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Studio Tecnico dott. Ing. Eugenio GALLO

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dott. ing. Eugenio GALLO

STUDIO 8

STUDIO 8

TRIBUNALE DI SALERNO

Oggetto: CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N. 410/2011 R.G.E.

VERTENTE TRA: BANCO DI NAPOLI S.P.A. CONTRO

PETROSINO SILVIO

Giudice dell’Esecuzione: dott. ALESSANDRO BRANCACCIO

Consulente Tecnico d’Ufficio: ing. Eugenio GALLO, nato a Martirano

Lombardo il 03/10/1970, con studio tecnico in Via San Nicola, 1 -

88040 Martirano Lombardo e via Porta Elina, 6 -84122 Salerno,

C.F. GLLGNE70R03E991W.

Giorno 11/05/2012, il signor Giudice dell’Esecuzione, dott.

Alessandro Brancaccio, disponeva la nomina del sottoscritto, ing.

Eugenio Gallo, quale consulente tecnico d’ufficio della causa N.

410/2011 R. G. E., vertente tra: Banco di Napoli S.p.A. contro Omissis.

Il sottoscritto accettava l’incarico di rispondere ai seguenti quesiti

posti dal G.E., che di seguito si riportano integralmente:

1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione

prevista dall’art. 567 cod. proc. civ.1 è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea,

riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz’altra attività, ma

dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni;

2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione

è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;

3) Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è

necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta

documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via preliminare,

una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o

mailto:[email protected]

Studio Tecnico - dott. ing. Eugenio GALLO

PERIZIA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N.410/2011 R. G. E. C. T. U.: Eugenio ing. GALLO Pag. 2 di 92

inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta

agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4

a 12;

Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:

4) Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l’immobile

pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento e

l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso,

sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e.;

5) Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l’unico

proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali,

altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;

6) Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i

presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la

specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle

singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro;

7) Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in

base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con

particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al

pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di

scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa

eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione,

servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi

ultimi l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento;

8) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto

dell’atto di matrimonio e evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni

patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione;

9) Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,

gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti

da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo

carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in

particolare, l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese

condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora

scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni

anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali

(precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le

convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale

trascritti contro il debitore e, quando a questi ultimi, anche solo emessi prima del



pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem);

10) Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,

gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili

all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di

sequestri conservativi, etc.) indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori

muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;

11) Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto

(a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al

ventennio antecedente la data di conferimento dell’incarico, segnalando eventuali

discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di un accurato controllo incrociato;

12) Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza

della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione

urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui

all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46

di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di

insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1,

del citato T.U. ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto

l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i

presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, comma 5, del citato T.U. e di

cui all’art. 40, co. 6, della citata L. 47/85;quantifichi, poi, le eventuali spese di

sanatoria e di condono;

13) Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della

determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro

(quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici

di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di

conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei

beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della

stima considerati per lo stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato di

possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura,

l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali

spese condominiali insolute, la necessità di bonifica ed eventuali rifiuti, anche tossici o

nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola

quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise.

14) Corredi la relazione- da presentare anche in formato e su supporto informatici (e

segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “pdf” per Adobe

Acrobat)– di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente,

per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione,



via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla

particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed

all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al

numero di interno), l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene,

l’eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo

stato di occupazione, le regolarità edilizio - urbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il

valore del bene da porre a base d’asta;

15) Estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al

foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei luoghi,

comprensivo, in caso costruzione, anche degli interni.

PREMESSA

Per poter rispondere adeguatamente ai quesiti posti, si è reso necessario

effettuare le seguenti ricerche, presso:

Agenzia del Territorio di Salerno, ufficio del catasto, per accertare i dati identificativi degli

immobili oggetto d’indagine ed estrarre copia degli elaborati planimetrici, delle planimetrie

catastali e degli stralci dei fogli di mappa, nonché, ottenere informazioni e documentazione

in merito alle variazioni catastali intervenute negli anni e che riguardavano espressamente i

beni indagati;

Agenzie del territorio diverse allo scopo di effettuare delle semplici visure;

Agenzia del Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare (già Conservatoria dei Registri

Immobiliari) di Salerno, per appurare la presenza di creditori iscritti, e poterne indicare

nominativi e note di trascrizione;

Ufficio tecnico del Comune di Salerno (SA) per verificare eventuali difformità rispetto alla

Legge N. 47/85 e alla vigente normativa in materia urbanistica, all’art. 39 della Legge

724/94, nonché, in merito al condono edilizio ultimo, cioè il D. L. 30 settembre 2003,

N. 269 “Disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell’andamento

dei conti pubblici” art. 32, e attingere, comunque, alle informazione di carattere urbanistico

degli immobili;

Ufficio del Comando di Polizia Municipale di Salerno (SA) per accertare la presenza di



eventuali verbali di violazione alla Legge N. 47/85 e successive modifiche ed integrazioni

e, al P. R. G. vigente nei due territori citati;

Studio Notarile del dottor Umberto Salomi, notaio in Salerno, Corso Garibaldi, 235 –

84121 Salerno (SA) al fine di reperire i titoli di proprietà per i beni in esame.

La ricerca delle registrazioni relative agli immobili investigati è stata effettuata

dal custode nominato, pertanto, il sottoscritto si è recato presso lo studio del

professionista dal quale ha ottenuto la documentazione richiesta.

Il sottoscritto, di concerto con il custode nominato, dott. Avv. Marco Torelli,

concordava la data di sopralluogo; in data 28/05/2012, lo scrivente provvedeva a

spedire le comunicazioni alle parti in causa fissando il primo sopralluogo per

l’08/06/2012.

Qualche giorno prima della data concordata, il signor Omissis, contattava il

sottoscritto ed avanzava richiesta per un posticipo dell’incontro.

Lo scrivente ad accoglimento dell’istanza del signor Petrosino, interpellava il

custode nominato, e di concerto si posticipava l’incontro al giorno 19 giugno 2012,

alle ore 11:00; contestualmente veniva dato avviso alle parti mediante telefax (vedi

allegato N).

Nel giorno, stabilito, ossia il 19/06/2012, alle ore 11:00 in Salerno, Via Roma

28, erano presenti i signori: dott. avv. Marco Torelli, custode nominato dal Giudice

dell’Esecuzione dott. Alessandro Brancaccio in data 29/03/2012; il signor Omissis,

parte in causa; lo scrivente accompagnato dall’ingegnere Ottaviano Ferrieri, personale

collaboratore.

Il sottoscritto coadiuvato dal collaboratore alla costante presenza del custode e

del signor Omissis effettuava il rilievo grafico e fotografico dei cespiti esecutati.

Terminati i lavori di sopralluogo, alle ore 11,50 si riteneva di poter concludere il

sopralluogo; il verbale veniva firmato dai presenti.

Ultimati i lavori di rilievo e misurazione, nonché, tutte le operazioni preliminari,

si espongono di seguito i risultati della consulenza (vedi allegato A, B, C, D, E, F, G, H, I, L,



M, N).

RISPOSTE AI QUESITI

QQUUEESSIITTOO NN.. 11--22--33 Verifica e controllo della completezza dei documenti di cui all’ex art. 567

codice di procedura civile

In ottemperanza all’ex art. 567, 2° comma codice di procedura

civile, in data 18/05/2012, il sottoscritto accedeva alla cancelleria

delle esecuzioni immobiliari di Salerno, allo scopo di eseguire le copie

degli atti contenuti nel fascicolo e valutare la completezza dei

documenti.

Lo scrivente verificava che a corredo della procedura esecutiva

erano presenti, nello specifico:

Certificazione Notarile a copertura del ventennio.

Ritenuto che ai sensi del sopra citato articolo di legge, la

documentazione, era da ritenersi completa ed idonea, si è proceduto

all’istruzione della perizia.

QQUUEESSIITTOO NN.. 44 Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente

l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di

pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul

medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E.

I beni ricadenti nel verbale di pignoramento del 08/08/2011, R.P. N. 24156,

R.G. N. 31956, derivante da Atto Giudiziario del 29/07/2011, Numero di repertorio

3517/2011, emesso dall’Unep Corte d’Appello di Salerno risultano ubicati

esclusivamente nel Comune di Salerno (SA).



Nello specifico, di seguito, vengono descritti tutti i beni interessati dal

provvedimento di espropriazione immobiliare contro il signor Omissis, esecutati per

l’intero, e che consistono in:

1) Abitazione: Salerno, Catasto F, Foglio di mappa 64, Particella 1328, Sub 29,

Nat. A/4 “Abitazione di Tipo Popolare”, consistenza 9,5 vani, piano 5, via

Roma, 28;

2) Lastrico Solare: Salerno, Catasto F, Foglio di mappa 64, Particella 1328,

Sub 62, Nat. L “Lastrico Solare”, piano 6, via Roma, 28;

3) Lastrico Solare: Salerno, Catasto F, Foglio di mappa 64, Particella 1328,

Sub 63, Nat. L “Lastrico Solare”, piano 6, via Roma, 28 (vedi allegato E).

Il cespiti sopra riportati costituiscono, nell’insieme, un appartamento di

notevole estensione ricavato al piano quinto sottotetto (mansarda-attico) adatto a fini

abitativi, corredato da spazi condominiali e due lastrici solari, a parziale copertura

dell’appartamento che d’ora in poi saranno identificati come “LOTTO UNICO”.

La proprietà dei cespiti è pervenuta al signor Omissis, per atto di

compravendita del 12/01/2009, a rogito del notaio Umberto Salomi, Repertorio N.

11073, raccolta N. 3525, Registrato a Salerno il 16/01/2009 al N. 491 e Trascritto a

Salerno il 20/01/2009, N. 2580 R.G. e N. 2207 R.P. (vedi allegato F).

LOTTO UNICO

Dalle indagini e ricerche effettuate, nonché dai controlli e verifiche effettuate in

corso di sopralluogo, l’immobile oggetto di valutazione risulta classato al catasto di

Salerno al foglio di mappa N. 64, particella N. 1328, sub. 29, z. c. 5, categoria A/4

“Abitazione di tipo popolare” classe 4, consistenza 9,5 vani, rendita € 1084,30, via

Roma 28, piano 5, in testa a Omissis (vedi allegato D).

I due lastrici solari, risultano classati al catasto urbano di Salerno al foglio di

mappa N. 64, particella N. 1328, sub. 62, categoria “lastrico solare” consistenza 25 mq,



Identificazione catastale dell’edificio ospitante le ’unità immobiliari in esame e delle pertinenze

Ortofoto dello stabile ospitante le unità immobiliari pignorate

via Roma 28, piano 6 e foglio di mappa N. 64, particella N. 1328, sub. 63, categoria

“lastrico solare” consistenza 8 mq, via Roma 28, piano 6 entrambi in testa a Omissis

(vedi allegato D).

A differenza di quanto farebbe pensare la categoria catastale dell’abitazione,

trattasi di un alloggio di

grande pregio che occupa

parte della zona mansarda

di un palazzo storico della

realtà salernitana, posto,

per di più, su una delle vie

più prestigiose della Città di Salerno.

Via Roma è da considerarsi, infatti, una delle strade che solcano e identificano il

“centro” di Salerno, basti pensare che il Municipio di Salerno è posto su tale via ed

anche la sede della

Provincia.

Anche dal punto di

vista della movida, via

Roma è da considerarsi

area esclusiva ospitando

una serie illimitata di

locali e di intrattenimenti di vario genere e adatto ad ogni fascia di età.

Infine, bisogna considerare che seppure la strada non affianca direttamente il

mare (anche se anticamente la strada era lambita dal mare e prendeva il nome di “via

Marina di Salerno”), moltissimi sono gli squarci o le aperture verso la zona porto, o

comunque verso la spiaggia salernitana.

L’edificio, denominato “Palazzo Migliaccio” da quanto è stato possibile accertare



mediante consultazione di documentazione storica, era già presente nell’anno 1887 così

per come riportato su cartografia dell’Istituto Geografico Militare.

In ogni caso, il “Lungomare Trieste di Salerno” fino all'800, non esisteva ancora;

tra la fine dell'Ottocento e l'inizio del Novecento si avvertì la necessità di proteggere la

via marina, quella che allora era considerato il limite orientale della città, che andava

dalla spiaggia di Santa Teresa, in quei tempi assai più estesa, alla prossimità dell'area

marina prospiciente la stazione ferroviaria.

Proprio lungo l'allora via Marina di Salerno, attuale via Roma, passava la linea

ferroviaria che in seguito sarebbe stata spostata più a monte.

Inoltre, nel primo decennio del '900 (1908) si realizzò la linea tramviaria che

correndo lungo il Corso Garibaldi, che in quell'epoca era adiacente il mare, passando

davanti alla Prefettura vecchia (attuale Palazzo Sant'Agostino sede della Provincia di

Salerno) si inerpicava per la salita di Vietri proseguendo fino a Pompei.

Nei decenni successivi e nel ventennio fascista la zona di Salerno prospiciente la

marina fu urbanizzata completamente, così come il Corso Vittorio Emanuele che si

ricongiunse con la piazza Ferrovia.

Un primo "avanzamento" della strada, col conseguente riempimento del

precedente arenile costiero, avvenne nei primi decenni del secolo scorso, con la

creazione dei primi giardini fino all'altezza dell'attuale palazzo della Provincia.

Intanto Salerno dopo i primi anni di guerra, nell'estate del 1943, fu oggetto di

bombardamenti selvaggi degli anglo - americani che preparavano il terreno per lo

sbarco di Salerno, l'operazione Avalanche, che sarebbe avvenuta nella notte del 9

settembre 1943.

Dopo l'occupazione alleata e durante il periodo in cui la città ospitò il cosiddetto

Governo di Salerno, essendo di fatto la capitale dell'Italia liberata per alcuni mesi, il

Vesuvio, il 18 marzo 1944, si risvegliò da un torpore secolare con una violentissima



Foto aerea dalla quale è visibile, l’alloggio in esame via Roma e il Lungomare Trieste

eruzione, l'ultima che si possa ricordare prima del riposo attuale.

L'eruzione, durata una decina di giorni sino al 29 marzo, procurò danni ingenti a

numerosi comuni e città della Campania, compresa Salerno che fu coperta da una

pesante coltre di ceneri e lapilli vulcanici.

Fu allora che l'allora segretario comunale Alfonso Menna pensò al nuovo

Lungomare ed ebbe l'intuizione di usare le ingenti macerie provocate dai

bombardamenti, e le enormi quantità di ceneri e lapilli, per trasformarli in una

passeggiata alberata a mare, colmando lo specchio d'acqua che correva lungo l'antica

via Marina cittadina, dalle

prossimità del porto ai

futuri porto turistico

Masuccio Salernitano e

piazza della Concordia.

Da quanto sopra

riportato è evidente che

l’edificio che ospita le unità immobiliare in esame noto come “palazzo Migliaccio” è

stato edificato nel XIX secolo, e comunque, prima dell’entrata in vigore della Legge 17

agosto 1942, N. 1150 “Legge Urbanistica”.

Come noto la Legge 17 agosto 1942, N. 1150 “Legge urbanistica” all’articolo N.

31, comma 1, stabiliva: “Chiunque intenda nell’ambito del territorio comunale eseguire

nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere

all’esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, deve chiedere apposita licenza al

Sindaco”.

La stessa norma all’articolo 31, comma 5, precisava però: “La concessione della

licenza è comunque e in ogni caso subordinata alla esistenza delle opere di

urbanizzazione primaria o alla previsione da parte dei Comuni dell’attuazione delle



stesse nel successivo triennio o all’impegno dei privati di procedere alla attuazione

delle medesime contemporaneamente alle costruzioni oggetto della licenza”.

L’effetto pratico della norma fu, per l’appunto, che le costruzioni da edificarsi

all’interno dei centri urbani, zone vincolate o aree lottizzate dovevano ottenere licenza

di costruzione, mentre gli edifici posti al di fuori di tali spazi non necessitavano di

alcuna autorizzazione all’edificazione.

Dalla ricerca svolta dallo scrivente è emerso, quindi, che l’edificio ospitante

l’alloggio in esame è stato edificato prima dell’entrata in vigore della Legge

Urbanistica del 1942, e quindi senza alcuna necessità di licenza di costruzione.

La condizione è confermata anche dallo studio delle “canapine” risalenti

all’istituzione del catasto che dimostrano la presenza incontrovertibile dell’edificio

ospitante l’alloggio.

Per tale motivo, quindi, si può affermare che l’edificio è da considerarsi assentito

in quanto gli immobili costruiti, sia all’interno che all’esterno del centro urbano,

edificati in data anteriore al 1942 senza licenza possono ritenersi regolari sotto il

profilo urbanistico.

Tale concetto è di fondamentale importanza, in quanto, il sottoscritto fin dal

momento del giuramento ha intrapreso la consueta ricerca degli atti con particolare

attenzione all’aspetto urbanistico dei beni.

Sul titolo di proprietà del 12/01/2009 a rogito del notaio Umberto Salomi,

Repertorio N. 11073, con il quale il signor Omissis acquistava dal signor Omissis le

unità immobiliari oggetto di indagine, all’articolo 7 è riportato quanto segue: “- che

quanto oggetto del presente atto fa parte di fabbricato costruito in data antecedente

al 1° settembre 1967; - che l’intero piano, a seguito dei danni causati dal sisma del 23

novembre 1980, è stato oggetto di ristrutturazione ex legge n. 219 del 1981, in virtù

della concessione edilizia n. 137 del 10 luglio 1990, (con la precisazione che detti



Prospetto su via Roma e vicolo che conduce a Piazza Sedile di Palazzo Migliaccio, ante intervento

lavori sono stati ultimati in data 31 dicembre 1997) in virtù della quale il sub 67 è

stato oggetto anche di mutamento di destinazione; - che, successivamente, non sono

state compiute ulteriori opere richiedenti provvedimenti autorizzativi, nè sono stati

emanati provvedimenti urbanistici sanzionatori” (vedi allegato F).

Lo scrivente, si è pertanto rivolto all’archivio del Comune di Salerno a partire dal

06/07/2012, e successivamente recandosi pedissequamente e reiteratamente presso i

vari uffici allo scopo di individuare la pratica edilizia citata nell’atto e le altre

autorizzazioni urbanistiche relative all’unità immobiliare in esame.

In data 31/07/2012, dopo aver versato i contributi richiesti dal competente

ufficio del Comune di Salerno si aveva modo di effettuare una ricerca sia per

“immobile”, sia per “nominativo” e sia, naturalmente, puntuale in relazione alla licenza

edilizia citata nell’atto di acquisto (vedi allegato G).

La ricerca, relativamente alla concessione edilizia N. 137 del 10 luglio 1990,

dimostrava che tale autorizzazione era da riferirsi ad un opificio nella zona industriale

di Salerno, neppure lontanamente riconducibile alla famiglia Omissis, e quindi, era

evidente che l’atto di vendita era viziato da un errore piuttosto grossolano.

La ricerca per nominativo mostrava tutta una serie di pratiche edilizie anche a

nome di Omissis (padre dell’esecutato), nessuna delle quali, però, espressamente riferita

agli immobili pignorati.

Nel periodo in cui

sono state svolte le

indagini ed i sopralluoghi,

però, lo stabile che

ospitava le unità

immobiliari oggetto di



“Palazzo Migliaccio” dopo gli interventi di manutenzione straordinaria

stima era oggetto di una serie di interventi di manutenzione, che di fatto, ha permesso

il recupero delle facciate esterne e degli spazi cortilizi decisamente ammalorati.

Il sottoscritto contattava, allo scopo, il rappresentante di condominio, avvocato

Omissis, con l’intenzione di chiederLe ed ottenere copia della pratica edilizia che aveva

condotto alla ristrutturazione del Palazzo.

L’avvocato si mostrava disponibile e collaborativo e forniva al sottoscritto la

documentazione cercata.

Nello specifico si trattava di “Segnalazione Certificata di Inizio Attività Edilizia”

in base all’art. 19 della legge 07/08/1990, N. 241 come sostituito dell’art. 49 della

Legge 30/07/2010, N. 122 per “Lavori di manutenzione straordinaria per ripristino

facciate e cortile interno al fabbricato denominato “Palazzo Migliaccio”, sito in via

Roma N. 28” (vedi allegato G).

Dalla relazione a corredo della “S.C.I.A.” a firma dell’ing. Guido Petrosino, si

evince che l’edificio è stato costruito a metà dell’800 ed è stato interessato da lavori di

risanamento conservativo ai sensi della Legge 219/81, costituito da un piano terra con

locali adibiti ad attività commerciali e da N. 5 piani fuori terra (compreso piano

mansarde) adibiti ad appartamenti per civili abitazioni (vedi allegato G).

Il professionista, nella citata pratica edilizia sosteneva che a seguito dei distacchi

di intonaco, nella parte di fabbricato tra via Roma e via Portanova particolarmente

esposta alle intemperie ed alla salsedine, il Comune di Salerno con ordinanza prot. N.

1161 del 18/08/2009

intimava

all’amministratore di

condominio di dare corso

ai lavori per la messa in



Ingresso principale “Palazzo Migliaccio” su via Roma al civ. 28

In primo piano arrivo ascensore, poi terrazzo condominiale, ed in fondo, ingresso all’alloggio pignorato

sicurezza della pubblica incolumità.

Allo stato gli interventi edilizi possono ritenersi effettuati e la manutenzione

generale dell’esterno del fabbricato e della corte ritenersi soddisfacente.

In ogni caso la pratica edilizia sopra riportata evidenziava, ancora una volta, che

l’aspetto urbanistico del Palazzo non era in discussione e che quindi, le unità

immobiliari in esame sono da ritenersi legittime ed assentite.

L’alloggio oggetto di stima risulta allocato al piano quinto (piano attico), mentre

i due lastrici solari, costituiscono parte della

copertura allo stesso appartamento, zona

Nord-Est, piano sesto.

Il piano mansarda è raggiungibile

dopo aver varcato il portone d’ingresso su

via Roma, 28 ed aver attraversato porzione

di corte comune, in due differenti modi, o

utilizzando la scala comune che raggiunge il

quarto livello dal quale si dirama un’ulteriore rampa scoperta che sfocia al piano

mansardato, oppure tramite un ascensore che serve esclusivamente il piano mansarda

raggiungendo il terrazzo condominiale.

L’ascensore è

ospitato all’interno di un

manufatto in muratura con

copertura in laterizio che

bene si amalgama al resto

dell’edificio, mentre

all’uscita, è stata posta una

“struttura” metallica con



Interni, è visibile il livello di finiture

Luci ricavate sul soffitto di copertura

copertura in laterizio a protezione degli agenti atmosferici.

L’appartamento occupa la porzione Sud-Sud-Est del piano mansardato, di uno

stabile che per come detto, è situato nel cuore di Salerno ed occupa una delle posizioni

più prestigiose dell’intera Città, di conseguenza, l’attico in questione rappresenta uno

degli alloggi più rilevanti

del salernitano.

Non solo, ma il

livello di finiture

dell’alloggio è adeguato al

pregio della posizione, i

pavimenti sono in maiolica,

le porte interne in legno

massello hanno, a volte,

alcune fogge particolari, gli intonaci a civile con pitture a spatola.

Bisogna considerare, inoltre, che

l’alloggio è dotato, altresì, di alcune

particolarità che rendono fruibile e

vivibile l’alloggio, quale sopraluci e

soprattutto, lucernari che hanno una

struttura che “cresce” all’interno

dell’appartamento per poi concludersi

sulle falde del tetto con delle luci

perfettamente funzionali.



Servizio igienico

Bisogna anche dire che le altezze dell’appartamento seppure accettabili (l’altezza

minima è, infatti, pari a 1,90 metri) risultano variabili, in quanto il solaio di copertura è

conformato con l’andamento della copertura, e pertanto, varia da un massimo al colmo,

pari a metri 3,00, ad un minimo sulle

pareti perimetrali esterne.

Un’ulteriore riprova della bontà

delle finiture è da ricercarsi nella scelta

dei materiali di rivestimento, infatti, sia

la cucina che i servizi igienici risultano

rivestiti con mattonelle di maiolica di

pregevole fattura.

In particolare i servizi igienici

risultano essere complessivamente pari a

tre in tutto l’appartamento ottimamente

distribuiti, tutti dotati di luci, pezzi igienici ed ottime finiture generali.

L’appartamento è inoltre, dotato di una serie di splitter utilissimi, d’estate, ad

abbassare la temperatura interna

dell’alloggio.

Gli infissi esterni risultano in

buono stato generale, ed in particolare,

quelli che aprono sul cortile

condominiale sono dotati di inferriate

antieffrazione.

Gli impianti, sia quello elettrico

che quello idraulico, sono parsi

funzionali, così come lo smaltimento



Rilievo Alloggio

delle acque nere ed il convogliamento delle acque meteoriche.

L’alloggio sviluppa una notevole dimensione, pertanto, è stato possibile ricavare

un ingresso collegato ad un grande salone, un ripostiglio affiancato alla cucina,

mediante una porta si accede alla zona notte costituita dal corridoio che introduce al

servizio igienico, una camera da letto con di fronte un locale deposito, la camera da

letto padronale con bagno in camera e cabina armadio.

Da tale zona (camera da letto – cabina armadio) si accedeva all’area servizio

ricavata nell’ala Ovest dell’alloggio nel quale è presente un bagno, una lavanderia, un

corridoio ed una cucina di servizio (vedi allegato B).

A tale proposito occorre dire che il sottoscritto, dopo aver eseguito il rilievo

grafico e fotografico del cespite, provvedeva alla restituzione grafica effettuando, di

conseguenza, il controllo di “congruenza” con la planimetria catastale agli atti (vedi

allegato D).

Dal confronto con la suddetta planimetria emergono delle differenze minimali ad

eccezione della zona cucina, lato Ovest, della lavanderia, anch’essa lato Ovest, della

“chiusura” a Sud del salone, della porta

di accesso alla camera da letto singola,

della porta di accesso al bagno

padronale senza considerare la celata

apertura zona letto, di cui si dirà.

Tali differenze devono essere

considerate delle difformità edilizie, a

parere dello scrivente sanabili, non

fosse altro perché ricadenti nella

Tipologia 6 “opere di manutenzione



straordinaria, come definite all’articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. 6 giugno 2001,

n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o

modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume”.

Per quanto attiene alle opere difformi, relative a fabbricati facenti parte delle

procedure esecutive, bisogna fare riferimento all'art. 40, comma 6 della legge n.

47/1985 concernente la eccezionale ipotesi di sanatoria per immobili oggetto di

trasferimento derivante da procedure esecutive, nonché le ipotesi previste dal comma

59 dell'art. 2 della legge 23 dicembre 1996, n. 662.

Il comma 6 dell'art. 40, legge n. 47/1985, e le altre norme sopra richiamate,

reputano possibile la domanda di sanatoria purché la presentazione della stessa

avvenga entro centoventi giorni dalla notifica dell'atto di trasferimento dell'immobile

(per come chiarito dalla sentenza del TAR Basilicata del 19/06/2001, N. 604) e le

ragioni del credito siano sorte anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto-

legge n. 269/2003 (1° ottobre 2003).

L’ articolo 40 della legge n. 47/1985, infatti, nella sezione dedicata alla ”Mancata

presentazione dell'istanza - commi 5 – 6 riporta testualmente: "Le nullità di cui al

secondo comma del presente articolo non si applicano ai trasferimenti derivanti da procedure

esecutive immobiliari individuali o concorsuali nonché a quelli derivanti da procedure di

amministrazione straordinaria e di liquidazione coatta amministrativa - Nella ipotesi in cui

l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia

oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere

presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di

credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente

legge".

La legge N. 662 del 23/12/1996 all’ art. 2. - comma 59 cita “le disposizioni di cui

ai commi quinto e sesto dell'articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, si applicano anche



ai trasferimenti previsti dalla legge 24 dicembre 1993, n. 560, nonché ai trasferimenti di

immobili di proprietà di enti di assistenza e previdenza e delle amministrazioni comunali”.

Per concludere, la circolare del 07/12/2005, N. 2699 (circolare alla legge

326/03) punto 1, recita: “Sono fatte salve anche le domande già presentate ai sensi dell'art.

40, comma 6 della legge n. 47/1985 relativo alla eccezionale ipotesi di sanatoria per immobili

oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, nonché le ipotesi previste dal comma

59 dell'art. 2 della legge 23/12/1996, n. 662”.

Il comma 6 dell'art. 40 della legge n. 47/1985, e le altre norme sopra richiamate

devono essere lette alla luce della nuova normativa sul condono, reputandosi possibile

la domanda di sanatoria purché la presentazione della stessa avvenga entro centoventi

giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile e le ragioni del credito siano sorte

anteriormente alla data di entrata in vigore del D.L. N. 269/2003 (01/10/2003).

L'eccezione prevista da tale norma è giustificata dalla esigenza di consentire agli

acquirenti sulla base di una procedura esecutiva di regolarizzare l'acquisto di immobili

dei quali, al momento della insorgenza delle ragioni di credito, non era conosciuta la

natura abusiva.

Nel caso in esame, le ragioni del credito sono sorte successivamente all’entrata in

vigore del decreto-legge n. 269/2003 (1° ottobre 2003) –anche se l’ipoteca volontaria a

favore del Credito Italiano – Società Per Azioni, con sede a Genova (GE), C.F.

00348170101 risale al 05/08/1996; anche gli abusi, secondo quanto riportato sulla

planimetria catastale sembrerebbero essere stati commessi successivamente in quanto

la planimetria catastale agli atti reca la data del 23/07/2003.

In tal caso quindi, è possibile richiedere ed ottenere concessione edilizia in

sanatoria ai sensi dell’art. 36/37 del D.P.R. 380 del 06/06/2001 (ex art. 13 della Legge

47/85), salvo l’irrogazione delle sanzioni amministrative di almeno € 516,00, ai diritti

di segreteria ed eventuali altri oneri che il Comune di Salerno intende praticare



all’istante (la mancata denuncia di inizio dell'attività non comporta l'applicazione delle

sanzioni previste dall'articolo 44).

Come detto, inoltre, durante il sopralluogo il sottoscritto ha accertato che

impropriamente una porzione dell’unità immobiliare, ossia l’appendice Ovest

dell’alloggio era stato aggregato al cespite confinante censito al catasto urbano di

Salerno al foglio di mappa N. 64, particella N. 1328, sub. 33, z. c. 5, categoria A/4

“Abitazione di tipo popolare” classe 4, consistenza 5 vani, rendita € 570,68, via Roma

28, piano 5 in testa a Petrosino Michele nato a Salerno il 27/05/1942 C.F.

PTRMHL42E27H703K e

Trattandosi, fondamentalmente, della stessa ditta, l’aggregazione ad una diversa

unità immobiliare trovava una sua logica nell’uso dell’unità immobiliare.

Naturalmente con la vendita all’asta e l’aggiudicazione dell’unità immobiliare

deve essere prevista la regolarizzazione e la messa in pristino delle condizioni

originarie.

Il sottoscritto ha predisposto una tavola grafica con la quale dimostra in modo

puntuale quali sono gli interventi edilizi previsti, ossia l’apertura di un varco nella

stanza da letto padronale e la chiusura, lato Ovest del corridoio (vedi allegato B).

Non solo ma è stato effettuato il computo metrico delle opere occorrenti alla

messa in pristino dello stato originario.

Di seguito si riportano gli interventi edilizi così per come desunti dal Prezziario

Regionale della Regione Campania, attualmente vigente.

Computo metrico

Nr. Ord.

TARIFFA DESIGNAZIONE DEI LAVORI DIMENSIONI

Quantità IMPORTI

Par.ug Lung. Larg. H/pes

o unitario TOTALE

1 R.02.020.030.c

Demolizione di tramezzatura. Compreso l'onere per tagli, carico trasporto e accatastamento dei materiali riutilizzabili e/o di risulta fino ad una distanza di 50 m Di spessore da 15 ,1 a 30 cm

M I S U R A Z I O N I: Demolizione tramezzatura Camera da letto

- Bagno 0,70 2,675 1,87



Computo metrico

Nr. Ord.


Quantità IMPORTI


o unitario TOTALE

SOMMANO m² 1,87 9,05 16,92

2 E.01.050.020.a

Trasporto a discarica autorizzata controllata di materiali di risulta, provenienti da movimenti terra eseguiti anche a mano o in zone disagiate, con autocarro di portata fino a 50 q, compresi carico, anche a mano, viaggio, scarico, spandimento del materiale ed esclusi gli eventuali oneri di discarica autorizzata Trasporto a discarica autorizzata controllata di materiali di risulta

M I S U R A Z I O N I: Demolizioni 1.87 0,300 0,56

SOMMANO m³ 0,56 25,68 14,38

3 R.02.150.2

0.a Smaltimento di materiale da demolizioni e rimozioni privo di uleriori scorie e frammenti diversi. il prezzo compende tutti gli oneri, tasse e contributi da conferire alla discarica autorizzata.L'attestazione dello smaltimento dovrà necessariamente essere attestata a mezzo dell'apposito formulario di identificazione rifiuti ( ex D.Lsg.22/97 e s.m.) debitamente compilato e firmato in ogni sua parte. La consegna del modulo da formulario alla DD.LL. risulterà evidenza oggettiva dello smaltimento avvenuto autorizzando la corresponsione degli oneri a seguire.Il trasportatore è pienamente responsabile della classificazione dichiarata.Macerie edili pulite cod. C.E.R. 17.09.04 e 17.01.07

M I S U R A Z I O N I: Smaltimento materiale di demolizione 0.94 1,100 1,03

SOMMANO t 1,03 1,55 1,60

4 R.05.030.1

90.a Architravi in ferro e mattoni pieni mediante: creazione dei piani di appoggio con cuscinetti di mattoni pieni e malta cementizia, fornitura in opera di profili di ferro IPE di dimensione adeguata, opportunamente collegati tra loro con barre filettate Ø 20 bullonate, compreso due mani di antiruggine; riempimento dell'intercapedine con calcestruzzo Rck 250, successivo rinzaffo con malta bastarda, compreso le opere per puntellature provvisionali, tagli e demolizioni di strutture esistenti Per luci fino a m 1,40 spessori fino a cm 40 con IPE 140

M I S U R A Z I O N I: Architrave Nuova apertura 1.00 1,00

SOMMANO cad 1,00 497,44 497,44

5 E.08.020.1

00.b Tramezzatura di mattoni posti in foglio e malta, retta o curva ed a qualsiasi altezza, compresi oneri e magisteri per l'esecuzione di ammorsature e quanto altro si renda necessario a realizzare l'opera a perfetta regola d'arte. Con mattoni forati 12÷13x25x25 cm con malta



Computo metrico

Nr. Ord.


Quantità IMPORTI


o unitario TOTALE

di cemento e sabbia M I S U R A Z I O N I: Realizzazione tramezzatura Corridoio 1,90 2,750 5,23 Realizzazione tramezzatura Superiore alla

Porta di collegamento Camera da letto - Bagno 0,70 0,550 0,39

SOMMANO m² 5,62 24,99 140,44

6 E.16.020.0

50.d Intonaco civile formato da un primo strato di rinzaffo, da un secondo strato tirato in piano con regolo e fratazzo, steso a mano, spessore 15 mm, con predisposte poste e guide, rifinito con sovrastante strato di colla di malta passato al crivello fino, lisciata con fratazzo metallico alla pezza, per spessore finale di circa 25 mm. Per interni su pareti verticali con malta bastarda

M I S U R A Z I O N I: Intonaco per nuova tramezzatura 2.00 1,90 2,750 10,45 Intonaco per nuova tramezzatura

superiore alla Porta di collegamento Camera da letto - Bagno 2.00 0,70 0,550 0,77

SOMMANO m² 11,22 15,88 178,17

7 E.13.020.0

50.a Pavimento in lastre di marmo o pietra o travertino, scelta commerciale, spessore di 2 cm, poste in opera su un letto di malta bastarda, previo spolvero di cemento tipo 325 con giunti connessi a cemento bianco compresi tagli e sfridi: Bianco venato

M I S U R A Z I O N I: Soglia nuova porta 0,70 0,200 0,14

SOMMANO m² 0,14 99,65 13,95

8 E.15.080.0

30.b Zoccolino battiscopa in legno 75x10 mm, posto in opera con collante: Ciliegio

M I S U R A Z I O N I: Battiscopa nuova parete divisoria 1,90 1,90

SOMMANO m 1,90 13,03 24,76

9 E.21.020.040.c

Tinteggiatura con idropittura di superfici a tre mani a coprire, esclusa la preparazione delle stesse. Su superfici interne con idropittura lavabile

M I S U R A Z I O N I: Tinteggiatura Corridoio 8,00 2,750 22,00 Tinteggiatura corridoio Aperture 3.00 0,80 2,200 -5,28 Tinteggiatura Corridoio altra Ditta 3,80 2,750 10,45 Tinteggiatura soffitto corridoio 17,00 17,00 Tinteggiatura soffitto Corridoio altra Ditta 3,80 2,000 7,60 Tinteggiatura Camera da letto 2,00 3,000 6,00 Tinteggiatura Soffitto Camera da letto 2,00 0,700 1,40

SOMMANO m² 59,17 5,68 336,09

10 E.18.010.0

80.a Porta interna di legno di abete tamburata a struttura cellulare, ad uno o due battenti, con o senza sopraluce a vetri fisso; costituita da: telaio maestro di sezione minima 9x4,5 cm liscio o con modanatura ricacciata; battenti con listoni di sezione minima 6x3,6÷4 cm; intelaiatura interna di listelli disposti a riquadro di lato non superiore a 10 cm;



Computo metrico

Nr. Ord.


Quantità IMPORTI


o unitario TOTALE

rivestita sulle due facce di compensato da 4 mm, con zoccoletto al piede di abete di altezza fino a 10 cm, in opera compresa ferramenta in particolare, staffe e meccioni a rondella, saliscendi incastrati nei canti, maniglie e bandelle di ottone, ganci e ritieni, serratura Rivestimento in compensato in legno di pioppo

M I S U R A Z I O N I: Porta Camera da letto - Bagno 1.00 0,700 2,200 1,54

SOMMANO m² 1,54 180,31 277,68

T O T A L E euro 1 501.43

Alla cifra sopra stimata vanno sommati gli oneri per la sicurezza che verranno

conteggiati pari alla percentuale del 2,5 %, dell’importo dei lavori, e quindi pari a:

0,025 x 1501,43 = euro 37,54.

Quindi, in conclusione, il costo che l’acquirente sub-asta dovrà sostenere per

compiere i lavori edili di messa in pristino dell’unità immobiliare, è pari a: € (1.501,43

+ 37,54) = € 1.538,97.

Per la realizzazione dei lavori previsti bisognerà esibire pratica edilizia al

competente ufficio tecnico del Comune di Salerno.

Come detto, però, l’unità immobiliare è gravata da alcune difformità per le quali è

prevedibile la richiesta di concessione edilizia in sanatoria mediante relativa esibizione

di pratica edilizia.

Non si ritiene quindi, di indicare una ulteriore spesa per l’acquirente sub-asta in

quanto la messa in pristino può essere inserita nella pratica edilizia di sanatoria con i

costi previsti nella risposta al quesito N. 12.

Ad ogni modo, il sottoscritto, ove il Giudice dell’esecuzione lo ritenesse

necessario può farsi carico della pratica edilizia e della direzione dei lavori, per il

ripristino della condizione originaria dell’unità immobiliare in esame.

Infine, occorre precisare che insieme alla suddetta unità immobiliare risultano

pignorati due lastrici solari che si trovano localizzati al sesto piano fuori terra e



Lastrici solari pignorati

costituiscono parte della copertura dell’ingresso all’alloggio pignorato, nonché,

pozione di copertura dell’unità immobiliare adiacente.

I lastrici solari in esame non hanno alcun accesso dall’appartamento, e per

quanto è stato possibile appurare neppure dall’altra unità immobiliare, in quanto,

inizialmente esisteva una scala esterna ma che all’attualità è sembrata sbarrata e

chiusa.

Per i lastrici solari in

questione si è posta

un’ulteriore questione, in

quanto, dall’indagine

intrapresa presso l’agenzia

del territorio – ufficio del

catasto non è stato

possibile ottenere copia delle planimetrie catastali.

Procedendo, invece, con l’estrazione dell’elaborato planimetrico ci si è accorti che

venivano fornite, al posto delle richiesta effettuata, le planimetrie dei quattro lastrici

solari che afferiscono all’abitazione in esame e a quelli dell’unità immobiliare limitrofa.

I due lastrici solari pignorati sono collegati tra loro senza soluzione di

continuità, ma non solo, risultano altresì uniti agli altri due limitrofi individuati al

catasto urbano di Salerno al foglio di mappa N. 64, particella 1328, sub. 60 e 61 di

proprietà della ditta catastale Omissis.

Il limite tra i due gruppi di lastrici solari, quelli, cioè, che appartengono alla ditta

pignorata e quelli di proprietà della signora Omissis è dettata da un “salto” sulla

larghezza degli stessi.

Per lastrico s’intende una copertura stabile dell’edificio, costruita sotto il palco

morto o sopra l’ultimo piano, generalmente accessibile e a superficie piana.



Il codice civile nomina il lastrico solare elencando le parti comuni dell'edificio

all'art. 1117, facendo capire chiaramente che il regime giuridico del lastrico solare è del

tutto parificato a quello del tetto, inteso in senso tradizionale.

Nella pratica, alla situazione giuridica del lastrico solare viene equiparata anche

quella della terrazza a livello.

Il codice civile menziona nuovamente il lastrico solare in altre disposizioni:

- all'art. 1123, comma 3: nel caso in cui l'edificio abbia più lastrici solari che sono

destinati a servire soltanto una parte dell'intero fabbricato (ma la stessa regola vale per

le scale, i cortili e le altre opere o gli altri impianti che pure servono una sola parte

dell'intero fabbricato) le spese originate dalla loro manutenzione sono a carico

esclusivamente dei condomini che ne traggono utilità.

- all'art. 1124: sulla manutenzione e ricostruzione delle scale, dopo avere stabilito

che le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono

e che la relativa spesa è ripartita fra essi per metà in ragione del valore dei singoli piani

o porzioni di piano e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun

piano dal suolo, al comma 2 aggiunge che, al fine del concorso nella metà della spesa

che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani, insieme alle cantine, ai

palchi morti, alle soffitte o camere a tetto, anche i lastrici solari qualora non siano di

proprietà comune.

- all'art. 1126: in materia di lastrici solari di uso esclusivo, prevede che quando

l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli

che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle

riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare, mentre gli altri due terzi sono a carico di

tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo cui il lastrico solare serve.

- all'art. 1127: comma 1: dopo avere stabilito che il proprietario dell''ultimo piano

dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal



titolo, riconosce la facoltà di sopraelevare anche a chi è proprietario esclusivo del

lastrico solare.

- all'art. 1127, comma 4: stabilisce che chi realizza la sopraelevazione, oltre a

dover pagare agli altri condomini un'indennità. è tenuto a ricostruire il lastrico solare

che i condomini avevano il diritto di usare.

Nel caso del lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino, il parapetto,

così come il piano di calpestio, servono in modo prevalente all'uso particolare del

singolo proprietario, piuttosto che a quello degli altri condomini a cui il lastrico non è

comune. Il parapetto, infatti, permette al proprietario di sporgersi e di affacciarsi senza

incorrere in pericoli mentre il piano di calpestio si sovrappone al manto impermeabile

per consentire che del lastrico venga fatto un uso più intenso di quello insito nella sua

funzione di riparo, così da permetterne la praticabilità anche alle persone. Al contrario,

la destinazione d'uso si estende anche agli altri condomini di quella parte di edificio cui

il lastrico serve da copertura per le parti di lastrico che assolvono, al pari di un tetto, la

funzione tipica di protezione dell'edificio dagli effetti degli agenti atmosferici, quale è

assolta dal manto impermeabile dalle strutture sottostanti “Corte Appello Milano 5

dicembre 2000”.

Relativamente al diritto di sopraelevare bisogna precisare che esiste una

proliferazione di leggi in materia che, di fatto limitano ampiamente tale diritto, quale

ad esempio “La domanda rivolta a denunciare l'illegittimità della sopraelevazione dell'ultimo piano di

edificio condominiale, per violazione dell'art. 1127 secondo comma cod. civ. o di norme convenzionali (come

quelle del regolamento condominiale di tipo contrattuale), la quale può essere proposta pure dal singolo

condomino, a tutela del decoro o della statica del fabbricato, ovvero del proprio godimento di aria o luce,

spetta alla cognizione del giudice ordinario, anche quando si tratti di edificio urbano, ricollegandosi a

posizioni di diritto soggettivo, e può implicare la condanna alla demolizione del manufatto (eseguibile con la

procedura di cui agli artt. 612 e segg. cod. proc. civ. in tema di obblighi di fare) - * Cass. civ., Sezioni



Unite, 21 gennaio 1988, n. 426, Ferri c. Pedretti.

Qualora per l'esistenza di un titolo contrario il diritto alla sopraelevazione, ex art. 1127 cod. civ.,

risulti in tutto od in parte escluso, il singolo condomino può agire giudizialmente, senza necessità di

integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini, per far accertare nei riguardi di colui che

ha effettuato la sopraelevazione dell'edificio l'inesistenza del diritto di procedervi e per ottenere le

conseguenziali pronunzie di riduzione dei luoghi nel pristino stato, poiché la comproprietà delle parti comuni

realizzate nel fabbricato condominiale in occasione ed a seguito della sopraelevazione, in tanto sorge ed è

configurabile (e rileva, quindi, anche al limitato effetto di fare assumere la veste di litisconsorte necessario a

ciascuno degli altri condomini del medesimo fabbricato), in quanto sussistono le condizioni richieste dall'art.

1127 cod. civ. Resta, peraltro, salvo il diritto degli altri condomini di spiegare intervento volontario

autonomo nel processo, inteso a far dichiarare, alternativamente, sia l'inesistenza delle condizioni richieste

per la sopraelevazione ai sensi ed agli effetti di cui all'art. 1127 cod. civ. (in concorrenza con la domanda

già proposta), sia l'esistenza delle stesse condizioni, in relazione all'interesse ed alla legittimazione propri

dell'interventore ai fini della tutela e della conservazione delle cose comuni realizzate nel legittimo esercizio

del diritto di sopraelevazione” - * Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1982, n. 5958, Lener c. Soltesz

In ipotesi di sopraelevazione in edificio in condominio, legittimato passivo nell'azione per danni

causati alle cose di proprietà esclusiva di singoli condomini è soltanto colui che sopraeleva e non il

condominio - * Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 1970, n. 338.

L'art. 1127 c.c. sottopone il diritto del proprietario dell'ultimo piano alla sopraelevazione a tre

limiti, dei quali il primo (condizione statica) introduce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare se, con il

consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e

di consolidamento necessarie a rendere idoneo l'edificio a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre

gli altri due limiti (turbamento delle linee architettoniche, diminuzione di aria e di luce) presuppongono

l'opposizione facoltativa dei singoli condomini contro-interessati. Pertanto, l'art. 1127 cit. ha carattere

innovativo rispetto al corrispondente art. 12 R.D.L. 15 gennaio 1934 n. 56, in quanto inibisce al

proprietario dell'ultimo piano di sopraelevare se le condizioni statiche in atto dell'edificio siano sfavorevoli e

la sopraelevazione richieda opere di rafforzamento e di consolidamento delle strutture essenziali - * Cass.



civ., sez. II, 27 marzo 1996, n. 2708, Pacetti c. La Veglia ed altri.

Nel caso specifico, il sottoscritto ritiene che la sopraelevazione dei lastrici solari

sia da escludersi; gli stessi appartengono infatti, ad un edificio di carattere storico per il

quale una superfetazione è impensabile.

Rimangono, comunque, altri due ostacoli non indifferenti, ossia l’eventuale

rafforzamento ed il consolidamento necessari a rendere idoneo l'edificio a sopportare il

peso della nuova costruzione, nonché il turbamento delle linee architettoniche.

Ma a parere dello scrivente è un altro l’aspetto che impedisce in modo certo la

sopraelevazione a favore dell’acquirente sub-asta, e cioè, Palazzo Migliaccio ricade in

zona omogenea “A” secondo quanto stabilito del Piano Urbanistico Comunale in

vigore nel Comune di Salerno (vedi allegato A, L).

Per tale zona, conformemente alle disposizioni del D.I. 2 aprile 1968, N. 1444, la

zona A individua la parte di territorio che riveste carattere storico, artistico e di

particolare pregio ambientale.

Nella zona A gli interventi di recupero e riutilizzo del patrimonio edilizio

esistente, indicati sono così articolati:

A - interventi di manutenzione ordinaria;

B - interventi di manutenzione straordinaria;

C1 - interventi di restauro;

C2 - interventi di risanamento conservativo;

D - interventi di ristrutturazione edilizia;

E - interventi di ristrutturazione urbanistica;

E1 - interventi di demolizione senza ricostruzione.

Occorre, inoltre, specificare che per l’edificio in esame sono ammissibili solo gli

interventi A, B, C1 e C2, e quindi, appare evidente che l’edificazione in sopraelevazione

non è contemplata, pertanto assolutamente da escludersi.



Lo scrivente tratterà, quindi, i lastrici solari come semplici accessori

dell’appartamento aventi, inoltre, un peso economico molto limitato essendo, allo stato,

inaccessibili e quindi inutilizzabili.

Infine, i riscontri dei rilievi e le misure in sito, per l’unità immobiliare in esame

sono emerse le seguenti grandezze caratteristiche: superficie commerciale di 190,88

mq, mentre la superficie netta è pari a mq 161,10 e con altezza netta variabile da m

1,95 a m 3,00, mentre i lastrici solari sviluppano mq 9,30 e mq 28, 36.

QQUUEESSIITTOO NN.. 55 Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere

l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà

LOTTO UNICO In data 12 gennaio 2009 per atto di COMPRAVENDITA, a

rogito del notaio Umberto Salomi, Repertorio N. 11073, Raccolta N. 3525, registrato a

Salerno il 16/01/2009 al N. 491, e Trascritto a Salerno il 20/01/2009, N. 2580 R.G. e

N. 2207 R.P.,

I signori:

- per parte venditrice: Omissis, che dichiarava di essere coniugato in regime

di separazione dei beni, ma di disporre di beni personali, e di avere il seguente codice

fiscale: Omissis

- per parte acquirente: Omissis, che dichiarava di essere legalmente separato

e di avere il seguente codice fiscale: Omissis.

Detti comparenti, con il presente atto convenivano e stipulavano quanto segue.

ART. 1) Il signor Omissis, con le più ampie garanzie di legge e con la sola

riserva del diritto di abitazione sull’immobile appresso descritto al n. 3, vende al figlio

signor Omissis, che in buona fede accetta ed acquista, la piena proprietà della seguente

consistenza immobiliare sita nel Comune di SALERNO, facente parte del fabbricato

avente accesso dalla via Roma n. 28, e precisamente:



1 - appartamento ubicato al quinto piano, composto da 9,5 vani e accessori,

riportato nel Catasto Fabbricati del citato Comune con i seguenti dati:

foglio 64, mappale n. 1328 sub 29, via Roma n. 28, piano 5, zona censuaria 5,

categoria A/4, classe 4, vani 9,5, Rendita Euro 1.084,30, in ditta conforme;

CONFINI: via Roma, via Portanova, proprietà Omissis, terrazzo condominiale,

cortile, appartamento appresso descritto al n. 2;

2 - diritti di piena comproprietà pari ad un mezzo su appartamento ubicato al

quinto piano, composto da tre vani accessori, riportato nel Catasto Fabbricati del citato

Comune con i seguenti dati:

Euro 536,86, in ditta Omissis;

CONFINI: vanella, terrazzo condominiale, cortile condominiale, appartamento

sopra descritto al n. 2, appartamento sopra descritto al n. 3, proprietà Omissis

si precisa, ai fini della voltura catastale, che i restanti diritti di comproprietà, pari

ad un mezzo, dell'appartamento in oggetto sono nella titolarità della signora Omissis.

Nella vendita degli immobili sopra elencati sono compresi lastrici i solari

individuati nel Catasto Fabbricati di Salerno al foglio 64, mappale n. 1328 sub 62 di

mq. 25 e mappale 1328 sub 63 di mq. 8, senza rendite, entrambi in ditta Omissis.

ART. 2) Le parti, da me Notaio ammonite, ai sensi del D.Lgs. 28 dicembre 2000

n. 445 e successive modificazioni ed integrazioni, in ordine alle conseguenze e

responsabilità penali previste in caso di dichiarazioni mendaci o reticenti e consapevoli

dei poteri di accertamento dell'amministrazione finanziaria e della sanzione

amministrativa applicabile in caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei

dati, dichiarano, in via sostitutiva di atto di notorietà, che nel concludere la presente

operazione non si sono avvalse dell’intervento di mediatori e/o agenti immobiliari e

che il prezzo della vendita che precede è stato convenuto in euro 1.532.387,00 (euro

unmilionecinquecentotrentaduemilatrecentottantasette virgola zero zero) ed è stato



così regolato e corrisposto: …. (omissis)……

- quanto ad euro 178.838,00 (euro centosettantottomilaotto - centotrentotto

virgola zero zero) vengono pagati mediante accollo alla parte acquirente della

corrispondente quota di mutuo fondiario, concesso dal Credito Italiano S.p.A. con atto

a rogito notaio Matteo Fasano di Salerno in data 1° agosto 1996, repertorio n. 8845,

registrato a Salerno il 9 agosto 1996 al n. 7415.

La parte venditrice rilascia quietanza a saldo, salvo il buon fine dell’accollo di

mutuo, e dispensa il competente Dirigente dell’ufficio del Territorio dall’iscrivere

ipoteca legale. Ai sensi dell’art. 1, comma 497, della Legge n. 266 del 2005, trattandosi

di cessione di immobili ad uso abitativo a persona fisica che non agisce nell’esercizio di

attività commerciali, artistiche o professionali, la parte acquirente richiede che la base

imponibile, ai fini dell’applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sia

costituita dal valore degli immobili determinato ai sensi dell’art. 52, commi 4 e 5, del

D.P.R. n. 131 del 1986, pari ad euro 125.236,65 (euro

centoventicinquemiladuecentotrentasei virgola sessantacinque) per l’immobile di cui al

n. 1) dell’art.1 del presente atto (sub 29), euro 30.747,15 (euro

trentamilasettecentoquarantasette virgola quindici) per i diritti di comproprietà

sull’immobile di cui al n. 2) (sub 67), euro 37.390,95 (euro

trentasettemilatrecentonovanta virgola novantacinque), tenuto conto della riserva del

diritto di abitazione, per l’immobile di cui al n. 3) (sub 33), ed euro 33.822,18 (euro

trentatremilaottocentoventidue virgola diciotto) per i diritti di comproprietà

sull’immobile di cui al n. 4) (sub 66).

ART. 3) La vendita veniva fatta a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui la

consistenza immobiliare venduta attualmente si trova e si possiede, conosciuto dalla

parte acquirente, con ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza, ragione,

azione, con tutti i diritti inerenti, con le servitù attive e passive se e come legalmente



esistenti e costituite e con la proporzionale quota di comproprietà agli enti e spazi

comuni del fabbricato di cui fa parte, tali per legge o per destinazione, così come

pervenuto alla parte disponente in base ai titoli di provenienza che si intendono qui

integralmente richiamati.

Con riferimento agli impianti che sono stati installati nei cespiti di cui al presente

atto ovvero nelle strutture condominiali:

Entrambe le parti convenivano:

Che la parte venditrice, con il consenso della parte acquirente, non garantisce la

conformità degli stessi alla normativa in materia di sicurezza: di tanto si è tenuto conto

nella determinazione del prezzo;

la parte acquirente dichiarava:

1) di aver rinunziato a pretendere dalla parte venditrice l’adeguamento degli

impianti installati nei cespiti di cui al presente atto alla normativa sulla sicurezza;

2) di farsi carico degli oneri e della spesa di adeguamento degli stessi alla

normativa in materia di sicurezza e di sollevare la parte venditrice da ogni

responsabilità al riguardo anche per danni a persone o cose.

ART. 4) La parte venditrice dichiara e garantisce che quanto venduto è di sua

esclusiva proprietà e disponibilità, essendole pervenuto:

- relativamente agli immobili descritti ai n.ri 1, e 3 dell’art. 1 del presente atto,

nonché relativamente ai lastrici solari (subb 62 e 63), infra maggior consistenza e per i

diritti indivisi, in forza di successione al proprio padre, Omissis, che era nato a Salerno

il 10 agosto 1893 ed ivi è deceduto in data 13 settembre 1976 (dichiarazione di

successione n. 86, volume n. 512, presentata all'Ufficio del Registro di Salerno in data

18 ottobre 1983, il cui certificato risulta trascritto a Salerno in data 20 ottobre 1983 ai

n.ri 25857/22072) e, per quanto riguarda gli immobili di cui ai numeri 1) e 3) , in virtù

di atti di divisione a stralcio a rogito notaio Giuseppe Cunzolo di Salerno del 14



dicembre 1977, registrato a Salerno il 19 dicembre 1977 al n. 10789, e a rogito notaio

Renato Tafuri di Cava dè Tirreni in data 8 marzo 1979, repertorio n. 5812, registrato a

Salerno il 26 marzo 1979 al n. 3713 ed ivi trascritto il 14 marzo 1979 ai n.ri

6672/5952, attribuiti in proprietà esclusiva giusta atto di divisione a rogito notaio

Raimondo Malinconico di Battipaglia del 13 settembre 1991, repertorio n. 26946,

registrato ad Eboli il 1° ottobre 1991 al n. 3037 e trascritto a Salerno il 14 ottobre

1991 ai n.ri 25220/20324, mentre, per quanto riguarda i lastrici solari, in virtù di atto

di divisione a rogito notaio Guglielmo Barela di Pontecagnano Faiano dell’11 aprile

2005, registrato a Salerno il 21 aprile 2005 al n. 465 ed ivi trascritto il 15 aprile 2005

ai n.ri 19023/13652;

- relativamente ai diritti di comproprietà di un mezzo sull’appartamento sopra

descritto al n. 2, in forza di decreto di trasferimento del Tribunale di Salerno in data 6

novembre 1985, Cron. n. 3454, Rep. n. 2866, registrato a Salerno l’11 novembre 1985

al n. 5476 ed ivi trascritto il 21 novembre 1985 ai n.ri 24832/20346;

- relativamente ai diritti di comproprietà di un mezzo sull’appartamento sopra

descritto al n. 4, in forza di atto di compravendita a rogito notaio Renato Tafuri di

Cava de’ Tirreni in data 14 settembre 1983, repertorio n. 9676, registrato a Salerno il

4 ottobre 1983 al n. 10316 ed ivi trascritto il 16 settembre 1983 ai n.ri 22797/19459.

La parte acquirente si dichiara a conoscenza, accettandole espressamente, della

pattuizioni contenute nei detti titoli di provenienza e negli atti in esso citati.

ART. 5) La parte venditrice presta ogni più ampia garanzia per l’evizione e

dichiara e garantisce, altresì, che quanto venduto è libero da pesi, oneri reali, vincoli o

gravami, privilegi anche fiscali, iscrizioni o trascrizioni pregiudi¬zievoli, ad eccezione

di quanto segue:

A) ipoteca volontaria iscritta il 5 agosto 1996 ai numeri 18800/2345 per la

somma complessiva di lire 1.200.000.000 (lire unmiliardoduecentomilioni) in favore del



Credito Ita-liano S.p.A, con sede in Genova, e contro Omissis, a garanzia di atto di

mutuo a rogito notaio Matteo Fasano di Salerno del 1° agosto 1996, repertorio n.

8845, registrato a Salerno il 9 agosto 1996 al n.7415, modificato con atto del 12

settembre 2000 a rogito dello stesso notaio Matteo Fasano, repertorio n. 19306,

registrato a Salerno il 26 settembre 2000 al n. 9456, gravante sui subb 29 e 33 del

mappale 1328 del foglio 64;

B) ipoteca legale iscritta il 20 giugno 2006 ai numeri 34093/9794 per la

complessiva somma di euro 49.734,80 (euro quarantanovemilasettecentotrentaquattro

virgola ottanta), in favore di E.TR. Esazione Tributi S.p.A. con sede in Cosenza, e

contro Omissis, relativa alle cartelle esattoriali n. 1002000003605394400000, n.

1002000006818079000000, n.

1002002010581411900000 e n. 1002002011837 983300000 (gravante sui subb

62, 63 e 38 (da cui deriva il sub 67) del mappale 1328).

La parte venditrice dichiara, inoltre, che non vi sono terzi aventi diritti di

prelazione.

La parte venditrice dichiara e garantisce di essere in regola con il pagamento di

qualunque tassa o imposta (diretta o indiretta) afferente i beni in oggetto e comunque

si obbliga a corrispondere quelle eventualmente fino ad oggi dovute, anche se accertate

o iscritte a ruolo in epoca successiva alla stipula del presente atto, tenendo liberi i beni

stessi da ogni privilegio fiscale.

La parte venditrice dichiara e garantisce, altresì, di essere in regola anche con la

corresponsione degli oneri condominiali relativi alla gestione ordinaria e straordinaria

del fabbricato di cui è parte la consistenza immobiliare in oggetto.

ART. 6) Gli effetti giuridici ed economici del presente atto decorrono da oggi,

con l’immediata immissione della parte acquirente nel possesso legale di quanto

compravenduto e nel relativo materiale godimento, fermo restando il diritto di



abitazione riservatosi dal venditore sull’appartamento sopra descritto al n. 3 dell'art. 1.

ART. 7) La parte venditrice, previo richiamo da me svolto agli artt. 3, 48 e 76 del

D.P.R. n. 445/2000 sulle responsabilità penali previste per le dichiarazioni false o

reticenti, sotto la propria personale responsabilità dichiara:

- che quanto oggetto del presente atto fa parte di fabbricato costruito in data

antecedente al 1° settembre 1967;

- che l’intero piano, a seguito dei danni causati dal sisma del 23 novembre

1980, è stato oggetto di ristrutturazione ex legge n. 219 del 1981, in virtù della

concessione edilizia n. 137 del 10 luglio 1990, (con la precisazione che detti lavori sono

stati ultimati in data 31 dicembre 1997) in virtù della quale il sub 67 è stato oggetto

anche di mutamento di destinazione;

- che, successivamente, non sono state compiute ulteriori opere richiedenti

provvedimenti autorizzativi, né sono stati emanati provvedimenti urbanistici

sanzionatori.

ART. 8) La parte acquirente chiede, relativamente all’appartamento di cui al n. 1)

dell'art. 1 del presente atto (foglio 64 mappale n. 1328 sub 29) i benefici fiscali previsti

dalle vigenti leggi per l’acquisto della prima casa di abitazione.

A tal uopo, la stessa parte acquirente in particolare dichiara:

- che l’appartamento in oggetto è ubicato nel territorio del Comune in cui risiede

e non ha caratteristiche di lusso;

- di non essere titolare esclusiva, o in comunione col coniuge, dei diritti di

proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del

Comune in cui è situato l’appartamento in oggetto;

- che non è titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su

tutto il territorio nazionale, del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda

proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con



le agevolazioni di cui all’art. 3, comma 131, della legge 28 dicembre 1995 n. 549,

ovvero di cui all’art. 1 della legge 22 aprile 1982 n. 168, o alle altre norme di legge

menzionate nella nota II bis dell’art. 1 tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986.

Le spese e tasse del presente atto, dipendenti e conseguenti, restavano a carico

della parte acquirente (vedi allegato F).

QQUUEESSIITTOO NN.. 66 Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove

sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei

medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la

formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in

denaro.

Come già precedentemente esposto ai quesiti N. 4 e N. 5 della presente relazione,

il lotto è costituito da un’unica unità immobiliare ubicata in Salerno, distinta in

catasto urbano al foglio di mappa N. 64, particella N. 1328, sub. 29, z. c. 5, categoria

A/4 “Abitazione di tipo popolare” classe 4, consistenza 9,5 vani, rendita € 1084,30, via

Roma 28, piano 5, al quale sono aggregati due lastrici solari che risultano classati al

catasto urbano di Salerno al foglio di mappa N. 64, particella N. 1328, sub. 62,

categoria “lastrico solare” e consistenza 25 mq, via Roma 28, piano 6 e foglio di mappa

N. 64, particella N. 1328, sub. 63, categoria “lastrico solare” e consistenza 8 mq, via

Roma 28, piano 6 in testa a Omissis (vedi allegato D, E).

I beni in esame come si evince dal verbale di pignoramento dell’08/08/2011,

R.P. N. 24156, R.G. N. 31956, derivante da Atto Giudiziario del 29/07/2011, Numero

di repertorio 3517/2011, emesso dall’Unep Corte d’Appello di Salerno, risultano

ubicati esclusivamente nel Comune di Salerno (SA), pignorati per la quota di proprietà

pari ad 1/1 (vedi allegato E).

Come già precedentemente esposto, i cespiti sono di esclusiva proprietà del

signor Omissis, che al momento dell’acquisto dei beni era legalmente separato, e quindi



essendo pignorato per la quota di proprietà 1/1 non esistono quote appartenenti a

soggetti terzi (vedi allegato F).

Per quanto appena esposto, risultando pignorata la quota 1/1 di proprietà,

l’ipotesi di divisione, che comporterebbe un frazionamento materiale con la relativa

costruzione di un muro, appare pertanto esclusa.

Dal punto di vista economico, una riduzione in termini di superficie non ne

renderebbe più appetibile la vendita, questa scelta inciderebbe, invece, sul valore di

mercato dello stesso e non sarebbe vantaggioso neanche per gli acquirenti, i quali non

solo dovrebbero farsi carico delle relative spese materiali ma si troverebbero a disporre

di una porzione di fabbricato non autonoma.

Come detto nella risposta al quesito N. 4, anzi, si rende necessario “riaggregare”

la porzione di stabile, lato Ovest, allo stato impropriamente collegata all’unità

immobiliare confinante censita al catasto urbano di Salerno al foglio di mappa N. 64,

particella N. 1328, sub. 33, z. c. 5, categoria A/4 “Abitazione di tipo popolare” classe 4,

consistenza 5 vani, rendita € 570,68, via Roma 28, piano 5 in testa a Omissis e Omissis.

Non si è ritenuto, neppure di “scorporare” i lastrici solari, che di fatto

costituiscono parte della copertura all’alloggio pignorato, per lo più inaccessibili, e

quindi, non possono essere considerati degli accessori “autonomi”.

QQUUEESSIITTOO NN.. 77 Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi,

del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi ultimi l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento

Il sottoscritto in occasione dei sopralluoghi compiuti, faceva luce in merito a

possibili diritti reali insistenti sulle proprietà.

Poi, dal controllo effettuato con la documentazione raccolta presso i vari uffici si



aveva modo di conoscere la storia dei diritti reali insistenti sul lotto unico che di

seguito si andranno a descrivere.

L’unità immobiliare in esame, di proprietà esclusiva del signor Omissis risulta nel

pieno possesso della parte esecutata.

Anche la porzione aggregata all’alloggio limitrofo, di fatto, è nella piena

disponibilità del signor Omissis.

Lo scrivente, d’altronde, rinveniva il signor Omissis e all’interno dell’immobile

pignorato, e la parte, dichiarava di utilizzarlo come residenza personale propria e della

figlia minorenne (vedi allegato H, N).

Per quest’ultima circostanza, il debitore esecutato concorda un “Contratto di

Locazione a Uso Abitativo di Natura Transitoria (ai sensi dell’art. 2, comma 1, della L.

9 dicembre 1998, N. 431) con il quale, il Custode Giudiziario, avv. Marco Torelli (C.F.

TRLMRC75L22F912S) autorizzato con provvedimento del G.E. dott. A. Brancaccio il

2-16/03/2012, concedeva in locazione al signor Omissis l’unità immobiliare sita in

Salerno alla via Roma N. 28 riportata al N.C.E.U. e censita al foglio di mappa N. 64,

particella 1328, sub. 29 e lastrici solari sub. 62 e sub. 63 (vedi allegato H).

Con il suddetto contratto il sig. Omissis continuava, quindi, ad occupare a titolo

di abitazione principale, in via transitoria, l’alloggio pignorato e i due lastrici solari di

corredo allo stesso, corrispondendo al custode, un canone annuo di locazione di €

10.200,00 a rate anticipate di € 850,00 mensili (vedi allegato H).

Detto contratto veniva registrato presso l’agenzia delle entrate di Salerno il 16

luglio 2012 (vedi allegato H).

La durata dell’accordo è stato fissato in mesi dodici, con l’intesa che se il

procedimento di esecuzione immobiliare N. 410/2011 R.G.E. dovesse concludersi

prima dei dodici mesi, l’immobile dovrà essere sgombro da persone e cose al fine di

poterlo trasferire all’aggiudicatario (vedi allegato H).



Dall’indagine effettuata presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Salerno

emergeva, però, a carico del signor Omissis e precipuamente agli immobili pignorati

(insieme ad altri cespiti non interessati dal provvedimento esecutivo), era stata

trascritta Domanda Giudiziale - Revoca Atti Soggetti a Trascrizione, il 27/10/2011,

Registro generale n. 40675, Registro particolare n. 31259, derivante da Domanda

Giudiziale del 05/10/2011, Numero di repertorio 21057/2011, emesso dal Tribunale

Civile di Salerno (vedi allegato E).

Dallo studio dell’atto in questione si apprendeva che “Il signor Omissis ingegnere

s.g., premesso che nel 1997, otteneva dal Tribunale di Salerno decreto ingiuntivo n. 928/97

fondato su parcella professionale con parere del Consiglio dell'Ordine degli Ingegneri di

Salerno, per competenze professionali non pagate dal signor Omissis; che avverso il

provvedimento il signor Omissis proponeva opposizione rigettata dal Tribunale di Salerno con

Sentenza n. 1473/04; che il signor Omissis proponeva appello avverso tale sentenza ed il

giudizio si concludeva con la Sentenza emessa dalla Corte di Appello di Salerno n. 108/11, con

cui si confermava il decreto ingiuntivo opposto con conseguente condanna alle spese dei vari

gradi di giudizio; che pertanto, l'ing. Omissis creditore del signor Omissis della somma di Euro

11.603,92 in virtù di decreto ingiuntivo e sentenza passata in giudicato n. 108/11 emessa dalla

Corte di Appello di Salerno; che in fase di esecuzione si scopriva che il debitore aveva trasferito

con atto per notaio Umberto Salomi Rep. n. 11073 Racc. n.3525 in data 12.01.2009 reg.to il

16.01.2009 al n. 491 e trascritto ai n. 2580/2207 del 20.01.2009, al figlio signor Omissis s.g.,

gli immobili siti in Salerno alla Via Roma n. 28, specificati nella nota, sottraendoli alla garanzia

del credito; che tali immobili erano gli unici beni che il debitore possedeva; che questi ha agito

nella piena consapevolezza di recare pregiudizio all'esponente, poiché ampiamente a

conoscenza della sua situazione debitoria, essendo egli stesso promotore del giudizio di appello

conclusosi con la sentenza n. 108/11; che l'istante intende agire per far dichiarare inefficacie

nei suoi confronti il predetto atto di compravendita per potersi soddisfare esecutivamente sui



predetti beni. Tanto ci premesso, l'istante cita i sigg. Omissis s.g., a comparire innanzi al

Tribunale di Salerno all'udienza del 15.03.2012, aula ed ora di rito, innanzi al Giudice Istruttore

che sarà designato ai sensi dell'art. 168 bis c.p.c. con espresso, invito a costituirsi in giudizio

almeno 20 giorni prima dell'udienza sovraindicata, ovvero di quella successiva fissanda ex art.

168 bis c.p.c., con avvertenza che la costituzione oltre i termini suddetti implica le decadenze di

cui all'art. 167 c.p.c. per ivi sentir accogliere, in contraddittorio o in Sua legittima contumacia,

le seguenti CONCLUSIONI Voglia l'Ill.mo Tribunale adito dichiarare l'inefficacia nei confronti

dell'istante, dell'atto di compravendita per notaio Umberto Salomi Rep. n. 11073 Racc. n.3525

in data 12.01.2009 reg.to il 16.01.2009 al n. 491 e trascritto ai n. 2580/2207 del

20.01.2009,con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio; In via istruttoria chiede

ammettersi interrogatorio formale dei convenuti sui capitoli di cui in premessa che qui sia

hanno preceduti dalla parole" Vero che ", chiede, inoltre ammettersi prova testimoniale sugli

stessi capitoli con riserva di indicare i testi. Si precisa che i dati anagrafici dell'istante e dei

convenuti sono quelli dei soggetti contrapposti in giudizio, e che gli immobili indicati nel quadro

B della presente nota sono quelli emersi dal predetto atto di compravendita, a cui si fa pieno

riferimento” (vedi allegato E).

Appena avuto contezza del gravame sopra citato, il sottoscritto informava il

custode nominato, avv. Marco Torelli, che si prodigava allo scopo di recepire

informazioni in merito alla contesa tra l’ingegnere Omissis ed i signori Omissis.

L’avvocato Torelli si prodigava allo scopo, e si aveva modo di appurare che la

contesa in questione era sfociata nella Causa Civile N. 8364/2011 R.G.C. e che

l’udienza del 15.03.2012 era stata rinviata al 24/10/2012 per ammissione mezzi

istruttori; il Giudice Istruttore era il dottor Jachia.

QQUUEESSIITTOO NN.. 88 Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo

producendo l’estratto dell’atto di matrimonio e evidenziando la sussistenza di



eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della

relativa annotazione

Nell’atto di acquisto dei cespiti pignorati, ossia la compravendita del 12 gennaio

2009 a rogito del notaio Umberto SALOMI, Repertorio N. 11073, Raccolta N. 3525,

registrato a Salerno il 16/01/2009 al N. 491, e Trascritto a Salerno il 20/01/2009, N.

2580 R.G. e N. 2207 R. P. era chiaramente riportato il regime patrimoniale

dell’acquirente, ossia del signor Omissis, debitore esecutato che dichiarava di essere

legalmente separato.

Come noto, la separazione legale, tronca gli effetti dell’eventuale comunione

legale dei beni ove esistente durante il matrimonio, e pertanto, i cespiti in questione

devono essere considerati beni esclusivamente personali del signor Omissis.

QQUUEESSIITTOO NN.. 99 Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura

condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi

i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o

quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e

simili. Indichi, in particolare, l’importo annuo delle spese fisse di gestione o

manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già

deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non

pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in

corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano

ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di

assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quando a questi

ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni

propter rem)

Innanzi tutto bisogna specificare che l’unità immobiliare oggetto di indagine è

parte integrante del cosiddetto “Palazzo Migliaccio” che si compone di 5 piani fuori

terra, oltre ai lastrici solari al piano 6.

Nello specifico, il piano terra è destinato ad attività commerciali, mentre i



restanti piani sono destinati ad abitazione.

Il Palazzo, risalente ad almeno la prima metà dell’800, occupa una posizione

invidiabile per quanto attiene alla centralità nell’abitato di Salerno.

Da quanto è stato possibile appurare dal sottoscritto, l’edificio storico ricade in

zona omogenea “A” secondo quanto stabilito del Piano Urbanistico Comunale in

vigore nel Comune di Salerno (vedi allegato A).

Per tale zona, conformemente alle disposizioni del D.I. 2 aprile 1968, N. 1444, la

zona A individua la parte di territorio che riveste carattere storico, artistico e di

particolare pregio ambientale.

Nella zona A gli interventi di recupero e riutilizzo del patrimonio edilizio

esistente, sono così articolati:

A - interventi di manutenzione ordinaria;

B - interventi di manutenzione straordinaria;

C1 - interventi di restauro;

C2 - interventi di risanamento conservativo.

Sulla natura edificatoria del bene si è già relazionato, e dallo studio degli

incartamenti sono emerse delle difformità (minime) sanabili (vedi allegato B).

Relativamente alle spese ed agli oneri condominiali, il sottoscritto ed il custode

nominato, ognuno per quanto di competenza, hanno richiesto al rappresentante di

condominio, avvocato Omissis, la contabilizzazione della posizione debitoria della parte

esecutata.

L’amministratore di condominio ha prontamente fornito al sottoscritto le

informazioni richieste, e si è appreso che il signor Omissis, in qualità di proprietario

degli appartamenti siti in Salerno alla via Roma 28 – piano quinto, interni 13-14-15

paga, come oneri condominiali ordinari per i tre immobili, rispettivamente le rate

mensili di € 47,00 – 112,00 – 50,00 per un ammontare complessivo di € 209,00.



Ad oggi i canoni messi risultano regolarmente pagati.

Per quel che riguarda, altresì, le spese di ristrutturazione straordinaria del

fabbricato, regolarmente approvate dall’assemblea di condominio, al signor Omissis

spettava il pagamento di n. 15 rate mensili di € 577,05, delle quali nove sono state

pagate e le restanti sei verranno corrisposte nei prossimi mesi.

Sono, altresì, in corso di approvazione ulteriori 5 rate straordinarie a partire da

gennaio 2013 (vedi allegato H).

Come ampiamente trattato, lo stato di conservazione dell’alloggio è buono, così

come quello dei lastrici solari, e pertanto, allo stato non sono prevedibili spese per

manutenzione straordinaria degli stessi.

Il palazzo e la corte interna, sono stati sottoposti a lavori di manutenzione

straordinaria, ed allo stato la loro condizione manutentiva è buona; per gli altri

accessori comuni, che nel complesso risultano uno stato accettabile, non sono

prevedibili interventi edilizi straordinari.

Il valore di stima del sottoscritto ha tenuto conto delle caratteristiche intrinseche

ed estrinseche del cespite ed il valore finale offerto è parso il più probabile di mercato.

Il sopralluogo e la ricerca effettuata, inoltre, non ha permesso di accertare altri

gravami a carico della proprietà oggetto di procedura espropriativa.

QQUUEESSIITTOO NN.. 1100 Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura

condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizione di pignoramenti, trascrizione di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni

Per rispondere al quesito, si è fatto ricorso ad un’indagine presso l’agenzia del

territorio di Salerno – Servizio Pubblicità Immobiliare (già ufficio della Conservatoria

dei Registri Immobiliari), in data 07/08/2012, una seconda, per completare ed



incrociare i dati giorno 08/08/2012, ed infine, l’ultima ispezione coincidente con la

consegna dell’elaborato peritale, per il 12/10/2012.

Inoltre, in occasione dei sopralluoghi, si è cercato di interpellare le parti

convenute allo scopo di venire a conoscenza dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri,

di natura personale gravanti sulla proprietà, nonché, è stata eseguita una ricerca presso

gli uffici pubblici del Comune di Salerno.

L’indagine condotta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari è stata

indirizzata, sia nei confronti dei nominativi esecutati, sia nei confronti degli immobili

pignorati e sia nei confronti dei comproprietari; i risultati ottenuti sono stati i seguenti:

FORMALITA’ FABBRICATO FOGLIO 64 PARTICE.LLA 1328

Trascrizione, DIVISIONE, Presentazione N° 1 del 14/10/1991, R.P. N. 20324, R.G. N.

25220, derivante da Atto notarile pubblico del 13/09/1991, Rep. N. 26946, a rogito del notaio Malinconico

Raimondo, riguardante i seguenti immobili:

Unità negoziale N. 1:

1) – Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 36, Particella 176, Sub 5, Cat. C/2, mq 18,

Via Trento N. 177, P.T.;

2) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 36, Particella 176, Sub 14, Cat. A/2, vani

6,5, Via Trento N. 177, P. 2°;


7,5, Via Trento N. 177, P. 2°;

4) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 36, Particella 176, Sub 16, Cat. A/2, vani 5,

Via Trento N. 177, P. 2°;

5) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 304, Sub 8, Cat. C/2, mq 15,

Vicolo S. Giorgio N. 14, P. T.;


7,5, Via Roma N. 28, P. 4°;

7) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1606, Sub 41, Cat. C/2, mq

37, Piazza Sedile di Portanova N. 10, P. T;





Via Sedile del Campo N. 15, P. 1°;

2) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 2231, Sub 16, Cat. A/4, Via

Sedile del Campo N. 15, P. 1°;


3,5, Via Vicolo della Neve N. 10, P. 2°;


4,5, Via Roma N. 28, P. 5°;


3, Via Roma N. 28, P. 5°;

6) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1606, Sub 13, Cat. C/2, mq

41, Piazza Sedile di Portanova, P. T;


Via Roma N. 19, P. T;


Via Indipendenza, P. 3°;


Via Indipendenza, P. T.


1) - Comune di Salerno H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Sub 16, Cat. A/4, Via

Roma N. 28, P. T.

A FAVORE DI:

1 Omissis

E CONTRO:

1) Omissis

2) L’unità negoziale N. 3/1 è un ente comune al quale hanno diritto le unità negoziali NN. 2/4 – 2/5

e 1/6 in rapporto alle rispettive quote di proprietà (ex. art. 1118 c.c.).

Formalità successive (nelle quali la nota è formalità di riferimento)



Trascrizione presentata il 28/07/2010, Registro particolare n. 22858, Registro generale n. 32913.

Tipo di atto: 0303 - accettazione tacita di eredità.

Trascrizione, ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA’, Presentazione n. 37 del

28/07/2010, Registro generale n. 32913, Registro particolare n. 22858, derivante da Atto Notarile Pubblico del

13/09/1991, Numero di repertorio 26946, a rogito del Notaio Raimondo Malinconico, riguardante le seguenti

unità negoziali:


1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 17, Subalterno 10, Natura

A2 - abitazione di tipo civile, Consistenza 3 vani, Piazza F. Alario N. civico 8, Piano 3;

A FAVORE DI:

1) Omissis

- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA’, Per la quota di 1/2.

E CONTRO:

1) Omissis

- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA’, Per la quota di 1/1.

Sezione D - Ulteriori informazioni

Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare

Si richiede ai sensi dell'art. n. 2648 del c.c. la trascrizione dell'accettazione tacita dell’eredità di Petrosino

Amelia nata a Salerno il 13/05/1887 e deceduta ivi il 04/02/1962. La presente fa riferimento alla divisione

trascritta ai nn. 25220/20324 il 14/10/1991.

Iscrizione, IPOTECA VOLONTARIA derivante da Concessione a

garanzia di finanziamento, capitale 600.000.000 £, int. ann. 11,250 %, totale

1.200.000.000 £, presentazione N° 64 del 05/08/1996, R.P. N. 2345, R.G. N. 18800,

derivante da atto notarile pubblico del 01/08/1996 a rogito del notaio Fasano Matteo,

Rep. N. 8845, riguardante i seguenti immobili:

1) Comune di Salerno, H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Sub

29, Cat. A/4, vani 4,5, Via Roma N. 28, P. 5°;

2) Comune di Salerno, H703, Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Sub



33, Cat. A/4, vani 3, Via Roma N. 28, P. 5°.

A FAVORE DI:

1) Credito Italiano – Società Per Azioni, con sede a Genova (GE), C.F.

00348170101;

E CONTRO:

1) Omissis

2) SEZIONE D - ULTERIORI INFORMAZIONI

Ai sensi degli artt. 38 e ss. Del D.Lg n. 38571993, il Credito Italiano s.p.a.

concede all’ impresa " Omissis " un finanziamento di £.600.000.000 al fine di

realizzazione programma di nuovi investimenti . Il finanziamento è concesso alle

condizioni tutte previste nel presente contratto e nel capitolato allegato sotto la lettera

“A”. L’impresa si obbliga, inoltre, a restituire la detta somma di £.600.000.000 entro

anni dieci dal 1.10.96 data di decorrenza del piano di ammortamento del

finanziamento, mediante trimestralità costante e posticipate, da pagarsi senza

interruzione presso gli sportelli alla Banca alla fine di ogni trimestre solare e cioè a

fine marzo, giugno, settembre e dicembre, di ciascun anno, senza necessità di espressa

richiesta da parte del medesimo, secondo il piano di ammortamento allegato sotto la

lettera “B”. Dette trimestralità comprendono:

a) interessi nella misura stabilita del 11.25 % in ragione d’anno oltre ad imposte

ed accessori;

b) quota di capitale occorrente per compiere gradualmente la restituzione dell’

intera somma finanziata nel periodo convenuto di anni dieci. Nel caso in cui la somma

venga messa a disposizione dell'Impresa in data precedente a quella di decorrenza del

piano di ammortamento, l’ impresa stessa dovrà corrispondere interessi di

preammortamento per tale periodo al tasso stabilito del llt25 % in ragione d’anno.

Per ogni effetto di legge, anche ai fini dell'iscrizione ipotecaria, la Banca elegge



domicilio presso la sede della sua Filiale di Salerno, L’ impresa in Salerno alla Via

Roma 19 o se qui irreperibile presso la casa comunale di Salerno; a tale domicilio

eletto, o a quello reale dell’impresa, la Banca potrà fare eseguire la notificazione di tutti

gli atti anche esecutivi.

Trascrizione, DIVISIONE, Presentazione n. 218 del 15/04/2005, Registro generale n. 19023,

Registro particolare n. 13652, derivante da atto notarile pubblico, del 11/04/2005, Numero di repertorio

143063, a rogito del notaio Barela Gugliemo, riguardante le seguenti unità negoziali:



L - lastrico solare, Consistenza 20 metri quadri, Via Roma N. civico 28;








A FAVORE DI:

1) Omissis

- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1 In regime di

BENE PERSONALE.

2) Omissis

- Relativamente all'unità negoziale n. 2 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1 In regime di

SEPARAZIONE DI BENI.

E CONTRO:

1) Omissis

- Relativamente a TUTTE le unità negoziali Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di - In regime

di BENE PERSONALE;



2) Omissis

- Relativamente a TUTTE le unità negoziali Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di - In regime

di SEPARAZIONE DI BENI.



Le porzioni assegnate vengono attribuite nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, con ogni inerente

diritto, anche condominiale e con l'immediata immissione dei rispettivi attributari in possesso con tutte le conseguenze

di legge in ordine ai pesi e ai frutti. Le parti, di comune accordo, stabiliscono che: - il confine tra le due proprietà,

provvisoriamente individuato da fioriere, al fine di non danneggiare prematuramente l'impermeabilizzazione del

lastrico in oggetto, sarà delimitato, previa gli eventuali necessari permessi, da una grata metallica o da una cancellata,

mentre in nessun caso sarà possibile erigere opere in muratura o, comunque, di natura tale da compromettere l'agevole

deflusso delle acque piovane e l'esercizio dei reciproci diritti di veduta e di affaccio; per l'accesso alla porzione di

lastrico solare assegnata al sig. Omissis non viene costituita alcuna servitù di passaggio, giacchè il Sig. Omissis

predisporrà un accesso autonomo che non leda in alcun modo i diritti di veduta e di affaccio dei confinanti, dei

condomini e dei terzi in genere; - le parti concordemente si impegnano a non edificare volumi, sulle rispettive porzioni,

mediante strutture fisse o semifisse.

Iscrizione, IPOTECA LEGALE Derivante da 300 a norma art.77 DPR

29/09/1973 num.602, Presentazione n. 31 del 20/06/2006, Registro generale n.

34093, Registro particolare n. 9794, derivante da atto amministrativo del 08/10/2002,

Numero di repertorio 4588/100, emesso da E.TR. Esazione Tributi S.P.A., Codice

fiscale 12158250154, con sede a Cosenza (CS), Capitale € 24.867,40, Tasso interesse

annuo 8.4%, Totale € 49.734,80, riguardante le seguenti unità negoziali:


1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328,

Subalterno 38, Natura C2 - magazzini e locali di deposito, Consistenza 70 metri quadri,

Via Roma, 28;


Subalterno 62, Natura L - lastrico solare, Consistenza 25 metri quadri, Via Roma, 28;




Subalterno 63, Natura L - lastrico solare, Consistenza 8 metri quadri, Via Roma, 28;


Subalterno 10, Natura A2 - abitazione di tipo civile, Via Indipendenza, 68;


Subalterno 4, Natura C2 - magazzini e locali di deposito, Consistenza 12 metri quadri;



Subalterno 16, Natura A4 - abitazione di tipo popolare;

A FAVORE DI:

1) E.TR. ESAZIONE TRIBUTI S.P.A., Sede Cosenza (CS), Codice fiscale

12158250154, Domicilio ipotecario eletto E.TR. Esazione Tributi S.P.A. Via Delle

Calabrie 1,

- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la

quota di 10000/10000;


quota di 400/10000;

E CONTRO:

1) Omissis


quota di 10000/10000;


quota di 400/10000.

Trascrizione, COMPRAVENDITA, Presentazione n. 56 del 20/01/2009, Registro

generale n. 2580, Registro particolare n. 2207, derivante da Atto Notarile Pubblico del 12/01/2009,

Numero di repertorio 11073/3525, a rogito del Notaio Salomi Umberto, riguardante le seguenti unità



negoziali:


1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 1328, Subalterno

29, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 9,5 vani, Via Roma N. civico 28, Piano 5;


62, Natura L - lastrico solare;


63, Natura L - lastrico solare;



67, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5 vani, Via Roma N. civico 28, Piano 5;






A FAVORE DI:

1) Omissis

- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1 In

regime di SEPARAZIONE DI BENI;





2 Omissis

- Relativamente all'unità negoziale n. 3 Per il diritto di ABITAZIONE, Per la quota di 1/1 In

regime di SEPARAZIONE DI BENI.



E CONTRO:

Omissis

- Relativamente all'unità negoziale n. 3 Per il diritto di ABITAZIONE, Per la quota di 1/1 In


2 Omissis






regime di SEPARAZIONE DI BENI.



La vendita viene fatta a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui la consistenza immobiliare

venduta attualmente si trova e si possiede, conosciuto dalla parte acquirente, con ogni accessorio, accessione,

dipendenza, pertinenza, ragione, azione, con tutti i diritti inerenti, con le servitù attive e passive se e come

legalmente esistenti e costituite e con la proporzionale quota di comproprietà agli enti e spazi comuni del

fabbricato di cui fa parte, tali per legge o per destinazione, così come pervenuto alla parte disponente in base

ai titoli di provenienza che si intendono qui integralmente richiamati. La parte venditrice presta ogni più

ampia garanzia per l'evizione e dichiara e garantisce, altresì, che quanto venduto è libero da pesi, oneri

reali, vincoli o gravami, privilegi anche fiscali, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione di

quanto segue: a) ipoteca volontaria iscritta il 5 agosto 1996 ai numeri 18800/2345 gravante sui subb 29

e 33 del mappale 1328 del foglio 64; b) ipoteca legale iscritta il 20 giugno 2006 ai numeri 34093/9794

gravante sui subb 62, 63 e 38 (da cui deriva il sub 67) del mappale 1328].

Iscrizione, IPOTECA GIUDIZIALE, Derivante da 0281 decreto

ingiuntivo, Presentazione n. 84 del 20/01/2010, Registro generale n. 2268, Registro

particolare n. 236, derivante da atto giudiziario del 15/01/2010, Numero di repertorio



421/2010, emesso da Tribunale di Salerno, Capitale € 120.000,00, Totale € 150.000,00,

riguardante le seguenti unità negoziali:



Subalterno 29, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 9,5 vani, Via Roma

N. civico 28, Piano 5;


Subalterno 62, Natura L - lastrico solare, Consistenza 25 metri quadri, Via Roma N.

civico 28, Piano 6;



civico 28, Piano 6;

A FAVORE DI:

1) BANCO DI NAPOLI S.P.A., con sede a NAPOLI (NA), Codice fiscale

04485191219,


quota di 1/1;

E CONTRO:

1) Omissis


quota di 1/1.


L'ipoteca si estende ad ogni accessione accessorio e pertinenza.

Iscrizione, IPOTECA GIUDIZIALE, Derivante da 0281 decreto


particolare n. 2964, derivante da atto giudiziario del 16/03/2010, Numero di



repertorio 2283/2010, emesso da Tribunale di Salerno, Capitale € 88.712,50, Tasso

interesse annuo 1%, Interessi € 2.661,38, Spese € 5.000,00, Totale € 96.373,89,

riguardante le seguenti unità negoziali:



Subalterno 10, Natura A2 - abitazione di tipo civile, Consistenza 3 vani, Piazza

Francesco Alario N. civico 8, Piano 3;


Subalterno 6, Foglio 64 Particella 2231, Subalterno 16, Natura A4 - abitazione di tipo

popolare, Consistenza 5 vani, Piazza Sedile Del Campo N. civico 15, Piano 1;


Subalterno 45, Natura C1 - negozi e botteghe, Consistenza 52 metri quadri, Piazza

Sedile Di Portanova N. civico 10, Piano T;






Subalterno 33, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5 vani, Via Roma



Subalterno 3, Natura C1 - negozi e botteghe, Consistenza 81 metri quadri, Via Roma

N. civico 19, Piano T;



civico 28, Piano 6;





civico 28, Piano 6;








A FAVORE DI:

1) UNICREDIT BANCA DI ROMA S.P.A., con sede a ROMA (RM), Codice

fiscale 09976231002, Domicilio ipotecario eletto St.Petretta-Via S. Maria Cappella

Vecchia 3 Napoli,


quota di 1/1;


quota di 1/1;


quota di 1/2;

E CONTRO:

1) Omissis


quota di 1/1;

2) Omissis




quota di 1/1;


quota di ½.


Con il titolo allegato, Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Salerno, si iscrive

ipoteca giudiziale sui diritti vantati dai controiscritti sulla consistenza di cui al quadro

" B " della presente, sollevando il Conservatore competente da ogni responsabilità

riguardo agli stessi soggetti per i quali si dichiara essere i medesimi di quelli indicati

nel titolo senza data e luogo di nascita, quali proprietari dei predetti diritti come

referenziati al quadro " C ".

Iscrizione, IPOTECA GIUDIZIALE Derivante da 0281 decreto


particolare n. 2728, derivante da atto giudiziario del 23/02/2011, Numero di

repertorio 198/2011, emesso da Tribunale di Avellino - Capitale € 234.978,24, Totale

€ 104.000,00, riguardante le seguenti unità negoziali:







civico 28, Piano 6;



civico 28, Piano 6;











Subalterno 66, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5,5 vani, Via

Roma, Piano 5;

A FAVORE DI:

1) BANCA DELLA CAMPANIA SPA, con sede a NAPOLI (NA), Codice fiscale

04504971211,


quota di 1/1;


quota di 1/2;

E CONTRO:

1) Omissis


quota di 1/1;


quota di 1/2.


In virtù di Decreto Ingiuntivo N. 198/2001 si iscrive ipoteca di euro 104.000,00

s.c. euro 234.978,24, solo contro Petrosino Silvio N. 30.09.1964 Salerno.

Trascrizione, VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI,



Presentazione n. 277 del 08/08/2011, Registro generale n. 31956, Registro particolare

n. 24156, derivante da atto giudiziario del 29/07/2011, Numero di repertorio

3517/2011, emesso da Ufficio Unep Corte D'appello di Salerno, riguardante le

seguenti unità negoziali:






Subalterno 62, Natura L - lastrico solare, Via Roma N. civico 28, Piano 6;


Subalterno 63, Natura L - lastrico solare, Via Roma N. civico 28, Piano 6;

A FAVORE DI:

1) BANCO DI NAPOLI S.P.A., con sede a Napoli (NA), Codice fiscale

04485191219,


quota di 1/1;

E CONTRO:

1) Omissis


quota di 1/1.



Si richiede il Pignoramento per la somma di Euro 121.693,41, oltre interessi

legali sulla sorta capitale dal 19/08/2009 al soddisfo, dalla quale vanno detratti Euro

3.350,00 versati in data 27/05/2011.



Trascrizione, DOMANDA GIUDIZIALE - REVOCA ATTI SOGGETTI

A TRASCRIZIONE, Presentazione n. 138 del 27/10/2011, Registro generale n.

40675, Registro particolare n. 31259, derivante da Domanda Giudiziale del

05/10/2011, Numero di repertorio 21057/2011, emesso da Tribunale Civile di

Salerno, riguardante le seguenti unità negoziali:
















civico 28, Piano 6;



civico 28, Piano 6;

A FAVORE DI:

1) Omissis



- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di -, Per la quota di -

E CONTRO:

1) Omissis


2 Omissis




Il signor Omissis, ingegnere s.g., premesso che nel 1997, otteneva dal Tribunale

di Salerno decreto ingiuntivo n. 928/97 fondato su parcella professionale con parere

del Consiglio dell'Ordine degli Ingegneri di Salerno, per competenze professionali non

pagate dal signor Omissis; che avverso il provvedimento il signor Omissis proponeva

opposizione rigettata dal Tribunale di Salerno con Sentenza n. 1473/04; che il signor

Omissis proponeva appello avverso tale sentenza ed il giudizio si concludeva con la

Sentenza emessa dalla Corte di Appello di Salerno n. 108/11, con cui si confermava il

decreto ingiuntivo opposto con conseguente condanna alle spese dei vari gradi di

giudizio; che pertanto, l'ing. Omissis creditore del signor Omissis della somma di Euro

11.603,92 in virtù di decreto ingiuntivo e sentenza passata in giudicato n. 108/11

emessa dalla Corte di Appello di Salerno; che in fase di esecuzione si scopriva che il

debitore aveva trasferito con atto per notaio Umberto Salomi Rep. n. 11073 Racc.

n.3525 in data 12.01.2009 reg.to il 16.01.2009 al n. 491 e trascritto ai n. 2580/2207 del

20.01.2009, al figlio signor Omissis s.g., gli immobili siti in Salerno alla Via Roma n.

28, specificati nella nota, sottraendoli alla garanzia del credito; che tali immobili erano

gli unici beni che il debitore possedeva; che questi ha agito nella piena consapevolezza

di recare pregiudizio all'esponente, poiché ampiamente a conoscenza della sua

situazione debitoria, essendo egli stesso promotore del giudizio di appello conclusosi



con la sentenza n. 108/11; che l'istante intende agire per far dichiarare inefficacie nei

suoi confronti il predetto atto di compravendita per potersi soddisfare esecutivamente

sui predetti beni. Tanto ci premesso, l'istante cita i sigg. Omissis a comparire innanzi al

Tribunale di Salerno all'udienza del 15.03.2012, aula ed ora di rito, innanzi al Giudice

Istruttore che sarà designato ai sensi dell'art. 168 bis c.p.c. con espresso, invito a

costituirsi in giudizio almeno 20 giorni prima dell'udienza sovraindicata, ovvero di

quella successiva fissanda ex art. 168 bis c.p.c., con avvertenza che la costituzione oltre

i termini suddetti implica le decadenze di cui all'art. 167 c.p.c. per ivi sentir accogliere,

in contraddittorio o in Sua legittima contumacia, le seguenti CONCLUSIONI Voglia

l'Ill.mo Tribunale adito dichiarare l'inefficacia nei confronti dell'istante, dell'atto di

compravendita per notaio Umberto Salomi Rep. n. 11073 Racc. n.3525 in data

12.01.2009 reg.to il 16.01.2009 al n. 491 e trascritto ai n. 2580/2207 del

20.01.2009,con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio; In via

istruttoria chiede ammettersi interrogatorio formale dei convenuti sui capitoli di cui in

premessa che qui sia hanno preceduti dalla parole" Vero che ", chiede, inoltre

ammettersi prova testimoniale sugli stessi capitoli con riserva di indicare i testi. Si

precisa che i dati anagrafici dell'istante e dei convenuti sono quelli dei soggetti

contrapposti in giudizio, e che gli immobili indicati nel quadro B della presente nota

sono quelli emersi dal predetto atto di compravendita, a cui si fa pieno riferimento.

FORMALITA’ PER SOGGETTO Omissis


generale n. 2580, Registro particolare n. 2207, derivante da Atto Notarile Pubblico del 12/01/2009,

Numero di repertorio 11073/3525, a rogito del Notaio Salomi Umberto (vedi formalità Fabbricato

F.64 p.lla 1328).

Trascrizione, DONAZIONE ACCETTATA, Presentazione n. 286 del 02/10/2009,

Registro generale n. 45045, Registro particolare n. 36198, derivante da Atto Notarile Pubblico del

20/09/2009, Numero di repertorio 11315/3730, a rogito del Notaio Salomi Umberto, riguardante



le seguenti unità negoziali:


1) Comune H703 - Salerno (SA), Catasto Fabbricati, Foglio 64, Particella 17, Subalterno 10,

Natura A2 - abitazione di tipo civile, Consistenza 3 vani, Piazza Francesco Alario N. civico 8,

Piano 3;


Foglio 64 Particella 2231, Subalterno 16, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5

vani, Piazza Sedile Del Campo N. civico 15, Piano 1;


45, Natura C1 - negozi e botteghe, Consistenza 52 metri quadri, Piazza Sedile Di Portanova N.

civico 10, Piano T;

A FAVORE DI (in qualità di donatario):

1) Omissis



E CONTRO (in qualità di donante):

1) Omissis





Gli immobili donati vengono trasferiti nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si

trovano e si possiedono, con ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza, ragione, azione,

con tutti i diritti inerenti, con le servitu' attive e passive se e come legalmente esistenti e costituite e

con la proporzionale quota di comproprieta' agli enti e spazi comuni dei fabbricati di cui fanno

rispettivamente parte, tali per legge o per destinazione, cosi' come pervenuto alla parte disponente

in base ai titoli di provenienza che si intendono qui integralmente richiamati. La parte donante

presta ogni piu' ampia garanzia per l'evizione e dichiara e garantisce, altresi', che quanto donato e'

libero da pesi, oneri reali, vincoli o gravami, privilegi anche fiscali, iscrizioni o trascrizioni



pregiudizievoli, ad eccezione di quanto segue: 1 – ipoteca volontaria iscritta a Salerno il 15

novembre 2002 ai n.ri 40966/5906, gravante su entrambi gli appartamenti (mappale n. 929 sub 6 e

mappale n. 17 sub 10); 2 – ipoteca volontaria iscritta a Salerno il 26 febbraio 2004 ai n.ri

8874/1136,gravante sul locale terraneo in piazza portanova all'epoca dell'iscrizione identificato con

il sub 13 del mappale 1606 del foglio 64; 3 - ipoteca volontaria iscritta a Salerno il 28 ottobre 2005

ai n.ri 51533/12956 gravante su entrambi gli appartamenti (mappale n. 929 sub 6 e mappale n. 17

sub 10); 4 - ipoteca volontaria iscritta a Salerno il 5 agosto 2008 ai n.ri 32418/5650, gravante sul

locale commerciale (mappale n. 1606 sub 45); 5 - ipoteca legale iscritta a Salerno il 20 giugno 2006

ai n.ri 34093/9794 gravante sull'appartamento alla Piazza Francesco Alario n. 8 (mappale n. 17 sub

10). La donazione si intende fatta a titolo di legittima e, per l'eventuale supero, a titolo di

disponibile, con dispensa dall'obbligo della collazione e dell'imputazione.

Annotazioni

Annotazione presentata il 30/05/2011, Registro particolare n. 1966, Registro generale n.

21452.

Tipo di atto: 0717 – inefficacia parziale.

Annotazione, INEFFICACIA PARZIALE, Presentazione n. 213 del 30/05/2011,

Registro generale n. 21452, Registro particolare n. 1966, derivante da Atto Giudiziario del

30/03/2011, Numero di repertorio 616, emesso dal Tribunale di Salerno, riguardante le seguenti

unità negoziali:




Piano 3;






civico 10, Piano T;



A FAVORE DI:

1) Omissis

2) E CONTRO:

1) Omissis

2) Sezione D - Ulteriori informazioni


Il Tribunale di Salerno, terza sezione civile, in composizione monocratica, dichiara inefficace

per l'effetto dell'azione revocatoria proposta, nei confronti della srl Pentax Italia e della spa Banca

della Campania, l'atto di donazione per notar Salomi del 20 settembre 2009 da Omissis, trascritto a

Salerno il 02.10.2009 ai numeri 45045/36198, e il contratto preliminare di vendita del 01.10.2009

per notar Salomi tra Omissis trascritto il 02.10.2009 ai numeri 45046/36199 relativamente alle

unita' immobiliari in Salerno Piazza F.Alario n.8 piano 3 in c.f. fg.64 p.lla 17/10, alla unita'

immobiliare in Salerno piazza sedile del campo n.15 piano 1 in c.f. al fg.64 p.lla 929/6 e

part.2231/16, alla unita' immobiliare in Salerno alla Piazza sedile di Portanova n.10 piano terra in

c.f. al fg.64 p.lla 1606/45. si

precisa ,infine, che da visure ipotecarie effettuate, la donazione citata e' l'unica eseguita dalle

parti in data 20 settembre 2009 con atto a rogito notar Salomi.

Trascrizione, CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA,

Presentazione n. 287 del 02/10/2009, Registro generale n. 45046, Registro particolare n. 36199,

derivante da Atto Notarile Pubblico del 01/10/2009, Numero di repertorio 11321/3736, a rogito

del Notaio Salomi Umberto, riguardante le seguenti unità negoziali:




Piano 3;








civico 10, Piano T;

A FAVORE DI (in qualità di favore):

1) Omissis



E CONTRO (in qualità di contro):

1) Omissis





Il signor Omissis promette di vendere al signor Omissis la consistenza immobiliare

descritta nel quadro b. La vendita avverrà a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui quanto

promesso in vendita si trova e si possiede, con ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza,

ragione, azione, con tutti i diritti inerenti, con la proporzionale quota agli enti e spazi comuni dei

fabbricati di cui ciascun immobile fa rispettivamente parte, tali per legge o per destinazione, e con le

servitù attive e passive legalmente esistenti e costituite, cosi come quanto oggetto del presente atto

e' pervenuto alla parte promittente venditrice. la parte promittente acquirente verrà immessa nel

possesso materiale e giuridico di quanto promesso in vendita al momento della stipula dell'atto

definitivo. La parte promittente venditrice garantisce la piena proprietà e la libera disponibilità di

quanto promesso in vendita e che lo stesso e' e sarà libero da pesi, oneri, vincoli iscrizioni e

trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione di quanto segue: 1 - ipoteca volontaria iscritta a Salerno il

15 novembre 2002 ai n.ri 40966/5906; 2 - ipoteca volontaria iscritta a Salerno il 26 febbraio 2004 ai

n.ri 8874/1136; 3 - ipoteca volontaria iscritta a Salerno il 28 ottobre 2005 ai n.ri 51533/12956; 4 -

ipoteca

volontaria iscritta a Salerno il 5 agosto 2008 ai n.ri 32418/5650; 5 - ipoteca legale iscritta a

Salerno il 20 giugno 2006 ai n.ri 34093/9794; le citate formalità pregiudizievoli si riferiscono a

debiti che la parte promittente venditrice si impegna ad estinguere con parte del prezzo della



compravendita.

Annotazioni

Annotazione presentata il 30/05/2011, Registro particolare n. 1967, Registro generale n.

21453.

Tipo di atto: 0717 – inefficacia parziale.

Annotazione, INEFFICACIA PARZIALE, Presentazione n. 214 del 30/05/2011,

Registro generale n. 21453, Registro particolare n. 1967, derivante da Atto Giudiziario del

30/03/2011, Numero di repertorio 616, emesso dal Tribunale di Salerno, riguardante le seguenti

unità negoziali:




Piano 3;






civico 10, Piano T;

A FAVORE DI:

1) Omissis

2) E CONTRO:

1) Omissis



Il Tribunale di Salerno, terza sezione civile, in composizione monocratica, dichiara inefficace

per l'effetto dell'azione revocatoria proposta, nei confronti della srl Pentax Italia e della spa banca

della Campania, l'atto di donazione per notar Salomi del 20 settembre 2009 da Petrosino Michele e

Omissis, trascritto a Salerno il 02.10.2009 ai numeri 45045/36198, e il contratto preliminare di



vendita del 01.10.2009 per notar Salomi tra Petrosino Silvio e Lorito Renato trascritto il 02.10.2009

ai numeri 45046/36199 relativamente alle unità immobiliari in Salerno Piazza F.Alario n.8 piano 3

in c.f. fg.64 p.lla 17/10, alla unità immobiliare in Salerno piazza sedile del campo n.15 piano 1 in c.f.

al fg.64 p.lla 929/6 e part.2231/16, alla unità immobiliare in Salerno alla Piazza Sedile di Portanova

n.10 piano terra in c.f. al fg.64 p.lla 1606/45. Il titolo risulta allegato alla annotazione di inefficacia

parziale pubblicata in pari data a margine della trascrizione art. 36198/02.10.2009. Si precisa , infine,

che da visure ipotecarie effettuate, il contratto preliminare di compravendita e' l'unico eseguito dalle

parti in data 01.10.2009 a rogito notar salomi.

Iscrizione, IPOTECA GIUDIZIALE, Derivante da 0281 decreto ingiuntivo,


derivante da atto giudiziario del 15/01/2010, Numero di repertorio 421/2010, emesso da Tribunale

di Salerno, Capitale € 120.000,00, Totale € 150.000,00 (vedi formalità Fabbricato F.64 p.lla 1328);

Trascrizione, REVOCA ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE, Presentazione n.

107 del 11/03/2010, Registro generale n. 10091, Registro particolare n. 7546, derivante da

Domanda giudiziale del 24/02/2010, Numero di repertorio 5283/2010, emesso dalla Corte di

Appello di Salerno, riguardante le seguenti unità negoziali:




Piano 3;


Foglio 64 Particella 2231, Subalterno 16, Natura A4 - abitazione di tipo popolare;


45, Natura C1 - negozi e botteghe, Piazza Sedile Di Portanova N. civico 10;

A FAVORE DI:

1) Omissis;

E CONTRO:

1) Omissis Sezione D - Ulteriori informazioni




la Omissis cita i signori Omissis a comparire dinanzi al Tribunale di Salerno per sentir

dichiarare inefficace nei confronti della Omissis e revocare l'atto di donazione per notaio Umberto

Salomi del 20/09/2009, trascritto il 02/10/2009 ai nn.45045/36198.si precisa che i soggetti indicati

nel quadro c della presente nota sono gli stessi di cui al titolo privi di dati anagrafici.

Iscrizione, IPOTECA GIUDIZIALE, Derivante da 0281 decreto ingiuntivo,


derivante da atto giudiziario del 16/03/2010, Numero di repertorio 2283/2010, emesso da

Tribunale di Salerno, Capitale € 88.712,50, Tasso interesse annuo 1%, Interessi € 2.661,38, Spese €

5.000,00, Totale € 96.373,89 (vedi formalità Fabbricato F.64 p.lla 1328);

Trascrizione, VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, Presentazione n. 163

del 12/05/2010, Registro generale n. 19889, Registro particolare n. 14514, derivante da Atto

Giudiziario del 28/04/2010, Numero di repertorio 2439, emesso dall’ UNEP - Corte di Appello di

Salerno, riguardante le seguenti unità negoziali:



Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Piazza Sedile del Campo, N. civico 15;


16, Natura A4 - abitazione di tipo popolare, Consistenza 5 vani, Piazza Sedile del Campo N. civico

15, Piano 1;


Natura A2 - abitazione di tipo civile, Consistenza 3 vani, Via Indipendenza N. civico 68, Piano 3;

A FAVORE DI:

1) BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA, con sede a Roma, C.F. 0933931006;

- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1;

E CONTRO:

1) Omissis

- Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA', Per la quota di 1/1





Il pignoramento viene trascritto per un totale di Euro 380.032,05 oltre IVA e CPA, le spese

di notifica

del presente atto ed ogni altra spesa occorsa ed occorrenda, oltre gli interessi di mora al tasso

contrattualmente pattuito a far data dal 31.03.2010 e fino all'effettivo soddisfo.

Iscrizione, IPOTECA GIUDIZIALE Derivante da 0281 decreto ingiuntivo,


derivante da atto giudiziario del 23/02/2011, Numero di repertorio 198/2011, emesso da Tribunale

di Avellino - Capitale € 234.978,24, Totale € 104.000,00 (vedi formalità Fabbricato F.64 p.lla 1328);


del 08/08/2011, Registro generale n. 31956, Registro particolare n. 24156, derivante da atto

giudiziario del 29/07/2011, Numero di repertorio 3517/2011, emesso da Ufficio Unep Corte

D'appello di Salerno (vedi formalità Fabbricato F.64 p.lla 1328);

Trascrizione, DOMANDA GIUDIZIALE - REVOCA ATTI SOGGETTI A

TRASCRIZIONE, Presentazione n. 138 del 27/10/2011, Registro generale n. 40675, Registro

particolare n. 31259, derivante da Domanda Giudiziale del 05/10/2011, Numero di repertorio

21057/2011, emesso da Tribunale Civile di Salerno, riguardante le seguenti unità negoziali:











62, Natura L - lastrico solare, Consistenza 25 metri quadri, Via Roma N. civico 28, Piano 6;


63, Natura L - lastrico solare, Consistenza 8 metri quadri, Via Roma N. civico 28, Piano 6;



A FAVORE DI:

1) Omissis - Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di -, Per la quota di -;

E CONTRO:





Il signor Omissis, ingegnere s.g., premesso che nel 1997, otteneva dal Tribunale di Salerno

decreto ingiuntivo n. 928/97 fondato su parcella professionale con parere del Consiglio dell'Ordine

degli Ingegneri di Salerno, per competenze professionali non pagate dal signor Omissis; che

avverso il provvedimento il signor Omissis proponeva opposizione rigettata dal Tribunale di

Salerno con Sentenza n. 1473/04; che il signor Omissis proponeva appello avverso tale sentenza

ed il giudizio si concludeva con la Sentenza emessa dalla Corte di Appello di Salerno n. 108/11, con

cui si confermava il decreto ingiuntivo opposto con conseguente condanna alle spese dei vari gradi

di giudizio; che pertanto, l'ing. Omissis creditore del signor Omissis della somma di Euro

11.603,92 in virtù di decreto ingiuntivo e sentenza passata in giudicato n. 108/11 emessa dalla

Corte di Appello di Salerno; che in fase di esecuzione si scopriva che il debitore aveva trasferito con

atto per notaio Umberto Salomi Rep. n. 11073 Racc. n.3525 in data 12.01.2009 reg.to il 16.01.2009

al n. 491 e trascritto ai n. 2580/2207 del 20.01.2009, al figlio signor Omissis s.g., gli immobili siti in

Salerno alla Via Roma n. 28, specificati nella nota, sottraendoli alla garanzia del credito; che tali

immobili erano gli unici beni che il debitore possedeva; che questi ha agito nella piena

consapevolezza di recare pregiudizio all'esponente, poiché ampiamente a conoscenza della sua

situazione debitoria, essendo egli stesso promotore del giudizio di appello conclusosi con la

sentenza n. 108/11; che l'istante intende agire per far dichiarare inefficacie nei suoi confronti il

predetto atto di compravendita per potersi soddisfare esecutivamente sui predetti beni. Tanto ci

premesso, l'istante cita i sigg. Omissis a comparire innanzi al Tribunale di Salerno all'udienza del

15.03.2012, aula ed ora di rito, innanzi al Giudice Istruttore che sarà designato ai sensi dell'art. 168

bis c.p.c. con espresso, invito a costituirsi in giudizio almeno 20 giorni prima dell'udienza

sovraindicata, ovvero di quella successiva fissanda ex art. 168 bis c.p.c., con avvertenza che la



costituzione oltre i termini suddetti implica le decadenze di cui all'art. 167 c.p.c. per ivi sentir

accogliere, in contraddittorio o in Sua legittima contumacia, le seguenti CONCLUSIONI Voglia

l'Ill.mo Tribunale adito dichiarare l'inefficacia nei confronti dell'istante, dell'atto di compravendita

per notaio Umberto Salomi Rep. n. 11073 Racc. n.3525 in data 12.01.2009 reg.to il 16.01.2009 al n.

491 e trascritto ai n. 2580/2207 del 20.01.2009,con vittoria di spese,diritti ed onorari del presente

giudizio; In via istruttoria chiede ammettersi interrogatorio formale dei convenuti sui capitoli di cui

in premessa che qui sia hanno preceduti dalla parole" Vero che ", chiede, inoltre ammettersi prova

testimoniale sugli stessi capitoli con riserva di indicare i testi. Si precisa che i dati anagrafici

dell'istante e dei convenuti sono quelli dei soggetti contrapposti in giudizio, e che gli immobili

indicati nel quadro B della presente nota sono quelli emersi dal predetto atto di compravendita, a

cui si fa

pieno riferimento.


del 24/05/2012, Registro generale n. 19683, Registro particolare n. 16456, derivante da Atto

Giudiziario del 18/05/2012, Numero di repertorio 2416/2012, emesso dall’ Ufficio Giud. Presso

Corte d’Appello di Salerno, riguardante le seguenti unità negoziali:



61, Natura A2 - abitazione di tipo civile, Via Santi Martiri Salernitani, N. civico 24, scala B, Interno

40, Piano 11;

A FAVORE DI:

1) Omissis


2) Omissis


E CONTRO:

3) Omissis






Il pignoramento immobiliare viene eseguito per la somma di euro 104.717,46 oltre interessi e

spese successive ed occorrende.


generale n. 24084, Registro particolare n. 20194, derivante da Atto Notarile Pubblico del

13/06/2012, Numero di repertorio 12364/4613, a rogito del notaio Salomi Umberto, riguardante le

seguenti unità negoziali:



Subalterno 3, Natura C1 – negozi e botteghe, Consistenza 81 metri quadri, Via Roma, N. civico 19,

Piano T

A FAVORE DI:

1) Omissis


E CONTRO:

1) Omissis




La vendita viene fatta a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui quanto venduto

attualmente si trova e si possiede, visionato, conosciuto ed accettato dalla parte acquirente, con

ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza, ragione, azione, con tutti i diritti inerenti, con

le servitù attive e passive se e come legalmente esistenti e costituite e con la proporzionale quota di

comproprietà agli enti e spazi comuni del

fabbricato di cui fa parte, tali per legge o per destinazione, così come pervenuto alla parte

disponente in base ai titoli di provenienza che si intendono qui integralmente richiamati. il

venditore presta ogni più ampia garanzia per l'evizione e dichiara che quanto venduto e' libero da

pesi, oneri reali, vincoli o gravami, privilegi anche fiscali, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, ad

eccezione di ipoteca giudiziale iscritta a Salerno in data 30 aprile 2010 ai n.ri 18070/2964 per la



somma complessiva di euro 96.373,89, formalità che la parte venditrice si impegna ad estinguere e

ad ottenere la liberazione dell'immobile in oggetto dal relativo gravame entro il 31 ottobre 2012; in

caso di ritardo, verrà corrisposta dalla parte venditrice alla parte acquirente una penale

corrispondente alla somma iscritta a garanzia del debito. la parte venditrice dichiara e garantisce di

essere in regola con il pagamento di qualunque tassa o imposta (diretta o indiretta) afferente i beni

in oggetto e comunque si obbliga a corrispondere quelle eventualmente fino ad oggi dovute, anche

se accertate o iscritte a ruolo in epoca successiva alla stipula dell'atto, tenendo liberi i beni stessi da

ogni privilegio fiscale. Gli effetti giuridici ed economici della vendita decorrono da oggi, con

l'immediata immissione della parte acquirente nel possesso legale e nel materiale godimento di

quanto acquistato per ogni conseguente effetto utile e oneroso.

SPESE PER CANCELLAZIONE FORMALITA’

Per la cancellazione di tali formalità, dalle informazioni raccolte presso il

servizio di pubblicità immobiliare di Salerno, bisogna conteggiare le seguenti cifre:

- Cancellazione IPOTECA VOLONTARIA, del 05/08/1996, Registro particolare n. 2345,

Registro generale n. 18800: euro 35,00 x tasse;

- Cancellazione IPOTECA LEGALE, del 20/06/2006, Registro particolare n. 9794, Registro

generale n. 34093 (Totale € 49.734,80): 0,50% sull’importo totale + € 59,00 di bollo + €

35,00 per tasse = € 342,67;

- Cancellazione IPOTECA GIUDIZIALE, del 20/01/2010, Registro particolare n. 236,

Registro generale n. 2268 (Totale € 150.000,00): 0,50% sull’importo totale + € 59,00 di bollo

+ € 35,00 per tasse = € 844,00;


Registro generale n. 18070 (Totale € 96.373,89): 0,50% sull’importo totale + € 59,00 di bollo

+ € 35,00 per tasse = € 575,87;


Registro generale n. 17250 (Totale € 104.000,00): 0,50% sull’importo totale + € 59,00 di

bollo + € 35,00 per tasse = € 614,00;



- Cancellazione PIGNORAMENTO IMMOBILI del 08/08/2011, Registro particolare n.

24156, Registro generale n. 31956: € 168,00 imposta + € 59,00 bollo + € 35,00 tasse =

€ 262,00.

- Cancellazione DOMANDA GIUDIZIALE – REVOCA ATTI SOGGETTI A

TRASCRIZIONE, del 27/10/2011, Registro particolare n. 31259, Registro generale n.

40675: € 168,00 imposta + € 59,00 bollo + € 35,00 tasse = € 262,00.

A tali spese va sommato l’onorario per il professionista che si occuperà

fattivamente della cancellazione, comprensivo di spese, che forfettariamente si

aggirano intorno ai 500,00 euro.

QQUUEESSIITTOO NN.. 1111

Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e

per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale,

riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell’incarico,

segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di un accurato

controllo incrociato

Nel periodo dello svolgimento della perizia numerose volte si è fatto ricorso ad

ispezioni ordinarie presso l’ufficio del catasto allo scopo di ricostruire e confrontare la

documentazione presente agli atti con le variazioni avvenute negli anni e che a mano a

mano venivano raccolte nel corso delle indagini, alla luce, anche, di quanto riscontrato

in fase di sopralluogo.

Le indagini sono state condotte presso svariati uffici dell’Agenzia del territorio,

per quanto attiene alle semplici visure catastali, e sia presso l’agenzia del territorio di

Salerno per ottenere planimetrie ed elaborati relativi agli immobili investigati (vedi

allegato D, E).

Relativamente alla problematica connessa al mancato recepimento delle

planimetrie catastali dei due lastrici solari, si è già fatto cenno nella risposta al quesito



N. 4, pertanto, occorre solo ribadire che l’individuazione planimetrica catastale è stata

effettuata sulla scorta dei responsi del sopralluogo effettuato.

Di riflesso, inoltre, non è stato possibile ottenere l’elaborato planimetrico dello

stabile che risulta di fondamentale importanza nell’individuazione spaziale dei

subalterni che compongono l’edificio.

Infine, occorre ribadire che la planimetria catastale agli atti è, in parte, difforme

rispetto allo stato attuale; trattandosi di variazioni modestissime, ed occorrendo dei

lavori di messa in pristino dell’alloggio (allo scopo di ripristinare la condizione

“normale” dell’appartamento).

Delle risultanze delle ispezioni ipotecarie eseguite si è già fatto riferimento nel

quesito precedente, le indagini condotte presso la Conservatoria dei Registri

Immobiliari sono state indirizzate sia nei confronti dei nominativi esecutati e sia nei

confronti degli immobili e non sono state individuate delle discrasie.

QQUUEESSIITTOO NN.. 1122 Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché

l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U. ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, co. 6, della citata L. 47/85;quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono

Per rispondere al quesito è stato necessario consultare l’ufficio tecnico (e Polizia

Municipale) del Comune di Salerno al quale è stata avanzata richiesta scritta,

ottenendo gli incartamenti relativi all’immobile pignorato.

Come noto, per quanto attiene alle opere illegittimamente edificate, relative a

fabbricati facenti parte delle procedure esecutive, bisogna fare riferimento all'art. 40,

comma 6 della legge N. 47/1985 concernente la eccezionale ipotesi di sanatoria per



immobili oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, nonché le ipotesi

previste dal comma 59 dell'art. 2 della legge 23/12/1996, N. 662. e della circolare del

Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 7/12/2005, N. 2699.

Il comma 6 dell'art. 40 della legge N. 47/1985, e le altre norme sopra richiamate,

reputano possibile la domanda di sanatoria, purché, la presentazione della stessa

avvenga entro centoventi giorni dalla notifica dell'atto di trasferimento dell'immobile

(per come chiarito dalla sentenza del TAR Basilicata del 19/06/2001, N. 604) e le

ragioni del credito siano sorte anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto

legge n. 269/2003 (1° ottobre 2003).

L'eccezione prevista da tale norma è giustificata dall’esigenza di permettere agli

acquirenti, sulla base di una procedura esecutiva, di regolarizzare l'acquisto di

immobili dei quali, al momento della insorgenza delle ragioni di credito, non era

conosciuta la natura abusiva.

Gli abusi edilizi, però, devono essere stati realizzati in data antecedente al 31

marzo 2003 e le ragioni del credito originate prima della data di entrata in vigore del

decreto-legge N. 269/2003 (1° ottobre 2003), in tal caso quindi, sanabili ai sensi della

Legge 24 novembre 2003, N. 326 e della Circolare del Ministero delle infrastrutture e

dei trasporti del 7 dicembre 2005, n. 2699.

Nel caso specifico, l’alloggio è parte di un edificio di carattere storico

denominato “Palazzo Migliaccio” costruito, presumibilmente, nella prima metà

dell’800, e comunque prima dell’entrata in vigore della Legge 17 agosto 1942, N. 1150

“Legge Urbanistica”.

Lo stato manutentivo dello stabile, nonché delle unità immobiliari oggetto di

studio è tale che negli anni sono state eseguite dei regolari interventi di manutenzione.

Come detto, però, sul titolo di proprietà è citata un’autorizzazione erronea che

dalla reiterata indagine compiuta dallo scrivente presso l’ufficio tecnico-archivio del



Comune di Salerno si riferisce a tutt’altro immobile avulso dalla problematica trattata

in tale sede, e per di più non riconducibile al soggetto pignorato.

Il palazzo ricade, però, in zona omogenea “A” secondo quanto stabilito del

Piano Urbanistico Comunale in vigore nel Comune di Salerno, condizione che pone lo

stabile come “assentito” de plano dal punto di vista urbanistico (vedi allegato A, L).

Non solo, ma lo scrivente ha recuperato delle pratiche edilizie, quali ad esempio

la “Segnalazione Certificata di Inizio Attività Edilizia” in base all’art. 19 della legge

07/08/1990, N. 241 come sostituito dell’art. 49 della Legge 30/07/2010, N. 122 per

“Lavori di manutenzione straordinaria per ripristino facciate e cortile interno al

fabbricato denominato “Palazzo Migliaccio”, sito in via Roma N. 28”, che certificano lo

stato dell’arte del complesso immobiliare (vedi allegato G).

Rimane, però, un aspetto che è stato indagato dal sottoscritto, ovvero il

raffronto tra il rilievo effettato dallo scrivente e la planimetria catastale in atti (vedi

allegato G).

Dal confronto con la suddetta planimetria emergono delle differenze (minimali)

quali, la zona cucina, lato Ovest, la lavanderia, anch’essa lato Ovest, la “chiusura” a Sud

del salone, la porta di accesso alla camera da letto singola, la porta di accesso al bagno

padronale.

I responsi del sopralluogo, però, hanno dimostrato che impropriamente una

porzione dell’unità immobiliare, ossia l’appendice Ovest dell’alloggio era stato

aggregato al cespite confinante censito al catasto urbano di Salerno al foglio di mappa

N. 64, particella N. 1328, sub. 33, z. c. 5, categoria A/4 “Abitazione di tipo popolare”

classe 4, consistenza 5 vani, rendita € 570,68, via Roma 28, piano 5 in testa a Omissis e

Trattandosi, fondamentalmente, della stessa ditta, l’aggregazione ad una diversa

unità immobiliare trovava una sua logica nell’uso dei diversi cespiti.

Naturalmente con la vendita all’asta e l’aggiudicazione dell’unità immobiliare



deve essere prevista la regolarizzazione e la messa in pristino delle condizioni

originarie.

Bisogna, inoltre, considerare che le differenze riscontrate con il raffronto della

planimetria catastale rientrano nella Tipologia 6 “opere di manutenzione straordinaria,

come definite all’articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380,

realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di

esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume”.

A parere dello scrivente non è possibile richiedere il condono edilizio ai sensi

dell'art. 40, comma 6 della legge n. 47/1985 concernente la eccezionale ipotesi di

sanatoria per immobili oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive,

nonché le ipotesi previste dal comma 59 dell'art. 2 della legge 23 dicembre 1996, n.

662, in quanto, le ragioni del credito sono sorte successivamente all’entrata in vigore

del decreto-legge n. 269/2003 (1° ottobre 2003) –anche se l’ipoteca volontaria a favore

del Credito Italiano – Società Per Azioni, con sede a Genova (GE), C.F. 00348170101

risale al 05/08/1996 e gli abusi, secondo quanto riportato sulla planimetria catastale,

sembrerebbero essere stati commessi successivamente in quanto la planimetria

catastale agli atti reca la data del 23/07/2003.

In tal caso, quindi, è possibile richiedere ed ottenere concessione edilizia in

sanatoria ai sensi dell’art. 36/37 del D.P.R. 380 del 06/06/2001 (ex art. 13 della Legge

47/85), salvo l’irrogazione delle sanzioni amministrative di almeno € 516,00, ai diritti

di segreteria ed eventuali altri oneri che il Comune di Salerno intende praticare

all’istante (la mancata denuncia di inizio dell'attività non comporta l'applicazione delle

sanzioni previste dall'articolo 44).

In riferimento alla documentazione da incorporare al fine del perfezionamento

della pratica edilizia e l’ottenimento della concessione in sanatoria relativamente al

LOTTO UNICO, si farà espresso riferimento a quanto richiesto dal competente ufficio



tecnico del Comune di Salerno, ed a parere dello scrivente, bisognerà aggiungere:

a) dichiarazione del richiedente resa ai sensi dell'art. 4 della Legge

4/01/1968, n. 15 (ora artt. 47 del d.P.R. n. 445 del 2000), corredata dalla

documentazione fotografica, nella quale risulti la descrizione delle opere per le quali si

chiede il titolo abilitativo edilizio in sanatoria e lo stato dei lavori relativo;

b) Progetto rilievo delle opere per le quali si chiede la sanatoria e

documentazione fotografica;

c) Dimostrazione dell’avvenuto accatastamento o delle variazioni catastali

intervenute e allo scopo di adeguare la categoria e classe dell’edificio alla richiesta di

condono edilizio, nonché uniformare il progetto rilievo con quanto dichiarato in

catasto, da eseguirsi a carico di un tecnico abilitato;

d) Titolo di proprietà;

e) Marca da bollo da € 14,62, nonché ogni altro versamento richiesto dal

competente ufficio tecnico per “Diritti di Segreteria”;

h) ulteriore documentazione eventualmente prescritta dal competente ufficio

comunale.

Al fine di assolvere agli obblighi sopra riportati è ipotizzabile una cifra

aggiuntiva, composta da compensi tecnici e spese varie, pari ad euro 3˙000,00,

pertanto, la sanatoria edilizia, complessivamente avrà un costo di circa 4.000,00 euro.

QQUUEESSIITTOO NN.. 1133 Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della

determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro

(quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici

di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine

di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore

individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli

adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e la



manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed

oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfettario per

assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute,

la necessità di bonifica ed eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di

quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto

della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise.

La stima di un’immobile ha come risultato finale quella di determinare il più

probabile valore di mercato del bene oggetto d’indagine; nel caso specifico si tratta di

monetizzare un’unità immobiliare (porzione di attico) adibita a civile abitazione.

Per ottenere i valori cercati si deve indagare a fondo il mercato dove gli immobili

sono ubicati e individuare beni simili a quelli oggetto di stima compravenduti negli

ultimi anni nella stessa zona.

Il metodo estimativo adottato è quello diretto che si basa su un sistema ipotetico

- deduttivo dimostrabile, e nello stesso tempo verificabile, ossia, consiste nel costruire

una scala comparativa multi-parametrica di elementi caratterizzanti nella quale

inquadrare con certezza il bene oggetto d’indagine.

La stima trova, come fondamento logico della valutazione, la comparazione tra

l’immobile investigato ed altri di prezzo noto, con caratteristiche tecniche intrinseche

ed estrinseche simili; passando alla valutazione delle stesse e, sfruttando la

metodologia, si arriva, infine, ad attribuire un valore al bene oggetto di indagine.

Il metodo estimativo basandosi, come detto, sul principio della comparazione,

prevede la rilevazione di dati che offriranno un valore di stima tanto più preciso quanto

più grande sarà il campione investigato.

Nel caso specifico la stima è finalizzata alla determinazione del valore di

compravendita di un alloggio per civile abitazione ubicato nel centro di Salerno e

facente parte di uno degli edifici storici dell’abitato, denominato “Palazzo Migliaccio”.

Non solo ma il cespite occupa la porzione Ovest del piano attico avente



caratteristiche ubicazionali di rarità nel contesto urbano.

L’alloggio, posizionato al piano sottotetto (o mansarda) è caratterizzato da

finiture di lusso, anche se obsolete, in buono stato generale; l’altezza utile del bene è

variabile, ma complessivamente accettabile.

Il cespite oggetto di stima è, altresì, dotato di un ascensore dedicato, di vaste

zona comuni, quale il terrazzo condominiale a livello, di spazi aperti fruibili e di due

lastrici solari ubicati al VI° piano, allo stato inaccessibili.

Uno svantaggio, se così lo si vuole definire, è dettata dalla eccessiva “centralità”

dell’immobile, che naturalmente incide sull’endemica assenza di parcheggi, sulla

persistente presenza di rumore, soprattutto notturno e la quiete in generale, anche se

questi ultimi due aspetti sono mitigati dalla felice posizione del cespite in esame.

Per determinare il valore dell’immobile oggetto di pignoramento si è fatto

ricorso ai prezzi delle compravendite individuate, confrontandole con i valori contenuti

nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell’osservatorio del mercato immobiliare

dell’agenzia del territorio (vedi allegato L).

Avendo rintracciato dei beni molto simili a quelli in esame, o quanto meno

confrontabili, commercializzati negli ultimi tempi, è stato possibile ricavare i valori

cercati tenendo conto della sua effettiva consistenza, previa riduzione delle diverse

parti aventi “peso” economico differente, individuando con precisione un valore da

attribuire all’unità di misura fondamentale, ossia, il metro quadrato.

Il valore cercato è quello cosiddetto unitario, cioè il costo di un’unità di superficie

(un metro quadrato) per l’unità immobiliare, ma per fare questo bisogna indicare in

modo univoco la superficie dell’immobile oggetto di stima.

L’estensione alla quale bisogna riferirsi, per quanto riguarda gli edifici, è la

superficie commerciale, ossia quella corrispondente alla proprietà immobiliare, quindi

l’area compresa nel filo esterno dei muri perimetrali, al lordo dei tramezzi interni (cioè



compresi degli stessi), sommata alla metà dell’area dei muri di confine con

appartamenti vicini o con le parti condominiali; a questa bisogna aggiungere la

superficie dei vani accessori, moltiplicati per un coefficiente che li rapporti alla

superficie abitativa.

Si riportano di seguito i dati metrici scaturiti dal rilievo in sito e dalle

osservazioni di misura, dalla successiva rappresentazione grafica, nonché, dalle

elaborazioni di calcolo per i vari lotti.

L’unità immobiliare in oggetto risulta autonoma ed indipendente, pignorata per

l’intero, e quindi, non è prevedibile alcun frazionamento.

LOTTO UNICO

Alloggio signorile, Piano 5° (attico), via Roma 28 - Salerno

(SA) corredato da due lastrici solari al piano VI° f.t.

Si tratta di un’unità immobiliare caratterizzata da una ragguardevole estensione,

allocata al piano 5° sottotetto-mansarda-attico, facente parte di un edificio storico

multipiano denominato “Palazzo Migliaccio”.

L’alloggio, nel complesso, risulta in buono-ottimo stato di conservazione (così

come l’esterno del Palazzo e gli spazi comuni) impianti tecnologici funzionanti, finiture

a civile, pavimenti in maiolica, infissi esterni in abbaino, provvisto di impianto di

riscaldamento.

L’alloggio è corredato da una serie di spazi esterni, a livello, quali terrazzi

condominiali ed aree comuni che donano un carattere di rarità all’insieme.

Calcolo superficie rilevata e misurata:

superficie commerciale dell’unità immobiliare rilevata e

misurata, piano 5° sottotetto-mansarda-attico: mq 190,88.

Quindi, la superficie commerciale, da considerarsi per l’intero è

pari a: mq 190,88 (si tenga conto però, che l’altezza netta varia da



m 1,95 a m 3,00).

Vani accessori:

► Superficie commerciale lastrici solari (complessiva): mq (9,30

+ 28,36) = mq 37,66;

Coefficiente di moltiplicazione adottato, tenendo conto della

qualità dell’accessorio, dell’ubicazione, della fruibilità, dell’esposizione

della forma e dell’attitudine edificatoria: 0,25.

Superficie omogeneizzata lastrici solari: mq 37,66 x 0,25 =

mq 9,41.

Pertanto, la superficie commerciale dell’immobile costituente il

Lotto Unico, è pari a mq 200,29 mq.

Valore probabile di Mercato:

Considerando che si è in presenza di un’unità immobiliare ubicata

nel centro (storico) del Comune di Salerno afferente ad un edificio di

carattere storico, ubicato su una della vie più rinomate e che,

contemporaneamente, esprime e raccoglie i favori della movida

salernitana.

Considerando che l’alloggio è caratterizzato da uno stato di

conservazione buono-ottimo, e che anche il Palazzo storico è stato da

poco manutenuto, considerando l’epoca di costruzione possiamo

desumere il prezzo medio di mercato.

L’unità immobiliare è, infatti, posizionata nel cuore commerciale

della Città di Salerno per la quale è stato possibile individuare

moltissimi altri immobili aventi caratteristiche similari a quello oggetto

di stima.



Non solo ma il “taglio” delle unità immobiliari “offerte” sul

mercato si rivolgono ad una vastissima “casistica” commerciale e solo

“scegliendo” tra la tipologia a più ampia rappresentazione è possibile

ottenere dei valori unitari accettabili ed utilizzabili.

Non solo, ma è stato necessario selezionare tra le svariate

offerte, quelle che anche per ubicazione e destinazione finale fossero

compatibili con i cespiti in esame.

Dagli annunci immobiliari selezionati (vedi allegato L) sono

desumibili le seguenti informazioni:

IDENTIFICATIVO

SUPERFICIE

COMMERCIALE

LOCALI

PREZZO

RICHIESTO

VALORE

UNITARIO

Trilocale Via

Roma, Salerno 70 mq € 320.000,00 4.571,43 €/mq

Attico Salerno

Centro 140 mq € 690.000,00 4.928,57 €/mq

Appartamento

Largo Campo,

Salerno – da

ristrutturare

90 mq € 250.000,00 2.777,78 €/mq

Appartamento

Salerno Centro 80 mq € 310.000,00 3.875,00 €/mq

Bilocale Salerno,

via Roma 65 mq € 215.000,00 3.307,69 €/mq

Appartamento

Salerno, Via Croce 130 mq € 450.000,00 3.461,53 €/mq

Appartamento

Salerno, via

Mercanti

110 mq € 370.000,00 3.363,64 €/mq

Appartamento

Salerno, centro

storico

40 mq € 130.000,00 3.250,00 €/mq

Tali annunci sono stati considerati dallo scrivente, attinenti e



confrontabili con l’unità immobiliare oggetto d’indagine, sia per

l’ubicazione, sia per le finiture che per la collocazione.

C’è però, un altro riscontro che occorre effettuare allo scopo di

fornire una stima quanto più precisa e centrata, ossia i valori unitari

forniti dall’agenzia del territorio, che per la tipologia “abitazioni civili”

per “via Roma” offre dei valori unitari variabili tra un minimo di 4.000

ed un massimo di 5.500 €/mq.

Il sottoscritto dopo aver analizzato le varie tipologie di offerte e

tenendo cono che trattasi di una vendita all’asta, che il cespite è

occupato, in considerazione dello stato d’uso, della manutenzione

dell’immobile, dello stato di possesso del medesimo, dei vincoli ed

oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, dell’abbattimento

forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per

eventuali spese insolute, il valore unitario che pare più probabile è

pari ad euro 5.000,00 al metro quadrato.

Tenuto conto della superficie commerciale che è quantificabile,

come visto precedentemente, in mq 200,29 avremo un valore del

lotto pari ad euro 1.001.450,00; a tale valore andranno sottratte le

spese attinenti alla sanatoria edilizia, stabilite in euro 4.000,00

onnicomprensive ed i costi di messa in pristino.

Considerando altresì, tutte le eventuali somme i vincoli ed oneri

giuridici non eliminabili dalla procedura, che la quota di proprietà

pignorata è pari a 1/1, al netto delle spese di sanatoria (irrisorie

rispetto al valore del cespite ed ai costi di messa in pristino) il valore

più probabile di mercato dell’unità immobiliare è pari ad euro



1.000.000,00 (unmilione euro), valore arrotondato.



QQUUEESSIITTOO NN.. 1144

Riepilogo finale descrittivo dei singoli beni

LOTTO N. 1

Qualità dell’immobile: Piena Proprietà dell’alloggio allocato al quinto piano f. t.

(attico) di un edificio storico a maggiore consistenza con struttura portante in

muratura di pietrame e calcestruzzo denominato “Palazzo Migliaccio”. Il cespite

è caratterizzato da altezze differenti, ma comunque accettabili, in quanto il solaio

di copertura in latero-cemento ricalca l’andamento della copertura a padiglione.

L’alloggio presenta finiture buone, pavimento in maiolica di varie forme e fogge

(con porzione Ovest in parquet), con rivestimenti di bagni e cucine anch’essi di

pregio; l’impianto idrico è funzionante, così come l’impianto elettrico

sottotraccia, sono presenti numerosi splitter per la climatizzazione; gli infissi in

alluminio sono collocati tutti in abbaino. L’unità immobiliare è dotata di vasti

spazi esterni a livello, comuni ma fruibili, e da due lastrici solari, ricavati al VI°

piano f.t., allo stato inaccessibili. L’attico è raggiungibile dal corpo scale comune,

con rampa finale dedicata al piano, o con ascensore.

Proprietà: La proprietà dell’immobile spetta esclusivamente al signor Omissis

soggetto esecutato.

Possesso: L’appartamento viene utilizzato come abitazione dal signor Omissis e dalla

figlia minorenne, quindi l’immobile è occupato.

Ubicazione: Via Roma, 28 - Salerno (SA), piano quinto – attico, porzione Est.

Composizione: L’alloggio, caratterizzato da altezze nette variabili da un minimo di

1,95 m a 3,00 m, risulta composto da ingresso collegato al salone, piccolo

deposito, cucina, bagno ospiti, camera, piccolo vano (armadio a muro) camera

letto padronale con bagno e spogliatoio-cabina armadio, lavanderia, bagno,

cucina di servizio e corridoio. La porzione Ovest dell’alloggio è stata,

impropriamente, aggregata all’unità immobiliare limitrofa dello stesso

proprietario, l’acquirente sub-asta dovrà ripristinare la condizione “normale”

secondo gli schemi grafici allegati alla presente ed in conformità con la

planimetria catastale. Costituiscono parte integrante del lotto due lastrici solari



allocati al piano sesto, allo stato inaccessibili, ed in parte costituenti la copertura

dell’alloggio.

Individuazione Catastale: Attico: Catasto urbano del Comune di Salerno, al

foglio di mappa N. 64, particella N. 1328, sub. 29, z. c. 5, categoria A/4

“Abitazione di tipo popolare” classe 4, consistenza 9,5 vani, rendita € 1084,30, via

Roma 28, piano 5, e lastrici solari: catasto urbano di Salerno al foglio di mappa

N. 64, particella N. 1328, sub. 62, categoria “lastrico solare” e consistenza 25 mq,

via Roma 28, piano 6 e foglio di mappa N. 64, particella N. 1328, sub. 63,

categoria “lastrico solare” e consistenza 8 mq, via Roma 28, piano 6 tutti in testa

a Omissis

Confini: Nord: altra ditta catastale; Est: via Sedile di Portanova; Sud: via

Roma; Ovest: altra ditta catastale (con propaggine unita impropriamente ad

altro alloggio).

Provenienza del bene: Atto di compravendita del 12/01/2009, a rogito del notaio

Umberto Salomi, Repertorio N. 11073, raccolta N. 3525, Registrato a Salerno il

16/01/2009 al N. 491 e Trascritto a Salerno il 20/01/2009, N. 2580 R.G. e N.

2207 R.P..

Comproprietari: Nessuno.

Iscrizioni e Trascrizioni: Ipoteca Volontaria, del 05/08/1996, Registro Particolare N.

2345, Registro Generale N. 18800; Ipoteca Legale, del 20/06/2006, Registro Particolare

N. 9794, Registro Generale N. 34093; Ipoteca Giudiziale, del 20/01/2010, Registro

Particolare N. 236, Registro Generale N. 2268; Ipoteca Giudiziale, del 30/04/2010,

Registro Particolare N. 2964, Registro Generale N. 18070; Ipoteca Giudiziale, del

05/05/2011, Registro Particolare N. 2728, Registro Generale N. 17250; Pignoramento

Immobili dell’08/08/2011, Registro Particolare N. 24156, Registro Generale N.

31956; Domanda Giudiziale – Revoca Atti Soggetti a Trascrizione, del

27/10/2011, Registro Particolare N. 31259, Registro Generale N. 40675.

Costo cancellazioni Formalità: Complessivamente euro 3.500,00, dei quali: euro

2.935,54 per costo cancellazione ed euro 500,00 circa per onorari.

Spese Ordinarie Condominiali: euro 100,00 circa mensili.



Regolarità edilizia: Edificio edificato a partire dalla prima metà dell’800, e

comunque prima dell’entrata in vigore della Legge Urbanistica N. 1150 del 17

agosto 1942. Sono state individuate difformità edilizie modeste e sanabili.

Abitabilità: Non è stato individuato alcun certificato di abitabilità.

Valore a base d’asta: euro 1.000.000,00 (un milione di euro), al netto delle spese di

condono e di messa in pristino.

Risposta al Quesito N. 15, in allegato

Nel ringraziarLa per la fiducia accordatami rimango a disposizione per eventuali chiarimenti.

SALERNO 10/10/2012

IL C.T.U.

……………………………………………………………

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