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Verbale assemblea “Appartamenti Punta” del 24.02.2006

VERBALE DELL’ASSEMBLEA ANNUALE ORDINARIA DEI

COMPROPRIETARI (condomini) DELL’EDIFICIO COSTRUITO SULLA

PART. CAT. 2948/1 DEL COMUNE CENSUALE DI VELI LOŠINJ

In data 24.02.2006, con inizio alle ore 16.00, nella sala “Karolina” dell’Albergo “Bonavia” a Rijeka, all’indirizzo Dolac 4, si è tenuta l’assemblea dei (condomini) comproprietari dell’edificio costruito sulla part. cat. 2948/1 del comune cat. di Veli Lošinj, che rappresenta il complesso “Turistički apartmani Punta” di Veli Lošinj (nel prosieguo “Appartamenti Punta”) Hanno preso parte all’assemblea i comproprietari citati nell’elenco che si trova in allegato al presente verbale e che ne costituisce parte integrante (Allegato A). L’assemblea è stata tenuta da: a)Elio Miani, in qualità di rappresentante della società commerciale “Jadran apartmani” S.r.l. b)Anita Prelec, avvocato, mandatario della “Jadran apartmani” Sr.l. e traduttrice per la lingua italiana c)Jadranko Dumenčić , rappresentante della “Jadranka d.d.”, l’amministratore degli “Appartamenti Punta”

L’ordine del giorno è il seguente:

1. Elenco dei presenti e dei delegati. 2. Nomina del segretario verbalizzante e

del responsabile del conteggio dei voti. 3. Approvazione del nuovo Regolamento

condominiale. 4. Approvazione del nuovo Contratto di

gestione del condominio. 5. Revoca dell’Amministratore di

condominio per inadempienze dello stesso.

6. Nomina dell’Amministratore di condominio.

7. Approvazione bilancio preventivo anno 2006.

8. Varie ed eventuali.

L’Assemblea ha avuto inizio alle ore 16.15. Punto. 1. dell’ordine del giorno: quorum = verifica delle presenze Si prende atto che i comproprietari sono presenti nella percentuale del 60,183 % e che, con questo, è raggiunto il quorum (come deriva dall’elenco dei condomini, presenti in prima persona oppure per procura, in allegato A.)

ZAPISNIK S REDOVNE GODIŠNJE SKUPŠTINE SUVLASNIKA ZGRADE

IZGRAĐENE NA Č.ZEM. 2948/1 K.O. VELI LOŠINJ

od 24.02.2006.g.

Dana 24.02.2006.g. s početkom u 16.00 sati, u dvorani «Karolina» Grand Hotela Bonavia, na adresi Dolac 4, u Rijeci održana je Skupština suvlasnika zgrade izgrađene na č.zem. 2948/1 K.O. Veli Lošinj, koja u naravi predstavlja «Turističke apartmane Punta» Veli Lošinj (u nastavku : «ApartmaniPunta»)

Sastanku su pristupili suvlasnici kao iz

popisa koji se nalazi u privitku ovog Zapisnika i čini njegov sastavni dio kao Privitak A.

Sastanak su vodili:

a)Elio Miani u svojstvu zakonskog zastupnika trgovačkog društva «Jadran apartmani» d.o.o. b)Anita Prelec, odvjetnik, punomoćnik «Jadran apartmana» d.o.o. i ovlašteni prevoditelj za talijanski jezik te c)Jadranko Dumenčić predstavnik «Jadranka» d.d., Upravitelja „Apartmana Punta“

Predviđeni dnevni red je sljedeći:

1. Sastavljanje popisa svih nazočnih i zastupanih suvlasnika i njihovih punomoćnika 2. Imenovanje zapisničara i nadležne osobe za brojanje glasova 3. Usvajanje novog Međuvlasničkog ugovora 4. Usvajanje novog Ugovora o upravljanju zgradom 5. Opoziv Upravitelja zgrade radi neizvršavanja njegovih obveza 6. Imenovanje novog Upravitelja zgrade 7. Usvajanje Prijedloga Plana prihoda i rashoda za 2006.g. 8. Razno Sastanak započeo u 16 15 . Ad. 1. po Dnevnom redu : Kvorum =

utvrđivanje prisutnih

Uzima se na znanje da je pristupila većina suvlasnika od 60,183% te da postoji kvorum (kao što proizlazi iz popisa suvlasnika, osobno prisutnih ili po punomoći, navedenih u

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Si delibera a voto unanime : 1.a Delibera Esiste il quorum necessario per la regolare deliberazione nella odierna Assemblea Punto. 2. dell’ordine del giorno: verbalizzante e scrutatrice Viene proposta Nela Šuša, tirocinante presso lo Studio legale di Anita Prelec, come segretario verbalizzante dell’assemblea e scrutatore dei voti Si delibera a voto unanime : 2.a Delibera Nela Šuša è nominata verbalizzante e scrutatrice della odierna Assemblea (del 24.02.2006.) dei condomini degli Appartamenti Punta, Veli Lošinj

Introduzione : Nel discorso introduttivo l’avvocato Prelec informa i presenti dell’incontro tenutosi il 22.06.2006. con i rappresentanti della “Jadranka”d.d. e della “Jadran apartmani” S.r.l.; nell’occasione sono stati concordati i testi definitivi della Bozza del Regolamento condominiale e del Contratto di gestione del condominio, che sono stati consegnati in questa sede ai presenti. Pertanto, i presenti dispongono dei testi con le dovute modifiche e correzioni concordati con i rappresentanti della società Jadranka, d.d. in veste di amministratore e che la stessa sarebbe disposta ad accettare. Il signor Miani spiega sinteticamente ai presenti in che cosa consistono le modifiche apportate il giorno 22 febbraio 2006: nel Regolamento condominiale è stato

cancellato il precedente articolo 15, che prevedeva che la Jadranka, d.d. risulti amministratore (pertanto l’ Assemblea dei condomini ha la facoltà di eleggere l’ amministratore);

non si prevede più la categorizzazione come elemento contrattuale; ciò significa che è possibile che ogni condomino, singolarmente, ottenga la relativa categorizzazione;

è stata cancellata la disposizione precedente di nomina della Jadranka, d.d. in veste di amministratore per il periodo di 30 anni; invece di questa disposizione si prevede la nomina dell’ amministratore (con il quale si stipulerà un nuovo contratto) per un periodo di 5 anni; in questo mondo è stata adottata la soluzione che potrebbe soddisfare entrambe le parti dato che il periodo di 30 anni è troppo lungo, mentre il periodo di 5 anni da al futuro amministratore una maggior

Privitku A.). Donosi se jednoglasno:

1. Odluka Postoji potrebna većina za pravovaljano odlučivanje na ovoj Skupštini.

Ad.2. po Dnevnom redu : Zapisničar;

brojač glasova Za zapisničara i brojača glasova predlaže se Nela Šuša, odvjetnički vježbenik u Odvjetničkom uredu Anita Prelec. Donosi se jednoglasno:

2. Odluka Imenuje se Nela Šuša za zapisničara i brojača glasova današnje Skupštine (24.02.2006.) suvlasnika Turističkih apartmana «Punta», Veli Lošinj.

Uvodna riječ

Uvodna riječ odvjetnice Prelec u kojoj izvještava prisutne o sastanku što se održao 22.02.2006.g. s predstavnicima «Jadranke»d.d. i «Jadran apartmani» d.o.o. kojom prilikom su dogovorno utvrđeni definitivni tekstovi Prijedloga Međuvlasničkog ugovora i Ugovora o upravljanju zgradom, a koji su danas prisutnima uručeni. Dakle, prisutni raspolažu tekstovima sa unesenim izmjenama i korekcijama usuglašenim i sa predstavnicima «Jadranke» d.d. kao Upravitelja te koje su ovi voljni prihvatiti.

G.din Miani u kratko objašnjava u čemu

se sastoje izmjene od 22.02.2006.: - u Međuvlasničkom ugovoru brisan je

prethodni članak 15. koji je predviđao «Jadranku» d.d. kao Upravitelja (dakle, ostaje samostalan izbor Skupštine da imenuje Upravitelja),

- kategorizacija se više uopće ne predviđa kao ugovorni element, što znači da je moguće da ju svaki suvlasnik sam pojedinačno ishodi

- brisana je prethodna odrednica imenovanja «Jadranke» d.d. kao Upravitelja na 30 godina; a umjesto toga je predviđeno imenovanje Upravitelja (sa kojim će se sklopiti novi ugovor) na 5 godina. Time je usvojena solucija koja bi mogla udovoljiti i jednoj i drugoj strani jer je period od 30 godina apsolutno predugačak, ali se sa 5 godina daje veća sigurnost budućem Upravitelju od perioda 1 godine kako je bilo u prethodnim prijedlozima predviđeno.

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sicurezza rispetto al periodo di un (1)anno come era stato proposto precedentemente.

rimane, comunque, come già previsto nei testi precedentemente inviati, che il compenso annuo per tutte le attivita’ concernenti l’amministrazione degli “Appartamenti Punta” sono di complessivi 0,90% , ma questo per le attività di ordinaria manutenzione (per il minimo previsto di 0,54%) nei quali si integrano, adesso, sia le attività di ordinaria manutenzione sia quelle fin’ora indicate (negli atti stilati dalla “Jadranka” il 04 luglio 2003) come “attività di straordinaria manutenzione” e compensate con il 0,65% . Per il complessivo di tutte queste prestazioni, adesso integrate nella voce “ordinaria manutenzione”, il compenso viene ridotto nel totale per il 0,29% (dalle precedenti 0,54%+0,65%=1,19%)e, in più, TUTTE le attività dovranno essere rendicontate e perciò ben controllabili.

Punto. 3. dell’ordine del giorno: Approvazione del nuovo Regolamento condominiale Il signor Miani propone di leggere il Regolamento condominiale (nel seguito del testo: Regolamento) articolo per articolo e propone di far presente, subito dopo la lettura dell’articolo, eventuali osservazioni o proposte. Ai presenti vengono quindi consegnate le bozze del testo definitivo in croato e in italiano in modo tale che la parte croata e quella italiana possano contemporaneamente seguire l’ esposizione. Si passa, quindi, alla lettura del testo proposto del Regolamento condominiale. Il signor Colla chiede una delucidazione in merito ai documenti indicati nelle Premesse dato che non ha ricevuto il Regolamento sui rapporti reciproci dei condomini dell’edificio costruito sulla particella 2948/1 del 4 luglio 2003, sebbene avesse varie volte sollecitato l’invio del Regolamento. E’ stato spiegato che il Regolamento è depositato nei registri tavolari e, dato che si tratta di libri pubblici, è a tutti accessibile, ogni condomino è pertanto autorizzato a visionarli presso il Tribunale di Mali Lošinj e ad ottenere le relative fotocopie. Comunque si accetta l’osservazione di variare, nel testo delle Premesse, che si “prende atto” della esistenza di tali documento e non che le parti “convengono” su questo. In merito alle osservazioni degli articoli 2, 3, 4, 5, commi 1 e 2 del Regolamento i presenti non hanno nessuna osservazione. Si passa alla lettura dell’ articolo 6, comma a) del Regolamento. Domanda: “il verniciare” le mura si riferisce alla facciata dell’edificio o alle parti

- ostaje, u svakom slučaju, neizmijenjeno kao u prethodno dostavljenim prijedlozima, da je godišnja naknada za sve aktivnosti koje upravljanja „Apartmanima Punta“ (sredstva pričuve) predviđena u visini od ukupno 0,90%, ali to sada kako za aktivnosti redovnog upravljanja (zakonski minimum je predviđen u iznosu od 0,54%) tako i za one prethodno nazivane «izvanredno upravljanje»( u aktima koje je sačinila „Jadranka“d.d sa 04. srpnjem 2003.), a za koje se izdvajalo sredstva u visini 0,65%

Sve ove aktivnosti će sada biti objedinjene pod nazivom «redovno upravljanje», zbirni iznos je umanjen za 0,29% , ( od prijašnjih 0,54% + 0,65% = 1,19%), a k tome će se sve aktivnosti morati i računovodstveno pravdati te će sa time moći i valjano kontrolirati.

Ad. 3. po Dnevnom redu: Usvajanje novog Međuvlasničkog ugovora

G.din Miani predlaže da se čita članak po

članak Prijedloga Međuvlasničkog ugovora (u nastavku: Ugovor) te predlaže da se odmah iskažu eventualne primjedbe ili prijedlozi.

Prisutnima su uručeni konačni prijedlozi tekstova i na hrvatskom i na talijanskom jeziku te su svi prisutni mogli istovremeno pratiti izlaganje.

Prelazi se na čitanje predloženog teksta Međuvlasničkog ugovora.

G.din Colla traži pojašnjenje dokumenata navedenih u Uvodnim odredbama jer da nije primio npr. «Pravila o uzajamnim odnosima suvlasnika zgrade izgrađene na č.zem. 2948/1» od 4.07.2003.g. premda ih je više puta tražio. Utvrđeno je da su ta «Pravila...» deponirana u zemljišnim-knjigama, a budući da su to javne knjige i svima dostupne, svaki je suvlasnik mogao sam izvršiti uvid na Sudu i tražiti presliku primjerka.

Prihvaća se prijedlog da se u Uvodnim odredbama navedeni dokumenti «uzimaju na znanje», a ne da stranke «ugovaraju».

Prisutni nemaju nikakvih primjedbi na članak 2., 3., 4., 5. st. 1. i 2. Ugovora.

G.din Miani čita članak 6. točku a) Ugovora.

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interne comuni oppure agli appartamenti?”. Risposta: Si riferisce alle parti comuni dell’ edificio. Dopo che il signor Miani ha letto tutto il punto a) dell’articolo 6 del Regolamento il signor Zlatko Tenšak pone la seguente domanda: “Comprende questo punto tutto quello che desideriamo che venga fatto dall’amministratore oppure possiamo aggiungere ancora qualcosa?”. A questa domanda risponde la dottoressa Anita Prelec che, spiega, come nel punto in oggetto è stato inserito tutto quello che prevede la legge e che è di competenza dell’amministratore; inoltre si sono andate ad aggiungere anche altre attività che venivano svolte dalla “Jadranka”, d.d. nell’ambito della gestione straordinaria. Il signor Miani spiega che queste attività possono essere integrate e modificate anche successivamente, ogni anno, con una delibera in sede dell’Assemblea dei condomini; e che comunque può essere già oggi aggiornato. Si ritiene, comunque, che è meglio che le attività predette siano inserite nel contratto di amministrazione e non nel regolamento. Il signor Tenšak pone la domanda in merito ai parcheggi e al posizionamento dei veicoli nei posti non autorizzati per un periodo, certe volte, perfino superiore ai 15 giorni, nelle aree di uso comune di condomini e nei punti che ostacolano una normale entrata negli appartamenti (a tale proposito dispone anche della relativa documentazione fotografica). Ritiene inoltre che in merito ai parcheggi ci sia un’indisciplina e propone di dare all’amministratore delle autorizzazioni in tal senso, che vengono approvate dai presenti. Per quanto concerne l’accantonamento dei mezzi per la manutenzione degli ascensori viene manifestata una insoddisfazione, da parte dei condomini nei cui appartamenti non vi sono ascensori. Questa insoddisfazione potrà essere ancora maggiore nel momento in cui questi costi dovessero aumentare. La dottoressa Prelec spiega che questi costi, per ora, non si possono evitare dato che tutti gli appartamenti sono ritenuti un condominio unico e si trovano sulla stessa particella e, pertanto, gli ascensori sono ritenuti una parte comune dell’edificio, alla cui manutenzione devono contribuire tutti gli inquilini. La signora Aleksandra Orčić rileva che questa osservazione non si riferisce solamente agli ascensori, ma anche alla stazione termica che costituisce una grossa voce nei costi di gestione. Per quanto concerne la tassa di soggiorno si pone la domanda relativa alla comunicazione (denuncia) per il pagamento della tassa di soggiorno (articolo 6, punto a).) e, precisamente, la denuncia viene fatta dal singolo condomino o

Pitanje: Da li se ličenje zidova odnosi na fasadu zgrade ili na unutarnje zajedničke dijelove ili pak i na apartmane? Odgovor: Na zajedničke dijelove zgrade.

Nakon što je g.din Miani pročitao cijelu točku a) članka 6. govora g.din Zlatko Tenšak postavlja pitanje: «Da li je u ovoj točci navedeno sve što mi želimo da upravitelj radi ili možemo dodati još nešto?» Odgovara Anita Prelec koja kaže da smo u tu točku a) članka 6. Ugovora unijeli ono to je zakonom predviđeno kao dužnost Upravitelja, a uz to smo dodali još one aktivnosti koje je Jaranka d.d. do sada navodila kao aktivnosti izvanrednog upravljanja. G.din Miani pojašnjava da se ove aktivnosti mogu svake godine dopunjavati, odnosno mijenjati odlukom suvlasnika na Skupštini. Ipak, prihvaća se da je bolje da se aktivnosti Upravitelja ugrade u Ugovor o upravljenju zgradom, a ne u ovaj Ugovor.

G.din Z. Tenšak postavlja pitanje urednog parkiranja odnosno neovlaštenog ostavljanja osobnih vozila i po 15 dana na prostorima zajedničke upotrebe suvlasnika kao i na mjestima kojima se ometa uredan pristup apartmanima (raspolaže foto-dokumentacijom). Smatra da po pitanju parkiranja vlada nered te predlaže da se upravitelju daju ovlasti u tom smislu što prisutni prihvaćaju.

Glede izdvajanja novca za održavanje

liftova postoji nezadovoljstvo suvlasnika u čijim zgradama nema liftova. Posebno ako će ti troškovi naknadno i porasti. Odvjetnica Prelec pojašnjava da se to za sada ne može izbjeći jer su sada svi apartmani provedeni kao jedinstvena zgrada na istoj čestici te se liftovi tretiraju kao zajednički dio zgrade pa svi moraju za njih doprinositi.

G.đa Aleksandra Orčić primjećuje da je osim liftova stvar i u toplinskoj stanici koja je visoka stavka u iznosima troškova.

Glede boravišne takse postavljen je upit glede prijavljivanja radi plaćanja boravišne takse (članak 6. t. a), odnosno da li to može suvlasnik

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si deve necessariamente passare per il tramite dell’amministratore?. Il signor Jadranko Dumencic spiega che la “Jadranka”, d.d. gestisce anche i comproprietari come “ospiti” e quindi la loro denuncia viene fatta tramite l’ufficio di ricezione della società. Nel dibattito è stato constatato che la notifica dei condomini per il tramite della “Jadranka” ha senso finché la “Jadranka”d.d. è amministratore; però si presenterà il problema se la “Jadranka”, d.d. non dovesse risultare più amministratore è pertanto è meglio che queste attività vengano inserite nel Contratto di gestione dell’ immobile. Dalla discussione emerge che è meglio che le attività indicate come “di gestione straordinaria” siano trasferite nel Contratto di amministrazione dell’immobile. Dato che non vi sono ulteriori domande in merito al testo proposto, viene adottata all’unanimità la seguente 3a° Delibera Dall’“elenco delle attività ordinarie” (articolo 6.a) si estrapolano le attività addizionali che saranno disciplinate dal Contratto di amministrazione dell’immobile che finora erano ritenute attività di amministrazione straordinaria, e precisamente : “- curare la manutenzione, pro quota, della orticultura (verde), dei dintorni (ambiente) e dei parcheggi nell'insediamento turistico; -sovrintendere la manutenzione, pro quota, delle installazioni (impianti) di telecomunicazione ed altri impianti che non fanno parte delle parti comuni dell'immobile; -curare la pulizia degli ambienti interni ed esterni; - organizzare l’asportazione dei rifiuti; - effettuare la prestazione di guardiania per tutto l'anno e controllo degli appartamenti; - assicurare le parti comuni dell'immobile e degli impianti del condominio presso la società assicuratrice; - organizzare i servizi di accettazione dei proprietari e dei loro ospiti per tutto l'anno; -seguire i servizi di conteggio per il pagamento dovuto per l'acqua, corrente elettrica, telefono, canone TV, canone radio, ed altri dazi comunali e (senza i costi reali); - predisporre i servizi di pagamento dell'assicurazione aggiuntiva per singoli appartamenti (senza i costi reali); -- attivarsi per i servizi di pagamento dell'imposta sugli immobili in base alle delibere delle autorità competenti (senza i costi reali); - curare i servizi della notifica del soggiorno dei proprietari e dei loro ospiti e il pagamento della tassa di soggiorno (senza i costi reali).”

I presenti non hanno nessuna osservazione in merito ai punti b) e c) dell’articolo 6 del

sam ili mora putem Upravitelja? G.din Jadranko Dumenčić pojašnjava da Jadranka d.d. vlasnike smatra gostima te ih kao takve štiti i na način da se prijava vrši putem njene recepcije.

U diskusiji je utvrđeno da prijavljivanje

boravka preko Jadranke d.d. ima smisla dok god je «Jadranka» d.d. Upravitelj, ali problem nastaje ukoliko ona to više ne bude pa je bolje da se ove aktivnosti predvide Ugovorom o upravljanju zgradom.

Nema daljnjih primjedbi na predloženi

tekst te se jednoglasno donosi:

3. Odluka

Iz „popisa aktivnosti redovnog upravljanja“ (članak 6.a) izdvajaju se dodatne aktivnosti koje će biti regulirane Ugovorom o upravljanju zgradom, a radi se o djelatnostima do sada popisanim kao djelatnosti izvanrednog upravljanja, a preciznije: - «brinuti o održavanju hortikulture, okoliša i parkirališta u apartmanskom naselju; - nadgledavati održavanje telekomunikacijskih i drugih uređaja koji nisu zajednički dijelovi zgrade

- brinuti o čišćenju zajedničkih unutarnjih i vanjskih prostora - organizirati odvoz otpada - usluge cjelogodišnjeg čuvanja i nadzora apartmana - osiguranje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade kod osiguravajućih društva - organizirati usluge prihvata vlasnika i njegovih gostiju kroz cijelu godinu - nadzirati usluge obračuna i plaćanja vode, struje, telefona i TV i radio pretplata, te ostalih komunalnih i vodoprivrednih naknada (bez samih troškova) - predvidjeti sve za usluge plaćanja dodatnog i pojedinačnog osiguranja apartmana (bez samih troškova) - pobrinuti se za provođenje plaćanja poreza na nekretnine sukladno odluci nadležnog tijela (bez samih troškova) - brinuti se da se provodi prijavljivanje boravka vlasnika i njegovih gostiju i plaćanje boravišne pristojbe (bez samih troškova)

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Regolamento. Il signor Miani legge il punto d) dell’articolo 6 del Regolamento, dopo di che il signor Matjaž Zajec rileva che l’organo costituito da tre persone venga integrato e portato a cinque, al riguardo il signor Stropolatini sottolinea che sono troppe. L’idea era che ci fosse un rappresentante per stato/lingua dei comproprietari con le maggiori quote di proprietà. Si propone che questo organo sia costituito da 1 croato, 1 sloveno, e 1 italiano o da tre italiani più gli altri e, in ogni caso, deve essere un numero dispari. Dopo una breve discussione ci si accorda sul fatto che siano solo tre i rappresentanti, anche se tutti e 3 di nazionalità croata, basta che si prendono l’impegno, in modo valido, degli interessi di tutti i condomini , perciò il testo rimane invariato. I presenti non hanno nessuna osservazione in merito al previsto nel punto e) dell’articolo 6 del Regolamento. Il signor Miani legge il punto f) dell articolo 6 del Contratto condominiale e, all’unanimità, si approva di evitare la denominazione “Jadranka”, d.d. e di scrivere soltanto “amministratore”. Quindi si adotta la seguente 4.a Delibera Invece di “ Jadranka”, d.d. si indica ovunque nel testo “ l’ amministratore”.

Si propone di cancellare i paragrafi 7, 8 e 12 del punto f dell’ articolo 6 del Contratto. All’unanimità viene emanata la seguente 5.a Delibera Si cancellano i paragrafi 7, 8 e 12 del punto f) dell’ articolo 6 che recitano come segue: “- denunciare e cancellare il soggiorno degli ospiti all’ufficio ricettivo degli Appartamenti Punta; - ad ogni ospite rilasciare una autorizzazione scritta per il soggiorno nel suo appartamento; questi è tenuto a presentarla all’amministratore degli Appartamento Punta; - in caso di necessità di sostituzione dei mobili e degli arredi degli appartamenti in seguito alla vetustà e danno i proprietari delle parti comuni degli Appartamenti sono tenuti a sostituirle. “

Il signor Miani legge il paragrafo 9 del punto f) dell’articolo 6 del Regolamento e, propone, che invece di lasciare le chiavi all’ufficio, una copia di queste venga lasciata dall’amministratore. Quindi, si emana la seguente 6.a Delibera Il punto 9 del paragrafo f) dell articolo 6 recita come segue: “lasciare una copia delle chiavi dell’ appartamento dall’ amministratore degli

Prisutni nemaju nikakvih primjedbi na točke b) i c) članka 6. Ugovora.

G.din Miani čita točku d) članka 6.

Ugovora na što g.din Matjaž Zajec primjećuje da je tijelo od 3 ovlaštena predstavnika premalo te predlaže da ono bude sastavljeno od 5 osoba, ali g.din Stropolatini primjećuje da je to previše. Predlaže se da to tijelo čini 1 Hrvat, 1 Slovenac i 1 Talijan, ili 3 Talijana + ostali, ali u svakom slučaju da to bude neparan broj. Međutim, suglsno se utvrđuje da se zadrži broj od 3 predstavnika kao optimalni.

prisutni nemaju nikakvih primjedbi na točku e) članka 6. Ugovora.

G.din Miani čita točku f) članka 6.

Ugovora o kućnom redu te se jednoglasno prihvaća da se izbjegne upisati naziv upravitelja, gdje je do sada pisalo „Jadranka d.d.“

4. Odluka

U drugoj crtici točke f) članka 6. umjesto «Jadranka d.d.» upisuje se „upravitelj“.

Predlaže se da se briše 7., 8. i 12. crtica po redu (u točki f) čl. 6. Ugovora. Donosi se jednoglasno:

5. Odluka

Briše se 7., 8. i 12. crtica točke f) članka 6. koje glase:“ - prijaviti i odjaviti svoj i boravak svojih gostiju na recepciji «Apartmana Punta», - svakom svojem gostu izdati pisanu suglasnost za boravak u njegovom apartmanu, koju je isti dužan predočiti Upravitelju «Apartmana Punta», - za slučaj potrebe zamjene namještaja i opreme u apartmanu uslijed dotrajalosti i oštećenja vlasnici posebnih dijelova «Apartmana Punta» dužni su isti zamijeniti (zamjenu učiniti)“.

G.din Miani čita 9. crticu po redu (u točki

f) čl. 6. Ugovora) te se predlaže da se, umjesto deponiranja ključa na recepciji, primjerak ključa deponira kod Upravitelja. Donosi se jednoglasno:

6. Odluka

Deveta crtica točke f) članka 6. glasi «deponirati

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Appartamenti Punta”.

Per quanto concerne le chiavi il signor J. Dumancic spiega che il deposito della chiave all’ufficio ricettivo dà una sicurezza ai comproprietari in caso di una sua perdita da parte loro; inoltre, lasciare la chiave è molto importante per poter entrare e pulire i poggioli in caso di intasamento degli scarichi. Precisa che le donne di pulizia non toccano quello che trovano negli appartamenti. La signora Orčić propone che in caso di prolungato parcheggio delle automobili si mettano delle luci fluorescenti e che l’asportazione delle vetture sia a carico del proprietario. La signor Dizdarević propone che nel regolamento interno si inserisca la disposizione che sia vietato gettare immondizie dai poggioli o balconi e dalle finestre. Il signor Tenšak ha denotato anche altre irregolarità, quali:

1. alcune persone aprono la porta con i piedi, lasciano i gommoni dei bambini nelle parti comuni dell’edificio e, questo, specialmente quelli che vengono in affitto, per periodi brevi. C’è la responsabilità maggiore, a questo punto, dei condomini che affittano i propri appartamenti 2. legano le bici a varie parti delle scale ostacolando il passaggio e quindi propone di prevedere delle aree separate proprio per le biciclette;

Per gli ultimi punti discussi si decide di lasciarli alla gestione dell’amministratore coordinando il tutto dai rappresentanti dei condomini , mentre si decide a voto unanime :

7.a Delibera L’articolo 6. punto f) , viene variato con l’integrazione delle voci al “regolamento interno” :

- I condomini sono tenuti ad un comportamento civile ed ordinato e, perciò, a non gettare rifiuti e/o oggetti vari dalle finestre e/o balconcini e a mantenere l’ordine (silenzio) dalle ore 01 alle ore 07.

- Nel caso in cui un veicolo sosti, negli spazi comuni e di transito,per un tempo prolungato (30 min) non giustificato, il veicolo sara’ rimosso con costi a carico del proprietario.

I presenti non hanno alcuna osservazione in merito ai punti g), h), i) e j) dell’articolo 6 del Regolamento. Si propone che venga cancellato il punto k). Quindi, all’unanimità si emana la seguente 8.a Delibera Si cancella il punto k) dell’ articolo 6 che recita: “sui resoconti annuali concernenti le spese effettuate su basi di manutenzione straordinaria “

primjerak ključa apartmana kod Upravitelja «Apartmana Punta»».

Glede pitanja ključeva g.din J. Dumenčić

objašnjava da ključ na recepciji daje sigurnost suvlasnicima i za slučaj da ga oni izgube; a bitan je i za prolaz kroz apartmane radi čišćenja balkona jer se odvodi začepe borovim iglicama. Ističe da čistačice nikad ne diraju ono što zateknu u apartmanima.

G.đa A. Orčić predlaže kao način

reguliranja dužeg neopravdanog zadržavanja automobila stavljanjem fluorescentnih oznaka na aute i odvoz paucima na teret vlasnika vozila. G.đa Dizdarević predlaže da u kućni red uđe zabrana bacanja predmeta s balkona i prozora. G.din Tenšak ističe da su zamijetili i druge probleme kao npr.:

1. ljudi nogom otvaraju vrata, čamce za djecu drže u zajedničkim dijelovima zgrade;

2. vežu bicikle na raznim neprikladnim mjestima pa tako ometaju prolaz te predlaže da se naprave posebna mjesta za bicikle.

Glede ovih pitanja, odlučilo se da se ona

prepuste naknadnoj koordinaciji u postupanju Upravitelja i predstavnika suvlasnika, a jednoglasno se odnosi

7. Odluka Članak 6. točka f, mijenja se dodavanjem

slijedećih točaka u kućni red: -- vlasnici posebnih dijelova «Apartmana Punta» su se dužni uvijek pristojno ponašati, održavati mir od 01 – 07 sati te ne smiju bacati otpatke i/ili druge stvari sa balkona ili prozora, - u slučaju dužeg (30 min) neopravdanog zaustavljanja na neovlaštenim mjestima vozilo će biti uklonjeno na teret vlasnika

Prisutni nemaju nikakvih primjedbi na

točke g), h), i) te j) članka 6. Ugovora. Predlaže se da se točka k) briše. Donosi

se jednoglasno:

8. Odluka

Briše se točka k) članka 6. koja glasi „o planu

7


I presenti non hanno nessuna osservazione in merito al punto1) dell’articolo 6 del Regolamento e neppure dell’articolo 7, commi 1, 2 3, 4, 6, 7, e 8 del Regolamento. Per quanto concerne l’articolo 7, comma 9, che disciplina la maggioranza per l’assemblea in seconda convocazione dell’Assemblea, all’unanimità si mantiene il testo proposto, ossia nuovamente la maggioranza semplice per l’ assemblea in seconda convocazione. Si rileva che in base al diritto croato non vi è la necessità della convocazione dell’Assemblea bensì solamente l’obbligo dell’amministratore di presentare il bilancio entro e non oltre il 30 giugno a tutti i condomini, mantenendo la disponibilità delle verifiche dei conti relativi per l’esercizio precedente (art 379 comma 1 della legge sui diritti reali) Per quanto concerne l’articolo 7, comma 10 del Regolamento si precisa che il termine di 15 giorni si riferisce alle attività di convocazione e non allo svolgimento stesso dell’assemblea in seconda convocazione. Non vi sono osservazioni in merito all’articolo 7, comma 11 del Regolamento. nell’articolo 7, comma 12 del Regolamento si modifica il testo concernente le copie autenticata degli originali e pertanto all’ unanimità viene adottata la seguente 9.a Delibera L’articolo 7, comma 12 viene modificato e ora recita come segue: “L’ originale del Verbale si tiene nella sede dell’amministratore, mentre uno originali presso i tre rappresentanti autorizzati di tutti i condomini”. I presenti non hanno nessuna osservazioni in merito all’articolo 7, comma 13, articolo 8, commi 1, 2 e 3, articolo 9, commi 1, 2 e 3 e neppure all’articolo 10, commi 1, 2 e 3 del Regolamento; si precisa che in caso di mancato svolgimento dell’assemblea rimangono in carica gli stessi rappresentanti dei condomini; rimane inoltre in vigore lo stesso Regolamento con lo stesso amministratore fino alla nuova Assemblea. Per quanto concerne i costi dei rappresentanti dei condomini si emana all’ unanimità la seguente 10.a Delibera Dopo il comma 3 dell’art. 10 si aggiunge un nuovo comma 10.4. che recita come segue: “I rappresentati dei condomini hanno diritto al recupero delle spesse per il vitto, alloggio e del viaggio, per dette attività, in base alle fatture presentate (pie’ di lista). Questi costi sono a carico dei fondi per l’amministrazione ordinaria.”

prihoda i rashoda sredstava za izvanredno upravljanje za narednu godinu“.


točku l) članka 6. Ugovora kao niti na članak 7. st. 1., 2., 3., 4., 5., 6., 7. i 8. Ugovora.

Glede članka 7. st. 9. koji regulira pitanje većine za ponovni saziv Skupštine, suglasno je zadržan predloženi tekst, tj. potrebna je natpolovična većina i za drugi saziv. Posebno se navodi da po hrvatskom pravu čak nema obveze saziva skupštine Suvlasnika već samo podnošenja izvješća najkasnije do 30. lipnja za prethodnu godinu (članak 379. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima).

Za članak 7. st. 10. Ugovora pojašnjava se

da se rok od 15 dana odnosi na sazivanje, ne i održavanje Skupštine.

Nema primjedbi na članak 7. st. 11.

Ugovora. U članku članak 7. st.12. Ugovora mijenja se „Ovjerena preslika“ u „jedan od originala“ te se jednoglasno donosi:

9. Odluka Članak 7. stavak 12. mijenja se i glasi «Izvornik Zapisnika čuva se u sjedištu Upravitelja, a jedan od originala kod 3 (tri) ovlaštena predstavnika svih suvlasnika».

Prisutni nemaju nikakvih primjedbi na:

članak 7. st. 13., članak 8. st. 1,2 i 3, članak 9. st. 1., 2. i 3., niti na članak 10.. st. 1., 2. i 3. Ugovora, ali uz pojašnjenje da za slučaj da se ne održi valjana Skupština ostaju isti predstavnici suvlasnika i isti Ugovor s Upraviteljem na snazi do novog saziva. Glede troškova predstavnika suvlasnika jednoglasno se donosi sljedeća:

10. Odluka Nakon stavka 3. članka 10. dodaje se novi stavak 4.

koji glasi „Predstavnicima suvlasnika odobrava se

naknada troškova za stan, hranu i putne troškove

glede predmetne aktivnosti po prezentiranim

računima. Ovi troškovi idu na teret sredstava

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I presenti non hanno nessuna osservazione in merito all’articolo 11, commi 1, 2 e 3 e all’articolo 13, articolo 13, commi 1 e 2. nell’ articolo 14 all’unanimità si approva la proposta di cancellare il termine “affitto/locazione” e si emana la seguente 11.a Delibera L’articolo 14, comma 1 viene modificato e ora recita: “Il contitolare che aliena (vende) la sua parte condominale è tenuto tempestivamente ad informare l’ amministratore”. L’articolo 14, comma 2 del Regolamento rimane invariato. L’articolo 15 del Regolamento relativamente all’utilizzo dei parcheggi, il signor J. Dumenčić rileva che il parcheggio rimane sempre gratuito finché la “Jadranka,” d.d., ovvero le società nate dalla sua trasformazione, opereranno e quindi i proprietari degli Appartamenti Punta potranno indisturbatamente parcheggiare, anche fuori la loro particella, ossia negli spazi attualmente gestiti dalla “Jadranka Hoteli” d.o.o. Nel dibattito si rileva che la possibilità del parcheggio gratuito era garantita al momento della stipulazione del contratto di compravendita degli appartamenti dalla “Jadranka”, adesso invece questo sembra sia a carico della “Jadraka Hoteli”, d.o.o. Per quanto concerne le opere di orticultura il signor Dumenčić spiega che con i proventi dei condomini degli Appartamenti Punta si potranno arredare anche le aree verdi. I presenti non hanno nessuna osservazione in merito all’articolo 16 del Regolamento. Circa l articolo 17, comma 1 si precisa il rapporto dei valori per il calcolo degli accantonamenti e quindi si emana la seguente 12.a Delibera L’articolo 17, comma 1 viene modificato e ora recita: In conformità alla “Legge sulla proprietà e il diritto reale”, i comproprietari verseranno un contributo per i mezzi necessari per coprire i costi di amministrazione ordinaria (mezzi da fondi/cassa comune) per l’importo di 0,90% del valore della loro singola parte proporzionato al valore dell’Immobile (“Appartamenti Punta”) che e’ di € 14.093.835,00 ossia annualmente € 126.844,51 come mezzi di ordinaria manutenzione. L’elenco con i valori cosi’ calcolati delle singole proprietà e il No del rispettivo subalterno, e’ riportato nell’Allegato 1 al presente Contratto.

zajedničke pričuve“.


članak 11. st. 1., 2. i 3., kao ni članak 12., članak 13. st. 1. i 2. U članku 14. jednoglasno je prihvaćen prijedlog da se izbaci «najam/zakup» te se donosi:

11. Odluka Članak 14. stavak 1. mijenja se i glasi „Suvlasnik koji otuđi svoj etažni dio dužan je o tome odmah obavijestiti Upravitelja“.

Članak 14. st. 2. Ugovora ostaje

neizmijenjen. Članak 15. Ugovora glede korištenja

parkirališnih mjesta, g.din J. Dumenčić kaže da je parkiralište uvijek bilo besplatno te sve dok Jadranka d.d. odnosno društva nastala njenom transformacijom budu tamo poslovali, svi će suvlasnici „Apartmana Punta“moći nesmetano parkirati.

U diskusiji se ističe da je mogućnost

nesmetanog parkiranja bila zajamčena prilikom zaključenja kupoprodajnih ugovora za apartmane od Jadranke d.d., a sada su ovi, čini se, na terenu Jadranka Hoteli d.o.o..

Glede hortikulture, g.din Dumenčić

pojašnjava da se sa prilivom od suvlasnika „Apartmana Punta“ uređuje samo hortikultura unutar njihove čestice.

Prisutni nemaju nikakvih primjedbi na članak 16.

Glede članka 17 st. 1. pojašnjava se odnos vrijednosti za izračun izdvajanja pričuve te se donosi sljedeća:

12. Odluka

Članak 17. st. 1. mijenja se i glasi „Sukladno Zakonu

o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici će

uplaćivati sredstva koja su potrebna za pokriće

troškova redovnog upravljanja (sredstva zajedničke

pričuve) u iznosu od 0,90% od vrijednosti njegovog

posebnog dijela u odnosu na ukupnu vrijednost

Turističkih Apartmana Punta koja iznosi ukupno €

14.093.835,00, dakle, godišnje iznos od € 126.844,51

kao sredstva redovnog upravljanja. Ovako obračunate

vrijednosti posebnih dijelova «Apartmana Punta» sa

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Per quanto concerne i termini del versamento nell’accantonamento, all’unanimità si emana la seguente 13.a. Delibera L’articolo 18, comma 1 viene modificato e ora recita L’importo dei mezzi destinati al fondo comune, calcolato su scala annuale, stabilito in base al piano annuale adottato nell’Assemblea, verrà pagato con due rate uguali, di cui la prima entro il 15 di aprile e la seconda entro il 5 di agosto, sul conto corrente apposito (previsto dall’art. 10.3 del presente Contratto

I presenti non hanno nessuna osservazione in merito all’articolo 19, commi 1 e 2, all’articolo 21, all’ articolo 22, commi 1 e 2, all’articolo 23, all’articolo 24, all’ articolo 25, all’articolo 26, commi 1 e 2 del Regolamento. Il signor Colla manifesta, nuovamente, la sua insoddisfazione per non aver ricevuto il Regolamento sui rapporti reciproci del 4 luglio 2003. IL signor Tenšak precisa che, comunque, nell’istante dell’acquisto degli appartamenti tutti si trovavano nella stessa situazione dovendo subire la posizione di forza della “Jadranka d.d.” che, come proprietario unico, aveva già intavolato gli atti: il Regolamento e la Delibera e perciò si poteva o accettare così com’era oppure non acquistare neanche (“take it or leave it”). Invece, adesso quando i condomini hanno riunito le loro forze, c’è la possibilità di variare le cose di comune accordo. Anzi, siccome la “Jadranka” d.d. è comunque una presenza costante e importante sull’isola di Lussino, suggerisce di trovare la modalità giusta per continuare la collaborazione con la “Jadranka”, di aiutarli nel svolgere le mansioni di amministratore con l’opportuno controllo e le dovute correzioni. E’ sicuramente nell’interesse di tutte le parti di trovare la giusta soluzione per far funzionare il tutto al meglio possibile. Ma, tanto per esempio, i signori Tenšak, da croati, hanno acquistato l’appartamento con l’aggravio degli atti intavolati ; e i lavori di rispristinio li hanno fatti a spese proprie (riposizionamento del parquet, ventilazione etc.) I condomini concordano con il sig. Tensak e il sig. Faggi esprime l’oppinione che gli sembra che, comnque, si stanno creando le basi per una stiuazione migliore con l’esborso ridotto dal complessivo di 1,19% al 0.90% /l’anno e, con il dovuto controllo e la coordinazione tra l’amministratore e i futuri rappresentanti dei condomini, si potrà ottenere i servizi soddisfacenti con la necessaria trasparenza delle spese. Il signor Miani mette ai voti la proposta del

navedenim poduloškom pojedinog etažiranog dijela

nalazi se u Prilogu 1. ovog Ugovora.“.

Glede rokova uplate pričuve,

jednoglasno se donosi slijedeća:

13. Odluka

Članak 18. st. 1. mijenja se i glasi „Iznos sredstava namijenjenih za zajedničku pričuvu, obračunat na godišnjoj bazi, prema godišnjem planu usvojenom na Skupštini, uplaćivat će se u 2 (dva) jednaka obroka od čega prvi do 15. travnja i drugi do 5. kolovoza, na poseban račun iz čl. 10.3. ovog Ugovora“.


članak 19. st. 1. i 2., članak 20., članak 21., članak 22. st. 1., 2. i 3., članak 23., članak 24. članak 25., članak 26. st. 1. i 2. Ugovora.

G.din Colla negoduje što nije dobio

«Pravila o uzajamnim odnosima suvlasnika...» od 04.07.2003.

G.din Tenšak pojašnjava da su se u trenutku kupnje apartmana svi (i hrvatski i talijanski kupci) nalazili u istoj poziciji u odnosu na Jadranku d.d. koja je, kao tada jedini vlasnik, već zabilježila odnosne akte (Pravila o uzajamnim odnosima suvlasnika i Ugovor o upravljanju zgradom) u zemljišne knjige. Našli su se u poziciji da ih ili moraju prihvatiti, ako odluče kupiti ili odustati od kupovine apartmana (“take it or leave it”). Međutim, sad kad su suvlasnici udružili snage moguće je dogovorno mijenjati postojeće stanje. Dapače, budući da je «Jadranka» d.d. ipak stalno prisutna i važna «snaga» na otoku Mali Lošinj, predlaže da se iznađe način za nastaviti suradnju sa „Jadrankom“, da im se pomogne u vršenju poslova Upravitelja, a uz odgovarajuću kontrolu te potrebne korekcije.

U svakom slučaju, interes svih je da se pronađe najbolji način za što efikasnije i bolje funkcioniranje cijelog sistema.

Ali samo primjera radi gospoda Tenšak, iako Hrvati, kupili su apartman sa već zabilježenim teretima (u z.k.) u smislu gore navedenih akata; a radove glede uklanjanja nedostataka su proveli na svoj trošak (ponovno postavljanje parketa, ventilacija itd.). Suvlasnici su suglasni s g.dinom Tenšakom, a g.din Faggi iznosi mišljenje da mu se čini kako se ipak stvara temelj za bolju situaciju uz umanjenje isplata na godišnjoj bazi od 1,19% na 0.90% te uz potrebnu kontrolu i koordiniranje između Upravitelja i ovlaštenih predstavnika suvlasnika koji će biti imenovani, moći će se ostvariti

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Regolamento condominiale con le modifiche e integrazioni apportate in sede di questa Assemblea. La bozza del Regolamento viene adottata all’unanimità e pertanto si emana la seguente 14.a Delibera Si approva il Regolamento condominiale con le modifiche e integrazioni apportate in sede di assemblea dei condomini del 24 febbraio 2006 che nel suo testo integrale viene allegato sub B al presente Verbale.

Punto. 4. dell’ordine del giorno: Approvazione del nuovo Contratto di gestione del condominio

Il signor Miani propone di leggere la bozza del Contratto di gestione dell’immobile, articolo per articolo (nel seguito del testo : Contratto di amministrazione). I presenti non hanno nessuna osservazione in merito agli articoli 1 e 2 del Contratto. Nell’articolo 3 viene modificato il termine “parti” e sostituito con il termine “condomini” e quindi si emana all’ unanimità la seguente 15.a Delibera L’articolo 3 recita come segue: “Le parti stabiliscono che l’Amministratore, in nome e per conto dei condomini e in base alla Delibera dell’ Assemblea dei condomini, è autorizzato ad esercitare le seguenti operazioni:…” I presenti non hanno nessuna osservazione in merito ai punti a), b), c), d), e), f), g), h), i) e j) dell’articolo 3 del Contratto di gestione. Il dott. Orazio Esposito propone che nel punto k) dell’articolo 3 del Contratto di Ammnistrazione sia definito il concetto “più offerte” inserendo “almeno 3 offerte” quindi, all’unanimità viene emanata la seguente 16.a Delibera L’articolo 3, punto k) viene variato e cita: ottenere un minimo di 3 offerte per i lavori di manutenzione che si ripetono nei periodi che superano un anno e, comunque, per i lavori di maggiore portata; Si propone di aggiungere il punto l) che autorizza l’amministratore a procedere nei termini di legge nei confronti dei contitolari inadempienti; quindi, si emana la 17.a Delibera Dopo il punto k) dell’ articolo 3 si aggiunge un nuovo punto che recita: “l’Amministratore è autorizzato ad intraprendere tutte le attività legali onde ottenere

zadovoljavajuća razina usluga uz potrebnu transparentnost načina trošenja prikupljenih sredstava.

G.din Miani stavlja Prijedlog ovog Međuvlasničkog ugovora s danas (24.02.2006.) utvrđenim izmjenama i dopunama na glasovanje. Prijedlog Ugovora je jednoglasno prihvaćen te se jednoglasno donosi:

14. Odluka

Prihvaća se Međuvlasnički ugovor s izmjenama i dopunama utvrđenim na Skupštini suvlasnika od dana 24.02.2006.g. koji kao pročišćeni tekst čini Privitak B. ovog Zapisnika.

Ad 4. po Dnevnom redu: Usvajanje novog Ugovora o upravljanju zgradom

G.din Miani predlaže da se čita članak po

članak Prijedloga Ugovora o upravljanju zgradom (u nastavku: Ugovor o upravljanju).

Prisutni nemaju nikakvih primjedbi na članke 1. i 2. Ugovora o upravljanju.

U članku 3. mijenja se naziv «stranke» riječju «suvlasnici» te se jednoglasno donosi:

15. Odluka Članak 3. glasi «Stranke utvrđuju da je

Upravitelj, u ime i za račun suvlasnika, a na

temelju odluke Skupštine Suvlasnika, ovlašten

obavljati sljedeće poslove:….».


točke a), b), c), d), e), f), g),h), i) i j) članka 3. Ugovora o upravljanju.

Dott. Orazio Esposito predlaže da se u točki k) članka 3. Ugovora o upravljanju definira pojam «više ponuda» na način da se stavi «najmanje 3 ponude» te se jednoglasno donosi sljedeća:

16. Odluka

Članak 3. točka k) dopunjuje se i glasi «k)

prikupiti najmanje 3 ponude za poslove održavanja

koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne

godine kao i za veće radove i poboljšice».

Predlaže se da se doda točka l) kojom se daje izričito ovlaštenje Upravitelju da krene sa zakonskim postupcima prema onim suvlasnicima koji kasne s plaćanjem te se jednoglasno donosi:

17. Odluka

11


l’incasso dai condomini dei pagamenti dovuti e scaduti.

I presenti non hanno nessuna osservazione in merito all’articolo 4commi 1, 2 unto a) e b), comma 3, all’articolo 5 commi 1, 2 e 3, all’articolo 6, commi 1, 2 e 3, all’articolo 7, punti a), b), c), d), all’articolo 8, 9, 10, commi 1, 2 e 3 e all’articolo 11, comma 1 del Contratto di amministrazione. Nell’articolo 11, comma 2, si corregge la data del versamento della prima rata e quindi all’unanimità si emana la seguente 18.a Delibera L’articolo 11, comma 2 viene modificato e ora recita:”l’Amministratore è autorizzato ad intraprendere tutte le attività legali onde ottenere l’incasso dai condomini dei pagamenti dovuti e scaduti.”

I presenti non hanno nessuna osservazione all’articolo 11, comma 3 del Contratto di amministrazione. Per quanto concerne l’articolo 11, comma 4 si stabilisce che non è opportuno, per ragioni di praticità richiedere la firma congiunta con un altro dei rappresentanti dei condomini, bensì basta che sia l’ amministratore l’unico autorizzato alle dovute operazioni. Per quanto concerne l’informazione su nuovi eventuali conti attivati questo non è necessaria siccome la loro attivazione può essere effettuata solamente con la firma congiunta di uno dei rappresentanti dei condomini; quindi questa parte viene cancellata e all’ unanimità si emana la seguente 19.a Delibera L’articolo 11, comma 4, viene modificato e ora recita: “Il pagamento dal conto corrente viene effettuato dall’ amministratore”. Nell’articolo 11, comma 5, è necessario specificare a che importo si riferisce la percentuale del 15% e precisamente se si riferisce ai mezzi accantonati per la gestione regolare o solamente ai mezzi realmente utilizzati; quindi all’ unanimità si emana la seguente

20.a Delibera L’articolo 11, comma 5, viene integrato e ora recita come segue: L’ indennità per le operazioni dell’Amministratore nella gestione ordinaria ammonta al 15% dei mezzi destinati alla manutenzione ordinaria realmente spesi.

Iza točke k) članka 3. dodaje se nova točka l) koja glasi „Upravitelj je ovlašten poduzimati sve zakonske mjere radi naplate dospjelih potraživanja od suvlasnika.“.


članak 4. st. 1., 2. t. a) i b), st. 3., na članak 5. st. 1., 2. i 3., na članak 6. st. 1., 2. i 3., na članak 7. t. a), t. b), t. c), t. d), na članak 8., na članak 9., na članak 10. st. 1., 2. i 3., kao niti na članak 11. st. 1. Ugovora o upravljanju

U članku 11. st. 2. korigira se datum

uplate prve rate te se jednoglasno donosi sljedeća:

18. Odluka

Članak 11. stavak 2. mijenja se i glasi «Iznos iz st.1.

ovog članka uplaćivat će se u 2 (dvije) jednake rate i to

prva unutar 15. travnja i druga unutar 5. kolovoza u

korist posebnog namjenskog računa».


članak 11. st. 3. Ugovora o upravljanju. Glede članka 11. st. 4. utvrđuje se da je

neopravdano tražiti i supotpis jednog od predstavnika suvlasnika već je dovoljno da bude ovlašten sam Upravitelj. Isto tako obavještavanje o eventualnim novim računima nije potrebno jer se njihovo aktiviranje i može provesti samo uz supotpis predstavnika suvlasnika pa se taj dio briše te se jednoglasno donosi sljedeća:

19. Odluka Članak 11. stavak 4. mijenja se i glasi „Plaćanje sa navedenog žiro računa vrši Upravitelj.“.

U članku 11. st. 5. potrebno je specificirati

na koji se iznos odnosi postotak od 15 %; da li na izdvojena sredstva za redovno upravljanje ili samo ona stvarno utrošena te se jednoglasno donosi sljedeća:

20. Odluka Članak 11. stavku 5. dopunjuje se i glasi «Naknada

za rad upravitelja za poslove redovnog upravljanja

iznosi 15% od utrošenih sredstava redovnog

upravljanja (zajednička pričuva)».


12


I presenti non hanno nessuna osservazione in merito all’articolo 12, comma 1, del Contratto di gestione. Per quanto concerne l’articolo 12, comma 2, il dott. Esposito propone che, per la disposizione di mezzi superiori ai 20.000,- euro si preveda il consenso di uno dei rappresentanti dei contitolari e quindi propone di costituire due conti: uno per i costi di amministrazione ordinaria per il quale sarà autorizzato l’amministratore e l’altro per le spese di interventi maggiori i cui importi potranno essere utilizzati con la firma dell’ amministratore e di uno dei rappresentanti dei condomini. Il signor Miani propone che nel conto principale rimangano i proventi per la disponibilità ordinaria e dopo l’approvazione del bilancio (entro il 30 marzo) e il versamenti entro il 15 aprile di trasferire i mezzi non utilizzati a favore dell’ altro conto. Il signor Matjaž ritiene che la proposta del signor Miani sia troppo complicata e potrebbe funzionare solamente se tutti versassero gli importi entro il 15 aprile; inoltre, ritiene che siano stati instaurati dei meccanismi di controllo più che sufficienti. Si emana la seguente 21.a Delibera Alla prossima Assemblea dei condomini si delibererà in merito all’apertura dei un altro conto per ripartire il saldo dei mezzi di amministrazione dell’immobile e di cui sarà autorizzato il rappresentante dei contitolari. I presenti non hanno alcuna osservazione in merito all’articolo 13, commi 1, 2 e 4, all’articolo 14, commi 1 e 2, agli articoli 15, 16, 17, 18, 19, 20, commi 1, 2 e 3, all’articolo 21 e all’articolo 22 del Contratto di amministrazione dell’immobile. Il signor Miani mette la bozza del Contratto di gestione con le modifiche dell’odierna Assemblea (del 24 febbraio 2006) ai voti e quindi si emana la seguente 22.a Delibera Si approva il Contratto di gestione dell’ immobile con le modifiche e integrazioni apportate in sede dell’Assemblea dei condomini del 24 febbraio 2006 e il testo integrale viene allegato sub C del presente Verbale. Punto. 5. dell’ordine del giorno: Revoca dell’Amministratore di condominio per inadempienze dello stesso

Si evidenzia come la “Jadranka”, d.d. non abbia svolto i suoi impegni previsti dalla legge come,

članak 12. st. 12.1. Ugovora o upravljanju. Glede članka 12. st. 2. dott. Esposito

sugerira da se za raspolaganje iznosima većim od € 20.000,00 predvidi suglasnost jednog od predstavnika suvlasnika. Predlaže kao soluciju formiranje dva računa: jedan za redovne troškove kojim će biti ovlašten raspolagati upravitelj sam i drugi račun s kojeg će se isplaćivati iznosi za veće intervencije, a to zajedničkim potpisom Upravitelja i jednog od predstavnika suvlasnika.

G.din Miani predlaže da se to realizira na način da na osnovnom računu ostaju prilivi na redovnom raspolaganju, a nakon usvajanja završnog računa (do 30.ožujka) te uplata od 15. travnja, da se nepotrošeni iznos iz prethodne poslovne godine prenese u korist tog drugog računa.

G.din Matjaž smatra da je prijedlog g.dina Mianija prekompliciran te da bi mogao funkcionirati samo pod pretpostavkom da svi uplate dugujući iznos do 15. travnja; ujedno smatra da su već postavljeni dovoljni kontrolni mehanizmi Upravitelju. Donosi se odluka:

21. Odluka Na narednoj Skupštini suvlasnika će se odlučiti o otvaranju još jednog računa na koji rasporediti preostali iznos od poslovanja zgradom, a na kojem će biti ovlašteni predstavnici suvlasnika.


članak 13. st. 1., 2. i 3., na članak 14. st. 1. i 2., na članak 15., članak 16., članak 17., članak 18., članak 19, članak 20. st. 1., 2. i 3., članak 21., kao niti na članak 22. Ugovora o upravljanju

G.din Miani stavlja Prijedlog ovog Ugovora o upravljanju s danas (24.02.2006.) utvrđenim izmjenama i dopunama na glasovanje. Prijedlog Ugovora o upravljanju je prihvaćen te se jednoglasno donosi:

22. Odluka Prihvaća se Ugovor o upravljanju zgradom s izmjenama i dopunama utvrđenim na Skupštini suvlasnika od dana 24.02.2006.g. koji kao pročišćeni tekst čini Privitak C. ovog Zapisnika.

Ad 5. po Dnevnom redu Opoziv Upravitelja zgrade radi neizvršavanja njegovih obveza

Utvrđuje se da „Jadranka“ d.d. nije vršila obvze upravitelja u cijelosti sukladno zakonu pa

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per esempio, la presentazione del bilancio annuale entro il 30 giugno per l’esercizio precedente; quelli che sono stati trasmessi in un secondo momento non sono esaurienti, mentre per la gestione di straordinaria amministrazione non è stata presentata nessuna relazione. La categorizzazione è stata ottenuta con un’altra persone giuridica sebbene negli atti fosse stato specificato che si doveva fare tramite la “Jadranka” d.d. Si prende atto della spiegazione del signor Dumenčić che ci sono state delle modifiche strutturali nella “Jadranka”, che la “Jadranka” d.d. ha mantenuto la proprietà degli Appartamenti turistici Punta, mentre il Villaggio turistico Punta e la gestione della struttura è passata alla “Jadranka hoteli” d.o.o., società controllata dalla Jadranka, d.d. – ossia della quale la “Jadranka”d.d. e’ socio unico Si prende atto che per la “Jadranka”, d.d. svolgeva per la prima volta i servizi di amministratore e, in alcuni aspetti, è stato necessario imparare il funzionamento di detta attività; inoltre la “Jadranka” è disposta a trasferire il saldo dell’amministrazione ordinaria in un conto a parte, maggiorato degli interessi che potevano essere nel frattempo maturati. A titolo esemplificativo si prende atto del fatto che non ha potuto la “Jadranka” neanche attivare un conto separato, dato che la banca di Mali Lošinj aveva chiesto la presenza di uno dei rappresentanti dei condomini. Si prende inoltre atto che la Jadranka, d.d. ha cercato di concepire tutto il programma di gestione degli Appartamenti turistici e prestare i dovuti servizi specifici per un insediamento turistico; purtroppo ci sono state troppe manchevolezze. Inoltre è stato adottato il nuovo Contratto Condominiale, che modifica la precedente Delibera di gestione del 4 luglio 2003, per mezzo della quale la “Jadranka”, d.d. era stata nominata amministratore e quindi detta Delibera/contratto non ha più la necessaria base giuridica .

In base a quanto esposto si emana all’ unanimità la seguente 23.a Delibera 1) Viene revocato l’incarico alla Jadranka, d.d. di amministratore dell’immobile costruito sulla particella catastale 2948/1 del catasto censuario di Lussingrande denominato „Turistički apartmani Punta“, Veli Lošinj/Lussingradne per inadempienza . Inoltre è stato adottato il nuovo Contratto Condominiale, che modifica la precedente Delibera di gestione del 4 luglio 2003, per mezzo della quale la “Jadranka”, d.d. era stata nominata amministratore e quindi detta Delibera/contratto non ha più la necessaria base

tako npr. nisu podnošeni godišnji izvještaji, predviđeni do 30.06 za poslovanje u protekloj godini; ovi koji su naknadno dostavljeni nisu dovoljno iscrpni, a za izvanredno upravljanje nikada nije bilo dostavljeno nikakvo izvješće.

Kategorizacija je ishođena sa drugom pravnom osobom, iako je u aktima što ih je sam „Jadranka“ d.d. donijela bilo izričito predviđeno da se to mora ishoditi putem nje.

Uzima se na znanje objašnjenje g.dina

Dumenčića da je došlo do strukturnih promjena u samoj „Jadranki“ d.d. te da je vlasništvo nad apartmanima u „Turističkim apartmanima Punta“ zadržala „Jadranka“ d.d. dok je Turističko naselje Punta i upravljanje cijelom strukturom prešlo na „Jadranka hoteli“d.o.o, firmu-kćerku „Jadranke“ d.d.

Uzima se i u obzir da je to prvi puta da „Jadranka“ d.d. vrši usluge upravitelja te da je u nekim aspektima bilo potrebno i naučiti predmetno poslovanje; kao i da je „Jadranka“ d.d. spremna prenijeti iznose preostale iz temelja redovnog upravljanja, na posebna račun, uvećan za plodove koje je ovaj iznos mogao u međuvremenu donijeti.

Kao ilustraciju, navodi se da nisu čak mogli aktivirati poseban račun jer je banka u Malom Lošinju, kojoj je to bilo prvo ovakvo postupanje, tražila i prisutnost predstavnika suvlasnika.

Uzima se i na znanje da je „Jadranka“ d.d. pokušavala osmisliti cijeli program poslovanja „Turističkih apartmana“ kao jedinstvene cjeline u pružanju turističkih usluga , ali je dosita bilo previše propusta.

K tome usvojen je novi Međuvlasnički ugovor na današnjoj sjednici, koji mijenja temelj prethodnoj „Odluci o upravljanju“ od 04.07.2003. kojom je „Jadranka“ d.d. bila imenovana kao upravitelj pa predmetna Odluka/ Ugovor više nema pravne snage

Slijedom svega navedenog , jednoglasno

se donosi slijedeća :

23. Odluka 1) „Jadranka“ d.d. se razrješuje dužnosti

Upravitelja zgrade sagrađene na k-č.2948/1 K.O. Veli Lošinj, pod nazivom „Turistički apartmani Punta“, Veli Lošinj radi neispunjavanja svojih zakonskih obveza. K tome usvojen je novi Međuvlasnički ugovor na današnjoj sjednici, koji mijenja temelj prethodnoj „Odluci o upravljanju“ od 04.07.2003. kojom je „Jadranka“ d.d. bila imenovana kao upravitelj pa predmetna Odluka/ Ugovor više nema pravne snage 2) Ova odluka stupa na snagu sa današnjim danom,

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giuridica . 2). La presente delibera entra in vigore il giorno odierno, ovvero il 24 febbraio 2006 e si applicherà dal momento in cui i rappresentanti dei condomini stipuleranno il Contratto di amministrazione con il nuovo amministratore, di cui la “Jadranka”, d.d. verrà informata per iscritto. 4) Alla “Jadranka” d.d. verra’ pagato quanto le spetta per l’incarico che svolge fino alla data della nomina e passaggio incarichi al nuovo amministratore . 5) La “Jadranka” d.d. e’ tenuta a predisporre tutta la documentazione e i resoconti necessari per il regolare e efficace passaggio delle mansioni al nuovo amministratore con la massima sollecitudine Punto. 6. dell’ordine del giorno: Nomina dell’Amministratore di condominio Dal dibattito si evince che, tutta la gestione delle attività negli Appartamenti turistici e nell’insediamento Punta, in generale viene realmente gestita dalla “Jadranka Hoteli”, d.o.o. , ovvero dalla società turistica che ha ottenuto anche l’ultima categorizzazione degli Appartamenti turistici Punta di Lussingrande; inoltre si rileva che, anche i contratti di affitto ad uso e scopo turistico degli appartamenti li gestisce la “Jadranka Hoteli”d.o.o., che i parcheggi sono pure di ingerenza della “Jadranka Hoteli”, d.o.o. e che anche il signor Dumenčić è alle dipendenze della “Jadranka Hoteli”, d.o.o. Inoltre, questa società commerciale, è autorizzata ad operare anche in veste di amministratore (come oggetto sociale previsto). Dato che, nonostante tutte le osservazioni, si desidera continuare nella collaborazione con la struttura della “Jadranka”, d.d. questa può essere portata avanti dalla “Jadranka Hoteli”, d.o.o.; quindi si emana la seguente

24.a Delibera 1. Ad amministratore dell’immobile costruito sulla particella catastale n. 2948/1 del Comune censuario di Veli Lošinj, in natura costituito da Appartamenti turistici Punta, viene nominata la società „Jadranka hoteli“d.o.o, Mali Lošinj . 2. I rappresentanti dei comproprietari, autorizzati dalla presente Assemblea, stipuleranno il Contratto di amministrazione nel testo come approvato dalla presene Assemblea. 3. Il Contratto entra in vigore con il giorno della sua firma da parte dei rappresentanti autorizzati delle due parti contraenti. Punto. 7 dell’ordine del giorno: Approvazione bilancio preventivo anno 2006

Viene esaminata la proposta sottoposta in un

tj. 24.02.2006., a provoditi će se od trenutka u kojem zastupnici suvlasnika zaključe Ugovor o upravljanju sa novim upraviteljem, o čemu će upravitelj „Jadranka“ d.d., biti pismeno izvještena . 3)» Jadranki» d.d. će biti isplaćena odgovarajuća naknada za usluge koje vrši kao Upravitelj sve do datuma imenovanja i prijelaza ovlasti na novog Upravitelja o čemu će biti pismeno izvještena. 4) “Jadranka” d.d. je obvezna pripremiti i predati svu dokumentaciju i potreban izvješća za uredan i efikasan prijelaz obveza na novog Upravitelja i to u najkraćem mogućem roku.

Ad 6. po Dnevnom redu: Imenovanje novog Upravitelja zgrade

Iz diskusije proizlazi da cijelo poslovanje sada vodi „Jadranka hoteli“ d.o.o, da je upravo to trgovačko društvo ishodilo i kategorizaciju za Turističke apartmane „Punta“ u Velom Lošinju, da se sa ovime zaključuju i ugovori o zakupu radi turističke eksploatacije apartmana, da su i parkirališta u ingerenciji „ Jadranka Hoteli“ d.o.o ,a čak je i g.din Dumenčić uposlenik upravo „Jadranka hoteli“ d.o.o. Ovo je trgovačko društvo ovlašteno i za poslovanje kao upravitelj. Kako se, usprkos svim primjedbama, želi nastaviti suradnja sa „Jadrankom“ d.d. a to može i putem „Jadranka hoteli“ d.o.o, donosi se slijedeća :

24 Odluka 1. Za Upravitelja zgrade sagrađene na k.č.2948/1 K.O. Veli Lošinj, u naravi Turistitčki apartmani Punta, imenuje se „Jadranka hoteli“d.o.o, Mali Lošinj . 2. Ovlašteni predstavnici suvlasnika, koje će ovlastiti ova Skupština, zaključiti će Ugovor o upravljanju u tekstu kako je usvojen na Skupštini. 3. Ugovor stupa na snagu sa danom potpisivanja od ovlaštenih predstavnika obiju ugovornih stranaka

Ad 7. po Dnevnom redu: Usvajanje Prijedloga Plana prihoda i rashoda za 2006.g.

Uzet je u razmatranje prijedlog kojeg je dostavila

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