TRIBUNALE DI SIENA (ex Montepulciano)Il bene oggetto di esecuzione è ubicato nel Comune di...

Esecuzione Immobiliare n. 41/2013

TRIBUNALE DI SIENA (ex Montepulciano)Esecuzione Immobiliare n. 41/2013

Promossa da-PARTE RICORRENTE -

…...............Contro

-CONTROPARTE-….................

Elaborato Peritale: RELAZIONE TECNICA DI CONSULENZA

Il Tecnico incaricato C.T.U.: Dott.Arch. Denise Salvò dom. op.: 53019 Castelnuovo Berardenga (SI) Loc. Guistrigona n. 2/aTel. 049 8595046 Fax. 049 8595146 Mob. 393 1174641

INDICE DEGLI ARGOMENTI: Premessa pag.2

QUESITI e DISPOSIZIONI del G.E. pag.3 A

Quesito n. 1 pag.6

Quesito n.2 pag.6

Quesito n.3 pag.7

Quesito n.4 pag 10

Quesito n.5 pag.14

Quesito n.6 pag.15

Quesito n.7 pag.20

Quesito n.8 pag.22

Quesito n.9 pag.22

Quesito n.10 pag.26

Quesito n.11 pag.29

Quesito n.12 pag.30

Quesito n.13 pag.31

Quesito n.14 pag.32

Quesito n.15 pag.32

Quesito n.16 pag.36

Quesito n.17 pag.36

OFFERTA DI MERCATO pag.39 B

Commiato pag. 44

Elenco allegati pag 45

Il CTU arch. Denise Salvò _ 53019 Castelnuovo Berardenga (SI) loc. Guistrigona 2/a 1/44


La sottoscritta architetto Denise Salvò, iscritta all'ordine degli Architetti della Provincia di

Padova al n. 1892 con domicilio operativo a Castelnuovo Berardenga (SI) località Guistrigona n.

2/A, nell'udienza del 28 febbraio 2014, veniva nominata Consulente Tecnico di Ufficio dal Giudice

dell’Esecuzione del Tribunale di Siena (ex Montepulciano) dott. Flavio Mennella, relativamente al

procedimento di cui all’oggetto.

Previo giuramento di rito, veniva affidato l'incarico per la valutazione e la stima del bene pignorato

in oggetto ubicato nel comune di Piancastagnaio, rispondendo ai quesiti dell'Ill. G.E. formulati ai

sensi dell'art. 569 c.p.c.

PREMESSA

La sottoscritta, al fine di assolvere l'incarico, ha eseguito sopralluogo nei siti oggetto di

perizia, per prendere conoscenza dei dati necessari mediante misurazioni, rilievi e acquisizioni di

informazioni relative allo stato del compendio.

Il giorno 21 marzo 2014, avvertite le parti, si è dato inizio alle operazioni peritali, presso i luoghi di

indagine alla presenza dell'incaricato per il custode giudiziario e degli esecutati sigg.ri ......., .......

e ........

Il bene oggetto di esecuzione è ubicato nel Comune di Piancastagnaio (SI) in viale Vespa n. 193. Il

compendio è situato lungo il viale che collega il centro cittadino con il comune di Abbadia San

Salvatore, in zona residenziale.

Trattasi di un appartamento sito al secondo piano di fabbricato a destinazione residenziale e

commerciale, al solo piano terra, costituito da n. 21 (ventuno) unità distribuite su 7 (sette) piani fuori

terra e sottostrada. Il fabbricato è ubicato nella zona residenziale centrale del comune ai piedi del

Monte Amiata, conosciuto come zona turistica toscana.

Il compendio pignorato è occupato dalla sig.ra …..........., ivi residente.

I figli …........ e ....... sono residenti in altro luogo, contrariamente a quanto dichiarato dal sig. ....... in

sede di sopralluogo del 21/03/2014 e come dimostrano i certificati di residenza aggiornati al

medesimo giorno.

I certificati di residenza vengono allegati a questa perizia .

Al fine di riferire sulla corrispondenza o meno degli elementi identificativi dei beni, con le risultanze

catastali e lo stato di fatto, sono state effettuate delle visure presso l’Agenzia del Territorio di

Siena, aggiornando in tal modo i dati catastali e reperendo i documenti mancanti e più precisamente:

� estratti di mappa N.C.T.R.

� copia elaborato planimetrico N.C.E.U.

� copia planimetrie catastali



� visura catastale per soggetto e storica

� ispezioni ipotecarie in seguito integrate presso la Conservatoria di Montepulciano.

Il bene è catastalmente identificato come segue:

CT- Catasto Terreni:

Foglio Particella Qualità Classe Ha are ca Partita

4 317 Ente Urbano - 7 75 Area di enti urbani epromiscui

NCEU- Catasto Fabbricati:

Sez. Foglio Particella Subalterno Categoria Classe Consistenza Rendita

- 4 317 5 A/2 3 6,5 vani 654,61 euro

Sono state effettuate ispezioni presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Piancastagnaio per una

verifica della conformità urbanistica e per l’accertamento della regolarità amministrativa degli

immobili, reperendo i seguenti documenti:

� estratti P.R.G., N.T. A

� copia pratiche edilizie, agibilità

Quindi, presa visione dell’immobile descritto, effettuati i necessari controlli presso la Conservatoria

dei Registri Immobiliari di Montepulciano, l’Agenzia del Territorio di Siena e l’Ufficio Tecnico del

Comune di Piancastagnaio per determinarne la rispondenza con quanto depositato, espone di seguito

i risultati delle operazioni peritali e le risposte ai quesiti e alle disposizioni dell'Ill.mo G.E. ai sensi

dell'art. 569 c.p.c.

***************

28 febbraio 2014 “QUESITI E DISPOSIZIONI”

Il Giudice dell'Esecuzione dispone

IIICompiti dell'esperto estimatore ai sensi dell'art. 569 del c.p.c.

Che l'esperto nominato ai sensi dell'art. 569 del c.p.c. provveda a:1. Estrarre copia del fascicolo dell'esecuzione,2. Verificare, prima di ogni di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui

all'art. 567 co. 2 c.p.c., (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relativeall'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento,oppure certificato notarile sostitutivo attestante le risultanze delle visure catastali e deiregistri immobiliari), segnalando immediatamente al giudice dell'esecuzione ed al creditorepignorante gli eventuali documenti mancanti o non idonei.

3. Predisporre, sulla base dei documenti in atti, l'elenco delle iscrizioni e delle trascrizionipregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative



di fallimenti, ecc.); allegare alla relazione peritale copia delle note di iscrizione e ditrascrizione;

4. Acquisire, ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per lacorretta identificazione del compendio pignorato, nonché i certificati di destinazioneurbanistica ( solo per i terreni) di cui all'art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dandoprova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell'amministrazionecompetente, del protocollo relativo all'inoltro della richiesta;

5. Acquisire l'atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione inatti);

6. Descrivere, previo il necessario accesso sopralluogo, il compendio immobiliare pignorato,indicando dettagliatamente: Comune, Frazione, Località, indirizzo (da verificare anchemediante ispezione presso l'ufficio anagrafe della popolazione), scala, piano, eventualenumero dell'interno, caratteristiche esterne ed interne, superficie netta e lorda in metri quadri(in ettari, are e centiare per i terreni), confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze,accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali sgombero, portineria,riscaldamento, ecc.);

7. Accertare la conformità tra la descrizione attuale del compendio e quella contenuta nell'attodi pignoramento, evidenziando, in caso di rilevata difformità. a) se i dati riportati nell'atto dipignoramento abbiano mal identificato gli immobili e/o non consentano l'univocaindividuazione del medesimo; b) se i dati riportati nell'atto di pignoramento, ancorchéerronei, ma consentano l'individuazione del compendio; c) se i dati riportati nell'atto dipignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, abbiano in precedenza individuato gliimmobili e si pongano nella storia catastale del compendio pignorato;

8. Eseguire, ove necessario, le eventuali variazioni per l'aggiornamento del catastoprovvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria degli immobili, acorrezione, ovvero a redazione ed accatastamento delle unità immobiliari non regolarmenteaccatastate;

9. Specificare l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;10. Specificare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni

amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità; in caso di costruzionerealizzata o modificata in violazione della normativa edilizia e/o urbanistica, l'esperto dovràdescrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e precisare se l'illecito sia statosanato, ovvero risulti sanabile per effetto del combinato disposto dall'art. 46 co. 5 del D.P.R.6 giugno 2001 n. 380 e dell'art. 40 co. 6 della legge 28 febbraio 1985 n. 47;

11. Specificare se sia possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti provvedendo, inquest'ultimo caso, alla formazione dei lotti e procedendo (previa autorizzazione del giudicedell'esecuzione) all'identificazione dei nuovi confini e alla redazione del frazionamento, inquesto caso, l'esperto dovrà allegare alla relazione peritale i tipi debitamente approvatidall'ufficio tecnico erariale;

12. Specificare, laddove il compendio risultasse pignorato soltanto pro quota, se il medesimo siadivisibile in natura procedendo, in tal caso, alla formazione dei singoli lotti e, ove necessario,all'identificazione dei nuovi confini, nonché alla redazione del frazionamento, allegando allarelazione peritale i tipi debitamente approvati dall'ufficio tecnico erariale, indicando altresì ilprezzo di stima di ciascuno di essi e, tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari,specificando gli eventuali conguagli in denaro; in caso contrario, l'esperto dovrà procederealla stima dell'intero, esprimendo compiutamente il giudizio di non divisibilità,eventualmente anche alla luce di quanto disposto dagli artt. 577 e 846 c.c., nonché dellalegge 3 giugno 1940, n. 1078;

13. Accertare se il compendio sia libero o occupato; acquisire il titolo legittimante il possesso ola detenzione, evidenziando se esso abbia o meno data certa anteriore a quella di trascrizionedel pignoramento; verificare se risultano registrati contratti di godimento, ovvero se sianopervenute alla locale autorità di pubblica sicurezza eventuali comunicazioni di cessione difabbricato, ai sensi di quanto previsto dall'art. 12 del decreto legge 21 marzo 1978, n. 59,



siccome convertito nella legge 18 maggio 1978, n. 191; qualora emergessero contratti digodimento opponibili alla procedura esecutiva, l'esperto dovrà indicare la data di scadenzadei medesimi, la data fissata per il rilascio ovvero se risultino pendenti giudizi ad essirelativi;

14. Ove i beni fossero occupati dal coniuge, separato o divorziato, del debitore esecutato,acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;

15. Specificare l'esistenza di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri di inalienabilità o diindivisibilità; accertare l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando segli stessi resteranno a carico dell'acquirente, ovvero se andranno cancellati o risulteranno nonopponibili al medesimo); rilevare l'esistenza di diritti demaniali (di superficie, ovvero servitùpubbliche) o, ancora, di usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione oriscatto;

16. Laddove non esistente, redigere ed allegare alla relazione peritale l'attestato di prestazioneenergetica APE, direttamente o avvalendosi della collaborazione di soggetto abilitato;

17. Determinare il valore del compendio pignorato con espressa e compiuta indicazione delcriterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, operando leopportune decurtazioni sul prezzo di stima in considerazione dello stato di conservazione deifabbricati e dei terreni, nonché dei contratti di godimento o dei titoli opponibili allaprocedura esecutiva (in particolare, il provvedimento di assegnazione della casa coniugaledovrà essere ritenuto: opponibile alla procedura nei limiti del novennio laddove, ancorchéanteriore alla trascrizione del pignoramento, il medesimo non fosse stato trascritto neiregistri immobiliari; non opponibile alla procedura esecutiva se posteriore alla trascrizionedel pignoramento, dovendosi in tal caso valutare il compendio come se oggetto delpignoramento fosse soltanto la nuda proprietà del medesimo);

18. Esporre i risultati delle indagini da egli svolte in apposita relazione, che andrà redattafornendo compiuta e distinta, ancorché schematica risposta (anche negativa) ai soli quesiti;

19. Trasmettere copia della relazione peritale almeno quarantacinque giorni prima dell'udienzafissata per gli adempimenti di cui all'art. 569 c.p.c. A mezzo di posta ordinaria o PEC, aicreditori procedenti, ai creditori intervenuti, ai debitori esecutati (anche se non costituiti ingiudizio) e al custode giudiziario se nominato (qualora fosse nominato l'istituto venditegiudiziarie, la relazione gli andrà trasmessa al seguente indirizzo: [email protected]);

20. Comunicare ai soggetti destinatari della trasmissione che gli stessi potranno dovranno farglipervenire eventuali osservazioni alla relazione peritale almeno quindici giorni primadell'udienza fissata per gli adempimenti di cui all'art. 569 del c.p.c.;

21. Deposito cancelleria la relazione peritale, completa di tutti gli allegati, almeno dieci giorniprima dell'udienza fissata per gli adempimenti di cui all'art. 569 del c.p.c., sia in formacartacea, sia in forma elettronica, su supporto CD-ROM ed in formato compatibile conWord;

22. Allegare alla relazione esaustiva documentazione fotografica degli esterni del compendio edegli interni di tutti i locali del medesimo avendo cura, quanto ai terreni, di identificareciascuna fotografia con il relativo riferimento catastale;

23. Allegare alla relazione planimetria e visure catastali nonché, in copia fotostatica, concessioneo licenza edilizia, eventuali atti di sanatoria, contratto o titolo di godimento, verbale diaccesso contenente il resoconto delle operazioni peritali e le dichiarazioni rese daglioccupanti, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario e opportuno supporto allavendita;

24. Comunicare tempestivamente al custode giudiziario qualsivoglia ostacolo agli avesseincontrato in sede di accesso;

25. Redigere, su foglio a parte, e in triplice copia, dettagliata descrizione del compendiopignorato contenente tutti gli elementi di cui al precedente punto n.1) nonché l'indicazionedei dati catastali necessari alla redazione dell'ordinanza di vendita e del decreto ditrasferimento;

26. Rendersi disponibile al custode giudiziario, qualora ne richieda l'ausilio, anche dopo il



deposito della relazione peritale, per esigenze connesse alla valutazione dello stato diconservazione del compendio pignorato.

***************

QUESITO N. 1 - DISPOSIZIONI

Estrarre copia del fascicolo dell'esecuzione.

La copia del fascicolo è stata estratta il giorno 28/02/2014

QUESITO N.2

Verificare, prima di ogni di ogni altra attività, l a completezza della documentazione di cui

all'art. 567 co. 2 c.p.c., (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative

all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento,

oppure certificato notarile sostitutivo attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri

immobiliari), segnalando immediatamente al giudice dell'esecuzione ed al creditore pignorante

gli eventuali documenti mancanti o non idonei.

Si è provveduto a verifica della documentazione in atti, relativamente alla documentazione catastale

e ipotecaria riferita al ventennio precedente la data di trascrizione del pignoramento o relazione

notarile, secondo quanto previsto dall'art. 567 co. 2 c.p.c.

La documentazione è completa di:

− certificato notarile storico- ipotecaria ventennale sostitutivo ai sensi dell'art. 567 co. 2 c.p.c. a

firma del Notaio Vincenzo Guanella, via Masaccio n.187 - 50132 Firenze, del 18/07/2013,

depositato in cancelleria il 06/08/2013, attestante le risultanze delle visure catastali e dei

registri immobiliari, completo di accertamento dei beni oggetto di pignoramento,

attestazione delle proprietà e delle formalità gravanti sul bene. Non sono allegate visure.

Nell'atto di pignoramento il bene pignorato risulta essere conforme alla nota di trascrizione dell'atto

di pignoramento, ovvero:

immobile sito in Comune di Piancastagnaio (SI) identificato al N.C.E.U. del predetto comune foglio

4 particella 317 subalterno 5, di diritto ed in piena proprietà dei sigg.ri:

− ....... nata a …...................... il......................(*). e residente in …........................ – CF

…...........................(*) - per la quota di 4/6;

− ....... nato a …....................... e residente in …......................... CF. ….............. - per la quota

di 1/6;

− ....... nata a …...................... e residente in v................................ CF. …............. - per la quota



(*) , in quote uguali ciascuno per 1/2.

Il sig. …................... decede il 11/04/1991, viene quindi trascritta la denuncia per passaggio di morte

della quota parte al coniuge ed ai due figli:

TRASCRIZIONE A FAVORE DEL 22/11/1991 Reg. Particolare 3391 Reg. Generale 4984

ATTO PER CAUSA DI MORTE – CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE

Ufficio del registro di Montepulciano Volume 342 n. 29 del 25/07/1991 -successione

La proprietà della quota di 1/2 viene così divisa tra il coniuge ed i due figli per 1/6 ciascuno.

La sig.ra …............, sommando la quota parte alla quota di provenienza, diviene proprietaria per la

quota di 4/6 e i figli sig.ra ....... e sig. ....... per la quota ciascuno di 1/6.

Fino all’anno 2002 non ci sono state formalità pregiudizievoli relative all’immobile in esame.

Nel 2002 a carico del sig. ......., veniva formalizzata:

ISCRIZIONE CONTRO del 29/05/2002 Reg. particolare 462 Reg. Generale 2318

IPOTECA LEGALE derivante da Art. 77 D.P.R.602/73

Pubblico ufficiale SERVIZIO RISCOSSIONE TRIBUTI CONCESSIONE DI SIENA- Repertorio

n. 137/2002 del 29/05/2002

per un valore di euro 5.029,60 di cui euro 2.514,80 di capitale, gravante sulla quota di 1/6 della

proprietà del compendio pignorato e altri beni immobili in quota parte al sig. ......., siti in

Piancastagnaio.

Nel 2002, in forza di Ordinanza del Tribunale di Montepulciano emessa in data 27/06/2002, a carico

del sig. …............. e a favore della figlia …............... veniva formalizzata:


IPOTECA LEGALE derivante da ORDINANZA AUTORITA' GIUDIZIARIA

Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MONTEPULCIANO - Repertorio n. 1705 del 27/06/2002

per un valore di euro 40.000,00 di cui euro 30.000,00 di capitale, gravante sulla quota di 1/6 della

proprietà del compendio pignorato e altri beni immobili in quota parte al sig. ..........., siti in

Piancastagnaio.

[Va precisato che parte dei beni negoziali in comproprietà dei sigg.ri ......., ....... e ......., è stata



venduta. In particolare si faccia riferimento alla nota di:

TRASCRIZIONE DEL 28/07/2009 Reg. Particolare 2050 Reg. Generale 3331

ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA

Notaio Serravezza Pietro - Repertorio n. 86166/27969 del 29/06/2009

Atto che ritroviamo trascritto ai soggetti intestatari l'immobile pignorato e relativo all'immobile sito

in Piancastagnaio, la cui proprietà era in quota per 4/6 a …......., 1/6 a ....... e 1/6 a ......., vendita

avvenuta dopo le iscrizioni.]

Infine, la trascrizione oggetto degli atti di causa

TRASCRIZIONE CONTRO del 16/04/2013 Reg. particolare 1124 Reg. Generale 1479

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI siti in

Piancastagnaio

Pubblico ufficiale U.N.E.P. TRIBUNALE DI MONTEPULCIANO- Repertorio n. 385 del

26/03/2013

Si allega ispezione ipotecaria e quanto reperito (in Allegato) relativamente a tutti gli intestatari del

pignoramento esecutivo, a conferma di quanto in riferimento al compendio pignorato, oltre

all'estratto Nota di Trascrizione contro l'eredità di ….......................del 22/11/1991 Reg. Particolare

3391 Reg. Generale 4984 – CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE a favore

di ......., ....... e ........

Elenco delle sole iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli in essere

relative al compendio pignorato:


IPOTECA LEGALE derivante da Art. 77 D.P.R.602/73

Pubblico ufficiale SERVIZIO RISCOSSIONE TRIBUTI CONCESSIONE DI SIENA-

Repertorio n. 137/2002 del 29/05/2002

relativamente alla quota parte del sig. .......


IPOTECA LEGALE derivante da ORDINANZA AUTORITA' GIUDIZIARIA

Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MONTEPULCIANO - Repertorio n. 1705 del 27/06/2002

relativamente alla quota parte del sig. .......



*********************

TRASCRIZIONE CONTRO del 16/04/2013 Reg. particolare 1124 Reg. Generale 1479

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI siti in

Piancastagnaio

Pubblico ufficiale U.N.E.P. TRIBUNALE DI MONTEPULCIANO- Repertorio n. 385 del 26/03/2013

sull'intera proprietà dei sigg.ri ….............., …..........e ...............

QUESITO N.4

Acquisire, ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la

corretta identificazione del compendio pignorato, nonché i certificati di destinazione

urbanistica (solo per i terreni) di cui all'art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova,

in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell'amministrazione

competente, del protocollo relativo all'inoltro della richiesta;

Al fine di riferire sulla corretta identificazione del compendio pignorato, è stato reperito presso

l'Agenzia del Territorio di Siena,

• estratto di Mappa ai terreni

• copia elaborato planimetrico di u.i.u. Depositato al N.C.E.U.

• visura storica dell'immobile pignorato

• visura catastale dell'immobile a verifica della situazione agli atti informatizzati del catasto

edilizio urbano al 17/03/2014,

aggiornando in tal modo i dati catastali e reperendo i documenti mancanti.

Attualmente il bene è catastalmente identificato come segue:

CT- Catasto Terreni (sede del condominio):


4 317 Ente Urbano - 7 75 Area di enti urbani e promiscui

Il fabbricato e l'area condominiale (particella 317) su cui insiste il compendio pignorato, confina a

nord con viale Vespa o Strada Provinciale del Monte Amiata, ad ovest con il parcheggio comunale

individuato alla Particella 1062, ad est con la Particella 316 sede di un fabbricato residenziale e a sud

con i mappali 1048 e 320 che identificano il sedime su cui insiste un fabbricato di altra proprietà.



e NCEU- Catasto Fabbricati al 17/03/2014:

Foglio Part. Sub. indirizzo Categoria Classe Consistenza Rendita

4 317 5 VIALE GIUSEPPE VESPA N.11 PIANO 2

A/2 3 6,5 vani 654,61 euro

L'immobile è descritto con indirizzo VIALE VESPA n. 11 (civico non aggiornato alla situazione

attuale cui corrisponde il civ. 193) Piano Secondo e intestato a:

dal 11/04/1991 ad oggi:

− ....... nata …...................... CF.: …..................... [(*)- ove si riporta l'errore chiarito e

corretto al QUESITO N.2 come segue: nata a …..................... CF: …............... - diritti e

oneri reali Proprietà 4/6,

− ....... nato a …............... e residente in ….................. CF. …................ - diritti e oneri reali

Proprietà 1/6;

− ....... nata a ….................... e residente in ….............. CF. …......... - diritti e oneri reali

Proprietà 1/6;

dati derivanti da DENUNCIA NEI PASSAGGI PER CAUSA DI MORTE del 11/04/1991 n.

5306.1/1991 (protocollo n. 5972) Registrazione Ufficio del Registro di Montepulciano -Volume

n.342 n. 29 del 25/07/1991 Successione.

I dati relativi all'immobile sono derivanti da VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO del

01/01/1992.

Precedentemente derivanti da IMPIANTO MECCANOGRAFICO DEL 30/06/1987

Foglio Part. Sub. indirizzo Categoria Classe Consistenza Rendita

4 317 5 VIALE GIUSEPPE VESPA N.11 PIANO 2

A/2 3 6,5 vani L. 1.001

Partita n. 2049

Indirizzo viale Vespa civ. 11 (corrispondente all'indirizzo originale non ancora variato con il civ.

193)

Non sono state apportate variazioni all'unità immobiliare a far data dall'avvenuta denuncia catastale

presentata in data 15/10/1970 protocollo n. 1522 a firma del Perito Ind. Edile …............... compilata



il 10/07/1969 depositate ad abitabilità ottenuta il 06/08/1969.

Situazione degli intestatari dall'impianto meccanografico del 30/06/1987:

Dalla presentazione del 10/07/1969 al 11/04/1991:

− ....... nata a ….................... CF.: …...................... [(*)- ove si riporta l'errore chiarito e

corretto al QUESITO N.2 come segue: nata a................ CF: ….............] - diritti e oneri reali

Proprietà 1/2,

− …............... nato a …..................- diritti e oneri reali Proprietà 1/2,

Si è provveduto alla verifica della planimetria dell'unità immobiliare depositata presso l'Ufficio del

Catasto PRESENTAZIONE DEL 15/10/1970 PROTOCOLLO N. 1522 (attualmente registrato al n.

SI 0014417):

Planimetria di u.i.u. in Comune di Piancastagnaio viale Vespa (senza civico)

Identificativi catastali: FG. 4 Part. 317 Sub. 5

Compilata da SPARTACO POGGESI Iscritto all'albo dei Periti Industriali della Prov. di Siena al n.

26 in data 10/07/1969

La planimetria riporta la seguente descrizione:

vani:

Piano Secondo:

altezza ml. 3,00

Ingresso

Cameretta

Sala

Cucina

Wc -bagno

Camera

Camera

Ripostiglio

n.d. (disimpegno)

Si annota che la ripartizione di planimetria depositata in catasto corrisponde a quanto rilevato in sede

di sopralluogo, contrariamente a quanto depositato agli atti comunali ove, il piano tipo di progetto

del 1967, non rispetta l'esatta e reale ripartizione dei vani.

A confine con l'unità pignorata vengono indicate le proprietà interne al condominio: ditta

…................... e ditta .................. ed altri.



In planimetria catastale depositata e allegata alla perizia sono altresì inserite le parti comuni

condominiali:

− Resede esterna condominiale di accesso al lotto

− al Piano terra: Ingresso e scale comuni. Ascensore, locale comune e locale caldaia

− al Piano Soffitta: soffitta comune h. 2,50 ml e vano ascensore.

**********

Inoltre, non trattandosi di terreni, per la corretta identificazione del compendio si è provveduto ad

effettuate ispezioni presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Piancastagnaio anche al fine di

verificarne la conformità urbanistico- edilizia relativamente alla zona omogenea in cui è ubicato e

per l’accertamento della regolarità amministrativa degli immobili, reperendo i seguenti documenti:

• estratti P.R.G.C. Giugno 1994,

• estratto di N.T. A . Giugno 1994

• REGOLAMENTO EDILIZIO (rif.) approvato con D.C.C. del 31/01/1996

• copia pratiche edilizie depositate

• agibilità esistente.

In riferimento a quanto reperito, confrontato con quanto rilevato in sede di sopralluogo, si è in grado

di accertare che l'immobile a destinazione residenziale è in regola con la destinazione prevista per

la zona di ubicazione.

Il fabbricato è situato in zona residenziale satura “Bs“ del comune di Piancastagnio, zona in cui sono

consentite le destinazioni d'uso residenziale e commerciale.

Il Piano Regolatore Generale Comunale P.R.G.C. individua le zone all'interno delle quali sono

individuate le diverse aree per tipologia e caratteristiche, graficamente distinte nella Tavola di PRG

di cui si allega l'estratto in cui viene individuato il lotto su cui insiste il compendio pignorato.

La zona su cui insiste l'immobile pignorato è definita come zona omogenea “Bs” satura.

In zona “Bs” sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria e interventi di

adeguamento igienico sanitario, nelle modalità descritte.

La zona è satura perciò non sono ammissibili ampliamenti se non nel limite fissato per gli

adeguamenti previsti dalla legge.

Infine, si è provveduto ad estrarre dal Sistema Informativo Territoriale della Provincia di Siena la

cartografia necessaria per individuare chiaramente l'immobile, provvedendo alla sovrapposizione



catastale del foglio 49 e particella 232 con l'ortofoto.

Allegato all'Autorizzazione di Agibilità autorizzata dal Sindaco di Piancastagnaio Pratica n. 312 del

06/08/1969, è stata depositata agli atti comunali con Prot. n. 2435 del 09/07/1969 il

CERTIFICATO D'USO del fabbricato sito in Piancastagnio Viale Vespa di proprietà

Impresa ................, approvato dal Ministero dei LLPP Provveditorato Regionale alle Opere

Pubbliche per la Toscana ufficio del Genio Civile di Siena, a firma dell'ingegnere capo. (Si allega

copia alla Perizia)

QUESITO N.5

Acquisire l'atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti)

E' stato acquisito atto di provenienza ultraventennale.

In atti è presente dichiarazione notarile con attestazione della descrizione del bene immobile oggetto

di pignoramento, storia ventennale e formalità pregiudizievoli, certificata dal Notaio dottor Vincenzo

Guannella via Masaccio n. 187 Firenze.

Si è provveduto a reperire visura ipotecaria e catastale con descrizione delle trascrizioni come meglio

di seguito descritte, con particolare riferimento alla storia famigliare degli esecutati (di cui si

riportano gli estratti in allegato).

Si riporta lo schema storico in conformità con quanto reperito presso gli uffici preposti e con

l'attestazione di proprietà e provenienza della certificazione notarile depositata agli atti.

Schema Storico provenienza ultraventennale del compendio:

Periodo storico Proprietà Quota parte

1969- Origine fabbricato

+unità pignorata

…............

(nato a. …..........)

quota 1/1

Rif. Catastale: presentazione del 15/07/1970 Prot. 1522

Rif. Comune di Piancastagnaio: Nulla Osta per lavori n.420 del 09/08/1967 e

Autorizzazione di Agibilità n.312 del 06/08/1969

Dal 14/07/1970 ….......... quota 1/2

....... quota 1/2

Atto di acquisto Rogante De Angelis in data 30/05/1970 - trascritto in data 14/07/1970 AL N. 1480



Dal 11/04/1991 ....... quota 4/6

....... quota 1/6

....... quota 1/6

Rif. Catastale: DENUNZIA (NEI PASSAGGI PER CAUSA DI MORTE) del

11/04/1991 N. 5306.1/1991 in Atti dal 16/01/2001 - Registrazione: UR Sede di

MONTEPULCIANO Volume 342 n. 29 del 25/07/1991 SUCCESSIONE di

Rif. Conservatoria: TRASCRIZIONE DEL 22/11/1991 Reg. Particolare 3391 Reg.

Generale 4984 - ATTO PER CAUSA DI MORTE – denuncia di successione e

trascrizione eredità- Ufficio del Registro di Montepulciano – Vol.29/342 del

25/07/1991

Non essendo presente in atti, è stata reperita la NOTA DI TRASCRIZIONE del 22/11/1991 Reg.

Particolare 3391 Reg. Generale 4984 presentata all'Ufficio del Registro di Montepulciano presso la

Conservatoria dei Registri immobiliari di Montepulciano – Vol.29/342 del 25/07/1991, che certifica

la proprietà del bene agli esecutati, a titolo legittimante del possesso.

Il documento si allega alla presente perizia.

QUESITO N.6

Descrivere, previo il necessario accesso sopralluogo, il compendio immobiliare pignorato,

indicando dettagliatamente: Comune, Frazione, Località, indirizzo (da verificare anche

mediante ispezione presso l'ufficio anagrafe della popolazione), scala, piano, eventuale numero

dell'interno, caratteristiche esterne ed interne, superficie netta e lorda in metri quadri (in

ettari, are e centiare per i terreni), confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze,

accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali sgombero, portineria,

riscaldamento, ecc.);

Il compendio è situato nel Comune di Piancastagnaio in Provincia di Siena.

La zona su cui è stato realizzato il fabbricato che ospita il compendio pignorato è definita dalla

norma comunale con le caratteristiche della zona residenziale di completamento satura (Bs).

L'immobile è sito in viale Vespa n. 193 del comune di Piancastagnaio.

L'indirizzo riportato agli atti è corretto e corrisponde all'indirizzo di residenza della sig.ra ......., che

risulta essere unica occupante dell'unità sita in viale Vespa n. 193 interno 3 del comune di

Piancastagnaio, compresa nel più ampio edificato Condominio denominato “Il Grattacielo”.

L'accesso all'unità è consentito da vano di ingresso condominiale situato sul lato sud-est del

fabbricato. Vi è un'unica scala di accesso ai piani, oltre l'ascensore, che serve l'unità pignorata.



Dagli atti anagrafici risulta che il sig. …................ ha residenza in …................ e la sig.ra ....... è

residente in …..............

Il comune di Piancastagnaio è situato sui rilievi appenninici a circa 770 m.s.l.m. sulla costa orientale

del Monte Amiata, zona di interesse turistico e naturale.

Il fabbricato di cui fa parte il compendio è stato realizzato nel 1969 e contempla le caratteristiche

costruttive dell'epoca.

Il fabbricato è situato lungo viale Vespa che collega il centro cittadino di Abbadia San Salvatore con

il centro del comune di Piancastagnaio. La strada provinciale, viale Vespa, è un'arteria principale di

collegamento per il comune.

Il compendio pignorato è disposto su un solo piano, il secondo in condominio, ed è servito da vano

scala e ascensore condominiale. Si accede direttamente da pianerottolo su vano scale.

L'edificio strutturalmente definito da pilastri in cemento armato portanti è perimetralmente

tamponato con muratura a cassetta (blocchi di laterizio). Esternamente è rivestito con tavelline in

cotto faccia a vista, con marcapiani delineati da cornici a squadratura semplice in cemento e malta a

vista. I pilastri verticali strutturali sono anch'essi lasciati a vista e non rivestiti.

In generale lo stato conservativo esterno si può definire buono, così lo stato strutturale.

L'aspetto esteriore del fabbricato si presenta in buono stato.

I solai orizzontali sono in laterocemento. L'altezza media rilevata dei vani è pari a 3,02 ml.

Le partizioni interne alle unità sono in tramezze di laterizio.

I serramenti sono in alluminio con doppio vetro e avvolgibili in PVC con cassonetto interno.

Sul lato nord-est, che si affaccia sulla via principale viale Vespa, sono stati installati ulteriori

serramenti con funzione di fonoassorbenza e riduzione della trasmittanza termica: i vani interessati

sono Cucina, Bagno e Camera.

La porta di ingresso all'unità è a doppia anta in legno con blindatura verticale. Le porte interne

all'unità sono in legno ad una o due ante ad eccezione della porta di accesso al vano cucina in pvc a

soffietto.

I pavimenti originali alla data di costruzione, sono in piastrelle di grès porcellanato. Il terrazzo è

rivestito con piastrelle rettangolari tipiche delle costruzioni degli anni '60-'70, ben isolato, non

presenta danni da infiltrazioni. Il parapetto è costituito da struttura in ferro dipinta di colore azzurro e

da lastre di vetro rinforzate con rete metallica.

Le pareti interne sono state recentemente ridipinte utilizzando tinte di tipo spugnato. Le pareti del

vano cucina sono rivestite di piastrelle in grès porcellanato fino ad un altezza di 150 cm. Il servizio

igienico è rivestito in piastrelle fino a 160 cm. I servizi igienici sono dotati di lavabo, water, bidet e

vasca da bagno, sopra la quale è installato un boiler per l'acqua calda.



L'impianto elettrico non è mai stato modificato dalla realizzazione che risale al 1969. Non siamo in

possesso di certificato di conformità dell'impianto elettrico.

Non vi sono impianti di raffrescamento.

L'impianto termoidraulico ha subito alcune modifiche a seguito dell'installazione della nuova

centrale termica avvenuto nell'anno 2010 ( si rimanda a verifica alla Pratica n. 5641/2010 rilasciata

dal comune di Piancastagnaio il 04/02/2010 “Accertamento di conformità per realizzazione locale di

locale tecnico sopra la centrale termica ed altre opere impiantistiche, con sostituzione caldaia e

manutenzione impianto esistente”. Alla pratica edilizia ed impiantistica è allegato Attestato di

Qualificazione Energetica del condominio “Il Grattacielo”a firma dell'ing. …........... di Abbadia San

Salvatore (SI) iscritto all'ordine degli ingegneri della provincia di Siena al n. …....., anche progettista

dell'opera). Le modifiche interne all'unità pignorata riguardano il rifacimento dell'impianto

termoidraulico per l'installazione di contatore autonomo al fine di autogestire il riscaldamento del

locale, servito da centrale termica condominiale. Il libretto della nuova caldaia con cinque generatori

a gasolio a condensazione è depositato nelle mani dell'amministratore di condominio.

L'utilizzo del fabbricato e dell'unità pignorata è autorizzato con Autorizzazione di Abitabilità del

06/08/1969.

In sede di sopralluogo si è verificata l'esatta distribuzione interna:

VANI SUPERFICIE

MQ

ALTEZZA

MEDIA

VOLUME

MC

UNITA'

PIANO SECONDO

INT. 3

ingresso 10,29 3,02 31,08

cameretta 8,7 3,02 26,27

sala 25,95 3,02 78,37

Cucina 10,78 3,02 32,56

disimpegno 4,01 3,02 12,11

bagno 4,7 3,02 14,19

camera 17,07 3,02 51,55

camera 18,18 3,02 54,9

ripostiglio 4,37 3,02 13,2

TOTALE SUPERFICIE UTILE 104,05 314,2

La superficie utile NETTA RILEVATA è di 104,05 MQ

La superficie del terrazzino a cui si accede dalla sala giorno è di 5,85 mq

Come si può notare, la descrizione dei vani rispecchia la descrizione catastale e si differenzia

dalla planimetria di progetto depositata agli atti comunali nel 1967.



Le differenze riguardano la maggiore superficie rilevata del vano cucina e la divisione della

sala giorno per la creazione della cameretta.

La partizione rilevata è stata realizzata nell'anno di costruzione del fabbricato e accatastata come tale,

ma non variata agli atti comunali. Per il ravvedimento degli atti comunali in sanatoria si veda quanto

riportato al Quesito n. 10

COMPUTO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE

Il computo della consistenza della superficie commerciale dell’immobile oggetto di stima ha tenuto

conto delle norme per il conteggio delle superfici (quote comprensive dei muri esterni e della metà

dei muri confinanti con altre unità immobiliari adiacenti).

In particolare, per il calcolo dei coefficienti di ponderazione delle superfici delle pertinenze si è fatto

ricorso alle indicazioni fornite in merito dalla Norma UNI 10750.

A fronte di queste premesse il calcolo della superficie commerciale si compone come segue, tenendo

in considerazione che il compendio è accatastato con consistenza abitabile:

Descrizione Superficie Lorda(mq)

Coefficiente didifferenziazione

Superficie Commerciale (mq)

Piano Terra 121 1 121

Terrazzo 5,85 0,5 2,92

totale 123,92(per la visione approfondita delle planimetrie si rinvia alla consultazione del materiale contenuto in

Allegato: Planimetrie dell’immobile)

La superficie commerciale dell’intera proprietà risulta essere pari a 123,92 MQ.

Il fabbricato individuato al Catasto Terreni (CT) al Foglio n. 4 Particella n. 317, è altresì

individuato al Catasto Fabbricati (NCEU) al Foglio n. n. 4 Particella n. 317 subalterno 5 del

comune di Piancastagnaio.

CT- Catasto Terreni:


4 317 Ente Urbano - 7 75 Area di enti urbani epromiscui

NCEU- Catasto Fabbricati:

Sez. Foglio Particella Subalterno Categoria Classe Consistenza Rendita

- 4 317 5 A/2 3 6,5 vani 654,61 euro



CONFINI

Il compendio è orientato con il fronte strada a nord- est, dove confina con viale Vespa, strada

provinciale e affaccio principale dell'unità immobiliare pignorata.

L'ingresso al fabbricato è situato lungo il lato sud-est dove si trova la resede condominiale che

confina con altro lotto (fg. 4 particella 316) sul cui sedime insiste un fabbricato a destinazione

residenziale di altra proprietà distinto da un volume che si estende per quattro piani fuori terra. Su

questo lato vi è l'affaccio di sala e cameretta del compendio.

A nord-ovest, ove si trova l'affaccio di una camera del compendio, confina con un'area destinata a

parcheggio pubblico individuata al CT al fg. 4 part. 1062.

Il confine sud-ovest del compendio è il muro che separa l'unità da vano scale e ascensore

condominiali e le altre due unità di piano, mentre il fabbricato condominiale confina con i mappali

1048 e 320 su cui insiste un fabbricato a destinazione residenziale.

CONDOMINIO

E' stato costituito condominio per l'immobile denominato “Il Grattacielo” al cui interno si trova

l'unità oggetto di indagine sita al secondo piano interno 3, nello stesso anno di costruzione del

fabbricato e successiva messa in funzione, nell'anno 1969.

Il regolamento di condominio è stato redatto secondo quanto stabilito dagli articoli del Codice Civile

Libro terzo Capo II “ Del condominio negli edifici” previsti dall'art. 1117 all'art. 1139, così

nello stesso riportati, con particolare riferimento agli articoli che ne definiscono le parti comuni, la

proporzione al valore del piano, l'indivisibilità e le modalità di manutenzione da parte dei condomini,

la ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno e la

manutenzione delle scale a carico dei proprietari dei diversi piani a cui servono con ripartizione della

relativa spesa tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altra

metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. (si rimanda al quesito n. 15 per

ulteriori chiarimenti)

Le Parti comuni e indivisibili del condominio “Il G rattacielo” sono:

− resede esterna al condominio- cortile

− vano scale e ascensore

− portoni di ingresso e androni

− locale caldaia o centrale termica

− locali comuni (al piano terra locale tecnico comune e al piano soffitta il locale utilizzato per

le riunioni di condominio)

− tetto o copertura



− reti dei servizi e tecnologiche.

I locali comuni sono indicati nella planimetria originale depositata al catasto e allegata alla perizia.

Le quote millesimali attribuite complessivamente alla proprietà oggetto di esecuzione

immobiliare, come definite da Regolamento di Condominio del 1969 sono pari a 51

millesimi per la proprietà del solo appartamento sito al piano secondo interno 3 di viale

Vespa n. 193.

Le spese generali comuni per la quota di 51 millesimi riguardano, oltre alla manutenzione

delle parti comuni anche in via straordinaria, la quota parte delle spese generali, comprendente

pulizia dell'ingresso , le manutenzioni varie, l'assicurazione condominiale, la manutenzione e pulizia

della resede o piazzetta comune e spese per fotocopie varie.

Inoltre, per la quota di 55 millesimi, le spese relative ad ascensore e vano scale comprendenti:

manutenzioni, fornitura elettrica ascensore, fornitura elettrica scale, sostituzione lampade.

Oltre all'erogazione dei servizi quali la fornitura di acqua con contatore a consumo in sede

condominiale e la quota del 25% delle spese per il riscaldamento, stabiliti in 55,63 i millesimi di

quota, considerando a parte la quota di calorie consumate conteggiata dai proprietari con contatore

autonomo.

Le spese di consuntivo2013/2014 e di previsione 2014/20015 sono meglio specificate al seguente

QUESITO N. 15

QUESITO N.7

Accertare la conformità tra la descrizione attuale del compendio e quella contenuta nell'atto di

pignoramento, evidenziando, in caso di rilevata difformità. a) se i dati riportati nell'atto di

pignoramento abbiano mal identificato gli immobili e/o non consentano l'univoca

individuazione del medesimo; b) se i dati riportati nell'atto di pignoramento, ancorché erronei,

ma consentano l'individuazione del compendio; c) se i dati riportati nell'atto di pignoramento,

pur non corrispondendo a quelli attuali, abbiano in precedenza individuato gli immobili e si

pongano nella storia catastale del compendio pignorato;

Letti gli atti e verificato lo stato dei luoghi a seguito di sopralluogo, si descrivono di seguito le

difformità riscontrate, riportando quanto rilevato a confronto con la descrizione nell'atto di

pignoramento.

L'atto di pignoramento descrive il compendio secondo quanto ricavato nelle elaborazioni grafiche

catastali:

Bene di piena proprietà dei sigg.ri:



− ....... nata a …....................... e residente in v.....................– C.F.: …........... (*) - per la quota di

4/6;

− ....... nato a …..................... e residente in ….......................... C.F.: …............. - per la quota

di 1/6;

− ....... nata a …............ e residente in …........... C.F.: …..........- per la quota di 1/6;

(*) i dati di nascita e CF non sono corretti.

identificato unità al NCEU del Comune di Piancastagnaio (SI) al foglio n. 4 Particella 317 subalterno

5, con indirizzo in viale Vespa civ. 193 (agli atti catastali in civico non è ancora aggiornato al Civ.

193 ed è riportato il civ. 11) a Piancastagnaio (SI)

Corrispondente a quanto denunciato all'Agenzia del Territorio.

Nella relazione notarile ventennale sostitutiva della certificazione ipocatastale depositata, il Notaio

Dott. Vincenzo Guannella in Firenze, attesta la proprietà e la descrizione catastale come citata all'atto

di pignoramento.

In sede di verifica presso gli uffici comunali ed anagrafe, si è verificata l'inesattezza dei dati. I dati

consentono comunque di individuare il compendio, anche dai riferimenti catastali reperiti.

I dati reali e corretti sono i seguenti:

Dati anagrafici della proprietà:

− ....... nata a …..................e residente in …................... – CF …..... (*) - per la quota di 4/6;

− ....... nato a …............ e residente in …............. CF. …............. - per la quota di 1/6;

− ....... nata a …............... e residente in …...........CF. …...............- per la quota di 1/6;

(*) sono stati corretti i dati di nascita e CF.

Inoltre, in sede di sopralluogo si è potuto verificare che sussistono alcune irregolarità edilizie tali da

non interferire con la corretta individuazione del compendio.

E' stata rilevata difformità agli atti comunali rispetto a quanto visionato in sede di sopralluogo e agli

atti catastali.

− l'indirizzo esatto del compendio è VIALE VESPA CIV. 193 , anziché viale Vespa civ. 11

come descritto agli atti catastali non aggiornati.

− La particella catastale del NCEU che descrive e individua il compendio pignorato, nell'atto

di pignoramento e nell'attestazione notarile cui fa riferimento, consta di alcune difformità

relativamente alle planimetrie di progetto depositate agli atti comunali di cui a Nulla Osta n.



420 del 09/08/1967 relativamente alle partizioni interne ed alle controfinestre installate sui

serramenti della parete nord, affaccio su viale Vespa.

I dati riportati nell'atto di pignoramento, ancorch é erronei nel particolare, consentono

comunque l'individuazione del compendio.

QUESITO N.8

Eseguire, ove necessario, le eventuali variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo,

in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria degli immobili, a correzione, ovvero a

redazione ed accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;

I dati relativi al compendio pignorato, se pur erronei agli atti depositati presso il comune competente,

risultano corretti al deposito presso gli uffici dell'Agenzia del Territorio di Siena, come risulta da

planimetria allegata depositata il 15/10/1970 prot. 1522. Pertanto non vi è necessità di redazione di

variazione all'accatastamento.

QUESITO N.9

Specificare l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;

Il fabbricato di cui fa parte l'unità immobiliare in oggetto, individuata al NCEU fg. 4 part. 317 sub 5,

rientra nel Zona residenziale di completamento in sottozona Bs del Comune di Piancastagnaio,

così come individuato e definito dal Piano Regolatore Generale Comunale, P.R.G.C. e relative

Norme Tecniche di Attuazione.

“COMUNE DI PIANCASTAGNAIO” - Provincia di SienaP . R . G . C .

NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE(GIUGNO 1994- Documento approvato con DCC n. 1 del 31/01/1996)

….da Titolo I a III ...omissis

Titolo IV Norme per zone

Art 35..omissis

Art. 36 Zone residenziali

Le zone residenziali sono classificate ai sensi dei D.M. 01/04/1968 n. 1444 in



zone territoriali omogenee “A” e “B” con destinazioni d'uso complesse, tra loro

integrate, ed in zone di espansione “C”.

La prevalente destinazione residenziale sarà arricchita da quelle destinazioni

d'uso che ne costituiscono il naturale completamento allo scopo di conseguire

quella pluralità di funzioni e quell'intreccio di destinazioni d'uso che, in

particolare per le “A”, sono il risultato di un prolungato processo di interazione

fra precedenti destinazioni proposte e di reciproco arricchimento.

Non sono consentite le attività rumorose e maleodoranti, inquinanti o quelle

attività che, per le loro caratteristiche intrinseche o per il carico urbanistico che

inducono, sono incompatibili con la tipologia edilizia preesistente e con il

tessuto urbanistico. L'Amministrazione Comunale, previo parere delle

competenti Commissioni Comunali avrà facoltà di revocare o di rifiutare

concessioni per l'insediamento di esercizi a carattere commerciale, di uffici

pubblici e privati, di attività artigianali e di qualsiasi altra destinazione d'uso

che per le loro caratteristiche e la loro ubicazione arrechino molestia o

costituiscano pregiudizi od intralcio alla circolazione o comportino un

insostenibile aumento del carico urbanistico e/o veicolare.

Le destinazioni d'uso commerciali saranno consentite in conformità alle

previsioni del Piano di Adeguamento e Sviluppo della rete distributiva redatto ai

sensi della L.412/79.

Artt 37-39...omissis

Art. 40 – Zone Territoriali Omogenee “B”

Sono le zone del territorio comunale definite all'art. 2 punto b) del D.M. 1444/68

parzialmente o totalmente edificate che non presentano, in prevalenza, caratteri

ci valore storico- ambientale e nelle quali esiste una dotazione di infrastrutture

pressochè completa.

Il criterio prevalente per la loro ulteriore classificazione è quello della tipologia

edilizia con riferimento al numero dei piani, all'impianto distributivo interno ed

all'aggregazione del tessuto urbanistico con riferimento ai rapporti fra edificio e

lotto, all'aggregazione degli edifici, ai percorsi:

Il tipo edilizio ricorrente ed ogni altra prescrizione vengono descritti per le

seguenti zone:



a) zone Bo Residenziali di conservazione tipologica

b) zone Bs Residenziali sature

c) zone Ba Residenziali di completamento edilizio, con tipologia prevalente a 2

piani

d) zone Bb Residenziali di completamento edilizio, con tipologia prevalente a 3

piani

e) BL Residenziali/lavoro

Nelle zone territoriali omogenee “B” si opera per intervento edilizio diretto in

seguito a concessione e/o autorizzazione, secondo i criteri, le prescrizioni ed i

parametri di seguito indicati per ciascuna zona.

Per tutte le zone -B- ed unicamente per eventuali superfici utili nette è ammesso

un incremento dell'indice di utilizzazione pari ad Uf= mq/mq 0,25.

Art. 41.. omissis

Art. 42 – Zone “BS” - sature

Comprendono le parti del territorio comunale già edificate di recente formazione

o comunque di non specifica caratterizzazione architettonico/ambientale. Vi sono

ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché di

adeguamento igienico-sanitario nei limiti di mq 8,00 di superficie utile netta (SU)

per ogni unità immobiliare.

Interventi di demolizione e ricostruzione con eventuale aumento della superficie

utile nel rispetto della volumetria esistente sono consentiti solo nell'ambito di

piani di recupero finalizzati ad una migliore sistemazione delle volumetrie e degli

spazi scoperti nonché all'adeguamento delle opere di urbanizzazione primaria.

Il fabbricato è situato in zona residenziale satura “Bs“ del comune di Piancastagnio, zona in cui sono

consentite le destinazioni d'uso residenziale e commerciale.

Il Piano Regolatore Generale Comunale P.R.G.C. individua le zone all'interno delle quali sono

individuate le diverse aree per tipologia e caratteristiche, graficamente distinte nella Tavola di PRG

di cui si allega l'estratto in cui viene individuato il lotto su cui insiste il compendio pignorato.

La zona su cui insiste l'immobile pignorato è definita come zona omogenea Bs satura.

In zona Bs sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria e interventi di



adeguamento igienico sanitario, nelle modalità descritte.

La zona è satura perciò non sono ammissibili ampliamenti se non nel limite fissato per gli

adeguamenti previsti dalla legge.

Gli interventi edilizi ammessi per i fabbricati esistenti alla data di entrata in vigore del PRG (1996,

ovvero posteriore alla data di realizzazione del compendio 1970) situati in zona Bs sono:

- manutenzione ordinaria;

- manutenzione straordinaria;

- adeguamento igienico-sanitario nei limiti di mq 8,00 di superficie utile netta (SU) per ogni unità

immobiliare.

- restauro conservativo e risanamento igienico sanitario- ristrutturazione.

Gli interventi edilizi diretti ammessi sono specificati all'Art. 21 delle NTA.

Non è richiesto titolo abilitativo per le opere di manutenzione ordinaria.

Per gli interventi di manutenzione straordinaria si dovrà presentare richiesta di autorizzazione.

Per le modifiche interne sarà necessario predisporre idonea comunicazione di inizio attività.

Tali interventi sono meglio specificati al Titolo 2 del regolamento Edilizio approvato con DCC n. 1

del 31/01/1996 e allegato al PRG.

COMUNE DI PIANCASTAGNAIO” - Provincia di SienaP . R . G . C .

REGOLAMENTO EDILIZIO(GIUGNO 1994- Documento approvato con DCC n.1 del 31/01/1996)

TITOLO 2DEFINIZIONE DEGLI INTERVENTI EDILIZI (ARTT. 5-24). ..in particolare si veda:

Art. 6 Manutenzione Ordinaria (modificato con DCC n. 60 del 27/11/2003)sottoposti a DIA

Art. 7 Manutenzione Straordinaria (modificato con DCC n. 60 del 27/11/2003)sottoposti a DIA

Art. 8 Restauro e Risanamento Conservativo (modificato con DCC n. 60 del27/11/2003)sottoposti a DIA

si allega estratto Artt 6-7-8



Si ricorda infine che secondo quanto stabilito dall'Art. 26 del Regolamento Edilizio

(modificato con DCC n. 42 del 13/03/1995), per la manutenzione ordinaria delle facciate

relativamente a rifacimento tinteggiature o infissi è fatto obbligo di redigere esplicita

domanda al Sindaco, corredata di tipologia, tinta ed idonea documentazione fotografica.

Per manutenzione Straordinaria e Risanamento sarà necessario predisporre idonea DIA.

Si faccia riferimento agli artt. 26, 27 e 28 del Regolamento Edilizio relativamente alle modalità di

intervento di manutenzione ordinaria e straordinaria e restauro.

L'edificio su cui insiste il compendio pignorato è così graficamente individuato nella Tavola di

P.R.G.C. di cui si allega l'estratto di zona (Bs)

QUESITO N.10

Specificare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni

amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità; in caso di costruzione

realizzata o modificata in violazione della normativa edilizia e/o urbanistica, l'esperto dovrà

descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e precisare se l'illecito sia stato

sanato, ovvero risulti sanabile per effetto del combinato disposto dall'art. 46 co. 5 del D.P.R. 6

giugno 2001 n. 380 e dell'art. 40 co. 6 della legge 28 febbraio 1985 n. 47;

La costruzione del fabbricato denominato Condominio “Il Grattacielo” su cui insiste il compendio

pignorato è stata realizzata con Nulla Osta per l'esecuzione dei lavori edili di nuova costruzione

fabbricato di civile abitazione Pratica n. 420 del 09/08/1967.

Il progetto approvato il 13/01/1967 n. 36 dalla Commissione Igienico Edilizia Comunale, veniva

depositato allegando gli elaborati grafici del “piano tipo” in cui era prevista la seguente partizione

interna relativamente in riferimento all'unità pignorata (int. 3):

− ingresso

− sala e tinello

− cucina

− disimpegno

− bagno

− ripostiglio

− n. 2 camere

L'Autorizzazione di Agibilità Pratica n. 312 del 06/08/1969 è stata rilasciata previo ottenimento del

Nulla Osta di Certificazione d'uso del fabbricato sito in Piancastagnio Viale Vespa di proprietà



Impresa ….................... Prot. n. 2435 del 09/07/1969 approvato dal Ministero dei LLPP

Provveditorato Regionale alle Opere Pubbliche per la Toscana ufficio del Genio Civile di Siena.

L'accatastamento dell'unità oggetto di indagine, identificata al Foglio n. 4 Particella n. 317 Sub. 5, è

stato redatto dal Perito Industriale Edile …...........,iscritto all'Albo dei P.I. della Provincia di Siena al

n. …........., in data 10/07/1969 e Protocollato agli Uffici del NCEU al n. 1522 in data 15/10/1970.

La planimetria depositata al catasto di Siena è così distribuita:

− ingresso

− cameretta

− sala

− cucina

− disimpegno

− bagno

− ripostiglio

− n. 2 camere

La difformità si rileva dalle planimetrie nella distri buzione interna dove i vani cameretta e sala

riportati in catasto non si rilevano nella planimetria di progetto depositata in comune in cui,

diversamente, si rileva un unico vano senza partizioni interne denominato sala-tinello. Le porte di

accesso al vano sala-tinello sono disposte nella muratura divisoria in modo diverso da quello

accatastato, ridimensionando il vano cucina che al catasto presenta dimensioni maggiori.

Talea difformità dovrà essere sanata agli uffici comunali del settore edilizia mediante pratica di

accertamento di conformità secondo quanto previsto dall'Art. 140 della L.R. 1/2005.

In fase di sopralluogo si è potuto verificare l'esatta disposizione dei vani interni all'unità.

La distribuzione interna rispecchia quanto descritto agli atti catastali, in difformità con quanto

descritto negli elaborati grafici di progetto comunali.

In sede di sopralluogo, inoltre, si è potuta verificare la presenza di un secondo serramento esterno

inserito sui fori finestrati della facciata nord-est che si affaccia su viale Vespa e della facciata nord-

ovest che prospetta sul parcheggio pubblico.

Secondo quanto stabilito dall'Art. 26 del Regolamento Edilizio Comunale (modificato con DCC n.

42 del 13/03/1995), per la manutenzione ordinaria delle facciate relativamente a rifacimento

tinteggiature o infissi è fatto obbligo di redigere esplicita domanda al Sindaco, corredata di tipologia,

tinta ed idonea documentazione fotografica. Non essendo stata presentata alcuna pratica in merito si

dovrà ricorrere a Comunicazione tardiva.



Per sanare le difformità rilevate, si dovrà predisporre un'unica denuncia in sanatoria di

ACCERTAMENTO DI CONFORMITA' secondo quanto previsto dall'Art. 140 della L.R. 1/2005

che dovrà contenere tutte le difformità riscontrate rispetto al progetto depositato agli atti comunali,

ovvero, si comunicherà con apposito elaborato grafico, la difformità della distribuzione interna dei

vani e l'installazione dei serramenti integrativi sulle facciate nord-est e nord-ovest.

Il Titolo VIII - SANZIONI. DEFINIZIONI COMUNI - Capo I - TIPOLOGIA DELLE SANZIONI

della .R. 1/2005, definisce le modalità di intervento per sanare gli illeciti.

Il rilascio in sanatoria dell’attestazione di conformità per gli interventi rilevanti è subordinato al

pagamento, a titolo di oblazione, di una somma pari a euro 516,00.

Il costo per la sanatoria di accertamento di conformità al fine di regolarizzare la pratica comunale in

essere modificata è di circa 2.000,00 euro, così ripartiti:

516,00 sanzione amministrativa

1.500,00 spese tecniche per pratica in sanatoria e accertamento di conformità

Pertanto, accertato che il compendio pignorato è stata modificato in violazione della normativa

edilizia, descritti gli abusi riscontrati in sede di sopralluogo e confrontati con le planimetrie

catastali e gli elaborati di progetto depositati presso gli uffici preposti, si precisa che l'illecito

risulta sanabile per effetto del combinato disposto dall'art. 46 co. 5 del D.P.R. 6 giugno 2001 n.

380 e dell'art. 40 co. 6 della legge 28 febbraio 1985 n. 47, mediante la predisposizione della

seguente documentazione:

- SCIA in sanatoria – istanza di ACCERTAMENTO DI CONFORMITA' e che la spesa prevista

per il progetto comprensiva di sanzione amministrativa è pari a circa 2000,00 euro.

Infine, sono state reperite le informazioni relativamente ai lavori condominiali eseguiti negli anni

passati a far data dall'anno di costruzione.

I lavori non incidono direttamente sul compendio oggetto di indagine ma riguardano il condominio.

Per una più corretta valutazione dell'immobile, crediamo necessaria la descrizione delle risultanze

riscontrate in quanto definiscono lo stato dell'immobile di cui fa parte il compendio pignorato,

rendendo ad esso maggior pregio.

Elenchiamo in sintesi le pratiche edilizie cui è stato oggetto il condominio denominato “Il

Grattacielo”:



− Pratica n. 420 del 09/08/1967 - Nulla Osta per esecuzione lavori edili: per realizzazione di

fabbricato di civile abitazione

− Pratica n. 312 del 06/08/1969 - Autorizzazione di abitabilità

− Pratica Prot. 1483 del 28/02/2002 DIA per opere di manutenzione straordinaria relative alle

facciate esterne , alla revisione del tetto e dell'impianto per lo smaltimento delle acque nere,

oltre a nuova canna fumaria condominiale

− Pratica n. 5625/2009 rilasciata il 04/03/2014 Accertamento di conformità per opere realizzate

in difformità della L.E. 312/1969 relative alla sanatoria per opere edilizie di sistemazione

ingresso, vano centrale termica e ripristino volumi come da planimetria depositata agli atti

catastali

− Pratica n. 5641/2010 rilasciata il 04/02/2010 Accertamento di conformità per realizzazione

locale di locale tecnico sopra la centrale termica ed altre opere impiantistiche, con

sostituzione caldaia e manutenzione impianto esistente . Alla pratica edilizia ed impiantistica

è allegato Attestato di Qualificazione Energetica del condominio “Il Grattacielo”a firma

dell'ing. …...............di Abbadia San Salvatore (SI) iscritto all'ordine degli ingegneri della

provincia di Siena al n. …..........., anche progettista dell'opera.

Le opere edilizie sono state realizzate in parte con regolare permesso, in parte in sanatoria. Le

pratiche edilizie presentate riportano il fabbricato in conformità edilizia relativamente allo strumento

urbanistico comunale. I sopraggiunti illeciti sono stati sanati mediante accertamento di conformità.

QUESITO N.11

Specificare se sia possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti provvedendo, in

quest'ultimo caso, alla formazione dei lotti e procedendo (previa autorizzazione del giudice

dell'esecuzione) all'identificazione dei nuovi confini e alla redazione del frazionamento, in

questo caso, l'esperto dovrà allegare alla relazione peritale i tipi debitamente approvati

dall'ufficio tecnico erariale;

Il bene pignorato è situato al piano secondo di un fabbricato a destinazione residenziale e

commerciale che conta sette piani fuori terra.

Disposto su un unico piano è raggiungibile tramite vano scala condominiale unico e ascensore.

L'accesso all'unità avviene direttamente dal pianerottolo sul vano scale.

La superficie utile è di 104,05 mq che, se pur ipotizzando una divisione in due unità, considerando

una superficie minima di circa 45,00 mq per unità, si dovrebbero formare due ingressi separati.

Per realizzare la divisione e la formazione di un secondo accesso, sarebbe necessario riposizionare il



muro divisorio tra unità e parte comune (vano scala e pianerottolo) in luogo arretrato ovvero

intermedio al vano di ingresso di proprietà, dovendo pertanto cedere al condominio una parte della

superficie dell'attuale ingresso per la formazione di nuovi accessi, con conseguente diminuzione

della superficie di proprietà.

Ipotesi non possibile.

Inoltre, considerando le quote su cui è istituito il pignoramento degli intervenuti di cui parte a solo

carico della quota di 1/6 di proprietà ......., si dovrebbe, per logica intuizione, ipotizzare una divisione

in sei quote, il ché, per superficie minima e per numero di accesso alle eventuali unità dal

pianerottolo, diverrebbe illogico e impossibile.

Pertanto, si ritiene non possibile una suddivisione in lotti del compendio pignorato.

QUESITO N.12

Specificare, laddove il compendio risultasse pignorato soltanto pro quota, se il medesimo sia

divisibile in natura procedendo, in tal caso, alla formazione dei singoli lotti e, ove necessario,

all'identificazione dei nuovi confini, nonché alla redazione del frazionamento, allegando alla

relazione peritale i tipi debitamente approvati dall'ufficio tecnico erariale, indicando altresì il

prezzo di stima di ciascuno di essi e, tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari,

specificando gli eventuali conguagli in denaro; in caso contrario, l'esperto dovrà procedere alla

stima dell'intero, esprimendo compiutamente il giudizio di non divisibilità, eventualmente

anche alla luce di quanto disposto dagli artt. 577 e 846 c.c., nonché della legge 3 giugno 1940, n.

1078;

Trattasi di unità immobiliare sita al piano secondo di fabbricato condominiale esistente in zona

edilizia residenziale satura.

Il compendio è pignorato per l'intera quota dal creditore procedente.

Viene fatta rivalsa sulla sola quota di 1/6 di cui è proprietario il sig. ....... dai creditori intervenuti,

sig.ra …............. e società ............…..............

Data la conformazione del compendio, la dimensione totale della superficie utile e la posizione

all'interno del più ampio fabbricato condominiale “Il Grattacielo”, risulta improponibile la divisione

del bene in più lotti. Nel caso specifico, la nuova conformazione in lotti dovrebbe essere suddivisa in

sei parti per ovviare alla richiesta dei creditori intervenuti, ma risulta impossibile e per l'impossibilità

di accedere ai sei lotti e per il mancato raggiungimento della superficie minima richiesta ad unità.

Infine, anche nell'ipotesi di suddivisione in numero di lotti inferiore a sei, data la conformazione

dell'unità abitativa, se pur di dimensioni interessanti, non vi è la possibilità di dividere il compendio



in più lotti (unità), valutando in primis la conformazione dell'ingresso all'unità immobiliare

pignorata, che prospetta sul pianerottolo del vano scale di collegamento verticale condominiale e

unico affaccio possibile ad esso. L'eventuale frazionamento porterebbe all'arretramento della porta di

ingresso, diminuendo e, ancora, condividendo uno spazio comune, detto di pre-ingresso, che

dovrebbe essere ceduto al condominio per creare almeno due ingressi separati.

L'ipotesi di divisione in più unità, non è ritenuta economicamente vantaggiosa, né logicamente

ipotizzabile.

Il compendio non è divisibile in natura.

QUESITO N.13

Accertare se il compendio sia libero o occupato; acquisire il titolo legittimante il possesso o la

detenzione, evidenziando se esso abbia o meno data certa anteriore a quella di trascrizione del

pignoramento; verificare se risultano registrati contratti di godimento, ovvero se siano

pervenute alla locale autorità di pubblica sicurezza eventuali comunicazioni di cessione di

fabbricato, ai sensi di quanto previsto dall'art. 12 del decreto legge 21 marzo 1978, n. 59,

siccome convertito nella legge 18 maggio 1978, n. 191; qualora emergessero contratti di

godimento opponibili alla procedura esecutiva, l'esperto dovrà indicare la data di scadenza dei

medesimi, la data fissata per il rilascio ovvero se risultino pendenti giudizi ad essi relativi;

Il compendio sito a Piancastagnaio in viale Vespa civ. 193 interno 3, è occupato da uno solo dei tre

esecutati che ne risultano i proprietari pro quota.

La sig.ra ….............., proprietaria per la quota di 4/6, occupa il compendio, a titolo di residenza

principale, come da allegato certificato di residenza ottenuto presso gli uffici dell'anagrafe

comunale.

Il sig........, proprietario per la quota di 1/6, è residente a …..................

La sig.ra ......., proprietario per la quota di 1/6, è residente a …..........................

Si riporta in allegato il certificato di residenza rilasciato dall'ufficio Anagrafe del comune di

Piancastagnaio.

Non risultano titoli di godimento diversi o cessioni di fabbricato.

E' stato richiesto alla conservatoria di Montepulciano il titolo legittimante il possesso dell'immobile a

nome degli esecutati.

Si allega alla perizia la NOTA DI TRASCRIZIONE , contro l'eredità di …............. deceduto il

11/04/1991 a favore di ….............., ....... e ......., del certificato rilasciato dall'ufficio del registro di

Montepulciano dal quale risulta la dichiarazione di successione registrata il 25/07/1991 al n. 29

volume 342, comprendente (immobile 1) la quota di 1/2 di proprietà di abitazione civile sita in



Piancastagnaio (SI) censito al NCEU foglio 4 particella 317 sub. 5 vani 6,5.

La NOTA DI TRASCRIZIONE Reg. Particolare n. 3391 Reg. Generale n. 4984 presentata il

22/11/1991 è anteriore alla data del pignoramento immobiliare notificato il 26/03/2013 n. Rep. 385 e

trascritto presso la Conservatoria dei RR. II. Di Montepulciano in data 16/04/2013 R. Part. n. 1124

Reg. Gen. 1479.

Non risultano in essere contratti di godimento registrati o comunicazioni di avvenuta cessione

di fabbricato presso le autorità di pubblica sicurezza.

QUESITO N.14

Ove i beni fossero occupati dal coniuge, separato o divorziato, del debitore esecutato, acquisire

il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;

Il bene pignorato è occupato dalla sig.ra ............. vedova, ove ha residenza.

I sigg.ri …............ E ....... hanno residenza in altro luogo.

QUESITO N.15

Specificare l'esistenza di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri di inalienabilità o di

indivisibilità; accertare l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli

stessi resteranno a carico dell'acquirente, ovvero se andranno cancellati o risulteranno non

opponibili al medesimo); rilevare l'esistenza di diritti demaniali (di superficie, ovvero servitù

pubbliche) o, ancora, di usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;

Il compendio è situato in zona residenziale di completamento Bs satura nel Comune di

Piancastagnaio.

Secondo quanto previsto dallo strumento urbanistico vigente, il fabbricato su cui insiste l'unità

pignorata parte del fabbricato condominiale denominato “Il Grattacielo” è posto in zona residenziale

senza vincoli di natura artistica, storica o alberghiera.

Il fabbricato esiste dal 1969 e non ha pregi particolari di valenza storico- architettonica.

L'area su cui ricade il fabbricato è libera da vincoli.

Gli interventi edilizi possibili sono disciplinati dal Piano Regolatore Generale Comunale e

riguardano prevalentemente la manutenzione, il restauro e il risanamento conservativo e

l'adeguamento igienico-sanitario del patrimonio edilizio esistente.

La tavola del P.R.G.C. , allegata in estratto, individua il compendio e la valenza territoriale.

Eventuali interventi edilizi saranno sottoposti a DIA o Comunicazione di Inizio Attività.



In sede condominiale, si consideri che il compendio pignorato fa parte di un fabbricato a sette piani

fuori terra più sottostrada, pertanto vi sono parti comuni di collegamento verticale, di accesso e

resede condominiale, oltre ai vani tecnici e soffitta.

Il regolamento di condominio che regola il fabbricato denominato “Il Grattacielo” su cui insiste il

compendio pignorato, è stato costituito nello stesso anno di costruzione dello stesso che risale al

1969.

Il regolamento di condominio è stato redatto secondo quanto stabilito dagli articoli del Codice Civile

Libro terzo Capo II “ Del condominio negli edifici” previsti dall'art. 1117 all'art. 1139, ed in

questo vengono riportati.

In particolare si faccia riferimento agli art. 1117 e 1118 e ai successivi articoli che sanciscono diritti e

doveri dei condomini in relazione al condominio:

“A rt. 1117 Parti comuni dell'edificio_Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi

piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i

portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio

necessarie all'uso comune;

2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento

centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento

comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di

scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino

al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.”

“Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni_ Il diritto di ciascun condomino sulle cose

indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli

appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle

cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione”

“Art. 1119 Indivisibilità_ Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la

divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino”

“Art. 1123 Ripartizione delle spese_ Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento

delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le

innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al



valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire

i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può

farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire

una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di

condomini che ne trae utilità.”

“Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale_ Le scale sono mantenute e ricostruite dai

proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione

del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza

di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del

valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici

solari, qualora non siano di proprietà comune.”

Parti comuni e indivisibili sono, quindi:

− resede esterna al condominio- cortile

− vano scale e ascensore

− portoni di ingresso e androni

− locale caldaia o centrale termica

− locali comuni (al piano terra e locale soffitta utilizzato per le riunioni di condominio)

− tetto o copertura

− reti dei servizi e tecnologiche.

I locali comuni sono indicati nella planimetria originale depositata al catasto e allegata alla perizia.

Le quote millesimali attribuite complessivamente alla proprietà oggetto di esecuzione

immobiliare, come definite da Regolamento di Condominio del 1969 sono pari a 51

millesimi per la proprietà del solo appartamento pignorato sito al piano secondo interno 3 di

viale Vespa n. 193.

Le spese generali comuni per la quota di 51 millesimi riguardano, oltre alla manutenzione

delle parti comuni anche in via straordinaria, la quota parte delle spese generali, comprendente

pulizia dell'ingresso , le manutenzioni varie, l'assicurazione condominiale, la manutenzione e pulizia

della resede o piazzetta comune e spese per fotocopie varie.

Inoltre, per la quota di 55 millesimi, le spese relative ad ascensore e vano scale comprendenti:

manutenzioni, fornitura elettrica ascensore, fornitura elettrica scale, sostituzione lampade.

Oltre all'erogazione dei servizi quali la fornitura di acqua con contatore a consumo in sede

condominiale e la quota del 25% delle spese per il riscaldamento, stabiliti in 55,63 i millesimi di



quota, considerando a parte la quota di calorie consumate conteggiata dai proprietari con contatore

autonomo.

In riferimento all'immobile pignorato, la prevision e di spesa per il periodo dal 01/04/2014 al

31/03/2015, così come riportata dall'amministratore condominiale, è la seguente:

01/04/2014 -

- 31/03/2015

Millesimi Spesegenerali

Millesimiscale

Spesescale/ascen

sore

Speseriscaldam

ento(55,63/1000 -

25%)

Acqua(contatore)

TOTALE

Unità Piano 2int. 3

51€ 255,00

55€ 192,50 € 300,00 € 154,00 € 901,50

Le spese annuali previste per il periodo dal 01/04/2014 al 31/03/2015 relativamente all'unità

pignorata ammontano a euro 901,50, fatta salva la necessità di eseguire interventi straordinari.

Tali oneri di natura condominiale (in previsione) risulteranno non opponibili al futuro

acquirente.

La spesa prevista è stata confrontata con il consuntivo rendicontato del periodo dal 01/04/2013 al

31/03/2014 relativamente all'unità pignorata

01/04/2013 -

- 31/03/2014

Millesimi Spesegenerali

Millesimiscale

Spesescale/ascen

sore

Speseriscaldam

ento

acqua TOTALE

Unità Piano 2int. 3

51€ 267,02

55€ 194,79 € 300,00 € 158,51 € 920,32

Il consuntivo rendicontato per il periodo 2013-2014 relativo all'unità pignorata ammonta a euro

920,32, somma pressoché similare a quella prevista. Si consideri che non sono stati eseguiti

interventi straordinari nel periodo trascorso.

Inoltre sono ancora in essere oneri a carico degli esecutati legati a spese passate, anche

straordinarie, già sostenute dal condominio e descritte nel bilancio consuntivo fino all'anno 2013 di

cui viene richiesto il saldo in sede di causa. Gli stessi resteranno a carico degli esecutati fino

all'estinzione, ovvero andranno cancellati con il saldo delle spese sostenute e richieste in questa sede.

Le spese di esercizio richieste agli esecutati per oneri condominiali già sostenuti consistono in:

1) Istanza di Vendita -Espropriazione Immobiliare n. RGE 41/2013 -D.I. 386/10- per spese di

rifacimento impianto di riscaldamento anno 2008/2009 da verbale assemblea di condominio del

25/10/2009 e 26/10/2009: € 7.292,34 + spese proc. e succ., per un totale di € 8.851,49



2) Intervenuti nella procedura esecutiva: oneri condominiali non pagati da verbale assemblea di

condominio 06/04/2013: € 5.675,16

Non sono stati rilevati altri oneri o vincoli legati al compendio pignorato, oltre quelli descritti.

Non sussistono diritti demaniali o di usi civici legati al fabbricato e all'unità pignorata.

QUESITO N.16

Laddove non esistente, redigere ed allegare alla relazione peritale l'attestato di prestazione

energetica APE, direttamente o avvalendosi della collaborazione di soggetto abilitato;

Con la Pratica n. 5641/2010 rilasciata il 04/02/2010 al comune di Piancastagnaio è stata sanata

mediante Accertamento di conformità l'opera eseguita senza autorizzazione relativa alla realizzazione

locale di locale tecnico sopra la centrale termica ed altre opere impiantistiche, ovvero l'installazione

di nuova centrale termica. Alla pratica edilizia ed impiantistica è allegato Attestato di

Qualificazione Energetica del condominio “Il Grattacielo”a firma dell'ing. …............. di Abbadia

San Salvatore (SI) iscritto all'ordine degli ingegneri della provincia di Siena al n. …..............., anche

progettista dell'opera.

Si allega alla perizia depositata in questa Cancelleria copia dell'ATTESTATO DI

QUALIFICAZIONE ENRGETICA depositato agli atti in comune di Piancastagnaio in data

04/02/2010 in allegato alla Pratica n. 5641

L'attestato di Qualificazione Energetica ha validità 10 anni

L'ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA è stato realizzato con metodologia di calcolo di

riferimento nazionale DOCET, sulla base delle norme tecniche UNI TS 11300, e attribuisce una

classe energetica globale all'appartamento sito in viale Vespa n. 193 all'interno del condominio “Il

Grattacielo” piano secondo interno tre come specificato nell'allegato attestato:

CLASSE ENERGETICA G

L'Attestato di Prestazione Energetica – APE viene trasmesso alla Regione Toscana e alla sede

Comunale.

QUESITO N.17

Determinare il valore del compendio pignorato con espressa e compiuta indicazione del

criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, operando le

opportune decurtazioni sul prezzo di stima in considerazione dello stato di conservazione dei

fabbricati e dei terreni, nonché dei contratti di godimento o dei titoli opponibili alla procedura

esecutiva (in particolare, il provvedimento di assegnazione della casa coniugale dovrà essere



ritenuto: opponibile alla procedura nei limiti del novennio laddove, ancorché anteriore alla

trascrizione del pignoramento, il medesimo non fosse stato trascritto nei registri immobiliari;

non opponibile alla procedura esecutiva se posteriore alla trascrizione del pignoramento,

dovendosi in tal caso valutare il compendio come se oggetto del pignoramento fosse soltanto la

nuda proprietà del medesimo);

Valutata la consistenza dell’immobile ed esaminato lo stato dei luoghi, considerando lo stato di

conservazione del fabbricato, la situazione edilizio-urbanistica, il contratto di godimento a titolo di

proprietà degli esecutati ciascuno per la propria quota di 4/6 alla sig.ra ......., 1/6 del sig. ....... e 1/6

della sig.ra ....... e l'assenza di titoli opponibili alla procedura, onde pervenire ad un plausibile valore

di mercato del bene pignorato si è ritenuto nella fattispecie di utilizzare un criterio di stima che possa

portare al valore di mercato del compendio il più preciso possibile, confrontando il risultato con

eventuali criteri assimilabili.

A tal fine, nella determinazione del più probabile valore di mercato del bene immobile oggetto di

stima si è adottata la seguente metodologia operativa:

A. Fase preliminare: Documentazione, ricerca e analisi del mercato immobiliare riguardante il settore

e il bene immobile interessato con il reperimento delle consistenze e dei prezzi di beni immobili

analoghi al bene immobile oggetto di stima, la loro catalogazione in una tabella di valori e la

determinazione dei relativi prezzi unitari, con modalità correttive attraverso i coefficienti di

differenziazione;

B. Formulazione del giudizio di stima attraverso un procedimento sintetico – comparativo basato sul

confronto tra i prezzi dei beni immobili rilevati nel campione (comparables), determinazione di un

valore unitario e quantificazione del valore dell’immobile moltiplicando la misura della consistenza

(espressa in mq commerciali) per il valore unitario precedentemente individuato (espresso in €/mq);

Una volta individuato i valore tramite il procedimento di stima e verificato lo scostamento tra il

valore dell'immobile pignorato e il valore medio ricercato decurtato o incrementato, si esprime il più

probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di stima.

INDAGINE E ANALISI DI MERCATO

FONTI DIRETTE

Nella formulazione del giudizio di stima, si è tenuto conto – in qualità di fonti dirette – delle

informazioni e dei dati ricavati sia dai colloqui con il personale specializzato nel settore (responsabili

di agenzie immobiliari della zona) sia dalle riviste immobiliari (e dei relativi siti internet) che

analizzano il mercato immobiliare locale, quali FIAIP Toscana e agenzie correlate, Mitula,

Immobiliare 100casa sas, Ecocasa, Amiata Immobiliare, PianoCasa...



Si è provveduto quindi a correggere il valore mediante applicazione di coefficienti correttivi, nel caso

di stato manutentivo, impianti, finiture, vista e presenza di garage o soffitta etc.., che possono variare

dal 10 al 20% , rivedendo il range del prezzo unitario medio riportando gli immobili considerati alle

caratteristiche del compendio di indagine.

Si è considerato che l'immobile pignorato se pur sia in buone condizioni, è stato costruito nel 1969,

gli impianti elettrici, se pur funzionanti, non sono stati messi a norma, l'esposizione è interessante e,

se pur situato fuori dal centro storico e affacciato sulla principale via di scorrimento locale, può

avvalersi di una vista sul paesaggio montano circostante dal solo secondo piano. Infine si è

considerato che la qualità delle finiture dell'unità è normale per le residenze nate nel periodo di

costruzione, ma obsoleta per gli attuali standard edilizi.

Si è tenuto conto dei valori di decremento o incremento e si sono utilizzati i coefficienti correttivi per

rivalutare il prezzo degli immobili in vendita.

I coefficienti utilizzati per riportare i valori alla comparazione col caso specifico sono i seguenti:

descrizione coefficienti correttivi:

variabili

Nuova costruzione 0,8

Qualità, stato e finiture interne

particolari

0,90

Impianto a norma 0,90

Esposizione 0,95-97

Dimensioni +/ - 0,90/1,10

Garage 0,85

Di seguito viene riportata una tabella riassuntiva con tutti i casi di beni immobili utilizzati per

effettuare un confronto con il bene immobile oggetto di stima, nell’ambito della stima per via

sintetica.

TABELLA B



Considerando la variazione di prezzo descritta che va da 1.460,00 euro a 1.227,27 euro dovuta ai

particolari pregi o difetti dei fabbricati e alle caratteristiche intrinseche valutate, la media di prezzo

unitario comparato pari a 1.325,00 € /mq arrotondato all'euro di cinque.

Attraverso una stima sintetica con il metodo della normalizzazione dei prezzi si è giunti ad

individuare per il bene immobile oggetto di stima un valore di mercato unitario pari a 1.325,00 €/mq

(arrotondato).

FONTI INDIRETTE

Nella formulazione del giudizio di stima, si è tenuto conto – in qualità di fonti indirette – delle

informazioni e dei dati ricavati dall’Agenzia del Territorio.

I dati minimi, massimi e medi ricavati per le abitazioni residenziali nella zona del Comune di

Piancastagnaio dove è collocato il bene sono illustrati nella tabella seguente.

Banca dati delle quotazioni immobiliariAnno 2013 -Semestre 2

Provincia: SIENAComune: PIANCASTAGNAIOFascia/zona: SUBURBANA RESIDENZIALE DI RECENTE FORMAZIONE - PIANCASTAGNAIOCodice di zona: E 10Microzona catastale n.: 1Tipologia prevalente: Abitazioni civiliDestinazione: Residenziale

Tipologia Statoconservativo

ValoreMercato(€/mq)

Superficie(L/N) Valori

Locazione(€/mq x mese)

Superficie(L/N)

AbitazioniCivili

NORMALE Min 1100 L Min 3,4 L

Max 1550 Max 5

Autorimesse NORMALE Min 295 L Min 0,9 L

Max 420 Max 1,3

Box NORMALE Min 375 L Min 1,2 L

Max 530 Max 1,7

Posti AutoCoperti


Max 495 Max 1,6

Posti AutoScoperti


Max 345 Max 1,1

Ville e villini NORMALE Min 1350 L Min 4,2 L

Max 1900 Max 6,1



- Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA. - Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L). - Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L).

Considerando l'attendibilità dei dati riportati relativi alla media tra immobili di genere DI RECENTE

FORMAZIONE, in contrasto con la vetustà del fabbricato che conta circa (45) quaranta cinque anni

di vita, e situati in ZONA SUBURBANA, non ancora paragonabile alla zona residenziale centrale

lungo viale Vespa, via di collegamento urbano e a pochi passi dal centro storico del fabbricato,

ancora considerando lo stato del compendio alla data di sopralluogo e le caratteristiche dell'immobile

riscontrate, dalle finiture al sistema costruttivo utilizzato e all'ubicazione in un condominio con 21

unità abitative distribuite su sette piani fuori terra, si ritiene utile un ulteriore confronto con i dati

relativi agli immobili in posizione più centrale ma non più di nuova costruzione, per determinare un

valore che risulti quale media tra le medie dalle tabelle della banca dati delle quotazioni immobiliari.

Banca dati delle quotazioni immobiliariAnno 2013 -Semestre 2

Provincia: SIENAComune: PIANCASTAGNAIOFascia/zona: Centrale/CENTRO STORICO Codice di zona: B1Microzona catastale n.: 1Tipologia prevalente: Abitazioni civiliDestinazione: Residenziale

Tipologia Statoconservativo

ValoreMercato(€/mq)

Superficie(L/N) Valori

Locazione(€/mq x mese)

Superficie(L/N)

AbitazioniCivili

NORMALE Min 950 L Min 3 L

Max 1350 Max 4,6

Abitazioni diTipo

Economico

NORMALE Min 950 L Min 3 L

Max 1350 Max 4,3

Autorimesse NORMALE Min 295 L Min 0,9 L

Max 420 Max 1,3

Box NORMALE Min 375 L Min 1,2 L

Max 530 Max 1,7

Posti AutoCoperti


Max 490 Max 1,6

Posti AutoScoperti


Max 345 Max 1,1



- La prima tabella relativa alle nuove costruzioni di tipo normale in zona suburbana, riporta un valore

medio per una nuova costruzione in zona suburbana pari a 1,350,00 euro/mq, pari a quanto già

verificato nella valutazione delle fonti dirette.

- La seconda tabella relativa alla zona centrale o centro storico da una valutazione ad immobili di più

vetùsta formazione ma di minor valore. Riportiamo un valore ritenuto paragonabile pari a 1.300,00

euro/mq., considerando i fattori migliorativi del compendio rispetto ai fabbricati del centro storico.

STIMA SINTETICA DEL VALORE DI MERCATO: PROCEDIMENTO SINTETICO –

COMPARATIVO

Procedimento di stima sintetico – comparativo basato sulla normalizzazione dei prezzi.

Questo tipo di procedimento si basa sulla determinazione del più probabile valore di mercato del

bene oggetto di stima attraverso il sistematico riconoscimento degli elementi di analogia e di

diversità tra questo e i beni di riferimento.

Nella pratica, si è proceduto con l’individuazione di opportuni coefficienti di ponderazione che sono

stati applicati ai vari comparables in confronto con il bene da stimare.

Questi coefficienti sono stati calcolati tenendo conto delle caratteristiche intrinseche (età del

manufatto e stato conservativo etc..).

Una volta ottenuto il coefficiente di ponderazione sintetico lo si è moltiplicato per il relativo prezzo

del bene a cui fa riferimento.

Il prezzo di mercato medio stabilito dall'OMI viene ricompreso nell'insieme dei prezzi considerati.

Dalla media ponderata di tutti i beni di confronto si è ricavato un valore medio unitario che è stato

poi moltiplicato per la consistenza totale del bene oggetto di stima.

In questo modo si è individuato il giudizio di stima del valore del bene immobile per via sintetico –

comparativa.

1.325,00 €/mq x 123,92 mq = 164.194€

Per cui si ritiene che il più probabile valore di stima del bene immobile per via sintetica sia pari a

164.200,00 € (arrotondato).

DECURTAZIONI

Il costo per la SCIA in sanatoria di accertamento conformità per la chiusura della pratica comunale in

essere scaduta e la variazione catastale è di circa 2.000,00 euro, così ripartiti:

516,00 sanzione amministrativa

1.500,00 spese tecniche per pratica SCIA in sanatoria e accertamento di conformità

oltre a marche e bolli.



Pertanto: VALORE STIMATO 164.200,00€

DETRAZIONI 2.000,00 €

TOTALE 162.200,00

Il valore del compendio risulta pari a € 162.200,00 diconsi centosessantaduemiladuecento euro.

La sottoscritta, fin d'ora, si mette a disposizione del custode giudiziario, qualora ne richieda l'ausilio,

anche dopo il deposito della relazione peritale, per esigenze connesse alla valutazione dello stato di

conservazione del compendio pignorato.

C O M M I A T O:

La sottoscritta, fedele all’impegno assunto, con il presente elaborato ritiene di aver assolto il gradito

incarico ricevuto.

Resta a completa disposizione della S.V. Ill.ma.

Il presente è composto di quarantadue pagine per intero e una sin qui scritta, oltre agli allegati e alle

foto di cui all’indice di seguito dedicato, i quali sono parti integranti.

Viene depositato in cancelleria in originale e n. 2 (due) copie, unitamente agli allegati di ricerca e

supporto.

Porge Ossequi

Castelnuovo Berardenga, il 15/07/2014il CTUDenise Salvò architetto



SI ALLEGA alla presente relazione:

- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA DI INTERNI ED ESTERNI

- PLANIMETRIA CATASTALE AI TERRENI (CT) E AI FABBRICATI (NCEU)

- VISURA DELL'IMMOBILE AGGIORNATA E STORICA

- NULLA OSTA PER L'ESECUZIONE DEI LAVORI n. 420 del 09/08/1697 ed estratti di progetto

- AUTORIZZAZONE DI ABITABILITA' n. 312 DEL 06/08/1969

- COPIA CERTIFICATO D'USO prot. 2435 DEL 09/07/1969

- COPIA PRATICA PROT. 1483 del 28/02/2002 DIA 970 per opere di manutenzione straordinaria –

condominiale

- PRATICA n. 5625/2009 rilasciata il 04/03/2014 PROT. 2726 ACCERTAMENTO DI

CONFORMITA' – condominiale

- PRATICA n. 5641/2010 rilasciata il 04/02/2010 PROT. 5525 ACCERTAMENTO DI

CONFORMITA' – condominiale

- ATTESTATO DI QUALIFICAZIONE ENERGETICA REDATTO IL 04/02/2010 DI CUI AL

QUESITO N. 16

- TITOLO DI GODIMENTO, ATTESTANTE LA PROPRIETA' (ANOTA DI TRASCRIZIONE

SUCCESSIONE)

- CERTIFICATO DI RESIDENZA DEGLI ESECUTATI

- VERBALE DI ACCESSO ALLE OPERAZIONI PERITALI

- PLANIMETRIA DI RILIEVO DEL FABBRICATO

- VISURE DA ISPEZIONE IPOTECARIE relativamente agli esecutato proprietari del compendio

- P.R.G.C. estratto

- TAVOLA DI PRGC estratto

- REGOLAMENTO EDILIZIO estratto

- ESTRATTI CARTOGRAFICI DI INDIVIDUAZIONE COMPENDIO

- APE

- QUESITO N. 25 CON DESCRIZIONE COMPENDIO E DATI CATASTALI


TRIBUNALE DI SIENA (ex Montepulciano)Il bene oggetto di esecuzione è ubicato nel Comune di...

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