TRIBUNALE ORDINARIO DI PESARO IMMOBILIARE FANO...Roberto Bracaloni Geometra Via Veretti n 3 - 61122...
15
Roberto Bracaloni Geometra Via Veretti n°3 - 61122 Pesaro - tel. 0721/391711-3408461205 P.IVA 01395250416 c.f. BRCRRT60E14G479N E-mail [email protected] [email protected] TRIBUNALE ORDINARIO DI PESARO IMMOBILIARE FANO ESECUZIONE N.3103/2012 CREDITORE PROCEDENTE : UNICREDIT spa DEBITORE: ******** C.T.U.: GEOM. ROBERTO BRACALONI R E L A Z I O N E D I S T I M A Il sottoscritto Geom. Roberto Bracaloni , iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Pesaro e Urbino al n.1184, con studio professionale in Pesaro, Via Veretti 3, in data 16.05.2013 è stato nominato CTU nell’Esecuzione Immobiliare n.3103/2012 Prestato il giuramento di rito ed accettato l’incarico, il CTU si accinge a provvedere alla relazione di stima dalla quale debbono risultare, ai sensi dell’art.173 bis disp.att.cpc: 1. esatta identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, indicando l’esatto numero civico in caso di fabbricato o indicazioni e riferimenti idonei se trattasi di terreno; 2. una sommaria descrizione del bene; 3. l’atto di acquisto e l’esatta proprietà così come riportata in Conservatoria; 4. lo stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data anteriore al pignoramento. In particolare dovrà acquisire copia dell’estratto di matrimonio del debitore esecutato per verificare il regime patrimoniale della famiglia, al fine di accertare la proprietà del bene pignorato; dovrà proporre la formazione di più lotti ove appaia conveniente ai fini della loro vendita o viceversa, indicare quando le unità non possono essere divise; 5. se i beni pignorati siano occupati, da chi e per quale titolo e durata; 6. la situazione urbanistica degli immobili medesimi alla luce di quanto richiesto dalla L.28/02/1985 n.47 e successive; 7. l’esistenza di formalità, vincolo o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente ivi compresi i vincoli derivanti da incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 8. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente; 9. la stima commerciale dei beni proponendo la formazione di più lotti ove appaia conveniente ai fini della loro vendita o, viceversa, indicando quando le unità non possono essere divise; 10. lo stato degli impianti, posti al servizio dell’edificio, collocati all’interno dello stabile stesso; in particolare la loro conformità alla esatta osservanza delle disposizioni contenute nel DM del 22/01/2008 n.37. Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
Transcript of TRIBUNALE ORDINARIO DI PESARO IMMOBILIARE FANO...Roberto Bracaloni Geometra Via Veretti n 3 - 61122...
Roberto Bracaloni Geometra
Via Veretti n°3 - 61122 Pesaro - tel. 0721/391711-3408461205 P.IVA 01395250416 c.f. BRCRRT60E14G479N
E-mail [email protected] [email protected]
TRIBUNALE ORDINARIO DI PESARO IMMOBILIARE FANO
ESECUZIONE N.3103/2012 CREDITORE PROCEDENTE : UNICREDIT spa DEBITORE: ******** C.T.U.: GEOM. ROBERTO BRACALONI
R E L A Z I O N E D I S T I M A Il sottoscritto Geom. Roberto Bracaloni , iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Pesaro e
Urbino al n.1184, con studio professionale in Pesaro, Via Veretti 3, in data 16.05.2013 è stato nominato CTU
nell’Esecuzione Immobiliare n.3103/2012
Prestato il giuramento di rito ed accettato l’incarico, il CTU si accinge a provvedere alla relazione di stima
dalla quale debbono risultare, ai sensi dell’art.173 bis disp.att.cpc:
1. esatta identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, indicando l’esatto numero
civico in caso di fabbricato o indicazioni e riferimenti idonei se trattasi di terreno;
2. una sommaria descrizione del bene;
3. l’atto di acquisto e l’esatta proprietà così come riportata in Conservatoria;
4. lo stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è
occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data anteriore al pignoramento.
In particolare dovrà acquisire copia dell’estratto di matrimonio del debitore esecutato per verificare il
regime patrimoniale della famiglia, al fine di accertare la proprietà del bene pignorato; dovrà proporre la
formazione di più lotti ove appaia conveniente ai fini della loro vendita o viceversa, indicare quando le
unità non possono essere divise;
5. se i beni pignorati siano occupati, da chi e per quale titolo e durata;
6. la situazione urbanistica degli immobili medesimi alla luce di quanto richiesto dalla L.28/02/1985 n.47 e
successive;
7. l’esistenza di formalità, vincolo o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno
a carico dell’acquirente ivi compresi i vincoli derivanti da incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso
o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;
8. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che
comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
9. la stima commerciale dei beni proponendo la formazione di più lotti ove appaia conveniente ai fini della
loro vendita o, viceversa, indicando quando le unità non possono essere divise;
10. lo stato degli impianti, posti al servizio dell’edificio, collocati all’interno dello stabile stesso; in particolare
la loro conformità alla esatta osservanza delle disposizioni contenute nel DM del 22/01/2008 n.37.
Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
PREMESSA Il sottoscritto Geom. Roberto Bracaloni, CTU incaricato, ha svolto diversi sopralluoghi presso gli immobili
oggetto della perizia, richiedendo l’intervento, autorizzato da Lei G.I., della forza pubblica Carabinieri di
Marotta , per accedere all’interno dell’immobile in quanto gli occupanti (locatari senza contratto) stranieri
extracomunitari non lo permettevano.
La descrizione riguarda fedelmente lo stato dei luoghi, raffrontati con gli elaborati grafici, progetti approvati,
planimetrie catastali e da documentazione fotografica.
Lo stato dei luoghi e’ stato trovato conforme alle autorizzazioni edilizie che legittimano le regolarita’
urbanistica dell’ unita’ immobiliare oggetto della perizia.
Di seguito viene data risposta ai quesiti standard costituenti le CTU per esecuzioni immobiliari.
1. ESATTA IDENTIFICAZIONE DEL BENE, comprensiva dei dati catastali, indicando
l’esatto numero civico in caso di fabbricato o indicazioni e riferimenti; Trattasi di unita’ immobiliare residenziale, appartamento posta al piano interrato del condominio ubicato in
localita’ Ponte Sasso nel Comune di Fano Provincia di Pesaro in via SSAS Strada Statale Adriatica Sud civico 341 cosi identificato:
Comune di Fano FG. 121 particella 158 subalterno 11 cat. A/3, classe 3, vani 3.5, rendita €. 207.87 Posto auto esterno nel cortile condominiale identificato con il numero 2
2. SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE; La descrizione di seguito riportata, deriva da sopralluogo esterno ed interno eseguito dal sottoscritto nelle
date del 04.06.2013 e il 04.07.2013, presso l’immobile oggetto di esecuzione immobiliare.
La descrizione riprende fedelmente lo stato dei luoghi, documentata anche con relazione fotografica che di
seguito viene rappresentata. APPARTAMENTO residenziale posto al piano seminterrato nel condominio di via Statale Adriatica Sud
n°341, lato monte verso Marotta, con posto auto in uso nello scoperto condominiale identificato con il n°2
costituito da ingresso, tinello, cucina, due camere, bagno, e due terrazzi interrati.
IMMAGINI ESTERNE CONDOMINIO
Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
IMMAGINI ESTERNE APPARTAMENTO PIANO SEMINTERRATO OGGETTO DI PERIZIA
Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
IMMAGINI POSTO AUTO ESTERNO identificato con il numero 2
Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
IMMAGINI INGRESSO CONDOMINIALE
IMMAGINI INTERNE APPARTAMENTO
Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
3. ATTO DI ACQUISTO E L’ESATTA PROPRIETÀ così come riportata in conservatoria;
********** Immobile: porzione di fabbricato sito in Fano, località Ponte Sasso, strada Statale n.16 Adriatica composto
di tre vani e servizio igienico, al piano seminterrato, della superficie utile di mq.50 con posto macchina in uso
nello scoperto condominiale; numero 2; l’unità immobiliare è censita nel Catasto Fabbricati al foglio 121
mappale n.158/sub.11 (Cat.A/3, Cl.3, Vani 3,5, R.C. Euro 207,87)
PASSAGGI NEL VENTENNIO Anteriormente al 01.01.1993 era di:
Provenienza: atto di compravendita Notaio Vincenzo Ernesto Cantelmo di Mondolfo del 24.05.1980 rep. 25031 registrato a
Fano il 29.05.1980 al n. 2237 trascritto il 18.06.1980 al n. 2908 R.P.
Per atto di compravendita Notaio Enrico Cafiero di Mondolfo in data 05.09.2007 Rep. 102269
trascritto il 14.09.2007 al n.7936 la piena proprietà viene trasferita a:
Proprietario per l’intero (coniugato in regime di separazione dei beni)
Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
ISCRIZIONI CONTRO n. 3569 del 14.09.2007 – Ipoteca volontaria di Euro 202.500,00 a favore della Banca per la Casa S.p.a. con
sede in Milano a garanzia di mutuo fondiario di Euro 135.000,00 per la durata di anni 30 contro
su immobile in Fano località Ponte Sasso, strada Statale n.16 Adriatica censito nel Catasto Fabbricati
al foglio 121 mappale n.158/sub.11.
(Atto Notaio Francesco Enrico Cafiero di Mondolfo in data 05.09.2007 Rep. 102270)
n. 1897 del 11.06.2009 – Ipoteca Legale di Euro 51.896,98 a favore Equitalia Etr S.p.a. con sede in Cosenza
a garanzia di debito di Euro 25.948,49 contro su immobile in Fano località Ponte Sasso, strada Statale n.16
Adriatica censito nel Catasto Fabbricati al foglio 121 mappale n.158/sub.11.
(Atto Equitalia Etr S.p.a. con sede in Cosenza in data 03.06.2009 Rep.3960)
n. 2479 del 29.07.2010 – Ipoteca Legale di Euro 26.785,32 a favore Equitalia Etr S.p.a. con sede in Cosenza
a garanzia di debito di Euro 13.392,66 contro su immobile in Fano località Ponte Sasso, strada Statale n.16
Adriatica censito nel Catasto Fabbricati al foglio 121 mappale n.158/sub.11.
(Atto Equitalia Etr S.p.a. con sede in Cosenza in data 03.06.2009 Rep.3960)
TRASCRIZIONI CONTRO n.5752 del 22.08.2012 – Pignoramento immobiliare di Euro 160.470,70 a favore della Unicredit S.p.a. con
sede in Roma contro su immobile in Fano località Ponte Sasso, strada Statale n.16 Adriatica censito nel
Catasto Fabbricati al foglio 121 mappale n.158/sub.11.
(Atto Tribunale di Pesaro in data 28.06.2012 Rep.339)
La situazione è aggiornata presso la Conservatoria di Pesaro a tutto il 27.05.2013
4. LO STATO DI POSSESSO DEL BENE, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in
base al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data anteriore al pignoramento. In particolare dovrà acquisire copia dell’estratto di matrimonio del debitore esecutato per verificare il regime patrimoniale della famiglia, al fine di accertare la proprietà del bene pignorato; dovrà proporre la formazione di più lotti ove appaia conveniente ai fini della loro vendita o viceversa, indicare quando le unità non possono essere divise;
L’immobile oggetto di valutazione al momento del sopralluogo, avvenuto con l’ausilio della forza pubblica,
perche gli occupanti non consentivano l’accesso barricandosi all’interno, rendendosi necessaria la forzatura
della serratura del portone ingresso, era occupato da un extra-comunitario che oltre a non parlare la ns lingua
non sì e’ qualificato, ne come generalita’ ne come titolo di occupante appartamento.
Si precisa che quasi l’intero stabile e’ occupato da extracomunitari africani, venditori girovaghi di chincaglierie.
Non e’ stata possibile accertare la presenza di contratti di locazione a terzi. Dalle visure della conservatoria immobiliare il proprietario immobile e’ sposato in separazione di beni.
L’immobile posto al piano sottostrada e’ risultato condonato ad abitazione dal 1985 (I° condono edilizio) e per consistenza caratura non e’ divisibile ne frazionabile in più unità immobiliari
5. SITUAZIONE BENI PIGNORATI, se sono occupati, da chi e per quale titolo e durata;
Come gia’ precedentemente risposto l’immobile al momento del sopralluogo risultava occupato da un
extracomunitario senza generalita’ e senza nessun titolo.
Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
6. SITUAZIONE URBANISTICA DEGLI IMMOBILI MEDESIMI alla luce di quanto richiesto
dalla L.28/02/1985 n.47 e successive; La legittimità urbanistica e’ stata verificata previo recupero presso il Comune di Fano delle concessioni
edilizie rilasciate, verificato inoltre il deposito e rilascio di permesso in sanatoria riferito al i condono edilizio
anno 1985, il tutto raffrontato con lo stato di fatto dell’ unita’ immobiliare oggetto di perizia.
I documenti recuperati sono:
- Licenza edilizia n°3816 del 24.11.1969
- Licenza edilizia 4/73
- Abitabilita’ 42/74 e 115/74
- Planimetrie catastali del 09.01.1975 protocollo numeri 41 (in variazione)
- Condono Edilizio 1985 n°6312 rilasciato 29.09.1993 cambio destinazione d’uso da cantina in appartamento riferito all’unita’ immobiliare oggetto di valutazione fg. 121 mapp.158 sub.11 Dalla disamina dei suddetti documenti raffrontati con lo stato di fatto delle due Unita’ immobiliari si evince
quanto segue :
L’IMMOBILE RISULTA URBANISTICAMENTE E CATASTALMENTE LEGGITIMATO. 7. l’esistenza di formalità, vincolo o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente ivi compresi i vincoli derivanti da incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; Il Condominio i Pioppi in cui e’ inserita l’unita’ immobiliare oggetto di valutazione risulta essere amministrato
dall’amministratore pro-tempore Sig. Montanari Giancarlo dello studio EURITAL via Litoranea135b/c 61037
Marotta tel. 0721/960548 [email protected].
Dalla disamina della posizione del condomino app.11 alla data del 04.06.2013 risulta un
saldo a debito di €. 2.362,58 per il periodo relativo al 01/09.2012 al 31.08.2013.
8. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno
cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente; Situazione debitoria nei confronti del Condomino €. 2.362,58
9. la stima commerciale dei beni proponendo la formazione di più lotti ove appaia
conveniente ai fini ella loro vendita o, viceversa, indicando quando le unità non possono essere divise;
Lo scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato dei beni oggetto di esecuzione
immobiliare.
Come precedentemente affermato l’unita’ immobiliare oggetto di valutazione non e’ frazionabile.
Le valutazioni di mercato che si sono individuate sono la sintesi di informazioni raccolte dal sottoscritto
intervistando mediatori immobiliari del posto, esperienza personale, raffrontati in ultimo con i valori OMI
(osservatorio immobiliare dell’Ufficio delle entrate) di cui si allega certificazione.
E’ stata presa visione di una perizia immobiliare riferita ad altra unità immobiliare ubicata nello stesso
immobile redatta dal Geom. nell’anno datata maggio 2011 eseguita sempre per conto del
Tribunale di Pesaro sezione distaccata di Fano (causa R.G. 3023/10).
Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
Nel caso specifico tratta vasi di unita’ immobiliare ubicata al piano rialzato, gia’ appartamento dall’origine del
progetto e non seminterrato oggetto di condono edilizio come l’immobile trattato nella presente CTU.
Il valore a mq. attribuito all’immobile era di €/mq.1.050.
La valutazione di €./mq. 750,00 attribuita all’immobile oggetto di esecuzione tiene conto dell’attuale difficile
momento per il mercato immobiliare,praticamente immobile, delle condizioni scarse di manutenzione e
conservazione dell’appartamento oltre al piano seminterrato in cui è posto.
Valore commerciale €. 42.750,00
Valore di realizzo €. 42.750,00 – 10% = €. 38.475,00
VALORE DI MERCATO arr. €. 38.000,00 (trentottomila,00 euro)
10. lo stato degli impianti, posti al servizio dell’edificio, collocati all’interno dello stabile
stesso;in particolare la loro conformità alla esatta osservanza delle disposizioni contenute nel DM del 22/01/2008 n.37. Per quanto concerne la conformita’ degli impianti tutti sia idrico termico e elettrico, necessitano di
adeguamento alle normative vigenti.
Non sono stati trovati all’interno dell’immobile certificazione e conformità della caldaia dell’impianto di
riscaldamento.
L’immobile oggetto di valutazione dovra’ essere corredato dell’attestato di prestazione energetica APE.
Rimanendo a Vostra completa disposizione distintamente ossequio.
Pesaro li 06.09.2013 Il tecnico Geom. Roberto Bracaloni ALLEGATI:
1) Planimetrie e visure Catastali 2) Atto di acquisto immobile 3) Quotazioni immobiliari Agenzia del territorio (OMI) 4) Elenco sintetico delle formalita’
5) estratto progetti, condono edilizio recuperati presso Comune di Fano
STIMA DEL VALORE COMMERCIALE Piano Destinazione Superficie Valore a mq. Valore commerciale Note
S-1
S-1
T
APPARTAMENTO CONDONATO FG. 121 particella 158 subalterno 11 TERRAZZI POSTO AUTO ESTERNO n°2
MQ. 48.00
MQ. 8.00 MQ. 11.00
€./MQ. 750,00
€./MQ. 200,00
€./MQ. 250,00
€. 38.400,00
€. 1.600,00
€. 2.750,00
VALORE COMMERCIALE €. 42.750,00
Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
ALLEGATO 1 Planimetrie e visure Catastali
Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
ALLEGATO 2 Atto di acquisto immobile
Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
ALLEGATO 3 Quotazioni immobiliari Agenzia del territorio (OMI)
Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
ALLEGATO 4 Elenco sintetico delle formalita’
Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
ALLEGATO 5 Estratto progetti, condono edilizio recuperati presso Comune di Fano
Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
