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Relazione tecnica-estimativa relativa alla determinazione dei valori unitari medi di mercato delle aree edificabili del territorio comunale di Villabate ai fini dell'imposta comunale sugli immobili (ICI)

commlttenrt -

Comune di Vlllllbatf>

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PREMESSA

Il Comune di Villabate, nelle more del rinnovo della Convenzione, scaduta il

18.04.2007 e successivamente rinnovata il 31.10.2007con prot.n.24009,

per la fornitura da parte di quest'Agenzia del Territorio dei servizI di

valutazione tecnico - estimativa e consulenza specialistica, con nota prot.

nO 18782 del 20.08.2007, ha chiesto a questo Ufficio Provinciale la

valutazione delle aree ricadenti nel proprio territorio comunale previste

edificabili dallo strumento urbanistico, approvato con Decreto Dirigenziale

nO 352/D.R.U. e pubblicato nella G.U.R.S. n025 del 01.06.2007, ai fini

dell'Imposta Comunale sugli Immobili "ICI".

La presente valutazione viene redatta ai sensi della predetta Convenzione,

prot. nO 24009/07 (Codice Commessa T83513), quale "Perizia di stima per

scopi diversi" inquadrata tra quelle contemplate all'art. 2- punto a) 4.

Durante l'iter istruttorio sono stati effettuati incontri di lavoro con

responsabili del Comune, per l'argomento, di cui si riferisce nel corpo della

relazione.

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PARTE I - IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE

1 SCOPO DELLA STIMA

Il Committente nella richiesta di consulenza pone il seguente quesito:

" ... valutazione dei terreni edificabili ai fini dell'imponibile I. C. I ..... per la

determinazione dei valori dei suoli comunali edificabili."; pertanto SI

procederà alla stesura della presente relazione tecnico-estimativa con lo

scopo di determinare i più probabili valori di mercato delle aree edificabili,

così come risultanti in base al vigente P.R.G., ai fini dell'applicazione

dell'ICI.

A tal fine si ritiene preliminarmente opportuno richiamare quanto espresso

dalla risoluzione del Ministero delle Finanze n0209/E del 17 ottobre 1997,

nella quale si precisa, con riferimento al concetto di "area fabbricabile", che

per tali immobili ai fini del calcolo dell'imponibile I.C. I. :

1. l'edificabilità non è subordinata all'esistenza di f2f.f1..-flLpar::tICoJareggjati,

ma all'inserimento dell'area nel Piano Regolatore Genera/~-.!_

2. la potenzialità edificatoria delle aree poste al di fuori degli strumenti

attuativi particolareggiati, ma comprese in quelle generali, risulta

attenuata in quanto possono esserci margini d'incertezza più o meno

ampi sull'effettiva utilizzazione futura del suolo; infatti al momento

del suo inserimento nei piani attuativi, il terreno potrebbe risultare del

tutto o in parte destinato alla formazione di spazi inedificabili (strade

o verde attrezzato);

3. tale circostanza non inficia la vocazione edificatoria dell'area, ma

influirà sulla quantificazione della base imponibile rappresentata dal

valore venale in comune commercio; valore che risulterà decrescente

a seconda dello stadio urbanistico, tra i due individuati, In cui si trova

l'immobile: Piano Attuativo Operandi e Piano Attuativo da Elaborare. . I . l I

Inoltre si evidenzia che in merito al concetto di area fabbricabile, la Corte di

Cassazione a Sezioni Unite ha stabilito che - ai fini ICI - "sono edificabili

tutti quei terrem che tali sono qualificati da uno strumento urbamstico,

indipendentemente dalla sussistenza dell'approvazione regionale dello I strumento stesso e di strumenti attuativi che rendano possibile In concreto

il rilascio della concessione edilizia" (sentenza n025506 del 28 settembre

2006) .

i I ~! I j 1 \ ìi l'.

Fatte le dovute premesse, SI precisa che la presente relazione tecnico ­

estimativa contiene, oltre ad un inquadramento complessivo del territorio

comunale di Villabate, l'indicazione dei valori unitan da applicarsi ai terreni

edificabili distinti secondo seguenti zone urbanistiche:

ZONE RESIDENZIALI

1. B1 Aree residenziali sature dei tessuti urbani consolidati;

2. Aree residenziali dì completamento e/o sature con piani urbanisticI

esecutivi operanti (piani di lottizzazione e piani di zona);

3. Cl Aree residenziali di carattere intensivo inserite in contesti

edificati della città;

4. Cl Aree destinate all'Edilizia Economica e Popolare;

5. <;2 Aree destinate all'espansione residenziale;

6. C2 Aree destinate all'Edilizia Economica e Popolare;

ZONE PRODUrnVE

1. 01 Aree destinate all'attività produttiva: artigianali, commerciali e

direzionali ;

2. Aree destinate ad attività produttive artigianali ed industriali;

3. D3 Aree per attività commerciali;

4. D4 Aree speciali di sviluppo attorno alla ferroviaria;

ZONE PER AlTREZZATURE E SERVIZI

1. Zone destinate a servizi per il tempo libero e le attività sociali;

2 INQUADRAMENTO GENERALE DEL TERRITORIO

Il Comune di Villabate sorge all'interno della Sicilia a 47ml sul livello del

mare è collegato al capoluogo, Palermo, tramite Strada Statale 121.

Una parte del territorio è costituito dall'ultimo lembo orientale della Conca

d'Oro limitato da una di monti (Monte Grifone, Monte S. Caterina e

Montagna Grande).

fondazione del paese è recente (1700), ad opera dell'Abate Antonio

Agnello che fece erigere una piccola cappella annessa a varie case per la

popolazione. Nel 1881 fu chiesta la separazione da Palermo, fu concessa

Cinque anni dopo, dando al paese il nome di Villabate ossia "Villa dell'Abate";

oggi il suo territOriO comprende anche frazioni dì Pomara, Fìcarazzelll e

ra.

I

..

Dal punto di vista urbanistico nasce come appendice di Palermo, ed anche

dopo la sua separazione ha continuato ad avere un torte legame con la

capitale, ancorché oggi costituisca un polo territorrale a vocazione

gerarch Ica.

La sudditanza nei confronti del capoluogo emerge in modo preponderante

dall'osservazione dello sviluppo urbanistico e dall'incremento demografico di

popolazione residente registrato negli ultimi lO anni, talchè il centro oggi di

fatto fa parte dell'area metropolitana di Palermo.

Il territorio di Villabate si può considerare mediamente appetibile dal flusso

migratorio di popolazione residente in Palermo, questo In parte giustifica

l'incremento demografico registrato nell'ultimo decennio .

Per quanto riguarda tutte le altre attività resta fortemente condizionato alla

capitale non essendo in grado, per quanto detto, di esprimere una sua

politica funzionale autonoma.

3 PRESCRIZIONI URBANISTICHE

Zone B

Sono zone destinate prevalentemente alla residenza :

Zona 81

Aree residenziali sature dei tessuti urbani consolidati dove sono

consentiti interventi edilizi rivolti alla conservazione o alla migliore

utilizzazione dell'edilizia esistente.

L'indice di densità fondiario 5,00 mc/mq, per i lotti di terreno fino a

200,00 mq; Indice di densità fondiario 9,00mc/mq con un'altezza

massima di ll,OOml, per i lotti di terreno con superfiCie superiore a

mq 200,00 fino a 400,00 mq. II volume massimo consentito è di mc

1000,00 sempre con un'altezza massima di ll,OOml, ed in

particolare:

• per i lotti di terreno aventi una superficie non superiore a 200,00

mq, la densità edilizia fondiaria massima sarà di mc/mq 9,00 e

l'altezza massima di mi Il,00;

• per i lotti di terreno aventi una superficie supenore a mq 200,00

e non superiore a mq 400,00, il volume consentito è di mc

1000,00 fermo restando l'altezza massima di mi 11 ,00.

Zona 82

..

Aree residenziali di completamento e/o sature, con plani urbanisticI

esecutivi operanti (P.d.L. e P.d.l.) e comprendenti le aree urbane

recenti, con presenza di edilizia di carattere e tlpologia eterogenea.

L'indice di densità fondiaria massima è di 3mc/mq con un'altezza

massima di 10,00ml

Zone C

Le aree C sono destinate prevalentemente alla residenza.

Zona Cl

Zona di espansione residenziale di carattere intensivo inserita In

contesti già edificati della città .

Per queste zone l'attività edilizia è subordinata all'efficacia dei piani

attuativi; Piani di Zona e Piani di Lottizzazione Convenzionata, di

iniziativa privata o pubblica.

L'indice di densità territoriale è di 1,5 mc/mq con un'altezza

massima di 11,00ml. II numero massimo dei piani realizzabile fuori

terra è di tre.

Nell'ambito delle zone Cl sono previste aree da destinare ad Edilizia - . -.~ .

Economic~ e POJ~olar~._~.oY~~l"lz_ionata, ~0!1yenzionata ed agevolata.

Zona C2

Zona di espansione residenziale comprendente ambiti del territorio -- -- ---'--­

comunal é a margine del centro abitato; interessa territori agricoli

con -- ridotto valore produttivo destinato prevalentemente

all'espansione dell'edilizia residenziale .

L'attività edilizia è subordinata alla redazione di piani attuativi ( Piani

di Zona o Piani di Edilizia Convenzionata) di iniziativa privata o

pubblica .

L'indice di fabbricabilità territoriale è di 0,75 mc/mq per un'altezza

massima di 11,00 mi, il numero massimo dei piani fuori terra è di

tre.

Nell'ambito delle zone C2 sono previste aree da destinare ad Edilizia

Economica e Popolare sovvenzionata, convenzionata ed agevolata .

.~ .....

Zone D

Sono aree del territorio destinate ai nuovi insediamenti produttivi o al

completamento di quelli esistenti. Sono ammessi insadiamenti commerciali,

artigianali ed industriali .

Zona 01

Sono aree per le attività produttive: artigianali, commerciali e - __ o

direzionali per gran parte già esistenti a monte dell'autostrada

(Palermo-Catania), località Pomara e intorno a piazza Figurella ed in

parte interessate da nuovi insediamenti.

Gli insediamenti di nuova edificazione e di ampliamento che non

insistono nell'area interessata dalle prescrizioni esecutive, sono

subordinate al piano per gli insediamenti produttivi.

L'altezza massima consentita è di mi 11,00, il rapporto di copertura

massimo realizzabile pari al 60% del lotto e il numero massimo dei

piani realizzabile fuori terra è di due.

Zona 02

Sono aree pe~~_ a~Jv~t~ prod~ttive: artigianali ed industriali sono

aree in parte già esistenti ed - in p arte intetèssate-na-nuovi

insediamenti. t::-"---r --~ .

L'altezza massima consentita è di mi 14,00, il rapporto di copertura '

massimo realizzabile pari al 50% del lotto e il numero massimo dei

piani realizzabile fuori terra è di , ~-

due.

Zona 03

Sono aree per attività destinate ai nuovi insediamenti commerciali o

al completamento di quelli esistenti da ~ealizzarsi attraverso piani

per insediamenti produttivi o piani di lottizzazione commerciale,---- -,. - ~ ......- - - "._ .

estesi ad ogni singola area di intervento .

Sono previste le seguenti destinazioni d'uso:

1. medie strutture di vendita, con superficie di vendita compresa ( I tra 150 mq e 1000 mq;

2. grandi strutture di vendita, con superficie di vendita superiore I ai 1000 mq.

L'indice di fabbricabilità territoriale e fissato in mc/mq 1,25. il.­rapporto di copertura massimo il 60% del lotto, l'altezza massima

non può superare 12,00 m\.

I

I • ., , I I ' '

Zona 04

Sono aree speciali che favoriscono lo sviluppo attorno alla stazione

ferroviaria.

Le attività ammesse sono:

1. commerciali di piccola e media struttura;

2. direzionali;

3. terziarie e di servizio;

4. residenziali.

L'indice di fabbricabilità territoriale per la residenza è fissato in

mc/mq 1,50, l'indice di fabbricabilità territoriale per le altre

destinazioni è fissato in mc/mq 2,00, l'altezza massima non può

superare 16,00 mi, il numero dei piani fuori terra cinque.

Zone F

Sono aree con attrezzature e servizi di interesse generale.

Zone destinate a servizi per il tempo libero ed attività sociali

Comprendono aree del territorio comunale destinate alle attività per il tempo

libero e le attività sociali e si realizzano per iniziativa privata.

Art. 53

Zone destinate a servizi per il tempo libero

Comprendono aree del territorio comunale destinate alle attività del

tempo libero ed attività sociali e si realizzano per iniziativa privata.

L'indice di fabbricabilità fondiaria è fissato in mc/mq 0,5, l'altezza

massima non può superare 7,50 mi, il numero dei piani due.

Art. 54

, I Zone destinate a servizi per lo sport ed il tempo libero f .

Comprendono aree del territorio comunale destinate alle attività del

tempo libero e dello sport. Le iniziative si attuano con intervento

diretto mediante l'ottenimento di concessione al sensI della legge

28/01/1977 nO lO . La volumetria ammessa è quella strettamente;?

indispensabile per il funzionamento dell'attività sportiva.

Per la definizione dei parametri connessI a tale attività, a seguito di

specifico Incontro con il responsabile del 4° settore del Comune di

___ _ _ _ • _ __ o __ _ _ _ _ _ _ _

~" ....~ ~. ~. ' .

.... '..

.... _ ~: I..'J,

Villabate e alla presenza del responsabile dell'Ufficio Tributi è stato

convenuto di fare riferimento ai parametn previsti per le zone F

art.53, ad eccezione del parametro del numero dei piani fuori terra,

che è stato fissato per la specifica destinazione del manufatti

(realizzazione di impianti sportivi), in un solo pianofuorl terra.

•• \{ t

PARTE II - PROCESSO DI VALUTAZIONE

4 CRITERI DI VALUTAZIONE

La presente relazione tecnico-estimativa ha lo scopo di determinare il "piÙ

probabile valore unitario medio di mercato", con riferimento all'attualità e al

metro quadrato di superficie, delle aree edificabili o potenzialmente

edificabili presenti nel territorio di Villabate, al fine di determinare la base

imponibile per l'applicazione dell'imposta Comunale sugli Immobili.

Le determinazioni estimative oggetto del presente elaborato prendono in

considerazione le aree fabbricabili aventi le seguenti destinazioni d'uso:

Residenziale, Produttivo e Aree destinate ad attrezzature e servizi di

interesse generale laddove è consentita l'edificazione per iniziativa privata.

Per tutte le altre aree ricadenti in zona F Attrezzature servizi di interesse

generale ad esclusione dell'art. 53 e 54, si rimanda ai valori di esproprio.

La citata risoluzione n. 209/E ha fornito un prezioso contributo per la

determinazione del valore delle aree soprattutto per quelle poste fuori dagli

strumenti attuativi ma entro lo strumento generale. Per queste aree la

potenzialità edificatoria risulta attenuata dai margini di incertezza più o

meno ampi sulla effettiva utilizzazione futura del suolo. Tale situazione, pur

non inficiando la vocazione edificatoria dell'area, influirà sulla base

imponibile rappresentata dal valore venale in comune commercio, valore che

risulterà decrescente in funzione dello stadio urbanistico in cui ritrova l'area.

E' fuori dubbio che le potenzialità edificatorie di un'area aumentano in

relazione ai diversi gradi in cui viene a trovarsi dal punto di vista urbanistico.

Ancora, oltre alle considerazioni squisitamente urbanistiche, la valutazione di

un'area risente di altri parametri relativi alla natura posizionale / edilizio /

infrastrutturale /economico ed ambientale, che giustificano l'adozione di

coefficienti correttivi dei valori unitari.

Si è proceduto quindi, sulla base dei parametri suddetti, all'individuazione di

zone che presentano caratteri di omogeneità del tessuto urbanistico, storico,

ambientale, socio economico, dei servizi, delle attrattività di mercato ecc.

Dal punto di vista estimativo è possibile determinare il più probabile valore

di mercato delle aree edificabili con i seguenti due criteri:

• Criterio del valore di mercato;

• Criterio a valore di trasformazione.

; I ,1 j i! "; r I

•

Il primo dei due criteri si applica per situazioni di mercato evidente, in cui VI

e un'ampia disponibilità di prezzi per beni analoghi, con caratteristiche

intrinseche ed estrinseche comparabile a Quelli oggetto di stima; ma dette

circostanze sono difficilmente riscontrabili nel caso delle aree edificabili per

la disomogeneità dei beni e per la scarsa disponibilità di prezzi stoncl, anche

in relazione alla recente approvazione del P.R.G ..

Pertanto il criterio scelto è Quello del "Valore di trasformazione", che è pari

a Ila differenza, sco-nta'ta a ìf'attua lità per il periodo intercorre nte-tra l'ipotetico

acquisto dell'area e la vendita del prodotto finito (fabbricato), tra il valore di

Quest'ultimo e la somma complessiva dei costi (costo pieno) che si devono

sostenere per ottenerlo .

Il procedimento estimale di detto criterio si estrinseca nell'ipotizzare la

tipologia di costruzione urbanisticamente realizzabile, per ogni zona

territoriale omogenea, che possa garantire l'ottimale sfruttamento

economico del terreno. Quindi ipotizzando la permanenza delle condizioni di

mercato, durante ' il periodo di trasformazione edilizia, si determinano il

valore di mercato dei fabbricati ordinariamente realizzabili sulle singole aree,

i costi necessari alla complessiva trasformazione ed il profitto lordo spettante

ad un imprenditore ordinario. Il procedimento si sintetizza nella seguente

formula:

( 1)

dove \\VA" è il valore dell'area, \\Rv" rappresenta il valore del bene

trasformato, "Cc" i costi della trasformazione, "O" gli oneri finanziari, "P" il

profitto lordo dell'ipotetico promotore edilizio), "r" è il saggio di

attualizzazione e \\n" il tempo tra l'inizio dell'operazione di trasformazione e

l'ipotetica vendita del prodotto finito.

Per determinare \\Rv" si procede moltiplicando la superficie commerciale

complessivamente realizzabile, sull'area oggetto di valutazione, per il più

probabile valore unitariO di mercato riscontrato per la tipologia edilizia I I insediabile in ciascuna porzione di area a diversa destinazione urbanistica.

Detto valore unitario è stato ricavato, zona per zona, dalle indagini di

mercato e dai dati economici, con riferimento ad immobili di nuova

costruzione, sintetizzati nelle schede di rilevazione per l'ultima campagna di

I li profItto dell'imprendItore ImmObIliare e ben dlstmto dal profItto deWlmprendltore appaltalo(t' oella costrUZIone' mfatrl il primo compensa l 'orqam7zilzlonf' ea I riSChi mS111 nell'mtera ' operallOnt' a l t rasformaZIone dalla aCQUISIZIone dell'area alla commerCIalIzzazIone del fabbricato , Il secondo compensil "srhl ed orqamzzazlOne dell'Impresario edIle ed e c:onl{)(esn ne, cosll dI costruZIOne

IMo, . , --- -- - -- .., '\ '

rilevazlone propedeutlca alla pubblicazione dei valori del II semestre 2007

dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.), edito e curato dalla

scrivente Agenzia. Questi valori, espressi in C/mq, sono stati tradotti in C/mc

in ragione dell'altezza d'interpiano. Si è quindi determinato il valore

complessivo (area + costruzione) tenendo conto della cubatura

ordinariamente realizzabile e dell'incidenza economica da attribuire alle aree

scoperte e alle porzioni accessorie di pertinenza}.

I costi "Cr " relativi alla trasformazione (da area edificabile a manufatto

finito), sono costituiti dal costo delle opere edili (comprensivo dell'utile

d'impresa, delle spese generali, degli oneri professionali e degli oneri

accessori e di concessione). Vengono determinati per via sintetica mediante

comparazione individuando il costo per unità di misura (metro quadro o

metro cubo) per edifici comparabili e moltiplicando detto costo per la

superficie o Il volume dell'immobile oggetto di valutazione 3.

Gli oneri finanziari "Ot" rappresentano gli interessi sul capitale

d'anticipazione per l'acquisto dell'area e gli interessi sul capitale

d'anticipazione per la realizzazione della costruzione.

Il profitto "P" del promotore edilizio è costituito dal margine operativo

ovvero dal profitto al lordo delle imposte ed oneri di gestione. Il profitto

imprenditoriale è giustificato, sostanzialmente, da due fattori: il compenso

del lavoro professionale · di ideazione dell'operazione immobiliare e di

coordinamento dei fattori della produzione, e il rischio legato alla gestione

dell'operazione nonché alla commerciabilità dell'immobile una volta

realizzato.

Il tasso di attualizzazione "r" rappresenta il fattore che permette di

convertire in valori attuali importi da ricevere in futuro. Viene individuato

con riferimento al rendimento offerto da investimenti alternativi e

comparabili per dimensioni e profilo di rischio. Infine, "n" è l'intervallo

temporale necessario alla trasformazione che varia in funzione del prodotto

edilizio previsto.

: .~ r ! • o "'

/ La superficie vendibile è costituita dalla superficie lorda, che scaturisce dalla potenllallta edificatoria del lotto, Incrementata di una aliquota percentuale delle superfiCi di tUtti Quegli ambienti e accessori di pertinenza che, seppure non costituendi superfiCie urbanistica. hanno un apprezzamento economico SUl mercato

j JI costo tecnico di realizzaZione del manufatti è stato ricavato con riguardo alle fonti disponibili Quali ti

PrezZlario delle tlPologle edilIZIe ediZione "DEI tipografia del Genio CIvile ". Il Consulente Immobiliart' ediZione "II Sole24ore" ed al dati In possesso dell'UffiCIO per I compiti d'IStitUto. Gli oneri profeSSionali (>

di sicurezza sono stati calcolati In percentuale sul costo tecniCo di Produllont'

• SI precisa che sono state voluta mente escluse dalla presente valutazione le

Zone A, tenuto conto che per tali aree gli interventi ammessi sono finalizzati

alla qualificazione e alla conservazione del patrimonio edilizio esistente .

Per quanto concerne le aree ubicate in zone residenziali e produttive ma con

piano attuativo da elaborare per tenere conto della attenuata potenzialità

edificatoria, i valori sono stati ottenuti operando una congrua riduzione di

quelli determinati per le aree con piano attuativo operante .

Detta riduzione tiene conto dei margini d'incertezza sulla cubatura

effettivamente realizzabile, sulla destinazione futura del suolo (porzioni

destinate ad opere di urbanizzazione) e sui tempi di elaborazione di un piano

attuativo.

Per le aree destinate ad attrezzature e servizi ci si è limitati a considerare

quelle edificabili anche ad iniziativa privata e per le quali è stato previsto un

indice di edificabilità fondiaria ed in particolare quelle destinate a servizi per

il tempo libero e attività sociali.

Per dette aree si è proceduto in analogia a come operato per le aree ubicate

nelle zone residenziali, prendendo a riferimento i valori di mercato ed i costi

di costruzione determinati per l'edilizia economica e popolare.

Per le aree ricadenti nelle restanti zone F, si rimanda ai valori di esproprio

I dati alla base del calcolo, la formula risolutiva opportunamente sviluppata

ed i risultati dell'applicazione del procedimento estimativo sintetizzati nella

determinazione dei valori unitari sono esplicitati e raccolti nelle schede

allegate distinte per zone urbanistiche e riferiti a lotti edificabili considerati in

condizioni ordinarie.

Nella successiva Tabella 1 sono sintetizzati i suddetti valori unitari, al fine ·di

una pronta applicazione da parte dei competenti uffici del committente.

Il valore di un lotto qualsiasi, appartenente ad una determinata area

omogenea, si ottiene mediante l'applicazione della seguente formula

espressa in termini generici:

v=V A • Kz • Ku • Ks (2)

in cui V" è il valore del lotto in condizioni ordinarie Kz , Ku e . Ks sono

coefficienti da utilizzar per tenere conto delle possibili differenziazioni degli

specifici lotti, rispetto al lotto ordinario, in consideraZione delle

caratteristiche intrinseche ed estrinseche . I singoli fattori della formula (2) SI

determinano come in appresso specificato:

. -- - ._- --­

• f 0" ., ..... :

' • . :+ t.. }~ ~~. ~~i .' ~ I· ., :: l ·. 'i: ~.. . , . ~

.­ -7 Calcolo di VA

il valore del lotto ordinario si determina con l'applicazione delle

seguenti formule distinte per Z.T.O. e per plano attuativo operante o

da elaborare:

-Zone Residenziali - Piano attuativo operante

In cui SL è la superficie del lotto, I è l'indice di edificabilità , e Vuv

il valore unitario per metro cubo riportato nella Tab.l

-Zone Residenziali - Piano attuativo da elaborare

In cui SL è la superficie del lotto e Vus il valore unitario per metro

quadro riportato nella Tab.l

-Zone Produttive - Piano attuativo operante

In cui K è la cubatura realizzabile secondo le indicazioni delle

norme tecniche d'attuazione contenute nel P.R.G. e Vuv il valore

unitario per metro cubo riportato nella Tab.l

-Zone Produttive - Piano attuativo da elaborare

In cui SL è la superficie del lotto e Vus il valore unitario per

metro quadro riportato nella Tab.l

-Zone "Fu ­

In cui SL è la superficie del lotto e Vus il valore unitario riportato

nella Tab. l

~ Determinazione del coefficiente di zona Kz

Per tenere conto di alcune peculiarità del P.R.G. del comune è opportuno utilizzare un "coefficiente di zona" per differenZiare la

zona di ubicazlone del lotto in zona semicentrale o In zona

suburbana:

r_ Coefficiente di zona Kz

Semicentrale Suburbana

Kz=1.00 Kz=O,BO

~ Determinazione del coefficiente di Ubicazione Ku

È un coefficiente da utilizzare per tenere conto dell'incidenza sul

valore del lotto considerato, dell'accessibilità del terreno, delle

vicinanza alle vie di comunicazione e della vicinanza dei pubblici

servizi (scuole, uffici, ecc,)

Coefficiente di ubicazione Ku

Pregiata I

Normale Svantaggiata

Ku=1.10 I

Ku=l,OO Ku=O,90 :

~ Determinazione del coefficiente di superficie Ks

È un coefficiente da usare nei casi di lotti con superficie non

sufficiente a procedere all'edificazione in maniera autonoma,

purché non vi siano terreni contermini appartenenti. anche pro­

quota. alla medesima proprietà:

Coefficiente di superficie Ks

minore del lotto minimo Sufficiente all'edificazione

Ks=O,90 Ks=l,OO

" j! , I

I Inoltre, per considerare eventuali oneri, non ordinari, occorrenti per lavori di

adattamento del terreno necessari alla realizzazione dei manufatti (da

accertare direttamente dal competente Ufficio Tecnico Comunale) sarà

possibile dedurre dal valore ottenuto con l'applicazione della formula (2) le

spese straordinarie. Ovviamente tali deduzioni sono da prendersi in

considerazione solo nel caso in cui i lavori di sistemazione del terreno

eccedono le usuali operazioni connesse alla costruzione dell'edificio.

N. B. La presente relazione tecnico-estimativa è stata redatta sulla base del

P.R.G., e delle norme tecniche di attuazione, adottato con delibera

commissariale n. OS del 14/03/2007, fornito dal Comune di Villabate in

allegato alla nota prot . 18670 del 16/08/2007. Nel caso di modifica del

I

l, ./ I !: )I i .

P.R.G. e delle norme tecniche di attuazione si dovrà procedere alle dovute

correzioni dei valori tabellatl.

•

- -_._._._-- --­

I

, '.

ì I ~ i : ! 1· ,

Tab.1 QUADRO SINOTTICO RIASSUNTIVO

COMUNE DI VILLABATE

VALORI AREE EDIFICABILI AI FINII.C.I.

ZONE RESIDENZIALI Plano attuativo operante Plano attuativo da elaborare

l.T.O. VIIV (flmc) Vus (flmq)

Bi - Edllizilintensiva civile E110,00lmc

~ =5 mc /mq . ,

81 - Edllizil intensIVI civile (lotti interclusifino I 200 mq) E100,00/mc

, - .­~ = 9mcJmq hmlx=11 m 81 - Edllizil intensivI civile

(lotti interclusi da 200 I 400 mq) E 135,OO/mc max 1000 mc hmaxw:11m

B2 - Edilizia intensivI civile = I, = 3mc/mq

C1 - Edilizil Intensiva civile E13l.00/mc E120,00/mq

~ =1,5 mc/mq

ICi - EdlliZlllntenslva economic.-popolare ( 100,OO/mqE 110,~!mc

J

~ =1,5 mc / mq C2 - Ca•• singole o a schIera

. ,\ civili E 15J,OO/,mc (70,OO/mq ~ = 0,75 mc / mq

C2 - EdiliZIa IntensIva economica-popolare E 125,OO/mc ( 57,00/mq

~ = 0,75 mc / mq -.

ZONE PRODumvE

l.T.O. Plano attuativo operante Plano attuativo da elaborare

VIIV (flmc) Vus (Elmq)

01 €30,OOlmc ( 75,OO/mq 02 C22,OO/mc (90,OO/mq 03 t 55,OO/mc ( 4O,OO/f1!g 04 ( 107,OO/mc ( 130,OO/mq

ZONE F • AITREZZATURE E SERVIZI

l.T.O. Plano attuativo operante

Vus (flmq)

F Irt. 53 (44,OO/mg. - " =:= -­

F art, 54 €40,OO/mq ==: --­

..... . . '-,.­

5 CONCLUSIONE

Sulla base delle risu!tanze ottenute con l'appl del procedimento

descritto, l'ordinaria tolleranza quest'Ufficio

determina i più probabili valori unitari di mercato attribuibili, alla data

attuale, alle aree edificabili del Comune di Villabate., sìnottlcamente riportati

nella precedente bella 1, finalizzati a definire e stabilire con equità il "più

probabile valore delle aree fabbricabili poste nel territorio Comunale

di Villabate fini dell'applicazione dell'LC. I. ".

Alla presente relazione di stima si allegano le schede tipo, redatte per ogni

singola Zona Territoriale Omogenea di P.R.G. presa in considerazione, la

determinazione del più probabile valore venale unitariO delle Aree

Fabbricabili.

Palermo, 24.04.2008

IL RESPONSABILE DEL SETTORE IL RESPONSABILE TECNICO (Ing. ~ndrea Mandalà)

.~~/ VISTO PER LA QUALITÀ

IL REFERENTE REGIONALE (Dirig: Ing. Francesco VASSAllO)

.' I - - 1 1 ­

.......... _... _._.~.,._I._I_._:·_L.. __ ... __ ~;_.Ld.L1::f.! )

If~IIIT(ìil: .

ALLEGATI

1 DETERMINAZIONE DEI VALORI VENALI NELLE AREE RESIDENZIALI PER LE DISTINTE Z.T.O.

2 DETERMINAZIONE DEI VALORI VENALI NELLE AREE PRODUTTIVE PER LE DISTINTE Z.T.O.

J DETERMINAZIONE DEI VALORI VENALI NELLE AREE DESTINATE AD ATTREZZATURE E SERVIZI PER LE DISTINTE Z.T.O.

• • f" . • .. r • ..c

d e f g h i j k costo di

a b ~

int. cap. antiop.sioneester areaindice

area di valoresuperficie superficie costruzione pel costruzionevalore cubaturaedificabilità scopertalo~o

complessivocommercialesedime complessiva (comP oneri. (cak:oIalo per Iunitario mc ragguagliatafondiaria (~esi) meU periodo)mq mq mq € prt)g. ecc)€/mq rt.q mqmclmq €Imc€ImcI

14.85 2.250 1.340.672 330450 234 703 22 7251.850 5.00 -

Legenda: I

a valore determinatO}Ulla scorta delle schede di rilevazione redatte dall'ufficio finalizzato alla determinazione delle Quotazioni OMI

b indice previsto dal .R.G

c estensione delloH ipotizzata (essa è ininfluente ai fini delle determinazione del valore unitario dell'area edificabile)

d cubatura realizzabile (b x c)

e superficie calcolata dividendo la superficie complessiva per il numero di piani f.t realizzabili (f I 2)

superficie calcolata dividendo la cubatura realizzabile per l'altezza d'interpiano considerata pari a m 3.20 (d I 3.20)

g superficie calcolatal nella misura del 10% per la parte non eccedente la superficie coperta e del 2% per l'eccedenza

h superficie pari alla ,omma di quella coperta e di quella scoperta ragguagliata (e + g)

valore pari al prodoho fra il valore unitario finito e la superficie complessiva ragguagliata (a x h)

costo di costruzionJ (comprensiva degli oneri, prog. ecc) in € I mc

k interessi sul caPitJle d'anticipazione relativi al costo di costruzione para al 4.5% anno

Applicando il metodo di stima del valore di trasformazione il valore dell'area edificabile sarà dato dalla seguente formula :

V. =[(Rv x (1 - P%) x (te + le)) I [(I.) +(1+r )An)J

Dove . l VIo= Valore dell'area-Tip edificabile

Rv = Ricavo dalla futura tendita

P%= Utile percentuale d'~presa .

Cc = Costo di costruzionè comprensivo di oneri di progeHazione, urbanizzazione. spese. ecc Uxd)

le = Interessi sul capitalè d'anticipazione per la costruzione (kxd)

1,,= interessi e spese pJr l'acquisto dell'area (in % sul valore area)

n= periodo necessario ~IIa realizzazione della costruzione

r= saggio aHualizzaziohe 0.055

Posto P% = 20% n = 2 110 = 8.2% V. = € 248.300 pari a € 110 Imc

- -

• ç • , . .. .....

d . - " i I

interessi cap. esten~ione costo di indice area valorearea di superficiesuperficievalore anticipo per Icubatura costruzionelotto scopertaedificabili~

complessivosedlme commercialecomplessivaunitario ragguagliata max costruzione Ifondiaria mc(~I

"f mq mq mq e€Imq €Ime

I€Imemc/mq mq

14,85 I1.800 188 1.042.938 3309 ,00 2do 563 1 5641 850 -

operanJo con il procedimento prima descritto si ottiene : V. = E 178.818 pari a € 99 Ime I

Z.T.O. B 1 - EDILIZIA INTENSIVA CIVilE (PER lOTIllNTERClUSI FINO DA 200 MQ A.oO MQ)

d h k

valore unitario

€Imq

indice edificabili~

fondiaria mc/mq

estenXione lo o

(Ipotl,si, mq i

cubatura mc

area di sedlme

mq

superficie complessiva

mq

area scoperta

ragguagliata mq

superficie commerciale

mq

valore complessivo

e

costo di costruzione

max €Ime

interessi cap . anticipo per costruzione

€Ime

1.850 4do 1.000 104 313 30 342 632 .854 330 14.85

Operan~o con il procedimento prima descritto si ottiene V. = E 135133 pari a € 135 Ime

Z.T.O. B 2 - EDILIZIA INTENSIVA CIVILE

d h

valore unilario

€Imq

indice edificabilità

fondiaria mc/mq

esten~ione lotto (~)

mr

cubatura mc

area di sedlme

mq

superficie complessiva

mq

area scoperta

ragguagliata mq

superficie commerciale

mq

valore complessivo

e

costo di costruzione

max €Ime

interessi cap . anticipo per costruzione

€Ime

1 850 3.00 7do 2.100 219 -

656 48 704 1.303.094 330 14,85

Operando con il procedimento prima descritto si oWene V. = E 266435 pan a { 127 Ime

- -

1.450

valore unitario

€imq

• • indice

edificabilità territoriale

mc/mq

estetiOi"le lo o

(i~esi)

1q

cubatura mc

area di sedime

mq

superficie complessiva

mq

area scoperta

ragguagliata mq

, .".

superficie commerciale

mq

valore complessivo

€

costo di costruzione

max €imc

interessi cap . ,

anticipo per costruzione

€imc

1.800 1,50 1500 2.250 234 703 82 785 1.412.438 330 14,85

- - . - - ­ ::J

,. c­

"

Operarldo con Il procedimento prima descritto si ottiene V. = € 296359 pari a {132/mc

l ,T.O. C 1 - EDILlllA INTENSIVA ECONOMICA E POPOLARE

- - ,.. .."" !

interessi cap. costo di areaindice esteXione valorearea di superficiesuperficievalore costruzione anticipo per cubatura scopertaI oedificabilità complessivosedime complessiva commercialeunitario costruzione(ipc maxme ragguagliataterritoriale esi)

mq mq mq €€imq €imcr q €imcmc/mq mq

82 __ 785 11,701137.797 1. 00 2.250 703 260234l,50 - - .. -­

opera~do con il procedimento prima descritto si ottiene: V.= €250.215 pari a € 111 Imc I

l.T.O. C 2 - CASE SINGOLE O A SCHIERA CIVILI

valore unitario

€imq

indice edificabilità territoriale

mc/mq

esteJsione Idtto

(ipOtesi)

mq

I

cubatura mc

area di sedime

mq

superficie complessiva

mq

area scoperta

ragguagliata mq

superficie commerciale

mq

valore complessivo

€

costo di costruzione

max €imc

interessi cap . anticipo per costruzione

€ime

'-­1 900

- -0.75 1.500 1125 176 352

-55

-406 771727 345 15,53

Opera~do con il procedimento prima descritto si ottiene V.= €177286 pari a € 158 Imc

~.,.' • - , -. d k-

I

costo di interessi cap . indice areaestenJione area di valorevalore superficie ~uperficielo o cubaturaedifica bili ti! scoperta costruzione anticipo per

sedime complessivocomplessiva commercialeunitario mcterritoriale max costruzioneragguagliata(i~r) mq mqmq€1mq Emc/mq €Imc€Imemq

l 2.obo 1.500 0,75 234 469 73 542 812.344 270 12.151.500_

operanJo con il procedimento prima descritto si ottiene: v.= €189725 pari a € 126 Ime

- - - - --

I

>-,

• -. .­-~ - - - - ,.. .. .. • , s

I interessi cap ., estensiJne

costo diarea di superflcie valorearea scopertasuperflcievalore cubaturaaheua max numero anticipo perlott~ sedlme commerciale complesslvo costruzioneragguagliatacomplessivaunitario

(Ipota ) costruzionemetri mc piano f.t. mq mqmq Elmq€Elmq mq

Elmq ,

mq I

11 2.000 769 8.462 1.538 1.662 1.279.385 430 14.43770 2 123 - - ..- . - ­

legenda: :

a valore determinato sujla scorta delle schede di rilevazione redatte dall'ufficio finalizzato alla determinazione delle quotazioni OMI

b altezza prevista dal P.!R G c estensione dellolto ipk,tizzata (essa é ininHuente ai fini delle determinazione del valore unitario dell'area edificabile)

d superficie derivante d111e prescrizioni di P.R.G.

e cubatura calcolata mdltiplicando l'area di sedime per l'altezza massima

f numero di piani massimo previsto dal P.R.G

g superficie calcolata mbltiplicando l'area di sedime per il numero di piani

h superficie calcolata n.lla misura del 10% per la parte non eccedente la superficie coperta e del 2% per l'eccedenza

superficie pari alla so~ma di quella coperta e di quella scoperta ragguagliata (g + h)

valore pari al prOdOltq fra il valore unitario finito e la superficie complessiva ragguagliata (a x il

k costo di costruzione (çomprensiva degli oneri, prog . ecc) in € I mc

I interessi sul capitalJ d'anticipazione relativi al costo di costruzione para al 4,5% anno I

Applicando il metodo di stima del ~alore di traformazione il valore dell'area edificabile sarà dato dalla seguente formula

V. = [(Rv x (1 - P%) x (Cc ~ le)) I [(I.) +(1+r )An)) I I

! Dove : ,

V",=Valore dell'area-Tipo bdificabile , Rv = Ricavo dalla futura v~ndita P%= Utile percentuale d'irrlpresa

Ct = Costo di costruzione bomprensivo di oneri di progettazione, urbanizzazione. spese . ecc Uxd)

le:: Interessi sul capitale ~'anticiPazione per la costruzione (kxd)

1.= interessi e spese perlll'acquisto dell'area in % val area

n= periodo necessario a la realizzazione della costruzione

r= saggio attualizzazion~ 0.070

Posto ' P% = 23% n:: 2 1",= 8.16% v. = € 253.601 pari a € 30 Ime € 127 Imq

- -

--

650

cubatura mc

14.000

-

area di sedlme

mq

1.000

-

e;ensiJn~ l0:b

(ipo •

mq : l

2 .0~

-

altezza max melri

14

valore unitario

€ImQ

Operando con il procedimento Pri1a descritto e posto

P% = 23% I r- 0,075 n=

numero plano f.t.

2

1,5

superficie complessiva

mq

2.000

si ottiene:

,- • • ... '. ...

,

interessi cap . costo di

anticipo per costruzione

costruzione €Imq

€Imq I

11.08330 ­-

€ 22 Ime € 154 Imq

Z,T.O. D 3· ATTIVITA' COMMERCIALI

valore unitario €Imq

altezza max metri

i

estenslbne I

lattei (IpoteSI)

mq

area di sedlme

mq

cubatura mc

numero piano t.t.

superftcle complessiva

mq

area scoperta ragguagliata

mq

superf\de commerciale

mq

valore complessivo

€

costo di costruzione

€Imq

interessi cap . antlclp. per costruzione

€Imq

1.100 12 5.000 521 6.250 2 1.042 173 1.215 1.336.042 600 20.14

Operando con il procedimento pri ~a descritto e posto

P% = 22% r- 0.065 n= 1,5 si ottiene : V. = € 335.518 pari a € 54 Ime € 67 Imq

Z.T.O. D 4· ATTIVITA' COMMERCIALI E DIREZIONALI

- - l4 " "

interessi cap. valore area di superficie area scoperta superficie valore costo di altezza max lo cubatura numero anticipo pet·~runitario sedlme complessiva ragguagliata commerciale complessivo costruzìonemetri ( ) mc piano t.t. costruzione€Imq mq mq mq mq € €Imqm~ €ImqI

1.700 16 3.500 438 7.000 5 2.188 236 2.424 4 .120.375 1.020 34 .23 _ ._ . . _­

I

Operando con il procedimento prih,a descritto e posto

P% = 22% r= 0,065 n= 2 si ottiene : V.= t 746 .615 pari a € 107 Ime € 213 Imq

- -

area scoperta ragguagliata

mq

100

V. = € 308 .396

superficie commerciale

mq

2.100

valore complessivo

€

1.365 .000 . ­-

pari a

-

- -

-------1.450

c

- . ... ..• " I ••: .

DETERMINAZIONE DJI VALORI VENALI NELLE A~EE DESTINATE AD ATTREZZATURE E SERVIZI PER LE DISTINTE Z.T.O.

Z.TjO. F - ZONE DESTINATE A SERVIZI PER IL TEMPO LIBERO E ATTlVITA' SOCIALE Allegato 3

I ..- ~

interessìcosto di valore Indice esten:tne cap. antlcip. area di superficie area scoperta valoralUp8fficIeunitario edificabilità costruzionelotto cubatura . complessivo persedlme complessiva ragguagliata commerciale(ipoIes/)max fondiaria mc max mq mq mq costruzionemq Emq!€Jmq mclmq flmc! flmc

1.5003.000 200 11,25400 250707.6000,5Q____ 88 488

a valore determinato sJa scorta delle Quotazioni O.M.1. e delle schede di rilevazione redatte dall'ufficio

b indice previsto dal P.R.G.

estensione del lotto i~tizzata (essa è ininHuente ai fini delle determinazione del valore unitario dell'area edificabile)

d cubatura realizzabile (6 x cl

e area calcolata dividen~o la superficie complessiva per il numero di piani t.t. realizzabili (t /2)

t superficie calcolata di~idendo la cubatura realizza bile per l'altezza d'interpiano considerata pari a m 3.75 (d / 3.75)

g superficie calcolata ~ndO il D.P.R. 23103/1998, n.138 e cioè:nella misura del 10% h superficie pari alla so ma di quella coperta e di quella scoperta ragguagliata (e + gl

valore pari al prodotto fra il valore unitario finito e la superficie complessiva ragguagliata (a x h)

costo di costruzione i € I mc

k interessi sul capitale Id'anticipazione relativi al costo di costruzione para al 4,5% anno

Applicando il metodo di stima del vrlore di tratormazione il valore dell'area edificabile sarà dato dalla seguente formula:

I V. = ((Rv x (1 - P%) x (Cc ~ le)) I ((I.) +(l+r )"n))

I

Dove: ;

VA =Valore dell'area-Tipo Jdificabile

Rv =Ricavo dalla futura veldita

P%= Utile percentuale d'im resa

Cc = Costo di costruzione mprensivo di oneri di progettazione, urbanizzazione, spese, ecc Uxd) le = Interessi sul capitale anticipazione per la costruzione (kxd)

IA = interessi e spese per I cquisto dell'area in % val area

n= periodo necessario ali realizzazione della costruzione

r= saggio attualizzazionel 0,065

Posto POlo = 22% n = 2 IA = 8,16%

si ottiene: V.= €131.641 pari a € 88 Ime € 44 Imq

" "- • ..... ",.. , ., .~ ,. Ib.o. F - ZONE DESTINATE A SERVIZI P~R lO SPORT E IlTEMPO LIBERO

a

valore

unitario max €Imq

b

indice

edificabilità fondiaria mc/mq

cl .!

estenslGne lotto

(ipotes )

mq

d

cubatura mc

e

area di sedlme

mq

t

superficie complessiva

mq

g

area scoperta ragguagliata

mq

h -' :

sup8fficie commerciale

mq

i

valore complessivo

E

j

costo di costruzione

max €Ime

1.500 0.50 3.00C 1.500 400 400 84 484 726.000 270

a valore determinato su la scorta delle Quotazioni O.M.1. e delle schede di rilevazione redatte dall'ufficio b indice previsto dal P . . G. c estensione del lotto i tizzata (essa è ininfluente ai fini delle determinazione del valore unitario dell'area edificabile) d cubatura realizzabile x cl e area calcolata dividen o la superficie complessiva per il numero di piani t.t. realizzabili (t / 1) t superficie calcolata di 'dendo la cubatura realizzabile per l'altezza d'interpiano considerata pari a m 3,75 (d I 3,75) g superficie calcolata ondo il D.P.R. 23/03/1998, n.138 e cioè:nella misura del 10% h superficie pari alla so ma di Quella coperta e di Quella scoperta ragguagliata (e + g)

valore pari al prodotto fra il valore unitario finito e la superficie complessiva ragguagliata (a x h) i costo di costruzione i € / mc . k interessi sul capitale, d'anticipazione relativi al costo di costruzione para al 4,5% anno

Applicando il metodo di stima del '4Ilore di tra formazione il valore dell'area edificabile sarà dato dalla seguente formula:

Va =((Rv X (1 - pe;.) X (Cc t le)) / [(I.) +(1+r )"n))

Dove: VA= Valore dell'area-Tipo .dificabile

Rv = Ricavo dalla futura vehdita

Cc = Costo di costruzione qomprensivo di oneri di progettazione. urbanizzazione. spese, ecc uxd)

le = Interessi sul capitale ~'anlicipazione per la costruzione (kxd)

IA= interessi e spese per facquisto dell'area in % val area n= periodo necessario alla realizzazione della costruzione r=

Posto:

saggio attualizzaziond

P% = 22% I 0.065

n = 1.50 IA = 8,16%

si ottiene : V. = € 121.164 pari a

I 1

k

Interessi Allegato 3I cap. antlcip.

per costruzione

eme 12,15

€ 81 Ime € 40 Imq