Tribunale di Nola - Polimerica.it...complesso Montefibre di Acerra tra le società NGP, Montefibre,...

Tribunale di Nola Sezione Fallimentare

Ill.mo Giudice Delegato dott. Eduardo SAVARESE

Fallimento SIMPE SPA – n. 47/2015

Curatela Fallimentare: prof. Roberto TIZZANO– prof. avv. Luca PARRELLA

RELAZIONE DI STIMA

I Fase

Relazione

Il Tecnico incaricato

dott. ing. Davide Portolano

TRIBUNALE DI NOLA – SEZIONE FALLIMENTARE

Fallimento n. 47/2015

Relazione di stima – I Fase

[Versione del 21.12.2015]

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Ill.mo G.D. dott. Eduardo SAVARESE

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Fallimento SIMPE SPA – n. 47/2015

Curatela Fallimentare: prof. Roberto TIZZANO – prof. avv. Luca PARRELLA

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RELAZIONE di STIMA

I Fase

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0. Premessa

Il sottoscritto dott. ing. Davide PORTOLANO, con studio in Napoli alla Piazza San

Pasquale a Chiaia n. 1 e iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Napoli col n.

15614, ha ricevuto dai proff. Roberto TIZZANO e Luca PARRELLA - Curatori Fallimentari

nella procedura di fallimento in epigrafe - giusta provvedimento del Giudice Delegato

dott. Eduardo SAVARESE, l’incarico di procedere alla valutazione di alcune delle aree di

proprietà della società fallita insistenti all’interno dell’ASI di Acerra.

Il mandato posto allo scrivente (I Fase) testualmente recita:

1. Individuazione catastale delle aree corrispondenti ai riquadri 1, 4 e 3.

2. Valorizzazione delle aree di cui sopra in quanto integrative del sistema

aziendale caratterizzato dalla produzione industriale di cui agli impianti CP3 ed

SSP.

3. Rilevazione di profili problematici relativi alla prospettiva di alienazione delle

aree individuate con al punto 1, nell’ambito del sistema aziendale sub 2.

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Ai fini dell’espletamento del suddetto mandato il sottoscritto ha svolto le seguenti

attività:

Acquisizione e studio della documentazione trasmessa dalla curatela e dall’ing.

Raffaele GRIECO, Amministratore Delegato della società in bonis, con

particolare riferimento ai seguenti documenti:

a. planimetria generale del 22.06.2006, recante la divisione delle aree del

complesso Montefibre di Acerra tra le società NGP, Montefibre, SIMPE e

FRI-EL con perimetrazione delle diverse sezioni produttive di ciascuno

stabilimento (riquadri di cui al quesito posto allo scrivente) ed

individuazione catastale delle stesse (NGP-PLAN_GEN_2006/AL);

b. relazione del Dipartimento di Ingegneria Chimica, dei Materiali e della

Produzione Industriale dell’Università degli Studi di Napoli “Federico II”

recante la determinazione del valore di presumibile realizzo derivante

dalla vendita dell’impianto industriale della SIMPE costituito dai

sottosistemi detti CP3 e SSP;

c. relazione di stima, alla data del 30.06.2005, del ramo d’azienda di

proprietà della NGP S.p.A. conferito alla SIMPE S.p.A. con allegata

relazione di stima degli immobili, impianti e macchinari;

d. documentazione progettuale relativa al progetto di “Riconversione

impianto polimerizzazione CP3” (permesso di costruire rilasciato in data

12.04.2006);

e. documentazione progettuale relativa al progetto di “Nuovo impianto

SSP” (permesso di costruire rilasciato in data 05.09.2007);

f. documentazione progettuale relativa al progetto di realizzazione

Impianto di polimerizzazione discontinua” (licenza edilizia rilasciata il

07.10.1975);

g. documentazione progettuale relativa al progetto di “Nuova costruzione

industriale consistente in un edificio di tre piani con struttura in c.a. e

accessori per il potenziamento degli impianti di polimerizzazione





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discontinua (ampliamento edificio esistente)” (concessione edilizia

rilasciata il 11.11.1986);

h. documentazione progettuale relativa al progetto di “Costruzione di un

edificio in c.a. da adibire a magazzino chips” (concessione edilizia

rilasciata il 11.11.1986).

Accesso materiale presso gli immobili oggetto di stima effettuato in data

10.12.2015 e 14.12.2015.

Acquisizione e verifica delle visure e delle planimetrie catastali.

Indagini presso le banche dati esistenti per la definizione della più appropriata

metodologia di stima.

Determinazione del più probabile valore degli immobili.

Le risultanze delle indagini compiute dal sottoscritto sono riportate nella presente

relazione che, per comodità espositiva, è stata articolata in 6 capitoli:

0. Premessa .................................................................................................................. 1

1. Inquadramento territoriale ...................................................................................... 5

2. Individuazione catastale delle aree .......................................................................... 7

2.1. Area corrispondente al riquadro 1 ........................................................................ 7



3. Sintetica descrizione delle unità immobiliari ............................................................. 10

3.1. Descrizione dell’area corrispondente al riquadro 1 ............................................ 10



3.4. Descrizione dei terreni ......................................................................................... 15

4. Criteri di stima ............................................................................................................ 18

4.1. Tipologia A. Infrastrutture civili asservite esclusivamente al funzionamento degli

impianti ....................................................................................................................... 18

4.2. Tipologia B. Fabbricati suscettibili di una utilizzazione propria ed indipendente 19

4.3. Tipologia C. Terreni .............................................................................................. 21





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5. Determinazione del valore delle aree ........................................................................ 23

5.1. Area corrispondente al riquadro 1 ...................................................................... 23



5.4. Tabella di sintesi recante la valorizzazione di tutte le aree ................................. 32

6. Rilevazione di profili problematici nella prospettiva di alienazione .......................... 33

6.1. Area ex SIN ........................................................................................................... 33

6.2. Storia catastale e provenienza ............................................................................ 34

6.3. Eventuale bonifica di materiali tossico/nocivi (MCA) ......................................... 35

6.4. Obblighi e vincoli contrattuali con il Consorzio ASI ............................................. 35

Elenco allegati ................................................................................................................. 37

A. Visure e planimetrie catastali ............................................................................. 37

B. Rilievi fotografici ................................................................................................. 37

C. Rappresentazioni cartografiche ......................................................................... 37

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1. Inquadramento territoriale

Il compendio immobiliare di proprietà della fallita società SIMPE S.p.A. è ubicato nel

Comune di Acerra (NA), nell’Area di Sviluppo Industriale (ASI) in località Contrada

Pagliarone/Pantano (denominata Zona Industriale di Acerra) facente parte del

Consorzio per l’Area di Sviluppo Industriale della Provincia di Napoli (cfr. all. C, Tavole 1

e 2). Le principali infrastrutture stradali di accesso all’ASI sono costituite dalla SS 7 bis

(asse di supporto Nola-Villa Literno) nonché dall’autostrada A1 (uscite Napoli Nord e

Caserta Sud). Essa dista circa 20 km dallo scalo aeroportuale di Napoli Capodichino e

23 km dal Porto di Napoli. Va, inoltre, segnalata la presenza sul territorio comunale

della stazione delle FS di Acerra (linea Napoli-Cancello).

L’ASI di Acerra, tra le maggiori dell’Italia meridionale, si estende per una superficie

complessiva di 2.980.200 mq di cui 1.900.300 mq effettivamente destinati ad attività

produttive e 574.300 mq ancora disponibili per nuovi insediamenti. Essa si è distinta

negli anni passati per la presenza, su circa la metà della sua superficie, degli impianti

dell’azienda chimica Montefibre, poi suddivisa in diverse società. L’ASI risulta dotata,

con un grado di copertura di circa l’80%, di energia elettrica (a tariffa agevolata), di

rete idrica, gas metano, di rete fognaria (separata), impianto di depurazione dei reflui

civili ed industriali, servizio di manutenzione della sede stradale e del verde e

segnaletica.

Al 2011, il prezzo medio dei lotti disponibili risultava pari a 42 €/mq (Fonte: Piano

Piano Regionale 2010 - 2013 di Gestione dei Rifiuti Speciali della Campania, 2011). A tal

riguardo va segnalato che il Consorzio ASI della Provincia di Napoli ha recentemente

pubblicato un “Bando di assegnazione lotti industriali per l’insediamento di imprese

negli agglomerati industriali del consorzio per l’area di sviluppo industriale della

provincia di Napoli”, con scadenza 15 dicembre 2015, stabilendo, sulla scorta del

decreto dirigenziale n. 1 del 23 ottobre 2015 (recante l’approvazione del prezzo di

cessione dei suoli industriali ricadenti negli agglomerati industriali di Acerra, Caivano,

Giugliano-Qualiano e Nola-Marigliano), un importo presunto (soggetto a

maggiorazione) di 60 € per ogni mq di superficie netta dei lotti da assegnare





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dell’agglomerato di Acerra (in diritto di proprietà), comprensivo dei corrispettivi dovuti

per le opere di urbanizzazione, per l’acquisizione dei suoli e delle spese generali del

Consorzio ASI di Napoli.

In conclusione si ritiene opportuno riferire che tale zona ASI, al pari di tante altre realtà

insediative industriali presenti sul territorio nazionale ed in modo particolare

regionale, soffre in maniera evidente del difficile periodo finanziario che caratterizza

l’attuale situazione economica del Paese. Non pochi complessi industriali presenti

nell’ASI si presentano, infatti, in evidente stato di degrado ed abbandono. Anche le

parti comuni dell’ASI (sedi viarie, aree a verde, accessi, etc.) riversano in condizioni

manutentive alquanto mediocri benché comunque sufficienti a garantirne la

funzionalità.

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2. Individuazione catastale delle aree

Individuazione catastale delle aree corrispondenti ai riquadri 1, 4 e 3.

Le aree corrispondenti ai riquadri 1, 4 e 3 della planimetria generale recante la

divisione delle aree del complesso Montefibre di Acerra tra le società NGP,

Montefibre, SIMPE e FRI-EL, secondo quanto riportato nella suddetta planimetria

generale nonché dagli elaborati planimetrici acquisiti telematicamente dal portale

della Agenzia delle Entrate, sono catastalmente identificate come di seguito (cfr. all. A

e all. C, Tavole 3, 4 e 5).

2.1. Area corrispondente al riquadro 1

L’area corrispondente al riquadro 1, secondo quanto riportato nel più recente

elaborato planimetrico aggiornato agli atti dell’Agenzia delle Entrate (datato

01.02.2013), ricomprende i seguenti subalterni:

- unità immobiliare riportata nel Catasto Fabbricati del Comune di Acerra (NA), ai

subalterni graffati:

o foglio 13 - p.lla 2 - sub 8,



in categoria D/1 (opifici), alla Contrada Pagliarone, piano T, Rendita €50.092,00,

intestata alla “SIMPE S.P.A. SOC. CON UNICO SOCIO” con sede in Acerra, C.F.

05164401217, proprietà per 1/1.

Dalla planimetria catastale abbinata ai suddetti identificativi si desume che

l’unità immobiliare in parola ricomprende i fabbricati n. 59 (denominato in

planimetria catastale silos “S45”), n. 62 (preriscaldo fusti e tettoia sud,

ampliamento per nuova POLI), n. 63 (preriscaldo fusti e tettoia sud,

ampliamento per nuova POLI), nonché il fabbricato n. 93 che costituisce il telaio

strutturale dell’impianto CP3 e che risulta articolato in sette livelli fuori terra.





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Va segnalato che la planimetria catastale andrebbe aggiornata con le modifiche

apportate nel corso dei lavori di riconversione dell’impianto CP3.

All’interno del riquadro 1 è ricompresa, inoltre, la seguente unità immobiliare:

- unità immobiliare riportata nel Catasto Fabbricati del Comune di Acerra (NA), al

subalterno:

o foglio 13 - p.lla 5 - sub 16


intestata alla “NGP S.P.A.” con sede in Milano, C.F. 03868520960, per la

proprietà per l’area, e alla “SIMPE S.P.A.” con sede in Acerra, C.F. 05164401217,

per la proprietà superficiaria 1/1. Dalla planimetria catastale abbinata al

suddetto identificativo si desume che tale unità immobiliare corrisponde al

fabbricato n. 64 (denominato ricambi).

Va segnalato, però, che tale unità immobiliare non è riportata nella tabella a margine

della planimetria generale dell’insediamento produttivo, recante l’identificativo

catastale delle diverse aree (cfr. cap. 1), in quanto demolita nell’ambito dei lavori di

riconversione dell’impianto CP3. Tale identificativo catastale sub 16 andrebbe, dunque,

soppresso proprio in virtù della predetta demolizione.






subalterno:




05164401217, proprietà per 1/1.





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Dalla planimetria catastale abbinata al suddetto identificativo si desume che

l’unità immobiliare in parola ricomprende i fabbricati n. 24 (denominato in

planimetria catastale sala lavaggio filtri e tettoia di ampliamento), n. 25

(deposito GPL), n. 26 (sottostazione elettrica sud POLY BX), n. 27

(polimerizzazione discontinua) articolato in quattro livelli fuori terra, n. 28

(sottostazione elettrica nord POLY BX) articolato in due livelli fuori terra, n. 29

(silos polimero), n. 52 (camino POLY) e n. 37 (silos di miscelazione polimero). Va

segnalato che la planimetria catastale andrebbe aggiornata con le modifiche

apportate nel corso dei lavori di realizzazione del nuovo impianto SSP.






subalterno:




05164401217, proprietà per 1/1.

Dalla planimetria catastale abbinata al suddetto identificativo si desume che

l’unità immobiliare in parola ricomprende il fabbricato n. 39 (denominato in

planimetria catastale magazzino chips).

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3. Sintetica descrizione delle unità immobiliari

Di seguito si riporta una sintetica descrizione delle unità immobiliari oggetto di

valutazione desunta dai documenti acquisiti dalla curatela e dall’ing. Grieco (cfr. cap.

1). Per un più immediato riscontro si ritiene opportuno preliminarmente introdurre

una tabella sinottica recante l’identificazione dei diversi beni in esame:

riquadro denominazione attività tipologia del bene identificativo catastale

1 Impianto CP3 Nuovo impianto di polimerizzazione

continua Impianto produttivo

f. 13 - p.lla 2 - sub 8 f. 13 - p.lla 5 - sub 9

f. 19 - p.lla 2 - sub 13

4 Impianto SSP e servizi Nuovo impianto di polimerizzazione, servizi e magazzini

Impianto produttivo, capannone industriale

f. 19 - p.lla 2 - sub 14

3 Magazzino Polimero Poliestere Stoccaggio del

polimero di poliestere

Capannone industriale f. 19 - p.lla 2 - sub 15

3.1. Descrizione dell’area corrispondente al riquadro 1

Lo sviluppo complessivo delle superfici nell’area è il seguente:

Superficie coperta: 2.248 mq

Superficie scoperta: 18.334 mq

Superficie totale: 20.582 mq

Tutti i corpi di fabbrica insistenti nell’area sono asserviti esclusivamente all’impianto

CP3 (cfr. all. B, Foto 1 – 4). La superficie coperta di tali corpi di fabbrica ammonta a

2.248 mq mentre la volumetria complessiva è pari a 53.414 mc. L’altezza massima

misura 46,5 m. Il corpo di fabbrica principale (indicato nella planimetria catastale come

edificio n. 93), che costituisce di fatto il telaio strutturale dell’impianto CP3, presenta

una struttura portante realizzata in cemento armato e acciaio, poggiata su fondazioni

di pali trivellati. Esso è articolato in sette livelli fuori terra posti rispettivamente a quota

+0,00, +6,00, +12,00, +18,00, +27,50, +35,50, +43,50 m. I primi cinque livelli sono

adibiti all’installazione delle apparecchiature e delle macchine di processo per la

polimerizzazione. Parti di superficie sono occupate dalla Sala Tecnica - DCS, dal Locale

inverter e dalla Sala Packs. L’edificio è dotato di ascensore per il personale addetto

all’impianto di polimerizzazione. Le pavimentazioni interne, a seconda della





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destinazione d’uso, sono rifinite con massetto antiusura o con piastrelle antiacide. Le

pedate delle scale di accesso ai vari piani sono rivestite con guaine antisdrucciolo. In

particolare, nel locale Sala Tecnica - DCS la pavimentazione è del tipo flottante posta a

quota +0,45 dal pavimento sottostante in battuto di cemento con verniciatura

antipolvere. Il locale è controsoffittato con pannelli del tipo a doghe in alluminio. La

coibentazione è in materassini di lana minerale. Nel Locale Inverter la pavimentazione

è realizzata in battuto di cemento. Nella Sala Packs la pavimentazione è in battuto di

cemento con strato protettivo antiusura ed antipolvere. Gli infissi esterni sono in

alluminio anodizzato con vetri atermici.

Vanno, inoltre, segnalate le seguenti opere civili a supporto del ciclo tecnologico:

vasca accumulo acqua antincendio: realizzata interrata e in c.a., con fondo e

pareti rivestiti all’interno con membrana impermeabile;

area serbatoi cilindrici: i serbatoi cilindrici poggiano su anelli in c.a. Sono

posizionati all’interno di bacini di contenimento con pavimentazione e pareti in

cemento armato a tenuta idraulica. Fondo e pareti sono rivestiti da membrana

impermeabile resistente ai prodotti contenuti;

opere accessorie e pipe racks (supporti per tubazioni);

selle in c.a. per serbatoi orizzontali con relativi bacini di contenimento in c.a.

rivestiti con materiale impermeabile;

fondazioni per supporti tubazioni (pipe racks) con la parte in elevazione in

carpenteria metallica opportunamente rivestita con calcestruzzo di protezione

al fuoco;

fondazioni per pompe di processo e di servizio;

altri manufatti in c.a. (pozzetti, sleepers, etc.).

Infine, quali impianti di servizio vanno segnalati:

fognature: l’impianto è fornito di fognature acque di processo che vengono

convogliate al trattamento biologico interno allo stabilimento. La raccolta delle

acque meteoriche è convogliata insieme alle acque di processo al trattamento

biologico esistente. Non è prevista fogna sanitaria in quanto l’impianto non è





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fornito di servizi igienici. Il personale addetto usufruisce dei servizi igienici

ubicati negli impianti adiacenti.






Parte dei corpi di fabbrica e delle opere civili insistenti nell’area (strutture di sostegno

dei serbatoi, dei silos e delle tubazioni realizzati in c.a. e/o acciaio) sono asserviti alla

all’impianto SSP e agli altri impianti insistenti, in passato, nella medesima area

(centrale DOWTHERM, impianto POLI BATCH, impianto recupero GLICOLE, etc.) e oggi

dismessi.

Gli edifici principali sono, invece, costituiti (cfr. all. B, Foto 5 – 15):

dal fabbricato denominato impianto polimerizzazione discontinua (n. 27 della

planimetria catastale) di superficie coperta pari a 4.200 mq e volume pari a

56.000 mc (realizzato con licenza edilizia del 07.10.1975) e dal relativo

ampliamento di superficie pari a 256 mq e volume pari a 4.566 mc (realizzato

con concessione edilizia dell’11.11.1986). Tale edificio, come verrà meglio

descritto più avanti, è costituito da due corpi di fabbrica congiunti: quello a

nord (di superficie coperta pari a 2.230 mq) è adibito a magazzino, sala

controllo e servizi e consta di un capannone industriale in c.a., quello a sud (di

superficie coperta pari a 2.226 mq) è invece costituito dal vecchio fabbricato

asservito all’impianto dismesso POLI BATCH, di cui oggi rimane il solo scheletro

strutturale di travi e pilastri in stato di totale degrado e abbandono;

dalle centrali elettriche sud e nord di superficie pari rispettivamente a 71 e 340

mq e volume pari a 393 e 2.720 mc (fabbricati n. 26 e 28 della planimetria

catastale realizzati con licenza edilizia del 07.10.1975), con struttura in c.a. e





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tamponamento in blocchi di calcestruzzo alleggeriti, con scale di accesso in

ferro;

dalla sala lavaggio filtri monomero di superficie pari a 58 mq e volume pari a

336 mc (fabbricato n. 24 della planimetria catastale senza, però, la tettoia di

ampliamento non più presente), con struttura in c.a. e tamponamento in

blocchi di calcestruzzo alleggeriti.

Quanto al fabbricato polimerizzazione discontinua, sulla scorta di quanto riportato

negli elaborati progettuali di cui alla licenza edilizia del 07.10.1975, è possibile fornire

le seguenti ulteriori informazioni.

L’edificio polimerizzazione discontinua è un fabbricato in cemento armato con pianta a

forma di “T”.

La testa del “T” (posta a nord) è una costruzione completamente tamponata, articolata

in due livelli fuori terra posti a quota +0,00 (piano terra) e +7,00 (piano primo) e

copertura a quota +12,3 m circa. La soletta a quota +7,00 è realizzata a piastre in

calcestruzzo, gettate in opera, poggianti su di un graticcio di travi, mentre la copertura

è parzialmente realizzata con capriate metalliche nella zona centrale e con soletta in

calcestruzzo e laterizio nelle fasce centrali. Il piano terra è attualmente destinato a

magazzino per lo stoccaggio di macchinari e apparecchiature (originariamente era

destinato ad accogliere la “zona chemicals”), mentre il piano primo è adibito a Sala

Controllo con i relativi quadri nella zona centrale nonché ai servizi quali mensa, bagni,

docce, spogliatoi, sale riunioni ed alcuni uffici nelle fasce laterali. Sulla copertura sono,

inoltre, poste parte delle apparecchiature destinate al condizionamento dei locali posti

sia al piano terra che al piano primo. L’edificio è servito da due scale interne a tenuta

di fumo e da due scale esterne in ferro. I tamponamenti sia esterni che interni sono in

blocchi cavi in conglomerato cementizio di spessore rispettivamente pari a 20 e 10 cm,

opportunamente intonacati. Nel corso dei diversi interventi di manutenzione effettuati

sull’edificio negli ultimi anni, le pareti esterne sono state inoltre interamente rivestite

con pannelli isolanti. La pavimentazione della zona servizi è in piastrelle di gres mentre

quella degli altri locali è in lastre in materiale plastico. Le pareti interne sono





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tinteggiate con idropittura lavabile. Le pareti dei bagni sono rivestite con piastrelle di

ceramica. Le porte interne sono di altezza pari a 2,10 ed ampiezza variabile (1,60, 0,90,

0,60), rivestite in laminato plastico. Quelle esterne sono in ferro in profilati normali. I

serramenti per le finestre sono in profilati in ferro ad elementi in parte fissi, in parte

apribili, con controtelaio zincato. Il magazzino al piano terra è, inoltre, provvisto di

ampi portelloni carrabili in ferro.

Quanto alla porzione di edificio identificabile come il gambo del “T” (posto a sud), essa

è separata dalla testa da un giunti di dilatazione. È una struttura in cemento armato

articolata in quattro livelli (con tre impalcati) rispettivamente a quota +0,00, +6,30,

+12,30 e +17,80 m, destinati in passato ad alloggiare le apparecchiature costituenti

l’impianto della polimerizzazione discontinua oggi dismesso (POLI BATCH).

Originariamente erano presenti diverse strutture metalliche ancorate sulla struttura in

c.a. poste a supporto delle apparecchiature. Oggi di tale edificio, nonché del relativo

ampliamento realizzato circa dieci anni più tardi, rimane, come detto, il solo scheletro

strutturale di travi e pilastri in c.a. in stato di degrado e abbandono.






È presente un unico fabbricato che ricomprende un’area destinata all’insacco e allo

stoccaggio del polimero poliestere in granuli (fabbricato n. 39 della planimetria

catastale) (cfr. all. B, Foto 16 – 18).

Il fabbricato ha una superficie coperta pari a 1.410 mq, un volume pari a 5.244 mc, e

risulta così articolato:

Vano confezionamento 275 mq

Vano magazzino 855 mq

Porticato di dimensione 15 x 17 m di cui due consecutivi aperti 280 mq

Totale 1.410 mq





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Sul lato frontale dell’edificio è presente una pensilina di carico avente sporgenza di 3,6

x 8,5 m di lato con sottostante impalcato in struttura metallica 1,5 x 8,5 m. L’edificio, di

tipo prefabbricato, si sviluppa su un unico livello con maglia dei pilastri 12 x 17 m.

L’altezza sotto-trave misura 4,5 m. La copertura è a doppia falda realizzata con travi a

capriata sulla luce di 17 m ed elementi di copertura sulla luce di 12 m, ed è completata

mediante una lastra ondulata piana di spessore pari a 6,5 mm, un materassino in lana

di roccia spessore 3 cm con traslucidi a parete doppia nelle zone di illuminazione. La

tamponatura è realizzata in pannelli prefabbricati verticali lisci e pannelli orizzontali di

veletta nella zona aperta a portico. l pannelli hanno spessore di 16 cm e sono di tipo

coibentato. Le fondazioni sono costituite da plinti a bicchiere in c.a. in cui sono fissati

pilastri prefabbricati. l plinti sono posati su pali infissi come richiede la natura del

terreno. Le pavimentazioni sono di tipo in massetto di calcestruzzo. All’interno del

vano di confezionamento è presente un servizio igienico con wc e vano antibagno con

lavabo, il tutto rivestito da piastrelle. Le fognature bianche e nere sono separate e

sono convogliate nelle rispettive reti esistenti. Il vano di confezionamento è diviso dal

vano magazzino con muro antifuoco realizzato in lastre di cemento prefabbricato con

portale tagliafuoco a chiusura automatica mediante fusibile ad ampolla termostatica.

Oltre alle porte di accesso sono presenti n. 3 porte di uscita di sicurezza.

3.4. Descrizione dei terreni

I suoli di proprietà della società SIMPE ricadenti nei riquadri 1, 4 e 3 della planimetria

generale dello stabilimento costituiscono strette pertinenze delle unità immobiliari

sopra descritte così come evincibile dalle planimetrie catastali laddove anche i suoli

vengono ricompresi nella rappresentazione grafica dei subalterni, tutti in categoria D

(opifici) (cfr. all. A).

Essi ricadono nell’agglomerato dell’Area di Sviluppo Industriale di Acerra, Contrada

Pagliarone/Pantano, classificato urbanisticamente come “Zona Industriale esistente ed

in corso di realizzazione” della variante di Piano Regolatore Generale (P.R.G.) di

Acerra. Va precisato che, per l’area in questione, la suddetta destinazione urbanistica è





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recepita dal Piano Regolatore Territoriale dell’Area di Sviluppo Industriale (A.S.I.) di

Napoli, approvato con decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 14.10.1968

e pubblicato in G.U. n. 294 del 19.11.1968. Le Norme di Attuazione del P.R.G. dell’ASI

di Napoli, prevedono (artt. 9, 10 e 11 delle Norme Specifiche sub B) il rispetto dei

seguenti parametri e distanze:

A. Indice massimo di copertura 0,50 mq/mq;

B. Distacchi minimi dei fabbricati e degli impianti dal filo stradale e da tutti gli

altri confini esterni ed interni all’isolato non inferiori a 12,0m;

C. Opere di recinzione poste a 6,0m dal filo stradale.

Quanto alle caratteristiche geologiche dei suoli, dai documenti acquisiti e, in

particolare, dalle relazioni allegate ai diversi progetti di realizzazione delle strutture in

c.a., si desume che i terreni, nella porzione ASI oggetto della odierna valutazione,

presentano, sotto una coltre superficiale di terreno limoso di spessore variabile da 1 a

2m circa, uno strato di sabbia debolmente limosa e scarsamente addensata. Dopo una

alternanza di strati limo-sabbiosi o sabbioso-limosi (per un’altezza media di circa 6 m)

si trova uno strato di tufo lapideo, di spessore minimo di circa 2 m e massimo di circa 5

m, sovrastante uno strato di tufo di notevole potenza.

In ordine all’esistenza di eventuali fasce di rispetto dovute alla presenza dei c.d. “Regi

Lagni”, della linea ferroviaria T.A.V. nonché dell’area cimiteriale di Acerra, va riferito

che assumendo quali fasce di rispetto l’ampiezza di 30 m dalla rotaia esterna (D.P.R.

11.07.1980 n. 753) nel caso della linea ferroviaria, la distanza di 150 m dall’argine

esterno dei “Regi Lagni” (L. 431/85 c.d. “Legge Galasso”) e la distanza di 200 m dal

muro di cinta del cimitero (art. 338 T.U. Leggi Sanitarie 27.07.1934 n. 1265), le aree in

esame risultano essere esterne alle fasce di rispetto così determinate. Va infine

segnalato che per l’area d’interesse non risultano sussistere vincoli di natura

idrogeologica.

Lo sviluppo superficiale delle aree oggetto di valutazione risulta pari a 65.520 mq con il

dettaglio esplicato sinteticamente nella tabella che segue:





17/37

riquadro denominazione identificativo

catastale

Superficie coperta

(mq)

Superficie scoperta

(mq)

Superficie totale (mq)

1 Impianto CP3 f. 13 - p.lla 2 - sub 8 f. 13 - p.lla 5 - sub 9 f. 19 - p.lla 2 - sub 13

2.248 18.334 20.582

4 Impianto SSP e servizi f. 19 - p.lla 2 - sub 14 6.141 35.977 42.118

3 Magazzino Polimero

Poliestere f. 19 - p.lla 2 - sub 15 1.410 1.410 2.820

Totale - - 9.799 55.721 65.520

***********************************************************************





18/37

4. Criteri di stima

Nella prassi estimativa la scelta del criterio valutativo è anzitutto funzione del tipo di

operazione per il quale si rende necessaria la valutazione. Nel caso specifico, la prima

fase dell’incarico posto allo scrivente è finalizzata alla determinazione del valore delle

opere civili presenti nelle aree dello stabilimento asservite agli impianti CP3 e SSP, con

particolare riguardo ai fabbricati adibiti a servizi e magazzini, nonché dei terreni su cui

si sviluppa la porzione di insediamento industriale descritta.

Per la determinazione del valore degli immobili in oggetto, stante la sostanziale

differenza tipologica e destinativa delle diverse unità immobiliari, si è dunque ritenuto

opportuno applicare caso per caso il metodo estimativo più congeniale. In particolare

sono state individuate le tre diverse tipologie di immobili di seguito descritte.

4.1. Tipologia A. Infrastrutture civili asservite esclusivamente al funzionamento degli

impianti

Per le opere civili (fabbricati e strutture) asservite esclusivamente al funzionamento

degli impianti e suscettibili di non poter assolvere alcuna altra funzione se non

strettamente connessa al ciclo industriale e ai macchinari presenti, il valore residuo

verrà considerato conglobato nel valore residuo dell’impianto stesso.

Noto il valore a nuovo delle opere civili già determinato nella relazione redatta dal

Dipartimento di Chimica dell’Università degli Studi di Napoli Federico II, da intendersi

riferito per l’appunto alle sole infrastrutture civili connesse con il funzionamento degli

impianti CP3 ed SSP (in quanto determinate percentualmente sul solo valore degli

stessi impianti), mediante l’applicazione di un criterio di stima per valore di

ricostruzione deprezzato, verrà calcolato il valore all’attualità risultante dal

deprezzamento causato dal degrado funzionale, tecnologico e fisiologico dei beni.

Il valore attuale (VA) si ottiene, dunque, detraendo dal valore delle infrastrutture a

nuovo (V) la percentuale complessiva di deterioramento D.

VA = V * (100 – D)/100





19/37

Tale criterio di stima è finalizzato a perseguire la più elevata affidabilità della

valutazione soprattutto tenuto conto che, trattandosi di unità immobiliari con

caratteristiche costruttive ed impiantistiche che esulano dall’ordinarietà, non

comparabili né assimilabili ad analoghe unità insistenti nella medesimo contesto

territoriale, sicuramente non può farsi ricorso ad un più consueto procedimento di

stima sintetico comparativo (basato sul confronto dell’immobile oggetto di valutazione

con ad altri immobili di cui siano noti i recenti prezzi unitari di mercato).

Quanto alla determinazione della percentuale di deterioramento delle opere civili può

farsi riferimento alla nota formula suggerita dall’UEEC (Unione europea dei periti

contabili, economici e finanziari):

86,2

140

202

A

D

con A raffigurante il rapporto percentuale tra l’età del manufatto e la sua vita

complessiva. La determinazione della vita utile complessiva dei manufatti può essere a

sua volta desunta dalla tabella dei coefficienti di ammortamento di cui al DM

31.12.1988 che, per lo specifico gruppo “industrie manifatturiere chimiche”, indica per

i “fabbricati destinati all’industria (edifici, opere idrauliche fisse, strade e piazzali,

acquedotti e fognature, serbatoi in muratura e vasche di contenimento)” un

coefficiente pari al 7% (ossia una vita utile di tali opere pari a 14/15 anni) e per le

“Costruzioni leggere (tettoie, baracche, ecc..)” un coefficiente pari al 10% (ossia una

vita utile pari a 10 anni).

4.2. Tipologia B. Fabbricati suscettibili di una utilizzazione propria ed indipendente

Per i fabbricati (perlopiù capannoni e magazzini) attualmente asserviti agli impianti CP3

e SSP, ma suscettibili di una utilizzazione alternativa propria ed indipendente e

comparabili con analoghe unità immobiliari insistenti nella medesima zona ASI servite

dalle stesse utilities di stabilimento (viabilità, energia elettrica a tariffa agevolata, rete

idrica, gas metano, rete fognaria, impianti di depurazione dei reflui, etc.), la

determinazione del valore verrà, invece, effettuata mediante procedimento diretto





20/37

sintetico comparativo. I beni, cioè, verranno comparati ad altri immobili di analoga

tipologia, ubicati nella medesima area, di cui sono noti i recenti prezzi unitari di

mercato. In tale ipotesi i suddetti fabbricati, pure se dal costo ormai completamente

ammortizzato (essendo trascorsi più di 15 anni dalla realizzazione seppure vada

rilevato che, essendo stati effettuati negli anni diversi interventi di manutenzione, la

vita utile di certo ha beneficiato di una significativa dilatazione temporale), verranno

opportunamente quotati sul mercato in virtù dello stato di conservazione, della

dotazione di servizi nonché della potenziale fruibilità e funzionalità, con le eventuali

decurtazioni necessarie al fine di tenere conto delle effettive condizioni intrinseche e

di vetustà. A tale scopo si è ritenuto opportuno acquisire dati ed informazioni sia

presso le agenzie immobiliari che presso le banche dati dell’Osservatorio del Mercato

Immobiliare (OMI) della Agenzia delle Entrate, tenendo conto di tutte le caratteristiche

intrinseche (superficie, rapporto tra superficie interna ed esterna, estetica, rifiniture e

stato di conservazione, grandezza dei vani in funzione dell’uso, impianti e servizi) ed

estrinseche (salubrità del luogo, ubicazione rispetto alle strade e ai servizi, esistenza ed

efficienza dei servizi che servono l’area) dei beni in oggetto.

In particolare, dalla banca dati dell’OMI (ultimi dati aggiornati al 1° semestre 2015)

sono stati considerati i valori specificamente riferiti agli immobili adibiti a destinazione

produttiva insistenti nel Comune di Acerra in fascia “Suburbana/ZONA INDUSTRIALE

ASI (MONTEFIBRE-INCENERITORE) E AREA DI RISPETTO” (codice zona E1). Per i

capannoni industriali, in stato conservativo “normale”, il valore di mercato unitario

(€/mq di superficie lorda/commerciale) risulta ricompreso nell’intervallo da 440 a 880

€/mq.

A partire da tali dati, mediante l’implementazione di appropriati criteri di confronto e

adeguamento, è stato, dunque, possibile desumere per ciascuna unità il più probabile

valore di mercato con un livello di determinatezza più che soddisfacente.





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4.3. Tipologia C. Terreni

Per i terreni, ricadenti all’interno dell’area ASI e soggetti alla regolamentazione e agli

indici di edificabilità riportati nelle Norme di Attuazione del PRG dell’ASI, non potrà che

farsi riferimento ai valori unitari di cui al decreto dirigenziale del Consorzio ASI di

Napoli n. 1 del 23 ottobre 2015 recante l’approvazione del prezzo di cessione dei suoli

industriali ricadenti negli agglomerati industriali di Acerra, Caivano, Giugliano-Qualiano

e Nola-Marigliano, opportunamente adattati alla luce di alcune valutazioni riguardanti

il livello di infrastrutturazione e di manutenzione della porzione dell’ASI sulla quale

insistono le aree in esame.

Va, infatti, rilevato che tali aree, per le quali vige un indice riferito al rapporto di

copertura pari a 0,5 mq/mq (cfr. par. 3.4), ricadono in una parte dell’ASI dotata di

molteplici servizi (sebbene la maggior parte degli impianti sia alquanto datata come

verrà discusso più avanti), prossima alle principali infrastrutture viarie, senz’altro

appetibile per nuovi insediamenti di impianti produttivi.

D’altra parte, con il già citato “Bando di assegnazione lotti industriali per

l’insediamento di imprese negli agglomerati industriali del consorzio per l’area di

sviluppo industriale della provincia di Napoli” con scadenza 15.12.2015, il Consorzio

ASI ha individuato, quali lotti da assegnare nell’agglomerato di Acerra (assommanti a

una superficie complessiva pari a 600.000 mq), suoli molto prossimi alle aree oggetto

di valutazione, ancora sprovvisti delle opere di urbanizzazione. Nel suddetto bando,

l’importo presunto (soggetto a maggiorazione) per l’assegnazione di tali suoli nell’ASI

di Acerra, è posto pari a 60 €/mq di superficie netta (in diritto di proprietà),

comprensivo dei corrispettivi dovuti per le opere di urbanizzazione, per l’acquisizione

dei suoli e delle spese generali del Consorzio ASI di Napoli.

Tenuto conto che i costi per le opere di urbanizzazione per i nuovi insediamenti

industriali (strade, spazi di sosta e parcheggio, fognatura, rete idrica, rete di

distribuzione energia e gas, illuminazione, spazi di verde attrezzato) ammontano





22/37

orientativamente a circa 15 €/mq1 e che il corrispettivo delle spese generali del

Consorzio è stimabile nella misura del 5% dell’importo fissato ossia in circa 3 €/mq, se

ne desume un valore unitario netto per l’acquisizione dei suoli pari a 42 €/mq.

Ciò premesso, per la specifica porzione di ASI nella quale insistono le aree oggetto di

valutazione deve rilevarsi che, benché già presenti, le principali infrastrutture di

servizio e, in particolare, le strade, la rete fognaria, la rete idrica nonché quella di

illuminazione, secondo quanto desumibile dalla documentazione acquisita nonché dai

sopralluoghi effettuati dallo scrivente, sono tutte alquanto vetuste ed in stato

manutentivo visibilmente scadente. Tenuto conto che per tali opere, secondo quanto

riportato nel citato DM 31.12.1988 (cfr. par. 4.1), può essere stimata una vita utile pari

a circa 15 anni, non può che desumersi per tutte le suddette infrastrutture di servizio il

raggiungimento della c.d. morte funzionale.

Sicché anche il valore delle aree in esame dovrà essere opportunamente valutato al

netto dell’aliquota dei costi di urbanizzazione rendendosi necessario il rifacimento

delle principali infrastrutture di servizio.

In caso di libera alienazione dei suoli tra soggetti diversi dal Consorzio (quindi al netto

anche delle spese generali sopra stimate), ne risulta, dunque, che il più probabile

valore di mercato dei terreni insistenti nella porzione ASI in esame può essere

effettivamente determinato in misura pari al costo netto per l’acquisizione dei suoli

sopra indicato, pari a 42 €/mq (che, d’altra parte, corrisponde al prezzo medio

desumibile dal Piano Piano Regionale di Gestione dei Rifiuti Speciali della Campania

pubblicato nel 2011).

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1 http://allegati.comune.carmignano.po.it/dl/20091201024916199/tab-oneri.pdf





23/37

5. Determinazione del valore delle aree

Valorizzazione delle aree di cui sopra in quanto integrative del sistema aziendale

caratterizzato dalla produzione industriale di cui agli impianti CP3 ed SSP.


Come riferito nei precedenti paragrafi, tutte le infrastrutture civili insistenti nell’area

corrispondente al riquadro 1 sono asservite esclusivamente all’impianto CP3. Per esse

non è possibile prevedere alcuna utilizzazione se non strettamente connessa al ciclo

industriale e ai macchinari presenti.

5.1.1. Tipologia A

Noto il valore complessivo a nuovo delle infrastrutture civili determinato nella

relazione redatta dal Dipartimento di Chimica dell’Università degli Studi di Napoli

Federico II, determinato percentualmente nella misura del 4% del valore a nuovo degli

impianti, il valore all’attualità delle infrastrutture civili insistenti nell’area 1 ed asservite

esclusivamente all’impianto CP3, verrà individuato calcolando la percentuale di

deprezzamento maturata nel corso degli anni (cfr. par. 4.1).

A tale scopo è necessario premettere alcune notizie circa la realizzazione e il

funzionamento dell’impianto CP3 ricostruibile sulla scorta dei documenti in atti.

L’impianto di polimerizzazione continua denominato CP3 viene realizzato nell’anno

2003 comprensivo delle opere civili. Avviato nello stesso anno, sia per problematiche

carattere tecnico che di carattere economico l’impianto ha subito diversi periodi di

fermo senza mai raggiungere un regime regolare di funzionamento. A partire dal 2007

la sezione CP3 ha poi subito un importante intervento di riconversione (revamping)

terminato solo nel 2013 (con una sospensione tra il 2010 e il 2012), a seguito del quale

però l’impianto non è mai né messo a regime né tantomeno collaudato.

I periodi di fermo chiaramente non incidono sull’inevitabile degrado funzionale,

tecnologico e fisiologico delle opere civili sicché sia per impianti in marcia che per

impianti fermi, la percentuale di deterioramento può essere calcolata secondo la





24/37

formula proposta dall’UEEC (cfr. par. 4.1) considerando l’età di tali opere a partire

dall’anno di realizzazione ossia, nel caso specifico, dal 2003. Ipotizzando però che i

lavori di rifunzionalizzazione abbiano riguardato anche le infrastrutture civili asservite

all’impianto al fine di allineare la prospettiva di vita utile degli impianti rivampati a

quella delle originarie strutture, può assumersi una vita utile complessiva di tali

strutture pari a circa 20 anni, in luogo dei 15 anni desumibili dalla tabella di legge sui

coefficienti di ammortamento (che, ovviamente, non tiene conto degli eventuali lavori

di ristrutturazione intervenuti nel corso degli anni che favoriscono il dilatarsi del tempo

con cui una struttura raggiunge la propria morte funzionale).

Ciò premesso, nella relazione redatta dal Dipartimento di Chimica il valore

dell’impianto CP3 a nuovo viene stimato in 43,5 M€. Il valore delle opere civili a nuovo,

determinate in misura pari al 4% del valore totale dell’impianto, per tale sezione dello

stabilimento, risulta dunque pari a V = 1,74 M€.

In tali ipotesi, la percentuale di deterioramento calcolata secondo la formula dell’UEEC,

posta una età delle opere pari a 13 anni (2003 2016), assume il seguente valore:

%4986,2

140

20100*20/132

D

Si ricava, dunque, un valore presumibile all’attualità delle opere civili asservite

all’impianto CP3, pari a:

VA = V * (100 – D)/100 = 887.400 €

5.1.2. Tipologia B

Come specificato nella premessa introduttiva di tale paragrafo, nell’area 1 non sono

individuabili fabbricati e strutture suscettibili di altra utilizzazione se non strettamente

connessa al ciclo produttivo. Pertanto, in tale area il valore delle opere di tipologia B è

pari a zero.





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5.1.3. Tipologia C

I terreni nell’area 1 totalizzano una superficie complessiva pari a 20.582 mq.

Considerando un valore unitario dei suoli posti in tale porzione dell’area ASI di Acerra

pari a 42 €/mq (cfr. par. 4.3), si ricava un valore complessivo dei terreni pari a:

20.582 mq x 42 €/mq = 864.444,00 €

5.1.4. Valorizzazione dell’area corrispondente al riquadro 1

Il valore dell’area corrispondente al riquadro 1 dell’insediamento industriale afferente

alla SIMPE S.p.A., a seguito di arrotondamento, ammonta in definitiva a:

=€ 1.751.844,00=


Le infrastrutture civili insistenti nell’area corrispondente al riquadro 4 sono in parte

costituite da opere civili asservite esclusivamente all’impianto SSP ed in parte

costituite da fabbricati suscettibili di utilizzazione propria ed indipendente (cfr. par.

3.2).

5.2.1. Tipologia A

Per quanto riguarda la prima tipologia di opere va rilevato che nell’area, oltre alle

infrastrutture civili asservite all’impianto SSP, insistono molteplici manufatti in totale

disuso e degrado asserviti in passato all’impianto POLI BATCH, alla centrale

DOWTHERM e all’impianto di recupero GLICOLE, poi totalmente dismessi. Tra tali

manufatti, oltre ai telai e alle selle in c.a. ed acciaio di supporto alle tubazioni, ai

serbatoi e alle apparecchiature va, in particolare, segnalato il fabbricato in c.a. (n. 27

della planimetria catastale), di cui oggi rimane il solo scheletro strutturale di travi e

pilastri (di superficie coperta pari a 2.226 mq), che costituisce il gambo dell’edificio a

forma di “T” denominato polimerizzazione discontinua (la testa del “T” è, invece,

costituita dal magazzino e dalla zona servizi di superficie coperta pari a 2.230 mq). È

evidente che siffatte strutture, avendo esaurito la loro vita utile (risalendo tutte agli





26/37

anni ‘70/80) e versando in stato di totale degrado e abbandono, valorizzano

all’attualità un valore nullo (se non addirittura negativo nel caso dovessero essere

presi in considerazione i costi di demolizione). Parimenti, le centrali elettriche sud e

nord di superficie pari rispettivamente a 71 e 340 mq (fabbricati n. 26 e 28) nonché la

sala lavaggio filtri di superficie pari a 58 mq (fabbricato n. 24), pure realizzate negli anni

‘70, non essendo suscettibili di altra utilizzazione e avendo ormai esaurito la loro vita

utile, valorizzano un valore nullo.

Tra le infrastrutture civili ricadenti in tipologia A, le uniche di valore positivo diverso da

zero sono, dunque, quelle asservite all’impianto SSP realizzato tra il 2008 e il 2010 in

concomitanza con la riconversione dell’impianto CP3. Per la valorizzazione di tali opere

può, dunque, farsi riferimento al criterio di stima per valore di ricostruzione

deprezzato, partendo dai valori dell’impianto SSP determinati nella relazione redatta

dal Dipartimento di Chimica nella quale il valore dell’impianto SSP a nuovo (di cui si

ipotizza il completamento al 2010) viene stimato in 8,15 M€. Il valore delle opere civili

a nuovo, determinate in misura pari al 4% del valore totale dell’impianto, per tale

sezione dello stabilimento, risulta dunque pari a V = 326.000 €.

La vita utile di tali opere, che consistono esclusivamente in strutture di sostegno di

tubazioni e sili realizzate in c.a. e acciaio, può essere assunta pari a quella relativa alle

“costruzioni leggere” (cfr. par. 4.1) ossia pari a 10 anni.

In tali ipotesi, la percentuale di deterioramento calcolata secondo la formula dell’UEEC,

posta una età delle opere pari a 6 (2010 2016) anni, assume il seguente valore:

%4386,2

140

20100*10/62

D

Si ricava, dunque, un valore presumibile all’attualità delle opere civili asservite

all’impianto SSP, pari a:

VA = V * (100 – D)/100 = 185.820 €





27/37

5.2.2. Tipologia B

La porzione nord del fabbricato denominato polimerizzazione discontinua (ossia la

testa del “T”, cfr. par. 3.2), di superficie coperta pari a 2.230 mq, consta di un

capannone industriale in c.a., articolato in due livelli fuori terra. Il primo livello, posto

al piano terra, è adibito a magazzino, e consta di un unico ambiente rettangolare. Il

secondo livello è, invece, articolato in diversi vani adibiti ad uffici e servizi nonché in un

vano centrale di più grandi dimensioni adibito a sala controllo. Come già riferito in

premessa, tale immobile, seppure realizzato negli anni ‘70 (la licenza edilizia dell’intero

fabbricato di polimerizzazione discontinua è datata 7.10.1975), è stato più volte

oggetto di interventi di manutenzione e conserva ancora caratteristiche tipologiche tali

da poterlo considerare suscettibile di un’utilizzazione anche diversa da quella attuale.

Per la valorizzazione di tale porzione di fabbricato può dunque farsi ricorso al

procedimento diretto sintetico comparativo, comparando l’immobile ad altri cespiti di

analoga tipologia, ubicati nella medesima area, di cui sono noti i recenti prezzi unitari

di mercato, applicando poi le opportune decurtazioni al fine di tenere conto delle

effettive condizioni intrinseche e di vetustà.

La banca dati dell’OMI (ultimi dati aggiornati al 1° semestre 2015, cfr. par. 4.2) per i

capannoni industriali a destinazione produttiva insistenti nel Comune di Acerra in

fascia “Suburbana/ZONA INDUSTRIALE ASI (MONTEFIBRE-INCENERITORE) E AREA DI

RISPETTO”, in stato conservativo “normale”, riporta un valore di mercato unitario

(€/mq di superficie lorda/commerciale) ricompreso nell’intervallo da 440 a 880 €/mq.

Tenuto conto delle caratteristiche intrinseche del bene oggetto di valutazione che,

seppure si presenti in discrete condizioni di conservazione grazie agli interventi

manutentivi succedutisi negli anni, presenta una inevitabile obsolescenza tecnologica e

strutturale (basti pensare al necessario adeguamento che andrebbe operato per

renderlo conforme alle attuali norme in materia sismica), non può che ritenersi

congrua l’applicazione del valore inferiore dell’intervallo OMI, pari a 440 €/mq,

applicando una ulteriore decurtazione del 25% per tenere conto della effettiva vetustà

secondo quanto desumibile dalla seguente tabella:





28/37

Vetustà Deprezzamento

percentuale Vetustà

Deprezzamento percentuale

anni 5 3,5% anni 60 32,0%

anni 10 8,5% anni 70 37,0%

anni 20 15,0% anni 80 42,0%

anni 30 23,0% anni 90 43,0%

anni 40 25,0% oltre 100 anni 45,0%

anni 50 28,0% - - Tabella 1. Tabella di deprezzamento per sola vetustà di edificio industriale o commerciale (Fonte: Faust Romano, Sintesi operativa di estimo urbano, 1994)

Si determina, dunque, una valore unitario specifico pari a 330 €/mq. Considerando

cautelativamente la superficie lorda dell’immobile pari a quella coperta, secondo la

prassi applicata a siffatta tipologia di immobili insistenti in aree industriali (anziché

considerare lo sviluppo complessivo delle superfici utili che, nel caso in esame,

comporterebbe un raddoppio della quadratura lorda), si ricava, in definitiva, il

seguente presumibile valore di mercato:

2.230 mq x 330 €/mq = 735.900 €

5.2.3. Tipologia C

I terreni nell’area 4 totalizzano una superficie complessiva pari a 42.118 mq da cui,

detraendo la porzione di suolo occupata dal capannone industriale pari a 2.230 mq (il

cui valore è da ritenersi già ricompreso in quello del fabbricato), si ottiene una

superficie da valorizzare pari a 39.888 mq.



39.888 mq x 42 €/mq = 1.675.296 €




=€ 2.597.016,00=





29/37


Nell’area corrispondente al riquadro 3 insiste un unico fabbricato suscettibile di

utilizzazione propria ed indipendente. Sono, invece, assenti infrastrutture civili

asservite esclusivamente agli impianti.

5.3.1. Tipologia A

Come sopra specificato, nell’area 3 non sono individuabili infrastrutture civili asservite

esclusivamente agli impianti. A rigore va segnalata solo la presenza di una struttura in

acciaio posta sul solaio di copertura dell’edificio, fungente da struttura di sostegno per

il silo del magazzino polimero, il cui valore può ritenersi ricompreso in quello del

fabbricato stesso. Pertanto, in tale area il valore delle opere di tipologia A può

assumersi pari a zero.

5.3.2. Tipologia B

È presente un unico fabbricato di superfice coperta pari a 1.410 mq, che ricomprende

un’area destinata all’insacco e allo stoccaggio del polimero poliestere in granuli

(fabbricato n. 39 della planimetria catastale), e risulta così articolato:

Vano confezionamento 275 mq

Vano magazzino 855 mq

Porticato di dimensione 15 x 17 m di cui due consecutivi aperti 280 mq

Totale 1.410 mq

Tale immobile, seppure realizzato negli anni ‘80 (la licenza edilizia è datata

11.11.1986), conserva ancora caratteristiche tipologiche tali da poterlo considerare

suscettibile di un’utilizzazione diversa da quella attuale.

Per la valorizzazione di tale fabbricato può dunque farsi ricorso al procedimento

diretto sintetico comparativo applicando le opportune decurtazioni al fine di tenere

conto delle effettive condizioni intrinseche e di vetustà. La banca dati dell’OMI (ultimi

dati aggiornati al 1° semestre 2015, cfr. par. 4.2) per i capannoni industriali a

destinazione produttiva insistenti nel Comune di Acerra in fascia “Suburbana/ZONA





30/37

INDUSTRIALE ASI (MONTEFIBRE-INCENERITORE) E AREA DI RISPETTO”, in stato

conservativo “normale”, riporta un valore di mercato unitario (€/mq di superficie

lorda/commerciale) ricompreso nell’intervallo da 440 a 880 €/mq.

Tenuto conto delle caratteristiche intrinseche del bene che, seppure si presenti in

discrete condizioni di conservazione presenta una inevitabile obsolescenza tecnologica

e strutturale (basti pensare al necessario adeguamento che andrebbe operato per

renderlo conforme alle attuali norme in materia sismica) nonché un’altezza utile

alquanto modesta, non può che ritenersi congrua l’applicazione del valore inferiore

dell’intervallo OMI, pari a 440 €/mq, applicando una ulteriore decurtazione per tenere

conto della effettiva vetustà secondo i valori percentuali desunti dalla seguente

tabella:

Vetustà Deprezzamento

percentuale Vetustà

Deprezzamento percentuale

anni 5 3,5% anni 60 32,0%

anni 10 8,5% anni 70 37,0%

anni 20 15,0% anni 80 42,0%

anni 30 23,0% anni 90 43,0%

anni 40 25,0% oltre 100 anni 45,0%

anni 50 28,0% - - Tabella 2. Tabella di deprezzamento per sola vetustà di edificio industriale o commerciale (Fonte: Faust Romano, Sintesi operativa di estimo urbano, 1994)

Si determina, dunque, una valore unitario specifico pari a circa 340 €/mq.

Considerando la superficie lorda dell’immobile data dalla somma del 100% di quella

coperta (vano confezionamento e vano magazzino) e del 25% del porticato, secondo la

prassi applicata a siffatta tipologia di immobili insistenti in aree industriali, si ricava, in

definitiva, il seguente presumibile valore di mercato:

[(275 + 855) + (0,25 x 280)] mq x 340 €/mq = 1200 mq x 340 €/mq = 408.000 €

5.3.3. Tipologia C

I terreni nell’area 3 totalizzano una superficie complessiva pari a 2.820 mq, da cui,

detraendo la porzione di suolo occupata dal capannone industriale pari a 1.410 mq (il

cui valore è da ritenersi già ricompreso in quello del fabbricato), si ottiene una

superficie da valorizzare pari a 1.410 mq.





31/37



1.410 mq x 42 €/mq = 59.220 €




=€ 467.220,00=

***********************************************************************





32/37

5.4. Tabella di sintesi recante la valorizzazione di tutte le aree

Di seguito, per un più immediato e diretto confronto, si riporta una tabella sinottica

recante la valorizzazione di ciascuna area per ogni tipologia di immobile secondo i

criteri di stima riportati nel capitolo 4:

Area 1 Area 4 Area 3 Totale per tipologia

Tipologia A Opere civili asservite agli impianti

€ 887.400 € 185.820 € - € 1.073.220

Tipologia B Fabbricati suscettibili di altra utilizzazione

€ - € 735.900 € 408.000 € 1.143.900

Tipologia C Terreni

€ 864.444 € 1.675.296 € 59.220 € 2.598.960

Totale per area

€ 1.751.844 € 2.597.016 € 467.220 € 4.816.080

Il più probabile valore delle aree di cui ai riquadri 1, 4 e 3 dell’impianto della soc.

SIMPE S.p.A., integrative del sistema aziendale caratterizzato dalla produzione

industriale di cui agli impianti CP3 ed SSP, ammonta in definitiva a:

=€ 4.816.080,00= (quattromilioniottocentosedicimilaottanta/00EURO)

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6. Rilevazione di profili problematici nella prospettiva di alienazione

Rilevazione di profili problematici relativi alla prospettiva di alienazione delle aree

individuate con al punto 1, nell ’ambito del sistema aziendale sub 2.

6.1. Area ex SIN

L’area in esame è ricompresa nella perimetrazione dell’ex SIN Sito di Interesse

Nazionale per priorità di bonifica (art. 252 del D.Lgs. 152/2006) denominato “Litorale

Domitio Flegreo ed Agro Aversano”. Tale sito, individuato tra i primi interventi di

bonifica di interesse nazionale dalla Legge 426/98, ricomprendeva 77 comuni e una

popolazione di oltre un milione e 300 mila persone.

Con il D.M. n. 7 dell’11.01.2013 il Ministero dell’Ambiente ha operato un

declassamento per la Regione Campania di parte dei territori perimetrati ed identificati

come SIN, ricomprendendo tra questi anche il SIN “Litorale Domitio Flegreo ed Agro

Aversano” e stabilendo che (art. 1 comma 2) “la competenza per le necessarie

operazioni di verifica ed eventuale bonifica all’interno dei siti (…) viene trasferita alle

Regioni territorialmente interessate che subentrano nella titolarità dei relativi

procedimenti”.

Con specifico riferimento alle aree prossime a quelle oggetto di valutazione va

segnalato che, dalla Tabella 4.2 del Piano Regionale di Bonifica della Regione Campania

(che, sebbene approvato con delibera amministrativa del Consiglio Regionale n. 777

del 25.10.2013, ancora non recepisce il declassamento di cui al D.M. 7/2013) recante il

Censimento dei Siti Potenzialmente Contaminati, nella sezione relativa al SIN “Litorale

Domitio Flegreo ed Agro Aversano” (CSPC SIN) si evince quanto segue:

Codice Denominazione Comune Proprietà Tipologia attività

Matrici Contaminate

Contaminanti Iter Procedurale

3001A514 NGP S.p.A. Stabilimento di Acerra

Acerra Privata Attività Produttiva

Piano di caratterizzazione approvato

La giurisprudenza riguardo alle responsabilità e agli oneri ricadenti sul proprietario di

un terreno inquinato anche quando non direttamente responsabile dei fenomeni di

contaminazione è alquanto complessa e controversa.





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Per i siti di proprietà privata, infatti, l’obbligo (e quindi anche il costo) delle attività di

caratterizzazione e bonifica ricadrebbe, ai sensi del Titolo V della Parte IV del D. Lgs.

152/2006, in capo al responsabile della contaminazione o in subordine al proprietario

dell’area o ad altro soggetto interessato. Tuttavia è esperienza comune che spesso non

è possibile individuare il responsabile della contaminazione né diversamente vi

provvedono spontaneamente il proprietario o altri soggetti interessati tanto è vero che

lo stesso D.Lgs. 152/2006, al comma 4 dell’art. 244, prevede un intervento sostitutivo

d’ufficio dell’Amministrazione competente, in danno dei soggetti obbligati, secondo

quanto previsto dall’art. 250 del medesimo D.Lgs. 152/2006. Al fine di rendere

concreta l’attuazione di tali interventi sostitutivi il citato art. 250 prevede che le

Regioni istituiscano appositi fondi nelle proprie disponibilità di bilancio per far fronte

alle anticipazioni delle spese necessarie, in attesa di potersi rivalere sui soggetti

obbligati.

In tale sede vuole solo riferirsi che, in prospettiva della alienazione delle aree oggetto

di valutazione, sarebbe opportuno acquisire uno specifico parere

legale/amministrativo che, anche alla luce delle numerosi (spesso contraddittori)

provvedimenti emessi sulla questione in casi analoghi dai TAR Regionali e dal Consiglio

di Stato, possa consentire, da un lato, di delineare il corretto percorso procedurale

relativamente alla vendita dei beni e, dall’altro, di definire, seppure in maniera

indicativa, gli adeguamenti da applicare al valore di mercato dei terreni al fine di

tenere conto degli oneri di caratterizzazione eventualmente ricadenti sull’acquirente.

6.2. Storia catastale e provenienza

Dalle visure storiche catastali emergono diversi atti di fusione e divisione che hanno

interessato le originarie particelle catastali quando ancora intestate alle soc. NGP e

Montefibre. Andrebbe, dunque, verificata, con maggiore dettaglio, la storia catastale

dell’intero compendio confrontandola con i titoli di provenienza al fine di accertare

l’assenza di anomalie e discontinuità.





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6.3. Eventuale bonifica di materiali tossico/nocivi (MCA)

I capannoni industriali suscettibili di una utilizzazione propria ed indipendente, valutati

in relazione secondo il criterio di stima definito per la Tipologia B, risultano realizzati

tra il 1975 (fabbricato polimerizzazione discontinua) e il 1985 (magazzino chips). Così

pure molte delle infrastrutture civili nonché dei manufatti e delle apparecchiature

afferenti agli impianti dismessi POLI BATCH, GLICOLE e centrale DOWTHERM, risalgono

perlopiù ai primi anni ‘80. È noto che tra gli anni ‘50 e gli anni ‘80 nel settore edilizio si

è fatto largo uso di materiali contenenti amianto caratterizzati da eccellenti proprietà

ignifughe, fonoassorbenti, isolanti, refrattarie e di resistenza ad abrasione, usura ed

agenti chimici e biologici. All’interno degli edifici l’amianto veniva impiegato in diverse

componenti strutturali e, in particolare, nelle coibentazioni delle strutture verticali ed

orizzontali applicate con tecniche a spruzzo, nelle pavimentazioni in vinil-amianto,

nonché in altri materiali edili. Andrebbe, quindi, effettuata una attenta valutazione

(anche mediante il prelievo e l’analisi di campioni rappresentativi) dei materiali che

caratterizzano le strutture e le apparecchiature più datate, al fine di rilevare

l’eventuale presenza di materiali in amianto o di altri materiali tossico/nocivi e

pianificare e/o segnalare all’eventuale acquirente le opportune azioni di bonifica da

porre in essere determinandone i relativi costi.

6.4. Obblighi e vincoli contrattuali con il Consorzio ASI

Da quanto rilevato nel corso dei sopralluoghi e a seguito dell’esame della

documentazione acquisita, è emerso che, originariamente, ossia prima ancora di

essere acquistate dalla Montefibre e dalla N.G.P., parte delle aree oggetto della

odierna valutazione fossero di proprietà del Consorzio ASI di Napoli. Ad ogni modo il

compendio SIMPE rientra all’interno dell’ASI di Acerra sicché, anche sulla scorta di un

opportuno approfondimento circa la provenienza dei terreni e le pattuizioni

eventualmente sottoscritte tra il Consorzio ASI e le diverse società succedutesi nella

proprietà dei suoli industriali, andrebbero scrupolosamente esaminate, proprio nella

prospettiva di alienazione, tutti gli obblighi e i vincoli contrattuali concernenti





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l’assegnazione di tali suoli e i casi di cessazione dell’attività produttiva. A tal proposito

si rimanda, tra l’altro, al recente Decreto Commissariale n. 100 del 09.07.2014 emesso

dal Consorzio recante il “Regolamento consortile per l’insediamento ed il

monitoraggio degli insediamenti produttivi negli agglomerati dell’Area di Sviluppo

Industriale della Provincia di Napoli - Adeguamento alla L.R. n. 19 del 6 dicembre

2013”.

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Con quanto sopra, io sottoscritto dott. ing. Davide PORTOLANO ho adempiuto bene e

fedelmente all’incarico conferitomi e mi dichiaro sin da ora a disposizione per

eventuali chiarimenti.

La presente relazione consta di trentasette (n. 37) fogli fin qui e da tre (n. 3) allegati.

Napoli, 21 dicembre 2015

Il Tecnico incaricato

dott. ing. Davide Portolano

Elenco allegati

A. Visure e planimetrie catastali

- Elaborato planimetrico

- Area corrispondente al riquadro 1



B. Rilievi fotografici

- Foto 1 – 4. Riquadro 1



C. Rappresentazioni cartografiche

- Tavola 1. Inquadramento di scala vasta su ortofotocarta

- Tavola 2. Inquadramento di scala locale su CTR Campania

- Tavola 3. Inquadramento riquadri 1, 4 e 3 su planimetria stabilimento SIMPE S.p.A.

- Tavola 4. Inquadramento riquadri 1, 4 e 3 su elaborato planimetrico

- Tavola 5. Inquadramento riquadri 1, 4 e 3 su planimetrie catastali

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Tribunale di Nola - Polimerica.it...complesso Montefibre di Acerra tra le società NGP, Montefibre,...

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