Tribunale di Torino Oggetto: Procedimento di ... [email protected] Albo Geometri presso...

Geom. MARCO COLOMBO pratiche edilizie | progettazione e certificazione antincendio | pratiche estimative P.IVA: 07443330019 – CF: CLMMRC74P02C627R

Via Eugenia Burzio n.9 10023 Chieri (TO) Tel: Fax: E mail:

011/941.3637 178/221.6878 [email protected] [email protected]

Albo Geometri presso il Collegio di Torino e Provincia n. 7396 Albo Consulenti Tecnici del giudice presso il Tribunale di Torino n. 3424 Albo Periti presso il Tribunale di Torino n. 1025 Elenco professionisti antincendio ai sensi della legge 818/1984 presso il Ministero dell’Interno n. TO 07396 G 00619 Codice Ateco 71.12.30

Chieri, 11.12.2017

Spett.le

Tribunale di Torino

II sezione civile

esecuzioni immobiliari

All’Ill.mo Sig. Giudice D.ssa Rosanna Caterina Musa

Oggetto: Procedimento di espropriazione immobiliare n. Ruolo G.E. 871.2015 (e fascicolo riunito n. Ruolo

G.E. 1824.2016) – relazione tecnica dell’esperto.

* Creditore procedente: AAAA;

* Esecutata: BBBB;

* Esperto: geom. Marco Colombo, via Eugenia Burzio n. 9, Chieri (TO) - (CF: CLMMRC74P02C627R).

***********

Prossima udienza 10.1.2018

Ubicazione immobile Lotto 1 Torino, via Camillo Guidi n. 3 Dati catastali (catasto fabbricati)

Foglio 1457 particella 56 subalterno 34, Via Guidi Camillo n. 3/E, piano T, categoria C/3, classe VI, consistenza mq. 251, zona censuaria 3, rendita catastale € 1.788,90 (già Foglio 116 particella 375 subalterno 34)

Diritto reale e quota pignorata

Intera piena proprietà

Iscrizioni da cancellare 1. ISCRIZIONE del 14/01/2008 - Registro Particolare 368 Registro Generale 2385 Pubblico ufficiale ROCCA GIANANGELO Repertorio 116013/12340 del 10/01/2008 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO

2. ISCRIZIONE del 15/05/2013 - Registro Particolare 1941 Registro Generale 15736 Pubblico ufficiale ROCCA GIANANGELO Repertorio 122333/16583 del 13/05/2013 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO

3. ISCRIZIONE del 15/09/2015 - Registro Particolare 4151 Registro Generale 29504 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 8905 del 07/09/2015 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO

Trascrizioni da cancellare 1. TRASCRIZIONE del 04/09/2015 - Registro Particolare 21028 Registro Generale 28791 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI TORINO Repertorio 18794 del 18/06/2015 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

2. TRASCRIZIONE del 15/12/2016 - Registro Particolare 33978 Registro Generale 48079 Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO U.U.E. C/O CORTE D'APPELLO Repertorio 33860 del 18/11/2016 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

3. TRASCRIZIONE del 10/03/2017 per rettifica degli identificativi catastali - Registro Particolare 6579 Registro Generale 9415 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 2335 del 25/01/2017 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI

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PIGNORAMENTO IMMOBILI Stato di occupazione Parzialmente occupato con contratto Probabile valore di mercato

€ 193.000 all’11.12.2017


Foglio 1457 particella 56 subalterno 35, Via Guidi Camillo n. 3/E, piano T, categoria C/3, classe V, consistenza mq. 135, zona censuaria 3, rendita catastale € 822,72 (già Foglio 116 particella 375 subalterno 35)



Iscrizioni da cancellare Cfr. lotto 1 Trascrizioni da cancellare Cfr. lotto 1 Stato di occupazione Occupato con titolo registrato Probabile valore di mercato

€ 99.000 all’11.12.2017

Ubicazione immobile Lotto 3 Torino, Via Chiala n. 40 Dati catastali (catasto fabbricati)

Foglio 1457 particella 56 subalterno 36, Via Chiala Luigi n. 40/C, piano T, categoria C/3, classe V, consistenza mq. 360, zona censuaria 3, rendita catastale € 2.193,91 (già Foglio 116 particella 375 subalterno 36)



Iscrizioni da cancellare Cfr. lotto 1 Trascrizioni da cancellare Cfr. lotto 1 Stato di occupazione Occupato con titolo registrato Probabile valore di mercato

Cfr. relazione del 2.5.2016

Ubicazione immobile Lotto 4 Torino, Via Chiala n. 40 Dati catastali (catasto fabbricati)

Foglio 1457 particella 56 subalterno 38, Via Chiala Luigi n. 40/D, piano T, categoria C/3, classe V, consistenza mq. 373, zona censuaria 3, rendita catastale € 2.273,13 (già Foglio 116 particella 375 subalterno 38)



Iscrizioni da cancellare Cfr. lotto 1 Trascrizioni da cancellare Cfr. lotto 1 Stato di occupazione Occupato con titoli registrati Probabile valore di mercato

Cfr. relazione del 2.5.2016


Foglio 1457 particella 56 subalterno 45, Via Guidi Camillo n. 3, piano 1, categoria C/3, classe V, consistenza mq. 23, zona censuaria 3, rendita catastale € 140,17 (già Foglio 116 particella 375 subalterno 45)



Iscrizioni da cancellare Cfr. lotto 1 Trascrizioni da cancellare Cfr. lotto 1

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Stato di occupazione Occupato senza titolo Probabile valore di mercato

€ 19.000 all’11.12.2017

Sommario

Sommario .................................................................................................................................................... 3 PREMESSE ................................................................................................................................................... 4 RISPOSTA AL QUESITO ................................................................................................................................ 4 LOTTO 1 – FOGLIO 1457 PARTICELLA 56 SUB. 34 ....................................................................................... 4

a. identificazione ..................................................................................................................................... 4 b. proprietari ........................................................................................................................................... 5 c. formalità pregiudizievoli ...................................................................................................................... 6 d. stato di possesso ................................................................................................................................. 8 e. descrizione .......................................................................................................................................... 9 f. regolarità edilizia ed urbanistica ........................................................................................................ 10 g. attestazione di prestazione energetica ............................................................................................. 11 h. spese e procedimenti giudiziari ........................................................................................................ 11 i. valore di mercato ............................................................................................................................... 11 l giornali di informazione ...................................................................................................................... 14

LOTTO 2 – FOGLIO 1457 PARTICELLA 56 SUB. 35 ..................................................................................... 14 a. identificazione ................................................................................................................................... 14 b. proprietari ......................................................................................................................................... 14 c. formalità pregiudizievoli .................................................................................................................... 14 d. stato di possesso ............................................................................................................................... 15 e. descrizione ........................................................................................................................................ 15 f. regolarità edilizia ed urbanistica ........................................................................................................ 16 g. attestazione di prestazione energetica ............................................................................................. 16 h. spese e procedimenti giudiziari ........................................................................................................ 17 i. valore di mercato ............................................................................................................................... 17 l giornali di informazione ...................................................................................................................... 18

LOTTO 3 – FOGLIO 1457 PARTICELLA 56 SUB. 36 ..................................................................................... 19 LOTTO 4 – FOGLIO 1457 PARTICELLA 56 SUB. 38 ..................................................................................... 19 LOTTO 5 – FOGLIO 1457 PARTICELLA 56 SUB. 45 ..................................................................................... 20

a. identificazione ................................................................................................................................... 20 b. proprietari ......................................................................................................................................... 20 c. formalità pregiudizievoli .................................................................................................................... 20 d. stato di possesso ............................................................................................................................... 20 e. descrizione ........................................................................................................................................ 21 f. regolarità edilizia ed urbanistica ........................................................................................................ 21 g. attestazione di prestazione energetica ............................................................................................. 22 h. spese e procedimenti giudiziari ........................................................................................................ 22 i. valore di mercato ............................................................................................................................... 22 l giornali di informazione ...................................................................................................................... 23

ELENCO ALLEGATI ..................................................................................................................................... 24 Lotto 1 ................................................................................................................................................... 24 Lotto 2 ................................................................................................................................................... 24 Lotto 3 ................................................................................................................................................... 24 Lotto 4 ................................................................................................................................................... 24 Lotto 5 ................................................................................................................................................... 24

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Altri allegati ........................................................................................................................................... 24

PREMESSE

Con atto dell’Ill.mo sig. Giudice d.ssa Rosanna Caterina Musa del 21.9.2017 il sottoscritto Geom. Marco

Colombo, nato a Chieri (TO) il 2.9.1974 (CF: CLMMRC74P02C627R), iscritto all’albo dei Consulenti tecnici

presso il Tribunale di Torino al n. 3424, veniva nominato esperto per le operazioni di descrizione e stima dei

beni oggetto del presente procedimento.

Lo scrivente riceveva l’incarico e prestava il giuramento in data 26.9.2017 presso la Cancelleria della

sezione.

In ossequio al mandato conferito si provvedeva al controllo della completezza dei documenti di cui all’art.

567 c.p.c., ovvero certificazione notarile sostitutiva della documentazione storica ipotecaria e catastale

redatta dal dott. Paolo Amianto, notaio in Savigliano (CN), in data 30.12.2016. Dal controllo non

emergevano carenze.

Contestualmente, si reperiva il titolo di provenienza rogito dott. Gianangelo Rocca, notaio in Saluzzo (CN),

del 30.6.2001 trascritto presso la Conservatoria dei RR.II di Torino 1 in data 19.7.2001 ai numeri 18484

registro particolare e 28427 registro generale a favore di CCCC titolare della ditta individuale “DDDD”

contro “EEEE”. La formalità veniva trascritta sulla seguente unità negoziale: MMMM, via Onorato Vigliani n.

152 catasto fabbricati foglio 116, particella 375, categoria E41 rendita € 7.586,75. Il diritto trasferito era

l’intera piena proprietà.

(Sommario)

RISPOSTA AL QUESITO

LOTTO 1 – FOGLIO 1457 PARTICELLA 56 SUB. 34

a. identificazione

L’esperto, in applicazione dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c., acquisito il titolo di acquisto del debitore, tenuto

conto dei documenti di cui all’art. 567, comma 2, c.p.c. e svolte ulteriori ricerche solo nel caso in cui gli

elementi da essa forniti siano incompleti, con espressa autorizzazione ad acquisire, anche presso pubblici

uffici, tutti i documenti necessari al riguardo: identifichi i beni pignorati, presentando, per quelli non

accatastati, le necessarie denunce catastali;

L’immobile di cui trattasi è ubicato in Torino, via Guidi Camillo n. 3/E.

Come testualmente indicato nel predetto atto di provenienza trattasi di:

1 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche

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“…omissis porzione di fabbricato al piano terreno, costituita da tettoia a copertura di piccoli vani, un tempo

adibiti a punto vendita del mercato ambulante di zona, oltre a servizi igienici in disuso, tra le coerenze: via

Onorato Vigliani, cortile condominiale, via Chiala, via Camillo Guidi.. omissis…”.

Detta porzione è stata ristrutturata, mutata nella destinazione d’uso da attività di servizio a attività

produttive e autorimesse/parcheggi come da permesso di costruire n. 339 del 4.8.2006 (all. 14), ampliata e

frazionata in diverse unità immobiliari tra cui quella di cui trattasi, i cui identificativi catastali sono: foglio

1457 particella 56 subalterno 34, Via Guidi Camillo n. 3/E, piano T, categoria C/32, classe VI, consistenza mq.

251, zona censuaria 3, rendita catastale € 1.788,90 (già Foglio 116 particella 375 subalterno 34). I dati

rilevabili dalle visure al catasto fabbricati sono corretti.

La planimetria catastale (all. 17) non è conforme allo stato di fatto accertato in occasione del sopralluogo

del 7.12.2017 come si avrà modo di precisare nel prosieguo delle relazione in specifico paragrafo.

L’immobile è ubicato in area normativa urbanistica “Area MP - Isolati o complessi di edifici a destinazione

mista produttiva artigianale, commerciale, e servizi, anche in presenza di residenza” come evidenziato nella

tavola 1 “azzonamento aree normative e destinazioni d’uso” foglio 16B allegata al P.R.G.C. vigente. Le

prescrizioni urbanistiche per dette aree sono disciplinate dall’art. 8 comma 10 delle N.U.E.A. allegate al

P.R.G.C. vigente.

Gli usi consentiti sono: - attività commerciali al dettaglio (v. art. 3 punti 4A1a e 4A1b1 nei limiti e nel

rispetto di quanto disposto nell'allegato C); - artigianato di servizio e di produzione (v. art. 3 punti 4A3, 3A1

e 3A2); - attività di ricerca, servizi per l'istruzione, culturali, assistenziali, di interesse generale, ecc. (v. art.3

punti 3B, 7 lett. a, i, s e 8).

E' ammessa la permanenza dell'uso residenziale in atto. In caso di nuove edificazioni le attività

complementari quali uffici pubblici e privati non a carattere direzionale (v. art.3 punto 5A) e la residenza (v.

art.3 punto 1A) sono consentite per una quota non superiore al 30% della SLP totale. Sugli edifici mono e

bifamiliari sono sempre consentiti ampliamenti una tantum necessari al miglioramento funzionale degli

stessi non eccedenti il 20% della S.L.P. legittimamente esistente. Sono consentiti mq 25 anche se eccedono

tale percentuale.

(Sommario)

b. proprietari

indichi i proprietari dei beni alla data di trascrizione del pignoramento, nonché tutti i proprietari nel

ventennio anteriore a tale data e il primo titolo di acquisto per atto tra vivi anteriore al suddetto ventennio;

Alla data di trascrizione del pignoramento, 15.12.2016, l'immobile risultava di piena proprietà della società

esecutata in forza del predetto atto rogito notaio Rocca del 30.6.2001.

Nell’ambito del ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento la proprietà dell’immobile

subiva i seguenti passaggi:

2 Laboratori per arti e mestieri

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a. atto di conferimento in società rogito dott. Massimo Martinelli, notaio in Cuneo del 29.12.2011,

trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Torino 1 il 18.1.2012 ai numeri 1601 registro

particolare e 2061 registro generale con cui la predetta ditta individuale “DDDD” conferiva nella

“BBBB” gli immobili di cui trattasi;

b. atto di compravendita a rogito d.ssa Giuseppina Morone, notaio in Torino, del 15.12.2000 trascritto

presso la Conservatoria dei RR.II di Torino 1 in data 9.1.2001 ai numeri 585 registro particolare e

879 registro generale a favore di “FFFF” contro GGGG. La formalità è stata trascritta sulla seguente

unità negoziale: MMMM, catasto fabbricati foglio 16 particelle 375 categoria E4, via Onorato

Vigliani n. 152. Il diritto trasferito era la piena proprietà.

In data anteriore al suddetto ventennio la proprietà perveniva alla GGGG per:

c. atto di concentrazione dalla HHHH a rogito notaio Remo Morone del 29.12.1978, repertorio n.

240952, registrato a Torino il 18.1.1978 al n. 4795.

(Sommario)

c. formalità pregiudizievoli

Indichi l’esistenza di formalità, dei vincoli, degli oneri e dei pesi di cui ai n. 43, 54 e 85 dell’art. 173 bis disp.

att. c.p.c., specificando, per quelli che saranno cancellati, se colpiscano solo i beni pignorati o anche altri

beni e, quindi, se siano da cancellare totalmente o parzialmente;

Le indagini esperite non hanno evidenziato formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale,

gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti

incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso.

Per quanto attiene all’art. 173 bis disp. att. c.p.c. punto 5, si segnalano le seguenti formalità pregiudizievoli

(così come rilevabili dalla certificazione notarile sostitutiva ex art. 567 comma 2 c.p.c. del notaio Paolo

Amianto):

a. ISCRIZIONE del 14/01/2008 - Registro Particolare 368 Registro Generale 2385 Pubblico ufficiale

ROCCA GIANANGELO Repertorio 116013/12340 del 10/01/2008 IPOTECA VOLONTARIA derivante

da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO a favore di IIII contro CCCC. La formalità è

stata iscritta sulla quota dell’intero diritto di proprietà dei seguenti immobili: F 116 particella 375

sub 28 (ex. sub. 27), F 116 particella 375 sub 29 (ex. sub. 27), F 116 particella 375 sub 31 (ex. sub.

27), F 116 particella 375 sub 32 (ex. sub. 27), F 116 particella 375 sub 33 (ex. sub. 27). La stessa si

3 formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 4 formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; 5 la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprieta' ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

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riferisce esclusivamente ad immobili interessati dal presente procedimento pertanto dovrà essere

totalmente cancellata.

b. ISCRIZIONE del 15/05/2013 - Registro Particolare 1941 Registro Generale 15736 Pubblico ufficiale

ROCCA GIANANGELO Repertorio 122333/16583 del 13/05/2013 IPOTECA VOLONTARIA derivante

da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO a favore di IIII contro BBBB. La formalità è

stata iscritta sulla quota dell’intero diritto di proprietà dei seguenti immobili: F 116 particella 375

sub 34, F 116 particella 375 sub 35, F 116 particella 375 36, F 116 particella 375 sub 38, F 116

particella 375 sub 45. La stessa si riferisce esclusivamente ad immobili interessati dal presente

procedimento pertanto dovrà essere totalmente cancellata.

c. TRASCRIZIONE del 04/09/2015 - Registro Particolare 21028 Registro Generale 28791 Pubblico

ufficiale TRIBUNALE DI TORINO Repertorio 18794 del 18/06/2015 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE -

VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore di AAAA contro BBBB. La formalità è stata

trascritta sulla quota dell’intero diritto di proprietà dei seguenti immobili: F 1457 particella 63 sub

366, F 1457 particella 56 sub 38. La stessa si riferisce, come indicato nella certificazione notarile ex

art. 567 c.p.c., anche ad altri immobili non compresi nel pignoramento pertanto dovrà essere

cancellata parzialmente.

d. ISCRIZIONE del 15/09/2015 - Registro Particolare 4151 Registro Generale 29504 Pubblico ufficiale

TRIBUNALE Repertorio 8905 del 07/09/2015 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO

INGIUNTIVO a favore di LLLL contro BBBB. La formalità è stata iscritta sulla quota dell’intero diritto

di proprietà dei seguenti immobili: F 1457 particella 56 sub. 34, F 1457 particella 56 sub. 35, F 1457

particella 56 sub. 36, F 1457 particella 56 sub. 38, F 1457 particella 56 sub. 45. La stessa si riferisce,

come indicato nella certificazione notarile ex art. 567 c.p.c., anche ad altri soggetti e ad altri

immobili non compresi nel pignoramento pertanto dovrà essere cancellata parzialmente.

e. TRASCRIZIONE del 15/12/2016 - Registro Particolare 33978 Registro Generale 48079 Pubblico

ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO U.U.E. C/O CORTE D'APPELLO Repertorio 33860 del 18/11/2016

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore di IIII contro

BBBB. La formalità è stata trascritta sulla quota dell’intero diritto di proprietà dei seguenti

immobili: F 1457 particella 56 sub. 34, F 1457 particella 56 sub. 35, F 1457 particella 56 sub. 36, F

1457 particella 56 sub. 38, F 1457 particella 56 sub. 45. La stessa si riferisce esclusivamente ad

immobili interessati dal presente procedimento pertanto dovrà essere totalmente cancellata.

f. TRASCRIZIONE del 10/03/2017 per rettifica degli identificativi catastali - Registro Particolare 6579

Registro Generale 9415 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 2335 del 25/01/2017 ATTO

ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI;

Si segnalano inoltre le seguenti formalità:

6 erroneamente identificato ma rettificato con nota di trascrizione del 10/03/2017 - registro particolare 6579 registro generale 9415 pubblico ufficiale tribunale repertorio 2335 del 25/01/2017 atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento immobili

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- TRASCRIZIONE del 28/10/2004 - Registro Particolare 30208 Registro Generale 48614 Pubblico ufficiale

ROCCA GIANANGELO Repertorio 108065 del 14/10/2004 ATTO TRA VIVI - ATTO UNILATERALE D'OBBLIGO

EDILIZIO a favore del MMMM contro CCCC;

- TRASCRIZIONE del 28/07/2008 - Registro Particolare 21407 Registro Generale 32557 Pubblico ufficiale

AMIANTO PAOLO Repertorio 12182/3177 del 04/07/2008 ATTO TRA VIVI - ATTO UNILATERALE D'OBBLIGO

EDILIZIO a favore del MMMM contro CCCC;

Trattasi di atti con cui il sig. CCCC, nella sua qualità di titolare della ditta individuale DDDD, assumeva

l’obbligo di trasformare l’immobile di cui trattasi da area mercatale privata ad immobile a destinazione MP,

misto produttiva (ex punto 10, art. 8, titolo II delle norme tecniche d’attuazione allegate al PRGC vigente).

L’obbligo veniva garantito con la costituzione di due polizze fideiussorie: la prima, recante n. UR0601137

del 28.7.2006 prestata dalla Atradius Credit Insurance con sede in Roma per un importo di € 50.348,84, la

seconda, recante n. 1670.00.27.27059526 di importo pari all’incremento di valore dell’immobile a seguito

della ristrutturazione stimato a mezzo di perizia asseverata allegata al rogito in € 1.278.339,68 prestata

dalla Assedile S.p.A. (dal 2008 Sace Surety). Entrambe risultano regolarmente svincolate come accertato da

documenti reperiti presso l’archivio edilizio del Comune di Torino e dai contatti intercorsi con la Divisione

Urbanistica ed Edilizia Privata – Direzione Urbanistica settore pianificazioni della Città di Torino, pertanto,

fatti salvi gli esiti di ulteriori indagini, le formalità dovranno essere cancellate.

Infine, per quanto riguarda l’art. 173 bis disp. att. c.p.c. punto 8, lo scrivente ha esperito un indagine presso

il Tribunale di Torino, Commissariato per il riordinamento degli usi civici per il Piemonte, la Liguria e la Valle

d’Aosta. L’esito era negativo pertanto si conferma che i beni pignorati non sono gravati da censo, livello o

uso civico.

(Sommario)

d. stato di possesso

accerti lo stato di possesso dei beni ai sensi del n. 37 dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c., indicando anche, se

occupati da terzi, la scadenza del titolo e il corrispettivo pattuito;

L’immobile è in parte locato alla ditta “NNNN” con contratto di locazione registrato all’agenzia delle entrate

ufficio di Torino 3 il 27.3.2015 al numero 3670 serie 3T. Il canone annuo è di € 10.800. la durata del

contratto è di anni 6 dal 1.3.2015 al 28.2.2021 con tacito rinnovo per ulteriori anni 6 salvo disdetta. Non è

stato possibile reperire la copia del contratto in quanto non depositata all’agenzia delle entrate e non

fornita dal titolare della società esecutata. Si allega comunque un anagrafica sintetica fornita dall’agenzia

delle entrate dalla quale si evincono i dati salienti del contratto. (all. 03).

In occasione del sopralluogo è stato accertato che detti locali sono occupati dalla OOOO.

7 lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento

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Gli altri locali facenti parte di questa unità immobiliare, come meglio rilevabili dalla planimetria dello stato

di fatto e dalle fotografie allegate, sono attualmente non occupati.

(Sommario)

e. descrizione

descriva i beni pignorati, anche mediante planimetrie e fotografie;

Il fabbricato oggetto del pignoramento si trova all’angolo tra le vie Luigi Chiala e Camillo Guidi, nella II

circoscrizione8 (ex 10°) della città di Torino.

La zona è periferica, a prevalente destinazione residenziale, ottimamente collegata dai mezzi di trasporto

pubblici e non distante dall’imbocco della tangenziale (e, una volta ultimata, dalla tratta in fase di

realizzazione della linea 1 della metropolitana).

In occasione del sopralluogo effettuato il 7.12.2017 è stato possibile visionarne le caratteristiche e le

condizioni di uso e manutenzione.

Trattasi di porzione al piano terreno di un immobile ad uso produttivo (artigianale) edificato intorno alla

metà del secolo scorso e completamento ristrutturato ed ampliato a partire al 2006. L’immobile, elevato a

due piani fuori terra, presenta strutture portanti e copertura in c.a. in parte risalenti all’epoca della

costruzione iniziale e poi consolidate e risanate, tamponamenti in mattoni di laterizio alveolato ed

orizzontamenti misti in c.a. e laterizi.

L’immobile è in discrete condizioni di uso e manutenzione.

La superficie coperta di circa 280 mq commerciali è attualmente suddivisa in 3 unità immobiliari

indipendenti: una di circa 130 mq ad uso laboratorio di riparazione tv, un’altra di circa 100 mq ad uso

negozio e l’ultima di circa 50 mq ad uso residenziale.

Il laboratorio, con ingresso da via Guidi, dispone di locale ad uso accoglienza clienti, magazzino, wc,

ripostiglio, e 2 ulteriori ed ampi locali. La pavimentazione è interamente rivestita in piastrelle di grés

ceramico. L’altezza interna varia da un minimo di mt. 2,30 ad un massimo di mt. 2,70 a seconda

dell’andamento della controsoffittatura in pannelli di fibra minerale. Il fronte verso via è protetto da infissi

in alluminio e vetro antisfondamento. Sul lato opposto, verso cortile, sono presenti infissi anch’essi in

alluminio e vetro antisfondamento con apertura a vasistas.

Dal punto di vista impiantistico l’immobile dispone di impianto elettrico sottotraccia comandato da quadro

elettrico 220 V con interruttori di sezionamento, impianto di climatizzazione invernale ed estiva alimentato

da caldaia collegata a rete di teleriscaldamento, sistema di distribuzione con ventilconvettori, impianto di

estrazione aria nei wc.

Il negozio, con ingresso da via Guidi, dispone di due locali adiacenti e collegati, ad uso

vendita/somministrazione, wc, due locali nel retro ad uso magazzino e laboratorio. Finiture ed impianti

sono gli stessi del laboratorio precedentemente descritto.

8 “Santa Rita - Mirafiori Nord - Mirafiori Sud”

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L’alloggio, dotato di un solo riscontro d’aria ad est (verso cortile), è suddiviso in ingresso, ripostiglio, cucina,

wc e camera da letto. L’accesso avviene da via Guidi, con transito da spazio comune con le unità

immobiliari ubicate al primo piano. Anche in questo caso, finiture ed impianti sono gli stessi dei già descritti

locali ad uso negozio e laboratorio, con l’aggiunta di impianto di adduzione gas metano per cottura

alimenti.

Per una più puntuale identificazione e comprensione delle caratteristiche interne ed esterne si rimanda alle

planimetrie dello stato di fatto (all. 01) ed alle fotografie (all. 13) allegate alla presente relazione.

(Sommario)

f. regolarità edilizia ed urbanistica

verifichi la regolarità edilizia e urbanistica dei beni ai sensi del n. 69 dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c.,

fornendo, in caso di opere abusive, le informazioni di cui al n. 710;

Dal punto di vista urbanistico l’immobile risulta regolare.

Per la ristrutturazione dell’immobile originario, ad uso area mercatale, sono state presentate le seguenti

pratiche edilizie: prot. n. 2005.1.16083, 2006.1.15417, 2006.1.2456, 2009.9.5623, 2010.9.10468 tutte

regolarmente approvate.

L’agibilità delle varie unità che compongono l’edificio è stata concessa con provvedimenti prot. n.

2011.2.24705, 2011.2.6788, 2012.2.617, 2012.2.9786.

L’immobile presenta delle irregolarità edilizie consistenti in:

- cambio di destinazione d’uso da attività produttiva ad attività commerciale e residenza di mq 150 circa su

mq. 280 circa complessivi;

- diversa distribuzione degli spazi interni con contestuale frazionamento in 3 unità immobiliari indipendenti.

Dagli accertamenti esperiti è emerso che non sono state presentate istanze e/o comunicazioni per la loro

realizzazione né richieste di sanatoria a lavori eseguiti.

La situazione potrà essere regolarizzata con:

a. ripristino dello stato dei luoghi come da progetto autorizzato, almeno per quanto attiene alla

porzione adibita a residenza dal momento che si tratta di un uso non consentito in quell’area;

b. presentazione di una richiesta per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’ art.

36 del DPR n. 380/2001 e s.m.i (accertamento di conformità per opere soggette a permesso di

9 la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa 10 in caso di opere abusive: - il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, - la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni gia' corrisposte o da corrispondere. In ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

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costruire). Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione,

del contributo di costruzione in misura doppia (art. 36 comma 2). La stima dei costi per il

conseguimento della sanatoria presuppone accertamenti e calcoli specifici oltre ad un’istruttoria

basata su un progetto di massima non richiesto in questa sede, pertanto, per la stima del probabile

valore di mercato è stato considerato il costo per il ripristino dello stato dei luoghi come da

progetto autorizzato.

(Sommario)

g. attestazione di prestazione energetica

Dica se gli immobili pignorati siano dotati dell’Attestazione di Prestazione Energetica

Dalle ricerche esperite consultando il portale del Sistema Informativo per le Certificazioni Energetiche degli

edifici è emerso che l’immobile è dotato dei seguenti Attestati di Prestazione Energetica:

- n. 2011 201782 0025 del 24.3.2011 con scadenza 24.3.2021 riferito all’intero fabbricato, ed in particolare

ad una superficie utile di 1197 mq (all. 16);

- n. 2015 110532 0010 del 6.2.2015 con scadenza 6.2.2025 riferito al solo locale ad uso laboratorio

riparazione tv facente parte dell’unità censita al foglio 1457 particella 56 sub. 34, ovvero ad una superficie

utile di 117,3 mq (all. 02);

(Sommario)

h. spese e procedimenti giudiziari

Verifichi le spese e i procedimenti giudiziari di cui al n. 911 dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c.;

Operato un confronto tra il caso in questione ed immobili similari appartenenti al medesimo segmento è

possibile stimare un probabile costo di gestione annua compreso tra un minimo di € 9.000 ed un massimo

di € 11.000 in considerazione delle seguenti voci: utenze teleriscaldamento per riscaldamento e

raffrescamento, utenza elettrica, utenza rifiuti, manutenzione generale ed amministrazione, imposte varie

(IMU, TASI, ecc).

Al 30.12.2016, data delle ispezioni ipotecarie effettuate dal Notaio Paolo Amianto, non risultavano

formalità trascritte inerenti procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.

(Sommario)

i. valore di mercato

Determini il valore di mercato dei beni, specificando le voci di cui all’art. 568, comma 212, c.p.c.

11 l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 12 Nella determinazione del valore di mercato l'esperto procede al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo

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Premesse

L’immobile, di cui l’unità di cui trattasi è parte, si sviluppa su una superficie commerciale complessiva pari a

mq. 1.230 circa a destinazione produttiva. I valori indicativi di mercato13 per tale destinazione variano da un

minimo di 305 €/mq ad un massimo di € 375 €/mq.

L’allestimento impiantistico e le finiture, tuttavia, hanno in questo caso un livello decisamente superiore di

quello ordinariamente riscontrabile in immobili di tipologia artigianale. La circostanza è stata tenuta in

debita considerazione nella stima del probabile valore di mercato, portando, come si esporrà infra, i valori

ad un livello medio più consono, pari a circa 850 €/mq.

Stima.

In base alle risultanze degli accertamenti svolti, il più probabile valore di mercato del diritto di piena ed

intera proprietà dell’immobile in oggetto è pari a € 193.000.

Per la stima lo scrivente ha adottato un procedimento per capitalizzazione diretta dei redditi sulla base

della seguente formula: V = R/i dove: V = valore dell’immobile da stimare (euro), R = reddito annuo

dell’immobile da valutare (euro/anno), i = saggio annuo di capitalizzazione.

Il reddito annuo lordo dell’immobile è stato ricavato dal contratto di affitto riferito all’effettiva destinazione

d’uso in atto, ovvero terziario, mentre la ricerca del saggio di capitalizzazione è stata basata sui dati di

compravendita e di affitti forniti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate anche

in questo caso, per omogeneità, per un uso terziario.

Nella seconda parte della stima, con l’applicazione dei correttivi ex art. 568 comma 2 del c.p.c., il valore di

mercato per la destinazione terziario è stato ricondotto alla destinazione consentita dal P.R.G.C. ovvero

produttivo.

Il reddito annuo lordo indicato nel contratto di affitto, per la sola porzione ad uso laboratorio per la

riparazione di tv, è pari ad 10.800 €/anno.

I valori di reddito appresi dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’agenzia delle entrate riferiti al I

semestre 2017 ed a immobili ubicati nella medesima zona e a destinazione terziario in condizioni di uso e

manutenzione normale si attestano sui seguenti valori: 4,60 €/mq/mese minimo (55,20 €/mq/anno

minimo) e 7,2 €/mq/mese massimo (86,4 €/mq/anno massimo); per quanto attiene i valori di mercato: 760

€/mq minimo e € 1.300 €/mq massimo.

Il saggio di capitalizzazione si calcola dal rapporto tra il reddito medio ed il valore medio di mercato quindi:

redditi valori di mercato saggio di capitalizzazione€/mq/anno €/mq

55,2 760 0,07386,4 1300 0,066

0,070

stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonche' per le eventuali spese condominiali insolute; 13 fonte Agenzia delle Entrate riferiti al I semestre 2017;

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Al reddito lordo vengono dedotte le spese a carico della proprietà, quali: assicurazione, amministrazione,

imposte sui redditi, spese varie di manutenzione ottenendo un reddito netto di 7.600 €/anno.

Si procede alla sostituzione dei dati sopraindicati alla predetta formula per il calcolo del probabile valore di

mercato per capitalizzazione dei redditi quindi:

V = € 7.600/0,070 = € 109.279,31 arrotondato ad € 109.000 (pari a circa 840 €/mq considerata la superficie

commerciale di circa 130 mq).

Il valore al mq precedentemente stimato viene applicato alla restante superficie dell’unità, pari a mq. 150,

ottenendo il probabile valore di mercato totale, quindi:

€/mq 840 x mq 150 = € 126.000 al quale va sommato il valore della porzione ad uso laboratorio pari a

109.000 per un totale di € 235.000.

In ossequio al disposto dell’art. 568 comma 2 del c.p.c. si applicano i seguenti adeguamenti e correzioni:

valore complessivo € 235.000,001. - oneri di regolarizzazione

urbanistica (ed edil izia)non si applicano correttivi al valore complessivo in quanto i l ripristino della destinazione d'uso produttiva non prevede opere particolari e detto valore è in l inea con i prezzi di immobili con la stessa destinazione d'uso e con allestimenti impiantistici e finiture di particolare ed elevato l ivello

0% € 0,00

2. - stato di possesso; trattandosi di immobile occupato, con possesso formalizzato da contratto di affitto con scadenza 28.2.2021 al canone di 10.800 €/anno, si applica una svalutazione dovuta al venire meno della caratteristica della disponibil ità immediata. E' stata considerata la buona rendita garantita dalla locazione, ancorchè riferita ad una destinazione d'uso non consentita. La percentuale di deprezzamento è stata pertanto stimata al

-3% -€ 7.050,00

3. - vincoli e oneri giuridici non sussistono vincoli e oneri giuridici che deprizzino i l valore unitario

0% € 0,00

4. - spese condominiali insolute nessuna € 0,005. tipologia edil izia, altezza di piano,

dimensione, esposizione eprospetto, età e stato diconservazione, funzionalità

considerata l 'epoca di costruzione dell 'immobile, la qualità edil izia (discreta), lo stato generale di uso e manutenzione (dicreto) si applica un coefficiente di svalutazione del

-15% -€ 35.250,00

6. - assenza della garanzia per vizi delbene venduto

si ritiene, prudenzialmente, che l’assenza della garanzia possa rientrare nelle voci precedenti.

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Probabile valore di mercato € 192.700,00Arrotondato € 193.000,00

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(Sommario)

l giornali di informazione

individui, per gli immobili fuori Torino, i giornali di informazione locali aventi maggiore diffusione nella zona

interessata, quotidiani, multi settimanali o settimanali, editi da soggetti iscritti al Registro Operatori della

Comunicazione.

L’immobile è ubicato a Torino. Il giornale avente maggior diffusione nel territorio è:

- La Stampa, edito da Italiana Editrice S.P.A abbreviabile Itedi S.P.A. con sede in Torino via Ernesto Lugaro

15 N. Roc 6290, CF/P.Iva 00486620016;

(Sommario)


a. identificazione






Si rimanda al paragrafo “identificazione” del lotto 1.

Gli identificativi catastali sono i seguenti: foglio 1457 particella 56 subalterno 35, Via Guidi Camillo n. 3/E,

piano T, categoria C/3, classe V, consistenza mq. 135, zona censuaria 3, rendita catastale € 822,72 (già

Foglio 116 particella 375 subalterno 35).

La planimetria catastale (all. 17) è conforme allo stato di fatto accertato in occasione del sopralluogo del

7.12.2017.

(Sommario)

b. proprietari



cfr. paragrafo “proprietari” lotto 1.

(Sommario)


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Cfr. “formalità pregiudizievoli” lotto 1.

(Sommario)




L’immobile risulta locato alla ditta “PPPP” con contratto di locazione registrato all’agenzia delle entrate

ufficio di Torino 1 il 30.9.2014 al numero 13171 serie 3T. Il canone annuo è di € 2.400 (circa 16 €/mq/anno).

la durata del contratto è di anni 6 dal 1.9.2014 al 31.8.2020 con tacito rinnovo per ulteriori anni 6 salvo

disdetta. Si allega una copia del contratto (all. 05).

(Sommario)

e. descrizione


L’immobile si trova all’interno dello stesso compendio immobiliare descritto al lotto 1.

La superficie coperta di circa 147 mq commerciali è suddivisa in ingresso su ampio locale ad uso

esposizione, ufficio, ripostiglio e wc.

La destinazione d’uso in atto è commerciale18.

I locali hanno altezza netta interna di mt. 2,70 delimitata da controsoffittatura in pannelli di fibra minerale.

Il fronte verso via è protetto da infissi in alluminio e vetro antisfondamento. Sul lato opposto, nel bagno

verso cortile, è presente un infisso anch’esso in alluminio e vetro antisfondamento con apertura a vasistas.

La pavimentazione è interamente rivestita in parquet laminato ad eccezione del bagno (che, invece, è

pavimentato in piastrelle di ceramica).

Dal punto di vista impiantistico l’immobile dispone di impianto elettrico sottotraccia comandato da quadro

elettrico 220 V con interruttori di sezionamento, impianto di climatizzazione invernale ed estiva alimentato

14 formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi

compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;

15 formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente;

16 la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprieta' ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

17 lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento 18 (rif. art. 3 punto 4 N.U.E.A. allegate al P.R.G.C. vigente - A1. Attività commerciali al dettaglio (v. allegato C) articolate in: a) esercizi di vicinato (superficie di vendita non superiore a 250 mq); b1) medie strutture di vendita (superficie di vendita compresa tra 251 e 1800 mq ): b2) medie strutture di vendita (superficie di vendita compresa tra 1801 e 2500 mq ); c) grandi strutture di vendita (superficie di vendita superiore ai 2500 mq); A2) attività per la ristorazione e pubblici esercizi; A3) attività artigianali di servizio; B) attività per il commercio all'ingrosso).

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da caldaia collegata a rete di teleriscaldamento, sistema di distribuzione con ventilconvettori, impianto di

estrazione aria nei wc.

Per una più puntuale identificazione e comprensione delle caratteristiche interne ed esterne si rimanda alla

planimetria dello stato di fatto (all. 04) ed alle fotografie (all. 13) allegate alla presente relazione.

(Sommario)




Per quanto attiene alla regolarità urbanistica e all’elenco dei titoli abilitativi e dei certificati di agibilità si

rimanda al paragrafo “regolarità edilizia ed urbanistica” del lotto 1.

Dal punto di vista edilizio l’immobile di cui trattasi presenta delle irregolarità edilizie consistenti in:

- cambio di destinazione d’uso da attività produttiva ad attività commerciale;




a. ripristino dello stato dei luoghi come da progetto autorizzato;

b. presentazione di una richiesta per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’ art.

36 del DPR n. 380/2001 e s.m.i (accertamento di conformità per opere soggette a permesso di

costruire). Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione,

del contributo di costruzione in misura doppia (art. 36 comma 2). La stima dei costi per il

conseguimento della sanatoria presuppone accertamenti e calcoli specifici oltre ad un’istruttoria

basata su un progetto di massima non richiesto in questa sede, pertanto, per la stima del probabile

valore di mercato è stato considerato il costo per il ripristino dello stato dei luoghi come da

progetto autorizzato.

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edifici è emerso che l’immobile è dotato del seguente Attestato di Prestazione Energetica:



(Sommario)



Operato un confronto tra il caso in questione ed immobili similari appartenenti al medesimo segmento è


di € 6.000 in considerazione delle seguenti voci: utenze teleriscaldamento per riscaldamento e

raffrescamento, utenza elettrica, utenza rifiuti, manutenzione generale ed amministrazione, imposte varie

(IMU, TASI, ecc).



(Sommario)



In base alle risultanze degli accertamenti svolti, il più probabile valore di mercato del diritto di piena ed

intera proprietà dell’immobile in oggetto è pari a € 99.000.

Per la stima lo scrivente avrebbe voluto adottare lo stesso criterio del lotto precedente tuttavia il canone

annuo di locazione concordato tra le parti in € 2400 (pari a 16 €/mq/anno) che si andrebbe ad utilizzare non

è da ritenere attendibile per la destinazione d’uso commerciale (che invece è valutabile da un minimo di

66€/mq/anno ad un massimo di 130,8 €/mq/anno).

Si è proceduto, pertanto, con l’applicazione di un metodo sintetico monocomparativo sulla base del valore

unitario e della superficie commerciale.

Per la determinazione del valore unitario lo scrivente ha consultato diverse fonti immobiliari, quali atti di

recenti compravendite, attuali offerte in vendita di immobili localizzati nella medesima zona, borsini

immobiliari, tra cui quelli dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, ed

21 l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;

22 Nella determinazione del valore di mercato l'esperto procede al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonche' per le eventuali spese condominiali insolute;

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interpellato operatori professionali. Le risultanze delle indagini consentono di stimare il predetto valore

unitario medio di mercato in 850 €/mq, come già indicato in premessa.

Il valore complessivo dell’immobile si ottiene dalla moltiplicazione tra il valore medio e la superficie

commerciale, ovvero:

mq. 146,61 x €/mq 850 = € 124.618,5 arrotondato a € 125.000.


valore complessivo € 125.000,001. - oneri di regolarizzazione

urbanistica (ed edil izia)non si applicano correttivi al valore complessivo in quanto i l ripristino della destinazione d'uso produttiva non prevede opere particolari e detto valore è in l inea con i prezzi di immobili con la stessa destinazione d'uso ed allestimenti impiantistici e finiture di particolare ed elevato l ivello

0% € 0,00

2. - stato di possesso; trattandosi di immobile occupato, con possesso formalizzato da contratto di affitto con scadenza 31.8.2020 al canone di 2.400 €/anno, si applica una svalutazione dovuta al venire meno della caratteristica della disponibil ità immediata. E' stata, tuttavia, applicata una maggior percentuale di svalutazione rispetto al lotto precedente in considerazione della modesta rendita attualmente ricavabile dall 'affitto pattuito.

-6% -€ 7.500,00

3. - vincoli e oneri giuridici non sussistono vincoli e oneri giuridici che deprizzino i l valore unitario

0% € 0,00

4. - spese condominiali insolute nessuna € 0,005. tipologia edil izia, altezza di piano,


considerata l 'epoca di costruzione dell 'immobile, la qualità edil izia (discreta), lo stato generale di uso e manutenzione (dicreto) si applica un coefficiente di svalutazione del

-15% -€ 18.750,00

6. - assenza della garanzia per vizi delbene venduto


0% € 0,00


(Sommario)




Comunicazione.

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15 N. Roc 6290, CF/P.Iva 00486620016;

(Sommario)


Si rimanda alla relazione a firma del sottoscritto consegnata in data 2.5.2016 (all. 15).

In merito allo stato di possesso si evidenzia che il contratto registrato presso l’agenzia delle entrate di

Savigliano (CN) al n. 2816 è stato risolto e sostituito con contratto di locazione tra la ditta esecutata e la

“PPPP” registrato all’agenzia delle entrate ufficio di Savigliano il 26.4.2016 al numero 2225 serie 3T. Il

canone annuo è di € 37.200. la durata del contratto è di anni 6 dal 1.5.2016 al 30.4.2022 con tacito rinnovo

per ulteriori anni 6 salvo disdetta. Si allega la copia del nuovo contratto (all. 06).

(Sommario)


Si rimanda alla relazione a firma del sottoscritto consegnata in data 2.5.2016.

In merito allo stato di possesso si evidenzia che il contratto registrato il 20.3.2013 presso l’agenzia delle

entrate di Savigliano (CN) al n. 1101 è stato risolto e pertanto privo di efficacia.

Attualmente l’unità immobiliare è locata sulla base dei seguenti contratti di locazione:

a. n. 1912 serie 3T registrato all’agenzia delle entrate di Savigliano il 30.5.2015 tra la ditta esecutata e

la “QQQQ”. Il canone annuo è di € 2.640, la durata del contratto è di anni 2 dal 1.4.2015 al 31.

3.2017 con tacito rinnovo per ulteriori anni 2 salvo disdetta. Si allega la copia del contratto (all. 07).

b. N. 3467 serie 3T registrato all’agenzia delle entrate di Savigliano il 13.10.2017 tra la ditta esecutata

ed il Sig. RRRR. Il canone annuo è di € 12.000, la durata del contratto è di anni 6 dal 1.11.2017 al

31.10.2023 con tacito rinnovo per ulteriori anni 6 salvo disdetta. Si allega la copia del contratto (all.

08).

c. N. 3170 serie 3T registrato all’agenzia delle entrate di Savigliano il 18.9.2015 tra la ditta esecutata e

l’associazione SSSS. Il canone annuo è di € 6.000, la durata del contratto è di anni 6 dal 1.9.2015 al


09).

d. N. 3171 serie 3T registrato all’agenzia delle entrate di Savigliano il 18.9.2015 tra la ditta esecutata

ed il sig. TTTT. Il canone annuo è di € 6.000, la durata del contratto è di anni 6 dal 1.9.2015 al


10).

(Sommario)

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a. identificazione






Si rimanda al paragrafo “identificazione” del lotto 1.

Gli identificativi catastali sono i seguenti: Foglio 1457 particella 56 subalterno 45, Via Guidi Camillo n. 3,

piano 1, categoria C/3, classe V, consistenza mq. 23, zona censuaria 3, rendita catastale € 140,17 (già Foglio

116 particella 375 subalterno 45).

La planimetria catastale (all. 17) non è conforme allo stato di fatto accertato in occasione del sopralluogo

del 7.12.2017 come si avrà modo di precisare nel prosieguo delle relazione in specifico paragrafo.

(Sommario)

b. proprietari



cfr. paragrafo “proprietari” lotto 1.





cfr. paragrafo “formalità pregiudizievoli” lotto 1.

(Sommario)




23 formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 24 formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; 25 la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprieta' ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 26 lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento

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In occasione del sopralluogo è stato possibile accertare che l’immobile è occupato ma l’inquilina non ha

voluto rilasciare le proprie generalità.

Dalle indagini esperite presso l’Agenzia delle Entrate è emerso che l’occupazione non è stata formalizzata

da alcun titolo registrato.

Ai fini della stima del probabile valore di mercato l’immobile è stato pertanto considerato non occupato.

(Sommario)

e. descrizione


L’immobile, attualmente ad uso residenziale, si trova all’interno dello stesso compendio immobiliare

descritto al lotto 1 e si sviluppa su una superficie di circa 65 mq commerciali (e altezza di mt. 2,70).

L’alloggio, dotato di due riscontri d’aria ad est ed ovest, è suddiviso in ingresso su cucina, camera,

ripostiglio, soggiorno e wc. L’accesso avviene da via Guidi, con transito da spazio comune con le unità

immobiliari ubicate al primo piano.

La pavimentazione è interamente rivestita in piastrelle di ceramica, pareti e soffitti sono intonacati e

tinteggiati. Gli infissi verso l’esterno hanno telaio in alluminio e tamponamento in doppio vetro

antisfondamento. Quelli interni sono in legno tamburato. Il portoncino di ingresso è blindato.

Anche in questo caso, gli impianti sono gli stessi dei locali descritti in precedenza, con l’aggiunta di impianto

di adduzione gas metano per cottura alimenti e del boiler elettrico per la produzione di acqua calda

sanitaria.

Per una più puntuale identificazione e comprensione delle caratteristiche interne ed esterne si rimanda alle

planimetrie dello stato di fatto (all. 11) ed alle fotografie (all. 13) allegate alla presente relazione.

(Sommario)




Per quanto attiene alla regolarità urbanistica e all’elenco dei titoli abilitativi e dei certificati di agibilità si

rimanda al paragrafo “regolarità edilizia ed urbanistica” del lotto 1.


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Dal punto di vista edilizio l’immobile di cui trattasi presenta delle irregolarità edilizie consistenti in:

- cambio di destinazione d’uso da attività produttiva a residenza;

- diversa distribuzione degli spazi interni ed ampliamento superficie, da mq. 26 a mq. 65, mediante

accorporo di parti censite come “beni comuni non censibili” (b.c.n.c. - locale trattamento aria al piano s1 e

locale caldaia, locale condizionamento, vani tecnici al piano 1 comuni ai sub. 34-35-36-38-45).




a. ripristino dello stato dei luoghi come da progetto autorizzato in quanto la destinazione d’uso a

residenza non può essere concessa nella zona normativa in cui è ubicato l’immobile.

(Sommario)




edifici è emerso che l’immobile è dotato del seguente Attestato di Prestazione Energetica:



(Sommario)



Sulla scorta delle informazioni acquisite, operato un confronto tra il caso in questione ed immobili similari è


di € 2.500 circa in considerazione delle seguenti voci: spese di manutenzione ordinaria, assicurazione,

tributi (IMU TASI), amministrazione, ecc.



(Sommario)



29 l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 30 Nella determinazione del valore di mercato l'esperto procede al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo

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In base alle risultanze degli accertamenti svolti, il più probabile valore di mercato del diritto di intera piena

proprietà dell’immobile in oggetto è stimato prudenzialmente in € 19.000.

Il procedimento utilizzato è sintetico monocomparativo.

La superficie commerciale è di 26 mq circa.

Per la determinazione del valore unitario lo scrivente ha consultato diverse fonti immobiliari, quali atti di

recenti compravendite, attuali offerte in vendita di immobili localizzati nella medesima zona, borsini

immobiliari, tra cui quelli dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, ed

interpellato operatori professionali. Le risultanze delle indagini consentono di stimare il predetto valore

unitario medio di mercato in 900 €/mq.

Il valore complessivo dell’immobile si ottiene dalla moltiplicazione tra il valore medio e la superficie

commerciale, ovvero:

mq. 26 x €/mq 900 = € 23.400.


valore complessivo € 23.400,001. oneri di regolarizzazione

urbanistica (ed edil izia)si applica un coefficiente correttivo del 5% dovuto al ripristino della destinazione d'uso produttiva, ancorchè realizzata senza opere

-5% -€ 1.170,00

2. stato di possesso; trattandosi di immobile da considerare non occupato si applica una l ieve valorizzazione dovuta alla verosimile prospettiva di una più celere disponibil ità

3% € 702,00

3. vincoli e oneri giuridici non sussistono vincoli e oneri giuridici che deprizzino i l valore unitario

0% € 0,00

4. spese condominiali insolute nessuna € 0,005. tipologia edil izia, altezza di piano,


considerata l 'epoca di costruzione dell 'immobile, la qualità edil izia (discreta), lo stato generale di uso e manutenzione (dicreto) e l 'al lestimento impiantistico di buon livello si applica un coefficiente di svalutazione del

-15% -€ 3.510,00

6. assenza della garanzia per vizi delbene venduto


0% € 0,00


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stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonche' per le eventuali spese condominiali insolute;

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(Sommario)

ELENCO ALLEGATI

Lotto 1

1. Planimetria stato di fatto;

2. Attestato di prestazione energetica;

3. Contratto di affitto n. 3670 registrato il 27.3.2015;

Lotto 2



Lotto 3


Lotto 4

7. Copia contratto di affitto n. 1912 registrato il 30.5.2015;




Lotto 5


Altri allegati

12. Atto di provenienza;

13. Fotografie;

14. Permesso di costruire n. 339 del 4.8.2006;

15. Relazione dell’Esperto del 2.5.2016;

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16. Attestato di prestazione energetica dell’intero edificio;

17. Planimetrie catastali;

Ritenendo di aver compiutamente espletato l’incarico ricevuto nel rispetto della ritualità e delle norme

del codice di procedura civile, ringraziando la S.V. Ill.ma per la fiducia accordata, si rassegna la presente

relazione tecnica rimanendo a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento.

L’esperto incaricato

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Tribunale di Torino Oggetto: Procedimento di ... [email protected] Albo Geometri presso...

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