Gruppo di lavoro fiscalità immobiliare

LOCAZIONI E WEB

INTRODUZIONE

Paola AGLIETTA, Maria Luisa D’ADDIO, Stefano SPINA

26 maggio 2016

INQUADRAMENTO GENERALE

2

IMMOBILI E WEB

Codice del turismo D.Lgs 79/2011

L.R. 15.4.1985 n.31

Redditi di locazione

Redditi d’impresa

Proposta di legge 3564

Sharing Economy Act

Imposta sostitutiva trattenuta alla fonte

dal gestore della piattaforma

IPOTESI FUTURA

OGGI

RICERCA DELL’INQUILINO

3

IMMOBILI E WEB

MEZZI PROPRI cartelli

annunci ecc

MEDIATORE UTILIZZO DEL WEB

PROPRIO SITO PIATTAFORMA DI TERZI

SFRUTTAMENTO ECONOMICO DELL’IMMOBILE

NATURA FISCALE DEL REDDITO

4

IMMOBILI E WEB

TIPOLOGIA DETERMINAZIONE IVA

Locazione immobiliare

Reddito fondiario NO

Attività commerciale occasionale

Ammontare percepito – costi afferenti

??

Attività impresa Ricavi - costi SI

LOCAZIONE IMMOBILIARE REDDITI FONDIARI

Art. 37 TUIR

Il canone risultante dal contratto di locazione..

Art. 1571 c.c.

La locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.

5

IMMOBILI E WEB

ATTIVITÀ COMMERCIALE OCCASIONALE

Art. 67 co.1 lett. i) TUIR

Individuazione in negativo, ovvero attività non conseguita nell’esercizio di imprese commerciali.

E’ caratterizzata dalla mancanza del requisito della professionalità da parte del soggetto che la esercita (C.M. 30.4.77 n.7).

6

IMMOBILI E WEB

ATTIVITÀ COMMERCIALE OCCASIONALE

Il requisito della professionalità deve essere inteso in senso relativo ed è caratterizzato da (Ris. AdE 11.10.2007 n.286):

• rilevanza economica dell’affare

• complessità delle operazioni in cui si articola, implicanti la necessità del compimento di una serie coordinata di atti economici

7

IMMOBILI E WEB

ATTIVITÀ D’IMPRESA

Art. 55 co.1 TUIR

Attività per professione abituale, ancorché non esclusiva delle seguenti attività anche se non organizzate in forma d’impresa:

• attività industriali dirette alla produzione di beni o di servizi

• ....

• altre attività ausiliarie delle precedenti.

8

IMMOBILI E WEB

L.R. 15 aprile 1985 n.31 Disciplina delle strutture ricettive

extralberghiere

Regione Piemonte

Art. 13 – Affittacamere

Art. 15 – Bed & breakfast

Art. 16 – Appartamenti ed alloggi per vacanze

9

IMMOBILI E WEB

AFFITTACAMERE

Strutture composte da non più di sei camere per clienti con una capacità ricettiva non superiore a 12 posti letto ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati nello stesso stabile nelle quali sono forniti alloggio e: • pulizia locali al cambio cliente • cambio della biancheria • fornitura di energia elettrica, acqua e

riscaldamento. E’ ESPRESSAMENTE ESCLUSO L’USO DELLA CUCINA

10

IMMOBILI E WEB

BED & BREAKFAST

Concessione, da parte dei privati, di parte della propria abitazione, al fine di fornire:

• alloggio e

• prima colazione.

Limite quantitativo di tre camere con un massimo di sei posti letto.

11

IMMOBILI E WEB

CASE E APPARTAMENTI PER VACANZE

Unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e cucina autonoma gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti senza offerta di servizi centralizzati (es. impianti sportivi, ristorante,…).

I contratti non devono essere superiori a tre mesi consecutivi.

12

IMMOBILI E WEB

CASE E APPARTAMENTI PER VACANZE

Si tratta di:

• gestione non occasionale ed organizzata

• di tre o più case o appartamenti ad uso turistico,

• con servizi essenziali (pulizia, utenze, biancheria ecc.) e ricevimento ospiti.

Occorre una gestione imprenditoriale

13

IMMOBILI E WEB

CARATTERISTICHE

14

IMMOBILI E WEB

AFFITTACAMERE

APPARTAMENTI PER

VACANZE

SERVIZI MINIMI DI OSPITALITÁ COMPRESI NEL PREZZO

GESTIONE IMPRENDITORIALE

PRASSI

Circolare Ministero Finanze 16/6/1987 n.13

Agli effetti fiscali, la cosiddetta attività di affittacamere, vale a dire la fornitura, anche abituale, di appartamenti e/o camere ammobiliate verso un corrispettivo, non accompagnata dalla prestazione di servizi accessori (pulizia, cambio biancheria, etc.), non configura un'attività d'impresa.

La causa giuridico-economica di tale rapporto è infatti riconducibile alla fattispecie tipica del contratto di locazione […]

GIURISPRUDENZA

Utilizzo del portale e-Bay

600 transazioni annue sul portale fanno presumere una attività imprenditoriale (C.T.Prov. Firenze 16.6.2011 n.56 e 23.1.2012 n.3)

Il soggetto che effettua numerose aste on line per un ammontare complessivamente considerevole esercita un’attività d’impresa (C.T.Reg. Roma 1.12.2014 n.7194)

16

IMMOBILI E WEB

GIURISPRUDENZA

Bed & breakfast

L’attività, qualificata sulla base delle leggi regionali, configura reddito occasionale (RM 13.10.2000 n.155 e C.T.Prov. Siracusa 22.4.2015 n.1403)

17

IMMOBILI E WEB

LINEA DI CONFINE

18

IMMOBILI E WEB

REDDITO FONDIARIO ATTIVITÀ D’IMPRESA “ANCHE OCCASIONALE”

• Limiti leggi regionali

• Mancanza di struttura del proprietario per la gestione

• Termini quantitativi

• Concessione del bene immobile senza servizi aggiuntivi

• Utenze intestate all’inquilino

• Durata «lunga»

• Limiti leggi regionali • Struttura organizzata in capo

al proprietario per la gestione

• Termini quantitativi

• Fornitura di servizi aggiuntivi

• Utenze intestate al proprietario

• Durata «breve»