e la lottizzazione

abusiva;

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Il reato di lottizzazione abusiva si realizza mediante condotte anche

materiali quali una modificazione edilizia od urbanistica dei terreni, in una

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zona non adeguatamente urbanizzata, la quale conferisca ad una porzione di

territorio comunale un assetto differente, che venga posta in essere senza

autorizzazione, ovvero in totale difformità dalla stessa, ed in violazione

delle prescrizioni stabilite dagli strumenti urbanistici vigenti od adottati,

e tale da poter determinare l’insediamento di abitanti o lo svolgimento di

attività, con conseguente necessità di predisporre od integrare le opere di

urbanizzazione (Cass. Pen., sez. III, sentenza 30 aprile 2004, n. 20390)

E’ sempre più frequente, infatti, sotto il profilo della prassi negoziale ed in

particolare nelle zone di più assidua frequentazione turistica, la tendenza a

cedere porzioni di strutture turistiche ricettive, alberghiere od altre, a singoli

proprietari, allo scopo di consentire agli acquirenti la utilizzazione non più

come beni turistico – alberghieri, ma a destinazione abitativa, come una

comune casa di abitazione o di vacanza.

Un fenomeno tipico è rappresentato dalla “ compravendita frazionata di strutture

ricettive “, anche se, bisogna dire, che con disinvoltura si realizzano abitazioni, con

tutte le caratteristiche peculiari delle stesse, in zona territoriale omogenea con

destinazione “ turistico – ricettiva “, facendo ricadere, all’interno di tale

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destinazione d’uso, anche le case di abitazioni di un Comune certamente non a

vocazione turistica.

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Ed in questi casi, credo, che, con la mancata vigilanza da parte della pubblica

amministrazione, i Comuni in particolare, è augurabile che vi sia un rifiuto alla

prestazione da parte del Notaio e, ancora di più, un rifiuto da parte degli istituti di

credito a contrarre mutuo per la realizzazione di immobile con destinazione

abitativa.

E’ da dire che, ovviamente, il fenomeno non riguarda alberghi tradizionali, ma

strutture turistiche diffuse sul territorio, magari formatesi non in un’unica soluzione,

ma in tempi differenziati; è il caso, ad esempio, di villaggi – vacanze o di residenze

turistico – alberghiere.

Da un punto di vista della commerciabilità del bene occorre distinguere fra:

1) trasferimento del bene che subisce la modifica di destinazione d’uso

e

2) trasferimento dell‘ immobile che, pur frazionato, conserva la sua

destinazione d’uso, magari con un’unicità di gestione di carattere commerciale

imprenditoriale che potrà comportare dei problemi di carattere

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burocratico – amministrativo ma difficilmente potrebbe incidere sulla validità del

negozio posto in essere.

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Diverso, invece, è il caso in cui il bene trasferito perde, di fatto, la sua destinazione

d’uso o per una destinazione sostanzialmente difforme da quella assentita, pur se

non accompagnata da opere edilizie, o per un vero e proprio frazionamento della

struttura con una frantumazione negoziale che ne faccia perdere, con certezza, la

possibilità di rispettare la originale destinazione d’uso.

Il problema si sposta sulla legislazione urbanistica ed edilizia, sulle pronunce della

giurisprudenza sulla stessa, dal momento che, nella legislazione, non si rinviene

fattispecie specifica.

Per quanto attiene la rilevanza della modifica di destinazione d’uso del bene in

ordine alla commerciabilità dello stesso si possono distinguere, all’interno della

modifica di destinazione d’uso, due fattispecie tipiche:

a) mutamento funzionale, cioè privo di opere;

b) mutamento strutturale, cioè con opere che necessitano di titolo

abilitativo;

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In linea generale sul punto a ), salvo quanto necessario di approfondimento

specifico per il vincolo alberghiero, particolarmente se non c’è modifica catastale

della destinazione d’uso, vi è da dire che tale mutamento non assume alcuna

rilevanza ai

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fini della commerciabilità del bene e attiene solo al rispetto della normativa, statale,

regionale e locale vigente in materia urbanistica.

Meno facile appare, invece, delineare la diligenza notarile in caso di mutamento di

destinazione d’uso dell’immobile di cui al punto b); è pur vero che al notaio può

bastare il requisito formale della commerciabilità del bene, con tutte le dichiarazioni

di rito della parte venditrice che assevera titolo abilitativo e provenienza

dell’immobile ma il professionista deve, altresì, preoccuparsi che l’atto non nasca

invalido o invalidabile, ma anche che lo stesso strumento riduca al minimo i rischi

dell’insorgenza di liti interpretative tra le parti.

Certamente il mutamento di destinazione d’uso dell’immobile non autorizzato

determina una irregolarità urbanistica ed impone che detta irregolarità debba essere

sanata; se non provvede l’alienante a sanarla, toccherà all’acquirente

successivamente provvedere a farlo, ove sia possibile, dal momento che egli ha

acquistato validamente un bene parzialmente irregolare da un punto di vista della

regolarità urbanistica od edilizia.

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Meno facile è inquadrare il mutamento di destinazione di una struttura a

destinazione turistico – ricettiva, alberghiera o altro, in uso residenziale

privato.

La fattispecie in esame può configurarsi con due ipotesi:

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La fattispecie in esame può configurarsi con due ipotesi:

a) un mutamento ininfluente ai fini della commerciabilità del bene, perché

ritenuto appartenente ad un più ampio contesto generale di mutamento di

destinazione d’uso;

b) un cambio di destinazione d’uso presupposto per la non - commerciabilità

del bene ed, in questo caso, è da individuare la tipologia di abuso cui

ascrivere lo stesso ai fini di una conferma della non – commerciabilità.

Ricordando, in premessa, la competenza delle Regioni all’apposizione del vincolo

alberghiero, si è nell’ipotesi paradossale che la detta commerciabilità rischia di

essere consentita o meno in forma più restrittiva in virtù del vincolo alberghiero, a

seconda che la Regione competente per territorio, abbia o meno legiferato in

materia ( la Regione Campania, ad esempio, lo ha fatto ).

Certamente l’abuso configurato da mutamento di destinazione d’uso di un immobile

da alberghiero ad altro, residenziale in primis, in assenza di specifica legislazione

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regionale, e con la realizzazione di opere va ascritto alle diverse categorie di abuso

elencate dall’articolo 31 e seguenti del citato d. P. R. n. 380/2001; ovviamente,

conseguentemente sanzionate come previste dallo stesso d. P. R..

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Con riferimento al citato articolo 31, comma 1, va evidenziato che : “ sono

interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che

comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per

caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto

del permesso stesso, …….( omissis ) “; la inclusione della “ realizzazione di un

organismo edilizio integralmente diverso…… per utilizzazione “ tra le categorie di

abusi da ascrivere alla totale difformità propende per una non commerciabilità di

un bene che non sia stato preventivamente sanato, da un punto di vista edilizio ed

urbanistico, ove possibile.

Con questa lettura dell’articolato del t.u. è utile che il notaio controlli, e non solo

per l’eventuale presenza del vincolo alberghiero, la conformità del bene trasferito

rispetto al titolo abilitativo assentito.

Diverso è, invece, il caso, affermato in più occasioni dalla giurisprudenza di

“ lottizzazione abusiva “, ricordandosi che la categoria cui ascrivere l’abuso

cambia se l’immobile è sottoposto a vincolo paesaggistico.

La Cassazione penale, in più occasioni, ( 6 ), ( 7 ), e ( 8 ), ha adottato l’orientamento

di configurare il reato di lottizzazione abusiva allorché “ la modifica di una

destinazione d’uso di una residenza turistico - alberghiera “ realizzata attraverso

la vendita di singole unità a privati allorché non sussista un’organizzazione

imprenditoriale preposta alla gestione dei servizi comuni ed alla concessione in

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locazione dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole comuni del

contratto di albergo, atteso che in tale ipotesi le singole unità perdono la originale

destinazione d’uso alberghiera per assumere quella residenziale, in contrasto con

lo strumento urbanistico costituito dal piano di lottizzazione “.

( 6 ) Cass. Penale, III, 2 marzo 2004, n. 20661; ( 7 )Cass. Penale, III, 21 gennaio 2005, n. 10889;

( 8 ) Cass. Penale, III, 7 novembre 2006, n. 6396;

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In particolare, in altra occasione ( 9 ), è stato sentenziato che la “ costruzione di un

complesso immobiliare costituito da villette destinate ad uso residenziale , non può

ritenersi assentita da un piano di lottizzazione convenzionato, dal momento che

quello esistente ha un oggetto del tutto diverso e riguarda unicamente un complesso

immobiliare a destinazione alberghiera “ ….... ” Nel caso in esame, poi, le

trasformazioni realizzate si pongono anche in contrasto con gli strumenti

urbanistici più generali che per quella zona e per quella volumetria consentivano

soltanto opere aventi un interesse pubblico perché destinate ad uso alberghiero,

mentre per le altre opere erano consentite solo volumetrie inferiori “.

La lettura letterale dell’articolo 30 del t.u. dell’edilizia non autorizza a condividere

tale orientamento, dal momento che la fattispecie della lottizzazione abusiva viene

riferita, nella citata norma, solo con esclusivo riferimento ai terreni, rendendo,

quindi, non applicabili le sanzioni consequenziali, a cominciare dalla confisca degli

immobili.

E’, però, comunque da distinguere la fattispecie di un frazionamento di una struttura

ricettiva in un fase iniziale di avvio dell’attività da quella realizzata in una fase

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successiva all’avvio stesso o anche il caso di un piano di lottizzazione approvato

con destinazione alberghiera – ricettiva che, poi, viene trasformata in residenza/e.

In tale ultima fattispecie la configurazione del reato di lottizzazione abusiva, con

conseguente non – commerciabilità del bene, è condivisibile.

( 9 ) Cass. Penale, III,24 febbraio 2006, n. 6990;

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Altra tipologia è, ad esempio, rappresentata da un’iniziativa turistica, organizzata

non a mezzo di un solo immobile, che neanche avvia la sua attività ma viene

immediatamente divisa in unità abitative, facilmente individuabili per tipologie

costruttive; in tale caso si potrebbe configurare un asservimento di aree a scopo

edificatorio realizzato senza un preventivo strumento pianificatorio attuativo.

Invero, si tratterebbe di una fattispecie difficilmente difendibile e dalla quale

sarebbe opportuno per il notaio stare lontano.

Diversa è, invece, il frazionamento di un immobile successivo alla fase di avvio

dell’attività turistica, con la vendita, parziale o totale, di unità abitative singole,

sempre che le condizioni e le prescrizioni urbanistiche, edilizie e catastali lo

consentano e ci si sia dotati delle eventuali autorizzazioni imposte dalle leggi

regionali.

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Come si vede, ormai decine sono gli esempi di cambio di destinazione d’uso di

immobili ai quali la Giurisprudenza, penale in particolare, più che la Legislazione

attribuisce la configurazione di lottizzazione abusiva.

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6. La responsabilità del Notaio;

In ordine alla responsabilità imputabile al Notaio per la redazione di atti

relativi a costruzioni o lottizzazioni abusive, è da evidenziare un altalenante

orientamento della giurisprudenza, che porta, inesorabilmente, ad

attraversare la Dottrina e la Giurisprudenza Penale lungo l’impercettibile

confine in materia di “ colpa “ e “ dolo “.

Furono, infatti, le Sezioni Unite – 27 marzo 1992, n, 4.708 – a sancire che,

pur ammettendo che nella lottizzazione abusiva negoziale l’evento fosse

ascrivibile, dal punto di vista della causalità materiale, anche al Notaio il

quale offra la propria attività negli atti pubblici di trasferimento della

proprietà dei lotti frazionati, ne riconosceva la corresponsabilità per il reato

di lottizzazione abusiva “ solo se egli abbia coscientemente e

volontariamente partecipato al piano lottizzatorio”.

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Tale orientamento si è sempre più consolidato, nel tempo, limitando la

responsabilità del Notaio ai casi di partecipazione in forma dolosa quale

“ cosciente e volontaria partecipazione al piano lottizzatorio”, escludendo un

contributo meramente colposo del Notaio ad un’attività certamente dolosa

delle parti principali.

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Né è stato ritenuto sufficiente la modifica apportata all’articolo 47 del citato

d.P.R. n. 380/2001 dall’articolo 1, comma 2, del d.P.R. n. 304/2005; detta

modifica, infatti, stabilendo che “ Tutti i pubblici ufficiali, ottemperando a

quanto disposto dall'articolo 30, sono esonerati da responsabilità inerente al

trasferimento o alla divisione dei terreni”.

Apparentemente sembrerebbe che, alla luce di tale disposizione, il Notaio, che

alleghi all’atto il certificato di destinazione urbanistica, possa essere ritenuto esente

da responsabilità; invero, detta responsabilità, per unanime orientamento

dottrinario, non può non ricorrere nel caso in cui non sia stato violato dal

professionista il sostanziale precetto dell’articolo 30 che fa divieto di eseguire

lottizzazioni abusive. E tale prevalenza fa scattare, da parte dell’articolo 47 citato,

la violazione dell’articolo 28 della legge notarile che, testualmente, recita, al

comma 1 : “ Il notaro non può ricevere atti:

1. se essi sono espressamente proibiti dalla legge, o manifestamente contrari al

buon costume o all'ordine pubblico;

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2……..( omissis )…….”

E’, quindi, evidente che il Notaio, per andare indenne da responsabilità, non

possa limitarsi a ricevere il certificato di destinazione urbanistica o altra

forma di certificazione prevista dalla legge, ma debba preventivamente

accertarsi che da tali documenti, sulla base degli elementi indizianti di cui

all’articolo 30,

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comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, non sia ravvisabile una lottizzazione

abusiva, secondo un accertamento almeno formale.

7. Conclusioni.

Il notaio, quale privato esercente pubbliche funzioni, deve aver cura di

sopperire anche alle tante carenze ed inadempienze della Pubblica

Amministrazione, assumendo una ulteriore funzione di controllo documentale

che vada anche oltre i compiti assegnati dalle leggi.

Trattandosi di un interesse generale da tutelare, oltre quello delle parti

costituite in atto, è necessario che Egli si ponga di ostacolo rispetto ad una

prassi negoziale di abusi edilizi che, senza distinzione particolare del territorio

nazionale, si va estendendo in modo preoccupante per qualità e quantità,

anche ed in particolare per l’assenza di vigilanza da parte della Pubblica

Amministrazione.

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Per quanto sopra esposto è confermato che il Notaio, per non incorrere in

responsabilità penale come compartecipe alla lottizzazione, deve astenersi da

prestare la propria opera ai fini della commercializzazione o divisione sia dei

terreni che di fabbricati classificati ad uso diverso da abitazione, ove dalla

documentazione prodotta, in rapporto agli ulteriori elementi indiziari, risulti

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in modo non equivoco che l’attività negoziale abbia uno scopo di

trasformazione del territorio, anche mediante aggravio di carico urbanistico.

Tanto resta, comunque, in vita come raccomandazione, nonostante quanto

stabilito dall’articolo 1 del d.P.R. 9 novembre 2005, n. 304 – recante

“ Regolamento di semplificazione in materia di comunicazioni in atti di

terreni e di esercizi commerciali “, che ha abrogato il comma 6 dell’ articolo

30 del d. P. R. n. 380/2001 e il rinvio che a tale norma era contenuto

nell’ultimo periodo dell’articolo 47, c. 2 dello stesso decreto, in modo che

l’unico obbligo che attualmente residua in capo ai notai, nel caso che è in

esame nella presente relazione, è rappresentato dall’obbligo di allegare il

certificato di destinazione urbanistica dell’area oggetto di trasferimento.

La esclusione di responsabilità non può anche coprire il caso in cui, per il

Notaio, sia provato il concorso nel reato.

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Da ultimo è da ricordare che, seppure fosse ascrivibile al Notaio, quale

pubblico ufficiale, la responsabilità penale ( sempre e solo a titolo di

concorso nel reato ) il rispetto rigoroso delle regole formali sopra richiamate

consente di impedire l’applicabilità della sanzione civilistica della nullità

dell’atto.

Alberto Coppola

Va sposata al tesi secondo cui, sia per i terreni che per i fabbricati, l’abusività

della lottizzazione non comporta la invalidità dell’atto traslativo, dal

momento che, nell’ordinamento, dalle sanzioni penali ed amministrative non

discende automaticamente l’applicazione della sanzione civile della nullità.

Alberto Coppola