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ABIFORMAZIONE - Seminario di approfondimento  “LE NOVITA’ NORMATIVE SUL CREDITO FONDIARIO “RETAIL”

Roma – Hotel Jolly Midas, 17-18 Maggio 2005

PROBLEMATICHE ISTRUTTORIE NEL CREDITO FONDIARIOdi Maurizio Fedele Credito Fondiario e Industriale - FONSPA di Roma

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Sezione 1 : Normativa bancaria e istruttoria del mutuo Sezione 2 : Requisiti formali dei titoli di proprietà

Sezione 3 : Requisiti sostanziali tecnico-urbanistici

Sezione 4 : Scelte organizzative - Ruolo del notaio

Sezione 5 : Successione

Sezione 6 : Donazione

Sezione 7 : Abusi edilizi e commerciabilità

Sezione 8 : Vincoli ambientali, culturali e urbanistici

PROBLEMATICHE ISTRUTTORIE NEL CREDITO FONDIARIO

di Maurizio Fedele Credito Fondiario e Industriale - FONSPA di Roma

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_ l'art. 38 del T.U.B. - D.Lgs. 385/1993: "... finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”

_ garanzie e normativa di vigilanza _ dottrina e prassi del notariato

FONTI: * Cons. Naz. NOTARIATO, La disciplina del credito fondiario nel nuovo T.U., Studio 778/3 del 14.12.1994 - PETRAGLIA A.U. e AA.VV., La nuova disciplina del credito fondiario, Bancaria, 1997 - di TRANSO, La formulazione essenziale del contratto di mutuo fondiario, convegno ABI_Federnotai "Il mutuo tra diritto ed economia di mercato”, 2003 - FIORUCCI F., I finanziamenti di credito fondiario, Giuffrè, 2004 - Selezione di responsi di interesse bancario in QUID JURIS, bollettino a cura del Notaio R.RICCIARDI - Consiglio Nazionale del Notariato - BACCHI F. - GIACOBBE M., La derogabilità delle norme sul credito fondiario, in Rivista del notariato, 1996, I, 811 – RICCIARDI R. , Quali sono le conseguenze giuridiche del collegamento contrattuale tra compravendita e mutuo ipotecario?, in Quid Juris, n. 87-88/2002

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Per acquisire la documentazione delle FONTI e futuri aggiornamenti collegarsi al sito www.bonusargentarius.net , link - > credito fondiario

Sezione 1

Normativa bancaria e istruttoria del mutuo

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BONVS ARGENTARIVS è un sito-community di informazione giuridica per giuristi e consulenti d'impresa pubblicato in rete da Maurizio Fedele e da Antonio U. Petraglia, tra gli autori de “La nuova disciplina del credito fondiario”, Bancaria, 1997 e di numerose altre pubblicazioni nel settore. Per la community sono da rimarcare i contributi e le esperienze espresse da Riccardo Ricciardi, Consigliere del Cons. Nazionale del Notariato, Giorgio Mantovano, fondatore della banca dati bibliografica IUSIMPRESA , Ermanno Cappa, Pres. Ass. Italiana Giuristi d’Impresa - Banca Regionale Europea - nonché di: Fabio Fiorucci, addetto legale del FONSPA, autore del volume “I finanziamenti di credito fondiario”, Ed. Giuffrè, 2004 e Stefano Martello, collaboratore della rivista Diritto & Diritti di Brugaletta, autore del saggio "La Rete come facilitatore nella comprensione dei testi normativi da parte del cittadino", in Ciberspazio e diritto n. 3 /2004 p. 263-272.

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Obiettivi dell'istruttoria legale del mutuo

- accertamento della piena proprietà dell'immobile ipotecando da parte di chi costituirà la garanzia

- accertamento libertà da trascrizioni, iscrizioni ipotecarie e ogni altra formalità risultante dai pubblici registri comunque pregiudizievole, in caso di procedura esecutiva, al pieno realizzo delle ragioni di credito della banca

- accertamento della capacità di agire per mutuatari, datori d'ipoteca e garanti ---------------------------------* Gli atti compiuti dall'incapace sono annullabili, quelli compiuti dal fallito sono inefficaci per i creditori concursuali, ma suscettibili di acquistare piena efficacia una volta che si sia chiuso il fallimento con un idoneo residuo attivo – in in bollettino Quid Juris n. 15/1996, p. 3 infra “Puo essere ricevuto un atto cui interviene un fallito?” - Moglie C., Credito fondiario e edilizio, Giuffrè, 1982, Parte I, Cap.1 - L'istruttoria delle domande di mutuo- Fiorucci F., I finanziamenti di credito fondiario, Giuffrè, 2004, 4.1.3, 54 e ss - L'istruttoria legale

Sezione 1

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Obiettivi dell'istruttoria legale del mutuo

Società: accertamento sui poteri di rappresentanza e di gestione in capo ai legali rappresentanti delle società, anche alla luce della riforma del diritto societario

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* La riforma del diritto societario. Impatto sull'istruttoria" relazione tenuta al seminario dell'ABI "PROBLEMATICHE OPERATIVE NEL CREDITO FONDIARIO ED EDILIZIO", ROMA, 3 - 4 novembre 2004 * Riforma del diritto societario e istruttoria per l'erogazione del credito – Lettera circolare ABI Prot. OF/000296 Roma, 28 gennaio 2004

Sezione 1

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Obiettivi dell'istruttoria legale del mutuo -individuazione del cespite da ipotecare nel contratto di mutuo e nella nota di iscrizione ipotecaria - ubicazione, natura, consistenza, dati catastali e confini dell'immobile cauzionale, secondo le prescrizioni dell'art. 2826 c.c. e dell'art.29 della L.52/198. Brocardo: quod non est in nota non est in mundo-accertamento documentale sulla titolarità dell’immobile cauzionale (persona fisica o giuridica - mutuatario o terzo datore d'ipoteca) sulla serie dei titoli di proprietà fino al primo anteriore al decennio per l'usucapione abbreviata ex art.1159 c.c. - prevalenza su tutti i diritti preesistenti ed incompatibili con esso (con dati catastali corretti) ----------------------------------------

* LEO M., Il pignoramento non è opponibile al terzo se la trascrizione riporta dati catastali errati - commento a Cass., sez.III civ., 5002/2005, in Guida al Diritto, N. 14 del 9.4.2005, p.64 * PRADELLA C., L’usucapione abbreviata (artt.1159 e ss. del Codice Civile), in Filodiritto.it* v. FORTI P., Appunti in tema di trascrizione, Federnotizie.org, Marzo 2002, sui principi in tema di trascrizione, principio di continuità e usucapione abbreviata

Sezione 1

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Obiettivi dell'istruttoria legale del mutuo

L’istruttoria sulla piena proprietà è chiusa quando sono documentalmente dimostrati o certificati tutti i passaggi di proprietà trascritti per la continuità delle trascrizioni ex art. 2650, co.1, c.c. (salva l’usucapione abbreviata).Quella sulla libertà con l’accertamento di tutte le trascrizioni e iscrizioni ipotecarie contro i proprietari succedutisi fino al primo titolo anteriore al ventennio (prescrizione ventennale ipoteche ex art.2847 c.c.) -----------------------------------------* FORTI P., Appunti in tema di trascrizione, Federnotizie.org, Marzo 2002- * Cons. Naz. Notariato, Studio n.4595. Iscrivibilità dell'ipoteca prima della trascrizione dell'acquisto (anche in sede di esecuzione forzata), Approvato dalla Commissione studi il 16 settembre 2003* PICCIOTTO A., Lineamenti generali del sistema tavolare, principali differenze con il sistema della trascrizione, e procedimento in affari tavolari, Trib.Trieste/Documenti 

Sezione 1

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Principio continuità trascrizioni - rapporti patrimoniali coniugi - la capacità di agire

Il principio di continuità si applica ad atti traslativi, modificativi estintivi della proprietà e alla divisione – artt.2643 e 2646 c.c..Le convenzioni patrimoniali tra coniugi (art.2647 c.c.) – se trasferiscono diritti - osservano i medesimi principi, ferma restando l’esigenza di acquisire il Registro dello stato civile annotato.La particolare problematica del fondo patrimoniale: alienabilità e ipotecabilità dei beni.La figura dell’amministratore di sostegno: superamento dell’interdizione nelle incapacità personali. --------------------------------------* FORTI P., Appunti in tema di trascrizione, Federnotizie.org, Marzo 2002, v. in particolare nota 10* Cons. Naz. Notariato, Fondo patrimoniale: ipotecabilità di beni per scopi estranei ai bisogni della famiglia, Studio n. 1605/1997* Cons. Naz. Notariato, Amministrazione di sostegno, Studio 4858/2004

Sezione 1

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(continua) Principio continuità trascrizioni – rischi

L'accertamento sulla continuità delle trascrizioni, anche mortis causa, oltre che dal rischio di evizione, cautela la banca anche da:- impedimento dell'usucapione abbreviata (art. 1159 c.c.)- impedimento alla iscrizione e rinnovazione delle ipoteche (artt. 2829 e 2851 c.c.)- problemi col terzo acquirente dell'immobile ipotecato_______________________________________

* FORTI P., Appunti in tema di trascrizione, Federnotizie.org, Marzo 2002- cfr. parag. 13)

Sezione 1

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Requisiti formali dei titoli di proprietà

Requisiti formali legge notarile n.– identità parti – testimoni –

- dichiarazioni coniugi su regime patrimoniale ex art.177, lett.a) -

c.c., dichiarazioni urbanistiche (T.U. Edilizia – L.47/1985) -

condoni e allegazioni certificato destinazione urbanistica dei terreni

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* RICCIARDI R., in bollettini Quid Juris n.79/2001 :“Quali controlli formali

dell’atto …?” – “L’atto notarile a norma della legge 16.2.1913 N.89 ART.58

ORDINAMENTO DEL NOTARIATO …, è nullo: se …”, v. a pag.8, n.62/2000

“Quali sono le dichiarazioni urbanistiche da rendere in atto a seguito

dell’entrata in vigore del nuovo T.U. sull’edilizia?”, n. 99-100/2003

Sezione 2

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Requisiti formali dei titoli di proprietà

L'art. 30, co.2, D.P.R. 6.2001, n. 380 – T.U. Edilizia (già art.18 L.47/1985), a pena di nullità degli atti riguardanti i terreni, prescrive l’allegazione del certificato di destinazione urbanistica.

-----------------------------------------------* Cfr. In Quid Juris n.99-100/2003 cit., e n. 62/2000 a pag.9 “Il certificato di destinazione urbanistica incompleto nelle particelle comporta la nullità dell’atto?” –

Sezione 2

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Requisiti formali dei titoli di proprietàCommerciabilità: per gli artt 17 e 40 L. 47/1985, gli immobili sono sono sempre commerciabili anche con eventuali abusi, e idonei al vincolo ipotecario se edificati prima del 2.9.1967. In tutti gli altri casi, a pena di nullità, ex artt.46 T.U. Edilizia e 17 L.47/1985, gli atti notarili inter vivos (esclusi diritti reali di garanzia e servitù) debbono menzionare i seguenti titoli edilizi:- licenza edilizia (o della licenza edilizia in sanatoria) per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977 (data di entrata in vigore della legge 10/1977 cd. “Legge Bucalossi”)- concessione edilizia (anche in sanatoria) per costruzioni eseguite prima del 30 giugno 2003 (data di entrata in vigore del T.U. Edilizia)- permesso di costruire (anche in sanatoria) per costruzioni eseguite dal 30 giugno 2003 in poi (titolo edilizio che sostituisce licenza e concessione)- D.I.A. per interventi ex art. 22 terzo comma T.U. eseguiti dal 30 giugno 2003 -------------------------------------------------------* Cons. Naz. Notariato, Menzioni urbanistiche e validità degli atti notarili, Studio 5389/C del 30.10.2004* RICCIARDI R., “Quali sono le dichiarazioni urbanistiche da rendere in atto a seguito dell’entrata in vigore del nuovo T.U. sull’edilizia?”, in Quid Juris n. 99-100/2003 

Sezione 2

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Requisiti formali dei titoli di proprietà

Il certificato di abitabilità attesta l’esistenza dei requisiti igienico-sanitario dell’immobile (art.5 D.P.R. 425/1994. In mancanza, non c’è nullità del titolo, ma bensì possibile risoluzione del titolo per inadempimento del venditore

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* RICCIARDI R., in bollettino Quid Juris – n.79/2001 - “Il Notaio deve accertare se l’immobile ha o no l’abitabilità?”

Sezione 2

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Regolarità urbanistica sostanziale

Gli immobili ipotecati sono commerciabili se dotati dei requisiti sostanziali di regolarità tecnico-urbanistica. Per l'art. 46 T.U. Edilizia, tali requisiti esistono per edifici che siano:- COSTRUITI PRIMA DEL 1° settembre 1967 - requisito sostanziale ex lege dell’epoca di effettiva costruzione dichiarata in atto .- COSTRUITI DOPO IL 1° settembre 1967 - realizzati sulla base di progetti debitamente approvato con regolari provvedimenti autorizzativi (licenza, concessione edilizia, concessione in sanatoria, permesso e DIA art. 22, 3° co. T.U. Edilizia).Solo l'abuso "maggiore" comporta l'incommerciabilità del bene.________________________Ministero dei Lavori Pubblici, Circolare 18 luglio 1995 (Capitolo 9 - paragrafo 9.1): "occorre innanzitutto ribadire che l'eventuale nullità degli atti di trasferimento è circoscritta soltanto agli immobili eseguiti in assenza di concessione o in totale difformità di essa ….. mentre non sono oggetto ad alcun limite alla commerciabilità gli abusi di minore gravità che restano assoggettati alle sanzioni di tipo amministrativo o penale”.

Sezione 3

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Scelte organizzative del ciclo istruttorio

1 _ analisi dei titoli di proprietà e delle certificazioni ipotecarie (o visure presso i RR.II.) a cura di addetti della banca2 _ acquisizione di relazioni notarili con attestazioni equivalenti

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* Il Sole 24 Ore, norme e tributi, 20.11.2000 Responsabilità dei professionisti. L’attività non può limitarsi solo ad accertare la volontà delle parti Il notaio paga se omette la visura. Quando si redige un rogito si devono effettuare tutti i controlli del caso anche se il cliente non li ha richiesti

Sezione 4

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Ruolo del notaio: la relazione notarile preliminare

Il professionista incaricato certifica lo stato giuridico degli immobili da ipotecare (risultanze di quanto pubblicato presso i registri immobiliari e ogni altro registro pubblico), l’identità del mutuatario e del terzo datore d’ipoteca, i dati di individuazione dell’immobile, i titoli di proprietà

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Dal sito del Consiglio Nazionale del NotariatoIL RUOLO DEL NOTAIO:“Sono tradizionalmente di competenza notarile: gli accertamenti preliminari (le cosidette "visure", ipotecarie e catastali), la relazione legale per la banca, la redazione e la stipulazione dell'atto, tutti gli adempimenti successivi (registrazione fiscale, iscrizione dell'ipoteca, rilascio della copie, esecutive e non), ecc”.

Sezione 4

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Ruolo del notaio: la relazione notarile preliminare “storica”

La relazione notarile preliminare, a scelta della banca, potrà avere la forma di mera attestazione sullo stato attuale dell’immobile, dei titolari e dei dati di individuazione dell’immobileOppure, più opportunamente, quella storica portante tutto quanto sopra nell’arco di un ventennio

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Dal sito del Consiglio Nazionale del NotariatoFUNZIONI NOTARILI:“…di assicurare la certezza dell'identità personale delle parti …; di garantire la piena proprietà, titolarità e disponibilità in capo a chi cede, di quel dato immobile nonché la sua completa libertà da ipoteche, pignoramenti ed ogni altro genere di vincoli o limitazioni”

Sezione 4

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Ruolo del notaio: limiti nelle attestazioni della relazione

Per costante prassi il Notariato non certifica lo stato degli immobili per quanto riguarda:-  eventuali privilegi fiscali- regolarità e conformità sostanziale alle norme tecnico-urbanistiche (attestazioni estranee agli artt.17,18 e 40 L.47/1985 - artt.30 e 46 T.U. Edilizia)

---------------------------------------------------* Consiglio Notarile di Sassari, lettera agli Istituti di Credito, 4.4.2000, lett. C) e D)

Sezione 4

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Successione – tecniche istruttorie per la tutela della garanzia ipotecaria

Documentazione legale per l'istruttoria:- denuncia di successione ; - atto notorio;- verbale notarile di pubblicazione dell'eventuale testamento; - trascrizione dell'accettazione, anche tacita dell'eredità.

------------------------------------------ Moglie C., Credito fondiario e edilizio, Giuffrè, 1982, Parte II, Cap.1 - L'istruttoria delle domande di mutuo, pag. 338 e 344- PETRELLI G, Note sulla trascrizione degli acquisti mortis causa, in Riv. Not., 1993, p. 271 s.s. .

Sezione 5

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Successione – tecniche istruttorie per la tutela della garanzia ipotecaria

La denuncia di successione, è atto di rilevanza meramente fiscale (v. art.5 D.Lgs.347/1990).L'atto notorio è un mezzo di prova legale, normalmente richiesto per le incombenze documentative di uffici pubblici e privati, liberamente valutabile dal giudice.Il verbale notarile è atto normalmente richiesto per la pubblicazione di testamenti pubblici, olografi e segreti.

-----------------------------------------Sito del Consiglio Nazionale del Notariato ai link Privati > Donazioni > Successione e donazione

Sezione 5

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Successione – tecniche istruttorie per la tutela della garanzia ipotecaria Il titolo successorio è però documentato con trascrizione dell'accettazione, espressa o tacita, dell'eredità. Per l'art. 2648 c.c. l'accettazione dell'eredità, o del legato che operi il trasferimento della proprietà del bene da ipotecare, in base ad un atto pubblico, ovvero in una scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente, devono essere trascritti.

---------------------------------------------------* FORTI P., Appunti in tema di trascrizione, in Federnotizie, marzo 2002, par. 10) Atti mortis causa e principio di continuità* RICCIARDI R., Qualora la provenienza di un bene da vendere sia costituita di una successione legittima quali sono gli opportuni accertamenti …?, in Quid Juris, 63-65/2000 - Sito del Consiglio Nazionale del Notariato ai link Privati > Donazioni > Successione e donazione

Sezione 5

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Successione – tecniche istruttorie per la tutela della garanzia ipotecaria

L'art. 228 Disp. Att. equipara la trascrizione della successione (denuncia di successione e/o testamento) e la trascrizione dell'accettazione espressa o tacita della successione. Ciò può minare la certezza legale del titolo successorio e, soprattutto, ed espone la banca a non remoti rischi di caducazione della garanzia ipotecaria.

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* In Quid Juris n.102/2003 a pag.2 “E’ possibile la risoluzione parziale per mutuo consenso di una donazione?” : “… applicabile il principio generale di cui è espressione l’art. 1458, 2° comma cod. civ., per il quale la risoluzione, anche se è stata espressamente pattuita, non può pregiudicare i diritti acquistati dai terzi… la donazione viene annientata totalmente ma nel rispetto dei diritti acquistati dai terzi medio tempore.

Sezione 5

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Successione – tecniche istruttorie per la tutela della garanzia ipotecaria

La banca che accetta la concessione di ipoteca da parte dell'erede, o di suo avente causa, senza che sia trascritto l’acquisto mortis causa, subisce rischi di inefficacia dell'iscrizione dell'ipoteca, oppure di soccombenza rispetto ad altro soggetto che tempestivamente trascriva l'acquisto ex art. 2648 C.C.: in questo caso, per l’art.534 c.c. l'erede “apparente” può agire per la restituzione dell'immobile e porre nel nulla l’ipoteca-------------------------------------------* Quid Juris n.63-65/2000 , cit.: "la trascrizione delle accettazioni tacite di eredità … è utile, anzi necessaria, ad una pluralità di fini, oltre che per la continuità delle trascrizioni..

Sezione 5

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Successione – tecniche istruttorie per la tutela della garanzia ipotecaria“ esiste uno strumento efficace per tutelare chi acquista con provenienza successoria, ed è la trascrizione dell'acquisto mortis causa, ex art. 2648 del codice civile. Non bisogna dimenticare, infatti, che - ai sensi degli artt. 534 e 2652 n. 7 c.c. - la trascrizione dell'acquisto mortis causa è un elemento della fattispecie complessa dell'"erede apparente", che determina la salvezza dei terzi acquirenti di buona fede.” (1)… nonché la salvezza della garanzia ipotecaria che la banca acquisisce dall’erede.--------------------------------------------*(1) In Quid Juris n.63-65/2000 cit. : nei trasferimenti mortis causa, la trascrizione ha, in campo immobiliare, la stessa funzione che essa svolge negli atti inter vivos: quella di renderli opponibili ai terzi

Sezione 5

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Successione – tecniche istruttorie per la tutela della

garanzia ipotecaria

Quindi per scongiurare i rischi citati, la banca si deve avvalere

dell’art.476 c.c., subordinando l'erogazione del finanziamento, alla produzione della nota di trascrizione dell'accettazione

tacita dell'eredità.

Sezione 5

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Successione – tecniche istruttorie per la tutela della

garanzia ipotecaria

La concessione di ipoteca, operata a favore della banca

dall'interessato, infatti, è di per sé atto di disposizione che

presuppone l'inequivoca volontà di accettare l'eredità

da cui il bene ipotecando proviene. Sarà sufficiente che

La trascrizione venga pubblicata anteriormente all'iscrizione

dell'ipoteca (anche di un solo giorno) per salvaguardare

efficacemente il diritto di garanzia reale assunto dalla banca. --------------------------------------* Cfr. in Quid Juris, cit.

Sezione 5

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Donazione - rischi e soluzioniNella valutazione della dottrina il titolo donativo presentava le

seguenti criticità:- art.563 c.c.- deroga alla priorità delle trascrizioni ex art.2644, l'az.

riduzione può vanificare il titolo di proprietà anche dopo la sua trascrizione e fino a 10 anni dalla morte del donante;

- art. 561 c.c. - se vittoriosa, l'az. riduzione pone nel nulla anche l'ipoteca già iscritta

- art. 557, co.2 c.c. - i legittimari, finché vive il donante, non possono né rinunciare all'azione né consentire la donazione

- art.557 c.c. - all'azione sono legittimati anche gli eredi, gli aventi causa e (in via surrogatoria) i creditori dei legittimari

------------------------------------------------ Patti F., Circolazione di immobili provenienti da donazione, in Vita Notarile n.2,

Maggio Agosto 1999, 1095

Sezione 6

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Donazione - rischi e soluzioni Pertanto, nella prassi venivano valutate alcune soluzioni:-          Fideiussione del donante e dei legittimari-          Fideiussione bancaria o assicurativa-          Deposito cauzionale presso il notaio-         MUTUO DISSENSO La soluzione del mutuo dissenso era esplicitamente contemplata dal C.N.N.; il Notaio R. Ricciardi - Consigliere CNN – interpellato sull’argomento nell’aprile 2004 rispose che : “il problema è al Notariato ben noto, tant'è che si è fattopromotore di un disegno di legge (Senato n. 2326) che con l'introduzione diuna norma del seguente tenore: << Le sentenze che accolgono le domande di riduzione delle donazioni non pregiudicano i diritti acquistati dai terzi in base ad un atto a titolo oneroso trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda.>> che risolverebbe tutto.Tutte le altre soluzioni, tra cui quella cui fa riferimento, dissimulano deipatti successori e quindi non danno alcuna sicurezza.L’unica soluzione per me attualmente praticabile è quella della risoluzionedella donazione per mutuo consenso, magistralmente illustrata da Capozzi ealla quale ho fatto anche cenno nel bollettino n. 102.

Sezione 6

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Sezione 6

A. Busani, Eredità, « legittima » meno forte, dal sito Sole 24 Ore – Norme e tributi, 5.5.2005

Coniuge e figli potranno rinunciare a impugnare le donazioni lesive dei loro diritti. Ipoteche salve dopo 20 anni . Una svolta epocale nel diritto delle successioni ereditarie si avrà per effetto della conversione in legge del decreto sulla competitività (*): vanno in soffitta principi secolari a tutela dei più stretti congiunti del defunto in nome di una ritenuta prevalente attenzione per la sicurezza delle contrattazioni e delle garanzie a favore del credito bancario. (*)Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 14 marzo 2005, n. 35 – DDL N. 3344

L’ azione di riduzione può essere esperita dal legittimario leso o pretermesso solo se non sono decorsi venti anni dalla donazione. Gli effetti della normativa riguardano anche le ipoteche iscritte sull’immobile donato: se l’azione di riduzione è domandata dopo venti anni dalla trascrizione della donazione, ipoteche e altri pesi restano efficaci.

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Sezione 6

Donazione - rischi e soluzioni - I nuovi artt. 561 e 563 c.c.561- 1. Gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono liberi da ogni peso o ipoteca di cui il legatario o il donatario puo` averli gravati, salvo il disposto del n. 8 dell'art. 2652. I pesi e le ipoteche restano efficaci se la riduzione è domandata dopo venti anni dalla trascrizione della donazione, salvo in questo caso l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore dei beni, purché la domanda sia stata proposta entro dieci anni dall’apertura della successione.La stessa disposizione si applica per i mobili iscritti in pubblici registri.563 - 1. Se i donatari contro i quali e` stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla donazione, il legittimario, premessa l'escussione dei beni del donatario, puo` chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell'ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili.2. L'azione per ottenere la restituzione deve proporsi secondo l'ordine di data delle alienazioni, cominciando dall'ultima. Contro i terzi acquirenti puo` anche essere richiesta, entro il termine di cui al primo comma, la restituzione dei beni mobili, oggetto della donazione, salvi gli effetti del possesso di buona fede.3. Il terzo acquirente puo` liberarsi dall'obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l'equivalente in danaro.4. Salvo il disposto del numero 8) dell’articolo 2652, il decorso del termine di cui al primo comma e di quello di cui all’articolo 561, primo comma, è sospeso nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante che abbiano notificato e trascritto, nei confronti del donatario, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Il diritto dell’opponente è personale e rinunziabile. L’opposizione perde effetto se non è rinnovata prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione.

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Sezione 6

Donazione - rischi e soluzioniTutto quanto sopra, in ogni caso, non risolve totalmente ulteriori e noti problemi di "instabilità" della donazione:- revoca per ingratitudine;- revoca per sopravvenienza di figli- az. riconoscimento di paternità del donante, anche post mortemAnche dopo la riforma, per poter operare su garanzie donative, occorrerà accertare il decorso dei venti anni dalla donazione per poter escludere il rischio delle azioni di riduzione e/o restituzione; resta inoltre vietata la preventiva rinuncia alle azioni stessa (art.557, co.2 C.C.)------------------------------------------------------ BUSANI A., Ma alla riduzione non si rinuncia, Sole 24 Ore, 6.5.2005, p.23

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Abusi edilizi - commerciabilità degli immobili cauzionali Per il buon esito della garanzia ipotecaria, le norme sui condoni edilizi fissano i requisiti formali e sostanziali della commerciabilità:1° condono - Legge 47/1985 2° condono - Legge 724/19943° condono - art. 32 D.L.269/2003, Sent. C.Cost. 169/2004, art.5 D.L. 168/2004 e Leggi Regionali

---------------------------------------------------* Studi Cons. Naz. Notariato: n. 5389/C del 30 ottobre 2004 "Menzioni urbanistiche e validità degli atti notarili" e n. 4509/2003 "La commercializzazione dei fabbricati tra testo unico sull'edilizia e legge n. 47 del 1985 sul condono edilizio"

Sezione 7

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Abusi edilizi - commerciabilità degli immobili cauzionali

La citata normativa sul 3° condono, anche a seguito della sentenza della Consulta, è oggi così applicabile:- la legge statale (art.32 D.L. 269) vige soltanto nei territori di Abruzzo e Calabria- per tutte le altre Regioni, valgono specifiche leggi regionali fin qui emanate e la legge statale trova applicazione solo se non contraddetta da detta normativa locale (differenti oblazioni, oneri urbanizzazione, integrazioni documentali, vincoli, limiti di cubatura e superficie sanabile, ecc…)

Sezione 7

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Abusi edilizi - commerciabilità degli immobili cauzionaliProblematiche sui requisiti sostanziali 

Per il Notariato, esiste un arco temporale (transizione tra norma statale e leggi regionali sul 3° condono) in cui gli atti di trasferimento di immobili abusivi non sono validi per carenza di effetti civilistici, amministrativi e penali delle domande di condono.

--------------------------------------------Cons. Naz. Notariato, Studio n. 5484/C del gennaio 2005, v. infra parag. 2. Gli ambiti di operatività della legge regionale disegnati dalle fonti primarie, lett. C) D. L. 12 luglio 2004, n. 168

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Sezione7

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Sezione 7

Abusi edilizi - commerciabilità degli immobili cauzionali

Problematiche sui requisiti sostanziali

Peraltro, anche oggi che è finita tale fase transitoria, i problemi di validità di atti e di sopravvenuta totale incommerciabilità di alcuni immobili permangono. Esistono cioè domande di sanatoria divenute improcedibili, o già respinte, con conseguente perdita di valore del bene o sua demolizione

Ciò è possibile in tutti i casi in cui le leggi regionali emanate fino a Novembre 2004 abbiano modificato in pejus rispetto all'art.32 del D.L. 269/2003 i requisiti di sanabilità degli immobili abusivi, o comunque aggravato le regole del condono statale (es. limiti di superficie e cubatura più ristretti, conformità di tipo urbanistico diverse da quelle della legge statale, ecc…).

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Sezione 7

Abusi edilizi - commerciabilità degli immobili cauzionali

Problematiche sui requisiti sostanziali

Per esemplificare : L.R. Lazio 8 novembre 2004 n. 12

Nel Lazio sono sanabili ampliamenti non superiori al 20 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, non superiori a 200 metri cubi (art. 2 lett.a della L.R.).

Pertanto, c’è restrizione del limite fissato dal legislatore nazionale, che ammetteva ampliamenti non superiori al 30 per cento della volumetria originaria o, in alternativa, non superiori a 750 mc. (art. 32 comma 25 del d.l. 269/2003). Conseguenza: la domanda di sanatoria per un ampliamento del 21% e oltre è improcedibile, l’immobile è incommerciabile e inidoneo a costituire valida garanzia ipotecaria.

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* Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 5484/C, LA SANATORIA EDILIZIA NEL LAZIO, par. 3.3.1.1 Limiti generali di sanabilità degli ampliamenti

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Sezione 7

Abusi edilizi - commerciabilità degli immobili cauzionali

Problematiche sui requisiti sostanziali

Resta ferma in ogni caso la validità giuridica degli atti notarili posti in essere anteriormente alla pronuncia d’invalidità dell’art. 32 D.L.269/2003, per i quali potrà tenersi conto, ai fini della commerciabilità, di domande di sanatoria presentate prima dell’8.7.2004, che siano però accompagnate da provvedimento di concessione in sanatoria non più impugnabile.

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* Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 5484/C, LA SANATORIA EDILIZIA NEL LAZIO, par. 3.3.1.1 Limiti generali di sanabilità degli ampliamenti

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Sezione 8

Vincoli ambientali, culturali e urbanisticiL'articolo 32 della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, come sostituito dal

D.L.269/2003, dispone che :” ... il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo, è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso … “. Per l’art. 33 della stessa L. 47/1985, sono insuscettibili di sanatoria, e pertanto incommerciabili gli immobili abusivi già soggetti a:

a) vincoli imposti da leggi statali e regionali nonché dagli strumenti urbanistici a tutela di interessi storici, artistici, architettonici, archeologici, paesistici, ambientali, idrogeologici;

b) vincoli imposti da norme statali e regionali a difesa delle coste marine, lacuali e fluviali;

c) vincoli imposti a tutela di interessi della difesa militare e della sicurezza interna

d) ogni altro vincolo che comporti la inedificabilità delle aree;

e) tutela storico-artistica o ambientale ex D.Lgs. 490/1999, ora Codice Beni Culturali e del Paesaggio D.Lgs. 42/2004 (ridondanza del punto a)

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* TABELLA VINCOLI CHE POSSONO ESSERE PRESENTI IN UN SITO, Sportello Unico Attività Produttive Comune Milano

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Sezione 8

Vincoli ambientali, culturali e urbanistici

Sono estranei alla tutela dei beni culturali tutti i beni la cui esecuzione non risalga ad oltre cinquanta anni (art 10, co.5 D.Lgs. 42/2004).

Ai fini dell’istruttoria, è essenziale accertare che le alienazioni, le convenzioni e gli atti giuridici in genere, siano compiuti senza violare divieti stabiliti dalle disposizioni del Titolo I della Parte seconda, o senza l'osservanza delle condizioni e modalità da esse prescritte - detti atti infatti sono nulli, salva la facoltà del Ministero di esercitare la prelazione (art. 164 D.Lgs. 42/2004 )

Sono anche stabilite sanzioni penali per la mancata osservanza delle prescrizioni del Codice (art. 173 D.Lgs. 42/2004 )

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AA.VV., Il nuovo Codice del Beni Culturali, in Riv. Aedon - Il Mulino, 1/2004

(http://www.aedon.mulino.it/archivio/2004/1/index104.htm)

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Sezione 8

Vincoli ambientali, culturali e urbanistici

Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione di beni culturali sono denunciati alla competente Soprintendenza, entro trenta giorni dalla data dell'atto, ad opera dell'alienante a titolo oneroso o gratuito. Ciò anche nell'àmbito di procedure di vendita forzata o fallimentare ovvero in forza di sentenza che produca gli effetti di un contratto di alienazione non concluso, nonchè dall'erede o dal legatario (art.59, comma 4 Codice B.C.).

In mancanza di positivo esercizio della prelazione spettante al Ministero B.C., a Regioni e altri enti pubblici territoriali, nel termine massimo 180 gg., per l’atto di alienazione dell’immobile oggetto di vincolo cessa lo stato di condizione sospensiva ed esso acquista piena validità ed efficacia (artt. 60, 61 e 62 Codice B.C.).

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Sezione 8

Vincoli ambientali, culturali e urbanisticiLa normativa sugli usi civici, basata sulla Legge n. 1766/1927 e regolam. n. 332/1928 consente eccezioni all’ incommerciabilità propria dei beni demaniali. Nell’istruttoria, ai fini della negoziabilità delle aree oggetto di uso civico:

è compito del notaio quello di stabilire se l’area vincolata sia di proprietà privata (commeciabile), oppure di proprietà pubblica (incommerciabile);

sempre a mezzo del notaio, accertare l’avvenuta assegnazione a categoria catastale b) (coltura agraria) e l'affrancazione del canone enfiteutico, oppure il positivo esito dell’apposito procedimento di conciliazione (art. 29 Legge 1766/1927) .

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•Studio CNN n. 777-21 maggio 1994 “Commerciabilità dei terreni soggetti ad uso civico”