7/22/2019 Real Estate Moderno
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Real Estate
Moderno Investire al passo con i tempi.
AUTORE: Francesco Gentile
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INTRODUZIONE.
Ciao da Francesco Gentile ,se vuoi conoscermi meglio tiinvito a visitare il mio blog .rela!"immobiliare.com
Sono stato sempre affascinato dagli investimenti immobiliari
sin da ragazzo .
Quando iniziai la carriera di agente immobiliare nel 1994 ,sin
dai primi giorni di affiancamento ho capito che era un settore
che mi appassionava e mi dava entusiasmo .
Con la passione e l'impegno tutto era diventato semplice e lo
spirito competitivo che la mia azienda mi aveva trasmesso mi
faceva lottare ogni giorno sempre per nuovi traguardi .
Il settore immobiliare mi permetteva di sfruttare le mie
capacita' e non dava limiti di risultati come lo puo' dare un
lavoro da dipendente.
a anni mi occupo invece anche di investimenti immobiliari e
devo dire che gli investimenti immobiliari sono ancora piu'
#redditi$i # dell'intermediazione immobiliare.
Il segreto per avere successo con gli immobili e' conoscere le
proprie caratteristiche e adattarle al business immobiliare.
Cosa significa!
"uol dire che non devi adattarti te ad investire in immobili in
settori che non puoi accedere ,ma devi trovare investimenti
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che si #s%osino& con le tue risorse e la tua preparazione.
#orse non hai compreso bene $uello che sto dicendo .
%a capirai meglio con la lettura di $uesto eboo&.
Intanto ricorda $uesto
Il settore del real estate da sempre ha seguito i cambiamenti
socio (economici e gli investitori esperti hanno sfruttato $uesti
cambiamenti per primi ottenendo dei vantaggi elevati.
)er $uesto l'eboo& si intitola # Real Estate 'oderno #,perche'
ti svela come investire in immobili oggi ,con la crisi , con la
mancanza di li$uidita' .
*' come ogni cosa ,nulla e' destinato a durare per sempre.
+ra non molto il settore cambiera' nuovamente ,lasciando
dietro di se nuovi ricchi ,ma anche delusioni per chi non ha
compreso come sfruttare $uesto cambiamento.
Questo eboo& e' per coloro che vogliono conoscere come
investono con la crisi gli investitori #istruiti #.(uona lettura da Francesco.
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RE)* E+T)TE 'ODERNO
lla fine degli anni -' il mercato immobiliare aveva dellecaratteristiche particolari ossia non era ancora diffuso l'utilizzo
dei mutui per ac$uistare casa .
lle porte c'era un cambiamento epocale ,che avrebbe da li a
poco trasformato le abitudini di noi italiani .
Stava per arrivare la cultura della casa di proprieta' presa conun mutuo che per tutti noi era sempre meglio che andare in
affitto per una vita intera.
*ppure i grandi investitori immobiliari esistevano anche prima e
sapevano sfruttare il /eal estate del momento.
%a come potevano guadagnare soldi senza avere un mutuo !
Si usava in $uei periodi la vendita dell'immobile con pagamento
a rate dopo il rogito .
a li e ' nata l'usanza di dire #%ago in contanti # perche' ai
tempi in una trattativa se dichiaravi di avere i soldi in contanti
eri piu' avvantaggiato rispetto alle classiche compravendite.
0ggi molto spesso sento dire #io %ago in contanti& senza
mutuo ,ma e' un termine che non ha piu' senso perche' anche
con il mutuo il proprietario prende i soldi senza dilazioni.
*ppure anche con condizioni di poca li$uidita' in $uegli anni
molti investitori si sono arricchiti comprando case con poco
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anticipo e dilazionando per anni il costo dell'immobile.
opo l'intestazione dell'immobile potevano rivenderlo ad altri e
chiudere cosi' il debito con il primo venditore e avere una bella
plusvalenza dalla rivendita della casa.
opo con l'intervento delle banche $uesta usanza e' rimasta
solo in parte per le attivita' commerciali .
Si e' passati al mutuo bancario con tassi di interesse fino al
1- per poi arrivare al recente boom immobiliare con tassi
bassissimi e mutui e2tra(totali.
0gni volta che si e' avuto un grosso cambiamento sono nati
nuovi milionari e nuovi poveri .
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I poveri sono $uelli che si sono buttati nel business
troppo tardi ,$uando le tecniche erano oramai usate da troppe
persone e di solito $uando la massa arriva ad investire e' il
segnale che $ualcosa sta per succedere.
Se ricordi fino a pochi anni fa ,tutti volevano guadagnare con
gli immobili ,le aste immobiliari erano fre$uentate da
casalinghe ,pensionati ed investitori che si confrontavano in
una battaglia di rilanci andando ad ac$uistare immobili a prezzi
senza senso .
%orale della favola chi ha ac$uistato in ritardo nel 3 ed oggi
vuole rivendere l'immobile si trova davanti ad una
brutta realta' .
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Il mercato e' cambiato ,le condizioni economiche sono diverse
e le tecniche per investire in immobili non sono piu' le stesse.
Conosco persone che cercano di vendere ancora oggi il loro
immobile preso all'asta nel 3 e dopo aver impiegato 3 anni
per mandare via l'esecutato si sono trovati dentro una
grandissima crisi immobiliare.
5e case identiche a $uelle ac$uistate all'asta nel 3 oggi
sono in vendita al 4 in meno rispetto a $uei tempi.
+ortuna -
)er molti e' cosi' ,ma per un investitore capace che studia
$uesto settore ,tutto $uesto era prevedibile.
Non si investe in immobili uando il mercato e/ sen$a
reni .
a $ualche anno a $uesta parte il mercato immobiliare e'
massacrato dai media che sottolineano come il settore sia in
crisi .
Sono gli stessi che fino a pochi mesi del tracollo finanziario
suggerivano la bonta' di comprare casa in $uel momento.
Come vedi non c'e' da fidarsi ,ma ti fanno il lavaggio del
cervello e $uindi $uello che senti ogni giorno alla tv poi diventa
la realta'.
)ensaci un attimo e fallo con la mente libera per un momento6
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Quando arriva il mese di luglio e primi di gennaio per molte
regioni italiane arrivano i saldi 6
+utti si precipitano ad ac$uistare vestiti firmati con sconto .
7egli immobili invece $uando ci sono i 8saldi e sconti fino al
: tutti dicono che aspetteranno che il mercato si riprenda.
*' un po' come dire che $uando arrivano i saldi sui vestiti tu
aspetti che finiscano ,per ac$uistare $uando ritorneranno piu'
cari...
Sono abitudini ,sono lavaggi del cervello ed e' scarsa cultura
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del business.
Siamo abituati ad aspettare che il governo risolva le situazioni
e $uindi rimandare la il proprio benessere finanziario.
Non %er %igri$ia ,ma %er scarsa conoscen$a delle regole
degli investimenti.
5'esempio dei saldi potra' farti capire come noi investitori ci
stiamo divertendo in $uesto momento.
Ci troviamo in un centro commerciale con immobili pieni di
sconti e per giunta senza concorrenza6
'eglio di cosi.
Il real estate moderno $uindi significa informazione,conoscenza
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dei fattori fondamentali per investire .
%oderno significa $uindi attuale e al passo con i tempi.
5e cose cambiano sempre e chi si adatta sopravvive e chi non
lo fa non e' destinato a condurre una vita finanziaria serena.
;o voluto sottolineare molto il senso di 8/eal *state %oderno 8
perche' ora se ti e' chiaro cosa intendo dire ti sara' piu' facile
capire come si stanno arricchendo sfruttando la crisi e la
mancanza di li$uidita' gli investitori capaci.
Sapere su cosa sanno puntando ti aprira' la porta a grandi
successi se saprai prenderti anche tu una fetta della torta.
Come negli anni 01 , come negli anni 21 anc3e in uesto
decennio il real estate sta creando nuovi ricc3i.
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*cco $uindi che sei pronto per conoscere i 3 metodi piu' usati
in $uesti periodi da noi investitori.
Che tu ci creda o no come ogni cosa non e' destinata a durarea lungo 6
7on perdere il treno6
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+4ORT TR)DING I''O(I*I)RE.
5a mancanza di li$uidita' e la scarsa concessione di mutui da
parte delle banche ha creato una crisi nel settore immobiliare
di conseguenza i prezzi sono calati e in ogni citta' si vede in
ogni portone cartelli di vendita e i siti dedicati alle proposte
immobiliari sono pieni di offerte .
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Insomma e' partito da molto tempo il # saldo immobiliare&.
%olti venditori ancora legati ai prezzi di : anni fa tengono duroe lasciano la loro casa in vendita per anni effettuando di tanto
in tanto un ribasso del prezzo ma senza avere riscontri.
Semplicemente in alcune zona gli immobili sono calati come
$uotazione anche del : .
5a presenza di tantissimi immobili e la mancanza di li$uidita'ha pero' anche danneggiato chi purtroppo e' costretto a
vendere il proprio immobile per esigenze reali e impellenti.
Quando un venditore ha $ueste esigenze in un mercato simile
viene chiamato #venditore motivato& o don/t anter.
Sono tantissimi in $uesto mercato e trovano difficolta' a
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vendere per le motivazioni sopra elencate.
Sarebbero disposti anche a vendere sotto il prezzo attuale di
mercato la loro casa ,ma come vi ho detto prima $uando ci
sono i saldi immobiliari la gente preferisce aspettare che il
mercato si riprenda.
a $ui un investitore capace puo' risolvere il loro problema e
attuare una tecnica fantastica che ti permette di evitare
intestazioni dell'immobile ed risolve cosi' il problema di scarse
risorse per investire in immobili.
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Come sapete sono oramai famoso per parlare in
maniera elementare e $uindi ve lo spiego con un
esempio pratico che ti dara' l'idea della potenzialita'
di $uesto sistema .
ppartamento con valore di 511111 euro .
;ai trovato un don/t anters e ora stai per
formulare la tua offerta creativa come spiego nel
corso
0ffri = e riesci e il proprietario accetta 6
Sottoscrivi un preliminare dove anticipi al venditore
motivato : euro con l'obbligo di fare il rogito
notarile entro mesi da oggi.
7el preliminare e ' prevista la clausola da intestare a
te stesso o a persone da nominare entro il rogitonotarile .
Questa frase magica ti permette di rivendere
l'immobile ad un nuovo ac$uirente a 511111 euro
> ricordati che valeva $uella cifra? e sottoscrivi un
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nuovo contratto di cessione del preliminare .
"uoi sapere cosa farai una volta apprese bene le
regole !
Chiederai @: euro di anticipo e il saldo al rogito
da versare al venditore originale.
+e riprendi i : versati come acconto ed in piu'
trattieni per te stesso i @ euro di guadagno 666
Sai $uanto hai guadagnato !61111 di guadagno 7
8111 di soldi tuoi antici%ati 9 :11;
Il :11; 3ai ca%ito bene.
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)rova a mettere 8111 euro in banca e vai a vedere
dopo mesi se hai @: euro nel conto.
In $uesto esempio semplificato puoi capire meglio la
potenzialita' della cessione del preliminare.
*ppure ci sono persone che non iniziano ad investire
in $uesta nicchia perche' dicono che non sono
capaci.
Studia 6
+ra poco vedremo anche altri vantaggi .
)ltri vantaggi-+i chiederai te !
Si non e' finita6.
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+i fa proprio schifo anticipare 8111 euroe poi
riprenderne 3A3:A@ mila !
5o sai che ci sono dei modi legali per fare il
preliminare senza soldi ,senza usare : euro tuoi!
7on e' gia' abbastanza affascinante imparare $ueste
tecniche!
Bn altra cosa che rende la cessione del preliminare
ideale per chi come te vuole iniziare ad investire in
immobili e' la mancan$a di s%ese notarili.
Infatti l'atto notarile lo paga chi compra l'immobile
insieme alle tasse per l'ac$uisto.
+u no ,tu per rivendere il preliminare non hai spese .
;ai solo circa @ euro di spese di registrazione
> dipende dalla caparra che versi?del preliminare 6
Quindi no tasse , no mutuo ,no saldo totale del
prezzo al venditore.
+i sfido a trovare un altra forma di investimento
legale cosi' redditizia .
Se la trovi diventi ricco insegnandola agli altri6
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*ppure ci sono persone che preferiscono mettere
: euro in banca per il 3 lordo annuo666
%ah.
0ra che hai conosciuto la tecnica usata in $uesti
anni per arricchirsi senza li$uidita' e senza fare
debiti vediamo anche un 'altra tecnica usata da noi
investitori .
*'una tecnica che esiste da sempre ,ma che ha
avuto un esplosione in $uesti anni per via della crisi.
+i anticipo che e' molto redditizia e lascia anche
molto tempo per rivendere l'immobile senza esserne
proprietario.
Quindi tutti i vantaggi dello short trading con in piu'
molto tempo per rivendere l'immobile.
Ideale per chi ha un po' di timore e' preferisce
limitare i rischi del seppur irrisorio capitale utilizzato
per l'operazione.
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Si chiama 0pzione di ac$uisto o affitto a riscatto66
*' l'ultima tecnica ideale per $uesto periodo di crisi.
pprondiscila con attenzione.
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)FFITTO CON RI+C)TTO
5'affitto a riscatto e' una pratica molto redditizia che se usatabene puo' farti evitare di dare grossi anticipi e darti la serenita'
di vendere l'immobile con tutta calma .
Infatti, come imparerai in $uesto eboo& , i mesi per effettuare
il riscatto possono arrivare anche a @ e oltre.
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credito sempre piG selettiva da parte delle banche e ad un
generale stato di incertezza, con particolare riguardo
allDoccupazione lavorativa che spesso fa posticipare la volontdi ac$uisto.
5Dadozione di $uesta formula contrattuale E in genere usata
per combattere la crisi dei mutui e le difficolta' di accesso al
credito da parte delle persone ,ma per un investitore come te
e' veramente una chance di guadagnare tanto e con serenita'.
#*a ormula aitto con riscatto, celebra il matrimonio fra
lDinteresse del cliente che, pur avendo un buon reddito
mensile, non dispone nellDimmediato dell'acconto necessario
allDac$uisto nH della possibilit di accedere ad un mutuo per la
nuova casa
e lDinteresse di chi non riesce a vendere di reperire nuovi
clienti che si tramutino in breve tempo in futuri ac$uirenti.8
I vantaggi %er il conduttore e uturo acuirente>
isponibilit immediata della nuova casa con possibilit di
ac$uisto dopo un dato periodo e ad un prezzo prefissato
)atrimonializzazione dei canoni di locazione che non vanno
perduti
)ossibilit di vendere lDeventuale vecchia propriet immobiliare
con maggior tempo a disposizione e conseguente maggiore
tran$uillit
)ossibilit di superare i problemi fiscali relativi allDimposizione
in caso di doppia intestazione >casa vecchia J casa nuova?
)ossibilit, per le giovani coppie, di 8provare la convivenza
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prima di investire in un ac$uisto senza perdere i soldi
impegnati nella 8prova
)ossibilit di diminuire, al momento dell'ac$uisto, l'importo delmutuo rientrando cosK nei stringenti parametri di merito
creditizio
/isparmio immediato degli oneri finanziari del mutuo che verr
acceso solo al momento dellDesercizio di opzione di ac$uisto.
I vantaggi %er uturo venditore>
%iglioramento delle performance di vendita il conduttore avr
tutto l'interesse ad ac$uistare vista la patrimonializzazione
delle somme versate.
8Lli aspetti da gestire in modo attento, sono relativi al corretto
pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore e al
mantenimento dellDimmobile in buono stato.
Se per $uestDultimo caso la soluzione del deposito cauzionale E
sufficiente per il venditore , per $uanto riguarda la valutazione
della 8bont del
conduttore, si procede alla verifica di eventuali pregiudizievoli
e si sottoscrive allo stesso una polizza #%rote$ione aitto
locatore&che garantisca il venditore un importo pari a dodici
mensilit non pagate oltre le eventuali spese legali necessarie
per liberare gli immobili.
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>mono(bilocali? ma che con lDarrivo di un figlio necessitano di
spazi piG ampi ed inoltre hanno bisogno di tempo per vendere
e valorizzare la loro abitazione.
Ci sono anche persone che a causa di una separazione in corso
non possono ac$uistare subito una nuova casa, ma che hanno
immediata necessit abitativa.
In $uesti termini riteniamo che lDaffitto con riscatto sia una
formula i cui riflessi sociali positivi sono evidenti e di ampia
portata. *D chiara la forza intrinseca e polivalente di $uesta
formula.
I vantaggi %er gli investitori immobiliari
+carso antici%o e comunue simile ad una casa %resa in
loca$ione come s%ese da antici%are.
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Un esempio di Affitto & Riscatto nel caso di un
immobile
VALORE IMMOBILE 230000 EURO
0##*/+ > C0%* + )0SS070 *SS*/* 7C;*
@ ?
)rezzo di riscatto dopo due anni 1-3.3M
)/*NN0 /I"*7I+ 33
/isparmio per canoni versati 1.-M
LBL70 *B/0 @1 *B/0
a notare che la rata di un mutuo a @ anni,
pari al saldo imponibile, a tasso variabile, e alle
condizioni odierne, corrisponderebbe a circa il
1 in piG del canone di locazione mensile.
In uesto esem%io molto sem%liicato %uoi arti un idea
delle %oten$ialita/ di uesta tecnica .+i recu%erano inatti tutti i canoni versati ed in %iu/ non
3ai lo stress di vendere il %reliminare entro i termini
garantiti .
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Comprare una casa per andarci al mare non e'
investire ,sognare di avere piu' soldi non e'
investire,aspettare che vinca $uel partito o l'altro partito le
elezioni non e' risolvere il problema e ' solo attendere.
)er te che stai leggendo $uesto eboo& e che hai scoperto le
tecniche piu' usate in $uesti anni dagli investitori puo'
significare un nuovo modo di vedere gli investimenti
immobiliari e incoraggiarti a conoscere da dentro le regole
per guadagnare soldi sfruttando la crisi oppure attendere
che finiscano $uesti # saldi& e vedere cosa succede.....
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Il codice sconto e/ # 'ODERNO
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