VALUTAZIONE COMPENDIO IMMOBILIARE Terreni in ambito di...

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VALUTAZIONE COMPENDIO IMMOBILIARE

Terreni in ambito di trasformazione, agricoli e oggetto Esproprio ANAS

Magenta (Mi) fg. 21particelle 145,146,147,148, 149,158, 159,160,161,163,164,

170,171,286,289 Robecco sul Naviglio (Mi)

fg. 2 particella 21

RELAZIONE DI PERIZIA

Ing. ETTORE GALLONE Via Ariosto 32, 20145 Milano

Milano lì, 29 agosto 2019

TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO Sezione II Civile Fallimentare

Fallimento Trilands Srl in liquidazione. Curatore Prof. A. Danovi

N. 887/2018 Reg. Fallimenti Giud. Delegato Dott.ssa R. Grippo

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INDICE

1 – INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI pag. 9 2 – PROVENIENZA - ISPEZIONI IPOTECARIE pag. 11 3 – DESCRIZIONE DEL BENE pag. 16

1- Inquadramento territoriale pag. 16 2- Descrizione del bene pag. 18 3- Destinazione Urbanistica pag. 20 4- Ambito di Trasformazione – situazioni e possibili pag. 26 sviluppi 5- Espropri pag. 32 6- Disponibilità / vincoli pag. 33 7- IMU pag. 34

4 – VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI IMMOBILIARI pag. 35 1- Criterio di stima pag. 35 2- Fonti di informazione – valori rilevati pag. 38 3- Valutazione corpi pag. 42

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Premesso che:

1) Con istanza del Curatore del 16 maggio 2019 e autorizzazione del Magistrato del 20

maggio 2019 lo scrivente ing. Ettore Gallone è stato nominato perito estimatore per la

valutazione dei beni immobili del Fallimento Trilands Srl in liquidazione.

2) La presente perizia di stima è finalizzata a determinare il “Valore di mercato”, in sede

di vendita giudiziaria, del compendio immobiliare costituito da una vasta area,

coltivata, di superficie catastale complessiva è 152.910 m², posta nella zona periferica

sud del Comune di Magenta, ricadente in gran parte in tale comune (145.780 m²) ed

in parte nel comune di Robecco sul Naviglio (7.130 m²). Inserita in un contesto

prevalentemente agricolo è confinante con le aree industriali comprese tra la strada

per Robecco e via Murri.

L’area è interessata dal progetto di - Collegamento tra la S.S.11 “PADANA

SUPERIORE” a Magenta e la tangenziale Ovest di Milano – Variante di Abbiategrasso

sulla S.S. 494. Tratto Magenta-Albairate “- e con il relativo svincolo quale accesso sud

di Magenta e di Robecco. Per tale progetto ANAS ha comunicato che alcuni terreni di

Magenta ed il terreno di Robecco (comunicazione in itinere) saranno oggetto di

esproprio ( superficie complessiva 30.700 mq). Buona parte dell’area (132.518 mq

comprensivi di parte degli espropri) ricade all’interno di un Ambito di trasformazione –

AT14 Business Park- di mq 181.436 complessivi

3) Sono stati effettuati alcuni sopralluoghi presso il compendio oggetto di perizia, per

verificarne la consistenza, qualità, posizione e stato di coltivazione e si è potuto

recuperare la seguente documentazione fornita dalla proprietà:

Ø atto del 03-10-2008 provenienza MAGENTA particelle 145-146-147-148-149-

286-289 (Allegato 4a);

Ø atto del 03-10-2008 provenienza MAGENTA particelle 158-160-161 (Allegato 4b);

Ø atto del 21-10-2008 provenienza MAGENTA particella 163 (Allegato 4c);

Ø atto del 12-12-2008 provenienza MAGENTA particella 164 (Allegato 4d);

Ø atto del 24-06-2009 provenienza MAGENTA particella 159-170-171 ROBECCO

particella 21 (Allegato 4e);

Ø comunicazione ANAS del 11-12-2018 - espropri terreni MAGENTA (Allegato 6);

Relativamente all’Ambito di trasformazione – AT14 Business Park

Ø relazione presentazione proposta business park 07-11-2016 (Allegato 7a);

Ø parere preventivo Commissione Paesaggistica Magenta del 13-02-2017 (Allegato

7b);

Ø protocollo presentazione istanza approvazione 30-05-2017 (Allegato 7c);

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Ø comunicazione di Trilands del 30-05-2017 Pratica Edilizia 31-2017-103PI prot.

11256 (Allegato 7d);

Ø tavola 11 allegata all’istanza d’approvazione del 30-05 2017 (Allegato 7e);

Ø tavola 12 allegata all’istanza d’approvazione del 30-05-2017 (Allegato 7f );

Ø bozza schema di convenzione del 29-05-2017 (Allegato 7g);

Ø comunicazione del Comune di Magenta del 07-06-2017 (Allegato 7h);

Ø comunicazione Trilands del 27-07-2017 (Allegato 7i).

4) Si è provveduto ad effettuare, presso il Comune di Magenta e Robecco sul Naviglio, le

opportune verifiche in merito alla destinazione urbanistica dei terreni.

A tal fine si è provveduto a richiedere/reperire la seguente documentazione:

a) Certificato di Destinazione Urbanistica delle aree di Magenta (Allegato 5a);

b) Certificato di Destinazione Urbanistica delle aree di Robecco Sul Naviglio (Allegato

5b).

5) Presso l’Agenzia del Territorio della provincia di Milano, sezione Catasto Terreni, si è

recuperata la seguente documentazione:

a) estratti mappa catastali comune di Magenta e Robecco (Allegato 1a-b);

b) visura per nominativo comune di Magenta e Robecco (Allegato 2a-b);

c) visure storiche catasto terreni (Allegati 2c-d-e-f-g-h-i-j-k-l-m-n-o-p-q-r).

6) Presso il Servizio Pubblicità Immobiliare di Pavia, si è recuperata la seguente

documentazione:

d) ispezione ipotecaria unità immobiliari e relative note (Allegati 3a-b-c-d-e-f-g-h-i-j-

k-l-m-n-o-p-q-r-s-t-u-v-w-x).

7) Si sono svolte le opportune indagini di mercato per determinare le quotazioni esistenti

nella zona di ubicazione degli immobili oggetto di perizia.

Ci si è avvalso anche delle indicazioni, riferite ai comuni di Magenta e Robecco sul

Naviglio della Banca dati dell’Agenzia del Territorio OMI, relative alle quotazioni

immobiliari (Allegato 8 a-b-c-d), dei Valori Agricoli Medi riferiti all’anno 2019 rilevati

dalla Commissione Espropri per la Città metropolitana di Milano (Allegato 8e); degli

Osservatori delle quotazioni immobiliari fonte -PIU’ PREZZI- società della Camera di

Commercio di Milano (Allegato 8f), di ricerche presso la Conservatoria dei Registri

Immobiliari di Pavia e di operatori locali di compravendita immobiliare.

8) La proposta d’ambito di trasformazione AT 14 – Business Park, ha avuto una lunga

gestazione. La società Trilands ha acquisito le aree negli anni 2008/09 e, avendo il

73,02% delle proprietà d’ambito (132.518,05 mq dei 181.486,31 mq complessivi), ha

svolto il ruolo di attore proponente, affrontandone i relativi costi.

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Si riporta uno stralcio della relazione di presentazione del Business Park….ecc…

Risulta evidente che il progetto si misura, per la sua estensione e rilevanza volumetrica

e funzionale, con un contesto molto ampio e incide a scala metropolitana sugli aspetti di

un territorio riconducibile a quello ovest di Milano. E’ abbastanza chiaro questo

ragionamento anche leggendo in maniera trasversale i vari strumenti di pianificazione

sovra comunale che corredano la presente proposta e ritrovabili nelle tavole allegate.

Certamente il ruolo di Magenta nel quadro strategico metropolitano è delineato con

chiarezza nel PTCP nella sua vocazione di “polo attrattore” del quadrante ovest assieme

a Legnano ed Abbiategrasso.

La strada per Malpensa, quella esistente e quella in previsione, con il suo tracciato

rafforza questa vocazione. Il Business Park, la scelta di pianificazione compiuta da

PGT, da forza a questo obiettivo.

Il progetto risultava essere molto ambizioso e con oneri (cessioni aree, oneri

urbanizzazione) a carico dei proponenti altrettanto significativi. Si riporta di seguito i

principali parametri urbanistici ammessi, la capacità edificatoria e le funzioni

introdotte (residenziale, terziario, commerciale) ed uno stralcio dello schema di

convenzione – Allegato 7g – con gli oneri previsti.

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Stralcio schema Convenzione

…ecc.. 6. REPERIMENTO E SODDISFACIMENTO DELLA DOTAZIONE DI STANDARD URBANISTICI 6.1 Le Parti si danno reciprocamente atto che la dotazione minima per aree e attrezzature per servizi di interesse generale generata dalle funzioni insediate previste dal P.A. è complessivamente pari a mq 118.848,00 (centodiciottomila ottocentoquarantotto/00). 6.2 La dotazione di cui al comma precedente viene determinata e soddisfatta come segue: a) lo standard per la realizzazione di opere di urbanizzazione secondaria della superficie di mq 77.845,00 viene ceduto al Comune di Magenta per una superficie di mq 56.000,00, come previsto dal precedente articolo 4.2, e viene asservito all’uso pubblico per una superficie di mq 47.000,00, come previsto dal precedente articolo 4.3; b) lo standard a verde di compensazione, pari a mq 41.003,00, viene ceduto al Comune di Magenta, come previsto dal precedente articolo 4.4. 7. ONERI DI URBANIZZAZIONE 7.1 Le Parti si danno reciprocamente atto che in ragione delle tariffe stabilite con deliberazione della Giunta Comunale n. [•] del [•], così come aggiornate con deliberazione della Giunta Comunale n. [•] del [•], gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria “tabellarmente” dovuti per l’edificazione delle volumetrie previste dal P.A. ammontano all’importo complessivo di €. 13.750.301,78 (tredicimilionisettecentocinquantamilatrecentouno/78) non comprensivo della tassa rifiuti, degli oneri fiscali e dei costi di progettazione e direzione dei lavori, come da seguente calcolo:

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Escluso costo di costruzione relativo.

. Un ruolo importante per lo sviluppo del piano, quale polo attrattore ed incubatrice per l’insediamento di nuove attività, sarebbe stata la presenza nelle vicinanze della società STF, società con la stessa proprietà di Trilands, a suo tempo attiva nella meccanica pesante/energetica a valenza nazionale/internazionale. Il cambiamento del contesto economico, dal quale aveva preso origine l’ambiziosa proposta di piano, ha portato la stessa società Trilands, prima del fallimento, ed alla luce di richieste del mercato, ad ipotizzare al posto del progetto Business Park, l’insediamento nelle aree di proprietà di un fabbricato di 60.000 mq a destinazione industriale. Tale ipotesi non aveva avuto nessuna verifica di tipo comunale e di fattibilità economica. Preso atto che sono cambiate le condizioni, ritenendo allo stato non attuabile la proposta di piano attuativo Business Park, e avuto riscontri di possibili interessi per la soluzione prospettata da Trilands di insediamento di un fabbricato di 60.000 mq a destinazione industriale/commerciale, vista l’importanza di tale diversa proposta di piano con altra destinazione, lo scrivente ha ritenuto opportuno approfondire tali problematiche, mediante incontri con il Dirigente del Settore Pianificazione Territoriale e con il Sindaco del Comune di Magenta. In tale frangente è emerso che il Sindaco non esclude il possibile insediamento di un’attività industriale (logistica) ritenendo di difficile realizzazione la destinazione commerciale. D’altra parte il Responsabile del Settore Pianificazione, ha sottolineato la necessità di prevedere una variante al PGT con tutte le verifiche del caso. Il Comune di Magenta ha avviato una variante generale del PGT che, da indicazioni avute e per quanto possibile prevedere ora , si ritiene possa

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concludersi nel 2020. In questo contesto l’Amministrazione potrebbe prendere in considerazione tale proposta di cambiamento. Allo stato, tenuto conto delle mutate condizioni per l’attuazione del Business Park, visto l’impossibilità di dare indicazioni certe sulla possibilità d’insediamento di un fabbricato di 60.000 mq a destinazione industriale, lo scrivente ha ritenuto di valutare le aree quali aree agricoli, prossime ad aree urbanizzate ed a futuri importanti assi di comunicazione extra-urbani ( Collegamento tra la S.S.11 “PADANA SUPERIORE” a Magenta e la tangenziale Ovest di Milano).

9) Alla luce delle considerazioni sopra esposte non si è ritenuto di procedere con una

stima del valore di trasformazione (differenza tra il previsto valore di mercato del bene

trasformato ed il costo di trasformazione). La valutazione delle aree non oggetto di esproprio è stata quindi fatta prendendo in

considerazione il procedimento di stima sintetica comparativa parametrica

(semplificata) considerando una destinazione agricola delle aree non oggetto di

esproprio.

Nel determinare il valore di ogni singolo bene si sono tenuti presenti le relative

caratteristiche intrinseche ed estrinseche quali l’ubicazione, l’accessibilità, la forma,

la

superficie, l’uso per il quale sono attualmente destinati, lo stato delle coltivazioni, le

urbanizzazioni presenti e future, il contesto urbano e la vicinanza di insediamenti

urbani.

La valutazione è stata eseguita con metodo analitico attribuendo ad ogni singolo bene

un valore unitario medio determinato in base ai criteri su esposti ed ai valori medi di

mercato della zona circostante tenendo altresì conto di una riduzione per vendita

giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi, differenza tra oneri tributari su base

catastale e reale.

Per quanto concerne le aree oggetto d’esproprio, complessivi 30.700 mq di cui circa

9200 mq ( 12.000mq Stima del Comune ai fini IMU ) mq ricadenti in Ambito 14 –

Business Park , il valore è stato determinato prudenzialmente considerandole tutte

agricole e conseguentemente la stima è stata determinata prendendo quale valore

unitario il VAM (valore agricolo medio) delle coltivazioni in essere.

Il VAM rilevato dalla Commissione Espropri dell’Area Metropolitana di Milano per

l’anno 2019 ( Allegato 8f) è stato aumentato del 50% ipotizzando la cessione

volontaria come previsto dall’ art. 45. D.P.R. 327/2001.

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Allo stato, non avendo elementi di superficie e di durata, non è stato possibile stimare

l’indennità di occupazione provvisoria, pari ad 1/12 del VAM per anno di

occupazione. art. 50. D.P.R. 327/2001.

10) Il compendio, di proprietà del Fallimento Trilands s.r.l. in liquidazione, è stato

valutato nello stato in cui si trovava all’atto dell’ispezione e nell’ipotesi che fosse libero

da vincoli, e disponibile.

Si rileva che le aree ricadenti nel Comune di Magenta (escluse le particelle 170-171)

sono tuttora curate e mantenute gratuitamente da un contadino che, secondo

indicazioni ricavate dalla proprietà, dal 2011 al 2018 ha avuto in uso le aree a verde,

tramite un contratto di comodato gratuito annuale.

Contratto annuale di comodato d’uso gratuito di fondo agricolo (ultimo scaduto il

30/09/2018), non registrato, sottoscritto dal Comodatario (sig. Bianchi Rosario) e mai

controfirmato dal legale rappresentante della società Trilands ( Allegato 9).

Si rileva altresì che relativamente ai terreni in MAGENTA fg. 21 particelle 149-286-

289 risulta, a favore del COMUNE DI MAGENTA, trascritta a Pavia in data

05/02/2000 Registro generale n. 1454 Registro particolare n. 1095 la SCRITTURA

PRIVATA CON SOTTOSCRIZIONE AUTENTICATA in data 20/12/1999 Numero di

repertorio 38063 Notaio BUCCHINI SERGIO Sede MAGENTA (MI) per COSTITUZIONE

DI VINCOLO AI FINI DI RILASCIO DI CONCESSIONE EDILIZIA IN AMBITO

AGRICOLO AI SENSI L.93/80. IMPEGNATIVA E VINCOLO DI "NON EDIFICAZIONE"

COSTITUITO CON IL PRESENTE ATTO DI VINCOLO NONCHE DI QUELLO IN DATA

3-9-1982 N.87.573 DI REPERTORIO DEL NOTAIO ELSO BUCCHINI DI MAGENTA.

Relativamente al terreno in MAGENTA fg. 21 particella 164 l’atto di acquisto in data

12/12/2008, al 2° punto dei patti e condizioni riporta: “La parte acquirente dichiara

di essere a conoscenza dell’esistenza di Atto di impegno unilaterale di "non aedificandi"

stipulato in data 27 marzo 1981 n. 31923 di repertorio in autentica dott. Giuseppe

Castoldi notaio in Abbiategrasso, ivi registrato il 3 aprile 1981 al n. 477 Vol. 3 Mod. IIA,

trascritto a Pavia il giorno 8 aprile 1981 ai numeri 3079/2333”.

TUTTO CIO’ PREMESSO E CONSIDERATO Espongo di seguito le risultanze delle indagini eseguite presso gli immobili del compendio

immobiliare oggetto della presente perizia e le relative valutazioni:

1. – INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI: Trattasi di una vasta area, coltivata la superficie catastale complessiva è 152.910 m²,

posta nella zona periferica sud del Comune di Magenta, ricadente in gran parte in tale

comune ( 145.780 m²) ed in parte nel comune di Robecco sul Naviglio ( 7.130 m²).

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Inserita in un contesto prevalentemente agricolo, confina a ovest e nord con aree

industriali comprese tra la strada per Robecco e via Murri, mentre ad est e sud con

terreni agricoli.

I beni sono identificati catastalmente come segue:

Agenzia del Territorio di MILANO - Catasto TERRENI

Comune di MAGENTA Fg. Particella Porz. Qualità e classe Superficie

catastale Reddito

Domenicale Agrario

1 21 145 PASCOLO U 80 Euro:0,10 Euro: 0,04 2 21 146 SEMIN IRRIG 1 4.980 Euro:51,18 Euro: 41,15

3 21 147 AA SEMINATIVO 1 100 Euro 0,65 Euro 0,62 AB PASCOLO 80 Euro 0,10 Euro 0,04

4 21 148 SEMIN IRRIG 1 9.320 Euro:95,79 Euro: 77,01 5 21 149 PASCOLO U 90 Euro:0,12 Euro: 0,05

6 21 158 SEMIN IRRIG 1 8.660 Euro:89,00 Euro: 71,56 7 21 159 SEMIN IRRIG 1 9.820 Euro:100,92 Euro: 81,15

8 21 160 SEMIN IRRIG 1 36.460 Euro:374,72 Euro: 301,28 9 21 161 PRATO MARC 2 9.100 Euro:72,3 Euro: 68,15

10 21 163 SEMINATIVO 1 20.670 Euro:133,44 Euro: 128,10 11 21 164 SEMINATIVO 1 15.570 Euro:100,52 Euro: 96,49


14 21 286 SEMIN IRRIG 2 5.030 Euro:36,1 Euro: 36,37 15 21 289 SEMINATIVO 1 20.010 Euro:129,18 Euro: 124,01

TOTALE 145.780 m² Euro 1.221,72

Euro 1.062,03


Comune di ROBECCO SUL NAVIGLIO

Fg. Particella Porz. Qualità e classe Superficie catastale Reddito

Domenicale Agrario

16 2 21 SEMIN IRRIG 2 7.130 Euro: 54,87 Euro: 55,24

TOTALE 7.130 m² Euro 54,87 Euro 55,24

TOTALE COMPLESSIVO 152.910 m² Euro

1.276,59 Euro

1.117,27

Intestazione catastale Le unità sono intestata come segue:

TRILANDS S.R.L. c.f. 06307220969

titolo: proprietà 1/1

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Dati derivanti da :

Comune di MAGENTA Fg. Particella Porz. Dati derivanti da :

1 21 145 Impianto meccanografico del 02/01/1974


3 21 147 AA AB

Tabella di variazione del 08/03/2007 protocollo n. MI0194649 in atti dal 08/03/2007 TRASMISSIONE DATI AI SENSI DEL DECRETO 262 DEL 3 OTTOBRE 2006 (n.5786.1/2007)


5 21 149 FRAZIONAMENTO in atti dal 08/10/1979 (n. 25978

6 21 158 FRAZIONAMENTO in atti dal 03/05/1988 MOD. 12 N. 8/88 (n.8.6/1988)




10 21 163 Tabella di variazione del 12/12/2007 protocollo n. MI1089073 in atti dal 12/12/2007 TRASMISSIONE DATI AGEA AI SENSI DEL DL 3.10.2006 N.262 (n. 19045.1/2007)




14 21 286 FRAZIONAMENTO in atti dal 08/10/1979 (n. 25978


Comune di ROBECCO SUL NAVIGLIO Fg. Particella Porz. Dati derivanti da :


Per maggiori approfondimenti vedasi le visure storiche catasto terreni - Allegati 2c-d-e-f-

g-h-i-j-k-l-m-n-o-p-q-r.

2. PROVENIENZA - ISPEZIONI IPOTECARIE:

Le particelle catastali sono pervenute alla società TRILANDS S.R.L. c.f. 06307220969,

con sede in Milano, in forza dei seguenti atti:

- relativamente ai terreni in MAGENTA fg. 21 particelle 145-146-147-148-149-286-289

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Ø con scrittura privata di compravendita con sottoscrizione autenticata in data

03/10/2008 Numero di repertorio 24150/8482 Notaio CALESELLA SERGIO Sede

CORSICO (Mi) trascritta a Pavia (Pv) il 07/10/2008 Registro generale n. 22167

Registro particolare n. 13644, registrata a Milano 5 il 06/10/2008 al n° 23329

serie 1T, la società TRILANDS S.R.L. con sede MILANO (MI) c.f. 06307220969

acquistava la proprietà dei terreni dai sigg:

- OLDANI ALBERTO nato il 21/04/1952 a MILANO (MI) c.f. LDNLRT52D21F205I

per la quota di 1/2;

- OLDANI GRAZIELLA nata il 08/07/1955 a MILANO (MI) c.f.

LDNGZL55L48F205F per la quota di 1/2; (allegato 3r – allegato 4a)

I beni sono pervenuti ai venditori per la quota di 2/6 per successione in forza di

legge al padre signor Oldani Alessandro, deceduto il 27 aprile 2005, come da

dichiarazione di successione presentata all'Ufficio Registro di Magenta il 21 aprile

2006 e registrata al n. 8, vol 530, trascritta a Pavia il 17 agosto 2006 ai numeri

21166/12243, e per 1a quota di 4/6 per successione in forza di legge alla madre

signora Zappa Lidia, deceduta il 23 marzo 2008, come da dichiarazione di

successione presentata all'Ufficio Registro di Magenta il 25 settembre 2008 e

registrata al n. 747 vol. 2008. Sig. Oldani Alessandro e Zappa Lidia proprietari

ante-ventennio.

- relativamente ai terreni in MAGENTA fg. 21 particelle 158-160-161 Ø con scrittura privata di compravendita con sottoscrizione autenticata in data

03/10/2008 Numero di repertorio 24151/8483 Notaio CALESELLA SERGIO Sede

CORSICO (Mi) trascritta a Pavia (Pv) il 07/10/2008 Registro generale n. 22170

Registro particolare n. 13647, registrata a Milano 5 il 06/10/2008 al n° 23331

serie 1T, la società TRILANDS S.R.L. con sede MILANO (MI) c.f. 06307220969

acquistava la proprietà dei terreni dal sig:

- GARBINI ANGELO nato il 13/10/1927 a MAGENTA (MI)c.f.GRBNGL27R13E801S

proprietario ante-ventennio.

(allegato 3t – allegato 4b)

- relativamente ai terreni in MAGENTA fg. 21 particella 163 Ø con atto notarile di compravendita in data 21/10/2008 Numero di repertorio

40729/13708Notaio PESSINA VINCENZO Sede RHO (MI), trascritto a Pavia (Pv) il

27/10/2008 Registro generale n. 23646 Registro particolare n. 14574, registrato a

Rho (Mi) il 24/10/2008 al n° 4130 serie 1T, la società TRILANDS S.R.L. con sede

MILANO (MI) c.f. 06307220969 acquistava la proprietà del terreno dai sigg:

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- VIGANO' WALTER nato il 16/07/1958 a ROBECCO SUL NAVIGLIO (MI) c.f.

VGNWTR 58L16H373C per la quota di 1/4

- VIGANO' DIEGO FORTUNATO nato il 08/02/1968 a ABBIATEGRASSO (MI) c.f.

VGN DFR68B08A010K per la quota di 1/4

- BARNI FORTUNATA nata il 23/01/1969 a ABBIATEGRASSO (MI) c.f. BRNFTN

69A63 A010G per la quota di 2/4.

I beni sono pervenuti ai venditori come segue:

- quanto alla signora BARNI FORTUNATA per la quota di 2/4 per successione

testamentaria della madre Grittini Pierina (proprietaria ante-ventennio), nata a

Robecco sul Naviglio il 29 giugno 1938, deceduta il 2 novembre 1984 –

dichiarazione di successione presentata all'Ufficio Registro di Abbiategrasso,

registrata al n. 10 Vol 208, trascritta a Pavia il 15 gennaio 1998 ai numeri

431/522. Testamento olografo pubblicato con verbale a rogito Notaio Giampaolo

Colli in data 16 aprile 1985, repertorio numero 10691/275, registrato ad

Abbiategrasso il 24 aprile 1985 al n. 413 vol. 104 modello I; accettazione d’eredità

trascritta a Pavia il 22 aprile 1985 ai numeri 3600/2544.

- quanto ai sigg. VIGANO' WALTER e VIGANO' DIEGO FORTUNATO :

per la quota di 1/6 ciascuno per successione legittima della madre Grittini Maria

(proprietaria ante-ventennio) nata a Robecco sul Naviglio il 21 febbraio 1931,

deceduta il 6 ottobre 1999 - dichiarazione di successione presentata all'Ufficio

Registro di Abbiategrasso, registrata al n. 42 Vol 281, trascritta a Pavia il 7 marzo

2002 ai numeri 4245/3055.

per la quota di 1/12 ciascuno per successione legittima del padre Viganò Candido

(quota ricevuta in eredità dalla successione della moglie Grittini Maria – di cui

sopra- proprietaria ante-ventennio) nato a Robecco sul Naviglio il 28 ottobre 1927,

deceduto il 29 giugno 2006 - dichiarazione di successione presentata all'Ufficio

Registro di Abbiategrasso, registrata al n. 81 Vol 323, trascritta a Pavia il 24 aprile

2008 ai numeri 9357/5519.

(allegato 3u – allegato 4c)

- relativamente al terreno in MAGENTA fg. 21 particella 164 Ø con scrittura privata di compravendita con sottoscrizione autenticata in data

12/12/2008 Numero di repertorio 162163/15818 Notaio COLLI GIAMPAOLO Sede

ABBIATEGRASSO (MI) trascritta a Pavia (Pv) il 17/12/2008 Registro generale n.

27390 Registro particolare n. 16865, registrata a Abbiategrasso (Mi) il

14

16/12/2008 al n° 4253 serie 1T, la società TRILANDS S.R.L. con sede MILANO

(MI) c.f. 06307220969 acquistava la proprietà del terreno dai sigg:

- MARCHETTI AGNESE nata il 04/12/1927 a MARCALLO CON CASONE (MI) c.f.

MRCGNS 27T44E921U per la quota di 1/8;

- GRITTINI ANGELA nata il 04/11/1971 a MAGENTA (MI) c.f.

GRTNGL71S44E801V per la quota di 2/8

- GRITTINI MARIO nato il 12/11/1936 a ROBECCO SUL NAVIGLIO (MI) c.f.

GRTMRA 36S12H373V ROPRIETA' per la quota di 2/8

- LOVATTI LUIGI nato il 24/06/1956 a ROBECCO SUL NAVIGLIO (MI) c.f.

LVTLGU56H24 H373E per la quota di 2/8

- GRITTINI RENATO nato il 08/10/1959 a ROBECCO SUL NAVIGLIO (MI) c.f.

GRTRNT 59R08H373X per la quota di 1/8

I beni sono pervenuti ai venditori come segue:

- quanto al signor GRITTINI MARIO (proprietario ante-ventennio) per la quota di

2/8 per acquisto in forza dell’atto in data 17 febbraio 1966 n. 10051/4775 di

repertorio a rogito dott. Giuseppe CastoIdi notaio in Abbiategrasso, ivi registrato il

3 marzo 1966 al n. 242 Vol. 84 Mod. I, trascritto a Pavia il 12 marzo 1966 ai

numeri 1547/1134;

- quanto al signor LOVATTI LUIGI per 1a quota di 2/8 per successione in forza di

legge della madre signora Grittini Giuseppina (proprietaria ante-ventennio)

deceduta il 1novembre 2005, giusta dichiarazione di successione presentata

all’Ufficio Registro di Abbiategrasso il 18 ottobre 2006, registrata al n. 64 Vol. 320,

trascritta a Pavia il 22 agosto 2008 ai numeri 20284/12609;

- quanto alla signora GRITTINI ANGELA per 1a quota di 2/8 in forza dell’atto di

donazione in data 21 ottobre 2006 n. 159379/13882 di repertorio a rogito dott.

Giampaolo Colli notaio in Abbiategrasso, donante Grittini Piero (proprietario ante-

ventennio), ivi registrato il 2 novembre 2006 al n. 2569 Serie IT, trascritto a Pavia

il 3 novembre 2006 ai numeri 26122/14949;

- quanto ai signori MARCHETTI AGNESE e GRITTINI RENATO per la quota di 1/8

(un ottavo) ciascuno per successione in forza di legge al rispettivo coniuge e padre

signor Grittini Giovanni (proprietario ante-ventennio) deceduto il 15 giugno 2008,

dichiarazione di successione presentata all'Ufficio Registro di Abbiategrasso il 19

novembre 2008, registrata al n. 51 Vol 334 .

(allegato 3v – allegato 4d)

15

- relativamente ai terreni in MAGENTA fg. 21 particella 159-170-171, ROBECCO SUL NAVIGLIO fg. 2 particella 21 Ø con scrittura privata di compravendita con sottoscrizione autenticata in data

24/06/2009 Numero di repertorio 162715/16171 Notaio COLLI GIAMPAOLO Sede

ABBIATEGRASSO (MI) trascritta a Pavia (Pv) il 26/06/2009 Registro generale n.

13797 Registro particolare n. 8657, registrata a Abbiategrasso (Mi) il 26/06/2009

al n° 1831 serie 1T, la società TRILANDS S.R.L. con sede MILANO (MI) c.f.

06307220969 acquistava la proprietà dei terreni dai sigg:

- AGOSTI GIUSEPPINA ORNELLA nata il 24/05/1955 a ROBECCO SUL NAVIGLIO

(MI) c.f. GSTGPP55E64H373L per la quota di 1/2;

- AGOSTI ANNA MARIA nata il 02/04/1960 a MAGENTA (MI) c.f.

GSTNMR60D42E801T per la quota di 1/2 .

I beni sono pervenuti ai venditori per successione legittima della madre Grittini

Angela (proprietaria ante-ventennio) deceduta il 23 dicembre 2008 - dichiarazione

di successione presentata all'Ufficio Registro di Abbiategrasso il 7 maggio 2009,

registrata al n. 19 Vol 338, trascritta a Pavia il 20 aprile 2009 ai numeri

8475/5360; accettazione tacita d’eredità trascritta a Pavia il 26 giugno 2006 ai

numeri 13792/8652 e 13793/8653

(allegato 3w – allegato 4e)

Dalle ispezioni ipotecarie risulta osservata la continuità delle trascrizioni nel ventennio

Ispezione ipotecaria Dalle ispezioni ipotecarie (Allegati 3a-b-c-d-e-f-g-h-i-j-k-l-m-n-o-p-q-r-s-t-u-v-w-x) risulta

che gravano le seguenti formalità pregiudizievoli attive:

- relativamente a tutte le particelle

Ø Trascrizione a Pavia in data 05/06/2019 Registro generale n. 9531 Registro

particolare n. 6222 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MILANO Numero di

repertorio 912 del 22/11/2018 ATTO GIUDIZIARIO SENTENZA DICHIARATIVA DI

FALLIMENTO a favore di MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO DI

TRILANDS S.R.L. IN LIQUIDAZIONE (Allegato 3x).

- relativamente ai terreni in MAGENTA fg. 21 particelle 149-286-289

Ø Trascrizione a Pavia in data 05/02/2000 Registro generale n. 1454 Registro

particolare n. 1095 SCRITTURA PRIVATA CON SOTTOSCRIZIONE AUTENTICATA

in data 20/12/1999 Numero di repertorio 38063 Notaio BUCCHINI SERGIO Sede

MAGENTA (MI) Per COSTITUZIONE DI VINCOLO AI FINI DI RILASCIO DI

16

CONCESSIONE EDILIZIA IN AMBITO AGRICOLO AI SENSI L.93/80.

IMPEGNATIVA E VINCOLO DI "NON EDIFICAZIONE" COSTITUITO CON IL

PRESENTE ATTO DI VINCOLO NONCHE DI QUELLO IN DATA 3-9-1982 N.87.573

DI REPERTORIO DEL NOTAIO ELSO BUCCHINI DI MAGENTA,

A favore di

COMUNE DI MAGENTA c.f. 01082490150

Contro

- OLDANI ALESSANDRO nato il 12/01/1923 a CISLIANO (MI) c.f. LDNLSN

23A12C733D

- ZAPPA LIDIA nata il 21/02/1931 a OZZERO (MI) c.f. ZPPLDI31B61G206D

Dagli atti di provenienza si riportano i seguenti vincoli, non rientranti nell’arco

ventennale e precedenti al periodo informatizzato delle ispezioni telematiche

- relativamente al terreno in MAGENTA fg. 21 particella 164 Ø L’atto di acquisto in data 12/12/2008, nel 2° punto dei patti e condizioni riporta:

“La parte acquirente dichiara di essere a conoscenza dell’esistenza di Atto di

impegno unilaterale di "non aedificandi" stipulato in data 27 marzo 1981 n. 31923

di repertorio in autentica dott. Giuseppe Castoldi notaio in Abbiategrasso, ivi

registrato il 3 aprile 1981 al n. 477 Vol. 3 Mod. IIA, trascritto a Pavia il giorno 8

aprile 1981 ai numeri 3079/2333”.

3 – DESCRIZIONE DEL BENE 3.1 – Inquadramento territoriale

Mappa 1

17

Mappa 2

Mappa 3

IL compendio immobiliare costituito da una vasta area, coltivata, di superficie catastale

complessiva è 152.910 m², è posta nella zona periferica sud, al limite dell’edificato del

Comune di Magenta, ricadente in gran parte in tale comune (145.780 m²) ed in parte nel

comune di Robecco sul Naviglio (7.130 m²).

Magenta è una città di circa 24.000 abitanti con superfice 21,99 km², situata nella città

metropolitana di Milano, a circa 30 chilometri a ovest dal capoluogo lombardo.

18

Dista circa 25 km da Novara e 8 Km da Abbiategrasso. A circa 28 km troviamo

l'Aeroporto di Milano-Malpensa e a 7 km le uscite di Arluno e Marcallo Mesero –

Autostrada A4 – Milano-Torino.

Il territorio confina a nord con il comune di Marcallo con Casone, a sud con il comune

di Robecco sul Naviglio, Comune di circa 7.000 abitanti con superficie di 19,79 km², ad

ovest con la provincia di Novara ed ad est col comune di Corbetta. E’ inserito nel Parco

del Ticino.

La città gode di buoni collegamenti nazionali ed internazionali grazie all’autostrada A4

(Milano-Torino) ed al previsto - Collegamento tra la S.S.11 “PADANA SUPERIORE” a

Magenta e la tangenziale Ovest di Milano – Variante di Abbiategrasso sulla S.S. 494.

Tratto Magenta-Albairate “- e con il relativo svincolo quale accesso sud di Magenta e di

Robecco (Tangenziale Ovest Esterna Milano).

L’area è posta accanto a via Murri, asse di penetrazione dell’area industriale sud del

Comune di Magenta ed inserita tra la strada Robecco e la via San Rocco, in

corrispondenza della rotatoria che collega Corso Italia (S.S. 526) a via per Magenta e alla

strada Robecco.

3.2 Descrizione del bene

Vista dall’alto 1

19

Vista dall’alto 2

Perimetrazione compendio immobiliare ed Ambito di Trasformazione

Il compendio immobiliare è costituito da una vasta area, coltivata, di superficie catastale

complessiva è 152.910 m², di cui 145.780 m² nel comune di Magenta e 7.130 m² nel

comune di Robecco Sul Naviglio.

Inserita in un contesto prevalentemente agricolo è confinante con le aree industriali

comprese tra la strada per Robecco e via Murri.

20

L’area è interessata dal progetto di - Collegamento tra la S.S.11 “PADANA SUPERIORE” a



Robecco. Per tale progetto ANAS ha comunicato che alcuni terreni di Magenta ( superficie

ed il terreno di Robecco (comunicazione in itinere) saranno oggetto di esproprio

(superficie complessiva 30.700 m²). Buona parte dell’area (132.518 m² comprensivi di

parte degli espropri- 122.210 m² al netto delle aree oggetto d’esproprio) ricade all’interno

dell’Ambito di trasformazione – AT14 Business Park- di 181.436 m² complessivi.

3.3 Destinazione Urbanistica:

- relativamente alle aree nel comune di MAGENTA

Stralcio carta delle previsioni di Piano – Magenta

Secondo il Piano di Governo del Territorio, approvato con delibera del Consiglio

Comunale n. 3 del 02/02/2017, pubblicata sul B.U.R.L. n. 12 del 22/03/2017, la

destinazione urbanistica delle aree catastalmente identificate ai sotto riportati mappali è

la seguente:

21

Ø Le aree distinte nel Catasto Terreni di Magenta al foglio 21 mappali 145, 146, 147, 148, 149,159, 160, 161, 163, 164, 286, 289, ricadono in “Ambiti di Trasformazione del P.G.T. approvato nel 2010”, regolamentate dall’art. 15 del Documento di Piano e sono soggette alla disciplina di cui alla Legge Regionale n. 31 del 28/11/2014 e s.m.i. qui di seguito riportato,

Art. 15 Norma transitoria delle Norme per l’Attuazione del Documento di Piano 15.1 Nei ambiti di trasformazione, fino all’approvazione dei piani o programmi attuativi, sono solo ammessi i seguenti interventi di recupero edilizio di cui all’art. 27 della L.r. n. 12/2005 e successive modifiche: - manutenzione ordinaria; - manutenzione straordinaria; - restauro e risanamento conservativo. 15.2 Agli Ambiti di Trasformazione previsti dal PGT 2010 si applicano le disposizioni della LR 31/2014. Le aree in esame sono sottoposte a vincolo paesaggistico ai sensi dell’art. 142 lett.

f) del D.lgs. 42/2004s.m.i.;

Inoltre rientrano:

- nella “Classe 2” nella tavola relativa alle Classi di fattibilità della componente

geologica;

- nella “Classe V” – Sensibilità paesistica “molto alta” nella tavola della Sensibilità

paesistica;

- parte del solo mappale 159 nella “Classe III” – Sensibilità paesistica “media” nella

tavola della Sensibilità paesistica;

- parte dei soli mappali 159, 160, 161, 163, 164, 286 nella fascia di rispetto del

Reticolo Idrico Minore.

Ø Le aree distinte nel Catasto Terreni di Magenta al foglio 21 mappali 158 ricadono:

- parte in “Ambiti di Trasformazione del P.G.T. approvato nel 2010”, regolamentato dall’art. 15 del Documento di Piano e sono soggette alla disciplina di cui alla Legge Regionale n. 31 del 28/11/2014 e s.m.i., qui di

seguito riportato; - parte nel Piano Territoriale di Coordinamento del Parco Regionale e Naturale della Valle del Ticino - ZONE G2 - zona di pianura irrigua a preminente vocazione agricola, regolamentato dall’art. 18 delle relative N.T.A. del Piano delle Regole, qui di seguito

riportato;

- parte in Aree per la viabilità e fasce di rispetto stradale, regolamentate

dall’art. 27.3 delle relative N.T.A. del Piano delle Regole, ovvero in Aree per la mobilità, regolamentate dall’art. 6 delle relative N.T.A. del Piano dei Servizi, qui di

seguito riportati.

22

Art. 15 Norma transitoria delle Norme per l’Attuazione del Documento di Piano 15.1 Nei ambiti di trasformazione, fino all’approvazione dei piani o programmi attuativi, sono solo ammessi i seguenti interventi di recupero edilizio di cui all’art. 27 della L.r. n. 12/2005 e successive modifiche: - manutenzione ordinaria; - manutenzione straordinaria; - restauro e risanamento conservativo. 15.2 Agli Ambiti di Trasformazione previsti dal PGT 2010 si applicano le disposizioni della LR 31/2014. Art. 18 Aree del Parco del Ticino delle relative N.T.A. del Piano delle Regole Nelle tavole RP 01 e RP 02 (Disciplina delle aree) sono individuati i perimetri e le aree del PTC del Parco regionale (DGR 7/5983 del 2001) e naturale (DCR 7/919 del 2003) della valle del Ticino. Sono integralmente fatte salve le destinazioni di zona del vigente Piano Territoriale di Coordinamento del Parco: le disposizioni contenute nella normativa di detto Piano Territoriale costituiscono parte integrante delle presenti norme, alle quali si rinvia per appurare destinazioni d’uso e modalità di intervento. Per gli ambiti destinati all’attività agricola di interesse strategico individuati in sede di PTCP nelle zone esterne al perimetro IC del Parco, si rinvia agli artt. 60 e seguenti delle norme di attuazione dello stesso PTCP. La tav. RP 01 (Carta della disciplina delle aree) individua i siti Natura 2000 con i relativi confini e codici. Per gli interventi di recupero degli edifici esistenti compresi all’esterno della zona IC del Parco è obbligatorio fare riferimento ai Regolamenti del Parco, in particolare allo specifico “Regolamento per il recupero degli insediamenti dismessi” approvato con Delibera del Consiglio di Gestione del Parco n. 148 del 17.12.2014. Per tutti gli interventi che alterino il paesaggio, anche se connessi all’attività agricola, si rinvia al documento del Parco “Indirizzi e criteri per la tutela e valorizzazione delle strutture storiche del paesaggio all’interno del Parco Lombardo della Valle del Ticino”. Art. 27.3 Aree per la viabilità e fasce di rispetto stradale delle relative N.T.A. del Piano delle Regole Le aree per la viabilità sono identificate negli elaborati grafici con colore bianco. Le superfici identificate come “Sedime stradale” sono utilizzate, nello stato di fatto, come sede stradale ovvero destinate alla realizzazione di ampliamenti della carreggiata o nuove strade. L’indicazione delle aree per la mobilità costituisce limite di assoluta inedificabilità per l’area interessata. Alle aree per la mobilità si applicano inoltre le disposizioni contenute nella normativa del Piano dei Servizi, all’art. 6. Le superfici comprese in fascia di rispetto stradale, definite in coerenza con il Codice della Strada e con la classificazione delle strade contenuta nel PGTU, sono anch’esse inedificabili e destinate alla realizzazione di nuove strade o corsie di servizio, ampliamenti delle carreggiate esistenti, sedi di mezzi di trasporto pubblico, relative pensiline e attrezzature, parcheggi pubblici, percorsi pedonali e ciclabili, piantagioni e sistemazioni a verde. È consentita la costruzione di impianti per la distribuzione del carburante per autotrazione, con i relativi eventuali locali di servizio per la manutenzione degli autoveicoli e la vendita di accessori specifici, in base agli indici e parametri dettati all’art. 22 delle presenti norme. In caso di sovrapposizione delle fasce di rispetto stradale su aree per le quali è prevista edificabilità, il limite esterno della fascia funge da linea di arretramento obbligatorio delle costruzioni. Gli edifici regolarmente esistenti all’interno delle fasce di rispetto possono essere oggetto unicamente di interventi di manutenzione straordinaria e ristrutturazione conservativa, con espresso divieto degli interventi di demolizione e ricostruzione senza fedele conservazione della sagoma, e di ampliamento. All’interno delle fasce di rispetto è consentita la realizzazione di recinzioni se giustificate da motivi di pubblica sicurezza e/o di igiene, nel rispetto delle prescrizioni specifiche del Codice della Strada. Sono inoltre individuate con specifica simbologia le aree destinate alla viabilità sovracomunale. Art. 6 Aree per la mobilità delle relative N.T.A. del Piano dei Servizi Nelle tavole di piano sono indicate le nuove sedi viarie da realizzare. La rappresentazione grafica delle strade e delle intersezioni stradali, contenuta nelle tavole di Piano ha valore di massima fino alla redazione dei relativi progetti definitivi. In particolare le indicazioni riguardanti nuove intersezioni a rotatoria lungo la S.S. 11 costituiscono proposte di carattere programmatico-strategico. I relativi progetti definitivi sono assoggettati all’approvazione degli enti competenti. Negli elaborati grafici del PGT sono inoltre individuate le aree vincolate per la viabilità sovralocale oggetto di progetti. Il Piano dei Servizi recepisce il perimetro del centro abitato ai sensi dell’art. 3, comma 1, del Codice

23

della Strada. Il perimetro potrà essere variato dagli strumenti di pianificazione di settore, come previsto dalla disciplina relativa. Il Piano dei Servizi rinvia altresì al PGTU per la “Classificazione funzionale delle strade”, da utilizzare come guida per il corretto dimensionamento delle nuove strade o dei tratti oggetto di interventi di ristrutturazione. La disciplina delle fasce di rispetto stradale è contenuta nelle NTA del Piano delle Regole (art. 27.3 – Aree per la viabilità e fasce di rispetto stradale). La viabilità delle classi F1 e F2, esistente alla data di adozione del presente Piano dei Servizi, ancorché non indicata negli elaborati grafici, si intende confermata: eventuali potenziamenti o riduzioni saranno oggetto di Pianificazione attuativa, fatta salva la possibilità di rettifica degli allineamenti - in relazione a particolari situazioni di fatto - per una profondità non superiore a m 2,50.

Le aree in esame sono sottoposte a vincolo paesaggistico ai sensi dell’art. 142 lett.

f) del D.lgs. 42/2004 s.m.i.; inoltre rientrano:


geologica;

- parte nella “Classe III” – Sensibilità paesistica “media” nella tavola della

Sensibilità paesistica;

- parte nella “Classe V” – Sensibilità paesistica “molto alta” nella tavola della

Sensibilità paesistica.

Ø Le aree distinte nel Catasto Terreni di Magenta al foglio 21 mappali 170, 171

ricadono:

- parte nel Piano Territoriale di Coordinamento del Parco Regionale e Naturale della Valle del Ticino - ZONE G2 - zona di pianura irrigua a preminente vocazione agricola, regolamentato dall’art. 18 delle relative N.T.A.

del Piano delle Regole, qui di seguito riportato;

- parte in Aree per la viabilità e fasce di rispetto stradale, regolamentate

dall’art. 27.3 delle relative N.T.A. del Piano delle Regole, ovvero in Aree per la mobilità, regolamentate dall’art. 6 delle relative N.T.A. del Piano dei Servizi, qui di

seguito riportati.

Art. 18 Aree del Parco del Ticino delle relative N.T.A. del Piano delle Regole Nelle tavole RP 01 e RP 02 (Disciplina delle aree) sono individuati i perimetri e le aree del PTC del Parco regionale (DGR 7/5983 del 2001) e naturale (DCR 7/919 del 2003) della valle del Ticino. Sono integralmente fatte salve le destinazioni di zona del vigente Piano Territoriale di Coordinamento del Parco: le disposizioni contenute nella normativa di detto Piano Territoriale costituiscono parte integrante delle presenti norme, alle quali si rinvia per appurare destinazioni d’uso e modalità di intervento. Per gli ambiti destinati all’attività agricola di interesse strategico individuati in sede di PTCP nelle zone esterne al perimetro IC del Parco, si rinvia agli artt. 60 e seguenti delle norme di attuazione dello stesso PTCP La tav. RP 01 (Carta della disciplina delle aree) individua i siti Natura 2000 con i relativi confini e codici. Per gli interventi di recupero degli edifici esistenti compresi all’esterno della zona IC del Parco è obbligatorio fare riferimento ai Regolamenti del Parco, in particolare allo specifico “Regolamento per il recupero degli insediamenti dismessi” approvato con Delibera del Consiglio di Gestione del Parco n. 148 del 17.12.2014. Per tutti gli interventi che alterino il paesaggio, anche se connessi all’attività agricola, si rinvia al documento del Parco “Indirizzi e criteri per la tutela e valorizzazione delle strutture storiche del paesaggio all’interno del Parco Lombardo della Valle del Ticino”. 27.3 Aree per la viabilità e fasce di rispetto stradale

24

Le aree per la viabilità sono identificate negli elaborati grafici con colore bianco. Le superfici identificate come “Sedime stradale” sono utilizzate, nello stato di fatto, come sede stradale ovvero destinate alla realizzazione di ampliamenti della carreggiata o nuove strade. L’indicazione delle aree per la mobilità costituisce limite di assoluta inedificabilità per l’area interessata. Alle aree per la mobilità si applicano inoltre le disposizioni contenute nella normativa del Piano dei Servizi, all’art. 6. Le superfici comprese in fascia di rispetto stradale, definite in coerenza con il Codice della Strada e con la classificazione delle strade contenuta nel PGTU, sono anch’esse inedificabili e destinate alla realizzazione di nuove strade o corsie di servizio, ampliamenti delle carreggiate esistenti, sedi di mezzi di trasporto pubblico, relative pensiline e attrezzature, parcheggi pubblici, percorsi pedonali e ciclabili, piantagioni e sistemazioni a verde. È consentita la costruzione di impianti per la distribuzione del carburante per autotrazione, con i relativi eventuali locali di servizio per la manutenzione degli autoveicoli e la vendita di accessori specifici, in base agli indici e parametri dettati all’art. 22 delle presenti norme. In caso di sovrapposizione delle fasce di rispetto stradale su aree per le quali è prevista edificabilità, il limite esterno della fascia funge da linea di arretramento obbligatorio delle costruzioni. Gli edifici regolarmente esistenti all’interno delle fasce di rispetto possono essere oggetto unicamente di interventi di manutenzione straordinaria e ristrutturazione conservativa, con espresso divieto degli interventi di demolizione e ricostruzione senza fedele conservazione della sagoma, e di ampliamento. All’interno delle fasce di rispetto è consentita la realizzazione di recinzioni se giustificate da motivi di pubblica sicurezza e/o di igiene, nel rispetto delle prescrizioni specifiche del Codice della Strada. Sono inoltre individuate con specifica simbologia le aree destinate alla viabilità sovracomunale. Art. 6 Aree per la mobilità delle relative N.T.A. del Piano dei Servizi Nelle tavole di piano sono indicate le nuove sedi viarie da realizzare. La rappresentazione grafica delle strade e delle intersezioni stradali, contenuta nelle tavole di Piano ha valore di massima fino alla redazione dei relativi progetti definitivi. In particolare le indicazioni riguardanti nuove intersezioni a rotatoria lungo la S.S. 11 costituiscono proposte di carattere programmatico-strategico. I relativi progetti definitivi sono assoggettati all’approvazione degli enti competenti. Negli elaborati grafici del PGT sono inoltre individuate le aree vincolate per la viabilità sovralocale oggetto di progetti. Il Piano dei Servizi recepisce il perimetro del centro abitato ai sensi dell’art. 3, comma 1, del Codice della Strada. Il perimetro potrà essere variato dagli strumenti di pianificazione di settore, come previsto dalla disciplina relativa. Il Piano dei Servizi rinvia altresì al PGTU per la “Classificazione funzionale delle strade”, da utilizzare come guida per il corretto dimensionamento delle nuove strade o dei tratti oggetto di interventi di ristrutturazione. La disciplina delle fasce di rispetto stradale è contenuta nelle NTA del Piano delle Regole (art. 27.3 – Aree per la viabilità e fasce di rispetto stradale). La viabilità delle classi F1 e F2, esistente alla data di adozione del presente Piano dei Servizi, ancorché non indicata negli elaborati grafici, si intende confermata: eventuali potenziamenti o riduzioni saranno oggetto di Pianificazione attuativa, fatta salva la possibilità di rettifica degli allineamenti - in relazione a particolari situazioni di fatto - per una profondità non superiore a m 2,50. Le aree in esame sono sottoposte a vincolo paesaggistico ai sensi dell’art. 142 lett.

f) del D.lgs. 42/2004 s.m.i.; inoltre rientrano:


geologica;

- parte nella fascia di rispetto del Reticolo Idrico Minore;

- nella “Classe V” – Sensibilità paesistica “molto alta” nella tavola della Sensibilità

paesistica.

- relativamente alle aree nel comune di ROBECCO SUL NAVIGLIO Secondo gli atti allegati alla Delibera del Consiglio Comunale di Robecco sul Naviglio n.

46 del 14/12/2012 di Approvazione del Piano di Governo del Territorio;

25

La pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Lombardia Serie Avvisi e Concorsi

n. 14 del mercoledì 03 aprile 2013 dell'Avviso di approvazione definitiva degli atti di

costituenti il Piano di Governo del Territorio ai sensi dell'art. 13 della L.R. 11/03/2005 n.

12 e s.m.i.;

La Delibera di Consiglio Comunale n. 43 del 12/12/2017 di prorogare, ai sensi dell'art.

5, comma 5, della L.R. 28 novembre 2014, n. 31 come modificata dalla L.R. 26 maggio

2017, n. 16 e con effetto dalla data di esecutività della deliberazione, la validità ed i

contenuti del Documento di Piano del vigente Piano di Governo del Territorio di 12 mesi

successivi all'adeguamento del Piano Territoriale Metropolitano;

La destinazione urbanistica delle aree catastalmente identificate ai sotto riportati

mappali è la seguente:

Foglio n. 2 mapp. n. 21 La superficie del mappale ricade in:

Ø Zone G2 - zone pianura irrigua a preminente vocazione agricola (Art. 9 Nta);

Per tutte le zone sopraindicate valgono le seguenti disposizioni del P. G. T.:

Art. 41 - La disciplina del Piano territoriale di coordinamento del Parco Lombardo della Valle del Ticino all'esterno delle zone di iniziativa comunale orientata. La rimanente parte di territorio, all'esterno delle zone di iniziativa comunale orientata ex art. 12 delle Norme tecniche attuative del Piano territoriale di coordinamento del Parco Lombardo della Valle del Ticino, è disciplinata da quest'ultimo. Per tutti i Rituri interventi, vista la presenza di Sic e Zps, all'interno o in prossimità alle stesse dovrà essere predisposta la valutazione di incidenza. Sono fatti salvi eventuali vincoli sovraordinati al P.G.T.

Stralcio carta delle previsioni di Piano – Robecco Sul Naviglio

26

3.4 Ambito di Trasformazione – situazioni e possibili sviluppi

La proposta d’ambito di trasformazione AT 14 – Business Park, ha avuto una lunga

gestazione. La società Trilands, ha acquisito le aree negli anni 2008/09, e avendo il

73,02% delle proprietà d’ambito (132.518,05 mq dei 181.486,31 mq complessivi), ha

svolto il ruolo di attore proponente affrontandone i relativi costi.

Allo stato l’iter del piano attuativo risulta essere il seguente:

- deposito in data 11 ottobre 2016, Prot. 43599 ( P.E. 27-2016/464PA) della

presentazione della proposta di assetto paesistico relativo l’Ambito 14 “Business Park”

accompagnata dalla richiesta di istanza di Autorizzazione Paesaggistica, (stralcio -

Allegato 7a) e successiva risposta del Comune di Magenta del 13/02/2017 (Allegato 7b).

- Deposito in data 30 maggio 2017 dell’Istanza di approvazione, ai sensi dell’art. 12,

comma 4, della L.R. n. 12/2005, dell’art. 14 della L.R. n. 12/2005 e della L.R. n.

31/2015, art. 5, nonché degli artt. 11.4 e 11.6 del Documento di Piano del PGT

approvato con deliberazione C.C. n. 19 del 17/05/2010, del Piano Attuativo relativo

all’ambito di trasformazione denominato “AT14 Business Park” con i relativi elaborati

progettuali (Allegati 7c-d-e-f-g).

- Comunicazione in risposta del Comune di Magenta del 7 giugno 2017 (Allegato 7h) ove

si segnala che …..

27

Alla luce di ciò si domanda alla S.V. se, in autonomia, abbia già provveduto a contattare tutte le proprietà che rientrano nell’ambito di trasformazione denominato “AT14 Business Park”, in particolare per quanto riguarda le proprietà S.I.MA. s.r.l. e Ticozzelli Adriano, segnalando che, queste ultime, hanno manifestato interesse all’edificazione delle rispettive aree di proprietà in sede di presentazione delle osservazioni alla Variante Generale del PGT 2017. Si segnala fin d’ora che le previsioni progettuali contenute negli elaborati presentati coinvolgono anche Enti diversi dal Comune di Magenta (Comune di Robecco sul Naviglio, Comune di Corbetta, RFI, Regione Lombardia, Città Metropolitana di Milano, ANAS, e Parco Lombardo della Valle del Ticino) che dovranno essere coinvolte nel procedimento. In particolare l’interferenza delle previsioni del Piano attuativo con il progetto ANAS di collegamento tra la strada statale n. 11 “Padana Superiore” a Magenta con la Tangenziale Ovest di Milano, recepita dal PGT 2017 a seguito di prescrizione di Regione Lombardia, comporta la necessità che il Comune di Magenta, prima di attivare nuovi piani interessati da tale viabilità, promuova l’attivazione di un tavolo tecnico con Regione Lombardia, Città Metropolitana di Milano e ANAS finalizzato a “…individuare il compendio di misure di potenziamento del …” e quantificare i relativi oneri di realizzazione e definirne i criteri di ripartizione pro quota a carico dei singoli lottizzanti; agli importi così determinati dovranno essere allineati gli impegni fideiussori da riportare nelle convenzioni attuative delle trasformazioni”.

- Comunicazione da parte di Trilands in data 26 luglio 2017 in cui si informava il

Comune di Magenta di “aver avviato contatti con le altre proprietà rientranti nell’ambito di

trasformazione AT14 Business Park ma non ha formalizzato detti contatti in comunicazioni

scritte.”

Si riporta uno stralcio della relazione di presentazione del Business Park ….ecc… Risulta

evidente che il progetto si misura, per la sua estensione e rilevanza volumetrica e

funzionale, con un contesto molto ampio e incide a scala metropolitana sugli aspetti di un

territorio riconducibile a quello nordovest di Milano. E’ abbastanza chiaro questo

ragionamento anche leggendo in maniera trasversale i vari strumenti di pianificazione

sovra comunale che corredano la presente proposta e ritrovabili nelle tavole allegate.

Certamente il ruolo di Magenta nel quadro strategico metropolitano è delineato con

chiarezza nel PTCP nella sua vocazione di “polo attrattore” del quadrante ovest assieme a

Legnano ed Abbiategrasso.

La strada per Malpensa, quella esistente e quella in previsione, con il suo tracciato rafforza

questa vocazione. Il Business Park, la scelta di pianificazione compiuta da PGT, da forza a

questo obiettivo.

Il progetto risultava essere molto ambizioso e con oneri (cessioni aree, oneri

urbanizzazione) a carico dei proponenti altrettanto significativi. Si riporta di seguito i

principali parametri urbanistici ammessi, la capacità edificatoria e le funzioni introdotte

(residenziale, terziario, commerciale) ed uno stralcio dello schema di convenzione –

Allegato 7g – con gli oneri previsti

29

Stralcio schema Convenzione

…ecc.. 6. REPERIMENTO E SODDISFACIMENTO DELLA DOTAZIONE DI STANDARD URBANISTICI 6.1 Le Parti si danno reciprocamente atto che la dotazione minima per aree e attrezzature per servizi di interesse generale generata dalle funzioni insediate previste dal P.A. è complessivamente pari a mq 118.848,00 (centodiciottomila ottocentoquarantotto/00). 6.2 La dotazione di cui al comma precedente viene determinata e soddisfatta come segue: a) lo standard per la realizzazione di opere di urbanizzazione secondaria della superficie di mq 77.845,00 viene ceduto al Comune di Magenta per una superficie di mq 56.000,00, come previsto dal precedente articolo 4.2, e viene asservito all’uso pubblico per una superficie di mq 47.000,00, come previsto dal precedente articolo 4.3; b) lo standard a verde di compensazione, pari a mq 41.003,00, viene ceduto al Comune di Magenta, come previsto dal precedente articolo 4.4.

7. ONERI DI URBANIZZAZIONE 7.1 Le Parti si danno reciprocamente atto che in ragione delle tariffe stabilite con deliberazione della Giunta Comunale n. [•] del [•], così come aggiornate con deliberazione della Giunta Comunale n. [•] del [•], gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria “tabellarmente” dovuti per l’edificazione delle volumetrie previste dal P.A. ammontano all’importo complessivo di €. 13.750.301,78 (tredicimilionisettecentocinquantamilatrecentouno/78) non comprensivo della tassa rifiuti, degli oneri fiscali e dei costi di progettazione e direzione dei lavori, come da seguente calcolo:

Escluso costo di costruzione relativo.

30

Un ruolo importante per lo sviluppo del piano, quale polo attrattore ed incubatrice per l’insediamento di nuove attività, sarebbe stata la presenza nelle vicinanze della società STF, società con la stessa proprietà di Trilands, a suo tempo attiva nella meccanica pesante/energetica a valenza nazionale/internazionale. Il cambiamento del contesto economico, dal quale aveva preso origine l’ambiziosa proposta di piano, ha portato la stessa società Trilands, prima del fallimento, ed alla luce di richieste del mercato, ad ipotizzare al posto del progetto Business Park, l’insediamento nelle aree di proprietà di un fabbricato di 60.000 mq a destinazione industriale. Tale ipotesi non aveva avuto nessuna verifica di tipo comunale e di fattibilità economica.

Studio fattibilità – capannone 60.000 mq – predisposto da Trilands (2018)

31

Studio fattibilità – capannone 60.000 mq – predisposto dallo scrivente alla luce delle aree

in Magenta oggetto di esproprio – evidenziate in arancione (2019)

Preso atto che sono cambiate le condizioni, ritenendo allo stato non attuabile la proposta di piano attuativo Business Park, e avuto riscontri di possibili interessi per la soluzione prospettata da Trilands di insediamento di un fabbricato di 60.000 mq a destinazione industriale/commerciale, vista l’importanza di tale diversa proposta di piano con altra destinazione, lo scrivente ha ritenuto opportuno approfondire tali problematiche, mediante incontri con il Dirigente del Settore Pianificazione Territoriale e con il Sindaco del Comune di Magenta. In tale frangente è emerso che il Sindaco non esclude il possibile insediamento di un’attività industriale (logistica) ritenendo di difficile realizzazione la destinazione commerciale. D’altra parte il Responsabile del Settore Pianificazione, ha sottolineato la necessità di prevedere una variante al PGT con tutte le verifiche del caso. Il Comune di Magenta ha avviato una variante generale del PGT che, da indicazioni avute e per quanto possibile prevedere ora , si ritiene possa concludersi nel 2020. In questo contesto l’Amministrazione potrebbe prendere in considerazione tale proposta di cambiamento. Allo stato, tenuto conto delle mutate condizioni per l’attuazione del Business Park, visto l’impossibilità di dare indicazioni certe sulla possibilità d’insediamento di un fabbricato di 60.000 mq a destinazione industriale, lo scrivente ha ritenuto di valutare le aree quali aree agricoli, prossime ad aree urbanizzate ed a futuri

32

importanti assi di comunicazione extra-urbani ( Collegamento tra la S.S.11 “PADANA SUPERIORE” a Magenta e la tangenziale Ovest di Milano) L’area infatti è interessata dal progetto di - Collegamento tra la S.S.11 “PADANA

SUPERIORE” a Magenta e la tangenziale Ovest di Milano – Variante di Abbiategrasso

sulla S.S. 494. Tratto Magenta-Albairate “- e con il relativo svincolo quale accesso sud di

Magenta e di Robecco. Per tale progetto ANAS ha comunicato che alcuni terreni di

Magenta ed il terreno di Robecco (comunicazione in itinere) saranno oggetto di esproprio.

3.5 Espropri Con comunicazione ANAS del 11/12/2018 (Allegato 6) ai proprietari di avvenuta

approvazione del progetto definitivo e dichiarazione Pubblica Utilità (D.P.R. 327/2001,

modificato ed integrato dal D.Lgs. 302/2002 art. 17 comma 2), si informava che, con

Delibera del CIPE 7/2018, pubblicata sulla G.U in data 31 luglio 2018 e registrato presso

la Corte dei Conti il 10 luglio 2018, era avvenuta l’approvazione con contestuale

dichiarazione di pubblica utilità, del progetto definitivo del - Collegamento tra la S.S.11

“PADANA SUPERIORE” a Magenta e la tangenziale Ovest di Milano – Variante di

Abbiategrasso sulla S.S. 494 e adeguamento in sede del tratto Abbiategrasso- Vigevano

fino al nuovo ponte sul Ticino- Tratto Magenta-Albairate “- e con il relativo svincolo quale

accesso sud di Magenta e di Robecco. La società Trilands è stata informata che le seguenti aree erano interessate dalla

procedura d’esproprio



catastale Reddito

Domenicale Agrario

6 21 158 SEMIN IRRIG 1 8.660 Euro:89,00 Euro: 71,56

9 21 161 PRATO MARC 2 9.100 Euro:72,3 Euro: 68,15 12 21 170 SEMINATIVO 1 2.880 Euro:18,59 Euro: 17,85

13 21 171 SEMINATIVO 1 2.930 Euro:18,92 Euro: 18,16

TOTALE 23.570 m²

Il sottoscritto ritenendo che anche la particella 21 di foglio 2, ricadente nel comune di

Robecco Sul Naviglio, potesse essere interessata dagli espropri, ha provveduto ad una

verifica c/o l’ufficio tecnico del Comune e presso l’ufficio ANAS competente. La verifica ha

confermato che anche tale particella è interessata dagli espropri ma che, erroneamente,

la comunicazione da parte ANAS è stata inviata ai precedenti proprietari dell’area e non a

Trilands. L’ufficio ANAS si è attivato e procederà alla correzione.

33

RIEPILOGO AREE OGGETTO DI COMUNICAZIONE D’ESPROPRIO ANAS RICEVUTE O IN ITINERE



catastale Reddito

Domenicale Agrario

6 21 158 SEMIN IRRIG 1 8.660 Euro:89,00 Euro: 71,56 9 21 161 PRATO MARC 2 9.100 Euro:72,3 Euro: 68,15


TOTALE MAGENTA 23.570 m²


Comune di ROBECCO SUL NAVIGLIO

Fg. Particella Porz. Qualità e classe Superficie catastale Reddito

Domenicale Agrario

16 2 21 SEMIN IRRIG 2 7.130 Euro: 54,87 Euro: 55,24

TOTALE ROBECCO 7.130 m² Euro 54,87 Euro 55,24

TOTALE COMPLESSIVO AREE OGGETTO ESPROPRIO 30.700 m²

3.6 Disponibilità / vincoli Le aree si possono considerare libere e disponibili. Si rileva che le aree ricadenti nel Comune di Magenta (escluse le particelle 170-171) sono

tuttora curate e mantenute gratuitamente da un contadino che, secondo indicazioni

ricavate dalla proprietà, dal 2011 al 2018 ha avuto in uso le aree a verde, tramite un

contratto di comodato gratuito annuale.


30/09/2018) non registrato sottoscritto dal Comodatario (sig. Bianchi Rosario) e mai


Si rileva altresì che relativamente ai terreni in MAGENTA fg. 21 particelle 149-286-289

risulta, a favore del COMUNE DI MAGENTA, trascritta a Pavia in data 05/02/2000

Registro generale n. 1454 Registro particolare n. 1095 la SCRITTURA PRIVATA CON

SOTTOSCRIZIONE AUTENTICATA in data 20/12/1999 Numero di repertorio 38063

Notaio BUCCHINI SERGIO Sede MAGENTA (MI) per COSTITUZIONE DI VINCOLO AI FINI

DI RILASCIO DI CONCESSIONE EDILIZIA IN AMBITO AGRICOLO AI SENSI L.93/80.

34

IMPEGNATIVA E VINCOLO DI "NON EDIFICAZIONE" COSTITUITO CON IL PRESENTE

ATTO DI VINCOLO NONCHE DI QUELLO IN DATA 3-9-1982 N.87.573 DI REPERTORIO

DEL NOTAIO ELSO BUCCHINI DI MAGENTA.

Relativamente al terreno in MAGENTA fg. 21 particella 164 l’atto di acquisto in data

12/12/2008, al 2° punto dei patti e condizioni riporta: “La parte acquirente dichiara di

essere a conoscenza dell’esistenza di Atto di impegno unilaterale di "non aedificandi"

stipulato in data 27 marzo 1981 n. 31923 di repertorio in autentica dott. Giuseppe Castoldi

notaio in Abbiategrasso, ivi registrato il 3 aprile 1981 al n. 477 Vol. 3 Mod. IIA, trascritto a

Pavia il giorno 8 aprile 1981 ai numeri 3079/2333”.

3.7 IMU

L’avviso di accertamento d’ufficio del Comune di Magenta, prot. 17.480 del 12.04.2019 – Provvedimento n° 4.003 del 08.04.2019 (Allegato 10a) –ha accertato la relativamente l’Imposta Municipale Propria IMU anno 2018 – importo complessivo € 68.491,54 ESCLUSO SANZIONI per il periodo di possesso - ante Fallimento- di 11 mesi cosi calcolati :

35

Il valore complessivo ai fini IMU, delle aree in ambito edificabile ed agricole ricadenti nel Comune di Magenta, risulta essere pari a € 7.050.612,36 con un’imposta complessiva AL NETTO DELLE SANZIONI, per un periodo di possesso di 11 mesi, pari a € 68.491,54 ( vedasi Accertamento IMU ANO 2017 – Allegato 10a). L’imposta IMU per un periodo di possesso di 12 mesi risulta essere pari a € 74.718,04 ( vedasi Accertamento IMU ANO 2017 – Allegato 10b)

4 – VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO

4.1– Criterio di stima Ø Relativamente alle aree non oggetto di comunicazione d’esproprio e

rientranti nell’ambito 14 - Business Park Alla luce delle considerazioni sopra esposte non si è ritenuto di procedere con una stima del valore di trasformazione (differenza tra il previsto valore di mercato del bene trasformato ed il costo di trasformazione). Come riportato precedentemente, allo stato, tenuto conto delle mutate condizioni non si ritiene attuabile il progetto Business Park e visto l’impossibilità di dare certezza all’insediamento di un fabbricato di 60.000 mq a destinazione industriale, lo scrivente ha ritenuto di valutare le aree quali aree agricoli, prossime ad aree urbanizzate ed a futuri importanti assi di comunicazione extra-urbani

36

La valutazione è stata quindi fatta prendendo in considerazione il procedimento di stima

sintetica comparativa parametrica (semplificata) considerando una destinazione agricola

delle aree, escluso aree oggetto di esproprio.

Nel determinare il valore di ogni singolo bene si sono tenuti presenti le relative

caratteristiche intrinseche ed estrinseche quali l’ubicazione, l’accessibilità, la forma, la

superficie, l’uso per il quale sono attualmente destinate, lo stato delle coltivazioni, le

urbanizzazioni presenti e future, il contesto urbano e la vicinanza di insediamenti

urbani.

La valutazione è stata eseguita con metodo analitico attribuendo ad ogni singolo bene un

valore unitario medio determinato in base ai criteri su esposti ed ai valori medi di

mercato della zona circostante di terreni agricoli tenendo altresì conto di una riduzione

per vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi, differenza tra oneri tributari su

base catastale e reale.

Il criterio di stima usato è il procedimento sintetico in base ai valori elementari correnti

di mercato di beni simili per tipologia, destinazione, condizioni d'uso, ubicazione. Tali

prezzi saranno riferiti ad un preciso parametro unitario, cioè il metro quadrato lordo,

corretto attraverso coefficienti ottenuti esaminando le caratteristiche che determinano il

prezzo di mercato, attribuendo ad ognuno una determinata incidenza sul prezzo: il

prodotto dei coefficienti K restituirà il valore globale delle diverse caratteristiche.

Nella presente stima sono state prese in considerazione le caratteristiche intrinseche ed

estrinseche dei fabbricati e attraverso i seguenti coefficienti: localizzazione/posizione,

altimetrico, produttivo

Per determinare il valore degli immobili utilizzerà la formula:

VmO = Sc * vom * K

VmO = valore di mercato ordinario del bene oggetto di stima –destinazione agricola

Sc = superficie convenzionale del bene oggetto di stima vom = valore unitario ordinario rilevato da fonti ufficiali e

relazionato ai prezzi reali medi correnti di mercato

K = coefficiente riduttivo/maggiorativo per caratteristiche intrinseche ed estrinseche

Caratteristiche intrinseche ed estrinseche Immobili Le caratteristiche intrinseche ed estrinseche verranno prese in considerazione attraverso

un coefficiente K totale, riduttivo o maggiorativo, determinato attraverso il prodotto dei

seguenti K parziali:

37

K = coefficiente riduttivo/maggiorativo per caratteristiche intrinseche ed estrinseche

ove K = K1x K2x K3

K1= caratteristiche di localizzazione / posizione estrinseca - ubicazione delle aree

nell’ambito territoriale ed urbano, qualità dei servizi e collegamenti, qualità dell’ambiente

circostante.

L’area risulta essere posta al limite edificato, inserita in un contesto prevalentemente

agricolo, confina a ovest e nord con aree industriali comprese tra la strada per Robecco e

via Murri, mentre ad est e sud con terreni agricoli.

Trattasi di una vasta area, costituente un unico lotto, coltivata, con superficie catastale

complessiva pari a 122.210 m², posta nella zona periferica sud del Comune di Magenta, in

prossimità del limite edificato industriale/produttivo.

L’area è interessata dal progetto di - Collegamento tra la S.S.11 “PADANA SUPERIORE” a



Robecco. L’area ricade all’interno di un Ambito di trasformazione – AT14 Business Park- di

mq 181.436 complessivi, che lo scrivente, a causa delle mutate condizioni non ritiene

attuabile; Ambito per il quale non è esclusa la possibilità di Variante al PGT per

l’insediamento di un fabbricato a destinazione industriale di circa 60.000 m².

Complessivamente la posizione, rispetto la zona territoriale ed alle previsioni di

trasformazione urbanistica, è da ritenersi ottima e pertanto si ritiene di attribuire un

coefficiente alle caratteristiche di localizzazione estrinseca pari a:

K1 = 1,50 K2= profilo altimetrico.

L’area è sostanzialmente pianeggiante e non presenta criticità particolari. Sono presenti

dei canali d’irrigazione dei campi.

Alla luce di tutte le considerazioni sopra esposte si ritiene di attribuire un coefficiente alle

caratteristiche pari a:

K2=1,00 K3= caratteristiche produttive (servitù, locazioni, disponibilità, dimensioni) Le aree si possono considerare libere e disponibili. Si rileva che le aree ricadenti nel Comune di Magenta (escluse le particelle 170-171) sono

tuttora curate e mantenute gratuitamente da un contadino che, secondo indicazioni

ricavate dalla proprietà, dal 2011 al 2018 ha avuto in uso le aree a verde, tramite un

contratto di comodato gratuito annuale.


38

30/09/2018) non registrato sottoscritto dal Comodatario (sig. Bianchi Rosario) e mai


Si rileva altresì che relativamente ai terreni in MAGENTA fg. 21 particelle 149-286-289 e

particella164 risulta in essere un VINCOLO DI "NON EDIFICAZIONE" AI FINI DI RILASCIO

DI CONCESSIONE EDILIZIA IN AMBITO AGRICOLO AI SENSI L.93/80.

L’area risulta essere molto vasta ed è possibile sia la vendita in unico blocco sia la vendita

frazionata.

Alla luce di quanto sopra esposto si ritiene congruo assegnare il seguente coefficiente alle

caratteristiche produttive:

K3 = 1,00 Il coefficiente complessivo che si ritiene congruo assegnare alle aree, tenuto conto di una destinazione agricola è pari a :

K = K1x K2x K3 = 1,50 x 1,00 x 1,00 = 1,50 4.2 - Fonti di informazione – valori rilevati Agenzia delle Entrate – Territorio di Milano, Servizio pubblicità Immobiliare di Pavia ,

Ufficio tecnico di Magenta e Robecco Sul Naviglio; Banca dati dell’Agenzia del Territorio

OMI , Osservatorio delle quotazioni immobiliari PIU’ PREZZI – Camera di Commercio

Milano- Borsino immobiliare, operatori locali di compravendita, Valori Agricoli Medi 2019

rilevati dalla Commissione Espropri per la Città metropolitana di Milano

Per completezza d’informazione si sono ricercati i valori relativi sia dei terreni edificabili e

non che dei fabbricati.

Per la zona sono stati rilevati i seguenti parametri.

- Banca dati dell’Agenzia del Territorio OMI - 2 sem. 2018 Provincia: MILANO Comune: MAGENTA Fascia/zona: Periferica/PERIFERIA Codice zona: D1

destinazione Valore OMI

min €/mq Valore OMI max €/mq

Stato conservati

vo

Valore OMI medio €/mq

Negozi 950 1100 normale 1025 Capannoni Industriali 400 650 normale 525 Capannoni tipici 450 700 normale 575 Laboratori 450 700 normale 575

39

Abitazioni civili 1550 2000 ottimo 1775

Abitazioni di tipo economico 1250 1500 ottimo 1375

Uffici 900 1050 normale 975

Uffici strutturati 1050 1250 normale 1150

Vedi Allegati 8 a-b-c-d

- PIU' PREZZI - Camera di Commercio Milano - 2^ SEM 2018 Provincia: MILANO Comune: MAGENTA

destinazione Valore min €/mq

Valore max €/mq

Valore medio €/mq

Centro - Appartamenti nuovi / Classe energetica A - B 2000 2500 2250

Centro - Appartamenti recenti, ristrutturati, epoca e di pregio 1350 1750 1550

Centro - Appartamenti vecchi (impianti obsoleti) o da

ristrutturare 800 1300 1050

Centro - Negozi 2200 2600 2400

Centro - Uffici 1100 1350 1225

Centro - Boxes 15000 18000 16500

Centro - Capannoni nuovi o

ristrutturati 850 1000 925

Centro - Capannoni vecchi 450 550 500

Periferia - Appartamenti nuovi /

Classe energetica A - B 1800 2200 2000

Periferia - Appartamenti recenti, ristrutturati, epoca e di pregio 1100 1450 1275

Periferia - Appartamenti vecchi (impianti obsoleti) o da

ristrutturare 600 900 750

Periferia - Negozi 1600 1800 1700

Periferia - Uffici 1000 1150 1075

Periferia - Capannoni vecchi 350 450 400

Vedi Allegato 8e

Si sono svolte ricerche di offerte immobiliari di vendita e/o atti relativi ai terreni agricoli.

I valori riscontrati sono :

40

- terreni agricoli 8,00 €/mq

Alla luce delle indagini di mercato svolte, ipotizzando un trend sostanzialmente stabile del

mercato immobiliare, si ritiene congruo attribuire un valore unitario di riferimento pari a:

- 8,00 €/mq – valore agricolo

In conclusione al valore unitario medio ordinario attribuito è stato applicato un

coefficiente K multi-criteriale (caratteristiche intrinseche ed estrinseche) per giungere al

valore attuale più probabile ed attendibile del bene immobile.

Al valore delle aree considerate agricole così ottenuto si applica una riduzione per vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi, che visto la congiuntura economica si ritiene congruo essere pari al – 25% Il valore così ottenuto è il VALORE DI VENDITA FORZATA, cioè la somma ottenibile per

l’immobile nei casi in cui, per qualsiasi ragione, il venditore è costretto a cedere

l’immobile.

Ø Relativamente alle aree oggetto di comunicazione d’esproprio ANAS Le aree oggetto d’esproprio, complessivi 30.700 mq di cui circa 9200 mq ( 12.000 mq

stima del Comune ai fini IMU) ricadenti in Ambito 14 – Business Park, sono state

prudenzialmente tutte considerata agricole, e conseguentemente la stima è stata

determinata prendendo quale valore unitario il VAM (valore agricolo medio) della

coltivazione in essere, rilevato dalla Commissione Espropri dell’Area Metropolitana di

Milano per l’anno 2019 ( Allegato 8f) aumentato del 50% ipotizzando la cessione volontaria

come previsto dall’ art. 45. D.P.R. 327/2001.

Allo stato, non avendo elementi di superficie e di durata, non è stata possibile stimare

l’indennità di occupazione provvisoria, pari ad 1/12 del VAM per anno di occupazione. art.

50. D.P.R. 327/2001.

41

I terreni in Magenta rientrano nella Regioni Agraria 4 ed è stata considerata la coltura

seminativo 5,87 €/m²

I terreni in Robecco Sul Naviglio rientrano nella Regioni Agraria 7 ed è stata considerata

la coltura seminativo 5,66 €/m²

42

4.3 Valutazione corpi:

Proprietà "Fallimento TRILANDS S.R.L. in liquidazione" VALUTAZIONE COMPENDIO IMMOBILIARE

Magenta / Robecco sul Naviglio Terreni in ambito di trasformazione, agricoli e oggetto Esproprio ANAS

Superficie catastale in proprietà

Magenta 145.780,00 Robecco sul Naviglio 7.130,00

Totale mq 152.910,00 di cui Superficie di proprietà in Ambito di trasformazione del PGT approvato nel 2010

mq 122.210,00

Magenta - fg 21particelle 145,146,147,148,149,159,160,163,164,286,289

Superficie di proprietà oggetto di comunicazione d'esproprio da parte di ANAS

mq 23.570,00

Magenta - fg 21particelle 158,161,170,171

Superficie di proprietà oggetto di comunicazione d'esproprio in itinere da parte di ANAS

mq 7.130,00

Robecco sul naviglio - fg 2 particella 21

1 - Stima valore aree non oggetto di esproprio superficie K Valore unitario

Magenta 122.210,00 1,50 € 8,00 € 1.466.520,00 € 1.466.520,00

Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per la immediatezza della vendita giudiziaria (come da disposizioni del G.E.):

25% -€ 366.630,00

VALORE COMPLESSIVO COMPENDIO IMMOBILIARE - STATO LIBERO - vendita fallimentare - escluso aree oggetto di comunicazione di esproprio

€ 1.099.890,00

arrotondato € 1.100.000,00 ( unmilionecentomila/00)

43

2 - Stima valore aree oggetto comunicazione esproprio ANAS ricevuta o in itinere - valore agricolo 2a - MAGENTA Superficie di proprietà oggetto di comunicazione d'esproprio da parte di ANAS

Regione agraria 4 AREE NON EDIFICABILI valore unitario

VAM 2019 - valore agricolo medio - seminativo

€ 5,87

Aumento 50% per cessione volontaria area non edificabile

€ 2,94

Totale per aree non edificabili € 8,81 Al momento non si prevede un'indennità per occupazione temporanea non avendo le relative tempistiche

Superficie di proprietà oggetto di comunicazione d'esproprio da parte di ANAS Magenta fg 21particelle 158 8660 mq € 8,81 € 76.251,30 fg 21particelle 161 9100 mq € 8,81 € 80.125,50 fg 21particelle 170 2880 mq € 8,81 € 25.358,40 fg 21particelle 171 2930 mq € 8,81 € 25.798,65

TOTALE VALORE DI ESPROPRIO – MAGENTA € 207.533,85

23570

2b - ROBECCO SUL NAVIGLIO Superficie di proprietà oggetto di comunicazione d'esproprio in itinere da parte di ANAS

Regione agraria 7 AREE NON EDIFICABILI valore unitario

VAM 2019 - valore agricolo medio - seminativo

€ 5,66

Aumento 50% per cessione volontaria area non edificabile

€ 2,83

Totale per aree non edificabili € 8,49 Al momento non si prevede un'indennità per occupazione temporanea non avendo le relative tempistiche

Superficie di proprietà oggetto di comunicazione d'esproprio in itinere da parte di ANAS Magenta Fg 2 particella 21 7130 mq € 8,49 € 60.533,70

TOTALE VALORE DI ESPROPRIO - ROBECCO SUL NAVIGLIO € 60.533,70

2 - TOTALE VALORI ESPROPRIO MAGENTA E ROBECCO SUL NAVIGLIO - escluso eventuali indennità d'occupazione

€ 268.067,55

arrotondato € 270.000,00 ( duecentosettantamila/00)

44

VALORE COMPLESSIVO COMPENDIO IMMOBILIARE - STATO LIBERO - vendita fallimentare - compreso aree oggetto di comunicazione di esproprio

€ 1.370.000,00

In base a tutto quanto esposto e ritenuto, il sottoscritto perito giudica il “valore di

mercato”, in sede di vendita giudiziaria, del compendio immobiliare costituito da Terreni

in ambito di trasformazione, agricoli e oggetto Esproprio ANAS, posti in

Ø Magenta (Mi) identificati al fg. 21particelle 145,146,147,148, 149,158, 159,160,161,163,164, 170,171,286,289

Ø Robecco sul Naviglio (Mi) identificati al fg. 2 particella 21 immobili di proprietà del “Fallimento TRILANDS S.R.L. in liquidazione”, c.f.

06307220969,

Aree non oggetto d’esproprio – aree considerate agricole Euro1.100.000,00

Areo oggetto di comunicazione Esproprio ANAS Euro 270.000,00

in complessivi:

VALUTAZIONE ATTUALE, stato libero,arrotondata Euro 1.370.000,00 ( Euro unmilionetrecentosettantamila/00) ed in fede di quanto dichiarato si sottoscrive.

Fiducioso di aver adempiuto con scrupolo al compito affidatomi, sono a disposizione per

eventuali chiarimenti in merito.

Milano,29.08.2019

Il perito estimatore

Ing. Ettore Gallone

45

Allegati: Allegato 1a - estratto mappa MAGENTA; Allegato 1b - estratto mappa ROBECCO; Allegato 2a - visura per soggetto TRILANDS SRL – MAGENTA; Allegato 2b - visura per soggetto TRILANDS SRL – ROBECCO; Allegato 2c - visura storica terreni MAGENTA fg 21 particella 145; Allegato 2d - visura storica terreni MAGENTA fg 21 particella 146; Allegato 2e - visura storica terreni MAGENTA fg 21 particella 147; Allegato 2f - visura storica terreni MAGENTA fg 21 particella 148; Allegato 2g - visura storica terreni MAGENTA fg 21 particella 149; Allegato 2h - visura storica terreni MAGENTA fg 21 particella 158; Allegato 2i - visura storica terreni MAGENTA fg 21 particella 159; Allegato 2j - visura storica terreni MAGENTA fg 21 particella 160; Allegato 2k - visura storica terreni MAGENTA fg 21 particella 161; Allegato 2l - visura storica terreni MAGENTA fg 21 particella 163; Allegato 2m - visura storica terreni MAGENTA fg 21 particella 164; Allegato 2n - visura storica terreni MAGENTA fg 21 particella 170; Allegato 2o - visura storica terreni MAGENTA fg 21 particella 171; Allegato 2p - visura storica terreni MAGENTA fg 21 particella 286; Allegato 2q - visura storica terreni MAGENTA fg 21 particella 289; Allegato 2r - visura storica terreni ROBECCO fg 2 particella 21; Allegato 3a - ispezione ipotecaria per soggetto TRILANDS SRL IN LIQUIDAZIONE; Allegato 3b - ispezione ipotecaria MAGENTA fg 21 particella 145; Allegato 3c - ispezione ipotecaria MAGENTA fg 21 particella 146; Allegato 3d - ispezione ipotecaria MAGENTA fg 21 particella 147; Allegato 3e - ispezione ipotecaria MAGENTA fg 21 particella 148; Allegato 3f - ispezione ipotecaria MAGENTA fg 21 particella 149; Allegato 3g - ispezione ipotecaria MAGENTA fg 21 particella 158; Allegato 3h - ispezione ipotecaria MAGENTA fg 21 particella 159; Allegato 3i - ispezione ipotecaria MAGENTA fg 21 particella 160; Allegato 3j - ispezione ipotecaria MAGENTA fg 21 particella 161; Allegato 3k - ispezione ipotecaria MAGENTA fg 21 particella 163; Allegato 3l - ispezione ipotecaria MAGENTA fg 21 particella 164; Allegato 3m - ispezione ipotecaria MAGENTA fg 21 particella 170; Allegato 3n - ispezione ipotecaria MAGENTA fg 21 particella 171; Allegato 3o - ispezione ipotecaria MAGENTA fg 21 particella 286; Allegato 3p - ispezione ipotecaria MAGENTA fg 21 particella 289; Allegato 3q - ispezione ipotecaria ROBECCO fg 2 particella 21; Allegato 3r - trascrizione del 07-10-2008 rep part 13644- atto compravendita del 03-10-2008 - terreni Magenta; Allegato 3s - trascrizione del 05-02-2000 - atto di vincolo agricolo particelle 149-286-289; Allegato 3t - trascrizione del 07-10-2008 rep part 13647- atto compravendita del 03-10-2008 - terreni Magenta; Allegato 3u - trascrizione del 27-10-2008 - atto compravendita del 21-10-2008 - terreni Magenta; Allegato 3v - trascrizione del 17-12-2008 - atto compravendita del 12-12-2008 - terreni Magenta; Allegato 3w - trascrizione del 26-06-2009 - atto compravendita del 24-06-2009 - terreni Magenta-Robecco;

46

Allegato 3x - trascrizione del 05-06-2019 - Dichiarazione fallimento; Allegato 4a - atto del 03-10-2008 provenienza MAGENTA particelle 145-146-147-148-149-286-289; Allegato 4b - atto del 03-10-2008 provenienza MAGENTA particelle 158-160-161; Allegato 4c - atto del 21-10-2008 provenienza MAGENTA particella 163; Allegato 4d - atto del 12-12-2008 provenienza MAGENTA particella 164; Allegato 4e - atto del 24-06-2009 provenienza MAGENTA particella 159-170-171 ROBECCO particella 21; Allegato 5a - certificato destinazione urbanistica MAGENTA; Allegato 5b - certificato destinazione urbanistica ROBECCO; Allegato 6 - comunicazione ANAS del 11-12-2018 - espropri terreni MAGENTA; Allegato 7a - presentazione proposta business park 07-11-2016; Allegato 7b - parere preventivo commissione paesaggistica del 13-02-2017; Allegato 7c - protocollo presentazione istanza approvazione 30-05-2017; Allegato 7d - comunicazione Trilands 30-05-2017 P.E. 31-2017-103PI prot. 11256; Allegato 7e - tavola 11 allegata istanza del 30-05 2017; Allegato 7f - tavola 12 allegata istanza 30-05-2017; Allegato 7g - bozza schema convenzione del 29-05-2017; Allegato 7h - comunicazione Comune Magenta del 07-06-2017; Allegato 7i - comunicazione Trilands del 27-07-2017; Allegato 8a - valori immobiliari OMI - MAGENTA - COMMERCIALE - 2 sem 2018; Allegato 8b - valori immobiliari OMI - MAGENTA - PRODUTTIVO - 2 sem 2018; Allegato 8c - valori immobiliari OMI - MAGENTA - RESIDENZIALE - 2 sem 2018; Allegato 8d - valori immobiliari OMI - MAGENTA - TERZIARIO - 2 sem 2018; Allegato 8e - valori immobiliari PIU PREZZI - MAGENTA - 2 sem 2018; Allegato 8f - valori agricoli medi - VAM anno 2019 - Commissione Espropri; Allegato 9 - contratto comodato uso gratuito; Allegato 10a - Avviso IMU - anno 2018 - MAGENTA prot. 17480 Allegato 10b - Avviso IMU - anno 2017 - MAGENTA prot. 17477

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