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I mutui subprime

Giuseppe Squeo

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I mutui subprime“Finanziamenti concessi a soggetti con una storia creditizia deficitaria e/o una situazione finanziaria instabile, per i quali, conseguentemente, le banche applicano tassi di interesse più elevati rispetto a quelli normalmente applicati nel mercato.”

Rientrano in questa categoria:• i prenditori con lavoro precario;• i prenditori lavoratori stranieri;• i prenditori con problemi di inadempienza.

Il termine subprime è riferito al debitore e non al tasso.

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I mutui subprimeLe condizioni aggravanti al mutuo subprime in Usa:• valore bene prossimo a valore prestito (minore

copertua e quindi più elevata LGD);• rata ingresso bassa (illusione di potersi comprare

la casa e innalzamento PD per inadeguato rapporto rata/debito);

• tasso variabile (potenziale scatenante il default).

Valutazione banche italiane

Valore garanzia: tra 50 e 80%

Reddito annuale è 3 volte maggiore della rata annuale

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I mutui subprime in UsaNegli ultimi anni è aumentata in misura significativa la quota di mutui concessi a famiglie con basso merito di credito (subprime mortgages), salita dal 5 per cento del totale nel 2001 al 14 per cento nel 2006; per i due terzi si tratta di mutui a tasso variabile.

In questo segmento del mercato i finanziamenti concessi sono di importo elevato rispetto al valore dell’immobile a garanzia e utilizzano formule di ammortamento differito nel tempo, secondo le quali le famiglie iniziano a rimborsare capitale e interessi a distanza di mesi o anni dall’accensione del mutuo.

(Bollettino economico Bankit)

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Il mercato dei mutui subprime in Usa(da sito Sole 24 ore)

I primi 10 operatori privati dei mutui Usa(Erogazioni 2005 in miliardi di dollari)Cl. Società Lavoro diretto Promotori Totale1 Countrywide Financial Corp. 103,3 233,2 336,52 Wells Fargo Home Mortgage 51,8 131,7 183,53 Washington Mutual 79,2 66,4 145,64 Chase Home Finance 50,4 14,1 64,55 CitiMortgage Inc. 13,7 44,8 58,56 Aurora Loan Services Inc. 12,7 38,8 51,57 Greenpoint Mortgage Funding 36,8 4,1 40,98 ABN AMRO Mortgage Group Inc. 28,8 11,8 40,69 Indymac Bank 28,1 12,5 40,610 Bank of America 26,5 0 26,5(Fonte: Wholesale Access Mortgage Research and Consulting Inc.)

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Il mercato dei mutui subprime in Usa (2) (da sito Sole 24 ore)

La relazione del GAO (Government Accountability Office) sull'operatività delle tre Agenzie federali per la casa (Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae) alla ricerca delle motivazioni della loro progressiva perdita di quote di mercato.

Il Gao dimostra che:

• in presenza di una quota dei mutui prime in lieve crescita (+3%),

• vi è un calo del numero di clienti che si sono rivolti alle Agenzie federali per la casa è calato (dal 19% del 2001 al 6% a fine 2005).

Dove sono finiti i clienti?

La risposta è chiara: vi è stata una traslazione verso i mutui subprime offerti dagli operatori privati (+13% di quota di mercato nello stesso periodo).

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Il mercato dei mutui subprime in Usa (3)(da sito Sole 24 ore)

Il mercato dei mutui Usa(Quote percentuali sulle erogazioni dei nuovi mutui residenziali, per categoria di contratto e

operatore)

FHA = Agenzie federali per la casa)(Fonte: United States Government Accountability Office, giugno 2007)

Effetto sostituzione

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Il mercato dei mutui subprime in Usa (4)Secondo il Gao le motivazioni del minor appeal sulla clientela delle agenzie pubbliche vanno cercate nella convergenza di numerosi fattori: tra questi:

• le restrizioni al credito gestito dagli operatori pubblici, sia in termini di valutazione qualitativa della clientela che di mancanza di innovazione nell'offerta di prodotti finanziari;

• l'innovazione di prodotto e l'aumento dei finanziamenti erogati dagli operatori privati;

• l'aumento progressivo dei tassi di interesse e dei valori immobiliari.

In sostanza, i clienti hanno abbandonato i mutui pubblici, che non possono superare il tetto dei 417mila dollari, per inseguire il miraggio di case sempre più costose, senza verificare però il reale livello degli oneri dei contratti subprime.

Competizione sempre più esasperata: erogazione spesso senza garanzie, senza documentazione e con piani di ammortamento "civetta", costruiti su basse rate iniziali destinate però a decollare in poco tempo, a tutto discapito della capacità di rimborso, spesso già quasi inesistente, dei clienti.

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I mutui subprime: le cartolarizzazioni(da sito Sole 24 ore)

Le cartolarizzazioni di mutui residenziali subprime Usa(miliardi di dollari)

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I mutui subprime: il pericoloLa visione a maggio 2007 (da Relazione Bankit)

Indicazioni rassicuranti circa la solidità patrimoniale delle famiglie statunitensi emergono da analisi relative alla distribuzione del debito per classi di reddito. Come in alcuni paesi europei in cui si segnala:

• una più evidente sopravvalutazione dei valori immobiliari (Regno Unito, Spagna e Svezia),

• la maggior parte del debito ipotecario è detenuto da famiglie che si collocano nei decili più elevati della distribuzione del reddito, meno vulnerabili, quindi, a eventuali shock avversi;

• la quota relativamente contenuta dei debiti ipotecari a tasso variabile, pari a circa il 30 per cento dello stock complessivo. Tale valore è uno dei più bassi nel confronto internazionale (50% Regno Unito, 70% Australia, 83% in Italia e 90% in Spagna.

Il pericolo è rappresentato dai mutui subprime in forte crescita e per 2/3 (al 2006) dipendenti dai tassi variabili.

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Il settore immobiliareNegli Stati Uniti, tra il 2002 e il 2005, l’espansione del mercato immobiliare:

• ha visto crescere gli investimenti residenziali,

• ha sostenuto i consumi delle famiglie. Ne è derivato un forte incremento dei prezzi delle abitazioni nell’ultimo decennio (60 per cento in termini reali), che alimenta l’ipotesi che tali valori siano sopravvalutati rispetto alle loro determinanti di fondo e che sia pertanto aumentato il rischio di repentine flessioni dei prezzi, con potenziali ripercussioni sull’attività economica.

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I mutui subprime: la crisiRestrizione monetaria

attuata fino al giugno 2006Andamento negativo

dell’occupazione in alcuni Stati

(dalla fine dello scorso anno) un aumento delle sofferenze

(la quota di debitori subprime classificati come inadempienti è cresciuta al 13,3 per cento del totale di questa categoria.)

il dissesto di alcune istituzioni finanziarie non bancarie specializzate nell’erogazione di tali

mutui (originators).

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I mutui subprime: la crisi (2)

Contenute ripercussioni dei dissesti degli originators sul resto del sistema finanziario, per le ridotte dimensioni del segmento dei mutui subprime.

Le perdite subite dalle banche sono state ammortizzate dalla fase di elevate redditività e capitalizzazione del sistema bancario.

Effetti marginali sul mercato dei mutui ipotecari cartolarizzati (mortgage-backed securities) e su quello dei derivati su crediti che utilizzano i mutui subprime come garanzia (collateralised debt obligations).

I riflessi nella relazione di maggio

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E’ da giungo che si evidenziano ripercussioni più pesanti sul valore delle attività finanziarie basate sulla cartolarizzazione dei mutui sub-prime, come:

• le mortgage backed securities (MBS)• le collateralized debt obligations (CDO),

soprattutto in seguito ai declassamenti del merito di credito da parte delle principali agenzie di rating.

Dal 9 luglio, i prezzi degli MBS nella classe con rischio più elevato (BBB-) sono scesi in misura compresa tra il 40 e il 50 per cento. 

I mutui subprime: la crisi (3)I riflessi segnati dopo la relazione di maggio

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I mutui subprime: la crisi (4)

Dalla metà del 2006 i prezzi delle abitazioni negli Stati Uniti hanno iniziato a flettere; secondo l’indice Case-Shiller riferito alle 10 principali aree metropolitane, in luglio erano calati del 4,5 per cento rispetto a un anno prima.  

Le quotazioni dei contratti futures sullo stesso indice prospettano un calo ulteriore del 7 per cento entro l’agosto del 2008.

I riflessi nel bollettino economico di ottobre

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I mutui subprime: la crisi (5)

La flessione dei prezzi si è accompagnata con un sensibile aumento della morosità sui mutui ipotecari. Le difficoltà di pagamento si sono acuite prevalentemente nel settore dei mutui sub-prime, per i quali il tasso di morosità è aumentato dall’11,6 per cento della fine del 2005 al 14,8 nel giugno dell’anno in corso; l’incremento è stato ancora più marcato per i mutui a tasso variabile, che alla metà del 2006 rappresentavano circa i due terzi del totale dei mutui sub-prime in essere.

I riflessi nel bollettino economico di ottobre

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I mutui subprime: la crisi (6)I fattori che hanno concorso a determinare l’aumento dei casi di morosità e di insolvenza, sono stati nell’ambito della:

politica monetaria: il rialzo dei tassi di interesse a breve termine (di quasi un punto percentuale dall’inizio del 2006);

politica creditizia: una valutazione del rischio di insolvenza da parte degli intermediari

resa meno attenta dalla possibilità di cartolarizzare e rivendere i mutui concessi;

un sensibile incremento dei mutui caratterizzati da rate iniziali molto basse, ma destinate, successivamente, a salire in misura significativa anche in assenza di variazioni dei tassi di mercato;

mercato immobiliare: la discesa dei prezzi delle abitazioni, che ha limitato la possibilità di estrarre liquidità dal valore degli immobili, mettendo in difficoltà soprattutto i debitori che vi avevano fatto affidamento per far fronte all’aumento delle rate.

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I riflessi della crisi sulle banche

Primo riflesso: aumento inadempienza

Secondo riflesso: calo prezzi abitazioni

crescita sofferenze

riduzione garanzia

Gravi perdite su

mutui

Aumentotassi

Aumentorata

Riduzione reddito disponibile

Aumento offerta abitazioni

Vendita volontariao coatta immobile

Insolvenza

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I riflessi della crisi sulle banche

Riduzione valore abitazione

Aumento rata

Incapacità della garanzia di ripagare

L’esposizione a default

Perdite per le banche

L’ American Home Mortgage Investment ha chiuso gran parte delle sue attività con il conseguente licenziamento di 7.000 persone.

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I riflessi della crisi sulle banche

Il Fondo monetario internazionale stima in: 200 miliardi di dollari le perdite di sistema registrate nel 2007 per i mutui subprime.

Il Fondo monetario mette sotto tiro le agenzie di rating evidenziando che:

• «restano ampi problemi di metodologie e processi di valutazione dei prodotti di credito strutturato».

• dopo una prima impennata di downgrade di Abs decisa dalle agenzie di rating ad aprile ne è seguita poi un'altra più pesante, nel pieno della crisi subprime, a luglio, agosto e settembre.

Spesso, rileva il rapporto, gli interventi al ribasso hanno interessato in modo pesante (anche di 3-4 livelli) emissioni che godevano della «tripla A», cioè del miglior giudizio di credito.

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Minore impatto della crisi sull’Italia

Tre importanti differenze rispetto ai paesi maggiormente coinvolti:

bassa quota di cartolarizzazioni immobiliari detenuta da investitori e banche italiane;

minore crescita (rispetto a quella repentina degli Usa) dei prezzi degli immobili residenziali registrata negli ultimi anni;

un approccio al finanziamento molto meno aggressivo (rapporto indebitamento/valore immobile più basso rispetto a Stati Uniti e Regno Unito).