Università degli Studi di Pisa

Università degli Studi di PisaValerio Cutini

insegnamento di Tecnica Urbanistica

• Corso di laurea triennale in Ing. Edile Ingegneria del Territorio

• Corso di laurea magistralein Ing. Idraulica,Trasporti e Territorio

Lezione n° 4. Lezione n° 4. Il principio di accessibilitàIl principio di accessibilità

a.a. 2013 / 2014

valerio cutinia.a. 2013-2014

Il principio di accessibilità è posto alla base della organizzazione interna dello spazio urbano

Il principio di accessibilità(o della competizione spaziale)

I metodi e i modelli che vi afferiscono mirano a rispondere alla questione della localizzazione delle attività in un centro abitato Dove nella

città?


L’organizzazione dello spazio urbano è determinata dalla competizione fra le diverse attività economiche per assicurarsi al suo interno la localizzazione più vantaggiosaUna localizzazione “più vantaggiosa” significa la collocazione in una parte del territorio avente più elevata accessibilità

Spazio urbano e accessibilità

Cosa si intende per accessibilità?


In concreto, l’accessibilità è, per esempio:

Della accessibilità

per una attività, è la presenza di un bacino di mercato raggiungibile senza elevati oneriper una attività, la pronta ed economica disponibilità di fattori produttiviper un’azienda, la disponibilità di informazioni strategiche in tempi rapidi rispetto alle attività concorrentiper una persona, è la possibilità di visitare musei, portare i bambini a scuola, fare acquisti, frequentare cinema, ricrearsi nel verde senza sobbarcarsi tempi e costi di spostamento

L’accessibilità, in senso del tutto generale, è definibile come il superamento della barriera imposta dallo spazio al movimento di cose e persone, ovvero il superamento della frizione spaziale


A scala macroterritoriale


Storicamente, le città si sono insediate in luoghi che garantivano i massimi vantaggi localizzativi: la foce di un fiume, la vicinanza a miniere, la prossimità a nodi di trasporto, a bacini di mercato, etc.

L’accessibilità è quindi una risorsa pregiata, la cui ricerca governa le scelte localizzative, sia a

livello macro- che micro-territoriale

A scala microterritorialeLe attività si dispongono in ambito urbano in modo

da beneficiare dei vantaggi della accessibilità: l’organizzazione interna della città ne risulta determinata


Per disporre in misura massima della accessibilità, risorsa limitata, sulla scena urbana si accende fra le attività una competizione, che si traduce in una elevata domanda di aree centrali


In tale competizione, emerge come arbitro l’elemento ordinatore delle attività sul suolo urbano :la rendita

fondiariaLa rendita urbana alloca le diverse porzioni dello spazio urbano alle attività che più sono in grado di pagare per la loro disponibilità


La teoria della localizzazione.Gli inizi: Von Thünen

un territorio pianeggiante, omogeneo e isotropo, anche riguardo alle infrastrutture di trasportola presenza di un unico centro, sede del mercato dei prodottila disponibilità diffusa dei fattori produttivi, che non devono essere trasportatiuna funzione di produzione specifica per ogni prodotto

Nel 1836 Johan Von Thünen studiò l‘ottimale localizzazione delle attività agricole, assumendo le seguenti ipotesi

il prezzo definito esogenamente, su un mercato più ampioil costo di trasporto costante, variabile linearmente con la distanza


Il modello di Von Thünen: le notazioni

p - prezzo di vendita unitario del prodottoc - costo unitario di produzione del prodottox - quantità di prodotto ottenibile per unità di superficie del terrenod - distanza dal centro

Vengono assunte le seguenti notazioni:

τ - costo di trasporto unitarior - rendita per unità di superficie

La rendita è l’importo corrisposto al proprietario del terreno al netto dei costi di

produzione e del normale profittor (d) = (p - c - τd) x

Si ipotizzi la presenza di più usi agricoli alternativi, ciascuno fornito di una propria funzione di produzioneOgni porzione di terreno verrà allocata alla produzione che consentirà l’offerta di rendita più vantaggiosaLe produzioni si disporranno secondo cerchi concentrici attorno alla sede del mercato

d

rAd ogni attività corrisponde una specifica funzione di produzione A

B

C

A

B

C

r (d) = (p - c - τd) x

rArBrc


Il modello di Von Thünen

Le produzioni si disporranno secondo cerchi concentrici attorno al mercato

I terreni esterni alla circonferenza più ampia saranno esclusi dalla coltivazione: qui i costi di produzione superano infatti il ricavo La rendita fondiaria complessiva è data dall’inviluppo delle curve di rendita

Nella competizione per il terreno più accessibile, ogni porzione è attribuita alla produzione in grado di offrire la rendita più elevata

r (d) = (p - c - τd) x

d

rA

B

C

rArBrc


Il modello di Von Thünen: conclusioni

Produzioni la cui funzione è una retta più bassa di altre verranno escluse dalla allocazione delle porzioni di terreno

Anch’essa è pari all’inviluppo delle curve di offerta di rendita

Tale rendita massima, che quindi risulta dalla capacità di spesa del mercato, sarà l’importo che egli chiederà per la cessione dell’uso del suolo

Fin qui si è parlato di curve di offerta di rendita. E la domanda di rendita?

d

rA

B

C


Il modello di Von Thünen: conclusioni

Il proprietario del terreno, infatti, cederà ogni sua porzione alla attività che sarà in grado di pagare per la sua disponibilità la rendita più elevata


L’estensione del modello di Von Thünen alle attività urbane: le

ipotesi

Una città localizzata su un territorio pianeggiante, omogeneo e isotropo, anche riguardo alle infrastrutture di trasporto, perfettamente percorribile in senso radiocentricoLa presenza di un unico centro, assunto come la localizzazione più appetibile per tutte le attivitàLa disponibilità diffusa dei fattori produttivi, che non devono essere trasportatiIl prezzo dei beni prodotti definito esogenamente

Vengono assunte le seguenti ipotesi:

Il costo di trasporto costante, variabile linearmente con la distanza


L’estensione del modello di Von Thünen alle attività urbane: le

notazioni

p - prezzo di vendita unitario del prodottoc - costo unitario di produzione del prodottox - quantità di prodotto ottenibile per unità di superficie del suolod - distanza dal centro

Vengono assunte le seguenti notazioni:

r - rendita per unità di superficiez - margine di profitto medio

r (d) = [p - z - c(d)] x(d)

L’offerta di rendita, cioè la rendita che ogni attività sarà in condizioni di offrire per la disponibilità di una unità di suolo, sarà:

r r (d) = [p - z - c(d)] x(d)

d

(1) (2)


L’estensione del modello di Von Thünen alle attività urbane

Se sia c che x dipendono da d, la curva assume una forma convessa, con pendenza decrescente con l’allontanarsi dal centro (2)

Se solo una delle due variabili c ed x dipende dalla distanza d, allora la curva di rendita è lineare. La retta è inclinata negativamente (1)

r (d) = [p - z - c(d)] x(d)



Si ipotizzi la variabilità del profitto z:

Si ipotizzi una curva di rendita di tipo lineare (solo una delle variabili c ed x dipende da d)

per ogni attività si ottiene una famiglia di curve di offerta di rendita, lineari e fra loro parallele, ciascuna delle quali caratterizzata da un diverso valore del margine di profitto z

r

d

z1

z2

z3

z4

z1< z2< z3 < z4

do

A parità di distanza d (e quindi di c ed x) una attività può offrire una rendita più elevata trattenendo un profitto più basso

r (d) = [p - z - c(d)] x(d)



La localizzazione ottimale dell’impresa può essere stabilita confrontando la famiglia di curve di offerta di rendita con la curva della effettiva domanda di rendita fondiaria espressa dal mercato locale

r

d

z1

z2

z3

z4

z1< z2< z3 < z4

La localizzazione ottimale della attività sarà in corrispondenza del punto di tangenza della curva di domanda di rendita con la più bassa curva di offerta di renditaAnalogamente, una impresa potrà rinunciare a una parte del proprio margine di profitto per ottenere la disponibilità di suolo in una collocazione più centrale

zmaxdott

r (d) = [p - z - c(d)] x(d)


Rendita fondiaria e centralità

Attività di tipo diverso esprimono famiglie di curve di offerta di rendita con diversa inclinazioneL’inclinazione esprime l’apprezzamento che l’attività manifesta nei confronti della vicinanza al centro (accessibilità)Attività per le quali la centralità offre vantaggi più elevati presentano curve più inclinate

Attività che hanno modesti benefici dalla vicinanza al centro hanno curve vicine all’orizzontaleSulla base della inclinazione delle curve di offerta di

rendita è quindi possibile costruire una sorta di tassonomia delle attività urbane nei riguardi del rispettivo livello di centralità

d

r

r (d) = [p - z - c(d)] x(d)


Rendita fondiaria e centralità.Una classificazione delle attività

urbaner’ (d) = [p - z - c(d)] x’(d) -

c’(d) x(d)]

c’(d) = 0│x’(d)│>> 0

per queste attività per le quali la distanza non influisce sui costi, ma la domanda si riduce rapidamente al crescere della distanza dal centro

attività ad alto contenuto di interazione, orientate alla densità della domanda: attività commerciali, grandi magazzini

attività orientate su un mercato urbano centrale o le attività che usano strutture o fattori di produzione centrali

rientrano fra queste gli spedizionieri che utilizzano il trasporto ferroviario, gli avvocati e gli agenti di borsa e di cambio

c’(d) > 0x’(d) = 0

r (d) = [p - z - c(d)] x(d)



urbaner’ (d) = [p - z - c(d)] x’(d) -

c’(d) x(d)]

c’(d) > 0x’(d) < 0x >> 0

attività che utilizzano in modo particolarmente efficiente ed intensivo il fattore spazio a parità di valore del bene prodotto

rientrano fra queste le attività di ufficio, le attività legate all’informatica, le agenzie di viaggio, i negozi di generi di lusso

attività monopolistiche o oligopolistiche, che possono garantire elevati extraprofitti per la natura non perfettamente concorrenziale del mercatorientrano fra queste attività le attività politiche e

amministrative, le attività bancarie e assicurative, il terziario professionale

c’(d) = 0x’(d) < 0[p - z - c(d)] >> 0



urbaneDate le attività e le relative funzioni di produzione ri(d), è possibile ricavare il valore dell’offerta di rendita complessiva

ri (d) = [pi - zi - ci (d)] xi (d)

d

r

R (d) = ∫0-2π ∫0-dmax θ [p - z - c(d)] x(d) dd dθ


La localizzazione urbana delleattività residenziali

Nel caso dell’uso residenziale, ogni household possiede però un grado di libertà in più, dato dalla flessibilità delle dimensioni dell’alloggio

La domanda di abitazioni poste in prossimità del centro (assunto come la localizzazione più appetibile) determina anche per l’uso residenziale il consueto andamento della curva di offerta di rendita

A parità di reddito (1) o (2), una famiglia può scegliere un alloggio centrale di minori dimensioni (A) o periferico di dimensioni più grandi (B)

r

dr

d

(A)

(A)

(B)(B)

(2) (1)



Altre categorie (tipicamente le famiglie) preferiranno invece localizzazioni marginali (B), pagando con una minore accessibilità la disponibilità di spazio e una minore densità insediativa

Alcune categorie di persone (tipicamente i singles, gli artisti, i giovani…) preferiranno a parità di reddito speso per l’abitazione residenze centrali (A), sacrificando le dimensioni dell’alloggio alla prossimità ai luoghi di relazione e di svago

r

d

(A)

(A)

(B)(B)

(2) (1)



In epoca relativamente recente (a partire dagli anni ‘80) anche nelle grandi città nord-americane è cresciuta la domanda di alloggi in posizione centrale, e la conseguente riqualificazione di aree centrali degradate per la residenza di classi agiate

Esistono anche tipiche differenziazioni sulla base della collocazione geografica: mentre in Europa è ancora forte la domanda di aree centrali anche per la destinazione abitativa (A), nel Nord-America è tradizionalmente diffusa l’aspirazione alla residenza suburbana (B)

r

d

(A)

(A)

(B)(B)

(2) (1)

gentrification = gentry

(pop.ricca) + centrification

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