IL SETTIMANALEde il Quotidiano Immobiliare

18425 marzo 2017

tax creditper gli hotelintervista adorina bianchidel mibact

la casatorna alla ribalta

stime immobiliariverso una valutazionequasi automatica

la qualità come driver del mercato

2S

articoli

i protagonisti del residenzialepagina 8

sommario

sommario

migliorare la qualità alberghiera con la tax credit

pagina 14

la valutazione (quasi) automaticadegli immobili

pagina 18

saldo e stralcio: come aiutareun mercato ingessato

pagina 22

rubriche

editoriale

report

qitv

Main Sponsor

stati generali dell’abitareUn Rating per la casa

giovedì 30 marzo - milano

Scopri di più

ilQIConvegno

Sponsor

presentazione del ratingcasaGuglielmo Pelliccioli, il quotidiano immobiliare

l’unità abitativa: gli impiantiroberto martino, gewissenzo Ferloni, mitsubishi electricdavide Grimaldi, clivet

l’unità abitativa: i componentiroberto Galli, italserramentiGianfranco sassi, granitifiandreGiorgio romani, gruppo romani

la qualità degli edificiFilippo delle Piane, ance

vincenzo albanese, sigestambrogio meregalli, meregalli impianti

marketing residenziale nel real estatePiero Almiento, sda bocconi school of management

Giordano Puricelli, grohematteo cabassi, assoimmobiliaresilvia spronelli, solo affitti

marco recalcati, unicreditmarco magnarosa, nuvapcarola Giuseppetti, sidief

CLIMATIZZAZIONE

SponsorG R U P P O ROMAN I I N D U S T R I E C E R A M I C H E S PA

roberto Busso, gabetti property solutions

costantino aldè, otis italia

il costruitoisabella Goldmann, goldmann & partnersGiancarlo savi, condominio 7 stelle

angelo Fumagalli, schindler italiadavide albertini Petroni, risanamento

Gabriele Bisio, ance giovani

il valore sociale della casaGiuseppe Roma, rur

michele sacchetti, unicasa italia

Guglielmo Pellicciolifondatore ed editorialista de

il Quotidiano Immobiliare

4S

quale casa?si parla di casa e ci si domanda cosa sia la casa: un’e-mozione o un prodotto immobiliare, un rifugio o una unità residenziale, un investimento o un costo conti-nuo? per ogni famiglia italiana potrebbe valere ognu-na di queste risposte o tutte insieme. se la casa la vediamo invece dal punto di vista di chi le costruisce e le vende, le risposte si limitano alla constatazione che essa sia innanzitutto un bene reale capace di di-ventare anche uno strumento finanziario di ricchezza patrimoniale.certamente la casa è il punto centrale dell’industria immobiliare, capace di generare un fatturato indotto di 4 volte il suo valore: se infatti in un anno si scam-biano abitazioni per 100 miliardi è realistico pensare che come indotto si attivino altri 400 miliardi tra spese di adattamento e costi per l’arredamento e servizi an-nessi. quello della casa è quindi il primo mercato ita-liano e quello che interessa tutta la popolazione, nes-suno escluso. di casa vivono le imprese, le banche, gli intermediari, i fornitori, le compagnie che producono e distribuiscono energia. si può dire che il paese ruo-ta intorno a questa entità di difficile definizione e di difficile valutazione proprio per le sue caratteristiche sia materiali che immateriali. da questa ampiezza di visioni è nata la distorsione del mercato che tende a volte a sovrastimare il prodotto, specie quando lo vede come valore ‘sentimentale’ o a sottostimarlo quando, al contrario, lo stima con perizie incentrate sulla red-ditività. in mezzo a questi due valori si gioca tutta la partita tra venditori e acquirenti spesso su terreni di-versi e quasi mai con uniformità di giudizio. riteniamo che si debba fare qualcosa per superare queste visio-ni e addivenire ad una più equa e corretta valutazione di quel bene importante che si chiama casa.

editoriale

Executive Real Estate Finance & DevelopmentER

EF

Sono aperte le iscrizioni per l’8°edizione

Inizio Programma8 Maggio 2017

EREF è un percorso volto a supportare lo sviluppo del mercato immobiliare in italia, indirizzato a tutti coloro che intendono accrescere le proprie competenze professionali e sviluppare un network con i principali player del settore.

Impegno

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Laurea preferibilmente in Giurisprudenza, Economia, Ingegneria, Architettura e/o aver maturato una significativa esperienza lavorativa nel settore immobiliare.

Buona conoscenza della lingua inglese sia scritta che parlata.

Durata

Part Time

11 mesi

www.businessschool.luiss.it eref@luiss.it 06 85222 251 - 239

OBIETTIVI PROGRAMMA320 ore di formazione frontale,esercitazione e visite in cantiere.

3 week end al mese di aula.

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Modulo Core (280 ore).

Modulo Elective (40 ore).

FACULTYLa faculty è costituita da docenti,

professionisti e top manager

provenienti dalle più importanti

realtà del settore pubblico e privato,

sia in campo nazionale che

internazionale.

Fornire un percorso didattico concreto basato principalmente su case studies ed esperienze di successo direttamente dai principali protagonisti del mercato.

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Formare una nuova classe dirigente.

report 6S

report a cura diPatriGest

da uno studio di patrigest sulla dinamicità dei mercati immobiliari del sud italia è emerso come quello residenziale sia il comparto caratterizzato da indici percentuali più elevati, a confronto con quelli relativi agli usi diversi, ottenuti dall’aggregazione dei dati relativi al settore produttivo, terziario e commerciale. nel dettaglio, la dinamicità dei mercati, rappre-sentata dal rapporto percentuale tra numero di transazioni annue rispetto al totale di unità immobiliari esistenti (stock), ha visto negli ultimi tre anni presi in esame una lieve crescita per il settore residenziale, che rappresenta la quota maggiore in termini di volumi transati. confrontando l’indice di dinamicità per i diversi settori, vediamo infatti come nel 2015 sia stata transata una percentuale pari al 0,99% dell’intero stock residenziale e una percen-tuale pari al 0,77% dell’intero stock non residenziale. parliamo di indici inferiori rispetto a quelli osservati nelle aree del centro e del nord italia, che denotano tuttavia come il setto-re residenziale, nel corso degli ultimi undici anni, si sia mantenuto sempre al di sopra del medesimo indice attribuibile al mercato non residenziale.

TREND TRANSAZIONI E DINAMICITà DEL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE E ALTRI USI - SUD ITALIA E ISOLE

Sud e iSole: per il reSidenzialeè partita la ripreSa

Il confronto con i settori produttivo, terziario e commerciale

Fonte: Elaborazioni Patrigest su dati OMI – Ufficio Studi Gabetti

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8Si protagoniSti del reSidenziale

i protagonistidel residenziale

di Guglielmo Pelliccioli

Chi sono i protagonisti del mercato residenziale in Italia? Non è difficile risponde-re: i costruttori, gli agenti immobiliari, le banche, le famiglie, lo stato. da questo piccolo elenco mancano nel nostro Paese almeno due figure importanti: i deten-tori di grandi patrimoni e le società manifatturiere. le prime perché non ci sono, le seconde perché non si vedono.comincia da qui il nostro focus sullo stato dell’arte dell’industria immobiliare re-sidenziale, alla vigilia della grande ripresa che tutti auspichiamo anche se con visioni assai differenziate. cominciamo innanzitutto col dire che il comparto rap-presenta il primo sistema economico del Paese per fatturato,  con i suoi 100 e passa miliardi annui generati dalle compravendite, le oltre 500 mila transazioni di immobili in prevalenza usati, il milione di famiglie coinvolte tra chi vende e chi acquista, l’indotto che genera tra servizi e fornitura di componenti, di cui l’arreda-mento è la prima voce. un altro primato detenuto dal mondo della casa, che porta in dote allo Stato come fiscalità diretta e indiretta, è il volume di introiti che sfiora i

La qualità sarà il driverper far rinascereil mercato della casa

9Si protagoniSti del reSidenziale

50 miliardi annui. È chiaro che, con queste dimensio-ni, la casa è trasversale a gran parte delle attività del paese, sia dal punto di vista della fruizione sia come interfaccia operativa.tuttavia questo sistema ha al suo interno numerose contraddizioni di cui la più eclatante è la mancanza di trasparenza. se ne lamentano gli agenti immobiliari, tagliati fuori da una concorrenza non autorizzata ol-tre che dalla scelta delle famiglie di non utilizzarli; le banche, per via degli affidamenti concessi garantiti da un immobile sottostante spesso non adeguata-mente valutato nel tempo; i costruttori, per le lungag-gini degli iter concessori e degli oneri quando si tratta di mettere mano a uno sviluppo; le famiglie, perché non sono sicure che i prezzi che pagano siano quelli giusti rapportati al valore della case che acquistano; le aziende manifatturiere, che non vedono installati i loro prodotti più innovativi ma solo quelli che costano meno. non si lamenta ovviamente lo stato, che dalla casa ha sempre estratto soldi e tasse per cercare di colmare le voragini dei deficit di bilancio.

antonio Pasca

Persona

Il mercato immobiliare si sta avviando verso una fase caratterizzata da stabilità dei prezzi e aumento delle transazioni. C’è desiderio

di acquistare casa grazie alla fiducia ritrovata e ad un accesso al credito decisamente migliorato. La criticità più evidente è legata a un’offerta

che inizia a diminuire, soprattutto sugli immobili di qualità, pur essendo dinamica la domanda. La maggior consapevolezza del reale valore

dell’immobile da parte degli acquirenti, dei venditori ma soprattutto da parte dei professionisti del settore real estate sarà elemento

fondamentale per il corretto funzionamento del mercato.

antonio pasca, presidente tecnocasa franchising

Il mercato immobiliare si dirige verso una stabilità dei prezzi, che comunque rimarranno ai livelli attuali a causa di un’offerta latente di

immobili e di non performing asset che ritornano sul mercato inflazionandolo. Solo in città come Milano e Roma potremmo assistere a una risalita

dei prezzi nei prossimi 12/18 mesi, ma solo nelle zone più appetibili. La principale criticità del mercato è l’attuale situazione socio-politica, sia a livello

italiano che europeo. Soprattutto l’incertezza politica interna continuerà a riflettersi sull’andamento dell’economia del nostro Paese e sarà una delle maggiori cause della moderata crescita del mercato immobiliare italiano.

dario castiglia, presidente re/maX italia

10Si protagoniSti del reSidenziale

molti anni fa una vignetta del Financial Times mo-strava una casa che, sospesa a dei palloncini, trasci-nava con sé il mondo. molta acqua è passata sotto i ponti da allora, ma quella vignetta non ha perso la sua attualità: intorno al mondo immobiliare gira gran parte dell’economia mondiale. quel concetto di vola-no, pur se notevolmente ridimensionato, ha ancora una sua originalità e soprattutto una ragione. oggi ci sono le condizioni perché il mondo immobiliare rico-minci la sua corsa verso l’alto, a patto però che ven-gano meglio definiti alcuni parametri e riconsiderati alcuni valori.il primo di questi parametri si chiama qualità. È un termine un po’ vago che si può declinare in modi di-versi a seconda se ci si riferisca al contesto esterno o alla vita domestica. c’è dunque una qualità urbana fatta di verde, di aree non inquinate, di zone tranquille e non trafficate, di silenzio, di spazi dotati di servi-zi, di quartieri moderni e ben collegati. ma c’è anche una qualità intrinseca all’appartamento o all’unità residenziale: purtroppo questa, pur essendo molto

dario castiGlia

Persona

Il mercato immobiliare sta andando bene nelle città. Roma è un enorme museo a cielo aperto, che attira migliaia di turisti da tutto il

mondo; Milano è un mondo a sé, sostenuto dalla moda e dalle caratteristiche tipiche di una grande metropoli europea. Ma la provincia continua a soffrire.

Non si può pensare a una ripresa del solo settore immobiliare quando il Paese economicamente continua a essere in difficoltà. Non aiutano la tassazione sulla casa, triplicata negli ultimi cinque anni, che allontana gli investitori, e la

mancata diminuzione della pressione fiscale su imprese e famiglie

santino taverna, presidente fimaa

11S

evidente, non è quasi mai rilevata e finisce per esse-re quasi un optional. quante volte abbiamo sentito dire di non sistemare un appartamento usato perché tanto sarebbe stato pagato allo stesso modo dal po-tenziale compratore? più in generale, si è introdotta in italia la convinzione che l’appartamento valga in funzione solo della sua location e non anche per sua funzionalità o efficienza.il paradigma della qualità deve essere il driver princi-pale nella giuda alla scelta della casa, fermo restan-do il contesto urbano in cui la stessa si colloca; in parole povere, attribuiamo pure una valore più eleva-to alle case con la migliore ubicazione urbana, ma tra di esse impariamo a differenziare la stima in funzio-ne di ciò che offrono come performance, benessere e sicurezza per i suoi abitanti. la parola che meglio si conforma alla qualità è “prestazione”, che si tratti di un impianto domotico, di un sistema di controllo di climatizzazione, di una vernice che abbatte l’in-quinamento domestico, di un vetro che varia la sua schermatura in funzione della quantità di luce ester-na o di una porta blindata ad alta resistenza. questo per rimanere nelle cose più normali.

santino taverna

Persona

i protagoniSti del reSidenziale

ma una casa deve avere anche una funzione digitale connessa costantemente con il mondo esterno: pen-siamo ai controlli sulle persone anziane e ai check che devono gestire e trasmettere sulle loro condizioni di salute, ai monitoraggi di alcuni parametri o al dosag-gio delle medicine. tutto questo si chiama qualità e sarà la chiave per vincere la sfida del mercato.Pensate anche all’efficienza dei materiali, degli im-pianti, delle dotazioni presenti in una casa: essi de-vono essere performanti lungo tutto il ciclo di vita dell’immobile e garantire sempre lo stesso livello di efficienza. Quanta strada c’è da compiere ancora per raggiungere questi standard? quanta preparazio-ne e cultura deve nascere in tutti i soggetti richiamati all’inizio di questo articolo perché si possa dire che abbiamo delle vere case e non dei semplici alloggi?

Il mercato immobiliare milanese è in miglioramento grazie a una robusta domanda di immobili sia per uso proprio che per investimento. L’attuale domanda è supportata da condizioni davvero

favorevoli per i compratori: la disponibilità di credito, il basso costo del credito (tassi ai minimi termini) e nuovi strumenti di credito più convenienti. Questa

ripresa rimane però fragile in quanto non supportata da una significativa crescita della ricchezza, e forse anche per questo non vediamo prezzi in

salita. La probabile crescita dei tassi di interesse diminuirà la convenienza relativa del credito, diminuendo la crescita delle compravendite.

roberto magaglio, engel & vÖlkers

roberto maGaGlio

Persona

12Si protagoniSti del reSidenziale

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migliorarela qualità

alberghieracon la tax credit

di Marco Luraschi

uno dei problemi principali del mercato immobilia-re italiano è la vetustà del patrimonio esistente, oltre che l’inefficienza dal punto di vista energetico, e que-sta situazione si riflette specularmente nel settore alberghiero dove regna una grandissima frammen-tazione della proprietà e un’età media molto, trop-po, alta. diverse strutture peraltro sono anche poco sicure in termini di resistenza antisismica. interve-nire sugli edifici non è semplice, soprattutto se non si è un grosso player o una grande catena interna-zionale ma, come spesso capita, si è una famiglia o un piccolo proprietario che si trova a dover gestire un’azienda alberghiera che va però riqualificata e modernizzata dal punto di vista della tecnologia. uno strumento utile e che ha riscosso un buon successo è l’agevolazione determinata dalla credit tax che per-

Intervista al SottosegretarioDorina Bianchi

Migliorare la qualità alberghiera con la tax credit

dorina bianchi

Persona

15SMigliorare la qualità alberghiera con la tax credit

mette di recuperare come credito imposta una cifra importante dell’investimento. abbiamo incontrato il sottosegretario di stato al ministero dei beni e delle attività culturali e del turismo, dorina bianchi, che è stata anche presente all’ultimo made expo di milano a testimonianza del sostegno al settore manifattu-riero che opera con l’immobiliare. agevolare e creare credito è l’unica via, magari rendendola strutturale.

onorevole Bianchi, quali sono i primi riscontri della tax credit in relazione agli interventi di riqualifica-zione alberghiera eseguiti dai proprietari durante il 2016?gli interventi del governo con le tax credit per la ri-strutturazione alberghiera e la digitalizzazione sono stati utili ed efficaci e hanno riscosso un grosso suc-cesso. per quanto riguarda la tax credit per la ristrut-turazione, a fronte di un plafond di 50 milioni di euro sono arrivate richieste per 90 milioni. con la legge di stabilità 2017 la premialità è stata estesa anche ad altre categorie. È stata elevata al 65% la quota che consente di recuperare, sotto forma di credito d’im-posta, le spese sostenute nel 2017 e nel 2018, fino a un massimo di 200.000 euro, per interventi anti-sismici e di ristrutturazione edilizia, efficientamento energetico, abbattimento delle barriere architettoni-che e acquisto di mobili e arredi. lo stanziamento è fissato in 60 milioni di euro per il 2018, 120 milioni per il 2019 e 60 milioni per il 2020. 

mibact

società

come la tax credit secondo lei può incentivare il re-cupero del rammentato e obsoleto patrimonio im-mobiliare italiano alberghiero?la tax credit è uno strumento importante per il rilan-cio del settore turistico e per il miglioramento della qualità dell’offerta. il credito d’imposta ha moltepli-ci benefici: i turisti hanno l’opportunità di godere di un’offerta riqualificata del servizio alberghiero e le imprese di settore possono riacquisire una maggiore competitività e puntare sull’innovazione. un aspetto che mi preme sottolineare è la possibilità, per le im-prese edili, di puntare sull’utilizzo di materiali soste-nibili come, ad esempio, il legno che può essere utile nelle zone sismiche per la costruzione delle scuole. il nostro auspicio è che soprattutto il credito d’imposta per la digitalizzazione possa stimolare ancora di più le imprese alberghiere a investire nelle nuove tecno-logie che sono il futuro per il turismo in italia e uno degli asset del piano strategico del turismo.

il credito d’imposta andrà ad aumentare in futuro?con la legge di stabilità del 2017 è passato dal 30 al 65% ed è stato esteso anche ad altre categorie. ora il governo inizierà una riflessione per trovare gli stru-menti per renderlo strutturale.

”Un aspetto che mi preme sottolineare è la possibilità, per le imprese edili, di puntare sull’utilizzo di materiali sostenibili come, ad esempio, il legno che può essere utile nelle zone sismiche per la costruzione delle scuole”

16SMigliorare la qualità alberghiera con la tax credit

i servizi tecnici,creatori di valoreOpportunità di sviluppo per la filiera immobiliare

giovedì 11 aprile - Sede nctm, Milano Scopri di più

relatori

Guglielmo Pelliccioliil Quotidiano Immobiliare

in collaborazione con

ilQI

Luciano ManfrediYard

Assoimmobiliare

Gianni ArmasPrelios Integra

Federico TrutalliStudio Legale Nctm

Marina ConcilioRE Think Italy

Simone SpreaficoREAG Duff & Phelps

Nicola SerravalleAssoimmobiliare

Maurizio MassanelliManutencoop

Alessandra BalduzziCDP Investimenti SGR

18S

la valutazione(quasi) automatica

degli immobilidi Cristina Giua

partiamo dall’acronimo avm (automatic valuation model), per niente mainstream nel panorama immo-biliare italiano e che sta per modello di valutazione automatica. per gli immobili residenziali di molti pa-esi - a partire da quelli che si trovano in gran bre-tagna, mercato avanzatissimo su questo fronte - è già una realtà applicata e diffusa. Significa, in poche parole, poter monitorare in base ad un algoritmo i valori degli immobili, in un dato luogo e in un dato contesto, fissandone il prezzo mediano con margini di errore molto contenuti rispetto al mercato. il tutto senza l’intervento della figura professionale del pe-rito, o almeno con un intervento diverso rispetto al ruolo tradizionale di stima a cui siamo abituati. e se per molti paesi la strada dell’avm è un percorso già avviato, per l’italia si tratta invece di un processo che

L’alleanza CRIF - Hometrack per l’AVM in Italia

la valutazione (quaSi) autoMatica degli iMMobili

società

sda bocconi

ha iniziato da poco a muovere i primi passi, spinto dalle novità normative che man mano stanno arri-vando dall’unione europea (vedi le guidelines bce uscite questa settimana sui non performing loans e le bozze di riforma degli accordi di basilea attual-mente in discussione). a testimoniare tuttavia l’alto interesse su un tema, tanto tecnico quanto suggesti-vo, è l’aula affollata della sda bocconi, la business school of management dell’ateneo milanese, che il 23 marzo in via roentgen ha ospitato un convegno mo-derato da andrea resti, professore associato dell’u-niversità bocconi e senior advisor di crif, dedicato appunto al tema i modelli di valutazione immobilia-re automatica (avm), con sottotitolo metodologie e applicazioni tra requisiti normativi, opportunità di business e controllo del rischio. a chi interessa, quindi, questo modello di stima, che interviene sul sottostante immobiliare non solo di crediti deteriorati, ma anche su quelli in bonis? senz’altro in prima linea c’è il mondo bancario che eroga mutui, affiancato da chi fa risk management e agenzie di rating. mentre sul versante pubblico, è soprattutto l’agenzia delle entrate che ha interesse a rivedere le stime catastali. e poi naturalmente mas-sima attenzione sul tema da parte della rete dei peri-ti, che si sente sfidata da una modellistica valutativa che ha il pregio di abbattere i costi, migliorare i para-metri di rischio e la capacità di stima. “la tecnologia va avanti – spiega nel corso del convegno stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF Real Estate Ser-vices– e nell’AVM il perito persona fisica ha un ruolo diverso: rileva infatti caratteristiche materiali, quali-tative e catastali dell’immobile, impossibili da recu-

19Sla valutazione (quaSi) autoMatica degli iMMobili

stefano maGnolfi

Persona

società

crif

perare senza l’intervento umano”. ad andrea biguzzi, international developement director di hometrack (società inglese che, in partnership con crif, sta in-troducendo l’avm in italia), è spettato il compito di spiegare i tratti caratteristici di questo modello di in-telligenza artificiale: “la copertura dell’AVM è essen-ziale – dice – ed è legata alla capacità del sistema di rispondere e produrre un risultato che va a braccetto con accuratezza e affidabilità”. “Il mercato italiano – conclude Biguzzi – è comunque più difficile rispetto a quello britannico, perché meno liquido e con una minor disponibilità di dati”. Tra le esperienze italiane ad oggi più significative in tema di avm da segnalare quella di tre grossi gruppi bancari, tutti presenti al convegno con una relazione sullo stato dell’arte dei rispettivi sistemi. il 90% del-le valutazioni avm sono risultate in linea con i valo-ri di perizia e solo il 2% hanno mostrato uno scarto rilevante rispetto ai valori di perizia, riferisce marco cicogna, head of loan administration di unicredit, dall’alto delle 15mila posizioni verificate dalla banca di piazza gae aulenti in collaborazione con crif. per fabrizio manstretta, responsabile unità credit risk management di banca mediolanum, è fondamentale la componente dell’analista che interviene solo nei casi che rientrano nella categoria più critica (i very hardest distressed asset). Infine, per Davide Motta, responsabile politiche di monitoraggio crediti di ubi Banca, l’AVM moltiplica l’efficacia di processo e di controllo, ma sottende un quality data di altissimo livello.

Tra le esperienze italiane ad oggi più significative in tema di AVM da segnalare quella di tre grossi gruppi bancari

Il 90% delle valutazioni AVM sono risultate in linea con i valori di perizia e solo il 2% hanno mostrato uno scarto rilevante rispetto ai valori di perizia

20Sla valutazione (quaSi) autoMatica degli iMMobili

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Accord proponeun’operazione “win win”

con sostegno alle famiglie

di Marco Luraschi

saldo e stralciocome aiutare

un mercatoingessato

il mercato degli npls in italia lo scorso anno ha re-gistrato un volume di investimento in fortissimo au-mento e quest’anno gli investitori internazionali po-trebbero essere ancora più aggressivi sul pacchetto delle banche (solo mps vale 37 mld di euro…). le sofferenze, insomma, sono un mare magnum che non accenna per ora a calare di livello ed è palese che qualcuno debba prima o poi mettere le mani su questi immobili e cercare dal territorio di intervenire, anche per prevenire situazioni di disagio e difficoltà che coinvolgono le famiglie indebitate con le banche. il mercato delle aste sta crescendo e si sta velociz-zando ma a volte si può proficuamente intervenire in

22SSaldo e Stralcio: coMe aiutare un Mercato ingeSSato

società

accord soluzione debiti

modo preventivo con soddisfazione di tutte le par-ti in causa. È quello che sta facendo accord solu-zione debiti, società che fa capo ad antonio leone e francesca scarpetta, che con il “saldo e stralcio” interviene prima che l’abitazione sottostante a una sofferenza venga messa all’incanto. il vecchio detto “prevenire è meglio che curare”. vediamo di capirne qualcosa di più.

il tema delle sofferenze in italia è ormai centrale nel mercato, una grave criticità ma anche un’oppor-tunità se affrontato con intelligenza. ci vuole dire come è possibile risolvere alcune situazioni alla ra-dice con un processo “saldo e stralcio” organizzato da un professionista come nel suo caso?si purtroppo il mercato è pieno di criticità, di situa-zioni di sofferenza, con oltre 270.000 case all’asta, ovvero 270.000 famiglie che rischiano di perderla, senza tra l’altro riuscire a coprire totalmente i debiti. innanzitutto è fondamentale fare un’analisi dell’in-tera posizione debitoria, senza tralasciare nulla al caso, fondamentale è la chiarezza, illustrare in modo chiaro al debitore a quali tipi di rischi va incontro, in-staurare un rapporto di fiducia, diverso da chi vuole recuperare il credito.  Interveniamo in modo sinto-nico con i debitore. possiamo intervenire con mera consulenza laddove il soggetto esecutato ha una possibilità economica anche ridotta rispetto a debito,

“Secondo il rapporto “Crediti in sofferenza e aste immobiliari” realizzato da Opicons ad Aprile 2015, basato sui dati di 145 tribunali italiani, sono state

79.675 le aste indette nel 2014, il 20,6% in più rispetto alle 66.022 registrate l’anno precedente e addirittura il 58% in più rispetto al 2011 a dimostrazione di

un incremento continuo delle vendite giudiziarie negli ultimi anni.”

23SSaldo e Stralcio: coMe aiutare un Mercato ingeSSato

antonio leone

Persona

francescascarPetta

Persona

in caso contrario dobbiamo capire il giusto valore di mercato dell’immobile ed utilizzarlo come risorsa. È importante dare ai vari creditori una  visione chiara del debitore, redditività, altre proprietà immobiliari, garanti, solo così è pensabile intavolare una trattati-va e portarla a buon fine.

concretamente quali attori del mercato potrebbero avvantaggiarsi da questo metodo?tutti i soggetti coinvolti hanno un vantaggio:• Il debitore chiude definitivamente il debito, sen-

za rischiare di vedersi portar via la casa, restando comunque debitore. molto spesso succede che la casa viene venduta ma il ricavato non copre l’e-sposizione e quindi il creditore continuerà la sua procedura di recupero semmai sul 5° dello stipen-dio, su altre proprietà oppure effettuando pignora-menti mobiliari.

• il creditore, riduce i tempi di rientro del capitale versato ed evita ulteriori costi di procedura evitan-do le lungaggini delle aste immobiliari. non capita di rado trovare dei debitori che non hanno più nulla oltre l’immobile pignorato, quindi più nulla di ag-gredibile, e spesso le perizie sono sovrastimate ri-spetto la reale valore di mercato.

• gli agenti immobiliari e la rete accord spa portano sul mercato immobili che diversamente non po-trebbero trattar e vendere perché pignorati.

24SSaldo e Stralcio: coMe aiutare un Mercato ingeSSato

a livello sociale l’impatto è notevole, eviterebbe a molte famiglie di andare sul lastrico. avete previsto anche un “ricollocamento” di queste famiglie?le famiglie che aiutiamo sono sempre supportate, attraverso le agenzie immobiliari del territorio, cer-chiamo sempre per loro un nuovo alloggio. in mol-ti casi diamo loro una liquidità, se vi è capienza tra valore di mercato e debiti estinti.  Un nostro modo di operare che viene accolto molto bene è pagare al debitore il primo ed a volte anche il secondo anno di locazione in altro immobile. questo permette alla famigli dai uscire dalla casa esercitata con molta più serenità. inoltre non chiediamo mai anticipi e consu-lenze se l’operazione e non può andare a buon fine.

quante operazioni avete concluso e quante ne ave-te in progetto come obbiettivo?nel corso della nostra esperienza le operazioni an-date a buon fine sono oltre 100, contiamo con le no-stre agenzie di chiuderne nel 2017 almeno 50.

“La procedura evita l’asta

immobiliare con relative spese di procedura la cui media di costi si

aggira sui 30.000 euro circa”

25SSaldo e Stralcio: coMe aiutare un Mercato ingeSSato

qitv

26Sqitv

all’ultimo mipim di cannes abbiamo avuto l’oc-casione di intervistare luigi Novazzi dei property services di reag duff & phelps sul tema dei ser-vizi specialistici per gli investitori, in questo caso principalmente internazionali, e sulla necessità della certificazione come modello di efficienza per il mercato immobiliare “corporate”. il tema dell’as-set valutato e analizzato in tutto il suo ciclo di vita e della relativa gestione e manutenzione di lungo periodo è centrale nel mondo dei servizi, un cam-bio culturale che il mercato in italia ancora fa fa-tica ad accettare ma che ormai è prassi a livello internazionale.

i servizi specialistici per gli investitoricannes

intervista

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mattinata densa di numeri e di analisi quella che nomisma ha organizzato a milano mercoledì 22 marzo per presentare al pubblico di addetti ai lavo-ri il primo rapporto 2017 sul mercato immobiliare italiano, la presentazione del monitoraggio dell’i-stituto di ricerca bolognese, che quest’anno com-pie 30 anni tondi tondi dal debutto. di acqua sotto i ponti ne è passata parecchia da quella prima edi-zione lanciata nel lontano 1988, come ha ricordato nel breve amarcord introduttivo Gualtiero tamburi-ni, Presidente di IDeA FIMIT e all’epoca artefice, con Giovanni Gabetti, di quel pionieristico dossier.

il new normal del mercato italianomilano

intervista

luca dondi, direttore generale nomisma, riassu-me per ilQI gli elementi più significativi emersi dal primo rapporto 2017 che l’istituto di ricerca bolo-gnese ha presentato a milano nel corso del con-vegno sul mercato immobiliare italiano. al centro dell’intervista, temi come l’andamento dei volumi di compravendita immobiliari e dei prezzi, l’accesso al credito (la cosiddetta bancabilità dei privati, mira-ta all’acquisto della prima casa), gli investimenti e il real estate corporate.

indicatori positivi per l’immobiliare italianomilano

intervista

lo sguardo sul mercato immobiliare, con particola-re attenzione su quelle che sono le realtà dei comu-ni italiani in chiave di progetti di rigenerazione del tessuto urbano. a parlarne con ilqi è alessandro cattaneo, presidente di federimmobiliare e presi-dente di fondazione patrimonio comune dell’anci (associazione nazionale comuni italiani), a margi-ne del convegno di nomisma per la presentazione del primo rapporto 2017 sul mercato immobiliare italiano.

la sfida della rigenerazione urbanamilano

intervista

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nei primi mesi del 2017 il quadro di riferimento del mercato del credito per l’acquisto della casa mo-stra un domanda in linea con il 2016. a cambiare di segno è invece la quota di domanda per i mutui in surroga, che stanno a mano a mano scenden-do rispetto ai record del passato. a fare il punto è Stefano Magnolfi, executive director real estate services crif, a termine del convegno organizzato a milano da nomisma per la presentazione del pri-mo rapporto 2017 sul mercato immobiliare italia-no. sul fronte invece dei crediti deteriorati, aggiunge Magnolfi, da segnalare l’impatto che avranno le indi-cazioni contenute nelle nuove linee guida della bce.

stabile la domanda dei mutuimilano

intervista

il portale casa.it da poco ha trasferito la sua sede in un immobile di milano, dove ha realizzato il suo nuovo quartier generale. ne parlano in studio con noi luca rossetto, ceo casa.it, l’architetto stefano Porta dello studio porta e Giuseppe Ferrara archi-tecture, design and relation manager di sinetica. il complesso immobiliare è l’ex sieroterpico dove si trova l’immobile in questione, recuperato su un progetto originario dell’architetto dante benini.

la nuova sede di casa.itcopernico40

progetti

milano4you è un progetto di smart city pensato da r.e.d. srl a segrate, alle porte di milano. il proget-to vuole essere una città modellata sui nuovi stili di vita di una società investita dalla rivoluzione dei millenials. grazie all’innovazione tecnologica oggi è possibile raccogliere e interpretare i dati di una smart city per gestirne al meglio consumi e ma-nutenzione. presentano milano4you angelo turi (presidente di r.e.d. srl), l’architetto marco sagnelli (studio sagnelli associati) e cristina Farioli del partner tecnologico ibm.

Milano4You: una sMart citYalle porte di milanocopernico40

progetti

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può succedere che su determinate transazioni im-mobiliari esistano rischi che impediscono il com-pletamento dell’acquisizione o quantomeno inne-scano una certa cautela da parte dell’acquirente. situazioni che talvolta bloccano un’operazione pri-ma ancora che possa partire. esistono però stru-menti assicurativi che coprono questi rischi. È il caso di quelli offerti da secure legal title e titolo sicu-ro, come spiegano rispettivamente Jean-Bernard Wurm e alberto saiu in questa puntata di forum.

transazioni iMMobiliari: quali polizzeper i rischi legalicopernico40

forum

Torniamo a parlare di certificazione dei condomi-ni con Giancarlo savi, ideatore della certificazio-ne condominio sette stelle. l’oggettività di questo strumento è garantita dal contributo fornito dal po-litecnico di Milano al fine di elaborare un metodo per la qualificazione dell’efficienza e della sosteni-bilità ambientale degli edifici residenziali.

il nuovo protocollo del politecnico di Milano: certificazione dei condoMini copernico40

formazionereal estate

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