TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE · terminato nell’anno 1985 da parte della Cooperativa...

TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE

UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

Proc. n° 77/2017 R.G.E.

Giudice ESECUTORE: dr. Avv. Emilio CAPUTO

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

promosso da

CHE BANCA! SPA (parte)

contro

………………………………… (debitore)

RELAZIONE DI CONSULENZA

TECNICA D’UFFICIO

Il C.T.U. incaricato

arch. Gaetano SACCO

arch. Gaetano SACCO Iscrizione Albo Consulenti Tecnici del Tribunale di S. Maria C. V. n° 992 Iscrizione all’ordine degli Architetti della Provincia di Caserta n°2248 Contatti: Via Campania n°71 -81100 Caserta (CE) Tel./fax: 0823.471006 - cell: 349.1439245 e.mail: [email protected] - p.e.c.: [email protected]

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Proc. n° 77/2017 R.G.E.

Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 2 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco

ILL.mo Dott. Avv. Emilio Caputo, g.o.t. in funzione di giudice dell’esecuzione, presso l’Ufficio

Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di S. Maria C. V.

a. PREMESSA ED INCARICO.

Con ordinanza pronunciata in data 19/06/2016, il Dott. Avv. Emilio Caputo, g.o.t. in

funzione di giudice dell’esecuzione, presso il tribunale di Santa Maria Capua Vetere,

inviava tramite p.e.c. in data 20/06/2017 a me sottoscritto, Arch. Gaetano Sacco, iscritto al

n. 2248 dell’ordine degli Architetti della Provincia di Caserta, il decreto di conferimento

consulente tecnico d’ufficio nel procedimento di esecuzione immobiliare promosso da CHE

BANCA! SPA(parte) contro………………… (debitore), la S.V.I., assegnò 45 giorni prima

dell’udienza per il deposito della relazione e per l’invio delle copie alle parti. In tale

comunicazione invitava nel caso di accettazione di incarico ad inviare modulo di

giuramento compilato e firmato in tutte le sue parti. In data 21/06/2017 viene inviato

tramite PEC dal sottoscritto, il modulo di giuramento di accettazione dell’incarico per

l’espletamento della relazione di stima nel procedimento di esecuzione n° 77/2017 R.G.E.

promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro……………………….. (debitore).

La procedura è rinviata ad udienza da tenersi il giorno 16/11/2016 alle ore 11,30.

b. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA

Le operazioni peritali sono iniziate con l’assunzione e lo studio dei dati e

degli elementi presenti nella documentazione agli atti, sviluppandosi poi mediante

le indagini, presso l’Agenzia delle Entrate, per verificare la rispondenza dei dati catastali del

bene (veds. All. D) con quelli presenti nell’atto di pignoramento; presso l’agenzia

delle entrate di Caserta – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di S. Maria C.V. per le

relative ispezioni ipotecarie (vds. All. E); presso l’Ufficio di archivio notarile di Santa Maria

Capua Vetere (CE) per i relativi titoli di provenienza di acquisto dell’immobile antecedente

al ventennio dell’atto di pignoramento (vds. All. F); presso l’ufficio Tecnico Urbanistico del

Comune di Santa Maria Capua Vetere, per verificare la regolarità edilizia ed urbanistica dei

beni (vds. All. G); presso l’Ufficio Anagrafe e presso l’indirizzo dell’immobile per verificare

lo stato di possesso dell’immobile (vds. All. E); oltre alle indagini di mercato nelle Agenzie

Immobiliari di zona, raccolta di dati pubblicati dai borsini FIAIP (Federazione Italiana

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Agenti Immobiliari Professionali), consultazione di siti on-line specifici alla vendita e alla

locazione immobiliari e presso l’agenzia delle entrate riferiti al secondo semestre 2016.

Si è inoltre effettuati un sopralluogo al bene, per i necessari rilievi metrici e fotografici

(vds. All.ti B e C),previo appuntamento concordato a seguito di regolare avviso

all’esecutato, effettuato dal nominato custode Dott. comm. MATRSCIANO Pietro, nel

giorno 24 Luglio 2017, alle ore 15,30 come riportato dal relativo verbale redatto in sede di

sopralluogo (vds. All. A).

c. RISPOSTE AI QUESITI CONTENUTI NEL MANDATO

Analizzando la documentazione esposta agli atti ed in considerazione dei

sopralluoghi, accertamenti e rilievi effettuati, si risponde ai quesiti del Giudice:

CONTROLLO PRELIMINARE: Verificare, la completezza della documentazione depositata

ex art.567 c.p.c..

Con atto di pignoramento notificato il 06/02/2017, trascritto il 22/02/2017 ai

NN.4454/5638, a favore di CHE BANCA! SPA (creditrice), con sede legale in Milano (MI),

C.F./P.IVA n. 10359360152, contro …………………….. (debitori) nato a Santa Maria Capua

Vetere (CE) il 18/02/1972, in virtù del titolo esecutivo allegato all’atto di precetto

notificato il 06/02/2017, sottoponeva a pignoramento immobiliare il bene di proprietà

del debitore.

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Inoltre:

L’istanza di vendita è stata verificata e risulta presentata in data 27/02/2017; La

documentazione depositata ex art. 567 c.p.c. è stata preliminarmente verificata,

risultando completa di certificato notarile sostitutivo redatto in data 09/03/2017; i

certificati delle iscrizioni e la certificazione delle trascrizioni (sia a favore che contro) si

estendono entrambi al ventennio anteriore alla trascrizione del

pignoramento.

QUESITO n. 1:identificare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento.

É stato identificato il bene oggetto del pignoramento, esso è ubicato nel

comune di Santa Maria Capua Vetere (CE), precisamente alla Via Norvegia n.3 (già IV

traversa Giovanni Paolo I°) è parte di fabbricato residenziale iniziato nell’anno 1982 e

terminato nell’anno 1985 da parte della Cooperativa Edilizia “I° Maggio”, posto al secondo

piano, scala A, contrassegnato interno 4, composto da cinque vani catastali e accessori,

confinante con corte comune su tre lati e con gabbia scala su un lato. Lo scrivente ha

verificato che i dati risultanti dagli atti catastali corrispondono ai dati catastali riportati

nell’atto di pignoramento. Il pignoramento notificato in data 06/02/2017 riguarda la

proprietà superficiaria della unità immobiliare sottoposta ad esecuzione così meglio

descritto:

Appartamento, sito in Santa Maria Capua Vetere (CE), facente parte della palazzina

residenziale al secondo piano, scala A interno 4, in via Norvegia (già IV traversa Giovanni

Paolo I°), precisamente al civico n°3, riportato al N.C.E.U. al foglio 2, p.lla 536, sub.5, piano

secondo confinante su tre lati con corte comune e un lato gabbia scala; Box auto al piano

terra, distinta con il n.11 riportato al N.C.E.U. al foglio 2, p.lla 536, sub.26 confinante con

area condominiale, con box auto n. 9 e box auto n.15; Diritto di autoparcheggio,

sull’apposito spazio sito al piano terra esterno, contraddistinto con posto macchina n.10,

confinante con posto auto n. 11, con corte comune, e con posta macchina n.9

Il bene sopra indicato forma un LOTTO UNICO per la vendita.

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Sovrapposizione mappa catastale con ortofoto

QUESITO n. 2: elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla

descrizione materiale di ciascun lotto.

Il territorio di Santa Maria Capua Vetere si colloca nella pianura Campana a sud del fiume

Volturno e dei Monti Tifatini e ad nord dei Regi Lagni. È situato in una posizione

pianeggiante, sorge esattamente sulle rovine dell'antica Capua, come attestato dai

numerosi monumenti dell'epoca romana, a poca distanza da una grande ansa del fiume

Volturno. Il territorio è particolarmente fertile tanto che i Romani lo consideravano felix.

Oltre al tribunale e ad altre istituzioni territoriali, vi sono presenti facoltà universitarie e

attività commerciali. Per quanto attiene al rischio sismico, Santa Maria Capua Vetere è

posta in una zona classificata a sismicità media.

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L’immobile oggetto di pignoramento è ubicato, in via via Norvegia (già IV traversa

Giovanni Paolo I°), precisamente al civico n°3, in un territorio costituito da fabbricati

residenziali a palazzina tipici dell’epoca compresa tra gli anni 1980 - 1990, nelle immediate

vicinanze del centro urbano.

Il fabbricato (vds. All. B) a destinazione palazzina residenziale composto da appartamenti

unifamiliari, è posizionato a sinistra, in una posizione presso a poco iniziale di via Norvegia,

a destra del Viale Consiglio Europeo, andando verso il centro urbano, confina a Sud con

strada pubblica Viale del Consiglio Europeo, a Nord con strada pubblica via Norvegia e

terreno inedificato, a Ovest con fabbricati residenziale a palazzina, a Est con strada

pubblica Via Norvegia, come riportata in nell’astratto aerofotografico.

L’unità immobiliare (vds. all. C) è posta a piano secondo, si sviluppa su un unico livello

adibito ad abitazione composta da cucina, sala pranzo, salone, tre camere da letto, due

bagni, disimpegno ,corridoio e tre balconi con affaccio su cortile condominiale. Gli ingressi

carrabili e pedonali sono posizionati a Est dalla strada pubblica, percorrendo il cortile

condominiale fino ad arrivare al vano scala A comune a tutti gli appartamenti che

compongono la palazzina.

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Entrando dal vano scala A precisamente al piano secondo, interno 4 si accede nell’unità

immobiliare, ove è presente il disimpegno e corridoio, due porte d’ingresso posti una

difronte all’altra per accedere alla sala da pranzo – cucina e al salone, percorrendo il

corridoio si arriva nella zona notte composta da tre camere da letto e due bagni. Inoltre su

due lati dell’unità abitativa sono presenti tre banconi con affaccio Ovest ed Est.

All’appartamento residenziale, è annesso un box auto posto al piano terra e il diritto di

autoparcheggio su postato auto scoperto posto anch’esso a piano terra.

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La struttura portante è in cemento armato, le murature di tompagno sono in muratura di

termoblocchi di spessore cm 30, con solai in latero cementizio, con intonaco del tipo civile

sia interno che esterno il quale quest’ultimo non risulta in discreto stato conservazione

causato dalla poco manutenzione negli anni;

le tramezzature interne sono in laterizi forati dallo spessore di cm 10, con intonaco di tipo

civile liscio, che suddivide le stanza con il corridoio, inoltre la cucina e il bagno risultano

piastrellate in parte a mezza e/o tutta altezza e per la parte non piastrellate risultano

tinteggiate con pittura lavabile.

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Visto lo stato in cui si presente l’unità abitativa, si presume che non abbia ricevuto da

tempo interventi di manutenzione ordinaria, il tutto è quindi in un discreto stato di

conservazione interna, con finiture di medio livello. Gli infissi esterni in alluminio sono di

bassa/media qualità con vetro semplice, con portoncino d’ingresso in legno, gli infissi

interni sono in legno tamburato di media/bassa qualità. I pavimenti sono in ceramica di

medio formato in tutti gli ambienti; i rivestimenti del bagno e della cucina sono in maiolica

di colore pastello, applicati a mezza e/o tutta altezza.

Gli impianti elettrico e idrico-sanitario, nonostante fossero funzionanti sono sprovvisti di

certificazione di conformità ai sensi del D.M. 37/2008, l’impianto di riscaldamento e di

produzione di acqua calda sanitaria è a gas metano, con caldaia esterna posta nel

ripostiglio sul balcone antistante la cucina, i radiatori sono a piastre in alluminio; l’impianto

risulta, a detta dell’esecutato , funzionante ma non è stato possibile reperire idonea

documentazione. L’adduzione idrica avviene dalla rete comunale, così come lo scarico delle

acque reflue che avviene in fossa settica collegata ad impianto fognario comunale.

Il costo preventivato per l’adeguamento degli impianti tecnologici e rilascio della

dichiarazione di conformità ai sensi del D.M. 37/2008, ammonta a circa € 500,00.

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Inoltre ad un attenta verifica della documentazione in possesso si è costatato che

l’immobile è sprovvisto di Attestato di Prestazione Energetica.

Vista la normativa nazionale che è basata sul Dlgs 19 agosto 2005, n. 192, in quanto la

Regione Campania non ha legiferato in materia di certificazione energetica degli edifici e

sui suoi decreti attuativi, e cioè: DM Sviluppo economico 26 giugno 2009; DPR 2 aprile

2009, n. 59; DPR 16 aprile 2013, n. 74; infine il D.M. Sviluppo Economico del 26.06.2015

Allegato 1 “Linee guida nazionali per l'Attestazione della Prestazione Energetica (APE) degli

edifici”. Ai sensi dei decreti sopra menzionati, l’immobile in questione ricade tra gli edifici

che sono obbligati all’attestazione di prestazione energetica.

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Il costo preventivato per la redazione di Attestato di prestazione energetica ammonta a

circa € 250,00.

La consistenza netta dell’immobile attualmente è:

Rilievo Metrico

Altezza interna utile appartamento residenziale = m 2,75

Altezza interna utile Box Auto = m 2,80

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La consistenza lorda commerciale dell’immobile attualmente è:

Rilievo Metrico

Per il computo della superficie commerciale, vengono utilizzati i coefficienti indicati dal

Codice delle Valutazioni Immobiliari (edito da Tecnoborsa ed Agenzia delle Entrate)

Per il computo della superficie commerciale sono stati considerati:

• la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle

superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

• le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;

• le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e

scoperti, box, ecc.).

Utilizzando i seguenti criteri:

Superfici coperte

a) 100% delle superficie calpestabile;

b) 100% delle superfici dei divisori interni (non portanti);

c) 50% delle superfici pareti portanti e perimetrali (100% in caso di immobili

autonomi) che non può eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b);

d) 75% Mansarde; _(altezza media minima mt 2,40)

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Superfici scoperte e pertinenze

• 20% Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai dei vani principali);

• 50% di magazzini, tavernette e depositi;

• 10% dei giardini di ville e villini _( Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%);

• 10% corti e cortili_( Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%);

• 25% Balconi e Lastrici solari_ (Applicabile fino a 25 mq, l’eccedenza va calcolata al 10%);

• 35% Terrazzi e Logge_ (Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%);

• 35% Locali accessori (collegati ai dei vani principali);

• 50% Box (non collegato ai vani principali);

• 20% Posti auto scoperti;

Calcolo superficie commerciale

Sup. Sala da Pranzo: mq 16,33 x 1,00 =………… mq 16,33

Sup. Cucina: mq 4,57 x 1,00 =…………………….… mq 4,57

Sup. Bagno: mq 5,83 X 1,00 =………….…………… mq 5,83

Sup. Letto 1: mq 19,09 X 1,00 =……………………. mq 19,09

Sup. Letto 2: mq 12,60 x 1,00 =………………..…… mq 12,60

Sup. Letto 3: mq 16,49 x 1,00= ………………...…… mq 16,49

Sup. Salone: mq 22,31 X 1,00 =………………….….. mq 22,31

Sup. Disimpegno: mq 4,93 X 1,00 =…………….…. mq 4,93

Sup. Corridoio: mq 7,47 X 1,00 =…………………….mq 7,47

Sup. WC: mq 3,20 X 1,00 =……………………….…….mq 3,20

Sup. Balcone 1: mq 11,52 x 0,25 =……………….….mq 2,88

Sup. Balcone 2: mq 6,00 x 0,25 =…………………….mq 1,50

Sup. Balcone 3: mq 14,40 x 0,25 =……………….….mq 3,60

Sup. Rip. balcone: mq 1,68 x 0,25 =………………….mq 0,42

Sup. Box Auto: mq 17,46 x 0,50 =…………………….mq 8,73

Sup. Posto Auto: mq 12,50 X 0,20 =………………….mq 2,50

TOTALE Superficie Commerciale = ……………..…. mq 132,45

La consistenza lorda commerciale vendibile, calcolata con le modalità sopra indicate è, pari

a m2 132,45. L’immobile, in conclusione, è ubicato in una posizione territoriale periferica

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rispetto centro storico di Santa Maria Capua Vetere (CE) e in una zona tranquilla, a pochi

metri dal centro urbano, destinata prevalentemente all’abitazione. Il bene è illustrato in

modo esaustivo oltre che nelle fotografie, anche nella tavola grafica.(vds. all. B e C)

QUESITO n. 3: procedere alla identificazione catastale del bene pignorato.

L’immobile oggetto di valutazione è censito, al N.C.E.U. di Caserta, comune di Santa

Maria Capua Vetere (CE), con i seguenti dati:

Il tutto in capo al Sig. ………………….., nato a Santa Maria Capua Vetere (CE) il

18/02/1972, in ragione della quota di proprietà superficiaria per 1000/1000, in regime

di separazione dei beni. L’area di sedime su cui è costruito l’edificio residenziale è

distinta al Catasto Terreni di Santa Maria Capua Vetere (CE), foglio 2, particella 458 e

125, successivamente diventa Ente Urbano p.lla 536 di are 2030, come da

tipo mappale n. 301936/1989 del 06/04/1989.

fg. Particella Sub. Cat. Cl. Consistenza/S

uperficie catastale

Rendita ubicazione

2 536 5 A/2 3 6,5 vani/121

mq Euro

738,53

Via Norvegia* n°3– P.

Secondo Int.4

2 536 26 C/6 7 15mq /18 mq Euro 89,86

Via Norvegia* n°3– P. Terra

* già via IV Traversa Giovanni Paolo I. N.B.: Si precisa che all’immobile sopra indicato è annesso il diritto di autoparcheggio al piano terra esterno contraddistinto come posto auto n.10

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Nota bene. All’abitazione è annesso il diritto di autoparcheggio esterno

contraddistinto come posto auto n.10 ad uso esclusivo ubicata al piano terra, come si

evince dall’atto di acquisto.

Estratto Mappa Catastale

Planimetrie catastali: Appartamento e Box Auto

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QUESITO n. 4: procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del lotto.

LOTTO UNICO: piena ed intera proprietà di appartamento ubicato in Santa Maria

Capua Vetere (CE) facente parte della palazzina residenziale al secondo piano, scala

“A” interno 4, in via Norvegia (già via IV Trav. Giovanni Paoli I ), precisamente al civico

n°3; riportato al N.C.E.U. del Comune di Santa Maria Capua Vetere (CE) al foglio 2, p.lla

536, sub.5, confinante a Nord con vano scala e ad Est, Sud e Ovest con cortile

condominiale; Box auto al piano terra, distinta con il n.11 riportato al N.C.E.U. al foglio

2, p.lla 536, sub.26 confinante con area condominiale, con box auto n. 9 e box auto

n.15; Diritto di autoparcheggio, sull’apposito spazio sito al piano terra esterno,

contraddistinto con posto macchina n.10, confinante con posto auto n. 11, con corte

comune, e con posta macchina n.9; il descritto stato dei luoghi corrisponde in gran

parte alla consistenza catastale tranne per lieve difformità; vi è Concessione Edilizia n.

53 del 07/06/1982 in variante alla Concessione Edilizia n. 161/1979 del 16/12/1979

rilasciata, dal Comune di Santa Maria Capua Vetere, cui è non conforme lo stato dei

luoghi per lieve difformità delle tramezzature interne facilmente sanabili; l’area di

sedime ove insite il fabbricato, ricade in zona territoriale omogenea “C1/167” (Aree

riservate alla edilizia economica popolare e sono assoggettate obbligatoriamente a

P.E.E.P.) del Comune Santa Maria Capua Vetere;

PREZZO BASE euro € 101.020,20 (dicosi euro centounomilazeroventi /20 )

QUESITO n. 5: procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al

bene pignorato.

Dall’analisi della documentazione presente in atti, dalle ispezioni ipotecarie presso

l’agenzia dell’entrate (vds. all. E), e dalla ricerca dei titoli di provenienza presso

l’archivio notarile di Santa Maria Capua Vetere (vds. all. F), procedendo a ritroso nella

ricostruzione dei passaggi di proprietà anteriori oltre al ventennio che precedono la

trascrizione del pignoramento, si evince che:

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Atto di Assegnazione Proprietà Superficiaria a Socio di Cooperativa in data

24/11/1989 rep. n. 58121 racc. n.5287

MONACO Rosa nata a Santa Maria Capua Vetere (CE) il 19/10/1946 in regime di

comunione legale con TONDI Gianfrancesco nato a Santa Maria Capua Vetere (CE) il

01/09/1946, viene assegnato con atto di assegnazione proprietà superficiaria a socio di

cooperativa edilizia I MAGGIO a r.l. con sede in Santa Maria Capua Vetere (CE) alla via

Galatina n.24 CF./Iva: 80107940613, in data 24/11/1989 rep. n. 58121 racc. n.5287

,redatto da notaio MATANO Mario con sede a Santa Maria Capua Vetere (CE ), i

seguenti immobili:

Appartamento posto al piano secondo della scala “A” distinto con il numero interno

quattro, in catasto alla partita n. 7729 foglio 2 particella 536 sub. 5; Box-auto, posto a

piano terra contraddistinto con il numero interno 11, confinante con corte comune,

con box auto n.9, con box auto n.15 e con sala condominiale, in catasto alla partita n.

7729 foglio 2 particella 536 sub. 26; Diritto di autoparcheggio esterno, contraddistinto

con il numero dieci confinante con posto auto n.11, con corte comune, posto auto n.9 e

con beni cooperativa DC. Le unità immobiliari sono situate Santa Maria Capua Vetere

(CE) in via Norvegia n.3 (già IV Traversa di via Giovanni Paolo 1°);

Atto di Donazione in data 09/10/1992 rep. n. 25.777 racc. n.12.818


Separazione legale con sentenza passata in giudicato, viene donato con atto di

donazione in data 09/10/1992 rep. n. 25.777 racc. n.12.818 ,redatto da notaio ORSI

Raffaele con sede a Santa Maria Capua Vetere (CE ), da parte di TONDI “Gianfranco”

nato a Santa Maria Capua Vetere (CE) il 01/09/1946 la, la piena proprietà superficiaria

dei diritti pari alla giusta metà che egli vanta sulla seguente porzione immobiliare:


quattro, in catasto alla partita n. 7729 foglio 2 particella 536 sub. 5; Box-auto, posto a

piano terra contraddistinto con il numero interno 11, confinante con corte comune,

con box auto “n.8”, con box auto n.15 e con sala condominiale, in catasto alla partita n.

7729 foglio 2 particella 536 sub. “20”; Diritto di autoparcheggio esterno,

contraddistinto con il numero dieci confinante con posto auto n.11, con corte comune,

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posto auto n.9 e con beni cooperativa DC. Le unità immobiliari sono situate Santa

Maria Capua Vetere (CE) in via Norvegia n.3 (già IV Traversa di via Giovanni Paolo 1°);

Atto di Rettifica a Donazione in data 09/10/1992 rep. n. 25.777 racc. n.12.818


Separazione legale con sentenza passata in giudicato ,e TONDI Gianfrancesco nato a

Santa Maria Capua Vetere (CE) il 01/09/1946, viene rettificato l’atto del 09/10/1992

rep. n. 25.777 racc. n.12.818 con atto di rettifica a donazione in data 10/06/2008 rep.

n. 92.466 racc. n.53.838,redatto da notaio ORSI Raffaele con sede a Santa Maria Capua

Vetere (CE ). In quanto per mero errore nell’atto del 09/10/1992 rep. n. 25.777 racc.

n.12.818, redatto da notaio ORSI Raffaele con sede a Santa Maria Capua Vetere (CE ),

veniva individuato il box auto con l’errato sub.20 in luogo di quello esatto che è il sub.

26 e sempre nello stesso atto TONDI GIANFRANCESCO veniva costituito con in nome di

GIANFRANCO, in luogo del nome esatto che è GIANFRANCESCO. Pertanto i costituiti

dichiarano di rettificare, il predetto atto, conservando la donazione ricevuta dal sig.

Tondi Gianfrancesco, costituita dalla piena proprietà superficiaria dei diritti pari alla

giusta metà che egli vanta sulla seguente porzione immobiliare:


quattro, in catasto al foglio 2 particella 536 sub. 5;

Box-auto, posto a piano terra contraddistinto con il numero interno 11, confinante con

corte comune, con box auto n.15 e con sala condominiale, in catasto foglio 2 particella

536 sub. 26;

Diritto di autoparcheggio esterno, contraddistinto con il numero dieci confinante con

posto auto n.11, con corte comune, posto auto n.9 e con beni cooperativa DC. Le unità

immobiliari sono situate Santa Maria Capua Vetere (CE) in via Norvegia n.3 (già IV

Traversa di via Giovanni Paolo 1°);

Atto di Compravendita 08/10/2008 rep. n. 17088 racc. n.3406

A TONDI Roberto nato a Santa Maria Capua Vetere (CE) il 18/02/1972 in regime di

Separazione dei beni, acquista con atto di compravendita da MONACO Rosa nata a

Santa Maria Capua Vetere (CE) il 19/10/1946 in data 08/10/2008 rep. n. 17088 racc.

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n.3406, redatto da notaio SARLUCA Ettore con sede in Casapulla (CE ), la piena

proprietà superficiaria, dei diritti pari 1/1 sulla seguente porzione immobiliare:


quattro, in catasto al foglio 2 particella 536 sub. 5;

Box-auto, posto a piano terra contraddistinto con il numero interno 11, confinante con

corte comune, con box auto n.9, con box auto n.15 e con sala condominiale, in catasto

al foglio 2 particella 536 sub. 26;

Diritto di autoparcheggio esterno, contraddistinto con il numero dieci confinante con

posto auto n.11, con corte comune, posto auto n.9 e con beni cooperativa DC. Le unità

immobiliari sono situate Santa Maria Capua Vetere (CE) in via Norvegia n.3 (già IV

Traversa di via Giovanni Paolo 1°);

QUESITO n. 6: verificare la regolarità del bene o dei pignorati sotto il profilo edilizio

ed urbanistico.

Nello strumento urbanistico generale della città di Santa Maria Capua Vetere (CE), la

zona interessata è riportata come Zona “ C1/167 Nord_ Soggette a piano urbanistico

esecutivo” (vds. all. G).

In tale paino esecutivo sono localizzate e specificate le attrezzature e le opere di

urbanizzazione secondo le quote percentuali stabilite nella tabella di piano nel rispetto

di piano. In tale zone sono riservate esclusivamente all’edilizia economica popolare e

assoggettate obbligatoriamente al piano delle aree di cui alla legge 167/962.

Stralcio Variante P.R.G. Comune di Santa Maria Capua Vetere

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Dalla visita presso gli uffici tecnici del Comune Santa Maria Capua Vetere (CE), a seguito

di richiesta di accesso agli atti inoltrata in data 12/07/2017, sono state desunte

informazioni riguardanti la regolarità urbanistica-edilizia del fabbricato de quo, con il

successivo il ritiro di tutta la documentazione tecnica amministrativa dimostrante la

regolarità urbanistica. (vds. all. G)

L’immobile in oggetto è stato costruito mediante Concessione Edilizia n.53 rilasciata in

data 07/06/1982, in variate alla concessione edilizia n. 161 rilasciata in data

16/12/1979, in quanto a seguito alla sottoscrizione della convezione n. 369 di rep. del

23/11/1979, resa esecutiva dal CO.RE.CO. Sezione Provinciale di Caserta nella seduta

del 17 dicembre 1979 prot. 17077 tra il Comune di Santa Maria Capua Vetere e la

Cooperativa I° Maggio a r.l., . La Cooperativa I° Maggio a r.l., si rese concessionaria dal

Comune di Santa Maria Capua Vetere del diritto di superficie sull’area compresa nel

Piano di Zona comprensorio C1 Nord di metri quadrati 2030 circa, distinta con lotto

n.15, riportata al N.C.T.. del Comune di Santa Maria Capua Vetere al foglio , particelle

536 e 538. In data 06/12/1982, prot. n. 19900 veniva espresso parere favorevole anche

dalla Soprintendenza Archeologica. Risulta regolarmente depositato all’ufficio del

Genio Civile di Caserta il certificato di collaudo strutturale in data 04/02/1985 al n.

15089/12100.

Il fabbricato de quo risulta regolarmente riportato in mappa catastale terreni del

Comune di Santa Maria Capua Vetere mediante tipo mappale n. 301936 del

06/04/1989, nel corso degli anni non risultano ristrutturazioni per ampliamento o

modifiche dello superficie utile e della volumetria esistente. Lo stesso immobile non

risulta oggetto di sanatorie e non risulta sottoposto alla disciplina di cui al D.Lgs.

42/2004 ss.mm.ii.

Oltre alla documentazione descritta è stata visonata e ritirata planimetria catastale che

risulta presentata originariamente in data 07/04/1989 e successivamente e per

variazione di classe – “decisione n.51” viene ripresentata in data 17/07/1995 senza

modifiche dello stato di fatto.

Per i motivi sopra descritti si può definire che la data di realizzazione del cespite sia

intorno agli anni 1982 - 1985, e avendo acquisito la Concessione Edilizia n.53/1982 e

relative tavole grafiche, si ritiene che la conformità dell’immobile viene identificata

nelle planimetria riportate nella su detta tavola grafica del 07/06/1982 e tutto quello

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realizzato in loco non ripotato in detta planimetria sarà considerato come difformità da

sanare. In sintesi a seguito di sopralluogo avvenuto in data 24/07/2017, (vds. all. A), lo

stato dell’immobile è parzialmente difforme al progetto autorizzato nel 07/06/1982, in

quanto risultano interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria in particolare di

diversa disposizione degli spazi interni (vds. all.ti C4 e C5). Le difformità rilevate,

necessitano di regolarizzazione mediante provvedimento autorizzativo detto C.I.L.A. in

sanatoria( Certificazione di Inizio Lavori Asseverata), ai sensi dell’art. 6-bis, d.P.R. 6

giugno 2001, n. 380, in quanto riguarda interventi di manutenzione straordinaria di cui

all'articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. n. 380/2001, per lo spostamento di pareti

interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio (Attività n. 3, Tabella

A, Sez. II, d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222), ed è dovuta una sanzione di quota fissa di €

1.000,00 ed oltre oneri per definizione pratica compresivi di variazione catastale e

agibilità, per altre € 1.600,00.

Il costo per istruire la pratica C.I.L.A. in sanatoria e per l’ottenimento del Certificato di

Agibilità, da parte di un tecnico abilitato comprensivo degli oneri comunali, ammonta a

circa € 2.600,00.

Confronto planimetria della C.E. n. 53/1982 con planimetria dello stato di Rilievo

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QUESITO N. 7: indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile.

Dalla ricerca effettuata presso l’ufficio Anagrafe l’immobile risulta occupato dallo

stesso esecutato sig. ………………….., e dalla sig.ra ………………………..in qualità di

conduttrice dell’immobile, dato confermato a seguito di sopralluogo effettuato con il

curatore giudiziario in data 24/07/2017.

A tal proposito a richiesta del sottoscritto a del custode giudiziario è stato consegnato

da parte del sig. ……………………..tramite e-mail il contratto di locazione tra la sig.ra

…………..e il sig. in qualità di esecutato. Pertanto risulta un contratto di locazione

ultranovennale, con durata di anni venti, scadenza al 07/02/2037, stipulato dal notaio

Gabriella de Bellis, ad Afragola (NA) in data 08/02/2017 e trascritto all’Agenzia

dell’Entrata di Caserta in data 10/02/2017 ai nn. 4.530/3.613, a favore di

………………………nata a Santa Maria Capua Vetere (CE) il 19/10/1946, contro

…………………………..nato a Santa Maria Capua Vetere (CE) il 18/02/1972 per la proprietà

superficiaria su immobile urbano, sito in Santa Maria Capua Vetere (CE) in via Norvegia

n.3 (già via IV Trav. Giovanni Paolo I), censito al foglio 2 particella 536 sub 5 ctg. A/2

scala A, piano 2, int.4 e sub. 26 ctg. C/6 piano terra.

A seguito delle dovute verifiche e delle valutazione del caso in specie per l’opponibilità

alla procedura esecutiva della locazione, avente ad oggetto l’immobile pignorato,

disciplinata dal combinato disposto degli artt. 560 cpc e 2923 cc. , si è arrivato alle

conclusione di seguito indicate.

Il criterio fondamentale verificato, nel caso di contratto di locazione è l’anteriorità

rispetto alla notifica del pignoramento della data certa, della trascrizione nel caso in

specie in quanto trattasi di contratto di locazione ultranovennale. Dalla verifica

effettuati degli atti di causa risulta notificato l’atto di pignoramento in data

06/02/2017, anteriore alla data di trascrizione avvenuta in data 10/02/2017 dell’atto di

locazione ultranovennale . Per tale motivo il sig. …………………….. debitore/esecutato

non poteva concedere in locazione l’immobile pignorato senza l’autorizzazione del

Giudice dell’esecuzione, che se manca comporta l’inefficacia del contratto stipulato

dopo il pignoramento e la consequenziale inopponibilità ai creditori e

conseguentemente all’aggiudicatario (Cass. n. 16375 del 14/7/2009, e n. 7422 del

13/7/1999).

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Appurato che il contratto è stato trascritto dopo la notifica del pignoramento e che il

debitore/esecutato è sprovvisto di autorizzazione del giudice dell’esecuzione per poter

locare l’immobile oggetto dell’esecuzione, sussisto i presupposti per dichiarare

inefficace il contratto di locazione a favore della sig.ra ………………………………. stipulato

in data 08/02/2017 e trascritto all’Agenzia delle Entrate di Caserta in data 10/02/2017.

Pertanto si procede alla determinazione e quantificazione del canone di locazione di

mercato.

Quindi come fonti di informazione, si sono presi in considerazione i valori

forniti dai borsini FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali),

Confedilizia , dall’Agenzia dell’entrate, espressi attraverso le tabelle dell’OMI

(Osservatorio dei Valori immobiliari) al secondo semestre 2016, riferiti all'ordinarietà

degli immobili e diversi siti specifici per le vendite immobiliari:

www.borsinoimmobiliare.it;www.Immobiliare.it. Inoltre sono state visitate diverse

agenzie immobiliari del luogo per informazioni più dettagliate del valore di mercato

nella zona interessata del fabbricato: ……………………………., via Bonaparte 6, 81055

Santa Maria Capua Vetere (CE) ; …………………………. Corso Aldo Moro 220 81055 - Santa

Maria Capua Vetere; ……………………………….Via Alcide De Gasperi 82, 81055 Santa Maria

Capua Vetere (CE); …………………………… Corso Garibaldi 108, 81055 Santa Maria Capua

Vetere (CE).

Dalle indicazioni ricevute dai diversi operatori commerciali e siti on-line specifici di fitti

immobiliare , si è riscontrato che i valori di mercato forniti dagli stessi, sono

mediamente simili a quelli indicati dall’Osservatorio dei Valori immobiliari del secondo

semestre 2016. Per tale motivo si considera il valore medio unitario (Euro/metro

quadrato x mese) indicato dall’Osservatorio dei Valori immobiliari del secondo

semestre 2016, che sarà adeguato allo specifico caso, tenendo conto delle particolari

caratteristiche dell’immobile oggetto di stima.

La superficie considerata ai fini della determinazione del più probabile valore di

locazione è stata calcolata tenendo conto della superficie commerciale. Come sopra

citato, dalle analisi effettuate, consegue che unità aventi consistenza e

caratteristiche analoghe a quelle oggetto di valutazione, vengono

attualmente offerte a partire da Euro 1,90 fino a Euro 2,80 al metro quadrato per

mese, per cui considerando lo stato in cui si trova il cespite (condizioni intrinseche ed

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estrinseche) e la sua posizione rispetto al centro abitato, si prende in considerazione un

valore medio (1,90 + 2,80/2) del prezzo di mercato al metro quadrato per mese pari a €

2,35 €/mq sottraendo il 10% per il suo stato di conservazione e manutenzione, si ha

quindi:

Superficie commerciale totale mq. 132,45

Valore commerciale med. €/mq x mese = 2,35 x 132,45 = €/mese 311,25

a detrarre = € 311,25 x 10% = - €/mese 31,12

Totale = €/mese 280,13

Avremo pertanto un valore locatizio di €/mese 280,13

Inoltre visto che l’immobile è occupato da soggetto terzo senza alcun titolo(in quanto

come sopra riporta il contratto di locazione rinvenuto a favore della

sig.ra………………contro il sig. ………………….debitore/esecutato è inefficace ) , si procede

alla determinazione di una indennità di occupazione, da richiedere al terzo occupante,

in misura ridotta del 25% considerando, l’impegno da parte dell’occupante di

immediato rilascio dell’immobile alla richiesta degli organi della procedura, e

considerando, l’esigenza di assicurare lo stato di conservazione dell’immobile, in

quanto le rifiniture interne dell’immobile (intonaco e tinteggiatura) già risultano in uno

stato discreto di conservazione, che potrebbero aggravarsi, con l’abbandono per un

tempo prolungato dell’immobili, dato dall’inutilizzo dello stesso.

Quindi si ha:

Valore indennità di occupazione ridotta= €/mese 280,13 – 25% = €/mese 210,10

QUESITO n. 8: specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene.

In particolare restano a carico dell’acquirente:

SEZIONE A: Oneri e vincoli a carico dell’acquirente (vds. all. E):

1. Domande giudiziali ed altre trascrizioni: Nessuna

2. Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura: Nessuna

3. Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale

al coniuge: Nessuna

4. Altri pesi o limitazioni d’uso, anche di natura condominiale: Nessuna

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SEZIONE B: Oneri e vincoli cancellati o comunque regolarizzati nel contesto della

procedura:

1. Iscrizioni ipotecarie:

• Ipoteca Volontaria NN. 7840/45745 DEL 14/10/2008

Di euro 152.000,00 (centocinquantaduemila/00) derivante da concessione a

garanzia di mutuo – Notaio SARLUCA Ettore NN. 17089/3407 del 08.10.2008 –

durata anni 30;

A favore: CHE BANCA! SPA

Contro: ……………………………nato a Santa Maria Capua Vetere (CE) il 18.02.1972

Unità Negoziali N.1: Santa Maria Capua Vetere N.C.E.U. fgl. 2 p.lla 536 sub. 5

ctg. Cat. A/2 vani 6,5 piano secondo scala A Interno 4 – Via Norvegia n.3 (già via

Giovanni Paolo I) e fgl. 2 p.lla 536 sub. 26 ctg. Cat. C/6 consistenza 15 mq piano

terra – Via Norvegia n.3 (già via Giovanni Paolo I)

2. Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli:

• Trascrizione NN. 3613/4530 del 10/02/2017

Scrittura privata con sottoscrizione autenticata – Notaio DE BELLIS Gabriella NN.

6068/4646 DEL 08/02/2017;

A Favore ………………………..nata a Santa Maria Capua Vetere (CE) il 19/10/1946

Contro: ……………………………nato a Santa Maria Capua Vetere (CE) il 18.02.1972

Unità Negoziali N.1: Santa Maria Capua Vetere N.C.E.U. fgl. 2 p.lla 536 sub. 5

ctg. Cat. A/2 vani 6,5 piano secondo scala A Interno 4 – Via Norvegia n.3 (già via

Giovanni Paolo I) e fgl. 2 p.lla 536 sub. 26 ctg. Cat. C/6 consistenza 15 mq piano

terra – Via Norvegia n.3 (già via Giovanni Paolo I)

3. Difformità urbanistico-edilizie:

- Oneri economici complessivi: € 2.600,00

4. Difformità Catastali:

- Oneri economici complessivi:

QUESITO n. 9: verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale.

Il comprensorio in cui è ubicato il bene oggetto del procedimento espropriativo,

non risulta né in tutto né in parte su aree demaniali.

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QUESITO n. 10: verificare l’esistenza di pesi od oneri di altro tipo.

Il cespite pignorato non risulta essere interessato da estinzione di livello,

censo o simili.

QUESITO n. 11: fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione dell’immobile e

su eventuali procedimenti in corso.

Nel caso in oggetto l’immobile è sottoposto a spese fisse condominiali mensile di circa

euro 46,00 (quarantasei/00), oltre ad un ulteriore rata per fondo cassa di euro 10,00

(dieci/oo). Non risultano eventuali spese deliberate e non ancora scadute e ulteriori

spesi condominiali scadute e non pagate negli ultimi 2 anni anteriori alla data della

presente, gravanti sull’immobile.

QUESITO n. 12: procedere alla valutazione dei beni

Ai fini della determinazione del valore dell’unità in questione, viene utilizzata la

superficie commerciale, per le cui consistenze superficiali si fa esclusivamente

riferimento alla documentazione messa a disposizione ed a sopralluoghi svolti in logo

per i rilievi metrici. Giova, a tal riguardo, ricordare che il mercato immobiliare si

riferisce generalmente alla superficie commerciale per la cui determinazione si fa

riferimento del più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto della presente

stima va osservato preliminarmente che il mercato immobiliare dei locali

residenziali, a differenza di quelli relativi agli edifici rurali o commerciali, ubicati in un

contesto urbano è generalmente caratterizzato da un importante numero di transazioni.

Le molteplici compravendite immobiliari avente ad oggetto immobili simili a quello per

cui è redatta la presente relazione implica che la stima può essere eseguita in base al

criterio del valore di mercato ( valori storici di confronto), determinando un valore che

tenga conto del più probabile valore di unità abitative similari in condizioni normali, ai

quali vengono applicati i vari coefficienti correttivi. Il valore unitario posto a base della

valutazione è quello di edificio a struttura in cemento armato al quale si applicheranno

coefficienti moltiplicatori che tengono conto:

- della vetustà del complesso;

- dello stato di manutenzione e conservazione;

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- della funzionalità e localizzazione.

Nel caso in esame, trattandosi di proprietà superficiaria di immobile a destinazione

residenziale ha lo scopo di determinare il più probabile valore di mercato, si ritiene

opportuno in questo caso prendere in considerazione due procedimenti di stima: il

procedimento cosiddetto “sintetico”, essenzialmente basato sulla comparazione tra il

complesso delle caratteristiche dell’unità immobiliare in esame e quelle di altri

immobili con caratteristiche di localizzazione, posizione, tipologia, sostanzialmente

analoghi, di cui siano stati accertati i valori disponibili sul mercato, avvenuti in

Santa Maria Capua Vetere (CE) nel periodo di riferimento della stima stessa, e il

procedimento di stima analitico medianti i valori espressi dall’Agenzia dell’entrate,

attraverso le tabelle dell’OMI (Osservatorio dei Valori immobiliari) al secondo

semestre 2016, riferiti all'ordinarietà degli immobili . Per il procedimento sintetico

come fonti di informazione, si sono presi in considerazione i valori forniti dai

borsini FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali),Confedilizia , e

diversi siti specifici per le vendite immobiliari: www.borsinoimmobiliare.it;

www.Immobiliare.it.; www.mercatoimmobiliare.it (vds. all. I).

Inoltre sono state visitate diverse agenzie immobiliari del luogo per informazioni più

dettagliate del valore di mercato nella zona interessata del fabbricato: :

……………………………., via Bonaparte 6, 81055 Santa Maria Capua Vetere (CE);

…………………………. Corso Aldo Moro 220 81055 - Santa Maria Capua Vetere;

……………………………….Via Alcide De Gasperi 82, 81055 Santa Maria Capua Vetere (CE);

…………………………… Corso Garibaldi 108, 81055 Santa Maria Capua Vetere (CE).

Valore unitario di mercato dell’appartamento ricavato dalle indagini presso operatori

commerciali “ procedimento sintetico”.

Dalle indicazioni ricevute dai diversi operatori commerciali e siti on-line specifici di

vendita immobiliare, si è riscontrato che i valori di mercato forniti dagli stessi, il valore

minimo unitario (Euro/metro quadrato), che sarà adeguato allo specifico caso, tenendo

conto delle particolari caratteristiche dell’immobile oggetto di stima. L’ indagine ha

rilevato sul territorio attraverso informazioni apprese da operatori commerciali che

trattano giornalmente e scambiano immobili attraverso un corrispondente in moneta, i

seguenti dati riferiti a suoli analoghi:

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Pr1 = €/mq 1.061,00

Pr2 = €/mq 1.120,00

Pr3 = €/mq 1.179,00

E quindi in un prezzo compreso tra i 1.061,00 ed i 1.179,00 €/mq, incidendo per tale

differenza parametri come l’ubicazione del sito in merito, eventuali vincoli di diversa

natura, distanza dai servizi comuni dalla distanza dal centro urbano, nonché dalla sua

posizione intrinseca, ovvero da una eventuale panoramicità del sito, l’ esposizione ed

altre caratteristiche che incidono percentualmente sul prezzo.

Si ha quindi:

Vm 1 = 1.061,00 + 1.120,00 + 1.179,00 / 3 = €/mq 1.120,00

Superficie commerciale totale: mq 132,45

Valore commerciale med. €/mq. = 1.120,00 x 132,45 = € 148.344,00 (Diconsi euro

centoquarantottomilatrecentoquarataquattro/00)

Valore unitario di mercato dell’appartamento ricavato dalle ricerche effettuate

presso gli archivi storici della OMI “procedimento di stima analitico”.

L’osservatorio Immobiliare della OMI è dotato, regione per regione, provincia di un

archivio storico dove vengono indicati i valori delle reali contrattazioni immobiliari,

effettuate in una specifica epoca; tali valori sono tabellari per gli appartamenti , per i

parcheggi, per gli uffici e per i negozi, secondo:

• l’ubicazione dell’immobile (zona centrale, centro storico, zona periferica, zona

industriale etc.)

• la destinazione d’uso dei fabbricati (zona centrale, centro storico, zona

periferica, zona industriale etc.)

Nelle tabelle sono indicate, per ogni semestre di riferimento, sia il valore di

mercato degli immobili (espresso in €/mq) del loro relativo valore di locazione

(espresso in €/mq al mese). In particolare l’immobile oggetto di esecuzione per il

Comune di Santa Maria Capua Vetere in riferimento al periodo storico relativo al

secondo semestre 2016 è censita nella parte periferica. (vds. all. I).

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Come sopra citato, dalle analisi effettuate, consegue che unità aventi consistenza

e caratteristiche analoghe a quelle oggetto di valutazione, abitazioni di normale

stato di conservazione, vengono attualmente offerte a partire da Euro 770,00 fino

a Euro 930,00 al metro quadrato di superficie lorda.

Si ha quindi:

Vm 2 = 770,00 + 930,00 /2 = €/mq 850,00

Superficie commerciale totale: mq 132,45

Valore commerciale med. €/mq. = 850,00 x 132,45 = € 112.582,50 (Diconsi euro

centododicimilacinquecentoottantadue/50)

Il valore dell’immobile sarà dato dalla media dei valori ricavati dei due procedimenti

appena descritti, tenuto conto dei fattori positivi e negativi quali:

1) Epoca di costruzione tra gli anni 1982 - 1985;

2) Rifiniture interne dell’unità abitative medio /basse

3) Piano dell’appartamento;

4) La mediocre ubicazione urbanistica-territoriale;

5) La regolarità degli spazi presenti e la loro fruibilità;

6) Lo stato mediocre di conservazione del fabbricato ove insiste l’unità

immobiliare oggetto della presente procedura estimativa;

7) Il complessivo mediocre stato di conservazione dell’immobile oggetto di

esecuzione.

Allo stato attuale e nelle attuali condizioni di mercato, i valori unitari di stima sono

pertanto i seguenti:

LOTTO UNICO -

Consistenza e valore venale del fabbricato

La superficie considerata ai fini della determinazione del più probabile valore

venale, è stata calcolata tenendo conto della superficie lorda commerciale. Come

sopra citato, dalle analisi effettuate, consegue che unità aventi consistenza e

caratteristiche analoghe a quelle oggetto di valutazione, vengono attualmente offerte

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per una superficie di 132,45 mq a partire da € 112.582,50 fino a Euro € 148.344,00, per

cui prendendo a riferimento il valore medio dei prezzi ricavati si ha quindi:

Valore commerciale Definitivo = Vm1 + Vm2/2 = € 112.582,50 + € 148.344,00/2 = €

130.463,25 (Diconsi euro centotrentamilaquattrocentosessantatre/25)

Adeguamenti e correzioni di stima

• Abbattimento forfettario del 10% per le caratteristiche intrinseche ed

estrinseche sopra elencate:…………………………….…………………….€ 13.046,325

• Costo per adeguamento impianti tecnologici:……………………….€ 500,00

• Oneri di regolarizzazione urbanistica e ottenimento certificato di

agibilità:…………………………………………………………………………………..€ 2.600,00

• Costo per redazione di Attestato di prestazione Energetica.…….€ 250,00

N.B. : Inoltre essendo l’immobile oggetto dell’esecuzione una “proprietà

superficiaria”, cioè un diritto reale di godimento con un tempo limitato (99 anni),

decaduto questo, per il principio di accessione, il proprietario del terreno (nel caso

in specie il Comune di Santa Maria Capua Vetere) su cui sorge la costruzione

edificata secondo tale diritto diviene diritto della costruzione stessa, a differenza

della “piena proprietà” cioè diritto reale di godimento senza limiti temporali.

Sostanzialmente con la piena proprietà si è titolari assoluti del bene in questione,

compreso il terreno su cui esso sorge (o la porzione di terreno ad esso annessa).

Mentre con la proprietà superficiaria, si è possessori solamente e per un

determinato periodo di tempo, del bene edificato sopra il terreno (di proprietà del

Comune di Santa Maria Capua Vetere). Con la Legge 23.12.1998 n. 448, Articolo

31, commi 45 e seguenti (testo collegato alla Legge Finanziaria per l’anno 1999), ha

consentito ai Comuni la possibilità di cedere in proprietà le aree già concesse in

diritto di superficie e di eliminare i vincoli convenzionali gravanti sugli alloggi

realizzati sulle aree cedute in diritto di proprietà nell'ambito degli interventi di

edilizia residenziale pubblica convenzionati ai sensi dell’articolo 35 della Legge

865/71 e s.m.i.. Sostanzialmente consente di acquisire la piena proprietà

dell'alloggio edificato in diritto di superficie, mediante atto pubblico con cessione

pro-quota, da parte del Comune, dell’area su cui insiste il fabbricato, a seguito del

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pagamento di un corrispettivo dovuto, calcolato sulla base dei millesimi di

proprietà. Pertanto per i motivi sopra descritti si considera un ulteriore

abbattimento del 10% per eventuali trasformazioni della “proprietà superficiaria” in

“piena proprietà” sul valore stimato pari ad euro 13.046,325.

Riassumendo il Valore finale dei beni, al netto di decurtazioni e correzioni

VALORE FINALE DEL LOTTO è di € 101.020,20 (dicosi euro centounomilazeroventi /20 )

QUESITO n. 13: procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili

pignorati per la sola quota.

Il compendio è potenzialmente divisibile. Allo stato attuale non si è ritenuto di

dividerlo in lotti in quanto trattandosi di un’abitazione con una sola pertinenza ad

uso box auto e relativo diritto di autoparcheggio su posto auto esterno numerato,

non si ritiene economicamente vantaggioso procedere alla suddetta divisione.

QUESITO n. 14: acquisire le certificazioni di stato civile, dell’ufficio anagrafe e della

Camera di Commercio e precisare il regime patrimoniale in caso di matrimonio.

Si è acquisto presso il Comune di Santa Maria Capua Vetere, dell’estratto per

riassunto dell’atto di matrimonio completo dell’annotazione del certificato di

stato di famiglia, risulta che, il sig. …………………nato a Santa Maria Capua Vetere (CE)

il 18/02/1972) e la sig.ra …………………. nata a Caserta (CE), il 06/04/1979, hanno

DESCRIZIONE VALORE (€)

Valore iniziale di stima € 130.463,25

A detrarre il 10% per le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del cespite - 13.046,325

A detrarre costo per adeguamento impianti tecnologici - 500,00

A detrarre il 10% per proprietà superficiaria – (diritto di reale di godimento a

tempo determinato)

- 13.046,325

A detrarre oneri di regolarizzazione urbanistica e ottenimento certificato di

agibilità

- 2.600,00

A detrarre costo per redazione di Attestato di prestazione Energetica - 250,00

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contratto matrimonio a Caserta (CE) il giorno 17 giugno 2008, in regime di

separazione legale dei beni..

d. CONCLUSIONI

Per quanto concerne il più probabile Valore Attuale dell’immobile oggetto di

procedura, considerando adeguamenti e correzioni di stima, si ritiene che alla data

della presente relazione si abbia il VALORE FINALE DEL LOTTO è di € 101.020,20

(dicosi euro centounomilazeroventi /20 )

Detta relazione presenta i seguenti allegati:

Allegato A: Verbali di sopralluogo;

Allegato B: Rilievo fotografico;

Allegato C: Grafici dello stato di fatto e di rilievo;

Allegato D: Ispezione Catastali;

Allegato E: Ispezione Ipotecarie;

Allegato F: Titoli di provenienza;

Allegato G: Documentazione urbanistica;

Allegato H: Estratti Uff. Anagrafe;

Allegato I: Quotazioni immobiliari;

Allegato CD-rom: relazione in Pdf, Word, ed allegati.

Caserta ottobre 2017

Con la presente relazione, costituita da n°32 pagine dattiloscritte e da n°9 allegati

più cd-rom, lo scrivente C.T.U. ritiene di avere assolto completamente il

mandato assegnatogli e rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.

Il C.T.U.

arch. Gaetano SACCO

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TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE · terminato nell’anno 1985 da parte della Cooperativa...

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