5.1 i Redditi Fondiari

7/24/2019 5.1 i Redditi Fondiari

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LEZIONE 5:

I REDDITI FONDIARI


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OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

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NOZIONI GENERALI

Cosa sono i redditi fondiari

I redditi fondiari sono quelli inerenti i terreni e i fabbricatisituati nel territorio dello statoche sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel

catasto edilizio urbano.

Come si individuano gli immobili

Gli immobili sono individuati dal fisco attraverso due tipologie di dati:

quelli che servono ad identificarli fisicamente nelle mappe catastali;

quelli che servono a determinare la consistenza e quindi la rendita

Questi dati sono attribuiti dalle Agenzie del Territorio e sono normalmente riportati negli

atti notarili con i quali limmobile viene trasferito.

I redditi fondiari

I redditi fondiari comprendono:

il reddito dominicale dei terreniil reddito agrario dei terreni

il reddito dei fabbricati

Il criterio di imputazione

I redditi fondiari vanno dichiarati, secondo il criterio di competenza, nella dichiarazione dei

redditi relativa alperiodo dimposta in cui si verificato il possesso e concorronoa formare

il reddito complessivo indipendentemente dalla loro percezione.

Dove indicare i redditi fondiari

I redditi fondiari vanno dichiarati nel quadro A e B del modello 730; in particolare il

reddito dei terreni nel quadro A e il reddito deifabbricati nel quadro B.


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Chi dichiara i redditi fondiari

Devono dichiarare i redditi fondiari tutti ipossessori di immobili.

Esistono diverse tipologie di possessoriIl PROPRIETARIO

il soggetto al quale il bene intestato nei pubblici registri immobiliari

ed in grado di disporre in modo pieno ed esclusivo dellimmobile;

LUSUFRUTTUARIO

colui chegode dellimmobile

e deve rispettare la destinazione economica del bene;

LENFITEUTA colui chegode degli stessi diritti del proprietario sui frutti del fondo

ed ha lobbligo di

migliorare la consistenza del fondo

e dipagare al concedente un canone periodico;

IL TITOLARE DI DIRITTO DUSO

colui che pu servirsi del bene e, se questo produce frutti, pu raccoglierli per

quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia;IL TITOLARE DEL DIRITTO DABITAZIONE

colui che pu abitare un immobile, limitatamente ai bisogni propri e della sua

famiglia. Un esempio di diritto di abitazione quello a favore del coniuge superstite.

Ai fini IRPEF ed ICI il diritto di abitazione su un immobile si estende anche alle

pertinenze ad esso collegato.

IL TITOLARE DI DIRITTO DI SUPERFICIE

colui che gode del diritto, concessogli dal proprietario del terreno, di fare e di

mantenere, sul suolo stesso, una costruzione acquisendone la propriet

Percentuale e giorni di possesso

Il possessore deve dichiarare il reddito fondiario in base alla quota e ai giorni di possesso:

se unico possessore dichiarer il 100%


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nel caso di contitolarit del diritto reale si avranno pi soggetti passivi. In questo

caso i beni concorreranno alla formazione del reddito complessivo di ciascuno dei

titolariproporzionalmente alla quota corrispondente al loro diritto

se il possesso si riferisce allintero annosolare indicheremo 365 giorni

In caso di trasferimento o di acquisizione del diritto di propriet o di altro diritto

reale nel corso dellanno solare, i giorni si calcolano tenendo conto della data di

trasferimento o di acquisizione

Immobile gravato di usufrutto

In presenza di usufrutto o diritto di abitazione il soggetto passivo dimposta

lusufruttuario o il titolare del diritto di abitazione in quanto il proprietario pur essendonei

pubblici registri immobiliari lintestatario del bene, non pu disporneliberamente.La propriet gravata da usufrutto definita nuda propriet.

CENNI DI DIRITTO SUCCESSORIO

Diritti patrimoniali

In caso di morte i diritti patrimoniali della persona deceduta dovranno essere trasmessi ad

altri.

La successione

La successione cio il trasferimento di diritti da un soggetto ad un altro pu essere:

legale, quando il deceduto non lascia testamento;

testamentaria quando il deceduto lascia disposizioni di ultima volont come iltestamento.

Successione legale e testamentaria

In caso di successione legale, la quota ereditaria, cio la parte di eredit che spetta agli

eredi, definita dalla legge.

In caso di successione testamentaria esiste una quota di legittima o di riserva che la

quota minima da attribuire agli eredi anche contro la volont del defunto ed una quota


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disponibile, che la quota che pu essere attribuita a chiunque, compresi gli eredi ed in tal

caso in aggiunta alla quota legittima.

Gli eredi Gli eredi sono:

il coniuge,i parenti in linea retta di primo grado (genitori e figli),

i parenti in linea retta di secondo grado (nonni e nipoti),

i parenti in linea retta di terzo grado (bisnonno e pronipote),

i parenti in linea retta di quarto grado (trisnonno e trisnipote),

i parenti in linea collaterale di secondo grado (fratelli e sorelle),

i parenti in linea collaterale di terzo grado (zio e nipote),

i parenti in linea collaterale di quarto grado (cugini ).In caso di successione legale, in mancanza diparenti entro il sesto grado, leredit va allo

Stato.

Sono esclusi dalleredit legittima gli affini, che sono:

affini di primo grado cio suoceri, generi, nuore;

affini di secondo grado cio cognati.

Successione legale: eredi e quote

Gli eredi e le quote ereditarie in caso di successione senza testamento,sono i seguenti:

presenza di coniuge ed un solo figlio:

delleredit al coniuge,

al figlio

presenza di coniuge e due o pi figli:

1/3 delleredit al coniuge

2/3 delleredit divisa in parti uguali tra i figli coniuge non esistente e presenza di un solo figlio:

lintera ereditspetta al figlio

coniuge non esistente e presenza di due o pi figli:

lintera ereditspetta ai figli in parti uguali


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Listituto di rappresentanza

Se gli eredi legittimi sono premorti, ossia deceduti al momento di ereditare, interviene

l'istituto della rappresentazione ci significa che la quota dellerede premorto spetta in

quota agli eredi discendenti.

Riferimenti

Vedi lapprofondimento: la successione senza testamento.

Quota disponibile, legittima o di riserva

In caso di successione testamentaria il defunto potr disporre a favore dei propri eredi diuna parte delleredit la cosiddetta quota disponibile, mentre unaltra parte, la cosiddetta

quota legittima o di riserva deve essere attribuita aifamiliariprevisti dalla legge.

Gli eredi e la quota di legittima

I familiari a cui la legge riconosce la quota di legittimasono:

il coniuge,

i parenti in linea retta di primo grado (genitori e figli),

i parenti in linea retta di secondo grado (nonni e nipoti),

i parenti in linea retta di terzo grado (bisnonno e pronipote).

Quote ereditarie in successione con testamento

Questi sonogli eredi e le quote ereditarie in caso di successione con testamento:

presenza di coniuge ed un solo figlio:1/3 delleredit al coniuge,

1/3 al figlio

presenza di coniuge e due o pi figli:

1/4 delleredit al coniuge

1/2 delleredit divisa in parti uguali tra i figli

coniuge non esistente e presenza di un solo figlio:

delleredit spetta al figlio


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coniuge non esistente e presenza di due o pi figli:

2/3 delleredit divisa in parti uguali tra i figli

Riferimenti

Vedi anche lapprofondimento: La successione con testamento

La documentazione

I dati relativi agli immobili oggetto di successione, agli eredi ed alle relative quote di eredit

sono desumibili dalla dichiarazione di successione e dalla relativa voltura

Nella dichiarazione di successione, oltre alla data di apertura della successione e ai dati del

soggetto deceduto, riportato lalbero genealogico, i dati anagrafici relativi agli eredi,lattivo ereditario ovvero gli immobili ed relativi diritti reali immobiliari che verranno

suddivisi fra gli eredi.

Riferimenti

Vedi anche lapprofondimento: la successione il modulo.

Il diritto di abitazione del coniuge superstite

In caso di decesso di uno dei coniugi la legge prende in considerazione una particolare

tutela per il coniuge superstite.

LArt. 540 del codice civile prevede infatti che sullimmobile che costituiva labitazione

principale dei coniugi, si costituisca automaticamente a favore del coniuge superstite il

diritto di abitazionesulla quota di propriet del coniuge defunto.

Esempio

In caso di decesso di un contribuente comproprietario della casa di abitazione principale al50% con il coniuge e con un solo figlio, la quota che passer in successionesar pari ad

cos ripartito:

al coniuge e

al figlio.

In questo caso per il reddito dovr essere dichiarato al 100% dal coniuge in quanto per

titolare del diritto di propriet e per titolare del diritto di abitazione.


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La successione e lusufrutto

Con la morte dellusufruttuario lusufrutto si riunisce alla nuda propriet e quindi il nudo

proprietario acquisir lapiena propriet dellimmobile.

Nel caso per, che nellatto costitutivo del diritto di usufrutto a favore di pi persone, siaprevisto il diritto di accrescimento la quota del defunto passa agli altri usufruttuari.

CENNI SUL DIRITTO DI FAMIGLIA

I regimi patrimoniali

I regimi patrimoniali per cui i coniugi possono optare sono alternativamente il regime della comunione beni

il regime della separazione dei beni

La comunione e la separazione dei beni

Il regime della comunione dei beni il regime patrimoniale che si applica automaticamente

in mancanza di diverse pattuizioni tra i coniugi ai matrimoni contratti dal 20.9.1975 (data

di entrata in vigore della Legge. 19.5.1975, n. 151),Si applica per i beni acquistati successivamente a tale data.

Precedentemente, ai matrimoni si applicava il diverso regime della separazione dei beni.

Per tali matrimoni la legge di riforma del diritto di famiglia ha disposto un periodo di tempo

transitorio, fino al 15 gennaio 1978, entro il quale ciascuno dei coniugi, anche

unilateralmente, avrebbe potuto dichiarare di non voler aderire al nuovo regime, lasciando

pertanto immutato il regime della separazione.

I beni inclusi ed esclusi dalla comunione

I beni che entrano in comunione sono tra gli altri i beni immobili acquistati insieme o

separatamente, dai coniugi durante il matrimonio.

I beni esclusi dalla comunionesono tra gli altri:

i beni di cui ciascuno dei coniugi eraproprietario prima del matrimonio;

i beni acquisiti durante il matrimonioper donazione o successione, a meno che nella

donazione o successione non sia specificato che essi sono attribuiti alla comunione.;


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i beni acquistati con il prezzo di alienazione dei beni personali, purch ci sia

dichiarato espressamente nell'atto di disposizione.

Imputazione dei beni in comunione

I beni immobili che entrano in comunione vanno dichiarati al 50% tra i coniugi.

Scioglimento della comunione dei beni

La comunione dei beni si scioglie per:

dichiarazione di assenza o di morte presunta di uno dei coniugi;

separazione personale;

annullamento o scioglimento del matrimonio;

cessazione degli effetti civili del matrimonio;

separazione giudiziale dei beni;

mutamento convenzionale del regime patrimoniale;

fallimento di uno dei coniugi.

La separazione dei beni

La separazione dei beni il regime patrimoniale che prevede che ciascuno dei due coniugi

conservi la titolarit esclusiva dei beni acquistati durante il matrimonio.

comunque sempre possibile passare dal regime di separazione a quello di comunione dei

beni o dal regime di comunione a quello di separazione.

Casi particolari La costruzione realizzata durante il matrimonio dai coniugi in regime di

comunione legale su di un terreno di esclusiva propriet di uno dei due non entra nella

comunioneperch fa parte del patrimonio personale del coniugeproprietario del terreno.

I beni di figli minori

I beni appartenenti ai figli minori, non emancipati, ricadono nellusufrutto legale dei

genitori esercenti la patria potest.

Tali beni vanno dichiarati daigenitori ciascuno per la quota del 50% unitamente ai propri.


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Beni esclusi dallusufrutto legale

Sono esclusi dall'usufrutto, con conseguente imputazione dei relativi redditi direttamente al

figlio, i seguenti beni:

i beni acquistati dal figlio con i proventi del proprio lavoro;

beni pervenuti al figlio, in eredit o in donazione, per intraprendere un' arte, una

professione o una carriera;

benipervenuti in eredit, diversi da quelli a titolo di legittima, o i beni donati con la

condizione che entrambi i genitori o uno di essi non vi esercitino l' usufrutto;

beni pervenuti al figlio per eredit, legato o donazione e accettati nell'interesse del

figlio contro la volont dei genitori o di uno di essi.In questo caso l'usufrutto spetta

solo al coniuge consenziente.Sono inoltre esclusi dallusufrutto legale:

iproventi di lavoro e lepensioni di reversibilit percepite dal figlio minore.

Tali redditi devono essere dichiarati dal minore, se non esonerato, con propria

dichiarazione firmata dal genitore esercente la patria potest.

INDICAZIONI GENERALIIndicazione nel modello 730

Devono essere dichiarati i redditi dei terrenisituati nel territorio dello Stato.

I redditi dei terreni vanno dichiarati nel quadro A del modello 730, relativo al periodo

dimposta in cui si verificato il possesso.

Rivalutazione dei redditi

A decorrere dal periodo dimposta 1997 e fino allentrata in vigore delle nuove tariffe

destimo, ai soli fini della determinazione delle imposte sui redditi, i vigenti redditi

dominicalisono rivalutati dell80 per cento e i vigenti redditi agrari sono rivalutati del 70

per cento.


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Chi deve dichiarare i redditi

Devono dichiarare i redditi dei terreni

le persone fisiche che possiedono terreni a titolo di propriet, usufrutto o altro

diritto reale;gli affittuari che esercitano lattivit agricola nei fondi condotti in affitto;

i partecipanti o utenti assegnatari di terreni dellepartecipanze agrarie.

Redditi da non dichiarare

Non devono invece dichiarare i redditi dei terreni:

i possessori di terreni che costituiscono pertinenze dei fabbricati urbani (ad es.

giardini, cortili, ecc. );

i possessori di terreni, parchi e giardini aperti al pubblico la cui conservazione

riconosciuta di pubblico interesse dal Ministero per i beni e le attivit culturali

purch il proprietario non abbia ricavato alcun reddito dalla loro utilizzazione per

tutto il periodo dimposta. Tale circostanza deve essere comunicata allUfficio della

Agenzia delle Entrate entro tre mesi dalla data in cui la propriet riconosciuta di

pubblico interesse.

i possessori di terreni, parchi e giardini la cui conservazione riconosciuta dipubblico interesse dal Ministero per i Beni e le Attivit Culturali e dalla cui

utilizzazione non deriva al possessore alcun redditoper l'intero anno.

Non devono compilare il quadro A Redditi dei terreni del modello 730, inoltre, i

possessori:

di terreni dati in affittoper usi non agricoli, che vanno dichiarati nel quadro D;

di terreni ubicati allestero, che vanno dichiarati nel quadro D del modello 730.

Il reddito dominicale ed agrario

I reddito dei terreni distinto in:

reddito dominicale, cio quello che attiene alla propriet;

reddito agrario, cio quello che attiene allattivit agricola.

I redditi dominicale e agrario sono determinati mediante lapplicazione di tariffe destimo

stabilite, secondo le norme della legge catastale, per ciascuna qualit eclasse di terreno.


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La documentazione

Gli importi per compilare il quadro A del modello 730 sono rilevabili:

dalla visura catastale aggiornata,

dallatto di compravendita,

dalla dichiarazione di successione oppure

dallaprecedente dichiarazione dei redditi ma solo se non ci sono state modifiche e i

dati indicati sono aggiornati.

Il CAF ha la possibilit di accesso telematico ai dati catastali della Agenzia del Territorio

dove possibile richiedere la visura catastale.

La visura catastale

La visura catastale composta da griglie nelle quali troviamo nella parte in alto a destra la

data e lora della richiesta, lufficio del territorio e il numero della visura.

Nella prima griglia si trovano i dati del richiedente e il comune censuario a cui si riferisce

la visura.

Nella seconda griglia, per i terreni, troviamo i dati identificativi dellimmobile cio il foglio,

il numero o mappale e il subalterno, poi i dati di classamento e cio la superficie, il tipo di

coltura la classe ed eventuali deduzioni ed infine il reddito dominicaleed agrario relativo

ad ogni particella.

Nella terza griglia i dati relativi agli intestatari degli immobili.

Variazione duso dei terreni

La sostituzione della coltura risultante al catasto comporta la necessit di presentare la

denuncia di variazione allUfficio del territorio.

Variazione catastale degli immobili

La visura catastale, a volte, pu non essere aggiornata con le ultime variazioni intervenute

negli immobili.

Questo pu comportare intestatari, quote o valori catastali diversi.

Per questo motivo consigliamo di leggeresempre al contribuente i dati riportati nella visura

e chiederne conferma.


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Variazione del reddito

Le variazioni in aumento devono essere denunciate dal proprietario del terreno dell'Agenzia

del Territorio entro il 31 gennaio dellanno successivo e hanno effetto da tale anno.

Quelle in diminuzione, possono essere denunciate anche dopo, ma hanno effetto solodallanno in cui la denuncia stata presentata.

Il reddito dei terreni, nel periodo intercorrente fra la variazione effettiva di coltura e

lavvenuta variazione catastale si determina con la applicazione della tariffa destimo media

attribuibile alla coltura praticata.

Dati per la compilazione della dichiarazione dei redditi

Dati necessari alla compilazione della dichiarazione dei redditi e ai fini dellICI: la partita catastale,

il reddito dominicale iscritto in catasto,

il reddito agrario iscritto in catasto,

il periodo di possesso,

il Comune e la localit in cui situato il terreno,

le quote spettanti.

IL REDDITO DOMINICALE DEI TERRENI

Il reddito dominicale

Il reddito dominicale la parte di reddito che attiene allapropriet del terreno.

Chi dichiara il reddito dominicale

Devono dichiarare il reddito dominicale del terreno iproprietari o titolari di un diritto reale

di godimento anche se il terreno dato in affitto o comodato a terziper uso agricolo oppure

oggetto di contratti associativi come colonie e mezzadrie.


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Chi non deve dichiarare il reddito dominicale

Non devono dichiarare il reddito dominicale iproprietari o titolari un diritto reale di

godimento di:

terreni che costituisconopertinenza di fabbricati urbani;

terreni dati in affitto per uso non agricolo; in questo caso il reddito quello

derivante dal contratto di affitto e pertanto va dichiarato nel quadro D del modello

730 relativo ai redditi diversi.

Determinazione del reddito dominicale

Il reddito dominicale determinato mediante lapplicazione di tariffe destimo stabilite,

secondo le norme della legge catastale, per ciascuna qualit e classe di terreno.

La norma prevede che in attesa della revisione delle tariffe destimo dei terreni, il reddito

dominicale venga aumentato dell80%.

Rivalutazione del reddito dominicale

Nel quadro A del modello 730 tuttavia deve essere indicato il reddito dominicale non

rivalutato. La rivalutazione effettuata direttamente dal soggetto che presta lassistenza

fiscale e viene evidenziata solamente nelprospetto di liquidazione (modello 730/3).Attenzione: se si rileva il reddito dominicale dalla precedente dichiarazione dei redditi

se stato presentato il modello 730 va considerato il valore indicato nella colonna

redditodominicale del quadro A;

se stato presentato il modello UNICO va considerato il valore indicato nella

colonna reddito domenicale del quadro RA del modello UNICO, diminuito della

rivalutazione dell80%.

Dove si dichiara

Il reddito dominicale va indicato nella colonna 1 del quadro A del modello 730.

Attenzione: E sempre utile chiedere se sono intervenute modifichesulle colture riportate in

visura e verificare che i documentipresentati siano recenti.

EsempioVediamo insieme, tramite un esempio pratico, quali calcoli effettua il CAF per determinare

limporto da riportare nelprospetto di liquidazione.


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Il Sig. Rossi il 4 ottobre ha acquistato in compropriet con il coniuge, perci al 50%, un

terreno il cuiReddito

Dominicale di 85,00 Euro.

Il primo calcolo da effettuare riguarda la rivalutazione del reddito dominicale

85,00 x 1,80 = 153,00successivamente si deve rapportare il reddito dominicale al periodo di possesso di 89 giorni

153,00 x 89/365 = 37,31

infine tale risultato dovr essere rapportato alla quota di possesso

37,31x 50% = 18,65

Nel Prospetto di liquidazione sar riportato un importo pari a 19,00 euro (18,65

arrotondato).

IL REDDITO AGRARIO DEI TERRENI

Il reddito agrario dei terreni

Il reddito agrario il reddito attribuito ai fini fiscali a chi utilizza un terreno agricolo.

determinato dal catasto in misura fissa, in base al tipo di terreno e di coltura.

Chi dichiara il reddito agrario

Devono dichiarare il reddito agrario coloro che esercitano attivit agricola, e cio:

in molti casi lo stessoproprietario o titolare del diritto reale: dichiarer sia il reddito

dominicale che il reddito agrario;

laffittuario, dalla data in cui produce effetto il contratto di affitto; nel caso di pi

persone, se il contratto non prevede nulla, il reddito agrario sar diviso in parti

uguali tra gli affittuari;

il mezzadro.

Chi non lo dichiara

Non devono dichiarare il reddito agrario il proprietario o titolare di altro diritto reale:

del terreno che costituiscepertinenza di fabbricati urbani;

del terreno dato in affitto per uso agricolo e non agricolo.


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La determinazione del reddito agrario

Il reddito agrario determinato mediante lapplicazione di tariffe destimo stabilite sulla

base delle attivit agricole esercitate sul terreno, quali:

la coltivazione del terreno,

B)Lallevamento del bestiame,

C) la trasformazione dei prodotti agricoli e zootecnici.

Nella attivit dei CAF dipendenti e pensionati la casistica pi frequente la coltivazione dei

terreni.

La norma prevede che in attesa della revisione delle tariffe destimo dei terreni, il reddito

agrario venga aumentato del 70%.

Riferimenti

Vedi anche lapprofondimento: le attivit agricole

Trasferimento del possesso

In caso di trasferimento del possesso di terreni nel corso dellanno, i relativi redditi vanno

dichiarati in proporzione al periodo di possesso.

Quando si dichiara il reddito

Bisogna dichiarare il reddito agrario nel modello 730 relativo al periodo dimposta in cui si

verificato ilpossesso o la conduzione del terreno.

Dove si dichiara

Il reddito agrario va indicato nella colonna 3 del quadro A del modello 730, non rivalutato.

La rivalutazione effettuata direttamente dal soggetto che presta lassistenza fiscale e viene

evidenziata solamente nelprospetto di liquidazionemodello 730/3.

Attenzione: se si rileva il reddito agrario dalla precedente dichiarazione dei redditi:

se stato presentato il modello 730 va considerato il valore indicato nella colonna 3

del quadro A


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se stato presentato il modello UNICO va considerato il valore indicato nella

colonna 3 del quadro RA del modello UNICO, diminuito della rivalutazione del 70%

Esempio

Vediamo insieme, tramite un esempio pratico, quali calcoli effettua il CAF per determinarelimporto da riportare nelprospetto di liquidazione

Il Sig. Rossi il 25 settembre ha acquistato in compropriet con il coniuge, perci al 50%, un

terreno il cuiReddito Agrario di 120,00 Euro.

Il primo calcolo da effettuare riguarda la rivalutazione del reddito dominicale

120,00 x 1,70 = 204,00

successivamente si deve rapportare il reddito dominicale al periodo di possesso di 98 giorni

204,00 x 98/365 = 54,77


54,77 x 50% = 27,38

Nel Prospetto di liquidazione sar riportato un importo pari a 27,00 euro (27,38

arrotondato).

Riferimenti

Vedi anche lapprofondimento: redditi dei terreni ed elenco delle attivit agricole.

TITOLO DI POSSESSO:

-PROPRIETARIO DEL TERRENO

Identificazione del proprietario del terreno

Sono tre i codici a disposizione del proprietario del terreno ed il loro utilizzo collegato asituazioni ben definite.

Il proprietario dovr indicare nella colonna titolo del quadro A:

Il codice 1, quando il terreno utilizzato direttamente dalproprietario. In questo

caso si dovr indicare sia il reddito dominicale che il reddito agrario.

Il codice 2, quando il terreno concesso in affitto in regime legale di

determinazione del canone in base alla legge n. 203/1982. In questo caso si dovr

indicare il reddito dominicale, il reddito agrario e il canone di affitto.


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Il codice 3, quando il terreno affittato in regime di libero mercato. In questo

caso si dovr indicare solo il reddito dominicale.

Se nelperiodo dimpostasi sono verificate, per lo stesso terreno, situazioni diversificate, sia

in termini di titolo di possesso che di quota, per esempio per un periodo stato coltivatodirettamente e nella restante parte dellanno stato affittato, sar necessario compilare un

rigoper ogni situazione, barrando la casellaposta nella colonnacontinuazione.

Calcolo del reddito imponibile

Nel caso di titolo 1 il reddito imponibilesar pari al valore del reddito dominicale

e del reddito agrario rivalutati rispettivamente dell80% e del 70%, rapportati ai

giorni e alla quota di possesso;Nel caso di titolo 2 il reddito imponibile rappresentato:

1) dal canone di affitto, se il canone daffitto minore dell80% del reddito dominicale

rivalutato

oppure

2) dal reddito dominicale rivalutato, se l80% del reddito dominicale rivalutato

minore del canone di affitto

Nel caso di titolo 3 il reddito imponibile rappresentato dal reddito dominicale

rivalutato dell80%, rapportato aigiorni e alla quota di possesso.

Rivalutazione del reddito agrario

Attenzione, nel quadro A del modello 730, il valore del reddito dominicale ed agrario deve

essere riportato senza effettuare alcuna rivalutazione perch questo calcolospetta al CAF.

In questo caso avremo infatti un valore non rivalutato.

Esempio

Quali calcoli effettua il CAF per determinare limporto da riportare nel prospetto di

liquidazionemodello 730-3:

Terreno in compropriet con tre fratelli; Reddito dominicale 60,00, reddito agrario

73,00; utilizzato fino al 29 aprile direttamente dai proprietari; dal 30 aprile concesso in

affitto a regime di libero mercato.


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Il primo calcolo da effettuare riguarda la rivalutazione del reddito dominicale e agrario del

terreno indicato al primo rigo del quadro A

Reddito dominicale 60,00 x 1,80= 108,00

Reddito agrario 73,00 x 1,70 = 124,10successivamente si devono rapportare i redditi al periodo di possesso relativo al codice 1 e

cio 119 giorni

Reddito dominicale 108,00 x 119/365= 35,20

Reddito agrario 124,10 x 119/365 = 40,50


Reddito dominicale 35,20 x 25%= 8,80Reddito agrario 40,50 x 25% = 10,10

Stessi calcoli si dovranno fare per il terreno riportato nel secondo rigo del quadro A e

quindi:

procedere alla rivalutazione del reddito dominicale

60,00 x 1,80= 108,00

rapportare il risultato ai giorni di possesso

108,00 x 246/365= 72,80e quindi alla quota di possesso

72,80 x 25%= 18,20

In questo caso di utilizzo del titolo di possesso codice 3, il reddito agrario non rilevante e

pertanto e uguale a 0.

La documentazione

Quando il terreno affittato, per compilare correttamente il quadro, oltre alladocumentazione necessaria per acquisire i dati relativi al reddito dominicale e agrario

indispensabile anche il contratto daffitto dal quale si desume la tipologia di contrattoper

definire il codice relativo al titolo di possesso e il canone di locazione da indicarequando

dovuto.


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Proprietario di terreno ubicato allestero

Per i terreni ubicati allestero, trattandosi di immobili che danno luogo a redditi diversi,

deve essere compilato il quadro D.

IL TERRENO CONDOTTO IN AFFITTO OPPURE

A CONDUZIONE ASSOCIATA

Contratto daffitto

Quando il terreno affittato, per compilare correttamente il quadro, oltre alla

documentazione necessaria per acquisire i dati relativi al reddito dominicale e agrario, indispensabile anche il contratto daffitto dal quale desumere la tipologia di contratto per

definire il codice relativo al titolo di possesso e il canone di locazione.

I codici che identificano il titolo di possesso

Gli altri codici che identificano il titolo di possesso che devono essere riportati nella

colonna titolo del quadro Asono:

Il codice 4, che utilizza il conduttore del fondo (diverso dal proprietario) olaffittuario, indipendentemente dal tipo di contratto, a regime legale o di libero

mercato. In questo caso si dovr compilare soltanto la colonna 3 reddito agrario.

Il codice 5, che utilizza il socio di una societ semplice costituita con la finalit di

esercitare in forma associata lattivit agricola. In questo caso si dovr riportare

nella colonna 3 reddito agrario la quota di spettanza, rilevabile dal Mod. Unico

Societ di persone presentato dalla Societ. Soltanto qualora i terreni siano anche in

propriet, nella colonna 1 reddito dominicale, si dovr riportare la quota di

competenza.

Il codice 6, che utilizza ilpartecipante di impresa familiare agricolase diverso dal

titolare. In questo caso si dovr riportare nella colonna 3 reddito agrario la quota di

spettanza, in base a quanto risulta dallatto di costituzionedellimpresa familiare.

Soltanto qualora i terreni siano anche in propriet, nella colonna 1 reddito dominicale, si

dovr riportare la quota di competenza.


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Il codice 7, che utilizza il titolare di impresa agricola individuale. In questo caso si

dovr compilare soltanto la colonna 3 reddito agrario e, qualora i terreni siano

anche inpropriet, anche la colonna 1 reddito dominicale.

Se nelperiodo dimpostasi sono verificate, per lo stesso terreno, situazioni diversificate, siain termini di titolo di possesso che di quota, sar necessario compilare un rigo per ogni

situazione, barrando la casellaposta nella colonna 8.

Conduzione associata

In caso di conduzione associata, indicata con il titolo 4, nella colonna 3 reddito agrario,

deve essere indicata la quota di reddito agrario relativa alla percentuale di partecipazione e

al periodo di durata del contratto. Tale percentuale quella che risulta da apposito attosottoscritto da tutti gli associati, altrimenti la partecipazione si presume ripartita in parti

uguali.

RIDUZIONI DEL REDDITO DOMINICALE ED

AGRARIO:

-

CASI PARTICOLARISituazioni e casi particolari

Alcune situazioni particolari influiscono sul calcolo del reddito imponibile e pertanto

necessitano di una apposita segnalazione, tramite un codice numerico che assume i valori

da 1 a 5.

La mancata coltivazione del fondo

I codici che identificano i casi particolari vanno indicati nella colonna casi particolari

del quadro A, del modello 730 e sono:

Il codice 1 indica la mancata coltivazione del fondo, per unintera annata agraria e per

cause non dipendenti dalla tecnica agraria, dellintero fondo rustico costituito per almeno

due terzi da terreni qualificati come coltivabili a prodotti annuali.

Detto codice 1 pu essere utilizzato quando il titolo di possesso 1 (proprietario del

terreno), 2 (proprietario del terreno dato in affitto in regime legale di determinazione del

canone), 3 (proprietario del terreno dato in affitto in assenza di regime legale di


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determinazione del canone), 4 (conduttore o affittuario) o 7 (titolare di impresa agricola

individuale). La presenza di questo codice incide sul calcolo dellimponibile in quanto

produce una riduzione del 70% del reddito dominicalee azzera il reddito agrario.

EsempioVediamo ora due esempi pratici di calcolo in presenza di codice 1 Casi particolari

CASO 1

Terreno concesso in affitto in assenza del regime legale di determinazione del canone (titolo

3), non coltivato (casi particolari 1)

Reddito dominicale: 1000,00 Titolo di possesso: 3

Giorni di possesso : 365 Percentuale di possesso: 100%

Casi particolari: 1Il reddito imponibile riportato nel modello 730/3 sar cosi determinato:

Rivalutazione del reddito dominicale: 1000,00 X 1,80 = 1800,00

Applicazione della riduzione del 70% per mancata coltivazione

1800,00 x 0,30= 540,00

il reddito imponibile pari a 540,00

CASO 2

Terreno concesso in affitto in regime legale di determinazione del canone (titolo 2), non

coltivato (casi particolari 1)

Reddito dominicale: 1000,00 Titolo di possesso: 2

Giorni di possesso: 365 Percentuale di possesso: 100%

Canone di affitto: 500,00 Casi particolari: 1

Il reddito imponibile riportato nel modello 730/3 sar cosi determinato:

Rivalutazione del reddito dominicale: 1000,00 X 1,80= 1800,00

Applicazione della riduzione del 70% per mancata coltivazione

1800,00 x 0,30= 540,00Per definire il reddito imponibile necessario confrontare il reddito dominicale rivalutato e

ridotto (540,00) con il canone daffitto (500,00).

Il reddito imponibile dato dal minore tra i due valori.

Nel nostro caso il reddito imponibile quindi pari a 500,00


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Perdita del prodotto per eventi naturali

Il codice 2 indica laperdita per eventi naturali di almeno il 30% del prodotto ordinario del

fondo nellanno, se il possessore danneggiato ha presentato denuncia allUfficio del

Territorio entro tre mesi dalla data in cui si verificato o, se la data non esattamentedeterminabile, almeno 15 giorni prima dellinizio del raccolto.

Detto codice 2 pu essere utilizzato quando il titolo di possesso 1 (proprietario del

terreno), 2 (proprietario del terreno dato in affitto in regime legale di determinazione del

canone), 3 (proprietario del terreno dato in affitto in assenza di regime legale di

determinazione del canone), 4 (conduttore o affittuario) o 7 (titolare di impresa agricola

individuale).

Lindicazione del caso particolare 2provoca lazzeramento sia del redditodominicale che del reddito agrario.

Terreno in conduzione associata

Il codice 3 indica un terreno in conduzione associata che pu essere utilizzato quando il

titolo di possesso 1 (proprietario del terreno), 4 (conduttore o affittuario) o 7 (titolare di

impresa agricola individuale).

Il caso particolare 3 produce esclusivamente la rivalutazione del reddito agrario

riportato nella colonna 3.

Terreno in affitto a giovani imprenditori

Il codice 4 indicato in presenza di terreno concesso in affitto a coltivatori diretti o

imprenditori agricoli a titolo principale che non hanno compiuto 40 anni alla data di

stipula del contratto o entro 12 mesi dalla stipula, e pu essere utilizzatoquando il titolo di

possesso 2 (proprietario del terreno dato in affitto in regimelegale di determinazione del

canone), 3 (proprietario del terreno dato in affitto in assenza di regime legale dideterminazione del canone), 4 (conduttore o affittuario) o 7 (titolare di impresa agricola

individuale).

Ai fini del calcolo del reddito imponibile la presenza del codice esclude la rivalutazione del

reddito dominicale e del reddito agrario.


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Casi particolari: codici 5 e 6

Gli ultimi due codici che definiscono la presenza di casi particolari sono riferiti alla

presenza di pi di una di queste situazioni. In particolare:

il codice 5 indica lapresenza contemporanea delle situazioni 1 (mancata coltivazionedel fondo) e 4 (terreno concesso in affitto a coltivatori diretti o imprenditori agricoli)

il codice 6 indica la presenza contemporanea delle situazioni 2 (perdita per eventi

naturali di almeno il 30% del prodotto) e 4 (terreno concesso in affitto a coltivatori

diretti o imprenditori agricoli.

Entrambi i codici possono essere utilizzati quando il titolo di possesso 2 (proprietario del

terreno dato in affitto in regime legale di determinazione delcanone), 3 (proprietario del

terreno dato in affitto in assenza di regime legale di determinazione del canone), 4(conduttore o affittuario) o 7 (titolare di impresaagricola individuale).

Ai fini del calcolo del reddito imponibile

nel caso particolare 5 limponibile dato dallimporto inferiore tra il reddito

dominicale del 70% ed il canone di affitto

nel caso particolare 6 i redditi dominicale e agrariosono azzerati.

EsempioVediamo ora un esempio pratico di calcolo in presenza di codice 5 Casi particolari.

Terreno concesso in affitto in regime legale di determinazione del canone (titolo 2) ad un

giovane agricoltore, non coltivato per unintera annata agraria (casi particolari: 5)

Reddito dominicale: 1000,00 Titolo di possesso:2

Giorni: 365 Percentuale:100%

Canone: 500,00 Casi particolari: 5

In questo esempio il reddito imponibile riportato nel modello 730/3 sar cosi determinato:

Applicazione della riduzione del 70% per mancata coltivazione al reddito dominicale che in

questo caso specifico caso non deve essere rivalutato (si tratta di un terreno concesso in

affitto ad un giovane agricoltore)

1000,00 x 0,30 = 300,00


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Per definire il reddito imponibile necessario confrontare il reddito dominicale ridotto

(300,00) con il canone daffitto (500,00).

Il reddito imponibile dato dal minore tra i due valori.

Nel nostro caso il reddito imponibile quindi pari a 300,00.

Riferimenti

Vedi tabella codici casi particolari.

Calcolo del reddito

Nel modello 730 il CAF che effettua tutti i conteggi necessari per arrivare a determinare il

reddito imponibile e pertanto nei calcoli dovr tener conto anche di questi casi particolari.


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APPROFONDIMENTI

GRADI di parentela fino al IV


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LA SUCCESSIONE CON TESTAMENTO


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LA SUCCESSIONE SENZA TESTAMENTO


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ESEMPI PRATICITERRENI

nucleo familiare

LENTINI CLAUDIO (DICHIARANTE)

NATO A BRESCIA

IL 4.7.1959

CODICE FISCALE = LNT CLD 59L04 B157U

Il sig. Lentini Claudio celibe dipendente del Comune di Brescia, residente a Brescia in VialeAlberi possiede:

- il 100% di un terreno a Brescia Viale Colle con le seguenti rendite:

reddito domenicale 19,55 - reddito agrario 22,22 - sezione z - foglio 155 - particella da 122

a 125 localit Colle Alto.

- il 100% del seguente terreno a Cerro Veronese che viene venduto il 2 luglio 2009:

reddito domenicale 24,50 - reddito agrario 24,78 - sezione a - foglio 287 - particella da 254

a 269

Localit Ronchi.- il 33% di un terreno a Mantova Via Campestre che ha affittato con i due fratelli a euro

250,00 annui

reddito domenicale 120,00 - reddito agrario 105,00.


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Compilare il quadro A

TERRENI IN COMPROPRIET ED EREDITATI

nucleo familiare

GIANELLO ANTONIO (DICHIARANTE)

nato a Carzano (TN) il 24.9.1966 CfGNLNTN66P24B856X

Dipendente - DECEDUTO il 1.6.2009

FURLAN RINA (CONIUGE)

nata a Abano Terme (PD) il 21.04.1969 CfFRLRNI69D61A001Y

Casalinga

Residente a PADOVA Via Eremitani, 15GIANELLO FILIPPO (FIGLIO)

nato a Padova il 27.04.1985 CfGNLFPP85D27G224Y

Studente

Residente a PADOVA Via Eremitani, 15

GIANELLO ANDREA (FIGLIO)

nato a Padova il 31.01.1988 Cf - GNLNDR88A31G224K

Studente

Residente a PADOVA Via Eremitani, 15

I coniugi sono proprietari di 2 appezzamenti di terreno, in comunione dei beni. L'intera

propriet viene data in affitto a partire dal 01.09.2009, in regime di libero mercato, a .

200,00 mensili.


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REDDITI DEI TERRENI


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Le attivit agricole

D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 [c.d. "Nuovo Tuir"]Nuovo testo risultante dal D.Lgs. 12 dicembre 2003, n.344.

Art. 32

Reddito agrario

1. (omissis)

2. Sono considerate attivit agricole:

A. le attivit dirette alla coltivazione del terreno e alla silvicoltura;

B.

l'allevamento di animali con mangimi ottenibili per almeno un quarto dal terreno e leattivit dirette alla produzione di vegetali tramite l'utilizzo di strutture fisse o mobili,

anche provvisorie, se la superficie adibita alla produzione non eccede il doppio di

quella del terreno su cui la produzione stessa insiste;

C. le attivit di cui al terzo comma dell'articolo 2135 del codice civile, dirette alla

manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione,

ancorch non svolte sul terreno, di prodotti ottenuti prevalentemente dalla

coltivazione del fondo o del bosco o dall'allevamento di animali, con riferimento ai

beni individuati, ogni due anni e tenuto conto dei criteri di cui al comma 1, condecreto del Ministro dell'economia e delle finanze su proposta del Ministro delle

politiche agricole e forestali.

3. Con decreto del Ministro delle finanze di concerto con il Ministro dell'agricoltura e

delle foreste, stabilito per ciascuna specie animale il numero dei capi che rientra nei

limiti di cui alla lettera b) del comma 2, tenuto conto della potenzialit produttiva dei

terreni e delle unit foraggere occorrenti a seconda della specie allevata.

4. Non si considerano produttivi di reddito agrario i terreni indicati nel comma 2

dell'articolo 24.

R.D. 16 marzo 1942, n. 262. (CODICE CIVILE)

(Gazzetta Uff. n. 79 del 4 aprile 1942,(Stralcio).

LIBRO QUINTO TITOLO II Capo II Sezione I

Art. 2135

Imprenditore agricolo


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[1] imprenditore agricolo chi esercita una delle seguenti attivit: coltivazione del fondo,

selvicoltura, allevamento di animali e attivit connesse.

[2] Per coltivazione del fondo, per selvicoltura e per allevamento di animali si intendono le

attivit dirette alla cura ed allo sviluppo di un ciclo biologico o di una fase necessaria del

ciclo stesso, di carattere vegetale o animale, che utilizzano o possono utilizzare il fondo, ilbosco o le acque dolci, salmastre o marine.

[3] Si intendono comunque connesse le attivit, esercitate dal medesimo imprenditore

agricolo, dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e

valorizzazione che abbiano ad oggetto prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione

del fondo o del bosco o dall'allevamento di animali, nonch le attivit dirette alla fornitura

di beni o servizi mediante l'utilizzazione prevalente di attrezzature o risorse dell'azienda

normalmente impiegate nell'attivit agricola esercitata, ivi comprese le attivit di

valorizzazione del territorio e del patrimonio rurale e forestale, ovvero di ricezione edospitalit come definite dalla legge.

REDDITI DEI FABBRICATI

Definizione del reddito dei fabbricati

Il reddito dei fabbricati il reddito medio ordinario delle unit immobiliari urbane, ovvero

fabbricati, altre costruzioni stabili e loro porzioni, suscettibili di produrre un reddito

proprio. Rientrano in tale definizione gli appartamenti, le ville, i negozi, i box auto e altro.

Fabbricati che devono essere dichiarati

Il reddito dei fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano deve essere dichiarato ai

fini dellimposta sul reddito.

I redditi derivanti da lastrici solari e dalle aree urbane e i fabbricati situati al lestero

devono essere dichiarati, in quanto redditi diversi, nel quadro D.

Il calcolo del reddito medio ordinario

Il reddito medio ordinario dei fabbricati determinato, per le unit immobiliari, secondo la

rendita iscritta in catasto che deriva dallapplicazione delle tariffedestimostabilite per la

relativa classe e categoria catastale di unit.


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Per ifabbricati a destinazione speciale o particolare, esso viene determinato mediante stima

diretta effettuata dallAgenzia del territorio competente ed iscritta in catasto.

Chi dichiara il reddito

Devono dichiarare i redditi da fabbricati coloro che possiedono immobili a titolo di

propriet,

usufrutto

altro diritto reale.

Rientra tra i diritti reali anche il diritto di abitazionespettante al coniuge superstite.Devono dichiarare il reddito dei fabbricati anche:

i soci di societ semplice od equiparate che producono redditi da fabbricati,

i soci di cooperative edilizie a propriet divisa,

gli assegnatari di alloggio a riscatto o con patto di futura vendita da parte di enti.

Indicazione nel modello 730I redditi deifabbricati vanno dichiarati nel quadro B del modello 730.

Per ogni unit immobiliare vanno indicati:

la rendita catastale,

lutilizzo ( il codice che specifica lusoche viene fatto dello immobile),

igiorni,

e la percentuale di possesso,

leventuale canone di locazionese limmobile dato in affitto,

leventuale presenza di situazioni particolari, da indicare con un codice specifico,

leventuale scelta della cedolare seccaper le locazioni in provincia di lAquila,

alcuni dati relativi allimposta comunale sugli immobili, in particolare il codice

catastale del comune di ubicazione degli immobili, e limporto dellimposta

comunale sugli immobili (IMU) dovuta per lanno dimposta considerato.

Ogni unit immobiliare viene generalmente indicata in un rigo del quadro B.

Riferimenti Vedi sezione IMU.


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Situazioni diverse per uno stesso fabbricato in corso danno

Se nel corso dellanno si sono verificate situazioni diverse per lo stesso fabbricato (ad

esempio variazioni della quota di possesso, dellutilizzo) occorre compilare un rigo per

ogni situazione, indicando il relativo periodo, e barrando una apposita casellaper indicareche si tratta di continuazione dello stesso fabbricato. In questo caso i dati relativi allIMU

devono essere indicatisolo sulprimo dei righi.

Esempio Se un soggetto per i primi 100 giorni dellanno possiede un fabbricato con rendita

di 1000 euro al 50% e per il resto dellanno al 100% compiler il quadro B indicando solo

sul primo dei righi relativi al fabbricato, il codice del comunee limporto dellIMUdovuta

per lintero anno dimposta considerato.

INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI

Rendita catastale, tariffa destimo, consistenza dellimmobile

Il reddito delle unit immobiliari costituito dalla rendita catastale. La rendita catastale

viene calcolata moltiplicando la tariffa destimo di riferimento per la consistenza

dellimmobile.

La tariffa destimo di riferimento viene individuata secondo la zona censuaria, le categoriecatastali, la classe di merito.

La consistenza varia a seconda della tipologia dellimmobile e precisamente

per la categoria catastale del gruppo A (che comprende abitazione ed uffici) si

considera il numero dei vani

per la categoria catastale delgruppo B ( edifici pubblici in genere) si tiene conto dei

metri cubi

per la categoria catastale del gruppo C (che comprende box, negozi, garage) si fariferimento ai metri quadrati.

Riferimenti

Vedi anche lapprofondimento: come si individuano gli immobili


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Gruppo di appartenenza delle abitazioni

Le abitazioni appartengono tutte al gruppo A, ma allinterno di questo gruppo sono definite

ulteriori 11 categorie che servono a identificare, in base alle caratteristiche, la tipologia

della abitazione. Ad esempio, un appartamento in zona popolare appartiene alla categoriaA3, mentre una villa singola con giardino classificata come A8.

Eccezioni nel calcolo della rendita catastale

Le categorie catastali appartenenti al gruppo D (che comprendono alberghi, opifici,

residence e teatri) ed E (immobili a destinazione particolare) non possiedono una tariffa di

riferimento vera e propria. La rendita catastale di tali immobili viene calcolata mediante

stima diretta dallAgenzia del Territorio, che dopo liscrizione al catasto rilascia un estrattoche riporta la rendita attribuita.

Il valore imponibile deifabbricati di interesse storico o artistico determinato sulla rendita

catastale calcolata mediante lapplicazione della tariffa destimo di minoreammontare tra

quelle previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale situato il fabbricato.

La documentazione

Idati

per compilare il quadro B del modello 730 possono essere recuperati

dalla visura catastale aggiornata

dal rogito dacquisto,

da dichiarazioni di successione

dalla precedente dichiarazione dei redditi ma solo se non ci sono state modifiche e i

dati indicati sono aggiornati

La visura catastale

La visura catastale un documento che viene rilasciato dallAgenzia del Territorio e che

contiene tutti i dati identificativi dellimmobile.

In alto indicata la data e lora della richiesta, lAgenzia del Territorio e il numero della

visura.

Nella prima griglia si trovano i dati del richiedente e il comune censuario a cui la visura si

riferisce.


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Nella seconda griglia i dati relativi allimmobile, e cio la sezione, il foglio, il numero del

mappale e il subalterno, la zona censuaria, la categoria catastale, la classe, la consistenza,

la rendita attribuita dal Catasto e lindirizzo.

Nellultima griglia sono indicati i dati identificativi dei soggetti cui sono intestati gli

immobili, e i diritti sugli immobili.

Atti notarili

I dati catastali possono essere ricavati anche dagli atti notarili.

Normalmente in un atto notarile si riscontrano i seguenti dati: dati dellacquirente o del

venditore, dati identificativi dellimmobile, rendita catastale, quote di possesso, data di

acquisto o di vendita.

Dichiarazione di successione

Nel caso di decesso di un soggetto proprietario di immobili i dati necessari alla

compilazione della dichiarazione dei redditi possono essere individuati nella dichiarazione

di successione.

Nella dichiarazione di successione , oltre alla data di apertura della successione e ai dati del

soggetto deceduto, importante prendere visione dellalbero genealogico, dei dati

anagrafici relativi agli eredi , dellattivo ereditario ovvero degli immobili e relativi diritti

reali immobiliari che verranno suddivisi fra gli eredi.

Rivalutazione delle rendite

La norma prevede che, in attesa delle revisioni delle rendite catastali, le vigenti rendite

dei fabbricati vengano rivalutate del 5 per cento.

Avvertenze sulla rivalutazione

Nel quadro B del modello 730 tuttavia deve essere indicata la rendita catastale non

rivalutata.

La rivalutazione effettuata direttamente dal CAAF e viene evidenziata solamente nel

prospetto di liquidazione (modello 730/3).


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Rendita mancante o non corretta

Unfabbricatopu essere sprovvisto di renditase non ancora iscritto in catasto ad esempio

perch di recente ultimazione o perch il proprietario non ha provvedutoa dichiararlo al

catasto.In tale situazione per calcolare la base imponibile pu essere utilizzata una rendita

provvisoria in attesa di quella definitiva attribuita dal catasto.

Attribuzione della rendita catastale

In generale, il professionista propone allagenzia del territorio, al momento

dellaccatastamento o della denuncia di variazione dellimmobile, la rendita catastale da

attribuire allimmobile stesso. La proposta vienefatta attraverso la cosiddetta proceduraDOCFA; sulla base di tale procedura la rendita si considera definitiva se trascorsi 12 mesi

non viene contestata o modificata dalla agenzia del territorio.

Rendita catastale non corretta

Un fabbricato potrebbe avere una rendita catastale non corretta se a causa di degrado e

obsolescenza risulta inagibile.

Per tali situazioni prevista unapposita procedura che deve attivare il contribuente.La rendita catastale potrebbe non essere pi corretta anche per intervenute variazioni

ediliziesullimmobile che devono essere comunicate allAgenzia del Territorio.

Riferimenti

Vedi anche lapprofondimento: Determinazione del reddito degli immobili di interesse

storico e/o artistico e gestione delle relative controversie.


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COME SI INDIVIDUANO GLI IMMOBILI

Gli immobili sono individuati dal Fisco attraverso due tipologie di dati:

1) quelli che servono ad identificarli fisicamente nelle mappe catastali;

2) quelli che servono a determinare la consistenza e quindi la rendita.

Questi dati sono attribuiti dagli Uffici provinciali del territorio (nei quali sono stati

incorporati i vecchi uffici del catasto o U.T.E) e sono normalmente riportati negli atti

notarili con i quali l'immobile viene trasferito.

Come si identificano i fabbricati

Il territorio di ogni Comune viene rappresentato su fogli di mappa e suddiviso in particelle,ogni unit immobiliare identificata dal nome del Comune, Foglio, Particella e Subalterno.

Quest'ultimo individua la singola unit nell'ambito del fabbricato (particella).

Come si classificano i fabbricati

Ai fini della determinazione della rendita dei fabbricati, il territorio dei Comuni pi grandi

viene diviso in "zone censuarie". Ciascuna unit immobiliare viene poi classificata mediante

alcuni parametri in relazione alle sue caratteristiche e alla sua destinazione.

GRUPPI E CATEGORIE

Le unit immobiliari urbane sono classificate in gruppi e categorie (vedi tabelle seguenti)

Classe

E' un parametro che, nell'ambito di una stessa categoria, distingue gli immobili in funzione

del livello delle rifiniture, della dotazione dei servizi, dell'ampiezza dei vani e della loroposizione.

Il numero delle classi pu variare da comune a comune in base alle differenze che sussistono

tra i valori del mercato delle locazioni all'interno della stessa categoria catastale.

La prima classe individua gli immobili a reddito inferiore, l'ultima quelli a reddito pi alto.

Consistenza

Rappresenta la grandezza dell'immobile, ed espressa con unit di misura diverse per

ciascuna categoria:


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CATEGORIA

Periodo di possesso

E il periodo, espresso in giorni, di possesso dellimmobile nellanno di riferimento: se il

periodo di possesso inferiore allanno (ad esempio: nel caso di trasferimento della

propriet dellimmobile nel corso dellanno) il reddito catastale rivalutato verr calcolato

per la parte di spettanza.

Quota di possesso

E la quota di propriet dellimmobile, espressa in percentuale.

SISTEMA DI CALCOLO DEI VANI CATASTALI

I vani catastali non corrispondono ai vani fisici delle abitazioni. Infatti i vani catastali sono ilocali utili effettivi detti anche vani principali (camere, stanze, saloni, soggiorni, ecc.) e in

linea di massima lampiezza di un vano non pu superare i 15/20 mq.

I vani principali vengono contati un vano

La cucina viene contata un vano indipendentemente dalla superficie

Gli accessori diretti (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi, ecc.) vengono contati un

terzo di vano

Gli accessori complementari (soffitte, cantine, ecc.) vengono contati un quarto divano.

Se un vano ha superficie inferiore a quella minima prevista dal Catasto, anche se esso viene

utilizzato come vano principale va conteggiato come accessorio diretto.

Invece, se un vano ha superficie maggiore di quella massima prevista dal Catasto, si calcola

leccedenza.

In merito alle dipendenze (scoperti esclusivi, vani di servizio in comune, ecc.) vengono

conteggiate come percentuale della consistenza complessiva fino ad un massimo del 10%.


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La consistenza viene arrotondata al mezzo vano il che significa che, ad esempio, se dal

conteggio della consistenza risultano vani 5,21 si arrotonda a vani 5; se invece dal

conteggio della consistenza risultano vani 4,62 si arrotonda a vani 4,5; cos come se dal

conteggio della consistenza risultano vani 6,81 si arrotonda a vani 7.

Per quanto riguarda gli immobili a destinazione commerciale (gruppo C, come negozi C/1,magazzini C/2, garage C/6, ecc.) la consistenza viene espressa in metri quadrati che

corrispondono alla superficie netta di tali immobili.

Fanno eccezioni i negozi (categoria C/1) per i quali vengono contati per intero i metri

quadrati dei locali principali (effettivamente adibiti a negozio, bottega, bar, ristorante, ecc.)

mentre i locali accessori (retrobottega, servizi igienici, locali di deposito, ecc.) vengono

calcolati in percentuale(mediamente del 50%); sempre per i negozi la percentuale riferita

alle dipendenze pu arrivare fino al 20% della consistenza.

La rendita presunta si ottiene quindi, moltiplicando la tariffa destimo per la consistenza,

ossia:

in numero dei vani catastali (per il gruppo A)

i metri quadrati catastali (per il gruppo C)

i metri cubi catastali (per il gruppo B)

FABBRICATI CHE NON PRODUCONO REDDITO

Fabbricati che non producono reddito

I locali per la portineria, lalloggio del portiere e gli altri servizi di propriet

condominiale che hanno una rendita catastale autonoma devono essere dichiaratidal

condomino solo se la quota di reddito che spetta per ciascuna unit immobiliare

superiore a 25,82 euro. Lesclusione non si applica per gli immobili concessi in

locazione e per i negozi.le costruzioni rurali ad uso abitativo, appartenenti alpossessore o allaffittuario dei

terreni cui servono, effettivamente adibite agli usi agricoli.In tale caso il relativo

reddito gi compreso in quello catastale del terreno.

Le unit immobiliari che sulla base delle norme in vigore non hanno i requisiti per

essere considerate rurali devono essere dichiarate utilizzando la rendita presunta

in assenza di quella definitiva.


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Le unit immobiliari rurali iscrivibili riconducibili alle categorie A/1 e A/8 e quelle con

caratteristiche di lusso sono considerate produttive di reddito dei fabbricati;

le costruzioni che servono per svolgere le attivit agricole comprese quelle destinate

alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli, alla custodia

delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per lacoltivazione;

ifabbricati rurali destinati allagriturismo;

le unit immobiliari, per cui sono state rilasciate licenze, concessioni o

autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia,per

il solo periodo di validit del provvedimento, durante il quale lunit immobiliare non

deve essere comunque utilizzata;

gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche,

archivi, cineteche ed emeroteche, quando il possessore non ricava alcun redditodallutilizzo dellimmobile.

Il contribuente in questo caso deve presentare una comunicazione allufficio dellAgenzia

delle Entrate entro tre mesi dalla data in cui ha avuto inizio;

le unit immobiliari destinate esclusivamente allesercizio del culto, nonch i

monasteri di clausura, se non sono locati, e le loro pertinenze.

Inoltre, non vanno dichiarati, perch compresi nel reddito dominicale e agrario dei

terreni su cui si trovano, i redditi dei fabbricati nelle zone rurali e non utilizzabiliadabitazione alla data del 7 maggio 2004, che vengono ristrutturati nel rispetto della

vigente la disciplina edilizia dallimprenditore agricolo proprietario,acquisiscono i

requisiti di abitabilit, e sono concessi in locazione dallo imprenditore agricolo.

Questa disciplina valevole ai fini delle imposte dirette si applica solo per il periodo del

primo contratto di locazione che abbia una durata compresa tra cinque enove anni non

inferiore a cinque anni e non superiore a nove anni (art. 12 del DLgs. n. 99 del 29 marzo

2004, in vigore dal 7 maggio 2004).

Costruzioni rurali da non dichiarare

Sono da considerarsi rurali e quindi non devono essere dichiarate allinterno del quadro

B, le costruzioni o parti di costruzioni e relative pertinenze, appartenenti al possessore o

allaffittuario del terreno agricolo di cui fanno parte.

Per usufruire delle agevolazioni per necessario che il fabbricato rispetti determinate

caratteristiche, che devono essere tutte soddisfatte contemporaneamente.


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Tali caratteristiche riguardano il possesso, lutilizzo, la superficie del terreno su cui

ubicato il fabbricato, e il volume daffari.

LABITAZIONE PRINCIPALE

Utilizzo dei fabbricati

Unfabbricatopu essere utilizzato in diversi modi:

come abitazione principale o

come seconda casa, o

pu essere concesso in affitto oin uso gratuito.

Fino alla dichiarazione dei redditi relativa allanno di imposta 2008, i codici di utilizzo

relativi agli immobili erano compresi tra 1 e 9.

A partire dalla dichiarazione dei redditi relativa allanno 2009 lelenco dei codici di utilizzo

degli immobili stato integrato. In particolare sono stati introdotti alcuni nuovi codici (da

10 a 13) da indicare in presenza di alcune tipologie di utilizzo dellimmobile che negli

anni passati erano comprese nel codice residuale 9.

Infine stato introdotto il codice 14 per usufruire dellagevolazione prevista per gliimmobili, situati nella regione Abruzzo, concessi in locazione o in comodato a soggetti

colpiti dal sisma.

Le diverse modalit di impiego danno luogo a diverse modalit di tassazione.

Definizione di abitazione principale

Per unit immobiliare adibita ad abitazione principale si intende quella nella quale la

persona fisica, che la possiede a titolo di propriet, usufrutto, o altro diritto reale, o i suoifamiliari, dimorano abitualmente.

In genere, labitazione principale coincide conla residenza anagrafica.

Riferimenti normativi: vedi articolo 10 Legge 917/1986 Tuir


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Equiparazioni allabitazione principale

E considerata abitazione principale anche limmobile posseduto a titolo di propriet o

usufrutto da anziani o disabili che trasferiscono la residenza in istituti di ricovero o case di

cura in seguito a ricovero permanente. Lunit immobiliare deve risultare non locata.

La compilazione del 730

Per identificare lunit immobiliare utilizzata come abitazione principale, nel quadro B del

modello 730 si indicher il codice 1 nel campo utilizzo.

La definizione di pertinenza

Vengono definitepertinenze dellabitazione principale tutti quei fabbricati:

classificati o classificabili in categorie diverse dalla categoria catastaleA,

destinati ed effettivamente utilizzati in modo durevole a servizio dellabitazione

principale, anche se non appartengono allo stesso fabbricato.

In genere, le pertinenze sono unit immobiliari classificate o classificabili nelle categorie

catastali delgruppo C, (ad esempio con C2 si identifica un magazzino o localedi deposito,

con C6 si identifica un garage)

Compilazione del 730

Per identificare lunit immobiliare che costituisce pertinenza dellabitazione principale si

indicher il codice di utilizzo 5.

Abitazione data in uso gratuito a proprio familiare

Se limmobile abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un proprio familiare acondizione che lo stesso vi dimori abitualmente e ci risu lti dalliscrizione anagrafica, il

codice da indicare

1, se il dichiarante non possiede altri immobili utilizzati come abitazione

principale,

10, se limmobile in uso al familiare posseduto in aggiunta alla abitazione

principale


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Abitazione principale in compropriet

Lo stesso codice, il 10, verr utilizzato in caso di unit immobiliare posseduta in

compropriet e utilizzata integralmente come abitazione principale di uno o pi

comproprietari diversi dal dichiarante.

EsempioUn contribuente possiede i seguenti immobili con le relative pertinenze:

immobile 1 rendita euro 500,00 con pertinenza rendita euro 56,00

immobile 2 rendita euro 350,00 con pertinenza rendita euro 42,00 entrambi utilizzati

come abitazione principale (per se stesso e per un figlio)

Nel modello 730, indicher il codice 1 e 5 per limmobile utilizzato come propria abitazione

principale e per la relativa pertinenza, il codice 10 per limmobile e la pertinenza concessa

in uso gratuito al proprio familiare.

Il reddito da dichiarare

Il reddito derivante dal possesso dellabitazione principale pari al valore della rendita

catastale rivalutata e rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso. Lostesso calcolovale per la determinazione del reddito derivante dalle pertinenzedellabitazione principale.

Lapplicazione della rivalutazione del 5% viene effettuata dal CAF, e il risultato concorre

alla formazione del reddito imponibile complessivo dei fabbricati indicato nel prospetto di

liquidazione (730/3).

Definizione di deduzione per abitazione principale

Dal periodo di imposta 2000, per, la legge ha introdotto una deduzione che va rapportata

alla quota di possesso e al periodo dellanno durante il quale limmobile ed eventuali

pertinenze sono adibiti ad abitazione principale.

La deduzionespettante per labitazione principale e relative pertinenze non sottratta dal

singolo reddito, ma dal reddito complessivo.


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Casi particolari di calcolo della deduzione

La deduzione per abitazione principale riguarda una sola unit immobiliare e relative

pertinenze, per cui se il contribuente possiede 2 immobili, uno adibito apropria abitazione

principale e laltro utilizzato da un familiare, la deduzione spettante quella riferitaesclusivamente al reddito dellimmobile adibito ad abitazione principale del contribuente.

Se nel corso dellanno varia la percentuale di possesso relativa allabitazione principale, la

deduzione deve essere calcolata in base allapercentuale media di possesso.

Il calcolo della deduzione viene effettuato dal CAF, e il risultato riportato in un apposito

rigo del prospetto di liquidazione (730/3). Essa corrisponde alla somma dei redditi del

fabbricato utilizzato come abitazione principale e delle relative pertinenze.

EsempioIndichiamo, di seguito, alcuni esempi di calcolo e come deve essere compilato il quadro

B:

Caso 1

rendita dellabitazione principale = 1000,00

rendita della pertinenza = 80,00

quota di possesso dellabitazione principale = 100% per tutto lanno

quota di possesso della pertinenza = 100% per tutto lanno

Procediamo al calcolo.

Rivalutazione del 5% della rendita dellabitazione:

1000,00 x 1,05 = 1050,00

Rivalutazione del 5% della rendita della pertinenza:

80,00 x 1,05 = 84,00

Calcolo del totale dei redditi dei fabbricati:1050,00 +84,00 = 1134,00

Calcolo della deduzione spettante (la deduzione spettante pari alla somma dei redditi dei

fabbricati utilizzati come abitazione principale e delle pertinenze):

1050,00+84,00 = 1134,00

Passiamo alla compilazione del quadro B, partendo dal rigo B1, e riporteremo i seguenti

dati:

nella colonna 1 indicheremo la rendita 1000


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nella colonna 2, utilizzo, scriveremo 1, abitazione principale

nella colonna 3, i giorni, 365

nella colonna 4, la percentuale di possesso, 100%

Stessa cosa per la pertinenza:rendita 80

utilizzo 5

giorni 365

percentuale possesso 100%.

Nel quadro prospetto di liquidazione (730/3) troveremo al rigo 3 il totale dei redditi dei

fabbricati cio 1134, e al rigo 7 la deduzione spettante, cio 1134.

Caso 2 rendita dellabitazione principale = 1000,00 quota di possesso dellabitazione per

265 giorni = 100%

quota di possesso per i restanti 100 giorni = 50%

Rivalutazione del 5% della rendita dellabitazione, tenendo conto prima dei giorni e poi del

possesso.

Per i primi 265 giorni con possesso al 100%:

(1000,00 x 1,05) x 265/365 = 762,33762,33 x 100% = 762,33

Per gli altri 100 giorni con possesso al 50%:

(1000,00 x 1,05) x 100/365 = 287,67

287,67 x 50% = 143, 84

Calcolo del totale dei redditi dei fabbricati:

762,33 + 143,84= 906,17

Calcolo della deduzione spettante (la deduzione spettante pari alla somma dei redditi dei

fabbricati utilizzati comeabitazione principale e delle pertinenze):

762,33+ 143,84= 906,17 = 906,00


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Vendita e riacquisto prima casa

Nel caso in cui un contribuente abbia acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni

prima casa entro un anno dalla vendita di altro immobile acquistato usufruendo di

agevolazioni prima casa, pu aver diritto al credito di imposta per riacquisto dellaprimacasa.

Casi particolari Variazione percentuale di possesso.

Se nel corso dellanno variata la percentuale di possesso relativa allabitazione principale,

la deduzione deve essere calcolata in base alla percentuale media di possesso.

Tale percentuale si ottiene effettuando le seguenti operazioni:

moltiplicare le diverse percentuali per i giorni di possesso;

sommare gli importi ottenuti;

dividere il risultato delloperazione precedente per i giorni di possesso.

Cambiamento di abitazione.

Se nel corso dellanno il contribuente ha trasferito la sua abitazione principale da ununit

immobiliare ad unaltra, la deduzione spetta fino a concorrenza della somma dei redditi

delle due unit immobiliari.

Abitazione principale temporaneamente affittata.

In caso di unit immobiliare utilizzata come abitazione principale solo per una parte

dellanno e concessa in locazione nella rimanente parte, la deduzione spettasoltanto se,

dopo aver effettuato il confronto tra la rendita catastale rivalutata e il reddito effettivo

(canone daffitto meno riduzione prevista), lunit assoggettata a tassazione sulla base

della rendita catastale.

Viceversa, se lunit assoggettata a tassazione sulla base del reddito effettivo la stessa va

trattata come le unit immobiliari locate.

Riferimenti

Vedi la sezione: Credito dimposta credito dimposta per il riacquisto della prima casa.


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LE ABITAZIONI A DISPOSIZIONE E ALTRI IMMOBILI

Unit immobiliarea disposizione

Per unit immobiliare a disposizione si intendono tutti gli immobili che sono adibiti ad usodi abitazione e sonoposseduti in aggiunta a quella utilizzata come abitazione principale.

La compilazione del modello

Lunit immobiliare a disposizione viene individuata dal codice 2 che dovr

essere riportato nella colonna utilizzo del quadro B.

Le unit immobiliari che costituiscono pertinenza della abitazione a disposizione

sono invece individuate dal codice 11.

Il calcolo del reddito da dichiarare

Il reddito delle abitazioni secondarie o a disposizione dato dalla rendita catastale,

rivalutata del 5% e aumentata di un terzo.

(Reddito = rendita catastale + 5% rivalutazione + 1/3 rendita catastale)

Lapplicazione della rivalutazione e della maggiorazione di un terzo viene effettuata dal

CAF, e il risultato concorre alla formazione del reddito di fabbricati indicato nel prospettodi liquidazione 730/3.

La maggiorazione, quindi, si applica:

alle casepossedute in aggiunta a quella principale e tenute vuote;

alle case secondarie o a disposizione del contribuente che abita in una diversa unit

immobiliare in locazione;

alle abitazioni in compropriet, limitatamente a coloro che utilizzano la loro

porzione di immobile come residenza secondaria o a disposizione;alle unit immobiliari in multipropriet destinate a residenza secondaria o a

disposizione, in proporzione alla quota risultante dal titolo di compropriet;

alle unit immobiliari destinate ad essere locate ma momentaneamente sfitte.

La maggiorazione non viene applicata alle unit immobiliari di pertinenza delle case a

disposizione.


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EsempioEsempio di calcolo e compilazione del quadro B.

abitazione a disposizione.= rendita 900 euro

quota di possesso dellabitazione.. = 50,00%

periodo di possesso. = intero anno

Calcolo:

rivalutazione del 5% della rendita. = 900,00 x 1,05 = 945,00 euro

aumento di 1/3..= 945,00 + (945 x 1/3) = 1.260,00 euro

quota di possesso = 1.260,00 x 50% = 630,00

Limporto del reddito del fabbricato che verr indicato nel prospetto di liquidazione sar

quindi di 630,00 euro.

Nella compilazione del quadro B, dovranno riportarsi i dati del fabbricato nel modo

seguente:

colonna 1 = rendita 900

colonna 2 = utilizzo 2 (immobile a disposizione)

colonna 3 = giorni 365

colonna 4 = percentuale di possesso 50%

pertanto, nel prospetto di liquidazione 730/3, al rigo 3, reddito dei fabbricati, sar indicatolimporto di 630,00 euro.

Eccezioni nellapplicazione della maggiorazioneNon si applica la maggiorazione di un terzo nelle seguenti situazioni:

1. unit immobiliari adibite a residenza secondaria o a disposizione in Italia da soggetti

residenti allestero;

2. unit immobiliari normalmente adibite ad abitazione principale ma lasciate

momentaneamente libere in seguito a trasferimento temporaneo per lavoro in un altro

Comune.

Entrambe queste tipologie sono contraddistinte nel quadro B dal codice 12.

3. unit immobiliari prive di allacciamento alle reti dellenergia elettrica, acqua, gas, e di

fatto non utilizzate a condizioni che tali circostanze risultino da apposita autocertificazione

da esibire a richiesta degli Uffici.

Questi immobili sono contraddistintiinvece dal codice 9.


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Variazione utilizzo nel corso dellanno

Se lutilizzo dellimmobile cambia in corso danno, laumento di 1/3 verr applicato solo

per il periodo in cui la casa rimane vuota e la deduzione verr rapportata ai giorni in cui

lunit immobiliare stata destinata ad abitazione principale. Esistono diversi casi di immobili che durante il corso dellanno cambiano utilizzo, per

ognuno di essi prevista una modalit particolare di tassazione.

Ogni volta che limmobile presenta variazioni di utilizzo nel corso dellanno, nel modello

730 necessario compilare, per ogni variazione, un rigo del quadro B.

Esempio

Esempio di calcolo del reddito di un immobile in parte sfitto in parte destinato ad abitazione

principale

rendita dellabitazione = 900,00 euro

quota di possesso = 100 %

utilizzo abitazione a disposizione = 200 giorni

utilizzo abitazione principale = 165 giorni

Procediamo al calcolo.

Rivalutazione del 5 % della rendita:900,00 x 1,05 = 945,00

Calcolo in rapporto ai giorni di utilizzo:

Immobile a disposizione

945,00 x 200/365 = 517,81

Aumento di 1/3

517,81+(517,81 x 1/3) = 690,41

Abitazione principale

945,00 x165/365 = 427,19

In questo caso il totale dei redditi dei fabbricati pari a 1117,60, cio 690,41 + 427,19

La deduzione per abitazione principale pari a 427,19

Compilazione del quadro B

nella colonna 1 la rendita 900

nella colonna 2, utilizzo, scriveremo 2, immobile a disposizione


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nella colonna 4, la percentuale di possesso, 100

Nel secondo rigo,

nella colonna 1 la rendita 900nella colonna 2, utilizzo, scriveremo 1, abitazione principale


nella colonna 4, la percentuale di possesso, 100

In questo caso, nel quadro prospetto di liquidazione (730-3) al rigo 3 sar riportato come

importo del reddito dei fabbricati 1118 euro, e al rigo 7, deduzione dellabitazione

principale, sar riportato 427.

Gli immobili di Societ semplice

Il contribuente socio di una societ semplice che produce redditi di fabbricati pu

dichiarare il reddito di partecipazione utilizzando il modello 730.

La compilazione del modello

Gli immobili di societ semplicesono indicati nel quadro B del modello 730 con il codice di

utilizzo 7; nel campo quota di possesso va indicata la quota di partecipazione delcontribuente alla societ.

Il reddito da dichiarare

Il reddito determinato non dalla rendita catastale, ma dal reddito imputato dalla societ.

Tale importo anche il reddito imponibile che concorre alla formazione del reddito dei

fabbricati indicato nelprospetto di liquidazione.


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GLI IMMOBILI IN LOCAZIONE

Definizione di immobili locati

Per immobili locati si intendono quelli per i quali stato stipulato, tra il proprietario e ilconduttore o locatario, un contratto di locazione. Nel contratto di locazione definita la

durata del contratto e il corrispettivo concordato.

Il contratto deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato.

Le tipologie di contratto di locazione

Per le locazioni ad uso abitativo, la normativa vigenteprevede due tipologie di contratti:

Il contratto ordinario o liberoIl contratto convenzionato o alternativo.

Restano comunque in vigore, fino alla naturale scadenza dei singoli contratti, altre due

tipologie:

il contratto ad equo canone

ipatti in deroga.

Il canone Il canone, cio il corrispettivo che il conduttore deve pagare al locatore in

presenza di un contratto di locazione, rilevante ai fini della determinazione del reddito

imponibile del fabbricato locato.

Limporto da prendere in considerazione quello risultante dal contratto di locazione,

maggiorato delleventuale rivalutazione automatica calcolata sulla base dellindice ISTAT

e, nel caso di sublocazione, delleventuale maggiorazione spettante.

Eventuali spese condominiali, anche se presenti nel contratto di locazione e nelle ricevute di

pagamento del canone, non devono essere considerate ai fini IRPEF.

Il canone va sempre dichiarato, anche se non stato effettivamente percepito.In caso di compropriet, nella dichiarazione dei redditi, il canone va sempre indicato per

intero, senza tener conto della quota spettante in base alla percentuale dipossesso.

Affitti non percepiti

In caso di affitto non percepito, trova applicazione il principio di competenza e non di

cassa. In pratica, avendo titolo per riscuotere il canone, si considera sempre percepito.


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Lunica situazione che consente di non dichiarare il canone non percepito quando il

proprietario ha ottenuto il provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per

morosit.

Nella dichiarazione tale situazione si evidenza riportando nel quadro B, colonna 6

casi particolari, il codice 4.Il canone non percepito deve pertanto essere riportato nella dichiarazione fino alla data in

cui si ottiene la sentenza di convalida di sfratto per morosit. La

5.1 i Redditi Fondiari

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