Valueconsult - Studio-riva.com · 2016. 3. 3. · SITA IN DESIO Area compresa tra via Milite Ignoto...

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TRIBUNALE DI MONZA SEZIONE FALLIMENTARE 2a CIVILE

Fallimento Polo d’Eccellenza RG n° 333/2014

Curatrici Fallimentari:

Dott.ssa Patrizia Riva e Dott.ssa Cristina Abbiati

RAPPORTO DI DUE DILIGENCE E VALUTAZIONE

DELL’INIZIATIVA IMMOBILIARE DENOMINATA POLO DI ECCELLENZA

SITA IN DESIO

Area compresa tra via Milite Ignoto e via Autobianchi

Tecnico incaricato:

Dott. Ing. Domenico Romaniello Iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia di Milano al n° 20542

VALUECONSULT Srl Direzione, Sede Legale ed amministrativa: Via Cadore 45 - 20038 Seregno (MB)

Corso Milano 15 - 20900 Monza (MB)

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Indice

PARTE PRIMA - QUADRO CONOSCITIVO ....................................................................................................................... 4

1. PREMESSA ............................................................................................................................................................ 4

1.1 Definizione del valore ........................................................................................................................................... 4

1.2 Limiti della presente relazione.............................................................................................................................. 4

2. AMBITO DELL’ANALISI .......................................................................................................................................... 6

2.1 Beni oggetto di stima ........................................................................................................................................... 6

2.2 Documentazione tecnica di base .......................................................................................................................... 9

3. CONTESTO DI RIFERIMENTO ............................................................................................................................... 10

3.1 Localizzazione ..................................................................................................................................................... 10

3.2 Descrizione ......................................................................................................................................................... 10

3.3 Stato avanzamento dei lavori ............................................................................................................................ 14

4. ANALISI DI TITOLARITÀ ....................................................................................................................................... 19

4.1 Analisi ................................................................................................................................................................. 19 4.1.1 Attuali Proprietari....................................................................................................................................... 19 4.1.2 Vincoli e Servitù .......................................................................................................................................... 19 4.1.3 Note pregiudizievoli ................................................................................................................................... 19

5. ANALISI CATASTALE ............................................................................................................................................ 19

5.1 Situazione catastale ........................................................................................................................................... 19

PARTE SECONDA - ANALISI URBANISTICA ED EDILIZIA ................................................................................................ 21

6. ANALISI URBANISTICA - EDILIZIA ........................................................................................................................ 21

6.1 Piano Integrato di Intervento e Convenzione ..................................................................................................... 21

6.2 Cronologia e descrizione delle pratiche edilizie .................................................................................................. 24

6.3 Ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale Per La Lombardia .................................................................... 28

7. ALTRE INDAGINI SVOLTE ..................................................................................................................................... 29

PARTE TERZA - VALUTAZIONE DEI FABBRICATI ........................................................................................................... 30

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO NELL’IPOTESI DI ACCOGLIMENTO DEL RICORSO PER LA PROPROGA DI DUE ANNI DELLA ULTIMAZIONE DEI LAVORI DELLA DIA ............................................................................................. 30

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8.1 Criteri di valutazione .......................................................................................................................................... 30

8.2 Fonti di informazione ......................................................................................................................................... 30

8.3 Valutazione area e dell’iniziativa immobiliare ................................................................................................... 31

9. NOTA FINALE ...................................................................................................................................................... 43

10. ALLEGATI ........................................................................................................................................................ 43

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PARTE PRIMA - QUADRO CONOSCITIVO

1. PREMESSA

In conformità alle Vostre disposizioni, abbiamo esaminato il bene immobile in oggetto e abbiamo svolto studi e

sopralluoghi sul complesso nonché indagini di mercato ed urbanistiche al fine di informarVi circa il valore di libero

mercato imputabile attualmente all’operazione immobiliare denominata Polo d’Eccellenza ubicata a Desio tra la via

Lavoratori Autobianchi e via Milite Ignoto.

Pertanto, in conformità alle Vostre disposizioni, abbiamo esaminato tutta la documentazione trasmessaci inerente

l’iniziativa immobiliare in sviluppo e il cantiere ed abbiamo svolto studi sulle varie pratiche, sugli iter burocratici,

sopralluoghi sui fabbricati nonché indagini di mercato al fine di informarVi circa il valore patrimoniale o corrente di

utilizzo imputabile ai beni facendo riferimento alla data di luglio 2015 e allo stato di avanzamento delle pratiche edilizie

e dei lavori come è stato possibile accertare durante i sopralluoghi effettuati.

1.1 Definizione del valore

Dato lo scopo della presente perizia nonché la tipologia del bene esaminato, il valore definito ha teso ad accertare

l’appetibilità commerciale dell’iniziativa immobiliare sul libero mercato immobiliare.

Nel caso specifico per valore patrimoniale si indica il valore attribuibile alla data di riferimento peritale, luglio 2015,

all’immobilizzazione, in relazione alla sua consistenza, caratteristiche, potenzialità, stato di avanzamento dei lavori.

Il valore accertato riferibile alla data della valutazione suppone che, prima di tale data, sia trascorso un ragionevole lasso

di tempo (in dipendenza dalla tipologia e dalle ulteriori caratteristiche del bene nonché della situazione del mercato

locale settoriale) durante il quale sia stata effettuata un’adeguata fase preparatoria alla commercializzazione, si sia

determinato e concordato il valore del bene e si siano fissate altresì tutte le ulteriori particolari condizioni di vendita e le

modalità di pagamento al fine di portare a compimento l’operazione di compravendita.

Si è altresì supposto che, nel soprarichiamato lasso temporale, i valori unitari ed i costi di costruzione di beni similari a

quelli in esame, non avessero fatto registrare mutazioni significative e che anche le condizioni economiche generali, i

trend di mercato, etc... risultassero identici a quelli esistenti alla data di riferimento della stima.

La proprietà in oggetto s’intende stimata “come era e dove era” alla data di luglio 2015 garantendo la prosecuzione dei

lavori e il completamento dell’opera.

1.2 Limiti della presente relazione

La seguente relazione di stima presenta alcuni limiti che è nostro preciso dovere segnalarVi, come qui di seguito

riportato.

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Tali aspetti andranno eventualmente ulteriormente analizzati in quanto non considerati dal presente rapporto.

a) Questo rapporto è basato sull’applicazione di conoscenze scientifiche e su valutazioni professionali di eventi

suscettibili di interpretazioni soggettive. Le valutazioni tecniche espresse sono basate su informazioni

disponibili al momento dell’indagine e sono condizionate dai limiti imposti dai dati esistenti, dalle finalità, dal

programma di lavoro e dallo stato delle pratiche edilizie, degli oneri versati, dello stato avanzamento dei lavori

e del ricorso presentato al Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia.

b) In questa fase, pertanto, la stima dei costi è necessariamente indicativa, in quanto si basa su assunzioni da noi

fatte, sui dati attualmente a disposizione e sulla nostra esperienza professionale. La scrivente Società non

intende, inoltre, fornire alcuna garanzia, espressa o implicita, utilizzabile per qualsiasi finalità, relativa al valore

commerciale della proprietà. Inoltre, le valutazioni contenute in questo rapporto sono state elaborate da tecnici

e sono di carattere esclusivamente tecnico e non costituiscono parere legale. Valueconsult Srl risponde

unicamente alla Committente della corrispondenza del rapporto emesso agli obiettivi dell’indagine definiti

nell’ambito dell’incarico, e non può farsi carico di responsabilità per danni, rivendicazioni, perdite, azioni,

spese, qualora subite da terzi come risultato di decisioni prese o azioni condotte dalla terza parte, basate sul

rapporto stesso.

c) Nessuna ricerca diretta è stata effettuata riguardo a titoli di proprietà, servitù, vincoli, ipoteche od altro ad

eccezione di quanto specificatamente illustrato nel prosieguo e limitatamente a quanto fornito da parte

dell’impresa Addamiano Costruzioni e quanto da noi riscontrato presso il comune di Desio e la Conservatoria

di Milano. Non sono state effettuate verifiche delle strutture né analisi dei terreni per la determinazione della

presenza di eventuali sostanze tossiche o nocive o di quella di possibili reperti storico/artistici o archeologici.

Nessun aspetto legale, fiscale o finanziario è stato preso in considerazione fatto salvo quanto specificatamente

illustrato nelle seguenti pagine

d) La documentazione presa in considerazione per la redazione della presente relazione è consistita in quella

fornita da parte dell’impresa Addamiano Costruzioni (documenti cartacei e digitali come indicato in allegato), e

su quella consultata presso gli uffici tecnici del comune di Desio (documentazione cartacea). I documenti

(comunicazioni, computi metrici, capitolati, ecc) e le pratiche edilizie fornite da parte dell’impresa Addamiano

Costruzioni sono state assunte pertanto come “copie conformi alle originale “ depositate presso il comune di

Desio.

e) Le ipotesi progettuali prese in considerazione nella presente valutazione, riprendono le destinazioni d’uso e le

consistenze autorizzate nelle ultime pratiche edilizie, sebbene siano ammesse altre destinazioni d’uso.

f) Le indicazioni delle varie indagini di mercato e delle altre da noi effettuate in luogo sul mercato immobiliare e

sugli altri settori interessanti l’espletamento dell’incarico, sono a nostro parere rappresentative delle varie

situazioni alla data della presente relazione. Ciononostante, non possiamo escludere che esistano ulteriori

segmenti di domanda e/o di offerta relativamente a terreni e/o a costruzioni di cui non possiamo essere a

conoscenza perché messi sul mercato in maniera riservata.

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g) Sulla base delle informazioni note alla data di redazione della presente relazione, sono stati previsti diversi

scenari a seconda dell’esito del ricorso avanzato al Tribunale relativamente al pagamento degli oneri di

urbanizzazione primaria e pertanto sono state svolte valutazioni distinte per casi per ogni fabbricato.

h) Per tutti gli scenari, il calcolo delle superfici e delle consistenze è stata desunto dalle ultime pratiche edilizie

autorizzate dal comune di Desio, rispettivamente dalla Denuncia inizio attività prot. n. 46227 del 23/12/2008 –

seconda variante al Permesso di Costruire n. 45236/75/DC per quanto riguarda i fabbricati 24/a e 25, mentre

per quanto riguarda la torre (fabbricato 26) è stata presa in riferimento l’ultima variante autorizzata e

corrispondente alla Denuncia inizio attività prot. n. 26789 del 23/07/2009 – 3° variante in corso d’opera al al

Permesso di Costruire n. 45236/75/DC.

i) Le nozioni di natura urbanistica contenute nella presente relazione sono quelle che abbiamo riscontrato dalla

documentazione di base messaci a disposizione e/o dai colloqui e dagli incontri avvenuti presso gli Uffici

Tecnici del Comune di Desio.

j) Le presenti valutazioni sono state effettuate sulla base delle pratiche edilizie e delle comunicazioni/richieste ad

oggi protocollate in comune e sulla base delle conversazioni e degli incontri effettuati con i referenti tecnici.

k) I capitoli a seguire possono contenere altre limitazioni specifiche e non di ordine generale.

l) Il metodo di lavoro adottato per valorizzare l’iniziativa immobiliare in oggetto si scosta e prescinde

completamente da quanto potrà accadere nella realtà dei fatti limitandosi ad acquisire ed a seguire l’ipotesi che,

in base ai dati ad oggi disponibili, è stata giudicata la più attendibile e consistente nelle destinazioni d’uso

autorizzate con le ultime pratiche edilizie. In conseguenza a ciò tempi, ricavi, costi, etc... sono stati tutti assunti

in linea assolutamente autonoma secondo considerazioni e previsioni logiche e tecniche suffragate dalle

esperienze e dalle risultanze di iniziative similari.

2. AMBITO DELL’ANALISI

2.1 Beni oggetto di stima

L’iniziativa immobiliare oggetto di stima, denominata Polo di Eccellenza, situata in una zona semicentrale a nord del

comune di Desio, si inserisce nel Polo Tecnologico Brianza (P.T.B.), una più ampia iniziativa immobiliare finalizzata

alla riqualificazione urbanistica della zona e all’insediamento del P.T.B. come punto di riferimento dell’intera economia

Brianzola.

Il P.T.B. è situato a circa 200 metri dalla stazione FS della linea Milano-Como/Chiasso ed è inoltre in prossimità della

SS36 e pertanto risulta essere ben collegato alle città di Milano, Monza, Como, Lecco e Bergamo.

Il P.T.B. è ubicato ai margini dell’area produttiva dove sorgeva la storica fabbrica di automobili Autobianchi e si estende

su un’area rettangolare di oltre 250.000 mq. A partire dal 2001, l’area è stata soggetta ad un importante intervento di

riqualificazione urbanistica a seguito del quale sono state demolite le vecchie strutture industriali e a partire dal 2002 è

stato realizzato un nuovo polo produttivo con la creazione di strutture edilizie modulari isolate, distribuite lungo un asse

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viario interno centrale, in direzione nord-sud, attraversato da assi trasversali dotati di ampie aree a parcheggio e da aree

di servizio private.

Il progetto riqualificativo del polo industriale dismesso “ex Autobianchi” è stato suddiviso in tre distinti comparti

lottizzatori, RU1/a, RU1/b e RU1/c prevedendo il nuovo insediamento di strutture residenziali, direzionali, commerciali

e produttive in conformità alla variante generale del PRG approvata con DGR n. 48358 del 21/02/2000 che prevede

anche la realizzazione di un polo universitario all’interno del compendio.

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La parte terminale dell’area dell’intervento è denominata Polo di Eccellenza e comprende la realizzazione di tre edifici:

una piastra commerciale e un edificio a torre di ventitré piani a destinazione direzionale denominato edificio 26,

localizzata al centro di una piazza pedonale pubblica con sottostante parcheggio sotterraneo distribuito su due livelli,

delimitata ad est e nord dagli altri due corpi a destinazione commerciale-produttivo denominati come edifici 24/a, 24/b,

25, disposti in modo perpendicolare tra di loro.

Il fabbricato 24/a è diviso in due parti, la prima parte rientra nella proprietà del Polo di Eccellenza, mentre la seconda

parte denominata 24/c è il fabbricato ceduto al comune di Desio secondo quanto stabilito nella convenzione del 2007 al

fine di essere destinato a Polo Universitario.

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La presente stima immobiliare si basa sulla documentazione fornita da parte dell‘impresa, sullo stato dei luoghi

visionato durante i numerosi sopralluoghi condotti a partire del mese di febbraio fino alla data odierna di redazione della

presente relazione, sullo stato avanzamento dei lavori così come indicato nei documenti contabili forniti da parte

dell’impresa Addamiano Costruzioni e riscontrato sul luogo, sullo stato di avanzamento delle pratiche burocratiche,

edilizie ed urbanistiche presentate presso il comune.

2.2 Documentazione tecnica di base

La documentazione visionata è stata molteplice e di diversa origine, infatti parte è stata fornita dall’impresa realizzatrice

delle opere (Addamiano Costruzioni) e parte è stata reperita direttamente presso l’ufficio tecnico del comune di Desio.

Si riporta di seguito l’elenco della documentazione visionata e la fonte originaria:

Documentazione reperita presso l’impresa Addamiano Costruzioni:

- Elenco documenti archiviati - Piano integrato di intervento Polo di Eccellenza (vedi allegato 1)

- Elenco documenti archiviati – Lotto 24 (vedi allegato 1);



- Perizie precedenti;

- Book-presentazioni dell’iniziativa immobiliare;

- Documentazione di cantiere (Stato avanzamento dei lavori per i fabbricati 24 -25-26)

Documentazione reperita presso l’ufficio tecnico del comune di Desio:

- Permesso di Costruire n. 20010 n. 30411/51/DC/2702

- Integrazione del Permesso di Costruire n. 20010 n. 30411/51/DC/2702 in data 28.10.04

- Integrazione del del Permesso di Costruire n. 20010 n. 30411/51/DC/2702

- DIA n. 10862 del 14/03/2008

- Denuncia di inizio attività del 14 luglio 2005 prot.n. 29574 variante al PdC 30411/51/DC/2702, pratica n.293.

- Trasmissione documenti ad integrazione della D.I.A. prot. n. 46227 del 23/12/2008

- Dichiarazione di ultimazione delle opere strutturali in data 26/06/2008 relative alla denuncia delle opere strutturali

Lotti 24-25 prot. 17658 del 06/05/2005 rif.PDC 30411 del 20/05/2005 e varianten. 29579 del 14/07/2005 rif. Var.

29574 del 14/07/2005

- Permesso di Costruire n. 45236/75/DC Domanda di proroga al permesso a costruire del 25/01/2008 – concede la

proroga con data del 07/03/2013

- Denuncia inizio attività del 15 ottobre 2008 n. 37504 - Successiva variante al Permesso di Costruire n.

45236/75/DC.

- Integrazione documentale del 26/11/20078 n. 43097

- Denuncia inizio attività prot. n. 46227 del 23/12/2008 – seconda variante al Permesso di Costruire n. 45236/75/DC.

- Trasmissione documenti ad integrazione D.I.A. prot. n. 46227 del 23/12/2008

- Denuncia inizio attività prot. n. 26789 del 23/07/2009 – 3° variante in corso d’opera al al Permesso di Costruire n.

45236/75/DC.

Documentazione reperita presso l’Agenzia del Territorio:

- Visure e planimetrie catastali;

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3. CONTESTO DI RIFERIMENTO

3.1 Localizzazione

Il bene in oggetto, di proprietà della società Polo Eccellenza SpA, fa riferimento ad un’area edificabile ubicata in via

Lombardia angolo via Milite Ignoto in Desio, identificata al N.C.T. al foglio 26 mappali 191-192-193-198-199-200-201-

202-203-204-205-206.

Il comune di Desio, con circa 40.000 abitanti, è il quarto comune della provincia di Monza e Brianza, dopo Monza,

Seregno e Lissone. La superficie territoriale è pari a Kmq 14,76 e la densità abitativa è pari a 2.699 ab/kmq, oltre cinque

volte la media regionale.

L’intorno urbano corrisponde alla zona a nord del comune di Desio caratterizzata dalla presenza di ampi edifici con

destinazione industriale oltre che da edifici a destinazione residenziale.

Inquadramento territoriale – fotopiano

3.2 Descrizione

L’area oggetto dell’iniziativa immobiliare denominata Polo d’Eccellenza, si estende lungo via Lombardia angolo via

Milite Ignoto in Desio, in un’area che si sviluppa per 32.000 mq di superficie, di cui 28.000 mq adibiti ad uffici,

laboratori, spazi espositivi, con una piazza pubblica di 6.000 mq e 3.000 mq di verde.

Il progetto è composto da una piastra commerciale sita al piano terra e da un edificio a torre di ventitré piani a

destinazione direzionale, localizzata al centro di una piazza pedonale pubblica con sottostante parcheggio sotterraneo su

due livelli, delimitata ad est e nord dagli altri corpi a destinazione direzionale-commerciale.

L’accesso principale agli edifici è previsto sul lato sud a confine con l’area destinata a parco che costituisce un polmone

verde di collegamento con il centro cittadino.

Edifici limitrofi: gli edifici che si estendono lungo via Milite Ignoto hanno una destinazione prevalentemente

industriale con presenza anche di residenziale.

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Caratteristiche della zona: l’area in esame si trova in una zona semicentrale a nord del comune di Desio.

Via Milite Ignoto presenta una notevole vicinanza a importanti arterie stradali cittadine quali viale Lombardia e Corso

Italia che permettono il facile raggiungimento dal centro di Desio e viceversa. La zona è dotata di servizi e infrastrutture

necessarie alla soddisfazione delle primarie esigenze quotidiane, quali negozi al dettaglio, supermercati, uffici postali e

sportelli bancari, collocati in particolare nella vicina Viale Italia e in prossimità del polo comunale sito in Piazza

Giovanni Paolo II.

Principali collegamenti: il Polo d’Eccellenza si trova a nord della città di Desio, a circa 200 metri dalla stazione FS

della linea Milano-Como/Chiasso che consente spostamenti in treno da Desio a Milano (Porta Garibaldi e Stazione

Centrale) e viceversa.

L’area dell’intervento risulta essere ben servita dai mezzi di trasporto pubblico e risulta quindi facilmente raggiungibile.

La viabilità è da considerarsi ottima, infatti sono di facile accesso i collegamenti con le principali arterie stradali, prime

fra tutte la SS35 e la SS36 che collegano il comune di Desio con le città di Milano, Monza, Como, Lecco e Bergamo.

Il comune di Desio dista circa 20 minuti dall’aeroporto di Linate (collegato dalla A51) e a 40 minuti dagli aeroporti di

Malpensa (A4) e di Orio al Serio.

Descrizione dell’intervento: La presente valutazione riguarda un insieme di aree su cui insistono un edificio a torre di

ventitré piani a destinazione direzionale denominato edificio 26, localizzato al centro di una piazza pedonale pubblica

con sottostante parcheggio sotterraneo disposto su due livelli, su cui si affacciano anche gli altri corpi a destinazione

direzionale-commerciale e produttiva rispettivamente denominati come edifici 24 e 25.

I volumi fuori terra del Polo di Eccellenza sono costituiti dai seguenti corpi di fabbrica:

- Edificio 26 : si tratta di una piastra commerciale articolata su due livelli fuori terra e una torre di 23 piani destinata

ad uffici. La torre, elemento caratterizzante del Polo di Eccellenza, si presenta ripartita in tre setti che si sviluppano

a gradoni fino ad una altezza di 90 metri. I corpi della torre, ad eccezione di quello centrale, sono chiusi da un

sistema di frangisole orizzontale sul lato sud e da superfici per metà vetrate e per metà opache sul lato nord. Il

prospetto del corpo centrale è alleggerito da logge a ciascun livello. La struttura portante è realizzata in c.a. gettato

in opera e acciaio.

Il sistema a piastra commerciale, di due livelli fuori terra, è collegato all’edificio antistante la torre tramite una

copertura ondulata in elementi in ETFE (Etil Tetra Fluoro Etilene), un polimero costituito da tre strati di pochi

millimetri, che attraversa il piano secondo della torre in senso nord-sud.

Al piano interrato è presente un’autorimessa per un totale di n. 309 posti auto, oltre a spazi dedicati ad archivi

distribuiti su due interrati alle quote -1 e -2.

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- Edificio 24/a : costituito da un edificio a pianta ad L che si sviluppa su tre livelli distinti avente un’altezza di circa

14 mt. Una porzione del fabbricato è stata ceduta al comune di Desio (oneri di urbanizzazione secondo quanto

previsto dalla Convenzione per l’attuazione del PII del complesso immobiliare denominato RU1/a – RU1/c del

01/08/2007).

Le destinazioni funzionali risultano essere diverse a seconda del livello di riferimento e risultano essere state

variate nel corso degli anni a seconda delle esigenze e delle scelte della committenza. Secondo l’ultimo

progetto autorizzato (Denuncia inizio attività prot. n. 46227 del 23/12/2008 – seconda variante al Permesso di

Costruire n. 45236/75/DC), risulta che il piano terra è destinato per 991,68 mq ad attività commerciali-direzionali

e 306,67 mq ad attività produttive, mentre il piano primo e il piano secondo risultano essere destinate interamente

ad attività produttive (laboratorio artigianale).

L’edificio è realizzato con strutture in c.a. prefabbricate con tamponamenti perimetrali in blocchi a vista integrati,

nel fronte che dà verso la piazza, con facciate continue in vetro con bandelle orizzontali in alluminio colo rosso. La

copertura è realizzata con tegoli tipo ondal con coibentazione e impermeabilizzazione, con inseriti lucernai fissi e

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shed. Le finiture interne sono previste con serramenti in alluminio e vetro camera, pavimentazione galleggiante,

controsoffittature in alluminio microforato, contropareti in cartongesso, scale in granito ed ascensore.

Il fabbricato è previsto con dotazione di impianti autonomi di riscaldamento e raffrescamento, impianto elettrico,

impianto idrico ed antincendio.

- Edificio 24 b: edificio a pianta regolare localizzato ad est del fabbricato 24/a, distribuito su un unico livello, con

alcune parti soppalcate e superfici esterne in parte recintate di pertinenza esclusiva, a destinazione artigianale.

- Edificio 24/c: edificio a pianta regolare, continuazione dell’edificio 24/a, distribuito su tre livelli distinti destinato a

Polo Universitario. Di fatto, parte dell’edificio (Lotto II) risulta essere stato completato e consegnato al comune di

Desio come previsto dalla Convenzione, mentre una porzione risulta ancora non essere stata completata.

- Edificio 25: edificio a pianta rettangolare, con fronte principale rivolto a sud, che si sviluppa su tre livelli con

destinazione produttiva per complessivi 5.168,48 mq di superficie commerciale e un’altezza di circa 14 mt.

Le caratteristiche costruttive di questo edificio sono similari a quelle del lotto 24/a, ovvero è realizzato da strutture

in c.a. prefabbricate con tamponamenti perimetrali in blocchi a vista integrati, nel fronte che dà verso la piazza, con

facciate continue in vetro con bandelle orizzontali in alluminio colo rosso. La copertura è realizzata con tegoli tipo

ondal con coibentazione e impermeabilizzazione, con inseriti lucernai fissi e shed.

Le finiture interne previste con serramenti in alluminio e vetro camera, pavimentazione galleggiante,

controsoffittature in alluminio microforato, contropareti in cartongesso, scale in granito ed ascensore.

Il fabbricato è previsto con dotazione da impianti autonomi di riscaldamento e raffrescamento, impianto elettrico,

impianto idrico ed antincendio.

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3.3 Stato avanzamento dei lavori

L’intervento edilizio in oggetto, alla data di redazione della presente relazione, risulta essere in completo stato di

abbandono, i lavori risultano essere stati sospesi in date differenti a seconda del fabbricato considerato e risultano

pertanto presenti diversi SAL relativi a diversi contratti sottoscritti tra l’impresa Addamiano Costruzioni e il PTB.

Per l’edificio 24/a l’ultimo stato avanzamento dei lavori corrisponde al SAL n .7 del 30/09/2006 riferito al contratto

n.160 per la realizzazione dei fabbricati 24 (fabbricati 24/a, 24/b e 24/c) per un importo complessivo dei lavori pari a

6.000.000,00 €. Il fabbricato 24b risulta essere stato completamente ultimato, mentre il fabbricato 24/c risulta solo in

parte essere stato completato e consegnato al comune di Desio (2° lotto). I lavori risultano essere stati eseguiti per un

importo (per tutti i fabbricati) pari a 3.410.356,62 euro.

Per l’edificio 25 l’ultimo stato avanzamento dei lavori corrisponde al SAL n.5 del 30/09/2006 riferito al contratto n.161

per la realizzazione del fabbricato 25 per un importo complessivo pari a 3.200.000,00. I lavori risultano essere stati

eseguiti per un importo pari a 1.690.381,76 euro.

Per l’edificio 26 sono invece presenti diversi contratti con diversi stati avanzamento dei lavori e precisamente:

contratto n. 07-679 del 30/07/2007 tra Addamiano Costruzioni e PTB per l’impianto di cantiere ( recinzione

perimetrale, baracche, bagni, spogliatoi, n°3 gru, cartellonistica ed allacci elettrici/idrici, scavo generale e

parziale oltre ai reinterri, riempimenti, opere strutturali comprendenti la formazione di paratie, palificazioni,

fondazioni tramite platea, pilastri in ferro e di c.a gettato in opera, setti, vani ascensori, solai in c.a per un

importo totale pari a 8.390.000,00 euro. I lavori oggetto del presente contratto sono stati realizzati quasi

completamente fino al SAL n.19 del 30/10/2009 per un importo economico pari a 8.140.639,32 euro e dal

sopralluogo effettuato risultano infatti eseguiti.

contratto n. 08-29 del 07/03/2008 tra Addamiano Costruzioni e PTB per opere in variante alle opere strutturali e

di fondazione speciale (opere di palificazione e fondazione speciale, opere strutturali dei livelli -1 e -2, opere di

scavo e movimento terra, opere di sola fondazione dell’edificio Torre), per un importo totale pari a 450.000,00

euro. I lavori oggetto del presente contratto sono stati realizzati completamente.

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contratto n. 09-37 del 12/05/2009 tra Addamiano Costruzioni e PTB per ristrutturazione del pozzo esistente per

un importo totale pari a 17.600,00 euro. I lavori oggetto del presente contratto sono stati realizzati

completamente.

contratto n. 08-56 del 23/07/2008 tra Addamiano Costruzioni e PTB per opere strutturali e

impermeabilizzazioni per un importo totale pari a 2.100.000,00 euro. I lavori oggetto del presente contratto

sono stati realizzati quasi completamente fino al SAL n.13 del 31/08/2009 per un importo economico pari a

2.036.420,00 euro.

Contratto n.09-31 del 25/02/2009 tra Addamiano Costruzioni e PTB per la realizzazione delle facciate vetrate

cieche, scala di emergenza per un importo totale pari a 5.600.000,00 euro. I lavori oggetto del presente

contratto sono stati realizzati fino al SAL n.4 del 30/09/2009 per un importo economico pari a 340.636,64 euro

ed infatti durante il sopralluogo si è potuto constatare che è stata realizzata tutta la parte strutturale i vani scala,

mentre le facciate non risultano essere state realizzate.

Per calcolare i costi delle opere a finire, si è proceduto a sottrarre dai costi totali delle opere dei diversi fabbricati gli

importi dei lavori eseguiti ricavati dagli stati avanzamenti dei lavori - SAL forniti dall’impresa e poi confrontati con

l’effettivo stato avanzamento dei lavori rilevato durante i sopralluoghi.

Per il fabbricato 24/a il costo totale dei lavori è stato valutato essere pari a circa € 1.850.000,00 rispetto al valore totale

di 6.000.000,00 €, importo quest’ultimo che tiene in considerazione anche dei costi di realizzazione dei fabbricati 24/b e

24/c.

Dal SAL n .7 del 30/09/2006 si evince che i lavori sono stati eseguiti fino a settembre 2006 per un importo totale di

3.410.356,62 euro, relativi alla palazzina 24/a, 24/b e 24/c. La palazzina 24/b risulta essere stata completata totalmente,

la palazzina 24c risulta essere stata in parte consegnata al comune di Desio - 2° lotto (come risulta dal verbale di

sopralluogo e consegna parziale del 15/02/2010) e la palazzina 24/a risulta realizzata per quanto riguarda le strutture

portanti e i tamponamenti laterali.

Per il fabbricato 25, dal computo metrico e dal SAL, si evince che il costo totale dei lavori è pari a 3.200.000,00 euro, e i

lavori sono stati realizzati per un importo pari a 1.690.000,00 euro. I costi per concludere le opere risultano pertanto

essere pari a 1.510.000,00 euro coerenti a quanto rilevato durante il sopralluogo dove si è potuto verificare che risultano

essere state realizzate le strutture portanti e parte dei tamponamenti laterali.

Per il fabbricato 26, dai diversi SAL presenti e dalla stima dei costi delle opere del luglio 2008, si desume che l’importo

totale dei lavori per la realizzazione della torre, della piastra commerciale e dei due piani interrati ad autorimessa è pari a

€ 34.579.470. Tale importo è stato nel proseguo della relazione maggiorato fino a 35.807.322,62 per tenere in

considerazione anche del piano aggiunto con la Denuncia inizio attività prot. n. 26789 del 23/07/2009 (aumento di slp

direzionale). Dai diversi SAL si evince che i lavori realizzati risultano essere pari a 10.985.297,96 euro e consistono in:

- Scavi di sbancamento generale;

- Realizzazione di paratie a contenimento della superficie di scavo;

- Palificazioni;

- Fondazioni continue, plinti e platee;

- Realizzazione dei due piani interrati S1 e S2 (di dimensioni inferiori rispetto al sovrastante) parzialmente

pavimentati;

- Solai in cemento armato gettati in opera;

- Parziali riempimenti di sottofondo a quota pavimento del piano S2;

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- Strutture di elevazione fuori terra per il corpo torre, costituite da colonne in profilati metallici imbullonati; solai

intermedi in c.a. gettati in opera sino al 21esimo piano. Sono stati inoltre posizionati gli elementi a cui verranno

agganciate le pareti finestrate che rivestiranno la torre.

Sul lotto 24/c sono in corso di completamento gli ultimi lavori di installazione degli impianti e di finitura.

I rimanenti corpi 24a e 25 sono realizzati al rustico, al 100% la struttura e per la maggior parte i tamponamenti

perimetrali. Gli edifici sono privi di qualsiasi opera di finitura interna e di impiantistica.

Il parcheggio esterno lato ferrovia, rientrante fra le opere di urbanizzazione, risulta essere completato, manca il tappetino

di finitura della pavimentazione stradale.

Rilievi edificio Torre – Lotto 26

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Rilievi edificio Lotto 24

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Rilievi edificio Torre – Lotto 25

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4. ANALISI DI TITOLARITÀ

4.1 Analisi

4.1.1 Attuali Proprietari

Dall’atto di scissione repertorio n. 17079/7524 del 22/12/2009 risulta che i fabbricati con le rispettive aree pertinenziali,

oggetto della presente analisi (fabbricato 24/a, 25 e 26) sono di proprietà del Polo di Eccellenza.

Per completezza di analisi si rimanda a quanto indicato nella Relazione sulla titolarità e vincoli sugli immobili di

Proprietà di “Polo di Eccellenza S.p.A.”redatta in data 19 marzo 2015 e che è stata allegata alla presente valutazione.

4.1.2 Vincoli e Servitù

Secondo il Piano del Governo del Territorio, parte delle aree di proprietà risultano essere sottoposte a vincolo di rispetto

ferroviario, disciplinato all’art. 7 delle disposizioni comuni.

4.1.3 Note pregiudizievoli

Si rimanda alla Relazione sulla titolarità e vincoli sugli immobili di Proprietà di “Polo di Eccellenza S.p.A.”redatta in

data 19 marzo 2015allegata alla perizia

5. ANALISI CATASTALE

5.1 Situazione catastale

Dalla Visura storica per soggetto e dalle singole visure storiche effettuate in data 06/03/2015 sull’intestazione “POLO

DI ECCELLENZA S.P.A.” (di seguito “PDE”) al Catasto Fabbricati è emerso la sussistenza del titolo di proprietà

solamente per le due unità immobiliari identificate con:

fg. 26 part. 193 sub. 2 cat. D/1, Rendita Euro 48,00;

fg. 26 part. 193 sub. 3 cat. D/1, Rendita Euro 100,00;

le cui destinazioni d’uso risultano essere: LOCALE DI MEDIA TENSIONE e CABINA ENEL.

Dall’analisi condotta invece al Catasto Terreni non è emersa alcuna formalità, ossia non risultano intestate alcune unità

immobiliari.

Dalla visura ipotecaria risultano invece di proprietà del Polo di Eccellenza S.p.A le seguenti unità immobiliari:

Al Catasto Terreni:

Foglio 26 mappale 192, EU - ENTE URBANO Consistenza 18 are 88 centiare;

Foglio 26 mappale 191, EU - ENTE URBANO Consistenza 26 are 80 centiare


Foglio 26 mappale 217, EU - ENTE URBANO Consistenza 45 centiare



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Al Catasto Fabbricati:

Foglio 26 mappale 193 sub. 2, D1 - OPIFICI Consistenza - Indirizzo VIA LAVORATORI AUTOBIANCHI N.

civico 1 - Piano T

Foglio 26 mappale 193 sub. 3, cat.D1 - OPIFICI Consistenza -Indirizzo VIA LAVORATORI AUTOBIANCHI

N. civico - Piano T.

Tali particelle sono state evidenziate in rosso nella seguente planimetria al fine di consentirne l’immediata

individuazione.

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Dalla Visura storica per soggetto e dalle singole visure storiche effettuate in data 06/03/2015 sull’intestazione “POLO

DI ECCELLENZA S.P.A.”, la situazione catastale non risulta essere aggiornata, l’atto di scissione che individua le

proprietà del Polo di Eccellenza non risulta essere stato recepito dal punto di vista catastale. Occorre pertanto fare una

segnalazione di errore all’Agenzia del Territorio al fine di inserire le proprietà del Polo di Eccellenza anche dal punto di

vista catastale e vengano inseriti i dati dell’atto di scissione.

Dall’analisi dell’estratto di mappa, risulta che i fabbricati 24/a, 24/b e 24/c oltre al fabbricato 25 sono regolarmente

inseriti in mappa, mentre non risulta inserita la sagoma della torre 26 e delle piastre commerciali oltre all’individuazione

dei piani interrati.

A seguito del completamento dell’intervento immobiliare occorrerà procedere all’accatastamento dei diversi fabbricati.

PARTE SECONDA - ANALISI URBANISTICA ED EDILIZIA

6. ANALISI URBANISTICA - EDILIZIA

6.1 Piano Integrato di Intervento e Convenzione

Secondo il Piano di Governo del Territorio del Comune di Desio, approvato con deliberazione del C.C. n° 29 del 20

aprile 2009 (pubblicato sul BURL n° 26 dell’1-07-2009), le aree oggetto di analisi risultano essere classificate in zona

“Tessuti consolidati a prevalente presenza non residenziale: ambito interessato da processi di re-industrializzazione (P1)

disciplinati dall’art. 3.3.1 delle disposizioni del Piano delle Regole”.

Parte delle suddette aree sono sottoposte a vincolo di rispetto ferroviario, disciplinato all’art. 7 delle disposizioni

comuni. Le aree sono inoltre definitivamente disciplinate dal Piano Integrato di Intervento (P.I.I.) approvato con

deliberazione C.C. n° 35 del 25 maggio 2007 e convenzionato con atto del notaio Ezilda Mariconda del 01-08-2007 rep.

N. 13397.; per l’ambito disciplinato dallo stesso P.I,I. vale la disposizione transitoria per i piani attuativi convenzionali

in fase di attuazione, di cui all’art. 7 delle Disposizioni di attuazione del PdR.

In merito al suddetto intervento risultano essere state sottoscritte due convenzioni urbanistiche con il comune di Desio.

La 1° Convenzione per l’attuazione del Programma Integrato di Intervento del complesso immobiliare denominato

RU1/A – RE1/C sito in comune di Desio è stata sottoscritta in data 21 dicembre 2001. La 2° Convenzione invece è stata

sottoscritta in data 1° agosto 2007 e riguarda nello specifico la testata del comparto, l’area più vicina al contesto

urbanizzato, denominata Polo di Eccellenza.

Relativamente alla prima Convenzione per i comparti RU1/A e RU1/B è stata gratuitamente ceduta al Comune una

superficie pari a mq 49.800 oltre al manufatto, oggi demolito, destinato a parcheggio pluripiano in fregio alla via Buozzi.

È stata ceduta inoltre la palazzina in stile 900 situata lungo via Lombardia, sulla testata di via XXV Aprile e l’adiacente

ex palazzina ad uffici (poi demolita con la seconda Convenzione in quanto ritenuta vetusta e in pessimo stato di

conservazione) .

La seconda Convenzione interessa invece l’area posta sulla testata sud del comparto denominato Polo di Eccellenza, a

diretto contatto con la città di Desio e con strutture importanti quali la stazione ferroviaria ed il Polo Univeritario, il polo

degli uffici Comunali sito in piazza Paolo Giovanni II.

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Stralcio del PII- tav.

La soluzione progettuale prevista e in parte realizzata per questa area, importante in quanto a diretto contatto con la città

di Desio, consiste nella realizzazione di tre edifici 24/a-24/b e 25, disposti ad “L”, a delimitazione della piazza pedonale

asservita ad uso pubblico, in corso di ultimazione come da Permesso di Costruire n° 30411 rilasciato in data 9 agosto

2004, con destinazione produttiva-direzionale.

Baricentricamente alla piazza è prevista la realizzazione dell’edificio Torre (n. 26) che recepirà i criteri di architettura

bioclimatica sulla base delle linee guida quali le migliori prestazioni energetiche dell’involucro, un uso sostenibile delle

risorse e l’efficienza energetica degli impianti.

L’ambito oggetto di P.I.I. è autosufficiente per quanto riguarda le aree destinate a parcheggio pubblico (aree prospicienti

alla via Milite Ignoto ed area lato est adiacente alla FF.SS.). È previsto inoltre un grande parcheggio privato sotterraneo

di pertinenza degli edifici 24/a parte privata, 25 e della Torre 26, di tipo multipiano situato nel sottosuolo della piazza. Il

Polo Universitario sarà posizionato all’interno dell’edificio 24/a per una SLP di circa 4.000 mq,in costruzione e che

dovrà essere ultimato a cura del Promotore secondo le caratteristiche tecniche risultanti nel capitolato allegato alla

delibera del C.C. datata 5 marzo 2007 n° 4. La data indicata per l’ultimazione dei lavori era entro 8 mesi dalla data di

stipula della seconda Convenzione.

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Dalla Convezione si evince che la società P.T.B si obbliga a richiedere i Permessi di Costruire e DIA necessari alla

realizzazione del progetto entro 6 mesi dalla data di stipula della Convenzione, inizio dei lavori comunicato entro 1 anno

e ultimazione degli stessi entro 3 anni, si impegna inoltre a cedere:

1) appezzamento di terreno su cui insiste fabbricato rustico censito al Catasto Terreni come segue : - mapp. 198 (ex

192B) di mq 1.450; mapp. 204 (ex 194/d) di mq 730; mapp. 199 (ex 192/c) di mq 685; il fabbricato dovrà essere

completato a cura della Soc. P.T.B. entro 8 mesi.

2) appezzamento di terreno: fog. 26, mapp.206 (ex 194/f) di mq 2.658.con fabbricato sovrastante in corsodi costruzione

secondo le Concessioni edilizie rilasciate in data 20 maggio 2005 e successiva variante un data 14 luglio 2005. La

società P.T.B. si impegna a proprie spese a demolire il fabbricato “ex edificio uffici Autobianchi”.

3) si impegna ad asservire gratuitamente e perpetuamente la piazza pedonale ad uso pubblico con diritto di edificabilità

nel sottosuolo ed assume l’onere di permanente manutenzione (anche straordinaria) della stessa.

A garanzia di quanto sopra indicato è stipulata una fideiussione per un importo di € 2.500.000,00.

Inoltre si impegna alla realizzazione di opere di urbanizzazione primaria a scomputo necessarie per l’insediamento

previsto, comprese quelle di collegamento alle reti di pubblici servizi quali:

- Piazza adiacente edificio 26 asservita ad uso pubblico;

- Parcheggio est lato ferrovia;

- Area a verde lato sud.

Le opere sopra indicate risultano da computo metrico estimativo essere pari ad € 1.361.807,76.

La tempistica per la realizzazione delle opere è la seguente:

- entro il 30 giugno 2008 le opere relative al parcheggio;

- entro il 30 dicembre 2008 le opere relative al verde pubblico;

- entro il 1° agosto 2010 le opere relative alla piazza.

A garanzia delle obbligazioni assunte sono consegnate fideiussioni assicurative per l’importo di € 1.361.807,76 per

l’esecuzione delle opere di urbanizzazione e di € 1.600.000,00 a garanzia dei lavori di esecuzione dell’edificio.

A seguito della consegna del lotto II dell’edificio 24/c, la polizza di fidejussione è abbassata all’importo di 700.000,00 €.

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6.2 Cronologia e descrizione delle pratiche edilizie

A seguito dell’approvazione del Piano Integrato di Intervento, sono stati presentati i permessi a costruire per i fabbricati

inseriti all’interno del Polo di Eccellenza, e numerose varianti relative a diversa conformazione della sagoma degli

edifici, modifiche alle vedute prospettiche, cambi di destinazioni d’uso , il tutto secondo le esigenze e le scelte avanzate

dalla proprietà nel tempo.

Per i fabbricati denominati 24/a e 25 risultano essere state presentate le seguenti pratiche:

1. Permesso di Costruire n. 20010 n. 30411/51/DC/2702 provvedimento di rilascio emanato il 20/05/2005 dal comune di Desio per l‘esecuzione di opere da compiersi su area a parte del compendio immobiliare con accesso

da via Lavoratori Autobianchi, disciplinato dal Piano Attuativo del subcomparto RU.1/a approvato con

deliberazione del C.C n. 94 del 30 novembre 2001 e consistente nella realizzazione di edifici ad uso produttivo

denominati nel progetto con i numeri 24 e 25, direzionale e commerciale.

2. Integrazione del Permesso di Costruire n. 20010 n. 30411/51/DC/2702 in data 28.10.04 consistente nella redazione e deposito di Relazione illustrativa e Tavole di Progetto:

3. Integrazione del del Permesso di Costruire n. 20010 n. 30411/51/DC/2702 – Trasmissione di documentazione a seguito della di integrazione prot. n. 30411/51/DC/2702 (AM/sb) del 09/03/2005 avanzata

dal comune di Desio.

4. DIA n. 10862 del 14/03/2008 per cambio di destinazione d’uso da produttivo a direzionale-residenziale relativa

all’immobile 25. autorizzato con PdC 30411/51 del 20-05-2005 e successiva variante: opere interne per la

suddivisione funzionale degli spazi in base alle esigenze distributive degli uffici e delle residenze, nuovi servizi

igienici. Pratica successivamente Annulata a seguito della richiesta avanzata da parte della stessa Addamiano

Costruzioni. (i costi totali di oneri di urbanizzazione e contributo di costruzione risultano essere pari a

379.821,96).

5. Denuncia di inizio attività del 14 luglio 2005 prot.n. 29574 variante al PdC 30411/51/DC/2702, pratica n.293.

6. Trasmissione documenti ad integrazione della D.I.A. prot. n. 46227 del 23/12/2008

7. Dichiarazione di ultimazione delle opere strutturali in data 26/06/2008 relative alla denuncia delle opere strutturali Lotti 24-25 prot. 17658 del 06/05/2005 rif.PDC 30411 del 20/05/2005 e variante n. 29579 del

14/07/2005 rif. Var. 29574 del 14/07/2005

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Per il fabbricato denominato 26 (torre ed edifici limitrofi) risultano essere state presentate le seguenti pratiche:

1. Permesso di Costruire n. 45236/75/DC provvedimento di rilascio emanato il 25/01/2008 con prot. 75 dal comune di Desio per la realizzazione di un edificio a torre con destinazione direzionale e commerciale, con due

piani interrati ad autorimessa e realizzazione delle opere di urbanizzazione e verde.

2. Domanda di proroga al permesso a costruire del 25/01/2008 – concede la proroga con data del 07/03/2013

3. Denuncia inizio attività del 15 ottobre 2008 n. 37504 - Successiva variante al Permesso di Costruire n. 45236/75/DC.

4. Integrazione documentale del 26/11/20078 n. 43097 sostituzione delle tavole 33 e 34

5. Denuncia inizio attività prot. n. 46227 del 23/12/2008 – seconda variante al Permesso di Costruire n. 45236/75/DC. Le modifiche riguardano l’intero complesso costituito dai fabbricati 24a, 25 e 26.

6. Trasmissione documenti ad integrazione D.I.A. prot. n. 46227 del 23/12/2008

7. Denuncia inizio attività prot. n. 26789 del 23/07/2009 – 3° variante in corso d’opera al al Permesso di Costruire n. 45236/75/DC.

A corredo delle pratiche edilizie relative ai fabbricati 24/a, 25 e 26, sono state visionate anche altre pratiche edilizie

consistenti in:

DIA prot. 37699 del 12 /09/2007 per la demolizione dell’intero ex edificio uffici Autobianchi sito nel comparto RU1/c

in adempimento all’art. 3 punto 1 della Convenzione per l’attuazione del PII del 2007.

DIA prot. 1299 del 11/01/2008 per opere di urbanizzazione primaria consistenti nella realizzazione di un parcheggio e

verde pubblico.

Permesso di costruire 30411/51/DC/2702.

In data 20/05/2005 il comune di Desio dà permesso a costruire alla società Polo Tecnologico Brianza per l’esecuzione di

opere da compiersi su area del compendio immobiliare con accesso da via Lavoratori Autobianchi e disciplinato dal

Piano Attuattivo del subcomparto RU1/a approvato con delibera del C.C n.94 de3l 30 /11/2001 e consistente nella

realizzazione di edifici ad uso produttivo contraddistinti nel progetto con i numeri 24-25.

DIA n. 10862 del 14/03/2008 per cambio di destinazione d’uso da produttivo a direzionale-residenziale relativa all’immobile 25. Variante al Permesso

di Costruzione n. 30411/51 del 20-05-2005, le modifiche consistono nell’esecuzione di opere interne per la suddivisione

funzionale degli spazi in base alle nuove esigenze distributive scelte dalla proprietà e consistenti nella destinazione ad

uffici e a residenze, con la creazione di nuovi servizi igienici.

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Denuncia di inizio attività del 14 luglio 2005 prot.n. 29574 variante al Permesso di costruire 30411/51/DC/2702

La Denuncia di inizio attività del 14 luglio 2005 prot.n. 29574, variante al Permesso di costruire 30411/51/DC/2702

introduce delle modifiche nella sagoma, con aumento delle unità immobiliari, modifiche interne agli edifici e modifiche

prospettiche.

Il progetto prevede la costruzione dei fabbricati ad uso produttivo denominati 24-25, edifici da realizzare nel compendio

immobiliare disciplinato dal piano attuativo RU.1 (subcomparto RU.1/A) definitivamente approvato con deliberazione

C.C. n. 94 del 30.11.2001.

Il progetto prevede una modifica nella organizzazione planivolumetrica degli edifici, la diversa disposizione dagli edifici

consiste nell’ unificazione degli edifici della testata sud del comparto in un fabbricato ad “L” aperta verso la piazza

interna; nell’accorpamento delle superfici ad uso direzionale, che vengono previste nell’edificio da realizzare sulla via

Milite Ignoto; nella traslazione delle superfici per parcheggio privato relative all’ambito non attuato, con la dislocazione

di parte delle aree stesse a margine della via Milite Ignoto, strada dalla quale è pure previsto l’accesso.

Permesso di Costruire n. 45236/75/DC

Il permesso di costruire è stato rilasciato da parte del comune di Desio in data 25/01/2008 per la realizzazione

dell’edificio a torre con destinazione direzionale e commerciale.

I contributi per il rilascio del permesso a costruire sono stati stimati essere pari a 1.501.094,06 €

Denuncia inizio attività del 15 ottobre 2008 n. 37504 - Successiva variante al Permesso di Costruire n.

45236/75/DC.

Oggetto di variante è l’intero complesso direzionale/commerciale composto dall’edificio a torre e dalle piastre

commerciali. Le modifiche progettuali riguardano l’autorimessa interrata, l’edificio a torre e le due piastre commerciali.

AUTORIMESSA INTERRATA

Vengono apportate delle varianti consistenti nel riposizionamento dei corpi scala/ascensori di collegamento al piano

commerciale fuori terra; nell’eliminazione del locale tecnologico Cabina Enel in origine posizionato nell’angolo nord-

ovest; e nell’aggiornamento della posizione e delle dimensioni delle griglie d’areazione naturale nel rispetto dei requisiti

antincendio.

EDIFICIO A TORRE

Vengono apportate delle lievi modifiche alla sagoma dell’intero edificio a torre, compresi i piani interrati ed in

particolare vengono ampliati i vani tecnologici nei piani interrati (vedi vasca antincendio e Cabina Enel lato ovest);

vengono riposizionati i corpi scala di emergenza-ascensori e dei vani tecnologici nel “core” centrale dell’edificio (in

particolare lo spostamento della scala di emergenza lato ovest), dovuto al calcolo strutturale esecutivo;

viene aggiornato l’involucro di tamponamento in pianta al piano terra dovuto ad esigenze di conformazione

architettonica; vengono effettuate delle lievi modifiche prospettiche dovute all’adeguamento alla nuova sagoma della

pianta dell’edificio ed alla resa esecutiva; ed infine viene modificato l’ultimo piano che presenta un’altezza interna

maggiore rispetto a quella dei piani sottostanti per esigenze architettoniche (“piano panoramico”) e comunque sempre

nel rispetto dell’altezza massima consentita;

PIASTRE COMMERCIALI

Viene effettuato l‘aggiornamento della sagoma in pianta delle piastre commerciali, mantenendo comunque i due livelli

fuori terra ed il collegamento con la torre tramite l’elemento in copertura, dovuto ad esigenze di una diversa funzionalità

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distributiva interna degli spazi commerciali ed in particolare comporta la ridefinizione dei corpi scala-ascensore e

l’ampliamento e riposizionamento dei blocchi servizi igienici.

Si precisa che i suddetti cambiamenti mantengono praticamente inalterata la quasi totalità degli elementi caratterizzanti

lo stato approvato con il Permesso di Costruire e non modificano il calcolo degli oneri di urbanizzazione e del contributo

al costo di costruzione, in quanto la Superficie Lorda di Pavimento del progetto in variante risulta sostanzialmente

invariata rispetto a quella del progetto approvato con il Permesso di Costruire originario (SLP progetto in variante: mq

14.192,40 - SLP progetto approvato: mq 14.192,69); inoltre l’importo complessivo dell’opera in variante non supera

l’importo determinato con il computo metrico estimativo allegato al Permesso di Costruire originario (euro

9.006.138,29).

Denuncia inizio attività prot. n. 46227 del 23/12/2008 – seconda variante al Permesso di Costruire n.

45236/75/DC. Le modifiche riguardano l’intero complesso costituito dai fabbricati 24/a, 25 e 26.

Per i fabbricati 24/a viene effettuato il cambio di destinazione d’uso da attività produttiva a direzionale/commerciale,

con conseguenti modifiche all’assetto distributivo, alla realizzazione ed integrazione dei servizi igienico sanitario, alla

realizzazione di nuovi corpi scala-ascensore-interni e l’eliminazione dei corpi-scala ascensore esterni.

Le modifiche riguardano tuttavia anche il Fabbricato a torre – lotto 26 e le piastre commerciali (2° varianti in corso

d’opera al permesso a costruire), e consistono principalmente nell’ampliamento della superficie direzionale-commerciale

e nell’aggiunta di un piano direzionale.

Trattasi di variante al permesso di costruire n. 5236/75 del 25 gennaio 2008, in esecuzione al Programma integrato di

Intervento (P.I.I.) approvato con deliberazione C.C. n. 35 del 25 giugno 2007.

La variante prevede inoltre la modifica della destinazione d’uso di parte dell’edificio 24/a e la rideterminazione della slp

con il trasferimento della stessa al fabbricato a torre 26.

Edificio 24/a:

modifica della destinazione d’uso di porzione di edificio da produttiva a direzionale-commerciale;

nuova distribuzione degli spazi ai vari piani;

modifica dei prospetti.

Edificio 26 e torre:

ampliamento della superficie direzionale-commerciale;

modifica dei prospetti;

nuova distribuzione degli spazi ai vari piani.

Contributi di costruzione con riferimento alla modifica d’uso e all’ampliamento della slp.

A seguito delle modifiche riportate, il ricalcolo degli Oneri di urbanizzazione e del Contributo commisurato al Costo di

Costruzione (rif. Legge 10/77) per i fabbricati 24/a e 26, consiste in:

Edificio 24/a:

- Oneri di urbanizzazione per cambio di destinazione d’uso da industriale a commerciale : € 13.663,16

- Costo di costruzione per cambio di destinazione d’uso da industriale a commerciale : € 56.853,80

Edificio 26:

- Oneri di urbanizzazione per ampliamento slp direzionale/commerciale : € 3.301,09

- Costo di costruzione per ampliamento slp direzionale/commerciale : € 5.202,47

Per un totale di oneri da versare per il cambio di destinazione d’uso pari ad € 79.020,52

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Denuncia inizio attività prot. n. 26789 del 23/07/2009 – 3° variante in corso d’opera al Permesso di Costruire n.

45236/75/DC.

La variante consiste nell’ampliamento della superficie direzionale con l’aggiunta di un piano su doppia altezza al piano

21°, l’inserimento dello sbarco dell’ascensore sul piano copertura - piano 23° e modifica del locale tecnico al di sopra

dell’ascensore adiacente al precedente descritto. Aumento dell’altezza del vano tecnico in copertura.

Le modifiche apportate con la DIA in oggetto sono le seguenti:

Aggiunta di n. 1 piano tipo “C” su doppia altezza – piano 21° - mantenendo immutata l’altezza urbanistica e la

facciata dell’edificio;

Estensione dello sbarco ascensore su piano di copertura – ora piano 23° - ed inserimento locale tecnico al di

sopra dell’ascensore adiacente al precedentemente descritto. Al fine di riequilibrare la composizione

architettonica, conseguenza della modifica precedentemente descritta è stata aumentata lievemente l’altezza del

vano tecnico in copertura e del graticcio metallico aperto di coronamento.

A seguito delle modifiche indicate, è stato ratto il ricalcolo degli Oneri di urbanizzazione e del Contributo commisurato

al Costo di Costruzione (rif. Legge 10/77) per aumento slp lotto 26, consistente in:

- Oneri di urbanizzazione per ampliamento slp direzionale : € 12.286,88

- Costo di costruzione ampliamento slp direzionale : € 19.363,92

Per un totale di oneri da versare per ampliamento slp pari ad € 31.650,80.

6.3 Ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale Per La Lombardia

Per quanto riguarda il versamento degli oneri dell’urbanizzazione primaria non è possibile definire in questa sede se

siano stati completamente saldati o in quale quantità, in quanto è in corso un contenzioso tra il comune di Desio e la

società Polo di Eccellenza e Polo Tecnologico Brianza srl, che ha portato ad un ricorso presso il Tribunale

Amministrativo Regionale per la Lombardia per l’annullamento dei diversi provvedimenti comunali.

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7. ALTRE INDAGINI SVOLTE

Al di là delle indagini urbanistiche, edilizie condotte e di quelle di mercato i cui risultati fanno da presupposto alla stima

dell’iniziativa immobiliare, abbiamo effettuato indagini anche di livello più generale sull'andamento dell'economia

locale e sulle tendenze del mercato.

Il tutto teso allo sviluppo ed all'identificazione di tutte le problematiche afferenti un’iniziativa immobiliare e cantiere

con le caratteristiche sopra evidenziate.

Da un punto di vista della situazione generale del mercato immobiliare, occorre subito dire che il momento attuale di

mercato non è da ritenersi ottimale stante gli attuali trend di mercato che rilevano un decremento dei valori immobiliari

sia dovuto alla smisurata lievitazione dei prezzi che ha caratterizzato lo scorso decennio e sia alla situazione complessiva

di crisi del mercato immobiliare europeo e in particolare quello italiano.

La persistente congiuntura economica ha poi reso particolarmente complicata la situazione dell'intero settore edilizio per

il quale non si possono neppure ragionevolmente ipotizzare sensibili miglioramenti in tempi medio brevi.

Inoltre bisogna evidenziare che l’intervento risulta essere consistente sia per le dimensioni fisiche delle opere sia per

l’elevato costo economico dell’iniziativa stessa (costi di costruzione e di cantiere, di promozione e gestione

dell’iniziativa immobiliare che presuppongono il coinvolgimento di un operatore economico appropriato).

Per quanto sopra riportato si ritiene pertanto plausibile che i tempi di realizzazione della iniziativa immobiliare siano da

stimarsi verosimilmente in un arco temporale compreso tra i 2-3anni anche in base allo stato avanzamento dei lavori dei

diversi fabbricati.

Infatti a seguito dei sopralluoghi effettuati si ritiene che per completare le opere del fabbricato 24 A e 25 si possano

valutare 2 anni, mentre per completare il fabbricato 26 siano necessari almeno 3 anni di lavori.

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PARTE TERZA - VALUTAZIONE DEI FABBRICATI

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO NELL’IPOTESI DI ACCOGLIMENTO DEL RICORSO

PER LA PROPROGA DI DUE ANNI DELLA ULTIMAZIONE DEI LAVORI DELLA DIA

8.1 Criteri di valutazione

Il criterio adottato, visto quanto già illustrato in premessa di definizione del valore (cfr.), ha teso a soddisfare la richiesta

di conoscere il valore imputabile ai beni esaminato con riferimento alla situazione attuale, con le opere realizzate

corrispondenti allo stato avanzamento dei lavori quali descritto nei precedenti paragrafi.

Ovviamente, trattandosi di un’operazione di sviluppo immobiliare, il valore è stato desunto procedendo alla

valorizzazione dell’area e delle opere realizzate, in base alle capacità edificatorie residue e all’orientamento del comune

di Desio, in quanto gli ultimi titoli abilitativi rilasciati con D.I.A. per varianti in corso d’opera ai permessi di costruzione

originari risultano essere scaduti, mentre risulta essere ancora operante la convenzione urbanistica del 2007.

Le destinazioni dei fabbricati presi in considerazione per la valutazione dell’iniziativa immobiliare sono quelle

indicate nelle ultime pratiche edilizie autorizzate prima dell’interruzione dei lavori, questo tuttavia non esclude il

fatto che un operatore economico possa effettuare scelte diverse e modificare le destinazioni d’uso ripresentando le

pratiche edilizie.

Infatti tra il materiale di lavoro fornito da parte dell’impresa Addamiano Costruzioni si rileva la presenza di pratiche

edilizie con cambio di destinazione d’uso da produttivo a direzionale-commerciale e residenziale per i fabbricati 24/a e

25.

La metodologia adottata ha tenuto conto dei costi (diretti ed indiretti) necessari a mettere le opere prima nella condizione

per poter essere considerate come libere e disponibili (procedura del tribunale) e, poi, dei tempi necessari per

ripresentare le pratiche edilizie.

Gli oneri finanziari sono stati conteggiati, considerando il rendimento dei titoli di stato alla data di redazione della

presente relazione (1,96%) sull'intero importo, non conoscendo la leva finanziaria a cui ricorrerà l'imprenditore, per un

periodo ritenuto necessario all’espletamento degli iter burocratici delle prassi urbanistiche ed edilizie (presentazione

delle pratiche edili-concertazione con la pubblica amministrazione) nonché in base a quelli occorrenti al completamento

dei diversi fabbricati.

In questo scenario sono stati infatti considerati sia i tempi di espletamento delle pratiche legali, sia i tempi legati alla

presentazione delle pratiche edilizie e alla concertazione con la pubblica amministrazione ed infine quelli legati al

completamento dei diversi fabbricati, alla loro commercializzazione e vendita.

8.2 Fonti di informazione

Catasto di: Milano.

Osservatori del mercato immobiliare: Consulente Immobiliare de Il Sole 24 Ore, Osservatorio Immobiliare del Ministero

delle Finanze, Borsino immobiliare di Milano e Provincia, ecc.

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8.3 Valutazione area e dell’iniziativa immobiliare

Come evidenziato nel corpo della presente Relazione, l’intervento in oggetto è stato autorizzato con diverse pratiche

edilizie, varianti in corso d’opera, modifiche nella sagoma, nelle volumetrie e nelle destinazioni d’uso.

Secondo la Denuncia inizio attività prot. n. 46227 del 23/12/2008 – seconda variante al Permesso di Costruire n.

45236/75/DC il fabbricato 24/a si sviluppa su tre piani fuori terra, con destinazioni d’uso diverse, al piano terra infatti

sono presenti spazi commerciali-direzionali per una superficie lorda di pavimento pari a 991,68 mq e spazi produttivi per

306, 67 mq, per un totale di 1.298,35 mq. Agli altri livelli invece sono presenti laboratori artigianali per attività

produttive e rispettivamente 1.281,53 mq di superficie lorda di pavimento per il piano primo e 802,05 mq per il piano

secondo.

Il fabbricato 25 si sviluppa anch’esso sue tre livelli, ma la destinazione d’uso autorizzata resta quella delle altre pratiche

edilizie presentate, ossia la destinazione produttiva. La superficie lorda di pavimento al piano terra è pari 2.231,15 mq, al

piano primo è pari a 2.144,76 mq e al piano secondo pari a 792,56 per un totale complessivo per l’intero fabbricato di

5.168,48 mq.

Secondo la Denuncia inizio attività prot. n. 26789 del 23/07/2009 – 3° variante in corso d’opera al Permesso di Costruire

n. 45236/75/DC la torre 26 si sviluppa per ventitrè piani fuori terra, oltre a due piani interrati adibiti a parcheggio e una

piastra a destinazione commerciale al piano terra.

Il calcolo delle consistenza delle aree è stato ricavato direttamente dalle pratiche edilizie depositate in comune e

considerando per superficie commerciale la superficie in proprietà esclusiva calcolata al lordo di pareti interne e

perimetrali (con un massimo di 50 cm di spessore per le pareti perimetrali), e sino alla mezzeria delle pareti confinanti

con altre proprietà (con un massimo di 25 cm).

Le pertinenze alle unità residenziali sono state considerate secondo i seguenti parametri:

· cantine e soffitte non collegate : da 0,10 a 0,25

· cantine e soffitte collegate : da 0,25 a 0,50

· balconi scoperti sino a 10 mq : da 0,20 a 0,30

· logge coperte sino a 10 mq : da 0,30 a 0,40

· terrazze sino a 30 mq : da 0,20 a 0,40

· terrazze oltre 30 mq : da 0,10 a 0,30

· giardini : da 0,10 a 0,15

Valutazione Capacità Edificatoria Residua

Il valore della capacità edificatoria residua, pari a mq. 331,29, è stata quantificata nella misura del 24% del valore dei

possibili ricavi finali ed aggiunto alla somma del valore di mercato del terreno dei singoli lotti.

Pertanto ipotizzando un ricavo complessivo finale da vendita pari a

Mq. 331,29 X Euro/mq. 2.500 = Euro 828.225

e attribuendone circa il 24% al valore del terreno, si ottiene un valore della potenzialità edificatoria residua pari a Euro

200.000,00.

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Ricavi:

Relativamente ai fabbricati 24/a e 25, per le attività commerciale/direzionale si è fatto riferimento ad un valore unitario

pari ad Euro/mq 2.300 risultato quello più idoneo per la commercializzare di unità con caratteristiche analoghe a quello

oggetto di capitolato inserite o comunque limitrofe alla zona del Polo di Eccellenza, Euro/mq. 1.100 per i laboratori

artigianali siti al piano terra/primo secondo.

Relativamente invece al fabbricato 26 per le attività commerciali site al piano terra si è fatto riferimento ad un valore

unitario pari ad Euro/mq 2.300 risultato quello più idoneo per la commercializzare di unità con caratteristiche analoghe a

quello oggetto di capitolato inserite all’interno della piazza del Polo di Eccellenza, Euro/mq. 2.300 per il direzionale al

piano terra e Euro/mq. 2.600 per il direzionale dal piano primo al ventidue e Euro/cad. 15.000 per i posti auto siti al

piano interrato primo e secondo.

Costi (diretti e indiretti)

A fronte di questi possibili ricavi, sempre ad Euro attuali, si è detratta la quota parte del 3% per gli oneri di

commercializzazione dell’iniziativa immobiliare, non tenendo in considerazione quelli già spesi in precedenza in quanto

risalenti al 2009-2010 e quindi ben oltre 5 anni.

Per quanto riguarda i costi diretti, ossia i costi di costruzione per il completamento delle opere, questi sono stati ricavati

sottraendo dal costo totale delle opere di ogni fabbricato, i costi dei lavori già eseguiti e ricavati dai SAL dell’impresa.

Si sono pertanto considerate le destinazioni d’uso delle ultime pratiche autorizzate e le finiture di livello medio-alto

come risulta dal progetto e dal capitolato tecnico.

Inoltre, sono stati considerati i costi legati agli oneri professionali, valutati al 5% quali oneri tecnici di progettazione e di

direzione lavori comprensivi anche della quota parte degli oneri legati alla sicurezza calcolati ovviamente sui costi di

costruzione per le opere da completamento per i fabbricati 24/a e 25. Per il fabbricato 26 gli oneri sono stati invece

valutati pari al 6,5% dei costi di completamento della torre, una % maggiore rispetto agli altri due edifci in quanto il

progetto di completamento per la torre risulta di maggiore complessità rispetto a quello semplice e ormai definito dei

fabbricati circostanti.

Da un accertamento effettuato presso il comune di Desio risulta che gli oneri di urbanizzazione secondaria oltre al costo

di costruzione, sono stati versati interamente in parte dal Polo di Eccellenza e in parte attraverso la riscossione della

fidejussione bancaria.

Di seguito si riporta una tabella col dettaglio dei pagamenti effettuati e si allegano alla presente relazione le copie delle

ricevute dei pagamenti effettuati:

Di seguito si riporta una tabella col dettaglio dei pagamenti effettuati e si allegano alla presente relazione le copie delle

ricevute dei pagamenti effettuati:

Causale del versamento Versante Importo

I rata OU secondari realizzazione edificio a torre

direzionale e commerciale

PTB – Polo Tecnologico

Brianza

300.240,11 €

I rata costo di costruzione realizzazione edificio a

torre direzionale e commerciale


Brianza

405.306,92 €

Saldo costo di costruzione per realizzazione edificio

a torre con destinazione direzionale commerciale

Artadius Credit Insurance

N.V. – Agenzia di Milano

12.572,55 €

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(P.I.I. approvato con Deliberazione C.C. n. 35 del

25/06/2007 – convenzione stipulata il 1° AG/2007,

rep 13397/5441)

Saldo OU secondari per realizzazione edificio a torre

con destinazione direzionale e commerciale (P.I.I.

approvato con Deliberazione C.C. n. 35 del


rep 13397/5441)



24.547,99 €


a torre con destinazione direzionale commerciale



rep 13397/5441)



200.306,91 €

Interessi da scadenza rata a saldo a data di effettivo

pagamento su costo di costruzione per realizzazione

edificio a torre a destinazione direzionale e

commerciale



427,45 €

II rata OU secondari realizzazione edificio a torre

direzionale e commerciale (P.I.I. approvato con

Deliberazione C.C. n. 35 del 25/06/2007 –

convenzione stipulata il 1° AG/2007, rep

13397/5441)


Brianza

150.120,05 €

Interessi su II rata costo di costruzione per

realizzazione edificio a torre destinazione direzionale

e commerciale (P.I.I. approvato con Deliberazione

C.C. n. 35 del 25/06/2007 – convenzione stipulata il

1° AG/2007, rep 13397/5441)


Brianza

18.987,94 €

Interessi su II rata costo di costruzione per

realizzazione edificio a torre (P.I.I. approvato con



13397/5441)


Brianza

12.660,13 €

Sanzione 20% per tardato pagamento su II rata OU

secondari per realizzazione edificio a torre (P.I.I.



rep 13397/5441)


Brianza

30.024,00 €

Saldo OU secondari per realizzazione edificio a torre

con destinazione direzionale e commerciale (P.I.I.



rep 13397/5441)


Brianza

100.000,00 €

Valueconsult

Interessi su saldo OU secondari per realizzazione

edificio a torre con destinazione direzionale e

commerciale (P.I.I. approvato con Deliberazione


1° AG/2007, rep 13397/5441)


Brianza

3.596,63 €

Interessi su saldo costo di costruzione per

realizzazione edificio a torre con destinazione




13397/5441)


Brianza

10.788,60 €

Sanzione 10% per tardato pagamento OU secondari

per realizzazione edificio a torre con destinazione




13397/5441)


Brianza

15.012,00 €

Sanzione 10% per tardato costo di costruzione per

realizzazione edificio a torre con destinazione




13397/5441)


Brianza

45.030,69 €

Acconto su saldo OU secondari per realizzazione


commerciale (P.I.I. approvato con Deliberazione


1° AG/2007, rep 13397/5441)


Brianza

25.572,08 €


a torre con destinazione direzionale e commerciale



rep 13397/5441)


Brianza

237.427,45 €


pagamento su costo di costruzione per realizzazione


commerciale


Brianza

1.804,30 €


pagamento su OU secondari per realizzazione


commerciale


Brianza

372,90 €

Interessi da scadenza II rata a saldo a data di effettivo

pagamento su OU secondari per realizzazione


Brianza

1.926,54 €

Valueconsult


commerciale

Onero di urbanizzazione primaria e costo di

costruzione


Brianza

31.650,79 €

Oneri di urbanizzazione secondaria e costo di

costruzione


Brianza

79.020,52 €

Rev. 2165-2166 OU primari e secondari PTB – Polo Tecnologico

Brianza

367.763,80 €

Per quanto riguarda invece gli oneri di urbanizzazione primaria questi sono stati definiti nella Convenzione del 2007 e

alla data di redazione della presente perizia risultano essere stati versati solamente in parte (consegna lotto II ,

demolizione del fabbricato ad uffici ex Autobianchi, realizzazione di parcheggio esterno). Non è tuttavia possibile

stabilire in che quota debbano ancora essere versati poiché è stato presentato un ricorso avanzato da parte del Polo

Tecnologico della Brianza e del Polo d’Eccellenza.

Per quanto riguarda invece gli oneri finanziari si è proceduto a dividerli fra quelli richiedenti un esborso iniziale quali

oneri di urbanizzazione secondaria, contributo al costo di costruzione e che nel presente caso risultano pari a =0,00 Euro

in quanto già versati dalla proprietà (oneri comunali) da quelli che invece potranno essere sostenuti per successivi stati di

avanzamento dei lavori nel corso del cantiere da parte dell’acquirente dell’iniziativa immobiliare.

Per tali ultimi oneri, non conoscendo la leva finanziaria a cui ricorrerà l'imprenditore, si è usato il rendimento dei titoli di

stato alla data di redazione della presente perizia, che risulta essere pari a 1,96%, e lo si è applicato ad un periodo di

realizzazione delle opere valutato in due anni per i fabbricati 24-25 e in tre anni per il fabbricato 26, tempo ritenuto equo

e sufficiente per portare a completo compimento i lavori in considerazione dei vari iter legali e burocratici ancora da

espletare (Ricorso al Tribunale) e delle opere da realizzare.

Il delta ricavi/costi permette dunque di stimare la possibile redditività dell’operazione immobiliare, considerando con

X = operazione iniziale (ii) ; con Of/ii=: oneri finanziari sull’operazione iniziale e con Up , l’utile dell’imprenditore

stimato essere pari al 20%

x=iniziativa inziale

of/ii=0,0196 x*3

up=0,20(x+costi)

delta ricavi/costi=x+0,0196 x*3+0,2(x+costi)

Da questa formula si ricava il valore dei diversi fabbricati .

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Polo di Eccellenza - DIA n. 46227 del 23.12.08

Lotto 24 A €/mq mq € Importo

a.1) Commerciale (piano terra)

Euro/mq

2.300,00

991,68

Euro

2.280.860,78

a.2) Produttivo (piano terra)

Euro/mq

1.100,00

306,67

Euro

337.338,10

a.3) Produttivo (piano primo)

Euro/mq

1.100,00

1.281,53

Euro

1.409.682,34

a.4) Produttivo (piano secondo)

Euro/mq

1.100,00

802,05

Euro

882.254,23

Totale

Euro

4.910.135,45

A dedurre:

c) Oneri di commercializzazione

Euro ( 4.910.135,45 x 3%) = 3%

Euro

147.304,06

Ipotesi di ricavo ad Euro oggi ed opere

finite

Euro

4.762.831,39

Arrotondata a

Euro

4,763,000.00

Ipotesi di spesa per la realizzazione delle

opere

a) Costi di completamento del

fabbricato 24/a stimati pari a:

Euro

1.200.000,00

Totale

1.200.000,00

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Opere di pulizia delle aree di cantiere

previo ripresa dei lavori

Euro 1,5% dei costi per completare

le costruzioni

Euro

18.000,00

b) Oneri di Urbanizzazione primaria

Euro

-

Convenzione

c) Oneri di Urbanizzazione secondaria e

contributo del costo di costruzione

Euro

-

d) Oneri tecnico progettuali e di D.L. e

sicurezza

3% dei costi di completamento delle

costruzioni

3%

Euro

36.000,00

e) Oneri finanziari su precedenti voci

Euro - voci a) - b) - c) x 1,89% x 3 x

100%) =

Euro

1,020.60

f) Oneri finanziari su restanti voci

Euro (1,89% x 3 x 50%) =

Euro

35.040,60

Totale costi diretti ed indiretti Euro 1.290.061,20

g) Imprevisti (rischi in corso dei lavori,

compreso quello da contenziosi,

invenduto)

Euro (3% sul totale costi diretti ed

indiretti) =

3% Euro 38.701,84

Delta ricavi-

costi

-------------------------

Ipotesi di spese dirette ed indirette Euro 1.328.763,04

Arrotondata a Euro 1.329.000,00

Il delta ricavi/costi permette dunque di

stimare come sotto quantificato la possibile

redditività dell’operazione immobiliare:

Euro 3.434.068,35

x=iniziativa inziale

of/ii=0,0189x*3

up=0,20(x+1.328.763,04 Euro)

Euro 2.521.139,29

1.25

7

265,752.61

Valueconsult

Abbattimento del 25% per vendita ad asta fallimentare

del Tribunale

Euro 630,284.82

Totale Euro 1.890.854,47

Polo di Eccellenza - DIA n. 46227 del 23.12.08

Lotto 25 €/mq mq € Importo

a.1) Produttivo (piano terra)

Euro/mq

1.100,00

2.231,15

Euro

2.454.270,28

a.1) Produttivo (piano primo)

Euro/mq

1.100,00

2.144,76

Euro

2.359.234,68

a.2) Produttivo (piano secondo)

Euro/mq

1.100,00

792,56

Euro

871.821,06

Totale

Euro

5.685.326,02

A dedurre:

c) Oneri di commercializzazione

Euro ( 5.685.326,02 x 3%) = 3%

Euro

170.559,78

--------------------------

Ipotesi di ricavo ad Euro oggi ed opere finite

Euro

5.514.766,24

Arrotondata a

Euro

5.515.000,00

Ipotesi di spesa per la realizzazione delle opere

a) Costi di completamento del fabbricato 25

stimati pari a:

Euro

1.510.000,00

Totale Euro 1.510.000,00

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