TRIBUNALE DI MODENA Esecuzione Immobiliare N °. 386-2016 · riepilogo,aggiungendo la specifica...

TRIBUNALE DI MODENA

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Esecuzione Immobiliare N °. 386-2016

Creditore procedente: ------------------------------------------------------

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Debitori esecutati: ------------------------------------------------------------

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RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA DEL C.T.U.

IN SOSTITUZIONE E RETTIFICA

della CTU depositata il 19/09/2017

Affidamento dell’ incarico:

Il sottoscritto Dott. Arch. Ettore ROTEGLIA, libero professionista con studio in Sassuolo,

Piazza Garibaldi n.17 codice fiscale: RTGTTR53E22I462W, iscritto all’Albo degli Architetti

della Provincia di Modena al n. 60 e all’Albo dei Consulenti Tecnici presso il Tribunale di

Modena, è comparso il giorno 31/05/2017 innanzi al Funzionario Giudiziale dell’Ufficio

Esecuzioni immobiliari presso il Tribunale di Modena al fine di prestare il giuramento di rito per

l’accettazione dell’incarico conferitogli in data 23/05/2017 dall’ill.mo Sig. Giudice Dott.

Michele Cifarelli, al fine di provvedere alla stima del compendio immobiliare pignorato e al

compimento delle ulteriori attività di cui all’art.173- bis disp.att.c.p.c. affinchè risponda con

relazione scritta ai quesiti appresso indicati.

Descrizione dell’incarico :

“L’esperto prima di ogni attività, dovrà controllare la completezza dei documenti di cui

all’articolo 567, secondo comma, cpc. All’esito di tale controllo preliminare:

-se per tutti beni pignorati tale documentazione è mancante o inidonea, segnali

tempestivamente al GE detta circostanza, senza procedere oltre;

-se per tutti beni pignorati tale documentazione è completa o idonea, proceda secondo i

successivi quesiti;

-se solo per alcuni beni pignorati tale documentazione è mancante od inidonea, segnalata

tempestivamente detta circostanza, proceda secondo i successivi quesiti soltanto in relazione ai

beni per cui detta documentazione è invece completa ed idonea.

Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea, provveda alla redazione

della relazione di stima, nella cui premessa indicherà il regime patrimoniale del debitore, se

coniugato,e dalla quale devono risultare :

1) L’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando la

corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento;

2) Una sommaria descrizione del bene

3) Lo stato di possesso del bene, con l’indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al

quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contrati registrati in data

antecedente al pignoramento. In quest’ultimo caso,specificherà altresì se il canone

convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti

locazioni, ai fini previsti dall’art.2923 co.3 cc. In caso di occupazione assente o non

opponibile,determinerà l’identità occupazionale dovuta. I documenti relativi allo stato di

possesso dell’immobile, ove non consegnati spontaneamente potranno essere richiesti al

custode IVG, contestualmente nominato ed incaricato della loro acquisizione.

4) L’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul

bene,che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti

incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere

storico-artistico.

5) L’esistenza di formalità,vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno

cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente

6) La verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della

dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del

certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa

7) In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo

36 del Decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali

costi della stessa; altrimenti la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di

condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale sia stata

presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria

e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la

verifica,ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente

presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art.40,

comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n.47, ovvero dell’art.46, comma quinto del

decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380, specificando il costo

per il conseguimento del titolo in sanatoria .Di ciò faccia menzione nel

riepilogo,aggiungendo la specifica avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i

presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art.46,co.5 ,del citato T.U. e di cui

ll’art.40,co.6 della citata L.47/85;

8) La verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi è stata

affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di

proprietà ovvero derivanti da alcuno dei suddetti titoli;

9) L’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su

eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora

scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla

data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene.

pignorato.

Sulla base di quanto accertato

DETERMINI il valore di mercato dei beni, formando, se opportuno al fine di conseguire una

più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati.

Nella determinazione di tale valore,proceda al calcolo della superficie

dell’immobile,specificando quella commerciale,del valore al metro quadro e del valore

complessivo,esponendo analiticamente gli adeguamenti e correzioni di sima,ivi compresa la

riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia da vizi del bene

venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione

urbanistica,lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici

non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le spese condominiali

insolute.”

Con la precisazione che:

-nell’adeguamento della stima dovrà tenere conto non delle pregresse spese condominiali

insolute, ma dei presumibili oneri relativi alla gestione ordinaria per un biennio;

-nella formazione dei lotti di vendita, salvo che non risulti indispensabile,avrà cura di

evitare suddivisioni che comportino la necessità di costituzione di servitù di qualunque

genere a carico di immobili inseriti in altri lotti, ovvero estranei alla esecuzione.

-nella formazione dei lotti di vendita, avrà inoltre cura di identificare i singoli lotti con

numerazione progressiva generale (lotto 1,2,3 ecc. ovvero A,B,C etc), e non con criteri

alternativi o misti (quali ad esempio l’appartenenza dei beni a diversi esecutati). Nessuna

eccezione a tale regola è consentita.

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1.Controllo preliminare documentale di cui all’art. 567, secondo comma, cpc

Dagli esami effettuati risulta agli atti la documentazione ipo-catastale di rito riassunta

nella Certificazione Notarile sostitutiva, redatta dal Notaio Anna Maria Tosi in data

13/09/2016, ai sensi dell’art.567,II comma, c.p.c.

La documentazione risulta idonea e corrispondente a quanto rilevato, fatto salvo

quanto segue.

A pag. 2 della succitata certificazione nel proseguo dell’elencazione delle proprietà

degli esecutati soggette a pignoramento, viene indicata la particella al N.C.T. del Comune di

Serramazzoni identificata al fg.51mapp. 392.

Dalle indagini compiute dallo scrivente, trattasi certamente di un errore, in quanto il

succitato mappale non risulta essere di proprietà degli esecutati stessi ma della

soc.”Patrimonio Serramazzoni”, facente capo al Comune di Serramazzoni (MO) ; per altro,

su tale particella insiste da decenni una scuola comunale.

Evidentemente la dizione esatta è :“fg.51, mapp.692” come poi correttamente riportato

nella medesima relazione a pag. 7.

Segnalato quanto sopra al legale del creditore procedente, in data 31 agosto 2017 viene

depositata “Postilla alla certificazione notarile “ a firma Dott.ssa Elisabetta Leoni, per conto

della Associazione Notarile –Procedure Esecutive di Reggio E. ad effettiva rettifica

dell’errore.

Pertanto è da intendersi che il mapp.392 del fg.51 non è stato oggetto di pignoramento

mentre è stato correttamente pignorato il mapp.692 del fg. 51.

Riteniamo opportuno poi evidenziare- al fine di evitare ogni possibile potenziale

fraintendimento nell’atto di trasferimento che nel pignoramento tra tutti i beni di cui si

rimanda all’ elenco a seguire nella relazione, compaiono anche le unità immobiliari

identificate al Catasto Urbano del Comune di Serramazzoni al fg. 51 part.697 sub. 2 e sub.3;

correttamente non è stato indicato il sub.1 del medesimo fg. e mapp., che invece è già

riportato nell’atto notarile di provenienza delle unità stesse, agli esecutati.

Ciò in quanto il sub. 1 è area cortiliva identificabile nel relativo Elaborato planimetrico e

costituisce BCNC comune ai sub.2 e 3, e quindi conseguentemente è da intendersi già

compreso a tutti gli effetti tra i beni soggetti alla presente procedura, anche se non è

espressamente elencato.

Al fine di inoltre di evitare imprecise trascrizioni si specifica che l’indirizzo esatto

derivante dall’originario catasto dei beni soggetti a questa procedura è il seguente:

Serramazzoni (MO) via Casa Taddioli ( abbreviato anche in Ca’ Taddioli o via Taddioli)

n. 911 e seg. e non “via Tadioli” o “via Casa Tadioli” già riportato in diversi atti.

2. Provenienza dei Cespiti agli esecutati agli esecutati e stato civile degli esecutati.

Gli immobili oggetto della presente esecuzione immobiliare sono pervenuti agli esecutati in

tempi successivi e con quote e diritti diversi sulla proprietà in base a ai seguenti atti pubblici

- Atto di compravendita a ministero Notaio Dott. Giulio Dallari di Lama Mocogno in data

05//05/1980 rep.12782/3274 registrato a Pavullo nel Frignano il 20/05/1980 al n.559 e

trascritto a Modena il 04/06/1980 al n. 7473 di R.P.

- Decreto di acquisto per usucapione del Tribunale di Modena in data 14/06/1995 rep.37

trascritto a Modena il 22/08/1995 al n. 10411 di R.P.

- Atto di compravendita a ministero Notaio Dott. Mauro Smeraldi di Serramazzoni in data

16/10/1998 rep. 21194 trascritto a Modena il 15/11/1988 al n. 13127 d i R.P.

- Atto di donazione a ministero Notaio dott. Gino Bergonzini di Modena in data 16/03/2005

rep. N. 39086/21034 trascritto a Modena il 14/04/2005 al n. 6634 di R.P. e 6635 di R.P.

- Atto di divisione a ministero Notaio dott. Gino Bergonzini di Modena in data 16/03/2005

rep. N. 39087/21034 trascritto a Modena il 13/04/2005 al n. 6594 di R.P.

Le quote di comproprietà ed i relativi diritti attuali sugli immobili sono riassunti al punto

seguente

Relativamente allo stato civile degli esecutati si rileva che :

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------------------------------ hanno scelto il regime di separazione dei beni con atto a ministero

Notaio Dott. Mauro Smeraldi di Serramazzoni in data 05/10/1988 rep. 20935 trascritto a

Modena il 28/10/1988 al n. 12316 di R.P.

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--------------------------------- sono in regime di separazione dei beni, come dichiarato in

diversi atti pubblici

3.Identificazione dei Cespiti oggetto di pignoramento e rispettivi titoli di proprietà:

A) Immobili in Comune di Serramazzoni ((MO) censiti al catasto Fabbricati con il fg.

51, mapp. 172 graffato con il mappale 173; mappale 697 sub. 2 e 3.

e nello specifico :

• A.1.fg.51 part.172 e part. 173 graffate insieme, via Taddioli n.911, piano T-1-2, Categoria

A/7, Classe 5, Vani 10, Superficie catastale mq.307, totale escluse aree scoperte mq. 294,

Rendita €. 1.265,32. (Villa padronale con relativa area cortiliva)

• A.2.1.fg. 51 part.697, sub. 2, via Taddioli snc piano S1, Categoria C/6. Classe 4, Mq.51,

superf.catastale mq.59, Rendita €. 92,19. (Autorimessa)

• A.2.2.fg.51 part.697, sub.3, via Taddioli snc piano S1, Categoria C/6. Classe 4, Mq.33,

superf.catastale mq.41, Rendita €. 59,65. (Rimessa)

Si specifica che è da intendersi anche compreso il :

• fg.51, part.697, sub.1, via Taddioli snc B.C.N.C., corte comune ai sub.2 e 3.

In piena proprietà dei sig.ri ---------------------------------------------- per la quota di ½

ciascuno.

B) Immobili in Comune di Serramazzoni ((MO) censito al catasto Fabbricati con il fg.

51, mappale 711 e al Catasto Terreni con il fg. 51, mapp.710 e 712.

e nello specifico :

• fg.51, part.711, via Casa Taddioli snc piano S1-T, Cat.C.2, Classe 6, Mq.106,

Superficie catastale mq.243, Rendita €.197,08 (Deposito attrezzi agricoli su due

piani con relativa area pertinenziale)

• fg.51, part.710, semin., cl.2 are 10,60, Reddito domenic. €.3,24 Reddito Agrario €.3,57

• fg.51, part. 712, semin.cl.2, are 48,28, Reddito domenic. €.14,71, Reddito Agrario €.16,21

per complessivi are 58,88 Reddito domenic. €.17,95, Reddito Agrario €. 19,78 (Area

agricola)

In piena proprietà dei sig.ri --------------------------------------------------- per la quota di ½

ciascuno.

C) Immobili in Comune di Serramazzoni ((MO) censiti al catasto Fabbricati con il fg.

51, mapp. 175 e 681

• -fg.51, particella 175, via Taddioli n.903 piano T-1-2, cat. A4, classe 2, vani 8,5,

superficie catastale mq.196, totale escluse aree esterne mq.170, Rendita €. 294,12

( abitazione fatiscente).

• fg.51,part.681, via Taddioli snc p.T,cat.C/2, Classe 8, Mq. 6, Superficie catastale

mq.54,Rendita €. 15,18. (piccolo deposito) :

Il cespite identificato al fg.51, part.175 risulta di proprietà dei sig.ri ------------------------------

-----------------------------per la quota di ¼ ciascuno di piena proprietà e per la quota di ¼

ciascuno di nuda proprietà, gravata da usufrutto per la quota di ½ a favore della sig.ra -----

------------------------- con diritto di accrescimento a favore del coniuge ---------------- ----

--------------

Il cespite identificato al fg.51, part.681 risulta di proprietà dei sig.ri -------------------- e -----

------------------------------ per la quota di ¼ ciascuno di piena proprietà e per la quota di ¼ di

nuda proprietà, gravata da usufrutto per la quota di ¼ ciascuno a favore dei sig.ri -----------

--------------- e ------------------------con diritto di accrescimento reciproco.

D) Immobili in Comune di Serramazzoni (MO) censiti al Catasto terreni al fg.

51,mapp.102-105-128-129-130-132-145-146-147-169-177-191-192-193-226-227-

228-229-264-466-467--683-689-692-695

e nello specifico al NCT -Terreni agricoli e a bosco-

• -fg.51 ,part.102,incolt ster, are 78,51

• -fg.51,part.105, incolt prod cl.2, are 39.78 Reddito domenicale €.0,41, Redd.Agrario €. 0,21

• -fg.51,part.128, semin.arbor.cl.2,are 82.61 Reddito domenic. €.29,44 Redd.Agrario €.29,87

• -fg.51,part.129,semin.arbor.cl.2,ettari 1.29.56 Redd. domenic. €.32,79 Redd.Agrario €.33,46

• -fg.51,part.130,bosco ceduo.cl.3,are 33,80 Redd. domenic. €.1,57 Redd.Agrario €.0,35


• -fg.51,part.145, semin..cl.3,are 14.96 Reddito domenic. €.3,79 Redd.Agrario €.3,86

• -fg.51,part.146,bosco ceduo.cl.3,are 56.20 Redd. domenic. €.2,61 Redd.Agrario €.0,58


• fg.51, part.169,semin.cl.2,are 09.30 Redd. domenic. €.2,83 Redd.Agrario €.3,12

• fg.51,part.177,area fabbr. demol. are 00,54




• -fg.51,part.226,incolt.prod.cl.1,are 15.13 Redd. domenic. €.0,23 Redd.Agrario €.0,16

• -fg.51,part.227,incolt.cl.1,are 00,44






• -fg.51,part.683, area fabbr.demol, are 00.18


• -fg.51,part.689, semin.cl.2,are 03.88 Reddito domenic. €.1,18 Redd.Agrario €.1,30


Per complessive Ha.9.70.57 (ettari nove are settanta centiare cinquantasette) RDE. :€.160,33

RAE160,33

In piena proprietà dei sig.ri ----------------------------------------------------, per la quota di ¼

ciascuno e per la quota di ¼ ciascuno di nuda proprietà, gravata da usufrutto per la quota

di 2/4 a favore della sig.ra -------------------------- con diritto di accrescimento a favore del

coniuge -------------------------- (a esclusione dei mapp. 169-177-689 il cui diritto di usufrutto

è in capo a ---------------------------------- per 1/4 ciascuno).

4. Breve descrizione dei beni oggetto di pignoramento

A. Villa ed autorimessa

A.1. Villa

Identificata al NCEU del Comune di Serramazzoni (MO) al fg.51 part.172 e part.

173 graffate insieme, via Casa Taddioli n.911, piano T-1-2, Categoria A/7, Classe 5, Vani 10,

Superficie catastale mq.307, totale escluse aree scoperte mq. 294, Rendita €. 1.265,32

Trattasi di una villa padronale indipendente di vecchio impianto recuperata con

interventi edilizi rilevanti, a fini di abitazione civile, inserita in un contesto paesaggistico di

pregio.

E’ stata oggetto di numerosi interventi di sapiente recupero architettonico, che pur

salvaguardando la tipologia originaria ha ottenuto una moderna ed elegante residenza, con

paramenti esterni in parte in sasso, in parte intonacati in parte f.v. con mattoni antichi.

Il recupero ha riguardato l’intero piccolo borgo, provvedendo anche all’esterno

l’utilizzo nelle aree prettamente pertinenziali di materiali idonei con l’inserimento anche di

particolari storici architettonici antichi.

Il fabbricato presenta inoltre una copertura con travi lignee,a falde distaccate e

manto in coppi di recupero, scuroni esterni lignei.

Si sviluppa al p.terra con la zona “giorno” e al p.primo e soppalco con la zona

“notte”.

Al p.terra trovano ubicazione un ingresso, un ampissimo ed articolato

soggiorno/pranzo, una area a cucina parzialmente rivolta verso la zona pranzo; gli ambienti

all’esterno si “aprono” verso un ampio porticato angolare.

E’ presente poi un disimpegno che porta ad un servizio igienico ed altro ambiente di

servizio.

Al p.primo sono presenti n. 3 ampie camere da letto, una quarta camera ad armadi ed

un disimpegno a doppio volume con soppalco, oltre a due ampi bagni/servizi igienici.

. E’ pure presente anche una zona sottotetto- non evidenziata nelle planimetrie

catastali- accessibile dalla scala principale, ad uso servizi.

I materiali di finitura sono di qualità e sempre attuali, anche se installati da oltre 15

anni.

Si rileva una pavimentazione in ceramica di formato grande nella zona giorno,di una

intensa colorazione verde scuro ; i bagni dotati di ogni accessorio, sono rivestiti a tutta

altezza con ceramica di pregio, di piccolo formato, a più colori ed inserti a mosaico.

Gli infissi sono in buono stato di conservazione in legno tipo “Douglas”dotati di

vetro camera isolante, i pavimenti sono in listelli di legno, nella zona “notte”.

Gli impianti elettrici sono del tipo sottotraccia e appaiono essere dotati di ogni

accessorio di legge; il riscaldamento è del tipo a pannelli radianti a pavimento con caldaia

autonoma; a corredo sono presenti anche dei termoarredo.

E’ installata una ampia stufa/camino a legna, decorativa, nel soggiorno, che diventa

per la sua rilevanza un elemento architettonico “fulcro” dell’intera zona giorno,concepita ad

“open space”.

E’ stata posta particolare cura da parte dei proprietari in prima persona, nel recupero

architettonico degli interni, evidenziando gli antichi elementi architettonici, con inserti in

pietra e mattoni f.v., travi e travetti lignei antichi, architravi in pietra ed inferiate decorative.

Ogni particolare risulta ben studiato e curato; la scala che porta al soppalco è stata

ricavata dal recupero integrale di antico fusto arboreo.

In complesso quindi l’abitazione appare in buono stato, di ampia dimensione, e

dotata di ogni comodità d’uso, inserita -seppur parzialmente isolata- in un contesto

ambientale di pregio.

Risulta di non facile accessibilità da via Casa Taddioli,che è in parte strada “bianca”

in forte pendenza e sconnessa in alcuni tratti, con una percorrenza di circa mt. 800 dalla

strada principale verso Faeto; più agevole e immediata è la strada comunale via Lago delle

More che collega la proprietà direttamente al centro abitato di Serramazzoni.

Alla villa catastalmente sono connesse due aree cortilive di proprietà esclusiva; la più

ampia è posta sul lato nord e presenta una superficie di mq. 80 circa, sul lato nord, mentre la

seconda più piccola avente configurazione triangolare è di mq. 12 circa.

A.2 Fabbricato ad autorimessa

Il fabbricato – di recente impianto- si erge a pochi metri dalla villa; risulta essere

stato edificato circa 15 anni fa ed è composto da un unico piano con copertura piana a

terrazzatura.

Presenta anch’esso finiture esterne di pregio e ben curate, con particolari di murature

in sasso che lo rendono ben inserito nel contesto ambientale collinare.

In fregio al fabbricato è presente una piccola porzione di area pertinenziale cortiliva.

Dal punto di vista altimetrico esso risulta solo in parte interrato seguendo

l’andamento della collina degradante da via Casa Taddioli verso l’insediamento abitativo.

Nella pratica edilizia originaria- di cui in seguito specificheremo- si richiede

“costruzione di autorimessa interrata”.

Il fabbricato comprende due unità immobiliari:

A.2.1 Autorimessa

Identificata al NCEU del Comune di Serramazzoni al fg. 51 part.697, sub. 2, via

Taddioli snc piano S1, Categoria C/6. Classe 4, Mq.51, superf.catastale mq.59, Rendita €.

92,19.

E’ di facile ed immediata accessibilità da ogni autoveicolo e si presenta in buone

condizioni d’uso.

Presenta finiture al civile con murature intonacate, pavimento in ceramica;è dotata

sul fronte di ampio portone del tipo “sezionale” scorrevole ed automatizzato..

La altezza interna è di circa mt. 2.50 e data la sua ampiezza consente il parcamento

di due (o più) autoveicoli.

A.2.2.Rimessa

Identificata al NCEU del Comune di Serramazzoni al fg.51 part.697, sub.3, via

Taddioli snc piano S1, Categoria C/6. Classe 4, Mq.33, superf.catastale mq.41, Rendita €.

59,65.

E’ un locale accessorio adiacente all’autorimessa aventi caratteristiche similari e

quindi finiture al civile..

Presenta un piccolo portone in legno di accesso , risultando pressoché seminterrato

sul retro e sul fianco e non sono presenti aperture.

E’ utilizzato a deposito/cantina per l’abitazione principale.

Risulta complessivamente in buono stato di conservazione.

B. Deposito attrezzi agricoli con relativa area pertinenziale ed agricola .

Identificato al NCEU del Comune di Serramazzoni al:

Fg.51,part.711, via Casa Taddioli snc piano S1-T, Cat.C.2, Classe 6, Mq.106, Superficie

catastale mq.243, Rendita €.197,08

e al NCT del medesimo comune :



• per un totale di H. 0.58.80

E’ un fabbricato di recente impianto,-edificato circa 15 anni fa, accessibile

carrabilmente sia al p.primo da via Casa Taddioli, sia al p.terra, dall’area cortiliva

sottostante.

Presenta caratteristiche costruttive improntate alla semplicità, con muri di

tamponamenti in mattoni -del tipo “forato”- non intonacato e per le parti contro terra in c.a.

faccia a vista, rivestito parzialmente in sasso.

La copertura è tradizionale “a due acque” con un largo sporto di gronda a protezione

dei due ambienti-rispettivamente uno per piano- sottostanti; il manto di copertura è in

semplice guaina ardesiata impermeabilizzante.

Presenta altezze interne che in planimetria catastale sono indicate in mt. 3.00 al

p.terra e mt. 2.70 al p.seminterrato, ma in realtà sono state eseguite più ampie.

Non sono stati montati i portoni e gli infissi di chiusura ai vani finestra.

E’ arricchito da una ampia area cortiliva pertinenziale sui due fronti accessibili anche

da carri agricoli; la sua funzione è prettamente agricola per il comodo ricovero degli

attrezzi e carri.

Al fabbricato -per una sua maggiore razionalità produttiva/aziendale- si è ritenuto

opportuno conservare l’area agricola già di provenienza originaria, al fine di consentire

all’eventuale nuovo acquirente la disponibilità di sufficiente spazio.

C. Abitazione fatiscente con piccolo deposito ed area cortiliva

• fg.51, particella 175, via Taddioli n.903 piano T-1-2, cat. A4, classe 2, vani 8,5,

superficie catastale mq.196, totale escluse aree esterne mq.170, Rendita € 294,12

( abitazione fatiscente).

• fg.51, particella 681, via Taddioli snc piano T, cat. C/2, Classe 8, mq. 6, superficie

catastale mq.54, Rendita € 15,18 (piccolo deposito).

. Trattasi di un edificio indipendente di antica impianto, a forma rettangolare,

sviluppato su due piani più il sottotetto, a destinazione abitativa rurale.

La parte retrostante, seguendo il naturale declivio del terreno è interrata.

Si trova in una condizione attualmente non agibile ed abbandonato, essendosi per

altro verificatisi alcuni cedimenti e fessurazioni in fattispecie sul fianco sud, in prossimità

di un vecchio ampliamento.

I paramenti esterni risultano in parte in sasso faccia a vista, gli infissi esterni in

scuroni lignei, la copertura in travi travetti lignei, manto di copertura in coppi.

All’interno non si è mai di fatto intervenuto e pertanto sono presenti i materiali

originali dell’epoca, per quanto si è potuto accertare, vista l’inagibilità.

Risulta disabitata da diversi anni e questo ne ha comportato sicuramente un degrado

rilevante, essendo sorta anche vegetazione infestante nelle prossimità.

Al p.terra è presente l’ingresso a fronte della scala interna, una cucina, un soggiorno

e due cantine oltre ad un porticato/rimessa.

Al p.primo sono presenti due camere da letto, una legnaia ed un terrazzo, al

secondo/sottotetto, due c. letto. Il piano secondo ha una superficie in pianta ridotta rispetto i

piani sottostanti.

Le altezze variano dai mt.2.60/2.50 del p.terra e primo e mt. 1.80/2.70 al p.sottotetto.

Alla casa è abbinata una piccola area cortiliva esclusiva di circa mq.100 ed un

piccolo deposito a p.terra, presumibilmente già servizio igienico.

La sua configurazione e l’inserimento ambientale di pregio, meriterebbero un

integrale recupero architettonico funzionale.

D. Terreni agricoli e a bosco.

Porzioni di terreno agricolo e a bosco identificati al NCT del Comune di Serramazzoni al :

• -fg.51,part.102,incolt ster, are 78,51

• -fg.51,part.105, incolt prod cl.2, are 39.78 Redd.domenicale €.0,41, Reddi.Agrario €. 0,21

• -fg.51,part.128, semin.arbor.cl.2,are 82.61 Redd. domenic. €.29,44 Redd.Agrario €.29,87




• -fg.51,part.145, semin..cl.3,are 14.96 Redd. domenic. €.3,79 Redd.Agrario €.3,86




• fg.51,part.177,area fabbr.demol. are 00,54













• -fg.51,part.689, semin.cl.2,are 03.88 Redd. domenic. €.1,18 Redd.Agrario €.1,30


Trattasi di un ampi appezzamenti di terreno limitrofi tra loro, di diversa altimetria ed

utilizzo costituenti pressoché il fianco collinare in declivo, all’ingresso del paese di

Serramazzoni provenendo dalla Strada provinciale Prignano S/S- Serramazzoni.

Sono accessibili dalla strada denominata via Casa Taddioli, che come sopra

accennato è di difficile percorrenza, se non con mezzi agricoli, a causa del suo stato e

configurazione, e a monte anche dalla strada comunale via Lago delle More, più agevole.

Essi costituiscono un insieme ambientale caratteristico e di pregio, anche se dal

punto di vista della redditività agraria, questa è contenuta, vista per altro la forte pendenza

dei terreni stessi in alcuni punti.

Da quanto potuto accertare non è stato posto dal vigente strumento urbanistico il

vincolo paesaggistico, che invece copre le aree poco distanti di Faeto.

Le aree coltivabili sono mantenute a prato, mentre le residue sono a bosco, con la

presenza di piante di alto fusto, quali carpini e faggi.

E’ presente un ampio bacino artificiale di raccolta delle acque piovane, che viene

utilizzato, per quanto riferito, per l’irrigazione.

E’ stata rinvenuta anche la creazione di una piccola piscina ad uso famigliare;

essendo del tipo prefabbricato, di modeste dimensioni, e ad “appoggio”, riteniamo che esso

possa costituire un “arredo” rimovibile e non anche un manufatto edilizio, di cui fosse

necessaria pratica edilizia; al riguardo si è chiesto anche parere verbale all’Ufficio Tecnico

del Comune di Serramazzoni.

In prossimità dell’area soggetta alla presente procedura, è stato installato l’impianto

di depurazione comunale, che comunque da quanto dichiaratoci, non crea particolare

pregiudizio.

Non è presente una recinzione del compendio, per cui i confini territoriali di

proprietà non sono di immediata lettura; fatta eccezione di una porzione del bosco che

presenta una cancellata di accesso e parziale recinzione in rete metallica, come sotto

specificheremo nello “Stato di possesso dei beni”.

Dal punto di vista urbanistico, come desumibile da Certificato di destinazione

urbanistico rilasciato in data 30/08/2017 ed allegato, le aree sono prive di edificabilità

intrinseca se non quella previste dalle norme agrarie e sono comprese nel vigente strumento

urbanistico in vigore nel Comune di Serramazzoni, principalmente quali “Zona omogenea

B3 –Agricola di rilievo paesaggistico (Art.16.5 N.t.a), con parti - ridotte - in “fascia di

rispetto della viabilità” (Art.15.7. N.t.a.) .

Sono da tenere inoltre presenti le indicazioni urbanistiche contenute nell’art.38 del

PRG - Variante 2016 in “Tutela dell’Ambiente, dell’identità culturale e dell’integrità fisica

del territorio” Titolo III.

5. Stato di possesso ed utilizzo dei beni

All’atto dei sopralluoghi, avvenuti nei mesi di luglio,- in presenza di parte degli

esecutati - ed in agosto e settembre c.a i beni risultavano nel seguente modo:

A. : A.1. Villa - A.2.1 Autorimessa- A.2.2.Rimessa

Gli immobili risultano occupati stabilmente ed utilizzati dai coniugi esecutati:

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

------------------------- con i loro due figli minorenni.

B. Deposito attrezzi agricoli ed area cortiliva e terreno agricolo

Il fabbricato risulta parzialmente e limitatamente occupato da attrezzatura varia

anche agricola ed in parte in disuso.

I proprietari ci dichiarano che il fabbricato è non locato o in uso a terzi.

Al momento non è stato rinvenuto alcun contratto locativo.

C. Abitazione fatiscente con deposito

Il fabbricato risulta libero da occupanti.

D. Terreni agricoli e bosco

I proprietari ci dichiarano che sono liberi da occupanti e non locati o ceduti a terzi.

Al momento non è stato rinvenuto alcun contratto locativo.

Si constata quanto segue:

-nelle ampie parti tenute a prato, l’erba appare mantenuta tagliata periodicamente.

-nella parte a bosco, è stata rinvenuta una porzione accessibile da cancellata chiusa ed in

parte recintata da rete metallica, che- secondo le dichiarazioni del proprietario - è stata data

in via di favore e senza compenso alcuno ad Associazione locale dedita al così detto “War

game” e cioè alla simulazione di combattimento personale.

-nella parte in prossimità dei fabbricati è stata eseguita una delimitazione della proprietà con

l’apposizione di pali/tronchi al suolo.

Della situazione complessiva dello stato occupazionale è stato avvisato il custode

giudiziario - presente con un suo delegato, congiuntamente allo scrivente, nel primo

sopralluogo - anche al fine di procedere, se lo riterrà opportuno, a più approfondite ricerche.

6. Esistenza di difformità catastali, vincoli, formalità o oneri, censi e livelli.

Per quanto potuto non sono stati rinvenuti particolari vincoli, oneri o gravami-

oltre a quelli derivanti e già compresi dalla presente procedura (che si riportano in sintesi

identificativa) e a quelli di legge sulle parti comuni, fatta eccezione per :

-Servitù di condotto fognario a favore del Comune di Serramazzoni trascritta Modena in

data 01/08/2014 di R.P. a cura del Notaio Giovannelli G. rep. 4125/2014, a favore del

Comune di Serramazzoni (MO) riguardanti il fg. 51 mapp. 129-130-192-692

-Ipoteca volontaria iscritta presso l’Agenzia del Territorio di Modena in data 06/06/2013

R.G. 12320 R.P. 1594, per l’importo complessivo di €. 440.000,00 a favore di ----------------

------------------------------------------------------------------------------------, ----------------------

-------------------------------------------------------- (debitore non datore di ipoteca: ------------

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

. -Ipoteca volontaria iscritta presso l’Agenzia del Territorio di Modena in data 06/06/2013

R.G. 12320 R.P. 1595,per l’importo complessivo di €. 171.000,00 a favore di -----------------

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------------------------------------------------

----------------------------------------------------------------------------------------------------------


R.G. 12320 R.P. 1596, per l’importo complessivo di €. 200.000,00 a favore di ----------------

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

------------------------------------------------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------


R.G. 12320 R.P. 1597, per l’importo complessivo di €. 280.000,00 a favore -----------

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

------------------------------------------------------------------------------------------------

-Pignoramento immobiliare trascritto presso l’Agenzia del Territorio di Modena il

24/06/2016 R.G. 15628, R.P. 10682, a favore di -------------------------------------------------

-------------------------------------------------------------------------------------------------------- -----

----------------------------------.

Per quanto riguarda la situazione catastale si sono riscontrate alcune difformità ed

incongruenze in fattispecie tra le planimetrie catastali depositate e le misure delle aree

anche cortilive. Al riguardo si rimanda alle osservazioni successive in perizia

Certamente al fine di potere esprimere una valutazione più esatta, in un contesto così

territorialmente ampio ed articolato, occorrerebbe procede ad un impegnativo rilievo

topografico strumentale in loco, operazione esulante dall’incarico al momento ricevuto.

7. Conformità edilizia ed oneri di eventuale “condono” o messa in pristino e

“regolarizzazione” della pratica edilizia.

A.1. Villa

L’edificio residenziale originale è di antica edificazione antecedente il 1 settembre

1967; successivamente è stato oggetto di un rilevante intervento edilizio e di ampliamento

ed in particolare è stato ristrutturato in virtù di concessione edilizia n. 16 rilasciata dal

Sindaco del Comune di Serramazzoni (MO) in data 28/10/1998 prot. n. 4694 pratica

edilizia n. 5244.

In data 13 settembre 2006 prot. 10538 viene presentata al Comune di Serramazzoni,

da parte della proprietà, dichiarazione/atto di notorietà, che i lavori prat. ed. n.5244 prot.

n.4694, concessione ed. n. 16 sono terminati in data 27/10/2002.

Non risulta agli atti che sia mai stata presenta richiesta di abitabilità.

Dall’esame effettuato in loco sovrapponendo lo stato autorizzato e lo stato riscontrato

si evidenziano alcune difformità consistenti in:

-Spostamenti di tramezzi interni ed apertura/chiusura di porte

-Il piano sottotetto non compare - se non parzialmente come soppalcato- nelle tavole

autorizzative; nella realtà esso costituisce vano tecnico. Il soppalco copre di fatto poi

maggiore superficie.

La circostanza più rilevante dal punto di vista urbanistico, è la mancanza del relativo

certificato di abitabilità.

Per le ragioni sovra descritte, e con le riserve di cui appresso si dettaglierà, riteniamo

di quantificare l’onere ominicomprensivo per la regolarizzazione forfettaria da parte del

futuro proprietario della pratica edilizia in €. 9.000,00

A.2.1 Autorimessa- A.2.2.Rimessa

L’edifico risulta di nuovo impianto.

E’ stato edificato in virtù della concessione edilizia n.8 prot n. 4238 del 24/02/2002

rilasciata dal Comune di Serramazzoni per la “costruzione di autorimessa interrata”.

Tale concessione è stata rilasciata a titolo gratuito, usufruendo dei benefici della così

detta Legge “Tognoli”, relativa alla possibilità di ricavare nell’interrato autorimesse

pertinenziali ad un edificio residenziale di cui ne è privo.

. Si specifica la circostanza in quanto l’edificazione del fabbricato è stata rilasciata con

vincolo di indivisibilità dal fabbricato residenziale di cui sopra.

Tale vincolo, però per ragioni non note, non è mai stato trascritto alla relativa

Conservatoria dei Registri immobiliari.

Per quanto potuto appurare l’edifico risulta conforme ai disegni autorizzati, anche se

appare non appropriata la definizione di autorimessa interrata, in quanto in realtà essa e per

buona parte fuori terra.

Non risulta agli atti che sia mai stata presenta richiesta di abitabilità/agibilità.


di quantificare l’onere omnicomprensivo per la regolarizzazione forfettaria da parte del

futuro proprietario della pratica edilizia in €. 5.000,00.

B. Deposito attrezzi agricoli area cortiliva e terreno agricolo

L’edifico risulta di recente impianto.

E’ stato edificato in virtù della concessione edilizia n.7 agr. Prat. Ed. n. 5668 prot.

N.12215del 21/03/2001 rilasciata dal Comune di Serramazzoni per la “costruzione ricovero

attrezzi”.

L’edifico non risulta del tutto ultimato mancano alcuni infissi e portoni.

Sono state riscontrate diverse difformità relativamente alle altezze interne, diversa

posizione delle finestrature e loro dimensioni, della copertura; tutte opere comunque

sono sanabili con D.I.A in sanatoria.

In adiacenza al fabbricato è stato ricavato nel muro di contenimento del terrapieno

che è stato svuotato e poi ricostruito ed è stato ricavato un ulteriore vano-parzialmente

interrato non presente nelle planimetrie comunali, che anch’esso va regolarizzato.

Non risulta agli atti che sia mai stata presenta richiesta di abitabilità/agibilità.


di quantificare l’onere omnicomprensivo per la regolarizzazione forfettaria da parte del

futuro proprietario della pratica edilizia in €. 5.000,00.

C. Abitazione diroccata con deposito

L’edificio residenziale originale è di antica edificazione antecedente il 1 settembre

1967.

Attualmente appare non agibile,viste le precarie condizioni statiche ed igieniche.

Non risultano essere state eseguite opere edilizie rispetto all’impianto originario,già

riportato in catasto.

Per quanto riguarda il cosi detto “deposito”, esso risultava in adiacenza al fabbricato

e risulta pressoché in rovina; a giudizio dello scrivente in realtà era il bagno del fabbricato

stesso, costruito all’esterno del perimetro del fabbricato residenziale come appendice,

secondo prassi alquanto diffusa.

E’ da ritenersi quale “superfetazione” in caso di recupero architettonico del

fabbricato, ancorchè esso sia di antica ed imprecisata costruzione.

D. Terreni agricoli e bosco

Non risultano essere state eseguite opere di natura edilizia rilevanti, salvo quelle

minori riguardanti la parziale recinzione dell’area boschiva per cui non risulta alcuna

richiesta depositata.

Si evidenzia inoltre che è stata rinvenuta in Comune di Serramazzoni la

pratica edilizia D.I.A prot. N. 3203 prot. N.3203 relativa alla demolizione del fabbricato che

già insisteva sui mapp. 177-682 e 683 del fg. 51, effettivamente demolito.

Si ritiene opportuno specificare che, dal punto di vista generale e metodologico,

relativamente alle verifiche sulla eventuali difformità e/o abusi riscontrati sugli immobili, e

più in generale sulla così detta “conformità edilizia”,pur nella precisa volontà da parte del

CTU di fornire dati completi nell’ossequio dell’incarico ricevuto, lo scrivente deve rilevare

la effettiva impossibilità a fornire un riepilogo esaustivo e dettagliato, soprattutto in quadro

così ampio ed articolato della presente procedura.

La definizione in particolare del calcolo specifico di una eventuale oblazione

sanzionatoria, può derivante infatti unicamente da una istruttoria completa dotata di disegni

e documentazioni ulteriori, e compete agli uffici specifici, che dovranno esaminare i termini

documentali di ammissione delle istanze stesse.

In fattispecie nel caso specifico relativo ai cespiti indicati ai punti A1,A2.A3, D, le

pratiche edilizie in corso non hanno avuto regolare conclusione con la richiesta del relativo

certificato di abitabilità e/o agibilità, lasciando in sospeso anche presumibilmente anche le

rate conclusive degli oneri concessori (almeno per A1,e D), che comunque andrebbero

ragguagliate al momento della definizione.

Pare evidente inoltre la “tolleranza” da parte dell’Ente pubblico preposto alla

sorveglianza a consentire ugualmente l’ insediamento, l’ abitazione e l’ utilizzo, di edifici

privi degli indispensabili certificazioni di legge, senza emettere alcun provvedimento

sanzionatorio, per quanto potuto accertare.

Alla luce di ciò, nel rispetto del mandato ricevuto e delle limitazioni oggettive sopra

descritte, quanto contenuto nella presente Relazione di stima -relativamente allo stato

legittimato e/o da legittimarsi- è da intendersi in via orientativa e previsionale, avendosi

fornito un quadro riepilogativo in base alla normativa vigente e ai documenti che si è potuto

raccogliere ad oggi, con la diligenza prescritta.

8. Spese per gestione condominiale - Spazi comuni.

Non ci sono spese condominiali attuali o pregresse in quanto non è costituito

“condominio” ai sensi di legge.

9. Stima del Compendio Immobiliare

In base ai dati raccolti, alle opportune indagini di mercato, all’attento sopralluogo e

all’esperienza personale, sentite anche le agenzie immobiliari del luogo, il perito è in grado

di procedere alla seguente stima.

Si tengono in considerazione quali parametri essenziali: le dimensioni calcolate

secondo il metodo commerciale e tradizionale in uso, l’ubicazione, lo stato generale e

specifico dell’unità, la distribuzione interna dei vani.

In particolare :

A.1. Villa

Le condizioni della unità immobiliare sicuramente sono buone, come buone le

finiture complessive interne; per contro la posizione, seppur immersa in un luogo di sicuro

interesse ambientale, risulta non immediatamente accessibile, ancorchè non lontano dal

centro cittadino di Serramazzoni.

Le dimensioni della villa - che ricordiamo essere un fabbricato indipendente -

risultano essere le seguenti sotto indicate,adottando per S.E.L. la superficie comprensiva dei

muri esterni.

Per i rapporti mercantili si sono adottati secondo prassi corrente rapportata al caso

specifico.

S.E.L. :Superficie esterna lorda Rapporto mercantile Prodotto

- appartamento : p.terra mq. 151,00 1,00 mq. 151,00

p.primo mq. 151,00 1,00 mq. 151,00

- porticato p.terra : mq. 82,00 0,50 mq. 41,00

-balcone al p.primo: mq. 5,00 0,40 mq. 2,00

-soppalco (aperto al p.2°) mq. 30,00 (arrot.) 0,60 mq . 18,00

- soffitta (per la parte agibile) : mq. 30,00 0,33 mq. 10,00

- area cortiliva escl. (n.2 parti) mq. 120,00 0,10 mq. 12,00

S.C. Superficie Commerciale : mq. 385,00

In virtù delle indagini operate anche sui beni comparabili,sentite anche le Agenzie

immobiliari operanti ivi, e per esperienza professionale diretta, il più probabile valore di

mercato al metro quadrato risulta essere pari ad : €. 1.200,00/mq.

Ciò comporta un valore complessivo pari a €.1.200,00/mq x mq. 385,00 =

€.462.000,00.

Si adotta poi un Parametro di deprezzamento per assenza di garanzie per vizi, e la

soggiacenza a procedimento esecutivo forzato ( ai sensi dell’art. 568 cpc) : - 5%

Da cui si ottiene €. 462.000,00 – 5% = €. 438.900,00

E’ inoltre necessario considerare le spese necessarie per la regolarizzazione del

fabbricato dal punto di vista amministrativo valutate forfettariamente in : €. 9.000,00 .

Quindi il valore finale dell’intero è : €. 438.900,00- €. 9.000,00= €. 429.900,00,

che si può arrotondare in €.430.000,00

Valore del cespite immobiliare in piena proprietà :

€. 430.000,00 (quattrocentotrentamila euro).

A.2.1 e A.2.2. Autorimessa e rimessa

Il fabbricato a se stante come riportato è in buone condizioni generali e di finitura,

ben dimensionato e di facile accessibilità veicolare, con portone sezionale.

Le dimensioni complessive in pianta al lordo delle murature esterne, del vano

autorimessa ed della rimessa sono le seguenti sotto indicate, ed adottando per S.E.L. la

superficie comprensiva dei muri esterni .

Per i rapporti mercantili si sono adottati secondo prassi corrente rapportata al caso

specifico.


- autorimessa: p.terra mq. 58,00 1,00 mq. 59,00

- rimessa p.terra p.terra : mq.41,00 0,10 mq. 41,00

- area cort. escl. (n.2 parti) mq. 120,00 (arrot.) 0,10 mq. 12,00


Il più probabile valore di mercato al metro quadrato, tenuto conto anche del costo di

costruzione necessario per una nuova edificazione similare con muro di contenimento

collaterale, risulta essere pari ad : €. 850,00/mq.

Da cui risulta : mq. 112,00 x €.850,00/mq. = €. 95.200,00



e cioè : €. 95.200,00 – 5% = €. 90.440,00 da cui detrarre l’onere per il

completamento perfezionamento amministrativo della pratica, pari ad €. 5.000,00

da cui si ottiene il valore finale di : €. 90.440,00 - €. 5.000,00 = €. 85.440,00

che si può arrotondare in : €.85.000,00

Valore del cespite in piena ed intera proprietà:€.430.000,00+ €.85.000,00=

€. 515.000,00 (cinquecentoquindicimilaeuro).

Valore del cespite immobiliare pignorato,”A” composto da villa, area cortiliva

ed autorimessa (A.1+A.2.1+A.2.2), in piena ed intera proprietà: €. 515.000,00.

B. Deposito attrezzi agricoli con area cortiliva ed area agricola.

Il fabbricato è in buono stato, facilmente accessibile dai mezzi agricoli ed idoneo al

suo uso aziendale, consentendo l’accesso carraio ai due piani.

Le dimensioni del fabbricato-che risulta ancora in corso di costruzione- risultano

essere- secondo pratica autorizzativa- le seguenti sotto indicate,adottando per S.E.L. la

superficie comprensiva dei muri esterni .

Deposito attrezzi ed area cortiliva:


- p.seminterr.: mq. 72,00 1,00 mq .72,00

- p.terra : mq. 52,00 1,00 mq. 52,00

-porticato p.t. mq. 20,00 0,60 mq. 12,00

- area cort. escl. (n.2 parti) mq. 243,00 0,10 mq. 24,30


che si può arrotondare in: mq.148,00

Dalle indagini compiute orientativamente il valore di mercato unitario per fabbricati

del genere varia da €.500,00 ad €.600,00/mq.

Si fa presente la discrepanza tra lo stato di fatto, le planimetrie depositate in Comune

per l’autorizzazione edificatoria, le planimetrie catastali depositate agli atti. Inoltre anche

per quanto depositato al NCEU si riscontra ulteriore discrepanza tra la superficie dell’area

cortiliva connessa al fabbricato, indicata in mq. 243,00 e la planimetria catastale stessa del

fabbricato in cui l’area cortiliva appare graficamente di dimensioni decisamente maggiori.

Solo dopo un successivo e laborioso riporto del frazionamento originario in loco,

sarà possibile dedurre la superficie esatta delle aree,ed i relativi confini non riscontrabili ora,

se non parzialmente .

A ragione di ciò, tenuto conto di ogni fattore,anche al fine di escludere eventuali

riserve future, la valutazione più opportuna che viene qui fornita, per questo bene

strumentale - quale è un ricovero attrezzi agricoli - è da intendersi principalmente a corpo

seppure si abbia tenuto conto delle misure, valutando prioritariamente la sua funzionalità

ed usabilità nell’ambito aziendale/strumentale agricolo.

In virtù delle indagini operate anche sui beni comparabili,sentite anche le Agenzie


mercato risulta essere pari ad : €. 90.000,00.



Da cui si ottiene: €. 90.000,00 – 5% = €. 85.500,00 .

E’ inoltre necessario considerare le spese necessarie per la regolarizzazione del

fabbricato dal punto di vista amministrativo : €. 5.000,00 .

Quindi il valore finale del fabbricato con area cortiliva è : €. 85.500,00 - €. 5.000,00=

€. 80.500,00

Aree agricole : il valore delle aree agricole connesse, che presentano una superficie

di Ha 0.58.88., prendendo una quotazione media di mercato, tenendo conto della

sussidiarietà delle stesse al fabbricato agricolo di deposito si valuta che il valore unitario sia:

Ha 1,00 = €. 12.000,00 da cui si desume :

Ha 0,58.88 x €. 12.000,00 = €. 7.065,60


soggiacenza a procedimento esecutivo forzato (ai sensi dell’art. 568 cpc) : - 5%

Da cui si ottiene : €. 7.065,60 – 5% = €. 6.712,32

Il valore per l’intera e piena proprietà è dato da : €. 80.500,00 + €.6.712,32 =

€. 87.212,32 che si può arrotondare in €. 87.000,00

C. Abitazione fatiscente con piccolo deposito ed area cortiliva.

L’edifico come descritto è disabitato, in cattive condizioni statiche da recuperare;

per contro è inserito in un contesto ambientale gradevole e presenta tipologie costruttive

apprezzabili quali muratura esterna in sasso, travature in legno.

Le dimensioni del fabbricato risultano le seguenti sotto indicate, adottando per

S.E.L. la superficie comprensiva dei muri esterni .


-1.abitazione : p.terra mq. 41,20 1,00 mq. 41,20

p.primo mq. 41,20 1,00 mq. 41,20

p.secon. mq.41,20 0,80 mq. 32,96

-2.accessori: p.terra e primo:

cant./dep./port.: mq.110,00 0,80 mq. 88,00

- 3.deposito :p.terra : mq. 6,00 1,00 mq. 6,00

-4.area cortiliva esclusiva

due porzioni: mq. 250 0,10 mq. 25,00

S.C. Superficie Commerciale : mq. 234,36 (*)

(*) Si fa presente la discrepanza nella documentazione catastale depositata al NCEU,

in quanto nella planimetria catastale è indicata una perimetrazione grafica dell’area cortiliva,

secondo una poligonale molto articolata, non riscontrabile in loco, ben più ampia della

superficie dell’area cortiliva indicata numericamente nelle visure stesse.

Solo dopo un successivo e laborioso riporto del frazionamento originario in loco, è

possibile dedurre la superficie esatta delle aree e dei confini.

A ragione di ciò, tenuto conto di ogni fattore, anche al fine di escludere eventuali

riserve future, la valutazione più opportuna che viene qui fornita per questo bene è da

intendersi a corpo e non a misura, valutando principalmente la sua potenzialità edilizia

per un recupero abitativo.

In virtù delle indagini operate anche sui beni comparabili, sentite anche le Agenzie


mercato risulta essere pari ad : €. 80.000,00.



e cioè : €. 80.000,00 – 5% = €. 76.000,00 .

Il valore per l’intera e piena proprietà è : €. 76.000,00

Al fine del calcolo scorporato dell’usufrutto esistente, si rileva che 2/4 è per la piena

proprietà mentre l’usufrutto riguarda la residua quota di 2/4.

Il valore dell’ usufrutto riferito ai 2/4 dell’intero e cioè su €. 38.000,00 è :

€. 13.300,00, rimanendo il valore della nuda proprietà su 2/4 pari ad €. 24.700,00.

D. Terreni agricoli e bosco.

Il podere si dimostra ampio con zone coltivabili “seminative”, altre di risulta ed e ed

altre a bosco .

La pendenza -comunque accettabile- ne sfavorisce almeno in parte un utilizzo

ottimale; è accessibile dai mezzi agricoli e dotato della possibilità di irrigazione anche

attraverso la presenza di un bacino artificiale.

Ha una estensione complessiva di Ha.9.70.57.

Si tengono in riferimento i valori acquisiti nelle ultime compravendite- per altro

molto contenute- ed i valori già forniti dalla Commissione Agraria Provinciale per la Zona

“3” riferita al Comune di Serramazzoni, che variano tra la stima di €.16.500,00 per il

“seminativo” fino ad €. 24.800,00 per il “seminativo arborato” e per il “bosco ceduo” :

“governato” ad €. 6.400,00 e “degradato” €.4.000,00.

Altre fonti statistiche di rilevazione forniscono valori anche superiori rispetto a quelli

indicati, ma essendo come detto, il mercato ancora molto statico, appare prudente contenere

i valori unitari.

Fattori poi influenti nella valutazione sono stati anche la vicinanza al centro abitato -

in positivo - e la presenza del depuratore - in negativo.

In virtù delle indagini operate e sentite anche le Agenzie immobiliari operanti ivi, e

per esperienza professionale diretta, il più probabile valore di mercato risulta essere pari -

l’uno per l’altro - a : €. 12.000/Ha e cioè :

Ha. 9.70,57 x €. 12.000,00/Ha = €. 116.468,40

Si adotta poi un Parametro di deprezzamento per la soggiacenza a procedimento

esecutivo forzato ( ai sensi dell’art. 568 cpc) : - 5% , da cui

€. 116.468,40 x 95% = €. 110.644,98 che si può arrotondare in €. 110.000,00

Il valore per l’intera e piena proprietà è : €. 110.000,00

Al fine del calcolo scorporato dell’usufrutto esistente, si rileva che 2/4 è per la piena

proprietà mentre l’usufrutto riguarda la residuo quota di 2/4 e cioè del 50%.

Da cui si rende opportuno indicare che il valore dell’usufrutto, calcolato secondo i

parametri in vigore e al momento attuale e riferito alla quota unicamente del 50% del cespite

è di :

Il valore usufrutto riferito ai 2/4 dell’intero e cioè su €. 55.000,00 è :

€. 19.250,00, rimanendo il valore della nuda proprietà su 2/4 pari ad €. 35.750,00.

10. Lotti di vendita

Al fine di ottenere più consistenti risultati economici dalla vendita del compendio

immobiliare si ritiene più opportuno raggruppare i beni secondo i seguenti lotti .

Il metodo utilizzato per il raggruppamento è quello della funzionalità autonoma dei

beni, tenendo conto anche della loro accessibilità; si rende poi opportuno non separare la

“villa” dal relativo fabbricato “autorimessa” in quanto tale circostanza era per altro già

prevista nel titolo autorizzativo, che ne decreta la “pertinenzialità”, utilizzando le

agevolazioni della così detta legge “Tognoli”.

Inoltre tutti i beni, sebbene siano riferibili in quote e parti diverse per la nuda

proprietà e l'usufrutto, per ogni lotto sono messi in vendita per l’intera e piena proprietà,

non ritenendo conveniente in nessun caso scorporare l’usufrutto dalla nuda proprietà.

A ragione di ciò si propone di suddividere il compendio immobiliare oggetto del

presente procedimento nei seguenti lotti :

Lotto 1 – “Villa ed Autorimessa” : €. 515.000,00 (cinquecentoquindicimilaeuro)

Immobili in Comune di Serramazzoni ((MO) identificati

al NCEU :

• fg.51 part.172 e part. 173 graffate insieme, via Casa Taddioli n.911, piano T-1-2, Categoria

A/7, Classe 5, Vani 10, Superficie catastale mq.307, totale escluse aree scoperte mq. 294,

Rendita €. 1.265,32. (Villa padronale con relativa area cortiliva)

• fg. 51 part.697, sub. 2, via Casa Taddioli snc piano S1, Categoria C/6. Classe 4, Mq.51,

superf.catastale mq.59, Rendita €. 92,19. (Autorimessa)

• fg.51 part.697, sub.3, via Casa Taddioli snc piano S1, Categoria C/6. Classe 4, Mq.33,

superf.catastale mq.41, Rendita €. 59,65. (Rimessa)

Si specifica che è da intendersi anche compreso il :

• fg.51, part.697, sub.1, via Casa Taddioli snc B.C.N.C., corte comune ai sub.2 e 3.

Lotto 2 – “Deposito attrezzi e terreni agricoli “: €. 87.000,00 (ottantasettemilaeuro)

Immobili in Comune di Serramazzoni (MO) identificati

al NCEU fabbricato :

• Fg.51,part.711, via Casa Taddioli snc piano S1-T, Cat.C.2, Classe 6, Mq.106, Superficie

catastale mq.243, Rendita €.197,08

e al NCT area agricola per una superficie totale di Ha 0.58.80 :



Lotto 3 – “Abitazione fatiscente con piccolo deposito ed area cortiliva” :€. 76.000,00

(settantaseimilaeuro)

Immobili in Comune di Serramazzoni (MO) censito al al NCEU :

• -fg.51, particella 175, via Casa Taddioli n.903 piano T-1-2, cat. A4, classe 2, vani 8,5,

superf. catastale mq.196, totale escl. aree esterne mq.170, Rend. €. 294,12

• fg.51, particella 681, via Casa Taddioli snc p.T, cat. C/2, Classe 8, Mq. 6, superficie catastale

mq.54, Rendita €. 15,18.

Lotto 4 – “Terreni agricoli e a bosco”: €. 110.000,00 (centodiecimilaeuro)

Immobili in Comune di Serramazzoni (MO) censiti al NCT per una estensione

complessiva di Ha.9.70.57 :

• -fg.51,part.102,incolt ster, are 78,51

• -fg.51,part.105, incolt prod cl.2, are 39.78 Reddito domenicale €.0,41, Redd.Agrario €. 0,21

• -fg.51,part.128, semin.arbor.cl.2,are 82.61 Reddito domenic. €.29,44 Redd.Agrario €.29,87








• -fg.51,part.177,area fabbr.demol. are 00,54















Valore totale complessivo del compendio immobiliare :

Lotto 1+ Lotto 2+ Lotto 3 + Lotto 4 :

€.515.000,00 + €.87.000,00 + €.76.000,00 + €.110.000,00 = €. 788.000,00

(settecentoottantottomilaeuro)

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Ad evasione incarico affidatomi,

Sassuolo, li 30/09/2017

Il CTU

Dott. Arch. Ettore Roteglia

TRIBUNALE DI MODENA Esecuzione Immobiliare N °. 386-2016 · riepilogo,aggiungendo la specifica...

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